Freyre Martínez v. Consejo De Titulares Y/O Junta De Directores Del Condominio Sol Y Playa
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Opinion
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Rubén Freyre Martínez
Recurrido Certiorari v. 2026 TSPR 20 Consejo de Titulares y/o Junta de Directores del Condominio Sol y 217 DPR ___ Playa
Peticionario
Número del Caso: CC-2024-0784
Fecha: 5 de marzo de 2026
Tribunal de Apelaciones
Panel XI
Representantes legales de la parte peticionaria:
Lcdo. Ramón Pérez González Lcda. Amy A. Ruiz Goyco
Representante legal de la parte recurrida:
Lcdo. José G. Barea Fernández
Materia: Derecho Administrativo; Propiedad Horizontal – Figura de la rebeldía en el contexto administrativo; desestimación sumaria de una querella presentada en el DACo ante el incumplimiento con los requisitos dispuestos en el Art. 65 de la Ley de Condominios.
Este documento está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal Supremo. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Recurrido
v. CC-2024-0784 Certiorari Consejo de Titulares y/o Junta de Directores del Condominio Sol y Playa
Opinión del Tribunal emitida por la Jueza Asociada Rivera Pérez.
En San Juan, Puerto Rico, a 5 de marzo de 2026.
En esta ocasión, tenemos la oportunidad de expresarnos,
por primera vez, sobre la figura de la rebeldía en el
contexto administrativo. En específico, nos corresponde
interpretar la Sección 3.10 de la Ley Núm. 38-2017, según
enmendada, Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme del
Gobierno de Puerto Rico, 3 LPRA sec. 9650, y examinar su
interrelación con los principios procesales aplicables a la
rebeldía, conforme a las Reglas de Procedimiento Civil, 32
LPRA Ap. V.
Por otro lado, en el presente caso, nos corresponde
determinar si procedía la desestimación sumaria de la
Querella presentada por el Sr. Rubén Freyre Martínez
(recurrido) ante el Departamento de Asuntos al Consumidor
(DACo), por alegado incumplimiento con los requisitos del
Art. 65 de la Ley Núm. 129-2020, según enmendada, Ley de CC-2024-0784 2
Condominios, 31 LPRA sec. 1923j, para presentar una acción
de impugnación de acuerdos del Consejo de Titulares. En otras
palabras, debemos evaluar si el recurrido cumplió con los
requerimientos de participación en la asamblea y votación en
contra del acuerdo o, en su defecto, si justificó
adecuadamente su incomparecencia, según dispone la referida
disposición legal, como condición previa para ejercer dicha
acción impugnatoria.
Anticipamos que, evaluada la Querella instada por el
señor Freyre Martínez, de esta no surge alegación alguna que
justificara su incomparecencia a las asambleas. De igual
manera, destacamos que tampoco el expediente del caso
contiene alegación o documentación alguna que acredite que
el señor Freyre Martínez compareció a las asambleas y que
votó en contra de los acuerdos alcanzados en estas, ni
evidenció justa causa para su incomparecencia. A su juicio,
este consideraba estar exento del pago de las derramas en
virtud de un dictamen judicial previo que declaró nula la
reconstrucción de varias áreas comunes. Sin embargo,
concluimos que esto no constituye la justa causa que requiere
el Art. 65 de la Ley Núm. 129-2020, supra. Por lo cual,
procedía la desestimación sumaria de la Querella.
Por lo tanto, en este caso, el DACo actuó correctamente
al desestimar la causa de acción por incumplimiento con el
Art. 65 de la Ley Núm. 129-2020, supra. En vista de ello, el
Tribunal de Apelaciones erró al revocar dicha determinación. CC-2024-0784 3
I
El caso que nos ocupa guarda estrecha relación con el
caso civil Junta de Planificación del Gobierno de Puerto
Rico v. Condominio Sol y Playa y otros.1 En ese caso, el
Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Aguadilla,
declaró nulo un permiso de construcción otorgado para la
remodelación de una piscina, jacuzzi, baños, gazebos, la
reparación de aceras existentes y la construcción de nuevas
aceras, en un área ocupada por las facilidades recreativas
del Condominio Sol y Playa, localizado en el municipio de
Rincón.2 En consecuencia, el foro primario ordenó la
paralización de las obras de construcción iniciadas en el
Condominio. Además, ordenó la demolición de toda estructura
construida al amparo del referido permiso, la remoción de
los escombros de la propiedad y la restitución del área a su
estado natural.
Por otra parte, mientras el caso se ventilaba en el
Tribunal de Primera Instancia, el DACo atendía de forma
simultánea varias querellas radicadas por titulares del
Condominio, entre ellas, una del recurrido, contra la Junta
de Directores y el Consejo de Titulares (peticionarios). En
dichas querellas se impugnaba la derrama aprobada por el
Consejo en la asamblea celebrada el 5 de octubre de 2019,
1 Véase caso núm. AG2021CV00945. 2 El Tribunal de Apelaciones confirmó al Tribunal de Primera Instancia mediante la Sentencia dictada el 22 de abril de 2022, en el caso núm. KLAN202200138. Posteriormente, este Tribunal denegó la expedición del recurso de certiorari presentado en el caso núm. CC-2022-0329, mediante el cual se solicitó la revisión de la determinación del foro apelativo intermedio. CC-2024-0784 4
destinada a la reconstrucción de la verja, la piscina, los
gazebos, los baños recreativos y el cuarto de máquinas para
la piscina, los cuales habían sido destruidos por los
huracanes Irma y María.3
El 28 de febrero de 2023, el DACo emitió una Resolución
Sumaria con relación a las querellas presentadas por el señor
Freyre Martínez y los demás titulares del Condominio.4 En
esa ocasión, la agencia administrativa determinó que el
proyecto de reconstrucción, para el cual se había aprobado
la derrama, no contaba con los permisos de construcción
requeridos. Fundamentó su determinación en la Sentencia
emitida por el TPI en el caso Junta de Planificación del
Gobierno de Puerto Rico v. Condominio Sol y Playa y otros.
Por tal razón, concluyó que la obra de construcción no podía
llevarse a cabo en la forma en que fue aprobada y presentada
en la asamblea. En consecuencia, el DACo declaró nula, y
dejó sin efecto, la derrama aprobada el 5 de octubre de 2019
para la reconstrucción de las áreas comunes.
En lo que respecta al caso que nos ocupa, el 23 de
octubre de 2023, el señor Freyre Martínez presentó la
Querella Núm. C-SAN-2023-0017236 ante el DACo en contra de
los peticionarios.5 Cabe mencionar que la Notificación de
Querella les apercibió a los peticionarios lo siguiente:
3 La Querella presentada por el señor Rubén Freyre Martínez fue registrada bajo el alfanumérico C-SAN-2020-0007227. Cabe mencionar que la derrama fue aprobada con treinta y nueve votos a favor y cinco en contra. El señor Freyre Martínez fue parte de los titulares que votaron en contra de la aprobación de dicha derrama. 4 Apéndice A del recurso de certiorari, págs. 20-31. 5 Apéndice A del recurso de certiorari, págs. 1-34. CC-2024-0784 5
[e]l término que usted tiene para contestar la querella o enmienda es de veinte (20) días calendarios, a partir de la notificación de la querella. De no recibirse una contestación a la querella en dicho término se le anotará la rebeldía.
En lo pertinente a sus alegaciones, el señor Freyre
Martínez indicó que había recibido cartas de cobro por parte
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EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Rubén Freyre Martínez
Recurrido Certiorari v. 2026 TSPR 20 Consejo de Titulares y/o Junta de Directores del Condominio Sol y 217 DPR ___ Playa
Peticionario
Número del Caso: CC-2024-0784
Fecha: 5 de marzo de 2026
Tribunal de Apelaciones
Panel XI
Representantes legales de la parte peticionaria:
Lcdo. Ramón Pérez González Lcda. Amy A. Ruiz Goyco
Representante legal de la parte recurrida:
Lcdo. José G. Barea Fernández
Materia: Derecho Administrativo; Propiedad Horizontal – Figura de la rebeldía en el contexto administrativo; desestimación sumaria de una querella presentada en el DACo ante el incumplimiento con los requisitos dispuestos en el Art. 65 de la Ley de Condominios.
Este documento está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal Supremo. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Recurrido
v. CC-2024-0784 Certiorari Consejo de Titulares y/o Junta de Directores del Condominio Sol y Playa
Opinión del Tribunal emitida por la Jueza Asociada Rivera Pérez.
En San Juan, Puerto Rico, a 5 de marzo de 2026.
En esta ocasión, tenemos la oportunidad de expresarnos,
por primera vez, sobre la figura de la rebeldía en el
contexto administrativo. En específico, nos corresponde
interpretar la Sección 3.10 de la Ley Núm. 38-2017, según
enmendada, Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme del
Gobierno de Puerto Rico, 3 LPRA sec. 9650, y examinar su
interrelación con los principios procesales aplicables a la
rebeldía, conforme a las Reglas de Procedimiento Civil, 32
LPRA Ap. V.
Por otro lado, en el presente caso, nos corresponde
determinar si procedía la desestimación sumaria de la
Querella presentada por el Sr. Rubén Freyre Martínez
(recurrido) ante el Departamento de Asuntos al Consumidor
(DACo), por alegado incumplimiento con los requisitos del
Art. 65 de la Ley Núm. 129-2020, según enmendada, Ley de CC-2024-0784 2
Condominios, 31 LPRA sec. 1923j, para presentar una acción
de impugnación de acuerdos del Consejo de Titulares. En otras
palabras, debemos evaluar si el recurrido cumplió con los
requerimientos de participación en la asamblea y votación en
contra del acuerdo o, en su defecto, si justificó
adecuadamente su incomparecencia, según dispone la referida
disposición legal, como condición previa para ejercer dicha
acción impugnatoria.
Anticipamos que, evaluada la Querella instada por el
señor Freyre Martínez, de esta no surge alegación alguna que
justificara su incomparecencia a las asambleas. De igual
manera, destacamos que tampoco el expediente del caso
contiene alegación o documentación alguna que acredite que
el señor Freyre Martínez compareció a las asambleas y que
votó en contra de los acuerdos alcanzados en estas, ni
evidenció justa causa para su incomparecencia. A su juicio,
este consideraba estar exento del pago de las derramas en
virtud de un dictamen judicial previo que declaró nula la
reconstrucción de varias áreas comunes. Sin embargo,
concluimos que esto no constituye la justa causa que requiere
el Art. 65 de la Ley Núm. 129-2020, supra. Por lo cual,
procedía la desestimación sumaria de la Querella.
Por lo tanto, en este caso, el DACo actuó correctamente
al desestimar la causa de acción por incumplimiento con el
Art. 65 de la Ley Núm. 129-2020, supra. En vista de ello, el
Tribunal de Apelaciones erró al revocar dicha determinación. CC-2024-0784 3
I
El caso que nos ocupa guarda estrecha relación con el
caso civil Junta de Planificación del Gobierno de Puerto
Rico v. Condominio Sol y Playa y otros.1 En ese caso, el
Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Aguadilla,
declaró nulo un permiso de construcción otorgado para la
remodelación de una piscina, jacuzzi, baños, gazebos, la
reparación de aceras existentes y la construcción de nuevas
aceras, en un área ocupada por las facilidades recreativas
del Condominio Sol y Playa, localizado en el municipio de
Rincón.2 En consecuencia, el foro primario ordenó la
paralización de las obras de construcción iniciadas en el
Condominio. Además, ordenó la demolición de toda estructura
construida al amparo del referido permiso, la remoción de
los escombros de la propiedad y la restitución del área a su
estado natural.
Por otra parte, mientras el caso se ventilaba en el
Tribunal de Primera Instancia, el DACo atendía de forma
simultánea varias querellas radicadas por titulares del
Condominio, entre ellas, una del recurrido, contra la Junta
de Directores y el Consejo de Titulares (peticionarios). En
dichas querellas se impugnaba la derrama aprobada por el
Consejo en la asamblea celebrada el 5 de octubre de 2019,
1 Véase caso núm. AG2021CV00945. 2 El Tribunal de Apelaciones confirmó al Tribunal de Primera Instancia mediante la Sentencia dictada el 22 de abril de 2022, en el caso núm. KLAN202200138. Posteriormente, este Tribunal denegó la expedición del recurso de certiorari presentado en el caso núm. CC-2022-0329, mediante el cual se solicitó la revisión de la determinación del foro apelativo intermedio. CC-2024-0784 4
destinada a la reconstrucción de la verja, la piscina, los
gazebos, los baños recreativos y el cuarto de máquinas para
la piscina, los cuales habían sido destruidos por los
huracanes Irma y María.3
El 28 de febrero de 2023, el DACo emitió una Resolución
Sumaria con relación a las querellas presentadas por el señor
Freyre Martínez y los demás titulares del Condominio.4 En
esa ocasión, la agencia administrativa determinó que el
proyecto de reconstrucción, para el cual se había aprobado
la derrama, no contaba con los permisos de construcción
requeridos. Fundamentó su determinación en la Sentencia
emitida por el TPI en el caso Junta de Planificación del
Gobierno de Puerto Rico v. Condominio Sol y Playa y otros.
Por tal razón, concluyó que la obra de construcción no podía
llevarse a cabo en la forma en que fue aprobada y presentada
en la asamblea. En consecuencia, el DACo declaró nula, y
dejó sin efecto, la derrama aprobada el 5 de octubre de 2019
para la reconstrucción de las áreas comunes.
En lo que respecta al caso que nos ocupa, el 23 de
octubre de 2023, el señor Freyre Martínez presentó la
Querella Núm. C-SAN-2023-0017236 ante el DACo en contra de
los peticionarios.5 Cabe mencionar que la Notificación de
Querella les apercibió a los peticionarios lo siguiente:
3 La Querella presentada por el señor Rubén Freyre Martínez fue registrada bajo el alfanumérico C-SAN-2020-0007227. Cabe mencionar que la derrama fue aprobada con treinta y nueve votos a favor y cinco en contra. El señor Freyre Martínez fue parte de los titulares que votaron en contra de la aprobación de dicha derrama. 4 Apéndice A del recurso de certiorari, págs. 20-31. 5 Apéndice A del recurso de certiorari, págs. 1-34. CC-2024-0784 5
[e]l término que usted tiene para contestar la querella o enmienda es de veinte (20) días calendarios, a partir de la notificación de la querella. De no recibirse una contestación a la querella en dicho término se le anotará la rebeldía.
En lo pertinente a sus alegaciones, el señor Freyre
Martínez indicó que había recibido cartas de cobro por parte
de los peticionarios, relacionadas con cargos adicionales
sobre la verja que fue construida ilegalmente. Señaló que se
había opuesto a su construcción desde el principio, es decir,
desde su oposición a la derrama aprobada en la asamblea del
5 de octubre de 2019, y que el DACo lo había eximido del
pago de esta, por cuanto la declaró nula.6 Alegó, además,
que los peticionarios intentaban desvincular esa derrama
inicial para la construcción de la verja, de las derramas
relacionadas a los costos de demolición, remoción de
escombros, restauración del hábitat y costos legales. Por
tanto, solicitó ser eximido de toda responsabilidad
financiera y legal, relacionada a las acciones y omisiones
vinculadas al referido proyecto de demolición.
Habiendo transcurrido poco más de siete meses desde la
presentación de la Querella, el 6 de junio de 2024, los
peticionarios presentaron su Contestación a Querella y
Solicitud de Desestimación.7 En esencia, argumentaron que
las asambleas celebradas en el 2023 fueron debidamente
convocadas y contaron con el quorum requerido. Además,
indicaron que el señor Freyre Martínez no participó —ni
6 Véase Resolución Sumaria del Departamento de Asuntos del Consumidor del 28 de febrero de 2023. 7 Apéndice C del recurso de certiorari, págs. 37-40. CC-2024-0784 6
personalmente ni mediante proxy — de la asamblea celebrada
el 8 de julio de 2023.8 Igualmente, sostuvieron que el
recurrido no presentó justa causa para su incomparecencia,
según exige el Art. 65 de la Ley de Condominios de Puerto
Rico, 31 LPRA sec. 1923j. En consecuencia, solicitaron la
desestimación de la Querella presentada en su contra.
El 12 de junio de 2024, el DACo emitió una Resolución
Sumaria mediante la cual desestimó la Querella Núm. C-SAN-
2023-0017236 presentada por el recurrido, ordenando su
cierre y archivo.9 En la referida resolución, el DACo formuló
varias determinaciones de hechos entre ellas las siguientes:
1. La parte querellante Rubén Freyre Martínez es titular del apartamento 307 en el Condominio Sol y Playa, localizado en Rincón, Puerto Rico. Adquirió dicha propiedad mediante la escritura número 9 otorgada en Mayagüez, Puerto Rico el 10 de marzo de 2000 ante el notario Luis M. Ferrer Dávila.
2. El [C]ondominio Sol y Playa se encuentra sometido al régimen de Propiedad Horizontal.
3. El día 26 de octubre de 2023, la parte querellante presentó por internet la querella de epígrafe. En la misma, alega en síntesis que en febrero de 2023 a través de una determinación del DACO fue eximido del pago de una derrama relacionada a la construcción de una verja ilegal. No obstante, posteriormente ha recibido cartas de cobro relacionadas con derramas posteriores relacionadas a la verja ilegalmente construida. Se le indicó que dichos cargos adicionales o derramas están relacionadas […] con un proyecto de demolición de la verja, por lo que se le indicó que es una derrama distinta a la que fue eximida la parte querellante originalmente.
4. El 2 de octubre de 2023 la parte querellada a través de la tesorera de la Junta de Directores remitió una carta a la parte querellante. En la misma [indicó], que éste se encuentra en atraso de las derramas aprobadas. Una de las derramas es por concepto de gastos de abogados aprobada el 1 de noviembre de 2021; otra es la derrama de Demolición #1 con fecha de 7/8/2023 cuya deuda es de
8 Apéndice F del recurso de certiorari, pág. 172. La referida asamblea se celebró para dar cumplimiento con la sentencia emitida en el caso AG2021CV00945. Véase, además, apéndice C del recurso, págs. 37-40. En la Contestación a Querella y Solicitud de Desestimación, el Consejo de Titulares erróneamente señaló que la asamblea se había llevado a cabo el 28 de febrero de 2023. 9 Apéndice D del recurso de certiorari, págs. 41-48. CC-2024-0784 7
$12,002.36; y otra derrama Demolición #2 con fecha de 9/17/2023 cuya deuda es de $10,673.71. Por último, se le informa que de no recibirse el pago […] [en] 30 días, se estaría aplicando lo dispuesto en el Artículo 39 de la Ley de Condominios para la suspensión de los servicios de agua y energía eléctrica.10
El DACo concluyó que no existía controversia de hechos
materiales que ameritara la celebración de una vista
administrativa. En particular, señaló que las derramas en
controversia fueron aprobadas en asambleas celebradas en las
siguientes fechas: gastos legales con fecha del 1 de
noviembre de 2022; derrama de demolición núm. 1 del 8 de
julio de 2023; y derrama de demolición núm. 2 del 17 de
septiembre de 2023.11 Además, determinó que el señor Freyre
Martínez incumplió con el requisito de impugnar las derramas
y los acuerdos alcanzados en dichas asambleas.
En específico, el DACo resolvió que el recurrido no
expresó en la Querella haber comparecido a las asambleas ni
haber votado en contra de las derramas que se negó a pagar.
Señaló que el señor Freyre Martínez solo se limitó a
solicitar la exención en el pago de dichas derramas, por
entender que había sido eximido previamente del pago
correspondiente para la construcción de la verja. Además,
indicó que no surgía de la Querella fundamento alguno que
justificara eximirlo del pago de las derramas impugnadas. De
igual modo, la agencia concluyó que el señor Freyre Martínez
10 Aclaramos que el DACo determinó que la Querella fue presentada el 26 de octubre de 2023. Sin embargo, surge de la Querella, que esta se presentó el 23 de octubre de 2023. Véase Apéndice A del recurso de certiorari, pág. 4. 11 A pesar de que el DACo señaló que la asamblea sobre gastos legales
fue celebrada el 1 de noviembre de 2022, surge de sus determinaciones de hecho, y de la carta de cobro que acompañó la Querella, que esta fue celebrada el 1 de noviembre de 2021. CC-2024-0784 8
presentó su impugnación fuera del término de treinta días
establecido en el Art. 65 de la Ley de Condominios de Puerto
Rico, 31 LPRA sec. 1923j, por lo que estaba impedido de
impugnar los acuerdos.
El 2 de julio de 2024, el recurrido presentó ante el
DACo una Moción solicitando reconsideración y para asumir
representación legal.12 Mediante esta, sostuvo que se le
privó de la oportunidad de exponer su posición respecto a la
solicitud de desestimación. Además, argumentó que era falso
el planteamiento sobre la falta de justa causa por la cual
estuvo ausente en las asambleas, pues había alegado que
estaba exento del pago de todas las derramas aprobadas por
los peticionarios con posterioridad a la asamblea celebrada
el 5 de octubre de 2019. Sostuvo, una vez más, que la
Resolución Sumaria emitida por el DACo el 28 de febrero de
2023, lo eximió del pago de la derrama aprobada el 5 de
octubre de 2019 para la construcción de la verja, dado que
el permiso de construcción había sido declarado nulo.
De igual forma, el recurrido señaló que los
peticionarios no justificaron su demora al presentar su
contestación a la Querella fuera del término de veinte días
que establece la Ley de Procedimiento Administrativo
Uniforme del Gobierno de Puerto Rico, 3 LPRA sec. 9601 et
seq., y la Regla 8.1 del Reglamento de Procedimientos
Adjudicativos del DACo, Reglamento Núm. 8034 de 13 de junio
de 2011. Asimismo, indicó que, conforme establece la Regla
12 Apéndice E del recurso de certiorari, págs. 49-67. CC-2024-0784 9
10.1 de dicho reglamento, la agencia debió señalar una vista
administrativa para garantizar el debido proceso de ley. Por
otro lado, indicó que el 6 de agosto de 2023 presentó la
Querella Núm. C-SAN-2023-0015678 para impugnar la derrama de
la demolición, la cual aún no había sido resuelta por el
DACo.13 Finalmente, argumentó que el término aplicable a su
reclamación era de dos años y no el de treinta días.
Atendidos los planteamientos esbozados por el recurrido, la
agencia denegó de plano su solicitud.
Inconforme con la determinación administrativa, el
señor Freyre Martínez acudió ante el Tribunal de Apelaciones
mediante un recurso de revisión judicial, en el que solicitó
que se revocara la Resolución Sumaria emitida por el DACo el
12 de junio de 2024.14 En su recurso, argumentó que el DACo
erró al resolver la Querella de forma sumaria, sin brindarle
oportunidad para mostrar causa por la cual no debía ser
desestimada, pese a que indicó que existía controversia de
hechos materiales que debían ser dilucidados en una vista.
Además, señaló que la agencia incidió en su proceder al no
anotarle la rebeldía al Consejo y aplicar un término
prescriptivo de treinta días, en lugar de dos años, al
13 En la Querella número C-SAN-2023-0015678 de 6 de agosto de 2023, el señor Rubén Freyre Martínez impugnó la validez de la derrama aprobada en la asamblea celebrada el 8 de julio de 2023. Como fundamento de su oposición, alegó, entre otras cosas, que la referida asamblea no contó con el quorum requerido para aprobar la derrama y que, mediante Resolución del DACo de 28 de febrero de 2023, se había declarado la nulidad de todas las actuaciones relacionadas con la derrama aprobada en la asamblea del 5 de octubre de 2019. Surge del expediente, que Freyre Martínez presentó una enmienda a dicha querella; sin embargo, esta no obra en el expediente del caso. 14 Apéndice H del recurso de certiorari, págs. 269-286. Véase caso núm.
KLRA202400454. CC-2024-0784 10
considerar —a su juicio — que se trataba de una acción que
violentó la Ley de Condominios, 31 LPRA sec. 1921 et seq.
Examinados los alegatos de ambas partes, el 3 de octubre
de 2024, el Tribunal de Apelaciones emitió una Sentencia
mediante la cual revocó la Resolución Sumaria emitida por el
DACo. Concluyó que la agencia administrativa no debió
disponer del caso por la vía sumaria, debido a que existía
controversia respecto a si el recurrido fue debidamente
notificado de la celebración de las asambleas en las que se
aprobaron las derramas impugnadas. Asimismo, determinó que
existía controversia sobre la existencia de causa
justificada para la incomparecencia del recurrido a las
asambleas. Además, el foro apelativo resolvió que el DACo
incurrió en error al no declarar en rebeldía a los
peticionarios por no haber contestado la Querella dentro del
término de veinte días, dispuesto en la Regla 8.1 del
Reglamento de Procedimientos Adjudicativos del DACo, supra.
El 18 de octubre de 2024, los peticionarios presentaron
una Moción de Reconsideración, a la cual se opuso el señor
Freyre Martínez el 17 de noviembre de 2024.15 Así pues, el
13 de noviembre de 2024, el Tribunal de Apelaciones emitió
una Resolución mediante la cual reafirmó su determinación
inicial.16
Insatisfechos, el 10 de diciembre de 2024, los
peticionarios acudieron ante este Tribunal mediante una
15 Apéndice I y J del recurso de certiorari, págs. 287-307. 16 Apéndice K del recurso de certiorari, págs. 308-309. CC-2024-0784 11
petición de certiorari, en la que esbozaron los errores
siguientes:
Erró el Honorable Tribunal de Apelaciones al anotar la rebeldía automáticamente a pesar de que la querella se había contestado previo a que el Departamento de Asuntos del Consumidor emitiera la Resolución Sumaria, razón por lo cual se había tornado académico el planteamiento de la rebeldía.
Erró el Honorable Tribunal de Apelaciones al revocar la Resolución Sumaria emitida por el DACO y ordenar la anotación de rebeldía, cuando es la agencia administrativa quien tiene la discreción sobre dicho asunto conforme el Artículo 3.10 de la Ley 38-2017, según enmendada, Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme del Gobierno de Puerto Rico.
Erró el Honorable Tribunal de Apelaciones al darle la oportunidad a la parte querellante de explicar las razones por las cuales no compareció a la asamblea en una vista, permitiendo de esta forma que se enmienden las alegaciones de una querella, en contravención a la Regla 16.2 del Reglamento núm. 8034, Reglamento Adjudicativo, que impide que se enmiende una querella en la vista en los casos en rebeldía.
Expedido el auto de certiorari, y contando con el
beneficio de la comparecencia de ambas partes, procedemos a
resolver, no sin antes exponer el derecho aplicable al caso
ante nuestra consideración.
II
A. Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme.
La Ley Núm. 38-2017, según enmendada, Ley de
Procedimiento Administrativo Uniforme del Gobierno de Puerto
Rico (LPAU), 3 LPRA sec. 9601 et seq., regula los
procedimientos administrativos conducidos por las agencias
que no están exceptuadas por ley. Los procedimientos
administrativos formulan los procesos de reglamentación,
adjudicación, concesión de licencias e investigación que
llevan a cabo las agencias. Sección 1.3 (i) de la LPAU, 3
LPRA sec. 9603. Véase J. A. Echevarría Vargas, Derecho
Administrativo Puertorriqueño, 5ta ed. rev., San Juan, Ed. CC-2024-0784 12
SITUM, 2023, págs. 19-20. Asimismo, la política pública de
la LPAU fomenta la solución informal de las controversias
administrativas. Sección 1.2 de la LPAU, 3 LPRA sec. 9602.
El referido estatuto establece que “[l]as disposiciones de
esta Ley se interpretarán liberalmente, de forma tal que
garanticen que los procedimientos administrativos se
efectúen en forma rápida, justa y económica y que aseguren
una solución equitativa en los casos bajo la consideración
de la agencia”. Íd.
Como parte de sus facultades adjudicativas, y en lo que
nos concierne, la LPAU faculta a las agencias administrativas
para dictar órdenes o resoluciones sumarias, cuando no
existan hechos materiales o esenciales en controversia. En
específico, la Sección 3.7 de la LPAU dispone que:
(a) Si la agencia determina que es necesario celebrar una vista adjudicativa, podrá citar a todas las partes o sus representantes autorizados e interventores, ya sea por su propia iniciativa o a petición de una de las partes, a una conferencia con antelación a la vista, con el propósito de lograr un acuerdo definitivo o simplificar las cuestiones o la prueba a considerarse en la vista. Se podrán aceptar estipulaciones, siempre que la agencia determine que ello sirve a los mejores intereses públicos.
(b) Si la agencia determina a solicitud de alguna de las partes y luego de analizar los documentos que acompañan la solicitud de orden o resolución sumaria y los documentos incluidos con la moción en oposición, así como aquéllos que obren en el expediente de la agencia, que no es necesario celebrar una vista adjudicativa, podrá dictar órdenes o resoluciones sumarias, ya sean de carácter final, o parcial resolviendo cualquier controversia entre las partes, que sean separable de las controversias, excepto en aquellos casos donde la ley orgánica de la agencia disponga lo contrario. La agencia no podrá dictar órdenes o resoluciones sumarias en los casos en que (1) existen hechos materiales o esenciales controvertidos; (2) hay alegaciones afirmativas en la querella que no han sido refutadas; (3) surge de los propios documentos que se acompañan con la petición una controversia real sobre algún hecho material y esencial; o (4) como cuestión de derechos no procede. (Negrilla suplida). 3 LPRA sec. 9647. CC-2024-0784 13
Así pues, las agencias administrativas pueden emitir
órdenes o resoluciones sumarias de carácter final o parcial
cuando, entre otras cosas, no existan hechos materiales que
estén en controversia. En ese caso, no será necesario
celebrar una vista administrativa.
Por otro lado, la LPAU faculta a las agencias
administrativas para declarar a una parte en rebeldía.
Sección 3.10 de la LPAU, 3 LPRA sec. 9650. La rebeldía ha
sido definida como “la posición procesal en que se coloca la
parte que ha dejado de ejercitar su derecho a defenderse o
de cumplir un deber procesal”. R. Hernández Colón, Práctica
Jurídica de Puerto Rico: Derecho Procesal Civil, 6ta ed.,
San Juan, LexiNexis, 2017, pág. 327. En específico, la LPAU
establece que:
Si una parte debidamente citada no comparece a la conferencia con antelación a la vista, o a cualquier otra etapa durante el procedimiento adjudicativo el funcionario que presida la misma podrá declararla en rebeldía y continuar el procedimiento sin su participación, pero notificará por escrito a dicha parte su determinación, los fundamentos para la misma y el recurso de revisión disponible. (Negrilla suplida). Sección 3.10 de la LPAU, supra.
Surge de lo anterior que, una parte que ha sido
debidamente citada y que no compareció a la conferencia con
antelación a la vista, o a cualquier etapa de procedimiento
adjudicativo, podrá ser declarada en rebeldía por el
funcionario que preside los procedimientos administrativos.
Además, dicho funcionario podrá continuar los procedimientos
sin la participación de la parte declarada en rebeldía. No
obstante, deberá notificar por escrito a dicha parte de su CC-2024-0784 14
determinación, los fundamentos de esta y el recurso de
revisión disponible.
Este Tribunal no ha tenido la oportunidad de
pronunciarse sobre el texto de la Sección 3.10 de la LPAU,
supra. Ahora bien, en el pasado hemos señalado que, aunque
como norma general las Reglas de Procedimiento Civil, 32 LPRA
Ap. V, no aplican automáticamente a los procesos
administrativos, estas resultan aplicables a los
procedimientos ante las agencias cuando propicien una
solución justa, rápida y económica. Moreno Lorenzo y otros
v. Depto. Fam., 207 DPR 833, 840-841 (2021); SLG Saldaña-
Saldaña v. Junta, 201 DPR 615, 623 (2018); Pérez v. VPH Motors
Corp., 152 DPR 475, 484-485 (2000).
Esta norma responde “a la necesidad de que los
organismos administrativos funcionen sin la inflexibilidad
que generalmente caracteriza a los tribunales”. SLG Saldaña-
Saldaña v. Junta, supra, pág. 623; Pérez v. VPH Motors Corp.,
supra, pág. 484. Lo anterior también comprende las
interpretaciones que hagamos de las Reglas de Procedimiento
Civil, siempre que sean compatibles con los principios que
rigen el procedimiento administrativo. M. Izquierdo
Encarnación, Introducción al Derecho Administrativo, 5ta
ed., San Juan, Ed. SITUM, 2020, pág. 191.
Tratadistas de la materia han señalado que los
principios procesales de la rebeldía establecidos en las
Reglas de Procedimiento Civil aplican a los procesos
adjudicativos de los foros administrativos. Echevarría CC-2024-0784 15
Vargas, op. cit., pág. 222; Izquierdo Encarnación, op. cit.,
pág. 191; D. Fernández Quiñones, Derecho Administrativo y Ley
de Procedimiento Administrativo Uniforme, 3ra ed., Colombia,
FORUM, 2013, pág. 823.
Por su parte, el tratadista Demetrio Fernández Quiñones
comenta sobre las instancias en que puede anotarse la
rebeldía en el contexto administrativo y señala que: “son en
esencia las mismas que se reconocen por las Reglas de
Procedimiento Civil. El conjunto de las decisiones que
interpretan y aplican las disposiciones contenidas en las
Reglas de Procedimiento Civil debe ser las que regulen y
revisen la actuación administrativa”. (Negrilla suplida).
Fernández Quiñones, op. cit., pág. 823.
En vista de que la figura de la rebeldía ha sido
incorporada expresamente a los procesos administrativos
mediante la Sección 3.10 de la LPAU, supra, y considerando
que este Tribunal aún no se ha expresado sobre dicha
disposición, resulta pertinente repasar las interpretaciones
que hemos realizado sobre la rebeldía bajo las Reglas de
Procedimiento Civil, supra. Pues hoy pautamos que dichos
pronunciamientos son compatibles con el procedimiento
administrativo.
B. La rebeldía.
La Regla 45 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V,
regula la anotación de rebeldía en los procesos judiciales.
En específico, la Regla 45.1 de Procedimiento Civil establece
que: CC-2024-0784 16
Cuando una parte contra la cual se solicite una sentencia para conceder un remedio afirmativo haya dejado de presentar alegaciones o de defenderse en otra forma según se dispone en estas reglas, y este hecho se pruebe mediante una declaración jurada o de otro modo, el Secretario o la Secretaria anotará su rebeldía.
El tribunal, a iniciativa propia o a moción de parte, podrá anotar la rebeldía a cualquier parte conforme a la Regla 34.3(b)(3).
Esta anotación tendrá el efecto de que se den por admitidas las aseveraciones de las alegaciones afirmativas, sujeto a lo dispuesto en la Regla 45.2(b).
La omisión de anotar la rebeldía no afectará la validez de una sentencia dictada en rebeldía. 32 LPRA Ap. V.
Según surge, esta regla atiende las situaciones en las
que el demandado no comparece a contestar la demanda o no se
defiende de ninguna otra forma. El propósito de la anotación
de rebeldía es disuadir a la parte que incurre en la dilación
de los procesos como estrategia de litigio. González Pagán
v. SLG Moret-Brunet, 202 DPR 1062, 1068-1069 (2019); Ocasio
v. Kelly Servs., 163 DPR 653, 670-671 (2005). Véase, además,
J. A. Cueva Segarra, Tratado de Derecho Procesal Civil, 2da
ed., San Juan, Publicaciones JTS, 2011, T. IV, pág. 1339. Es
decir, “el mismo opera como remedio coercitivo contra una
parte adversaria a la cual, habiéndosele concedido la
oportunidad de refutar la reclamación, por su pasividad o
temeridad opta por no defenderse”. Ocasio v. Kelly Servs.,
supra, pág. 671. Véase Álamo v. Supermercado Grande, Inc.,
158 DPR 93, 101 (2002). La consecuencia jurídica de la
anotación de rebeldía es que se admitan como ciertos todos
los hechos correctamente alegados. Ocasio v. Kelly Servs.,
supra, pág. 671. CC-2024-0784 17
En esa línea, la rebeldía constituye un mecanismo
procesal discrecional para el foro de instancia. Rivera
Figueroa v. Joe’s European Shop, 183 DPR 580, 590 (2011). No
obstante, “tal discreción no se sostiene ante el ejercicio
burdo o injusto”. (Negrilla suplida). Íd. “De manera que la
anotación de rebeldía o dictar sentencia en rebeldía a una
parte como sanción por su incumplimiento con una orden del
tribunal siempre se debe dar dentro del marco de lo que es
justo, y la ausencia de tal justicia equivaldría a un abuso
de discreción”. (Negrilla suplida). Íd.
En J.R.T. v. Missy Mfg. Corp., 99 DPR 805 (1971), este
Tribunal examinó una controversia sobre la figura de la
rebeldía en el contexto administrativo, antes de la entrada
en vigor de la Ley Núm. 170 de 12 de agosto de 1988, según
enmendada, Ley de Procedimiento Administrativo del Estado
Libre Asociado de Puerto Rico, 3 LPRA ant. sec. 2101 et seq.
En esa ocasión, nos enfrentamos a la controversia sobre si
la Junta de Relaciones del Trabajo debía poner en vigor una
orden dictada en rebeldía contra la parte querellada. Así,
para resolver la controversia, aplicamos por analogía la
Regla 45 de Procedimiento Civil de 1958 (Derogada) y su
jurisprudencia interpretativa. De este modo, razonamos que:
Cuando, como en este caso, se aduce una buena defensa y la reapertura no ocasiona perjuicio alguno, constituye un claro abuso de discreción el denegarla. Como regla general, una buena defensa debe siempre inclinar la balanza a favor de una vista en los méritos, a menos que las circunstancias del caso sean de tal naturaleza que revelen un ánimo contumaz o temerario por parte del querellado. Con más razón, cuando el trámite del caso demuestra que la reapertura no ocasiona perjuicio alguno. Sociedad de Gananciales v. Tribunal Superior, 85 D.P.R. 892 (1962); Latoni v. Tribunal de Expropiaciones, 71 D.P.R. 413 (1950); cf. Southern Construction Co. v. Tribunal Superior, 87 D.P.R. 913 (1963). CC-2024-0784 18
Son normas justas y razonables que se han formulado en bien de la justicia para atenuar los rigores del trámite judicial al derecho fundamental de su día en corte. Por su justicia inmanente deben ser y son de aplicación insoslayable tanto a los procedimientos ante el tribunal como a los procedimientos de adjudicación administrativa. Cf. Martínez v. Tribunal Superior, 83 D.P.R. 717 (1961). J.R.T. v. Missy Mfg. Corp., supra, págs. 811–812.
Por otro lado, resaltamos que la rebeldía no garantiza
una adjudicación favorable para la persona que reclama.
Echevarría Vargas, op. cit., pág. 222. Ello se debe a que
los tribunales no somos meros autómatas obligados a conceder
indemnizaciones por estar dilucidándose un caso en rebeldía.
Mitsubishi Motor v. Lunor y otros, 212 DPR 807, 826 (2023).
Véase, además, Continental Ins. Co. v. Isleta Marina, 106
DPR 809, 817 (1978). Por ende, la parte que solicita un
remedio deberá alegar los hechos correctamente. Álamo v.
Supermercado Grande, Inc., supra, pág. 102; Rivera v. Insular
Wire Products Corp., 140 DPR 912, 931 (1996). Los remedios
en rebeldía “no priva[n] al tribunal de evaluar si en virtud
de tales hechos, no controvertidos, existe válidamente una
causa de acción que amerita la concesión del remedio
reclamado”. (Negrilla suplida). Rivera v. Insular Wire
Products Corp., supra, pág. 931.
C. El Departamento de Asuntos del Consumidor (DACo) y su función adjudicativa.
La Ley Núm. 5 de 23 de abril de 1973, según enmendada,
Ley Orgánica del Departamento de Asuntos del Consumidor, 3
LPRA sec. 341 et seq., (Ley Núm. 5), creó el DACo con el
propósito primordial de vindicar e implementar los derechos
del consumidor, frenar las tendencias inflacionarias, y CC-2024-0784 19
establecer y fiscalizar los precios sobre los artículos y
servicios de uso y consumo.
El referido precepto legal faculta al DACo para
“[e]stablecer las reglas y normas necesarias para la
conducción de los procedimientos administrativos, tanto de
reglamentación como de adjudicación, que celebre el
Departamento”. Art. 6 (g) de la Ley Núm. 5, 3 LPRA sec. 341e.
Cónsono con ello, el DACo creó el Reglamento de
Procedimientos Adjudicativos, Reglamento Núm. 8034 de 13 de
junio de 2011. En lo pertinente, este dispone en la Regla
8.1 que:
El Departamento notificará a todos los querellados la querella radicada en su contra. Esta notificación será un aviso escrito de que el querellado deberá contestar la querella en el término de veinte (20) días a partir de la notificación, advirtiendo además que de no recibirse la contestación a la querella en dicho término se le anotará la rebeldía. La notificación consistirá en copia de la querella y un aviso escrito de:
a) Cualquier vista que señale el Departamento las partes podrán comparecer con abogado, intérpretes, transcriptor de r[é]cord y deberán comparecer todas las personas citadas bajo el apercibimiento de la imposición de sanciones en caso de incomparecencias injustificadas.
b) Una invitación para relacionarse con el expediente.
c) Cuando de la relación de hechos contenida en la querella se desprenda una violación a los reglamentos y leyes que administra el Departamento, se podrá referir a la División de Protección para su investigación y la acción correspondiente. (Negrilla suplida). Reglamento de Procedimientos Adjudicativos, pág. 9.
A su vez, la Regla 11.1 del referido reglamento también
El Departamento ordenará el cumplimiento de lo que proceda conforme a Derecho sin la celebración de vista administrativa, cuando luego de las partes haber hecho sus planteamientos y de haber evaluado la evidencia, no surja una controversia real de hechos. En tal caso, si una de las partes solicita reconsideración, se citará a vista en reconsideración siempre que se establezca la existencia de una controversia real sobre hechos pertinentes. (Negrilla CC-2024-0784 20
suplida). Reglamento de Procedimientos Adjudicativos, pág. 12.
D. Revisión Administrativa.
En cuanto al alcance de la revisión judicial de las
decisiones de las agencias administrativas, la Sección 4.5
de la LPAU dispone que:
El tribunal podrá conceder el remedio apropiado si determina que el recurrente tiene derecho a un remedio. Las determinaciones de hechos de las decisiones de las agencias serán sostenidas por el tribunal, si se basan en evidencia sustancial que obra en el expediente administrativo. Las conclusiones de derecho serán revisables en todos sus aspectos por el tribunal. (Negrilla suplida). 3 LPRA sec. 9675.
Así pues, será nuestro deber revisar las conclusiones
de derecho en todos sus aspectos, guiados por los mecanismos
interpretativos propios del Poder Judicial. Sección 4.5 de
la LPAU, supra.
E. Principios generales de la Ley de Condominios de Puerto Rico.
Una de las fuentes rectoras del régimen de propiedad
horizontal es la Ley Núm. 129-2020, según enmendada, Ley de
Condominios de Puerto Rico, 31 LPRA sec. 1921 et seq. El
citado estatuto tiene como propósito “permitir el disfrute
de un apartamiento de vivienda o unidad comercial como una
unidad o propiedad individualizada, aunque el mismo sea
parte, junto con otros apartamientos o unidades, de un mismo
edificio o inmueble”. M. J. Godreau y M. I. Hernández
Gutiérrez, El condominio: el régimen de propiedad horizontal
en Puerto Rico, 3ra ed., San Juan, Ediciones SITUM, 2023,
pág. 130. CC-2024-0784 21
La Ley de Condominios le otorga al Consejo de Titulares
—integrado por todos los titulares del condominio— la
autoridad suprema “sobre la administración del inmueble
sometido al Régimen de Propiedad Horizontal”. Exposición de
Motivos de la Ley de Condominios, supra. Véase Pérez Riera
v. Con. Tit. Cond. Marymar, 197 DPR 197, 204 (2017). Por lo
tanto, es a través del Consejo que se hace viable la
administración y el funcionamiento del inmueble. Consejo
Titulares v. Ramos Vázquez, 186 DPR 311, 326 (2012). Sus
acuerdos son vinculantes y serán de ineludible cumplimiento
por cada uno de los titulares. Art. 48 de la Ley de
Condominios, 31 LPRA sec. 1922t; Consejo de Titulares v.
Ramos Vázquez, supra, pág. 326. Dicha visión responde a que
el Consejo es “el órgano supremo de la propiedad horizontal,
a través del cual se manifiesta la voluntad de los
propietarios singulares y en el que radican las fa[c]ultades
rectoras de este régimen jurídico, para el mejor logro de
los intereses comunes”. (Negrilla suplida). Álvarez
Figueredo v. González Lamela, 134 DPR 374, 382 (1993) citando
a M. Fernández Martín Granizo, La Ley de Propiedad Horizontal
en el Derecho español, Madrid, Ed. Edersa, 1983, pág. 908.
Véase, además, Cond. Prof. S.J. H. Centre v. P.R.F., Inc.,
133 DPR 488 (1993).
De conformidad con el Art. 49 de la Ley de Condominios,
le corresponde al Consejo elegir a la Junta de Directores y
al Agente Administrador, así como aprobar el presupuesto y
los estados financieros anuales. 31 LPRA sec. 1922u. CC-2024-0784 22
Igualmente, le corresponde aprobar la ejecución de obras
extraordinarias y mejoras, y recabar los fondos para su
realización. Asimismo, es al Consejo de Titulares a quien le
corresponde tomar aquellas decisiones sobre asuntos de
interés general para la comunidad.
Cabe destacar que la Ley de Condominios, supra, está
enmarcada por un principio de gobernanza que permite la
participación de los condóminos en los asuntos que afecten
a la comunidad. Godreau y Hernández Gutiérrez, op. cit.,
pág. 237. Cada uno de los titulares tendrá derecho al voto
durante las deliberaciones del Consejo, independientemente
del número de apartamentos que sean propietarios. Art. 51 de
la Ley de Condominios, 31 LPRA sec. 1922w. La asistencia a
las asambleas puede ser personal o por representación legal
o voluntaria. Íd.
En lo aquí pertinente, el Art. 65 de la Ley de
Condominios establece que las acciones u omisiones de la
Junta de Directores, del Administrador Interino, del Agente
Administrador, o los acuerdos del Consejo de Titulares podrán
ser impugnados por los titulares en los siguientes supuestos:
[…]
a) cuando sean contrarios a esta Ley, la escritura matriz y reglamento del condominio;
b) cuando resulten gravemente perjudiciales a los intereses de la comunidad o a un titular;
c) cuando resulten gravemente perjudiciales para algún titular que no tenga obligación jurídica para soportarlo y no haya sido previsible al momento de la compra. […]. (Negrilla suplida). 31 LPRA sec. 1923j.
Cónsono con esto, el Art. 65 también dispone los plazos
para la impugnación de los acuerdos del Consejo de Titulares CC-2024-0784 23
en las asambleas. A manera ilustrativa, sobre ese particular,
la Ley de Condominios establece que:
Para todo tipo de impugnación se tendrán treinta (30) días contados a partir de la fecha en que se tomó dicho acuerdo o determinación, si se hizo en su presencia, o dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha en que recibe la notificación del acuerdo, si el titular afectado no estuvo presente en el momento en que se llegó a tal acuerdo o determinación.
En el caso de que la acción de impugnación de acuerdos, acciones u omisiones de la Junta de Directores, del Administrador Interino, del Agente Administrador o del Consejo de Titulares, constituyan violaciones a las disposiciones de esta Ley, de la escritura matriz o del reglamento del condominio, prescribirá a los dos (2) años. El término se computará a partir de la fecha en que se tomó la acción, omisión o acuerdo si fue en la presencia del titular o a partir de la notificación de este si no fue en su presencia. El acuerdo tiene que haberse notificado conforme a las disposiciones de esta Ley.
El titular que quiera impugnar una acción u omisión de la Junta de Directores, del Administrador Interino, del Agente Administrador o un acuerdo del Consejo de Titulares tendrá que demostrar que no tiene ningún tipo de deuda con el Consejo de Titulares y que entregó copia del documento mediante el cual adquirió su apartamento a la Junta de Directores. Será excepción al requisito de no deuda, cuando la impugnación sea para cuestionar la deuda que alegadamente tiene. En el caso de la impugnación de acuerdos del Consejo de Titulares tendrá que acreditar que estuvo presente o representado en la asamblea en que se tomó el acuerdo que impugna y que votó en contra de este. Si estuvo ausente a pesar de que fue debidamente notificado deberá probar que su ausencia estuvo justificada. […]. (Negrilla suplida). Art. 65 de la Ley de Condominios, supra.
Del precitado articulado surge que el término para
impugnar las determinaciones donde se aleguen violaciones a
las disposiciones de la Ley de Condominios, a la escritura
matriz o al reglamento del condominio, prescribirá a los dos
años. Todas las demás impugnaciones en las que la parte
alegue que resultó gravemente perjudicado tendrán un término
de treinta días. Godreau y Hernández Gutiérrez, op. cit.,
pág. 301. CC-2024-0784 24
En Pereira Suárez v. Jta. Dir. Cond., 182 DPR 485, 508
(2011),17 destacamos que el establecer un término para
presentar las impugnaciones a los acuerdos alcanzados por el
Consejo de titulares, persiguieron “precisamente frenar el
afán obstruccionista de algunos titulares que, por intereses
particulares, ponen en juego la estabilidad de toda una
comunidad”. Íd., pág. 502.
Por otro lado, el Art. 65 de la Ley de Condominios,
supra, claramente dispone que el titular que impugne los
acuerdos del Consejo de Titulares tendrá que acreditar, como
requisito estatutario, que estuvo presente o representado en
la asamblea en que se tomó el acuerdo que impugna y que votó
en contra de este. Si estuvo ausente, a pesar de que fue
debidamente notificado, deberá probar que su ausencia estuvo
justificada. Sobre este particular, la profesora Margarita
García Cárdenas también señala que, cuando se acude al DACo,
es requerido incluir en las alegaciones si el titular estuvo
presente o debidamente representado en la asamblea en la que
se adoptó el acuerdo impugnado, así como que votó en contra
del mismo. M. García Cárdenas, Propiedad Horizontal: Ley de
Condominios 2020, San Juan, MJ Editores, 2023, págs. 195-
196.
Conforme al Art. 66 de la Ley de Condominios, 31 LPRA
sec. 1923k, el DACo promulgó el Reglamento de Condominios,
17En dicho caso interpretamos el Art. 42 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, Ley de Condominios, ahora Art. 65 de la Ley 129-2020, según emendada, Ley de Condominios de Puerto Rico, 31 LPRA sec. 1921. CC-2024-0784 25
Reglamento Núm. 9386 de 6 de junio de 2022. Dicho reglamento
dispone sobre la información que el titular, o grupo de
titulares debe incluir en la querella, entre estas, copia de
la correspondencia cursada entre las partes sobre la
controversia reclamada, si alguna. Regla 25, inciso (9), del
Reglamento de Condominios, supra.
Además, la Regla 27 del citado Reglamento de
Condominios, supra, claramente establece que:
[e]l incumplimiento por parte del titular o grupo de titulares de cualquiera de los requisitos establecidos en la Ley o este Reglamento, facultarán al Secretario a disponer sumariamente el archivo de la querella presentada. (Negrilla suplida).
III
En el caso ante nuestra consideración, el Consejo de
Titulares sostiene que erró el Tribunal de Apelaciones al
anotarle la rebeldía, toda vez que habían presentado su
contestación a la Querella antes de que el DACo emitiera la
Resolución Sumaria. Argumentan, además, que dicha
determinación era un asunto discrecional de la agencia
administrativa. De igual modo, sostienen que, aun cuando se
considerara válida la anotación de la rebeldía, procedía la
desestimación sumaria de la Querella, por no existir
controversia de hechos materiales. Por otro lado, plantean
que el señor Freyre Martínez presentó la Querella fuera del
término de treinta días dispuesto en el Art. 65 de la Ley de
Condominios, supra.
Por su parte, el recurrido arguye que las derramas
objeto de controversia son ilegales, debido a que son CC-2024-0784 26
derivadas de la derrama aprobada el 5 de octubre de 2019, la
cual ya había sido declarada nula por el DACo. Asimismo,
argumenta que el término aplicable en este caso es de dos
años, por violentar la Ley de Condominios, supra. Además,
alegó que procedía la anotación de rebeldía, por el
incumplimiento de los peticionarios con las disposiciones
del Reglamento de Procedimientos Adjudicativos del DACo.
De entrada, es menester señalar que las determinaciones
de hechos del DACo solo se sostendrán por este Tribunal, si
se basan en evidencia sustancial que obra en el expediente
administrativo. Por otro lado, las conclusiones de derecho
serán revisables en todos sus aspectos, guiadas por nuestros
mecanismos interpretativos. Sección 4.5 de la LPAU, supra.
Como bien señalamos, la Sección 3.10 de la LPAU, supra,
concede discreción al funcionario que presida la vista
administrativa para anotarle la rebeldía a una parte que,
habiendo sido debidamente citada, no compareció a la
conferencia con antelación a la vista, o cualquier etapa de
procedimiento adjudicativo. Como consecuencia de dicha
anotación de rebeldía, se admitirán como ciertos todos los
hechos correctamente alegados. Ocasio v. Kelly Servs.,
supra. Asimismo, al igual que el proceso judicial, la
anotación de la rebeldía constituye un mecanismo procesal
discrecional de la agencia administrativa. Rivera Figueroa
v. Joe's European Shop, supra. No obstante, dicha discreción
no se sostiene ante el ejercicio burdo o injusto. Íd. CC-2024-0784 27
Sobre este aspecto, la Regla 8.1 del Reglamento de
Procedimientos Adjudicativos del DACo, supra, establece
claramente que la notificación de la querella deberá
advertirle a la parte querellada que, de no contestar la
querella dentro del término de veinte días a partir de la
notificación, se le anotará la rebeldía. Por su parte, como
vimos, la Sección 3.10 de la LPAU, supra, concede discreción
al funcionario que preside para declarar a una parte en
rebeldía.18
En este sentido, en el caso que nos ocupa procedía que
el DACo, en un sano ejercicio de su discreción, anotara la
rebeldía, por ser esta una agencia cobijada por la LPAU,
pues el cuadro fáctico del caso ante nuestra consideración,
así como el derecho aplicable, nos permite concluir de esta
manera. Por ende, actuó correctamente el Tribunal de
Apelaciones, al aplicar al presente caso los principios
procesales de la rebeldía. Como indicáramos, la Querella fue
presentada por el recurrido el 23 de octubre de 2023. Por su
parte, los peticionarios, sin justa causa, y sin previa
autorización del DACo, contestaron la Querella el 6 de junio
de 2024, es decir, transcurrido más de siete meses desde la
presentación de la Querella y sin que se solicitara una
prórroga de forma oportuna. Este razonamiento adquiere mayor
fuerza cuando en este caso no existe controversia respecto
a que la Notificación de Querella advirtió debidamente a los
18El DACo es una agencia cobijada por la LPAU, por lo que sus reglamentos no pueden ser contrarios a dicha disposición legal. Véase OAM v. Abarca Health, 2025 TSPR 23, 215 DPR __ (2025). CC-2024-0784 28
peticionarios que contaban con un término de veinte días
para presentar su contestación.
No obstante, lo anterior, si bien el DACo pudo haber
incurrido en un abuso de discreción al no anotarle la
rebeldía a los peticionarios, su omisión no tuvo una
consecuencia en cuanto al resultado final. Como es conocido,
en el ordenamiento procesal civil la anotación de rebeldía
tiene el efecto de que se den por admitidas las aseveraciones
de las alegaciones afirmativas.19 En el presente caso, y
conforme a las alegaciones de la Querella, resultaba
indispensable examinar los requisitos dispuestos en el Art.
65 de la Ley de Condominios, supra, ya que se tratan de
requerimientos estatutarios esenciales para disponer de la
causa de acción presentada ante la agencia y que, como
veremos, disponen de la controversia.
Cónsono con lo anterior, estimamos pertinente
puntualizar que a los foros administrativos le corresponde
determinar si las partes comparecieron oportunamente y
manejar diligentemente sus términos procesales, de modo que
las controversias se atiendan con la prontitud y celeridad
que caracteriza el trámite administrativo.
Según expusimos, el Art. 65 de la Ley de Condominios,
supra, reconoce el derecho de los titulares a impugnar las
acciones u omisiones de la Junta de Directores o los acuerdos
del Consejo de Titulares, cuando estos sean contrarios a la
19Véase Regla 45 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V. Además, esta regla dispone que “[l]a omisión de anotar la rebeldía no afectará la validez de una sentencia dictada en rebeldía”. CC-2024-0784 29
ley, la escritura matriz o el reglamento del condominio o
cuando resulten gravemente perjudiciales para algún titular
que no tenga obligación jurídica para soportarlo y no haya
sido previsible al momento de la compra. No obstante, cuando
se trate de impugnaciones de acuerdos del Consejo de
Titulares, el titular “tendrá que acreditar que estuvo
presente o representado en la asamblea en que se tomó el
acuerdo que impugna y que votó en contra de este. Si estuvo
ausente a pesar de que fue debidamente notificado deberá
probar que su ausencia estuvo justificada”. Íd. Debido a que
en el presente caso el recurrido no cumplió con este
requisito de umbral procedía la desestimación sumaria de la
querella. En otras palabras, al considerar las alegaciones
de la querella presentada por el recurrido forzoso era
conceder su desestimación sumaria.
En consecuencia, debemos determinar si el Tribunal de
Apelaciones erró al concluir que existía controversia
respecto a la incomparecencia del recurrido a las asambleas,
lo cual hacía procedente la celebración de una vista
evidenciaria, a los fines de determinar si mediaba justa
causa. En ese aspecto, adelantamos que el análisis realizado
por el Tribunal de Apelaciones resulta contradictorio y
contrario a derecho. Veamos.
Como indicamos, el Art. 65 de la Ley de Condominios,
supra, impone a la parte querellante el deber de acreditar
que estuvo presente o debidamente representada en la asamblea
en la que se adoptó el acuerdo que impugna, y que votó en CC-2024-0784 30
contra de este. Asimismo, dicha disposición legal establece
que, si el titular estuvo ausente a pesar de haber sido
debidamente notificado, deberá probar que su incomparecencia
estuvo justificada.
Del expediente surge que el DACo desestimó y archivó la
Querella presentada por el señor Freyre Martínez, debido a
que no expresó haber comparecido a las asambleas y haber
votado en contra de las derramas aprobadas. No obstante, el
Tribunal de Apelaciones revocó al DACo, por entender que
incidió al no anotar la rebeldía a los peticionarios, sin
embargo tomó en consideración las alegaciones del “rebelde”
(los peticionarios) para concluir que existía controversia
en cuanto a la debida notificación sobre la celebración de
las asambleas en las que se aprobaron las derramas impugnadas
en la Querella, y sobre la inexistencia de causa justificada
para no comparecer a estas.20 En cuanto a este aspecto, ni
la Querella ni el expediente del caso contienen alegación o
documentación alguna que acredite que el señor Freyre
Martínez compareció a las asambleas y que votó en contra de
los acuerdos alcanzados en estas, ni hizo alegación alguna
respecto a su falta de notificación.21
20 Cabe señalar que, en su Sentencia, el Tribunal de Apelaciones hizo referencia a la notificación de una asamblea celebrada el 28 de febrero de 2023. No obstante, aun cuando dicha fecha surge de la Contestación a Querella y Solicitud de Desestimación presentada por los peticionarios, lo cierto es que esa asamblea no formó parte de las impugnadas por el recurrido en el caso ante nuestra consideración. 21 En la Querella Núm. C-SAN2023-0017236 el recurrido alegó que “[d]esde
el comienzo del proyecto de construccion, nos opusimos a la construccion de la verja ilegal. Entendemos que no somos responsables de pagar por ningún evento relacionado a la construcción, ni remoción de la verja ilegalmente construida. Tampoco somos responsables de pagar por los gastos legales que hayan incurrido o que en el futuro incurran, ante la CC-2024-0784 31
De hecho, en ningún momento el recurrido controvirtió
el hecho de no haber comparecido a las asambleas que impugna
en el presente caso. Tampoco surge que este haya alegado
justificación alguna para su incomparecencia. Nótese que el
recurrido solo se limitó a argumentar que estaba exento de
pagar las derramas que habían sido aprobadas en esas
asambleas por cuanto en la asamblea que se llevó a cabo el
5 de octubre de 2019 se opuso a la reconstrucción. De igual
modo, en su Moción de reconsideración presentada ante el
DACo, reiteró que las derramas aprobadas eran ilegales, ya
que el permiso de construcción había sido declarado nulo y
él fue eximido de pagar dicha derrama de construcción,
aprobada en la asamblea del 5 de octubre de 2019.
Asimismo, en su Recurso de Revisión ante el Tribunal de
Apelaciones, el señor Freyre Martínez, frente al
señalamiento sobre su incomparecencia a las asambleas, se
limitó a expresar lo siguiente: “[e]ste es solo otro acto
más de parte de la Querellada-Recurrida para continuar
infringiendo sobre los derechos del Querellante-Recurrente,
quien continuamente y en repetidas ocasiones ha levantado
sus preocupaciones y oposición a las medidas unilaterales de
la Junta de Directores”.22 Incluso, en su Oposición a Moción
de Reconsideración presentada ante el foro intermedio,
únicamente expresó que era incorrecto afirmar que la Querella
insistencia de haber construido la controvertida verja. Entendemos que la “Junta del Condominio Sol y Playa”, al rehusar considerar nuestra oposición al proyecto, desaprovechó la oportunidad de rectificar y evaluar con responsabilidad dicha construcción”. Apéndice A del recurso de certiorari, págs. 3-5. 22 Apéndice F del recurso de certiorari, pág. 86. CC-2024-0784 32
no adujera justificación alguna para su incomparecencia,
pues alegó que se opuso desde un principio a la construcción
de la verja.
Como es patente, no hallamos alegación o argumento
alguno en dichas instancias que nos muevan a determinar que
el DACo en este extremo abusó de su discreción al no celebrar
una vista evidenciaria. En este caso, no hay base para asumir
que el señor Freyre Martínez contara con justificación para
no presentarse a las asambleas y oponerse a las derramas
allí aprobadas cuando estos eran requisitos indispensables
para la concesión de un remedio tal cual dispone el Art. 65
de la Ley de Condominios, supra. Es evidente que la única
justificación del recurrido fue a los efectos de que se había
opuesto a la derrama aprobada el 5 de octubre de 2019 para
la construcción de la verja y que ello, a su entender, lo
había eximido de su pago. Por ende, el recurrido pretende
vincular la derrama declarada nula para la construcción de
la verja, de las derramas aprobadas para la demolición de lo
construido y para los gastos de abogado, cuando estas fueron
aprobadas en asambleas distintas, para propósitos distintos.
Además, contrario a lo resuelto por el Tribunal de
Apelaciones, en ninguna etapa de los procedimientos,
seguidos en este caso, se argumentó que existiera
controversia sobre la adecuada notificación de las
asambleas.
Así, tratándose de un requisito estatuido por ley, y no
habiendo controversia sobre su incumplimiento, reiteramos CC-2024-0784 33
que actuó correctamente el DACo al desestimar de forma
sumaria la Querella. Para ello, el DACo estaba facultado por
la Sección 3.7 de la LPAU, supra, y la Regla 27 del Reglamento
de Condominios, supra. La primera le permite disponer del
caso sumariamente cuando no existan hechos materiales en
controversia, y la segunda, cuando se incumple con los
requisitos indispensables establecidos en la Ley de
Condominios, supra, respecto a la impugnación de los acuerdos
del Consejo de Titulares. Destacamos que ni la Ley Núm. 5
del DACo, ni su Reglamento Adjudicativo, ni el de
Condominios, obligaban al DACo a celebrar una vista
evidenciaria en el caso de epígrafe. Por el contrario, ante
el incumplimiento con la ley el DACo, en su discreción, podía
preterir la celebración de dicha vista y disponer de la
controversia de forma sumaria.
Por último, en el presente caso las partes se
enfrascaron en una discusión en torno a cuál término
prescriptivo debía aplicar en este caso. Sobre este
particular, queremos puntualizar que, en sus determinaciones
de hechos, el DACo hace referencia a la carta de cobro
dirigida al señor Freyre Martínez en la cual se consignó que
las derramas fueron aprobadas en distintas asambleas. Sin
embargo, aunque de la carta no surge la fecha en que los
acuerdos fueron notificados a los titulares, ni surgen del
expediente, la realidad fáctica es que el recurrido tampoco
alegó no ser notificado de los acuerdos alcanzados en las
respectivas asambleas, ni anejó copia de alguna CC-2024-0784 34
correspondencia cursada a la Junta de Directores del
Condominio impugnando las derramas.
No obstante, conforme al análisis antes realizado
forzoso es concluir que esta discusión no era necesaria,
pues como expresamos procedía la desestimación sumaria de la
Querella ante el craso incumplimiento del recurrido con los
requisitos indispensables para impugnar ante el DACo los
acuerdos del Consejo de Titulares, como en este caso son las
derramas impugnadas.
De otra parte, y como adelantamos, el análisis realizado
por el Tribunal de Apelaciones sobre el aspecto de la
rebeldía resulta contradictorio y errado. Por un lado, anotó
la rebeldía al Consejo de Titulares, y por el otro utilizó
las alegaciones del “rebelde” para concluir que era necesario
la celebración de una vista evidenciaría para dilucidar sus
defensas afirmativas.23 Una vez resuelto que procedía la
anotación de rebeldía a los peticionarios, entonces
correspondía dar por admitidos y como ciertos todos los
hechos correctamente alegados en la Querella. Por lo tanto,
erró el Tribunal de Apelaciones al revocar al DACo para que
celebrara una vista evidenciaria para dilucidar las defensas
afirmativas traídas por el peticionario en su tardía
contestación a la Querella. Anotada la rebeldía, según
23 En la Contestación a la querella y solicitud de desestimación, el Consejo de Titulares alegó como defensa afirmativa que las asambleas celebradas en el año 2023 fueron debidamente convocadas y contaron con el quorum necesario, y que el recurrido no participó de la asamblea celebrada el 28 de febrero de 2023, a pesar de haber sido notificado el 21 de julio de 2023 por correo certificado. Apéndice C del recurso de certiorari, pág. 33. CC-2024-0784 35
dispuesto por el Tribunal de Apelaciones, en contra del
Consejo de Titulares, esta no podía presentar prueba para
impugnar los méritos de la Querella y levantar defensas
afirmativas.24
De igual manera el DACo erró al concluir que la
impugnación estaba prescrita a pesar de que la Querella, de
su faz, no cumplía con el requisito de umbral antes señalado.
Este único asunto era suficiente para adjudicar sumariamente
la Querella.
En fin, las alegaciones sobre comparecencia y oposición
al acuerdo, o en su defecto, la acreditación de justa causa
para la ausencia son indispensables para establecer que se
tiene una causa al amparo de la ley. Recuérdese que esa vía
de impugnación brinda la oportunidad de alterar el marco
jurídico que rige a todos los integrantes del Condominio. Es
decir, son los titulares presentes en las asambleas, los que
tendrán autoridad para determinar, discutir o dar por
discutidos los asuntos contenidos en la agenda. Art. 52 de
la Ley de Condominios, supra. De este modo, sus acuerdos,
adoptados en asambleas debidamente convocadas y
constituidas, serán de ineludible cumplimiento por todos y
cada uno de los titulares. Art. 48 de la Ley de Condominios,
supra. Todo ello está atado a las facultades rectoras del
24Mitsubishi Motor v. Lunor y otros, 212 DPR 807, 827 (2023). Véase, además, Álamo v. Supermercado Grande, Inc., 158 DPR 93, 104-105 (2002), donde reiteramos que un demandado al que se le anota la rebeldía renuncia tácitamente a la oportunidad de atacar la insuficiencia de una alegación en torno a la omisión de la fecha de los hechos y a levantar la defensa afirmativa de prescripción. Rodríguez v. Tribunal Superior, 102 DPR 290 (1974). CC-2024-0784 36
Consejo de Titulares para la sana convivencia que debe
permear en los condominios.
En vista de lo anterior, es forzoso concluir que erró
el Tribunal de Apelaciones al determinar que existía
controversia de hechos materiales que impedía disponer de
este caso de forma sumaria, sin la celebración de una vista
evidenciaria. Como bien señalamos, en el caso ante nos no
existe controversia respecto a que el señor Freyre Martínez
incumplió con el requisito estatuario de justificar su
incomparecencia a las asambleas impugnadas, por lo que actuó
correctamente el DACo al desestimar la Querella
sumariamente.
IV
Por los fundamentos antes expuestos, revocamos el
dictamen recurrido, toda vez que no existe controversia de
hechos materiales que impidan disponer de este caso
sumariamente. En consecuencia, reinstalamos la Resolución
Sumaria del DACo en cuanto al incumplimiento de la parte
recurrida con lo dispuesto en el Art. 65 de la Ley de
Condominios, supra, respecto al requisito de acreditar que
estuvo presente o representado en las asambleas que se
tomaron los acuerdos impugnados, y que votó en contra de
estos; así como por la falta de justificación de su ausencia
a las asambleas.
Se dictará Sentencia en conformidad.
Camille Rivera Pérez Jueza Asociada EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
v. CC-2024-0784 Certiorari Consejo de Titulares y/o Junta de Directores del Condominio Sol y Playa
SENTENCIA
Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, la cual se hace formar parte de esta Sentencia, revocamos el dictamen recurrido, toda vez que no existe controversia de hechos materiales que impidan disponer de este caso sumariamente. En consecuencia, reinstalamos la Resolución Sumaria del DACo en cuanto al incumplimiento de la parte recurrida con lo dispuesto en el Art. 65 de la Ley de Condominios, supra, respecto al requisito de acreditar que estuvo presente o representado en las asambleas que se tomaron los acuerdos impugnados, y que votó en contra de estos; así como por la falta de justificación de su ausencia a las asambleas.
Lo acordó el Tribunal y lo certifica el Secretario del Tribunal Supremo. El Juez Asociado señor Candelario López emitió una Opinión concurrente y disidente, a la cual se unió la Jueza Asociada señora Pabón Charneco.
Javier O. Sepúlveda Rodríguez Secretario del Tribunal Supremo EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
v. Consejo de Titulares y/o CC-2024-0784 Junta de Directores del Condominio Sol y Playa
Opinión concurrente y disidente emitida por el Juez Asociado SEÑOR CANDELARIO LÓPEZ, a la cual se une la Jueza Asociada señora Pabón Charneco.
A pesar de la importancia que le reconozco a la norma
procesal que se intenta pautar en la ponencia mayoritaria
en cuanto a la figura de la rebeldía en el ámbito
administrativo, me veo obligado a distanciarme de los
fundamentos por los cuales se decreta además la
desestimación de la querella instada por el recurrido.
A mi juicio, bajo los fundamentos que emplea la
mayoría para alcanzar este resultado, la consecuencia
lógica de la anotación de rebeldía que hoy se confirma
debió ser la devolución del caso al Departamento de Asuntos
del Consumidor (DACo) para la continuación de los procesos
de impugnación de derramas. Así lo entiendo, pues anotada
la rebeldía del peticionario, no veo posible validar una
resolución sumaria que el DACo solo podía emitir a petición
de la parte ahora en rebeldía. Sin embargo, en lugar de
permitir que la acción siguiera su curso ordinario, la
mayoría emprendió la tarea de desestimar la querella bajo CC-2024-0784 2
la teoría de que el recurrido incumplió “el requisito
estatutario” de alegar en su querella la justa causa que
tuvo para ausentarse de las asambleas en las que se
adoptaron estas derramas. En otras palabras, la mayoría
entiende que para impugnar un acuerdo alcanzado en una
asamblea de titulares es requisito legal no solo probar,
sino alegar que se votó en contra del acuerdo o, en la
alternativa, que existió justa causa para ausentarse de la
asamblea en que se adoptó el mismo.
Con el mayor de los respetos al criterio de mis
compañeros y compañeras, aunque resulte vital bajo el
razonamiento empleado para desestimar la querella, la Ley
de Condominios no impone tal requisito. La interpretación
que hace la mayoría imprime excesiva rigidez a un
procedimiento concebido para ser flexible y, más
preocupante aun, impone a reclamantes legos el deber de
cumplir con “requisitos de umbral” que no pueden deducirse
razonablemente de la Ley.
Tras un análisis reflexivo y desapasionado de los
autos, no puedo avalar el razonamiento de la mayoría,
especialmente al considerar sus consecuencias sobre
aquellas querellas pendientes de adjudicación que no
contengan este requisito de nuevo cuño. Aun así, entiendo
correcto el resultado, pues surge de la propia ponencia
que existe otra querella presentada por el recurrido ante
el mismo foro, para impugnar las mismas derramas, bajo los
mismos fundamentos, que debió llevarnos a desestimar esta CC-2024-0784 3
querella para evitar litigios duplicativos y
determinaciones potencialmente conflictivas.
Por las razones que expongo a continuación, CONCURRO
con el resultado alcanzado mediante la Opinión mayoritaria,
aunque no con sus fundamentos.
De entrada, estoy de acuerdo con la mayoría en el
sentido de que el DACo debió anotar la rebeldía del Consejo
de Titulares del Condominio Sol y Playa y de su Junta de
Directores por no presentar su contestación a la querella
dentro del término dispuesto para ello. Durante más de
siete meses el Consejo se abstuvo de presentar su
alegación, y cuando finalmente lo hizo, no ofreció ni un
atisbo de justa causa para la dilación. Partiendo de la
premisa de que no existe justificación para esta inusitada
demora --pues tampoco la explica satisfactoriamente en esta
etapa--,1 no cabe duda de que su dejadez afectó el trámite
de la querella, en claro perjuicio de los intereses del
querellante y de una adjudicación justa, rápida y económica
de esta acción.
Como señala a su vez la mayoría, el Art. 3.10 de la
Ley Núm. 38 de 2017, según enmendada, conocida como la Ley
de Procedimiento Administrativo Uniforme del Gobierno de
1 En su comparecencia ante nos, el Consejo expuso cándidamente que “existe[n] alrededor de ocho querellas que versan sobre los mismos hechos, y no es hasta que la parte [peticionaria] advino en conocimiento de la existencia de la presente, que presentó alegación responsiva”. Véase, Petición de Certiorari, pág. 4. Es decir, no contestó la querella antes porque no se dio cuenta de que existía. CC-2024-0784 4
Puerto Rico (LPAUG), expresamente permite anotar la
rebeldía de una parte debidamente citada que no comparece
a cualquier etapa del procedimiento adjudicativo. 3 LPRA
sec. 9650. Así también lo hace, más directamente, la Regla
8 del Reglamento Núm. 8034 de 14 de junio de 2011,
Reglamento de Procedimientos Adjudicativos del DACo, el
cual dispone que “el querellado deberá contestar la
querella en el término de veinte (20) días a partir de la
notificación [de la querella]”, y, además apercibe
expresamente que “de no recibirse la contestación a la
querella en dicho término se le anotará la rebeldía”.
Ante el mecanismo expresamente adoptado bajo nuestro
ordenamiento administrativo, coincido con la mayoría en
que nuestros pronunciamientos anteriores en cuanto a la
anotación de rebeldía y sus efectos en el contexto de las
Reglas de Procedimiento Civil --principalmente, que se den
por ciertos los hechos correctamente alegados por el
reclamante-- son compatibles con el trámite
administrativo. Si no existiesen otros factores que, como
veremos, están inexorablemente presentes en este caso,
estaría conforme con una opinión que así lo paute
formalmente.
Establecido lo anterior, no puedo endosar el resultado
al que llega la mayoría para la situación de hechos
realmente presente en este caso. En términos específicos,
difiero vehementemente de la apreciación de la mayoría de CC-2024-0784 5
que “al considerar las alegaciones de la querella
presentada por el recurrido forzoso era conceder la
desestimación sumaria”.2 (Énfasis suplido.)
Surge claramente de la Opinión mayoritaria la creencia
de que la Ley Núm. 129 de 16 de agosto de 2020, según
enmendada, conocida como la Ley de Condominios, 32 LPRA
sec. 1921a et seq., exige como un requisito de forma
esencial que el titular que interese impugnar un acuerdo
tomado por el Consejo de Titulares alegue en su querella
una de dos circunstancias: (a) que compareció a la asamblea
y, en efecto, votó en contra del acuerdo, o (b) que existe
justa causa para su incomparecencia, de no haber estado
presente. La falta de esta alegación demuestra de por sí -
-según la mayoría-- que no existe controversia en cuanto a
su incumplimiento con los requisitos estatutarios para
instar su acción, y cierra irremediablemente la puerta a
la revisión del acuerdo tomado.
Esta postura choca de frente con la letra del Art. 65
de la Ley de Condominios, 31 LPRA sec. 1923j. Según este
artículo, es norma general que un titular puede impugnar
los acuerdos del Consejo bajo tres posibles escenarios:
(a) si son contrarios a la Ley, la escritura matriz o al
reglamento del condominio; (b) si resultan gravemente
perjudiciales a los intereses de la comunidad o a un
titular; o (c) si son gravemente perjudiciales para algún
2 Opinión mayoritaria, pág. 30 CC-2024-0784 6
titular que no tenga obligación jurídica de soportarlo, y
no haya sido previsible al momento de la compra. Íd. De
entender que está presente alguna de estas condiciones, la
impugnación debe presentarse dentro del término de treinta
días, contados a partir de la fecha en que se tomó el
acuerdo si se hizo en su presencia, o desde su
notificación, si no estuvo presente. Íd.
Ahora bien, el Art. 65 de la Ley dispone expresamente
lo siguiente:
El titular que quiera impugnar una acción u omisión de la Junta de Directores, del Administrador Interino, del Agente Administrador o un acuerdo del Consejo de Titulares tendrá que demostrar que no tiene ningún tipo de deuda con el Consejo de Titulares y que entregó copia del documento mediante el cual adquirió su apartamento a la Junta de Directores. Será excepción al requisito de no deuda, cuando la impugnación sea para cuestionar la deuda que alegadamente tiene. En el caso de la impugnación de acuerdos del Consejo de Titulares tendrá que acreditar que estuvo presente o representado en la asamblea en que se tomó el acuerdo que impugna y que votó en contra de este. Si estuvo ausente a pesar de que fue debidamente notificado deberá probar que su ausencia estuvo justificada. Íd.
A mi juicio, el texto citado no amerita mayor
aclaración. “El que impugna un acuerdo del Consejo de
Titulares adoptado en una reunión debidamente convocada,
tendrá que demostrar que estuvo presente en la reunión en
la que se tomó el acuerdo y no votó a favor del mismo o
que si no estuvo presente, su ausencia se debió a razones
justificadas”. M. Godreau Robles, El condominio: el régimen
de propiedad horizontal en Puerto Rico, 3ª ed., San Juan,
Ed. Situm, 2023, pág. 303. Si bien es cierto que la justa
causa se acredita mediante explicaciones concretas y
particulares, no podemos concluir razonablemente que
estamos ante un requisito de contenido, sino ante uno CC-2024-0784 7
probatorio: “[a]l justipreciar las razones ponderadas por
una parte [para acreditar la justa causa], el juzgador debe
llevar a cabo un análisis cuidadoso de las explicaciones
que demuestran el incumplimiento y de la evidencia que lo
sustenta”. (Énfasis suplido). Rivera Marcucci et al. v.
Suiza Dairy, 196 DPR 157, 172 (2016).
Como se puede apreciar, el Art. 65 nada dispone en
cuanto a requisitos de forma y contenido de una querella.
Tampoco podemos inferirlos, pues nada en su letra sugiere
que esa hubiese sido la intención legislativa.3
Así las cosas, comparto la apreciación del ilustrado
foro intermedio en cuanto a que la determinación del DACo
no se basa en evidencia sustancial que obre en el
expediente administrativo. Al prescindir de la celebración
de una vista para adjudicar la impugnación de los acuerdos
alcanzados en estas asambleas, el DACo privó al señor
Freyre Martínez de oportunidad de demostrar que estaba
facultado para instar su recurso de revisión en primer
lugar. Así, fundamentó su determinación exclusivamente en
3 A manera de ejemplo, bajo la Ley Núm. 143 de 27 de junio de 1968, según enmendada, conocida como la Ley de Agencias de Cobro, el legislador plasmó expresamente su intención de imponer, como requisito jurisdiccional, lo siguiente:
Art. 17.- Prácticas Prohibidas. Ninguna agencia de cobros podrá: ... 13.- Radicar acción judicial en cobro de dinero sin antes haber requerido por escrito al deudor para que pague lo adeudado por correo certificado con acuse de recibo. Ningún Tribunal podrá asumir jurisdicción en una acción de cobro de dinero tramitada por una agencia de cobro sin que se alegue y se pruebe el cumplimiento de este requisito. 10 LPRA sec. 981p. (Énfasis suplido). CC-2024-0784 8
las alegaciones de las partes, las cuales, como sabemos,
no constituyen prueba. Véase, Asoc. Auténtica Empl. v.
Municipio de Bayamón, 111 DPR 527, 531 (1981).
De igual modo, me resulta problemática la liberalidad
con que la mayoría se permite inferir hechos --o más bien,
la ausencia de ellos-- que allanan el camino a su
conclusión de que no existe justa causa para la ausencia
del señor Freyre Martínez a las asambleas en cuestión. Por
un lado, estoy completamente de acuerdo con la visión de
que un tribunal de justicia está autorizado a resolver un
caso no solo a base de la evidencia que las partes
presenten, sino en virtud de las inferencias lógicas y
razonables que de esa evidencia pueda hacer. Véase, Regla
110 de Evidencia, 32 LPRA Ap. VI. Véase, además, Díaz v.
E.L.A., 118 DPR 395, 411 (1987)(opinión concurrente y
disidente emitida por el Juez Asociado señor Rebollo
López). Sin embargo, este ejercicio no puede confundirse
con la adopción a ciegas de alegaciones que no han sido
substanciadas de forma alguna.
A mi modo de ver, es este el mayor defecto de la
Opinión que hoy emite este Tribunal. A base de cuatro
hechos que el foro administrativo estimó “probados”, esta
Curia da por buena la contención de que no hace falta pasar
prueba, bastándole no hallar una alegación específica en
la querella para inferir que no existe justificación alguna
que ofrecer. No estoy de acuerdo con este análisis. En
rigor, correspondía al foro administrativo recibir y CC-2024-0784 9
examinar la prueba, y realizar las inferencias que pudieran
y debieran hacerse. Examinada la Ley de Condominios en la
perspectiva correcta, me parece un error significativo
adoptar el criterio del DACo y desestimar la querella sin
celebrar una vista. Por el contrario, al así obrar,
incurrió en un claro e insalvable abuso de discreción que,
sin embargo, la mayoría de esta Curia opta por refrendar.
Tampoco puedo abstraerme de las consecuencias que a
mi juicio tendrá la determinación que hoy emite la mayoría
en cuanto a los procedimientos adjudicativos ante el DACo,
sin aviso previo a las partes que allí litigan actualmente.
En primer término, es notable que hoy se impone un estándar
mucho más riguroso en cuanto a la suficiencia de las
alegaciones formuladas ante un foro administrativo que el
aplicable en nuestros tribunales. Como se sabe, la Regla
6.1 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 6.1, dispone
que una alegación que exponga una solicitud de remedio
contendrá una relación sucinta y sencilla de los hechos
demostrativos de que la parte peticionaria tiene derecho a
un remedio, y una solicitud del remedio a que crea tener
derecho. Es norma reiterada que nuestro ordenamiento sigue
un enfoque liberal en cuanto a la suficiencia de las
alegaciones: ciertamente, la Regla 6.1 requiere solo una
relación “sucinta y sencilla” de hechos demostrativos de
que la parte peticionaria tiene derecho a un remedio, no
elaborar estos hechos con detalles. Véase, R. Hernández CC-2024-0784 10
Colón, Derecho Procesal Civil, 5ta Ed., LexisNexis, Puerto
Rico, 2010, sec. 2401, pág. 248.
Ahora bien, aun ante la liberalidad con la que deben
ser examinadas las alegaciones bajo nuestro ordenamiento
procesal, deben incluirse hechos suficientes que eleven la
reclamación más allá de la especulación. Íd.. Véase,
además, Bell Atlantic Corp. v. Twombly, 550 U.S. 544, 127
S.Ct. 1955 (2007); Ashcroft v. Iqbal, 129 S.Ct. 1937
(2009). Si no se cumple este estándar, podría proceder la
desestimación de la acción bajo el fundamento de que la
demanda deja de exponer una reclamación que justifique la
concesión de un remedio. Véase Regla 10.2(5) de
Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 10.2(5). Sin
embargo, aun ante este escenario, una demanda no se
desestima a menos que se demuestre que la parte demandante
no tiene derecho a remedio alguno bajo cualesquiera hechos
que pueda probar, o cuando su alegación no puede ser
enmendada. Aut. De Tierras v. Moreno & Ruiz Dev. Corp.,
174 DPR 409, 429 (2008).
En comparación, el estándar aplicado a esta querella
fue mucho más riguroso, pues una vez presentada, al no
cumplir con el presunto requisito de alegar el voto en
contra del acuerdo o la justa causa para no asistir a la
asamblea, la impugnación del señor Freyre Martínez fue
desestimada sin más trámite administrativo. No se le
concedió oportunidad para enmendar la querella o realizar
exposiciones más definidas. Meramente omitir la justa causa CC-2024-0784 11
conllevó la desestimación de la acción, sin posibilidad de
volverla a instar por tratarse de una determinación en los
méritos.
Este escenario es altamente preocupante, pues la forma
en que el DACo decretó la desestimación en este caso –-la
cual hoy la mayoría valida-- es indicativa de cómo manejará
las querellas actualmente ante su consideración. De así
determinarlo, procedería la desestimación sumaria de toda
querella actualmente ante su consideración que no cumpla
con el supuesto requisito de alegar que votó en contra del
acuerdo impugnado o, en su defecto, expuso la justa causa
para su incomparecencia a la asamblea en la que se adoptó
el acuerdo. Esto resulta en extremo paradójico, dada la
mayor flexibilidad con la que se supone que se atiendan
los procedimientos administrativos.
En este punto, amerita destacar que el Reglamento de
Procedimientos Adjudicativos del DACo fomenta la
comparecencia de consumidores por derecho propio, y que
personal del Departamento se supone que asesore al
reclamante al identificar aquellos documentos necesarios
para presentar la queja inicial.4 La supuesta omisión del
señor Freyre Martínez refleja que, contrario a lo que
dispone su propio reglamento, la agencia no le asesoró en
cuanto a este “requisito estatutario”. De haberlo hecho,
hubiese incluido esta información en su querella.
4 Véase Regla 5.1 del Reglamento de Procedimientos Adjudicativos. CC-2024-0784 12
Establecido lo anterior, mis reservas con la Opinión
no versan sobre el resultado desestimatorio, sino sobre
los fundamentos que articula la mayoría en su respaldo.
Examinado detenidamente el trasfondo procesal relatado en
la ponencia, entiendo que existen hechos en este caso que
nos hubiesen permitido alejarnos de la interpretación
forzada de la Ley de Condominios en que se basa la Opinión,
y nos hubiesen llevado a decretar la desestimación de la
querella instada por el señor Freyre Martínez sin ulterior
expresión por esta Curia.
Para explicar mi posición, entiendo necesario
examinar nuevamente algunos de los hechos que dieron pie
al recurso, resaltando aquellos que considero centrales en
mi evaluación del caso.
Como bien señala la mayoría, este recurso está
estrechamente relacionado al caso Junta de Planificación
v. Condominio Sol y Playa y otros, Civil Núm.
AG2021CV00945, atendido en la Sala de Agudilla del Tribunal
de Primera Instancia. En este caso se declaró nulo un
permiso de construcción para reconstruir las áreas
recreativas del Condominio Sol y Playa que quedaron
destruidas por el paso del huracán María, a saber, una
piscina, un jacuzzi, baños, gazebos y aceras ubicadas en
el área recreativa del condominio. Como parte de la
sentencia, se ordenó al Consejo de Titulares a demoler
cualquier obra construida bajo el permiso anulado, remover CC-2024-0784 13
los escombros y devolver la propiedad así afectada a su
estado natural.5
En atención a esta sentencia, el 28 de febrero de 2023
el DACo declaró con lugar una querella anterior presentada
por el señor Freyre Martínez, en la cual este impugnó la
imposición de una derrama para construir los mencionados
elementos comunes del condominio.6 Entre sus
determinaciones de hecho, el DACo decretó que “[e]l
proyecto de reconstrucción de las áreas comunes y sobre el
cual el Consejo de Titulares del Condominio Sol y Playa
aprobó una derrama en asamblea celebrada del 5 de octubre
de 2019, no tiene permiso de construcción para realizar el
mismo por determinarse que el mismo es nulo”.7 En
consecuencia, determinó probado que "[d]icho proyecto de
reconstrucción no puede levarse a cabo tal y como fue
presentado y aprobado en dicha asamblea por el Consejo de
Titulares”.8 En mérito de lo anterior, declaró nula la
derrama impugnada y ordenó la devolución del dinero cobrado
a los querellantes como resultado de esta.
Anulados el permiso de construcción y la derrama
aprobada para costearlo, el Consejo inició esfuerzos para
sufragar los costos de demolición y reparación ordenada
por el foro de instancia. Así, el 8 de julio de 2023 celebró
5 Véase Apéndice del Recurso, págs. 209-226. 6 Íd., págs. 124-135. 7 Íd., pág. 127, Determinación de hecho núm. 19. 8 Íd. CC-2024-0784 14
una asamblea extraordinaria para aprobar una derrama para
cumplir con la sentencia emitida en el caso AG2021CV00945.9
De la minuta no surge que el señor Freyre Martínez
hubiese comparecido a esta asamblea. No obstante, el 7 de
agosto de 2023, el recurrido presentó ante el DACo la
Querella Núm. C-SAN-2023-0015678, para impugnar la derrama
aprobada el 8 de julio de 2023.10 Indicó que esta derrama
no fue autorizada para cumplir con la orden judicial, sino
para “presionar de manera indebida a los titulares del
Condominio”.11 Añadió que “[e]l aquí compareciente emitió
su voto en contra por escrito como lo faculta la ley”.12
Reiteró a su vez que la derrama era ilegal y que “la
Resolución del DACO con fecha de 28 de febrero de 2023
declara nulas todas las actuaciones del Consejo de
Titulares y nos exime del pago de cualquier derrama
posterior relacionada con los hechos atendidos en la
Resolución”.13
Pendiente de adjudicación esta querella, el 17 de
septiembre de 2023, el Consejo de Titulares celebró una
nueva asamblea para aprobar una segunda derrama, cuyo
objetivo sería “cubrir los costos totales de la demolición
en cumplimiento con la [s]entencia final y firme adversa a
nuestro Consejo de Titulares”.14 Así las cosas, el 11 de
9 Íd., págs. 173-177. 10 Íd., págs. 178-185. 11 Íd., pág. 184. 12 Íd. 13 Íd., págs. 184-185. 14 Íd., págs. 186-190. CC-2024-0784 15
octubre de 2023, el señor Freyre Martínez enmendó la
Querella Núm. C-SAN-2023-0015678.15
Mientras esto sucedía, el 2 de octubre de 2023, la
Junta de Directores cursó al señor Freyre Martínez una
carta de cobro indicándole que, según sus récords, “su pago
de derramas aprobadas y mantenimiento se encuentran en
atraso hasta 10/01/2023”.16 A renglón seguido, identificó
las siguientes partidas presuntamente adeudadas por el
recurrido: (1) “Gastos Abogados Facturada INV #038”, con
fecha de 1 de noviembre de 2021, por la cantidad de
$4,221.73; (2) “Derrama Demolición #1”, de 8 de julio de
2023, por la cantidad de $12,002.36; (3) “Derrama
Demolición #2, de 17 de septiembre de 2023, por $10,673.71;
y (4) “Cuota de mantenimiento”, con balance de $87.14 en
favor del recurrido.
El total cobrado al señor Freyre Martínez en estos
conceptos ascendía a $26,810.66. Sin embargo, la Junta de
Directores indicó que “[l]e solicitamos formalmente el pago
de $32,136.26”, en un término de treinta días.
En respuesta, el 23 de octubre de 2023 el señor Freyre
Martínez presentó la Querella Núm. C-SAN-2023-0017236
objeto del presente recurso, contra la Junta de Directores
y el Consejo de Titulares del Condominio Sol y Playa.17 De
15 Como indica en una nota al calce la ponencia mayoritaria, esta enmienda no fue incluida como parte del apéndice del recurso presentado por el Consejo, ni en el alegato de la parte recurrida. Véase, Opinión, pág. 9. 16 Íd., pág. 121. 17 Véase Apéndice del Recurso, págs. 105-109. CC-2024-0784 16
su relativamente breve exposición surge que recibió
“insistentes cartas de cobro” por cargos adicionales
relacionados a la verja ilegalmente construida, y su
oposición a este cobro por ser “evidente la intención de
la Junta [de] tratar de desvincular los costos relacionados
a la demolición, remoción de escombros, restauración del
hábitat, costos legales, entre otros gastos[,] de la
construcción de la verja ilegal”.18 Según el recurrido,
“desde el principio” se opuso a la construcción de esta
verja con micropilotes, pues la Junta no consideró sus
repercusiones, y su querella anterior impugnando la
“derrama ilegal” fue declarada con lugar, por lo que el
DACO le eximió de su pago. Ante esta determinación,
entiende que no es responsable del pago por ningún evento
relacionado a la construcción, por la remoción de la verja,
ni por los gastos legales incurridos ante la insistencia
de la Junta en construirla.
El señor Freyre Martínez añade en esta querella que,
a pesar de sus objeciones por tratarse de una costosa
mejora y no de un reemplazo, la Junta continuó el proyecto,
lo cual resultó en “graves consecuencias ambientales,
legales, emocionales y económicas para los titulares”.
Sostuvo además que “juntas sucesivas” del Condominio
conformadas “sin seguir las directrices establecidas” en
la Ley de Condominios, supra, insistieron en “ignorar,
18 Íd., pág. 108. CC-2024-0784 17
obstruir y excluir a quienes pudieran presentar opciones
diferentes de mitigación”. Más aun, se rehusaron a
expedirle cartas de cumplimiento con el pago de cuotas de
mantenimiento para impedirle ser escuchado en DACo y
“silenciar nuestra voz y voto en reuniones”.19 En mérito de
lo anterior, el señor Freyre Martínez solicitó del DACo
que le eximiera de toda responsabilidad financiera y legal,
pasada, presente o futura, por acciones y omisiones
relacionados a la construcción de la verja.20
De este abreviado tracto procesal se puede colegir,
en primer lugar, que la derrama aprobada en la asamblea
del 8 de julio de 2023 ya había sido objeto de impugnación
por el señor Freyre Martínez mediante la Querella Núm. C-
SAN-2023-0015678. De igual modo, el recurrido enmendó esta
querella tras la aprobación de la segunda derrama.
Finalmente, presentó la querella objeto de este recurso
luego de recibir la carta de cobro que le remitió la Junta
de Directores.
A mi entender, es significativo que ambas derramas
hubiesen sido objeto de impugnación en la Querella Núm. C-
SAN-2023-0015678. Aunque en un contexto un tanto distinto
a este, en el pasado hemos resuelto que tener en dos foros
distintos de manera simultánea dos casos que versan sobre
la misma controversia no contribuye a la economía procesal,
y abre la puerta a la posibilidad de resultados
19 Íd. 20 Íd., pág. 109. CC-2024-0784 18
contradictorios. AMPR et als. v. Sist. Retiro Maestros II,
190 DPR 89 (2014). Es igualmente normativo que nuestro
ordenamiento procesal civil rechaza la adjudicación por
dos tribunales de una cuestión que es esencialmente
indivisible. Diez Rodríguez v. Guzmán Ruiz, 108 DPR 371,
378 (1979).
En este caso, la errática exposición del querellante
podría conducir a confusión, pues un examen detenido de
ambas querellas refleja razones de pedir virtualmente
idénticas. Atendidas desde el punto de vista más favorable
al querellante, la querella Núm. C-SAN-2023-0017236 objeto
de este recurso parece ir dirigida en parte a impugnar la
gestión de cobro de las derramas, no las derramas como tal.
Sin embargo, su súplica es inequívoca: “[s]olicitamos a
Daco, que nuevamente intervenga y se nos exima del pago de
CUALQUIER DERRAMA concerniente a la verja que ilegalmente
fue construida en el Condominio Sol y Playa”. (Énfasis en
el original). Bajo las normas reseñadas, esta querella no
podía sobrevivir.
V
En resumen, el razonamiento empleado por la mayoría
para decretar la desestimación de la querella instada por
el señor Freyre Martínez acarrea consecuencias que no estoy
dispuesto a avalar. Otro camino conducía al mismo
resultado, sin necesidad de depender de una interpretación
forzada de la Ley de Condominios. Es por ello que me veo CC-2024-0784 19
obligado a rechazar los fundamentos expuestos en la
ponencia mayoritaria, pero a concurrir con su resultado.
Raúl A. Candelario López Juez Asociado
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