EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Banco Popular de Puerto Rico
Recurridos Certiorari
v. 2024 TSPR 62
Laureano Zorrilla Posada; La 213 DPR ___ Corporación Manny Dávila, Inc.
Peticionarios
Número del Caso: CC-2023-0332
Fecha: 17 de junio de 2024
Tribunal de Apelaciones:
Panel IV
Representante legal de la parte peticionaria:
Lcdo. Miguel A. Canals Canals
Representante legal de la parte recurrida:
Lcda. Melisa Figueroa Castro
Materia: Derecho Registral – Una nota aclaratoria del Registrador de la Propiedad, sin mediar consentimiento de las partes o una resolución judicial que ordene la corrección de un asiento, no puede tener el efecto de enmendar un error de cabida en un contrato hipotecario.
Este documento está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal Supremo. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Recurridos
v. CC-2023-0332 Certiorari
Laureano Zorrilla Posada; La Corporación Manny Dávila, Inc.
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor ESTRELLA MARTÍNEZ.
En San Juan, Puerto Rico, a 17 de junio de 2024.
En esta ocasión, nos confrontamos a la concesión de
una ejecución de hipoteca por la vía sumaria a pesar de una
incongruencia en la cabida de un terreno entre la
documentación hipotecaria, otras constancias que le
preceden en el Registro de la Propiedad (Registro) y la
realidad física del inmueble. De acuerdo con los foros
recurridos, la procedencia de tal remedio se fundamentó en
una nota aclaratoria sobre la cabida consignada
posteriormente por un Registrador de la Propiedad en la
hipoteca inscrita, pues, a su juicio, esta tuvo el efecto
de subsanar la inconsistencia.
Por consiguiente, corresponde a este Tribunal
resolver, no solo si procede la sentencia sumaria en esta CC-2023-0332 2
instancia, sino también si el error en cabida en la
contratación hipotecaria inscrita era susceptible a ser
subsanado mediante una nota aclaratoria posterior que hace
referencia a una inscripción que le precede. Así las cosas,
veamos el cuadro fáctico dentro del cual se desarrolló esta
controversia.
I
La disputa ante nuestra consideración tiene su origen
en una Demanda sobre cobro de dinero y ejecución de hipoteca
que instó el Banco Popular de Puerto Rico (BPPR) en contra
del Sr. Laureano Zorrilla Posada (señor Zorrilla Posada) y
Manny Dávila, Inc. (Corporación). En esta, el BPPR alegó
que el señor Zorrilla Posada suscribió y emitió un pagaré
hipotecario a favor de Doral Mortgage Corporation el 29 de
agosto de 2003 por la suma de $84,500.00 con intereses al
6.95% anual, cuyo pago fue garantizado con una finca de 252
metros cuadrados ubicada en Río Piedras. Indicó que era el
sucesor en derecho y tenedor del pagaré, y que el señor
Zorrilla Posada había incumplido con los pagos mensuales,
adeudando $44,472.80 del principal. Por lo cual, solicitó
el pago de lo adeudado y la ejecución y venta en subasta
pública del inmueble.
En su Contestación a demanda y solicitud de vista para
nombramiento de defensor judicial, la Corporación, titular
registral de la finca en cuestión, aceptó la mayoría de las CC-2023-0332 3
alegaciones, pero objetó la aceleración del vencimiento y
la cesión del pagaré.1
Luego de varios trámites procesales, la Corporación
presentó una Moción en solicitud de desestimación de la
causa de ejecución de hipoteca al amparo de la Regla 10.2
de las de Procedimiento Civil y que se ordene la
continuación de los procedimientos en cobro de dinero
únicamente. Señaló que tanto la Escritura Núm. 259 como la
Demanda describían el inmueble con una cabida de 252 metros
cuadrados, pero que la Certificación registral de la finca
contenía una observación del Registrador de la Propiedad
que consignaba una cabida de 600 metros cuadrados en acorde
con otra inscripción que precedía a la hipoteca, en
específico, la novena inscripción sobre un caso de
expediente posesorio. Argumentó que la ejecución no podía
ser concedida según solicitada toda vez que había una
diferencia de 348 metros cuadrados entre lo peticionado y
la realidad física del inmueble, por lo que procedía
desestimar lo relacionado con la ejecución de la hipoteca
por tratarse de una escritura defectuosa.
1A su vez, sostuvo que el señor Zorrilla Posada estaba incapacitado por razón de su padecimiento de Alzheimer, por lo cual solicitó la asignación de un defensor judicial. Esto fue concedido eventualmente. Posteriormente, se celebró una vista en la cual el defensor judicial fue relevado por falta de información y evidencia sobre el estado mental del señor Zorrilla Posada y le fue anotada la rebeldía por su incomparecencia a los procedimientos. CC-2023-0332 4
En respuesta, el BPPR presentó una Moción de réplica
en la cual sostuvo que la descripción de la finca en sus
documentos era la misma que surgía de la Certificación
registral, por lo que fue en esta sobre la cual se constituyó
la hipoteca que, además, estaba debidamente inscrita. Añadió
que la hipoteca se extendía al exceso de cabida, aun cuando
este se hubiera hecho constar en el Registro con
posterioridad a la inscripción.2
Así las cosas, el 6 de septiembre de 2019, el foro
primario emitió una Resolución mediante la cual denegó la
solicitud de desestimación solicitada por la Corporación.
Determinó que la hipoteca que se pretendía ejecutar constaba
inscrita en el Registro y que la descripción registral en
la Escritura Núm. 259 era suficiente para distinguir el
inmueble de cualquier otro.
2Posteriormente, el BPPR presentó una Moción informativa urgente y suplementaria a moción de réplica a solicitud de desestimación en la cual indicó que el Registrador de la Propiedad había hecho ciertas notas aclaratorias en cuanto a la finca en cuestión con respecto al error en la cabida y la medida correcta según otra inscripción. Por su parte, la Corporación instó una Moción en apoyo y suplementaria a moción de desestimación mediante la cual arguyó que el error en la documentación sobre la cabida de la finca era enteramente atribuible a la parte que extendió la facilidad de crédito hipotecario y que el Registro de la Propiedad no debió haber inscrito la hipoteca hasta que se rectificara el error, pues admitir que ocurrió un error o inadvertencia no subsanaba el error en la escritura de hipoteca. En su Moción suplementaria y en oposición a desestimación, el BPPR sostuvo que la mera admisión de que la hipoteca está inscrita es suficiente para vencer el planteamiento de la Corporación, que el error en la cabida es insuficiente para invalidar la hipoteca y que, en todo caso, se hizo una rectificación con respecto a ello. Apéndice de Petición de certiorari, págs. 124-132, 169-181. CC-2023-0332 5
Posteriormente, el BPPR instó una Solicitud de
sentencia sumaria. Arguyó que no existía controversia real
sobre hecho material alguno toda vez que se suscribió un
pagaré, se inscribió la hipoteca en el Registro, se dejaron
de emitir los pagos y no había duda sobre cuál fue la
propiedad dada en garantía. Reiteró que el cambio de cabida
no afectó el derecho de terceros y que tal corrección fue
hecha por el propio Registro tras reconocer el error.
En su Moción en oposición a solicitud de sentencia
sumaria, la Corporación reiteró que las inscripciones
previas a la hipoteca demostraban que la cabida era de 600
metros cuadrados, por lo que las subsiguientes que indicaban
una menor, incluyendo la inscripción dieciocho (18) de
hipoteca en cuestión, violaron el tracto del Registro.
Añadió que el pacto de colateral hipotecario fue solo por
252 metros cuadrados, pues el resto no fue considerado ni
incluido como garantía de la obligación, por lo que el BPPR
se enriquecería injustamente si se le concediera una
extensión de terreno sobre la cual nunca se pactó y no
solicitó originalmente. Argumentó, además, que existían
múltiples controversias que obstaculizaban la resolución
sumaria de la controversia, principalmente, si la anotación
marginal del Registrador podía tener un efecto de enmienda
sobre el asiento de la hipoteca con respecto a la cabida
inscrita. CC-2023-0332 6
El 20 de octubre de 2022, el Tribunal de Primera
Instancia emitió una Sentencia mediante la cual declaró con
lugar la solicitud de sentencia sumaria del BPPR y ordenó
la ejecución de la hipoteca. Determinó que el contrato
hipotecario demostraba que la intención del señor Zorrilla
Posada fue garantizar el pago de la deuda con la totalidad
del inmueble y que la descripción registral detallaba la
finca de forma tal que no había duda sobre su identidad,
independientemente de la diferencia de cabida en la
documentación.
Insatisfecha, la Corporación instó una Moción de
reconsideración de sentencia. En esta, resaltó nuevamente
la discrepancia entre la Escritura Núm. 259 por cabida de
252 metros cuadraros y el Registro con 600 metros cuadrados,
siendo la primera la medida reclamada por el BPPR y la
segunda la que finalmente se le concedió sumariamente sin
prueba o vista a pesar de constituir el hecho material
central de la controversia. Señaló que la aclaración del
Registrador de la Propiedad corresponde a una orden judicial
en un asiento diferente al de la contratación hipotecaria,
la inscripción novena versus la decimoctava, por lo que no
podía usarse para corregir error o defecto en algún otro
asiento, mucho menos en uno tan posterior. Objetó que el
foro primario hiciera determinación alguna con respecto a
la intención del deudor cuando no se le había permitido
comparecer y no había tomado lugar descubrimiento de prueba CC-2023-0332 7
al respecto. El Tribunal de Primera Instancia denegó la
reconsideración.
Todavía disconforme, la Corporación presentó una
Apelación ante el Tribunal de Apelaciones en la cual afirmó
que persistía una discordancia en la descripción registral
de la finca entre la Escritura Núm. 259 y el Registro.
Indicó que ello hacía imposible que el Tribunal de Primera
Instancia adjudicara la procedencia de la ejecución de la
totalidad de la finca por la vía sumaria, pues la aclaración
del Registrador no corrigió el tracto registral de la finca
o enmendó el asiento. Negó que la doctrina de garantía de
cabida según el Registro aplicara, pues el reconocimiento
en la extensión de cabida por expediente posesorio precedía
en inscripción a la contratación hipotecaria.
El 31 de marzo de 2023, el Tribunal de Apelaciones
emitió una Sentencia mediante la cual confirmó la
determinación del Tribunal de Primera Instancia. Concluyó
que los señalamientos de la Corporación se trataban de
controversias de derecho y que no existía controversia
sustancial de hechos materiales que impidiera la resolución
sumaria de la controversia. Determinó que de la Escritura
Núm. 259 se desprendía la intención de las partes de gravar
la totalidad de la finca y que la discrepancia en el exceso
de cabida se trató de un error que fue aclarado por el
Registrador de la Propiedad a través de las notas. CC-2023-0332 8
En desacuerdo, la Corporación presentó una Moción de
reconsideración. Señaló que los 348 metros cuadrados
adicionales que no fueron incluidos en el contrato
hipotecario fueron producto de una Resolución en un caso
sobre expediente posesorio por haberse ganado terreno a un
mangle. Añadió que, contrario a lo señalado por el foro
apelativo intermedio, no se trató de una accesión natural,
mejoras, indemnización, expropiación forzosa o un aumento
de cabida posterior a la inscripción. Además, rechazó que
no existieran hechos en controversia, pues las partes
divergían precisamente sobre cuál era la cabida que
garantizó la obligación principal, asunto que requería
desfile de prueba. Finalmente, expuso que una nota marginal
o aclaratoria no rectificaba o subsanaba asientos inscritos
incorrectamente. Esta fue declarada no ha lugar.
En su Petición de certiorari ante este Tribunal, la
Corporación sostiene que el Tribunal de Apelaciones erró en
su análisis sobre la sentencia sumaria debido a todos los
hechos materiales que hay en controversia. Señala que le es
inaplicable lo relacionado con el Art. 61 de la Ley
Hipotecaria, infra, según fue determinado por el foro
apelativo intermedio con respecto a la extensión de la
hipoteca al resto de la cabida del inmueble. Arguye que la
prueba demuestra que se gravaron solo 252 metros cuadrados,
por lo que aún está en controversia cuánto de la cabida
total estaría expuesta a ejecución y cuál fue la intención CC-2023-0332 9
de las partes al pactar el contrato hipotecario. Finalmente,
expresa que el asiento no es susceptible a ser rectificado
mediante una nota aclaratoria del Registrador de la
Propiedad.
De su parte, en su Oposición a recurso de certiorari,
el BPPR indica que los argumentos relacionados con la cabida
ya fueron argumentados y adjudicados de forma final y firme
ante el Tribunal de Primera Instancia tras la solicitud de
desestimación y que, además, deben ser dilucidados en un
pleito independiente por tratarse de alegadas actuaciones u
omisiones del Registro. Afirma que la hipoteca consta en
escritura pública y está inscrita en el Registro, por lo
que es válida y ejecutable. Finalmente, arguye que la
inscripción contiene una nota aclaratoria que reconoce el
error en la cabida, por lo que fue subsanada.
Trabada así la controversia, tras la expedición del
auto solicitado y la comparecencia de las partes, procedemos
a resolver el asunto, no sin antes repasar el Derecho
aplicable a la controversia.
II
A.
Como se sabe, la sentencia sumaria es el mecanismo
procesal adecuado para resolver casos en los que no es
necesaria la celebración de un juicio por no existir duda
sobre los hechos esenciales, contarse con toda la evidencia
necesaria y solo restar la aplicación del derecho. 32 LPRA CC-2023-0332 10
Ap. V, R. 36.3(e); Lugo Montalvo v. Sol Meliá Vacation, 194
DPR 209, 225 (2015); Córdova Dexter v. Sucn. Ferraiuoli,
182 DPR 541, 555-556 (2011).
Para poder dictar sentencia sumariamente, la parte
promovente debe demostrar “la inexistencia de una
controversia sustancial de hechos esenciales y
pertinentes”. 32 LPRA Ap. V, R. 36.1-36.2. Al respecto, un
hecho material esencial y pertinente es aquel que puede
afectar el resultado de la reclamación de conformidad con
el derecho sustantivo aplicable. Mejías et al. v.
Carrasquillo et al., 185 DPR 288, 300 (2012) (citas
omitidas).
Por otro lado, la parte que se opone a que se dicte
sentencia sumariamente “no podrá descansar solamente en las
aseveraciones o negaciones contenidas en sus alegaciones,
sino que estará obligada a contestar de forma tan detallada
y específica como lo haya hecho la parte promovente”. Mun.
de Añasco v. ASES et al., 188 DPR 307, 328 (2013). “Para
eso, la parte opositora ‘estará obligada a demostrar que
tiene prueba para sustanciar sus alegaciones’”. Íd.,
(citando a Abrams Rivera v. E.L.A., 178 DPR 914, 933
(2010)).
Ahora bien, este Tribunal ha pautado que el foro
apelativo intermedio se encuentra en la misma posición que
el Tribunal de Primera Instancia al momento de revisar
solicitudes de sentencia sumaria. Meléndez González et al. CC-2023-0332 11
v. M. Cuebas, 193 DPR 100, 118 (2015); Vera v. Dr. Bravo,
161 DPR 308, 334 (2004). Entiéndase, le corresponde al foro
apelativo realizar una evaluación de novo. Meléndez González
et al. v. M. Cuebas, supra, pág. 116 (citas omitidas). Para
ello, es indispensable “analizar tanto los documentos que
acompañan la solicitud como los documentos de la oposición
para determinar si existe o no controversia de hechos”.
Rosado Reyes v. Global Healthcare, 205 DPR 796, 809 (2020).
Es decir, como parte de nuestra función revisora,
debemos evaluar todos los documentos que obren en el
expediente de modo que, previo a determinar la procedencia
de una solicitud de sentencia sumaria, realicemos un
“balance adecuado entre el derecho de todo litigante a tener
su día en corte y la disposición justa, rápida y económica
de los litigios civiles”. Íd., pág. 808. (citas omitidas).
B.
Como es consabido, la hipoteca constituye un derecho
real que garantiza una obligación pecuniaria, por lo que
sus rasgos principales son su carácter accesorio e
indivisible, su constitución registral y que recae
directamente sobre bienes inmuebles, ajenos y enajenables,
que permanecen en la posesión del propietario. Westernbank
v. Registradora, 174 DPR 779, 784 (2008).3 Según la
disposición del ahora derogado Código Civil de 1930, el cual
3Citando a J.M. Chico y Ortiz, Estudios sobre Derecho Hipotecario, Tomo III, Edición Tercera, pág. 1282. CC-2023-0332 12
es aplicable a los hechos debido al momento en el que
ocurrieron, “es indispensable, para que la hipoteca quede
válidamente constituida, que el documento en que se
constituya sea inscrito en el registro de la propiedad”.
Art. 1774 del antiguo Código Civil de 1930, 31 LPRA ant.
sec. 5042.
En lo pertinente a esta controversia, conforme lo
dispone el Art. 61 de la Ley Núm. 210-2015, según enmendada,
conocida como la Ley del Registro de la Propiedad
Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto Rico (Ley
Hipotecaria), Ley 210-215, 30 LPRA sec. 6088:
La hipoteca se extiende a las accesiones naturales, a las mejoras y al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por los aseguradores de los bienes hipotecados o en virtud de expropiación forzosa. Se extiende además al exceso de cabida de la finca hipotecada, aunque la misma se haya hecho constar en el Registro con posterioridad a la inscripción de aquélla.
Cónsono, también se entenderán hipotecadas junto con
la finca, aunque no sean mencionadas en el contrato siempre
que correspondan al propietario,“[l]as mejoras que
consistan en nuevas plantaciones, obras de riego o desagüe,
obras de reparación, seguridad, transformación, comodidad,
adorno, elevación de edificios, o cualquiera otras
semejantes, y la agregación de terrenos por accesión
natural”, como también “[l]as indemnizaciones concedidas o
debidas al propietario de los inmuebles hipotecados, bien CC-2023-0332 13
por el aseguramiento de éstos siempre que haya tenido lugar
el siniestro después de
constituida la hipoteca, o bien por la expropiación
forzosa”. Art. 62 de la Ley Hipotecaria, 30 LPRA sec. 6089.
Finalmente, salvo pacto expreso o disposición legal en
contrario, la hipoteca no comprenderá: los objetos muebles
colocados de forma permanente en la finca hipotecada, ya
sean para su adorno, comodidad o explotación, o bien para
el servicio de alguna industria, a menos que no puedan
separarse sin quebranto de la materia o deterioro del
objeto; los frutos, cualquiera que sea la situación en que
se encuentren; las rentas vencidas y no satisfechas al
tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación
garantizada, y las nuevas edificaciones donde antes no las
hubiera. Art. 63 de la Ley Hipotecaria, 30 LPRA sec. 6090.
C.
En nuestro ordenamiento inmobiliario, según lo
establece el Art. 195 de la Ley Hipotecaria, 30 LPRA sec.
6311, la rectificación de cabida de alguna finca inscrita
puede hacerse constar en el Registro a través de uno de tres
(3) métodos:
1. Mediante sentencia firme dictada en un procedimiento ordinario de deslinde judicial o fijación de cabida.
2. Por escritura pública cuando se trate de disminución de cabida irrespectivamente de la cantidad de la disminución o en casos de exceso de cabida no mayor del veinte por ciento (20%) de la cabida registrada. […] CC-2023-0332 14
3. Mediante expediente de dominio, por todo el exceso, cuando éste sea mayor del veinte por ciento (20%). […]
De otro lado, el Art. 214 de la Ley Hipotecaria, 30
LPRA sec. 6354, establece que:
Los errores cometidos por el Registrador al extender un asiento podrán ser corregidos, siempre que no afecten derechos de titulares inscritos, bien de oficio o a solicitud de parte interesada, y siempre que se tenga a la vista el instrumento o la imagen digital del instrumento que motivó la acción.
Cuando la rectificación pudiera afectar derechos de titulares inscritos se exigirá el consentimiento de éstos para corregir el error o una resolución judicial ordenando la corrección del asiento. (Énfasis suplido).
Entiéndase, como regla general, un error en el asiento
de presentación puede ser corregido por el Registrador, motu
proprio, “cuando de la inscripción principal surge el error
y la información necesaria para rectificarlo”. Gasolinas PR
v. Registrador, 155 DPR 652, 682-683 (2001). Sin embargo,
el ejercicio de tal facultad no procede cuando la corrección
pueda afectar los derechos de titulares inscritos, pues,
“[e]n ningún caso la rectificación del Registro perjudicará
los derechos legítimamente adquiridos por tercero que reúna
las condiciones fijadas en esta ley”. Íd., pág. 684.
Expuesto el Derecho pertinente, procedemos a discutir
su aplicación a esta controversia.
III
Según se adelantó, por tratarse de una sentencia
sumaria, este Tribunal debe evaluar de novo las solicitudes CC-2023-0332 15
a favor y en contra de tal proceder, junto con la prueba
documental que obra en el expediente. Tal ejercicio tiene
el fin de determinar si los foros recurridos actuaron
correctamente al concluir que procedía una sentencia por la
vía sumaria por no existir alguna controversia de hecho que
impidiera la ejecución de hipoteca solicitada.
Un análisis detenido de la documentación que surge del
expediente ante nuestra consideración nos obliga a concluir
que el Tribunal de Primera Instancia y el Tribunal de
Apelaciones erraron al determinar que procedía la resolución
sumaria de la controversia a pesar de la incongruencia en
la documentación con respecto a la cabida del inmueble.
Veamos.
En su Demanda, el BPPR describió la finca cuya ejecución
solicitó de la manera siguiente:
URBANA: Solar en forma rectangular que mide doce (12) metros de frente por veintiún (21) metros de fondo marcado con el número treinta (30) del bloque DJ de la Urbanización Puerto Nuevo, propiedad de la Everlasting Development Corporation, localizado en el Barrio Monacillos del Municipio de Río Piedras, Puerto Rico, con un área de doscientos cincuenta y dos (252.00) metros cuadrados. En lindes por el Norte, Sur, Este y Oeste, con [te]rrenos propiedad de la Everlasting Development Corporation, y dando frente al Sur con la calle denominada veintitrés (23) de la Urbanización. Enclava una casa.4
Tal descripción es idéntica a la que surge de la
Escritura Núm. 259 con fecha de 29 de agosto de 2003, la
4(Negrilla suplida). Apéndice de Petición de certiorari, pág. 59. CC-2023-0332 16
cual consigna la hipoteca y acompañó la petición de ejecución
del BPPR.5 Esta consta inscrita en el Registro de la
Propiedad como inscripción 18 al folio 166 del tomo 939 de
Monacillos.6
Oportunamente, la Corporación trajo a la atención del
Tribunal de Primera Instancia una inconsistencia en la
cabida del inmueble según fue descrita en la Demanda y en
la documentación que le acompañó, y conforme se desprendía
del propio Registro. En específico, la Certificación de
propiedad inmueble despachada el 28 de diciembre de 2016,
describió la finca de la siguiente manera:
Urbana: URBANIZACIÓN PUERTO NUEVO de Monacillos. Solar: 30-DJ. Cabida: 252 Metros Cuadrados. Norte, Sur, Este y Oeste, con terrenos propiedad de la Everlasting Development Corporation, y dando frente al Sur con la calle denominada número 23 de la urbanización. Enclava una casa de bloques de cemento y hormigón reforzado, que consta principalmente de dos dormitorios, sala-comedor, cocina y cuarto de baño.7
No obstante, esta consignaba la observación que se
transcribe a continuación:
Observación: Según la inscripción 9ª la cabida de esta finca es ahora de 600.00 m/c en virtud de Expediente de Posesión, dado en el Tribunal Superior de Puerto Rico, Sala de San Juan, el 8 de marzo de 1974 en el Caso Civil número 72-4462 inscrito al folio 110 vto del tomo 482 de Monacillos.8
5Íd., pág. 80.
6Íd., pág. 104.
7(Negrilla suplida). Íd., pág. 104.
8(Negrilla suplida). Íd., pág. 105. CC-2023-0332 17
Ahora, en una Certificación de propiedad inmueble
subsecuente con fecha de 28 de noviembre de 2018, la
descripción de la finca fue alterada por el Registrador de
la Propiedad, el Hon. Franklin Avilés Santa, para reflejar
lo siguiente:
Número de Catastro: ---. Urbana: URBANIZACIÓN PUERTO NUEVO de Monacillos. Solar: 30-DJ. Cabida: 600 Metros Cuadrados. Norte, Sur, Este y Oeste, con terrenos propiedad de la Everlasting Development Corporation, y dando frente al Sur con la calle denominada número 23 de la urbanización. Según inscripción novena, mediante Resolución Judicial de 8 de marzo de 1974, en Caso Civil 72- 4462 sobre Expediente Posesorio, este solar se extiende por la parte de atrás, o sea, su fondo en 29.00 metros, con un área de 348.00 metros cuadrados que sumados a los 250.00 metros cuadrados que resultan de la inscripción 1ra, hacen un área de 600.00 metros cuadrados. Enclava una casa de bloques de cemento y hormigón reforzado, que consta principalmente de dos dormitorios, sala-comedor, cocina y cuarto de baño.9
Así las cosas, el 8 de marzo de 2019, el Registrador
de la Propiedad consignó otra nota marginal:
Nota marginal 18.1 Transacción: Advertencia a terceros Aclaración: Se aclara la presente inscripción para hacer constar que por error e inadvertencia del Registro se expresó que la cabida de la finca era de 252.00 metros cuadrados, cuando lo correcto es una cabida de 600.00 metros cuadrados, según surge de la inscripción 9na, en virtud de Expediente de Posesión, en el Tribunal Superior de Puerto Rico, Sala de San Juan, el 8 de marzo de 1974 en el Caso Civil número 72-4462. Se aclara además, la Nota Marginal A.1 para hacer constar que los 600.00 metros de la cabida de la finca surgen de la
9(Negrilla suplida). Íd., pág. 116. CC-2023-0332 18
inscripción 9na que fue inscrita el 25 de agosto de 1974.10
Por su parte, el BPPR sostuvo que esta nota aclaratoria
del Registrador tuvo el efecto de corregir el error de cabida
en la Escritura Núm. 259 inscrita, extendiendo el efecto de
la hipoteca a la totalidad del inmueble, es decir, a los 600
metros cuadrados y no solo a los 252 metros consignados. Tal
argumento fue acogido tanto por el Tribunal de Primera
Instancia como el Tribunal de Apelaciones. No les asiste la
razón.
Tal y como se indicó previamente, un Registrador de la
Propiedad puede, en efecto, corregir errores en un asiento.
No obstante, el ejercicio de tal facultad procede siempre y
cuando no se afecten los derechos de los titulares. Por
consiguiente, cuando tal corrección puede tener la
consecuencia de afectar derechos de titulares inscritos,
conforme establecimos en Gasolinera PR v. Registrador,
supra, pág. 683, “antes de proceder con cualquier
rectificación de las constancias en el Registro, tiene que
haber sido auscultado el consentimiento de estos titulares
cuyos derechos pudieran verse afectados por la
rectificación”. Íd. En su defecto, “deberá el Registrador o
la parte que solicita la corrección obtener resolución
judicial a tal efecto para ordenar la corrección del
asiento”. Íd.
10Íd., pág. 128. CC-2023-0332 19
Nótese que ello no ocurrió en este caso. Por el
contrario, el Registrador de la Propiedad unilateralmente
emitió una serie de observaciones y anotaciones que
desembocaron en una nota aclaratoria que pretendía corregir
el error en la cabida en una inscripción de un contrato
hipotecario. Ello así fundamentado en la información que
surgía con respecto a la cabida de una inscripción que
precedía a aquella a la cual le fue añadida la nota. No surge
del expediente o de la comparecencia de alguna de las partes
que esta fuera extendida con el consentimiento de los
titulares inscritos o mediando alguna resolución judicial
ordenando la corrección del asiento. Véase, Art. 214 de la
Ley Hipotecaria, supra.
Ciertamente, el derecho del titular sobre los 348
metros cuadrados que fueron excluidos del contrato
hipotecario se vería afectado de extenderse el efecto de la
hipoteca sobre tal cabida de la forma antes descrita. Por
lo cual, en ausencia de consentimiento previo a modificar
la extensión de la hipoteca a la totalidad de la cabida,
este Tribunal está imposibilitado de validar la
interpretación de los foros recurridos con respecto al
efecto corrector de la nota aclaratoria del Registrador de
la Propiedad sobre la cabida del inmueble en la inscripción
de la hipoteca.
La necesidad de completar tal requerimiento se agudiza
al señalar que, contrario a lo determinado por el foro CC-2023-0332 20
apelativo intermedio, los 348 metros cuadrados que fueron
excluidos tanto del contrato hipotecario como de la Demanda
no fueron producto de alguna de las circunstancias que, de
ordinario, son consideradas como extensiones naturales del
gravamen. Es decir, en concordancia con el Art. 61 de la Ley
Hipotecaria, supra, la diferencia en la cabida no se trató
de una accesión natural, una mejora, el importe de una
indemnización o una expropiación forzosa. Recuérdese, según
se relató, los metros cuadrados en cuestión fueron producto
de un esfuerzo humano concertado para ganarle terreno a un
mangle mediante el secado del área y su subsecuente relleno
de tierra.11 Es decir, no fue una accesión.
De hecho, tampoco se trata de un exceso de cabida que
se hubiera hecho constar en el Registro con posterioridad a
la inscripción de la hipoteca. De nuevo, la resolución
judicial que aumentó la cabida precedió en inscripción a la
de la hipoteca en el Registro, siendo esta del 1974 y la
novena inscripción y la Escritura Núm. 259 del 2003 la
decimoctava.12
11Íd., pág. 165.
12Es necesario señalar que emergen inconsistencias en la cabida de la propia documentación que produjo Doral Mortgage Corporation durante el proceso de evaluación y constitución de hipoteca. Un Plot plan con fecha de 11 de julio de 2003 indica la evaluación de una cabida de 600 metros cuadrados, sin embargo, tal métrica está circulada en bolígrafo y contiene una nota que indica: “Favor corregir los metros cuadrados.” Íd., pág. 139. Un segundo Plot plan con la misma fecha identifica 252 metros cuadrados de cabida. Íd., pág. 136. De igual forma, el Estudio de título, la Solicitud de tasaciones y el Property Value Analysis CC-2023-0332 21
Conforme se discutió, la sentencia sumaria solo procede
cuando no es necesaria la celebración de un juicio por no
existir duda sobre los hechos esenciales, contarse con toda
la evidencia necesaria y solo restar la aplicación del
derecho. Es decir, procede cuando hay una inexistencia total
de controversias sustanciales de hechos esenciales y
pertinentes, siendo estos aquellos que podrían afectar el
resultado de la reclamación de conformidad con el derecho
aplicable.
En este caso, los Tribunales recurridos concluyeron que
no existía alguna controversia de hecho esencial porque el
error en la cabida del inmueble en el contrato hipotecario
había sido corregido por la nota aclaratoria que consignó
el Registrador de la Propiedad. A esto añadieron que era
evidente que la intención había sido pactar sobre la
totalidad del terreno, a pesar de que no se desfiló prueba
al respecto más allá del propio contrato hipotecario.
A la luz de esto, el estado de Derecho nos obliga a
expresar de forma contundente que la nota aclaratoria del
Registrador de la Propiedad, sin mediar consentimiento de
las partes o una resolución judicial ordenando la corrección
del asiento, no puede tener el efecto de enmendar un error
de cabida en un contrato hipotecario por ello incidir sobre
los intereses y derechos del titular. En consecuencia,
Report indican una cabida de 252 metros cuadrados. Íd., págs. 137, 140 y 142. CC-2023-0332 22
tampoco procede la resolución sumaria por ser la verdadera
extensión de la hipoteca un hecho esencial en controversia
que exige el desfile de prueba en un juicio en su fondo.
IV
Por los fundamentos expresados, se revoca el dictamen
recurrido por ser improcedente la resolución sumaria de la
controversia. En consecuencia, se retorna el asunto a la
consideración del Tribunal de Primera Instancia para la
celebración de un juicio en su fondo en acorde con los
lineamientos aquí establecidos.
Se dictará Sentencia de conformidad.
Luis F. Estrella Martínez Juez Asociado EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Sentencia
Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, la cual se hace formar parte íntegra de la presente Sentencia, se revoca el dictamen recurrido por ser improcedente la resolución sumaria de la controversia. En consecuencia, se retorna el asunto a la consideración del Tribunal de Primera Instancia para la celebración de un juicio en su fondo en acorde con los lineamientos aquí establecidos.
Lo acordó el Tribunal y certifica el Secretario del Tribunal Supremo. El Juez Asociado señor Rivera García concurre sin opinión escrita. El Juez Asociado señor Kolthoff Caraballo no intervino.
Javier O. Sepúlveda Rodríguez Secretario del Tribunal Supremo