Hernandez Acosta, Glendaly v. Torres Sanchez, Angeles
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Opinion
Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL X
Apelación GLENDALY HERNÁNDEZ procedente del ACOSTA Tribunal de Primera Instancia, Sala Apelante Superior de Bayamón
V. KLAN202400852 Caso Núm.: GB2022CV00066
ÁNGELES TORRES Sobre: SÁNCHEZ Y OTROS Daños, Incumplimiento Apelados de Contrato, Interferencia Torticera
Panel integrado por su presidenta; la Juez Lebrón Nieves, la Jueza Romero García y el Juez Rivera Torres
Lebrón Nieves, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 28 de octubre de 2024.
El 18 de septiembre de 2024, compareció ante este Tribunal
de Apelaciones, la Sra. Glendaly Hernández Acosta (en adelante,
parte apelante o señora Hernández Acosta), por medio de Apelación.
Mediante esta, nos solicita que revisemos la Sentencia emitida y
notificada el 28 de agosto de 2024, por el Tribunal de Primera
Instancia, Sala Superior de Bayamón. En virtud del aludido
dictamen, el foro a quo declaró Ha Lugar la Moción de Solicitud de
Desestimación presentada el 24 de marzo de 2022, por Ángeles
Torres Sánchez (en adelante, licenciada Torres Sánchez), Antonio
Arrieta Sepúlveda y Arrieta Realty (en adelante, parte apelada) y
consecuentemente, desestimó la Demanda instada por la parte
apelante.
Por los fundamentos que adelante se exponen, se revoca el
dictamen apelado y se devuelve el caso al foro primario para la
Número Identificador SEN2024 ________________ KLAN202400852 2
continuación de los procedimientos de conformidad con lo aquí
resuelto.
I
El caso que nos ocupa tiene su génesis en una Demanda sobre
incumplimiento e interferencia de contrato, contrato en daño de
tercero y daños y perjuicios por incumplimiento de contrato incoada
el 31 de enero de 2022 por la señora Hernández Acosta en contra de
la parte apelada y la señora Maricarmen Curet Miranda (en
adelante, señora Curet Miranda). El 4 de febrero de 2022, la parte
apelante interpuso Demanda Enmendada, a los fines de aclarar
cronológicamente los eventos que dieron lugar a su reclamo.
En apretada síntesis, la parte apelante alegó que, el 14 de
diciembre de 2021 suscribió como Parte Compradora, un contrato
de Opción de Compraventa titulado Contrato de Compraventa con
la licenciada Torres Sánchez como Parte Cedente. Mediante el
aludido contrato, la licenciada Torres Sánchez se obligó a venderle
a la parte apelante una propiedad inmueble sita en The Village at
Suchville #1 San Miguel, Guaynabo, Puerto Rico.
Adujo la parte apelante que, en virtud del aludido contrato, le
entregó a la licenciada Torres Sánchez, por conducto del corredor de
bienes raíces, el señor Antonio Arrieta Sepúlveda y/o Arrieta Realty,
un depósito en la suma de siete mil dólares (7,000). Los restantes
doscientos sesenta y ocho mil dólares ($268,000) debían ser
entregados a favor de los acreedores hipotecarios y el sobrante a la
licenciada Torres Sánchez en o antes del 28 de enero de 2022.
Añadió que, conforme a lo acordado por las partes, una vez
sometida la opción, la Parte Cedente y el señor Antonio Arrieta
Sepúlveda debían cooperar y hacer todas las gestiones para que el
cierre se llevara a cabo en el término de cuarenta y cinco (45) días
calendario, que vencía el 28 de enero de 2022. KLAN202400852 3
La parte apelante acotó que, a pesar de que aún estaba vigente
el contrato de opción en cuestión, la licenciada Torres Sánchez llevó
a cabo otro negocio jurídico con la señora Curet Miranda mediante
el cual le traspasó a esta última, la propiedad objeto del aludido
contrato.
Según lo alegado, la parte apelante advino en conocimiento de
que la licenciada Torres Sánchez le había vendido la propiedad
objeto del contrato de opción el 11 de enero de 2022. Lo anterior, a
pesar de que el señor Arrieta Sepúlveda tenía conocimiento que la
apelante había originado el préstamo para adquirir la propiedad y
de que el contrato de opción de compra aún estaba vigente.
En la Demanda se alegó que, el 9 de enero de 2022, la parte
apelante le envió una reclamación extrajudicial a la licenciada
Torres Sánchez, exigiéndole el cumplimiento específico del Contrato
de Compraventa, pero la licenciada Torres Sánchez nunca contestó.
Sostuvo, además que, con posterioridad, la señora Curet
Miranda y el señor Arrieta Sepúlveda (este último, como corredor de
bienes raíces), han mercadeado la propiedad para la venta por la
suma de doscientos noventa y ocho mil dólares ($298,000).
El 24 de marzo de 2022, la licenciada Torres Sánchez, Antonio
Arrieta Sepúlveda y Arrieta Realty, presentaron ante el foro primario,
Moción de Solicitud de Desestimación. En el referido escrito
incluyeron, además, su alegación responsiva. Subsiguientemente,
el 25 de abril de 2022, la parte apelante se opuso a dicho petitorio
mediante Oposición a “Moción de Solicitud de Desestimación y
Solicitud de Sentencia Sumaria”.
Con posterioridad, el 25 de mayo de 2022, la licenciada Torres
Sánchez, Antonio Arrieta Sepúlveda y Arrieta Realty, interpusieron
Oposición a Solicitud de Sentencia Sumaria.
El 22 de julio de 2022, el foro a quo, emitió Resolución
mediante la cual dispuso lo siguiente: KLAN202400852 4
Luego de estudiar los hechos del caso y de evaluar las mociones presentadas, este Tribunal declara NO HA LUGAR la “Oposición a “Moción de solicitud de desestimación” y solicitud de Sentencia Sumaria”, presentada por la parte demandante, señora Hernández, el 25 de abril de 2022. En consecuencia, se ordena la continuación de los procedimientos.
El 22 de febrero de 2023, la parte apelante interpuso ante el
foro primario Moción de Desistimiento Voluntario con Perjuicio de la
Reclamación contra la Co-demandada Maricarmen Curet. En virtud
de lo anterior, en igual fecha, el foro apelado emitió Sentencia
Parcial1 mediante la cual decretó el archivo con perjuicio de la acción
en cuanto a la señora Curet Miranda sin la especial imposición de
costas ni horarios de abogado.
El 30 de junio de 2023, la parte apelante presentó ante la
primera instancia judicial Moción de Sentencia Sumaria.2 Mediante
Orden del 7 de julio de 2023, el foro primario le concedió a la parte
apelada el término de treinta (30) días para presentar su posición
con relación al referido escrito.
Subsiguientemente, el 31 de agosto de 2023, la parte apelante
incoó ante el foro apelado Moción Reiterando Sentencia Sumaria. El
1ro de septiembre de 2023, la parte apelada interpuso ante el foro
primario Moción en Oposición a Solicitud de Demandante a que se
Tenga por Presentada la Solicitud de Sentencia Sumaria y Solicitud
de Prórroga. En atención a la aludida moción, el 1ro de septiembre
de 2023, el foro a quo le concedió a la parte apelada el término
adicional de quince (15) días para presentar su posición en torno a
la moción de sentencia sumaria presentada por la parte apelante.
1 Aunque en la Sentencia Parcial se consignó la fecha del 22 de febrero de 2022,
colegimos que se debió a un error gramatical involuntario, ya que debió leer 2023. 2 A la moción de sentencia sumaria se anejaron los siguientes anejos: 1A)
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Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL X
Apelación GLENDALY HERNÁNDEZ procedente del ACOSTA Tribunal de Primera Instancia, Sala Apelante Superior de Bayamón
V. KLAN202400852 Caso Núm.: GB2022CV00066
ÁNGELES TORRES Sobre: SÁNCHEZ Y OTROS Daños, Incumplimiento Apelados de Contrato, Interferencia Torticera
Panel integrado por su presidenta; la Juez Lebrón Nieves, la Jueza Romero García y el Juez Rivera Torres
Lebrón Nieves, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 28 de octubre de 2024.
El 18 de septiembre de 2024, compareció ante este Tribunal
de Apelaciones, la Sra. Glendaly Hernández Acosta (en adelante,
parte apelante o señora Hernández Acosta), por medio de Apelación.
Mediante esta, nos solicita que revisemos la Sentencia emitida y
notificada el 28 de agosto de 2024, por el Tribunal de Primera
Instancia, Sala Superior de Bayamón. En virtud del aludido
dictamen, el foro a quo declaró Ha Lugar la Moción de Solicitud de
Desestimación presentada el 24 de marzo de 2022, por Ángeles
Torres Sánchez (en adelante, licenciada Torres Sánchez), Antonio
Arrieta Sepúlveda y Arrieta Realty (en adelante, parte apelada) y
consecuentemente, desestimó la Demanda instada por la parte
apelante.
Por los fundamentos que adelante se exponen, se revoca el
dictamen apelado y se devuelve el caso al foro primario para la
Número Identificador SEN2024 ________________ KLAN202400852 2
continuación de los procedimientos de conformidad con lo aquí
resuelto.
I
El caso que nos ocupa tiene su génesis en una Demanda sobre
incumplimiento e interferencia de contrato, contrato en daño de
tercero y daños y perjuicios por incumplimiento de contrato incoada
el 31 de enero de 2022 por la señora Hernández Acosta en contra de
la parte apelada y la señora Maricarmen Curet Miranda (en
adelante, señora Curet Miranda). El 4 de febrero de 2022, la parte
apelante interpuso Demanda Enmendada, a los fines de aclarar
cronológicamente los eventos que dieron lugar a su reclamo.
En apretada síntesis, la parte apelante alegó que, el 14 de
diciembre de 2021 suscribió como Parte Compradora, un contrato
de Opción de Compraventa titulado Contrato de Compraventa con
la licenciada Torres Sánchez como Parte Cedente. Mediante el
aludido contrato, la licenciada Torres Sánchez se obligó a venderle
a la parte apelante una propiedad inmueble sita en The Village at
Suchville #1 San Miguel, Guaynabo, Puerto Rico.
Adujo la parte apelante que, en virtud del aludido contrato, le
entregó a la licenciada Torres Sánchez, por conducto del corredor de
bienes raíces, el señor Antonio Arrieta Sepúlveda y/o Arrieta Realty,
un depósito en la suma de siete mil dólares (7,000). Los restantes
doscientos sesenta y ocho mil dólares ($268,000) debían ser
entregados a favor de los acreedores hipotecarios y el sobrante a la
licenciada Torres Sánchez en o antes del 28 de enero de 2022.
Añadió que, conforme a lo acordado por las partes, una vez
sometida la opción, la Parte Cedente y el señor Antonio Arrieta
Sepúlveda debían cooperar y hacer todas las gestiones para que el
cierre se llevara a cabo en el término de cuarenta y cinco (45) días
calendario, que vencía el 28 de enero de 2022. KLAN202400852 3
La parte apelante acotó que, a pesar de que aún estaba vigente
el contrato de opción en cuestión, la licenciada Torres Sánchez llevó
a cabo otro negocio jurídico con la señora Curet Miranda mediante
el cual le traspasó a esta última, la propiedad objeto del aludido
contrato.
Según lo alegado, la parte apelante advino en conocimiento de
que la licenciada Torres Sánchez le había vendido la propiedad
objeto del contrato de opción el 11 de enero de 2022. Lo anterior, a
pesar de que el señor Arrieta Sepúlveda tenía conocimiento que la
apelante había originado el préstamo para adquirir la propiedad y
de que el contrato de opción de compra aún estaba vigente.
En la Demanda se alegó que, el 9 de enero de 2022, la parte
apelante le envió una reclamación extrajudicial a la licenciada
Torres Sánchez, exigiéndole el cumplimiento específico del Contrato
de Compraventa, pero la licenciada Torres Sánchez nunca contestó.
Sostuvo, además que, con posterioridad, la señora Curet
Miranda y el señor Arrieta Sepúlveda (este último, como corredor de
bienes raíces), han mercadeado la propiedad para la venta por la
suma de doscientos noventa y ocho mil dólares ($298,000).
El 24 de marzo de 2022, la licenciada Torres Sánchez, Antonio
Arrieta Sepúlveda y Arrieta Realty, presentaron ante el foro primario,
Moción de Solicitud de Desestimación. En el referido escrito
incluyeron, además, su alegación responsiva. Subsiguientemente,
el 25 de abril de 2022, la parte apelante se opuso a dicho petitorio
mediante Oposición a “Moción de Solicitud de Desestimación y
Solicitud de Sentencia Sumaria”.
Con posterioridad, el 25 de mayo de 2022, la licenciada Torres
Sánchez, Antonio Arrieta Sepúlveda y Arrieta Realty, interpusieron
Oposición a Solicitud de Sentencia Sumaria.
El 22 de julio de 2022, el foro a quo, emitió Resolución
mediante la cual dispuso lo siguiente: KLAN202400852 4
Luego de estudiar los hechos del caso y de evaluar las mociones presentadas, este Tribunal declara NO HA LUGAR la “Oposición a “Moción de solicitud de desestimación” y solicitud de Sentencia Sumaria”, presentada por la parte demandante, señora Hernández, el 25 de abril de 2022. En consecuencia, se ordena la continuación de los procedimientos.
El 22 de febrero de 2023, la parte apelante interpuso ante el
foro primario Moción de Desistimiento Voluntario con Perjuicio de la
Reclamación contra la Co-demandada Maricarmen Curet. En virtud
de lo anterior, en igual fecha, el foro apelado emitió Sentencia
Parcial1 mediante la cual decretó el archivo con perjuicio de la acción
en cuanto a la señora Curet Miranda sin la especial imposición de
costas ni horarios de abogado.
El 30 de junio de 2023, la parte apelante presentó ante la
primera instancia judicial Moción de Sentencia Sumaria.2 Mediante
Orden del 7 de julio de 2023, el foro primario le concedió a la parte
apelada el término de treinta (30) días para presentar su posición
con relación al referido escrito.
Subsiguientemente, el 31 de agosto de 2023, la parte apelante
incoó ante el foro apelado Moción Reiterando Sentencia Sumaria. El
1ro de septiembre de 2023, la parte apelada interpuso ante el foro
primario Moción en Oposición a Solicitud de Demandante a que se
Tenga por Presentada la Solicitud de Sentencia Sumaria y Solicitud
de Prórroga. En atención a la aludida moción, el 1ro de septiembre
de 2023, el foro a quo le concedió a la parte apelada el término
adicional de quince (15) días para presentar su posición en torno a
la moción de sentencia sumaria presentada por la parte apelante.
1 Aunque en la Sentencia Parcial se consignó la fecha del 22 de febrero de 2022,
colegimos que se debió a un error gramatical involuntario, ya que debió leer 2023. 2 A la moción de sentencia sumaria se anejaron los siguientes anejos: 1A)
Transcripción de la deposición del señor Antonio Arrieta; 1B Transcripción de la deposición de la licenciada Torres Sánchez; 2) Copia impresa de mensajes de textos; 3) Declaración Jurada de la señora Glendaly Hernández Acosta; 4) Contrato de Compraventa; 5) Copia impresa del correo electrónico de 13 de diciembre de 2021; 6ª) Cotización; 6B) Loan Estimate; 7) Cheque; 8) Copia impresa del correo electrónico de 11 de abril de 2023; 9) Anuncio de Clasificados Online; 10) Documentos del préstamo. KLAN202400852 5
Así las cosas, el 21 de septiembre de 2023, la parte apelante
presentó Tercera Moción Reiterando Sentencia Sumaria.
Posteriormente, transcurrido el término concedido a la parte
apelada para presentar su posición, sin que esta compareciera,
mediante Orden del 25 de septiembre de 2023, el foro apelado dio
por sometida la moción de sentencia sumaria sin oposición de la
parte apelada. Ese mismo día, compareció la parte apelada
mediante Moción Informativa y en Reconsideración a que se Tenga
por Presentada la Solicitud de Sentencia Sumaria. En igual fecha, la
parte apelada presentó Moción Oposición a Solicitud de Sentencia
Sumaria.
En respuesta, el 10 de octubre de 2023, la parte apelante
interpuso Réplica a Oposición a Solicitud de Sentencia Sumaria.
Respecto a la anterior moción, la parte apelada incoó Dúplica a
El 6 de noviembre de 2023, el foro primario emitió la siguiente
Orden:
Evaluado el expediente se dejan sin efecto las órdenes anteriores en cuanto a la moción de sentencia sumaria y resolverá por escrito. Se les prohíbe a las partes presentar escritos adicionales sobre este asunto hasta tanto se resuelva.
En atención a los aludidos escritos presentados por las partes
con relación a la moción de sentencia sumaria y su respectiva
oposición a la misma, al 13 de febrero de 2024, el foro a quo emitió
Resolución. En su dictamen consignó treinta (30) determinaciones
de hechos que, a su juicio, no están en controversia y esbozó cinco
(5) controversias de hechos, a saber:
1. Si como resultado de la cancelación del contrato de opción, la Srta. Glendaly Hernández dejó de percibir $50,000 en el valor de la Propiedad, pues es precio de venta en la opción fue $275.000, y las propiedades equivalentes en The Village at Suchville están actualmente para la venta en $325,000. KLAN202400852 6
2. Si además de los daños causados por el valor de la Propiedad, la demandante ha sufrido daños económicos por concepto de “daño emergente futuro”, los cuales continuará sufriendo por los próximos treinta (30) años, los que calcula en $132,174, debido a los cambios en la tasa de interés de los préstamos hipotecarios, cambio que tuvo lugar en el año 2022, luego de la resolución del contrato.
3. Si la parte demandante incumplió con el contrato de opción a compra y compraventa en la forma y manera que debía comprarse la propiedad, por el proceso donde estaba pasando la demandada que tenía que vender en un short sale, por su situación legal y económica en ese momento.
4. Se la demandante aceptó la devolución de su depósito de opción por $7,000 como un pago en finiquito, por tanto, carece de una reclamación genuina frente a la parte demandada.
5. Si las aseveraciones de daños que hace la demandante son totalmente especulativas y para probarlas se requiere de una prueba que la demandante no puede proveer.
Consecuentemente, declaró No Ha Lugar la solicitud de
sentencia sumaria interpuesta por la parte apelante.
Parcialmente en desacuerdo con lo dictaminado, el 16 de
febrero de 2024, la parte apelante presentó Moción de
Reconsideración Parcial en la que, eminentemente, planteó que al
caso de marras no le es de aplicación la figura del pago en finiquito.
En respuesta, el 26 de febrero de 2024, la parte apelada
presentó Moción Oposición a Moción de Reconsideración. En esencia,
la parte apelada hace referencia a las controversias señaladas por la
Juzgadora de Instancia y aduce que, son controversias de hechos
que requiere el desfile de prueba, por lo que no es susceptible de ser
resuelto de forma sumaria.
Atendidos los escritos de las partes, el 28 de agosto de 2024,
el Tribunal de Primera Instancia emitió Sentencia apelada en la cual
declaró Ha Lugar la Moción de Solicitud de Desestimación presentada
por la parte apelada y consecuentemente, desestimó la Demanda KLAN202400852 7
instada por la parte apelante. En el referido dictamen, el foro a quo,
consignó las siguientes determinaciones de hechos:
1. Entre el señor Arrieta y la Lcda. Torres Sánchez se suscribió un contrato verbal para la venta de la propiedad, sita en The Village At Suchville 1 (Propiedad). La Lcda. Torres Sánchez autorizó y puso en manos del realtor Arrieta todo lo que tenía que ver con la venta de la casa.
2. El acuerdo entre el señor Arrieta y la Lcda. Torres Sánchez consistía en la venta de la Propiedad, cobrar un tres por ciento (3%) de comisión, mercadearla y llevar clientes hasta el día del cierre.
3. El 25 de noviembre de 2021, el señor Arrieta se comunicó, por vía de mensaje de texto con la Srta. Glendaly Hernández, para mostrarle la Propiedad.
4. El 26 de noviembre de 2021, el señor Arrieta le envió a la Srta. Glendaly Hernández, por vía de mensaje de texto el contacto de un “mortgage”, porque según él esa persona podía cerrarle su préstamo hipotecario bien rápido. Sin embargo, la Srta. Glendaly Hernández le dijo: “Te va a llamar el muchacho de Oriental. Le va a confirmar que yo cualifico. Y le envía la carta de precualificación tan pronto llegue. Se llama William”. La contestación del señor Arrieta fue: “Okay”.
5. Según reconoce el codemandado, señor Arrieta, desde el 26 de noviembre de 2021, la Srta. Glendaly Hernández ya le había comunicado que ella ya había iniciado la originación del préstamo y que estaba cualificada.
6. El 27 de noviembre de 2021, la Srta. Glendaly Hernández le envió otra comunicación al señor Arrieta, donde le informa que ya le enviaron los papeles para originar el préstamo.
7. El 10 de diciembre de 2021, la Srta. Glendaly Hernández suscribió el contrato de opción para comprar la Propiedad, en The Village At Suchville 1.
8. En el contrato, comparecieron la Lcda. Torres Sánchez (Parte Cedente o Vendedora) y la Srta. Glendaly Hernández.
9. El Sr. Antonio Arrieta, entonces presidente de Arrieta Realty, fungió como el agente corredor de bienes raíces de este negocio.
10. En el contrato de opción firmado por la Srta. Glendaly Hernández, el 10 de diciembre de 2021, se le concedía a la parte compradora un término de setenta y dos (72) horas para iniciar el proceso en la institución financiera de su preferencia. KLAN202400852 8
11. El 13 de diciembre de 2021, dentro de las setenta y dos (72) horas de firmar su contrato de opción, la Srta. Glendaly Hernández le solicitó al señor Arrieta por mensaje de texto que le enviara el contrato firmado por la Lcda. Torres Sánchez, indicándole que: “Lo necesito para poder originar”.
12. El 13 de diciembre de 2021, de igual manera, la Srta. Glendaly Hernández le envió al originador del préstamo (William) los documentos de rigor para el trámite hipotecario.
13. Así las cosas, la Lcda. Torres Sánchez firmó el contrato de opción, el 14 de diciembre de 2021.
14. Reconoce el señor Arrieta, bajo juramento, que antes del 14 de diciembre de 2021, fue la Srta. Glendaly Hernández, quien dio seguimiento para cumplir con estos términos del contrato.
15. En virtud de la cláusula décima sexta del contrato de opción, la Srta. Glendaly Hernández tenía hasta el 17 de diciembre de 2021, para iniciar el proceso del préstamo en la institución financiera, ya que el contrato era válido, una vez se firmara por la Lcda. Torres Sánchez. No obstante, ya la Srta. Glendaly Hernández había iniciado el proceso.
16. Tras la entrega del contrato de opción firmado por la Lcda. Torres Sánchez, el préstamo de la Srta. Glendaly Hernández fue originado, el 17 de diciembre de 2021.
17. El 18 de diciembre de 2021, la Sra. Curet Miranda le envío una comunicación, por mensaje de texto al codemandado, señor Arrieta, con su correo electrónico, para que le hiciera llegar un acuerdo de opción para la propiedad en The Village At Suchville 1, para comprarla “cash”.
18. El 19 de diciembre de 2021, la Srta. Glendaly Hernández le comunicó al señor Arrieta que deseaba poder visitar la propiedad para tomar unas medidas. Además, le informó que “la semana pasada [que es la semana del 14 de diciembre] se originó el préstamo”.
19. El 22 de diciembre de 2021, la Srta. Glendaly Hernández le comunicó por mensaje de texto al codemandado, Arrieta, lo siguiente: “Saludos Arrieta, le llamaba para dejarle saber que voy a pasar a tomar unas medidas al “townhouse”. El codemandado, Arrieta, no le dijo que su contrato se había cancelado, sino que le contestó: “Creo que la llave no está ahí”.
20. El Sr. Arrieta le opcionó la propiedad a la Sra. Curet Miranda durante el mismo periodo en que la Srta. Glendaly Hernández le está dando seguimiento al trámite de la propiedad, por ella opcionada. KLAN202400852 9
21. Antes de concluir el contrato de opción con la Srta. Glendaly Hernández, los demandados no hicieron ningún tipo de gestión para darle seguimiento a la información del préstamo que el señor Arrieta entendía que no había recibido de parte de la demandante. Expresó bajo juramento el señor Arrieta que: “yo no tengo que hacer ninguna gestión pa’ eso”.
22. Ni el señor Arrieta, ni Arrieta Realty dieron seguimiento a la Srta. Glendaly Hernández para efectos del cumplimiento con la Cláusula 17, ni notificaron la resolución del contrato. El señor Arrieta decidió dar por cancelado el contrato automáticamente.
23. La Lcda. Torres Sánchez vendió el inmueble a la Sra. Curet Miranda, el 29 de diciembre de 2021, dentro del término de vigencia del Contrato.
24. El 5 de enero de 2022, antes del vencimiento de la opción, mientras la demandante se encontraba entusiasmada por la compraventa de su residencia y en gestiones para completar la misma, el señor Arrieta le informó que “la Lcda. Torres Sánchez ya no quería venderle la propiedad porque prefería alquilarla” y “que se olvidara de la casa”.
25. El 11 de enero de 2022, fue cuando finalmente la demandante supo que la propiedad había sido vendida, el 29 de diciembre de 2021, a la Sra. Curet Miranda.
26. En el contrato de opción firmado entre la Srta. Glendaly Hernández y la Lcda. Torres Sánchez, las partes acordaron cooperar y realizar las gestiones pertinentes, para que el cierre de esta compraventa se pudiera llevar a cabo dentro de cuarenta y cinco (45) días calendarios, antes del 28 de enero de 2022.
27. El contrato de opción firmado entre la Srta. Glendaly Hernández y la Lcda. Torres Sánchez también establecía que la parte Vendedora y el corredor de bienes raíces tendrían derecho a retener el depósito de opción de $7,000.00, si:
a. el préstamo fuera denegado a la compradora;
b. si la Srta. Glendaly Hernández incumplía con los requisitos establecidos por la entidad financiera por falta de diligencia; o c. si rehusaba formalizar el contrato, según sus términos.
28. El 21 de enero del 2022, el Sr. Antonio Arrieta generó el cheque mediante el cual le devolvió a la Srta. Glendaly Hernández su depósito de opción, por el total de $7,000. KLAN202400852 10
29. Al momento de determinar dejar sin efecto el contrato y venderle a otra persona la propiedad, ese asunto lo decidía el señor Arrieta junto a la Lcda. Torres Sánchez. O sea, que tanto el señor Arrieta como la Lcda. Torres Sánchez tomaron la decisión de resolver el contrato.
30. Para diciembre de 2021, cuando surgen los hechos objeto de esta demanda, el dueño de Arrieta Realty era el codemandado, Antonio Arrieta. No obstante, posterior a los hechos, él traspasó la propiedad a su hijo, el Dr. Antonio Arrieta Alicea.
En su dictamen, el foro a quo concluyó lo siguiente:
Luego de estudiar los hechos del caso y evaluar las mociones presentadas, este Tribunal reconsidera su posición, declarando HA LUGAR la solicitud de desestimación, presentada por la parte demandada, Ángeles Torres Sánchez, Antonio Arrieta Sepúlveda y Arrieta Realty. En consecuencia, se desestima la demanda presentada y se ordena el archivo del caso.
Inconforme con lo resuelto, la parte apelante acudió ante este
foro mediante Apelación, en la cual esgrimió los siguientes
señalamientos de error:
1. Erró el Honorable Tribunal de Instancia al resolver que el contrato entre las partes se había resuelto con la devolución del depósito.
2. Erró el Honorable Tribunal de Instancia al aplicar la doctrina de pago en finiquito a pesar de que no se cumplen con los requisitos.
El 8 de octubre de 2024, la parte apelada compareció
mediante Moción en Oposición a Solicitud de Apelación y en
Cumplimiento de Orden. Con el beneficio de la comparecencia de las
partes procedemos a resolver.
II
A. Moción de Desestimación
La Regla 10.2 de las de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V,
R. 10.2, faculta a la parte contra la cual se presente una alegación
en su contra a presentar una moción de desestimación, por los
fundamentos siguientes: 1) falta de jurisdicción sobre la materia; 2)
falta de jurisdicción sobre la persona; 3) insuficiencia del
emplazamiento; 4) insuficiencia del diligenciamiento del KLAN202400852 11
emplazamiento; 5) dejar de exponer una reclamación que justifique
la concesión de un remedio, y 6) dejar de acumular una parte
indispensable. Costas Elena y Otros v. Magic Sport y Otros, 2024
TSPR 13, 213 DPR ___ (2024); Cobra Acquisitions, LLC v. Mun. de
Yabucoa et al, 210 DRP 384 (2022); Rivera Sanfeliz et al. v. Jta. Dir.
FirstBank, 193 DPR 38, 49 (2015); Colón Rivera et al. v. ELA, 189
DPR 1033, 1049 (2013). La precitada regla permite a la parte
demandada presentar una moción de desestimación debidamente
fundamentada previo a contestar la demanda instada en su contra.
Conde Cruz v. Resto Rodríguez et al., 205 DPR 1043 (2020); Casillas
Carrasquillo v. ELA, 209 DPR 240 (2022).
Asimismo, el Tribunal Supremo de Puerto Rico ha establecido
que, al momento de considerar una moción de desestimación, los
tribunales están obligados a tomar como ciertos todos los hechos
bien alegados en la demanda y, a su vez, considerarlos de la forma
más favorable a la parte demandante. Cobra Acquisitions, LLC v.
Municipio de Yabucoa, supra, pág. 396; Carrasquillo v. ELA, supra,
pág. 247; Rivera Sanfeliz v. Jta. Dir. FirstBank, supra, pág. 49; Cruz
Pérez v. Roldán Rodríguez et al., 206 DPR 261, 267 (2021); Colón
Rivera et al. v. ELA, supra, pág. 1049. Es por lo que, para que
proceda una moción de desestimación, “tiene que demostrarse de
forma certera en ella que el demandante no tiene derecho a remedio
alguno bajo cualquier estado de [D]erecho que se pudiere probar en
apoyo a su reclamación, aun interpretando la demanda lo más
liberalmente a su favor”. Cobra Acquisitions, LLC v. Municipio de
Yabucoa, supra, pág. 396; Carrasquillo v. ELA, supra, pág. 247; Cruz
Pérez v. Roldán Rodríguez, supra, págs. 267-268; Rivera Sanfeliz v.
Jta. Dir. FirstBank, supra, pág. 49; Ortiz Matías et al. v. Mora
Development, 187 DPR 649, 654 (2013); López García v. López
García, 200 DPR 50, 69-70 (2018). KLAN202400852 12
B. Sentencia Sumaria
La sentencia sumaria es un mecanismo procesal disponible
en nuestro ordenamiento que nos permite resolver controversias sin
que se requiera llegar a la etapa de juicio.3 Segarra Rivera v. Int’l
Shipping et al., 208 DPR 964 (2022); Serrano Picón v. Multinational
Life Ins., 212 DPR 981 (2023); González Meléndez v. Mun. San Juan
et al., 212 DPR 601 (2023); Birriel Colón v. Econo y Otros, 2023 TSPR
120, 213 DPR ___ (2023) Delgado Adorno v. Foot Locker Retail, 208
DPR 622 (2022). La sentencia sumaria está regida por la Regla 36
de Procedimiento Civil de 2009, 32 LPRA Ap. V, R. 36, la cual
desglosa los requisitos específicos con los que debe cumplir esta
norma procesal. Lugo Montalvo v. Sol Meliá Vacation, 194 DPR 209,
224 (2015).
Ante la ausencia de una controversia sustancial y real sobre
hechos materiales, sólo resta aplicar el derecho pertinente a la
controversia. Serrano Picón v. Multinational Life Ins., supra, pág.
992. Cuando se habla de hechos materiales, nos referimos a
aquellos que pueden determinar el resultado de la reclamación, de
conformidad con el derecho sustantivo aplicable. Así pues, el
propósito de la sentencia sumaria es facilitar la pronta, justa y
económica solución de los casos que no presenten controversias
genuinas de hechos materiales.4 Alicea Pérez v. Coop. Seg. Múlt. et
al., 210 DPR 71 (2022). Procede dictar sentencia sumaria si de las
alegaciones, deposiciones y admisiones ofrecidas, en unión a las
declaraciones juradas y alguna otra evidencia admisible, se acredita
la inexistencia de una controversia real y sustancial respecto a algún
hecho esencial y material y, además, si procede en derecho. SLG
3 Ramos Pérez v. Univisión, 178 DPR 200, 213 (2010); SLG Fernández-Bernal v.
RAD-MAN et al., 208 DPR 310 (2021); Rosado Reyes v. Global Healthcare, 205 DPR 796, 808 (2020). 4 Velázquez Ortiz v. Mun. de Humacao, 197 DPR 656, 662-663 (2017); SLG
Fernández-Bernal v. RAD-MAN, supra, pág. 13; Roldán Flores v. M. Cuebas, Inc., 199 DPR 664, 676 (2018). KLAN202400852 13
Fernández-Bernal v. RAD-MAN, supra, pág. 13. De la prueba
adjunta a la solicitud de sentencia sumaria, deberá surgir
preponderadamente la inexistencia de controversia sobre los hechos
medulares del caso. Birriel Colón v. Econo y Otros, supra.
Cónsono con esto, en el pasado el Tribunal Supremo de Puerto
Rico ha afirmado que -utilizado ponderadamente- el mecanismo de
sentencia sumaria es un vehículo idóneo para descongestionar los
calendarios de los tribunales y evitar el derroche de dinero y tiempo
que implica la celebración de un juicio en su fondo. Véase Carpets
& Rugs v. Tropical Reps., 175 DPR 615 (2009); Padín v. Rossi, 100
DPR 259 (1971); Pérez Vargas v. Office Depot, 203 DPR 687 (2019).
La Regla 36.3 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, detalla
el procedimiento que deben seguir las partes al momento de solicitar
que se dicte una sentencia sumaria a su favor. A esos efectos,
establece que una solicitud al amparo de ésta deberá incluir: (1) una
exposición breve de las alegaciones de las partes; (2) los asuntos
litigiosos o en controversia; (3) la causa de acción, reclamación o
parte respecto a la cual es solicitada la sentencia sumaria; (4) una
relación concisa, organizada y en párrafos enumerados de todos los
hechos esenciales y pertinentes sobre los cuales no hay controversia
sustancial, con indicación de los párrafos o las páginas de las
declaraciones juradas u otra prueba admisible en evidencia donde
se establecen estos hechos, así como de cualquier otro documento
admisible en evidencia que se encuentre en el expediente del
tribunal; (5) las razones por las cuales debe ser dictada la sentencia,
argumentando el derecho aplicable, y (6) el remedio que debe ser
concedido. 32 LPRA Ap. V. R. 36.3. Rodríguez García v. UCA, 200
DPR 929, 940 (2018); SLG Fernández-Bernal v. RAD-MAN, supra,
pág. 14. KLAN202400852 14
Cumplidos estos requisitos, el Tribunal Supremo de Puerto
Rico expresó además en Pérez Vargas v. Office Depot, supra, pág.
699, que el inciso (e) de la Regla 36.3 establece lo siguiente:
La sentencia solicitada será dictada inmediatamente si las alegaciones, deposiciones, contestaciones a interrogatorios y admisiones ofrecidas, en unión a las declaraciones juradas si las hay, u otra evidencia demuestran que no hay controversia real sustancial en cuanto a algún hecho esencial y pertinente y que, como cuestión de derecho, el tribunal debe dictar sentencia sumaria a favor de la parte promovente. El tribunal podrá dictar sentencia sumaria de naturaleza interlocutoria para resolver cualquier controversia entre cualesquiera partes que sea separable de las controversias restantes. Dicha sentencia podrá dictarse a favor o contra cualquier parte en el pleito. Si la parte contraria no presenta la contestación a la sentencia sumaria en el término provisto en esta regla, se entenderá que la moción de sentencia sumaria queda sometida para la consideración del tribunal. 32 LPRA Ap. V, R. 36.3 (e).
La sentencia sumaria no procederá en las instancias que: 1)
existan hechos materiales y esenciales controvertidos; 2) haya
alegaciones afirmativas en la demanda que no han sido refutadas;
3) surja de los propios documentos que se acompañan con la moción
una controversia real sobre algún hecho material y esencial; o 4)
como cuestión de derecho, no proceda. SLG Fernández-Bernal v.
RAD-MAN, supra, pág. 14; Serrano Picón v. Multinational Life Ins.,
supra, pág. 992.
En armonía con la normativa reseñada, nuestra Máxima
Curia ha expresado que, el oponente debe controvertir la prueba
presentada con evidencia sustancial y no puede simplemente
descansar en sus alegaciones Birriel Colón v. Econo y Otros, supra;
Ramos Pérez v. Univisión, supra, págs. 215-216. Las meras
afirmaciones no bastan. Íd. “Como regla general, para derrotar una
solicitud de sentencia sumaria la parte opositora debe presentar
contradeclaraciones juradas y contradocumentos que pongan en
controversia los hechos presentados por el promovente”. Íd. pág.
215. (Cita omitida). Roldán Flores v. M. Cuebas, Inc., supra, pág. KLAN202400852 15
677. Además, se le exige a la parte que se oponga ciertas exigencias
adicionales. Primeramente, deberá presentar una relación concisa
y organizada de los hechos esenciales y pertinentes que, a su juicio,
estén en controversia, citando específicamente los párrafos según
fueron enumerados por el promovente de la moción. SLG
Fernández-Bernal v. RAD-MAN, supra, pág. 15. También, deberá
enumerar los hechos que no estén en controversia, con indicación
de los párrafos o páginas de las declaraciones juradas u otra prueba
admisible donde se establezcan estos. Íd. En adición, deberá
esbozar las razones por las cuales no se debe dictar sentencia
sumaria, argumentando el derecho aplicable. Íd.
Si el oponente no controvierte los hechos propuestos de la
forma en la que lo exige la Regla 36.3 de Procedimiento Civil, supra,
se podrán considerar como admitidos y se dictará la Sentencia
Sumaria en su contra, si procede. Roldán Flores v. M. Cuebas, Inc.,
supra, pág. 677.
Respecto a la revisión de las sentencias sumarias, el foro
apelativo deberá utilizar los mismos criterios que el Tribunal de
Primera Instancia. Meléndez González et al. v. M. Cuebas, 193 DPR
100, 114 (2015); González Meléndez v. Mun. San Juan, supra.
Nuestro Máximo Foro ha sido claro en que, [l]os tribunales
apelativos estamos limitados a: (1) considerar los documentos que
se presentaron ante el foro de primera instancia; (2) determinar si
existe o no alguna controversia genuina de hechos materiales y
esenciales, y (3) comprobar si el derecho se aplicó de forma correcta.
Birriel Colón v. Econo y Otros, supra. De acuerdo a lo anterior, el
foro apelativo está obligado a examinar de novo la totalidad de los
documentos incluidos en el expediente de la forma más favorable al
promovido. Íd. Serrano Picón v. Multinational Life Ins., supra, pág.
993; Meléndez González et al. v. M. Cuebas, supra, pág. 116. KLAN202400852 16
C. Los Contratos en General
Según es sabido, las obligaciones nacen de la ley, los
contratos, los cuasicontratos, los actos ilícitos, de los actos u
omisiones en las que interviene culpa o negligencia, y de cualquier
otro acto idóneo para producirlas, conforme el ordenamiento
jurídico. Art. 1063 del Código Civil de Puerto Rico, 31 LPRA sec.
8984; Universal Ins. v. Popular Auto, 207 DPR 228, 238 (2021); NHIC
et al. v. García Passalacqua et al., 206 DPR 105 (2021). Nuestro
Código Civil define el contrato como aquel “negocio jurídico bilateral
por el cual dos o más partes expresan su consentimiento en la forma
provista por ley, para crear, regular modificar o extinguir
obligaciones”. Art. 1230 del Código Civil de Puerto Rico, 31 LPRA
sec. 9751; Amador v. Conc. Igl. Univ. de Jesucristo, 150 DPR 571,
581 (2000). El contrato se perfecciona desde que las partes
manifiestan su consentimiento sobre el objeto y la causa, es decir,
cuando median el objeto, consentimiento y causa. Art. 1237 del
Código Civil de Puerto Rico, 31 LPRA sec. 9771; Pérez Rodríguez v.
López Rodríguez et at., 210 DPR 163, 186 (2022). No obstante, lo
anterior no aplica en los casos en que sea requerido el cumplimiento
de una formalidad solemne o cuando se pacta una condición
suspensiva. Art. 1237 del Código Civil de Puerto Rico, 31 LPRA sec.
9771. En nuestro ordenamiento jurídico se ha reconocido el
principio de libertad de contratación, este faculta a las partes a
contratar o no hacerlo con determinada persona, así como pactar
los términos y condiciones que tengan por conveniente. Art. 1232
del Código Civil de Puerto Rico, 31 LPRA sec. 9753; Pérez Rodríguez
v. López Rodríguez et at., supra, pág. 187; Burgos López et al. v.
Condado Plaza, 193 DPR 1, 7-8 (2015); Arthur Young & Co. v. Vega
III, 136 DPR 157 (1994). Sin embargo, tal libertad no es infinita,
puesto que, las partes podrán acordar cualquier cláusula que no sea
contraria a la ley, a la moral o al orden público. Art. 1232 del Código KLAN202400852 17
Civil de Puerto Rico, 31 LPRA sec. 9753; Burgos López et al. v.
Condado Plaza, supra, págs. 7-8; Oriental Bank v. Perapi et al., 192
DPR 7, 15 (2014). Una vez se perfecciona el contrato, lo acordado
en este tiene fuerza de ley entre las partes, ante sus sucesores y ante
terceros en la forma que dispone la ley. Art. 1233 del Código Civil
de Puerto Rico, 31 LPRA sec. 9754. Finalmente, los tribunales
estamos facultados para velar por el cumplimiento de los contratos,
y no debemos relevar a una parte del cumplimiento de su obligación
contractual cuando tal contrato sea legal, válido y no contenga vicio
alguno. Mercado, Quilichini v. UCPR, 143 DPR 627 (1997).
D. El Contrato de Opción de Compra
Nuestro Código Civil de 2020, en su Artículo 10295, define el
contrato de opción de compra de la siguiente manera:
La opción de compra es el derecho que faculta a su titular para que decida durante un plazo determinado, mediante la manifestación de su aceptación, el perfeccionamiento del contrato de compraventa que ha sido ya acordado en todos sus aspectos fundamentales y secundarios y a cuyo cumplimiento se mantiene comprometido el concedente durante el plazo prefijado.
El contrato o pacto de opción de compraventa se trata de un
contrato que ha sido definido por la jurisprudencia como, “[…] un
contrato consensual, mediante el cual una parte (promitente) le
concede a otra (optante) el derecho exclusivo a decidir de manera
unilateral si comprará determinado bien inmueble que le pertenece
al promitente. Esta facultad tendrá que ejercitarse dentro de un
periodo de tiempo definido por las partes, y tanto el promitente como
el optante se beneficiarán del negocio”. SLG Irizarry v. SLG García,
155 DPR 713, 722 (2001). Esencialmente, el contrato de opción de
compra es un contrato preparatorio dirigido al eventual
otorgamiento de un contrato de compra y venta. El mismo se
distingue por los siguientes elementos esenciales: (1) se concede al
5 31 LPRA sec. 8821. KLAN202400852 18
optante la facultad de decidir unilateralmente si celebrará el
contrato principal (de compraventa) sin obligación por parte de éste;
(2) dicha concesión tiene carácter de exclusividad; (3) se establece
un plazo para ejercitar la opción, y (4) no existe otra condición que
no sea la voluntad del optante.6 No obstante, a pesar de que el
contrato de opción se trata de un contrato consensual, la opción de
compra es un contrato unilateral, debido a que el optante no está
obligado a comprar, contrario al caso del promitente que sí está
obligado a venderle al primero, si aquel lo decide.7
Ahora bien, sobre la posibilidad de obligarle a transferir su
propiedad a otro particular sólo puede hablarse cuando ha habido
acuerdo sobre la cosa y el precio. Por otro lado, cuando lo único que
se ha acordado es la venta, sin más, ni siquiera el juicio imparcial
de un juez respecto al valor en el mercado del bien en controversia
puede sustituir la prerrogativa dominical de fijar el precio y
establecer los términos de la enajenación, prerrogativa que, en este
sistema, solo le compete al dueño.8 Cabe señalar que:
En la opción se da un proceso negocial en donde el consentimiento hacia la obligación surge, como en todo contrato, en virtud del intercambio de manifestaciones recepticias. La voluntad se forja a base de un proceso de negociación. No se trata de manifestación unilateral de voluntad, porque las obligaciones que surgen del pacto de opción son el resultado de un proceso de negociación entre el concedente y el optante, proceso que no se da en las obligaciones cuya fuente es la mencionada manifestación unilateral de voluntad.9
El contrato de opción de compra tiene que definir la oferta que
habrá de mantenerse vigente con todos los elementos de una oferta
final y completa del contrato de compraventa. Dicho de otro modo,
para que estemos ante un verdadero pacto de opción, no pueden
quedar por negociar términos o condiciones del contrato de
6 Íd. a la pág. 722. 7 Íd. 8 Michel J. Godreau, La opción de compra en Puerto Rico, 53 Rev. Jur. UPR 569 (1984) a la pág. 569. 9 Íd. a la pág. 578. KLAN202400852 19
compraventa que sean de importancia para las partes.10 Dentro de
este marco, “[r]especto al precio de la finca, que es el que importa
desde el punto del contenido de la oferta, tiene que tratarse de un
precio en metálico, porque se trata de una oferta de venta, no de
permuta. Además, aplican aquí los principios de las obligaciones
respecto a los requisitos de la prestación, en particular, el de la
determinabilidad de la misma. No será necesario que el precio de
venta esté exactamente determinado, siempre y cuando su
determinación final no requiera un nuevo proceso de negociación.11
Habidas cuentas, este tipo de contrato preparatorio produce
una obligación de hacer y no de dar, ya que sólo tiene por objeto la
realización futura de un contrato de compraventa. Soto v. Rivera,
144 DPR 500, 509-510 (1997); Dennis, Metro Invs. v. City Fed.
Sav., 121 DPR 197 (1988); Jordán-Rojas v. Padró-González, 103
DPR 813, 817 (1975). El contrato de promesa bilateral tiene la
ventaja de lograr la vinculación inmediata de las partes cuando por
alguna razón no puede otorgarse una compraventa completa y
definitiva y que, mediante la vinculación inmediata, las partes
logran la garantía o seguridad de que el contrato definitivo o
completo se celebrará o concluirá más tarde. Rossy v. Tribunal
Superior, 80 DPR 729, 742 (1958).
Por consiguiente, ante la negativa de una de las partes de
cumplir con la promesa bilateral, cabe una acción para exigir su
cumplimiento específico y no simplemente una acción para el
resarcimiento de perjuicios, si la prestación básica no se refiere a
hechos personalísimos o las líneas básicas sentadas en el
precontrato no son insuficientes.12 Así pues, si la cosa prometida en
venta está todavía en el patrimonio del promitente, el acreedor en
10 Íd. a la pág. 596. 11 Íd. a la pág. 597. 12 Íd. a la pág. 743. Véase también, Jordán-Rojas v. Padró-González, 103 DPR a la
pág. 819. KLAN202400852 20
un contrato de promesa bilateral de venta de un inmueble podría
exigir su cumplimiento en forma específica: la celebración de la
venta previamente convenida y el otorgamiento de la
correspondiente escritura pública.13
E. Transacción y pago en finiquito
El Tribunal Supremo evaluó en Feliciano Aguayo v. Mapfre,
207 DPR 138, 157-164 (2021) las figuras jurídicas de la transacción
y el pago en finiquito. El Artículo 1709 del Código Civil de 1930
establecía que “[l]a transacción es un contrato por el cual las
partes, dando, prometiendo o reteniendo cada una alguna cosa,
evitan la provocación de un pleito o ponen término al que había
comenzado”.14
Por su parte, el Código Civil actual, sustituye al citado artículo
y establece que “[p]or el contrato de transacción, mediante
concesiones recíprocas, las partes ponen fin a un litigio o a su
incertidumbre sobre una relación jurídica”. 31 LPRA sec. 10641
(2020).
Los elementos constitutivos de un contrato de transacción son
los siguientes:
(1) una relación jurídica incierta y litigiosa,
(2) la intención de los contratantes de componer el litigio y sustituir la relación dudosa por otra cierta e incontestable y
(3) las reciprocas concesiones de las partes. (énfasis nuestro).15
La Alta Curia destacó que toda transacción parte de la
premisa de que las partes tienen dudas sobre la validez o corrección
jurídica de sus respectivas pretensiones y eligen resolver las
diferencias mediante mutuas concesiones.16
13 Íd. 14 31 LPRA sec. 4821 (derogado 2020). 15 Mun. San Juan v. Prof. Research, 171 DPR 219, 239 (2007). 16 Íd. KLAN202400852 21
Como todo contrato, la transacción debe contar con
consentimiento, objeto y causa. Con respecto a la causa en el
contrato de transacción, se ha establecido que “[e]n conjunto, el
litigio y las recíprocas concesiones constituyen los elementos de
la causa”.17 En consecuencia, “[e]s necesario que cada uno de los
contratantes reduzca y sacrifique a favor de otro una parte de
sus exigencias a cambio de recibir una parte de aquello objeto
del litigio”.18
En particular, el Art. 1503 del actual Código Civil en lo
pertinente a la transacción, incluye el pago en finiquito, y establece
lo siguiente:
La transacción debe constar en un escrito firmado por las partes o en una resolución o una sentencia dictada por el tribunal. Si se refiere a derechos constituidos mediante escritura pública, se requiere esta formalidad. La inobservancia de estas reglas la hace nula.
El pago en finiquito tiene aquellos efectos que la ley establece.19
Los contratos de transacción comprenden los objetos
expresados determinadamente en ellos, o los que, por inducción
necesaria de sus palabras, deban reputarse comprendidos en él.20
Así, “[l]a renuncia general de derechos se entiende sólo de los que
tienen relación con la disputa sobre que ha recaído la
transacción”.21
Por otro lado, el Art. 150422 del vigente Código Civil 2020,
establece las siguientes circunstancias en las que una transacción
será invalida:
(a) La situación que la genera no se corresponde con los hechos reales y el litigio o la incertidumbre no hubieran aparecido de haberse conocido la situación real;
17 Íd. 18 Íd. 19 31 LPRA sec. 10647 (énfasis suplido). 20 31 LPRA sec. 4826 (derogado 2020). Por su parte, el Art. 1499 del actual Código
Civil establece que “[e]l contrato de transacción se interpreta restrictivamente”. 31 LPRA sec. 10643 (2020). 21 Íd. 22 31 LPRA sec. 10648. KLAN202400852 22
(b) incluye títulos total o parcialmente inexistentes;
(c) incluye títulos sobre los cuales se ignora que existe otro mejor;
(d) incluye aspectos sobre los cuales se ignora que ya están resueltos mediante sentencia firme; o
(e) la efectividad de una prestación es insegura.
Este artículo advierte que no cualquier incertidumbre da lugar
a la transacción, sino que debe tratarse de una transacción que
ponga fin a las discusiones e incertidumbres que experimentan las
partes. Además, esa incertidumbre debe tener como objeto una
duda verdaderamente racional.23
En particular, el pago en finiquito (“accord and
satisfaction”) es una forma de extinguir las obligaciones.24 Fue en
López v. South PR Sugar Co., 62 DPR 238 (1943), que el Tribunal
Supremo atendió una controversia contractual a la luz del pago en
finiquito25. En específico, allí se dijo que para que operara la figura
se exigía el concurso de los requisitos siguientes: (1) Una
reclamación ilíquida o sobre la cual exista controversia bona
fide; (2) un ofrecimiento de pago por el deudor; y (3) una
aceptación del ofrecimiento de pago por el acreedor. (Énfasis
nuestro).
Tiempo después, la más Alta Curia modificó el primer
requisito y estableció que -para que se configure la figura o aplique
el pago en finiquito- también será requisito “la ausencia de
opresión o indebida ventaja de parte del deudor sobre su
acreedor”.26 Puntualizó la importancia de evaluar con detenimiento
23 M.R. Garay Aubán, Código Civil 2020 y su historial legislativo, 1ra ed. urgente, San Juan Eds. SITUM, 2020, pág. 1047. 24 Feliciano Aguayo v. MAPFRE, supra, a la pág. 159, citando a A. Martínez & Co.
v. Long Const. Co., 101 DPR 830, 834 (1973). Esta figura se incorporó a nuestro ordenamiento jurídico mediante jurisprudencia, en City of San Juan v. St. John’s Gas Co. que el Tribunal Supremo de Estados Unidos resolvió que la figura de pago en finiquito regía en Puerto Rico. 25 En el caso la figura fue validada pero no prosperó, puesto que no se cumplieron
los requisitos. López v. South PR Sugar Co., supra, págs. 245-246. 26 A. Martínez & Co., supra, pág. 835; HR Elec., Inc. v. Rodríguez, 114 DPR 236,
241 (1983). KLAN202400852 23
el factor de la ausencia de opresión de la deudora sobre su acreedora
cuando se invoca la doctrina de pago en finiquito.27 Más importante
aún, el Tribunal Supremo fue enfático al establecer que la figura
prevalecerá solamente en circunstancias en las que no exista
opresión o indebida ventaja de parte del deudor y en las cuales
medien circunstancias claramente indicativas de que el deudor
pretende extinguir su obligación. Id. Es decir, tiene que existir un
claro entendimiento por parte de quien acepta que el pago
representa un pago total, en saldo y final de la obligación.28
Al describir la figura, el Máximo Foro pronunció que el pago
en finiquito es paralelo al contrato de transacción. En específico,
expresó que “[e]l contrato de acuerdo y pago (accord and
satisfaction), al igual que su paralelo de mayor solemnidad la
transacción, es accesorio, consensual, bilateral y oneroso”.29
También, señaló que la figura del pago en finiquito “en cierto
modo opera en un área de contratación rápida propia de nuestros
días y es más asequible para la terminación en corto plazo de
diferencias, incertidumbres y mutuas reclamaciones que el contrato
de transacción definido en el Art. 1709 del Código Civil,30 el cual
generalmente nace de un pleito pendiente o a punto de comenzar”.31
Al determinar si la figura del pago en finiquito se concreta o
no, el Tribunal Supremo ha sido muy riguroso en la evaluación del
concurso de todos sus requisitos. En el caso de Feliciano Aguayo v.
Mapfre Panamerican Insurance Company, supra, a la pág. 161,
nuestra más Alta Curia recalcó que la doctrina no ha prevalecido
como fuente de extinción de una obligación en prácticamente
27 A. Martínez & Co., supra, a la pág. 833. 28 Íd. 29 Íd. 30 31 LPRA sec. 4821. 31 El Art. 1709 del derogado Código Civil de 1930, encuentra su equivalencia en
el Art. 1497 del Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 10641, que dispone: Por el contrato de transacción, mediante concesiones recíprocas, las partes ponen fin a un litigio o a su incertidumbre sobre una relación jurídica. KLAN202400852 24
ninguno de los casos en los que ha tenido la oportunidad de
evaluar la invocación de la defensa. Sobre el primer requisito,
entiéndase, la existencia de una reclamación ilíquida o sobre la cual
exista controversia bona fide, en los casos de López v. South PR
Sugar Co., y Pagán Fortis v. Garriga,32 el Tribunal Supremo
determinó que en ausencia de este requisito no se concreta la
figura de pago en finiquito. Evaluados los argumentos en dicho
caso el Máximo Foro expresó que -a pesar de que no había duda
sobre el ofrecimiento ni de la aceptación del pago- no existía una
reclamación ilíquida o una controversia bona fide.
De otra parte y con relación al segundo requisito, el Tribunal
Supremo estableció que, “el ofrecimiento de pago tiene que ir
acompañado por declaraciones o actos que claramente indiquen
que el pago ofrecido por el deudor al acreedor es en pago total,
completo y definitivo de la deuda existente entre ambos…”.33 A
su vez, la doctrina requiere que el ofrecimiento sea de buena
fe.34 En fin, el ofrecimiento del pago debe sujetarse a la condición
de que de aceptarlo se entenderá en saldo de su reclamación.35
Sobre el tercer requisito, la Alta Curia ha resuelto que la
aceptación del ofrecimiento se perfecciona cuando el acreedor
retiene el cheque y consiente bajo la premisa de que el instrumento
fue remitido en concepto de pago y saldo total de la obligación.36 Sin
embargo, para que la retención del cheque constituya una
aceptación no puede haber opresión o indebida ventaja de parte del
deudor.37
32 Pagán Fortis v. Garriga, 88 DPR 279, 283-284 (1963). 33 HR Elec., Inc. v. Rodríguez, supra, a la pág. 242. 34 López v. South Sugar, supra, en la pág. 245; H.R. Elec. v. Rodríguez, supra, en
la pág. 240. 35 HR Elec., Inc. v. Rodríguez, supra. Véase, además, Gilormini Merle v. Pujals
Ayala, 116 DPR 482, 484-485 (1985). 36 A. Martínez & Co., supra, en la pág. 834. 37 Íd. KLAN202400852 25
F. Ley de Transacciones Comerciales
La Ley de Transacciones Comerciales codifica la
jurisprudencia sobre el pago en finiquito antes citada con ciertas
variantes a considerar.38 En lo pertinente, la Sección 2-311
establece lo siguiente:
(a) Si una persona contra quien se hace una reclamación prueba que: (i) ofreció de buena fe un instrumento al reclamante en pago total de la reclamación, (ii) el monto de la reclamación no había sido liquidado o estaba sujeto a una controversia bona fide, y (iii) el reclamante obtuvo el pago del instrumento, los siguientes incisos serán de aplicación.
(b) A menos que aplique el inciso (c) de esta sección, si la persona contra quien se establece la reclamación prueba que el instrumento o una comunicación escrita que le acompaña contiene una declaración conspicua a los efectos de que el instrumento fue ofrecido en pago total de la reclamación, la reclamación queda saldada.
(c) Sujeto a lo dispuesto en el inciso (d) de esta sección, una reclamación no queda saldada bajo las disposiciones del inciso (b) de esta sección en cualquiera de las siguientes situaciones:
[……..] (2) El reclamante, sea o no una organización, prueba que dentro de los noventa (90) días siguientes al pago del instrumento, ofreció el repago de la cantidad de dinero especificada en el instrumento a la persona contra quien se establece la reclamación. Este inciso no será de aplicación si el reclamante es una organización que envió una declaración en cumplimiento con lo dispuesto con la cláusula (1)(i) de este inciso.
(d) Se salda una reclamación si la persona contra quien se incoa prueba, que dentro de un tiempo razonable con anterioridad al inicio del procedimiento de cobro del instrumento, el reclamante o un agente de éste con responsabilidad directa respecto a la obligación en disputa, sabía que el instrumento fue ofrecido en saldo total de la reclamación.39
La citada disposición requiere como condición para que se
configure el pago en finiquito la existencia de los siguientes
requisitos: (1) que el deudor ofrezca de buena fe el instrumento
al reclamante en pago total de la reclamación, (2) la existencia
38 Ley de TransaccionesComerciales, Ley Núm. 208-1995, 19 LPRA secs. 401- 2409. 39 Ley Núm. 208-1995, 19 LPRA sec. 611 (énfasis suplido). KLAN202400852 26
de una reclamación ilíquida o una controversia bona fide, y (3)
que el reclamante haya obtenido el pago del instrumento. El
estatuto impone el peso de la prueba a la persona contra la cual se
hace el reclamo.
De entrada, estos requisitos son cónsonos con los
establecidos jurisprudencialmente. No obstante, vemos que la Ley
de Transacciones Comerciales, supra, impone más restricciones
para que se configure la figura de pago en finiquito. Sobre el
requisito del ofrecimiento del instrumento negociable en pago total
de una reclamación, requiere que se haga de buena fe. La propia
Ley de Transacciones Comerciales, supra, define “buena fe” como “la
honestidad de hecho y la observancia de las normas comerciales
razonables de trato justo”.40
La mencionada Ley también requiere que la declaración de la
oferta sea conspicua a los efectos de que el instrumento fue ofrecido
en pago total de la reclamación. La propia Ley define el término
“conspicuo” como sigue:
Un término de una cláusula es conspicuo cuando está redactado de tal forma que una persona razonable, que será afectada por el mismo, deberá notarlo. Un encabezamiento escrito en letras mayúsculas (e.g CARTA DE PORTE NO NEGOCIABLE) es conspicuo. Un lenguaje en el texto de un formulario es ‘conspicuo’ si está escrito en letras más grandes o en otro tipo de letra o color. […].41
Esta legislación establece que “[l]a determinación de si un
término o cláusula es ‘conspicuo’ o no, corresponderá a los
tribunales”.42
Por último, esta disposición permite el ofrecimiento del repago
de la cantidad de dinero especificada en el cheque dentro de los
noventa (90) días siguientes al pago del instrumento.43 Del propio
texto de la Ley de Transacciones Comerciales queda claro que
40 Íd. sec. 503 (énfasis suplido). 41 Íd. sec. 451 (énfasis suplido). 42 Íd. 43 19 LPRA sec. 451 (énfasis suplido). KLAN202400852 27
el mero cambio del cheque no configura de forma automática la
figura de pago en finiquito.
El Tribunal Supremo concluyó que la aplicación de esta
excepción o término de gracia para hacer el repago de la cantidad
incluida en el cheque es un asunto que compete dirimir a los
tribunales, al igual que el cumplimiento con la declaración
conspicua por parte del asegurador. Nótese, que en el pasado el
Tribunal Supremo ha denegado la procedencia de la sentencia
sumaria para resolver la aplicación de la defensa de pago en finiquito
cuando había controversia de hechos de si el demandado “aceptó,
expresa o tácitamente, los cambios en el endoso [del cheque]
efectuados en su presencia [por la parte demandante a los efectos
de que solo era un pago parcial], asunto que debe ventilarse en juicio
plenario”).44
Esbozada la normativa jurídica que enmarca la controversia
de epígrafe, procedemos a aplicarla.
III
En sus dos señalamientos de error, la parte apelante nos
plantea que, 1) erró el Tribunal de Instancia al resolver que el
contrato entre las partes se había resuelto con la devolución del
depósito y 2) al aplicar la doctrina de pago en finiquito a pesar de
que no se cumplen con los requisitos. Por estar estrechamente
relacionados ambos señalamientos, procederemos a discutirlos de
manera conjunta.
Como cuestión de umbral, al ejercer nuestra función revisora
respecto a una moción de sentencia sumaria debemos: 1) examinar
de novo el expediente y aplicar los criterios que la Regla 36 de
Procedimiento Civil, supra, y la jurisprudencia le exigen al foro
primario; 2) revisar que tanto la moción de sentencia sumaria como
44 Gilormini Merle v. Pujals Ayala, supra, 485. KLAN202400852 28
su oposición cumplan con los requisitos de forma codificados en la
referida Regla 36, supra; 3) revisar si en realidad existen hechos
materiales en controversia y, de haberlos, cumplir con la exigencia
de la Regla 36.4 de Procedimiento Civil,45 de exponer concretamente
cuáles hechos materiales encontró que están en controversia y
cuáles están incontrovertidos; 4) y de encontrar que los hechos
materiales realmente están incontrovertidos, debe proceder a revisar
de novo si el Tribunal de Primera Instancia aplicó correctamente el
Derecho a la controversia. Roldán Flores v. M. Cuebas, supra.
Al revisar ponderadamente la moción de sentencia sumaria
instada por la parte apelada, colegimos que, en efecto, dicha parte
cumplió con las disposiciones de la Regla 36.3 (a) de Procedimiento
Civil, supra, al incluir: (i) una exposición breve de las alegaciones;
(ii) la causa de acción, reclamación o parte respecto a la cual solicita
la sentencia sumaria; (iii) una relación concisa, organizada y en
párrafos enumerados de treinta y dos (32) hechos esenciales y
pertinentes sobre los cuales, a su juicio, no hay controversia
sustancial, con indicación de la prueba admisible en evidencia
obrante en el expediente del tribunal donde se establecen estos
hechos,46 (iv) las razones por las cuales debe ser dictada la
sentencia, apoyada con la correspondiente argumentación del
derecho aplicable, y (v) el remedio que debe ser concedido. 32 LPRA
Ap. V. R. 36.3. Rodríguez García v. UCA, supra, pág. 940; SLG
Fernández-Bernal v. RAD-MAN, supra, pág. 14.
La parte apelada por su parte, en su escrito en oposición a la
moción de sentencia sumaria se circunscribió a reseñar las
45 32 LPRA Ap. V, R. 36.4. 46 Como mencionamos previamente, a la moción de sentencia sumaria se anejaron
los siguientes anejos: 1A) Transcripción de la deposición del señor Antonio Arrieta; 1B Transcripción de la deposición de la licenciada Torres Sánchez; 2) Copia impresa de mensajes de textos; 3) Declaración Jurada de la señora Glendaly Hernández Acosta; 4) Contrato de Compraventa; 5) Copia impresa del correo electrónico de 13 de diciembre de 2021; 6A) Cotización; 6B) Loan Estimate; 7) Cheque; 8) Copia impresa del correo electrónico de 11 de abril de 2023; 9) Anuncio de Clasificados Online; 10) Documentos del préstamo. KLAN202400852 29
controversias que fueron consignadas por el foro primario en el
dictamen apelado. En vista de ello, somos de la opinión que la parte
apelada no cumplió cabalmente con lo dispuesto en la Regla 36.3 (b)
de Procedimiento Civil47. Más aún, la parte apelada ni siquiera
intentó rebatir las determinaciones de hechos consignadas por el
foro primario.
Conforme a la normativa procesal atinente al caso que nos
ocupa, la parte que desafía una solicitud de sentencia sumaria no
puede descansar en las aseveraciones o negaciones consignadas en
su alegación. Por el contrario, está obligada a enfrentar la moción
de su adversario de forma tan detallada y específica como lo ha
hecho el promovente en su solicitud puesto que, de incumplir, corre
el riesgo de que se dicte sentencia sumaria en su contra, de proceder
en derecho.48 Consecuentemente, en vista de que la parte apelada
no atacó las determinaciones de hecho realizadas por el foro
primario, y luego de evaluar la evidencia documental que obra en
autos, no habremos de intervenir con las mismas.
Ante este escenario, nos corresponde determinar si, en efecto,
la doctrina de pago en finiquito es de aplicación al caso de marras.
La respuesta es en la negativa. Veamos.
De las determinaciones de hechos esbozadas por el foro
primario y según surge de la evidencia que se presentó con la moción
de sentencia sumaria, no está en controversia que las partes
suscribieron un contrato de opción de compraventa titulado
Contrato de Compraventa con la licenciada Torres Sánchez como
Parte Cedente. Mediante el aludido contrato, la licenciada Sánchez
se obligó a venderle a la parte apelante una propiedad inmueble sita
en The Village at Suchville #1 San Miguel, Guaynabo, Puerto Rico.
47 32 LPRA Ap. V, R. 36.3(b). 48 Véanse: Rodríguez García v. UCA, supra; Roldán Flores v. M. Cuebas, supra;
Bobé et al. v. UBS Financial Services, 198 DPR 6 (2017); Meléndez González et al. v. M. Cuebas, supra; SLG Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, supra. KLAN202400852 30
En virtud del aludido contrato, la parte apelante entregó a la
licenciada Torres Sánchez, por conducto del corredor de bienes
raíces, el señor Antonio Arrieta Sepúlveda y/o Arrieta Realty, un
depósito en la suma de siete mil dólares ($7,000).
A pesar de que aún estaba vigente el aludido contrato entre
las partes, la parte apelada le vendió la propiedad en controversia a
una tercera persona, privando así a la parte apelante de la
oportunidad de adquirir el bien inmueble en cuestión.
La parte apelada sostiene que, habida cuenta de que le
entregó a la parte apelante el depósito de los siete mil dólares
($7,000), consignados por esta en virtud del contrato, el recibo de
dicha suma constituyó un pago en finiquito. No obstante, no
podemos perder de perspectiva que, los referidos siete mil dólares
($7,000.00) fueron entregados inicialmente por la parte apelante
como depósito, a tenor con lo acordado en el contrato de opción. De
ninguna manera, dicha suma constituyó un pago por el cual se
pusiera fin a la controversia mediante un acuerdo de transaccional.
Por el contrario, la parte apelante hizo claro que, recibía dicho
cheque sin que ello constituyera una renuncia a su reclamación por
el incumplimiento de la parte apelada con el contrato de opción.
El Art. 1497 del Código Civil de 2020 establece que “[p]or el
contrato de transacción, mediante concesiones recíprocas, las
partes ponen fin a un litigio o a su incertidumbre sobre una relación
jurídica”.49
Los elementos constitutivos de un contrato de transacción son
(2) la intención de los contratantes de componer el litigio y sustituir la relación dudosa por otra cierta e incontestable y
49 31 LPRA sec. 10641. KLAN202400852 31
(3) las reciprocas concesiones de las partes. (énfasis nuestro).50
premisa de que las partes tienen dudas sobre la validez o corrección
jurídica de sus respectivas pretensiones y eligen resolver las
diferencias mediante mutuas concesiones.51
consentimiento, objeto y causa. Con respecto a la causa en el
contrato de transacción, se ha establecido que “[e]n conjunto, el
litigio y las recíprocas concesiones constituyen los elementos de
la causa”.52 En consecuencia, “[e]s necesario que cada uno de los
contratantes reduzca y sacrifique a favor de otro una parte de
sus exigencias a cambio de recibir una parte de aquello objeto
del litigio”.53
En particular, el Art. 1503 del actual Código Civil en la
transacción, incluye el pago en finiquito, y establece lo siguiente:
La transacción debe constar en un escrito firmado por las partes o en una resolución o una sentencia dictada por el tribunal. Si se refiere a derechos constituidos mediante escritura pública, se requiere esta formalidad. La inobservancia de estas reglas la hace nula.
El pago en finiquito tiene aquellos efectos que la ley establece.54
En el caso de marras no están presente los criterios y
requisitos establecidos tanto por nuestro Código Civil como por la
jurisprudencia interpretativa para concluir que hubo un acuerdo
transaccional y que medió un pago en finiquito. En vista de lo
anterior, incidió el foro primario al así determinarlo, por lo que
procede la revocación del dictamen apelado.
50 Mun. San Juan v. Prof. Research, supra, pág. 239. 51 Íd. 52 Íd. 53 Íd. 5431 LPRA sec. 10647 (énfasis suplido). Adviértase que este artículo no tiene precedente en el derogado Código Civil, por lo que se incluye para informar sobre cómo el Legislador consideró la figura. KLAN202400852 32
IV
Por los fundamentos antes expuestos, se revoca la Sentencia
apelada y se devuelve el caso al foro primario para la continuación
de los procedimientos de conformidad con lo aquí resuelto.
Notifíquese.
Lo acordó y manda el Tribunal, y certifica la Secretaria del
Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones
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