EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Dennis R. Conklin, Rosemarie Conklin y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos Certiorari Recurridos
v. 2026 TSPR 18
Isabel Passalacqua, Michael J. 217 DPR ___ Passalacqua y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos
Peticionarios
Número del Caso: CC-2025-0062
Fecha: 24 de febrero de 2026
Tribunal de Apelaciones
Panel III
Representantes legales de la parte peticionaria:
Lcda. Sol Beatriz Concepción Bulerín Lcdo. Gabriel A. Ramos Vargas
Representante legal de la parte recurrida:
Lcdo. Daniel Molina López
Materia: Obligaciones y Contratos – De mediar una cláusula de opción, el arrendador no podrá arrendar la propiedad de un tercero, salvo en aquellas ocasiones donde se extinga el derecho del arrendatario de ejercer la opción.
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Dennis R. Conklin, Rosemarie Conklin y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos
Recurridos
v. CC-2025-0062 Certiorari
Isabel Passalacqua, Michael J. Passalacqua y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor Kolthoff Caraballo
En San Juan, Puerto Rico, a 24 de febrero de 2026.
El recurso ante nuestra consideración nos permite
expresarnos sobre el alcance de una cláusula de opción
subsumida en un contrato de arrendamiento. En específico, hoy
debemos puntualizar las obligaciones del arrendador frente al
arrendatario una vez pactada la mencionada cláusula.
Adelantamos que, cónsono con lo dispuesto en el Código
Civil de 2020, infra, y la jurisprudencia aplicable, luego de
pactada la cláusula de opción para extender el contrato de
arrendamiento, el arrendador está obligado a conceder de
manera inalterada, la totalidad del plazo acordado con el
arrendatario para ejercer unilateralmente su derecho de
opción. Es decir, mediando una cláusula de opción, el
arrendador no podrá arrendar la propiedad a un tercero, salvo CC-2025-0062 2
en aquellas ocasiones donde se extinga el derecho del
arrendatario a ejercer la opción. Veamos.
I
La génesis de la presente controversia data al 28 de
diciembre de 2020. En esa fecha, el matrimonio Conklin
(Recurridos)1 y la Sra. Isabel Passalacqua (Peticionaria)
suscribieron un Contrato de arrendamiento titulado Residential
Lease Agreement (Contrato) por el término de un año.2 Ahora
bien, de particular importancia para la controversia que nos
ocupa es que, como parte del Contrato suscrito entre las
partes, se incluyó un pacto de cláusula de opción. Es decir,
la Peticionaria (quien figura como concedente, promitente u
optataria) se obligó con el matrimonio Conklin (los optantes)
a concederles la facultad unilateral de extender el
arrendamiento por un año adicional; siempre y cuando lo
expresaran durante la vigencia del contrato.
Así las cosas, y transcurrido ya un poco más de 10 meses
desde la fecha que el Contrato entró en vigor, el 16 de
diciembre de 2021, la Peticionaria inquirió con el matrimonio
Conklin sobre su interés en ejercer su derecho a extender el
arrendamiento por el término pactado. Según dispone el
Contrato, los Recurridos tendrían la oportunidad de extender
1 El Sr. Dennis R. Conklin y la Sra. Rosemarie Conklin, casados entre sí bajo el régimen de sociedad legal de gananciales.
2 Cabe destacar que, si bien es cierto que el Contrato se suscribió el 28 de diciembre de 2020, no fue hasta el 1 de febrero de 2021 que entró en vigor. CC-2025-0062 3
el arrendamiento (es decir, ejercitar su derecho a opción)
durante el año que el Contrato estuviese en vigor.3
Como corolario de lo anterior, ese mismo día, los
Recurridos se limitaron a responder que lo estaban
considerando y que prontamente le notificarían su decisión.
Ello se debió a que, según obra del expediente, no entendían
que hubiese urgencia en responder, puesto que les restaban
básicamente dos meses para ejercer su derecho de extender el
Contrato de arrendamiento.
Ahora bien, el 28 de diciembre de 2021, 34 días antes
de que se extinguiera el derecho a ejercer la opción, y previo
a que el matrimonio Conklin pudiese expresar su interés en
permanecer en la propiedad por un año adicional, la señora
Passalacqua les envió un mensaje de texto adicional. Esta vez
les notificó a los Recurridos que no les extendería el Contrato
y que tendrían que abandonar la propiedad tan pronto
finalizara el periodo inicial de un año (el 31 de enero
de 2022).
Impactados con la noticia, los Recurridos expresaron
que se les haría imposible abandonar la propiedad en la fecha
indicada, máxime cuando restaba más de un mes para que estos
ejercitaran su derecho de opción. No empece lo anterior,
inicialmente el matrimonio Conklin se limitó a solicitarle a
3 La cláusula 17 del Contrato dispone que: “The Lessee has the option to renew as of February 1st, 2021 at Three Thousand Two Hundred ($3,200) per month for an additional 12 month term (utilities not included)” (El arrendatario tiene la opción de renovar a partir del 1 de febrero de 2021 y, por la cantidad de tres mil doscientos dólares, por un término adicional de 12 meses (sin incluir las utilidades)). CC-2025-0062 4
la Peticionaria que les permitiera permanecer en la propiedad
por un solo mes posterior al vencimiento del Contrato. Sin
embargo, la señora Passalacqua les respondió que permanecer
en el apartamento no sería posible. Adujo que se había
comprometido con otra persona para arrendarle la propiedad.
Como resultado de lo anterior, los Recurridos
abandonaron la propiedad y, posteriormente, acudieron ante el
Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan, para
presentar una Demanda por Incumplimiento de Contrato y Daños
y Perjuicios. En esa Demanda, el matrimonio Conklin trajo a
colación los daños sufridos como resultado del incumplimiento
de la Peticionaria con el pacto de cláusula de opción acordado
en el Contrato de arrendamiento.
Luego de una serie de incidentes procesales, el foro de
primera instancia emitió una Sentencia en la que atendió la
Moción solicitando sentencia sumaria parcial que presentó el
matrimonio Conklin y que iba dirigida exclusivamente al
incumplimiento contractual de la Peticionaria. Para arribar a
su conclusión, el foro primario también tomó en consideración
la Moción en oposición que presentó la señora Passalacqua.
En suma, el foro de primera instancia determinó que, en
efecto, los Recurridos contaban con una cláusula de opción que
les permitía extender el Contrato de arrendamiento por un año
adicional. Ello se debió a que en el Contrato estaban presente
los siguientes requisitos: (1) concesión de modo exclusivo al
optante arrendatario sobre la renovación del Contrato;
(2) concesión que, a su vez, no está sujeta a ninguna condición CC-2025-0062 5
que no sea la propia voluntad del optante arrendatario; y
(3) un plazo cierto para ejercer la opción.
Añadió el juzgador de instancia que, como se podía
apreciar en el Contrato, la cláusula 17 le concedía al
matrimonio Conklin el derecho a optar por extender el Contrato
de arrendamiento por 12 meses adicionales. Además, enfatizó
que el ejercicio del derecho de opción le correspondía
únicamente a los Recurridos y no a la señora Passalacqua. Por
lo tanto, el matrimonio Conklin tenía hasta el vencimiento del
Contrato de arrendamiento el 31 de enero de 2022, para ejercer
la opción de extenderlo.
No obstante lo anterior, en su Sentencia, el juzgador
de instancia determinó que cuando la señora Passalacqua les
preguntó a los Recurridos sobre su interés en ejercer su
derecho de opción, estos no realizaron “ninguna gestión
afirmativa” dirigida al ejercicio de esa prerrogativa. Razón
por la cual, el foro de primera instancia determinó que la
opción de extender el Contrato se extinguió.
El Tribunal de Primera Instancia también evaluó el
argumento de los Recurridos en cuanto a que la señora
Passalacqua incumplió el Contrato, toda vez que llevó a cabo
negociaciones con un tercero previo a que culminara el periodo
de un año que tenía el matrimonio Conklin para ejercer su
derecho de opción. Sobre ese particular, el juzgador de
instancia concluyó que, toda vez que los Recurridos no
realizaron “gestiones afirmativas” dirigidas a la renovación
del Contrato, nada impedía que la Peticionaria arrendara la CC-2025-0062 6
propiedad a un tercero. Consecuentemente, el foro de primera
instancia declaró Ha Lugar la Moción en oposición que presentó
la señora Passalacqua y, como resultado de ello, desestimó con
perjuicio la Demanda que presentó el matrimonio Conklin.
Inconforme con esa determinación, los Recurridos
acudieron al Tribunal de Apelaciones e imputaron al juzgador
de instancia la comisión de los siguientes errores:
(1) determinar que el incumplimiento de la señora Passalacqua
ocurrió una vez había vencido el Contrato de arrendamiento y
no durante la vigencia de este; (2) determinar que la parte
Peticionaria no incumplió con el Contrato de arrendamiento,
aun cuando no honró el período de deliberación concedido a los
Recurridos; (3) determinar que la señora Passalacqua no
incumplió con el Contrato de arrendamiento, motivo por el cual
procedía desestimar la demanda; y (4) al no dictar sentencia
parcial a favor del matrimonio Conklin y desestimar la
demanda.
Luego de evaluar los escritos de las partes, el foro
apelativo intermedio emitió una Sentencia en la que revocó el
dictamen apelado. En síntesis, a diferencia del foro de
primera instancia, el Tribunal de Apelaciones concluyó que la
conducta de la señora Passalacqua violentó su obligación
negativa de no arrendar la propiedad a un tercero mientras
estuviera vigente la opción de arrendamiento. Ello se debió a
que, según la cláusula 17 del Contrato de arrendamiento, el
matrimonio Conklin tenía hasta el 31 de enero de 2022 para CC-2025-0062 7
decidir, a su exclusivo arbitrio, si renovaban el Contrato de
arrendamiento.
Por último, el foro apelativo intermedio expresó que,
conforme a lo pactado, la facultad de ejercitar la opción era
exclusiva de los Recurridos, siempre y cuando no hubiese
transcurrido el término fijo pautado en el Contrato. Debido a
ello, concluyó que el comportamiento atropellado de la
Peticionaria constituía un incumplimiento de la cláusula de
opción incluida en el Contrato de arrendamiento. Eso, según
dicho foro, acarreaba como consecuencia inescapable la
indemnización de los daños sufridos por el matrimonio Conklin.
En desacuerdo con la determinación del Tribunal de
Apelaciones, acude ante nos la señora Passalacqua por conducto
de un recurso de Certiorari en el que señaló la comisión de
los siguientes errores: (1) que en su Sentencia, el foro
apelativo intermedio aplicó el derecho a hechos que no surgían
del expediente judicial; (2) que erró al determinar que los
Recurridos no tuvieron oportunidad de ejercer su derecho de
opción; y (3) que erró al declarar ha lugar la Moción de
sentencia sumaria parcial que presentó el matrimonio Conklin.
Expedido el recurso de Certiorari y contando con el
beneficio de la comparecencia de ambas partes, procedemos a
resolver, no sin antes examinar el Derecho aplicable a la
controversia. CC-2025-0062 8
II
A. El mecanismo de la sentencia sumaria
La sentencia sumaria es un mecanismo procesal cuyo
propósito principal es facilitar la solución justa, rápida y
económica de los litigios civiles que no presenten
controversias genuinas de hechos materiales y, por lo tanto,
no ameritan la celebración de un juicio en su fondo.4 Se
consideran hechos materiales aquellos que potencialmente
puedan afectar el resultado de la reclamación de acuerdo con
el derecho sustantivo aplicable.5
Este mecanismo emana de la Regla 36 de Procedimiento
Civil, 32 LPRA Ap. V, y permite que cualquiera de las partes
en un litigio solicite que el tribunal dicte sentencia (por
la vía sumaria) a su favor, ya sea sobre la totalidad o
cualquier parte de la reclamación solicitada. Además, hemos
expresado que solo procede dictar sentencia sumaria cuando
surge de manera clara que el promovido por la solicitud no
prevalecerá bajo ningún supuesto de hechos.6 Ello, debido a
que si hay una disputa real y sustancial sobre la existencia
de algún hecho material, el tribunal se debe apartar de la
adjudicación sumaria.
En suma, una moción de sentencia sumaria no procederá
cuando: (1) existan hechos materiales y esenciales
controvertidos; (2) haya alegaciones afirmativas en la demanda
4 Nieves Díaz v. González Massas, 178 DPR 820 (2010) citando a Sucn. Maldonado v. Sucn. Maldonado, 166 DPR 154 (2005).
5 Bobé et al. v. UBS Financial Services, 198 DPR 6 (2017).
6 Nieves Díaz v. González Massas, supra, pág. 848. CC-2025-0062 9
que no han sido refutadas; (3) surja de los propios documentos
que se acompañan con la moción una controversia real sobre
algún hecho material y esencial; o (4) no proceda como cuestión
de derecho.7
Ahora bien, sobre el alcance de la revisión judicial,
hemos expresado reiteradamente que los foros revisores nos
encontramos en la misma posición que el foro primario al
evaluar la procedencia de una sentencia sumaria.8 En vista de
ello, los tribunales apelativos están llamados a “examinar el
expediente de novo y verificar que las partes cumplieron con
las exigencias” que surgen de la Regla 36 de Procedimiento
Civil, supra.9 Para ello, es indispensable “analizar tanto los
documentos que acompañan la solicitud como los documentos de
la oposición para determinar si existe o no controversia de
hechos”.10 En ese proceder, si se concluye que los hechos
materiales están verdaderamente incontrovertidos, entonces
corresponde revisar si el foro primario aplicó correctamente
el derecho.11
B. Teoría general de los contratos
Los contratos constituyen una fuente de las obligaciones
en el ordenamiento jurídico puertorriqueño.12 Además, conforme
al principio contractual de pacta sunt servanda, los
7 S.L.G. Szendrey-Ramos v. Consejo Titulares, 184 DPR 133 (2011).
8 Birriel Colón v. Econo y otro, 213 DPR 80 (2023).
9 Rivera Matos et al. v. Triple-S et al., 204 DPR 1010 (2020).
10 Rosado Reyes v. Global Healthcare, 205 DPR 796 (2020).
11 González Santiago v. Baxter Healthcare, 202 DPR 281 (2019).
12 Art. 1063 del Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 8984. CC-2025-0062 10
contratos tienen fuerza de ley entre las partes.13 Debido a
ello, “[c]uando las personas contratan[,] crean normas
obligatorias; tan obligatorias como la ley misma”.14
Igualmente, las relaciones contractuales que se forman por
virtud de estos contratos se rigen por el principio de la
autonomía de la voluntad que emana del Art. 1232 del Código
Civil de Puerto Rico de 2020, 31 LPRA sec. 9753 (Código Civil).
Según este, “[l]as partes pueden acordar cualquier cláusula
que no sea contraria a la ley, a la moral o al orden público”.15
Ahora bien, una vez los tribunales se enfrenten a la
ardua tarea de interpretar las cláusulas de los acuerdos
suscritos entre los contratantes, el Código Civil dispone que
“[s]i los términos de un negocio jurídico bilateral son claros
y no dejan duda sobre la intención de las partes, se estará
al sentido literal de sus palabras”.16 Así, hemos expresado
que en nuestro ejercicio interpretativo, “se debe seguir la
letra clara del contrato, cuando ésta refleja inequívocamente
la voluntad de las partes”.17
Cónsono con lo anterior, este Tribunal ha expresado que
las normas que rigen las relaciones contractuales “convergen
con el principio de la buena fe contractual, el cual está
13Art. 1233 del Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 9754; UIA v. Santander Securities LLC, 214 DPR 601 (2024).
14Énfasis Suplido. J.R. Vélez Torres, Derecho de contratos, San Juan, Ed. Revista Jurídica UIPR, 1990, T. IV, Vol. II, pág. 99.
15 Art. 1232 del Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 9753.
16 Art. 354 del Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 6342.
17 S.L.G. Irizarry v. S.L.G. García, 155 DPR 713, 726 (2001). CC-2025-0062 11
latente en todo nuestro ordenamiento”.18 Así, pues, “al momento
de interpretar un contrato es preciso presuponer lealtad,
corrección y buena fe en su redacción, e interpretarlo de
manera tal que lleve a resultados conformes a la relación
contractual y que estén de acuerdo con las normas éticas”.19
Por tal razón, los tribunales no deben relevar a una parte de
cumplir con lo que se obligó a hacer mediante contrato, cuando
dicho contrato es legal y válido y no contiene vicio alguno.20
En lo que atañe a este caso en particular sobre la
validez y eficacia de la obligación, debemos detenernos
brevemente en lo que nuestra jurisprudencia llama las
obligaciones de no hacer. Según dispone el Código Civil de
2020, “[l]a obligación de no hacer impone al deudor el deber
de abstenerse de realizar algo que, de no existir la
prohibición, podría hacer libremente, o el deber de tolerar
una actividad ajena”.21 Sobre este particular, en el Memorial
Explicativo del Borrador del Código Civil de 2020, el
legislador explicó que este tipo de obligación impone en el
deudor un comportamiento negativo, una omisión o abstención
de actos materiales o jurídicos. Añade que la omisión que
emana de esta obligación puede tener dos vertientes: (1) la
simple inactividad; o (2) que el deudor no ponga obstáculos o
permita una actividad del acreedor.
18 VDE Corporation v. F&R Contractors, 180 DPR 21 (2010).
19 S.L.G. Irizarry v. S.L.G. García, supra, en la pág. 726.
20 Matos, González v. S.L.G. Rivera-Freytes, 181 DPR 835, 852 (2011).
21 Art. 1081 del Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 9016. CC-2025-0062 12
Conforme a lo anterior, en caso de que el deudor de una
obligación de no hacer se aparte de lo acordado, el Código
Civil de 2020 dispone que el incumplimiento confiere al
acreedor el derecho “a requerir las medidas cautelares
apropiadas para impedir que el incumplimiento continúe, exigir
que se deshaga lo indebidamente hecho, si se puede deshacer,
y en ambos casos a exigir la indemnización de los daños y
perjuicios resultantes”.22
Habida cuenta de la importancia en acatarse a lo
acordado en los contratos, siendo esta la ley entre las partes,
y las particularidades respecto a las obligaciones de no
hacer, pasemos ahora a evaluar la normativa referente al
derecho de opción.
C. Las cláusulas de opción
Como regla general, al estudiar el derecho de opción,
nos hemos limitado a hacer referencia al Contrato de Opción.
No obstante, este Contrato no aparece codificado en el Código
Civil de 2020. Razón por la cual, lo hemos definido como el
“convenio por el cual una parte (llamada concedente,
promitente u optatario) concede a la otra (llamada optante),
por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad,
que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto
a la celebración de un contrato principal”.23
22 Énfasis Suplido. Art. 1082 del Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 9017.
23In re Chaves Torres, 215 DPR ___ (2025), 2025 TSPR 32 citando a P.D.C.M. Assoc. v. Najul Bez, 174 DPR 716, 724 (2008); Mayaguez Hilton Corp. v. Betancourt, 156 DPR 234, 246 (2002). CC-2025-0062 13
Ahora bien, lo cierto es que en nuestra jurisprudencia
se ha estudiado vastamente el “Contrato de opción”. A pesar
de lo anterior, en el caso ante nuestra consideración nos
enfrentamos más bien a una “cláusula de opción” accesoria a
un Contrato de arrendamiento.24 Debido a ello, en lugar de
hablar de un Contrato de opción, haremos referencia a un
Contrato con cláusula de opción.
Aclaramos que, al igual que en el Contrato de opción,
en aquellos contratos que se incluya una cláusula de opción,
la parte concedente de la opción (el arrendador en un contrato
de arrendamiento) queda obligada de manera incondicionada,
aunque solo por un breve plazo, a esperar la decisión de la
otra parte (la arrendataria).25 Así, la opción no solo concede
al optante la facultad de perfeccionar el Contrato principal
mediante la aceptación de la opción, sino que impone al
concedente la obligación de no frustrar el derecho del que
goza el optante.26
Como consecuencia de lo anterior, pactada una cláusula
de opción, no solo tendrá el optante la facultad de resolver
acerca de su ejercicio, sino que gozará de la importante
obligación negativa (o de no hacer) que incumbe al concedente
de no celebrar Contrato alguno con terceros que pueda resultar
24Véase J. Puig Brutau, Fundamentos de Derecho Civil, 2da ed., Barcelona, Ed. Bosch, 1982, T. II, Vol. II, pág. 50.
25 Íd. pág. 52.
26 P.D.C.M. Assoc. v. Najul Bez, supra, págs. 724-725; Mayaguez Hilton Corp. v. Betancourt, supra, pág. 250. Véase, además, J. Castán Tobeñas, Derecho civil español, común y foral, 14ta ed., Madrid, Ed. Reus, 1993, T. IV, págs. 54-55. CC-2025-0062 14
incompatible con el derecho del optante.27 Así, según añade
Castán Tobeñas, entre los efectos más destacados del derecho
de opción, es que previo a que transcurra la totalidad del
plazo acordado, el concedente del derecho está vinculado por
la cláusula acordada y, consecuentemente, no puede hacer nada
que pueda frustrar la efectividad de esta.28
Tomando en cuenta el hecho de que el optatario no puede
interponerse con el derecho que tiene el optante, es menester
aclarar la forma de ejercer el derecho de opción y el plazo
para hacerlo. En primer lugar, la declaración del optante es
de carácter unilateral y, a su vez, no está sujeta a forma
expresa.29 Es decir, salvo pacto en contrario, el optatario
puede ejercer su derecho de opción de la forma que prefiera;
ya sea verbal o escrita. Sobre este particular, hemos
expresado que, siguiendo el principio de la autonomía de la
voluntad contractual, los contratantes pueden acordar, además
del plazo en el cual se podrá ejercer la opción, la forma como
deberá ejercerse.30
Por último, en cuanto a las distintas formas en las que
se extingue el derecho de opción, la manera principal en que
este queda extinto es el ejercicio positivo; entiéndase,
ejerciendo el derecho y quedando entonces perfeccionado el
27 J. Puig Brutau, supra., pág. 54.
28 J. Castán Tobeñas, supra., págs. 54-55.
29 J. Puig Brutau, supra., pág. 57.
30 Véase, la opinión de conformidad en Matos, González v. SLG Rivera-Freytes, supra. CC-2025-0062 15
Contrato aceptado.31 De otra parte, el optante también pierde
el derecho si permite que transcurra la totalidad del plazo
concedido para optar sin hacer ninguna manifestación, o
haciendo alguna que tenga la eficacia de una renuncia del
derecho.32 Finalmente, la opción puede extinguirse por acuerdo
entre el concedente de la opción y el titular del derecho.33
III
A modo de repaso, la Peticionaria acudió ante nos por
su inconformidad con la determinación del Tribunal de
Apelaciones en cuanto a su cumplimiento con la cláusula de
opción incluida en el Contrato de arrendamiento pactado con
el matrimonio Conklin. En específico, la señora Passalacqua
le imputó al foro apelativo intermedio tres errores; a saber:
(1) que en su Sentencia, aplicó el derecho a hechos que no
surgían del expediente judicial; (2) que erró al determinar
que los Recurridos no tuvieron oportunidad de ejercer su
derecho de opción; y (3) que erró al declarar ha lugar la
Moción de sentencia sumaria parcial presentada por el
matrimonio Conklin.
En relación con el primer señalamiento de error, la
señora Passalacqua aduce que el foro apelativo intermedio
revocó la Sentencia del Tribunal de Primera Instancia sin
tener un fundamento fáctico o jurídico que lo sustentara.
Según la Peticionaria, dicho foro abusó de su discreción, toda
31 J. Puig Brutau, supra., pág. 64.
32 Íd.
33 Íd., pág. 65. CC-2025-0062 16
vez que consideró un hecho material que alegadamente no surge
del expediente judicial. En específico, se trata del siguiente
hecho: “tres (3) días más tarde, la señora Passalacqua le
notificó a la señora Conklin que había alquilado el
apartamento a un tercero”.34 No le asiste la razón.
Luego de revisar la Sentencia emitida por el Tribunal
de Primera Instancia, es cierto que el foro primario incluyó,
como un hecho material sobre el cual no hay controversia
sustancial, lo siguiente: “La Parte Demandada indicó que “ya
tenía a otro inquilino que estaría firmando Contrato el 1 de
febrero de 2022”.35 Igualmente, el foro apelativo intermedio
transcribió y consideró el hecho material tal y como fue
dispuesto por el foro primario.
No obstante lo anterior, si bien es cierto que el
Tribunal de Apelaciones no incurrió en la falta imputada por
la Peticionaria, este sí utilizó las palabras señaladas. El
foro apelativo intermedio expuso en la parte 3 de la Sentencia
que la conducta de la Peticionaria violentó su importante
obligación negativa de no entrar en negociaciones con un
tercero durante la vigencia del derecho de opción que
ostentaba el matrimonio Conklin. Además, la evidencia de esas
negociaciones surge del mensaje de texto en el que la señora
Passalacqua expresó que no les iba a renovar el Contrato de
34 Apéndice del Certiorari, pág. 200.
35 Íd., pág. 7. CC-2025-0062 17
arrendamiento a los Recurridos debido a que contaba con un
tercero que estaba listo para arrendar la propiedad.
Pasemos al segundo señalamiento de error. Según la
Peticionaria, el matrimonio Conklin no enfrentó impedimento
alguno en su ejercicio del derecho de opción que gozaba por
virtud de la cláusula de opción en el Contrato de
arrendamiento. Nuevamente, esa apreciación es incorrecta.
En el recuento fáctico que antecede expusimos que los
Recurridos pactaron con la señora Passalacqua una cláusula de
opción que les facultaba, unilateralmente, a extender el
Contrato de arrendamiento por un año adicional, siempre que
lo expresaran dentro del plazo de vigencia de la opción (del
1 de febrero de 2021 al 31 de enero de 2022).
Conforme a lo anterior, en nuestro ejercicio de evaluar
si el matrimonio Conklin tuvo la oportunidad de ejercer su
derecho de opción, nos remitimos a los hechos sobre los cuales
el foro de primera instancia determinó que no existía
controversia. Por ejemplo, en la determinación de hecho número
10, el foro primario expuso que: “el 16 de diciembre de 2021,
cuando el Contrato estaba por expirar, [el matrimonio Conklin]
recibió un mensaje de texto de la [señora Passalacqua] en la
cual le preguntaban sobre su intención de ejercer la opción
de renovar o no el Contrato”.36 Inmediatamente después, la
determinación de hecho número 11 reza que: “El mismo 16 de
diciembre de 2021, [el matrimonio Conklin] contestó a la
36 Apéndice del Certiorari, pág. 6. CC-2025-0062 18
[señora Passalacqua] lo siguiente: “Lo estoy considerando
ahora mismo y te dejaré saber pronto”.37
Hasta el hecho incontrovertible número 10, la
Peticionaria no había obstaculizado de forma alguna el derecho
de opción del matrimonio Conklin, sino que se limitó a
auscultar el interés de los Recurridos en extender el
arrendamiento. Empero, el problema estriba de la determinación
de hecho número 13, la cual dispone lo siguiente: “La [señora
Passalacqua] le envió un mensaje de texto a [el matrimonio
Conklin] el 28 de diciembre de 2021, que indicaba lo siguiente:
“Buenos Días, Dennis y Rosie. Le estamos dando un aviso de 30
días. No les estaremos renovando el Contrato de arrendamiento
a partir del 31 de enero de 2022. Favor de tener el apartamento
vacío para entonces. Gracias por su inquilinato y les deseamos
lo mejor”.38
Según repasamos en la Sección anterior, la expresión de
la señora Passalacqua al matrimonio Conklin de que no les
estaría renovando el Contrato de arrendamiento y, por
consiguiente, que tendrían que abandonar la propiedad el
31 de enero de 2022, está en contravención con las limitaciones
que nuestro ordenamiento jurídico le impone al concedente de
un derecho de opción. Ello debido a que el derecho a opción
se caracteriza por brindarle al optante, en este caso el
37Apéndice del Certiorari, pág. 6. Traducción nuestra. El texto original reza lo siguiente: (“Thinking about it now and will let you know soon”).
38 Íd. Traducción nuestra. El texto original reza lo siguiente: (“Good Morning, Dennis and Rosie. We are giving you 30 day notice. We will not be renewing the lease after January 31st, 2022. Please have the apartment vacated by then. Thank you for your tenancy and we wish you well”). CC-2025-0062 19
matrimonio Conklin, la facultad de decidir unilateralmente la
celebración de un Contrato (el de arrendamiento).
Especialmente, sin una intervención indebida por parte del
optatario (la Peticionaria) que frustre ese derecho.
En vista de lo anterior, informarle al matrimonio
Conklin que no podrían ejercer su derecho de opción por haber
acordado con un tercero el arrendamiento de la propiedad, sin
lugar a duda frustró la oportunidad de los Recurridos de
ejercer la opción. Máxime, cuando les restaba más de un mes
para ejercer su derecho de opción. Por tal razón, se equivocó
la señora Passalacqua al concluir que el matrimonio Conklin
tuvo la oportunidad de ejercer su derecho.
Similar al argumento de la Peticionaria, el Tribunal de
Primera Instancia concluyó que el matrimonio Conklin tuvo la
oportunidad de ejercer su derecho a la opción, pero que no
realizó gestiones afirmativas atinentes a la consecución de
tal derecho. Al igual que la señora Passalacqua, el foro de
primera instancia erró en su apreciación de cómo opera la
cláusula de opción suscrita entre las partes. Enfatizamos que
aquella persona que, en calidad de optante, goce de un derecho
de opción, no tiene la obligación de realizar gestión
afirmativa alguna más allá de ejercer (si así lo desea) su
derecho dentro del término pactado. Así, pues, sin que se
extinga el derecho de opción, el optatario no puede intervenir
ni exigir que el optante acepte previo a que culmine el plazo
acordado. CC-2025-0062 20
Nos resta atender el tercer y último señalamiento de
error. Según este, la Peticionaria expresó que erró el foro
apelativo intermedio al conceder la Moción de sentencia
sumaria parcial que presentó el matrimonio Conklin y devolver
el caso al Tribunal de Primera Instancia para que determine
el monto de los alegados daños. De entrada, concluimos que no
le asiste la razón y, contrario a lo aducido por la señora
Passalacqua, el Tribunal de Apelaciones emitió su dictamen
conforme a derecho.
Como adelantamos, al evaluar una sentencia sumaria, los
foros revisores deben analizar tanto los documentos que
acompañan la solicitud, como los documentos de la oposición,
para determinar si existe o no una controversia real de hechos.
Si el Tribunal Apelativo en cuestión concluye que los hechos
materiales están verdaderamente incontrovertidos, entonces le
corresponderá revisar si el foro primario aplicó correctamente
el derecho. Eso fue precisamente lo que hizo el Tribunal de
Apelaciones en el caso ante nuestra consideración.
Ahora bien, en el ejercicio de revisión del derecho que
realizó el foro apelativo intermedio, concluyó que erró el
Tribunal de Primera Instancia al dictar una Sentencia en
contra de los Recurridos. Específicamente, por el hecho de que
el matrimonio Conklin contaba con una cláusula de opción a su
favor que se frustró al momento en que la Peticionaria le
comunicó que no podrían extender el arrendamiento y que
tendrían que abandonar la propiedad. CC-2025-0062 21
En cuanto a la devolución del caso al foro de primera
instancia para la imposición de los daños correspondientes,
lo cierto es que en contra de la Peticionaria pesaba una
obligación de no hacer que esta quebrantó. En vista de ello,
conforme al Art. 1082 del Código Civil de 2020, en caso de
incumplimiento, el acreedor de una obligación de no hacer (en
este caso, el matrimonio Conklin) tiene derecho “a requerir
las medidas cautelares apropiadas para impedir que el
incumplimiento continúe, exigir que se deshaga lo
indebidamente hecho, si se puede deshacer, y en ambos casos a
exigir la indemnización de los daños y perjuicios
resultantes”.39
Por todo lo anterior, tal y como concluyó el Tribunal
de Apelaciones, procede devolver el caso al Tribunal de
Primera Instancia para que lleven a cabo los procedimientos
necesarios conducentes a la imposición de los daños
correspondientes.
IV
Por los fundamentos expuestos, se confirma la Sentencia
emitida por el Tribunal de Apelaciones. Conforme a ello, se
declara ha lugar la Moción de sentencia sumaria parcial
presentada por el matrimonio Conklin y se resuelve que la
señora Passalacqua incumplió con la cláusula de opción del
Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.
Devolvemos el caso al Tribunal de Primera Instancia para que
39 Art. 1082 del Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 9017. CC-2025-0062 22
continúe con los procedimientos de conformidad con lo aquí
resuelto.
Se dictará Sentencia en conformidad.
Erick V. Kolthoff Caraballo Juez Asociado EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Dennis R. Conklin, Rosemarie Conklin y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos
Isabel Passalacqua, Michael J. Passalacqua y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos
SENTENCIA
Por los fundamentos antes expuestos en la Opinión que antecede la cual se hace formar parte íntegra de la presente, se confirma la Sentencia emitida por el Tribunal de Apelaciones. Conforme a ello, se declara ha lugar la Moción de sentencia sumaria parcial presentada por el matrimonio Conklin y se resuelve que la señora Passalacqua incumplió con la cláusula de opción del Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. Devolvemos el caso al Tribunal de Primera Instancia para que continúe con los procedimientos de conformidad con lo aquí resuelto.
Así lo pronunció, manda el Tribunal y certifica el Secretario del Tribunal Supremo. La Jueza Asociada señora Pabón Charneco hace constar la expresión siguiente a la cual se unen la Jueza Presidenta Oronoz Rodríguez y el Juez Asociado señor Martínez Torres:
Disiento de la Opinión emitida por este Tribunal. Una lectura íntegra de los autos permite concluir que los arrendatarios nunca expresaron concretamente su interés de ejercer la opción de renovar el Contrato de alquiler durante el plazo acordado luego de que la arrendadora notificara que se proponía a arrendar a otra CC-2025-0062 2
persona. Tampoco la arrendadora celebró un contrato con terceros previo a culminar este plazo que frustrara el efectivo ejercicio del derecho del optante. Nuestro ordenamiento jurídico requiere que las cláusulas de un contrato sean analizadas en conjunto y presumiendo la buena fe de ambas partes. Arts. 354 y 356 del Código Civil, 31 LPRA secs. 6341 y 6344. En primer lugar, el Contrato permitía a los arrendadores mostrar y publicar la propiedad desde sesenta (60) días antes de su vencimiento. Asimismo, la Cláusula 17 del Contrato en la que se centra la Opinión del Tribunal atendía dos posibles situaciones. Por un lado, autorizaba a los arrendatarios a ejercer una opción de alquiler por un término adicional de doce (12) meses. Por otro lado, les permitía alquilar la propiedad mes tras mes, siempre y cuando obtuvieran la aceptación de los arrendadores. Surge del expediente que los arrendatarios solo comunicaron su deseo de alquilar mes tras mes, pues deseaban mudarse a otra residencia que habían comprado y cuya remodelación culminaría pocos meses después. Sin embargo, esta opción no fue aceptada por los arrendadores. Por el contrario, los arrendatarios no exigieron ejercer su derecho de opción. Art. 1082 del Código Civil, 32 LPRA sec. 90170. Surge, además, que al momento de los arrendatarios abandonar la propiedad no se había celebrado contrato alguno con tercero. En particular, se desprende: “15. Que ya para el 13 de enero de 2022 [fecha de la mudanza de los arrendatarios] con nuestra ayuda, esfuerzo y buena fe, le conseguimos a la Parte Demandante un nuevo lugar para arrendar. […] 16. Que para el 13 de enero de 2022 no se había firmado contrato de arrendamiento con ninguna otra parte”. Declaración Jurada del Matrimonio Passalacqua, Apéndice, pág. 99. Por lo tanto, considero correcta la determinación del foro primario en que “venciendo el término original del contrato de arrendamiento CC-2025-0062 3
el 31 de enero de 2022, y no habiendo expresado los arrendatarios su deseo de ejercer la opción de renovar el contrato, el arrendador tenía derecho a arrendar el apartamento a otro inquilino desde el 1 de febrero de 2022”. Sentencia del Tribunal de Primera Instancia, Apéndice, pág. 18.
Javier O. Sepúlveda Rodríguez Secretario del Tribunal Supremo