Rodríguez v. Sucesión de Pirazzi
This text of 89 P.R. Dec. 506 (Rodríguez v. Sucesión de Pirazzi) is published on Counsel Stack Legal Research, covering Supreme Court of Puerto Rico primary law. Counsel Stack provides free access to over 12 million legal documents including statutes, case law, regulations, and constitutions.
Opinion
El Juez Asociado Señor Santana Becerra
emitió la opinión del Tribunal.
El 5 de mayo de 1928 Juana Rodríguez Morales y su hijo Gerardo Jorge Rodríguez eran dueños de una estancia de café llamada “la Molina”, ubicada en el Barrio Tibes de Ponce, con capacidad de 264 cuerdas y 25 céntimos dedicadas en su mayor parte al cultivo de café y el resto a frutos meno-res, pastos y malezas, con varias edificaciones, casas, maquina-ria y establecimientos propios para la faena agrícola. En esa fecha, y con el consentimiento de Andrea Rodríguez, la esposa de Gerardo Jorge, ellos constituyeron hipoteca sobre ésta y dos fincas más a favor de Nereo Pirazzi en garantía de un préstamo de $27,000, de sus intereses hasta la suma de $3,000 en adición a los garantizados por ley, y de $800 para costas y honorarios en caso de ejecución. Respondió la estan-cia “La Molina” de $23,000 del principal, de $2,500' de los in-tereses y de $600 del crédito para ejecución. La hipoteca se constituyó por término de 4 años a vencer el 5 de mayo de 1932, concediéndose a los deudores hipotecarios el derecho a [510]*510cuatro prórrogas de un año cada una a partir de dicho ven-cimiento siempre y cuando hubieran satisfecho los intereses vencidos y hubieran pagado las primas del seguro correspon-diente a los términos de prórroga. Se acordó que el préstamo devengaría intereses al 10% anual pagaderos por semestres adelantados. Si los deudores dejaban de satisfacer dos se-mestres de intereses en la suma convenida por adelantado, ello daría derecho al acreedor a considerar vencida toda la deuda y a proceder a su cobro. También fue acuerdo que los deu-dores deberían mantener asegurada la cosecha de café duran-te todo el tiempo de la hipoteca y sus prórrogas por una suma no menor de $20,000 y el no cumplimiento de esta obli-gación daría por vencida la deuda con derecho el acreedor a proceder al cobro de la misma. Todo lo anterior se hizo cons-tar en la escritura Núm. 61 otorgada en Ponce el 5 de mayo de 1928 ante el Notario Cipriano Olivieri. La hipoteca se inscribió en el Registro de la Propiedad el 14 de junio de 1928.
El 10 de abril de 1930 los deudores hipotecarios y el acree-dor Pirazzi suscribieron un contrato de anticresis en el cual, después de hacer un relato de la anterior hipoteca, expusie-ron, convinieron y se obligaron bajo los siguientes pactos, que preferimos exponer en forma literal más bien que rela-cionarlos por cuanto constituyen dicho contrato de anticresis y sus acuerdos el hecho jurídico fundamental que gobierna la decisión de la cuestión litigiosa envuelta en este pleito:—
“.QUINTO: — Manifiestan los señores Gerardo Jorge y Juana Rodríguez Morales, que se hallan vencidos desde el día cinco de mayo de mil novecientos veintinueve, dos semestres de intereses en la forma convenida, esto es, por adelantado, y al tipo estipu-lado en dicho contrato hipotecario, sobre el capital de VEINTE Y TRES
[511]*511“.Asismismo se hallan vencidos dos semestres de intereses al tipo y en la forma convenida en dicha hipoteca del capital de CUATRO MIL DOLLARS de que responde la finca descrita bajo el número uno .
“.SEXTO: — Que habiendo los comparecientes Don Gerardo Jorge Rodríguez, con el expreso consentimiento de su esposa doña Andrea Rodríguez, y Doña Juana Rodríguez Morales, convenido con el otro compareciente don Nereo Pirazzi, un contrato de ANTICRESIS sobre las fincas antes descritas bajo los números dos y tres, a fin de que este señor se pueda cobrar de lo que cada una de ellos produce y produzca en lo sucesivo, lo que más ade-lante se especificará, llevan a cabo dicho contrato por la presente escritura y de acuerdo con las siguientes cláusulas:... . PRIMERA .
“. DON GERARDO JORGE RODRIGUEZ, con el expreso consentimiento de su esposa doña ANDREA RODRIGUEZ, que aquí lo consigna y DOÑA JUANA RODRIGUEZ y MORALES, por la presente DAN EN ANTICRESIS a don NEREO PIRAZZI, las fincas antes descritas bajo los números DOS[**] y TRES de esta escritura, para que las administre y perciba las rentas que producen y produzcan en lo sucesivo dichas dos fincas, y con esas rentas haga pago completo en el orden siguiente: .
“.EN PRIMER LUGAR: — De los gastos de refac-ción, cultivo y limpieza y recolección de frutos de las fincas anteriormente descritas bajo los números dos y tres; gastos de reparación de los establecimientos existentes en dichas dos fincas, y gastos de construcción de los edificios o construccio-nes que fueren necesarias, a juicio de don Nereo Pirazzi, en cualquiera de las fincas referidas; del importe de las contri-buciones de dichas fincas, vencidas o por vencer; de los gas-tos de otorgamiento e inscripción de esta escritura en el Re-gistro de la Propiedad, inclusive todo gasto conducente a este fin en que incurriere don Nereo Pirazzi; y todo gasto ten-diente a hacer eficaz en la práctica todas y cada una de las cláusulas de este contrato; primas y gastos de aseguro de cualquier índole de los establecimientos, cultivos y cosechas de dichas dos fincas; los intereses al doce por ciento anual [512]*512del dinero que para todas estas atenciones suministre don Nereo Pirazzi.
“EN SEGUNDO LUGAR: Una vez cubiertas las atenciones y obligaciones antes referidas, el REMANENTE, si alguno hubiere, se destinará a pagar parcial o totalmente, según fuere su montante, la cantidad de MIL NOVECIENTOS DIEZ Y SEIS DOLARES sesenta y siete centavos adeudados al señor Pirazzi por concepto de dos semestres vencidos por adelantado según se expresa al hecho quinto de esta escritura. “EN TERCER LUGAR: Cubiertas aquellas y estas atenciones y obligaciones, SI ALGUNO hubiere, se destinará a cubrir parcial o totalmente, conforme a su cuantía, los intereses ven-cidos en la forma y al tipo convenido en la hipoteca antes men-cionada sobre la cantidad de VEINTE Y TRES MIL DOLLARS de que responde la finca descrita con el número dos.
“.Y EN ULTIMO LUGAR: — Pagadas y satisfechas total y cabalmente todas las atenciones y obliga-ciones antes reseñadas, el REMANENTE, si alguno hubiere, se aplicará al pago de todo o parte (de acuerdo con su cuantía) del capital de VEINTE Y TRES MIL DOLLARS que grava dicha finca número dos. . SEGUNDA .
“. El término de este contrato de ANTICRESJS durará todo el tiempo absolutamente necesario e indispensable para dejar cubierto el montante total de los gastos,' intereses y créditos relacionados en la cláusula anterior. . TERCERA .
“.DON NEREO PIRAZZI deberá todos los días TREINTA DE JUNIO y TREINTA Y UNO DE DICIEM-BRE DE CADA AÑO, cerrar las operaciones de contabilidad en el libro o libros, que, de los ingresos y egresos en la administra-ción de dichas dos fincas, habrá de llevar; pudiendo los señores don Gerardo Jorge Rodríguez y doña Juana Rodríguez Morales examinarlos desde las ocho de la mañana hasta las cinco de la tarde de dicho día en la oficina del señor Pirazzi. . CUARTA .
“. Es expresamente convenido que don Gerardo Jorge y Rodríguez y doña Juana Rodríguez y Morales no podrán readquirir el goce de las dos fincas aquí dadas en anticresis, sin haber pagado antes, enteramente, a don Nereo Pirazzi, los gastos, [513]
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El Juez Asociado Señor Santana Becerra
emitió la opinión del Tribunal.
El 5 de mayo de 1928 Juana Rodríguez Morales y su hijo Gerardo Jorge Rodríguez eran dueños de una estancia de café llamada “la Molina”, ubicada en el Barrio Tibes de Ponce, con capacidad de 264 cuerdas y 25 céntimos dedicadas en su mayor parte al cultivo de café y el resto a frutos meno-res, pastos y malezas, con varias edificaciones, casas, maquina-ria y establecimientos propios para la faena agrícola. En esa fecha, y con el consentimiento de Andrea Rodríguez, la esposa de Gerardo Jorge, ellos constituyeron hipoteca sobre ésta y dos fincas más a favor de Nereo Pirazzi en garantía de un préstamo de $27,000, de sus intereses hasta la suma de $3,000 en adición a los garantizados por ley, y de $800 para costas y honorarios en caso de ejecución. Respondió la estan-cia “La Molina” de $23,000 del principal, de $2,500' de los in-tereses y de $600 del crédito para ejecución. La hipoteca se constituyó por término de 4 años a vencer el 5 de mayo de 1932, concediéndose a los deudores hipotecarios el derecho a [510]*510cuatro prórrogas de un año cada una a partir de dicho ven-cimiento siempre y cuando hubieran satisfecho los intereses vencidos y hubieran pagado las primas del seguro correspon-diente a los términos de prórroga. Se acordó que el préstamo devengaría intereses al 10% anual pagaderos por semestres adelantados. Si los deudores dejaban de satisfacer dos se-mestres de intereses en la suma convenida por adelantado, ello daría derecho al acreedor a considerar vencida toda la deuda y a proceder a su cobro. También fue acuerdo que los deu-dores deberían mantener asegurada la cosecha de café duran-te todo el tiempo de la hipoteca y sus prórrogas por una suma no menor de $20,000 y el no cumplimiento de esta obli-gación daría por vencida la deuda con derecho el acreedor a proceder al cobro de la misma. Todo lo anterior se hizo cons-tar en la escritura Núm. 61 otorgada en Ponce el 5 de mayo de 1928 ante el Notario Cipriano Olivieri. La hipoteca se inscribió en el Registro de la Propiedad el 14 de junio de 1928.
El 10 de abril de 1930 los deudores hipotecarios y el acree-dor Pirazzi suscribieron un contrato de anticresis en el cual, después de hacer un relato de la anterior hipoteca, expusie-ron, convinieron y se obligaron bajo los siguientes pactos, que preferimos exponer en forma literal más bien que rela-cionarlos por cuanto constituyen dicho contrato de anticresis y sus acuerdos el hecho jurídico fundamental que gobierna la decisión de la cuestión litigiosa envuelta en este pleito:—
“.QUINTO: — Manifiestan los señores Gerardo Jorge y Juana Rodríguez Morales, que se hallan vencidos desde el día cinco de mayo de mil novecientos veintinueve, dos semestres de intereses en la forma convenida, esto es, por adelantado, y al tipo estipu-lado en dicho contrato hipotecario, sobre el capital de VEINTE Y TRES
[511]*511“.Asismismo se hallan vencidos dos semestres de intereses al tipo y en la forma convenida en dicha hipoteca del capital de CUATRO MIL DOLLARS de que responde la finca descrita bajo el número uno .
“.SEXTO: — Que habiendo los comparecientes Don Gerardo Jorge Rodríguez, con el expreso consentimiento de su esposa doña Andrea Rodríguez, y Doña Juana Rodríguez Morales, convenido con el otro compareciente don Nereo Pirazzi, un contrato de ANTICRESIS sobre las fincas antes descritas bajo los números dos y tres, a fin de que este señor se pueda cobrar de lo que cada una de ellos produce y produzca en lo sucesivo, lo que más ade-lante se especificará, llevan a cabo dicho contrato por la presente escritura y de acuerdo con las siguientes cláusulas:... . PRIMERA .
“. DON GERARDO JORGE RODRIGUEZ, con el expreso consentimiento de su esposa doña ANDREA RODRIGUEZ, que aquí lo consigna y DOÑA JUANA RODRIGUEZ y MORALES, por la presente DAN EN ANTICRESIS a don NEREO PIRAZZI, las fincas antes descritas bajo los números DOS[**] y TRES de esta escritura, para que las administre y perciba las rentas que producen y produzcan en lo sucesivo dichas dos fincas, y con esas rentas haga pago completo en el orden siguiente: .
“.EN PRIMER LUGAR: — De los gastos de refac-ción, cultivo y limpieza y recolección de frutos de las fincas anteriormente descritas bajo los números dos y tres; gastos de reparación de los establecimientos existentes en dichas dos fincas, y gastos de construcción de los edificios o construccio-nes que fueren necesarias, a juicio de don Nereo Pirazzi, en cualquiera de las fincas referidas; del importe de las contri-buciones de dichas fincas, vencidas o por vencer; de los gas-tos de otorgamiento e inscripción de esta escritura en el Re-gistro de la Propiedad, inclusive todo gasto conducente a este fin en que incurriere don Nereo Pirazzi; y todo gasto ten-diente a hacer eficaz en la práctica todas y cada una de las cláusulas de este contrato; primas y gastos de aseguro de cualquier índole de los establecimientos, cultivos y cosechas de dichas dos fincas; los intereses al doce por ciento anual [512]*512del dinero que para todas estas atenciones suministre don Nereo Pirazzi.
“EN SEGUNDO LUGAR: Una vez cubiertas las atenciones y obligaciones antes referidas, el REMANENTE, si alguno hubiere, se destinará a pagar parcial o totalmente, según fuere su montante, la cantidad de MIL NOVECIENTOS DIEZ Y SEIS DOLARES sesenta y siete centavos adeudados al señor Pirazzi por concepto de dos semestres vencidos por adelantado según se expresa al hecho quinto de esta escritura. “EN TERCER LUGAR: Cubiertas aquellas y estas atenciones y obligaciones, SI ALGUNO hubiere, se destinará a cubrir parcial o totalmente, conforme a su cuantía, los intereses ven-cidos en la forma y al tipo convenido en la hipoteca antes men-cionada sobre la cantidad de VEINTE Y TRES MIL DOLLARS de que responde la finca descrita con el número dos.
“.Y EN ULTIMO LUGAR: — Pagadas y satisfechas total y cabalmente todas las atenciones y obliga-ciones antes reseñadas, el REMANENTE, si alguno hubiere, se aplicará al pago de todo o parte (de acuerdo con su cuantía) del capital de VEINTE Y TRES MIL DOLLARS que grava dicha finca número dos. . SEGUNDA .
“. El término de este contrato de ANTICRESJS durará todo el tiempo absolutamente necesario e indispensable para dejar cubierto el montante total de los gastos,' intereses y créditos relacionados en la cláusula anterior. . TERCERA .
“.DON NEREO PIRAZZI deberá todos los días TREINTA DE JUNIO y TREINTA Y UNO DE DICIEM-BRE DE CADA AÑO, cerrar las operaciones de contabilidad en el libro o libros, que, de los ingresos y egresos en la administra-ción de dichas dos fincas, habrá de llevar; pudiendo los señores don Gerardo Jorge Rodríguez y doña Juana Rodríguez Morales examinarlos desde las ocho de la mañana hasta las cinco de la tarde de dicho día en la oficina del señor Pirazzi. . CUARTA .
“. Es expresamente convenido que don Gerardo Jorge y Rodríguez y doña Juana Rodríguez y Morales no podrán readquirir el goce de las dos fincas aquí dadas en anticresis, sin haber pagado antes, enteramente, a don Nereo Pirazzi, los gastos, [513]*513intereses y créditos que se dejan referidos en la cláusula primera de esta escritura; no obstante el señor Pirazzi puede obligar a dichos deudores hipotecarios a que entren de nuevo en el goce y posesión de dichas fincas, o de cualquiera de ellas en cualquier momento. . QUINTA .
“. Los comparecientes don Gerardo Jorge Rodríguez y doña Juana Rodríguez y Morales conceden por la presente al señor Nereo Pirazzi facultades expresas e irrevo-cables hasta la terminación de este contrato, para que a nombre y representación de ellos tome a préstamo de la Porto Rico Hurricane Relief Commission las cantidades que estuviere ésta dispuesta a conceder; facultándose también expresamente por dichos comparecientes al señor Pirazzi, para que en garantía de dicho préstamo constituya hipoteca sobre todas o cuales-quiera de las dos fincas dadas por la presente en anticresis y que se describen bajo los números dos y tres a favor de la referida Comisión Rehabilitadora. Asimismo dichas personas facultan expresamente al señor Pirazzi para que a nombre de ellas tome a préstamo a cualquier institución bancaria la canti-dad o cantidades de dinero que necesite, garantizando dicho prés-tamo con hipoteca sobre dichas propiedades. . SEXTA .
“. El señor Pirazzi podrá ceder o traspa-sar sus derechos y facultades otorgadas en este contrato libre-mente; pero si por el contrario el señor Jorge Rodríguez y la señora Rodríguez Morales desearen vender y vendieren todas o cualesquiera de dichas propiedades, objeto de este contrato, tendrán que notificarlo al señor Pirazzi, y el producto que obtuvieren de dicha venta o ventas vienen dichos señores obli-gados a abonarlo a cuanto la finca o fincas así vendidas estu-vieren respondiendo de,la hipoteca referida anteriormente y sus intereses vencidos en la forma estipulada en ésta. . SEPTIMA .
“. Es expresamente convenido por los aquí contratantes que este contrato no habrá de entenderse en forma alguna como parte, ni como modificación en ningún particular de lo estipulado en la hipoteca referida al hecho segundo, tercero y cuarto de esta escritura, la cual seguirá en todo su vigor y eficacia como si este contrato no existiera; ni debe entenderse este contrato en el sentido de impedir en forma alguna a don [514]*514Nereo Pirazzi capitalizar los intereses vencidos en la forma convenida, del capital de que responde cada finca de las dos objeto de este contrato, siempre que lo producido por las mismas no bastare a cubrirlos totalmente. — Esto es, si los productos no cubrieren más que parte de dichos intereses, lo restante en descubierto se capitalizará. — Si no alcance ni parte de dichos intereses, se capitalizarán éstos en totalidad. . OCTAVA .
. Aclaran los aquí comparecientes que la cantidad de MIL NOVECIENTOS DIEZ Y SEIS DOLLARS sesenta y siete centavos, mencionada en -el hecho quinto y en la cláusula primera de esta escritura, no es el importe total de los dos semestres de intereses vencidos, desde cinco de mayo de mil novecientos veinte y nueve, sino que es el importe que se está adeudando por los señores don Gerardo Jorge y doña Juana Rodríguez de dichos dos semestres, después de un abono hecho por el señor Jorge al primero de dichos dos semestres. . NOVENA .:.
“. Toda diferencia que surgiere entre los aquí contratantes en relación con el cumplimiento de todo lo consignado en este contrato de anticresis, si los mismos no llegaren a un acuerdo, vendrán obligados a someterse al dicta-men de dos amigables componedores designados uno por don Nereo Pirazzi, y el otro por los demás comparecientes; estipu-lándose que en caso de que estos amigables componedores no llegasen a un acuerdo, podrán éstos designar una tercera persona que resuelva las diferencias surgidas; siendo el deseo expreso de los comparecientes, y así lo convienen, en que dichas diferencias no deberán ser sometidas en ningún caso a los tribunales de justicia.'.. . DECIMA .
“.Es convenido asimismo que los herederos, sucesores y cesionarios de los comparecientes en este contrato vendrán obligados a respetar todas y cada una de sus cláusulas.”
Los anteriores pactos y cláusulas se suscribieron por escritura Núm. 21 otorgada en Ponce el 10 de abril de 1930 ante el propio Notario Sr. Olivieri. Hizo constar el Notario que los contratantes quedaron bien impuestos de los Arts. 1782 al 1787, 1761 y 1762 del Código Civil, todos los cuales [515]*515fueron transcritos en el cuerpo de la escritura. El contrato de anticresis se inscribió en el Registro de la Propiedad el 6 de mayo de 1930.
El 6 de marzo de 1931, en plena vigencia del contrato de anticresis, sin que el mismo hubiera sido rescindido, termi-mado o liquidado, encontrándose el acreedor Nereo Pirazzi en posesión, goce y disfrute de la finca “La Molina” en virtud del referido contrato, acudió a la entonces Corte de Distrito de Ponce, Caso Civil Núm. 5734, en ejecución sumaria de la hipoteca antes referida en cuanto a “La Molina”.
Como consecuencia de estos procedimientos, en 2 de junio de 1931 el acredor Nereo Pirazzi, estando en posesión, uso y disfrute de la finca en virtud del contrato de anticresis, se [516]*516adjudicó “La Molina” en pública subasta. Como consecuencia de los mismos y del título adquirido por Pirazzi en venta judicial, acreditado en la escritura Núm. 57 de 24 de julio de 1931 ante el Sr. Olivieri, el 15 de agosto de 1931 quedó can-celada la hipoteca por confusión de derecho, y se canceló tam-bién, por confusión de derecho, el contrato de anticresis.
Nereo Pirazzi falleció bajo testamento el 16 de marzo de 1934 estando en posesión de la estancia, y dejó como únicos y universales herederos a sus hijos, demandados en esta acción, Josefina y .Rafael Pirazzi. En la distribución de la herencia, en pago de su participación hereditaria se adjudicó “La Molina” al codemandado Rafael Pirazzi en virtud de sentencia dictada por la Corte de Distrito de Ponce en pleito sobre nulidad e inexistencia de reconocimiento y otros extre-mos.
El 19 de diciembre de 1955 el deudor hipotecario Gerardo Jorge y sus siete hijos, como herederos de su esposa fallecida, y la Sucesión de la otra deudora hipotecaria Juana Rodríguez, interpusieron este pleito contra los codemandados Josefina y Rafael Pirazzi, sucesores del acreedor Nereo Pirazzi. Pidieron la nulidad del procedimiento sumario ejecutivo, la devolución de “La Molina”, y de los frutos producidos. Los demandados contestaron por separado la demanda; ambos negaron los hechos conducentes a la nulidad del procedimiento hipote-cario; ambos levantaron ciertas defensas especiales y ambos interpusieron idénticas contrademandas alegando que para el caso de una declaración de nulidad del procedimiento ejecutivo sumario, y antes de que se les pudiera exigir la devolución y entrega de la finca, los demandantes debían resarcirles la cantidad de $23,000 de principal del préstamo garantizado con hipoteca, sus intereses al 10% anual desde el 5 de mayo de 1929 y la suma de $500,000 para reembolsar-les el valor de las mejoras realizadas en la finca, las contri-buciones pagadas, los gastos de conservación y administra-ción y el valor de los servicios y del tiempo invertido por los [517]*517demandados y su causante desde que tomaron posesión de la finca como dueños de buena fe.
Posteriormente el demandado Rafael Pirazzi interpuso una defensa especial adicional alegando que en el caso Núm. 6321 del anterior Tribunal de Distrito de Ponce, seguido por los deudores hipotecarios Juana Rodríguez y Gerardo Jorge contra el acreedor Nereo Pirazzi y Cipriano Olivieri en rela-ción con los mismos hechos envueltos en este pleito, dicho Tribunal de Distrito dictó sentencia en 10 de mayo de 1933 sobreseyendo y archivando el pleito por abandono de las partes, sentencia que se convirtió en firme y no ha sido anulada ni dejada sin efecto, y que tiene entre las partes el alcance de cosa juzgada. Al comenzar la vista del caso en sus méritos la codemandada Josefina Pirazzi hizo suya también dicha defensa especial adicional.
Después de unas extensas y pormenorizadas conclusiones de hecho elaboradas mediante un detallado análisis de toda la prueba aducida, la Sala sentenciadora falló en derecho decre-tando la nulidad del procedimiento ejecutivo sumario, la nuli-dad de la venta judicial de “La Molina” y del título del acreedor Nereo Pirazzi en virtud de dichos procedimientos y venta judicial, la nulidad de la trasmisión de la finca al codemandado Rafael Pirazzi en pago parcial de su haber hereditario, la nulidad de las inscripciones pertinentes en el Registro de la Propiedad, y ordenó la devolución de “La Molina” a los demandantes. Decretó que los demandantes adeudaban a los demandados por concepto de la deuda hipo-tecaria y sus intereses la cantidad de $109,419.60; que los demandados adeudaban a los demandantes $312,541.11 por razón de frutos y otros extremos que fueron especificados en sus conclusiones de hecho, y en adición a la devolución de la finca, condenó a los demandados a satisfacer a los deman-dantes la diferencia de $203,030.51 parte no compensada de las mutuas acreencias, los intereses legales sobre esta canti-[518]*518dad desde la fecha de la sentencia y $10,000 de honorarios de abogado.
Los codemandados apelaron por separado. En extensos señalamientos de errores ambos atacan con denuedo las con-clusiones de hecho y de derecho de la Sala sentenciadora; ambos insisten en la validez del procedimiento ejecutivo sumario; ambos rechazan la condena a ellos en frutos aun cuando dicho procedimiento hubiera sido nulo. No obstante las alegaciones de su contrademanda y lo allí reclamado, la codemandada Josefina Pirazzi hace el planteamiento adicional en cuanto a ella, en lo que a frutos respecta, de no haber estado en posesión de la propiedad desde el año 1935 en que la misma se adjudicó a su hermano.
La Cosa Juzgada
En 5 de octubre de 1931 se interpuso en la entonces Corte de Distrito de Ponce el pleito Civil Núm. 6321 por Juana Rodríguez Morales y otros como demandantes contra Nereo Pirazzi y Cipriano Olivieri, demandados, sobre nulidad, etc. El referido expediente no fue ofrecido en evidencia por no haberse encontrado. La Sala sentenciadora se negó a admitir prueba aliunde de su contenido. No obstante, los demandados presentaron la que tuvieron a bien presentar como parte de un récord especial de prueba ofrecida y no admitida. De esa prueba surge que en dicho pleito se pidió la nulidad del mismo procedimiento ejecutivo sumario a que se refiere la presente acción. Hay en ese récord una certificación de la sentencia que se dictara en el referido pleito Núm. 6321 la cual literal-mente dispuso: “Sentencia. — No habiendo tenido progreso este caso por más de un año, por no haberse radicado instancia alguna por ninguna de las partes, las que no han comparecido dentro del término de diez días que se les con-cedió para alegar razones para que no se decrete el archivo de este caso, y vista la Regla 3 para las Cortes de Distrito en [519]*519Asuntos Civiles, se dicta por la presente, sentencia sobre-seyendo y archivando este pleito por abandono de las partes, sin especial condenación de costas. Sentencia dictada en Ponce, P.R., 10 de, Mayo de 1933, y registrada el mismo día, mes y año. — Certifico (Fdo.) D. Sepúlveda, Juez, Corte de Distrito.”
Dispone en parte el Art. 1204 del Código Civil, ed. 1930, que contra la presunción de que la cosa juzgada es verdad, sólo será eficaz la sentencia ganada en juicio de revisión; y que para que la presunción de cosa juzgada surta efecto en otro juicio, es necesario que entre el caso resuelto por la sentencia y aquél en que ésta sea invocada, concurra la más perfecta identidad entre las cosas, las causas, las personas de los litigantes y la calidad con que lo fueron. Y véanse Arts. 59(2) y 62 de la Ley de Evidencia. Bajo el derecho aplicable la anterior sentencia por abandono de 10 de mayo de 1933 no produjo estado de cosa juzgada por cuanto no fue al fondo del asunto. Vega et al. v. Rodríguez et al., 21 D.P.R. 334 (1914), pág. 343; Vives v. Sucn. Amorós, 34 D.P.R. 174 (1925), págs. 179, 181; Balasquide v. Luján, 45 D.P.R. 563 (1933), pág. 577; Albizu v. Royal Bank of Canada, 46 D.P.R. 503 (1934), pág. 508; Aguilera v. Pérez, 51 D.P.R. 1 (1937)., pág. 3; Junta Insular de Elecciones v. Corte, 63 D.P.R. 819 (1944), págs. 830, 832; Muñoz v. Pardo, 68 D.P.R. 612 (1948), pág. 616; García v. Gobierno de la Capital, 72 D.P.R. 138 (1951), pág. 151; Chabrán v. Méndez, 74 D.P.R. 768 (1953), pág. 783; Fels v. Biascoechea, 77 D.P.R. 681 (1954), págs. 684, 685; Bolker v. Tribunal Superior, 82 D.P.R. 816 [520]*520(1961), pág. 825; Pérez v. Bauzá, 83 D.P.R. 220 (1961), págs. 224, 225.
Sostiene el recurrente Rafael Pirazzi que bajo la Regla 41(b) de Enjuiciamiento Civil de 1943 la anterior sentencia producía efecto de cosa juzgada ya que este pleito se comenzó estando en vigor dicha Regla, y por ser materia procesal tiene efecto retrospectivo. No tiene razón. Aun cuando se tratara de una cuestión únicamente procesal, que a nuestro juicio no lo es, cf. Cintrón v. Yabucoa Sugar Co., 54 D.P.R. 518 (1939), pág. 524, la Regla 41 (b) tuvo su propia cláusula de vigencia: —para ser aplicada a las acciones iniciadas con posterioridad al 1ro. de septiembre de 1943 y a procedimientos subsiguientes en los casos pendientes en esa fecha. Berdecía v. Tyrrell, opinión Per Curiam (no publicada), de 22 de abril de 1958; Meléndez v. Cividanes, 63 D.P.R. 4 (1944), págs. 12, 13; Capella v. Carreras, 57 D.P.R. 258 (1940), pág. 265. Cf. Souchet v. Cosío, 83 D.P.R. 758 (1961), pág. 762; Costas Purcell v. Tribunal Superior, 88 D.P.R. 10 (1963). Mal podía un tribunal hacer la reserva que la Regla 41 (b) permite hacer, en una sentencia dictada antes de confeccionarse dicha Regla. Sostiene también el recurrente que la decisión en Sucn. Rosa v. Sucn. Jiménez, 77 D.P.R. 551 (1954), revocó implícitamente a Cividanes. No es así. En Sucn. Rosa dijimos, lo cual es correcto, que una sentencia por abandono que no se apeló debía considerarse final y concluyente. No estaba envuelta, ni se resolvió, cuestión alguna de cosa juzgada, aparte de que en ese caso la sentencia de archivo por abandono se dictó en 24 de mayo de 1950, bajo el imperio de la Regla 41 (b).
Aun cuando la Sala sentenciadora hubiera cometido error al no admitir prueba extrínseca sobre la cosa juzgada, cf. Dávila v. P.R. Ry. & P. Co., 44 D.P.R., 950 (1933), pág. 959, y aceptando que en el pleito anterior se pidió la nulidad del mismo procedimiento ejecutivo, como cuestión de derecho era improcedente la defensa de cosa juzgada y no cometió error al denegarla.
[521]*521 La Nulidad
La validez o nulidad del procedimiento ejecutivo sumario aquí en litigio no descansa sólo en aquellos motivos que de ordinario vemos en los casos decididos, usualmente error o incumplimiento en el trámite procesal en sí o la equivocada exposición de los hechos, cosas estas que por lo regular se han resuelto en una cuestión fundamentalmente de derecho. Las relaciones adicionales de hecho creadas en este caso entre los deudores y el acreedor hipotecario con posterioridad a la hipoteca por razón del contrato de anticresis, íntimamente ligadas a dicha hipoteca como medio encaminado al cobro de la deuda, traen en torno a la validez o a la nulidad del proce-dimiento hechos jurídicos que requieren particular tratamien-to. Para que se entienda porqué la Sala sentenciadora decre-tó la nulidad, es preciso que puntualicemos muchas de sus con-clusiones de hecho, producto de la evidencia documental y tes-tifical, prueba pericial inclusive, según fue apreciada por ella y creída, allí donde hubo conflicto de evidencia.
De acuerdo con esas conclusiones, para la fecha en que se constituyó la hipoteca, 5 de mayo dé 1928, “La Molina”, de 264.25 cuerdas estaba dedicada principalmente al cultivo de café, y también al de frutos menores; tenía 23 casas de arri-mados, un almacén de dos pisos, dos glasis, correderas y maquinaria para la elaboración de café. En cosechas ante-riores al año 1928 había producido entre 600 y 700 quintales de café en un cultivo de unas 165 cuerdas solamente.
Para el año 1928 la cosecha de café se estimaba de 600 a 700 quintales y en ese mismo año se ofreció comprar la estan-cia por un precio de $60,000. Poco después de constituida la hipoteca, en 13 de septiembre de 1928, ocurrió el ciclón de San Felipe. El ciclón destruyó mucha sombra del cafetal, una pequeña parte de los cafetos y las plantaciones de viandas y causó daños a las casas de arrimados, viviendas y almacén. A pesar de dicho ciclón, en 1928 el deudor Gerardo Jorge recogió unos 200 quintales de café. En 1929 se cosecharon 100 [522]*522quintales. La finca se fue levantando y para abril de 1930 había mucho guineo, chinas y viandas; existía una buena florecida en el cafetal y mucho “millito”, granitos pequeños en los arbustos de café.
Por iniciativa y oferta del propio acreedor Nereo Pirazzi las partes suscribieron el contrato de anticresis sobre “La Molina” y dos fincas más, que se transcribe al comienzo, a fin de que Pirazzi se 'pudiera cobrar su crédito hipotecario de lo que cada una de ellas producía y produjera en lo sucesivo. A la fecha en que se otorgó el contrato de anticresis, 10 de abril de 1930, los deudores habían satisfecho los intereses desde la constitución de la hipoteca hasta el 5 de mayo de 1929; no habían satisfecho por adelantado los dos semestres de in-tereses comprendidos entre el 5 de mayo de 1929 hasta el 5 de mayo de 1930, ascendentes, a razón de 10%, a $2,300. Sin embargo, esta cantidad a esa fecha estaba reducida a $1,916.67 en virtud de un abono de $383.33 hecho por los deudores a cuenta del semestre comprendido entre el 5 de mayo y el 5 de noviembre de 1929.
Como consecuencia del contrato de anticresis Pirazzi en-tró en la posesión material, uso, goce y disfrute de “La Molina” al siguiente día, 11 de abril de 1930 a todos los efectos de su cultivo, explotación y administración, sin que los deu-dores tuvieran de ahí en adelante intervención alguna con dicha posesión, cultivo, explotación y administración de la propiedad hipotecada.
Concluyó la Sala que el acreedor hipotecario y también anticresista Nereo Pirazzi recibió desde el 10 de abril de 1930, fecha del contrato de anticresis hasta el 6 de marzo de 1931 cuando inició el procedimiento ejecutivo sumario, las cantidades de $6,000 por concepto de 200 quintales de café recolectados, $1,880 por la venta de frutos menores y carbón, $101 por apacentamiento de ganado y $56 por la renta de una casa de la finca dedicada a escuela, para un total de $8,037. Concluyó también que lo gastado por Pirazzi durante el mismo [523]*523período según sus libros y cuenta de anticresis montaba a $4,575.16 pero eliminó, por determinar que no eran gastos pro-pios de administración o para hacer eficaz las cláusulas del contrato según la escritura, la suma de $492.30 que in-cluía $35, valor de la compra de un caballo; $240 por la com-pra de cuatro muías al propio Gerardo Jorge; $23 de la compra de un condominio a una tercera persona; y $194.30 por concepto de radiografías y hospitalización de un tal Fernandini con motivo de una reyerta personal. Eliminados los $492.30 quedó un balance de cargos contra la finca de $4,082.86 que deducidos del ingreso de $8,037.80, arrojaba un saldo a favor de los deudores al iniciarse el procedimiento ejecutivo sumario de $3,954.14. Considerando el pacto del contrato de anticresis al efecto de que las cantidades a su-ministrarse por el acreedor anticresista devengarían interés al 12% anual, la Sala sentenciadora concluyó que dichos in-tereses a favor de Pirazzi sobre las partidas de gastos ascen-dieron a $241.04 que dedujo del balance de $3,954.14 para un sobrante de $3,713.10. Por otra parte, a la suma de $1,916.67 de intereses adeudados al firmarse el contrato de anticresis la Sala adicionó $1,150 de intereses por el semestre del 5 de mayo al 5 de noviembre de 1930 y adicionó la cantidad de $766.67 de intereses entre el 5 de noviembre de 1930 y el 6 de marzo de 1931 fecha de la ejecución, para un total de $3,833.34 de intereses adeudados. Aplicando la Sala dicha deuda de $3,833.34 contra el balance a favor de los deudores de $3,713.10 de lo producido por la finca, concluyó como cuestión de hecho que al iniciarse el ejecutivo sumario hipotecario se debían sólo $120.24 por concepto de intereses y no $2,684 re-clamados en el escrito inicial, ni los $2,500 fijados en el auto de requerimiento; y concluyó como cuestión de hecho que el acreedor hipotecario había hecho una falsa exposición en su escrito inicial al alegar que se adeudaban dos semestres de intereses en la cantidad de $2,684 sin especificar a qué dos semestres se refería,- cuando sólo se adeudaban $120.24, [524]*524utilizando ese hecho como base para la ejecución acelerada de la hipoteca cuyo principal aún no había vencido.
En 15 de diciembre de 1930 falleció Andrea Rodríguez, es-posa de Gerardo Jorge, y dejó como su sucesión 7 hijos que en 6 en marzo de 1931 eran todos menores de edad. Concluyó la Sala que para esa fecha el deudor Gerardo Jorge y sus hijos vivían en un estado de extrema pobreza estando dos de sus hijas menores, Luz Virgina y María Isabel, internadas en el Asilo de Niñas Huérfanas de Ponce. En enero de 1931 el deudor Gerardo Jorge requirió en varias ocasiones a Pirazzi para que le rindiera cuenta de la administración de la finca de acuerdo con lo pactado en el contrato de anticresis, cuentas que nunca le fueron rendidas a pesar de que con el falleci-miento de su esposa los menores vinieron a ser deudores hipo-tecarios y a tener interés en la anticresis. Nunca las cuentas fueron rendidas y por el contrario el día 29 del mismo mes de enero Pirazzi, a través de su abogado, requirió de los deudores el pago total de la hipoteca con sus intereses. El contrato de anticresis nunca fue liquidado ni rescindido, nunca fue can-celado entre las partes y el acreedor anticresista nunca rindió cuentas de los ingresos de la administración aunque sí llevaba en sus libros una cuenta de egresos, nunca notificó, antes de la ejecución, que la finca no produjera frutos, ni en momento alguno, antes de que se la adjudicara como dueño en virtud del procedimiento ejecutivo sumario, requirió a los deudores hipo-tecarios para que entraran de nuevo en la posesión, uso y disfrute de la hacienda.
Determinó la Sala sentenciadora que el acreedor anticre-sista Pirazzi no pagó las contribuciones sobre la finca, no llevó libros separados de contabilidad de los ingresos y egresos de su administración sino una llamada “cuenta de anticre-sis” en los libros de su contabilidad general en la que prin-cipalmente anotaba los desembolsos, que no cerró esta cuenta en junio 30 ni al 31 de diciembre de 1930, según lo pactado; [525]*525que algunas partidas por $1,188.28 en dicha cuenta abonadas a favor de los deudores, fueron ingresadas después de comen-zada la ejecución y con posterioridad a haberse él adjudicado la finca en pública subasta dentro del procedimiento sumario. Que en violación del contrato de anticresis, no aseguró las cosechas de café para los años de 1980 y 1931, tomando ese hecho luego como el segundo fundamento para ejecutar suma-riamente la hipoteca en forma acelerada antes de su venci-miento.
Los hechos anteriormente determinados por la Sala senten-ciadora están sustancialmente sostenidos por la evidencia que obra en el récord, según dicha evidencia fuera apreciada y creída por la propia Sala, sentenciadora. No hay razón alguna para que alteremos esas determinaciones.
En cuanto al trámite procesal en sí, concluyó la Sala que en el escrito inicial no se' señalaron categóricamente las cantidades ciertas cobradas en concepto de intereses o a cuenta del capital de la deuda, ni se expresó la cuantía líquida de tales intereses mediante una liquidación o contabilidad del movimiento o resultado económico habido durante la vigencia del contrato de anticresis, ni cómo, cuándo y dónde la anti-cresis se liquidó, terminó y rescindió, ni siquiera se expuso en torno a la misma que no se hubiera abonado dinero alguno a los intereses devengados; que se demandaron intereses por $2,684 y se requirieron por $2,500 cuando en realidad se adeudaban $120.24. Que en el diligenciamiento del requeri-miento el Alguacil no certificó que requirió de pago a Gerardo Jorge en su condición de cónyuge viudo o de heredero forzoso de Andrea Rodríguez, ni que hiciera constar al dorso de las copias del mandamiento de requerimiento que entregara, con su firma, la fecha y sitio de su entrega o notificación. Que nunca fueron requeridas o notificadas de pago las menores Luz Virgina y María Isabel Jorge Rodríguez. Que a la fecha de la subasta existía una comunicación del Colector de Rentas Internas en que aparecía que no se habían pagado las contri-[526]*526buciones de la finca desde el 1ro. de julio de 1929 al 30 de junio de 1931 señalando una deuda por tal concepto de $1,393.48; que de las copias del escrito inicial entregadas por el Alguacil solamente dos aparecían firmadas por el letrado del acreedor ejecutante; que ninguna de las copias del mandamiento de requerimiento entregadas tenían la firma del Secretario de la Corte de Distrito de Ponce ni el sello oficial de la misma. A la fecha de la subasta y adjudicación judicial a su favor, el acreedor Nereo Pirazzi continuaba en la posesión material de la hacienda y explotaba la misma, y continuó en tal posesión hasta el momento de su muerte en 16 de marzo de 1934.
Fue de opinión también la Sala sentenciadora en lo que respecta al procedimiento, que el acreedor hipotecario cobró, por medio de la ejecución sumaria, intereses que no se adeuda-ban y procedió .al cobro judicial de la deuda no obstante haberse obligado a no recurrir en ninguna ocasión a los tribunales de justicia, y a pesar de que convino que el contrato de anticresis estaría en vigor por todo el tiempo necesario e indispensable hasta cobrarse enteramente de los intereses de la deuda y de su principal; que tomando en consideración todas las circunstancias anteriores, coetáneas y posteriores al con-trato de anticresis, en unión a su contexto literal, la verdadera intención común de las partes y su propósito u objetivo primordial al convenirlo fue la de conceder a los deudores hipo-tecantes un plazo más amplio, “todo el tiempo absolutamente necesario e indispensable para dejar cubierto el montante total de los gastos, intereses y créditos” relacionados en la cláusula Primera del contrato de anticresis, y una forma más segura y eficaz para el solvento total de la obligación hipo-tecaria mediante el desplazamiento posesorio de las fincas en favor de Pirazzi para que las administrara y percibiera las rentas que producían y produjeran en lo sucesivo dichas fincas, y con esas rentas se hiciera pago completo de la deuda y demás cargos.
Concluyó también la Sala que el acreedor hipotecario, como [527]*527una consecuencia del contrato de anticresis, renunció al cobro de la deuda hipotecaria por otros medios mientras estuviera en juego y función la dicha anticresis y las fincas se man-tuvieran en condición de fructíferas. Que no solamente estuvo dispuesto a postergar, como en efecto postergó, el cobro judicial de la hipoteca, sino que también se obligó “a financiar la explotación de los fundos, adelantando, sin fijarse límite económico para ello (cosa que se encontraban imposibilitados de llevar a efecto sus arruinados deudores), todo el dinero necesario para: (a) gastos de refacción, cultivo, limpieza y recolección de frutos; (b) gastos de reparación de los esta-blecimientos; (el gastos de construcción de los edificios o cons-trucciones que fueran necesarias; (d) pagar el importe de las contribuciones vencidas o por vencer; (e) gastos de otorga-miento del contrato y su inscripción; (f) todo gasto tendiente a hacer eficaz en la práctica todas y cada una de las cláusulas de este contrato y (g) primas y gastos de aseguro de cualquier índole de los establecimientos, cultivos y cosechas de dichas dos fincas; todas esas operaciones, dada la importancia de las fincas y los daños de ciclón, podían ocasionar desembolsos mayores que la propia deuda hipotecaria. Fue tan lejos en su liberalidad el acreedor que se obligó a capitalizar 'en su to-talidad’ los intereses, ‘siempre que lo producido por las mismas no bastare a cubrirlos totalmente’; y todavía fue mucho más lejos, pactó que las diferencias que pudieran surgir ‘no deberán ser sometidas en ningún caso a los tribunales de jus-ticia.’ ” (Énfasis del original.)
A la luz de los hechos y circunstancias que rodearon la constitución del pacto de anticresis, la Sala sentenciadora expuso en sus conclusiones de hecho de la manera siguiente en torno a la cláusula séptima del contrato, aquélla en que el acreedor hipotecario y acreedor anticresista manifestó que el contrato no habría de entenderse ni como parte ni como mo-dificación en ningún particular de lo estipulado en la hipoteca [528]*528constituida, la cual seguiría en todo su vigor y eficacia como si dicho contrato no existiera:
“Interpreta el Tribunal la primera parte de la cláusula SEP-TIMA del contrato de anticresis referente a la no modificación de lo estipulado en la hipoteca, en el sentido de que ello constituyó una reserva que quiso hacer el acreedor para conservar contra terceros y los propios deudores hipotecantes, la efectividad de la garantía hipotecaria, para que en su día apropiado, una vez llegado el caso de rescindirse o dar las partes por terminado el contrato de anticresis, o para el caso en que se vendieran las fincas, sin pagársele su crédito, él pudiera cobrar, por la vía hipo-tecaria, el balance de la deuda principal con sus intereses, para cuyo solvento se convino el contrato anticrético.
“La Corte interpreta esta cláusula en unión a los demás pactos, en el sentido de que él no haría efectiva la deuda por la falta de pago de intereses aún en caso de no ser suficientes los frutos, porque se obligó a capitalizarlos; la interpreta además en el sentido de que Pirazzi consideró desde el 10 de abril de 1930 sin fuerza ejecutiva la obligación hipotecaria, mientras se man-tuviera en vigencia efectiva y en función extintiva la anticresis, al pactar que en ningún caso sometería a sus deudores a los tribunales de justicia y mucho menos al trámite ex parte y con-fiscatorio de la vía de apremio y remate a que equivale una ejecución sumarísima hipotecaria; y también la interpreta en el sentido de que él tácitamente se comprometió a no ejecutar la garantía hipotecaria por la falta del seguro de las cosechas de café, toda vez que él mismo se hizo cargo de anticipar todo gasto por primas de ese seguro y que, asimismo quedó condonada o renunciada toda violación al contrato hipotecario, bastante o suficiente en derecho para proceder a su ejecución, en que pu-dieron haber incurrido los deudores hipotecantes al 10 de abril de 1930, fecha en que se constituyó la anticresis.”
A tenor de los hechos determinados, la Sala sentenciadora fue de opinión que se infringieron preceptos de la Ley Hipo-tecaria y de la doctrina esenciales para la validez de un ejecu-tivo hipotecario sumarísimo, y en derecho decretó la nulidad del llevado a cabo en este caso. Somos igualmente de opinión que ese ejecutivo sumario no podía prevalecer ante el ataque de su nulidad.
[529]*529Pasaremos a exponer las razones de esta conclusión, según el derecho aplicable, en todo lo fundamental en completo acuerdo con la exposición de derecho de la Sala, si bien en ocasiones pudiéramos no coincidir de manera absoluta.
La anticresis, relación jurídica muy discutida y atacada particularmente en la Edad Media por el Derecho Canónigo que la consideró un vehículo de usura, no admitida por Las Partidas, halló a la larga lugar permanente, aun cuando todavía tiene sus detractores, en los Arts. 1781 al 1786 — ed. 1930 — del Código Civil, como un contrato real accesorio de garantía, pero independiente, con caracteres propios inconfundibles, distinguible de la hipoteca y de la prenda y contratos análogos.
Dispone el Art. 1781 que por la anticresis el acreedor adquiere el derecho de percibir los frutos de un inmueble de su deudor, con la obligación de aplicarlos al pago de los in-tereses, si se debieren, y después al del capital de su crédito. Salvo pacto en contrario, dispone el 1782 que el acreedor está obligado a pagar las contribuciones y cargas que pesen sobre la finca, así como el de hacer los gastos necesarios para su conservación y reparación. Las cantidades de tal modo empleadas las podrá deducir de los frutos.
Cuando hay desplazamiento posesorio — porque se ha dicho que no es requisito esencial para la validez de la anticresis el que el deudor ponga al acreedor anticresista en posesión de la finca — (véase Resolución de la Dirección General de los Registros de 15 de marzo de 1909) aunque esa es -su común característica, habido tal desplazamiento el deudor no puede, tal como reza el Art. 1783, readquirir el goce del inmueble sin haber pagado antes enteramente a su acreedor; reconociéndosele a éste por lo tanto, un derecho de retención. Por el contrario, según el propio artículo, para librarse de las obligaciones que le impone el Art. 1782 el acreedor anticresista sí puede siempre obligar al deudor a que [530]*530entre de nuevo en el goce de la finca, a menos que hubiere, pacto en contrario.
En cuanto a la disposición final de los derechos de las partes, establece el 1784 que el acreedor no adquiere la propiedad del inmueble por falta del pago de la deuda dentro del plazo convenido, y declara que todo pacto en contrario será nulo. Esto es, en el contrato de anticresis el Código prohíbe, bajo pena de nulidad radical, el pacto comisorio. Sin embargo, le concede al acreedor el poder de realización, y al igual que en la hipoteca, le reconoce el ius distrahendi, al permitirle que pida, en la forma que previene la Ley de Enjuiciamiento Civil, el pago de la deuda o la venta del inmueble.
[531]*531De acuerdo con el récord, es claro que Pirazzi como acreedor anticresista nunca pretendió librarse de las obligaciones del pacto anticrético obligando a los deudores a entrar de nuevo en el goce de la finca, Art. 1783. Lejos de haber pacto en contrario en este sentido, hubo un pacto expreso a tal efecto, pero no hizo uso del mismo. Es igualmente cierto que Pirazzi, como acreedor anticresista, tampoco pretendió hacer uso del derecho de realización que le concede el Art. 1784. En cuanto a este derecho de realización, en primer lugar no había vencido el plazo de la deuda, siendo por otra parte el contrato de anticresis sin tiempo determinado; y en segundo lugar, él no reclamó el pago ni la venta del inmueble acudiendo a la Ley de Enjuiciamiento Civil. La única conclusión restante que el récord permite hacer es que Pirazzi procedió al cobro suma-[532]*532rísimo de la deuda hipotecaria por incumplimiento de condicio-nes que permitían una ejecución acelerada no estando vencida la misma, haciendo caso omiso total del pacto anticrético y en franco incumplimiento de las obligaciones que en él se im-puso, revestidas, además, de la fe registral, porque la anticre-sis se inscribió en el Registro. Compárense — Sentencias del Tribunal Supremo de España de 16 de octubre de 1916 y de 23 de junio de 1908. — No sólo ignoró la anticresis, sino que hizo uso de la omisión de hechos que bajo el pacto anticrético a él correspondía realizar, para imputar la omisión a los deu-dores como único fundamento para la ejecución sumaria acelerada.
Convenimos, por ser enteramente lógica, con la interpreta-ción que dio la Sala sentenciadora a la primera parte de la cláusula Séptima del contrato de anticresis. Particularmente, si se considera que a la fecha en que se otorgó el pacto an-ticrético, 10 de abril de 1930, el acreedor hipotecario estaba en condiciones de haber ejecutado porque a esa fecha no se había realizado el pago total por adelantado de dos semestres de intereses. Todavía más: está el hecho en el récord de que el contrato de anticresis, por sus pactos y convenios, no repre-sentaba meramente una garantía adicional al gravamen hipotecario, sino que el mismo se pactó, según la clara volun-tad de las partes en él expresada, como un vehículo eficaz y eficiente para que el acreedor se cobrara su obligación. De ahí, no sólo el desplazamiento posesorio, sino también las facultades y prerrogativas amplias y extraordinarias que se reservó el acreedor anticresista, punto menos que las del pleno dominio del dueño — diríamos que todas menos la rigurosa de enajenación — a fin de que el pacto anticrético fuera lo más efectivo y seguro posible como tal vehículo de cobro de la deuda, mediante la explotación y administración del fundo.
Quizás no convengamos del todo con la Sala sentenciadora en el sentido de que el pacto de anticresis privó al acreedor de toda acción judicial, aun cuando no devolvió la [533]*533posesión. Compárese — la Sentencia de 23 de junio de 1908, ante. — Véase: Bonet v. Hernaiz Rozas, 49 D.P.R. 101 (1935).
Lo que nunca pudo hacer el acreedor compatible con dis-posiciones pertinentes de la Ley Hipotecaria, dado los pactos y convenciones anticréticos, fue el acudir al procedimiento su-marísimo sin que antes hubiera una liquidación de frutos, o la determinación de la inexistencia de estos. Con mayor razón cuando el principal de la deuda no estaba vencido y fue una ejecución acelerada por incumplimiento de obligaciones que correspondía al acreedor anticresista descargar y no a los deudores; y cuando también invocó para la ejecución sumaria [534]*534la falta del pago de unos intereses, la realización del cobro de los cuales dependiendo a la vez de la realización de unos frutos producidos y percibidos por el propio acreedor como explotador del fundo; porque como anota Roca Sastre, citando a Ennecerus, la anticresis tiene función de pago, y el acreedor recibe los frutos en propiedad, no como garantía, y como si fuera el dueño.
Dispone el Art. 169 del Reglamento Hipotecario en torno al sumarísimo que el escrito inicial enumerará los hechos y las razones jurídicas determinantes de la certeza, la subsis-tencia y la exigibilidad del crédito y de la competencia del juzgado; señalará categóricamente las cantidades ciertas cobradlas en concepto de intereses o a cuenta del capital de la deuda, expresando también la cuantía líquida de la reclama-ción que por el solo acto de iniciar el procedimiento contraerá el acreedor, sujetándose a indemnizar cuantos daños y perjui-cios irrogare al deudor o a terceros interesados por malicia o negligencia en la fiel exposición de los hechos y las circunstan-cias que ha de apreciar el juez para autorizar el procedimiento y para continuarlo. Estatuye el Art. 175 del propio Regla-mento que los procedimientos sumarios no podrán suspenderse por medio de incidentes, ni por otro alguno a instancia del deudor, salvo en los casos que se enumeran; y que todas las demás reclamaciones que puedan formular, así el deudor como los terceros poseedores y los demás interesados, incluso las que versaren sobre nulidad del título o de las actuaciones, o sobre vencimiento, certeza, extinción o cuantía de la deuda, se ventilarán en el juicio plenario que corresponda sin producir nunca el efecto de suspender ni entorpecer el procedimiento ejecutivo.
En Ríos v. Banco Popular, 81 D.P.R. 378 (1959), este Tribunal se manifestó así: (pág. 385) “Dada la situación privilegiada del acreedor ejecutante en la acción hipotecaria, los preceptos contenidos en los arts. 38 y 169 antes citados consisten en una imposición absoluta del deber de veracidad [535]*535con respecto a los hechos y circunstancias que ha de apreciar el juez para autorizar el procedimiento sumario .... Es decir, el procedimiento ejecutivo continuará de ordinario su curso aunque el deudor pueda demostrar la inexactitud o falsedad de los hechos alegados en el escrito inicial. Por eso la ley exige que el acreedor ejecutante diga la verdad al exponer los hechos en el escrito inicial. La ‘malicia o negligencia’ que menciona el citado art. 169 del Reglamento Hipotecario se refiere tanto a la ocultación o falseamiento de la realidad a sabiendas, como a una falta de veracidad por error de derecho o por descuido en la investigación de los hechos que figuren en el escrito inicial .... Así lo hemos declarado reiterada-mente, al resolver: (1) que es preciso ajustarse de modo riguroso a los trámites y requisitos del procedimiento suma-rísimo, incurriéndose en nulidad de lo actuado al apartarse de los mismos; y (2) que el cobro de intereses excesivos o de otras cantidades que no estén hipotecariamente garantizadas, cons-tituye un error sustancial en perjuicio de los derechos del deudor que vicia de nulidad el procedimiento ejecutivo seguido, aunque tal ilegalidad se deba a un mero error de derecho o a un mero descuido en la investigación de los hechos que figuren en el escrito inicial, [se citan casos].”
En Sucn. Ramírez v. Tribunal Superior, 81 D.P.R. 357 (1959) (en reconsideración), nos expresamos de manera parecida y añadimos: (pág. 363) “No corresponde al juez investigar o determinar la exactitud o falsedad de los hechos alegados en el escrito inicial para autorizar el procedimiento sumario. Tal responsabilidad recae de lleno sobre el acreedor ejecutante. Y tampoco es necesario para que el procedimiento sea nulo que la conducta del ejecutante pueda equipararse al dolo.”
Aquí hubo una conducta más infractora que el mero error o descuido o equivocación que señalan nuestras decisiones. No sólo se incumplió en el sentido formalista de la [536]*536exposición del escrito inicial sino que en sustancia hubo una falsa- o cuando menos negligente, sino maliciosa, exposición de los hechos y ocultación de hechos, que motivó el auto de requerimiento en una ejecución acelerada. La prueba demos-tró, en cuanto a la ocultación, que la finca en posesión del acreedor ejecutante había producido frutos para que el acree-dor se cobrara intereses, y no era cierto que se debiera la can-tidad reclamada en tal concepto. No se mencionó siquiera el abono de intereses de $383.33 contra el semestre del 5 de mayo de 1929 reconocido por el acreedor en la cláusula Octava del contrato de anticresis, lo cual representaba un doble cobro de esta cantidad. Hubo además una exposición a sabiendas falsa en el escrito inicial en cuanto al segundo motivo de ejecución acelerada — el incumplimiento por los deudores de asegurar las cosechas — cuando tal obligación recaía en el pro-pio acreedor. Véanse nuestras expresiones sobre el deber de ser veraz y de no caer en falsedad, so pena de la nulidad del procedimiento, en Cayol v. Balseiro, 3 D.P.R. 178, pág. 185; Martorell v. Crédito y Ahorro Ponceño, 42 D.P.R. 655 (1931), págs. 660, 661; Ayala v. Flores, 50 D.P.R. 873 (1937), pág. 880, citando de Ojeda v. Registrador, 39 D.P.R. 239 (1929); Figueroa v. Boneta, 58 D.P.R. 811 (1941), pág. 814; Salas v. Cabassa, 69 D.P.R. 457 (1948), pág. 464. Y compárense, con la situación del caso de autos, Miranda v. Corte, 41 D.P.R. 619 (1930), pág. 623, en donde sostuvimos que una fianza hipote-caria en garantía de un arrendamiento no podía ser ejecu-tada por el sumarísimo sin haberse liquidado antes la respon-sabilidad del garantizador, y esa responsabilidad tampoco se podía determinar en el procedimiento sumario; Costas v. G. Llinás & Co., 66 D.P.R. 730 (1946), pág. 738 y casos ahí citados; Buil v. Banco Popular, 69 D.P.R. 254 (1948), pág. 264; Pizá Hnos. v. Alfaro, 7 D.P.R. 104, pág. 108; Pontón v. Sucrs. de Huertas González, 42 D.P.R. 529 (1931), pág. 535.
La Sala sentenciadora falló correctamente al anular el [537]*537procedimiento ejecutivo sumario que tramitó Nereo Pirazzi en virtud del cual se hizo dueño de “La Molina”.
Los Frutos
A través de un pormenorizado análisis de la evidencia producida según apreciara, dirimiera y creyera la misma, concluyó la Sala sentenciadora que las 264.25 cuerdas de “La Molina” eran todas cultivables, sus suelos de tipo múcara y catalina, profundos y con facilidades de desagüe, y eran apro-piados y muy fértiles para el cultivo de café; la localización y topografía de la finca le brindaba buena protección contra ciclones y vientos fuertes, y estaba ubicada en una zona con buena precipitación pluvial; que hasta el 1953 tuvo bajo cultivo de café 165 cuerdas y a partir de ese año 220 cuerdas; la finca siempre ha contado con maquinaria, almacenes y facilidades para la preparación del café con fácil acceso al mercado local. En la finca se ha cosechado además frutos menores; tiene una represa de un manantial que distribuye el agua por gravedad contando con acueducto propio y ha estado dotada de caminos interiores que facilitan el cultivo y la recolección de los cosechos.
Concluyó que su producción de café anual promedio ha sido o debido ser de tres quintales de café por cuerda cultivada y en años buenos ha podido dar de cinco a seis quintales. En guineos y frutos menores ha producido o debido producir un ingreso neto de $1,500 a $2,000 al año y en chinas entre $200 y $250, y ha producido mucho carbón vegetal. La mayo-ría de las piezas de café estaban sembradas desde antes del [538]*538ciclón de San Felipe. En 1935, la hacienda se hallaba en malas condiciones y no obstante el co-demandado Rafael Pirazzi, que tomó posesión material de la finca a principios de la cosecha de ese año, cosechó 499.46 quintales de café en 165 cuerdas, o sea, más de tres quintales de café por cuerda cultivada. Que “La Molina” ha sido clasificada una entre las diez mejores fincas de café de Puerto Rico habiéndole fijado el co-demandado Pirazzi un valor actual de $200,000. Con 165 puerdas en cultivo, en los años 1948 y 1949 se aseguraron contra ciclón 500 quintales de café; para el 1951 se aseguraron 650, cerca de cuatro quintales por cuerda; en 1953 se asegu-raron 550 quintales; en 1955, con 220 cuerdas en producción, se aseguraron 700 quintales, más de tres quintales por cuerda.
A la luz de esos hechos y de la evidencia pericial desfilada sobre el precio promedio del café en el mercado desde 1928 hasta 1956, el costo de un quintal de café comprendiendo todos sus gastos desde el cultivo hasta ponerlo en el mercado, los costos y valores revelados por la prueba a la cual dio cré-dito incluyendo declaraciones de nóminas hechas bajo jura-mento, la Sala sentenciadora concluyó, con base sustancial en el récord, que lo producido o debido producir en café por “La Molina” desde el 2 de junio de 1931, fecha de la subasta, hasta el 31 de diciembre de 1956, deducidos los gastos, fueron $257,824.03. (Esta cantidad deberá corregirse a $257,120.99.)
[539]*539En adición, concluyó la Sala que por el subsidio de café durante los años 1939, 1940 y 1941 hubo un ingreso para los recurrentes, de $4,950 por los tres años; que “La Molina” produjo o debió producir según la prueba, no menos de $1,500 anuales de guineos o sea $39,000 por todos los años envueltos y no menos de $200 al año en chinas o $5,200. También se recibió por concepto de compensaciones, reembol-sos por abono, prácticas, etc. desde 1939 hasta el 1955 la cantidad de $5,477.08 para un total de ingresos, con los $257,824.03 ($257,120.99) de café, de $312,451.11 ($311, 748.07). A esta cantidad de $311,748.07 debe restarse la suma de $3,160.50 que de acuerdo con las cuentas de albaceazgo de Don Nereo Pirazzi que cubren un período del 17 de marzo de 1934 al 4 de octubre de 1935, fecha en que se rindió la cuenta final, representa partidas de gastos identificados con la hacienda “La Molina”, quedando un balance de ingreso de $308,587.57
[540]*540Como es natural en tales casos, la prueba de una y otra parte fue conflictiva en cuanto a lo producido. Según el testimonio oral del recurrente Rafael Pirazzi, la finca produjo menos café y hubo mayores gastos y costos. Aparte de su testimonio, el recurrente no aportó evidencia documental, que se presume debió haberla, en apoyo de su declaración, tales como récords de producción, jornales pagados, almudes recogidos, récords de ventas y liquidación del café, contratos y cualquier otra evidencia documental por el estilo. Tampoco produjo el testimonio o los récords de terceras personas con quienes él traficara la producción de la finca. La Sala sentenciadora dirimió el conflicto en la evidencia a estos efectos, hizo un cuidadoso análisis de la misma, sus apreciaciones e inferencias de la pericial son razonables y sus conclusiones, no importa los criterios discrepantes, encuentran sustancial y preponderante apoyo en el récord. No tenemos razón para intervenir con sus conclusiones de hecho sobre el particular. Cf. Costas v. G. Llinás & Co., ante, a las págs. 741 y ss.
Se determinó por la Sala que como gastos de conserva-ción y mejoras, según la evidencia ante ella, se pagaron $6,133.99 de contribuciones sobre la propiedad incluyendo lo adeudado a la fecha de la subasta y hasta el 30 de junio de 1956; $5,028.48 por abonos utilizados desde el año 1941, tomando como base 25 toneladas anuales a un costo de $46.56 por tonelada, más la aportación del gobierno en materia de abonos; $2,500 por razón del costo de reproducción de la casa-residencia de la finca y $12,454.13 por concepto de primas de seguro cafetalero, para un total de $26,116.60. La Sala con-cluyó que los allí demandados no habían aportado prueba en cuanto al costo de otras mejoras, obras y reparaciones. Cf. Nogueras v. Muñoz, 67 D.P.R. 441 (1947), pág. 450, en donde expusimos, en circunstancias parecidas, que un de-[541]*541mandado tenía derecho bajo el Art. 384 del Código Civil a ser reintegrado de los gastos necesarios hechos para la conserva-ción de la finca, pero que el demandado tenía el peso de la prueba para demostrar con claridad y en detalle exactamente cómo se invirtió el dinero y por qué fue necesario o aconseja-ble invertirlo. Ante la naturaleza general de la prueba en ese caso, y el conflicto de evidencia, no se concedió tal reclamación. Y véase Concepción v. Latoni, 51 D.P.R. 564 (1937), a la pág. 580: — “Es cierto que correspondía a los demandantes probar su alegación afirmativa en cuanto a las sumas real-mente recibidas por el demandado por concepto de alquileres. Pero no es menos cierto que el demandado, como poseedor de las fincas, estaba en mejores condiciones que los demandantes para saber lo que las mismas produjeron durante al tiempo de su posesión. Pudiendo haber ayudado al esclarecimiento de la verdad, compareciendo ante la Corte a declarar sobre los hechos, optó por no hacerlo.”
[542]*542A la anterior partida de $26,116.60 de gastos de conser-vación y mejoras adicionó la Sala $83,303 por concepto del capital de $23,000 y los intereses al 10% adeudados hasta el 5 de mayo de 1957, para una obligación total de los deudores hipotecarios a esa fecha de $109,419.60 que declaró extinguida y compensada hasta donde concurrió con los frutos a devol-ver. Arts. 1149 y 1156 Código Civil. Cf. Fuentes v. Aponte, 63 D.P.R. 194 (1944), pág. 199.
Como cuestión de derecho concluyó la Sala que los recu-rrentes, como únicos y universales herederos del acreedor ejecutante Nereo Pirazzi, estaban obligados solidariamente a devolver la hacienda “La Molina” y sus frutos percibidos o debidos percibir en exceso de la deuda hipotecaria. Fue de opinión que los demandados, como herederos responsables por las obligaciones de su causante no ocupaban la posición de poseedores de buena fe y adquirieron los bienes de la heren-cia sujetos a las obligaciones contraídas por el causante.
La contención principal de los recurrentes, ante este Tribunal, es que aun cuando el ejecutivo fuera nulo, como en verdad se ha concluido que lo fue, ellos no vienen obligados a devolver frutos, amparándose fuertemente en el Art. 371 del Código Civil — ed. 1930 — que dispone:
“El que suceda por título hereditario no sufrirá las conse-cuencias de una posesión viciosa de su causante, si no se de-muestra que tenía conocimiento de los vicios que la afectaban; pero los efectos de la posesión de buena fe no le aprovecharán sino desde la fecha de la muerte del causante.”
El anterior precepto del Código parte del supuesto de una po-sesión viciosa del causante. En circunstancias ordinarias, tendríamos que resolver que la posesión del causante Nereo Pirazzi entre la fecha en que se adjudicó la finca en subasta y hasta el momento de su muerte, no podría ser sino una pose-[543]*543sión viciosa, sin buena fe ni justo título, dada la nulidad de la ejecución sumaria. El problema entonces se reduciría a determinar si los recurrentes, que adquirieron a título here-ditario, habrían de sufrir o no las consecuencias de esa pose-sión viciosa a partir de la muerte del causante, dependiendo todo de que se hubiere demostrado que ellos tenían o no tenían conocimiento de los vicios que la afectaban. Sobre este particular ambas partes nos ofrecen en sus alegatos una extensa e ilustrada discusión con amplia cita de autoridades y de ju-risprudencia, tratando de sostener los recurrentes que su po-sesión no era viciosa, y los recurridos, que lo era, respecto de la obligación de devolver frutos.
Si tuviéramos que resolver la cuestión como se ha plan-teado, tal vez tendríamos que llegar a la conclusión, por lo que surge del récord, que los recurrentes tenían suficiente conocimiento de los vicios que habrían afectado la posesión derivada por su causante como consecuencia del ejecutivo su-mario. Hay varios hechos en el récord que harían permisible esa conclusión. El principal de ellos, que el contrato de antieresis se inscribió en el Registro con efecto erga omnes de sus' pactos y convenciones, y no aparecía cancelado a la fecha en que se inició el ejecutivo.
[544]*544Sin embargo, ante la situación peculiar que presentan los hechos de este caso, la cuestión de la posesión viciosa o no del causante y luego de los recurrentes como herederos, se orienta en otra dirección del derecho a ser aplicado. Somos de opinión que el Art. 371 del Código Civil no rige esta cues-tión litigiosa y pasamos a exponer las razones:
Declarada la nulidad del ejecutivo sumario tramitado por el acreedor Nereo Pirazzi, y su inexistencia, fueron inexis-tentes en derecho la subasta y la escritura de venta judicial en virtud de las cuales Nereo Pirazzi adquirió e inscribió el dominio de “La Molina” en concepto de dueño. Inexistente el ejecutivo, jurídicamente las cosas se situaron en la misma si-tuación en que estaban al comenzarse el procedimiento. Véase: Fuentes v. Aponte, 62 D.P.R. 722 (1943), pág. 729: — “La sentencia que declaró nulo el procedimiento ejecutivo tuvo el efecto legal de anular ab-initio el título de dominio que había adquirido Fuentes y restablecer el status que existía antes [545]*545de dictarse la sentencia en dicho procedimiento ejecutivo. En contemplación de la ley Aponte en ningún momento perdió su derecho al goce y disfrute de su propiedad.”
Mantuvo su efecto legal la deuda hipotecaria, así como las demás obligaciones de los deudores, y por lo tanto perdió su efecto jurídico la nota en el Registro de cancelación de la hipoteca por confusión de derecho. Costas v. G. Llinás, ante, pág. 746 y F. Rodríguez Hnos. v. Aboy, 66 D.P.R. 525 (1946), pág. 549. Por igual razón, inexistente el ejecutivo, quedó sin efecto legal la nota en el Registro de cancelación del contrato de anticresis por confusión de derecho, hecha en virtud de dicho procedimiento. En su consecuencia conservó toda su eficacia jurídica el contrato de anticresis.
Considerando que el acreedor ejecutante se encontraba en la posesión legal del inmueble ejecutado, en virtud del pacto anticrético, al comenzar el procedimiento y al momento de la subasta y al inscribir su supuesto título de dominio, siendo como fue inexistente dicha subasta y dicho título, strictissimi juris su posesión al morir no era viciosa por cuanto la derivaba del contrato de anticresis que nunca per-dió su eficacia. La posesión civilísima que heredaron los recu-rrentes por el acto mismo de la muerte del causante partici-paba, por lo tanto, de igual naturaleza.
[546]*546La obligación que la Sala sentenciadora impuso a los recurrentes de devolver “La Molina”, aun cuando en algún momento los considerara como poseedores de mala fe como consecuencia del ejecutivo sumario inexistente, lo es en es-tricto derecho por razón de la obligación que ellos tienen como herederos, de cumplir con las obligaciones de su causante respecto a los pactos y convenciones de la anticresis. Estas obligaciones no terminaron, como sostienen los recurrentes, ni con la muerte de la deudora Andrea Rodríguez, esposa de Gerardo Jorge, ni con la muerte del causante. Cf. Silva v. Doe, 75 D.P.R. 209 (1953), pág. 216, y casos citados. Además de que el Art. 1209 dispone que los contratos producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos, excepto en cuanto a éstos cuando las obligaciones que proceden del con-trato no son transmisibles por su naturaleza, o por pacto o por disposición de ley, aquí hubo pacto expreso, en el contrato de anticresis, que obligaba a los herederos de las partes, ins-crito en el Registro. La cláusula Décima dispuso que los herederos, sucesores y cesionarios de los comparecientes ven-drían obligados a respetar todas y cada una de sus cláusulas. Como herederos de las obligaciones de su causante, los recu-rrentes están obligados solidariamente. Morales v. Cabrera, 53 D.P.R. 94 (1938), pág 103. Arts. 957, 599, 601 del Código Civil. Lo dicho dispone de la contención particular de Josefina Pirazzi al efecto de no ser responsable ella por cuanto a [547]*547partir de 1935 el poseedor fue su hermano, independiente de cualquier reajuste hereditario entre ellos.
Habiendo demostrado la evidencia que “La Molina” pro-dujo frutos suficientes y en exceso para pagar la deuda hipote-caria y cubrir otros extremos convenidos, los recurrentes están obligados a devolver, junto con la finca, el exceso de los frutos a los que, inexistente el ejecutivo sumario, en momento alguno dejaron de ser dueños de la propiedad.
El recurrente Rafael Pirazzi sostiene que él tiene derecho a cobrarse ciertas cantidades sustanciales por sus servicios en la atención de la finca. El contrato de anticresis no concedía tal derecho a Nereo Pirazzi. Aun fuera del contrato, considerado como poseedor de mala fe, tampoco tendría ese derecho. Cf. García v. Aguayo, 45 D.P.R. 845 (1933), pág. 851; F. Rodríguez Hnos. & Co. v. Aboy, (Per Curiam) 66 D.P.R. 722 (1946).
Finalmente sostienen ambos recurrentes que ellos tienen derecho a recibir $349,881.75 por concepto de intereses, en lugar de $59,800 computados, quedando entonces los demandantes recurridos como deudores de ellos. Esto es, invocan un pacto de anatocismo bajo el pacto anticrético, capitalizando intereses y cargando intereses sobre los capitalizados. Aparte de que el anatocismo es repudiado, basta considerar la propia cláusula Séptima del contrato de anticresis y el hecho de que la finca producía frutos para cubrir los intereses, para que desestimemos esta reclamación.
La Prescripción
Los recurrentes invocan la prescripción, tanto adquisitiva del dominio como la extintiva de la acción de los demandantes recurridos. En tanto nos referimos a la declaración de nulidad del ejecutivo sumario hipotecario, la acción encaminada a dicha declaración es imprescriptible según lo hemos resuelto, como también hemos resuelto firmemente que no prescribe nunca la acción sobre contratos de nulidad [548]*548absoluta o inexistentes, Véanse: González v. Sucn. Díaz, 69 D.P.R. 643 (1949), pág. 654, y casos ahí citados; Sucrs. de Huertas González v. Díaz, 72 D.P.R. 537 (1951), pág. 541; Costas v. G. Llinás, ante, pág. 741; Oliver v. Oliver, 23 D.P.R. 181 (1915), pág. 190 y ss.; Sucn. Trías v. Porto Rico Leaf Tobacco Co., 50 D.P.R. 91 (1936), pág. 95 y casos ahí citados; Crespo v. Schluter, 58 D.P.R. 834 (1941), pág. 839; Gaztambide v. Sucn. Ortíz, 70 D.P.R. 412 (1949), pág. 426. Y véanse: Sucn. Ramírez v. Tribunal Superior y Ríos v. Banco Popular, ante, a las págs. 363 y 395 respectivamente.
Sostienen los recurrentes que ellos consolidaron el dominio por su posesión de más de diez y de veinte años. Si partiéramos de una posesión viciosa del causante y de ellos por tener conocimiento de los vicios, como consecuencia del sumario hipotecario, no tendrían ni la buena fe ni el justo título que requieren la prescripción ordinaria. Sin embargo, no tendríamos que resolverlo puesto que ya hemos visto que la posesión del causante a su muerte y la de los herederos era una natural en virtud del contrato de anticresis, que nunca pudo perder su eficacia jurídica como consecuencia del ejecutivo sumario inexistente en derecho. A este respecto, dispone el Art. 376 que “Sólo la posesión que se adquiere y se disfruta en concepto de dueño puede servir de título para adquirir el dominio”, precepto éste que lo reafirma el Código en el [549]*5491841 — en concepto de dueño — a los efectos de la prescripción adquisitiva, aun para la extraordinaria que no requiere de buena fe ni de justo título. Véanse Arts. 1857 y 1859.
Nulo e inexistente el título del causante adquirido por venta judicial, él y sus herederos siempre tuvieron la posesión in natura que les daba el contrato de anticresis, nunca en con-cepto de dueños, sino mediante la licencia que les confería dicho contrato. Véanse: Dávila v. Córdova, 77 D.P.R. 136 (1954), págs. 141 y ss.; Sucn. Rosa v. Sucn. Jiménez, 77 D.P.R. 551 (1954), págs. 556. y ss. Por consiguiente, siendo su posesión una de licencia del dueño, los recurrentes nunca podían adquirir título por prescripción adquisitiva, ni aun cuando se tratara de la extraordinaria.
Sostienen también los recurrentes que la acción para liquidar el pacto anticrético estaba prescrita porque el término para la rendición de cuentas es de quince años. No tienen razón. Dispone el Art. 1872 que el tiempo de la prescripción de acciones para exigir rendición de cuentas corre desde el día en que cesan en sus cargos los que debían rendirlas, y el correspondiente a la acción por el resultado de las cuentas desde la fecha en que fue éste reconocido por conformidad de las partes interesadas.
En este caso el pacto anticrético no tenía término fijo de duración ni nunca se terminó o rescindió, ni la posesión fue devuelta bajo el mismo. Tampoco la acción aquí llevada fue una propiamente de rendición de cuentas bajo la anti-cresis. La liquidación de los derechos y obligaciones de las partes bajo dicho pacto es la consecuencia de la acción traída para reivindicar la propiedad y del hecho de que la finca pro-dujo frutos suficientes y en exceso para pagar la deuda hipo-tecaria.
El fallo pronunciado por la Sala sentenciadora fue acer-tado y correcto en los hechos y en la doctrina y será confirma-do en ambos extremos, sujeto a las leves modificaciones seña-ladas en el curso de esta opinión.
$23,000.
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