PER curiam:
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De un estudio minucioso del expediente y de los autos en su totalidad se desprenden los hechos que a continua-ción relatamos. Este caso se origina en un litigio entre los esposos Esteban Rosas González y Eligia Rodríguez Le-brón (en adelante los demandantes) y los esposos Nelson Acosta Pagán y Alma Figueroa Mercado (en adelante los [332]*332demandados), Caso Núm. CD-79-0259 sobre cobro de dinero. Dicho litigio culminó en un juicio en su fondo ante el entonces Tribunal Superior, el cual dictó sentencia el 20 de enero de 1989.
El 15 de septiembre de 1973, los demandantes vendie-ron a los demandados una finca de 8.2371 cuerdas en el Barrio Jaquitas de Hormigueros. El precio de venta fue de cuarenta y siete mil dólares ($47,000), pagaderos en el tér-mino de cinco (5) años, con intereses al ocho por ciento (8%) anual. Este fue el primero de varios negocios entre las partes.
Por iniciativa de los demandantes, las partes compare-cieron ante el abogado notario Jovino Martínez Ramírez para el otorgamiento de la escritura de compraventa. Los demandantes habían utilizado previamente al licenciado Martínez como notario en el otorgamiento de varias escri-turas,
Con relación al negocio de compraventa entre los de-mandantes y los demandados, las partes otorgaron la Es-critura Núm. 279 de “Segregación, Venta e Hipoteca” ante el licenciado Martínez Ramírez el 15 de septiembre de 1973. Mediante dicha escritura se constituyó una hipoteca voluntaria con el rango de primera a favor de los vendedo-res sobre una propiedad inmueble en Hormigueros. La hi-poteca constituida por las partes garantizaba el pago del precio aplazado de cuarenta y siete mil dólares ($47,000), más sus intereses y una cantidad para costas y honorarios de abogado.
[333]*333El mismo día del otorgamiento de la Escritura Núm. 279, y en virtud de un préstamo, los compradores deman-dados suscribieron ante el licenciado Martínez Ramírez un pagaré a favor de los demandantes por la suma de veinti-cinco mil dólares ($25,000), con fecha de vencimiento a 15 de septiembre de 1975 e intereses al ocho por ciento (8%) anual. Este pagaré contenía una cláusula que establecía que la deuda sería satisfecha mediante el pago de dos mil quinientos dólares ($2,500) por cada solar que se segregara y vendiera de la finca adquirida por los compradores. Ade-más, indicaba que por cada solar segregado y vendido los vendedores otorgarían la correspondiente escritura de liberación.
Al otorgarse la Escritura Núm. 279, las partes confiaron al licenciado Martínez Ramírez todos los aspectos relacio-nados con el perfeccionamiento de la compraventa, incluso su inscripción en el Registro de la Propiedad. A esos efec-tos, el licenciado Martínez Ramírez asignó la presentación en el Registro de la Propiedad al Sr. Pedro P. Osorio.
La referida escritura fue presentada al Registro de la Propiedad para su inscripción por el señor Osorio el 19 de septiembre de 1973, inscribiéndose la compraventa en el Folio 25 del Tomo 81 de Hormigueros, Finca 2517. Por ra-zones desconocidas, no se inscribió la hipoteca,(2) expresán-dose en este sentido en la certificación registral expedida el 25 de septiembre de 1985 que de dicha hipoteca “no se solicita inscripción”. En el Registro de la Propiedad perma-neció únicamente la mención de ésta. Aparentemente, nin-guna de las partes ni el licenciado Martínez Ramírez se percataron de este hecho. El licenciado Martínez Ramírez tampoco hizo gestiones para verificar si se había inscrito la hipoteca.
Posteriormente, el 21 de febrero de 1974, en virtud de [334]*334un préstamo adicional por la suma de diez mil dólares ($10,000) que les adelantaran los demandantes, los de-mandados suscribieron ante el licenciado Martínez Ramí-rez un pagaré al portador por la suma de diez mil dólares ($10,000). En garantía de este nuevo préstamo, los deudo-res constituyeron a favor de los acreedores una hipoteca con rango de segunda, afectando la finca de 8.2371 cuerdas en el Barrio Jaquitas, según la Escritura Núm. 68 de “Hi-poteca en Garantía de Pagaré Hipotecario” otorgada el 21 de febrero de 1974 ante el licenciado Martínez Ramírez. La Escritura Núm. 68 expresamente hacía referecia al gravamen hipotecario por la suma de cuarenta y siete mil dóla-res ($47,000) que afectaba la finca en virtud de la compra-venta de 15 de septiembre de 1973, hecho indicativo de que las partes desconocían que la primera hipoteca no había sido inscrita y que, por lo tanto, no había quedado constituida. La segunda hipoteca fue debidamente presen-tada e inscrita en el Registro de la Propiedad, convirtién-dose de facto en gravamen con rango de primera.
A partir de 11 de mayo de 1974, y hasta el 24 de mayo de 1976, las partes, en unión a terceros adquirentes de sola-res, comparecieron al otorgamiento de trece (13) escrituras de segregación, compraventa y liberación. Todas estas es-crituras se otorgaron ante el licenciado Martínez Ramírez y hacían referencia al gravamen hipotecario por la suma de cuarenta y siete mil dólares ($47,000). Entre estas es-crituras, las Núms. 161, 195, 196 y 231 liberaban once (11) solares, y en ellas se expresaba que los vendedores recibían dos mil dólares ($2,000) por cada solar para “abonar mil dólares ($1,000)” a cada hipoteca, o sea, la primera hipo-teca creada en virtud de la Escritura Núm. 279 y la hipo-teca con rango de segunda creada en virtud de la Escritura Núm. 68. De este modo, al liberarse los primeros diez (10) solares para el 29 de junio de 1974, se satisfizo la deuda de diez mil dólares ($10,000) garantizada por la segunda hi-[335]*335poteca, la única que constaba inscrita, por lo que la propie-dad quedó libre de gravámenes.
En el otorgamiento de las escrituras, el licenciado Mar-tínez Ramírez actuó en su capacidad de notario público, cobrando los honorarios que estipula la ley, los cuales fue-ron satisfechos por los demandados. Durante este período, el licenciado Martínez Ramírez también brindó asesora-miento de carácter financiero a los demandantes en su ca-pacidad de contador, y prestó otros servicios de índole personal.
Durante este período, además, el licenciado Martínez Ramírez actuaba como abogado de los demandados con re-lación a varias gestiones de cobro de dinero. Adicional-mente, el licenciado Martínez Ramírez efectuaba abonos a la deuda de los demandantes en representación y por ins-trucciones de los demandados. En virtud de dichos pagos, llegaron a saldarse los préstamos de diez mil dólares ($10,000) y de veinticinco mil dólares ($25,000), quedando así pendiente el balance de la deuda original de cuarenta y siete mil dólares ($47,000), más sus intereses.
La última escritura de segregación, compraventa y libe-ración otorgada ante el licenciado Martínez Ramírez fue la Escritura Núm. 140 de 29 de mayo de 1976. En este docu-mento el notario otorgante requirió la comparecencia de testigos instrumentales debido a que se percató de que Esteban Rosas González estaba ciego. Según el testimonio del licenciado Martínez Ramírez, él se.percató de la condición del señor Rosas González cuando, al llevarle una escritura a la casa para su firma, lo observó levantarse de una silla y chocar contra la pared. En la vista ante el foro de instancia el licenciado Martínez Ramírez testificó que antes de este momento no se había dado cuenta de que el señor Rosas González hubiera estado ciego. El perito de la parte de-mandante, el oftalmólogo Dr.
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PER curiam:
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De un estudio minucioso del expediente y de los autos en su totalidad se desprenden los hechos que a continua-ción relatamos. Este caso se origina en un litigio entre los esposos Esteban Rosas González y Eligia Rodríguez Le-brón (en adelante los demandantes) y los esposos Nelson Acosta Pagán y Alma Figueroa Mercado (en adelante los [332]*332demandados), Caso Núm. CD-79-0259 sobre cobro de dinero. Dicho litigio culminó en un juicio en su fondo ante el entonces Tribunal Superior, el cual dictó sentencia el 20 de enero de 1989.
El 15 de septiembre de 1973, los demandantes vendie-ron a los demandados una finca de 8.2371 cuerdas en el Barrio Jaquitas de Hormigueros. El precio de venta fue de cuarenta y siete mil dólares ($47,000), pagaderos en el tér-mino de cinco (5) años, con intereses al ocho por ciento (8%) anual. Este fue el primero de varios negocios entre las partes.
Por iniciativa de los demandantes, las partes compare-cieron ante el abogado notario Jovino Martínez Ramírez para el otorgamiento de la escritura de compraventa. Los demandantes habían utilizado previamente al licenciado Martínez como notario en el otorgamiento de varias escri-turas,
Con relación al negocio de compraventa entre los de-mandantes y los demandados, las partes otorgaron la Es-critura Núm. 279 de “Segregación, Venta e Hipoteca” ante el licenciado Martínez Ramírez el 15 de septiembre de 1973. Mediante dicha escritura se constituyó una hipoteca voluntaria con el rango de primera a favor de los vendedo-res sobre una propiedad inmueble en Hormigueros. La hi-poteca constituida por las partes garantizaba el pago del precio aplazado de cuarenta y siete mil dólares ($47,000), más sus intereses y una cantidad para costas y honorarios de abogado.
[333]*333El mismo día del otorgamiento de la Escritura Núm. 279, y en virtud de un préstamo, los compradores deman-dados suscribieron ante el licenciado Martínez Ramírez un pagaré a favor de los demandantes por la suma de veinti-cinco mil dólares ($25,000), con fecha de vencimiento a 15 de septiembre de 1975 e intereses al ocho por ciento (8%) anual. Este pagaré contenía una cláusula que establecía que la deuda sería satisfecha mediante el pago de dos mil quinientos dólares ($2,500) por cada solar que se segregara y vendiera de la finca adquirida por los compradores. Ade-más, indicaba que por cada solar segregado y vendido los vendedores otorgarían la correspondiente escritura de liberación.
Al otorgarse la Escritura Núm. 279, las partes confiaron al licenciado Martínez Ramírez todos los aspectos relacio-nados con el perfeccionamiento de la compraventa, incluso su inscripción en el Registro de la Propiedad. A esos efec-tos, el licenciado Martínez Ramírez asignó la presentación en el Registro de la Propiedad al Sr. Pedro P. Osorio.
La referida escritura fue presentada al Registro de la Propiedad para su inscripción por el señor Osorio el 19 de septiembre de 1973, inscribiéndose la compraventa en el Folio 25 del Tomo 81 de Hormigueros, Finca 2517. Por ra-zones desconocidas, no se inscribió la hipoteca,(2) expresán-dose en este sentido en la certificación registral expedida el 25 de septiembre de 1985 que de dicha hipoteca “no se solicita inscripción”. En el Registro de la Propiedad perma-neció únicamente la mención de ésta. Aparentemente, nin-guna de las partes ni el licenciado Martínez Ramírez se percataron de este hecho. El licenciado Martínez Ramírez tampoco hizo gestiones para verificar si se había inscrito la hipoteca.
Posteriormente, el 21 de febrero de 1974, en virtud de [334]*334un préstamo adicional por la suma de diez mil dólares ($10,000) que les adelantaran los demandantes, los de-mandados suscribieron ante el licenciado Martínez Ramí-rez un pagaré al portador por la suma de diez mil dólares ($10,000). En garantía de este nuevo préstamo, los deudo-res constituyeron a favor de los acreedores una hipoteca con rango de segunda, afectando la finca de 8.2371 cuerdas en el Barrio Jaquitas, según la Escritura Núm. 68 de “Hi-poteca en Garantía de Pagaré Hipotecario” otorgada el 21 de febrero de 1974 ante el licenciado Martínez Ramírez. La Escritura Núm. 68 expresamente hacía referecia al gravamen hipotecario por la suma de cuarenta y siete mil dóla-res ($47,000) que afectaba la finca en virtud de la compra-venta de 15 de septiembre de 1973, hecho indicativo de que las partes desconocían que la primera hipoteca no había sido inscrita y que, por lo tanto, no había quedado constituida. La segunda hipoteca fue debidamente presen-tada e inscrita en el Registro de la Propiedad, convirtién-dose de facto en gravamen con rango de primera.
A partir de 11 de mayo de 1974, y hasta el 24 de mayo de 1976, las partes, en unión a terceros adquirentes de sola-res, comparecieron al otorgamiento de trece (13) escrituras de segregación, compraventa y liberación. Todas estas es-crituras se otorgaron ante el licenciado Martínez Ramírez y hacían referencia al gravamen hipotecario por la suma de cuarenta y siete mil dólares ($47,000). Entre estas es-crituras, las Núms. 161, 195, 196 y 231 liberaban once (11) solares, y en ellas se expresaba que los vendedores recibían dos mil dólares ($2,000) por cada solar para “abonar mil dólares ($1,000)” a cada hipoteca, o sea, la primera hipo-teca creada en virtud de la Escritura Núm. 279 y la hipo-teca con rango de segunda creada en virtud de la Escritura Núm. 68. De este modo, al liberarse los primeros diez (10) solares para el 29 de junio de 1974, se satisfizo la deuda de diez mil dólares ($10,000) garantizada por la segunda hi-[335]*335poteca, la única que constaba inscrita, por lo que la propie-dad quedó libre de gravámenes.
En el otorgamiento de las escrituras, el licenciado Mar-tínez Ramírez actuó en su capacidad de notario público, cobrando los honorarios que estipula la ley, los cuales fue-ron satisfechos por los demandados. Durante este período, el licenciado Martínez Ramírez también brindó asesora-miento de carácter financiero a los demandantes en su ca-pacidad de contador, y prestó otros servicios de índole personal.
Durante este período, además, el licenciado Martínez Ramírez actuaba como abogado de los demandados con re-lación a varias gestiones de cobro de dinero. Adicional-mente, el licenciado Martínez Ramírez efectuaba abonos a la deuda de los demandantes en representación y por ins-trucciones de los demandados. En virtud de dichos pagos, llegaron a saldarse los préstamos de diez mil dólares ($10,000) y de veinticinco mil dólares ($25,000), quedando así pendiente el balance de la deuda original de cuarenta y siete mil dólares ($47,000), más sus intereses.
La última escritura de segregación, compraventa y libe-ración otorgada ante el licenciado Martínez Ramírez fue la Escritura Núm. 140 de 29 de mayo de 1976. En este docu-mento el notario otorgante requirió la comparecencia de testigos instrumentales debido a que se percató de que Esteban Rosas González estaba ciego. Según el testimonio del licenciado Martínez Ramírez, él se.percató de la condición del señor Rosas González cuando, al llevarle una escritura a la casa para su firma, lo observó levantarse de una silla y chocar contra la pared. En la vista ante el foro de instancia el licenciado Martínez Ramírez testificó que antes de este momento no se había dado cuenta de que el señor Rosas González hubiera estado ciego. El perito de la parte de-mandante, el oftalmólogo Dr. Carlos Romaguera, testificó ante el foro de instancia que, según los récord médicos del [336]*336demandante Esteban Rosas González, éste padecía de glaucoma desde por lo menos 1968. El doctor Romaguera explicó que dicha condición consiste en niveles anormales de presión sobre el ojo ocasionados por la pobre eliminación de líquido, resultando en una disminución del campo de visión que se va agravando con el tiempo. El codeman-dante tenía dicha condición en ambos ojos. A preguntas del tribunal, el doctor Romaguera explicó que de intentar leer un documento por el ojo izquierdo —único con algún tipo de visión— la falta de visión periferal en el codemandante significa que para la fecha del juicio (septiembre de 1988) sólo podría lograrlo observando el documento letra por letra.
Según mencionado, en la última escritura que otorga-ran los demandantes ante el aquí querellado —la Escri-tura Núm. 140 de 29 de mayo de 1976— éste requirió la presencia de dos (2) testigos instrumentales. Los testigos utilizados fueron los Srs. José Elias Rodríguez Lebrón y Elias Rodríguez, hermano y sobrino, respectivamente, de la otorgante Eligía Rodríguez Lebrón. Aparentemente mo-lestos por que se les había requerido unos testigos en el otorgamiento de la Escritura Núm. 140, los demandantes no volvieron a utilizar al licenciado Martínez Ramírez como notario. La última escritura de segregación y libera-ción relacionada con la finca del Barrio Jaquitas (Escritura Núm. 31) fue otorgada por las partes ante otro notario, Ledo. Carlos Vargas Muñiz, el 30 de agosto de 1977.
Posteriormente, los demandados se atrasaron en el pago de su deuda con los demandantes. Luego de varias nego-ciaciones, el demandado Nelson Acosta Pagán reconoció deber la suma de cincuenta y ocho mil novecientos trein-tiún doláres con cincuenta y ocho centavos ($58,931.58) al día 28 de enero de 1977. No obstante, ante el incumpli-miento posterior de la obligación, los demandantes presen-taron demanda en cobro de dinero el 15 de enero de 1979.
[337]*337El 3 de mayo de 1979 los demandados presentaron una solicitud de quiebras ante el Tribunal de Quiebras de Es-tados Unidos bajo el Capítulo XI de la legislación de quie-bras, 11 U.S.C. sec. 1101 et seq. En vista de ello, los proce-dimientos ante el foro de instancia fueron paralizados mediante Orden de 18 de julio de 1979.
En sus escritos ante el Tribunal de Quiebras los deman-dados informaron que los demandantes eran acreedores asegurados por la cantidad de cuarenta y siete mil dólares ($47,000), evidentemente bajo la creencia equivocada que la hipoteca constituida por la Escritura Núm. 279 de 15 de septiembre de 1973 había sido inscrita en el Registro de la Propiedad. También se informaba como acreedor al licen-ciado Martínez Ramírez en la cantidad de cinco mil dólares ($5,000) por concepto de honorarios de abogado (legal fees and counseling).
El 8 de agosto de 1979 los demandados sometieron el plan de reorganización que dispone la ley ante el Tribunal de Quiebras. Dicho plan fue confirmado por el Tribunal de Quiebras el 22 de febrero de 1980, cerrándose el caso el 24 de marzo de 1980. Toda vez que como los demandantes no eran realmente acreedores asegurados, debido a que la hi-poteca no estaba inscrita, la decisión del Tribunal de Quie-bras tenía el efecto de exonerar la deuda.
Aproximadamente cuatro (4) años después, en octubre de 1984, los demandantes contrataron a una nueva repre-sentación legal. Como resultado de las gestiones de sus nuevos abogados, los demandantes se enteraron, por pri-mera vez, de que la hipoteca constituida por la Escritura Núm. 279 no había sido inscrita. Esto le fue comunicado al licenciado Martínez Ramírez, quien se había hecho respon-sable de dicha gestión de inscripción. Acto seguido, la nueva representación legal de los demandantes presentó una moción ante el Foro de Quiebras en la que solicitó la reapertura del caso ante dicho tribunal el 24 de noviembre [338]*338de 1984. Además, presentó ante el foro de instancia una Moción Solicitando la Continuación de los Procedimientos y Autorización para Enmendar la Demanda con el propó-sito de incluir como codemandado al licenciado Martínez Ramírez. Por su parte, en un intento por corregir su error, el licenciado Martínez Ramírez presentó y obtuvo final-mente la inscripción de la hipoteca en virtud de la Escri-tura Núm. 279 ante el Registro de la Propiedad el 5 de enero de 1985, presentando para ello una copia de la escri-tura en la que certificaba falsamente que la misma había sido expedida a nombre del demandante Esteban Rosas González.
La solicitud de reapertura presentada por los deman-dantes fue denegada por el Tribunal de Quiebras el 6 de diciembre de 1984, decisión que fue confirmada por el Tribunal de Distrito Federal el 1ro de abril de 1986, al con-cluir dicho foro que los demandantes habían incurrido en incuria. El 10 de septiembre de 1985 el foro de instancia declaró con lugar la solicitud de continuación de los proce-dimientos y autorizó la enmienda a la demanda. El 22 de octubre de 1985 los demandantes presentaron una De-manda Enmendada, en la cual se añadió al licenciado Mar-tínez Ramírez como codemandado en una acción en daños y perjuicios por impericia profesional.
El 20 de enero de 1989 el foro de instancia dictó la sen-tencia antes referida, en la cual declaró sin lugar la recla-mación contra el aquí querellado. Concluyó que la misma estaba prescrita, pues se trataba de un incumplimiento de obligaciones inherentes al notariado y ya había expirado el plazo para una acción por responsabilidad extracon-tractual. Inconformes con dicho dictamen, los demandan-tes acudieron en revisión ante nos.
El 3 de diciembre de 1993 emitimos una opinión en Rosas González v. Acosta Pagán, 134 D.P.R. 720 (1993), en la cual revocamos al foro de instancia al resolver que la ac-ción no estaba prescrita, por tratarse de la responsabilidad [339]*339contractual del notario quien se había obligado a presentar una escritura de segregación, venta e hipoteca de inmueble al Registro de la Propiedad. Devolvimos el caso al foro de instancia para la continuación de los procedimientos.
El 5 de mayo de 1994 el foro de instancia le impuso al aquí querellado una responsabilidad subsidiaria a la de los demandados hasta el monto de la equidad del inmueble objeto del caso. El foro de instancia también dispuso que la ejecución exitosa de la propiedad extinguiría la responsa-bilidad del codemandado Martínez Ramírez, independien-temente de que el valor real de la propiedad resultara in-suficiente para cubrir el balance actual de la deuda. (3) Inconforme, el aquí querellado acudió ante nos solicitando revisión, la cual denegamos cuando concluimos que “[l]a sentencia recurrida es, esencialmente, correcta. La respon-sabilidad del notario en el presente caso resulta ser evidente”. Rosa González v. Acosta Pagán, Caso Núm. RE-94-293, Resolución de 22 de julio de 1994. Oportunamente, el aquí querellado solicitó una reconsideración, la cual también fue denegada.
A la luz de los acontecimientos reseñados, le ordenamos al Procurador General que sometiera ante nos un informe sobre la conducta del Ledo. Jovino Martínez Ramírez. Exa-minado el informe rendido, le ordenamos al Procurador General que presentara la querella correspondiente. El 1ro de agosto de 1995 éste presentó la querella, a la cual el querellado sometió su contestación ante nos oportuna-mente. El 20 de octubre de 1995 nombramos a un Comisio-nado Especial para que presidiera una vista en la cual oyese y recibiese la prueba para que luego presentara un informe con sus conclusiones de hecho.
El 26 de diciembre de 1995 se llevó a cabo una Confe-rencia con Antelación a la Vista. Como resultado de la misma, el Procurador General nos sometió una querella [340]*340enmendada, a la cual el querellado respondió. La vista se llevó a cabo el 18 y el 21 de marzo de 1996. El 7 de junio de 1996 el Comisionado Especial rindió su informe. Final-mente, el 19 de septiembre de 1996 el querellado solicitó que autorizáramos la transcripción de los testimonios de varios testigos ofrecidos por el querellado, al igual que el suyo propio, para hacerlos formar parte del expediente ante nos. El 15 de octubre de 1996 denegamos dicha soli-citud por la misma haber sido tardía. Pasemos, pues, a analizar los cargos sometidos contra el querellado.
r — i I — I
[PRIMER CARGO]
El Ledo. Jovino Martínez incurrió en conducta profesional en violación al Canon 18 de los de Etica Profesional[,] 4 L.P.R.A. Ap. IX, C. 18[,] al no cumplir con la obligación que contrajo con los otorgantes de procurar y lograr el acceso registral en su totalidad de la escritura número 279 de Segregación, Venta e Hipoteca del 15 de septiembre de 1973 perteneciente a su obra notarial. La hipoteca quedó sin inscribirse como tal. No fue hasta el 8 de enero de 1985 que el querellado presentó en el Registro de la Propiedad la hipoteca a favor de Esteban Rosas González.
En lo pertinente, el Canon 18 del Código de Ética Profesional, 4 L.P.R.A. Ap. IX, establece lo siguiente:
Será impropio de un abogado asumir una representación pro-fesional cuando está consciente de que no puede rendir una labor idónea competente y que no puede prepararse adecuada-mente sin que ello apareje gastos o demoras irrazonables a su cliente o a la administración de la justicia.
Es deber del abogado defender los intereses del cliente dili-gentemente, desplegando en cada caso su más profundo saber y habilidad y actuando en aquella forma que la profesión jurídica en general estima adecuada y responsable.
En relación con esta obligación, hemos dicho que “[e]l ejercicio de la práctica de la profesión de abogado requiere en todo momento celo, cuidado y prudencia”. In re Rodrí-[341]*341guez Torres, 104 D.P.R. 758, 765 (1976). Véase In re Siverio Orta, 117 D.P.R. 14, 18 (1986).
En el presente caso, en su capacidad como abogado no-tario, el querellado asumió la gestión profesional encomen-dada de inscribir en el Registro de la Propiedad la Escri-tura Núm. 279 en cuestión. Esta gestión fue delegada por el querellado al Sr. Pedro Osorio, quien llevó a cabo la pre-sentación para la inscripción de la referida escritura. No obstante, en relación con dicha escritura, sólo se inscribió la compraventa y se omitió inscribir la hipoteca. Por lo tanto, la hipoteca contenida en dicha escritura no quedó constituida hasta el 5 de enero de 1985, cuando el quere-llado finalmente tramitó su inscripción. Era deber del que-rellado asegurarse que la gestión que él delegó al señor Osorio se hubiese cumplido a cabalidad. Al no hacerlo, el querellado incurrió en una falta de diligencia para con sus clientes, causándole daños a éstos y violando así los debe-res impuestos por el Canon 18 del Código de Etica Profesional, supra.
[SEGUNDO CARGO]
El licenciado Martínez Ramírez violó la Sección 15 de la Ley Notarial vigente al momento de autorizar la escritura Número 140 del 2 de mayo de 1976, es decir la Ley Número 99 de 27 de junio de 1956, 4 L.P.R.A. sección 1015, al utilizar como testigos instrumentales a dos parientes de los otorgantes que se en-cuentran dentro de los grados que proh[í]be la sección.
La Sec. 15 de la Ley Notarial de 1956 (4 L.P.R.A. see. 1015 (ed. 1965)), equivalente al Art. 22 de la actual Ley Notarial de Puerto Rico, Ley Núm. 75 de 2 de julio de 1987 (4 L.P.R.A. see. 2040), disponía que:
Cuando de acuerdo con ... este título se requieran o permitan testigos para el otorgamiento de una escritura o documento pú-blico, habrá unidad de acto, y no podrán ser testigos los que no sepan firmar, los empleados o criados del notario autorizante, ni los parientes del notario o de las partes interesadas, dentro del cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad.
[342]*342Más adelante, la Sec. 20 de la misma ley, 4 L.P.R.A. see. 1020 (ed. 1965), equivalente al Art. 34 de la actual Ley Notarial de Puerto Rico, 4 L.P.R.A. see. 2052, establecía que serían nulos los instrumentos públicos para los cuales se hayan usado testigos que tuviesen cualquiera de las limitaciones antes citadas. De hecho, “[s]e trata de causa de nulidad absoluta que derrumba la totalidad del instrumento público. Es doctrina histórica que rige desde hace más de cincuenta (50) años, y que está plenamente justificada, considerada la importancia y razón de ser de la función del testigo instrumental en los casos de excepción en que la Ley los requiere”. S. Torres Peralta, El Derecho Notarial Puertorriqueño, San Juan, Pubs. STP, 1995, pág. 10.14. Véase Viqueira v. Registrador, 43 D.P.R. 34 (1932).
En el caso ante nos, el querellado, en su gestión profesional como notario autorizante de la Escritura Núm. 140 antes mencionada, utilizó como testigos instrumentales a un hermano y a un sobrino de la otorgante Eligia Rodríguez Lebrón. Estos testigos eran parientes dentro del segundo y tercer grado de consaguinidad, respectivamente, de la señora Rodríguez Lebrón.(4) Por lo tanto, el querellado incurrió en conducta impropia en su gestión notarial al violar una prohibición impuesta por la Sec. 15 de la entonces vigente Ley Notarial, supra. Esto causó la nulidad de la Escritura Núm. 140 antes mencionada como instrumento público. Además, el querellado incumplió su deber como custodio de la fe pública, ya que al autorizar la escritura en cuestión, dio fe de que ésta cumplía con todos los requisitos exigidos por ley.(5)
[343]*343[TERCER CARGO]
El licenciado Jovino Martínez Ramírez violó la sección 25 de la Ley Notarial vigente al 5 de enero de 1985, fecha de la soli-citud de inscripción por el querellado de la hipoteca constitu[i]da mediante la escritura número 279 (autorizada el 15 de septiembre de 1973), Ley Núm. 99 del 27 de junio de 9156[sic], 4 L.P.R.A. see. 1025.
La sección de referencia, equivalente al Art. 43 de la actual Ley Notarial de Puerto Rico, 4 L.P.R.A. see. 2065, disponía en lo pertinente que:
Las partes, sus causantes y causahabientes en la materia del contrato, y cualquier persona que aparezca interesada en el mismo, podrán solicitar y obtener del notario las oportunas co-pias certificadas de las escrituras matrices. Cualquier otra persona podrá también obtener copia certificada de un documento notarial, mediante petición justificada ante el Tribunal Superior, que a su razonable discreción podrá librar una orden a ese efecto.
En el caso de autos, el querellado admite que expidió una copia certificada a nombre del Sr. Esteban Rosas Gon-zález, parte con interés, para poder inscribir la hipoteca en cuestión en el Registro de la Propiedad. Lo cierto es que dicha copia no fue expedida a solicitud del señor Rosas González, como consignó al margen de la escritura matriz bajo dación de fe. Lo correcto era que el querellado se hu-biese comunicado con el abogado del señor Rosas Gonzá-lez(6) para exponerle la situación de que, para fines de la inscripción, era necesario que el señor Rosas González so-licitara que se le expidiera una copia certificada de la Es-critura Núm. 279, como parte interesada. Una vez obte-nida la petición del señor Rosas González, el querellado [344]*344podía entonces proceder a expedir la copia para fines de inscripción. Otra alternativa era el que el querellado hu-biese presentado una petición ante el entonces Tribunal Superior para que dicho foro librara la orden que autori-zara la expedición de dicha copia certificada, a los efectos de la inscripción de dicha escritura por el querellado en el Registro de la Propiedad.
El querellado no realizó ninguna de las gestiones antes mencionadas. En vez, procedió a expedir dicha copia certificada motu proprio, expresando falsamente que lo hacía a solicitud del señor Rosas González. Al así actuar, incurrió en violación no tan sólo de lo dispuesto por la Ley Notarial, sino también del deber de actuar con honradez y sinceridad en todo momento impuesto por el Canon 35 del Código de Etica Profesional. (7) También violó el Canon 38 de dicho Código, el cual en lo pertinente, establece que “[e]l abogado deberá esforzarse, al máximo de su capacidad, en la exaltación del honor y dignidad de su profesión, aunque el así hacerlo conlleve sacrificios personales y debe evitar hasta la apariencia de conducta profesional impropia”. 4 L.P.R.A. Ap. IX.
[CUARTO CARGO]
El querellado incurrió en conducta profesional en violación al Canon 21 de [É]tica Profesional[,] 4 L.RR.A. Ap. IX C. 21, al asumir la representación profesional de los codemandados Nelson Acosta Pagán y Alma Figueroa Mercado en el caso que contra éstos instaron Don Esteban Rosas González y Doña Eligia Rodríguez Lebrón por motivo del incumplimiento de los prime-ros con los términos de la Escritura Núm. 279 de “Segregación, Venta e Hipoteca” que ante el abogado querellado otorgaron las partes mencionadas el 15 de septiembre de 1973, por iniciativa de los esposos Rosas González-Rodríguez Lebrón.
En lo pertinente, el Canon 21 del Código de Ética Profesional, supra, establece lo siguiente:
[345]*345No es propio de un profesional el representar intereses encontrados. Dentro del significado de. esta regla, un abogado representa intereses encontrados cuando, en beneficio de un cliente, es su deber abogar por aquello a que debe oponerse en cumplimiento de sus obligaciones para con otro cliente.
Dichos intereses encontrados pueden ocurrir “en relación a la representación dual en forma concurrente o sucesiva de clientes del mismo abogado ...”. Torres Peralta, op. cit, pág. 4.50. En cuanto a conflicto de intereses en representación sucesiva, hemos “elaborado el criterio de ‘relación sustancial’. Bajo esta fórmula el cliente sólo tiene que demostrar que la controversia legal envuelta en el pleito en la que el abogado comparece en su contra, estaba relacionada sustancialmente con la materia o causa de acción en la que tal abogado previamente le representó”. In re Carreras Rovira y Suárez Zayas, 115 D.P.R. 778, 791 (1984). También hemos advertido que “[l]a lealtad del abogado para con su cliente en relación con los asuntos que éste le haya consultado o si le ha encargado su representación, es indivisible y continúa aun después de cesar entre ellos las relaciones de abogado y cliente”. In re Carreras Rovira y Suárez Zayas, supra, pág. 785.
En el caso de autos, el querellado actuó como abogado notario para los esposos Rosas González-Rodríguez Lebrón en varias ocasiones a partir de 1969 y hasta 1977. Entre 1973 y 1977, el querellado actuó como notario al autorizar las escrituras en las que se acordaron varios negocios jurí-dicos entre el matrimonio antes mencionado y los esposos Acosta Pagán-Figueroa Mercado. Durante ese tiempo, el querellado también actuó como abogado para los esposos Acosta Pagán-Figueroa Mercado, tanto con relación a los negocios jurídicos antes mencionados como en cuanto a otros asuntos.
El 10 de enero de 1979 los esposos Rosas González-Rodríguez Lebrón demandaron a los esposos Acosta Pagán-Figueroa Mercado en cobro de dinero por la deuda ori[346]*346ginal que surgió de la compraventa objeto de la antes mencionada Escritura Núm. 279. La labor del querellado en representación de los codemandados se limitó a suscri-bir la contestación a la demanda y a notificarle al foro de instancia del procedimiento de quiebra iniciado por los es-posos Acosta Pagán-Figueroa Mercado. Luego renunció a la representación de los codemandados cuando los code-mandantes enmendaron la demanda para incluir al quere-llado como codemandado. Como vemos, el conflicto de inte-reses en este caso no surge a la luz del Canon 21, supra, sino de lo dispuesto por el Canon 38, supra,(8) ya que
[u]n abogado-notario que reclama judicialmente en representa-ción de una de las partes otorgantes de un documento, para exigir la contraprestación a la que se obligó la otra parte en el documento, da la falsa impresión de que siempre estuvo parcia-lizado con la parte en representación de la cual reclama. In re Colón Ramery, 133 D.P.R. 555 (1993), en reconsideración, 138 D.P.R. 793 (1995).
Como la antes citada norma es de carácter prospectivo a partir de haberse emitido dicha opinión, y tomando en con-sideración que los hechos de este caso son anteriores al referido caso, desestimamos este cargo.(9)
[347]*347Por todo lo antes expuesto, se dictará sentencia suspen-diendo al abogado notario Jovino Martínez Ramírez por un término de seis (6) meses de la práctica de la profesión de abogado e indefinidamente del notariado, hasta que otra cosa disponga este Tribunal. Se ordenará, además, a la Ofi-cina del Alguacil General que proceda inmediatamente a incautarse de los Protocolos y del Registro de Afidávit del licenciado Martínez Ramírez.
El Juez Asociado Señor Fuster Berlingeri no intervino.
El Ledo. Jovino Martínez había actuado como notario en el otorgamiento de una escritura relacionada con una venta de una finca en el Barrio Jaquitas realizada por los demandantes Esteban Rosas González y Eligía Rodríguez Lebrón a Robert Smith en 1969. En 1970 los demandantes otorgaron una escritura ante el licenciado Martínez relacionada con una porción de terreno transferido a un señor de apellido McDonald o a la entidad corporativa que le empleaba. En 1971 el licenciado Martí-nez actuó como notario con relación a una escritura otorgada por la hija de los demandantes, Zoraida Rosas Rodríguez, y el esposo de ésta, yerno de los demandan-tes, Juan Celso Irizarry. En 1972 los demandantes comparecieron ante el licenciado Martínez para cancelar un pagaré hipotecario endosado por terceros.