El Juez Asociado Señor Hernández Denton
emitió la opinión del Tribunal.
¿Tiene poder el Departamento de Asuntos del Consumi-dor (en adelante D.A.Co.) para otorgar una indemnización en concepto de daños y perjuicios a los consumidores por la omisión por parte de constructoras de viviendas de reparar sus vicios de construcción? En el caso de autos, se nos so-licita que revoquemos la sentencia emitida por el entonces Tribunal Superior, Sala de San Juan, en la cual se redujo la cuantía que en concepto de daños otorgó D.A.Co. a los esposos Rafael Quiñones Irizarry y Migdalia Ortiz contra San Rafael Estates, S.E. y Vifont Builders, Inc. En ésta se resolvió que D.A.Co. tiene poder para otorgar indemniza-ción por daños y perjuicios en reclamaciones de vicios de construcción; se redujo los daños de siete mil quinientos dólares ($7,500) a mil doscientos cincuenta dólares ($1,250), y se eliminó la partida impuesta por la agencia en concepto de honorarios de abogados.
Por entender que D.A.Co. tiene la facultad en ley para indemnizar por los daños y perjuicios sufridos por los con-sumidores, confirmamos una parte de la sentencia recurrida. No obstante, revocamos la parte del dictamen que redujo la indemnización y eliminó los honorarios de abogado.
I
En 1991 los esposos Rafael Quiñones Irizarry y Migda-lia Ortiz (en adelante los compradores) suscribieron un contrato uniforme de compraventa con la recurrida San [760] Rafael Estates, S.E. (en adelante San Rafael), para la ad-quisición de una casa del proyecto San Rafael Estates de Bayamón por la suma de ciento cuatro mil novecientos dó-lares ($104,900). La constructora del proyecto fue la recu-rrida Vifont Builders, Inc. (en adelante Vifont). El pago del pronto otorgado por los compradores ascendió a tres mil dólares ($3,000).
En julio de 1992 se concertó una cita para que los com-pradores realizaran la inspección final de la propiedad. Como resultado de dicha inspección, estos últimos prepa-raron una lista con las deficiencias que a su juicio presen-taba la propiedad: (1) techo agrietado con filtraciones; (2) losetas huecas y de distinto color; (3) nivel del terreno corre hacia la estructura; (4) puerta de la entrada principal no es de primera calidad; (5) puertas interiores no son de em-buia; (6) losetas no son de primera calidad (defecto de fá-brica); (7) se usaron pedazos de sobrantes en zócalos de la sala; (8) terminación deficiente de zócalos en puertas inte-riores; (9) tapa de inodoro del master room con moho; (10) marco del vanity con moho; (11) losas sobrepuestas (entra-da principal).
Mediante una comunicación escrita, San Rafael le in-dicó a los compradores que los defectos 1-5, 7 y 11 señala-dos no procedían por alegadamente no constituir vicios de construcción de acuerdo con el Reglamento Núm. 2268 para Regular las Distintas Actividades que se Llevan a Cabo en el Negocio de la Construcción de Viviendas Priva-das en Puerto Rico de 16 de septiembre de 1977 (Regla-mento del Negocio de la Construcción). En cuanto al de-fecto Núm. 6 alegó que sólo se identificaron seis (6) losas con defectos de fábrica, las cuales se habían reemplazado. En relación con los defectos Núms. 8-10 les notificó que estos habían sido corregidos.
Inconformes con dicha comunicación, los compradores presentaron una querella ante D.A.Co. para reclamar bá-sicamente los mismos defectos en la unidad e incluir, ade-más, los daños y perjuicios que sufrieron por causa de la falta de acción o por la omisión de la parte querellada [761] recurrida. Dos (2) días después de presentada la querella, los compradores fueron citados al Banco Central para la firma de las escrituras de compraventa e hipoteca. Éstos asistieron a la cita pero se negaron a firmar las escrituras. Como resultado, a solicitud de San Rafael se presentó un acta notarial en la se hizo constar que los compradores rehusaban firmar las escrituras porque alegaban que la vendedora estaba pendiente de corregir una serie de defectos.
San Rafael notificó por escrito a los compradores que tenían quince (15) días para otorgar las escrituras, so pena de la resolución del contrato. Transcurrido el mencionado término, San Rafael notificó la resolución del contrato uni-forme de compraventa y la devolución del depósito presen-tado, luego de retener el 2% del precio de venta. Los com-pradores, entonces, enmendaron su demanda ante D.A.Co. para solicitar el cumplimiento específico del contrato; una indemnización por veinte mil dólares ($20,000) por los da-ños y angustias mentales sufridas, y la paralización de la venta de la vivienda hasta la adjudicación final de la querella.
Posteriormente, D.A.Co. convocó y celebró una vista ad-ministrativa en la cual San Rafael y Vifont presentaron como testigo perito al Ing. Angel L. Vázquez. Este último rindió un informe en el cual detalló los defectos que fueron alegadamente reparados por las recurridas y los que en-tendía que no constituían vicios de construcción.
Por su parte, un técnico de D.A.Co. realizó una inspec-ción en la residencia y rindió un informe sobre el particular. Detalló todos los defectos de construcción que presentaba la vivienda y calculó en cuatro mil trescientos noventa y cinco dólares con cuarenta y ocho centavos ($4,395.48), el costo aproximado de la corrección de los defectos.
A base de la prueba desfilada, D.A.Co. determinó que sólo cuatro (4) defectos cualificaban como vicios de cons-trucción, según el Reglamento del Negocio de la Construc-ción: (1) los defectos del techo y plafones interiores (grietas [762] y manchas de humedad); (2) los zócalos añadidos; (3) la deficiencia del terreno (el declive inapropiado y los zanjo-nes mal construidos); (4) los azulejos de la cocina con pe-queños hoyos en el esmalte (aproximadamente doce (12) losas defectuosas).
D.A.Co. determinó que la actuación de los compradores de rehusarse a firmar las escrituras estuvo justificada, ya que para la fecha cuando fueron citados, la constructora no había reparado de forma eficiente los defectos antes men-cionados, condición que estaba contenida en el propio con-trato uniforme de compraventa como válida para negarse los compradores a firmar la escritura de compraventa. Concluyó que los compradores no violaron o incumplieron cláusula alguna del contrato que hubiese dado lugar y fa-cultado a la vendedora a dar por resuelto éste, y ordenó el cumplimiento específico del contrato. A su vez, estimó en dos mil quinientos dólares ($2,500) la indemnización que por daños y perjuicios estaban obligadas a satisfacer soli-dariamente San Rafael y Vifont. Sin embargo, entendió que los compradores no habían ofrecido suficiente prueba sobre las angustias mentales. D.A.Co. estimó en tres mil trescientos noventa y siete dólares ($3,397) el costo de la reparación de los defectos, suma que debía ser entregada a los compradores si San Rafael y Vifont no los corregían. En reconsideración, se aumentó la cuantía de indemnización por daños a siete mil quinientos dólares ($7,500); se im-puso honorarios de abogado a San Rafael y a Vifont por mil dólares ($1,000), y se determinó que la suma de mil seis-cientos ocho dólares ($1,608) que éstas retuvieron del pronto prestado por los compradores, le sería acreditado al precio de venta vigente al momento de la urbanizadora ci-tar a los compradores para el otorgamiento de las escrituras.
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El Juez Asociado Señor Hernández Denton
emitió la opinión del Tribunal.
¿Tiene poder el Departamento de Asuntos del Consumi-dor (en adelante D.A.Co.) para otorgar una indemnización en concepto de daños y perjuicios a los consumidores por la omisión por parte de constructoras de viviendas de reparar sus vicios de construcción? En el caso de autos, se nos so-licita que revoquemos la sentencia emitida por el entonces Tribunal Superior, Sala de San Juan, en la cual se redujo la cuantía que en concepto de daños otorgó D.A.Co. a los esposos Rafael Quiñones Irizarry y Migdalia Ortiz contra San Rafael Estates, S.E. y Vifont Builders, Inc. En ésta se resolvió que D.A.Co. tiene poder para otorgar indemniza-ción por daños y perjuicios en reclamaciones de vicios de construcción; se redujo los daños de siete mil quinientos dólares ($7,500) a mil doscientos cincuenta dólares ($1,250), y se eliminó la partida impuesta por la agencia en concepto de honorarios de abogados.
Por entender que D.A.Co. tiene la facultad en ley para indemnizar por los daños y perjuicios sufridos por los con-sumidores, confirmamos una parte de la sentencia recurrida. No obstante, revocamos la parte del dictamen que redujo la indemnización y eliminó los honorarios de abogado.
I
En 1991 los esposos Rafael Quiñones Irizarry y Migda-lia Ortiz (en adelante los compradores) suscribieron un contrato uniforme de compraventa con la recurrida San [760] Rafael Estates, S.E. (en adelante San Rafael), para la ad-quisición de una casa del proyecto San Rafael Estates de Bayamón por la suma de ciento cuatro mil novecientos dó-lares ($104,900). La constructora del proyecto fue la recu-rrida Vifont Builders, Inc. (en adelante Vifont). El pago del pronto otorgado por los compradores ascendió a tres mil dólares ($3,000).
En julio de 1992 se concertó una cita para que los com-pradores realizaran la inspección final de la propiedad. Como resultado de dicha inspección, estos últimos prepa-raron una lista con las deficiencias que a su juicio presen-taba la propiedad: (1) techo agrietado con filtraciones; (2) losetas huecas y de distinto color; (3) nivel del terreno corre hacia la estructura; (4) puerta de la entrada principal no es de primera calidad; (5) puertas interiores no son de em-buia; (6) losetas no son de primera calidad (defecto de fá-brica); (7) se usaron pedazos de sobrantes en zócalos de la sala; (8) terminación deficiente de zócalos en puertas inte-riores; (9) tapa de inodoro del master room con moho; (10) marco del vanity con moho; (11) losas sobrepuestas (entra-da principal).
Mediante una comunicación escrita, San Rafael le in-dicó a los compradores que los defectos 1-5, 7 y 11 señala-dos no procedían por alegadamente no constituir vicios de construcción de acuerdo con el Reglamento Núm. 2268 para Regular las Distintas Actividades que se Llevan a Cabo en el Negocio de la Construcción de Viviendas Priva-das en Puerto Rico de 16 de septiembre de 1977 (Regla-mento del Negocio de la Construcción). En cuanto al de-fecto Núm. 6 alegó que sólo se identificaron seis (6) losas con defectos de fábrica, las cuales se habían reemplazado. En relación con los defectos Núms. 8-10 les notificó que estos habían sido corregidos.
Inconformes con dicha comunicación, los compradores presentaron una querella ante D.A.Co. para reclamar bá-sicamente los mismos defectos en la unidad e incluir, ade-más, los daños y perjuicios que sufrieron por causa de la falta de acción o por la omisión de la parte querellada [761] recurrida. Dos (2) días después de presentada la querella, los compradores fueron citados al Banco Central para la firma de las escrituras de compraventa e hipoteca. Éstos asistieron a la cita pero se negaron a firmar las escrituras. Como resultado, a solicitud de San Rafael se presentó un acta notarial en la se hizo constar que los compradores rehusaban firmar las escrituras porque alegaban que la vendedora estaba pendiente de corregir una serie de defectos.
San Rafael notificó por escrito a los compradores que tenían quince (15) días para otorgar las escrituras, so pena de la resolución del contrato. Transcurrido el mencionado término, San Rafael notificó la resolución del contrato uni-forme de compraventa y la devolución del depósito presen-tado, luego de retener el 2% del precio de venta. Los com-pradores, entonces, enmendaron su demanda ante D.A.Co. para solicitar el cumplimiento específico del contrato; una indemnización por veinte mil dólares ($20,000) por los da-ños y angustias mentales sufridas, y la paralización de la venta de la vivienda hasta la adjudicación final de la querella.
Posteriormente, D.A.Co. convocó y celebró una vista ad-ministrativa en la cual San Rafael y Vifont presentaron como testigo perito al Ing. Angel L. Vázquez. Este último rindió un informe en el cual detalló los defectos que fueron alegadamente reparados por las recurridas y los que en-tendía que no constituían vicios de construcción.
Por su parte, un técnico de D.A.Co. realizó una inspec-ción en la residencia y rindió un informe sobre el particular. Detalló todos los defectos de construcción que presentaba la vivienda y calculó en cuatro mil trescientos noventa y cinco dólares con cuarenta y ocho centavos ($4,395.48), el costo aproximado de la corrección de los defectos.
A base de la prueba desfilada, D.A.Co. determinó que sólo cuatro (4) defectos cualificaban como vicios de cons-trucción, según el Reglamento del Negocio de la Construc-ción: (1) los defectos del techo y plafones interiores (grietas [762] y manchas de humedad); (2) los zócalos añadidos; (3) la deficiencia del terreno (el declive inapropiado y los zanjo-nes mal construidos); (4) los azulejos de la cocina con pe-queños hoyos en el esmalte (aproximadamente doce (12) losas defectuosas).
D.A.Co. determinó que la actuación de los compradores de rehusarse a firmar las escrituras estuvo justificada, ya que para la fecha cuando fueron citados, la constructora no había reparado de forma eficiente los defectos antes men-cionados, condición que estaba contenida en el propio con-trato uniforme de compraventa como válida para negarse los compradores a firmar la escritura de compraventa. Concluyó que los compradores no violaron o incumplieron cláusula alguna del contrato que hubiese dado lugar y fa-cultado a la vendedora a dar por resuelto éste, y ordenó el cumplimiento específico del contrato. A su vez, estimó en dos mil quinientos dólares ($2,500) la indemnización que por daños y perjuicios estaban obligadas a satisfacer soli-dariamente San Rafael y Vifont. Sin embargo, entendió que los compradores no habían ofrecido suficiente prueba sobre las angustias mentales. D.A.Co. estimó en tres mil trescientos noventa y siete dólares ($3,397) el costo de la reparación de los defectos, suma que debía ser entregada a los compradores si San Rafael y Vifont no los corregían. En reconsideración, se aumentó la cuantía de indemnización por daños a siete mil quinientos dólares ($7,500); se im-puso honorarios de abogado a San Rafael y a Vifont por mil dólares ($1,000), y se determinó que la suma de mil seis-cientos ocho dólares ($1,608) que éstas retuvieron del pronto prestado por los compradores, le sería acreditado al precio de venta vigente al momento de la urbanizadora ci-tar a los compradores para el otorgamiento de las escrituras.
San Rafael y Vifont presentaron un escrito de revisión ante el entonces Tribunal Superior en el que alegaron error por parte de D.A.Co. al adjudicar y conceder compensación por sufrimientos e inconvenientes; al conceder por daños y luego aumentar la compensación; al compensar a Migdalia [763] Ortiz cuando no declaró en la vista; al conceder honorarios de abogado, y al ordenar el cuplimiento específico del con-trato (venta de la propiedad a los esposos Quiñones-Ortiz).
En la sentencia recurrida, el tribunal de instancia de-terminó que D.A.Co. poseía la facultad para imponerle a San Rafael y a Vifont una suma razonable para el pago de los desembolsos hechos por los compradores por el incum-plimiento del contrato y los vicios de construcción. Deter-minó que dicha facultad y actuación respondían con efica-cia a los propósitos legislativos inspiradores de las leyes aplicables. Además, estimó que cuando D.A.Co. entiende que ese remedio en daños es necesario y apropiado para efectuar los propósitos de la ley, éstos proceden y que, en el caso de autos, no proveer un servicio adecuado en el área de construcción de viviendas ameritaba la imposición de compensación por daños. Por otra parte, resolvió que D.A.Co. erró al aumentar en reconsideración la cuantía de daños de dos mil quinientos dólares ($2,500) a siete mil quinientos dólares ($7,500). De esta manera redujo la com-pensación concedida a mil doscientos cincuenta ($1,250)