L. Michael Szendrey v. Consejo De Titulares Del Condominio Metropolitan Professional Park

2011 TSPR 206

• Court: Supreme Court of Puerto Rico
• Decided: December 29, 2011
• Docket: CC-2011-208
• Status: Published

Opinion

EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

L. Michael Szendrey y su esposa Maricarmen Ramos de Szendrey y la Sociedad de Bienes Gananciales que existe entre ellos

Peticionarios Certiorari v. 2011 TSPR 206 Consejo de Titulares del Condominio Metropolitan Professional Park 184 DPR ____ Recurridos

F. Castillo Properties, Inc.; Gam Realty S.C.S.E. y M.P.P. Realty, Inc.

Interventores-recurridos

Número del Caso: CC-2011-208

Fecha: 29 de diciembre de 2011

Tribunal de Apelaciones:

Región Judicial de San Juan, Panel Especial XI

Juez Ponente: Hon. Luis G. Saavedra Serrano

Abogados de la Parte Peticionaria:

Lcdo. Ernesto González Piñero Lcda. Maricarmen Ramos de Szendrey Lcdo. Juan J. Hernández López de Victoria

Abogados de la Parte Recurrida:

Lcdo. Enrique Nassar Rizek Lcdo. Kenneth Colón Lcdo. José G. Barea Fernández

Materia: Impugnación de Acuerdo Perjudicial, Injuction Preliminar y Permanente, Daños y Perjuicios

Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

L. Michael Szendrey y su esposa Maricarmen Ramos de Szendrey y la Sociedad de Bienes Gananciales que existe entre ellos

Peticionarios

v. CC-2011-0208

Consejo de Titulares del Condominio Metropolitan Professional Park

Recurridos

F. Castillo Properties, Inc.; Gam Realty S.C.S.E. y M.P.P. Realty, Inc.

Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor MARTÍNEZ TORRES.

En San Juan, Puerto Rico, a 29 de diciembre de 2011.

En esta ocasión nos corresponde resolver si procedía

desestimar el pleito de impugnación de acuerdos del Consejo

de Titulares por el fundamento de cosa juzgada en su

modalidad de fraccionamiento de la causa de acción.

Además, por primera vez, analizamos el alcance del

Art. 38 (d)(3) de la Ley de Condominios de 2003, 31

L.P.R.A. sec. 1293b, en lo que concierne en los

condominios exclusivamente comerciales, a la variación por

mayoría del uso fijado a un área o a un local comercial o

profesional, si así lo autoriza la escritura matriz.

Evaluadas las controversias, resolvemos primeramente

que no aplica la doctrina de cosa juzgada en este caso. CC-2011-208 2

Segundo, determinamos que los condominios exclusivamente

comerciales sometidos al régimen de propiedad horizontal

con anterioridad a la vigencia de la Ley de Condominios de

2003, que interesen variar el uso y destino de un área o

un local comercial o profesional por la mayoría de votos

de los condóminos, dispuesta en el Art. 38 (d) (3), supra,

tendrán que realizar una enmienda a su escritura matriz.

De lo contrario, necesitarán la unanimidad de votos que

dispone el Art. 2 de la Ley de Condominios de 2003, 31

L.P.R.A. sec. 1291.

I

Esta controversia tiene su génesis en una demanda que

presentaron los peticionarios, el matrimonio Szendrey-

Ramos, por alteración del uso de unas áreas comunes del

Condominio Metropolitan Professional Park (Condominio) en

contravención con la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958,

según enmendada, conocida como Ley de Condominios, Ley

Núm. 103, supra, y siguientes. Ladislaus M. Szendrey et

als. v. F. Castillo Family Properties, Inc., et als., KAC

94-0402(902). La demanda se instó contra otros titulares-

arrendadores y la arrendataria, la Administración de

Corrección. En su demanda, el matrimonio Szendrey-Ramos

adujo que varias áreas del inmueble se usaban en violación

a lo dispuesto en la escritura matriz que constituyó el

régimen de propiedad horizontal del edificio.

El 2 de septiembre de 2003, mientras ese primer

pleito pendía en el Tribunal de Primera Instancia, el

Consejo de Titulares del Condominio celebró una Asamblea CC-2011-208 3

Extraordinaria con el propósito de enmendar la escritura

matriz y adoptar varios acuerdos. El matrimonio Szendrey-

Ramos presentó una moción en auxilio de jurisdicción ante

el foro primario para que paralizaran la asamblea. Sin

embargo, los cónyuges no tuvieron éxito. Por tanto, en esa

asamblea de 2 de septiembre de 2003 se convino, lo

siguiente, por mayoría, con la oposición de los

peticionarios:

1) Una enmienda al uso del área del portero o área

de guardería como un recibidor y sala de espera para los

visitantes de todos los condóminos.

2) El uso de áreas comunes del piso terrero para

colocar máquinas de refrescos, dulces y “snacks”.

3) Una enmienda para colocar tablones de edictos en

todos los pasillos.

4) Una enmienda a la cláusula cuarta de la

escritura matriz para permitir en las unidades uno y dos

de la planta terrera el uso comercial, profesional o de

oficina.

5) Una enmienda para el cierre del final del

pasillo del Piso 9 donde se encontraba la oficina del

Administrador de Corrección.

Inconforme, el matrimonio Szendrey-Ramos presentó un

pleito independiente de impugnación contra el Consejo de

Titulares el 2 de octubre de 2003. Ladislaus M. Szendrey

et als. v. Consejo de Titulares del Condominio

Metropolitan Professional Park, KPE03-2535. CC-2011-208 4

Con este segundo pleito los cónyuges pretendían

anular los acuerdos alcanzados en la Asamblea de

Titulares. Ese mismo día, los cónyuges presentaron una

solicitud de interdicto preliminar para que se dejaran sin

efecto los acuerdos alcanzados en la asamblea. El 20 de

noviembre de 2003 el foro de instancia emitió una

sentencia en la que ordenó al Consejo de Titulares,

oficiales y directores abstenerse de firmar una escritura

para enmendar la escritura matriz y cualquier documento

necesario para enmendar el reglamento hasta que el

tribunal dictara sentencia final. Ese dictamen fue

posteriormente revisado y confirmado por el Tribunal de

Apelaciones mediante sentencia de 13 de septiembre de

2004. Asimismo, denegamos el 3 de junio de 2005 una

petición de certiorari que presentaron los demandados.

También denegamos la moción de reconsideración.

Entonces, el 28 de junio de 2005, el Tribunal de

Primera Instancia dictó sentencia en el pleito principal.

El foro primario concluyó en su sentencia

que el régimen de propiedad horizontal en el condominio en lo que respecta a las dos unidades del piso terrero es que éstas se dediquen a usos comerciales o de oficina. Asimismo, el régimen en lo que respecta a las 11 unidades de cada una de las 9 plantas típicas, requiere que en estas unidades se operen usos profesionales o de oficina.

Apéndice del recurso, pág. 310.

Por ello, tras un análisis de la definición de

“oficina”, el foro de instancia razonó que CC-2011-208 5

el uso de las unidades del piso 1 al 9 para fines de oficinas de Administración de Corrección no constituyen una violación a la Escritura Matriz ni al Art. 2 de la Ley de Condominios, supra. Las unidades están siendo destinadas a uno de los posibles usos consignados en la Escritura Matriz, un lugar donde trabajan empleados públicos.

Íd.

Asimismo, concluyó con relación a las dos unidades

del piso terrero que están destinadas en la escritura

matriz para usos comerciales o de oficina que

no habiéndose consignado en la Escritura Matriz una limitación al concepto “uso comercial”, éste equivale a una negación de un “uso residencial”. Por lo tanto al no haber la Administración de Corrección destinado las unidades del piso terrero a un uso residencial, las actividades que se realizan en éstas no infringen la Escritura Matriz ni el Art. 2 de la Ley de Condominios, supra…

Apéndice del recurso, pág. 311.

En el piso terrero la Administración de Corrección

tenía un gimnasio, la oficina de capellanía, un depósito

de armas, una oficina de enfermería o primeros auxilios,

una oficina de correo, la oficina del director de

seguridad y salones de conferencia.

También, el foro primario señaló que

En cuanto a la reclamación por operación de máquinas vendomáticas en un área de uno de los locales comerciales no es necesario abundar, por tratarse de una actividad comercial. Íd.

Por otra parte, el foro de primera instancia analizó

la alegación de los peticionarios en cuanto a que el área

de portero general se estaba designando a un uso distinto CC-2011-208 6

del consignado en la escritura matriz. Sobre ello

determinó lo siguiente:

Hemos examinado detenidamente la Escritura Matriz y de la misma no surge un “área de portero comunal”. No obstante, considerado el croquis marcado Exh. 16 de la parte demandante y la evidencia testifical, entendemos que el área objeto de esta reclamación es el “área de servicio” que se menciona en el párrafo “Cuarto” de la Escritura Matriz. Tampoco surge de la Escritura Matriz el uso destinado para el “área de servicio”. Por lo tanto, esta área es un elemento común general del inmueble no destinado a un uso específico. … Allá para el 1993 en esta área la Administración de Corrección colocó un guardia de seguridad o su cuadro telefónico. Al actuar así, violó el Art. 2, supra, por ésta haber usado con exclusividad un elemento común general. Aunque surge de la prueba que este uso fue modificado antes del inicio del juicio pasando a ser un área de espera de la Administración de Corrección. No surge de la prueba la fecha en que esto ocurrió. El último evento relacionado con esta área tuvo lugar en el año 2003. Los condóminos aprobaron por mayoría en la Asamblea Anual Especial de 2 de septiembre de 2003, que esta área será utilizada como área de espera para los visitantes de todas las oficinas, incluyendo la de los demandantes. Por lo que a esta fecha la solicitud de un remedio interdictal en cuanto a esta área se ha tornado académica. No así la reclamación de daños.

Apéndice del recurso, págs. 313-314.

Por último, sobre la ratificación en la asamblea del

cierre del pasillo del piso número 9 donde estaba la

oficina del Administrador de Corrección, el Tribunal de

Primera Instancia señaló:

En cuanto a la alegada violación al régimen por la colocación de escritorios en los pasillos comunes, resolvemos que la ilegalidad quedó establecida. El Art. 12 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291[j], dispone que los pasillos pueden ser considerados elementos comunes limitados, siempre que así se acuerde expresamente por la totalidad de los titulares CC-2011-208 7

del inmueble. Lo consignado en el párrafo Vigésimo Octavo de la Escritura Matriz satisface este requisito en cuanto a una porción de los pasillos si se dan las circunstancias que allí se contempla[n]. En este caso la colocación de escritorios en los pasillos no cumplió con lo establecido por la Escritura Matriz, por razón de que no integran dos o más unidades para que formen un solo cuerpo.

Apéndice del recurso, pág. 316.

En síntesis, el Tribunal de Primera Instancia declaró

con lugar algunas de las reclamaciones de los esposos

Szendrey-Ramos y condenó a los demandados al pago de daños

y perjuicios. Otras de las reclamaciones las desestimó por

insuficiencia de prueba. Asimismo, expidió el injunction y

le ordenó a los demandados cesar y desistir de utilizar de

forma exclusiva las áreas comunes.

Inconformes, los peticionarios interpusieron el 19 de

julio de 2005 una solicitud de determinaciones de hechos

adicionales a tenor con la Regla 43.3 de Procedimiento

Civil de 1979, 32 L.P.R.A. Ap. III, vigente al momento de

los hechos. Asimismo lo hicieron varios codemandados. Con

relación a esta solicitud surgieron varios inconvenientes

que paralizaron el trámite procesal. Específicamente,

surgió una controversia en cuanto a si hubo justa causa

para que los peticionarios notificaran tardíamente esa

solicitud a varios codemandados.

Conscientes de que no había justa causa para la

notificación tardía, los peticionarios presentaron una

primera apelación el 6 de septiembre de 2005. Aún pendían

ante el Tribunal de Primera Instancia las mociones de las

partes con relación a las determinaciones de hechos CC-2011-208 8

adicionales y la determinación sobre si hubo justa causa

para la notificación tardía. El Tribunal de Apelaciones

acogió el recurso pero nosotros revocamos esa apelación

por prematura. Véase, S.L.G. Szendrey-Ramos v. F.

Castillo, 169 D.P.R. 873 (2007).

Así pues, el pleito principal volvió al foro primario

para que ese foro dilucidara los asuntos que pendían ante

su consideración. Sin embargo, el Tribunal de Primera

Instancia emitió una resolución mediante la cual declaró

que no tenía nada que proveer ya que la sentencia en el

primer pleito era final y firme. Inconformes nuevamente,

los peticionarios presentaron una apelación contra la

sentencia en sus méritos y un recurso de certiorari de la

resolución que adjudicó que la sentencia era final y

firme.

Luego de evaluar los recursos, el foro apelativo

intermedio los consolidó y resolvió que la sentencia de

instancia no era final y firme. Por ello, ordenó al foro

de instancia cumplir con nuestra decisión (S.L.G.

Szendrey-Ramos v. F. Castillo, supra) y desestimó el

certiorari por prematuro.

Tras varios trámites que incluyeron dos

desestimaciones adicionales del recurso por prematuro ante

el Tribunal de Apelaciones, finalmente el foro de

instancia determinó que no hubo justa causa para la

notificación tardía de las mociones de determinaciones de

hechos adicionales. Así pues, concluyó el Tribunal de

Primera Instancia que éstas no interrumpieron el término CC-2011-208 9

para ir en alzada. Por ende, concluyó que la sentencia de

28 de junio de 2005 era final y firme.

Insatisfechos nuevamente, los peticionarios acudieron

al Tribunal de Apelaciones. El foro apelativo intermedio

resolvió que no tenía jurisdicción porque el recurso de

revisión fue presentado tardíamente. Se basó en que no

hubo justa causa para la notificación tardía de la

petición de determinaciones de hechos adicionales que

pretendía interrumpir el término para apelar. Por ello,

razonó el Tribunal de Apelaciones que la sentencia del

Tribunal de Primera Instancia era final y firme.

Inconformes, el matrimonio Szendrey-Ramos acudió ante

este Foro. El 21 de mayo de 2009 emitimos sentencia en la

que determinamos que la primera sentencia no era final y

firme. Tras un análisis de los hechos, señalamos que el

matrimonio Szendrey–Ramos impugnó la sentencia del

Tribunal de Primera Instancia en cuatro ocasiones y que

las primeras tres apelaciones fueron desestimadas por el

Tribunal de Apelaciones, por prematuras.

Explicamos que el último recurso era oportuno y por

consiguiente, resolvimos que no procedía desestimarlo. Por

lo tanto, devolvimos el caso al Tribunal de Apelaciones

para que continuara con los procedimientos.

En el segundo pleito los peticionarios presentaron

una solicitud de sentencia sumaria. En su moción,

alegaron que como el Consejo de Titulares admitió que no

contaba con su consentimiento para realizar los cambios

que impugnó en el primer pleito, no se cumplió con el CC-2011-208 10

requisito de unanimidad que exige la Ley de Condominios,

supra, para variar el uso y destino de las áreas comunes.

Por ello, tras entender que no había controversia de

hechos, solicitaron que se dictara sentencia sumaria a su

favor y se declararan nulos e inexistentes los acuerdos

tomados en la asamblea celebrada el 2 de septiembre de

2003. Asimismo, peticionaron una orden de interdicto

permanente con la que se prohibiera al Consejo de

Titulares implantar los acuerdos alcanzados en la

mencionada asamblea.

Por su parte, las interventoras GAM Realty SC CE y

MPP Realty Inc., y el Consejo de Titulares, presentaron

sus respectivas oposiciones a la moción de sentencia

sumaria y a la vez solicitaron que se dictara sentencia

sumaria a su favor. En síntesis, alegaron que no existía

fundamento válido que justificara la acción de los

peticionarios de bifurcar o fraccionar las controversias,

ya que estas pudieron haberse incluido en el primer

pleito. En su oposición a estas mociones, la parte

peticionaria señaló que no aplicaba la doctrina de cosa

juzgada ya que la sentencia en el pleito principal no era

firme. Asimismo, señaló que no había identidad de causas

ya que en el primer pleito se cuestionó el uso que se le

estaba dando a elementos comunes del condominio en

violación a la escritura matriz, mientras que en el

segundo litigio lo que se impugnaba eran los acuerdos

tomados por el Consejo de Titulares para variar los usos

establecidos en la escritura matriz. CC-2011-208 11

El 21 de mayo de 2007, notificada el día 25 del mismo

mes y año, el Tribunal de Primera Instancia dictó

sentencia respecto al segundo pleito. En esta, el tribunal

desestimó el pleito de impugnación fundamentándose en la

doctrina de cosa juzgada. Entendió que la sentencia en el

pleito principal era final y firme, ya que, contrario a la

postura de la parte peticionaria, había concurrencia de

las causas porque el motivo de pedir era vindicar el

régimen de propiedad horizontal. Asimismo, el tribunal

concluyó que “por no haberse celebrado el juicio en el

pleito KAC1994-0402 [pleito principal] para el 2 de

septiembre de 2003, fecha en que se celebró la Asamblea

Anual Especial, no había razón válida alguna para no

solicitar autorización para enmendar la demanda de ese

pleito e incluir la impugnación de los acuerdos”. Apéndice

del recurso, pág. 67. Por ello, concluyó que era de

aplicación la doctrina de cosa juzgada en su modalidad de

fraccionamiento de la causa de acción. El foro primario

fundamentó su razonamiento en que los peticionarios

expresaron que instaron el pleito de impugnación para que

no se tornara académico el pleito principal.

Inconformes con ese dictamen, el 13 de julio de 2007

el matrimonio Szendrey-Ramos acudió al Tribunal de

Apelaciones. Ese foro confirmó la sentencia del Tribunal

de Primera Instancia el 20 de enero de 2011. Razonó que

cuando el matrimonio Szendrey-Ramos reconoció que no había

justa causa para la notificación tardía de la notificación

de su moción al amparo de la Regla 43.3 de Procedimiento CC-2011-208 12

Civil, supra, procedía la desestimación del pleito de

impugnación. Así pues, el tribunal concluyó que la

sentencia era firme. Además, expresó que la conclusión del

Tribunal de Primera Instancia de que no había razón válida

alguna para no solicitar autorización para enmendar la

demanda del pleito principal e incluir la impugnación de

los acuerdos, fue producto de las determinaciones del

propio Tribunal de Primera Instancia, que indujo a los

peticionarios a someter una nueva causa de acción. Por

ello, concluyó que el fraccionamiento de la causa de

acción se produjo por la decisión de ese foro. Sin

embargo, el foro intermedio determinó que el segundo

pleito era cosa juzgada, ya que las partes en el primer y

segundo pleito litigaban en la misma calidad; que en ambos

pleitos se pidió idéntico o análogo remedio; que había una

sentencia válida, final y firme que adjudicó los hechos y

resolvió una controversia en sus méritos; y por último,

que se trataba del mismo objeto en ambos pleitos o su fin

era el mismo.

Entonces, el 16 de marzo de 2011 el matrimonio

Szendrey-Ramos acudió ante nos. Concedimos a las partes

recurridas un término para que mostraran causa por la cual

no se debía expedir el certiorari y revocar la sentencia

del Tribunal de Apelaciones. Los recurridos solicitaron

una prórroga que declaramos no ha lugar. Posteriormente,

solicitaron reconsideración de la denegación de la

prórroga. En esta, adujeron que el 10 de mayo de 2011 se CC-2011-208 13

celebró una Reunión Extraordinaria de Titulares1 del

Metropolitan Professional Park mediante la cual se aprobó,

por mayoría y con la oposición de los peticionarios, dejar

sin efecto el siguiente acuerdo, alcanzado por el Consejo

de Titulares en la asamblea de 2 de septiembre de 2003:

Enmendar los usos permitidos en la planta terrera del Edificio “ground floor”, con el propósito de de [sic] corregir una inconsistencia en la Escritura Matriz de acuerdo con la realidad del uso actual que los condóminos están efectuando en dicho piso terrero. Se propone específicamente enmendar la cláusula cuarta de la Escritura Número 188 sobre Constitución del Régimen de Propiedad Horizontal, otorgada el 3 de julio de 1991, así como enmendar los usos permitidos en las unidades comerciales 1 y 2 de la planta terrera a los efectos de que puedan ser utilizados para uso comercial, profesional y/o oficinas.

Moción Solicitando reconsideración y solicitud de desestimación, Anejo, III, pág. 2.

Por ello, los recurridos solicitaron la desestimación

del pleito. Invocaron la doctrina de academicidad. En su

réplica, la parte peticionaria alegó que no procede

desestimar el pleito por academicidad ya que este caso

ejemplifica la excepción de una controversia capaz de

repetirse y evadir su revisión. Adujo que le corresponde a

los recurridos demostrar que el cambio de conducta no solo

persigue lograr la desestimación de este pleito sino

además concluir la controversia de manera permanente y con

una expectativa razonable de que el cambio de conducta no

sería revertido.

1 A esta asamblea asistieron todos los titulares, excepto el señor Ladislaus Szendrey, quien fue representado por su esposa, la señora Ramos de Szendrey. CC-2011-208 14

Con las alegaciones de las partes y el expediente

ante nuestra consideración, estamos en posición de

resolver.

II

De entrada, es menester señalar que los tribunales

debemos intervenir únicamente en controversias que sean

justiciables. Asoc. Fotoperiodistas v. Rivera Schatz, Op.

de 24 de febrero de 2011, 2011 T.S.P.R. 22, 2011 J.T.S.

27, 180 D.P.R.___ (2011); Moreno v. Pres. U.P.R. II, 178

D.P.R. 969, 973 (2010); Lozada Tirado et al. v. Testigos

Jehová, 177 D.P.R. 893, 907 (2010); E.L.A. v. Aguayo, 80

D.P.R. 552, 558-559 (1958). Es decir, solo ejerceremos

nuestra función revisora en “controversias reales y vivas,

en las cuales existan partes con intereses encontrados

cuyo propósito sea obtener un remedio que tenga un efecto

sobre la relación jurídica”. Asoc. Fotoperiodistas v.

Rivera Schatz, supra. Véanse, además, Torres Santiago v.

Depto. de Justicia, Op. de 25 de mayo de 2011, 2011

T.S.P.R. 78, 2011 J.T.S. 83, 181 D.P.R. __ (2011); E.L.A.

v. Aguayo, supra, pág. 584. 715, 720 (1980); Flast v.

Cohen, 392 U.S. 83 (1968).

Al encontrarnos ante la interrogante sobre si una

controversia es o no justiciable debemos evaluar

si ésta es (1) tan definida y concreta que afecte las relaciones jurídicas entre las partes que tienen un interés jurídico antagónico; (2) que el interés sea real y substancial y que permita un remedio específico mediante una sentencia de carácter concluyente; y finalmente (3) si la controversia es propia para una determinación judicial, ya que se distingue de una disputa de CC-2011-208 15

carácter hipotético o abstracto, y de un caso académico o ficticio.

Asoc. Fotoperiodistas v. Rivera Schatz, supra. Véase, además, E.L.A. v. Aguayo, supra, pág. 584.

Así pues, hemos establecido en el pasado que no será

justiciable aquella controversia en la que (1) se trata de

resolver una cuestión política; (2) una de las partes no

tiene legitimación activa; (3) después que ha comenzado el

pleito, hechos posteriores la convierten en académica; (4)

las partes buscan obtener una opinión consultiva; o (5) se

promueve un pleito que no está maduro. Asoc.

Fotoperiodistas v. Rivera Schatz, supra. Véase, además,

Noriega v. Hernández Colón, 135 D.P.R. 406, 421-422

(1994).

La academicidad es una de las doctrinas que

autolimitan la intervención de los tribunales. Íd. Véase,

además, Rullán v. Fas Alzamora, 166 D.P.R. 742, 761

(2006). Estamos ante un caso académico cuando “se trata de

obtener un fallo sobre una controversia disfrazada, que en

realidad no existe, o una determinación de un derecho

antes de que éste haya sido reclamado o una sentencia

sobre un asunto, que al dictarse, por alguna razón no

podrá tener efectos prácticos sobre una controversia

existente”. Íd. En síntesis, “un caso se convierte en

académico cuando con el paso del tiempo su condición de

controversia viva y presente se ha perdido”. San Gerónimo

Caribe Project v. A.R.Pe., 174 D.P.R. 640, 652 (2008). CC-2011-208 16

Ahora bien, la doctrina de la academicidad admite

excepciones que, aunque deben utilizarse con mesura,

permiten la intervención de los tribunales ante

situaciones en las que las controversias parecen no ser

justiciables. Asoc. Fotoperiodistas v. Rivera Schatz,

supra; Moreno v. Pres. U.P.R. II, supra, pág. 974. Hemos

señalado como excepción a la academicidad las situaciones

en la que los tribunales se encuentran ante: (1) una

cuestión recurrente o susceptible de volver a ocurrir; (2)

cuando el demandado ha modificado la situación de hechos,

pero el cambio no aparenta ser permanente; y (3) cuando

aspectos de la controversia se tornan académicos pero

subsisten consecuencias colaterales que tienen vigencia y

actualidad. Asoc. Fotoperiodistas v. Rivera Schatz, supra.

Véase, además, U.P.R. v. Laborde Torres y otros I, Op. de

13 de diciembre de 2010, 2010 T.S.P.R. 225, 2010 J.T.S.

234, 180 D.P.R. ___ (2010); Báez Díaz v. E.L.A., supra;

Moreno v. Pres. U.P.R. II, supra, pág. 974.

En su réplica a la moción de reconsideración y

solicitud de desestimación presentada, la parte

peticionaria aduce que los recurridos convocaron a una

reunión extraordinaria del Consejo de Titulares del

Metropolitan Professional Park para dejar sin efecto los

acuerdos alcanzados en la asamblea de 2 de septiembre de

2003. Sin embargo, los peticionarios entienden que

con tal actuación los apelados dejaban sin efecto los acuerdos ilegalmente pactados desde el 2003, y en consecuencia unilateral y espuriamente creaban una situación que les permitiese plantear ante este Honorable Tribunal Supremo la CC-2011-208 17

academicidad de este recurso que cuestiona dichos acuerdos. Ello, distinto a la alternativa de lograr un acuerdo transaccional, obligatorio para todos los titulares del Condominio, obligándose permanentemente a no intervenir con los usos dispuestos en la escritura del régimen de propiedad horizontal del Condominio Metropolitan Professional Park.

Escrito para Cumplir Orden y Reiterando Súplica de Trámite Expedito de Petición, pág. 2.

Específicamente, los peticionarios esbozan que este

pleito presenta la excepción de una controversia capaz de

repetirse y evadir su revisión. Entienden que los

demandados “han modificado la situación de hechos que dio

paso al litigio, teniendo absoluto control sobre los

hechos que crean o artificialmente disuelven

controversias”. Escrito para Cumplir Orden y Reiterando

Súplica de Trámite Expedito de Petición, pág. 5.

El caso ante nuestra consideración no presenta la

excepción de una controversia capaz de repetirse y evadir

su revisión. Concluir eso conllevaría “adentrarnos en el

campo de la especulación”. Moreno v. Pres. U.P.R. II,

supra, pág. 976. Véase además, Asoc. Fotoperiodistas v.

Rivera Schatz, supra. Sin embargo, el acuerdo alcanzado

en la asamblea de 10 de mayo de 2011 no dispone de todas

las reclamaciones de los peticionarios. Cabe recordar que

en la asamblea de 2 de septiembre de 2003 se tomaron cinco

acuerdos para enmendar la escritura matriz, de los cuales

la parte peticionaria cuestiona tres en su recurso. En la

última asamblea, solo se dejó sin efecto uno de esos

acuerdos. En específico, se dejó sin efecto el acuerdo

relacionado con la enmienda a la cláusula cuarta de la CC-2011-208 18

escritura matriz para permitir que las unidades

comerciales 1 y 2 de la planta terrera fueran utilizadas

para uso comercial, profesional y de oficinas. Adviértase

que nunca se llevó a cabo una enmienda a la escritura

matriz. Lo único que consta es el cambio en el acuerdo

alcanzado en la asamblea de 2 de septiembre de 2003. Por

ello, aún quedan pendientes los acuerdos que impugnan los

peticionarios en cuanto a los cambios en el uso y destino

del área del portero y de la oficina del administrador en

el piso terrero a recibidor y salón de espera, el acuerdo

relacionado con la división de la unidad comercial uno y

el acuerdo para permitir la colocación de máquinas de

refrescos y “snacks”. Es decir, quedan controversias

pendientes sobre las que los peticionarios no han obtenido

un remedio todavía.

Aclarada nuestra jurisdicción, pasemos entonces a

analizar los principios generales de la doctrina de cosa

juzgada.

III

El Artículo 1204 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec.

3343, tipifica la doctrina de cosa juzgada. Esta figura,

de origen romano, es una presunción que opera cuando

“entre el caso resuelto por la sentencia y aquel en que

esta sea invocada, concurra la más perfecta identidad

entre las cosas, las causas, las personas de los

litigantes y la calidad con que lo fueron”. Rodríguez v.

Sucesión de Pirazzi, 89 D.P.R. 506, 519 (1963). Véase

además, Mun. de San Juan v. Bosque Real S.E., 158 D.P.R. CC-2011-208 19

743, 769 (2003); Worldwide Food Distributors, Inc. v.

Colón Bermúdez, 133 D.P.R. 827, 833 (1993). Es decir,

“[p]or cosa juzgada se entiende lo ya resuelto por fallo

firme de un Juez o Tribunal competente, y lleva en sí la

firmeza de su irrevocabilidad”. Parrilla v. Rodríguez, 163

D.P.R. 263, 268 (2004), citando a J.M. Manresa,

Comentarios al Código Civil Español, 6ta ed. rev., Madrid,

Ed. Reus, 1967, T. VIII, Vol. 2, pág. 278.

Como señalamos en Mun. de San Juan v. Bosque Real

S.E., supra, pág. 769, esta “doctrina está fundamentada en

el interés del Estado en ponerle fin a los litigios y en

proteger a los ciudadanos para que no se les someta en

múltiples ocasiones a los rigores de un proceso judicial”.

Véase además, Pérez v. Bauzá, 83 D.P.R. 220, 225 (1961).

“De esa manera se evita que tanto el sistema de

administración de justicia como las partes incurran en

gastos innecesarios”. Parrilla v. Rodríguez, supra, pág.

268. Como mecanismo de defensa, “[e]l efecto de la

aplicación de esta doctrina es que la sentencia emitida en

un pleito anterior impide que se litiguen posteriormente,

entre las mismas partes y sobre las mismas causas de

acción y cosas, las controversias ya litigadas y

adjudicadas, y aquellas que se pudieron haber litigado”.

Mun. de San Juan v. Bosque Real S.E., supra, pág. 769.

Véase además, Parrilla v. Rodríguez, supra, pág. 268.

No obstante lo anterior,

la doctrina de cosa juzgada no impide que se interponga un nuevo pleito en el que, en primera instancia, se dilucide la extensión CC-2011-208 20

como cosa juzgada del dictamen en el pleito anterior sobre el subsiguiente, siempre con la salvedad de que en ese segundo litigio no se examinará la sabiduría y corrección del primer pleito, sino la configuración de la doctrina.

Íd., citando a Manresa, op. cit., págs. 278– 279.

Este Tribunal se ha negado a aplicar la doctrina de

cosa juzgada de forma automática. Íd., pág. 271. Aunque

reconocemos “su valor para el adecuado tráfico jurídico de

las causas individuales, en observancia con los fines de

la justicia y en consideración al mejor interés público,

hemos intervenido para permitir que las partes ventilen

sus reclamos en los méritos”. Íd. Esto último ocurre

cuando intereses públicos mayores lo ameriten. Méndez v.

Fundación, supra, pág. 268; Pérez v. Bauzá, supra, págs.

226-227; Millán v. Caribe Motors Corp., 83 D.P.R. 494,

508-509 (1961).

En primer lugar, “[p]ara que prospere la excepción de

cosa juzgada es necesaria la concurrencia de cuatro

identidades: dos objetivas -cosa y causa;…; y dos

subjetivas -personas y representación”. A & P. Gen.

Contractors v. Asoc. Caná, 110 D.P.R. 753, 763 (1981). Es

decir,

[l]os requisitos para aplicar la doctrina de cosa juzgada son que:(1) haya una primera sentencia válida, final y firme;(2) las partes, en el primer litigio, sean las mismas en el segundo;(3)en ambos pleitos se trate del mismo objeto o asunto;(4)en el primer pleito se haya pedido igual remedio que el que se pida en el segundo, y; (5) las partes litiguen en la misma calidad en ambos pleitos. Bonafont Solís v. American Eagle, 143 D.P.R. 374, 383 (1997). CC-2011-208 21

Por su parte, el impedimento colateral por sentencia

es una modalidad de la doctrina de cosa juzgada. P.R. Wire

Prod. v. C. Crespo Assoc., 175 D.P.R. 139, 152(2008).

Véase además, Molini Gronau v. Corp. P.R. Dif. Púb., 179

D.P.R. 674, 685 n. 7 (2010); Méndez v. Fundación, 165

D.P.R. 253, 268 (2005); Fatach v. Triple S, Inc., 147

D.P.R. 882, 889 (1999). Esta figura “opera cuando un hecho

esencial para el pronunciamiento de una sentencia se

dilucida y determina mediante sentencia válida y final y

tal determinación es concluyente en un segundo pleito

entre las mismas partes, aunque estén envueltas causas de

acción distintas”. Coop. Seg. Múlt. v. E.L.A., Op. de 14

de enero de 2011, 2011 T.S.P.R. 05, 2011 J.T.S. 10, 180

D.P.R. __ (2011). Principalmente, el impedimento colateral

por sentencia “se distingue de la cosa juzgada en que para

aplicar la primera no es necesario que se dé el requisito

de identidad de causas necesario para la segunda”. Íd.

En cuanto a la defensa de cosa juzgada, en su aspecto

de fraccionamiento de causa de acción hemos dicho que “se

aplica a toda reclamación posterior entre las mismas

partes sobre el mismo asunto”. Avellanet v. Porto Rican

Express, 64 D.P.R. 693 (1945); Cruz v. Ortiz, 82 D.P.R.

834 (1961). El propósito de “la defensa de cosa juzgada,

en su aspecto de fraccionamiento de causa de acción, es

promover la finalidad de las controversias judiciales y

evitar las continuas molestias a una parte con la

presentación sucesiva de varios pleitos relacionados con CC-2011-208 22

el mismo asunto”. Crespo Cardona v. Autoridad de

Carreteras, 136 D.P.R. 938, 947 (1994), Opinión disidente

del Juez Asociado señor REBOLLO LÓPEZ. Véase, además,

Zambrana v. Tribunal Superior, 100 D.P.R. 179 (1971).

De entrada, es menester evaluar si se cumplieron los

requisitos que esboza la doctrina para que opere la

defensa de cosa juzgada en el presente caso. Como

señaláramos, el primero de estos requisitos es que haya

una primera sentencia válida, final y firme.

En lo que respecta a una sentencia final y firme cabe

apuntar que “[u]na vez que se archiva en autos la

notificación y se registra la sentencia, ésta se considera

final. A partir de ese momento los derechos y obligaciones

de las partes quedan adjudicados y la sentencia goza de

una presunción de corrección.” (Énfasis nuestro). R.

Hernández Colón, Práctica Jurídica de Puerto Rico: Derecho

Procesal Civil, 5ta. Ed., San Juan, P.R., LexisNexis,

2010, Sección 4106, pág. 378. Véase, además, Vargas v.

González, 149 D.P.R. 859 (1999). Por consiguiente, “la

sentencia se convierte en firme según el transcurso del

tiempo. Es firme una vez transcurrido el término para

pedir reconsideración o apelar sin que esto se haya hecho,

o al concluir el proceso apelativo”. Hernández Colón, op

cit., pág. 379. Es decir, una sentencia es final y

definitiva “cuando resuelve el caso en sus méritos y

termina el litigio entre las partes, en tal forma que no

queda pendiente nada más que la ejecución de la

sentencia”. Cortés Román v. E.L.A., 106 D.P.R. 504, 509 CC-2011-208 23

(1977) citando a Dalmau v. Quiñones, 78 D.P.R. 551, 556

(1955). Mientras, “[l]a adjudicación se presume válida y

correcta hasta tanto sea reconsiderada, modificada o

revocada mediante un remedio o recurso”. Hernández Colón,

op cit., pág. 378.

Según surge de los hechos antes narrados, en nuestra

sentencia de 21 de mayo de 2009 determinamos que el primer

pleito no era final y firme. Lo devolvimos al Tribunal de

Apelaciones para que continuara con los procedimientos.

Sin embargo, el 20 de mayo de 2011 el foro apelativo

intermedio emitió sentencia en el pleito principal, que a

esta fecha no es final y firme.

Tampoco se cumple en este pleito con el requisito de

identidad de causas. En el pleito principal se cuestionaba

el uso que los titulares le daban a varios elementos

comunes del edificio. Por otro lado, en el segundo pleito,

se impugnan los acuerdos alcanzados en la asamblea

celebrada el 2 de septiembre de 2003. Por ello, los

reclamos en uno y otro pleito no son los mismos.

Además, la alegación de los recurridos de que en este

pleito procedía la defensa de cosa juzgada en su modalidad

de fraccionamiento de la causa de acción también es

errada. Aquí no había una sentencia final y firme en el

primer pleito al momento en que se presentó el segundo

pleito de impugnación de los acuerdos de la asamblea de 2

de septiembre de 2003.

Por ello, a la luz de lo anteriormente discutido,

forzosamente concluimos que no se configuraron los CC-2011-208 24

requisitos necesarios para que opere la defensa de cosa

juzgada en este caso. Dilucidada la primera controversia,

evaluemos entonces si procedía la moción de sentencia

sumaria solicitada por la parte peticionaria.

Con el beneficio del derecho reseñado, pasemos a

analizar las disposiciones de la Ley de Condominios que

permiten enmendar la escritura matriz.

IV

Ya en varias ocasiones hemos manifestado que las

disposiciones de la Ley de Condominios de 2003 “regirán a

todo inmueble sometido al régimen de Propiedad Horizontal,

cualquiera que sea el momento en que fuera sometido a

dicho régimen.” Pereira Suárez v. Jta. Dir Cond., Op. de

30 de junio de 2011, 2011 T.S.P.R. 102, 2011 J.T.S. 107,

182 D.P.R. __ (2011); S.L.G. Vázquez-Ibáñez v. De Jesús,

Vélez, Op. de 14 de diciembre de 2010, 2010 T.S.P.R. 227,

2010 J.T.S. 236, 180 D.P.R. __ (2010); Consejo Titulares

v. Williams Hospitality, 168 D.P.R. 101, 108 (2006).

Véase, además, Art. 44 en la nota de la Ley de

Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1239. Claro está, como

señalamos en Consejo Titulares v. Williams Hospitality,

supra, pág. 108, “aun cuando la ley disponga su efecto

retroactivo o así surja de la intención legislativa, ésta

no podrá afectar derechos adquiridos por las partes en

virtud de la legislación anterior”. Ahora bien, cabe

aclarar que CC-2011-208 25

el derecho adquirido no puede ser el conjunto de facultades que la ley anterior permitía que los ciudadanos ejercitaran, ya que esto sería el estado de derecho objetivo que la nueva ley intenta cambiar. El derecho adquirido, en cambio, es una situación consumada, en la que las partes afectadas descansaron en el estado de derecho que regía al amparo de la ley anterior.

Íd., pág. 109.

Por consiguiente, la aplicación retroactiva de la Ley

de Condominios, supra, dependerá de la situación

particular que se suscite. Es decir, “[n]uestra

contestación dependerá de la situación jurídica que se

pretenda reclamar con arreglo a la legislación antigua”.

Íd., pág. 110. Así, por ejemplo, no puede impugnarse un

acuerdo en virtud del estatuto actual, que fue aprobado

por el número de titulares que disponía en aquel entonces

la ley. Ahora bien, distinto es el escenario, por ejemplo,

cuando lo que se pretende hacer es avalar un acuerdo nuevo

conforme al número de titulares requerido por la ley

derogada. Es decir, cuando se pretende actuar sin observar

los requisitos de la nueva ley no estamos ante derechos

adquiridos. Íd.

Así pues, ya que la asamblea en la que se tomaron los

acuerdos que son objeto de impugnación en el presente

pleito fue celebrada el 2 de septiembre de 2003, es decir,

luego de la vigencia de la Ley de Condominios de 2003,

supra, que entró en vigor el 4 de julio de 2003,

analizaremos la controversia a la luz de ese estatuto.

Véase, Art. 44 de la Ley de Condominios, supra. CC-2011-208 26

V

La escritura matriz constituye “la fuente vinculante

para los condóminos, luego de la Ley”. M. J. Godreau, El

condominio: El régimen de propiedad horizontal en Puerto

Rico, 1ra ed., Río Piedras, Puerto Rico, Editorial Dictum,

1992, pág. 71. Es pues,

…un estatuto privado --al cual se adhieren los titulares cuando compran sus respectivos apartamentos-- que gobierna a los condóminos o titulares y a cuyas disposiciones debemos acudir para dirimir cualquier conflicto, a menos que tales disposiciones violen la ley, la moral o el orden público.

Consejo Tit. Cond. McKinley Court v. Rullan, 126 D.P.R. 387, 394(1990)(Sentencia).

Véase, además, Consejo de Titulares v. Vargas, 101 D.P.R.

579, 582 (1973); Soto Vázquez v. Vázquez Torres,138 D.P.R.

282 (1995).

Explica el profesor Godreau, con relación al Art. 2

de la anterior Ley de Propiedad Horizontal, que

[e]n la escritura matriz, por disposición del artículo 2, § 1291, se expresará “clara y precisamente el uso a que será destinada toda área comprendida en el inmueble, y una vez fijado dicho uso sólo podrá ser variado mediante el consentimiento unánime de los titulares. (Énfasis nuestro.) Íd.

Sin embargo, enfatiza Godreau que “esta disposición

habrá que entenderla en sentido amplio”. Íd. Es decir,

si en la escritura matriz se destina un local para oficina de administración, quedará a discreción de la Junta de Directores o del Consejo de Titulares el uso particular que deba dársele a tal local, siempre y cuando tal uso pueda catalogarse como parte de la gestión administrativa. De igual forma, si un local se destina para “salón de reuniones”, puede el mismo CC-2011-208 27

utilizarse para diversas actividades, como juegos de mesa, fiestas, espectáculos, servicios religiosos, etc., aunque las mismas no puedan catalogarse estrictamente como “reuniones”. En forma similar, si en la escritura matriz se destina algún apartamiento como “para oficina médica”, debe entenderse que la limitación del uso se refiere a que sea una oficina profesional relacionada con la medicina y no a que esté prohibido montar, por ejemplo, una oficina de psicólogos.

De la misma forma, cuando se quiera prohibir

específicamente una actividad

tendría que cumplir con los requisitos de cualquier condición restrictiva o servidumbre en equidad,… consignando expresamente en la escritura matriz que tal apartamiento o local no puede utilizarse para otra clase de actividad. Tales restricciones representan una verdadera alteración del régimen normal de la propiedad, la cual se presume libre de cargas y gravámenes. (Énfasis en el original.)

Íd., págs. 72-73.

Así pues, la escritura matriz es el mapa que guiará

con relación al destino y uso de las áreas que comprenden

el inmueble. Por tanto, una vez se fija el destino y el

uso de un área del inmueble en la escritura matriz, este

únicamente podrá ser variado con el consentimiento unánime

de todos los titulares.

Con las enmiendas introducidas en el 2003, el Art. 2

de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291, no sufrió

cambios sustanciales. Actualmente dispone:

… La escritura que establezca el régimen de propiedad horizontal expresará clara y precisamente el destino y uso de toda área comprendida en el inmueble, y, excepto que este CC-2011-208 28

capítulo autorice lo contrario, una vez fijado dicho destino y uso sólo podrá ser variado mediante el consentimiento unánime de los titulares.(Énfasis suplido.)

El texto enfatizado recoge los cambios añadidos por

la enmienda a la ley en el 2003. Como vemos, no se alteró

el requisito de unanimidad para variar el uso y destino de

las áreas comprendidas en el inmueble conforme lo que se

dispone en la escritura matriz.

Ahora bien, el Art. 38(d)(3), supra, dispone otro

estándar para variar el uso y destino de un área o un

local comercial o profesional en los condominios

exclusivamente comerciales. En lo pertinente, el artículo

dispone:

… En los condominios exclusivamente comerciales o profesionales, las dos terceras partes (2/3) de los titulares, que a su vez, reúnan las dos terceras partes (2/3) de las participaciones en los elementos comunes del inmueble, podrán aprobar las obras de mejora que estimen pertinentes, sin que para ello tengan que estar disponibles el dinero en el fondo de reserva que se establece en esta sección. Por igual número de votos, podrá variarse el uso fijado a un área o a un local comercial o profesional, si así lo autoriza la escritura matriz.

Es decir, el Art. 38(d)(3) es la excepción a la regla

general dispuesta en el Art. 2 de la Ley de Condominios,

supra. Como vemos, en el Art. 38(d)(3) se autoriza,

contrario a lo dispuesto en el Art. 2, supra, que en los

condominios exclusivamente comerciales se varíe el uso de

un área dispuesta en la escritura matriz si así se aprueba CC-2011-208 29

con el voto de las dos terceras partes de los titulares,

que a su vez, reúnan las dos terceras partes de las

participaciones en los elementos comunes del inmueble.

Ahora bien, ese Art. 38(d)(3), supra, impone una

restricción adicional para variar el uso y destino

originalmente dispuesto en un edifico comercial. Eso solo

es posible si la escritura matriz autoriza dicho cambio.

Es decir, si la escritura matriz no autoriza ese voto,

entonces no podrá llevarse a cabo el cambio con el voto de

las dos terceras partes de los titulares, que a su vez,

reúnan las dos terceras partes de las participaciones en

los elementos comunes del inmueble. En ese caso, se tendrá

que contar con el consentimiento unánime de todos los

titulares, como establece la regla general dispuesta en el

Art. 2, supra. Claro está, como el Art. 38(d)(3), supra,

se añadió mediante la Ley de Condominios de 2003, supra,

las escrituras matrices de los condominios sometidos al

régimen de propiedad horizontal antes de esa fecha no

incluyen una cláusula para variar el uso fijado a un área

o a un local comercial o profesionales por el voto de las

dos terceras partes de los titulares, que a su vez, reúnan

las dos terceras partes de las de las participaciones en

los elementos comunes. Por ello, los condominios

exclusivamente comerciales sometidos al régimen de

propiedad horizontal con anterioridad a la vigencia de la

Ley de Condominios de 2003, que interesen variar el uso y

destino de un área o un local comercial o profesional por

la mayoría de votos de los condóminos dispuesta en el Art. CC-2011-208 30

38(d)(3), supra, tendrán que realizar una enmienda a su

escritura matriz para incluir una cláusula que lo permita.

dispone el Art. 2, supra.

Por consiguiente, corresponde preguntarnos si los

acuerdos aprobados en la asamblea de 2 de septiembre de

2003 constituyeron enmiendas a la escritura matriz para

las cuales se requería el consentimiento unánime de todos

los titulares del Metropolitan Professional Park.

Analicemos por separado cada uno de los acuerdos que

impugna la parte peticionaria en su alegato ante este

Tribunal y que no se hicieron académicos por el acuerdo

subsiguiente de 10 de mayo de 2011.2

A) Enmienda a la escritura matriz para permitir la colocación de máquinas de refrescos y “snacks”.

Con relación a este asunto, la parte peticionaria

aduce que “la unidad comercial está específicamente

destinada a usos estrictamente comerciales, según como

surge de la escritura matriz, párrafo sexto, páginas (9) a

la once (11)”. Apéndice de la Petición de certiorari, pág.

11.

En Soto Vázquez v. Vázquez Torres, 138 D.P.R. 282,

292-293 (1995) explicamos:

En un condominio comercial se justifica aún más una interpretación restrictiva de las limitaciones al uso de los locales cuando, como en el caso de autos, se intenta

2 No discutiremos la alegada división de la unidad comercial uno pues no formó parte de los acuerdos alcanzados en la asamblea de 2 de septiembre de 2003. CC-2011-208 31

restringir el uso comercial dispuesto en la escritura a un uso comercial particular. La utilización variada de un local es una de las cualidades más importante cuando el mismo se utiliza para propósitos comerciales. La flexibilidad brindada a esos efectos en gran medida influye sobre el precio y la mercadeabilidad. Audrey Loeb, Condominium Law and Administration 8-1 (1989). Por otro lado, nos parece pertinente el hecho de que el concepto “uso comercial” es más abarcador que el concepto “uso residencial”. Así, cuando en una escritura se restringe el uso o destino de los apartamentos a fines residenciales, la estrechez del concepto informa clara y debidamente al adquiriente las limitaciones impuestas a su derecho propietario. Sin embargo, cuando se restringe el uso de un local a “uso comercial”, podemos pensar en una multiplicidad de actividades que se pueden ubicar bajo dicho calificativo. Es decir, el término es tan abarcador que en la mayoría de los casos equivale a una negación de un uso residencial, sin límites en cuanto a los posibles usos relacionados con el “comercio”. De esta manera, el tercero interesado, aunque percibe una restricción a sus derechos propietarios, puede entender que se le ha brindado cierta flexibilidad en cuanto a los usos posibles de su propiedad. Por lo tanto, entendemos que al intentarse restringir el uso comercial a un uso particular, la interpretación de las cláusulas restrictivas del dominio debe ser aún más estricta, pues se debe informar con mayor claridad a los nuevos titulares la existencia de una restricción adicional que modifica la amplitud del concepto de “uso comercial”. Una limitación del derecho propietario de esa magnitud así lo justifica. Ésta debe surgir de la escritura matriz con suma claridad. (Énfasis nuestro.)

Véase, además, Rodríguez, et al. v. Gómez et al., 156 D.P.R.

307, 322-323 (2002).

El foro primario determinó que “[e]n cuanto a la

reclamación por operación de máquinas vendomáticas en un

área de uno de los locales comerciales no es necesario CC-2011-208 32

abundar, por tratarse de una actividad comercial”. Estamos

de acuerdo con esa conclusión. La venta de dulces,

refrescos y piscolabis es precisamente una actividad

comercial permitida en el área que estaba denominada en la

escritura matriz como una comercial. Tampoco encontramos

prohibición en la escritura para que estas máquinas sean

colocadas en esa área. Este razonamiento es cónsono con

las expresiones del profesor Godreau en cuanto a que los

usos y destinos dispuestos en la escritura matriz deben

interpretarse en sentido amplio y con nuestros

pronunciamientos en Soto Vázquez v. Vázquez Torres, supra.

B) Cambios en el uso y destino del área del portero y de la oficina del administrador en el piso terrero a recibidor o salón de espera.

Por último, al aprobarse la utilización del área del

portero y el área de guardería para que se establezca allí

un recibidor y sala de espera para los visitantes de todos

los condóminos, no se violentó el uso y destino del área

conforme se estipuló en la escritura matriz.

De las determinaciones del foro de primera instancia

surge que luego de examinar la escritura matriz y el

croquis presentado por la parte peticionaria, el área

objeto de la reclamación es el “área de servicio”

mencionada en el párrafo cuarto de la escritura matriz.

Así pues, como esa área no tiene un uso destinado y

tampoco prohibiciones a su uso y destino, se debe

considerar un elemento común general. Este razonamiento es

correcto, toda vez que en la escritura matriz se

estableció el área de servicio en el primer piso como un CC-2011-208 33

elemento común general. Apéndice del recurso, págs. 218-

129.

Consideramos que el “área de servicio” se podía

destinar como recepción para uso de todas las oficinas del

edificio. Se trata de una obra de mejora según se define

en la ley. Por definición, una obra de mejora es aquella

“obra permanente que no sea de mantenimiento, dirigida a

aumentar el valor o la productividad de la propiedad en

cuestión o a proveer mejores servicios para el disfrute de

los apartamientos o de las áreas comunes”. Art. 38(d)(3),

supra. El cuórum necesario para la aprobación de estas

obras de mejora en los condominios exclusivamente

comerciales o profesionales se alcanza con las dos

terceras partes (2/3) de los titulares, que a su vez

reúnan las dos terceras partes (2/3) de las

participaciones en los elementos comunes del inmueble, sin

que para ello tenga que estar disponible el dinero en el

fondo de reserva. Art. 38 (d) (3), supra. Así pues,

concluimos que el cambio en el uso y destino del área de

servicio a recibidor o salón de espera, fue una obra de

mejora alcanzada por el número de titulares que dispone la

ley para esos actos. En fin, se trató de una obra que

provee mejor servicio para el disfrute de todos los

apartamentos.

VI

La sentencia sumaria puede dictarse a favor de la

parte reclamante o a favor de la parte contra quien se

reclama. Cuando es el reclamante quien presenta la moción CC-2011-208 34

de sentencia sumaria, la Regla 36.1 de Procedimiento Civil

de 1979, 32 L.P.R.A. Ap. III, regulaba el mecanismo para

la fecha que se resolvió este caso en el Tribunal de

Primera Instancia. Por su parte, cuando es la persona

contra quien se reclama la que presenta la moción de

sentencia sumaria, era la Regla 36.2 de Procedimiento

Civil, 32 L.P.R.A. Ap. III, la que gobernaba. Hacemos

referencia a las Reglas de Procedimiento Civil de 1979

porque eran las vigentes al momento de dictarse sentencia.

El análisis es el mismo al amparo de las reglas vigentes

de 2009.

Los tribunales podrán dictar sentencia sumaria

“inmediatamente si [de] las alegaciones, disposiciones

[deposiciones], contestaciones a interrogatorios y

admisiones ofrecidas, en unión a las declaraciones

juradas, si las hubiere, demostraren que no hay

controversia real sustancial en cuanto a ningún hecho

material y que como cuestión de derecho debe dictarse

sentencia sumaria a favor de la parte promovente.” Regla

36.3 de Procedimiento Civil, supra.

Asimismo, la Regla 36.3 de Procedimiento Civil, 32

L.P.R.A. Ap. III, dispone que “[p]odrá dictarse sentencia

sumaria de naturaleza interlocutoria resolviendo cualquier

controversia entre cualesquiera partes que sea separable

de las controversias restantes. Dicha sentencia podrá

dictarse a favor o en contra de cualquier parte en el

pleito”. Es decir, se podrá dictar sentencia sumaria

parcial interlocutoria de cualquier controversia, siempre CC-2011-208 35

que ella pueda ser separada de las controversias

restantes. Camaleglo v. Dorado Wings, Inc., 118 D.P.R. 20,

25 (1986).

La sentencia sumaria es un mecanismo procesal útil

“para resolver controversias en donde no se requiere la

celebración de un juicio”. Ramos Pérez v. Univisión, 178

D.P.R. 200, 213 (2010), citando a Quest Diagnostic v. Mun.

San Juan, 175 D.P.R. 994, 1002-1003 (2009).

La sentencia sumaria tiene como propósito aligerar la tramitación de un caso permitiendo que se dicte sentencia sin necesidad de que se tenga que celebrar la vista en los meritos, cuando de los documentos no controvertidos que se acompañan con la solicitud surge que “no existe disputa de hechos a ser dirimida,… sólo resta aplicar el derecho… y “no se ponen en peligro o se lesionan los intereses de las partes. Corp.Presiding Bishop CJC of LDS v. Purcell, 117 D.P.R. 714, 720 (1986).

Esta moción “[p]uede presentarse predicada en la

insuficiencia de la demanda, o bien plantear cuestiones

estrictamente de derecho que no ameriten declaraciones

juradas, tales como cosa juzgada, exoneración, pago,

aceptación en finiquito, prescripción, entre otros”. J.

Cuevas Segarra, Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I,

Publicaciones J.T.S., San Juan, P.R., 2000, pág. 595.

Véase además, Zachry International v. Tribunal Superior,

104 D.P.R. 267, 270-271 (1975); Jablon v. Dean Witter &

Co., 614 F.2d 677,682 (1980); Sánchez v. Loffland Bros.

Co., 626 F. 2d 1228 (1980); Bader v. Merrill Lynch,

Pierce, Fenner & Smith, 644 F.2d 289, 295 (1981). CC-2011-208 36

“[A]l dictar sentencia sumaria el tribunal deberá:

(1) analizar los documentos que acompañan la solicitud de

sentencia sumaria y los documentos incluidos con la moción

en oposición, así como aquellos que obren en el expediente

del tribunal; (2) determinar si el oponente de la moción

controvirtió algún hecho material y esencial, o si hay

alegaciones de la demanda que no han sido controvertidas o

refutadas en forma alguna por los documentos”. Vera v. Dr.

Bravo, 161 D.P.R. 308, 333 (2004). Véase, además, López v.

Miranda, 166 D.P.R. 546, 562-563 (2005). Ahora bien, una

vez el tribunal haya analizado los anteriores criterios,

no dictará sentencia sumaria cuando: (1) existen hechos

materiales y esenciales controvertidos; (2) hay

alegaciones afirmativas en la demanda que no han sido

refutadas; (3) surge de los propios documentos que se

acompañan con la moción una controversia real sobre algún

hecho material y esencial; o (4) como cuestión de derecho

no procede. Íd. págs. 333-334.

“Un hecho material es aquel que puede afectar el

resultado de la reclamación de acuerdo al derecho

sustantivo aplicable”. Ramos Pérez v. Univisión, supra,

pág. 213 citando a Cuevas Segarra, op cit., T.I, pág. 609.

Como vemos, “[l]a controversia sobre el hecho material

tiene que ser real”. Ramos Pérez v. Univisión, supra, pág.

213. Por ello, “cualquier duda no es suficiente para

derrotar una moción de sentencia sumaria. Tiene que ser

una duda que permita concluir que existe una controversia

real y sustancial sobre los hechos relevantes y CC-2011-208 37

pertinentes”. Íd. Véase, además, Abrams Rivera v. E.L.A.,

178 D.P.R. 924, 932 (2010). “Debe surgir de estos

documentos que no existen controversias sobre hechos

materiales y esenciales y que, por lo tanto, lo que resta

es aplicar el derecho, ya que una vista en los méritos

resultaría innecesaria. Vera v. Dr. Bravo, supra, pág.

334.

Asimismo, la persona que se oponga a que se dicte

sentencia sumaria “debe proveer evidencia sustancial de

los hechos materiales que están en disputa”. Ramos Pérez

v. Univisión, supra, pág. 215 citando a J. Moore, Moore´s

Federal Practice, 3rd ed., Ed Mathew Bender, Sec.

55.11[6][b], pág. 56-145. Es decir, para controvertir una

moción de sentencia sumaria “la parte opositora debe

presentar contradeclaraciones juradas y contradocumentos

que pongan en controversia los hechos presentados por el

promovente”. Íd., citando a Corp. Presiding Bishop CJC of

LDS v. Purcell, 117 D.P.R. 714, 721 (1986).

Según el derecho antes reseñado procedía dictar

sentencia sumaria en cuanto a los acuerdos impugnados por

la parte peticionaria. Como vimos, no había controversia

de hechos, por lo que procedía únicamente aplicar el

derecho.

VII

Por los fundamentos antes expuestos se expide el auto

de certiorari y se revoca la sentencia recurrida.

Determinamos que es académico el señalamiento de error

acerca del acuerdo para permitir usos profesionales o de CC-2011-208 38

oficina en las unidades uno y dos del piso terrero.

Asimismo, dictamos sentencia sumaria para permitir la

colocación de máquinas de refrescos y “snacks” en el área

comercial uno en el piso terrero; y para los cambios en el

uso y destino del área del portero y de la oficina del

administrador en el piso terrero a recibidor o salón de

espera.

Se dictará Sentencia de conformidad.

RAFAEL L. MARTÍNEZ TORRES Juez Asociado EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

L. Michael Szendrey y su esposa Maricarmen Ramos de Szendrey y la Sociedad de Bienes Gananciales que existe entre ellos

Consejo de Titulares del Condominio Metropolitan Professional Park

F. Castillo Properties, Inc.; Gam Realty S.C.S.E. y M.P.P. Realty, Inc.

SENTENCIA

Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, la cual se hace formar parte integrante de la presente Sentencia, se expide el auto de certiorari y se revoca la sentencia recurrida. Determinamos que es académico el señalamiento de error acerca del acuerdo para permitir usos profesionales o de oficina en las unidades uno y dos del piso terrero. Asimismo, dictamos sentencia sumaria para permitir la colocación de máquinas de refrescos y “snacks” en el área comercial uno en el piso terrero; y para los cambios en el uso y destino del área del portero y de la oficina del administrador en el piso terrero a recibidor o salón de espera.

Lo acordó y manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal. La Jueza Asociada señora Fiol Matta concurre sin opinión escrita. El Juez Presidente señor Hernández Denton no intervino.

Larissa Ortiz Modestti Secretaria del Tribunal Supremo Interina