EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Daniel Suárez Figueroa, Maribel Velázquez Rosa Certiorari
Peticionarios 2008 TSPR 71
vs. 173 DPR ____
Sabanera Real, Inc., y/o P.R.D., L.P.; Century Development Group; Jaime López
Recurridos
Número del Caso: CC-2004-118
Fecha: 6 de mayo de 2008
Tribunal de Apelaciones:
Región Judicial de Caguas, Humacao y Guayama
Juez Ponente:
Hon. Carlos Soler Aquino
Abogado de la Parte Peticionaria:
Lcdo. Ángel Marrero Figarella
Abogado de la Parte Recurrida:
Lcdo. Rafael Brás Benítez
Materia: Incumplimiento de contrato
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Daniel Suárez Figueroa, Maribel Velázquez Rosa Peticionarios Certiorari CC-2004-118 v.
Sabanera Real, Inc., y/o P.R.D., L.P.; Century Development Group; Jaime López Recurridos
Opinión del Tribunal emitida por la Jueza Asociada señora Fiol Matta.
En San Juan, Puerto Rico, a 6 de mayo de 2008.
Debemos resolver si un urbanizador o
constructor contra quien pende una querella en
el Departamento de Asuntos del Consumidor por
deficiencias en una propiedad opcionada, queda
liberado de responsabilidad por prácticas
indeseables de construcción, según definidas por
la Ley 130 de 13 de junio de 1967 y el
Reglamento sobre la Construcción de Viviendas
Privadas en Puerto Rico, si se firma la
escritura de compraventa antes de resolverse la
querella. Ello conlleva determinar si los
compradores que firman una escritura de
compraventa, según la cual aceptan el inmueble,
“sin reservas”, renuncian por esa sola razón a CC-2004-118 3
una reclamación previamente presentada y pendiente de
adjudicación.
I.
P.R.D., L.P., antes conocido como Sabanera Real, Inc.
y Century Development Group, en adelante denominados “los
desarrolladores” fueron los gestores de la Urbanización
“Savannah Real”, en el Municipio de San Lorenzo. El 5 de
junio de 2000, el Sr. Daniel Suárez Figueroa y su esposa
Maribel Velásquez Rosa, en adelante denominados “los
compradores”, otorgaron un contrato de opción de
compraventa titulado “Contrato Uniforme de Compraventa” con
Sabanera Real, Inc., para la adquisición de la unidad A-11,
modelo Sevilla, del referido proyecto. En las
especificaciones iniciales del proyecto se indica que la
terminación de los plafones del techo interior de las
unidades sería “skim coat plaster”, o empañetado.
El 12 de noviembre de 2001, el señor Suárez Figueroa
envió una carta al Sr. Franklin López, de Century
Development Group, informándole que había visitado el
proyecto y observado “que la terminación del plafón de las
unidades ha sido cambiado a estucado a diferencia de lo que
indican los planos de construcción donde muestra que deben
ser empañetado”. Solicita entonces al señor López “que
intervenga en esta situación específicamente en la unidad
A-11”, que era la que él había opcionado, junto a su
esposa. Poco tiempo después, el 25 de noviembre de 2001,
el señor Suárez Figueroa escribió nuevamente, esta vez a CC-2004-118 4
“Proyecto Savannah Real”, para informar que el plafón
interior no se había empañetado debidamente. Ese mismo día,
el Ing. Jaime López, de P.R.D., L.P., le envió al señor
Sánchez Figueroa copia de un memorando escrito por el Ing.
Rafael E. Torrellas, en el que éste expresaba lo siguiente:
“Como a la unidad del cliente aun no se le ha aplicado el
estucado interior y solamente tiene el Skimcoat sugiero que
con una carta del cliente aceptándolo, lo dejemos así y lo
pintemos”. Solicita entonces que el señor Sánchez Figueroa
le indique por escrito lo que desea hacer. El 12 de
diciembre el señor Sánchez Figueroa contestó a esta misiva,
informando nuevamente que rechazaba la terminación en
estucado y que debía dársele al plafón la terminación que
indica el plano.
El 17 de diciembre de 2001, los desarrolladores, por
medio de sus abogados, comunicaron a los compradores que a
su entender la terminación en estucado, o “pearl-tex”,
mejora la apariencia de los techos, “[p]ero como usted
insiste en su posición le informamos que si no está
satisfecho con la terminación de los plafones de su futura
casa... nuestro cliente está en la disposición de rescindir
el contrato y devolverle íntegramente todo el dinero que
usted ha pagado como opción o parte del pronto para la
compra de su unidad”. El 29 de enero de 2002, los
compradores respondieron por escrito a esta misiva.
Informaron que no tenían interés en resolver el contrato de
compraventa y, por el contrario, “queremos seguir con el CC-2004-118 5
contrato de compra de la unidad A-11.” No obstante,
solicitaron que se paralizaran los trabajos en los plafones
interiores de la casa, “ya que hemos radicado una querella
en DACO para que sea éste el que determine cuál es la
terminación que por derecho corresponde aplicarle a las
unidades”.
Ese mismo día, los compradores presentaron una
querella ante el Departamento de Asuntos del Consumidor, en
adelante DACO, en la cual indicaron que no estaban
dispuestos a aceptar el cambio en la terminación de los
plafones y solicitaron “que se trabajen los plafones de
acuerdo a los planos de ARPE y/o que el Departamento tome
acción como corresponda en ley”. Pendiente aún la querella
en DACO, el 28 de febrero de 2002, los compradores
adquirieron la unidad A-11 de la urbanización. La vista
para dilucidar la querella se celebró el 1 de julio de 2002
y el 13 de noviembre de 2002 se emitió el dictamen
recurrido.
DACO resolvió que los desarrolladores violaron la Ley
de la Oficina de Oficial de Construcción, 17 L.P.R.A.
sec. 502 et seq. (en adelante, Ley del Oficial de
Construcción), al alterar los planos aprobados por ARPE “de
manera unilateral y sin notificación”. Específicamente,
resolvió que se violó el artículo 9, inciso (c) de dicha
ley, 17 L.P.R.A. sec. 509(c), que prohíbe la alteración de
los planos aprobados sin que antes se haya avisado “a los
optantes y/o compradores, mediante correo certificado con CC-2004-118 6
acuse de recibo con por lo menos veinte (20) días de
antelación a la presentación de las enmiendas solicitadas”.
A la luz de esta determinación, la agencia ordenó a los
desarrolladores remover el terminado de “pearl-tex” o
estucado y aplicar en su lugar el terminado “skim coat
plaster”, que era el previsto en el plano aprobado por ARPE
para el techo de la residencia de la parte querellante. De
incumplir con esta orden, los querellados vendrían
solidariamente obligados a pagarle a los querellantes la
suma de tres mil quinientos dólares ($3,500).
En reconsideración, la agencia se reafirmó en su
decisión de ordenar que se terminara el techo de la
residencia de los querellantes conforme los planos
aprobados por ARPE. Además señaló una vista evidenciaria
para que las partes presentaran “prueba del costo de
remoción y terminado del techo en la residencia en
controversia”. Esto a ruego de los querellantes, quienes
alegaron que los trabajos de remoción del estucado y
empañetado costaban más que la penalidad impuesta en la
resolución en caso de incumplimiento.
Presentado el recurso de revisión ante el foro
apelativo, los desarrolladores argumentaron,
principalmente, que el DACO erró al descartar prueba
documental que, según alegaban, demostraba que los
querellantes habían aceptado la obra sin reserva o reclamo
de clase alguna. Relacionado a esto, argumentaron que la
agencia erró al interpretar que el incumplimiento con el CC-2004-118 7
requisito de notificación de cambios era una práctica
indeseable de construcción. El Tribunal de Apelaciones
revocó la resolución recurrida y resolvió que los
compradores habían condonado el incumplimiento de los
desarrolladores con los planos, al firmar la escritura de
compraventa sin expresar objeción alguna y sabiendo que se
habían cambiado las terminaciones del techo. Para llegar a
esta conclusión, el foro apelativo se fundamentó en la
cláusula séptima de la escritura, que expresa que los
compradores: “(a) han inspeccionado la propiedad objeto de
esta compraventa, (b) la propiedad ha sido aceptada luego
de tal inspección la que, a su mejor entender, se encuentra
libre de defectos o vicios de construcción y la adquiere y
acepta como está (as-is) [sic] sin reclamo o reserva de
clase alguna.”
Recurren ahora los compradores alegando que el
Tribunal de Apelaciones erró al revocar a DACO “y negarse a
aplicar lo resuelto en Pacheco v. Estancias de Yauco”. Los
peticionarios aducen que no obstante lo expresado en la
escritura de compraventa, cumplieron con el requisito de
protestar los vicios ostensibles que conocían y recibieron
el edificio sujeto a reserva. Entienden que con su rechazo
consistente del cambio en la terminación del plafón
interior, la presentación de la querella el 29 de enero de
2002 y, particularmente, sus expresiones en la carta
dirigida a los desarrolladores ese mismo día, se reservaron
el derecho de continuar con su caso en el Departamento de CC-2004-118 8
Asuntos del Consumidor y, por ende, no renunciaron al
remedio provisto al amparo del artículo 9(c) de la Ley del
Oficial de Construcción, supra. Argumentan los
peticionarios que la decisión del Tribunal de Apelaciones
dejaría en las manos de los constructores de hogares el uso
de “argucias”, como las que alegan fueron utilizadas en la
escritura de compraventa del presente caso, para castigar a
la parte más débil en la relación contractual. Por eso,
exponen que hay razones de orden público para impugnar la
validez de la cláusula séptima de la escritura.
Los recurridos, por su parte, se amparan en que el
cambio en la terminación del plafón no constituye vicio de
construcción ni es causa de ruina funcional o de cualquier
otra clase. Por eso, el artículo 1483 del Código Civil no
es pertinente al caso de autos y, por consiguiente, tampoco
lo es nuestra decisión en Pacheco v. Estancias de Yauco,
160 D.P.R. 409 (2003). Asimismo sostienen que el cambio es
una mera modificación a los planos y especificaciones del
proyecto que fue posteriormente aprobado por ARPE.
Principalmente, se apoyan en la cláusula séptima de la
escritura de compraventa, según la cual los compradores
aceptaron la propiedad “como está” (“as is”), sin reserva
alguna. Rechazan que esta cláusula constituya una argucia y
aducen que es, más bien, “una expresión clara e inequívoca
de la voluntad de dicha parte, quien adquiere la propiedad
sin reclamo o reserva de clase alguna, incluyendo la
renuncia a los reclamos por los cambios en la terminación CC-2004-118 9
del techo de la residencia”. Por haber aceptado la
propiedad “como está”, concluyen que no hubo incumplimiento
de contrato. Más aun, alegan que fue a ellos, los
desarrolladores, a quienes se violó su confianza, en tanto
descansaron en que los compradores renunciaban a su
reclamación ante DACO al firmar la escritura de
compraventa.
Expedimos el auto de certiorari el 16 de marzo de 2004
y, luego de una paralización por procedimientos pendientes
ante el Tribunal de Quiebras, pasamos a resolver con el
beneficio de la comparecencia de ambas partes.
II.
En Pacheco Torres v. Estancias de Yauco, supra,
resolvimos, en esencia, que “la recepción definitiva del
edificio no libera al contratista de responsabilidad por
los vicios que causan la ruina del inmueble, sean éstos
ocultos o aparentes, cuando estos últimos perceptibles a
simple vista constituyen un incumplimiento del contrato de
construcción”. Resulta evidente que esta decisión descansa
en que los vicios de construcción alegados después que se
recibe la obra, tanto los ocultos como los aparentes,
conlleven la ruina del inmueble, algo que no sucede en el
presente caso. Además, en Pacheco Torres, supra, aclaramos
que por la naturaleza de los vicios alegados, la situación
se ubicaba dentro del marco normativo del artículo 1483 del
Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 4124 y no en las CC-2004-118 10
disposiciones del Reglamento sobre la Construcción de
Viviendas Privadas en Puerto Rico, Reglamento Núm. 2268 del
Departamento de Asuntos del Consumidor. En el caso que nos
ocupa, como veremos, sucede todo lo contrario. Por eso, el
foro apelativo no se equivocó al negarse a aplicar la
doctrina de Pacheco Torres v. Estancias de Yauco, supra, a
los hechos de este caso. Sin embargo, ello no es suficiente
para disponer del recurso, según explicamos a continuación.
DACO es la agencia llamada a proteger los intereses de
los compradores de vivienda en Puerto Rico y de los
consumidores en general. Como ya hemos apuntado en
ocasiones anteriores, esta agencia fue creada mediante la
Ley Núm. 5 de 23 de abril de 1973, 3 L.P.R.A. sec. 341 et
seq., con el propósito primordial de vindicar e implementar
los derechos del consumidor. De conformidad con este
propósito se le concedieron amplios poderes, entre los
cuales se incluyeron específicamente los siguientes:
(d) Poner en vigor, implementar y vindicar los derechos de los consumidores, tal como están contenidos en todas las leyes vigentes, a través de una estructura de adjudicación administrativa con plenos poderes para adjudicar las querellas que se traigan ante su consideración y conceder los remedios aptos conforme a derecho, disponiéndose que las facultades conferidas en este inciso podrá delegarlas el Secretario en aquel funcionario que él entienda cualificado para ejercer dichas funciones.
(i) Interponer cualesquiera remedios legales que fueran necesarios para hacer efectivos los propósitos de esta ley y hacer que se cumplan las reglas, reglamentos, órdenes, resoluciones y determinaciones del CC-2004-118 11
Departamento. 3 L.P.R.A. sec. 341e(d) e (i). (Énfasis nuestro.)
Ciertamente, la referencia clara a “cualesquiera
remedios” en la ley indica que DACO posee amplios poderes
para dictar las acciones correctivas que sean necesarias
para cumplir con el mandato de su ley habilitadora, es
decir, para proteger a los consumidores. Así lo hemos
interpretado anteriormente, véanse, entre otros, Quiñones
Irizarry, et al. v. San Rafael Estates, SE, 143 D.P.R.
756,765-67 (1997) y Hernández Denton v. Quiñones Desdier,
102 D.P.R. 218, 220 (1974).1 De esa forma y contrario a lo
que alegaron los recurridos ante el tribunal apelativo,
DACO puede ordenar medidas correctivas, incluyendo
reparaciones, compensación de daños o el cumplimiento
específico con los planos aprobados por ARPE, como ocurrió
en el presente caso. Por tanto, a este punto podemos
concluir que el remedio provisto por el juez administrativo
de DACO, en cuanto ordenó que los desarrolladores
removieran la terminación de estucado y la sustituyeran por 1 Hernández Denton v. Quiñones Desdien, supra, trataba sobre una querella, a raíz de la cual ASERCO, agencia predecesora de DACO, concluyó que un contratista había incumplido el contrato de construcción y le ordenó reparar las filtraciones y otras imperfecciones del inmueble o entregarle a la querellante mil ochocientos seis dólares con setenta y cinco centavos ($1,806.75), cantidad representativa del costo de las reparaciones. El contratista no acató la resolución del Director de ASERCO, quien recurrió al Tribunal Superior. Dicho foro resolvió que ASERCO no tenia facultad para adjudicar derechos antes de la vigencia del Art. 6(g) de la Ley Orgánica del Departamento de Asuntos del Consumidor, 3 L.P.R.A. sec. 341e(g), que otorgaba facultad a la agencia para resolver y adjudicar querellas presentadas por consumidores. Revocamos y establecimos específicamente que ASERCO siempre tuvo poder para dictar órdenes correctivas y que tal poder podía ejercerse hoy día por DACO. CC-2004-118 12
el empañetado, so pena de tener que pagar $3,500.00, está
dentro de las amplias facultades de dicha agencia.
En el marco de esas amplias facultades es que DACO
viene llamado a aplicar la Ley Núm. 130 de 13 de junio de
1967 (en adelante Ley 130). Ésta creó la Oficina del
Oficial de la Construcción para, según expresa su título,
“proteger a los compradores de vivienda”. La exposición de
motivos de la Ley 130 reconoce que en “un mercado de
viviendas donde las reglas de oferta y demanda operan
libremente... el ciudadano que anhela vivamente la posesión
y disfrute de su propio hogar... es objeto de prácticas
indeseables en el negocio de construcción...”. En estas
circunstancias, el comprador es el “ente más débil”, lo
cual justifica que el Estado le brinde su protección.
Exposición de Motivos, Ley Núm. 130 de 13 de junio de
1967.2
De lo anterior se desprende una clara política pública
a favor de los compradores de hogares y la dotación a DACO
de amplias facultades para hacer cumplir esa política.
Venimos llamados a interpretar las normas sobre prácticas
indeseables de construcción de conformidad con esta clara
intención legislativa. El artículo 9 de la Ley 130, supra,
enumera estas prácticas e incluye entre ellas las
siguientes:
2 Todas las facultades y poderes de la Oficina del Oficial de la Construcción fueron transferidas a DACO mediante la Ley Núm. 160 de 9 de junio de 1976. CC-2004-118 13
(c) Alter[a]r o modificar los planos de una vivienda o modelo aprobado por la Junta de Planificación y/o la Administración de Reglamentos y Permisos, disponiéndose que toda solicitud de enmienda a los planos o especificaciones del proyecto radicada ante la Junta de Planificación y/o la Administración de Reglamentos y Permisos deberá estar precedida de un aviso cursado por el urbanizador o constructor a los optantes y/o compradores, mediante correo certificado con acuse de recibo con por lo menos veinte (20) días de antelación a la radicación de las enmiendas allí solicitadas.
...
(e) Dej[ar] de corregir un defecto de construcción en una vivienda según éste sea definido por el reglamento puesto en vigor por el Oficial de Construcción. 17 L.P.R.A. sec. 509,
El artículo 10 de la ley, por su parte, regula el
contenido de los contratos de opción o compraventa de
viviendas. Entre otras cosas, requiere que el contrato de
opción contenga el “derecho del comprador a examinar los
planos y las especificaciones de la vivienda, y de visitar
e inspeccionar el objeto del contrato, en acuerdo con el
vendedor...”. 17 L.P.R.A. sec. 510(b)(5). El contrato de
compraventa también debe incluir:
... [el] derecho [del comprador] a resolver el contrato desde que se puede [sic] establecer que la unidad objeto del contrato, estuviere ésta en proceso de construcción o ya terminada, se aparta en forma sustancial de la especificada en el contrato, en cuyo caso se devolverán íntegramente al comprador los pagos que hubiere efectuado bajo el contrato de compraventa... Id., inciso (c)(4). CC-2004-118 14
Este artículo dispone, además, “que el urbanizador o
constructor de la unidad objeto del contrato será
responsable de los daños y perjuicios que se causen al
comprador por razón de defectos de construcción y por falsa
representación sobre la unidad vendida...”. Id., inciso
(c)(6). Igualmente establece que será causa para
resolución, por el optante o por el comprador, el que “éste
perciba que la unidad que se le está construyendo o haya de
entregársele se diferencia en modo sustancial de la
propuesta unidad a base de la cual él compró...”. Id.,
inciso (f)(1).
Cuando el optante o comprador de vivienda detecte que
se ha cometido una práctica indeseable, podrá presentar una
querella en el Departamento de Asuntos del Consumidor, tras
requerirle previa e infructuosamente al urbanizador o
constructor que remedie dicha práctica. 17 L.P.R.A.
sec. 511. Para resolver la querella, DACO podrá emplear
todas las facultades y poderes conferidos por su Ley
Orgánica. Id.
En 1977, DACO adoptó el Reglamento sobre la
Construcción de Viviendas Privadas en Puerto Rico, supra,
para facilitar la administración de la Ley 130 y la Ley
Orgánica del Departamento. Este Reglamento contiene
esencialmente las mismas disposiciones que la Ley 130. Así,
en su sección 10, bajo el acápite de “prácticas
indeseables”, impone a todo urbanizador o constructor la
obligación de informar a los compradores de un proyecto CC-2004-118 15
“sobre toda solicitud de cambio de planos o
especificaciones que se vaya a someter a la Junta de
Planificación y/o ARPE”, en cuanto a “[c]ambios en
terminaciones: material de los pisos, terminación de pared
y techos”, entre otras cosas. El Reglamento requiere
entonces que se conceda a dichos compradores un término de
no menos de veinte (20) días antes de que se presente la
solicitud de cambios, para que expongan sus objeciones ante
ARPE.
También constituye una práctica indeseable de la
construcción alterar o modificar los planos o
especificaciones de una vivienda o modelo aprobado por
ARPE. Reglamento, supra, sec. 10(c). Por último, el
Reglamento le permite al comprador resolver el contrato de
compraventa, mediante la debida notificación, cuando
“perciba que la unidad que se le está construyendo o haya
de entregársele se diferencia en modo sustancial de la
especificada en el contrato.” El uso de “materiales de
diferente calidad a los especificados en perjuicio del
comprador” constituye una diferencia sustancial que permite
la resolución del contrato. Reglamento, supra, sec. 15. La
posibilidad de resolución no es la única alternativa
disponible al comprador, pues el Reglamento también dispone
que cualquier optante o comprador podrá presentar una
querella ante la agencia cuando entienda que el urbanizador
o constructor ha incurrido en una práctica indeseable de
construcción. Id., sec. 20. CC-2004-118 16
III.
En el caso ante nuestra consideración, los compradores
ejercieron su derecho a examinar la casa que habían
opcionado, 17 L.P.R.A. sec. 510 (b)(5). Durante la
inspección se percataron de que la construcción se apartaba
del plano que habían examinado al firmar el contrato de
opción. Específicamente, observaron cambios estéticos
sustanciales que ARPE no había aprobado. De conformidad
con la Ley 130, 17 L.P.R.A. sec. 511, alertaron al
desarrollador sobre el desvío en el diseño y le requirieron
que lo corrigiera. Esto lo hicieron en más de una ocasión,
reiterando siempre que el plafón del techo debía
empañetarse de acuerdo a lo estipulado en el plano. En
respuesta a este requerimiento, los desarrolladores
informaron a los compradores que si no estaban de acuerdo
con la terminación del techo podían “rescindir” el contrato
de opción.
Con sus actuaciones, los desarrolladores sugieren que
el único efecto de su incumplimiento con los planos de
construcción estipulados es hacer surgir, a favor de los
optantes, un derecho a “rescindir” el acuerdo. Esa, sin
embargo, no es la intención de la legislación y
reglamentación aplicable. El optante o comprador no viene
obligado a escoger entre resolver el contrato o aceptar los
cambios unilateralmente impuestos por el desarrollador. Por
el contrario, la posibilidad de resolver el contrato de CC-2004-118 17
opción si se observan cambios sustanciales en el diseño es
una potestad que la Ley 130 y el Reglamento conceden a los
compradores. 17 L.P.R.A. sec. 510 (c)(4). El desarrollador
siempre estará sujeto a la obligación de cumplir con lo
estipulado.
Además, no podemos pasar por alto que cuando se
hicieron las alteraciones a la casa de los peticionarios,
ARPE no había autorizado la enmienda a los planos. De
hecho, la autorización de ARPE se obtuvo después que los
peticionarios examinaron su propiedad y observaron que el
techo era distinto al plano del inmueble opcionado. Peor
aún, los cambios fueron autorizados después de la
resolución de DACO, lo cual demuestra que hasta ese momento
los desarrolladores se hallaban en franca violación de ley.
También resulta sorprendente que la solicitud de
cambios nunca fue notificada a los peticionarios,
violentando así el mandato de la Ley 130 y del Reglamento
sobre Construcción de Viviendas Privadas, que exigen que
cualquier solicitud de enmienda a los planos de ARPE se
notifique a los optantes por lo menos 20 días antes de
presentarlos a la agencia. Las actuaciones de los
desarrolladores privaron a los peticionarios de la
oportunidad de exponer sus objeciones antes de que se
presentaran las modificaciones y, peor aún, no les permitió
acudir a ARPE para oponerse a las alteraciones propuestas
por el desarrollador. CC-2004-118 18
En resumen, las actuaciones de los desarrolladores
constituyeron evidentes violaciones a la Ley 130 y al
Reglamento sobre Construcción de Viviendas Privadas y eran,
por tanto, prácticas indeseables en el negocio de la
construcción. Los recurridos no han podido levantar ningún
argumento jurídico que nos lleve a concluir que sus
actuaciones eran lícitas o aceptables. Los hechos hasta
aquí analizados confirman la sabiduría del legislador que
hace casi cuatro décadas estableció una política protectora
de los compradores de vivienda y demuestran por qué la
propia Ley 130 llama a éstos “el ente más débil” en la
relación contractual y los considera merecedores de
protección especial.
IV.
No obstante lo anterior, los recurridos argumentan que
tras la firma del contrato de compraventa los peticionarios
renunciaron a su reclamación ante DACO y por tanto se
allanaron a las prácticas indeseables anteriormente
relatadas. Afirman eso en virtud de que la cláusula séptima
de la escritura de compraventa expresa, en esencia, que los
compradores inspeccionaron la propiedad y la aceptan “como
está sin reclamo o reserva de clase alguna.” El tribunal
apelativo adoptó dicha interpretación.
No hay duda de que la escritura de compraventa
constituye la expresión de la voluntad contractual de las
partes. Para su interpretación nuestro Código Civil CC-2004-118 19
prescribe un sistema subjetivista, en el cual lo esencial
es escudriñar la verdadera intención de los contratantes al
momento en que se concretó el acuerdo. El criterio rector
lo encontramos en el artículo 1233 del Código Civil, 31
L.P.R.A. sec. 3471:
Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas.
Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá está sobre aquéllas. (Énfasis nuestro).
Este mandato sobre interpretación contractual debe
verse en conjunto con el artículo 1234, según el cual,
“para juzgar [la] intención de los contratantes, deberá
atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y
posteriores al contrato”. 31 L.P.R.A. sec. 3472. Hemos
resuelto que también deberán tomarse en cuenta los actos
anteriores a la contratación, así como todas aquellas
circunstancias que puedan indicar la voluntad de las
partes. Véanse, entre otros, García López v. Méndez
García, 102 D.P.R. 383 (1983); Cooperativa La Sagrada
Familia v. Castillo, 107 D.P.R. 405, (1978) y Merle v. West
Bend Co., 97 D.P.R. 403 (1969)3
3 En Merle v. West Bend Co, supra, pág. 409, explicamos que: “La intención de las partes es el criterio fundamental dispuesto en el Código Civil para fijar el alcance de las obligaciones contractuales. Es tan fundamental este criterio… que el Código proclama su supremacía al disponer que la intención evidente de las partes prevalecerá sobre las palabras, aún cuando éstas parecieren contrarias a ellas”. CC-2004-118 20
En lo que al presente caso se refiere, también resulta
pertinente la doctrina sobre interpretación de los
contratos llamados “de adhesión”. Estos son aquellos
contratos en cuya redacción no interviene una de las
partes y en los que el desequilibrio de poder entre las
partes impide un verdadero proceso previo de negociación.
Véase IV, 2 José Ramón Vélez Torres, Curso de Derecho
civil, Derecho de contratos 7 (1990). Según explicamos en
Zequeira v. CRUV, 83 D.P.R. 878, (1961), “el contrato de
adhesión presenta el fenómeno de una reducción al mínimo
de la bilateralidad contractual”. Tratándose de una
categoría de contrato “que no consiente la deliberación
previa, y, por tanto, es rígidamente uniforme,”4 la
realidad del consumidor queda ceñida a decidir entre
aceptar en su totalidad el esquema unilateralmente
estructurado por el predisponente, o retirarse del
negocio.
El contrato de adhesión es característico de
situaciones de contratación en masa. Por lo general, el
desarrollador o empresario aprovecha la oportunidad de
predisponer el contenido del contrato, para incorporar
cláusulas que lo exoneran de responsabilidad o limitan las
consecuencias de ésta. El uso abusivo de estas cláusulas
limitativas de responsabilidad en la práctica de los
negocios ha forzado a los tribunales a recurrir a los
4 Rubén A. Stiglitz y Gabriel A. Stiglitz, Contratos por adhesión, cláusulas abusivas y protección al consumidor, Ediciones Delsalma, Buenos Aires (1985), pág. 51. CC-2004-118 21
principios generales del derecho para restringir su
eficacia. M. García Amigo, Cláusulas limitativas de la
responsabilidad contractual, Biblioteca Tecnos de Estudios
Jurídicos, Madrid (1965), pág. 157. Adquieren vigencia
interpretativa entonces el principio de la buena fe, los
principios de conmutatividad del comercio jurídico e
interpretaciones a partir del interés colectivo. Luis Díez
Picazo y Ponce de León, Fundamentos del Derecho civil
patrimonial, Editorial Tecnos, Madrid (1979) pág. 224.
Desde esta perspectiva, cuando se trate de negocios
imbuidos de interés público, como sucede en el presente
caso, “[l]a moderación de los abusos que pueden cometerse
en la contratación por adhesión ha de llevarse a cabo por
vía jurisprudencial...”. Id.
Ante esas circunstancias, la doctrina y nuestra
jurisprudencia están contestes en que la interpretación de
los contratos de adhesión debe favorecer a la parte más
débil económicamente y a la que poco o nada tuvo que ver
con su redacción. El propósito, según hemos expresado en
reiteradas ocasiones, es “promover, hasta donde ello sea
posible, la igualdad jurídica en materia de contratación”.
Santiago v. Kodak, 129 D.P.R. 763 (1992); Herrera v. First
National City Bank, 103 D.P.R. 724, 727 (1975).5
5 Hemos interpretado las cláusulas del contrato de adhesión aplicando el artículo 1240 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3478: “La interpretación de las cláusulas obscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la obscuridad.” Sin embargo, si lo pactado resulta claro y no viola la ley o contraviene el interés público, prevalecerá el contrato, aun cuando el CC-2004-118 22
Es harto conocido que tanto los desarrolladores como
la banca comercial son los entes fuertes que controlan la
redacción de los contratos de compraventa entre
contratistas o desarrolladores y compradores privados. Esa
es la razón de ser de la Ley 130. En ese sentido y de
acuerdo al claro mandato de dicha ley, resulta esencial que
estos contratos sean interpretados en la forma más
beneficiosa para la parte más débil, los compradores de
viviendas. Resulta particularmente imperativo hacerlo así
cuando las acciones anteriores, coetáneas y posteriores de
los compradores contradicen la letra de alguna cláusula del
acuerdo.
V.
A la luz del derecho antes expuesto, atendamos los
hechos particulares de este caso. Advertimos, en primer
lugar, que la naturaleza del contrato de compraventa
impedía que los compradores pudieran cambiar su contenido o
expresar de forma específica su criterio. El contrato de
compraventa suscrito entre Sabanera Real y los
peticionarios tiene las características típicas de un
contrato de adhesión. Está redactado en términos más bien
genéricos y estandarizados y no surge de los autos que
hubiera discusión previa entre las partes sobre su
contenido. Por su parte, la cláusula de aceptación “sin
contrato sea de adhesión. Rivera v. Insurance, Co., 103 D.P.R. 91 (1974); Cassanova v. PR-Amer. Ins. Co., 106 D.P.R. 689 (1978). CC-2004-118 23
reservas” también está redactada en términos extremadamente
generales. No hay duda de que se trata de la típica
cláusula limitativa de responsabilidad que requiere una
interpretación restrictiva y cuidadosa. No hay en esta
cláusula referencia alguna a la reclamación de los
compradores sobre la terminación del techo ni sobre el
procedimiento instado ante DACO. Ello confirma que no fue
producto de un proceso de deliberación entre las partes.
Los compradores aquí peticionarios expresaron, clara y
reiteradamente, su criterio contrario a los cambios en la
terminación del plafón de la vivienda que habían opcionado.
Mediante carta de 12 de noviembre de 2002 indicaron su
descontento con los cambios y el 26 de noviembre reiteraron
su reclamo. Finalmente, poco antes de que se firmara la
escritura de compraventa, se comunicaron con los abogados
de los desarrolladores y les señalaron, sin lugar a
equívocos, que no deseaban resolver el contrato de
compraventa: “no es nuestro deseo rescindir del contrato de
compraventa... por el contrario queremos seguir con el
contrato de compra de la unidad”.
De esa forma, los peticionarios expresaron su
intención contundente de comprar la propiedad y al mismo
tiempo continuar con la reclamación que habían presentado
ante DACO. Se trata de un curso de acción coherente y con
propósitos que no son contradictorios. Los peticionarios
querían comprar la propiedad y a la vez exigir que ésta
cumpliera con lo acordado y aprobado por ARPE. Resulta CC-2004-118 24
ineludible concluir que los peticionarios no tuvieron nunca
la intención de renunciar a su reclamación ante la agencia
administrativa.
Los recurridos argumentan que los peticionarios
firmaron el contrato con pleno conocimiento de las
alteraciones a las especificaciones de la propiedad vendida
y que, por ello, aceptaron dichas alteraciones. Aducen que
la cláusula general de reserva constituye lo que en inglés
se denomina una cláusula “as is” y que ésta, de por sí, los
exime de responsabilidad. No nos persuaden.6 La
interpretación restrictiva que nos impone la doctrina y la
jurisprudencia nos lleva a concluir todo lo contrario. No
podemos penalizar a los peticionarios porque fueron
diligentes y ejercieron el derecho que les otorga la Ley
130 a inspeccionar la propiedad opcionada. Tampoco podemos
castigarlos por su diligencia en reclamar sus derechos ante
6 En Estados Unidos la mayoría de los tribunales han resuelto que para que la llamada cláusula “as is” sea válida, debe haberse negociado de forma específica: “Courts should begin with a rebuttable presumption that such clauses were not actually understood or agreed to by the purchasers. This presumption comports more closely with the practical realities experienced by purchasers, who often give little attention to such provisions.” Craig W. Dallon, Theories of Real Estate Broker Liability and the Effect of the “As Is” Clause, 54 Fla. L. Rev. 395, 445, Julio 2002. Este autor recalca que los tribunales no deben, de ordinario, otorgar validez a las cláusulas de relevo de responsabilidad redactadas en términos generales: “Courts should give careful consideration to the specificity of the clause and be particularly scrutinizing of boiler-plate, one-size-fits-all provisions stating that the purchaser buys the property “as is” or that the purchaser has not relied upon any representations made by seller’s agents. Although the generality of a provision need not be fatal to enforcement of a provision, a provision that is specific to the particular facts of a sale is more likely to be the product of deliberation or consideration than the standard, one-size-fits-all provision, included routinely in contracts”. Id., pág. 447. CC-2004-118 25
la compañía que desarrolló el proyecto y ante la agencia
encargada de reglamentar estos negocios. Lo que esto indica
es que los vendedores conocían a plenitud tanto la
reclamación de los peticionarios como su intención de
continuar con la compra de la vivienda opcionada.
En conclusión, resolvemos que al firmar la escritura
de compraventa preparada y redactada por el vendedor, los
compradores no renunciaron a su reclamación ante DACO,
aunque dicho documento contuviera una cláusula de
aceptación sin reservas que no fue negociada por ellos. Por
consiguiente, la firma de esa escritura no liberó a los
desarrolladores de sus responsabilidades estatutarias y
DACO actuó correctamente al ordenarles cumplir con las
especificaciones de los planos de ARPE vigentes al momento
de la reclamación.
Por los fundamentos antes expuestos se revoca la
resolución del Tribunal de Apelaciones y se devuelve el
caso a DACO para que continúe con los procedimientos de
forma consistente con nuestra decisión.
Se dictará sentencia de conformidad.
Liana Fiol Matta Jueza Asociada EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Daniel Suárez Figueroa, Maribel Velázquez Rosa Peticionarios Certiorari CC-2004-118 v.
Sabanera Real, Inc., y/o P.R.D., L.P.; Century Development Group; Jaime López Recurridos
SENTENCIA
Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, la cual se hace formar parte de la presente Sentencia, se revoca la resolución del Tribunal de Apelaciones y se devuelve el caso a DACO para que continúe con los procedimientos de forma consistente con nuestra decisión.
Lo acordó el Tribunal y lo certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. La Jueza Asociada señora Rodríguez Rodríguez concurre sin opinión escrita.
Aida Ileana Oquendo Graulau Secretaria del Tribunal Supremo