EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Efraín Torres Pérez y su esposa Certiorari Mirka Ivelisse Cabrera Vélez 2025 TSPR 5 Peticionarios 215 DPR ___
Ex parte
Número del Caso: CC-2024-0174
Fecha: 14 de enero de 2025
Tribunal de Apelaciones:
Panel III
Representantes legales de la parte peticionaria:
Lcdo. Carlos A. Vega Valentín
Representantes legales de la parte recurrida:
Lcdo. Moisés Rodríguez Torres
Materia: Derecho Registral Inmobiliario - Cuándo procede exigir a la parte peticionaria en un procedimiento de expediente de dominio la presentación de evidencia de la aprobación de la segregación de la finca objeto del proceso por parte de la agencia gubernamental encargada de ello.
Este documento está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal Supremo. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Efraín Torres Pérez y su esposa Mirka Ivelisse Cabrera Vélez
Peticionarios CC-2024-0174 Certiorari
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor COLÓN PÉREZ.
En San Juan, Puerto Rico a 14 de enero de 2025.
En el presente caso, estamos llamados a
determinar si dentro de un procedimiento de expediente
de dominio, -- regulado por el Artículo 185 de la Ley
del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Estado
Libre Asociado de Puerto Rico, infra --, corresponde
exigir a la parte peticionaria del mismo evidencia de
la aprobación de la segregación de la finca objeto
del proceso, por parte de la agencia gubernamental
encargada de ello, cuando: (1) la finca de mayor
cabida no consta inscrita en el Registro de la
Propiedad Inmobiliaria, o (2) la finca de mayor cabida
consta inscrita en el mencionado Registro, pero el CC-2024-0174 2
predio de terreno en cuestión se segregó antes del año 1944.
Adelantamos que, tras un ponderado y cuidadoso análisis
del expediente ante nuestra consideración, así como de los
estatutos y jurisprudencia aplicables, en aquellos casos en
que la finca para la cual se solicita un expediente de
dominio resulta ser una segregación de una finca de mayor
cabida que no está inscrita, no es necesario presentar la
aprobación de tal segregación por la agencia gubernamental
encargada de ello.
Por otra parte, si la finca de mayor cabida consta
inscrita, le corresponde al Tribunal de Primera Instancia
evaluar la prueba presentada y determinar si el predio de
terreno fue segregado previo al 4 de septiembre de 1944. De
ser así, a quien peticiona el expediente de dominio, no le
es de aplicación el requisito de la aprobación de la
segregación por parte de la correspondiente agencia
gubernamental ya que, previo a ese momento, no existía
requisito en ley que así lo exigiera. Veamos.
I.
El 12 de mayo de 2023 el Sr. Efraín Torres Pérez y su
esposa, la Sra. Mirka Ivelisse Cabrera Vélez, (en adelante,
y en conjunto, “señor Torres Pérez”) presentaron, ante el
Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Aguadilla,
una Petición de expediente de dominio. En ésta, solicitaron
al foro primario que declarara justificado el dominio a su
favor sobre la finca de la siguiente descripción:
--Rústica: Predio de terreno localizado en el Barrio Galateo Bajo del término municipal de CC-2024-0174 3
Isabela, Puerto Rico, con una cabida superficial de MIL CIEN (1100.0) METROS CUADRADOS, equivalentes a CERO PUNTO DOS MIL SETECIENTOS NOVENTA Y NUEVE (0.2799) DIEZMIL[É]CIMAS DE CUERDA. EN LINDES: por el NORTE, con Julia Pérez; por el SUR, con Sucn. Vicente Torres; por el ESTE, con camino municipal y por el OESTE, con Ángel Torres y Sucn. Gilberto Torres. ----------------- ------------------------- --Contiene una estructura para propósitos residenciales. ---------------------------------- -
De igual forma, y como parte de las alegaciones
presentadas en su recurso, el señor Torres Pérez expresó que
la propiedad estaba libre de cargas y gravámenes, que la
misma tenía un valor de ciento veinticinco mil dólares
($125,000.00) y que carecía de título inscrito o título
escrito que pudiese lograr acceso al Registro de la
Propiedad. Además, indicó que la finca en cuestión formaba
parte del catastro número 02-047-000-005-05-001.
En esa ocasión, el señor Torres Pérez también alegó que
la referida finca fue adquirida en el año 2011 mediante un
contrato privado de compraventa con la Sra. Virginia Pérez
Aldarondo (en adelante, “señora Pérez Aldarondo”), esta
última siendo la parte vendedora, quien adquirió el
mencionado predio de terreno mediante contrato privado en el
año 1951 del Sr. Vicente Torres Guzmán (en adelante, “señor
Torres Guzmán”) y su esposa, la Sra. Andrea Rodríguez (en
adelante, “señora Rodríguez”). Ambos contratos de
compraventa, según se señala en la Petición de expediente de
dominio, se encontraban extraviados.
Por último, el señor Torres Pérez sostuvo que ha poseído
la finca en cuestión de manera pública, pacífica, continua CC-2024-0174 4
y a título de dueño, -- junto con los propietarios anteriores
--, por más de treinta (30) años; que el referido predio de
terreno había mantenido las mismas dimensiones y
configuración física de cuando fue adquirida; y que ésta no
constaba inscrita en el Registro de la Propiedad. Sobre este
extremo, también añadió que la finca en cuestión ha mantenido
la misma cabida y configuración durante los términos
dispuestos en los Artículos 1857 y 1859 del Código Civil de
Puerto Rico de 1930, infra, ahora el Artículo 788 del Código
Civil de 2020, infra.1
Así pues, y tras evaluar la Petición de expediente de
dominio ante su consideración, el 16 de junio de 2023 el
Tribunal de Primera Instancia emitió una Orden. En ésta, le
solicitó al señor Torres Pérez determinada documentación
para poder completar el expediente del caso, previo a la
celebración del correspondiente juicio en su fondo. Además,
el foro primario le ordenó que se realizara una serie de
notificaciones personales, tanto por correo, como por
edicto.
En cumplimiento con lo ordenado, el 9 de agosto de 2023
el señor Torres Pérez compareció ante el Tribunal de Primera
Instancia mediante una Moción en cumplimiento de Orden. En
particular, y a través del referido escrito, hizo entrega al
foro primario de una Certificación de valor del Centro de
Recaudación de Ingresos Municipales (en adelante, “CRIM”) de
la finca para la cual se solicitaba el expediente de dominio,
1 Véase escolio 2. CC-2024-0174 5
una certificación de mensura del predio de terreno en
cuestión y un proyecto de citación dirigido al Negociado de
Telecomunicaciones.
Más adelante, el 20 de octubre de 2023, para ser
específicos, el señor Torres Pérez presentó ante el Tribunal
de Primera Instancia una Moción para incluir prueba. Con
ésta, acompañó los siguientes documentos para que formaran
parte del expediente que se levantaba en la causa de
epígrafe: evidencia de notificación al Departamento de
Justicia de Puerto Rico y al Fiscal de Distrito de Aguadilla;
evidencia de notificación al Departamento de Obras Públicas
de Puerto Rico; evidencia de notificación al Municipio de
Isabela; evidencia de notificación a Luma Energy; evidencia
de notificación a la Autoridad de Acueductos y
Alcantarillados; evidencia de notificación al Negociado de
Telecomunicaciones; evidencia de notificación de los
colindantes; evidencia de notificación al anterior dueño;
certificación de la publicación de edictos (Periódico
Primera Hora); certificación negativa del Registro de la
Propiedad, Sección Segunda de Aguadilla, y plano de mensura
y su correspondiente certificación.
Así las cosas, el 27 de octubre de 2023 el foro primario
celebró el juicio en su fondo de rigor. En éste,
comparecieron el señor Torres Pérez, el Ministerio Público
en representación del Pueblo de Puerto Rico y la
representación legal del Municipio de Isabela. En la referida
vista, se admitieron en evidencia la mayoría de los CC-2024-0174 6
documentos antes señalados, así como el testimonio de tres
testigos, incluyendo el del señor Torres Pérez.
Ahora bien, durante el transcurso del juicio en su
fondo, el Tribunal de Primera Instancia mostró cierta
preocupación en cuanto a que la finca para la cual se
solicitaba el expediente de dominio no había sido segregada,
proviniendo de una finca de mayor cabida. En específico, y
citando al Artículo 148 de la Ley del Registro de la
Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto
Rico, infra, indicó que la segregación debía realizarse
mediante escritura pública con autorización de las agencias
pertinentes y que esta evidencia no formaba parte del
expediente. Por lo anterior, concedió al señor Torres Pérez,
y a las demás partes con interés en este procedimiento, un
breve término de tiempo para que expusieran por escrito su
posición en torno a lo antes señalado.
En cumplimiento con lo ordenado, el 6 de noviembre de
2023 el señor Torres Pérez compareció ante el foro primario
mediante Moción en cumplimiento de orden. En ésta, informó
al Tribunal de Primera Instancia que adquirió el predio de
terreno objeto del presente caso en el año 2011 de manos de
la señora Pérez Aldarondo, quien a su vez adquirió la misma
en el año 1951 mediante contrato privado de compraventa
celebrado entre esta última, y el señor Torres Guzmán y la
señora Rodríguez, el cual se extravió.
De otra parte, el señor Torres Pérez sostuvo que, a su
mejor entender, y tal como se declaró en el juicio en su CC-2024-0174 7
fondo, la mencionada finca fue o formó parte en algún momento
de cierta finca que aparece registrada en el CRIM a nombre
del Sr. Rodolfo Montero Avilés (en adelante, “Montero
Avilés”), dando la apariencia de que el predio de terreno
para el cual se solicitó el expediente de dominio se
configuró como una finca independiente allá para el año 1951.
Por último, el señor Torres Pérez señaló que, una
investigación exhaustiva realizada por éste sobre los
asuntos aquí bajo estudio, reveló que el señor Torres Guzmán
había adquirido la finca objeto del presente caso allá para
el año 1940 de parte del Sr. Rafael Cajigas, persona que
también le vendió al señor Montero Avilés el remanente de la
finca que aparece registrada en el CRIM a nombre de este
último. Para acreditar lo anterior, acompañó su escrito con
una declaración jurada suscrita por el Sr. Miguel Antonio
Torres Pérez, -- vecino de la comunidad --, en la cual
declaró que la finca objeto del presente caso se formó como
una finca independiente para el 1940.
A base de lo antes expresado, el señor Torres Pérez
arguyó que, en nuestro ordenamiento jurídico, el requisito
de aprobación de una segregación de un solar de una finca de
mayor cabida, por la agencia gubernamental encargada de ello,
comenzó a regir en nuestra jurisdicción a partir de
septiembre del año 1944 y que la finca objeto de este
procedimiento se formó antes del comienzo de dicha ley, razón
por la cual no le es de aplicación la mencionada normativa. CC-2024-0174 8
Por ello, solicitó que se declarara ha lugar el expediente
de dominio.
Por su parte, y en oposición, el 7 de noviembre de 2023
el Municipio de Isabela compareció mediante Moción objetando
expediente de dominio. En el referido escrito, éste se opuso
a la Petición de expediente de dominio aquí bajo estudio por
entender que había una posibilidad de que el predio de
terreno objeto de la misma fuera producto de una división de
un predio de mayor cabida para el cual no se solicitó la
autorización de la Oficina de Gerencia de Permisos, según se
requiere, ni se realizó la correspondiente segregación.
Evaluada la prueba testifical y documental presentada
por las partes, el 22 de diciembre de 2023 el Tribunal de
Primera Instancia dictó Sentencia. Al así hacerlo, declaró
No ha lugar la Petición de expediente de dominio presentada
por el señor Torres Pérez y desestimó la misma sin perjuicio.
Lo anterior, por, a juicio del foro primario, no haberse
presentado documentación alguna que acreditara que la finca
objeto de la petición fuese segregada de una finca de mayor
cabida.
En desacuerdo con el proceder del Tribunal de Primera
Instancia, el 29 de enero de 2024 el señor Torres Pérez
presentó un Escrito de certiorari ante el Tribunal de
Apelaciones. En éste, planteó como error el que el foro
primario declarara no ha lugar su petición de expediente de
dominio cuando el predio de terreno objeto de dicho proceso
se ha mantenido con la misma configuración física, dentro de CC-2024-0174 9
sus mismas colindancias y dimensiones por más de setenta y
dos (72) años, y es proveniente de una finca matriz no
inscrita, escenario donde no se requiere un permiso de
segregación.
Enterado de lo anterior, el 12 de febrero de 2024
compareció el Municipio de Isabela mediante una Oposición a
certiorari. En síntesis, éste expresó que, con pesar, se
debía de oponer a la expedición del recurso apelativo
presentado por el señor Torres Pérez por entender que el
Tribunal de Primera Instancia actuó correctamente al negar
el expediente de dominio al no existir una segregación
autorizada por la agencia gubernamental encargada de ello,
según se requiere en el Artículo 185 de la Ley Núm. 210 de
2015, Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del
Estado Libre Asociado de Puerto Rico, infra.
Examinados los alegatos de ambas partes, el 26 de
febrero de 2024 el Tribunal de Apelaciones emitió una
Resolución mediante la cual denegó la expedición del Escrito
de certiorari. En particular, el foro apelativo intermedio
concluyó que no existían razones que justificaran intervenir
con la determinación emitida por el foro primario.
Inconforme aún, el 27 de marzo de 2024 el señor Torres
Pérez compareció ante nos mediante un Escrito de certiorari.
En síntesis, éste nos solicita que revoquemos las
determinaciones de los foros a quo y ordenemos la
continuación de los procedimientos relacionados a la
petición de expediente de dominio. Lo anterior procedería CC-2024-0174 10
sin la necesidad de presentar evidencia de la segregación de
la finca para la cual aquí se solicitó un expediente de
dominio.
Por su parte, el 8 de agosto de 2024 compareció el
Municipio de Isabela mediante una Oposición a certiorari. En
resumen, éste indica que nunca pudo identificar
correctamente la propiedad objeto de la petición de
expediente de dominio, para así determinar si el señor Torres
Pérez tenía o no derecho sobre la misma. Además, sostiene
que este último nunca solicitó a la Oficina de Gerencia y
Permisos autorización para la segregación de la referida
finca.
Trabada así la controversia, luego de haber expedido el
presente recurso y con el beneficio de la comparecencia de
ambas partes, procedemos a exponer la normativa que gobierna
los asuntos ante nuestra consideración.
II.
Como es sabido, la Ley Núm. 210 de 8 de diciembre de
2015, según enmendada, mejor conocida como la Ley del
Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre
Asociado de Puerto Rico, 30 LPRA secs. 6001 et seq. (en
adelante, “Ley del Registro de la Propiedad”), y su
Reglamento, regulan todo lo concerniente a “la inscripción
por la vía electrónica de los derechos, actos y contratos
relativos a los bienes inmuebles”. Art. 1 de la Ley Núm.
210-2015 (30 LPRA sec. 6001). En particular, el referido
estatuto tiene como propósito actualizar nuestro “sistema de CC-2024-0174 11
publicidad de títulos que incluye las adquisiciones,
modificaciones y extinciones del dominio y de los demás
derechos reales que recaen sobre dichos bienes”. Íd.
Establecido lo anterior, es importante resaltar que “en
nuestra jurisdicción rige un sistema registral declarativo
con eficacia confirmatoria”. DLJ Mortgage v. García Ramos,
207 DPR 28, 43 (2021). Véase, L.R. Rivera Rivera, Derecho
registral inmobiliario puertorriqueño, 3ra ed. rev., San
Juan, Jurídica Editores, 2012, págs. 32–33. En particular,
el sistema registral declarativo “se distingue por la
voluntariedad de la inscripción de los documentos, así como
el requisito de que estos se califiquen antes de acceder al
Registro de la Propiedad”. DLJ Mortgage v. García Ramos,
supra, pág. 43. Véase, Rivera Rivera, op. cit., pág. 33.
Así pues, al adoptar dicho sistema, en nuestra
jurisdicción se incorporaron principios claves de derecho
registral inmobiliario, incluyendo el principio del tracto
sucesivo. DLJ Mortgage v. García Ramos, supra, pág. 43. En
este último, se exige que “para [poder] inscribir documentos
por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen, o
extingan el dominio y demás derechos reales sobre bienes
inmuebles, deberá constar previamente inscrito el derecho de
la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los
actos o contratos referidos”. Art. 17 de la Ley Núm. 210-
2015 (30 LPRA sec. 6032). Véase, DLJ Mortgage v. García
Ramos, supra, pág. 43. Véanse, además, Bechara Fagundo v. CC-2024-0174 12
Registradora, 183 DPR 610, 619 (2011). De no cumplirse con
este requisito medular, “se denegará la inscripción”. Íd.
Y es que, dicho requisito busca que el transferente de
hoy sea el adquirente de ayer y que el titular registral
actual sea el transferente de mañana, teniendo como objetivo
que el historial jurídico de cada finca inmatriculada,
respecto de sus sucesivos titulares registrales, aparezca
sin saltos ni lagunas. DLJ Mortgage v. García Ramos, supra,
pág. 43-44. Véase, R.M. Roca Sastre y otros, Derecho
hipotecario, Barcelona, Ed. Bosch, 2008, T. II, Vol. 1, pág.
429; Rivera Rivera, op. cit., págs. 32–33. En otras palabras,
este principio “tiene por objeto mantener el enlace o la
conexión de las adquisiciones por el orden regular de los
titulares registrales sucesivos, para formar una continuidad
perfecta de todos los actos adquisitivos inscritos en orden
al tiempo”. Rigores v. Registrador, 165 DPR 710, 726-727
(2005).
Ahora bien, cuando lo que se busca es la inmatriculación
de una finca que no consta inscrita, “[l]a primera
inscripción de cada finca será de dominio”. Art. 21 de la
Ley Núm. 210-2015 (30 LPRA sec. 6036). En específico, debe
de entenderse por inmatriculación como “el ingreso de una
finca en el Registro de la Propiedad, acto que normalmente
se efectúa mediante la primera inscripción de dominio a favor
del inmatriculante”. Rivera Rivera, op. cit., pág. 338.
En esa dirección, y para aquellos casos en que el
propietario carezca de título inscribible de dominio, el CC-2024-0174 13
Artículo 185 de la Ley del Registro de Propiedad, 30 LPRA
sec. 6291, provee el mecanismo necesario para que, mediante
el procedimiento de expediente de dominio, se declare
justificado, o no, el respectivo dominio sobre los bienes.
Rivera Rivera, op. cit., pág. 338. Véase, Toro v.
Registrador, 25 DPR 472, 476 (1917). En cuanto al expediente
de dominio, se ha explicado que,
en síntesis, si alguien carece de un título inscribible en el Registro puede acudir ante el Tribunal [de Primera Instancia] donde radica la finca y, previa citación de los anteriores dueños, del fiscal y de otros funcionarios, declarar que es el dueño de la finca en cuestión y lograr que el Tribunal ordene la inscripción en el Registro de su título dominical. M.J. Godreau & J.A. Giusti, Las Concesiones De La Corona Y Propiedad De La Tierra En Puerto Rico, Siglos XVI-XX: Un Estudio Jurídico, 62 Rev. Jur. UPR 351, 545–546 (1993).
Sobre este procedimiento, -- entiéndase, el de
expediente de dominio --, en el pasado hemos señalado que,
mientras no se suscite contienda entre partes conocidas y
determinadas, el mismo no pierde su carácter de procedimiento
ex parte. Álvarez Rivera v. Registrador, 84 DPR 229, 230
(1961); Benítez v. Registrador, 71 DPR 563, 568 (1950).
Véase, González v. El Pueblo, 10 DPR 483 (1906). A contrario
sensu, en caso de que una de las personas citadas se oponga
a la acreditación del título propuesto por el solicitante y
alegue que tiene un mejor derecho que el promovente, se
entenderá convertido el procedimiento de expediente de
dominio en un juicio contencioso ordinario. Art. 191 de la
Ley Núm. 210-2015 (30 LPRA sec. 6297). Véase, Ríos v. CC-2024-0174 14
Tribunal Superior, 77 DPR 79, 83 (1954); Rodríguez
v. Registrador, 75 DPR 712 (1953).
Dicho ello, y más allá de que se trate de un
procedimiento ex parte o un juicio contencioso ordinario,
hemos expresado que los requisitos legales contenidos en el
Art. 185 de la Ley del Registro de la Propiedad, supra, para
la tramitación de un expediente de dominio son esenciales y
de cumplimiento estricto. Nieves Osorio, Ex Parte, 127 DPR
907 (1991); Ex parte Rosario, 75 DPR 698, 707 (1953); Ex
parte Perrier y Del Rosario, 20 DPR 128 (1914). Esto surge
“por el alto interés público que encierran”. Rivera Rivera,
op. cit., pág. 338.
En ese sentido, y conforme a lo dispuesto en el Artículo
185 de la Ley del Registro de la Propiedad, infra, inciso
(1), todo propietario que carezca de título inscribible de
dominio, podrá inscribirlo si cumple con los siguientes
requisitos:
1. Presentar[] un escrito jurado en la sala del Tribunal de Primera Instancia correspondiente al lugar en que radiquen los bienes, o en la de aquél en que radique la porción de mayor cabida cuando se trate de una finca que radique en varias demarcaciones territoriales. Si se presenta el escrito ante una sala sin competencia, el tribunal de oficio, lo trasladará a la sala correspondiente. El escrito contendrá las siguientes alegaciones:
a. Nombre y circunstancias personales del promovente y de su cónyuge, si lo tuviera, al momento de adquirir la propiedad y al momento de hacer la solicitud, si hubiera alguna diferencia. CC-2024-0174 15
b. La descripción exacta de la propiedad con sus colindancias y cabida de acuerdo a los títulos presentados. De haberse practicado alguna mensura, deberá contener la cabida y colindancias que hayan resultado de la misma. Si la finca se formó por agrupación, deberán además, describirse individualmente las fincas que la integraron, y si fue por segregación se describirá la finca principal de la cual se separó.
c. Número de Catastro según aparece en el Centro de Recaudación de Ingresos Municipales.
d. Expresión de que la finca, así como las fincas constituyentes en caso de tratarse de una agrupación, o la finca de la que proviene si se trata de una segregación, no constan inscritas en el Registro de la Propiedad.
e. Una relación de las cargas que gravan la finca por sí o por su procedencia. En caso de no existir cargas, se expresará que está libre de cargas.
f. Una relación de los anteriores dueños conocidos con expresión de las circunstancias personales del inmediato anterior dueño.
g. El modo en que adquirió del inmediato anterior dueño.
h. El tiempo que el promovente y los dueños anteriores han poseído la propiedad de manera pública, pacífica, continua y a título de dueños.
i. El hecho de que la finca, o en caso de agrupación, las que la componen, mantuvieron la misma cabida y configuración durante CC-2024-0174 16
los términos que disponen los Artículos 1857 y 1859 del Código Civil de Puerto Rico para que operen los efectos de la prescripción adquisitiva.[ ] Si 2
la finca resulta ser una segregación de una finca de mayor cabida que consta inscrita, la segregación tiene que haber sido aprobada por la agencia gubernamental correspondiente mediante plano de inscripción. No constituirá justo título a los efectos de este Artículo, un título de dominio sobre una porción pro indivisa en una finca no segregada, ni el título que recae sobre una finca segregada de una finca inscrita en el registro.
j. El valor actual de la finca.
k. Las pruebas legales que se dispone presentar.
l. Las demás alegaciones que en derecho procedan en cada caso. (Énfasis nuestro). 30 LPRA sec. 6291.3
2 Al presente, el Artículo 788 de la Ley Núm. 55-2020, mejor conocida como el Código Civil de Puerto Rico de 2020, infra, sustituyó los Artículos 1857 y 1859 del derogado Código Civil de 1930, 31 LPRA ant. secs. 5278 y 5280. En específico, el Artículo 788 establece lo siguiente sobre la usucapión de un bien inmueble:
La usucapión de un bien inmueble exige la posesión durante diez (10) años con justo título y buena fe, o durante veinte (20) años sin necesidad de título ni buena fe. 31 LPRA sec. 8032.
3 A modo ilustrativo, como parte de la evaluación de la controversia ante nuestra consideración, entendemos pertinente considerar el Artículo 237 de la derogada Ley Núm. 198 de 8 de agosto de 1979, según enmendada, mejor conocida como la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, infra, la cual establecía los requisitos para la presentación del expediente de dominio durante su vigencia. En específico, el inciso (9), parte Primera, del referido artículo es el antecesor del inciso (1)(i) del Artículo 185 del vigente estatuto bajo estudio.
En particular, el derogado inciso establecía lo siguiente:
(9) El hecho de que la finca o, en caso de agrupación, las que la componen, con sus alegadas dimensiones actuales, y ha mantenido CC-2024-0174 17
Nótese que dentro de los requisitos que contempla el
Artículo 185 de la Ley del Registro de la Propiedad, supra,
se encuentra el que, si la finca para la cual se peticiona
el expediente de dominio resulta ser una segregación de una
finca de mayor cabida que consta inscrita, la segregación
tiene que haber sido aprobada por la agencia gubernamental
correspondiente mediante plano de inscripción. Íd. Por otro
lado, si la finca de procedencia no está inscrita, en el
inciso (1)(d) solo se requiere que así se haga constar en la
solicitud de expediente de dominio. Íd.
Por último, ya más en lo relacionado al alcance del
procedimiento de expediente de dominio, debemos recordar que
la misma configuración durante los términos que disponen los artículos 1,857 y 1,859 del Código Civil para que operen los efectos de la prescripción adquisitiva o en su defecto, que la misma resulta ser una segregación de una finca de mayor cabida, cuya segregación fue debidamente aprobada por la Junta de Planificación de Puerto Rico o por la agencia gubernamental correspondiente. No constituirá justo título a los efectos de este artículo un título de dominio sobre una porción pro indivisa en una finca no segregada. 30 LPRA ant. sec. 2761.
Como se puede apreciar, en situaciones como las del caso de autos, el derogado estatuto contemplaba dos (2) opciones: (1) el hecho de que la finca, con sus alegadas dimensiones actuales, ha mantenido la misma configuración durante los términos necesarios para que operen los efectos de la prescripción adquisitiva o, en su defecto, o (2) que la misma resulta ser una segregación de una finca de mayor cabida, cuya segregación fue debidamente aprobada por la Junta de Planificación de Puerto Rico o por la agencia gubernamental correspondiente. Por tal razón, bajo el anterior estatuto, aquellos que solicitaban el expediente de dominio, y no cumplían con los términos para que operaran los efectos de la prescripción adquisitiva, tenían que realizar el procedimiento de segregación y obtener la aprobación de la agencia correspondiente.
Valga señalar que, en el estatuto hoy vigente, en su Artículo 185, inciso (1)(i), infra, el texto fue enmendado distinguiendo el requisito de que, “[s]i la finca resulta ser una segregación de una finca de mayor cabida que consta inscrita, la segregación tiene que haber sido aprobada por la agencia gubernamental correspondiente mediante plano de inscripción”. (Énfasis nuestro). 30 LPRA sec. 6291. Ese no es el caso ante nuestra consideración. CC-2024-0174 18
“[l]a declaración de estar o no justificado el dominio no
impedirá que se pueda presentar posteriormente una acción
ordinaria contradictoria de dominio por quien se considere
perjudicado, sin perjuicio de lo dispuesto en esta Ley
respecto a tercero”. Art. 192 de la Ley Núm. 210-2015 (30
LPRA sec. 6298). Lo anterior se debe a que el expediente de
dominio se trata de un trámite judicial ex parte que no
declara derechos, sino que justifica el dominio del
promovente, por lo que no se podrá considerar como cosa
juzgada. Rodríguez v. Registrador, supra, pág. 732; Benítez
v. Registrador, supra, pág. 568. Véase, además, González v.
El Pueblo, supra.
Habiendo examinado con detenimiento el marco legal y
jurisprudencial que en nuestra jurisdicción gobierna el tema
de las peticiones de expediente de dominio, por su
importancia para la correcta y completa disposición de los
asuntos ante nuestra consideración, conviene particularizar
entonces en la figura de la segregación. Procedemos, pues,
a ello.
III.
A.
Sabido es que la segregación es un acto de dominio
mediante el cual el dueño de una finca decide separar parte
de ella para formar una nueva. Parras Silvestry v.
Registradora, 203 DPR 832, 838 (2020); Colón Gutiérrez v.
Registrador, 114 DPR 850, 855 (1983); Mattei v. Registrador,
94 DPR 467 (1967). Sobre este proceso, nuestra Ley del CC-2024-0174 19
Registro de la Propiedad, en su Artículo 147, infra,
establece que,
[c]uando se segregue parte de una finca para formar una nueva, se inscribirá la porción segregada con número diferente. Se tomará razón de esta circunstancia al margen de la finca matriz, haciendo referencia a la cabida del predio que fue segregado y el número y datos registrales de la finca bajo el cual ha quedado inscrito. 30 LPRA sec. 6221. Véase, Rivera Rivera, op. cit., pág. 372. En esa dirección, y para lograr la inscripción de una
segregación, el Artículo 148 de la Ley del Registro de la
Propiedad, infra, por su parte, establece, en lo pertinente,
los siguientes requisitos: (1) una resolución de
autorización de la entidad gubernamental designada para
ello; (2) un plano de inscripción aprobado por la entidad
gubernamental correspondiente, y (3) una escritura pública
en la que comparezcan todos los titulares y en la que se
describa el remanente de la finca principal luego de las
segregaciones, si alguno. 30 LPRA sec. 6222. Véase, Parras
Silvestry v. Registradora, supra, pág. 838. Cumplidos estos
requisitos, correspondería la inscripción de la segregación
en el Registro de la Propiedad.
Ahora bien, lo antes descrito -- como bien señala el
señor Torres Pérez -- no aplica a todos los posibles casos.
Hay aquí un requisito de temporalidad envuelto. Nos
explicamos.
B.
En atención a los argumentos levantados por el señor
Torres Pérez, relacionados a que la segregación de la finca CC-2024-0174 20
para la cual se solicitó el expediente de dominio ocurrió
antes del año 1944, -- por lo que no era necesario cumplir
con los requisitos establecidos en el Artículo 148 de la Ley
del Registro de la Propiedad, supra --, cabe señalar que la
derogada Ley Núm. 213 de 12 de mayo de 1942, según enmendada,
mejor conocida como la Ley de Planificación, Urbanización y
Zonificación de Puerto Rico, 1944 Leyes de Puerto Rico 1107,
(en adelante, “Ley de Planificación de 1942”) era el estatuto
que, para aquellos tiempos, y para realizar una segregación,
requería la previa autorización de la agencia gubernamental
designada para ello. En ese caso, siendo ésta la Junta de
Planificación, Urbanización y Zonificación de Puerto Rico.
En particular, en su Artículo 24, infra, el referido
estatuto establecía lo siguiente:
A partir de la fecha de vigencia de los reglamentos aplicables para lotificaciones según se dispone en el artículo 10 en la presente, no se hará en Puerto Rico ninguna lotificación de terrenos y no se aceptará para registrarlo ningún plano de lotificación de terrenos, ni se levantará ningún edificio, ni se venderá o arrendará ningún terreno en áreas urbanas o para urbanizaciones, ni se expedirá ningún permiso, excepto cuando y hasta donde, se cumplan dichos reglamentos y hayan sido finalmente aprobados de acuerdo con los mismos por la Junta [de Planificación]. 1944 Leyes de Puerto Rico 1129. Véase, Sepúlveda v. Registrador, 64 DPR 449, 450-451 (1945).
Cónsono con lo anterior, el 29 de junio de 1944, el
entonces Gobernador de Puerto Rico promulgó el Reglamento de
Lotificación, el cual fue publicado en el periódico La
Democracia el 4 de agosto del mismo año y empezó a regir el
4 de septiembre de 1944. Matos v. Junta de Planificación,
Urbanización y Zonificación de P.R., 66 DPR 439, 442 (1946); CC-2024-0174 21
Sepúlveda v. Registrador, supra, pág. 451. Véase, Fernández
v. Registrador, 82 DPR 539, 544 (1961). En cuanto a éste,
basta con señalar que, en reiteradas ocasiones, este Tribunal
ha sentenciado que “tal disposición no se aplica a
lotificaciones consumadas con anterioridad al día 4 de
septiembre de 1944, fecha en que entró en vigor dicho
reglamento”. (Énfasis suplido). Fernández v. Registrador,
supra, pág. 544. Véase, Rodríguez v. Registrador, 66 DPR 772
(1946); Matos v. Junta de Planificación, supra; Rivera v.
Registrador, 64 DPR 461 (1945); Sepúlveda v. Registrador,
supra.
Ahora bien, si después de dicha fecha, entiéndase 4 de
septiembre de 1944, “el dueño de un solar en donde enclavan
edificaciones segrega de la finca principal una de éstas y
la vende, el hecho de que con anterioridad a la vigencia del
Reglamento existieran las edificaciones, no lo hace
inaplicable, y debe obtenerse la aprobación de la Junta”.
Fernández v. Registrador, supra, pág. 544. Véase, Fortunet
v. Registrador, 67 DPR 265 (1947); Rivera v. Registrador,
supra. En ese sentido, “aunque la segregación existiera de
hecho antes del día 4 de septiembre de 1944, si se consuma
después de dicha fecha, es necesaria la aprobación de la
Junta de Planificación”. Fernández v. Registrador, supra,
págs. 544–545.
Es, pues, a la luz de la normativa antes expuesta que
procedemos a disponer de la controversia ante nos. CC-2024-0174 22
IV.
En el presente caso, como mencionamos anteriormente, el
señor Torres Pérez señala que el Tribunal de Apelaciones
erró al denegar su Petición de certiorari, mediante la cual
buscaba la revocación de la determinación del Tribunal de
Primera Instancia que declaró no ha lugar cierta petición de
expediente de dominio realizada por éste sobre una finca que
ubica en el Barrio Galateo Bajo, del Municipio de Isabela.
Esto fue por no haber presentado el permiso de segregación
del predio de terreno para el cual se hace la petición. Le
asiste la razón al señor Torres Pérez: el permiso de
segregación de un predio de terreno no siempre es un
requisito en los procedimientos de expediente de dominio.
Y es que, como bien señalamos previamente, en escenarios
como éstos, el Artículo 185, inciso (1)(i), de la Ley del
Registro de la Propiedad, supra, solo exige la presentación
de un permiso de segregación por parte de la agencia
gubernamental encargada de ello cuando la finca para la cual
se peticiona un expediente de dominio resulta ser una
segregación de una finca de mayor cabida que consta inscrita.
En cuanto a fincas que provienen de otra finca de mayor
cabida y esta última no consta inscrita en el Registro de la
Propiedad, la referida disposición legal guarda total
silencio.
Como cuestión de hecho, sobre lo anterior, el Artículo
185, en su inciso (1)(d), supra, se limita a señalar que en
ese tipo de casos solo se requiere que, en la petición de CC-2024-0174 23
expediente de dominio, se haga constar la expresión de que
la finca de procedencia no está inscrita. Nada se exige con
relación al requisito de segregación.
Por lo anterior, y ante el silencio que guardó el
legislador,4 es forzoso concluir que, en aquellos casos en
dominio mediante el Artículo 185 de la Ley del Registro de
la Propiedad, supra, resulta ser una segregación de una finca
de mayor cabida que no está inscrita, no es necesario
presentar ante el Tribunal de Primera Instancia la aprobación
de tal segregación por parte de la agencia gubernamental
encargada de ello. En estas situaciones no se debe considerar
a la finca sobre la cual se reclama dominio como una
segregación de un predio de mayor cabida, sino como una finca
independiente de la cual se solicita un expediente de
De otro lado, si la finca de mayor cabida consta
inscrita, el foro primario deberá evaluar la prueba
presentada y determinar si la segregación fue realizada
previo al 4 de septiembre de 1944. De ser ésta la conclusión,
no le es de aplicación el requisito de la aprobación de la
4 Debemos recordar que, ante el silencio producto de una inadvertencia legislativa, el tribunal viene llamado a atender o llenar ese vacío. J. Farinacci Fernós, Hermenéutica Puertorriqueña: Cánones de Interpretación Jurídica, San Juan, Editorial InterJuris, 2020, pág. 156. En esa dirección, el Artículo 6 del Código Civil de Puerto Rico de 2020 establece que: “El tribunal tiene el deber inexcusable de resolver diligentemente los asuntos ante su consideración, ateniéndose al sistema de fuentes del ordenamiento jurídico establecido. El tribunal que rehúse fallar a pretexto de silencio, obscuridad, o insuficiencia de la ley, o por cualquier otro motivo incurrirá en responsabilidad.” (Énfasis suplido). 31 LPRA sec. 5316. CC-2024-0174 24
segregación por la agencia gubernamental ya que, en ese
momento, no existía requisito en ley que así lo exigiera.
Siendo ello así, -- y toda vez que ese análisis no se
realizó en la causa de epígrafe --, le corresponde, pues, al
Tribunal de Primera Instancia, evaluar la prueba presentada
y determinar si la finca de mayor cabida, a la que perteneció
la finca sobre la cual se solicita el expediente de dominio,
consta inscrita o no. De no estar inscrita, debe evaluar el
expediente de dominio solicitado tomando en consideración
únicamente la finca sobre la cual se reclama dominio y obviar
cualquier referencia a la finca matriz. Esto se debe a que,
en este tipo de caso, -- y según el Art. 185 (1)(d) de la
Ley del Registro de la Propiedad, supra --, no es requisito
la presentación de la aprobación de la segregación por la
agencia gubernamental correspondiente, sino que basta la
mención de la no inscripción de esa finca matriz.
De otra parte, de determinar que la finca de mayor
cabida consta inscrita, el Tribunal de Primera Instancia
deberá considerar, mediante la prueba que a esos efectos se
le presente, si la segregación ocurrió previo al 4 de
septiembre de 1944. De concluir en la afirmativa, no se le
podría exigir a la parte que solicita el expediente de
dominio la aprobación de la segregación de la agencia
gubernamental.
Para finalizar, debemos recordar que el expediente de
dominio no declara derechos, sino que justifica el dominio
del promovente. Por lo tanto, nada impide que, en casos como CC-2024-0174 25
estos, se pueda presentar posteriormente una acción
perjudicado.
V.
Por los fundamentos antes expuestos, se revoca la
Resolución del Tribunal de Apelaciones, mediante la cual
denegó la expedición del recurso de certiorari que le fuera
presentado para revisar. En consecuencia, se devuelve el
caso de autos al foro primario para la continuación de los
procedimientos de forma compatible con lo aquí dispuesto.
Se dictará Sentencia de conformidad.
Ángel Colón Pérez Juez Asociado EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
SENTENCIA
Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, la cual se hace formar parte de la presente Sentencia, se revoca la Resolución del Tribunal de Apelaciones, mediante la cual denegó la expedición del recurso de certiorari que le fuera presentado para revisar. En consecuencia, se devuelve el caso de autos al foro primario para la continuación de los procedimientos de forma compatible con lo aquí dispuesto.
Lo acordó el Tribunal y certifica el Secretario del Tribunal Supremo.
Javier O. Sepúlveda Rodríguez Secretario del Tribunal Supremo