Ex Parte: Román Quiles y otros
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Opinion
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Franco Luis Román Quiles Certiorari y Yolanda Nieves Vargas 2025 TSPR 45 Peticionarios 215 DPR ___ Ex parte
Número del Caso: CC-2024-0200
Fecha: 30 de abril de 2025
Tribunal de Apelaciones:
Panel XI
Representante legal de la parte peticionaria:
Lcdo. Edwin Colón Prats
Materia: Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria, Ley Núm. 210-2015 – No procede exigir una certificación jurada de mensura al promovente de un expediente de dominio que procure la inmatriculación de una finca independiente cuando este: (1) haya alegado que carece del título; y (2) de la petición jurada y prueba presentada surja alguna mensura en la que conste la cabida y las colindancias.
Este documento está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal Supremo. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Franco Luis Román Quiles y Yolanda Nieves Vargas CC-2024-0200 Certiorari
Peticionarios
Ex parte
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor Kolthoff Caraballo
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de abril de 2025.
En esta ocasión tenemos la oportunidad de evaluar
si procedía que, conforme al Art. 185(1)(i) de la Ley Núm.
210-2015, infra, el Tribunal de Primera Instancia le
ordenara a la parte peticionaria de un procedimiento de
expediente de dominio la acreditación de la cabida y de
las colindancias de una finca independiente mediante una
Certificación juramentada de mensura expedida por un
agrimensor. Resolvió lo anterior aun cuando se alegó la
carencia del título y se proveyó un plano preparado por
un agrimensor que demuestra alguna mensura según postula
el Art. 185(1)(b) conocida como la Ley del Registro de la
Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de
Puerto Rico, (30 LPRA sec. 6291(1)(b)) (Ley Núm. 210). CC-2024-0200 2
Asimismo, debemos aclarar las personas o entidades a
quienes, acorde con el Art. 185(2) de la Ley Núm. 210, la parte
peticionaria está obligado a notificarle el procedimiento y
aquellas a quienes el tribunal está compelido a ordenar su
citación. En esa coyuntura debemos resolver si procede una orden
para que entidades de servicios de utilidad pública sean
notificadas o que estas sean citadas por órdenes del tribunal.
Por los fundamentos que expondremos a continuación,
resolvemos que es improcedente que el Tribunal de Primera
Instancia exija una Certificación jurada de mensura expedida por
un agrimensor licenciado al promovente de un expediente de
dominio que procure la inmatriculación de una finca independiente
cuando este: (1) haya alegado que carece del título; y (2) de la
petición jurada y prueba presentada surja alguna mensura en la
que conste la cabida y las colindancias en el sistema métrico
decimal según lo exigen los Arts. 23(A)(2) y 185(1)(b) de la Ley
Núm. 210, (30 LPRA sec. 6038(A)(2)).
A su vez, los tribunales deben ceñirse a lo dispuesto en
el Art. 185 de la Ley Núm. 210, tanto para los requisitos
sustantivos como para los procesales que interpela el
procedimiento del expediente de dominio. En cuanto a los
requisitos procesales, resolvemos que no procede que el
promovente de un expediente de dominio notifique ni que el
tribunal le ordene a este que, conforme a la Ley Núm. 143 de 20
de julio de 1979 conocida como Ley de Servidumbres Legales de
Servicio Público, 27 LPRA sec. 2151 et seq. (Ley Núm. 143),
diligencie una citación para las entidades que ofrecen los
servicios de utilidad pública. CC-2024-0200 3
I
El 9 de junio de 2023, el Sr. Franco Luis Román Quiles,
la Sra. Yolanda Nieves Vargas y la Sociedad Legal de Gananciales
compuesta por ambos (peticionarios) presentaron una Petición de
expediente de dominio ante el Tribunal de Primera Instancia para
que se declarara justificado a su favor el pleno dominio de la
siguiente finca:
Rústica localizada en el Barrio Cibao de San Sebastián, Puerto Rico con una cabida superficial de 1695.3254 metros cuadrados de superficie. En lindes con el norte, con William López Nieves; sur, con carretera 455; este, con Alcides Ortiz Rodríguez; y oeste, con Orlando Fernández Quiles.
Contiene una estructura dedicada a vivienda.1
Además, alegaron que la propiedad descrita no consta
inscrita en el Registro de la Propiedad; que está libre de cargas
y gravámenes; que tiene un valor actual de $150,000.00; que el
número de codificación de la finca, según aparece en el
Centro de Recaudaciones de Ingresos Municipales (CRIM), es el
101-036-377-05-000; y que carecen de título inscrito y escrito
que pueda ser inscrito en el Registro de la Propiedad. Por esto
último, explicaron que adquirieron la propiedad del Sr. Julio
Nieves Vélez mediante un contrato privado, pero este se había
extraviado. A su vez, expusieron que el Sr. Carmelo Nieves y la
Sra. Amparo Vélez fueron los dueños anteriores al señor Nieves
Vélez. Señalaron que, junto con estos, han poseído la propiedad,
la cual ha mantenido la misma cabida y configuración, de manera
quieta, pública, pacífica, continua, de buena fe y con justo
título por más de cuarenta y un años, por lo que no se requería
1 Petición, Apéndice de la Petición de certiorari, págs. 33-35. CC-2024-0200 4
aprobación de la Junta de Planificación de Puerto Rico o alguna
otra agencia.
Igualmente, los peticionarios notificaron que, para la
vista en su fondo y en cumplimiento con el Art. 185(1)(k) de la
Ley Núm. 210, presentarían la prueba pertinente siguiente:
(1) prueba testifical acreditativa de la descripción,
titularidad, tiempo de posesión en concepto de dueño; (2) copia
del plano de mensura para acreditar la descripción y cabida;
(3) Certificación del Registro de la Propiedad para acreditar
que la finca no estaba inscrita a nombre de otra persona;
(4) Certificación del CRIM para acreditar el número de catastro;
(5) Evidencia de envío de copia de la petición en sobre
certificado a las personas que están en posesión de las fincas
colindantes, al Secretario del Departamento de Transportación y
Obras Públicas (DTOP), al Alcalde de San Sebastián (Alcalde) y
al Fiscal de Distrito de la Región Judicial de Aguadilla (que, a
su vez, certificó en la petición haber enviado copia);
(6) Declaración Jurada para acreditar la publicación de tres
edictos, en un término de veinte días en el periódico Primera
Hora (para lo cual solicitaron la autorización para citar por
edicto al Sr. Julio Nieves Vélez, inmediato dueño anterior el
cual se desconocía o se ignoraba su paradero); (7) Carta del DTOP
para acreditar que no objetaba el expediente de dominio.
Examinado el escrito, el 10 de julio de 2023, el Tribunal
de Primera Instancia emitió la orden siguiente:
1. El presente caso carece de la siguiente prueba documental:
☐ Certificación del Registro de la Propiedad ☒ Certificación de Valores Contributivos del CRIM; ☐ Plano de mensura […] ☒ Certificación de mensura […] CC-2024-0200 5
☒ Otro: Proyecto de edicto y citaciones, de conformidad con el modelo adjunto, dirigidos a TODAS las personas y/o entidades que se indican en el acápite 2 de la presente orden.
2. Se ordena que notifique: a. Personalmente o por correo certificado con copia de su escrito a: i.
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EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Franco Luis Román Quiles Certiorari y Yolanda Nieves Vargas 2025 TSPR 45 Peticionarios 215 DPR ___ Ex parte
Número del Caso: CC-2024-0200
Fecha: 30 de abril de 2025
Tribunal de Apelaciones:
Panel XI
Representante legal de la parte peticionaria:
Lcdo. Edwin Colón Prats
Materia: Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria, Ley Núm. 210-2015 – No procede exigir una certificación jurada de mensura al promovente de un expediente de dominio que procure la inmatriculación de una finca independiente cuando este: (1) haya alegado que carece del título; y (2) de la petición jurada y prueba presentada surja alguna mensura en la que conste la cabida y las colindancias.
Este documento está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal Supremo. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Franco Luis Román Quiles y Yolanda Nieves Vargas CC-2024-0200 Certiorari
Peticionarios
Ex parte
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor Kolthoff Caraballo
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de abril de 2025.
En esta ocasión tenemos la oportunidad de evaluar
si procedía que, conforme al Art. 185(1)(i) de la Ley Núm.
210-2015, infra, el Tribunal de Primera Instancia le
ordenara a la parte peticionaria de un procedimiento de
expediente de dominio la acreditación de la cabida y de
las colindancias de una finca independiente mediante una
Certificación juramentada de mensura expedida por un
agrimensor. Resolvió lo anterior aun cuando se alegó la
carencia del título y se proveyó un plano preparado por
un agrimensor que demuestra alguna mensura según postula
el Art. 185(1)(b) conocida como la Ley del Registro de la
Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de
Puerto Rico, (30 LPRA sec. 6291(1)(b)) (Ley Núm. 210). CC-2024-0200 2
Asimismo, debemos aclarar las personas o entidades a
quienes, acorde con el Art. 185(2) de la Ley Núm. 210, la parte
peticionaria está obligado a notificarle el procedimiento y
aquellas a quienes el tribunal está compelido a ordenar su
citación. En esa coyuntura debemos resolver si procede una orden
para que entidades de servicios de utilidad pública sean
notificadas o que estas sean citadas por órdenes del tribunal.
Por los fundamentos que expondremos a continuación,
resolvemos que es improcedente que el Tribunal de Primera
Instancia exija una Certificación jurada de mensura expedida por
un agrimensor licenciado al promovente de un expediente de
dominio que procure la inmatriculación de una finca independiente
cuando este: (1) haya alegado que carece del título; y (2) de la
petición jurada y prueba presentada surja alguna mensura en la
que conste la cabida y las colindancias en el sistema métrico
decimal según lo exigen los Arts. 23(A)(2) y 185(1)(b) de la Ley
Núm. 210, (30 LPRA sec. 6038(A)(2)).
A su vez, los tribunales deben ceñirse a lo dispuesto en
el Art. 185 de la Ley Núm. 210, tanto para los requisitos
sustantivos como para los procesales que interpela el
procedimiento del expediente de dominio. En cuanto a los
requisitos procesales, resolvemos que no procede que el
promovente de un expediente de dominio notifique ni que el
tribunal le ordene a este que, conforme a la Ley Núm. 143 de 20
de julio de 1979 conocida como Ley de Servidumbres Legales de
Servicio Público, 27 LPRA sec. 2151 et seq. (Ley Núm. 143),
diligencie una citación para las entidades que ofrecen los
servicios de utilidad pública. CC-2024-0200 3
I
El 9 de junio de 2023, el Sr. Franco Luis Román Quiles,
la Sra. Yolanda Nieves Vargas y la Sociedad Legal de Gananciales
compuesta por ambos (peticionarios) presentaron una Petición de
expediente de dominio ante el Tribunal de Primera Instancia para
que se declarara justificado a su favor el pleno dominio de la
siguiente finca:
Rústica localizada en el Barrio Cibao de San Sebastián, Puerto Rico con una cabida superficial de 1695.3254 metros cuadrados de superficie. En lindes con el norte, con William López Nieves; sur, con carretera 455; este, con Alcides Ortiz Rodríguez; y oeste, con Orlando Fernández Quiles.
Contiene una estructura dedicada a vivienda.1
Además, alegaron que la propiedad descrita no consta
inscrita en el Registro de la Propiedad; que está libre de cargas
y gravámenes; que tiene un valor actual de $150,000.00; que el
número de codificación de la finca, según aparece en el
Centro de Recaudaciones de Ingresos Municipales (CRIM), es el
101-036-377-05-000; y que carecen de título inscrito y escrito
que pueda ser inscrito en el Registro de la Propiedad. Por esto
último, explicaron que adquirieron la propiedad del Sr. Julio
Nieves Vélez mediante un contrato privado, pero este se había
extraviado. A su vez, expusieron que el Sr. Carmelo Nieves y la
Sra. Amparo Vélez fueron los dueños anteriores al señor Nieves
Vélez. Señalaron que, junto con estos, han poseído la propiedad,
la cual ha mantenido la misma cabida y configuración, de manera
quieta, pública, pacífica, continua, de buena fe y con justo
título por más de cuarenta y un años, por lo que no se requería
1 Petición, Apéndice de la Petición de certiorari, págs. 33-35. CC-2024-0200 4
aprobación de la Junta de Planificación de Puerto Rico o alguna
otra agencia.
Igualmente, los peticionarios notificaron que, para la
vista en su fondo y en cumplimiento con el Art. 185(1)(k) de la
Ley Núm. 210, presentarían la prueba pertinente siguiente:
(1) prueba testifical acreditativa de la descripción,
titularidad, tiempo de posesión en concepto de dueño; (2) copia
del plano de mensura para acreditar la descripción y cabida;
(3) Certificación del Registro de la Propiedad para acreditar
que la finca no estaba inscrita a nombre de otra persona;
(4) Certificación del CRIM para acreditar el número de catastro;
(5) Evidencia de envío de copia de la petición en sobre
certificado a las personas que están en posesión de las fincas
colindantes, al Secretario del Departamento de Transportación y
Obras Públicas (DTOP), al Alcalde de San Sebastián (Alcalde) y
al Fiscal de Distrito de la Región Judicial de Aguadilla (que, a
su vez, certificó en la petición haber enviado copia);
(6) Declaración Jurada para acreditar la publicación de tres
edictos, en un término de veinte días en el periódico Primera
Hora (para lo cual solicitaron la autorización para citar por
edicto al Sr. Julio Nieves Vélez, inmediato dueño anterior el
cual se desconocía o se ignoraba su paradero); (7) Carta del DTOP
para acreditar que no objetaba el expediente de dominio.
Examinado el escrito, el 10 de julio de 2023, el Tribunal
de Primera Instancia emitió la orden siguiente:
1. El presente caso carece de la siguiente prueba documental:
☐ Certificación del Registro de la Propiedad ☒ Certificación de Valores Contributivos del CRIM; ☐ Plano de mensura […] ☒ Certificación de mensura […] CC-2024-0200 5
☒ Otro: Proyecto de edicto y citaciones, de conformidad con el modelo adjunto, dirigidos a TODAS las personas y/o entidades que se indican en el acápite 2 de la presente orden.
2. Se ordena que notifique: a. Personalmente o por correo certificado con copia de su escrito a: i. Alcalde del Municipio en que radiquen los bienes ii. Secretario de Transportación y Obras Públicas iii. Fiscal de Distrito iv. Departamento de Recursos Naturales de Puerto Rico (De existir cuerpos de agua en alguna de las colindancias) v. Autoridad de Energía Eléctrica (Luma Energy) (Ley 143 del 20 de julio de 1979, según enmendada) vi. Autoridad de Acueductos y Alcantarillados (Ley 143 del 20 de julio de 1979, según enmendada) vii. Negociado de Telecomunicaciones de PR (Ley 143 del 20 de julio de 1979, según enmendada).2
Además, mediante el inciso (b) del acápite dos, el tribunal
ordenó la citación personal al inmediato dueño anterior o sus
herederos en caso de que la transmisión no constara en escritura
pública y aquellos que tuvieran algún derecho real sobre la finca
objeto del procedimiento. Finalmente, ordenó la citación por
edicto de las personas ignoradas, desconocidas o ausentes a
quienes les pueda perjudicar la inscripción. El Tribunal de
Primera Instancia le concedió diez días a los peticionarios para
someter los documentos y les anejó un modelo de proyecto de edicto
y otro de citación. En cuanto a este último modelo, y en lo
pertinente, este dispone lo siguiente:
CITACIÓN
[…]}
A: (PREPARAR UNA CITACION INDIVIDUAL PARA CADA UNA DE LAS PARTES, FISCAL, DTOP, MUNICIPIO INCLUYENDO LOS COLINDANTES, ETC.)
2 Orden, Apéndice de la Petición de certiorari, págs. 37-38. (Énfasis en el original). CC-2024-0200 6
Por la presente se le notifica que se ha presentado ante este Tribunal el expediente arriba titulado, con el fin de justificar e inscribir en el Registro de la Propiedad de ___________, Puerto Rico, a favor de la parte peticionaria el derecho de dominio que alega tener sobre la finca que se describe a continuación:
R[Ú]STICA: (descripción de la propiedad)
Número de catastro: El abogado de la parte peticionaria es el Lcdo. _______________, PO Box ___________; Tel. __________.
También se le informa que el Tribunal ha señalado una vista en este caso para el ____ de ___________de 20____, a las _____, mediante videoconferencia a la cual usted puede comparecer asistido por abogado y presentar oposición a la petición.
Se le notifica a usted que este Tribunal ha ordenado su citación, para que presente oposición a este expediente, si se viesen perjudicados con la inscripción que se solicita; advirtiéndole que de no hacerlo dentro del término de veinte (20) días a contar desde que fuera usted notificado de esta citación, la parte peticionaria podrán solicitar y obtener la aprobación de este expediente de dominio y la correspondiente inscripción a su nombre en el Registro de la Propiedad de Puerto Rico, Sección _________, el dominio de la finca anteriormente descrita. […] Si usted deja presentar su alegación dentro del referido término, el Tribunal podrá dictar sentencia, previo escuchar la prueba de valor de la parte peticionaria, sin más citarle ni oírle, y conceder el remedio solicitado en la Petición, si el Tribunal, en el ejercicio de su sana discreción, lo entiende procedente.3
Los peticionarios presentaron un escrito intitulado
Cumplimiento de Orden con el cual afirmaron que anejaron un plano
de mensura preparado por el agrimensor Edwin Olivencia Rodríguez
que acredita la mensura e informaron que habían enviado los
proyectos para citación por edictos ordenados. A su vez,
solicitaron tiempo adicional para presentar la Certificación de
valores del CRIM porque la agencia los citó luego de vencido el
término de diez días concedido. En ese escrito, los peticionarios
señalaron que el Art. 185(1)(c) de la Ley Núm. 210, solo exige
que se provea, y así se había cumplido en la Petición de
3 Modelo de citación, Apéndice de la Petición de certiorari, pág. 41. CC-2024-0200 7
expediente de dominio, el “número de catastro según aparece en
el [CRIM]”.
El 19 de julio de 2024, el Tribunal de Primera Instancia
concedió una prórroga de veinte días para que los peticionarios
presentaran: la Certificación de valores contributivos del CRIM;
Certificación jurada de mensura expedida por el agrimensor en la
cual se certificara el modo de citación para los colindantes; y
los Proyectos de citaciones dirigidos al Alcalde de San
Sebastián, el Fiscal de Distrito, Secretario del DTOP, LUMA, la
AAA y al Negociado de Telecomunicaciones, a los vecinos
colindantes, los señores William López Nieves, Alcides Ortiz
Rodríguez y Orlando Fernández Quiles.4 Transcurrido el plazo, los
peticionarios solo cumplieron con la presentación de la
Certificación de valores contributivos del CRIM.5
En atención a esto, el 23 de agosto de 2023 el Tribunal
de Primera Instancia dio por cumplida parcialmente lo ordenado y
les requirió a los peticionarios que en un término de diez días
mostraran causa por la cual no debía imponerle una sanción de
veinticinco dólares por incumplir con las órdenes de los días
10 y 19 de julio de 2023.6
Los peticionarios presentaron un escrito titulado
Cumplimiento suplementario de orden,7 en el cual argumentaron que
conforme al Art. 185(i) de la Ley Núm. 210, era innecesario
presentar la Certificación jurada de mensura porque la finca
4 Orden, (Solicitud de prórroga [para] presentar prueba requerida), Apéndice de la Petición de certiorari, pág. 46. 5 Cumplimiento de orden, Apéndice de la Petición de certiorari, págs. 47-47A. 6 Véase tracto procesal del expediente, Apéndice de la Petición de certiorari, págs. 48-50. 7 Cumplimiento suplementario de orden, Apéndice de la Petición de certiorari págs. 51-59. CC-2024-0200 8
objeto del expediente de dominio se ha mantenido con la misma
configuración hace más de cuatro décadas, es decir en exceso del
término de prescripción adquisitiva que dispone el ordenamiento
jurídico.
En cuanto a la notificación de la Petición a LUMA y a la
AAA, los peticionarios argumentaron que de la Ley Núm. 210, ni
de la Ley Núm. 143, se requiere que se le notifique a estas
entidades sobre los procedimientos de expedientes de dominio.
Con relación a LUMA abundó que es una entidad privada que no le
aplica la Ley Núm. 143.
Luego de varios meses, el Tribunal de Primera Instancia
notificó una Sentencia mediante la cual declaró no ha lugar la
Petición y ordenó la desestimación sin perjuicio.8 Primero, el
Tribunal de Primera Instancia esbozó que el Art. 185 de la Ley
Núm. 210, dispone que la petición debe contener la descripción
exacta de la propiedad de acuerdo con los títulos presentados
pero, como el documento privado sobre la compraventa se extravió,
no se ha presentado título alguno. A juicio del Tribunal de
Primera Instancia, el referido articulado dispone que, de haberse
practicado alguna mensura, la petición debe contener la cabida y
colindancias. De modo que, para acreditar la cabida, era preciso
incluir una Certificación juramentada de mensura expedida por un
agrimensor. Sin embargo, los peticionarios no la presentaron. El
Tribunal de Primera Instancia expresó que este requisito del
Art. 185(1)(i) de la Ley Núm. 210, de que en la petición se
alegue que la finca mantuvo la misma cabida y configuración
durante los términos prescriptivos del dominio de bienes
8 Sentencia del Tribunal de Primera Instancia, Apéndice de la Petición de certiorari, págs. 27-32. CC-2024-0200 9
inmuebles, depende necesariamente de que la cabida y
configuración surjan de la mensura que se practique.
En lo concerniente a la notificación a LUMA y a la AAA, el
Tribunal de Primera Instancia concluyó que el Art. 185 de la Ley
Núm. 210, requiere que se cite a quien quiera que tenga un derecho
real sobre la finca objeto del procedimiento y que, conforme a
la Ley Núm. 143, el paso de energía eléctrica y de las
instalaciones de acueductos y alcantarillados son servidumbres
legales que tienen eficacia real.
Oportunamente, los peticionarios apelaron la decisión ante
el Tribunal de Apelaciones y argumentaron que el Tribunal de
Primera Instancia erró al desestimar la Petición de expediente
de dominio por incumplir con la orden de presentar la
Certificación juramentada de mensura y los proyectos de
citaciones.
El Tribunal de Apelaciones acogió el recurso como
certiorari y emitió una Resolución mediante la cual denegó su
expedición.9 El Tribunal de Apelaciones concluyó que el
expediente no demuestra que existan razones para intervenir
porque el foro primario actuó conforme a la sana discreción que
le asiste en este tipo de procedimiento. En desacuerdo, los
peticionarios recurrieron ante esta Curia y, en esencia,
plantearon que el Tribunal de Apelaciones erró al no expedir el
recurso de certiorari toda vez que el Tribunal de Primera
Instancia erró al no actuar conforme los parámetros del Art. 185
de la Ley Núm. 210. Evaluado el Alegato de los peticionarios,
9 Resolución del Tribunal de Apelaciones, Apéndice de la Petición de certiorari, págs. 60-69. CC-2024-0200 10
estamos listos para resolver, no sin antes exponer el derecho
aplicable.
II
A. Expediente de dominio
En nuestro derecho inmobiliario, la inmatriculación es “el
ingreso de una finca en el Registro de la Propiedad, acto que
normalmente se efectúa mediante la primera inscripción de dominio
a favor del inmatriculante”.10 Por ello, el Art. 21 de la Ley
Núm. 210 dispone que “[l]a primera inscripción de cada finca será
de dominio”.11 En su artículo predecesor, la Ley Hipotecaria,
infra, instruía que “el titular de cualquier derecho real
impuesto sobre finca cuyo dueño no hubiere inscrito su dominio
podrá solicitar la inscripción de su derecho[…]”.12 Eso no ha
cambiado. Recuérdese que el dominio es cuando el derecho de
propiedad recae sobre cosas. 13 A su vez, “[l]a propiedad es el
derecho por virtud del cual una cosa pertenece en particular a
una persona con exclusión de cualquiera otra. La propiedad
concede el derecho de gozar y disponer de las cosas sin más
limitaciones que las establecidas en las leyes”.14 Por lo tanto,
cuando el Art. 21 expone que el primer asiento de inscripción
“será de dominio” es que lo primero que se debe inscribir en el
10 Ex parte Torres Pérez, 2025 TSPR 5, 215 DPR ___ (2025); Rivera Rivera, Luis Rafael, Derecho Registral Inmobiliario Puertorriqueño, San Juan, PR, Jurídica Editores, 3ra ed. (2012), pág. 338. 11Ex parte Torres Pérez, supra; Art. 21 de la Ley Núm. 210-2015 conocida como Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto Rico,(30 LPRA sec. 6036) (Ley Núm. 210). 12Art. 81 de la Ley Núm. 198 de 8 de Agosto de 1979, conocida como Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, (Ley Hipotecaria) (30 LPRA ant. sec. 2302). 13Art. 741 de la Ley Núm. 55-2020, conocida como Código Civil de Puerto Rico de 2020, 31 LPRA sec. 7951 (Código Civil de 2020). 14 Íd. CC-2024-0200 11
Registro de la Propiedad es el derecho de propiedad que tiene un
titular sobre la cosa adquirida, ya sea una finca, parcela, un
inmueble, predio, fundo o solar.15
Aunque existen varios mecanismos para efectuar la
inmatriculación de una finca en el Registro de la Propiedad,16 la
controversia ante nuestra consideración está enmarcada en el
procedimiento de expediente de dominio.
El expediente de dominio es un trámite judicial que, de
ordinario, es de jurisdicción voluntaria o ex parte utilizado
para los casos en que el propietario carezca de título inscribible
de dominio.17 Este procedimiento se mantendrá ex parte en la
medida en que no se genere una contienda entre partes conocidas
y determinadas.18 La finalidad del expediente de dominio es que
el tribunal declare justificado o no el dominio de la finca que
el promovente pretende inscribir y no puede utilizarse este
mecanismo para declarar derechos, por lo que “no equivale a una
acción declaratoria de usucapión”.19 Por lo tanto, su resolución
no adquiere carácter de cosa juzgada y nada impide que se realice
un juicio declarativo posterior a instancia de las partes
interesadas.20
15 Rivera Rivera, op. cit. pág. 337. 16 Existen otros medios inmatriculadores, a saber: el juicio ordinario y contradictorio, la certificación administrativa, la resolución judicial en el proceso de expropiación forzosa y el trámite de derecho en finca no inscrita. Rivera Rivera, op. cit. 17 Art. 185 de la Ley Núm. 210(30 LPRA sec. 6291). 18Álvarez Rivera v. Registrador, 84 DPR 229, 230 (1961); Benítez v. Registrador, 71 DPR 563, 568 (1950). Véase, González v. El Pueblo, 10 DPR 483 (1906). 19 Ex parte Torres Pérez, supra; Rivera Rivera, op. cit.; Toro v. Registrador, 25 DPR 472, 476 (1917). Véase Art. 191 de la Ley Núm. 210 (30 LPRA sec. 6297). Actualmente, los Arts. 777 al 795 del Código Civil de 2020 (31 LPRA sec. 8021 al 8039), regulan la figura jurídica de la usucapión y a través del Art. 795 el ordenamiento jurídico enmarca la acción declaratoria de usucapión. 20 Rodríguez v. Registrador, 75 DPR 712 (1953). CC-2024-0200 12
B. Formalidades sustantivas del expediente de dominio
Las formalidades del procedimiento del expediente
de dominio están reguladas por los Arts. 185-194 de la Ley
Núm. 210, para que todo propietario que carezca de título
inscribible pueda inmatricular su predio.21 La parte promovente
del expediente de dominio cumplirá con los requisitos legales
que emanan del Art. 185(1) de la Ley Núm. 210, a saber:
Todo propietario que carezca de título inscribible de dominio, podrá inscribirlo si cumple con los siguientes requisitos:
1. Presentará un escrito jurado en la sala del Tribunal de Primera Instancia correspondiente al lugar en que radiquen los bienes, o en la de aquél en que radique la porción de mayor cabida cuando se trate de una finca que radique en varias demarcaciones territoriales. […]. El escrito contendrá las siguientes alegaciones:
a. Nombre y circunstancias personales del promovente y de su cónyuge, si lo tuviera, al momento de adquirir la propiedad y al momento de hacer la solicitud, si hubiera alguna diferencia.
b. La descripción exacta de la propiedad con sus colindancias y cabida de acuerdo [con] los títulos presentados. De haberse practicado alguna mensura, deberá contener la cabida y colindancias que hayan resultado de la misma. […]
c. Número de Catastro según aparece en el Centro de Recaudación de Ingresos Municipales.
d. Expresión de que la finca, así como las fincas constituyentes en caso de tratarse de una agrupación, o la finca de la que proviene si se trata de una segregación, no constan inscritas en el Registro de la Propiedad.
e. Una relación de las cargas que gravan la finca por sí o por su procedencia. En caso de no existir cargas, se expresará que está libre de cargas.
f. Una relación de los anteriores dueños conocidos con expresión de las circunstancias personales del inmediato anterior dueño. g. El modo en que adquirió del inmediato anterior dueño.
h. El tiempo que el promovente y los dueños anteriores han poseído la propiedad de manera pública, pacífica, continua y a título de dueños.
21 Rivera Rivera, op cit. CC-2024-0200 13
i. El hecho de que la finca, o en caso de agrupación, las que la componen, mantuvieron la misma cabida y configuración durante los términos que disponen los Artículos 1857 y 1859 del Código Civil de Puerto Rico para que operen los efectos de la prescripción adquisitiva. Si la finca resulta ser una segregación de una finca de mayor cabida que consta inscrita, la segregación tiene que haber sido aprobada por la agencia gubernamental correspondiente mediante plano de inscripción. No constituirá justo título a los efectos de este Artículo, un título de dominio sobre una porción pro indivisa en una finca no segregada, ni el título que recae sobre una finca segregada de una finca inscrita en el registro.
j. El valor actual de la finca.
k. Las pruebas legales que se dispone a presentar.
l. Las demás alegaciones que en derecho procedan en cada caso. […] (Negrillas suplidas).
A raíz del alto interés público que representan, hemos
expresado que los requisitos legales del Art. 185 de la Ley
Núm. 210 son esenciales y de cumplimiento estricto tanto para el
procedimiento ex parte como el trámite judicial adversativo.22 El
listado concebido en el Art. 185(1)(a)-(l) de la Ley Núm. 210,
básicamente atiende las alegaciones que debe contener la Petición
jurada del expediente de dominio que, a su vez y eventualmente,
el promovente tendrá que anunciar la prueba y presentar la
evidencia correspondiente en la vista en su fondo.
Una de las controversias ante nuestra consideración nació
del inciso (1)(b) del Art. 185 de la Ley Núm. 210. Este establece
que la Petición debe contener: “b. La descripción exacta de la
propiedad con sus colindancias y cabida de acuerdo [con] los
títulos presentados. De haberse practicado alguna mensura, deberá
contener la cabida y colindancias que hayan resultado de la
misma”.23 El Tribunal de Primera Instancia ordenó la presentación
22Ex parte Torres Pérez, supra; Ex parte Nieves Osorio, 127 DPR 907, 909 (1991); Álvarez Rivera v. Registrador, supra; Rivera Rivera, op. cit. 23 (Negrillas suplidas). CC-2024-0200 14
de una certificación juramentada de mensura porque, ante la
ausencia de título, necesariamente había que practicarla.
Nótese que la primera oración de este inciso (b) parte de
la premisa que el promovente presentó un título que, en efecto,
contiene la descripción exacta de la propiedad con sus
colindancias y a través del expediente de dominio lo que procura
es lograr la inmatriculación de la finca. Entretanto, la segunda
oración del inciso (1)(b) del Art. 185 de la Ley Núm. 210, expone
“[d]e haberse practicado alguna mensura, deberá contener la
cabida y colindancias que hayan resultado de la misma”.24
Obsérvese que de esta oración no surge que la descripción tiene
que ser exacta tal como en la petición del expediente de dominio
en que se haya presentado un título (que no consta inscrito).
Lo anterior es cónsono con el Art. 191 de la Ley Núm. 210,
(30 LPRA sec. 6297) en cuanto a que “[e]n el expediente para
acreditar el dominio no se podrá exigir al promovente que presente
el título de adquisición de la finca o derecho cuando ha alegado
que carece del mismo”.25 Igualmente, de acuerdo con el
24 (Negrillas suplidas). 25Regla 185.3 del Reglamento General para la Ejecución de la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto Rico de 31 de agosto de 2016, Reglamento Núm. 8814, (Reglamento Núm. 8814), pág. 45, dispone lo siguiente:
“En el expediente para acreditar el dominio no se podrá exigir del que lo promueva que presente el título de adquisición de la finca o derecho cuando ha alegado que carece del mismo”. (Negrillas suplidas).
Destáquese el hecho de que en el derogado Reglamento General para la Ejecución de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, Reglamento Núm. 2674, según enmendado, aprobado el 9 de julio de 1980, establecía en su Art. 194.1 exactamente lo que dispone la Regla 185.3 del Reglamento Núm. 8814. Igualmente, el Art. 193.1 del derogado cuerpo reglamentario reconocía que “[e]l propietario de finca no inmatriculada tenga o no título escrito, podrá obtener la publicidad de su derecho acreditando su adquisición y solicitando la inmatriculación de la finca con sujeción a lo dispuesto en el artículo 237 de la Ley. Aunque el Reglamento Núm. 8814 no contiene esta última disposición, si el promovente no tiene título no se le puede exigir que lo presente. Sin embargo, en cuanto al asunto de la cabida, tanto el Art. 185(1)(b) de la Ley Núm. 210 y el Art. 237(2) de la Ley Hipotecaria (30 LPRA ant. sec. 2761), el promovente de un expediente de dominio tenía que consignar “la descripción exacta de la propiedad con sus colindancias y cabida de acuerdo [con] CC-2024-0200 15
Art. 23(A)(2) de la Ley Núm. 210 (30 LPRA sec. 6038(A)(2)), la
primera inscripción de toda finca debe expresar en la forma más
abreviada, entre otros: “[l]a naturaleza, situación y linderos
de los inmuebles objeto de la inscripción, o a los cuales afecte
el derecho que deba inscribirse, y sus medidas superficiales
expresadas en el sistema métrico decimal”.26
A esto se le añade que el profesor Luis Rivera Rivera
explica la relevancia de la cabida en un procedimiento de
expediente de dominio y qué procede en caso de una consignación
de mensura incorrecta:
La cabida es la medida superficial y una de las distintas circunstancias que se utiliza entre otras para delimitar la finca en el Registro de la Propiedad. Cuando la consignación de esta cabida es incorrecta pueden publicarse la verdadera [cabida] utilizando el procedimiento rectificador adecuado. El [actual Art. 195 de la Ley Núm. 210] especifica como medio de rectificación de los límites superficiarios la sentencia firme dictada en un procedimiento ordinario de deslinde judicial o fijación de cabida. Los restantes procedimientos, judiciales o notariales, siguen uno u otro cauce según se trate de disminuciones o aumentos de cabidas.27
Con relación a la cabida hemos resuelto que para inscribir
un inmueble objeto de un expediente de dominio es un elemento
esencial hacer constar la medida superficial en el sistema
métrico decimal.28 De lo contrario, la Petición de expediente de
dominio podría ser desestimada y archivada sin perjuicio.29
los títulos presentados, si los hubiere; y de haberse practicado alguna mensura, la cabida y colindancias que hayan resultado” y cumplir con los requisitos de la primera inscripción que surgía del Art. 87 de la Ley Hipotecaria (actualmente el Art. 23 de la Ley Núm. 210). 26Además, este Art. 23(A)(2) de la Ley Núm. 210 (30 LPRA sec. 6038(A)(2)) postula que “[p]odrá incluir el nombre y número si constan del título, consignando además todas aquellas especificaciones que conduzcan a la completa identificación del inmueble”. 27 Rivera Rivera, op. cit. pág. 391. 28 Madera Meléndez v. Negrón, 103 DPR 749 (1975). 29 Íd. CC-2024-0200 16
Ahora bien, de haber una consignación incorrecta, como
explicó el profesor Rivera Rivera, se puede rectificar la cabida
mediante procedimiento ordinario de deslinde judicial o fijación
de cabida que dispone el Art. 195 de la Ley Núm. 210,30 o mediante
los otros procedimientos rectificadores de los límites
superficiarios. Esto es, escritura pública o expediente de
dominio, que seguirán uno u otro cauce según se trate de
disminuciones o aumentos de cabidas tal como lo postula el
articulado.31
En estos casos, la mensura que realice la parte interesada
tomará “como punto de partida la última cabida de la finca que
consta en el registro”32 y se acreditará la cabida de la finca
inscrita con una “certificación de mensura juramentada ante
notario expedida por el agrimensor licenciado que la efectuó y
30 Véanse Arts. 829-832 del Código Civil de 2020(31 LPRA secs. 8132-8135) sobre acción imprescriptible de deslinde. 31 El Art. 195 de la Ley Núm. 210, (30 LPRA sec. 6311) establece lo siguiente:
“La rectificación de cabida de todas las fincas inscritas podrá hacerse constar en el Registro por cualquiera de los siguientes medios:
1. Mediante sentencia firme dictada en un procedimiento ordinario de deslinde judicial o fijación de cabida.
2. Por escritura pública cuando se trate de disminución de cabida irrespectivamente de la cantidad de la disminución o en casos de exceso de cabida no mayor del veinte por ciento (20%) de la cabida registrada. Es requisito indispensable llevar a cabo una mensura técnica con arreglo a la Ley Núm. 173 de 12 de agosto de 1988 y la Ley Núm. 319 de 15 de mayo de 1938, según enmendadas y a lo dispuesto en el Artículo siguiente. En todo caso de disminución de cabida será preciso acreditar además la autorización de la agencia gubernamental o municipal correspondiente.
3. Mediante expediente de dominio, por todo el exceso, cuando éste sea mayor del veinte por ciento (20%). En estos casos se citará el dueño anterior inmediato aunque haya trasmitido por escritura pública. En los casos en que el Departamento de la Vivienda es el titular de la finca o es quien haya otorgado el título, la rectificación de cabida por el exceso del veinte por ciento (20%) podrá realizarse mediante escritura pública y la oportuna mensura técnica acreditada con arreglo a lo dispuesto en esta Ley, y a la Ley Núm. 173 de 12 de agosto de 1988 y la Ley Núm. 319 de 15 de mayo de 1938, según enmendadas”. (Negrillas suplidas).
32 Art. 196 de la Ley Núm. 210 (30 LPRA sec. 6312). CC-2024-0200 17
donde este hará constar los nombres y modo de citación de los
propietarios colindantes”.33
De manera que, ante la alegación de falta de título de
adquisición -que es una de las razones para acudir al mecanismo
del expediente de dominio- será suficiente que el promovente
alegue y presente prueba de alguna mensura que haga constar la
cabida o medida superficial en el sistema métrico decimal de la
finca independiente que se pretende inscribir por primera vez.34
Por otro lado, en cuanto al inciso (1)(i) del Art. 185 de
la Ley Núm. 210, este establece que es un requisito alegar “el
hecho de que la finca, o en caso de agrupación, las que la
componen, mantuvieron la misma cabida y configuración durante
los términos para […] que operen los efectos de la prescripción
adquisitiva”. En este punto es medular señalar que los
Arts. 1857 y 1859 del derogado Código Civil de 1930, (31 LPRA
ant. secs. 5278 y 5280) que alude el inciso (1)(i) del Art. 185
de la Ley Núm. 210, fueron reemplazados por el Art. 788 de la
Ley Núm. 55-2020, conocida como el Código Civil de Puerto Rico
de 2020 (31 LPRA sec. 8032) (Código Civil de 2020). De modo que,
al presente, el referido Art. 788 dispone que el término para la
prescripción adquisitiva de una propiedad o “[l]a usucapión de
un bien inmueble exige la posesión durante diez (10) años con
justo título y buena fe, o durante veinte (20) años sin necesidad
de título ni buena fe”.
Ahora, si la finca que se pretende inscribir mediante un
expediente de dominio “resulta ser una segregación de una finca
de mayor cabida que consta inscrita, la segregación tiene que
33 Arts. 195 y 197 de la Ley Núm. 210 (30 LPRA secs. 6311 y 6313). 34 Art. 191 de la Ley Núm. 210. CC-2024-0200 18
haber sido aprobada por la agencia gubernamental correspondiente
mediante plano de inscripción”.35 Por otro lado, recientemente,
en Ex Parte Torres Pérez, 2025 TSPR 5, 215 DPR __ (2025),
resolvimos que si la finca que se pretende inscribir resulta ser
una segregación de una finca de mayor cabida que no consta
inscrita, no procede exigirle al promovente del procedimiento de
expediente de dominio la aprobación de la agencia gubernamental
correspondiente mediante plano de inscripción toda vez que dicho
fundo debe considerarse como una finca independiente.
De hecho, en Ex Parte Torres Pérez, contemplamos el
escenario de cuando el promovente procuraba la inscripción de
una finca independiente con el expediente de dominio. En esa
oportunidad reconocimos que -al amparo del Art. 237(9) de la Ley
Núm. 198 de 8 de agosto de 1979, conocida como Ley Hipotecaria y
del Registro de la Propiedad, (30 LPRA ant. sec. 2761) (Ley
Hipotecaria) que es el antecesor requisito del inciso (1)(i) del
Art. 185 de la Ley Núm. 210- el promovente tenía que alegar “el
hecho de que la finca, con sus alegadas dimensiones actuales, ha
mantenido la misma configuración durante los términos necesarios
para que operen los efectos de la prescripción adquisitiva”.36
Un análisis de lo discutido nos lleva a concluir que con
el lenguaje actual de los incisos (b) e (i) del Art. 185(1) de
la Ley Núm. 210, si el promovente de un procedimiento de
expediente de dominio de una finca independiente alega: que
carece de título (Arts. 185 y 191 de la Ley Núm. 210, y Regla
185.3 del Reglamento Núm. 8814, infra); provee alguna mensura
que refleje la cabida o medidas superficiales de la finca en el
35 Art. 185(1)(i) de la Ley Núm. 210.(Negrillas suplidas). 36 Ex Parte Torres Pérez, supra, esc. 3. CC-2024-0200 19
sistema métrico decimal y sus colindancias (Art. 23(A)(2) y
185(1)(b) de la Ley Núm. 210); y que esta ha mantenido la misma
cabida y configuración durante los términos necesarios para que
operen los efectos de la prescripción adquisitiva (185(1)(i) de
la Ley Núm. 210), no procede que el Tribunal de Primera Instancia
le ordene al promovente que presente una Certificación
juramentada de mensura expedida por un agrimensor licenciado.
Según se explicó, este requerimiento aplica cuando se
procura rectificar la cabida que consta inscrita conforme al
Art. 195 de la Ley Núm. 210. En consecuencia, respecto al
requisito de cabida y colindancias, será suficiente que el
promovente presente alguna mensura en la que conste la cabida o
medida superficial en el sistema métrico decimal de la finca que
este pretende inscribir por primera vez según intima el Art.
23(A)(2) de la Ley Núm. 210. Al igual que todos los requisitos
sustantivos del Art. 185 de la Ley Núm. 210, esto será objeto de
prueba en la vista en su fondo.37
C. Formalidades procesales de un expediente de dominio
Examinados los requisitos sustantivos, las obligaciones
procesales se encuentran en el inciso 2 del Art. 185 de la Ley
Núm. 210. Allí se regulan las personas que el promovente está
compelido a notificarle la Petición de expediente de dominio y
las que el tribunal le ordenará que tramite la citación personal
o por edicto.
2. El promovente notificará personalmente o por correo certificado con copia de su escrito a los siguientes: a. Alcalde del municipio en que radiquen los bienes.
37Art. 187 de la Ley Núm. 210, (30 LPRA sec. 6293). Según el inciso 5 del Art. 185 de la Ley Núm. 210, “[p]revio al señalamiento de vista en su fondo, el promovente unirá al expediente judicial una certificación negativa acreditativa de que la finca objeto del procedimiento, no aparece inscrita a nombre de persona distinta al promovente [en el Registro de la Propiedad]”.(Negrillas suplidas). CC-2024-0200 20
b. Secretario de Transportación y Obras Públicas. c. Fiscal de Distrito. d. Las personas que están en la posesión de las fincas colindantes.
El tribunal ordenará la citación personal de los siguientes:
a. El inmediato anterior dueño o sus herederos si fueren conocidos en caso de no constar en escritura pública la transmisión. Se entenderá como inmediato anterior dueño, en el caso de que los promoventes sean herederos, aquel de quien el causante adquirió la propiedad.
b. Los que tengan cualquier derecho real sobre la finca objeto del procedimiento.
El tribunal ordenará la citación mediante edicto de los siguientes:
a. Las personas ignoradas o desconocidas a quienes pueda perjudicar la inscripción solicitada.
b. Los que están ausentes pero de no estarlo debían ser citados en persona y cuyo paradero se desconoce al tiempo de hacerse la primera publicación del edicto se les enviará copia de la citación por correo certificado y con acuse de recibo, a su última dirección conocida. Si se ignora su paradero y así queda probado, se les citará exclusivamente mediante el referido edicto.
3. Forma, plazo y contenido del edicto: El edicto se publicará en tres (3) ocasiones dentro del término de veinte (20) días en un periódico de circulación general diaria en Puerto Rico, a fin de que comparezcan si quieren alegar su derecho. Deberá contener la descripción de la finca que será objeto de inmatriculación y de tratarse de una finca agrupada, las descripciones de las fincas que la comprenden. En el plazo improrrogable de veinte (20) días a contar de la fecha de la última publicación del edicto, los interesados y/o las partes citadas, o en su defecto los organismos públicos afectados, podrán comparecer ante el tribunal, a fin de alegar lo que en derecho proceda.
4. La intervención del Secretario de Transportación y Obras Públicas, o en su defecto, de los organismos públicos afectados, se limitará a mantener la defensa de cualesquiera derechos existentes a favor del Estado. La intervención del alcalde del municipio en que radiquen los bienes[…] se limitará a mantener la defensa de cualesquiera derechos existentes a favor del municipio que se trate. El Ministerio Fiscal CC-2024-0200 21
velará, además, por el debido cumplimiento de la ley.38
De acuerdo con el primer párrafo del Art. 185(2) de la Ley
Núm. 210, el promovente de un procedimiento de expediente de
dominio está obligado a notificarle copia de la Petición
personalmente o por correo certificado a las personas y entidades
o los funcionarios públicos siguientes: (1) al Alcalde del
municipio en que radiquen los bienes; (2) al Secretario del DTOP;
(3) al Fiscal de Distrito; y (4) a las personas en posesión de
las fincas colindantes. Este requisito de notificación a los
funcionarios públicos y a las personas colindantes es predecesor
-y es exactamente igual- al que promulgaba el segundo acápite
del Art. 237 de la Ley Hipotecaria.39 El promovente tiene que
acreditarle al tribunal que entregó personalmente o que envió
por correo certificado la copia de la Petición para dar por
cumplido el requisito de notificación.
A tono con lo anterior, el inciso 4 del articulado explica
la intervención que los funcionarios públicos tendrán luego de
ser notificados del procedimiento. Por un lado, el Secretario
del DTOP se limitará a mantener la defensa de cualesquiera
derechos existentes a favor del Estado, el Alcalde defenderá los
derechos en beneficio del ayuntamiento donde está ubicada la
finca objeto del trámite judicial y el Ministerio Fiscal velará
por el cumplimiento del debido proceso de ley.40
38 Art. 185(2) de la Ley Núm. 210 (30 LPRA sec. 6291(2)). 39 Del historial legislativo consignado para esta medida surge que este requerimiento se contempló para los funcionarios y las personas allí dispuestas. Véase Alcance de la medida anejado al Informe de la Comisión de lo Jurídico de la Cámara de Representantes de 2 de junio de 1979 de la 3ra Sesión Ordinaria de la 8va Asamblea Legislativa, pág. 23. 40 Art. 185(4) de la Ley Núm. 210. Este inciso obra en el ordenamiento jurídico inmobiliario desde la aprobación de la Ley Hipotecaria. Además, valga señalar que, del historial legislativo no surge una motivación particular del legislador para CC-2024-0200 22
Por lo tanto, teniendo en cuenta que el primer párrafo del
Art. 185 de la Ley Núm. 210 lo que exige es que el promovente
simplemente le notifique una copia de la Petición a las personas
o entidades allí establecidas, resolvemos que no procede una
orden para la citación del Alcalde del municipio, del Secretario
del DTOP, del Fiscal de Distrito, ni de las personas en posesión
de las fincas colindantes.
Por otro lado, a través del segundo párrafo del Art. 185(2)
de la Ley Núm. 210, se atiende el requisito de citación. Allí,
el tribunal tiene la obligación de ordenarle al promovente de un
trámite de expediente de dominio a que cite, acorde con las Reglas
de Procedimiento Civil, (32 LPRA Ap. V):41 al “a. inmediato
anterior dueño o sus herederos si fueren conocidos en caso de no
constar en escritura pública la transmisión. Se entenderá como
inmediato anterior dueño, en el caso de que los promoventes sean
herederos, aquel de quien el causante adquirió la propiedad”;42
y a “b. [l]os que tengan cualquier derecho real sobre la finca
objeto del procedimiento”.43
incluir que, en defecto del Secretario de DTOP, los organismos públicos afectados igualmente tendrán una intervención limitada a mantener la defensa de cualesquiera derechos existentes a favor del Estado. Informe con recomendación de enmiendas de la Comisión de lo Jurídico del Senado de Puerto Rico de 18 de marzo de 1979 de la 3ra Sesión Ordinaria de la 8va Asamblea Legislativa, pág. 13. 41 La Regla 185.1 del Reglamento, establece que “[l]as citaciones personales dispuestas en el inciso 2 del Artículo 185 de la Ley se practicarán en la forma en que las Reglas de Procedimiento Civil vigentes dispongan”. 42 Véase además el último párrafo del Art. 185(2) de la Ley Núm. 210. Allí el tribunal ordenará la citación mediante edicto a las personas ignoradas o desconocidas a quienes pueda perjudicar la inscripción solicitada. Aquellas que están ausentes que, de no estarlo, hubiesen sido citadas personalmente y que debido a que se desconoce su paradero en la primera publicación del edicto se les enviará copia de la citación por correo certificado y con acuse de recibo a su última dirección conocida. Por último, se citará exclusivamente mediante edicto a la persona que se prueba que se ignora su paradero. El inciso 3 del Art. 185 de la Ley Núm. 210 regula la forma, el plazo y contenido del edicto. 43 (Negrillas suplidas). CC-2024-0200 23
Ahora bien, con relación a este último acápite, se
cuestionó la interpretación que extendió el Tribunal de Primera
Instancia en cuanto al deber de los peticionarios no solo de
notificar la petición sino de diligenciar una citación para la
AAA y para LUMA porque, en virtud de la Ley Núm. 143, estos
tienen un derecho real sobre la finca objeto del procedimiento
de expediente de dominio.
D. Ley Núm. 143 sobre Servidumbres legales de servicio público
Apenas nos hemos expresado al respecto pero, el legislador
se ocupó de establecer un régimen especial para las servidumbres
de utilidad pública que declaró legales mediante la Ley
Núm. 143.44 Específicamente, la Sec. 1 de Ley Núm. 143, (27 LPRA
sec. 2151), dispuso que son de “carácter de servidumbres legales,
continuas y aparentes las servidumbres de servicio público de
paso de energía eléctrica y de paso de líneas telefónicas, de
los servicios de telecomunicaciones y televisión por cable y de
instalaciones de acueductos y alcantarillados pluviales y
sanitarios[…]”.45
De acuerdo con la Sec. 2 de la Ley Núm. 143, (27 LPRA
sec. 2152), estas servidumbres legales se podrán adquirir al
igual que una propiedad, a saber: en virtud de un documento
privado o una escritura pública; por usucapión o prescripción
adquisitiva de veinte años; o por expropiación forzosa. Además,
a estas les aplica los principios generales de las servidumbres
44 Desarrollos Real v. Municipio de Vega Baja, 161 DPR 160, 173 (2004). 45 Sec. 1 de la Ley Núm. 143, (27 LPRA sec. 2151). CC-2024-0200 24
continuas y aparentes contenidos en el Código Civil de Puerto
Rico.46
A través de la Sec. 3 de la Ley Núm. 143 (27 LPRA
sec. 2153), se obliga a las entidades que rinden un servicio de
utilidad pública a que aprueben y promulguen “los reglamentos
que regirán el uso y disfrute de dichas servidumbres de
conformidad con las necesidades particulares de cada servicio
[y] deberán ser compatibles con los reglamentos de la Junta de
Planificación que regulan el desarrollo de Puerto Rico”.47
En la Sec. 4 de la Ley Núm. 143 (30 LPRA sec. 2154), se
estableció el procedimiento especial para la inscripción de las
servidumbres legales de servicio público en el Registro de la
Propiedad. Este fue uno de los motivos para la aprobación de la
medida. En esencia, el estatuto eliminó la necesidad de presentar
una escritura pública en el Registro de la Propiedad para
“proyectos de construcción de edificios, de urbanizaciones, de
lotificaciones simples o cualesquiera otros proyectos de
construcción e instalación de facilidades para servicios públicos
en que por la finca principal o los solares discurran o se
requiera instalar dichos servicios”.48 En estos escenarios el
Registrador de la Propiedad está facultado en ley para la
inscripción de los “derechos de servidumbres legales que afectan
46 Es menester aclarar que los principios generales del Código Civil de 1930 derogado
concernientes a las servidumbres continuas y aparentes fueron sustituidas por el Art. 937(a) y (b) del Código Civil de 2020, (30 LPRA sec. 8503(a) y (b)). 47 A modo de ejemplo, véase la discusión del Reglamento promulgado por la AAA en Desarrollos Real v. Municipio de Vega Baja, supra y el Reglamento de servidumbres para la AEE que LUMA publicó en Reglamento Servidumbres Completo Rev2005 02-15- 07.doc (última visita 20 de febrero de 2025). 48 Sec. 4 de la Ley Núm. 143, (30 LPRA sec. 2154). CC-2024-0200 25
la finca o los solares a favor de las entidades públicas o
municipios concernidos”.49
Así que, basta presentar en el Registro de la Propiedad
una Certificación expedida por las entidades públicas o
municipios adquirentes del derecho que “acredite la constitución
de cada una de las servidumbres, para ser inscritas como
gravámenes en el libro del Registro de la Propiedad”.50 Además,
junto con las Certificaciones, se incluirá un plano aprobado por
la entidad estatal o municipal que se trate en el que se demuestre
la trayectoria y extensión de la servidumbre y las fincas
afectadas. Igualmente, se incluirá con la Certificación un
documento privado autenticado donde el titular del predio
sirviente cede el derecho de servidumbre a la entidad pública o
municipio, quien posteriormente consentirá el traspaso. Este
documento privado hará referencia al plano que describe
gráficamente la servidumbre. En fin, se presentarán en el
Registro de la Propiedad las certificaciones, el plano y el
documento privado para inscribir las servidumbres legales de la
Sec. 1 de la Ley Núm. 143.
A tenor con la Ley Núm. 210 y con el Reglamento Núm. 8814,
tanto en las Certificaciones expedidas como en el Registro de la
Propiedad “se hará constar específicamente las fincas o los
solares afectados, incluyendo la descripción y datos registrales
de tales propiedades, la naturaleza y tipo de servidumbre, el
titular del derecho, que el transmitente y el adquirente del
49 Íd. 50 Íd. Destacamos que en Desarrollos Real v. Municipio de Vega Baja, supra, pág. 182, resolvimos que el endoso o la certificación acreditativa de la servidumbre legal expedida por un municipio es un requisito indispensable para su constitución en el Registro de la Propiedad. CC-2024-0200 26
derecho han prestado su consentimiento a tal cesión y los demás
datos necesarios para su inscripción”.51 Por lo tanto, y de
ordinario, para consignar las fincas o solares afectados por las
servidumbres, estos deben constar inscritos previamente en el
Registro de la Propiedad.
La Legislatura expresó que la Ley Núm. 143 se diseñó para
simplificarle al proyectista o urbanizador el peregrinaje
burocrático y oneroso de la intervención de varias agencias
administrativas, por lo que con esta medida se beneficia el sector
privado que se dedica a la construcción y desarrollo de
urbanizaciones o lotificaciones.52
Nótese esto, ni de la Ley Núm. 210 y mucho menos de la Ley
Núm. 143, surge disposición alguna referente a la obligación de
un promovente de un expediente de dominio de notificar copia de
la Petición o que el tribunal ordene la citación a las
dependencias que representan las servidumbres legales de utilidad
o servicio público. El diseño de la Ley Núm. 143 se concibió para
la inscripción de servidumbres legales mediante el régimen
especial instituido en la Sec. 4, en beneficio del aludido sector
privado y en nada se relaciona con el procedimiento de expediente
de dominio de una finca independiente. Este análisis nos lleva a
concluir que no procede que el Tribunal de Primera Instancia le
exija al promovente que notifique personalmente o por correo
certificado copia de la Petición ni que el foro primario ordene
51Sec. 4 de la Ley Núm. 143, (30 LPRA sec. 2154). Véase como ejemplo Art. 151 de la Ley Núm. 210 (30 LPRA se. 6225) sobre la constitución de servidumbres de utilidades públicas para desarrollos urbanos. 52Alcance de la medida del Informe de la Comisión de lo Jurídico de la Cámara de Representantes de 4 junio de 1979 de la 3ra Sesión Ordinaria de la 8va Asamblea Legislativa, págs. 3-4. CC-2024-0200 27
la citación de entidades que representan las servidumbres legales
de utilidad o servicio público que establece la Ley Núm. 143.
III
En esencia, en el presente caso se impugnó la denegatoria
del Tribunal de Apelaciones de expedir el recurso de certiorari
toda vez que, a juicio de los peticionarios, el Tribunal de
Primera Instancia erró al exigir requisitos no contemplados para
el procedimiento de expediente de dominio. Específicamente, los
peticionarios argumentaron que con estos requerimientos se
estaban enmendando los requisitos legales por fiat judicial.
Ciertamente, a los peticionarios les asiste la razón.
Veamos por qué el Tribunal de Apelaciones debió expedir el recurso
de certiorari para revocar al Tribunal de Primera Instancia.
Repasamos que los peticionarios plantearon que el Art. 185 de la
Ley Núm. 210 no exige que se presente una Certificación jurada
de mensura expedida por un agrimensor para probar la cabida de
una finca independiente objeto de un expediente de dominio.
Según discutimos, para que proceda la concesión de un
expediente de dominio, es un requisito esencial consignar la
cabida. Surge del expediente que los peticionarios alegaron que
carecían de título escrito porque se les extravió el contrato
privado por el cual adquirieron la propiedad del dueño anterior.
Los peticionarios afirmaron que, junto con los dueños anteriores,
habían estado en posesión de la finca de manera quieta, pública,
pacífica, continua, de buena fe y con justo título por más de
cuarenta años. A su vez, adujeron que el predio en cuestión había
mantenido la misma cabida y configuración en estos años.
En cumplimiento con el inciso (1)(k), los peticionarios
anunciaron la prueba testifical que presentarían para acreditar CC-2024-0200 28
la descripción, titularidad y el referido plazo y afirmaron que
entregarían un plano de mensura, entre otros documentos. Surge
del expediente ante el foro primario que, en efecto, presentaron
el plano de mensura que preparó el agrimensor Edwin Olivencia
Rodríguez53 y este revela que la finca objeto del expediente de
dominio se realizó para la propiedad del Sr. Franco Román Quiles.
Este identificó que la finca está localizada en el Barrio Cibao
de San Sebastián, Puerto Rico. Allí se expuso, en el sistema
métrico decimal, que el predio cuenta con una cabida de 1695.3254
metros cuadrados de superficie. En cuanto a sus colindantes, el
plano indica que en lindes con el Norte se encuentra el
Sr. William López Nieves; en el Sur, con la carretera núm. 455;
en el Este, se encuentra el Sr. Alcides Ortiz Rodríguez; y en el
Oeste, con el Sr. Orlando Fernández Quiles. Por último, se
identificó que el predio contenía una estructura dedicada a la
vivienda. Como expusimos al inicio, en la Petición se incluyó
esta descripción de manera más abreviada conforme al
Art. 23(A)(2) de la Ley Núm. 210.
Evaluadas las alegaciones y el expediente judicial, el
Tribunal de Primera Instancia debió considerar la segunda oración
del inciso (1)(b) del Art. 185 de la Ley Núm. 210. Esto es que,
ante la alegación de carencia de título, era suficiente que los
peticionarios alegaran y presentaran prueba de alguna mensura en
la que constara la cabida o medida superficial en el sistema
métrico decimal y las colindancias de la finca independiente
53 Surge del Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos del Poder judicial
que el 15 de junio de 2023, los peticionarios adjuntaron al expediente electrónico del caso de epígrafe varios documentos, entre estos: (1) copia del plano de mensura preparado por el agrimensor Edwin Olivencia Rodríguez; (2) Plano geofísico catastral que surge del catastro digital del CRIM; (3) copia del recibo de envío del correo certificado con acuse de recibo al Alcalde de San Sebastián y al Fiscal de Distrito de la Región Judicial de Aguadilla; (4) certificación de la AAA y de LUMA en la que se acredita los años que los peticionarios reciben o han recibido estos servicios. CC-2024-0200 29
objeto del procedimiento. Recuérdese que este trámite no se
presentó para rectificar una cabida incorrectamente consignada.
Con el plano, los peticionarios cumplieron con el requisito de
proveer alguna mensura de la finca independiente que estos
pretenden inmatricular.
Por lo tanto, como la cabida consignada en el plano era
suficiente, el Tribunal de Primera Instancia no debió ordenar la
presentación de la Certificación jurada de mensura expedida por
un agrimensor por el hecho de que los peticionarios alegaron que
el contrato privado de adquisición se les extravió y que, por
ello, carecían de un título escrito. Como explicamos en Ex parte
Torres Pérez, como “el expediente de dominio no declara derechos,
sino que justifica el dominio del promovente[, nada impide que]
se pueda presentar posteriormente una acción ordinaria
contradictoria de dominio por quién se considere perjudicado”.
De otra parte, se planteó que el foro primario actuó
contrario a derecho porque el estatuto no requiere que se ordene
la citación del Alcalde, el Fiscal de Distrito, Secretario del
DTOP, LUMA, la AAA y al Negociado de Telecomunicaciones, a los
vecinos colindantes, los señores William López Nieves, Alcides
Ortiz Rodríguez y Orlando Fernández Quiles. Los peticionarios
afirmaron que la orden impugnada les exigió la entrega de
proyectos de citación, según el modelo provisto por el foro
primario, para citar entidades y personas que solo tenían que
ser notificadas y otras que no se requería notificación ni
citación alguna.
Las órdenes emitidas el 10 y 19 de julio de 2023 y el
modelo provisto por el Tribunal de Primera Instancia no son
cónsonos con el Art. 185(2) de la Ley Núm. 210. Según expusimos, CC-2024-0200 30
y surge del expediente, los peticionarios le acreditaron al
Tribunal de Primera Instancia la notificación de la copia de la
Petición mediante correo certificado con acuse de recibo, al
Alcalde, el Fiscal de Distrito, al Secretario del DTOP y a los
vecinos colindantes anunciados. Es decir, no procedía que el
Tribunal de Primera Instancia ordenara que los colindantes y
funcionarios públicos fueran citados.
Asimismo, según intimamos, el Art. 185 de la Ley Núm. 210
y la Ley Núm. 143 nada disponen sobre la notificación y citación
de las servidumbres legales de utilidad pública como LUMA y la
AAA. Explicamos que esta última medida en nada se relaciona con
el procedimiento de expediente de dominio ni revela que las
servidumbres legales allí declaradas tienen un derecho real sobre
una finca que sea objeto del referido trámite judicial. Por lo
tanto, no procedía que el Tribunal de Primera Instancia les
ordenara a los peticionarios la notificación ni la citación de
LUMA ni de la AAA.
IV
Por los fundamentos aquí expuestos revocamos los foros a
quo y se ordena la devolución del caso al Tribunal de Primera
Instancia para que continúe los procesos conforme a lo aquí
resuelto.
Se dictará Sentencia de conformidad.
Erick V. Kolthoff Caraballo Juez Asociado EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Franco Luis Román Quiles y Yolanda Nieves Vargas CC-2024-0200 Certiorari
SENTENCIA
Por los fundamentos antes expuestos en la Opinión que antecede la cual se hace formar parte íntegra de la presente, revocamos los foros a quo y se ordena la devolución del caso al Tribunal de Primera Instancia para que continúe los procesos conforme a lo aquí resuelto.
Así lo pronunció, manda el Tribunal y certifica el Secretario del Tribunal Supremo. La Jueza Presidenta Oronoz Rodríguez concurre con el resultado sin opinión escrita.
Javier O. Sepúlveda Rodríguez Secretario del Tribunal Supremo
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