JJJ Adventure, LLC v. Consejo de Titulares del Condominio Adaligia; Aseguradora X
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Opinion
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
JJJ Adventure, LLC
Peticionario Certiorari
v. 2025 TSPR 123
Consejo de Titulares del 216 DPR ___ Condominio Adaligia; Aseguradora X
Recurrido
Número del Caso: AC-2024-0111
Fecha: 25 de noviembre de 2025
Tribunal de Apelaciones:
Panel III
Representantes legales de la parte peticionaria:
Lcda. Janet Natal Cabrera Lcdo. Fernando Cervoni
Representante legal de la parte recurrida:
Lcda. Marimar Pérez Riera
Materia: Propiedad Horizontal; Procedimiento Civil – El tribunal tiene jurisdicción en una demanda contra el Consejo de Titulares de un Condominio cuando la demandante ya no es titular del apartamento al presentar la reclamación, aunque lo era al momento en que nació su causa de acción.
Este documento está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal Supremo. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
JJJ Adventure, LLC Peticionario
v. AC-2024-0111 Consejo de Titulares del Condominio Adaligia; Aseguradora X Recurrido
El Juez Asociado señor Candelario López emitió la Opinión del Tribunal.
En San Juan, Puerto Rico a 25 de noviembre de 2025.
En esta ocasión tenemos la oportunidad de interpretar
la extensión de la jurisdicción primaria y exclusiva
conferida a un foro administrativo por la Asamblea
Legislativa. En específico, tenemos que resolver si los
foros inferiores erraron al desestimar una Demanda, en
contra del Consejo de Titulares de un Condominio, por
entender que, al amparo del Art. 65 de la Ley de
Condominios, infra, el Departamento de Asuntos del
Consumidor (DACo) tenía jurisdicción primaria y exclusiva
sobre la materia. Ello surge porque, a pesar de que la
peticionaria no era titular en el Condominio cuando
presentó su petitorio, sí lo fue al momento en que nació
su causa de acción. Como resultado, los foros inferiores
desestimaron el recurso al justipreciar que, como las
causas de acción surgieron cuando la parte peticionaria era AC-2024-0111 2
titular en el Condominio, estaban impedidos para atender
el asunto, puesto que el DACo es el foro con la jurisdicción
primaria y exclusiva para atender las impugnaciones a actos
u omisiones del Consejo de Titulares.
Por considerar que los foros inferiores erraron al
desestimar la Demanda de epígrafe, adelantamos que procede
revocar la Sentencia recurrida. A continuación, exponemos
los hechos que originaron el asunto ante nuestra
consideración.
I
Los hechos de este recurso tienen su origen en las
filtraciones ocasionadas a un apartamento en Condado. A
saber, el 20 de diciembre de 2023, JJJ Adventures, LLC (JJJ
o parte peticionaria) presentó una Demanda sobre cobro de
dinero, enriquecimiento injusto y honorarios de abogado por
temeridad en contra del Consejo de Titulares del Condominio
Adaligia (Consejo o Consejo de Titulares) y la Aseguradora
X. En su petitorio, sostuvo que fue titular de un
apartamento en el Condominio Adaligia (Condominio),1 desde
el 4 de marzo de 2022 hasta el 24 de octubre de 2023. Alegó
que, entre los meses de abril y mayo de 2022, el personal
contratado por el Consejo de Titulares causó daños a los
aleros del edificio, provocando filtraciones en su
apartamento.
1 El Condominio Adaligia es un complejo residencial localizado en la Avenida Ashford del Municipio de San Juan. AC-2024-0111 3
En síntesis, adujo que se comunicó en varias ocasiones
con el Consejo de Titulares para que atendiera el asunto,
pero no recibió respuesta. Posteriormente, arguyó que
solicitó una cotización para la reparación de los elementos
comunes que estaban ocasionando las filtraciones a su
propiedad, y, el 21 de abril de 2022, remitió la misma al
Consejo. Indicó que, ante la inacción del Consejo, se vio
obligada a sufragar las reparaciones con su dinero.2
Además, sostuvo que, el 23 de mayo de 2022, le envió
una carta al Consejo de Titulares notificando que las
reparaciones habían culminado y solicitando el pago de
$29,500.00 por los gastos incurridos. Ese mismo día, la
Presidenta de la Junta de Directores le notificó a JJJ que
el Consejo de Titulares estaba en proceso de identificar
la partida pertinente a la reparación de daños
correspondientes al Consejo para hacerle un cheque por los
gastos sufragados. No obstante, tras no recibir el dinero
ni respuesta de seguimiento, JJJ envió varias misivas
requiriendo el cobro de los gastos mencionados.3
2 Entre los trabajos realizados por Guzmán All Metal, la compañía encargada de las reparaciones, JJJ alegó que se incluyó el sellado de todo el techo del Condominio, la fabricación de anclajes para la instalación de una guindola, la demolición y disposición de los escombros de la obra, la reparación de los hormigones agrietados, la reparación y acondicionamiento de todos los elementos metálicos estructurales, la fabricación de un marco en acero galvanizado como soporte para el recubrimiento de las paredes de exterior, y el empañetado y pintura de todas las paredes preparadas conforme a los mismos colores del Condominio. 3 Según surge de los hechos alegados en la Demanda, JJJ envió cartas
interrumpiendo el término prescriptivo de su causa de acción el 22 de agosto de 2022, el 16 de septiembre de 2022, el 27 de octubre de 2022, y el 10 de julio de 2023. AC-2024-0111 4
Finalmente, el 24 de octubre de 2023, JJJ vendió su
apartamento en el Condominio.
Así las cosas, el 24 de abril de 2024, el Consejo de
Titulares presentó una Solicitud de Desestimación por Falta
de Jurisdicción Primaria Sobre la Materia. En su escrito,
el Consejo sostuvo que el Tribunal de Primera Instancia
(TPI) debía abstenerse de adjudicar las causas de acción
instadas por JJJ. En específico, argumentó que las
controversias planteadas versaban sobre alegados actos y
omisiones de la Junta de Directores del Consejo de
Titulares que, conforme la Ley de Condominios de Puerto
Rico (Ley de Condominios), Ley Núm. 129 de 16 de agosto de
2020, según enmendada, 31 LPRA sec. 1921 et seq., recaen
bajo la jurisdicción primaria exclusiva del DACo. A su
vez, adujo que el área donde se realizaron las reparaciones
reclamadas por JJJ era de su uso exclusivo y no un área
común.
Por su parte, el 17 de mayo de 2024, JJJ se opuso a
la solicitud de desestimación, argumentando que la
jurisdicción primaria y exclusiva de DACo se limita a
titulares de apartamentos sujetos al régimen de propiedad
horizontal, por lo que el TPI podía atender el asunto. A
saber, razonó que, por razón de haber vendido su
apartamento en el Condominio antes de presentar la Demanda,
no le aplicaba el Art. 65 de la Ley de Condominios, supra,
o el Reglamento 9386 de 6 de junio de 2022 del DACo, AC-2024-0111 5
conocido como el Reglamento de Condominios (Reglamento de
Condominios). Además, añadió que los argumentos del
Consejo de Titulares eran incongruentes por alegar que los
daños reclamados pertenecían a áreas privativas de JJJ, y,
a la misma vez, aducir la falta de jurisdicción.
En respuesta, el Consejo de Titulares presentó una
Réplica […] mediante la cual reiteró que el DACo era el
foro con jurisdicción primaria exclusiva sobre la materia
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EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
JJJ Adventure, LLC
Peticionario Certiorari
v. 2025 TSPR 123
Consejo de Titulares del 216 DPR ___ Condominio Adaligia; Aseguradora X
Recurrido
Número del Caso: AC-2024-0111
Fecha: 25 de noviembre de 2025
Tribunal de Apelaciones:
Panel III
Representantes legales de la parte peticionaria:
Lcda. Janet Natal Cabrera Lcdo. Fernando Cervoni
Representante legal de la parte recurrida:
Lcda. Marimar Pérez Riera
Materia: Propiedad Horizontal; Procedimiento Civil – El tribunal tiene jurisdicción en una demanda contra el Consejo de Titulares de un Condominio cuando la demandante ya no es titular del apartamento al presentar la reclamación, aunque lo era al momento en que nació su causa de acción.
Este documento está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal Supremo. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
JJJ Adventure, LLC Peticionario
v. AC-2024-0111 Consejo de Titulares del Condominio Adaligia; Aseguradora X Recurrido
El Juez Asociado señor Candelario López emitió la Opinión del Tribunal.
En San Juan, Puerto Rico a 25 de noviembre de 2025.
En esta ocasión tenemos la oportunidad de interpretar
la extensión de la jurisdicción primaria y exclusiva
conferida a un foro administrativo por la Asamblea
Legislativa. En específico, tenemos que resolver si los
foros inferiores erraron al desestimar una Demanda, en
contra del Consejo de Titulares de un Condominio, por
entender que, al amparo del Art. 65 de la Ley de
Condominios, infra, el Departamento de Asuntos del
Consumidor (DACo) tenía jurisdicción primaria y exclusiva
sobre la materia. Ello surge porque, a pesar de que la
peticionaria no era titular en el Condominio cuando
presentó su petitorio, sí lo fue al momento en que nació
su causa de acción. Como resultado, los foros inferiores
desestimaron el recurso al justipreciar que, como las
causas de acción surgieron cuando la parte peticionaria era AC-2024-0111 2
titular en el Condominio, estaban impedidos para atender
el asunto, puesto que el DACo es el foro con la jurisdicción
primaria y exclusiva para atender las impugnaciones a actos
u omisiones del Consejo de Titulares.
Por considerar que los foros inferiores erraron al
desestimar la Demanda de epígrafe, adelantamos que procede
revocar la Sentencia recurrida. A continuación, exponemos
los hechos que originaron el asunto ante nuestra
consideración.
I
Los hechos de este recurso tienen su origen en las
filtraciones ocasionadas a un apartamento en Condado. A
saber, el 20 de diciembre de 2023, JJJ Adventures, LLC (JJJ
o parte peticionaria) presentó una Demanda sobre cobro de
dinero, enriquecimiento injusto y honorarios de abogado por
temeridad en contra del Consejo de Titulares del Condominio
Adaligia (Consejo o Consejo de Titulares) y la Aseguradora
X. En su petitorio, sostuvo que fue titular de un
apartamento en el Condominio Adaligia (Condominio),1 desde
el 4 de marzo de 2022 hasta el 24 de octubre de 2023. Alegó
que, entre los meses de abril y mayo de 2022, el personal
contratado por el Consejo de Titulares causó daños a los
aleros del edificio, provocando filtraciones en su
apartamento.
1 El Condominio Adaligia es un complejo residencial localizado en la Avenida Ashford del Municipio de San Juan. AC-2024-0111 3
En síntesis, adujo que se comunicó en varias ocasiones
con el Consejo de Titulares para que atendiera el asunto,
pero no recibió respuesta. Posteriormente, arguyó que
solicitó una cotización para la reparación de los elementos
comunes que estaban ocasionando las filtraciones a su
propiedad, y, el 21 de abril de 2022, remitió la misma al
Consejo. Indicó que, ante la inacción del Consejo, se vio
obligada a sufragar las reparaciones con su dinero.2
Además, sostuvo que, el 23 de mayo de 2022, le envió
una carta al Consejo de Titulares notificando que las
reparaciones habían culminado y solicitando el pago de
$29,500.00 por los gastos incurridos. Ese mismo día, la
Presidenta de la Junta de Directores le notificó a JJJ que
el Consejo de Titulares estaba en proceso de identificar
la partida pertinente a la reparación de daños
correspondientes al Consejo para hacerle un cheque por los
gastos sufragados. No obstante, tras no recibir el dinero
ni respuesta de seguimiento, JJJ envió varias misivas
requiriendo el cobro de los gastos mencionados.3
2 Entre los trabajos realizados por Guzmán All Metal, la compañía encargada de las reparaciones, JJJ alegó que se incluyó el sellado de todo el techo del Condominio, la fabricación de anclajes para la instalación de una guindola, la demolición y disposición de los escombros de la obra, la reparación de los hormigones agrietados, la reparación y acondicionamiento de todos los elementos metálicos estructurales, la fabricación de un marco en acero galvanizado como soporte para el recubrimiento de las paredes de exterior, y el empañetado y pintura de todas las paredes preparadas conforme a los mismos colores del Condominio. 3 Según surge de los hechos alegados en la Demanda, JJJ envió cartas
interrumpiendo el término prescriptivo de su causa de acción el 22 de agosto de 2022, el 16 de septiembre de 2022, el 27 de octubre de 2022, y el 10 de julio de 2023. AC-2024-0111 4
Finalmente, el 24 de octubre de 2023, JJJ vendió su
apartamento en el Condominio.
Así las cosas, el 24 de abril de 2024, el Consejo de
Titulares presentó una Solicitud de Desestimación por Falta
de Jurisdicción Primaria Sobre la Materia. En su escrito,
el Consejo sostuvo que el Tribunal de Primera Instancia
(TPI) debía abstenerse de adjudicar las causas de acción
instadas por JJJ. En específico, argumentó que las
controversias planteadas versaban sobre alegados actos y
omisiones de la Junta de Directores del Consejo de
Titulares que, conforme la Ley de Condominios de Puerto
Rico (Ley de Condominios), Ley Núm. 129 de 16 de agosto de
2020, según enmendada, 31 LPRA sec. 1921 et seq., recaen
bajo la jurisdicción primaria exclusiva del DACo. A su
vez, adujo que el área donde se realizaron las reparaciones
reclamadas por JJJ era de su uso exclusivo y no un área
común.
Por su parte, el 17 de mayo de 2024, JJJ se opuso a
la solicitud de desestimación, argumentando que la
jurisdicción primaria y exclusiva de DACo se limita a
titulares de apartamentos sujetos al régimen de propiedad
horizontal, por lo que el TPI podía atender el asunto. A
saber, razonó que, por razón de haber vendido su
apartamento en el Condominio antes de presentar la Demanda,
no le aplicaba el Art. 65 de la Ley de Condominios, supra,
o el Reglamento 9386 de 6 de junio de 2022 del DACo, AC-2024-0111 5
conocido como el Reglamento de Condominios (Reglamento de
Condominios). Además, añadió que los argumentos del
Consejo de Titulares eran incongruentes por alegar que los
daños reclamados pertenecían a áreas privativas de JJJ, y,
a la misma vez, aducir la falta de jurisdicción.
En respuesta, el Consejo de Titulares presentó una
Réplica […] mediante la cual reiteró que el DACo era el
foro con jurisdicción primaria exclusiva sobre la materia
ya que, a pesar de que JJJ no era el propietario del
apartamento en el Condominio, los daños alegados ocurrieron
mientras este era titular. En desacuerdo, JJJ presentó una
Dúplica a Réplica […] mediante la cual señaló que el Consejo
de Titulares repetía los mismos argumentos jurisdiccionales
incorrectos, y que el TPI estaba capacitado para
interpretar la escritura matriz del Condominio para efectos
de determinar si los daños reclamados pertenecían a áreas
privativas o comunes.
El 16 de septiembre de 2024, el TPI declaró ha lugar
la solicitud de desestimación presentada por el Consejo y
desestimó, sin perjuicio, la Demanda de JJJ con el
propósito de dirigirla al DACo. En específico, determinó
que, tomando como cierto que el Condominio tenía
apartamentos dedicados a uso residencial, y que JJJ era
titular de uno de ellos al momento que surgió la causa de
acción, el Art. 65 de la Ley de Condominios, supra, confería
jurisdicción primaria y exclusiva sobre la materia al DACo. AC-2024-0111 6
Inconforme, el 16 de octubre de 2024, JJJ presentó un
recurso de Apelación ante el Tribunal de Apelaciones (TA).
Mediante su escrito, impugnó la desestimación del caso por
razón de que el DACo poseía la jurisdicción primaria
exclusiva para atender su reclamación. A saber, indicó que
la jurisdicción primaria exclusiva conferida al DACo por
el Art. 65 de la Ley de Condominios, supra, estaba
condicionada a que se cumplieran dos requisitos: (1) el
reclamante tiene que ser un titular del inmueble sometido
al régimen de propiedad horizontal; y (2) la reclamación
tiene que perseguir la impugnación de una acción u omisión
de la Junta de Directores del Consejo de Titulares. Por
entender que el caso de epígrafe trata sobre un cobro de
dinero y enriquecimiento injusto incoado por una parte que
no es miembro del Consejo de Titulares, concluyó que el TPI
se extralimitó al extender la jurisdicción primaria
exclusiva conferida al DACo por la Ley de Condominios,
supra. En específico, sostuvo que el hecho de que una
parte sea o no titular del inmueble al momento en que
surgieron las causas de acción de cobro de dinero y
enriquecimiento injusto, no constituye un factor
determinante para dirimir si la Asamblea Legislativa le
otorgó al DACo jurisdicción primaria exclusiva para
atenderlas.
Así, tras eximir al Consejo de Titulares de presentar
un Alegato en Oposición, el 28 de octubre de 2024, el TA
confirmó el dictamen del TPI. El foro apelativo intermedio AC-2024-0111 7
concluyó que bastaba con examinar las alegaciones de la
Demanda para concluir que la causa de acción de JJJ giraba
en torno a presuntos actos u omisiones de la Junta de
Directores del Condominio. Además, en cuanto a la
distinción que hizo JJJ sobre su falta de titularidad al
momento en que presentó la Demanda, el TA la catalogó como
acomodaticia y artificiosa. Por tanto, confirmó que se
encontraba ante una reclamación administrativa que debía
ventilarse ante el DACo.
Aun en desacuerdo, el 26 de noviembre de 2024, JJJ
presentó el recurso de epígrafe y esbozó los siguientes
señalamientos de error:
PRIMER ERROR: Erró el TA al reconocerle al DACo jurisdicción primaria exclusiva para atender las reclamaciones de la apelante JJJ, a pesar de que al momento de presentarse la demanda la apelante no es miembro del apelado consejo de titulares.
SEGUNDO ERROR: Erró el TA al descartar que esta superioridad claramente ha reconocido que, si existen distinciones de causas de acción que el DACo puede atender, y que dicha agencia no tiene jurisdicción primaria exclusiva para atender toda posible causa de acción dimanante de un condominio sometido al régimen de la propiedad horizontal.
Examinado el recurso, el 28 de febrero de 2025,
expedimos el auto solicitado, acogido como certiorari.
Luego de examinar los alegatos presentados por las partes,
nos llama la atención la postura del Consejo de Titulares.
Por un lado, sostiene que el DACo es el foro con
jurisdicción primaria exclusiva para atender las
reclamaciones de JJJ, debido a que JJJ era titular en el AC-2024-0111 8
Condominio al momento que surgieron las causas de acción.
Sin embargo, también arguye que el DACo perdió su
jurisdicción sobre el caso, debido a que JJJ carece de
legitimación activa para presentar su reclamación al no ser
titular en el Condominio actualmente. En otras palabras,
la posición del Consejo de Titulares es que JJJ perdió su
habilidad de reclamar ante el DACo por no presentar su
causa de acción mientras era titular de un apartamento en
el Condominio. Así, procedemos a resolver.
II
A. Jurisdicción
Sabido es que la jurisdicción es el poder o autoridad
con que cuenta un tribunal para considerar y decidir los
casos y las controversias ante su consideración. Greene et
als. v. Biase et als., 2025 TSPR 83, 215 DPR ___ (2025);
Vázquez et al. v. DACo, 2025 TSPR 56, 215 DPR ___ (2025);
Metro Senior v. AFV, 209 DPR 203, 208-209 (2022); Beltrán
Cintrón et al. v. ELA et al., 204 DPR 89, 101 (2020). En
atención a ello, los tribunales deben ser celosos al
constatar su jurisdicción y carecen de discreción para
asumirla si no la poseen. Greene et als. v. Biase et als.,
supra; Allied Mgmt. Group v. Oriental Bank, 204 DPR 374,
386 (2020).
Por tanto, cuando un tribunal determina que carece de
jurisdicción, lo único que puede hacer es declararlo y
desestimar el caso en sus méritos. Greene et als. v. Biase AC-2024-0111 9
et als., supra; Beltrán Cintrón et al. v. ELA et al., supra,
en la pág. 102. Así, los asuntos jurisdiccionales deben
ser resueltos con preferencia, pues una sentencia dictada
sin jurisdicción es nula y se considera inexistente. Greene
et als. v. Biase et als., supra; Metro Senior v. AFV, supra,
en la pág. 209.
Como regla general, los tribunales de Puerto Rico
poseen jurisdicción general y ostentan la autoridad para
atender cualquier causa de acción que presente una
controversia adjudicable, salvo cuando no tienen
jurisdicción sobre la materia. Vázquez et al. v. DACo,
supra. La jurisdicción sobre la materia es la capacidad
que tienen los tribunales para atender y resolver una
controversia sobre un aspecto legal. Íd. (citando a J.A.
Echevarría Vargas, Procedimiento Civil Puertorriqueño,
[s.l.], [Ed. del autor], 2010, pág. 25). Así, al momento
de modificar la capacidad adjudicativa de un tribunal,
solamente el Estado puede otorgar o privar a un tribunal
de jurisdicción sobre determinada materia, mediante
legislación a esos efectos. Íd.
En lo pertinente, la doctrina de jurisdicción primaria
forma parte de las normas de autolimitación judicial que
reconoce nuestro ordenamiento jurídico. Íd. Su propósito
es determinar si la facultad inicial de adjudicar y atender
una controversia le corresponde a un foro administrativo o
judicial. Íd. (citando a D. Fernández Quiñones, Derecho AC-2024-0111 10
Administrativo y Ley de Procedimiento Administrativo
Uniforme, 3ra ed., Bogotá, Ed. Forum, 2013, pág. 562).
Esta doctrina consiste en dos vertientes: la jurisdicción
primaria concurrente y la jurisdicción primaria exclusiva.
La primera tiene lugar cuando la ley permite que la
reclamación se entienda en la agencia o en el tribunal,
pero se cede la primacía al foro administrativo por su
pericia sobre el tema en controversia. Beltrán Cintrón et
al. v. ELA et al., supra, en la pág. 103.
Por su parte, la jurisdicción primaria exclusiva surge
cuando la ley expresamente dispone que la agencia será el
foro con la autoridad estatutaria para atender el asunto
desde su inicio. Íd., en las págs. 103-104. En específico,
la jurisdicción primaria exclusiva trata sobre un mandato
legislativo, y no de una norma de índole jurisprudencial,
mediante el cual se establece que el ente administrativo
tendrá jurisdicción sobre determinado tipo de asuntos.
Vázquez et al. v. DACo, supra; Beltrán Cintrón et al. v.
ELA et al., supra, en las págs. 103-104. Por consiguiente,
de presentarse esta situación, los tribunales no ostentan
la jurisdicción para atender el caso en primera instancia.
Vázquez et al. v. DACo, supra.
Al evaluar si una agencia administrativa tiene
jurisdicción primaria exclusiva sobre un asunto en
particular, debemos analizar el poder delegado por la
Asamblea Legislativa. Es decir, para efectuar este AC-2024-0111 11
análisis, tenemos la indudable tarea de interpretar las
leyes habilitadoras, así como cualquier otra ley, tomando
en consideración la intención legislativa, y atribuyéndole
un sentido que acierte el resultado pretendido por el
legislador. Ayala Hernández v. Consejo de Titulares, supra,
en la pág. 561.
B. Normas de hermenéutica jurídica
Según las normas de hermenéutica jurídica, al momento
de interpretar un estatuto, el propósito siempre debe ser
el hacer cumplir la intención del legislador. Zayas
Rodríguez y otros v. PRTC, 195 DPR 720, 733 (2016). Por
tanto, al realizar el ejercicio de interpretación debemos
atribuir a la ley “un sentido que asegure el resultado que
originalmente se quiso obtener”. Rodríguez Figueroa et al.
v. Centro de Salud, 197 DPR 876, 888-889 (2017) (citando a
Méndez et al. v. Alcalde de Aguadilla, 151 DPR 853, 858–
859 (2000)). Esto pues los tribunales “están obligados a
respetar la voluntad legislativa, aunque los magistrados
discrepen personalmente de la sabiduría de los actos
legislativos”. R.E. Bernier y J.A. Cuevas Segarra,
Aprobación e Interpretación de las Leyes de AC-2023-0073
10 Puerto Rico, 2da ed. rev., San Juan, Pubs. J.T.S., 1987,
pág. 180. Es decir, al momento de interpretar un estatuto
legal nos debemos de abstener de sustituir el criterio
legislativo por nuestros propios conceptos de lo justo,
razonable y deseable. Íd. AC-2024-0111 12
Ante ello, el propio Artículo 19 del Código Civil
dispone que “[c]uando la ley es clara y libre de toda
ambigüedad, su texto no debe menospreciarse bajo el
pretexto de cumplir su espíritu”. 31 LPRA sec. 5341. En
consecuencia, si el texto del estatuto es claro y carece
de ambigüedad, la norma es que se interprete al sentido
literal de sus palabras.
En lo pertinente a lo que nos concierne, hemos
expresado que, al interpretar el alcance de los poderes
delegados a una agencia administrativa, no se debe limitar
el análisis a una interpretación restrictiva de su estatuto
habilitador. Ayala Hernández v. Consejo de Titulares,
supra, en la pág. 561. Es decir, nuestra interpretación
estatutaria debe ser cónsona con la intención legislativa,
la política pública y el interés social que inspira la
medida. Íd., en las págs. 561-562. Esto así, ya que, las
agencias solo pueden realizar las funciones encomendadas
legislativamente, las que surgen de su actividad o
encomienda principal, y las que sean indispensables para
llevar a cabo sus deberes y responsabilidades. Amieiro
González v. Pinnacle Real Estate, 173 DPR 363, 371 (2008).
C. Ley de Condominios y Reglamento de Condominios
Desde mediados del siglo XX, la fuente primaria del
régimen de propiedad horizontal fue la Ley Núm. 104 de 23
de junio de 1958, según enmendada, conocida como “Ley de
Condominios”, por lo que sus disposiciones eran mandatorias AC-2024-0111 13
y no supletorias. Condominio First Federal v. LSREF2, 202
DPR 934, 940 (2019). Con la aprobación de la ahora vigente
Ley de Condominios, supra, la Asamblea Legislativa ratificó
la política pública de establecer un régimen jurídico que
facilite la vida en convivencia en los condominios y
propicie la disponibilidad de viviendas en un área
restringida de terreno. Exposición De Motivos de la Ley
de Condominios, supra. Por su parte, con el Reglamento de
Condominios, supra, el DACo procuró proteger a los
titulares de apartamentos sometidos al Régimen de Propiedad
Horizontal y reconocer el derecho de estos al pleno
disfrute de su propiedad y de las áreas comunes. Regla 3
del Reglamento de Condominios, supra.
En materia de impugnación de acciones u omisiones de
la Junta de Directores y los acuerdos del Consejo de
Titulares de un condominio, el Art. 65 de la Ley de
Condominios, supra, establece lo siguiente:
Las acciones u omisiones de la Junta de Directores, del Administrador Interino, del Agente Administrador así como los acuerdos del Consejo de Titulares podrán ser impugnados por los titulares en los siguientes supuestos:
a) cuando sean contrarios a esta Ley, la escritura matriz y reglamento del condominio;
b) cuando resulten gravemente perjudiciales a los intereses de la comunidad o a un titular;
c) cuando resulten gravemente perjudiciales para algún titular que no tenga obligación jurídica para soportarlo y no haya sido previsible al momento de la compra.
Los titulares que sean dueños de apartamentos en condominios que sean dedicados AC-2024-0111 14
exclusivamente a uso comercial, tendrán que presentar la impugnación ante el Tribunal de Primera Instancia, el cual tendrá jurisdicción primaria y exclusiva. En el caso de los titulares sean dueños de apartamentos en condominios con al menos un apartamento de uso residencial, la jurisdicción será primaria y exclusiva del Departamento de Asuntos del Consumidor, así como cualquier reclamación presentada en contra del agente administrador.
31 LPRA sec. 1923j. (Énfasis suplido).
A su vez, la Regla 23 del Reglamento de Condominios,
supra, regula la jurisdicción del DACo sobre las
reclamaciones que surjan a raíz de las acciones u omisiones
de la Junta de Directores, así como los acuerdos del Consejo
de Titulares, disponiendo que:
I. Las acciones u omisiones de la Junta de Directores, Administrador Interino, Agente Administrador, Síndico, así como los acuerdos del Consejo de Titulares podrán ser impugnados ante el Departamento por los titulares en los siguientes supuestos:
(a) Cuando sean contrarios a la Ley de Condominios de Puerto Rico, la escritura matriz, el reglamento del condominio y a este Reglamento.
(b) Cuando resulten gravemente perjudiciales a los intereses de la comunidad o a un titular.
(c) Cuando resulten gravemente perjudiciales para algún titular que no tenga obligación jurídica para soportarlo y no haya sido previsible al momento de la compra.
El Agente Administrador será responsable por cualquier determinación, actuación u omisión del Asistente Administrador.
II. El Departamento no tendrá jurisdicción para adjudicar querellas que surjan en condominios de uso exclusivamente comercial o profesional. En estos casos la jurisdicción corresponderá al Tribunal de Primera AC-2024-0111 15
Instancia. Igualmente quedarán excluidas de la jurisdicción del DACO, las querellas entre titulares o cuando el Consejo de Titulares, el Director o la Junta de Directores presente una reclamación contra uno o varios titulares o residentes del condominio. La jurisdicción para ventilar estas acciones corresponderá al Tribunal de Primera Instancia.
(Énfasis suplido).
Al momento de presentar sus querellas, la Regla 25 del
referido Reglamento enumera la información requerida por
el DACo. A saber, la regla exige que los titulares que
interesen impugnar cualquier determinación, acción u
omisión, o acuerdo del Consejo de Titulares, incluyan la
escritura pública o copia del documento fehaciente que
acredite su titularidad, entre otros. Regla 25 del
Reglamento de Condominios, supra.
En cuanto al alcance de este Reglamento, el cual fue
promulgado al amparo de los poderes conferidos al DACo, la
agencia expresamente dispone que será aplicable a las
impugnaciones y acciones presentadas por los titulares de
apartamentos en condominios en los que exista por lo menos
un apartamento dedicado a vivienda, contra los acuerdos del
Consejo de Titulares y las determinaciones, acciones u
omisiones del Director, Junta de Directores, y otros
oficiales. Regla 2 del Reglamento de Condominios, supra.
Así, al igual que en la Ley de Condominios, supra, el
Reglamento de Condominios, supra, define el término
“titular” como “todo aquel propietario que tenga derecho a
su apartamento y a una participación con los demás
titulares en los elementos comunes de un inmueble sometido AC-2024-0111 16
al régimen de propiedad horizontal”. 31 LPRA sec. 1921b(z);
Regla 5(GG) del Reglamento de Condominios, supra.
Jurisprudencialmente, al evaluar la jurisdicción
exclusiva que pudiese tener el DACo en determinadas
circunstancias, hemos expresado que, aunque el DACo es la
agencia a través de la cual se canaliza la solución de los
problemas que puedan suscitarse en la vida comunitaria de
un edificio acogido al régimen de propiedad horizontal, la
jurisdicción exclusiva conferida al DACo no se extiende a
toda posible causa de acción dimanante de un condominio
sometido al régimen de propiedad horizontal. Consejo Cond.
Plaza del Mar v. Jetter, 169 DPR 643, 661-662 (2006).
En específico, el DACo tiene jurisdicción exclusiva
para dirimir las controversias suscitadas por acciones u
omisiones de la Junta de un condominio y sobre los actos
que no sean de índole voluntaria o que trasciendan los
intereses personales y privados de los titulares o de los
condominios. Íd. A saber, este desarrollo surgió como una
medida para proveer un foro administrativo ante el cual los
titulares de un condominio pudiesen ventilar sus querellas,
puesto que, previo a ello, la ausencia de este foro había
desalentado la compra de inmuebles sometidos al régimen de
propiedad horizontal, y el recurso judicial resultaba muy
oneroso para estos titutales. Íd., en la pág. 662.
Al resolver el caso Consejo Cond. Plaza del Mar v.
Jetter, supra, concluimos que el DACo no poseía AC-2024-0111 17
jurisdicción sobre una reclamación presentada por un
Consejo de Titulares contra exdirectores de su Junta,
“independientemente de que la conducta alegada haya
ocurrido mientras los demandados actuaban como miembros de
la Junta de Directores.” Íd., en la pág. 669. En esa
ocasión, acentuamos la importancia de circunscribirnos a
la letra de la ley al momento de dirimir la jurisdicción
exclusiva del DACo en materia de Ley de Condominios, al
esbozar que:
La falta de jurisdicción del DACO se circunscribe a que el Consejo de Titulares le reclama a un grupo de titulares, ex miembros de una antigua Junta de Directores, en su carácter personal, por sus actuaciones u omisiones negligentes mientras ocuparon sus puestos directivos. Dicho supuesto no se encuentra estatuido dentro de los artículos que le confieren jurisdicción exclusiva al DACO, por lo cual, resolver lo contrario sería decretar la carencia de jurisdicción de los tribunales sin que el legislador haya decretado la misma mediante lenguaje claro y sin ambages.
Íd., en las págs. 670-671. (Énfasis suplido).
Por su parte, en Vázquez et al. v. DACo, supra,
realizamos un análisis de la Ley de Condominios, supra, y
concluimos que la Asamblea Legislativa le confirió
jurisdicción primaria exclusiva al DACo “únicamente para
atender las querellas presentadas por los titulares de
condominios residenciales en contra de la Junta de
Directores, el Agente Administrador o el Consejo de
Titulares, según lo dispuesto por la Ley.”
III AC-2024-0111 18
En el recurso ante nuestra consideración, nos
corresponde determinar cuál es el foro que ostenta la
jurisdicción para atender una causa de acción sobre cobro
de dinero y enriquecimiento injusto contra el Consejo de
Titulares, por hechos acaecidos mientras JJJ era titular
en el Condominio, pero cuya reclamación se presentó luego
de JJJ haber vendido su apartamento.
La parte peticionaria sostiene que el foro apelativo
intermedio erró al reconocerle al DACo jurisdicción
primaria exclusiva para atender su reclamación, a pesar de
que ya no es titular en el Condominio. Además, argumentó
que la jurisdicción primaria exclusiva conferida al DACo
por el Art. 65 de la Ley de Condominios, supra, está
condicionada a que el reclamante sea titular del inmueble
sometido al régimen de propiedad horizontal, y que se
persiga la impugnación de una acción u omisión de la Junta
de Directores o de un acuerdo del Consejo de Titulares. De
esta manera, JJJ concluyó que, al no ser titular en el
Condominio al momento de presentar su Demanda, el DACo no
tiene jurisdicción primaria exclusiva sobre el asunto. Por
consiguiente, nos solicitó que revocáramos el dictamen
emitido por el TA, y ordenáramos la continuación de los
procedimientos ante el TPI. Adelantamos que somos del
criterio que le asiste la razón.
Por su parte, el Consejo de Titulares, mediante
argumentos irreconciliables entre sí, aduce en su alegato AC-2024-0111 19
que JJJ no tiene remedio disponible para reclamar el cobro
de dinero en controversia. Primero arguye que, conforme
el Art. 65 de la Ley de Condominios, supra, el foro que
ostenta la jurisdicción primaria exclusiva para atender el
asunto es el DACo, debido a que los hechos de los cual
emana la causa de acción surgieron cuando JJJ era titular
en el Condominio. A su vez, sostiene que JJJ perdió la
legitimación activa para presentar su petitorio ante el
DACo, debido a que vendió su apartamento y no presentó su
reclamo cuando era titular. En otras palabras, el Consejo
utiliza el elemento de titularidad que surge de la letra
del Art. 65 de la Ley de Condominios, supra, y del
Reglamento de Condominios, supra, para argumentar que el
DACo tiene y, a la misma vez, no tiene la jurisdicción
sobre la controversia ante nos. Esta postura es
desacertada.
En el caso de autos, no hay controversia respecto a la
titularidad de JJJ en el Condominio, al momento en que
surgió la causa de acción de cobro de dinero y
enriquecimiento injusto, ni en cuanto a su falta de
titularidad cuando presentó su reclamo ante el TPI.
Tampoco hay controversia sobre el Art. 65 de la Ley de
Condominios, supra, como el estatuto que determina la
jurisdicción primaria exclusiva del DACo, más sí la hay en
lo pertinente a su extensión. Esto así, puesto que, ambos
foros inferiores desestimaron la Demanda de epígrafe tras AC-2024-0111 20
declararse sin jurisdicción, al amparo del referido
estatuto.
Sin embargo, debido a que JJJ no es titular en el
Condominio, somos del criterio que el DACo no tiene
jurisdicción primaria exclusiva sobre el asunto ante
nuestra consideración. El Art. 65 de la Ley de Condominios,
supra, claramente establece que en los casos donde “los
titulares sean dueños de apartamentos en condominios con
al menos un apartamento de uso residencial, la jurisdicción
será primaria y exclusiva del Departamento de Asuntos del
Consumidor”. 31 LPRA sec. 1923j. Así, este texto no implica
que una parte, que no sea titular, no pueda solicitar
remedios por acciones u omisiones del Consejo de Titulares,
sino que le impide reclamar utilizando el estatuto como
base jurisdiccional para su acción.4 De igual manera, este
mismo año interpretamos la Ley de Condominios, supra, y
expresamos que la jurisdicción primaria exclusiva conferida
al DACo se limita “únicamente para atender las querellas
presentadas por los titulares de condominios residenciales
en contra de la Junta de Directores, el Agente
Administrador o el Consejo de Titulares”. Vázquez et al.
v. DACo, supra.
Por tanto, debido a que JJJ vendió su apartamento y
ya no es titular en el Condominio, es improcedente que su
4 Véase, M. Godreau Robles y M. Hernández Gutiérrez, El Condominio: el Régimen de Propiedad Horizontal en Puerto Rico, 3ra ed., Ediciones SITUM, 2023, pág. 301. AC-2024-0111 21
reclamación sea atendida al amparo del Art. 65 de la Ley
de Condominios, supra. Cónsono con la postura esbozada por
el Consejo de Titulares en su alegato, si JJJ hubiese
presentado su reclamación ante el DACo, en lugar del TPI,
la agencia estaría impedida de atenderla por falta de
jurisdicción. La ley es clara a los efectos de que el DACo
tiene la jurisdicción para adjudicar reclamaciones instadas
por titulares del régimen de propiedad horizontal. Entrar
en los méritos de una reclamación instada por un extitular
contra el Consejo constituye una acción ultra vires de su
faz.
A través de su análisis, los foros inferiores llegaron
a la conclusión errada de que, como los hechos que motivaron
la Demanda de epígrafe surgieron mientras JJJ era titular
en el Condominio, la parte peticionaria debía considerarse
“titular” para efectos de la jurisdicción primaria
exclusiva conferida al DACo por el Art. 65 de la Ley de
Condominios, supra. De este modo, ignoraron que la
jurisdicción exclusiva no solo depende del contexto fáctico
en que surge la controversia, sino también de que el
promovente de la acción ostente la condición de sujeto
protegido y legitimado conforme a la Ley de Condominios,
supra, a saber, ser titular de un apartamento sometido al
régimen de propiedad horizontal. Así, el ejercicio de
interpretación estatutaria realizado por los foros
inferiores se extralimitó al sustituir el criterio AC-2024-0111 22
legislativo que dio vida a la Ley de Condominios, supra,
por el propio.
En la Exposición de Motivos de la referida ley, la
Asamblea Legislativa reiteró que su propósito es establecer
un régimen jurídico que facilite la vida en convivencia en
los condominios. Por su parte, el DACo indicó que el
propósito del Reglamento de Condominios, supra, es proteger
a los titulares sometidos al régimen de propiedad
horizontal y reconocer el derecho de éstos al pleno
disfrute de su apartamento y áreas comunes. Regla 3 del
Reglamento de Condominios, supra. Cónsono con el propósito
de ambos cuerpos estatutarios, estos expresamente disponen
que la jurisdicción primaria y exclusiva del DACo está
sujeta a que se impugnen acciones u omisiones de la Junta
de Directores o acuerdos del Consejo de Titulares, y a que
el reclamante sea titular en el condominio. Es decir, la
vía administrativa ante el DACo existe como mecanismo para
quienes actualmente forman parte del régimen de propiedad
horizontal, y la titularidad es la fuente de derecho para
impugnar o reclamar dentro de este.
Siendo el texto de ambos estatutos claro y libre de
ambigüedad, confirmar la determinación recurrida
extendería, por fiat judicial, la jurisdicción primaria
Condominios, supra, a impugnaciones realizadas por partes
que no sean titulares del régimen de propiedad horizontal. AC-2024-0111 23
Esta interpretación extensiva sobre la jurisdicción
exclusiva del DACo se apartaría de las normas de
interpretación elementales sobre delegación de poderes a
las agencias administrativas, ya que estaríamos despojando
a los foros judiciales de su autoridad para atender
controversias en primera instancia, sin mandato legislativo
expreso a esos efectos. Una restricción de esa magnitud
no puede presumirse ni inferirse, sino que solamente
procede cuando la ley la establece de manera clara, expresa
e inequívoca.
Así pues, al momento de cumplir nuestra tarea
inherente de interpretar si una agencia administrativa
tiene jurisdicción primaria exclusiva sobre un asunto en
particular, debemos tener presente la norma de hacer
cumplir la intención del legislador. Ayala Hernández v.
Consejo de Titulares, supra, en la pág. 561. Por tanto,
cuando la letra de la ley es clara, como en el caso del
Art. 65 de la Ley de Condominios, supra, no hay espacio
para usurpar la función legislativa de nuestros
legisladores y ampliar el alcance de la misma.
En vista a lo anterior, erró el Tribunal de
Apelaciones al confirmar el dictamen del TPI y declararse
sin jurisdicción para atender los reclamos de la parte
peticionaria por considerar que el DACo tenía jurisdicción
primaria exclusiva sobre el asunto, al amparo del Art. 65
de la Ley de Condominios, supra. Así las cosas, es menester AC-2024-0111 24
que devolvamos el caso de epígrafe al TPI para que ejerza
su función adjudicativa y atienda el caso en sus méritos.
IV
Por los fundamentos antes expuestos, se revoca la
sentencia emitida por el Tribunal de Apelaciones y se
ordena la continuación de los procedimientos ante el
Tribunal de Primera Instancia para que atienda el asunto
en sus méritos.
Se dictará Sentencia de conformidad.
Raúl A. Candelario López Juez Asociado EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
v. AC-2024-0111
Consejo de Titulares del Condominio Adaligia; Aseguradora X Recurrido
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 25 de noviembre de 2025.
Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, los cuales se hacen formar parte de esta Sentencia, se revoca la sentencia emitida por el Tribunal de Apelaciones y se ordena la continuación de los procedimientos ante el Tribunal de Primera Instancia para que atienda el asunto en sus méritos.
Lo acordó el Tribunal y certifica el Secretario del Tribunal Supremo. El Juez Asociado señor Martínez Torres emite una Opinión de Conformidad. La Jueza Presidenta Oronoz Rodríguez emite una Opinión Disidente, a la cual se le une el Juez Asociado señor Estrella Martínez y el Juez Asociado señor Colón Pérez.
Javier O. Sepúlveda Rodríguez Secretario del Tribunal Supremo EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Peticionario
v. AC-2024-0111 Consejo de Titulares del Condominio Adaligia; Aseguradora X
Opinión de conformidad emitida por el Juez Asociado señor MARTÍNEZ TORRES.
Estoy conforme con la determinación del Tribunal.
Según hemos expresado en ocasiones anteriores, la
jurisdicción exclusiva conferida al Departamento de
Asuntos del Consumidor (DACo) en virtud de la Ley de
Condominios, infra, no se extiende a toda causa de
acción que emane de un inmueble sometido al Régimen de
Propiedad Horizontal. En controversias como la de
autos, la titularidad no es un mero dato; es la
condición estatutaria que activa el derecho a impugnar
por la vía administrativa y, a su vez, limita la
jurisdicción exclusiva del DACo.
Como bien lo plantea la Opinión mayoritaria es
completamente improcedente extender el alcance de la AC-2024-0111 2
jurisdicción estatutaria a quienes ya no forman parte del
régimen de propiedad horizontal. Una lectura integral de la
Ley de Condominios, infra, revela que los mecanismos de
impugnación administrativa creados por la Asamblea Legislativa
están dirigidos exclusivamente a proteger los derechos de los
titulares actuales. Como corolario, cuando un extitular
presenta una querella ante el DACo en contra del Consejo de
Titulares, no existe entre las partes un vínculo jurídico
susceptible de ser canalizado mediante la jurisdicción
exclusiva de la agencia.
Concluir lo contrario, tal y como propone la disidencia,
conlleva pasar por alto que en estos casos la jurisdicción
exclusiva no depende únicamente de la causa de acción invocada,
sino también de la condición jurídica del reclamante. Ello da
al traste con el texto de la ley e incluso con la política
pública subyacente.
La premisa en que se basa la Opinión disidente parece
obviar que, en su fondo, las controversias sobre jurisdicción
exclusiva requieren no solo que determinemos la facultad de un
organismo administrativo, sino que limitemos la jurisdicción
general de los tribunales. Avalar ese desenlace, sin que esa
limitación surja del texto legislativo sentaría un mal
precedente. En lugar de preservar la intención legislativa, la
contradice.
Debido a que la Opinión mayoritaria recoge adecuadamente
los hechos del caso, me limitaré a destacar los elementos
fácticos que estimo esenciales para contextualizar mi AC-2024-0111 3
criterio. En esencia, en marzo de 2022 JJJ Adventure, LLC
adquirió un apartamento en el Condominio Adaligia.
Posteriormente, en octubre de 2023 vendió el apartamento. En
diciembre de ese mismo año presentó una demanda por cobro de
dinero y enriquecimiento injusto por alegadamente haber
asumido unos gastos de reparación, mientras aún era titular,
que correspondían al Consejo de Titulares.
El Tribunal de Primera Instancia desestimó la demanda
tras concluir que el DACo tenía la jurisdicción exclusiva sobre
el asunto, porque los hechos se originaron mientras JJJ
Adventure era titular del Condominio Adaligia. El Tribunal de
Apelaciones confirmó esa determinación.
A. Jurisdicción primaria y jurisdicción exclusiva
En materia de Derecho Administrativo, la doctrina
judicial ha delineado una distinción clara entre los conceptos
de jurisdicción primaria y jurisdicción exclusiva. Por un
lado, la jurisdicción primaria se da cuando coexiste
competencia entre el foro judicial y la agencia administrativa
para atender determinado asunto. Beltrán Cintrón et al. v. ELA
et al., 204 DPR 89, 103 (2020); SLG Semidey Vázquez v. ASIFAL,
177 DPR 657, 676 (2009). En estos supuestos, aunque existe
autoridad concurrente, se designa a la agencia para que sea
quien atienda en primera instancia la controversia. “La
verdadera jurisdicción primaria ocurre tan solo cuando existe
jurisdicción concurrente entre el proceso administrativo y el
sistema judicial”. First Fed. Savs. v. Asoc. de Condómines, AC-2024-0111 4
114 DPR 426, 432 (1983), citando a Ferrer Rodríguez v.
Figueroa, 109 DPR 398, 402 (1980). “[L]a doctrina opera para
determinar qué organismo, si el judicial o el administrativo,
debe hacer la determinación inicial del asunto y se aplica
específicamente cuando la situación presenta cuestiones de
hecho que requieren el ejercicio de la discreción
administrativa […]”. Íd., citando a E.L.A. v. 12,974.78 Metros
Cuadrados, 90 DPR 506, 511 (1964).
Por el contrario, en los supuestos de jurisdicción
exclusiva, la Asamblea Legislativa le confiere expresamente a
la agencia la autoridad estatutaria para atender el asunto
desde su inicio. Beltrán Cintrón et al. v. ELA et al., supra,
págs. 103-104. “Se trata, pues, de un mandato legislativo —y
no de una norma de índole jurisprudencial— a través del cual
se establece que el ente administrativo tendrá jurisdicción
sobre determinado tipo de asuntos, por lo que en esos casos
los tribunales no cuentan con autoridad para atender las
reclamaciones en primera instancia”. (Énfasis en el original).
Íd. Véase, además, Báez Rodríguez et al. v. E.L.A., 179 DPR
231, 240-241 (2010). Aunque frecuentemente se suele utilizar
el término jurisdicción primaria exclusiva, en realidad en
estos casos no aplica la doctrina de jurisdicción primaria.
Así lo explica el Prof. Demetrio Fernández Quiñones, quien
subraya que “si la ley orgánica de la agencia administrativa
le confiere expresamente la jurisdicción al ente
administrativo, se trata de una jurisdicción exclusiva por vía
de estatuto, y no es necesario considerar la aplicación de la AC-2024-0111 5
doctrina de jurisdicción primaria”. D. Fernández Quiñones,
Derecho Administrativo y la Ley de Procedimiento
Administrativo Uniforme, 3era ed., Bogotá, Ed. Forum, 2001,
pág. 574. Véase, además, Rovira Palés v. P.R. Telephone Co.,
96 DPR 47 (1968).
B. Jurisdicción exclusiva del DACo al amparo de la Ley de Condominios de Puerto Rico
Uno de los escenarios en los cuales la Asamblea
Legislativa le ha conferido jurisdicción exclusiva a una
agencia es precisamente el contemplado en el marco de la Ley
Núm. 129-2020, según enmendada, conocida como la Ley de
Condominios de Puerto Rico, 31 LPRA sec. 1921 et seq.
Los Arts. 65 y 66 del estatuto delimitan la jurisdicción
exclusiva del DACo para ventilar querellas administrativas
derivadas de los conflictos internos en la administración del
régimen. Arts. 65-66 de la Ley Núm. 129-2020, 31 LPRA secs.
1923j-1923k.
Según el Art. 65 de la Ley de Condominios, supra, “las
acciones u omisiones de la Junta de Directores, del
Administrador Interino, del Agente Administrador, Síndico, así
como los acuerdos del Consejo de Titulares podrán ser
impugnados por los titulares” en los supuestos que siguen:
(a) Cuando sean contrarios a la Ley de Condominios de Puerto Rico, la escritura matriz, el reglamento del condominio y a este Reglamento.
(b) Cuando resulten gravemente perjudiciales a los intereses de la comunidad o a un titular.
(c) Cuando resulten gravemente perjudiciales para algún titular que no tenga obligación jurídica para soportarlo y no haya sido previsible al momento de la compra. El Agente Administrador será responsable AC-2024-0111 6
para cualquier determinación, actuación u omisión del Asistente Administrador.
En lo medular al asunto jurisdiccional, el Art. 65, supra,
dispone que “en el caso de los titulares [que] sean dueños
de apartamentos en condominios con al menos un apartamento de
uso residencial, la jurisdicción será primaria y exclusiva del
Departamento de Asuntos del Consumidor, así como cualquier
reclamación presentada en contra del agente administrador”.
(Negrillas suplidas). Íd.
El concepto de la jurisdicción exclusiva del DACo en
controversias de esta índole no es nuevo; su origen se remonta
a la Ley de Propiedad Horizonatal de 1976, Ley Núm. 157 de 4
de junio de 1976, 31 LPRA ant seq. 1291. El análisis histórico
sugiere que la designación de un “foro administrativo ante el
cual los titulares de un condominio pueden acudir a plantear
y ventilar sus querellas, fue de gran trascendencia, pues
previo a su creación, la ausencia de un foro administrativo
había desalentado la compra de apartamientos en inmuebles
sometidos al régimen de propiedad horizontal”. Consejo Cond.
Plaza del Mar v. Jetter, 169 DPR 643, 662 (2006). Véase, además,
Exposición de Motivos de la Ley Núm. 157 de 4 de junio de 1976.
Antes, los titulares de apartamentos destinados a
vivienda carecían de un foro adecuado para impugnar
decisiones, omisiones o actuaciones del Consejo o de la
Administración que les perjudicaran o que contravinieran las
disposiciones de la Ley. Consejo Cond. Plaza del Mar v. Jetter,
supra, pág. 662. El recurso judicial, en la mayoría de los
casos, resultaba muy oneroso para quienes residían en unidades AC-2024-0111 7
de uso residencial. Véase, F. Hernández Denton, La Ley de
Propiedad Horizontal—Un análisis de las enmiendas del 1976, 44
(Núm. 2) Rev. C. Abo. P.R. 257, 264 (1983).
Con ello en mente, la Asamblea Legislativa habilitó una
vía administrativa ante el DACo como foro exclusivo para
atender determinadas controversias bajo el régimen de
propiedad horizontal. No obstante, “la jurisdicción exclusiva
conferida al DACo no se extiende a toda posible causa de acción
dimanante de un condominio sometido al régimen de la propiedad
horizontal”. (Negrillas suplidas). Consejo Cond. Plaza del Mar
v. Jetter, supra, pág. 662.
Así, por ejemplo, la Ley de Condominios no le otorgó
jurisdicción al DACo para adjudicar querellas que surjan en
condominios de uso exclusivamente comercial o profesional.
Véase, Reglamento Núm. 9386, Reglamento de Condominios,
Departamento de Asuntos del Consumidor, 6 de junio de 2022,
pág. 19. (Reglamento Núm. 9386). En estos casos la jurisdicción
corresponde al Tribunal de Primera Instancia. Íd. Igualmente,
las querellas entre titulares están excluidas de la
jurisdicción del DACo. Tampoco DACo tiene jurisdicción para
atender una reclamación del Consejo de Titulares, el Director
o la Junta de Directores contra uno o varios titulares o
residentes del condominio. Íd. La jurisdicción para ventilar
estas acciones corresponde al Tribunal de Primera Instancia.
En lo pertinente, la Ley de Condominios define expresamente
la figura del titular o condómino como “todo aquel propietario
que tenga derecho a su apartamento y a una participación con AC-2024-0111 8
los demás titulares en los elementos comunes de un inmueble
sometido al Régimen de Propiedad Horizontal”. Art. 3 de la Ley
Núm. 129-2020, 31 LPRA sec. 1921b.
Cuando la ley confiere jurisdicción exclusiva a la
agencia, como en el caso del DACo, para ciertas controversias
entre titulares actuales, esa jurisdicción no puede extenderse
a supuestos no contemplados por el legislador. Véanse, Consejo
Cond. Plaza del Mar v. Jetter, supra, pág. 671 (2022); First
Fed. Savs. v. Asoc. de Condómines, supra, pág. 432 (1983). La
jurisprudencia ha sido consistente en que la designación de
jurisdicción exclusiva debe ser clara y precisa. Beltrán
Cintrón et al. v. ELA et al., supra, pág. 104. Por lo tanto,
para determinar si la jurisdicción de la agencia es exclusiva
hay que evaluar si así lo dispone expresamente la ley o si
surge por implicación necesaria. Íd.
En el caso Consejo Cond. Plaza del Mar v. Jetter, supra,
resolvimos que el DACo no posee jurisdicción sobre
reclamaciones presentadas por el Consejo de Titulares contra
exdirectores, aun cuando los actos reclamados ocurrieron
durante la incumbencia de estos. El fundamento normativo se
basó en que al momento de presentar la reclamación los
demandados ya no ejercían cargos directivos, por lo que se
trataba de una controversia entre particulares, es decir,
entre titulares. Así, enfatizamos que lo determinante no es el
origen de la controversia, sino la condición jurídica de las
partes al momento de presentarse la querella. En concreto,
razonamos: AC-2024-0111 9
En este caso, la reclamación se presentó luego de culminada la incumbencia de los ex directores demandados, por lo cual constituye una reclamación entre titulares sobre la cual DACO no posee jurisdicción exclusiva, independientemente de que la conducta alegada haya ocurrido mientras los demandados actuaban como miembros de la Junta de Directores. Tanto la Ley de la Propiedad Horizontal de 1976 como su versión enmendada en 2003, son claras al disponer que DACO posee jurisdicción exclusiva sobre las reclamaciones que presenten los titulares para impugnar las determinaciones, actuaciones u omisiones de la Junta de Directores. (Negrillas suplidas). Consejo Cond. Plaza del Mar v. Jetter, supra, págs. 670-671.
Mediante ese precedente reafirmamos que la jurisdicción
exclusiva de una agencia no puede extenderse más allá de lo
que el texto de la ley autoriza, pues toda ampliación
interpretativa, por mínima que parezca, tiene el efecto
directo de privar al Tribunal de su jurisdicción general en
ausencia de un mandato legislativo inequívoco.
C. Reglamento de Condominios
Por otra parte, actualmente el Reglamento Núm. 9386,
supra, delimita el alcance estatutario de la jurisdicción del
DACo. Respecto a su ámbito de aplicación, la Regla Núm. 2
indica que este solo aplicará a condominios con al menos una
unidad residencial y que “aplicará también a las
apartamentos en condominios en los que exista por lo menos un
apartamento dedicado a vivienda, contra los acuerdos del
Consejo de Titulares […]”. Asimismo, según la Regla Núm. 3, el
propósito del Reglamento 9386, supra, “es proteger a los
Horizontal y reconocer el derecho de estos al pleno disfrute AC-2024-0111 10
de su apartamento y de las áreas comunes, siempre que con ello
no se menoscabe el derecho de los demás titulares al disfrute
de sus respectivas propiedades”. Íd.
En lo medular, la Regla Núm. 25 establece los requisitos
formales para presentar querellas. Así, expresa que “las
querellas que se presenten ante este Departamento deberán
cumplir con los criterios del Reglamento de Procedimientos
Adjudicativos vigente”. A la par, indica que el titular que
interese impugnar cualquier determinación o acuerdo del
Consejo de Titulares, como parte de su querella, deberá incluir
la información siguiente:
(1) Nombre, dirección física y postal, correo electrónico y números de teléfono del titular o titulares reclamantes. (2) […] (7) Escritura pública o copia del documento fehaciente que acredite su titularidad […]. (Negrillas suplidas).
Finalmente, debe notarse que la Regla Núm. 27 enuncia que
“el incumplimiento por parte del titular o grupo de titulares
de cualquiera de los requisitos establecidos en la Ley o este
Reglamento, facultarán al Secretario a disponer sumariamente
el archivo de la querella presentada”. Reglamento Núm. 9386,
supra, pág. 21. En consecuencia, la jurisdicción exclusiva que
se le otorga al DACo no es absoluta ni general. Solo puede
ejercerse dentro de los márgenes expresamente definidos por el
legislador. Reglamento Núm. 9386, supra.
III
La Opinión disidente parte de una premisa incompatible
con el diseño legislativo de la Ley de Condominios. Recuérdese AC-2024-0111 11
que no se trata aquí de la jurisdicción general del DACo para
atender reclamaciones de consumidores. Más bien, la
controversia gira en torno a la jurisdicción exclusiva de la
agencia, lo cual, implica privar al foro judicial de atender
el caso en primera instancia. Por tratarse de una excepción al
principio de jurisdicción general de los tribunales, esa
delegación de poder a la agencia debe interpretarse
restrictivamente y no extenderse más allá de lo expresamente
establecido en la ley.
Con ello en mente, no es correcto reducir el análisis de
la jurisdicción exclusiva del DACo a un mero factor temporal
vinculado al nacimiento de la causa de acción. Ese enfoque
omite que dicha jurisdicción exclusiva no solo depende del
contexto fáctico en que surge la controversia, sino también de
que quien acude al remedio posea la cualidad de titular que el
legislador reconoció como único sujeto legitimado para
cuestionar los acuerdos del Consejo de Titulares. A esos
efectos, la ley dispone expresamente que “los acuerdos del
Consejo de Titulares podrán ser impugnados por los titulares”.
Art. 65 de la Ley Núm. 129-2020, supra. Del mismo modo, la
Regla Núm. 27 del Reglamento Núm. 9386, requiere del reclamante
presentar copia de la Escritura Pública o documento fehaciente
que acredite su titularidad, como parte de su querella.
La prueba de titularidad en las acciones de impugnación
de la Ley de Condominios reviste tal importancia que se exige
incluirla junto con la querella so pena de desestimación
sumaria. Esto tiene una razón de ser. En controversias como la
de autos, los sujetos de derecho son únicamente aquellos que AC-2024-0111 12
la ley define de manera expresa; en este caso: “todo aquel
propietario que tenga derecho a su apartamento y a una
participación con los demás titulares en los elementos comunes
de un inmueble sometido al Régimen de Propiedad Horizontal”.
Art. 3 de la Ley Núm. 129-2020, supra. No basta, pues, con
demostrar que la controversia se originó mientras el
reclamante era titular del condominio.
Como bien expresa la Opiniٕ ón mayoritaria, la vía
administrativa ante el DACo es un mecanismo diseñado para la
protección de quienes ostentan derechos propietarios en el
régimen comunal. Este mecanismo no se extiende ni siquiera a
las reclamaciones que puedan tener los titulares entre sí. La
acción debe ser promovida por un titular y dirigida contra la
Junta o el Consejo, mas no de manera recíproca entre los
propios comuneros. La jurisdicción exclusiva tampoco se
extiende a las reclamaciones que pueda tener el Consejo de
Titulares en contra de algún titular. En esos supuestos, el
foro competente es el Tribunal de Primera Instancia. En fin,
la titularidad no es un mero dato, sino la fuente del derecho
para impugnar o reclamar dentro del régimen de propiedad
horizontal. En este caso, la ausencia de legitimación activa
neutraliza la premisa misma que justificaría privar al foro
judicial de intervenir en primera instancia.
El error interpretativo en el que, a mi juicio, incurre
la disidencia se hace evidente si lo trasladamos al contexto
típico de una Asamblea del Consejo de Titulares. Supóngase que
el Consejo adopta una determinación sobre la administración
del condominio y, poco tiempo después, un propietario vende su AC-2024-0111 13
apartamento. Sería absurdo sostener que esa persona, ya sin
vínculo jurídico con el régimen comunal, conserva facultad
para impugnar la determinación por el mero hecho de que era
titular cuando esta se tomó. Si ya no es titular, la decisión
no le incumbe ni le afecta jurídicamente.
No podemos perder de perspectiva que la vía
administrativa se diseñó como un canal informal y expedito
para facilitar la resolución de controversias sobre
administración interna que afecten la convivencia y el pleno
ejercicio del derecho propietario de los condóminos. Extender
su disponibilidad a reclamaciones de terceros derrotaría ese
propósito.
No podemos despojar a los tribunales de su autoridad para
atender una controversia en primera instancia sin mandato
legislativo claro e inequívoco. Cualquier interpretación que
permita acceso a la vía administrativa a personas sin vínculo
jurídico actual dentro del régimen propietario implicaría
extender por vía interpretativa una jurisdicción exclusiva que
la ley no confirió. Rechazamos de plano esa interpretación
porque es jurídicamente improcedente.
Por todo lo anterior, estoy conforme con la Opinión
mayoritaria.
RAFAEL L. MARTÍNEZ TORRES Juez Asociado EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Consejo de Titulares del Condominio Adaligia; Aseguradora X
La Jueza Presidenta ORONOZ RODRÍGUEZ emitió una Opinión disidente a la cual se unen el Juez Asociado señor Estrella Martínez y el Juez Asociado señor Colón Pérez
Hoy, una mayoría de este Tribunal emplea un
análisis textualista y excesivamente restrictivo
sobre la jurisdicción del Departamento de Asuntos del
Consumidor (DACo) para atender controversias que
surgen en el contexto de un edificio sometido al
régimen de propiedad horizontal. En esencia, entendió
que, si una persona ya no es titular en el condominio
al momento de instar una reclamación, es improcedente
que esta se atienda al amparo del Artículo 65 de la
Ley de Condominios, infra, aun cuando la causa de
acción haya surgido mientras la parte era titular.
Esta determinación atenta contra el propósito por el
cual se creó la ley habilitadora del DACo como una AC-2024-0111 2
agencia con el expertise necesario para canalizar los
problemas que puedan surgir en el contexto del régimen de
propiedad horizontal.
Por entender que la jurisdicción del foro
correspondiente no debe depender de la condición actual de la
parte reclamante, sino de la condición que ostentaba al
momento en que ocurrieron los hechos que originaron la causa
de acción, respetuosamente disiento de la Opinión que se emite
hoy. Hubiese confirmado los dictámenes recurridos.
El 20 de diciembre de 2023 JJJ Adventure, LLC (JJJ
Adventure) presentó una Demanda sobre cobro de dinero
ordinario y enriquecimiento injusto contra el Consejo de
Titulares (Consejo) del Condominio Adaligia (Condominio) ante
el Tribunal de Primera Instancia. Adujo que el 4 de marzo de
2022 adquirió un apartamento en el Condominio y que,
posteriormente, durante abril y mayo de 2022, el personal
contratado por el Consejo le ocasionó daños a la estructura.
Específicamente, alegó que afectaron los aleros del edificio
y que, como consecuencia, se produjeron filtraciones en el
techo de su propiedad.1
Arguyó que cursó varias misivas a la Junta de Directores
1 El 5 de marzo de 2024 JJJ Adventure, LLC (JJJ Adventure) presentó una Primera Demanda Enmendada. Adujo que el huracán María causó el daño a los aleros y que el personal contratado por el Condominio Adaligia (Condominio) exacerbó esos daños. Indicó que el Consejo de Titulares (Consejo) falló en arreglar los elementos comunes y que esta inacción redundó en daños a su propiedad. Sobre esto último, añadió que, debido a la inacción del Consejo, tuvo que sufragar los gastos de las reparaciones a elementos comunes del Condominio. AC-2024-0111 3
del Consejo (Junta) mediante las cuales solicitó la
información de la aseguradora del Condominio y reclamó que el
Consejo asumiera los gastos de reparación necesarios. Sin
embargo, afirmó que sus gestiones fueron infructuosas, por lo
que sufragó el costo del sellado del techo del Condominio y
de la reparación de la fachada frontal y de las paredes
laterales de este.
JJJ Adventure explicó que, el 23 de mayo de 2022, envió
una comunicación al Consejo en la que notificó que había
culminado las reparaciones y que el costo total ascendió a
$29,500, por lo que solicitó al Consejo el resarcimiento de
dicho monto. Indicó que, en esa misma fecha, la Presidenta de
la Junta le informó que estaban en proceso de identificar la
partida de los gastos correspondientes para remitir el
cheque. No obstante, JJJ Adventure sostuvo que no recibió
pago alguno a pesar de que envió varias misivas adicionales
al Consejo para requerirlo.2 Además, indicó que el 24 de
octubre de 2023, mientras esperaba que se cumpliera su
petitorio, vendió su apartamento en el Condominio. Así las
cosas, solicitó el resarcimiento de los gastos incurridos más
intereses, costas y honorarios de abogado.
En respuesta, el 24 de abril de 2024 el Consejo presentó
una Solicitud de desestimación por falta de jurisdicción
primaria sobre la materia. Adujo que, conforme lo dispuesto
2 Según surge del expediente, el 22 de agosto de 2023, el 16 de septiembre de 2022, el 27 de octubre de 2022, el 10 de julio de 2023 y el 24 de octubre de 2023 JJJ Adventure envió cartas al Consejo que interrumpieron el término prescriptivo de su causa de acción. AC-2024-0111 4
en la Ley de Condominios, infra, el DACo tenía jurisdicción
primaria exclusiva sobre la causa de acción de JJJ Adventure,
pues versaba sobre presuntas acciones u omisiones de la Junta
del Consejo. Por tanto, arguyó que el Tribunal de Primera
Instancia carecía de jurisdicción sobre la materia. Además,
adujo que el área donde se realizaron las reparaciones era de
uso exclusivo de JJJ Adventure y no un área común, según la
escritura matriz del Condominio. En atención a esto, solicitó
que se desestimara con perjuicio la causa de acción.
En respuesta, el 17 de mayo de 2024 JJJ Adventure
presentó una Oposición a solicitud de desestimación por falta
de jurisdicción primaria sobre la materia. Argumentó que, al
haber vendido su apartamento en el Condominio, ya no era
titular, por lo que no le aplicaba el Artículo 65 de la Ley
de Condominios, 31 LPRA sec. 1923j, ni la Regla 23 del
Reglamento de Condominios, Reglamento Núm. 9386, 6 de junio
de 2022 (Reglamento de Condominios). Así, afirmó que el
Tribunal de Primera Instancia tenía jurisdicción primaria y
exclusiva sobre su causa de acción. Luego de varios incidentes
procesales, el 16 de septiembre de 2024 el foro primario
notificó una Sentencia mediante la cual determinó que el DACo
ostentaba la jurisdicción primaria y exclusiva sobre la
materia, dado que JJJ Adventure era titular en el Condominio
al momento que surgió la causa de acción en contra del
Consejo. Ante esto, desestimó la Demanda sin perjuicio.
En desacuerdo, el 16 de octubre de 2024 JJJ Adventure
presentó un recurso de Apelación ante el Tribunal de AC-2024-0111 5
Apelaciones. Adujo que el foro primario erró al desestimar su
causa de acción sin perjuicio y determinar que el DACo era el
foro con jurisdicción para atender su reclamación.3
El 28 de octubre de 2024 el Tribunal de Apelaciones
notificó una Sentencia mediante la cual confirmó la
determinación del Tribunal de Primera Instancia. Expresó que
la causa de acción de JJJ Adventure giraba en torno a
presuntos actos u omisiones de la Junta del Condominio. Por
ello, concluyó que los reclamos de JJJ Adventure eran de
naturaleza administrativa por lo que debían ventilarse ante
el DACo.4
Insatisfecho aun, el 26 de noviembre de 2024 JJJ
Adventure presentó el recurso de autos en el que solicita que
se revoque la determinación del foro apelativo intermedio y
que se devuelva el asunto al foro primario para la
continuación de los procesos. Esboza los siguientes
PRIMER ERROR: Erró el TA al reconocerle al DACo jurisdicción primaria exclusiva para atender las reclamaciones de [JJJ Adventure], a pesar de que al momento de presentarse la demanda la [parte] apelante no es miembro del [Consejo].
SEGUNDO ERROR: Erró el TA al descartar que [el Tribunal Supremo de Puerto Rico] claramente ha reconocido que, sí existen distinciones de causas de acción que el DACo puede atender, y que dicha agencia no tiene jurisdicción primaria exclusiva para atender toda posible causa de acción dimanante de un condominio sometido al régimen de la propiedad horizontal.
El 28 de febrero de 2025 emitimos una Resolución mediante
la cual acogimos el recurso como un certiorari, por ser el
3 El Tribunal de Apelaciones prescindió de la comparecencia del Consejo. 4El Juez Salgado Schwarz concurrió por escrito y expresó que la delegación de jurisdicción primaria exclusiva sobre este asunto al Departamento de Asuntos del Consumidor (DACo) era, en extremo, clara y expresa. KLAN202400921, pág.10. AC-2024-0111 6
recurso adecuado, y lo expedimos.5 El 15 de mayo de 2025 el
Consejo presentó su alegato y adujo que el foro primario no
podía atender la causa de acción de JJJ Adventure, pero que
tampoco podía hacerlo el DACo debido a que este ya no era
titular del Condominio. Arguye que JJJ Adventure perdió su
capacidad para reclamar el pago en controversia, pues no
presentó su causa mientras era titular en el Condominio y,
por ende, carece de legitimación activa para así hacerlo.
A. La jurisdicción
La jurisdicción es el poder o la autoridad que tiene un
tribunal para considerar y decidir casos o controversias que
tiene ante sí. FCPR v. ELA et al., 211 DPR 521, 529 (2023);
Cobra Acquisitions v. Mun. Yabucoa et al., 210 DPR 384, 394
(2022); Pueblo v. Rivera Ortiz, 209 DPR 402, 414 (2022); Adm.
Terrenos v. Ponce Bayland, 207 DPR 586, 600 (2021). Para
adjudicar un caso, es esencial que el tribunal tenga
jurisdicción sobre la materia y sobre las partes litigiosas.
FCPR v. ELA et al., supra, pág. 530 (citando a Cobra
Acquisitions v. Mun. de Yabucoa et al., supra, pág. 394). Por
tanto, “el primer factor a considerar en toda situación
jurídica que se presente ante un foro adjudicativo es el
aspecto jurisdiccional”. FCPR v. ELA, supra, pág. 530
(citando a Torres Alvarado v. Maderas Atiles, 202 DPR 495,
500 (2019)).
5 El 4 de abril de 2025 JJJ Adventure presentó una solicitud para que se atendiera su recurso sin necesidad de presentar un alegato. El 15 de abril de 2025 emitimos una Resolución mediante la cual autorizamos su petitorio. AC-2024-0111 7
En ese sentido, hemos expresado que los tribunales
debemos ser celosos guardianes de nuestra jurisdicción. FCPR
v. ELA, supra, pág. 530 (citando a Ruiz Camilo v. Trafon
Group, Inc., 200 DPR 254, 268 (2018)). Así, los asuntos
concernientes a la jurisdicción son privilegiados y se deben
atender de forma preferente. Íd. “Si un tribunal carece de
jurisdicción, solo resta así declararlo y desestimar la
reclamación sin entrar en los méritos de la controversia”.
FCPR v. ELA, supra, pág. 530 (citando a Mun. de San Sebastián
v. QMC Telecom, 190 DPR 652, 660 (2014)).
“[P]or disposición constitucional, los tribunales en
Puerto Rico constituyen un sistema judicial unificado en
términos de jurisdicción”. Adm. Terrenos de Puerto Rico v.
Ponce Bayland, supra, pág. 600; véase Art. V, Sec. 2, Const.
ELA, LPRA, Tomo 1. Es decir, nuestro ordenamiento funciona
bajo un entendido de jurisdicción general. Íd., pág. 601. Sin
embargo, el Estado, a través de sus leyes, puede otorgar o
privar de jurisdicción sobre la materia a un
tribunal. Rodríguez Rivera v. De León Otaño, 191 DPR 700, 708
(2014).
De esa forma, el Estado puede delegar funciones
gubernamentales a agencias administrativas y brindarles
jurisdicción primaria para entender en una controversia
relacionada con ellas. Íd., pág. 709. Cuando esto ocurre,
puede haber incertidumbre con respecto a qué foro, si el
judicial o el administrativo, tiene jurisdicción original
para atender la controversia. Íd. “En esos casos, para AC-2024-0111 8
determinar qué foro tiene jurisdicción original hemos
utilizado la doctrina de jurisdicción primaria”. Íd. (citando
a Aguilú Delgado v. P.R. Parking System, 122 DPR 261, 266
(1988)).
La doctrina de jurisdicción primaria persigue establecer
cuál es el foro con la habilidad de atender un caso en primera
instancia. Es decir, “no tiene que ver con el momento o la
ocasión de la revisión judicial de la acción administrativa”.
Beltrán Cintrón et al. v. ELA et al., 204 DPR 89, 102 (2020)
(citando a Fernández Quiñones, Derecho administrativo y Ley
de Procedimiento Administrativo Uniforme 562 (3ra ed. 2013)).
Esta doctrina tiene dos vertientes, a saber: la jurisdicción
primaria y concurrente, y la jurisdicción primaria y
exclusiva.
La jurisdicción primaria y concurrente opera cuando la
ley permite que una reclamación se inicie en la agencia o en
un tribunal. “Sin embargo, se cede la primacía al órgano
administrativo y, como consecuencia, ocurre un ‘aplazamiento
de interacción por parte del Tribunal hasta que se proceda a
resolver finalmente por la agencia’”. Rodríguez Rivera v. De
León Otaño, supra, pág. 710 (citando a Fernández Quiñones,
op. cit., pág. 563). Entre otras razones, se justifica la
deferencia a la agencia administrativa en casos de
jurisdicción primaria concurrente por “la destreza o pericia
de la agencia, la prontitud usual del proceso de decisión [y]
el uso de técnicas de adjudicación más flexibles”. Rodríguez
Rivera v. De León Otaño, supra, pág. 710, (citando a Ferrer AC-2024-0111 9
Rodríguez v. Figueroa, 109 DPR 398, 402 (1980)). No obstante,
hemos establecido que “[n]o es aconsejable establecer normas
uniformes, aplicables a todas las agencias y a todos sus
casos”. Íd.
De otro lado, la jurisdicción primaria y exclusiva opera
cuando una ley establece que el foro administrativo tendrá
jurisdicción inicial exclusiva para entender en una
reclamación. Rodríguez Rivera v. De León Otaño, supra, pág.
709. Esta atiende situaciones en las que no aplica la doctrina
de jurisdicción primaria y concurrente, debido a que la ley
aclara que esta última no existe. Íd. Se trata de un mandato
legislativo a través del cual se establece que el foro
administrativo tendrá jurisdicción sobre determinados tipos
de asuntos. Beltrán Cintrón et al. v. ELA et al., supra, págs.
103-104; Báez Rodríguez et al. v. ELA et al., 179 DPR 231,
240-241 (2010).
Así, cuando la ley le confiere jurisdicción exclusiva a
una agencia, los tribunales quedan impedidos de intervenir en
primera instancia en aquellos asuntos sobre los cuales dicha
agencia tiene jurisdicción exclusiva. Rodríguez Rivera v. De
León Otaño, supra, pág. 709. Entiéndase, esta doctrina no
limita o evade la revisión judicial de la controversia, pero
sí exige que sea la agencia administrativa la que tome una
determinación en primera instancia. Esta doctrina es
inaplicable cuando no se presentan cuestiones de derecho que
exijan el ejercicio de discreción y de peritaje
administrativo, es decir, cuando la cuestión que se plantea AC-2024-0111 10
sea puramente judicial. Rodríguez Rivera v. De León Otaño,
supra, pág. 710; Consejo Titulares v. Gómez Estremera et al.,
184 DPR 407, 430-431 (2012).
B. La Ley de Condominios y el Reglamento de Condominios
El Artículo 65 de la Ley Núm. 129-2020, conocida como la
Ley de Condominios de Puerto Rico (Ley de Condominios), 31
LPRA 1923j, dispone sobre la jurisdicción de las causas que
surjan en ciertas instancias:
Las acciones u omisiones de la Junta de Directores, del Administrador Interino, del Agente Administrador así como los acuerdos del Consejo de Titulares podrán ser impugnados por los titulares en los siguientes supuestos:
a) cuando sean contrarios a esta Ley, la escritura matriz y reglamento del condominio;
b) cuando resulten gravemente perjudiciales a los intereses de la comunidad o a un titular;
c) cuando resulten gravemente perjudiciales para algún titular que no tenga obligación jurídica para soportarlo y no haya sido previsible al momento de la compra.
Los titulares que sean dueños de apartamentos en condominios que sean dedicados exclusivamente a uso comercial, tendrán que presentar la impugnación ante el Tribunal de Primera Instancia, el cual tendrá jurisdicción primaria y exclusiva. En el caso de los titulares [que] sean dueños de apartamentos en condominios con al menos un apartamento de uso residencial, la jurisdicción será primaria y exclusiva del Departamento de Asuntos del Consumidor, así como cualquier reclamación presentada en contra del agente administrador. (Negrilla y subrayado suplidos).
Similarmente, la Regla 23 del Reglamento de Condominios,
supra, también expone las instancias en las que se regula el
tipo de jurisdicción:
I. Las acciones u omisiones de la Junta de Directores, Administrador Interino, Agente Administrador, Síndico, así como los acuerdos del Consejo de Titulares podrán ser impugnados ante el Departamento por los titulares en los siguientes supuestos:
(a) Cuando sean contrarios a la Ley de Condominios de Puerto Rico, la escritura matriz, el reglamento del condominio y este Reglamento. AC-2024-0111 11
(b) Cuando resulten gravemente perjudiciales a los intereses de la comunidad o a un titular.
(c) Cuando resulten gravemente perjudiciales para algún titular que no tenga obligación jurídica para soportarlo y no haya sido previsible al momento de la compra.
. . . . . . . .
II. [...] [Q]uedarán excluidas de la jurisdicción del DAC[o], las querellas entre titulares o cuando el Consejo de Titulares, el Director o la Junta de Directores presente una reclamación contra uno o varios titulares o residentes del condominio. La jurisdicción para ventilar estas acciones corresponderá al Tribunal de Primera Instancia. (Negrilla suplida).
En este caso, debíamos auscultar qué foro ostenta la
jurisdicción primaria para atender una controversia sobre
cobro de dinero y enriquecimiento injusto que se origina
mientras una persona es titular de un apartamento en un
condominio,6 pero que se presenta luego de haberlo vendido.7
Por un lado, JJJ Adventure argumenta que, en vista de que no
era dueño del apartamento al momento de presentar la Demanda,
podía acudir en primera instancia al tribunal. Por otro lado,
el Consejo sostiene que es el DACo quien tiene la jurisdicción
primaria exclusiva, dado que los hechos que originaron la
Demanda ocurrieron mientras JJJ Adventure era dueño del
apartamento. Así, en el asunto jurisdiccional de umbral,
estamos ante una controversia de estricto derecho. Veamos.
6 No existe controversia sobre que JJJ Adventure era titular de un apartamento del Condominio cuando incurrió en los gastos y también cuando le exigió el pago al Consejo. En particular, en mayo de 2022 JJJ Adventure reclamó la partida correspondiente por primera vez. En vista de que no se realizó el reembolso, reclamó el pago nuevamente en agosto, septiembre y octubre de 2022, y en julio de 2023, mientras era titular en el Condominio. 7 JJJ Adventure presentó la Demanda de epígrafe en diciembre de 2023, pero
vendió su apartamento en octubre de 2023. AC-2024-0111 12
La Ley de Condominios tiene el propósito de establecer
un régimen jurídico que facilite la vida en convivencia.
Exposición de Motivos de la Ley Núm. 129-2020. En ella, se le
delegó al DACo la facultad para atender las situaciones que
puedan suscitarse en la vida comunitaria de un edificio
sometido al régimen de propiedad horizontal. Srio. D.A.C.O.
v. J. Condóminos C. Martí, 121 DPR 807, 816 (1988). En
consonancia, hemos reconocido que el DACo canaliza la
solución de los problemas que surjan en este escenario.
Nuestras expresiones no son fortuitas; más bien,
responden al propósito de vincular la jurisdicción del DACo
con el conjunto de relaciones jurídicas, derechos y
obligaciones que nacen de la convivencia en un condominio.
Dicho de otro modo, es la naturaleza del hecho generador lo
que delimita la jurisdicción y no la condición posterior del
titular.
Para efectos de la controversia que aquí nos atañe, si
en el momento del evento la persona era titular, surgió una
causa de acción propia del titular; no hay duda de que la
pérdida de titularidad no extingue los daños sufridos ni
elimina los actos o las omisiones que ocurrieron durante su
vigencia. En ese sentido, interpretar que la jurisdicción
desaparece por una venta posterior del inmueble es contrario
al orden lógico del derecho, puesto que son los hechos los
que crean y delimitan la causa, no las circunstancias futuras
las que la rigen.
Como discutimos anteriormente, la Ley de Condominios AC-2024-0111 13
establece que el DACo tendrá jurisdicción primaria y
exclusiva sobre impugnaciones de “[l]as acciones u omisiones
de la Junta de Directores, del Administrador Interino, del
Agente Administrador así como los acuerdos del Consejo de
Titulares” en aquellos casos en que un condominio tenga al
menos un apartamento de uso residencial. 31 LPRA sec. 1923j.
En particular, la ley provee tres tipos de acciones u
omisiones de los referidos cuerpos que se pueden impugnar, a
saber: (1) cuando sean contrarios a la Ley de Condominios, a
la escritura matriz o al reglamento del condominio; (2) cuando
resulten gravemente perjudiciales a los intereses de la
comunidad o de un titular, y (3) cuando resulten gravemente
perjudiciales para algún titular que no tenga obligación
jurídica para soportarlos y no haya sido previsible al momento
de la compra. Íd. De ese modo, la Ley de Condominios es clara
en cuanto a que no existe una jurisdicción primaria y
concurrente en esos supuestos, sino que el DACo posee
jurisdicción primaria exclusiva para atenderlos. A la luz del
derecho aplicable, una interpretación razonable sería que el
DACo tendrá jurisdicción primera exclusiva cuando (i) el
conflicto surja en el contexto de la convivencia en
condominio; (ii) se origine la controversia mientras la
persona era titular, y (iii) la controversia se derive de
derechos y deberes propios del régimen de propiedad
horizontal.
En este caso, las alegaciones esbozadas en la Demanda
versan sobre la presunta inacción de la Junta al no reparar AC-2024-0111 14
los aleros del Condominio ni resarcir los gastos en los que
incurrió JJJ Adventure para arreglarlos mientras era titular
del Condominio. En particular, JJJ Adventure alega que los
gastos le correspondían al Consejo, pues arregló áreas
comunes del edificio. De otro lado, el Consejo sostiene que
las áreas que arregló JJJ Adventure eran de uso exclusivo
conforme a la escritura matriz del Condominio, por lo que le
correspondía a este último sufragar los gastos en
controversia.
De esa forma, estamos ante alegaciones sobre acciones u
omisiones de la Junta de un Condominio –que ostenta al menos
una unidad de uso residencial–, las cuales dependen de la
interpretación de su escritura matriz y del derecho aplicable
al régimen de propiedad horizontal. Es decir, las alegaciones
de este caso requieren una interpretación de asuntos que,
según surge de la Ley de Condominios, son de la pericia del
DACo. En consecuencia, no estamos ante una controversia que
se aparte de los asuntos sobre los que se le delegó
expresamente jurisdicción primaria y exclusiva a la referida
agencia.8
Es importante destacar que la concesión de los remedios
que solicita JJJ Adventure no descansa en su condición de
titular del apartamento al momento de presentar la causa de
acción. En ese sentido, exigir la titularidad como un
requisito indispensable para que presente su reclamo privaría
8 La doctrina de jurisdicción primaria no aplicará cuando la cuestión que se plantea sea puramente judicial y “no se presentan cuestiones de derecho que exijan el ejercicio de discreción y de peritaje administrativo”. Consejo Titulares v. Gómez Estremera et al., 184 DPR 407, 430-431 (2012). AC-2024-0111 15
al DACo de atender controversias legítimamente adscritas a su
esfera. Por otro lado, una mayoría de este Tribunal fundamenta
su razonamiento en unas expresiones descontextualizadas que
emitimos en Consejo Cond. Plaza del Mar v. Jetter, 169 DPR
643 (2006). En este caso, según cita la Opinión mayoritaria
en la página 16,
concluimos que el DACo no poseía jurisdicción sobre una reclamación presentada por un Consejo de Titulares contra exdirectores de su Junta, ‘independientemente de que la conducta alegada haya ocurrido mientras los demandados actuaban como miembros de la Junta de Directores’. Íd., pág. 669.
No obstante, esta expresión no puede leerse
aisladamente. En ese caso, la falta de jurisdicción del DACo
no respondió al mero hecho de que la parte querellada ya no
formaba parte de la Junta, sino que se trataba de un supuesto
en el que el propio Consejo de Titulares demandaba a otros
titulares, lo cual es una situación que estaba expresamente
excluida de la esfera de actuación del DACo. Así lo hicimos
constar en esa ocasión, al citar el Reglamento Núm. 6728 sobre
Condominios (Reglamento Núm. 6728), promulgado al amparo de
la Ley Núm. 103 del 5 de abril de 2003 sobre propiedad
horizontal (derogado), que disponía, entre otras cosas, lo
siguiente en cuanto a la jurisdicción del DACo:
Igualmente quedan excluid[a]s las querellas entre titulares o cuando el Consejo de Titulares o el Director o la Junta de Directores entable [una] reclamación contra uno o varios titulares o residentes del condominio. La jurisdicción para ventilar estas acciones corresponderá al Tribunal de Primera Instancia. (Bastardillas en el original). Consejo Cond. Plaza del Mar v. Jetter, supra, pág. 664 (citando al Reglamento sobre Condominios Núm. 6728, ante, págs. 42-43).
Como señaló la mayoría, citando a Consejo Cond. Plaza
del Mar v. Jetter, supra, págs. 670-671, “[l]a falta de AC-2024-0111 16
jurisdicción del DACo se circunscribe a que el Consejo de
Titulares le reclama a un grupo de titulares -ex miembros de
una antigua Junta de Directores- en su carácter personal, por
sus actuaciones u omisiones negligentes mientras ocuparon sus
puestos directivos”. (Negrilla suplida y bastardillas en el
original). Es decir, la controversia que inicialmente surgió
entre el Consejo de Titulares y los miembros de la Junta de
Directores se transformó en una controversia entre titulares,
una situación, como vimos, expresamente excluida de la
jurisdicción administrativa.
En ese momento, la calidad en que comparecían las partes
resultaba determinante, ya que el Reglamento Núm. 6728
contemplaba de manera explícita el supuesto en que se le
privaba de jurisdicción al DACo cuando la controversia era
entre titulares. Por tanto, la expresión citada por la
Opinión mayoritaria simplemente reafirma esa prohibición
reglamentaria, mas no establece un principio general sobre la
pérdida automática de jurisdicción por cesación de
titularidad o cambio en la calidad en que comparecen las
partes.
Es respecto a este particular que la ponencia
mayoritaria omite distinguir aquel caso del que examinamos en
esta ocasión. Allí, las partes seguían siendo titulares y,
precisamente por ello, el DACo carecía de jurisdicción a la
luz de la prohibición expresa sobre controversias entre
titulares. No se aborda, por tanto, la controversia que
tenemos ante nuestra consideración, en la cual la parte AC-2024-0111 17
reclamante fue titular al momento en que surgió el hecho
generador, pero no mantuvo esa condición con posterioridad.
Además, queda claro que JJJ Adventure, en efecto,
tramitó su reclamo ante la Junta de manera oportuna. Surge de
la Demanda que JJJ Adventure envió varias comunicaciones al
Consejo en las que solicitó su intervención. Adujo que, ante
la falta de contestación de parte del Consejo, obtuvo una
cotización de reparaciones y se la remitió. Según indicó, JJJ
Adventure se vio obligado a sufragar el pago de las
reparaciones al no recibir una respuesta.
Así las cosas, en mayo de 2022 notificó cuándo las
reparaciones concluyeron y reclamó el reembolso al Consejo,
a lo que este respondió que estaba en el proceso de
identificar la partida presupuestaria para emitir el pago. No
obstante, el reembolso no se concretó y JJJ Adventure reclamó
el pago en agosto, septiembre y octubre de 2022 y, nuevamente,
en julio de 2023, mientras era titular en el Condominio. En
ese sentido, aplicar lo resuelto en Consejo Cond. Plaza del
Mar v. Jetter, supra, sin reconocer esta diferencia
fundamental, sería pasar por alto el contexto que dio sentido
a nuestra determinación en aquel momento.
La función adjudicativa exige un análisis integral, no
fragmentado, que permita hacer justicia conforme al diseño de
nuestro ordenamiento. No podemos permitirnos extraer
expresiones aisladas de un precedente -que no aplica- y
convertirlas en el fundamento determinante de nuestra
decisión. AC-2024-0111 18
Por los fundamentos expuestos, estimo incorrecto el argumento de JJJ Adventure –y el que adopta una mayoría de
este Tribunal- a los efectos de que la extinción de su calidad
de titular del Condominio redundó en que el DACo perdiera la
jurisdicción primaria y exclusiva sobre su causa de acción.
A mi juicio, su condición de titular al momento de los hechos
demuestra que el ente que ostenta jurisdicción primaria y
exclusiva para dirimir su reclamo es el DACo. Por lo tanto,
el hecho de que JJJ Adventure no sea titular al momento en
que se presentó la Demanda en nada incide sobre la habilidad
de la agencia para adjudicar la controversia y proveer el
remedio que en derecho proceda. Ante este cuadro fáctico,
disiento.
Maite D. Oronoz Rodríguez Jueza Presidenta
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2025 TSPR 123, Counsel Stack Legal Research, https://law.counselstack.com/opinion/jjj-adventure-llc-v-consejo-de-titulares-del-condominio-adaligia-prsupreme-2025.