El Juez Asociado Señor Saldaña
emitió la opinión del Tribunal.
El peticionario, Manuel H. Rossy, presentó en el Tribunal Superior, Sala de San Juan, una demanda de interven-ción en un pleito sobre Declaración de Comunidad, Deslinde, División de Comunidad y Reclamación de Frutos y Daños, en el cual figuraban como partes demandantes Raúl R. Mimoso (como cesionario de Antonia Ramos Buist), Francisca e Hilda Ramos Morales, Tomasa Morales Yda. de Ramos y las Sucesiones de Jesús Ramos Buist, León Ramos Buist, Clemencia Ramos Buist y Edmundo Buist Ramos, y como demandados la Sucesión de Luis Lloréns Torres, com-puesta de sus hijos Luis, Elio y José Lloréns Rivero y de su viuda Carmen Rivero Rodríguez.
En dicha demanda de intervención se alegó como pri-mera causa de acción que el interventor era el único here-dero de Manuel F. Rossy y los demandados los únicos here-deros de Luis Lloréns Torres; que Antonio, León, Jesús y Clemencia Ramos Buist habían sido dueños de una finca de 220 cuerdas, descrita en la demanda, que vendieron a Luis Lloréns Torres por escritura pública núm. 42, otorgada en 29 de octubre de 1919, ante el Notario Luis Abella Blanco; que Luis Lloréns Torres, los mencionados vendedores y Manuel F. Rossy otorgaron un convenio privado, el cual se [733]*733unió a la demanda de intervención como Exhibit A, en virtud del cual los referidos vendedores y Manuel F. Rossy se obli-garon a cooperar con Luis Lloréns Torres en un pleito con El Pueblo de Puerto Rico en relación con 137 cuerdas de manglares que formaban parte de la finca vendida y que a cambio de ello Lloréns Torres se comprometió a vender a los demás comparecientes de tener éxito en dicho pleito, la mitad de esos manglares por la suma de $1,000, que las partes con-sideraron era el justo valor de la ayuda o cooperación que los demás comparecientes se obligaron a prestar a Lloréns; que éste salió victorioso en dicho pleito que terminó el 18 de febrero de 1931; que Manuel F. Rossy le prestó su coope-ración a Lloréns Torres, de acuerdo con el convenio privado, y que por tal razón quedó constituida una comunidad de bienes entre Lloréns y los demás firmantes del convenio privado; y por último, que Lloréns quedó en la posesión de los terrenos de mangles en representación de todos los com-ponentes de dicha comunidad, por lo cual solicitó el inter-ventor: “que se reconozca que el demandante Manuel H. Rossy, como heredero de don Manuel F. Rossy, en unión a los demás condómines, son dueños de todos los terrenos de mangles que poseen los demandados procedentes de la finca rústica descrita en el párrafo primero de esta demanda”.
Como segunda causa de acción alternativa dicho inter-ventor, peticionario ante nos, alegó que la intención de las partes al otorgar la escritura de 29 de octubre 1919 y el convenio privado de igual fecha fue la de vender a Lloréns Torres solamente los terrenos firmes de la finca y trasmi-tirle los mangles con un área de 137 cuerdas que reclamaba El Pueblo de Puerto Rico como fiduciario (trustee) para beneficio de Manuel F. Rossy y los demás comparecientes, pero reconociéndosele a Lloréns una mitad de dichos terrenos de mangles como compensación por sus servicios legales en el litigio con El Pueblo de Puerto Rico que las partes espe-raban. Se alegó además que el convenio privado antes men-cionado era igualmente un medio para “. . . compensar a [734]*734don Manuel F. Rossy . . . sus servicios profesionales . . . en la ayuda que había de dar y efectivamente dió para escla-recer el derecho y título de propiedad de los terrenos de mangles de lá finca rústica . . . (reconociéndosele) una sexta parte de la otra mitad como compensación por servicios, todo sujeto a la condición de que finalmente se resolviera a favor del Sr. Lloréns Torres el pleito sobre la propiedad de los mangles con El Pueblo de Puerto Rico”.
Como tercera causa de acción adujo el interventor que Lloréns Torres y sus sucesores realizaron una serie de nego-ciaciones como resultado de las cuales sólo quedaron en poder de los demandados 40.827 cuerdas de mangles, parte de las cuales poseen como únicos dueños y parte en comunidad con Mercedes de la Torre; que el valor de los mangles de que dispusieran los demandados o sus causantes es de $5,000 por cuerda; que el demandante y los demás condómines han sido privados por actos de los demandados o de su causante, en la proporción correspondiente, de la suma de $136,365. En vista de ello solicita “que por haberse dispuesto por el cau-sante de los demandados, o por los propios demandados, de una cantidad de terrenos de mangles mayor que la que les correspondía a virtud de los contratos a que se refieren la primera y segunda causa de acción, y faltar al demandante 3.975 cuerdas de mangles por su participación indivisa en la mitad de dichos terrenos, se condene a los demandados a pagar al demandante la suma de $19,865, valor de dichos terrenos de los cuales dispusieron los demandados o sus causantes”.
En la cuarta causa de acción el interventor solicita el deslinde de los mangles a que hemos hecho referencia, ale-gando que éstos están unidos a terrenos secos propiedad de los demandados y que para determinar su extensión y locali-zación se hace necesario practicar un deslinde. Además alega que dichos terrenos son susceptibles de división, y soli-cita que se dividan entre los comuneros y que se ordene a [735]*735los demandados que otorguen las escrituras públicas que sean necesarias para ello.
Los demandados solicitaron la desestimación de las cua-tro causas de acción ejercitadas en dicha demanda por estar éstas prescritas conforme a lo dispuesto en el art. 1864 del Código Civil (31 L.P.R.A. see. 5294) y también solicitaron la eliminación de los apartados 2, 3 y 4 de la segunda causa de acción por ser impertinentes y por no ser admisible prueba para sustanciar lo alegado en los mismos de acuerdo con el art. 25 de la Ley de Evidencia (32 L.P.R.A. see. 1668). El tribunal a quo dictó resolución declarando con lugar la moción de desestimación en cuanto a la primera, tercera y cuarta causas de acción y también la moción eliminatoria. No conforme con esta resolución, el interventor acudió ante este Tribunal mediante petición de certiorari solicitando la revisión de la misma y dicho auto fué expedido. Le imputa al Tribunal Superior los siguientes errores:
“Primer Error. — Erró el tribunal inferior al sostener que la primera causa de acción ejercitada en la demanda de inter-vención y por consiguiente la tercera y cuarta causas de acción están prescritas a tenor con el artículo 1864 del Código Civil, por tratarse de una acción personal que prescribe a los 15 años.
“Segundo error. — Erró el tribunal inferior al ordenar la eliminación de los apartados 2, 3 y 4 de la segunda causa de acción alternativa a tenor con el artículo 25 de la Ley de Evi-dencia.”
I
La primera causa de acción alegada por el interventor en su demanda descansa enteramente en el convenio privado del 29 de octubre de 1919. El tribunal a quo determinó: que dicho contrato establecía una obligación condicional de parte de Lloréns Torres de venderle a los otros comparecientes la mitad de los mangles en cuestión; que constituía un contrato sobre promesa de venta que no podía en forma alguna considerarse como traslativo del dominio y que de la faz de la demanda surgía que la condición de la [736]*736cual dependía la obligación de Lloréns se había cumplido desde el 18 de febrero de 1931, cuando terminó favorable-mente para éste el pleito contra el Gobierno de Puerto Rico a que hicimos referencia anteriormente. En vista de ello concluyó el Tribunal Superior que procedía la desestima-ción de la demanda en cuanto a dicha causa de acción por estar ésta prescrita conforme a lo dispuesto en el art. 1864 del Código Civil.
Por su parte el interventor señala que el tribunal a quo, al resolver la moción de desestimación, debió interpretar las alegaciones en la forma más favorable para el demandante (Boulon v. Pérez, 70 D.P.R. 988 y Cruz v. Ortiz, 74 D.P.R. 321), y que considerados en esta forma los hechos alegados son suficientes para establecer una reclamación válida. Sostiene que de la demanda aparece que se cumplió la con-dición suspensiva, o sea, que Lloréns resultó victorioso en el pleito; que recibió la cooperación de los demás comparecien-tes en el convenio según lo pactado; y que se efectuó la tra-dición que exije la ley como requisito indispensable para que el contrato pudiera culminar en la trasmisión del domi-nio. (2) A base de esto concluye que, al cumplirse la con-dición suspensiva, su causante advino propietario de una parte alícuota de los mangles, mediante la creación de una comunidad de bienes, y que por consiguiente no estaba pres-crita la acción ejercitada por él en la primera causa de acción de la demanda, a tenor de lo dispuesto en el art. 1865 del [737]*737Código Civil (31 L.P.R.A. sec. 5295) : “No prescribe entre coherederos, condueños o propietarios de fincas colindantes la acción para pedir la partición de la herencia, la división de la cosa común o el deslinde de las propiedades con-tiguas.” (3)
A nuestro juicio el Tribunal Superior no cometió error al concluir que de la demanda no aparece que Lloréns Torres hubiese trasmitido el dominio de la mitad de los mangles a los demás firmantes del convenio privado del 29 de octubre de 1919. Sólo podríamos llegar a la conclusión que pretende el peticionario determinando que el convenio en cuestión fué un contrato de compraventa traslativo del dominio y además que se efectuó la tradición de la cosa vendida. Pero es obvio que el convenio de 29 de octubre de 1919 no podría consi-derarse nunca como uno de compraventa. Disponía lo siguiente:
“Los contratantes en el presente convenio privado son de una parte, Don Luis Llorens Torres acompañado de su esposa Doña Carmen Rivero Rodríguez; y de la otra parte el abo-gado Don Manuel F. Rossy y los hermanos Ramos Buist, lla-mados Don León, Don Jesús, Doña Antonia y Doña Clemencia, quienes estipulan el siguiente compromiso:
“1. — Que los firmantes esposos Llorens Rivero son dueños de la finca denominada Monte-Rey, de doscientos veinte cuer-das radicada en el barrio de Monacillos de Río Piedras; y que en dicha finca hay un pedazo de terreno de manglares, en la parte Norte de la misma, que pretende sin razón alguna recla-marlo el Pueblo de Puerto Rico.
“2. — Que los firmantes hermanos Ramos Buist y el señor Rossy, se comprometen, a ayudar al Sr. Llorens Torres prestán-dole toda la cooperación necesaria en la defensa de las dichas [738]*738acciones que intenta el Pueblo de Puerto Rico; entendiéndose que la ayuda del Sr. Rossy será como abogado y consejero, mientras que la cooperación de los hermanos Ramos Buist ha consistido solamente en suministrarle al Sr. Llorens Torres, todos los antecedentes y datos necesarios para su defensa; los cuales antecedentes y datos el Sr. Llorens Torres confiesa que ya le han sido suministrados por los cuatro firmantes hermanos Ramos Buist.
“3. — En consideración a dicha ayuda o cooperación del señor Rossy y de los hermanos Ramos Buist, el Sr. Llorens Torres, si tuviese éxito en las dichas acciones del Pueblo de Puerto Rico, por la presente se compromete a vender o traspasar a los otros comparecientes la mitad de los expresados manglares que sean objeto de dichas reclamaciones; haciéndose aquí cons-tar que la parte de manglares a que se refiere este contrato se halla situada al Norte del inmueble, en el espacio o perí-metro comprendido entre el río Puerto Nuevo, la quebrada Berraco, el Seboruco del Rey y el antiguo caño de la quebrada Margarita, y se fija como precio de dicha venta la suma de UN MIL dollares, que los contratantes consideran ser el justo valor de la ayuda o cooperación referida; por cuya cantidad el Sr. Llorens, acompañado de su esposa, firmará la correspon-diente escritura de venta a favor de los otros firmantes en la proporción de una sexta parte para el abogado Sr. Rossy, y las otras cinco sextas partes para los cuatro hermanos Ramos Buist; repitiéndose aquí que dicha obligación de venta, por parte de los esposos Llorens Rivero, es solamente en el caso de que, por transacción o por sentencia se obtenga éxito en las referidas reclamaciones del Pueblo de Puerto Rico, es decir, en la defensa contra las mismas; y repitiéndose también que este compromiso sólo se refiere a los expresados manglares objeto de dichas reclamaciones.
“4. — Se estipula también que en todo tiempo, el Sr. Llorens tendrá la preferencia en caso de venta o arrendamiento, por parte de los otros contratantes, de la mitad que a ellos corres-ponde.
“5. — También reconoce el Sr. Llorens que las maderas del ranchón y caseta anexas pertenecen a Don León Ramos.”
Así pues, luego de reconocer que Lloréns era dueño de la finca Monterrey y que el Pueblo de Puerto Rico preten-día sin razón reclamar una parte de la misma que consis-[739]*739tía de manglares, los contratantes sólo asumieron en síntesis las siguientes obligaciones: (1) Rossy y los hermanos Ramos Buist se comprometieron a ayudar a Lloréns en la defensa del pleito, el primero actuando como abogado y consejero y los segundos suministrando datos y antecedentes necesarios; y (2) Lloréns se comprometió “si tuviese éxito en las dichas acciones del Pueblo ...” a vender o traspasar en su día a los otros comparecientes la mitad de los manglares objeto de dichas reclamaciones y en ese caso a firmar la correspondiente escritura de venta en la proporción de una sexta parte para Rossy y cinco sextas partes para los herma-nos Ramos Buist. Las partes fijaron como precio de venta la suma de $1,000 que consideraron ser el justo valor de la ayuda prometida por Rossy y los hermanos Ramos Buist. Aunque ya los hermanos Ramos Buist a la fecha del con-venio habían cumplido con su obligación de suministrar los datos y antecedentes necesarios para la defensa del pleito, Rossy tenía que cumplir en el futuro con su obligación de ayudar a Lloréns como abogado y consejero. Las partes específicamente establecieron una condición circunstancial o de tiempo para llevar a cabo la venta prometida: cuando “. . . por transacción o por sentencia se obtenga éxito en las referidas reclamaciones del Pueblo de Puerto Rico, es decir, en la defensa contra las mismas”. La promesa de Lloréns se califica en el contrato como una “obligación de venta” que obviamente se refiere al hecho futuro que acaba-mos de mencionar. Por tanto, la única conclusión posible es que Lloréns no vendió nada ni a Rossy ni a los hermanos Ramos Buist. Sólo hizo una promesa de venta, o sea, se obligó a vender en el futuro la mitad de los manglares si salía victorioso en el pleito con El Pueblo de Puerto Rico. Dicha promesa como tal no trasmitió la propiedad ni cons-tituyó título para la adquisición del dominio sobre la mitad de los terrenos de mangles por parte de Rossy y de los her-manos Ramos Buist. Como dijimos en García v. De Jesús, 79 D.P.R. 147 (1956): “Según reiterada doctrina del Tri[740]*740bunal Supremo de España, interpretando el art. 1451 del Código Civil Español, equivalente al 1340 del nuestro, (ed. 1930), la promesa de comprar y vender y el contrato de compraventa, no son contratos idénticos y sus consecuen-cias y efectos jurídicos no pueden, por tanto, ser iguales. La promesa de comprar y vender ha sido conceptuada como un contrato preparatorio o precontrato, que tiene por objeto la futura celebración de un contrato de compraventa y cuyos efectos no pueden coincidir en absoluto con los de la venta actual y absoluta. Así, en la sentencia de 14 de noviembre de 1927 — el indicado Tribunal ve en dicha promesa una modalidad contractual preparatoria de la compraventa y referida a un hecho futuro. La de 6 de diciembre de 1904 declara que quien promete vender no transfiere la propie-dad, y sólo existe acción personal para exigir el cumpli-miento de lo prometido. En igual sentido se pronuncia la de 4 de febrero de 1911. La de 10 de julio de 1946 esta-bleció que en la promesa recíproca de venta, las partes no venden y compran, sino que se obligan a vender y comprar, o sea, a prestar un ulterior consentimiento. En su conse-cuencia la supuesta promesa de venta no confirió a la ape-lante título de dominio sobre la finca en litigio.” (Pág. 152.)
A ese respecto poco importa que se trate de una promesa de venta unilateral o de una promesa de venta bilateral. Si Rossy y los hermanos Ramos Buist no quedaron obligados a comprar o a aceptar el traspaso del título sobre la mitad de los manglares, como aparentemente sucedió en el caso de autos, entonces sólo cabe calificar el contrato como uno de opción de compra. Cf. Igartúa v. Ruiz, 79 D.P.R. 481, 486 (1956). Aunque aceptáramos que, en virtud del con-venio de 29 de octubre de 1919, Rossy y los hermanos Ramos Buist quedaron obligados a comprar la mitad de los man-glares, sólo existió una promesa bilateral de compra y venta recíprocamente aceptada por los eventuales compradores y por el futuro vendedor que no equivale a una compraventa traslativa del dominio. En efecto, no hubo un consentí-[741]*741miento actual y definitivo para celebrar una compraventa y las partes se obligaron únicamente a la prestación de un consentimiento para celebrar una compraventa posterior, cuando ocurriera el hecho futuro establecido como condición para la realización de la venta prometida. Así pues, a lo sumo existió una promesa bilateral de venta que no puede equipararse en nuestro derecho a la compraventa. Véanse 4 Castán, Derecho Civil Español, Común y Foral (8a ed. 1956) 36-42, 51-158; Puig Peña, Tratado de Derecho Civil Español, Tomo IV, Vol. II (1951) 83-141, 506-515; Sen-tencia del Tribunal Supremo de España de 11 de noviembre de 1943, 4 Jur. Civ. (2^s.) 283, comentada en 28 Rev. de Derecho Privado, 50-54 (1944) y en 176 Rev. de Legisla-ción y Jurisprudencia 331-343 (1944); 3 Borrell y Soler, Derecho Civil Español (1955) 225-229.
Aunque el contrato de compraventa no produce por sí sólo la transferencia del dominio, constituye un título apto para transferir la propiedad cuando tenga lugar la entrega o tradición (real o fingida) de manos del vendedor al comprador. En cambio, el futuro adquirente de la cosa en el contrato de promesa bilateral de compra y venta no adquiere el dominio mediante la tradición, ni el derecho de inscribir en el Registro de la Propiedad, ni van a su cargo los frutos y el riesgo de la pérdida. El promitente sigue siendo el propietario a todos los efectos legales: conserva el derecho de administración y de disfrute y si vende la cosa a un tercero, éste se convierte en propietario y el beneficia-rio de la promesa sólo podrá reclamar los daños y perjuicios. Esta solución se deriva del hecho de que la promesa bilateral de compra y venta no crea ningún derecho real, sino una simple obligación de hacer. En otras palabras, el dere-cho del comprador eventual no es más que un derecho personal.
Como indica Roca Sastre en sus Estudios de Derecho Privado (Vol. 1, pág. 323-362), la promesa de venta bilateral tiene la utilidad o ventaja práctica de conseguir una [742]*742■vinculación inmediata de las partes, cuando por determinada 'circunstancia no puede llevarse a cabo una compraventa com-pleta y definitiva. Mediante la vinculación inmediata, las partes logran la garantía o seguridad de que el contrato 'definitivo o completo se celebrará o concluirá más tarde. Por eso la promesa de venta es un contrato preparatorio que produce una obligación de hacer y no de dar, ya que sólo tiene por objeto la realización de un contrato de compra-venta futura. Carece de finalidad o trascendencia trasla-tiva del dominio, a diferencia de la compraventa en sí, ya que las partes no se obligan de momento a trasmitir la cosa objeto de la promesa. Así lo declara la sentencia del Tribunal Supremo de España de 14 de noviembre de 1927 (178 Jur. Civ. 317), al decir que: “... la promesa de comprar o vender, mediando conformidad en la cosa y en el precio, faculta a los contratantes, según el párrafo primero del artículo 1451 del Código Civil [equivalente al 1340 del nues-tro], para reclamar recíprocamente su cumplimiento, puesto que ... de ella surge el doble y recíproco vínculo que trueca en bilateral la obligación, que sin dicha circunstancia liga-ría sólo la voluntad del promitente, pero teniendo en cuenta la característica de esta modalidad contractual, preparato-ria tan sólo de la compraventa, o sea, la de no trasmitir el dominio de la cosa objeto de la promesa hasta que ésta no tiene cumplimiento, y que por ser éste un hecho futuro podría sobrevenir la imposibilidad de cumplirla, el legislador equipara en el párrafo segundo del artículo 1451 del Código Civil este incumplimiento fortuito al voluntario de alguno de los obligados, y autoriza la resolución del pacto con sujeción a las reglas generales de las obligaciones. . .” (Pág. 329.) La distinción entre la promesa de venta bilateral y la com-praventa propia fué establecida definitivamente en la sen-tencia de ese mismo Tribunal de 11 de noviembre de 1943, 4 Jur. Civ. (2?- s.) 283, en que fué ponente Don José Castán Tobeñas. Allí se declara que, según el art. 1451 del Código Civil Español (1340 del nuestro) : “. . . hay que aceptar [743]*743la concepción de la promesa bilateral de comprar y vender como un contrato preparatorio . . . que tiene por objeto la futura celebración de una compraventa y cuyos efectos no pueden coincidir en absoluto con los de la venta actual y definitiva.” (Pág. 298.) (4)
Ante la negativa de una de las partes a cumplir un precontrato, cabe una acción para exigir su cumplimiento específico y no meramente una acción para el resarcimiento de perjuicios, si la prestación básica no se refiere a hechos personalísimos o las líneas básicas sentadas en el precontrato no son insuficientes. En principio, siempre que no exista una imposibilidad de hecho, puede exigirse el cumplimiento in natura de la obligación de otorgar un nuevo contrato de compraventa. Así pues, si la cosa prometida en venta está todavía en el patrimonio del promitente, el acreedor en un contrato de promesa bilateral de venta de un inmueble podría exigir su cumplimiento en forma específica: la celebración de la venta previamente convenida y el otorgamiento de la correspondiente escritura pública. Véanse Carlo v. Vargas, 66 D.P.R. 407, 411-412 (1946); Caballero v. Kogan, 73 D.P.R. 666 (1952) y los casos allí citados; Sentencia del Tribunal Supremo de España de 1ro. de julio de 1950, 31 Jur. Civ. (2? s.) 697; Castán, op. cit. supra, 41-42; 1 Roca Sastre, Estudios de Derecho Privado, 323-362 (1948); González Enriquez, Naturaleza y Efectos de la Promesa de Venta, 3 Anuario de Derecho Civil 1383 (1950) ; Calvillo, Promesa Bilateral de Comprar y Vender: Efectos que Produce su Incumplimiento, 189 Rev. de Legislación y Jurisprudencia 580 (1951). Pero esta acción siempre es de carác-
[744]*744■ter personal, ya como declara la sentencia del Tribunal Supremo de España de 6 de diciembre de 1904 (99 Jur. Civ. •501) : “... Es evidente que quien promete vender una cosa no transfiere la propiedad de la misma hasta que realiza ’la promesa; que mientras tanto ningún derecho adquiere en la cosa aquél en cuyo beneficio se hace en la promesa, teniendo sólo acción personal para exigir el cumplimiento de lo pro-metido ... (y sería imposible) atender a disposiciones y principios que se refieren al caso de haberse adquirido real y legalmente la cosa de que se trata . . . por no ser dable perseguirla por acción real.” (Págs. 515-16.) De igual modo la doctrina constante de nuestra jurisprudencia ha sido que la promesa de venta sólo da lugar a una acción personal. Véanse Cordero v. Rivera, 74 D.P.R. 586, 590-591 (1953); Collazo v. Conesa, 70 D.P.R. 155, 162-163 (1949); Rullán v. Registrador, 67 D.P.R. 702, 704-705 (1947); Segarra v. Vivaldi, 55 D.P.R. 160, 162 (1939); Lange v. Honoré, 47 D.P.R. 218, 222 (1934); Calderón v. Registrador, 46 D.P.R. 778, 780 (1934); Berrios v. Dávila, 28 D.P.R. 821, 823-824 (1920) y González v. Lebrón, 24 D.P.R. 399, 401 (1916).
Sentado esto, no hay duda de que procedía desestimar la demanda en cuanto a la primera causa de acción por-que ésta había prescrito. La obligación de Lloréns era una de carácter personal que se extinguía por el transcurso de quince años, conforme a lo dispuesto en el art. 1864 del Código Civil (ed. 1930). En el caso de autos el término prescriptivo empezó a correr desde que la acción pudo ejer-citarse, o sea, desde el 18 de febrero de 1931. Por tanto, cuando se radicó la demanda en el año 1952 había trans-currido un término en exceso de quince años. Véanse Cor-dero v. Rivera, supra; Lange v. Honoré, supra; y Berrios v. Dávila, supra. En esa doctrina se inspira también la sentencia del Tribunal Supremo de España de 4 de julio de 1911, (22 Jur. Civ. 40) al decir que: “ . . . la demanda for-mulada . . . tuvo su fundamento en un contrato de promesa de venta de la finca El Solar, por lo que es indudable que [745]*745se ejercitó en ella una acción personal, la que como las de su clase, que no tienen término especial señalado en la ley, se extingue por el transcurso de quince años conforme a lo dispuesto en el art. 1964 del Código Civil [equivalente al 1864 del nuestro] ... [y] desde 23 de enero de 1891 en que pudo aquella ejercitarse hasta el día en que se realizó en 1909, pasaron más de quince años y por ello se hallaba prescrita. . .”. (Pág. 41.)
No tiene méritos el argumento del a/mieus curias en el sentido de que en Puerto Rico no procede plantear la prescripción mediante moción de desestimación. La cuestión fué resuelta por este Tribunal en Ramos v. Pueblo, 67 D.P.R. 640, 643-644 (1947) expresando lo siguiente: “Aun cuando hay algunas cortes federales que sostienen que la defensa de prescripción debe alegarse afirmativamente en la contestación bájo la Regla 8(c) y que no procede levantarla por moción bajo la Regla 12(6) (6) — Curtis v. Meyer Malt & Grain Corp., (1947) 6 F.R.D. 444, 10 Fed. Rules Service 126.325; Baker v. United States, 3 Fed. Rules Service 126.325; Patsavouras et al. v. Garfield, 34 F. Supp. 406 — otras cortes han dado una interpretación más liberal a las reglas y han resuelto que si de. la faz de la demanda aparece que la acción está prescrita la cuestión puede levantarse por moción para desestimar bajo la Regla 12(6) (6). Véanse Leimer v. State Mut. Life Assur. Co., 108 F.2d 302 (C.C.A. 8, 1940); A. G. Reeves Steel Const. Co. v. Weiss, 119 F.2d 472 (C.C.A. 6, 1941); Gossard v. Gossard, 149 F.2d 111 (C.C.A. 10, 1945). El fundamento que nos lleva a aceptar esta última jurisprudencia es que si bajo la Regla 9 (/) : ‘A los fines de determinar la suficiencia de una alegación todas las alegaciones de tiempo y lugar son esenciales y serán consideradas de la misma manera que todaslas demás alegaciones de materia esencial,’ no hay razón entonces para obligar a la parte demandada a levantar la cuestión de prescripción como defensa afirmativa bajo la Regla 8(c). Siendo la alegación de tiempo, en relación, con [746]*746la prescripción, una materia esencial a la causa de acción, puede, por tanto, desestimarse por moción una demanda que no contenga dicha alegación.” Véanse al mismo efecto Bithorn v. Santana, 68 D.P.R. 300, 306-307 (1948); Itu-rriaga v. Fernández, 78 D.P.R. 31, 35 (1955); 2 Moore’s Federal Practice (2a ed.) sec. 12.10 y los casos allí citados.
La distinción que pretende hacer el amicus curise entre la prescripción de carácter sustantivo y la de carácter pro-cesal no altera en nada la situación. Tal distinción tenía importancia en la jurisdicción federal en virtud de la anti-gua doctrina procesal que no permitía plantear la prescrip-ción mediante una excepción previa excepto cuando se tra-taba de la prescripción de carácter procesal, o sea, cuando la limitación de tiempo era parte integrante de un derecho o remedio creado por el estatuto. Véase 5 Cyclopedia of Federal Procedure, sec. 15.520. Sin embargo, la Regla 9(f) alteró esa norma procesal y, como antes señalamos, permite que se plantee la defensa de prescripción mediante una moción de desestimación si de la faz de la demanda aparece que la .acción está prescrita.(5) Lá demanda de intervención en el caso de autos alega expresamente que en 18 de febrero de 1931 se dictó sentencia final a favor de Lloréns en el liti-gio con el Pueblo de Puerto Rico que versaba sobre el título de los terrenos de mangles objeto del convenio privado sobre promesa de venta. A tenor con el art. 1869 del Código Civil (ed. 1930), 31 L.P.R.A. see. 5299, el término prescriptivo de la acción personal para exigir el cumplimiento de la pro-mesa empezó a correr desde la fecha en que se cumplió dicha condición suspensiva y el causante del interventor, peticio-nario ante nos, pudo legalmente interponer acción judicial contra Lloréns. Por tanto, aquí aparece de la faz de la demanda que la acción estaba prescrita cuando se instó el pleito en 1952.
[747]*747La alegación de la demanda en el sentido de que establecida la comunidad Lloréns continuó en la posesión de los terrenos en nombre y representación de todos los componentes de dicha comunidad, no permite implicar que Llorens reconoció, su obligación y que, por tanto, el término prescriptivo de 15 años quedó interrumpido de acuerdo con el art. 1873 del Código Civil (ed. 1930) 31 L.P.R.A. see. 5303. Esa implicación debe ser rechazada ya que la misma descansa en la premisa de que el convenio privado era un contrato de compraventa y que, verificada la tradición, se estableció una comunidad de bienes entre los firmantes del mismo. Ya hemos resuelto lo contrario. Por otro lado, apareciendo de la faz de la demanda que había transcurrido el término prescriptivo aplicable, correspondía al demandante alegar la interrupción de dicho término por el ejercicio de la acción judicial correspondiente o por reclamación extrajudicial del acreedor. Sería excepcionalmente raro que de la demanda se desprenda afirmativamente que no ha ocurrido una interrupción del término prescriptivo. Exigir tal cosa haría letra muerta lo dispuesto en las Reglas 9 (/) y 12(6) antes citadas y desvirtuaría la doctrina procesal sentada en el caso de Ramos v. Pueblo, supra. Véanse Brown, Some Problems Concerning Motions Under Federal Rule 12(b), 3 F.R.D. 146; y 2 Moore, op. cit. supra, sec. 12:10. Por lo demás, en Bithorn v. Santana, 68 D.P.R. 300 (1948), resolvimos que al oponerse a una moción de desestimación fundada en la prescripción de la acción, el demandante debe alegar o probar la interrupción del término mediante reclamación extrajudicial contra el acreedor. Cf. De Jesús v. Abbott, 77 D.P.R. 516, 524-525 (1954). Véase al mismoefecto A. G. Reeves Const. Co. v. Weiss, 119 F.2d 472, 476 (C.A. 6, 1941).
II
En su segundo señalamiento de error el peticionario se queja de que el tribunal recurrido haya ordenado la. eliminación de los párrafos segundo, tercero y cuarto de la. [748]*748segunda causa de acción alternativa. Esos párrafos cons-tituían la médula de la mencionada causa de acción. Por tanto, su eliminación equivalía en verdad a la desestimación de dicha causa de acción. En síntesis, se alegó en ellos (1) que al otorgarse la escritura núm. 42 de 29 de octubre de 1919 y el contrato privado de esa misma fecha, el propó-sito y la intención de las partes fué trasmitir a Llorens sólo los terrenos firmes y la mitad de los manglares de la finca, pero que la otra mitad de los terrenos de mangle fueron trasmitidos a Lloréns como fiduciario {trustee), para bene-ficio de Rossy y de los hermanos Ramos Buist; (2) que la .forma de distribuir parte de los mangles de la finca tras-mitida a Lloréns era un medio para compensar a Lloréns y a Rossy por sus servicios profesionales a favor de los her-manos Ramos Buist en el pleito contra el Pueblo de Puerto Rico; (3) que el precio de venta pactado en la escritura cubrió únicamente los terrenos secos y firmes de la finca y “la causa o consideración de la trasmisión al Sr. Lloréns Torres de los terrenos de mangles lo fué la del valor de sus servicios profesionales como abogado en cuanto a una mitad ■de dichos manglares, quedando la otra mitad siempre de la propiedad y pleno dominio de los causantes de los otros demandantes (es decir de los hermanos Ramos Buist), los cuales reconocieron a su abogado don Manuel F. Rossy . . . una sexta parte de dicha mitad como compensación por ser-vicios, todo sujeto a la condición de que finalmente se resol-viera a favor del Sr. Llorens Torres el pleito sobre la pro-piedad de los manglares con el Pueblo de Puerto Rico." (Bastardillas nuestras.)
El tribunal a quo decretó la eliminación de dichos párra-fos por el fundamento de que sería inadmisible prueba para sostener las alegaciones en ellos contenidas. Determinó que iban dirigidas a desvirtuar el convenio escrito entre las par-tes, contrario a lo dispuesto en el art. 25 de la Ley de Evi-dencia (32 L.P.R.A. see. 1668), el cual establece en Puerto Rico la regla que se conoce en el derecho angloamericano como [749]*749“parole evidence rule”. Collazo v. Conesa, 70 D.P.R. 155, 164 (1949); París v. Canety, 73 D.P.R. 403 (1952) y Sucn. Marrero v. Santiago, 74 D.P.R. 816 (1953). Hay jurispru-dencia en el sentido de que cuando no es admisible prueba para sostener una alegación ésta puede eliminarse. Parks-Cramer Co. v. Mathews Cotton Mills, 36 F. Supp. 236 (W.D.S.C. 1940); Mebco Realty Holding Co. v. Warner Bros. Pictures, Inc., 6 Fed. Rules Serv. 12.f.21 (N. J. 1942). No obstante, como dijimos en Tartak v. Tribunal de Distrito, 74 D.P.R. 862 (1952), las mociones eliminatorias de alega-ciones no son favorecidas. Sólo debe ordenarse una elimi-nación si la alegación no tiene relación alguna con la cues-tión en controversia o si es claramente redundante, inma-terial, impertinente o escandalosa. Véase 2 Moore’s Federal Practice (2d ed.) sec. 12.21. Además, no hay duda de que sería admisible prueba para demostrar que la causa expresada en la escritura núm. 42 de 29 de octubre de 1919 o la consignada en el convenio privado de esa misma fecha no fué la que en verdad indujo a las partes a hacer dichos contratos. Y la regla que excluye evidencia extrínseca para contradecir o variar los términos de un convenio escrito tam-poco impide probar cuál fue la verdadera transacción entre las partes, aunque ésta resulte distinta a la que se hizo cons-tar en un documento público o privado. Marxuach v. Acosta, 39 D.P.R. 965 (1929); Ochoteco, Jr. v. Córdova, 47 D.P.R. 554 (1934); Ramirez v. Ramírez, 65 D.P.R. 544 (1946); y Sucn. Marrero v. Santiago, 74 D.P.R. 816 (1953); 3 Corbin on Contracts (1951) secs. 573-596. Por tanto, creemos que no procedía eliminar las alegaciones contenidas en la segunda causa de acción a base del art. 25 de la Ley de Evidencia antes citado.
Ahora bien, es preciso resolver en este recurso si la segunda causa de acción debió desestimarse por que se hallaba prescrita. En efecto, la parte demandada planteó la defensa de prescripción en su moción de desestimación en cuanto a. todas y cada una de las cuatro causas de acción [750]*750alegadas por el interventor. Y en certiorari procede dictar la sentencia que debió dictar el tribunal a quo, igual que sucede en apelación. Villaronga v. Tribunal, 74 D.P.R. 331, 346 (1953) y Borinquen Furniture v. Tribunal, 78 D.P.R. 901, 903 (1956). Aquí estamos en condiciones de hacerlo pues la cuestión sólo envuelve una determinación sobre el punto de derecho. No podríamos negarnos a considerarla sin faltar a nuestro deber de hacer justicia sustancial. Cf. Piovanetti v. Vivaldi, 80 D.P.R. 108, 121-123 (1957).
Considerando las alegaciones contenidas en la segunda causa de acción, a la luz de la situación más favorable para el demandante, creemos que las reclamaciones allí ex-puestas contra los demandados se hallaban prescritas en 1952 cuando se presentó la demanda. En efecto, los fideicomisos expresos (intervivos o constituidos sobre bienes inmuebles) deben constar en escritura pública que es preciso inscribir en el Registro de la Propiedad. Arts. 836 y 838 del Código Civil (ed. 1930), 31 L.P.R.A. sees. 2543 y 2545. Además, nuestra ley prohíbe los fideicomisos secretos. Art. 844 del Código Civil (ed. 1930), 31 L.P.R.A. see. 2551. Por tanto, la reclamación de Rossy basada en la existencia de un fideicomiso implícito (ya sea el “resultante” o el denominado “constructivo”) constituye una acción para que el supuesto fiduciario cumpla con la alegada obligación de traspasarle una sexta parte de los manglares a fin de evitar un enriquecimiento injusto. Ya hemos resuelto en McCormick v. González Martínez, 49 D.P.R. 473, 496-497 (1936) y en Fernández v. Laloma, 56 D.P.R. 367, 380 (1940), que dicha acción es una de carácter personal que prescribe a los quince años desde que pudo ejercitarse, a tenor con lo dispuesto en el art. 1864 del Código Civil (ed. 1930). Cf. 4 Scott on Trusts (2?- ed.) 2924-2930, 2933-2935, 3150-3152; Anotación en 52 A.L.R. 2d 220 (1957) ; Scott, Resulting Trusts Arising Upon the Purchase of Land, 40 Harv. L. Rev. 669 (1927) ; y 34 Am. Jur., Trusts, secs. 175-180. Es cierto que en el sistema de derecho angloamericano no se aplica la prescripción a la acción [751]*751basada en un fideicomiso resultante y sólo rige el concepto de “laches”. Pero en Puerto Rico el plazo de quince años, establecido en la ley para todas las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción, rige en cuanto a la acción para exigir el cumplimiento de un fidei-comiso implícito, tanto resultante como constructivo. Esto es así porque la doctrina de los fideicomisos implícitos fué incorporada en Puerto Rico mediante doctrina jurispruden-cial con el'fin de evitar el enriquecimiento injusto en situa-ciones aparentemente no previstas por nuestro derecho posi-tivo. Véanse Luperena v. Autoridad de Transporte, 79 D.P.R. 464, 472-474 (1956) y los casos allí citados; Dawson, Unjust Enrichment (1951); Rabasa, El Derecho Anglo-americano (1944) 316-340. Es muy probable que a través de los cuasicontratos y de la acción clásica de enriquecimiento injusto, denominada in rem verso porque persigue la resti-tución, puedan remediarse en nuestro derecho todos los des-plazamientos patrimoniales directos e indirectos sin causa jurídica que los motiven. (6) Si esto fuera así, la existencia de fideicomisos implícitos resultaría innecesaria en el derecho puertorriqueño. En todo caso, es imposible aplicar a la acción para exigir el cumplimiento de un fideicomiso implí-cito un término prescriptivo distinto al que rige en cuanto a las acciones para evitar un enriquecimiento injusto. Como es sabido, la acción para exigir el cumplimiento de un cuasi-contrato y la acción in rem verso prescriben a los quince años desde la fecha en que pudieron ejercitarse. Véanse en ese sentido Puig Peña, Tratado de Derecho Civil Español, Tomo IV, Vol. II (1951) 566; y 2 Díaz Pairó, Teoría General de las Obligaciones (1954) 26. Bajo la teoría del enriqueci-[752]*752miento injusto, de no estar prescrita su acción, el interventor hubiese tenido derecho a la restitución de la cosa espe-cífica (una sexta parte de los terrenos de mangles) si en el momento de entablar la acción dichos terrenos aún se encontraban in natura en el patrimonio del enriquecido, es decir, de Lloréns o de sus herederos. Pero nunca se trata de una reivindicación ni de una acción real, sino del cum-plimiento específico de una obligación personal. Véase Núñez Lagos, El Enriquerimiento sin Causa en el Derecho Español (1934) ; Castán, op. cit. supra, 793-814; Josse-rand, Derecho Civil, Tomo II, Vol. I (trad. esp. 1950) 450-462; 1 Roca Sastre, Estudios de Derecho Privado (1948) 485-520; Puig Brutau, Fundamentos de Derecho Civil, Tomo II, Vol. II (1956) 603-657.
Las alegaciones de que la forma de distribuir parte de los manglares de la finca trasmitida a Lloréns constituía un medio para compensar a Rossy por sus servicios profesionales en el pleito contra el Pueblo de Puerto Rico, sólo exponen una causa de acción fundada en una promesa de venta. Bajo esta teoría sólo se alega que Lloréns se comprometió a pagar los honorarios de abogado de Rossy mediante una promesa de traspasarle en el futuro una sexta parte de la mitad de los terrenos de mangles. No se alega que Rossy era dueño de una sexta parte de dichos terrenos antes de haberse firmado la escritura y el convenio privado de 29 de octubre de 1919. Y según esta teoría, después de firmarse dichos contratos, sólo procedía una acción personal de Rossy contra Lloréns para obtener el cumplimiento de una promesa de venta. Al igual que la primera causa de acción, esta reclamación se hallaba prescrita en 1952 porque habían transcurrido más de quince años desde la fecha en que pudo ejercitarse.
Las alegaciones contenidas en el párrafo tercero de la segunda causa de acción, como señalamos anteriormente, son las siguientes: (1) que el precio de venta pactado en la escritura núm. 42 de 29 de octubre de 1919, entre [753]*753los vendedores hermanos Ramos Buist y el comprador Llo-réns Torres cubrió únicamente los terrenos secos; y (2) que la causa o consideración de la trasmisión por dicha escritura de los terrenos de mangles a Lloréns fue el valor de sus servicios profesionales como abogado en cuanto a una mitad de dichos manglares, quedando la otra mitad siempre de la propiedad y pleno dominio de los hermanos Ramos Buist, los cuales reconocieron a Rossy una sexta parte de dicha mitad como compensación por sus servicios profesionales, en caso de. que se resolviera favorablemente el pleito con el Pueblo de Puerto Rico. Es obvio que estas alegaciones sólo podrían interpretarse como una reclamación de los hermanos Ramos Buist contra los demandados, para reivindicar el título de una mitad de los manglares, basada en que la venta era nula e inexistente por no haber mediado causa o consideración para el traspaso de esa parte de los manglares. Si hubo falta absoluta de causa y de consentimiento, se produciría entonces la inexistencia parcial del contrato de venta consig-nado en la mencionada escritura. Dicha inexistencia sería perpetua e insubsanable, no pudíendo ser objeto de prescrip-ción extintiva. Véanse Guzmán v. Guzmán, 78 D.P.R. 673 (1955); González Rodríguez v. Fumero, 38 D.P.R. 556 (1928); Hernández v. Ayala, 68 D.P.R. 956 (1948); Cintron v. Cintrón, 70 D.P.R. 770 (1950). Cf. Ruiz v. Ruiz, 61 D.P.R. 823 (1943); Ramirez v. Ramírez, 65 D.P.R. 544 (1946) y Sucn. Marrero v. Santiago, 74 D.P.R. 816 (1953); Castán, Derecho Civil Español, Tomo I, vol. II (9^ ed. 1955) 684-689. Pero esta acción correspondería únicamente a los hermanos Ramos Buist que, según las alegaciones antes men-cionadas, eran los dueños de la finca antes de celebrarse el contrato de compraventa. Así lo confirma la alegación de que, por no haber mediado causa, la mitad de los manglares quedaron siempre de la propiedad y pleno dominio de los her-manos Ramos Buist. Aunque se alega además que éstos “reconocieron a su abogado Don Manuel F. Rossy una sexta parte de dicha mitad como compensación por servicios, todo [754]*754sujeto a la condición de que finalmente se resolviera a favor del Sr. Llorens Torres el pleito sobre la propiedad de los manglares con el Pueblo de Puerto Rico”, esto no da derecho real alguno a Rossy para instar una acción contra los deman-dados, amparándose en la alegada inexistencia de la venta que los hermanos Ramos Buist hicieron a Lloréns Torres por la escritura pública núm. 42 de 29 de octubre de 1919.
En virtud de las razones expuestas, se anulará el auto expedido, en tanto la resolución del tribunal a quo declaró prescritas la primera, tercera y cuarta causas de acción ale-gadas en la demanda; se dejará sin efecto dicha resolución en tanto ordenó la eliminación de los párrafos segundo, ter-cero y cuarto de la segunda causa de acción; y se dictará sentencia declarando prescrita la segunda causa de acción alegada por el interventor en su demanda, devolviéndose el caso para ulteriores procedimientos compatibles con esta opinión.
El Juez Asociado Sr. Pérez Pimentel no intervino.
“La acción hipotecaria prescribe a los veinte años, y las perso-nales, que no tengan señalado término especial de prescripción, a los quince.” (Bastardillas nuestras.) 31 L.P.R.A. see. 5294.