In Re: Colberg Trigo

2006 TSPR 148

• Court: Supreme Court of Puerto Rico
• Decided: September 28, 2006
• Docket: AB-2003-213
• Status: Published

Opinion

EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

In re: 2006 TSPR 148 Andrés J. Colberg Trigo 169 DPR ____

Número del Caso: AB-2003-213

Fecha: 28 de septiembre de 2006

Abogado del Peticionario:

Por Derecho Propio

Oficina del Procurador General:

Lcda. Sylvia Roger Stefani Procuradora General Auxiliar

Materia: Conducta Profesional

Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

In re

Andrés J. Colberg Trigo AB-2003-213

SENTENCIA

San Juan, Puerto Rico, a 28 de septiembre de 2006

El matrimonio compuesto por el Dr. Natalio

Izquierdo y la Sra. Vivian Amieiro radicó una

queja ante este Tribunal contra el abogado

notario Andrés Colberg Trigo, consistente la

misma en que éste, alegadamente, no los asesoró

adecuadamente --actuando como notario, en la

compra que ellos hicieron de una propiedad, sita

la misma en Miramar, San Juan, Puerto Rico-- al

no advertirles que dicha propiedad estaba

contaminada con asbesto y plomo.

Contestada la queja por el Lcdo. Colberg

Trigo --contestación en la que éste alegó haber

cumplido en dicho otorgamiento con todo lo

exigido por la Ley Notarial de Puerto Rico, Ley

Número 75 de 2 de julio de 1987, 4 L.P.R.A. secs. AB-2003-213 3

2001, et seq., y el Reglamento Notarial de Puerto Rico, 4

L.P.R.A. Ap. XXIV, referimos el asunto a la Oficina del

Procurador General de Puerto Rico.

En el informe que radicara el Procurador, dicho

funcionario concluyó que el Lcdo. Colberg Trigo había

incumplido, en específico, con las disposiciones de la Ley

Federal para la Reducción de los Riesgos Provocados por la

Pintura a Base de Plomo en Viviendas Residenciales de

1992, 42 U.S.C sec. 4851, et seq., al no hacerle a los

otorgantes las advertencias que la referida pieza

legislativa requiere contenga todo contrato de compraventa

de una propiedad construida con anterioridad al 1978. Ello

no obstante, el Procurador General recomendó que la norma

que a esos efectos tuviera a bien establecer el Tribunal

fuera de carácter prospectivo, razón por la cual

recomendaba el archivo de la queja radicada contra el

Lcdo. Colberg Trigo.

Estando en posición de resolver la controversia

planteada, así procedemos a hacerlo sin ulterior trámite.

I

Examinada la queja presentada, el Informe radicado

por el Procurador General de Puerto Rico y los argumentos

planteados en su comparecencia por el Lcdo. Andrés J.

Colberg Trigo, estimamos procedente ordenar el archivo y

sobreseimiento de la queja presentada contra el mencionado

abogado-notario por el matrimonio Izquierdo Amieiro. AB-2003-213 4

Así lo pronunció, manda el Tribunal y certifica la

Secretaria del Tribunal Supremo. El Juez Asociado señor

Rebollo López emitió Opinión concurrente. El Juez Asociado

señor Fuster Berlingeri no intervino.

Aida Ileana Oquendo Graulau Secretaria del Tribunal Supremo EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

OPINIÓN CONCURRENTE EMITIDA POR EL JUEZ ASOCIADO SEÑOR REBOLLO LÓPEZ

La conducta que da lugar a la presente

acción disciplinaria tiene su génesis en una

queja presentada ante este Tribunal por el Dr.

Natalio Izquierdo y su esposa, la señora Vivian

Amieiro, contra el licenciado Andrés Colberg

Trigo, por alegado incumplimiento con sus

obligaciones como notario al autorizar una

escritura de compraventa.1

En la queja el referido matrimonio alegó,

en síntesis, que el 10 octubre de 2002

compraron una propiedad ubicada en Miramar,

San Juan, perteneciente a María del Carmen y María

1 El Lcdo. Andrés Colberg Trigo fue admitido al ejercicio de la abogacía el 25 de enero de 1999 y al ejercicio del notariado el 10 de junio de 1999. AB-2003-213 2

Arredondo Pérez.2 Específicamente, señalaron que la

transacción fue realizada a través de Home Team, corredor

de bienes raíces de la parte vendedora, y que la escritura

de compraventa para adquirir dicha propiedad fue otorgada

ante el Lcdo. Colberg Trigo. Argumentaron que ni el Lcdo.

Colberg Trigo, ni el corredor de bienes raíces, les

notificaron antes de comprar la propiedad que la misma

estaba contaminada con asbesto y plomo.

Indicaron que, luego de llevada a cabo la

compraventa, y debido a que deseaban construir una casa

más adecuada a sus necesidades, acudieron a la

Administración de Reglamentos y Permisos, A.R.P.E., para

solicitar un permiso para demoler la mencionada propiedad.

Señalaron que, al así hacerlo, se les notificó que para

poder recibir dicha autorización debían realizar un

estudio para la detección de materiales tóxicos en la

propiedad. Indicaron que, al realizar el estudio,

descubrieron que en algunas partes de la propiedad había

asbesto y pintura a base de plomo en concentraciones

tóxicas. En vista de esa situación, no sólo se retrasó la

construcción de su nuevo hogar, sino que previo a comenzar

la misma, tuvieron que incurrir en un gasto de más de

$117,000 para mitigar y disponer de los referidos

materiales tóxicos.

2 Surge de una tasación, que consta en el expediente de autos, realizada a dicha propiedad el 23 de septiembre de 2002 que el inmueble fue construido en el año 1947. AB-2003-213 3

Argumentaron que habían sido informados que los

compradores de cualquier propiedad construida antes del

año 1978 tenían que ser notificados --ya fuera como parte

de las advertencias pertinentes dentro de la escritura de

compraventa o mediante una declaración de información

sobre la pintura y/o peligros de la pintura a base de

plomo-- sobre la posibilidad de encontrar dichos

materiales tóxicos en la estructura que iban a adquirir.

Adujeron que, si antes de firmar la escritura de

compraventa, el Lcdo. Colberg Trigo y/o el corredor de

bienes raíces les hubiesen notificado lo anterior,

hubieran tenido la oportunidad de tomar una decisión,

informada e inteligente, en cuanto a la compra del

inmueble. Por último, plantearon que la omisión en la

notificación de la existencia de los aludidos materiales,

de parte del Lcdo. Colberg Trigo, pudo haberse debido al

parentesco de éste con las vendedoras del inmueble o a su

falta de conocimiento sobre este aspecto.

Oportunamente, el licenciado Colberg Trigo presentó

su oposición a la referida queja. Alegó, en síntesis, que

en el antes mencionado otorgamiento cumplió a cabalidad

con lo exigido por nuestro ordenamiento jurídico a través

de la Ley Notarial de Puerto Rico, Ley Núm. 75 de 2 de

julio de 1987, 4 L.P.R.A. § 2001 et seq., y el Reglamento

Notarial de Puerto Rico, 4 L.P.R.A. Ap. XXIV. Argumentó

que el notario no era un ingeniero o inspector de las

propiedades objeto de una compraventa, por lo cual, AB-2003-213 4

desconociendo tal situación, no podía ser responsable por

los materiales tóxicos presentes en las mismas. A esos

efectos, sostuvo que tal hipótesis sería una ampliación

improcedente de lo que es la responsabilidad notarial y el

ejercicio del notariado.

De otra parte, argumentó el Lcdo. Colberg Trigo que

si la verdadera intención de los querellantes era demoler

la propiedad en cuestión, pudieron haber sido más

diligentes, antes de adquirirla, realizando las

investigaciones necesarias para tal propósito. Asimismo,

indicó que la compraventa del inmueble se realizó por un

precio muy por debajo de tasación y que los propios

compradores acordaron que todas las reparaciones

necesarias a la propiedad serían realizadas por su cuenta.

Señaló, además, el abogado que los compradores eran

residentes de Miramar, razón por la cual debían conocer

las residencias y la historia de dicha comunidad. Adujo,

por otro lado, que de haber conocido las condiciones

tóxicas de la propiedad, jamás hubiera guardado silencio

al respecto. Cónsono con ello, destacó que de haber

conocido tal situación no hubiera permitido que las

vendedoras, siendo sus parientes, vivieran tantos años en

una propiedad contaminada. Finalmente, aclaró que las

vendedoras eran parientes suyos fuera del cuarto grado de

consanguinidad, por lo que no existía contravención o

impedimento legal alguno para que él pudiera autorizar la

antes mencionada escritura. AB-2003-213 5

Referimos el asunto al Procurador General de Puerto

Rico. Éste radicó un informe con sus hallazgos y

recomendaciones.3 En dicho informe, el Procurador General

indicó que, en su criterio, el Lcdo. Colberg Trigo había

incurrido en violaciones a varios de los deberes impuestos

a todo notario por nuestro ordenamiento jurídico; ello en

vista de que incumplió con lo requerido por la Ley Federal

para la Reducción de los Riesgos Provocados por la Pintura

a Base de Plomo en Viviendas Residenciales de 1992,

“Residential Lead-Paint Hazard Reduction Act”, 42 U.S.C. §

4851 et seq., --pieza legislativa que, como profesional

del Derecho, el Lcdo. Colberg Trigo tenía la obligación de

conocer-- al no incluir las advertencias que el referido

estatuto federal requiere contenga todo contrato de

compraventa de una propiedad construida antes de 1978.

Específicamente, señaló el Procurador que el aludido

estatuto federal estableció varios requisitos con los

cuales todo vendedor, arrendador o agente tenía que

cumplir4, a saber: (1) divulgación a los compradores y

arrendatarios de la presencia de pintura a base de plomo

3 En su informe el Procurador General se limitó a discutir el planteamiento de los quejosos a los efectos del deber que como notario tenía el Lcdo. Colberg Trigo de realizar las advertencias con respecto a que la propiedad objeto de la compraventa estaba contaminada con plomo. 4 Vale la pena señalar que para efectos de dicho estatuto agente significa aquella parte que contrata con un vendedor o arrendador con el propósito de vender o arrendar las residencias sujetas a la ley, a saber, como regla general, aquellas construidas antes de 1978. 24 C.F.R. § 35.86. AB-2003-213 6

y/o de los peligros de ésta en viviendas construidas antes

del año 1978; (2) proveer a los compradores y

arrendatarios un panfleto preparado por la Environmental

Protection Agency (EPA por sus siglas en inglés)

conteniendo información sobre la pintura a base de plomo;

y (3) la concesión a los compradores de un periodo de diez

(10) días para que tuvieran la oportunidad de inspeccionar

la propiedad. 42 U.S.C. § 4852d(1)y(2). Dicho estatuto

requiere, por otro lado, que en todo contrato de

compraventa se incluya una aseveración específica con

respecto a que efectivamente se cumplió con lo anterior.

42 U.S.C. § 4852d(2) y (3).

Indicó, además, el Procurador que por mandato expreso

de la referida pieza legislativa, el Departamento de la

Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos, en

adelante HUD por sus siglas en inglés, y la Environmental

Protection Agency (EPA), promulgaron conjuntamente unas

reglas específicas para asegurarse que los compradores y

arrendatarios de viviendas construidas antes del 1978

recibieran toda la información necesaria para proteger a

sus familias de los peligros de la pintura a base de

plomo.5 Conforme a dicho mandato, se aprobró la Regla de la

Divulgación, “Disclosure Rule”, por medio de la cual se

exige que todo contrato de compraventa incluya un anejo

con la siguiente información: (1) un aviso sobre la

5 En específico, Puerto Rico forma parte de la Región 2 de la EPA. AB-2003-213 7

peligrosidad del plomo y la obligación del vendedor de

divulgar cualquier información al respecto; (2) una

declaración del vendedor divulgando su conocimiento sobre

la presencia de pintura a base de plomo y cualquier

información disponible al respecto, o indicando que carece

de dicho conocimiento; (3) una lista de cualquier

documento o informe entregado al comprador sobre la

presencia de pintura a base de plomo en la residencia; (4)

una declaración del comprador confirmando el recibo de

esta información; (5) una declaración del comprador

indicando que se le ha otorgado la oportunidad de hacer

una evaluación de riesgo de pintura a base de plomo o que

ha renunciado a la misma; (6) si hay un agente

representando al vendedor en la transacción, una

declaración de que el agente está al tanto de su deber de

asegurar el cumplimiento de las mismas; y (7) la firma de

todas las partes con la fecha en que firmaron. 24 C.F.R. §

35.86.

Conforme a lo anteriormente expuesto, el Procurador

General señaló que el Lcdo. Colberg Trigo, al autorizar

una escritura de compraventa respecto a una propiedad

construida en el 1947 --edificación, naturalmente,

anterior al año 1978--tenía la obligación de incluir la

aseveración y documentación exigida por la antes

mencionada reglamentación federal.6 Al no hacerlo, conforme

6 Al llegar a la referida conclusión el Procurador General destacó que, aun cuando por disposición expresa del (Continúa . . .) AB-2003-213 8

señaló el Procurador, éste incurrió en violaciones tanto a

los Artículos 2 y 15 de la Ley Notarial de Puerto Rico, 4

L.P.R.A. § 2002 y 2033, como a los Cánones 35 y 38 del

Código de Ética Profesional, 4 L.P.R.A. Ap. IX, C.35 y

C.38. Específicamente, indicó el Procurador que el Lcdo.

Colberg violó: (1) el deber de darle a los otorgantes las

informaciones, aclaraciones y advertencias necesarias para

que comprendieran el sentido, así como los efectos y

consecuencias del negocio que iban a llevar a cabo y se

dieran cuenta de los riesgos que corrían al celebrarlo; y

(2) el deber de asegurarse que el negocio jurídico que se

efectuaba ante él cumplía con las formalidades de ley,

formales y sustantivas.

Debe enfatizarse el hecho de que el Procurador

General, en virtud de que este Tribunal nunca se ha

expresado sobre este asunto, recomendó que se archivara la

queja de autos y se impusiera prospectivamente el deber de

todo notario de cumplir con la referida reglamentación

federal.7

_________________________ aludido estatuto federal, el incumplimiento con las disposiciones de dicha ley no anulaba el negocio jurídico de la compraventa, esta situación no descartaba la responsabilidad de todo notario de cumplir con los requisitos de la misma. 7 En vista de que en el presente caso no existe controversia alguna sobre los hechos, no hubo necesidad alguna de designar un Comisionado Especial para que recibiera la prueba que tuvieran a bien presentar las partes y éste nos rindiera un informe. In re Davison Lampón, res. el 12 de mayo de 2003, 2003 T.S.P.R. 92; In re Irrizary, González, 151 D.P.R. 916, 918 (2000). AB-2003-213 9

En el día de hoy, el Tribunal ordena el archivo y

sobreseimiento de la queja presentada contra el Lcdo.

Colberg Trigo. Estamos de acuerdo con dicho resultado;

ello por los fundamentos, que a continuación pasamos a

exponer, los cuales lamentablemente una mayoría de los

integrantes del Tribunal no apoyan.

Como es sabido “[l]a profesión de la abogacía está

revestida de un alto interés público que requiere de una

estricta observancia y reglamentación”. In re Montalvo

Guzmán, res. 20 de mayo de 2005, 2005 T.S.P.R. 82.

Particularmente, en su función como notarios, los abogados

“tiene[n] una gran responsabilidad con la fe pública

notarial y una estricta obligación de cumplir cabalmente

con la ley que regula sus funciones”. Ibid. Así pues, los

notarios tienen el deber de llevar a cabo su función con

cuidado, ejerciéndola con sumo esmero y celo profesional.

In re Davison Lampón, ante; In re González Maldonado, 152

D.P.R. 871, 926 (2000); In re Vera Vélez, 148 D.P.R. 1, 7

(1999); In re Torres Olmeda, 145 D.P.R. 384 (1998).

En armonía con lo anteriormente expresado, este

Tribunal ha expresado que, en el ejercicio de su función,

los notarios están obligados a cumplir rigurosamente con

lo dispuesto en la Ley Notarial de Puerto Rico, ante, con

los Cánones de Ética Profesional, 4 L.P.R.A Ap. IX, y con

el contrato entre las partes. In re Davison Lampón, ante; AB-2003-213 10

véase, además, In re Aponte Berdecía, res. el 22 de enero

de 2004, 2004 T.S.P.R. 24; In re Vera Vélez, ante, a la

pág. 7. De lo contrario, se exponen no sólo a una acción

de daños por los perjuicios causados, sino, a su vez, a

las sanciones disciplinarias correspondiente. In re

Davison Lampón, ante; In re González Maldonado, ante, a la

pág. 895; In re Vélez, 103 D.P.R. 590 (1975); In re Vera

Vélez, ante; In re Albizu Merced, 136 D.P.R. 126, 131

(1994).

A.

La ley Notarial de Puerto Rico, ante, le impone al

notario una función dual. Por un lado, el notario sirve

como agente instrumental del documento notarial; por el

otro, es un profesional del Derecho con el deber de

asesorar y aconsejar legalmente a los otorgantes. In re

Colón Rivera, res. el 30 de junio de 2005, 2005 T.S.P.R.

1007, citando a In re Colón Ramery, 133 D.P.R. 555 (1993).

Conforme a ello, la referida pieza legislativa establece

una enumeración de las funciones inherentes que ejercerá

todo notario en el descargo de su desempeño profesional.

In re Tosado Arocho, res. el 5 de septiembre de 2002, 2002

T.S.P.R. 124.

Específicamente, y en lo aquí pertinente, el Artículo

2 de dicha Ley, ante, consagra el principio de la fe

pública notarial. A esos efectos, dicho Artículo establece

que: AB-2003-213 11

El notario es el profesional del Derecho que ejerce una función pública, autorizado para dar fe y autenticidad conforme a las leyes de los negocios jurídicos y demás actos y hechos extrajudiciales que ante él se realicen, sin perjuicio de lo dispuesto en las leyes especiales. Es su función recibir e interpretar la voluntad de las partes, dándole forma legal, redactar las escrituras y documentos notariales a tal fin y conferirle[s] autoridad a los mismos. La fe pública al notario es plena respecto a los hechos que, en el ejercicio de su función personalmente ejecute o compruebe y también respecto a la forma, lugar, día y hora del otorgamiento.

Surge de la antes citada disposición, que el notario

es el custodio de la fe pública, la cual, según hemos

señalado, es “la espina dorsal de todo el esquema de

autenticidad documental”. Feliciano Caraballo v. Ross

Tuggo, res. el 15 de septiembre de 2005, 2005 TSPR 133; In

re Aponte Berdecía, ante; In re Rivera Vázquez, res. el 10

de octubre de 2001, 2001 TSPR 138; In re González

Maldonado, ante; In re Jiménez Brackel, 148 D.P.R. 287

(1999); In re Peña Clos, 135 D.P.R. 590 (1994); In re

González González, 119 D.P.R. 496 (1987). Conforme a lo

anterior, el notario --siendo el conocedor del Derecho--

al autorizar un documento “presuntamente da fe y asegura

que ese documento cumple con todas las formalidades de

ley, formal y sustantivamente, que el documento es legal y

verdadero, y que se trata de una transacción válida y

legítima”. In re González Maldonado, ante, a la pág. 895;

de 2004, 2004 TSPR 24; In re Davison Lampón, ante; In re

Rivera Alvelo y Ortiz Velázquez, 132 D.P.R. 840, 863 AB-2003-213 12

(1993); In re Feliciano Ruiz, 117 D.P.R. 269, 275 (1986).

Así pues, hemos establecido que, entre otras cosas, “la

función del notario comprende el asegurarse de la

legalidad de toda transacción que ante él se concreta”. In

re Davison Lampón, ante; In re Criado Vázquez, ante.

Asimismo, y según establece el referido Artículo, en

dicha transacción el notario “es quien recibe e interpreta

la voluntad de los otorgantes, le da forma legal, redacta

los documentos notariales a tal fin y les confiere

autoridad”. In re Davison Lampón, ante. Cónsono con lo

anterior, este Tribunal ha establecido que todo notario

tiene cuatro deberes principales al autorizar una

escritura pública; a saber: (i) indagar la voluntad de los

otorgantes; (ii) formular la voluntad indagada; (iii)

investigar sobre ciertos hechos y datos importantes; y

(iv) darles a los otorgantes las informaciones,

aclaraciones y advertencias necesarias para que comprendan

el sentido, así como los efectos y consecuencias, del

negocio, y se den cuenta de los riesgos que corren en

celebrarlo. Véase: In re Davison Lampón, ante; Chévere v.

Cátala, ante, a la pág. 438.

En específico, hemos destacado una y otra vez la

función del notario “de asesorar y advertir sobre los

aspectos legales del instrumento que ante él se otorgan y

que éste autoriza”. In re Colón Rivera, ante. A esos

efectos, hemos indicado que en nuestro ordenamiento

jurídico el notario no es un “simple observador del AB-2003-213 13

negocio jurídico que ante él se realiza limitando su

actuación a cerciorarse de la identidad de partes y

autenticidad de las firmas”. In re Fernández de Ruiz, res.

el 21 de abril de 2006, 2006 T.S.P.R. 73; In re del Río

Rivera y Otero Fernández, 118 D.P.R. 339, 347 (1987); In

re Meléndez Pérez, 104 D.P.R. 770, 774-775 (1976). De este

modo, hemos expresado que la función del notario, por ser

pública y no privada, trasciende a la de ser un autómata

legalizador de firmas y penetra al campo de legalidad de

la transacción concreta ante él. Ibid.

En virtud de lo anterior, el notario no puede

“limita[r] su intervención rutinaria a leer o dar a leer

el documento a los otorgantes y asegurarse de la identidad

de sus personas y firmas, en un ritual aséptico pero vacío

de la inteligencia y comprensión de los firmantes”. In re

Fernández de Ruiz, ante; In re del Río Rivera y Otero

Fernández, ante, a las págs. 347-348; véase, además, In re

Candió Sifre, 106 D.P.R. 386, 396-397 (1977). Lo anterior

implica que, “en su deber de ilustrar y dar consejo legal

a las partes contratantes, no exista guardarraya que

separe al notario del abogado”. In re Davison Lampón,

ante; In re Meléndez Pérez, ante, a la pág. 775.

Es más, este Tribunal ha ido más allá al “exigirle al

notario que, en virtud del entrenamiento legal que posee,

ejerza una función previsora frente a aquellos que ante él

comparecen”. In re Davison Lampón, ante; Rodríguez

Sardenga v. Soto Rivera, 108 D.P.R. 733, 741 (1979). Lo AB-2003-213 14

antes expuesto necesariamente significa que el notario no

sólo debe conocer la norma --exigencia de todo jurista--

sino que, además, debe saber interpretarla e integrarla en

el plano general del ordenamiento jurídico que sólo el

profesional del Derecho está en condiciones de hacer. In

re Davison Lampón, ante; Juan-Francisco Delgado de

Miguel, La función Notarial, II Revista Jurídica del

Notariado, pág. 235 (1993). A tales efectos, hemos

sostenido que, como profesional del Derecho, el notario

tiene la obligación no sólo de conocer sino de mantenerse

al día y seguir las leyes, la doctrina, las costumbres y

la jurisprudencia. Véase: In re Davison Lampón, ante; In

re Feliciano Ruiz, 117 D.P.R. 269, 275 (1986).

Cónsono con el antes mencionado deber de ilustrar a

los otorgantes para lograr que éstos concurran al acto

notarial en un estado de conciencia informada, se

encuentra la obligación de “cerciorarse de hacerles a las

partes todas aquellas explicaciones, aclaraciones y

advertencias necesarias para lograr el consentimiento

informado de los otorgantes”, el cual se establece en el

Artículo 15 de la Ley Notarial de Puerto Rico, ante.8

8 A tales efectos, el Artículo 15 de la Ley Notarial, ante, establece en lo aquí pertinente que:

La escritura pública, en adición al negocio jurídico que motiva su otorgamiento y sus antecedentes y a los hechos presenciados por el notario en la parte expositiva y dispositiva contendrá lo siguiente: … (Continúa . . .) AB-2003-213 15

Feliciano Caraballo v. Ross Tuggo, res. el 15 de

septiembre de 2005, 2005 TSPR 133; In re Pizarro Colón,

151 D.P.R. 94, 106 (2000); In re Jiménez Brackel, 148

D.P.R. 287 (1999); véase Artículo 15(f) de la Ley

Notarial, ante; Sarah Torres Peralta, El Derecho Notarial

Puertorriqueña, San Juan, Publicaciones STP, Inc., 1995,

pág. 1.19 (1995). El referido deber, también, implica una

gestión intelectual y una aplicación inteligente de los

principios de derecho positivos y jurisprudenciales. In re

Salas Davis, 145 D.P.R. 539, 544 (1998).

Dicha obligación cumple el propósito de que los

otorgantes comprendan el sentido, así como los efectos y

consecuencias, del negocio jurídico que van a llevar a

cabo, y se den cuenta de los riesgos que corren al

celebrarlo. Véase: In re Fernández de Ruiz, ante; Chévere

v. Cátala, 115 D.P.R. 432, 438 (1984). Lo anterior es

requerido debido a que “[l]a fe pública notarial tiene

como base la voluntad ilustrada de los contratantes”; por

lo cual no puede ser fruto de la ignorancia y la

oscuridad. Ibid; véanse, además, In re Jiménez Brackel,

148 D.P.R. 287, 295 (1999); In re Meléndez Pérez, ante, a

las págs. 775-776.

_________________________ (f) El haberles hecho de palabra a los otorgantes en el acto del otorgamiento las reservas y advertencias legales pertinentes. No obstante, se consignarán en el documento aquellas advertencias que por su importancia deban, a juicio prudente del notario, detallarse expresamente. AB-2003-213 16

B.

De otra parte, y como es sabido, los Cánones de Ética

Profesional constituyen un compromiso constante para con

la sociedad puertorriqueña. Éstos “enuncian los deberes de

respeto y profesionalismo que debe[n] caracterizar a todo

jurista y letrado en el desempeño de su trabajo frente a

sus clientes y colegas ante todo foro en que ejerza”. In

re Clavell Ruiz, 131 D.P.R. 500, 508 (1992). En lo aquí

pertinente, el Canon 18 de Ética Profesional, 4 L.P.R.A.

Ap. IX, C.18, impone a los miembros de la clase togada la

obligación de desempeñar la profesión cabal y

responsablemente, particularmente con respecto a la

tramitación de los asuntos que le han sido encomendados.

In re Roldós Matos, res. el 17 de marzo de 2004, 2004

T.S.P.R. 40. A tales efectos, “es deber del abogado

defender los intereses del cliente diligentemente,

desplegando en cada caso su más profundo saber y habilidad

y actuando en aquella forma que la profesión jurídica en

general estime adecuada y responsable” In re Alonso

Santiago, ante; véase, además, In re Roldós Matos, ante;

In re Flores Ayffan, ante, a la pág. 913; In re Maduro

Classen, 137 D.P.R. 426, 430-431 (1994); In re Vela Colón,

144 D.P.R. 581, 585 (1997); In re Rivera Maldonado, 143

D.P.R. 877, 879-880 (1997); In re Vélez Valentín, ante, a

la pág. 408.9

9 El Canon 18, ante, establece, en lo aquí pertinente, que:

(Continúa . . .) AB-2003-213 17

Específicamente, este Tribunal ha establecido que, a

pesar de que el antes mencionado Canon 18 requiere que el

abogado rinda una labor idónea de competencia y diligencia

con relación a los asuntos de su cliente, las aludidas

exigencias se extienden a las funciones del jurista como

notario. Véase: In re González Vélez, ante; In re Cardona

Ubiñas, ante; In re González Maldonado, ante; In re

Martínez Ramírez, 142 D.P.R. 329, 340-341 (1997). Conforme

a lo anterior, el notario debe, “con relación a los

documentos que se otorgan ante él, ser diligente y

desplegar en cada caso su más profundo saber y habilidad”.

In re Albizu Merced, ante, a las págs. 131-132.

Concretamente, hemos indicado que contraviene el Canon 18

el notario que contraviene la ley vigente, incurriendo en

una práctica notarial indeseable, y aquel que en el

descargue de su función deja de actuar con el cuidado,

diligencia, tesón y responsabilidad que le compete en el

ejercicio de su ministerio. In re Aponte Berdecía, ante;

In re Rivera Arvelo, 132 D.P.R. 840 (1993); véase, Sarah

_________________________ Será impropio de un abogado asumir una representación profesional cuando está consciente de que no puede rendir una labor idónea competente y que no puede preparase adecuadamente sin que ello apareje gastos o demoras irrazonables a su cliente o a la administración de la justicia.

Es deber del abogado defender los intereses del cliente diligentemente, desplegando en cada caso su más profundo saber y habilidad y actuando en aquella forma que la profesión jurídica en general estima adecuada y responsable. AB-2003-213 18

Torres Peralta, El Derecho Notarial Puertorriqueño, a la

pág. 4.28 (1995).

Por otra parte, el Canon 35 de los de Ética

Profesional, 4 L.P.R.A. Ap. IX C.35, impone a los abogados

“un deber de sinceridad y honradez ante los tribunales,

frente a sus representados y al relacionarse con sus

compañeros de profesión”. In re Martínez, Lawrence Odell,

148 D.P.R. 49, 53 (1999); véase, además, In re Soto Colón,

res. el 9 de noviembre de 2001, 2001 TSPR 166. A tales

efectos, el referido Canon 35 establece, en lo aquí

pertinente, que no es sincero ni honrado el utilizar

medios que sean inconsistentes con la verdad ni se debe

inducir al juzgador a error utilizando artificios o una

falsa relación de los hechos o del derecho. In re

Silvaglioni Collazo, res. el 29 de junio de 2001, 2001

TSPR 106; véase, además, In re Águila López, 152 D.P.R.

49, 52-53 (2000).

Con respecto a las obligaciones consagradas en el

Canon 35, hemos expresado, en innumerables ocasiones, que

las mismas constituyen “normas mínimas de conducta que

sólo pretenden preservar el honor y la dignidad de la

profesión”. In re Ortiz Martínez, res. el 6 de abril de

2004, 2004 TSPR 66; In re Collazo Sánchez, res. el 30 de

junio de 2003, 2003 TSPR 128; In re Montañez Miranda, res.

el 18 de junio de 2002, 2002 TSPR 122; In re Soto Colón,

ante; In re Criado Vázquez, res. el 29 de octubre de 2001,

2001 TSPR 154. Por tal razón, el abogado no sólo debe AB-2003-213 19

observarlas durante un pleito, sino en toda faceta en la

cual se desenvuelva. In re Soto Colón, ante; In re Collazo

Sánchez, ante; In re Criado Vázquez, ante; In re Belk

Arce, 148 D.P.R. 686, 691 (1999).

Por su parte, el Canon 38 del Código de Ética

Profesional, ante, extiende la antes mencionada

“obligación de los abogados de conducirse en forma digna y

honrada, a su vida privada”.10 In re Quiñónez Ayala, res.

el 30 de junio de 2005, 2005 T.S.P.R. 99; In re Soto

Colón, ante; In re Silvaglioni Collazo, ante. Todo ello

debido a que como hemos señalado “[c]ada abogado es un

espejo en que se refleja la imagen de la profesión, éstos

deben actuar con el más escrupuloso sentido de

responsabilidad que impone la función social que ejercen”.

In re Quiñónez Ayala, ante; In re Silvaglioni Collazo,

ante; In re Ortiz Brunet, 152 D.P.R. 542, 556 (2000); In

10 El Canon 38, establece, en lo aquí pertinente que:

El abogado deberá esforzarse, al máximo de su capacidad, en la exaltación del honor y dignidad de su profesión, aunque el así hacerlo conlleve sacrificios personales y debe evitar hasta la apariencia de conducta profesional impropia. En su conducta como funcionario del tribunal, deberá interesarse en hacer su propia y cabal aportación hacia la consecución de una mejor administración de la justicia. Tal participación conlleva necesariamente asumir posiciones que puedan resultarle personalmente desagradables pero que redundan en beneficio de la profesión…

Por razón de la confianza en él depositada como miembro de la ilustre profesión legal, todo abogado, tanto en su vida privada como en el desempeño de su profesión, debe conducirse en forma digna y honorable… AB-2003-213 20

re Coll Pujols, 102 D.P.R. 313, 319 (1974).

Específicamente, este Tribunal ha establecido que otorgar

un documento notarial en contravención de la Ley Notarial

de Puerto Rico, ante, constituye una violación al Canon

38. Véase: In re Vera Vélez, ante.

II

De particular relevancia al presente caso resulta ser

la Ley para la Reducción de los Riesgos Provocados por la

Pintura a Base de Plomo en Viviendas Residenciales,

“Residential Lead-based Paint Hazard Act”, 42 U.S.C. §

4851 et seq.11 Dicho estatuto fue aprobado en el 1992 por

el Congreso de los Estados Unidos en respuesta a varios

hallazgos sobre los efectos nocivos del plomo en el ser

humano, particularmente, en los niños menores de seis

años12. 42 U.S.C. § 4851. Véase, Mason v. Morrisette, 403

11 La referida pieza legislativa fue codificada en el Título X de la Ley de Vivienda y Desarrollo de Comunidades, “Housing and Community Development Act”, de 1992. Pub. L. No. 102-550, 106 Stat. 3672 (1992). 12 A través de esta Ley, el Congreso reconoció que el envenenamiento por plomo era una amenaza para los niños menores de 6 años y enfatizó en las necesidades de esta población vulnerable. 42 U.S.C. § 4851; véase, además, Lead; Requirements for Disclosure of Known Lead-Based Saint and/or Lead-Based Saint Hazard in Housing, 61 FR 9064-01. Específicamente, se descubrió que, en bajos niveles, el envenenamiento por plomo en los niños provoca, entre otras cosas, deficiencias en el coeficiente intelectual, incapacidad de lectura y aprendizaje, deterioro de la audición, déficit de atención, hiperactividad y problemas de comportamiento. Asimismo, se encontró que en los niños la causa más común de este tipo de envenenamiento era ingerir polvo de pintura a base de (Continúa . . .) AB-2003-213 21

F.3d 28, 30 (1st. Cir. 2005); National Multi Housing

Council v United States Environmental Protection Agency,

292 f 3d. 232, 233 (D.C. Cir. 2002); Sweet v. Sheahan, 235

F.3d 80, 83-84, (2nd. Cir. 2000); véanse, además, Claude

E. Walker, The Lead-Based Paint Real Estate Notification

and Disclosure Rule, 8 Buff. Envtl. L.J. 65, 68 (2000);

Shana R. Cappell, Lead Paint Poisoning and the Resource

Conservation and Recovery Act: A New Partnership for the

Twenty-First Century, 35 Colum. J.L. & Soc. Probs. 175,

179 (2002).

La referida pieza legislativa se aprobó, entre otras,

con la intención de establecer la infraestructura

necesaria para reducir rápidamente los peligros de la

pintura a base de plomo en las residencias y para

enfrentar la necesidad de controlar la exposición de los

ciudadanos a estos peligros. 42 U.S.C. § 4851a(1); Mason

v. Morrisette, ante, a la pág. 30; Sweet v. Sheahan, ante,

a la pág. 84. Se aprobó, además, con el objetivo de educar

al público sobre los peligros y orígenes del

envenenamiento por la pintura a base de plomo y sobre los

pasos para poder reducir y eliminar estos riesgos. 42

U.S.C. § 4852a(7); Mason v. Morrisette, ante, a la pág.

30.

Específicamente, se dispuso que las residencias o

viviendas objeto de la legislación, “target housing”,

_________________________ plomo deteriorada o desgastada en sus hogares. Sección 1002 del Título X, 42 U.S.C. § 4851. AB-2003-213 22

eran, como regla general, aquellas propiedades construidas

antes de 1978.13 42 U.S.C. § 4851b(27); 24 CFR § 35.86; 40

CFR § 745.103. Ello en vista de que ese fue el año en que

la Comisión para la Seguridad de los Productos de Consumo,

Consumer Product Safety Commission, prohibió el uso de la

pintura a base de plomo. National Multi Housing Council v

United States Environmental Protection Agency, 292 f 3d.

232, 233 (D.C. Cir. 2002); véanse, Claude E. Walker, The

Lead-Based Paint Real Estate Notification and Disclosure

Rule, ante, a la pág. 71; Katherine A. Pancak et al.,

Legal Duties of Property Owners Under Lead Based-Paint

Laws, 24 Real Est. L.J. 7, 8 (1995); Nicolas M. Kublicki,

Heavy Metal: Residential Lead Rule, 10 Prob. & Prob. 38,

40 (Sept./Oct. 1996).

De otra parte, se excluyeron de la aplicación de esta

legislación: (1) viviendas para personas de edad avanzada

(a menos que resida o se espere resida un niño menor de 6

años); (2) viviendas para incapacitados; (3) viviendas de

0 cuatros; y (4) alojamiento comercial. Lead; Requirements

for Disclosure of Known Lead-Based Saint and/or Lead-Based

13 Para fines del referido estatuto “target housing” se define, en lo aquí pertinente, de la siguiente manera:

“The term “target housing” means any housing constructed prior to 1978, except housing for the elderly or persons with disabilities (unless any child who is less than 6 years of age resides or is expected to reside in such housing for the elderly or persons with disabilities) or any 0-bedroom dwelling…” 42 U.S.C. § 4851b(27); 24 CFR § 35.86; 40 CFR § 745.103. AB-2003-213 23

Saint Hazard in Housing, 61 FR 9064-01, 9066; John P.

Fensler & Leonard A. Bernstein, Lead Poisoning at Home:

New Federal Disclosure Duties, ante, a la pág. 16; Nicolas

M. Kublicki, Heavy Metal: Residential Lead Rule, ante, a

la pág. 40.14

Para lograr los objetivos de esta medida, se

requirió, en lo aquí pertinente, que la EPA y HUD

promulgaran una regulación conjunta para asegurar que los

compradores y arrendatarios de viviendas objeto de la

legislación estuvieran recibiendo toda la información

necesaria para proteger a su familias de los peligros de

la pintura a base de plomo. 42 U.S.C. § 4852d(a)(1); Lead;

Requirements for Disclosure of Known Lead-Based Saint

and/or Lead-Based Saint Hazard in Housing, 61 FR 9064-01,

14 De igual forma, se excluyeron de cumplir con los requisitos de esta legislación ciertas transacciones aun cuando estuviesen envueltas propiedades construidas antes de 1978. A esos efectos, se excluyeron: (1) las transacciones de ventas de propiedades en ejecuciones de hipoteca; (2) arrendamientos de residencias que estuviesen, según determinado por un inspector, libres de pintura a base de plomo; (3) arrendamientos de 100 días o menos, donde no pudiese ocurrir una renovación o extensión en el contrato; (4) renovación de arrendamientos, en los cuales se ha divulgado la información anteriormente y ninguna información nueva ha entrado en posesión del arrendador; (5) compra, venta o servicio de hipotecas; (6) venta o arrendamiento de viviendas de 0 cuatros; y (7) acuerdos informales de alquiler. 24 CFR § 35.82; 40 CFR § 745.101; Lead; Requirements for Disclosure of Known Lead- Based Saint and/or Lead-Based Saint Hazard in Housing, 61 FR 9064-01, 9066-68; véase, además, Claude E. Walker, The Lead-Based Paint Real Estate Notification and Disclosure Rule, ante, a las págs. 79-80; John P. Fensler & Leonard A. Bernstein, Lead Poisoning at Home: New Federal Disclosure Duties, ante, a la pág. 16; Nicolas M. Kublicki, Heavy metal: Residential Lead Rule, ante, a la pág. 40. AB-2003-213 24

9064; véase National Multi Housing Council v United States

Environmental Protection Agency, ante, a la pág. 233;

Sweet v. Sheahan, ante a la pág. 84; véanse, además, John

P. Fensler & Leonard A. Bernstein, Lead Poisoning at Home:

New Federal Disclosure Duties, 26 Real Est. L.J. 7 (1997);

Nicolas M. Kublicki. Heavy metal: Residential Lead rule,

ante, a la pág. 39.

Ahora bien, y no obstante haber requerido lo anterior

de las referidas agencias, mediante el mencionado estatuto

el Congreso estableció unos parámetros con respecto a qué

tipo de información obligatoriamente tenía que ser

divulgada a todo comprador o arrendatario de una propiedad

construida antes de 1978 antes de que estuviera

contractualmente obligado por un contrato de compraventa o

arrendamiento.15 A esos efectos, se exigió que los

vendedores y arrendadores les proveyeran a éstos un

folleto informativo preparado por la EPA sobre los

peligros del plomo16 y les divulgaran su conocimiento sobre

la presencia de pintura a base de plomo o de sus peligros

en la propiedad, proveyéndoles cualquier informe o

15 Conforme a lo anterior, nos referiremos a la persona que desea comprar una propiedad construida antes de 1978 como prospecto comprador ello en vista de que el aludido estatuto ordena que la divulgación de la información requerida se lleve a cabo antes de que éste se encuentre contractualmente obligado con el vendedor. Lead; Requirements for Disclosure of Known Lead-Based Saint and/or Lead-Based Saint Hazard in Housing, 61 FR 9064-01, 9071. 16 Dicho panfleto de la EPA se titula “Proteja a su Familia Contra el Plomo en el Hogar”. AB-2003-213 25

evaluación que tuvieran disponible. 42 U.S.C. §

4852d(a)(1). Particularmente, a los vendedores de dichas

propiedades se les requirió que le proveyeran a los

prospectos compradores un período de 10 días --o aquel

período que mutuamente acordaran-- para que tuvieran la

oportunidad de realizar una inspección o evaluación para

la detección de los peligros de la presencia de pintura a

base de plomo en la residencia objeto de venta. 42 U.S.C.

§ 4852d(a)(1).17

Es preciso señalar que el vendedor tiene que cumplir

con lo anterior, antes de aceptar la oferta del prospecto

comprador, ello con el propósito de que el prospecto

comprador tenga la oportunidad de revisar la información y

posiblemente enmendar la oferta. Lead; Requirements for

17 Vale la pena señalar que aun cuando, en términos generales, esta ley impuso una obligación a todo vendedor de una propiedad construida antes de 1978 de divulgar cierta información que fuera de su conocimiento con respecto a la existencia de pintura a base de plomo o de sus peligros en su propiedad, no impuso una obligación afirmativa de llevar a cabo una inspección de la propiedad o de llevar a cabo una actividad de reducción o eliminación de la exposición a los peligros de la pintura a base de plomo. John P. Fensler & Leonard A. Bernstein, Lead Poisoning at Home: New Federal Disclosure Duties, ante, a la pág. 15. Katherine A. Pancak, et al., Legal Duties of Property Owners under Lead-Based Paint Laws, ante, a la pág. 16 y 18; Nicolas M. Kublicki, Heavy metal: Residential lead rule, ante, a la pág. 40; Rick Reibstein, The Significance of the Federal Residential Lead-Based Paint Regulations, 30 –SUM VT. B.J. 43, 44 (2004).

Ahora bien es de notar que si el dueño de una propiedad desea remover la pintura a base de plomo tiene que contratar a una persona certificada para ello. En específico, en Puerto Rico la Junta de Calidad Ambiental es la agencia encargada de otorgar los permisos y certificaciones en el campo de la remoción de la pintura a base de plomo. AB-2003-213 26

Disclosure of Known Lead-Based Saint and/or Lead-Based

Saint Hazard in Housing, 61 FR 9064-01, 9071. De este

modo, se le notifica al prospecto comprador sobre la

posibilidad de que estén presentes en la propiedad los

riesgos de la pintura a base de plomo, ofreciéndole la

oportunidad para rechazar la transacción o para proceder a

realizar el contrato de compraventa con el conocimiento de

que existe la posibilidad de que dichos peligros pueden

estar presentes en la propiedad que va a adquirir. Mason

v. Morrisette, ante, a la pág. 31.

Es de notar que a los agentes de los vendedores y

arrendadores se les impuso, a su vez, la responsabilidad

de asegurarse de que sus clientes cumplieran con los

requisitos de divulgación y notificación establecidos por

la ley. 42 U.S.C. § 4852d(a)(4). Los agentes pueden

cumplir con esta obligación informando a los vendedores o

arrendadores de sus obligaciones y asegurándose que las

actividades son completadas ya sea por el vendedor o

arrendador o llevándolas a cabo personalmente18. Luego de

18 Dicho estatuto define el término agente de la siguiente manera:

Agent means any party who enters into contract with a seller or lessor, including any party who enters into contract with a representative of the seller or lessor, for the purpose of selling or leasing target housing. This term does not apply to purchasers or any purchaser´s representative who receives all compensation from the purchaser. 24 CFR § 35.86; 40 CFR § 745.103.

(Continúa . . .) AB-2003-213 27

que el agente ha informado al vendedor o arrendador de sus

obligaciones de divulgación bajo dicho estatuto, el agente

no será responsable por aquella información que el

vendedor o arrendador le haya escondido. 24 CFR § 35.94;

40 CFR § 745.115; Lead; Requirements for Disclosure of

Known Lead-Based Saint and/or Lead-Based Saint Hazard in

Housing, 61 FR 9064-01, 9077; Claude E. Walker, The Lead-

Based Paint Real Estate Notification and Disclosure Rule,

ante, a la pág. 75; John P. Fensler & Leonard A.

Bernstein, Lead Poisoning at Home: New Federal Disclosure

Duties, ante, a la pág. 15; Nicolas M. Kublicki, Heavy

metal: Residential lead rule, ante, a la pág. 41.

De otra parte, mediante el mencionado estatuto se

exigió que todo contrato de compraventa incluyera un anejo

constatando que se cumplieron con los antes mencionados

requisitos de divulgación. A tales efectos,

específicamente, se requirió que en una hoja de papel

aparte --en letra grande y en el mismo idioma del

contrato-- se incluyera una Declaración de Advertencia de _________________________ Conforme a esta definición, son considerados agentes para fines del antes mencionado estatuto, por lo cual están obligados a cumplir con la reglamentación de divulgación federal, todo corredor o vendedor de bienes raíces que enliste una propiedad, que ofrezca una propiedad para su venta o alquiler, o aquel corredor de bienes raíces del comprador (si recibe su compensación del vendedor o a través de un acuerdo de cooperación con el agente que enlistó la propiedad). Ahora bien, un agente del comprador que recibe toda su compensación del comprador no es considerado agente para los efectos de esta legislación. Lead; Requirements for Disclosure of Known Lead-Based Saint and/or Lead-Based Saint Hazard in Housing, 61 FR 9064-01, 9067. AB-2003-213 28

Pintura a Base de Plomo, “Lead Warning Statement”19.

Asimismo, se requirió que dichos contratos incluyeran una

aseveración del comprador certificando que había leído la

referida declaración, que había recibido el panfleto de la

EPA y que tuvo la oportunidad de realizar una inspección a

la propiedad antes de estar contractualmente obligado con

el vendedor. 42 U.S.C. § 4852d(a)(2); Lead; Requirements

Saint Hazard in Housing, 61 FR 9064-01, 9064-9065; véase,

Mason v. Morrisette, ante, a la pág. 31; Cudjoe v.

Department of Veterans Affairs, 426 F.3d 241, 245 (3rd.

19 En el estatuto expresamente se estableció cuál sería el contenido de dicha declaración. A esos efectos, se estableció, en lo aquí pertinente, lo siguiente:

The Lead Warning Statement shall contain the following text printed in large type on a separate sheet of paper attached to the contract:

"Every purchaser of any interest in residential real property on which a residential dwelling was built prior to 1978 is notified that such property may present exposure to lead from lead- based paint that may place young children at risk of developing lead poisoning. Lead poisoning in young children may produce permanent neurological damage, including learning disabilities, reduced intelligence quotient, behavioral problems, and impaired memory. Lead poisoning also poses a particular risk to pregnant women. The seller of any interest in residential real property is required to provide the buyer with any information on lead-based paint hazards from risk assessments or inspections in the seller's possession and notify the buyer of any known lead-based paint hazards. A risk assessment or inspection for possible lead-based paint hazards is recommended prior to purchase." 42 U.S.C. § 4852d(a)(3). AB-2003-213 29

Cir. 2005); Sweet v. Sheahan, ante, a la pág. 84; véanse,

además, Katherine A. Pancak, Thomas J. Miceli, C.F.

Sirmans, Legal Duties of Property Owners under Lead-Based

Paint Laws, ante, a la pág. 15; Nicolas M. Kublicki. Heavy

metal: Residential lead rule, ante, a las págs. 40-42;

twenty-first century, ante, a la pág. 180.

En específico, se establecieron, además, penalidades

y sanciones significativas por incumplir con los

requisitos de divulgación y notificación de la mencionada

pieza legislativa. Mason v. Morrisette, ante, a la pág.

31. John P. Fensler & Leonard A. Bernstein, Lead

Poisoning at Home: New Federal Disclosure Duties, 26 Real

Est. L.J. 7, 17 (1997); Lead; Requirements for Disclosure

of Known Lead-Based Saint and/or Lead-Based Saint Hazard

in Housing, 61 FR 9064-01, 9077. A tales efectos, se

autorizó a la EPA y a HUD a imponer penalidades monetarias

civiles por cada violación a la Ley. Más aún, se dispuso

que todo vendedor o arrendador que, a sabiendas, violara

las disposiciones de esta Ley resultaría responsable

civilmente por hasta el triple de la cuantía de los daños

causados al comprador, más las costas y honorarios de

abogado. 24 CFR § 35.96; 40 CFR § 745.118; Lead;

9065. Ahora bien, expresamente se dispuso que el AB-2003-213 30

incumplimiento con las disposiciones de la ley no

autorizaba a la rescisión del contrato o a la creación de

un defecto en el título de la propiedad. 24 CFR § 35.98;

40 CFR § 745.119; Lead; Requirements for Disclosure of

Housing, 61 FR 9064-01, 9078.

Así pues, en virtud del antes mencionado mandato y

conforme a los parámetros establecido por dicho estatuto,

en 1996 la EPA y HUD aprobaron sus regulaciones conjuntas,

mejor conocidas como la Regla de la Divulgación20,

“Disclosure Rule”. 24 CFR § 35, según codificado por HUD Y

40 CFR § 745, según codificada por la EPA.21 Mediante la

referida Regla se dispuso específicamente qué información

debía ser divulgada y cuál era el lenguaje que todo

contrato de compraventa debía contener a esos efectos. De

esta forma, se impuso la obligación se certificar y

20 Lead; Requirements for Disclosure of Known Lead-Based Saint and/or Lead-Based Saint Hazard in Housing, 61 FR 9064-01. 21 Esta Regla fue promulgada el 6 de marzo de 1996. Específicamente, dicha reglamentación comenzó a regir en fechas distintas dependiendo de cuántas propiedades residenciales poseyeran los dueños; a saber, si poseía más de cuatro (4) unidades comenzó a regir el 6 de septiembre de 1996 y si poseía entre una (1) a cuatro (4) comenzó a regir el 6 de diciembre de 1996. 24 CFR § 35.84, 40 CFR § 745.102; véase, además, Claude E. Walker, The Lead-Based Paint Real Estate Notification and Disclosure Rule, ante, a la pág. 76; John P. Fensler & Leonard A. Bernstein, Lead Poisoning at Home: New Federal Disclosure Duties, ante, a la pág. 16; Nicolas M. Kublicki. Heavy metal: Residential lead rule, ante, a la pág. 16. AB-2003-213 31

acreditar que se cumplieron con los requisitos de

divulgación impuestos por el antes mencionado estatuto.

De este modo, se requirió que todo contrato de

compraventa de una propiedad construida antes de 1978

incluyera en el idioma del contrato un documento anejado

con los siguientes elementos: (1) la Declaración de

Advertencia de Plomo, “Lead Warning Statement”; (2) una

aseveración del vendedor divulgando su conocimiento sobre

la presencia de pintura a base de plomo y/o de sus

peligros en la vivienda o indicando su desconocimiento de

la presencia de éstos; (3) una aseveración del vendedor de

que ha entregado al comprador una lista de los informes o

evaluaciones que tiene disponibles o indicando que no los

tiene; (4) un acuse de recibo del comprador afirmando que

ha recibido toda la información antes mencionada y el

folleto informativo de la EPA sobre los peligros del

plomo; (5) una aseveración del comprador de que tuvo un

periodo de 10 días (o el periodo acordado entre las

partes) para realizar una evaluación o inspección de los

peligros de la pintura a base de plomo en la propiedad o,

en la alternativa, una aseveración de que ha renunciado a

su derecho de realizar la misma; (6) cuando hay un agente

envuelto en la transacción tiene que incluirse una

afirmación de que éste le informó al vendedor su

obligación de cumplir con la regla de divulgación y que

está consciente de su deber de asegurarse del cumplimiento

con los requerimientos de esta regla; (7) por último, debe AB-2003-213 32

incluirse la fecha y la firma del vendedor, agente, y el

comprador certificando la exactitud de las aseveraciones

en el anejo. 24 CFR § 35.92; 40 CFR § 745.113; Lead;

9072-9073; Katherine A. Pancak et al., Legal Duties of

Property Owners under Lead-Based Paint Laws, ante, a la

pág. 16.22

22 Como parte de la regulación conjunta la EPA y HUD ofrecieron un modelo de cómo debía ser el documento anejado a todo contrato de compraventa de una propiedad construida antes de 1978. Lead; Requirements for Disclosure of Known Lead-Based Saint and/or Lead-Based Saint Hazard in Housing, 61 FR 9064-01. El referido formulario lee como sigue:

DECLARACIÓN SOBRE LOS PELIGROS DEL PLOMO Se notifica a todo comprador de cualquier interés en propiedad real residencial en la cual fue construida una vivienda residencial antes del año 1978, que dicha propiedad puede presentar una exposición a plomo de la pintura a base de plomo que podría poner a niños jóvenes en situación de riesgo de desarrollar envenenamiento de plomo. El envenenamiento de plomo en niños jóvenes puede producir daños neurológicos permanentes, incluyendo incapacidad para el aprendizaje, cociente de inteligencia reducido, problemas de comportamiento y memoria dañada. El envenenamiento de plomo también representa un peligro especial para las mujeres embarazadas. El vendedor (arrendador) de cualquier interés en una propiedad privada real residencial tiene la obligación de proporcionarle al comprador (arrendatario) toda la información que posea sobre los peligros de la pintura a base de plomo que se hayan determinado en evaluaciones o inspecciones de riesgo y de notificarle al comprador (arrendatario) sobre cualquier sobre cualquier peligro que conozca de la pintura a base de plomo antes de la compra.

DECLARACIÓN DEL VENDEDOR (Continúa . . .) AB-2003-213 33

_________________________ (a) Presencia de pintura a base de plomo y/o peligros e pintura a base de plomo (marque (i) ó (ii) abajo):

(i) ___ Confirmado que hay pintura a base de plomo y/o peligro de pintura a base de plomo en la vivienda. (Explique). ______________________________________________ ______________________________________________

(ii) ___ El vendedor no tiene ningún conocimiento de que haya pintura a base de plomo y/o peligro de pintura a base de plomo en la vivienda.

(b) Archivos e informes disponibles para el vendedor (marque (i) ó (ii) abajo):

(i) ___ El vendedor le ha proporcionado al comprador todos los archivos e informes disponibles relacionados con pintura a base de plomo y/o peligro de pintura a base de plomo en la vivienda. (Anote documentos abajo). _____________________________________________ _____________________________________________

(ii)___ El vendedor no tiene archivos ni informes relacionados con pintura a base de plomo y/o peligros de pintura a base de plomo en la vivienda.

ACUSE DE RECIBO DEL COMPRADOR (INICIAL) (c) ________ El comprador ha recibido copias de toda la información indicada arriba.

(d) ________ El comprador ha recibido el folleto titulado Proteja a Su Familia del Plomo en Su Casa.

(e) El comprador ha (marque (i) ó (ii) abajo): (i) ___ recibido una oportunidad por 10 días (o un período de tiempo de mutuo acuerdo) para hacer una evaluación o inspección de riesgo de presencia de pintura a base de plomo o de peligros de pintura a base de plomo; o

(ii)___ renunciado a la oportunidad de hacer una evaluación o inspección de riesgo de presencia de pintura a base de plomo o de peligros de pintura a base de plomo.

ACUSE DE RECIBO DEL AGENTE (INICIAL) (f) El agente le ha informado al vendedor de las obligaciones de acuerdo con 42 U.S.C. § 4852d y está (Continúa . . .) AB-2003-213 34

Por último, las referidas agencias le impusieron, la

obligación al vendedor, y al agente, de retener copia de

este documento por un periodo no menor de tres años desde

la fecha de la venta de la propiedad. 24 CFR § 35.92; 40

CFR § 745.113; Lead; Requirements for Disclosure of Known

Lead-Based Saint and/or Lead-Based Saint Hazard in

Housing, 61 FR 9064-01, 9076; John P. Fensler & Leonard A.

Duties, ante, a la pág. 20.

III

De entrada, es preciso señalar que aun cuando la Ley

a Base de Plomo en Viviendas Residenciales, ante,

expresamente establece que el incumplimiento con sus

disposiciones no vicia el título ni conlleva la anulación

del contrato de compraventa, ello no significa, como bien

señala el Procurador General, que el Lcdo. Colberg Trigo

_________________________ consciente de su responsabilidad de asegurar su cumplimiento.

CERTIFICACIÓN DE EXACTITUD Las partes siguientes han revisado la información que aparece arriba y certifican que, según su entender, toda la información que han proporcionado es verdadera y exacta.

__________________________ __________________________ Vendedor Fecha Comprador Fecha

__________________________________ Agente Fecha AB-2003-213 35

no haya incurrido en violaciones éticas.23 Por el

contrario, un examen de los hechos del presente caso

demuestra que su conducta constituyó una violación tanto a

los Artículos 2 y 15 de la Ley Notarial de Puerto Rico

como a los Cánones 18, 35 y 38 de nuestro Código de Ética

Profesional, al no ejercer su profesión con cuidado,

diligencia y celo profesional autorizando una escritura de

compraventa sin cumplir con lo requerido por dicha ley

federal.

El Lcdo. Colberg Trigo alega que requerir el

cumplimiento con las disposiciones del aludido estatuto

equivale a una aplicación improcedente de lo que es la

responsabilidad notarial y el ejercicio del notario. Nada

más lejos de la verdad. Como mencionamos anteriormente, y

conforme a su deber de asesorar a las partes, el notario

--como profesional del Derecho-- tiene la responsabilidad

de mantenerse al día con respecto a las leyes que inciden

sobre su función notarial. Ello en vista de que “el

notario no es un espectador silente que se limita a estar

presente irreflexivamente en la ejecución del negocio

jurídico que ante él se realiza. Éste tiene la obligación

de velar porque todo lo autorizado, bajo su mano revestida

23 Es preciso indicar que el presente asunto se originó en la órbita de nuestra jurisdicción disciplinaria, no en la judicial. En vista de ello, no nos corresponde en esta ocasión dilucidar, como solicitaron los quejosos, si el corredor de bienes raíces en el presente caso incurrió en violaciones a la Ley para la Reducción de los Riesgos Provocados por la Pintura a base de Plomo en Viviendas Residenciales, ante. AB-2003-213 36

por la fe pública, cumpla con lo requerido por la ley”.

Véase: In re Fernández de Ruiz, res. el 21 de abril de

2006, 2006 T.S.P.R. 73; In re González Maldonado, 152

D.P.R. 871, 926 (2000).

De igual forma, “la fe pública notarial le impone al

notario el deber de ser diligente en su gestión y de

asegurarse de cumplir con todas las solemnidades de ley al

autorizar instrumentos públicos”. Feliciano Caraballo v.

Ross Tuggo, res. el 15 de septiembre de 2005, 2005 TSPR

133; In re Rivera Vázquez, ante. Así pues, no hay duda que

siendo de aplicación en nuestra jurisdicción dicha ley

federal, el Lcdo. Colberg Trigo, como parte de su función

como notario, estaba obligado a conocerla y a cumplir con

sus disposiciones.

Ciertamente el antes mencionado estatuto federal y su

reglamentación afecta y cubre las transacciones de bienes

raíces en Puerto Rico exigiendo que los vendedores,

arrendadores y/o sus corredores o vendedores de bienes

raíces divulgaran a los prospectos compradores o

arrendatarios información adicional sobre sus propiedades.

Asimismo, y en lo aquí pertinente, específicamente impuso

unos requisitos con respecto a los contratos de

compraventa, requiriendo que se incluyera un anejo con un

lenguaje específico.

Somos del criterio que el Lcdo. Colberg Trigo estaba

obligado --como parte de su deber de asesorar a los

otorgantes y de cerciorarse de hacerles las explicaciones AB-2003-213 37

necesarias para que éstos comprendieran los efectos y

consecuencias del negocio jurídico que estaban llevando a

cabo-- a cumplir con lo requerido por dicha pieza

legislativa, incluyendo las aseveraciones, advertencias, y

la documentación requerida por la reglamentación federal.

En el presente caso el Lcdo. Colberg Trigo no anejó

documento alguno al contrato de compraventa ni se cercioró

que en efecto se le hubiese divulgado la información con

respecto a los peligros de la pintura a base de plomo a

los prospectos compradores, siendo la propiedad objeto de

la compraventa una construida antes de 1978. Al no

hacerlo, no desplegó su función de notario con cuidado y

diligencia incurriendo en una violación del Canon 18 de

los de Ética Profesional, ante, y en violación a los

Cánones 35 y 38. El Lcdo. Colberg Trigo tampoco se aseguró

que el documento que ante él se otorgaba cumpliera con

todas las formalidades de ley, formales y sustantivas en

violación al Artículo 2 y 15, ante.

Debe mantenerse presente que hemos expresado que “es

deber de un notario ilustrar y explicarle la situación a

todas las partes envueltas en la transacción; en

específico, a los compradores de la propiedad”. Véase: In

re Jiménez Brackel, ante, a la pág. 295 citando a In re

Delgado, 120 D.P.R. 518, 526 (1988). Ello le brinda la

oportunidad a éstos de tomar la decisión que entiendan

procedente estando debidamente informados. Ibid. El Lcdo.

Colberg Trigo, al no cumplir con esta obligación, permitió AB-2003-213 38

que el matrimonio Amieiro-Izquierdo otorgara una escritura

de compraventa sin comprender los riesgos y consecuencias

del negocio jurídico que estaba llevando a cabo. Así pues,

se convirtió en coautor de un consentimiento enfermo,

traicionando de esta forma la fe de la que es principal

guardador. Véase: In re Meléndez, ante, a las págs. 776-

777. Surge de lo anteriormente expuesto que el Lcdo.

Colberg Trigo con su conducta incurrió en violaciones

éticas al no cumplir con lo exigido por la Ley para la

Reducción de los Riesgos Provocados por la Pintura a Base

de Plomo en Viviendas Residenciales, ante.

Considerando que los hechos en el presente caso no

son únicos y que, por el contrario se puede tratar de una

situación recurrente en perjuicio de nuestros

conciudadanos resolveríamos que todo notario que otorgue

en nuestra jurisdicción una escritura de compraventa sobre

una propiedad residencial inmueble, construida antes del

1978, debería realizar las aseveraciones y advertencias

pertinentes y anejar el documento requerido por la Ley

a Base de Plomo en Viviendas Residenciales, ante. Ello no

obstante, y siendo la primera vez que este Tribunal se

expresaría con respecto a la obligación antes mencionada

entendemos razonable la recomendación del Procurador

General de que esta norma sea aplicada de forma

prospectiva. AB-2003-213 39

Concurrimos, por los fundamentos antes expresados,

con la Sentencia mayoritaria que ordena el archivo y

Andrés Colberg Trigo.

FRANCISCO REBOLLO LÓPEZ Juez Asociado