Morales Rivera y otros v. Asociación de Propietarios de la Urbanización Dorado del Mar Hotel & Country Club, Inc. y otros
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Opinion
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Luis Morales Rivera; Ariel Berríos Negrón; Leticia Álvarez Valencia t/c/c Leticia Berríos; Scott Popp, Carlos Pagán; Miguel Pereira-Ruiz; Claude Nogard, Maxine Nogard Cameron
Recurridos
v.
Asociación de Propietarios de la Urbanización Dorado del Mar Hotel & Country Club, Inc.; Mildred Noemí García; Eduardo Loayza Certiorari Recurridos 2024 TSPR 61 José Carreras Acevedo 213 DPR ___ Peticionario _________________________________
Luis Morales Rivera; Ariel Berríos Negrón; Leticia Álvarez Valencia t/c/c Leticia Berríos; Scott Popp, Carlos Pagán; Miguel Pereira-Ruiz; Claude Nogard; Maxine Nogard Cameron
Peticionarios
Asociación de Propietarios de la Urbanización Dorado del Mar Hotel & Country Club, Inc.; Mildred Noemí García; Eduardo Loayza
Número del Caso: CC-2023-0364 cons. con CC-2023-0365
Fecha: 14 de junio de 2024
Tribunal de Apelaciones:
Panel IX
CC-2023-0364
Representante legal de la parte peticionaria:
Lcdo. Pedro J. Rivera Rivera
Representante legal de la parte recurrida:
Lcdo. Rafael G. Rivera Rosario CC-2023-0364 cons. con CC-2023-0365 2
CC-2023-0365
Lcdo. Iván Díaz López
Representantes legales de la parte recurrida:
Lcdo. José De La Cruz Skerrett Lcdo. Rafael G. Rivera Rosario
Materia: Sentencia con Opinión de conformidad y Opinión disidente.
Este documento está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal Supremo. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Luis Morales Rivera; Ariel Berríos Negrón; Leticia Álvarez Valencia t/c/c Leticia Berríos; Scott Popp, Carlos Pagán; Miguel Pereira-Ruiz; Claude Nogard, Maxine Nogard Cameron
v. CC-2023-0364 CC-2023-0365 Asociación de Propietarios de la Urbanización Dorado del Mar Hotel & Country Club, Inc.; Mildred Noemí García; Eduardo Loayza
José Carreras Acevedo
Peticionario __________________________
Luis Morales Rivera; Ariel Berríos Negrón; Leticia Álvarez Valencia t/c/c Leticia Berríos; Scott Popp, Carlos Pagán; Miguel Pereira-Ruiz; Claude Nogard; Maxine Nogard Cameron
Asociación de Propietarios de la Urbanización Dorado del Mar Hotel & Country Club, Inc.; Mildred Noemí García; Eduardo Loayza
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 14 de junio de 2024. CC-2023-0364 cons. con CC-2023-0365 2
Expedido el auto de certiorari y evaluados los alegatos de las partes, se revoca la sentencia del Tribunal de Apelaciones que confirmó la desestimación de la reclamación de epígrafe. En consecuencia, se devuelve el caso al Tribunal de Primera Instancia para que continúe con los procedimientos.
Lo acordó y manda el Tribunal y certifica el Secretario del Tribunal Supremo. El Juez Asociado señor Martínez Torres emitió una Opinión de conformidad a la que se unieron los Jueces Asociados señor Kolthoff Caraballo y señor Feliberti Cintrón. El Juez Asociado señor Rivera García emitió la expresión de conformidad siguiente, a la que se unió la Jueza Asociada señora Pabón Charneco:
Me encuentro conteste con el resultado que procede de la Sentencia que hoy se emite. Ciertamente, la controversia medular de este pleito constituye una interrogante jurídica que actualmente no encuentra una contestación definitiva en nuestro ordenamiento. Siendo así, no resultaba correcto que los foros inferiores razonaran que estábamos ante una acción carente de fundamentos en derecho y susceptible de ser desestimada en esta etapa de los procedimientos.
Lo procedente, es que el foro primario prosiga con el trámite de este caso y en esa gestión preste cuidadosa atención a la totalidad de los argumentos que indudablemente influyen en esta causa. Atendidos y ponderados los respectivos planteamientos, las partes que resulten inconformes, de así desearlo, podrán recurrir de la determinación que tome el Tribunal de Primera Instancia. En su día, este Foro podrá adentrarse en la controversia y proveerle a las partes y a la ciudadanía una norma clara y vinculante a seguir.
En vista a que esa norma hoy día no existe, recae inicialmente en el foro primario la tarea de resolver, conforme a su criterio, la solución más justa a este caso.
El Juez Asociado señor Estrella Martínez concurre y emitió la expresión siguiente:
El Juez Asociado señor Estrella Martínez concurre y se reitera en los fundamentos contenidos en su Opinión Disidente en Consejo de Titulares v. Chamah Martínez, 202 DPR 173 (2019), en lo atinente a los méritos de esta controversia. CC-2023-0364 cons. con CC-2023-0365 3
El Juez Asociado señor Colón Pérez emitió Opinión disidente.
Javier O. Sepúlveda Rodríguez Secretario del Tribunal Supremo EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Luis Morales Rivera; Ariel Berríos Negrón; Leticia Álvarez Valencia t/c/c Leticia Berríos; Scott Popp, Carlos Pagán; Miguel Pereira-Ruiz; Claude Nogard, Maxine Nogard Cameron
v. CC-2023-0364 CC-2023-0365 Asociación de Propietarios de la Urbanización Dorado del Mar Hotel & Country Club, Inc.; Mildred Noemí García; Eduardo Loayza
Luis Morales Rivera; Ariel Berríos Negrón; Leticia Álvarez Valencia t/c/c Leticia Berríos; Scott Popp, Carlos Pagán; Miguel Pereira-Ruiz; Claude Nogard; Maxine Nogard Cameron
Asociación de Propietarios de la Urbanización Dorado del Mar Hotel & Country Club, Inc.; Mildred Noemí García; Eduardo Loayza
Opinión de conformidad emitida por el Juez Asociado señor MARTÍNEZ TORRES a la que se unieron los Jueces Asociados señor KOLTHOFF CARABALLO y señor FELIBERTI CINTRÓN. CC-2023-0364 cons. con CC-2023-0365 2
En San Juan, Puerto Rico, a 14 de junio de 2024.
Estoy conforme con la Sentencia que hoy se certifica.
Considero que el Tribunal de Primera Instancia se equivocó
al desestimar —al amparo de la Regla 10.2(5) de
Procedimiento Civil, infra— el recurso de injunction
preliminar y permanente presentado por los propietarios de
la Urbanización Dorado del Mar. En este, los propietarios
solicitaron que se dejara sin efecto la prohibición
impuesta por la Asociación de Propietarios de alquilar sus
propiedades a corto plazo. El Tribunal de Primera Instancia
consideró que, debido a que los arrendamientos a corto
plazo variaban el uso residencial al que estaban destinadas
las viviendas, los propietarios no tenían un remedio en
derecho para impedir el proceder de la Asociación.
Debido a que en Puerto Rico no se ha resuelto
categóricamente que los arrendamientos a corto plazo
alteran el carácter residencial de las propiedades y en
otras jurisdicciones se ha resuelto que no lo hacen,
considero que los propietarios peticionarios sí podían
tener un remedio en derecho para vindicar sus reclamos. Por
esa razón, el foro primario actuó incorrectamente al
desestimar el recurso.
I
El tracto procesal de este caso se remonta al 3 de
septiembre de 2021. Ese día, algunos propietarios de las
villas ubicadas dentro de la Urbanización Dorado del Mar CC-2023-0364 cons. con CC-2023-0365 3
(propietarios) presentaron ante el Tribunal de Primera
Instancia, Sala de Bayamón, una demanda en la que
solicitaron sentencia declaratoria, injunction preliminar e
injunction permanente contra la Asociación de Propietarios
de la Urbanización Dorado del Mar Hotel and Country Club
Inc.; su presidenta, Sra. Mildred Noemí García y su
administrador, Eduardo Loayza.
La demanda se presentó debido a que el 28 de junio de
2021, la señora Mildred Noemí García convocó a los
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EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Luis Morales Rivera; Ariel Berríos Negrón; Leticia Álvarez Valencia t/c/c Leticia Berríos; Scott Popp, Carlos Pagán; Miguel Pereira-Ruiz; Claude Nogard, Maxine Nogard Cameron
Recurridos
v.
Asociación de Propietarios de la Urbanización Dorado del Mar Hotel & Country Club, Inc.; Mildred Noemí García; Eduardo Loayza Certiorari Recurridos 2024 TSPR 61 José Carreras Acevedo 213 DPR ___ Peticionario _________________________________
Luis Morales Rivera; Ariel Berríos Negrón; Leticia Álvarez Valencia t/c/c Leticia Berríos; Scott Popp, Carlos Pagán; Miguel Pereira-Ruiz; Claude Nogard; Maxine Nogard Cameron
Peticionarios
Asociación de Propietarios de la Urbanización Dorado del Mar Hotel & Country Club, Inc.; Mildred Noemí García; Eduardo Loayza
Número del Caso: CC-2023-0364 cons. con CC-2023-0365
Fecha: 14 de junio de 2024
Tribunal de Apelaciones:
Panel IX
CC-2023-0364
Representante legal de la parte peticionaria:
Lcdo. Pedro J. Rivera Rivera
Representante legal de la parte recurrida:
Lcdo. Rafael G. Rivera Rosario CC-2023-0364 cons. con CC-2023-0365 2
CC-2023-0365
Lcdo. Iván Díaz López
Representantes legales de la parte recurrida:
Lcdo. José De La Cruz Skerrett Lcdo. Rafael G. Rivera Rosario
Materia: Sentencia con Opinión de conformidad y Opinión disidente.
Este documento está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal Supremo. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Luis Morales Rivera; Ariel Berríos Negrón; Leticia Álvarez Valencia t/c/c Leticia Berríos; Scott Popp, Carlos Pagán; Miguel Pereira-Ruiz; Claude Nogard, Maxine Nogard Cameron
v. CC-2023-0364 CC-2023-0365 Asociación de Propietarios de la Urbanización Dorado del Mar Hotel & Country Club, Inc.; Mildred Noemí García; Eduardo Loayza
José Carreras Acevedo
Peticionario __________________________
Luis Morales Rivera; Ariel Berríos Negrón; Leticia Álvarez Valencia t/c/c Leticia Berríos; Scott Popp, Carlos Pagán; Miguel Pereira-Ruiz; Claude Nogard; Maxine Nogard Cameron
Asociación de Propietarios de la Urbanización Dorado del Mar Hotel & Country Club, Inc.; Mildred Noemí García; Eduardo Loayza
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 14 de junio de 2024. CC-2023-0364 cons. con CC-2023-0365 2
Expedido el auto de certiorari y evaluados los alegatos de las partes, se revoca la sentencia del Tribunal de Apelaciones que confirmó la desestimación de la reclamación de epígrafe. En consecuencia, se devuelve el caso al Tribunal de Primera Instancia para que continúe con los procedimientos.
Lo acordó y manda el Tribunal y certifica el Secretario del Tribunal Supremo. El Juez Asociado señor Martínez Torres emitió una Opinión de conformidad a la que se unieron los Jueces Asociados señor Kolthoff Caraballo y señor Feliberti Cintrón. El Juez Asociado señor Rivera García emitió la expresión de conformidad siguiente, a la que se unió la Jueza Asociada señora Pabón Charneco:
Me encuentro conteste con el resultado que procede de la Sentencia que hoy se emite. Ciertamente, la controversia medular de este pleito constituye una interrogante jurídica que actualmente no encuentra una contestación definitiva en nuestro ordenamiento. Siendo así, no resultaba correcto que los foros inferiores razonaran que estábamos ante una acción carente de fundamentos en derecho y susceptible de ser desestimada en esta etapa de los procedimientos.
Lo procedente, es que el foro primario prosiga con el trámite de este caso y en esa gestión preste cuidadosa atención a la totalidad de los argumentos que indudablemente influyen en esta causa. Atendidos y ponderados los respectivos planteamientos, las partes que resulten inconformes, de así desearlo, podrán recurrir de la determinación que tome el Tribunal de Primera Instancia. En su día, este Foro podrá adentrarse en la controversia y proveerle a las partes y a la ciudadanía una norma clara y vinculante a seguir.
En vista a que esa norma hoy día no existe, recae inicialmente en el foro primario la tarea de resolver, conforme a su criterio, la solución más justa a este caso.
El Juez Asociado señor Estrella Martínez concurre y emitió la expresión siguiente:
El Juez Asociado señor Estrella Martínez concurre y se reitera en los fundamentos contenidos en su Opinión Disidente en Consejo de Titulares v. Chamah Martínez, 202 DPR 173 (2019), en lo atinente a los méritos de esta controversia. CC-2023-0364 cons. con CC-2023-0365 3
El Juez Asociado señor Colón Pérez emitió Opinión disidente.
Javier O. Sepúlveda Rodríguez Secretario del Tribunal Supremo EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Luis Morales Rivera; Ariel Berríos Negrón; Leticia Álvarez Valencia t/c/c Leticia Berríos; Scott Popp, Carlos Pagán; Miguel Pereira-Ruiz; Claude Nogard, Maxine Nogard Cameron
v. CC-2023-0364 CC-2023-0365 Asociación de Propietarios de la Urbanización Dorado del Mar Hotel & Country Club, Inc.; Mildred Noemí García; Eduardo Loayza
Luis Morales Rivera; Ariel Berríos Negrón; Leticia Álvarez Valencia t/c/c Leticia Berríos; Scott Popp, Carlos Pagán; Miguel Pereira-Ruiz; Claude Nogard; Maxine Nogard Cameron
Asociación de Propietarios de la Urbanización Dorado del Mar Hotel & Country Club, Inc.; Mildred Noemí García; Eduardo Loayza
Opinión de conformidad emitida por el Juez Asociado señor MARTÍNEZ TORRES a la que se unieron los Jueces Asociados señor KOLTHOFF CARABALLO y señor FELIBERTI CINTRÓN. CC-2023-0364 cons. con CC-2023-0365 2
En San Juan, Puerto Rico, a 14 de junio de 2024.
Estoy conforme con la Sentencia que hoy se certifica.
Considero que el Tribunal de Primera Instancia se equivocó
al desestimar —al amparo de la Regla 10.2(5) de
Procedimiento Civil, infra— el recurso de injunction
preliminar y permanente presentado por los propietarios de
la Urbanización Dorado del Mar. En este, los propietarios
solicitaron que se dejara sin efecto la prohibición
impuesta por la Asociación de Propietarios de alquilar sus
propiedades a corto plazo. El Tribunal de Primera Instancia
consideró que, debido a que los arrendamientos a corto
plazo variaban el uso residencial al que estaban destinadas
las viviendas, los propietarios no tenían un remedio en
derecho para impedir el proceder de la Asociación.
Debido a que en Puerto Rico no se ha resuelto
categóricamente que los arrendamientos a corto plazo
alteran el carácter residencial de las propiedades y en
otras jurisdicciones se ha resuelto que no lo hacen,
considero que los propietarios peticionarios sí podían
tener un remedio en derecho para vindicar sus reclamos. Por
esa razón, el foro primario actuó incorrectamente al
desestimar el recurso.
I
El tracto procesal de este caso se remonta al 3 de
septiembre de 2021. Ese día, algunos propietarios de las
villas ubicadas dentro de la Urbanización Dorado del Mar CC-2023-0364 cons. con CC-2023-0365 3
(propietarios) presentaron ante el Tribunal de Primera
Instancia, Sala de Bayamón, una demanda en la que
solicitaron sentencia declaratoria, injunction preliminar e
injunction permanente contra la Asociación de Propietarios
de la Urbanización Dorado del Mar Hotel and Country Club
Inc.; su presidenta, Sra. Mildred Noemí García y su
administrador, Eduardo Loayza.
La demanda se presentó debido a que el 28 de junio de
2021, la señora Mildred Noemí García convocó a los
propietarios para una asamblea extraordinaria. El propósito
de la asamblea era proponer una enmienda al código
comunitario de la urbanización Dorado del Mar y con esta,
prohibir los arrendamientos a corto plazo de menos de 6
meses. El 15 de julio de 2021, procedieron con la votación
para enmendar el código comunitario. Las enmiendas se
aprobaron por la mayoría de los que estuvieron presentes. A
raíz de lo anterior, la parte peticionaria solicitó
sentencia declaratoria para que la enmienda al código
comunitario fuese declarada nula por falta de autoridad de
la junta de directores y porque esta a su vez, violentaba
el derecho constitucional de los peticionarios al uso y
disfrute de su propiedad privada.
En la referida demanda, los propietarios explicaron
que las únicas restricciones que limitaban los derechos de
propiedad de los dueños de las villas son las contenidas en
la escritura de servidumbres en equidad. Añadieron que en
esta escritura se encuentra reconocido el derecho de poder CC-2023-0364 cons. con CC-2023-0365 4
alquilar las villas. También enfatizaron que la escritura
no limita, prohíbe, ni regula en forma alguna el tiempo por
el cual pueden arrendar las villas. Hicieron hincapié en
que la escritura únicamente exige un uso residencial, y
prohíbe expresamente el uso de estas para actividades
comerciales.
Los propietarios argumentaron también que el hecho de
que las villas podían ser alquiladas a corto plazo fue un
factor determinante para que decidiesen comprar en Dorado
del Mar. Básicamente, mencionaron que realizaron la
inversión para explotarla económicamente a través del
arrendamiento vacacional. Los propietarios mencionaron que
por muchos años la junta de directores de Dorado del Mar
permitió e incluso reguló todo lo relativo a los
arrendamientos a largo y corto plazo dentro de las villas.
Por todo esto, solicitaron al foro primario que emitiera un
injunction preliminar e injunction permanente, para anular
la enmienda que les impidió a los propietarios arrendar sus
villas a corto plazo.
La asociación sometió una contestación a la demanda y
solicitud de desestimación. En esta, negó que las enmiendas
al código comunitario de Dorado del Mar fueran nulas, ultra
vires o inoficiosas. La asociación fundamentó su acción de
enmendar el código en que los arrendamientos a corto plazo
de las villas se habían convertido en un problema de
seguridad para la comunidad. La asociación argumentó que la
escritura de condiciones restrictivas le otorga facultades CC-2023-0364 cons. con CC-2023-0365 5
para tomar medidas enfocadas en salvaguardar la seguridad,
paz y convivencia de la comunidad. Para sustentar su
postura, explicó que los arrendamientos a corto plazo
equivalen a un uso comercial de las villas prohibido por la
cláusula de la escritura de servidumbres en equidad que
limita el uso de estas a uno residencial. Finalmente,
solicitó la desestimación de la demanda por entender que
esta se había tornado académica luego de la aprobación del
código comunitario en el cual se prohibieron los
arrendamientos a corto plazo. Junto con la contestación a
la demanda y solicitud de desestimación, la asociación
sometió varias declaraciones juradas, de residentes de la
Urbanización Dorado del Mar en las cuales se narraron
incidentes de “desórdenes” provocados por inquilinos a
corto plazo de algunas villas.
Al pleito compareció otro de los propietarios de las
villas de Dorado del Mar, el Sr. José Carreras Acevedo
(señor Carreras Acevedo) y presentó su solicitud de
intervención en donde repitió los reclamos de los demás
propietarios. El foro primario escuchó a las partes y la
asociación presentó su réplica.
El 5 de diciembre de 2022, el foro primario desestimó
la demanda. Al analizar la escritura matriz, el foro
primario consideró que, al prohibir los arrendamientos a
corto plazo, la asociación no limitó de forma alguna el
derecho propietario. El foro primario determinó que la
asociación solo estaba cumpliendo con su obligación CC-2023-0364 cons. con CC-2023-0365 6
contractual de velar por la paz y la seguridad de la
urbanización. La sentencia hizo hincapié en que no adjudicó
derechos o hechos materiales en controversia ni pasó juicio
alguno sobre la veracidad de los actos imputados por la
asociación a los arrendatarios de los propietarios. Dicho
foro consideró que la existencia o recurrencia de esos
hechos no tenían tangencia en la facultad de la asociación
de exigir el cumplimiento de las condiciones restrictivas y
su poder de velar por la seguridad y sana convivencia. El
foro primario, basando su análisis exclusivamente en la
escritura matriz de la urbanización, desestimó la demanda.
A pesar de lo anterior, el tribunal acogió el argumento
presentado por la asociación de que los arrendamientos a
corto plazo constituyen un uso comercial vedado por las
restricciones voluntarias.
Los propietarios apelaron ante el Tribunal de
Apelaciones. Simultáneamente, presentaron allí una moción
en auxilio de jurisdicción para impedir que entrara en
vigor la prohibición a los arrendamientos a corto plazo,
mientras se ventilaba su apelación. El foro apelativo
intermedio declaró no ha lugar la moción. Luego, el señor
Carreras Acevedo sometió ante el foro apelativo intermedio
su propio recurso de apelación para solicitar que se
revocara la sentencia del foro primario, junto con una
moción solicitando la consolidación de su recurso de
apelación con el de los peticionarios. El foro intermedio
consolidó ambos recursos. Luego, dictó la sentencia en la CC-2023-0364 cons. con CC-2023-0365 7
que confirmó la decisión del foro primario. Es importante
destacar que el foro apelativo intermedio consideró el
recurso de novo, por entender que tenía ante sí una moción
de sentencia sumaria. A esos fines, expresó que “[l]a
realidad es que el TPI concedió correctamente la
desestimación sumaria que solicitaron los allí demandados.
En esta sentencia estamos confirmando esa sentencia del TPI
[…]”. Ap. TS pág. 663. El foro intermedio puntualizó que
“Lo resuelto por el TPI y que aquí confirmamos es que esa
enmienda es un ejercicio válido de los poderes que emanan
de la escritura de condiciones restrictivas, como fuente
principal para reglamentar el uso y disfrute de las
propiedades residenciales que allí ubican.” Íd.
Inconformes, los peticionarios acuden ante este
Tribunal mediante recurso de certiorari. Señalan que el
Tribunal de Apelaciones se equivocó al catalogar los
arrendamientos a corto plazo como un uso comercial y como
consecuencia, brindarle a la asociación el poder para
prohibirlos. Añadieron que eso infringe sus derechos
constitucionales como propietarios.
El señor Carreras Acevedo también compareció ante este
Tribunal mediante recurso de certiorari. Ante nosotros,
planteó los mismos errores señalados por los propietarios,
pero añade que el Tribunal de Apelaciones se equivocó al
resolver que una asociación creada en virtud de una
escritura que establece una servidumbre en equidad podía ir CC-2023-0364 cons. con CC-2023-0365 8
por encima de la escritura y crear una condición
restrictiva nueva que el desarrollador no estableció.
II
A. Desestimación al amparo de la Regla 10.2.(5) de
Procedimiento Civil
La Regla 10.2 de Procedimiento Civil nos explica que
una defensa de hechos o de derecho en contra de una
reclamación deberá exponerse en una de las alegaciones
responsivas, a menos que, la parte que alegue ciertas
defensas, decida hacerlo mediante una moción debidamente
fundamentada. Regla 10.2 de Procedimiento Civil de 2009, 32
LPRA Ap. V. Una de esas defensas es que la parte demandante
deje de exponer una reclamación que justifique la concesión
de un remedio. Íd. Anteriormente hemos mencionado que, al
momento de atender una moción de desestimación por este
fundamento, el tribunal debe tomar como ciertos todos los
hechos bien alegados y aseverados de manera clara y
concluyente en la demanda. González Méndez v. Acción
Social, 196 DPR 213 (2016). Si luego de esto, el tribunal
no alberga dudas de que el demandante no tiene un remedio
en derecho, entonces procede la desestimación. Véase Colón
v. Lotería, 167 DPR 625, 649 (2006). Las alegaciones deben
interpretarse conjunta y liberalmente de la manera más
favorable posible para la parte demandante. Íd. Véase
también, Dorante v. Wrangler of PR, 145 DPR 408, 414
(1998). Por lo tanto, cuando se presente una moción de
desestimación al amparo de la Regla 10.2(5) de CC-2023-0364 cons. con CC-2023-0365 9
Procedimiento Civil, los tribunales deben determinar si a
la luz de la situación más favorable al demandante y luego
de resolver toda duda a favor de este, la demanda en sí
misma es suficiente para constituir una reclamación válida.
Aut. Tierras v. Moreno & Ruiz Dev. Corp., 174 DPR 409, 429
(2008). Esto quiere decir que, cuando se alega que una
demanda no aduce causa de acción, “esta defensa debe
fundamentarse de la faz de esa demanda”. Íd. Por ello,
cuando el tribunal resuelva una moción para desestimar, no
puede considerar asuntos extraños a los contenidos en las
alegaciones. R. Hernández Colon Práctica Jurídica de Puerto
Rico, Derecho Procesal Civil 6.a Ed. Lexis Nexis pág. 307.
B. Restricciones voluntarias sobre fincas
El Código Civil de Puerto Rico regula las
restricciones voluntarias sobre fincas (antes llamadas
servidumbres en equidad). Allí se menciona que son
restricciones voluntarias de carácter real aquellas
limitaciones de uso, construcción, y ornato o fines
análogos que se imponen a las fincas. Art. 813 del Código
Civil, 31 LPRA sec. 8081. El Art. 814 del Código Civil 31
LPRA sec. 8082, añade los requisitos para constituir las
restricciones voluntarias y establece que para que estas
sean válidas y eficaces contra todos es obligatorio que:
(a) sean razonables; (b) obedezcan a un plan general de
mejoras; (c) sean compatibles con la política pública sobre
uso de terrenos; (d) consten de manera específica en un
instrumento público; y (e) estén inscritas en el Registro CC-2023-0364 cons. con CC-2023-0365 10
de la Propiedad. El Art. 815, del Código Civil 31 LPRA sec.
8083, nos dice que las restricciones voluntarias pueden
constituirse: (a) por negocio jurídico bilateral o
multilateral celebrado por todos los propietarios de las
fincas afectadas; o (b) por negocio jurídico unilateral del
propietario de la finca afectada.
El propio Código Civil nos menciona en su Art. 818, 31
LPRA sec. 8086, cuáles son las razones que permiten la
modificación o extinción de las restricciones voluntarias.
El referido artículo dispone que las restricciones
voluntarias sobre fincas pueden modificarse o extinguirse:
(a) en la forma y por las causas dispuestas en el acto
jurídico que las establece; (b) por acuerdo unánime de los
interesados, ya sea mediante la eliminación total o parcial
de las restricciones o mediante la constitución de nuevas
restricciones que alteren las anteriores; (c) por efecto
del tiempo o por realizarse la condición, si así se
constituyeron; (d) por renuncia o abandono de los
propietarios que reciben los beneficios de las
restricciones mediante conducta que demuestre una intención
de renunciar a ellos o abandonarlos; (e) por expropiación
forzosa, si las restricciones son incompatibles con el uso
público de la finca expropiada; y (f) por cambios radicales
del vecindario. Art. 818, supra.
En nuestra jurisdicción reconocimos por primera vez la
figura de las restricciones voluntarias sobre fincas en
1913. Véase Glines et al. v. Matta et al., 19 DPR 409 CC-2023-0364 cons. con CC-2023-0365 11
(1913). Anteriormente señalamos que las condiciones
restrictivas se constituyen unilateralmente por el
urbanizador para limitar las facultades de los futuros
adquirentes con respecto al uso destinado y las
edificaciones permisibles dentro de la finca gravada.
Rodríguez et al. v. Gómez et al., 156 DPR 307 (2002).
Incluso, antes de la aprobación del nuevo Código Civil,
este Tribunal ya había establecido que para asegurar la
validez y eficacia de las restricciones voluntarias sobre
fincas era necesario que estas se establezcan como parte de
un plan general de mejoras, consten de forma específica en
el título de la finca y que sean inscritas en el Registro
de la Propiedad. Residentes Parkville v. Díaz, 159 DPR 374
(2003). Una vez se cumple con estos requisitos, las
servidumbres pasan a ser derechos reales con eficacia erga
omnes. Rodríguez et al. v. Gómez et al., supra, pág. 312.
Las restricciones voluntarias sobre fincas son
cláusulas restrictivas a beneficio de los presentes y
futuros adquirentes. Íd. Estas imponen cargas o gravámenes
especiales, como parte de un plan general de mejoras para
el desarrollo de una urbanización residencial en esa finca.
Íd. Estas condiciones restrictivas en las urbanizaciones
residenciales tienen el propósito de preservar la belleza,
la comodidad y la seguridad del reparto residencial según
éste es concebido por sus arquitectos y constructores. Park
Tower, S.E. v. Registradora, 194 DPR 244 (2015) citando a CC-2023-0364 cons. con CC-2023-0365 12
Sands v. Ext. Sagrado Corazón, Inc., 103 DPR 826, 827
(1975).
Estas condiciones restrictivas se constituyen
unilateralmente por el urbanizador para limitar las
facultades de los futuros adquirentes con respecto al uso
destinado y las edificaciones permisibles dentro de la
finca gravada. Park Tower, S.E. v. Registradora, supra,
pág. 253. Basado en lo anterior, es correcto decir que una
servidumbre en equidad es una limitación al disfrute de la
propiedad privada de los futuros adquirentes. Por esta
razón es importante destacar que, en términos jurídicos,
una restricción voluntaria sobre una finca se considera un
contrato entre las partes debido a que a través de estas se
acuerda gravar sus propiedades para delimitar su uso o el
tipo de edificación que sobre ellas puede efectuarse.
Dorado del Mar Estates Homeowners Association, Inc. v.
Weber, 203 DPR 31, 41 (2019). Por tanto, debido a que una
restricción voluntaria sobre la finca se considera un
contrato, resulta lógico recurrir a la teoría contractual
para interpretarlas.
Al utilizar este marco teórico, debemos aplicar la
doctrina fundamental en el ámbito de las obligaciones y
contratos, la cual afirma que si los términos de un negocio
jurídico bilateral son claros y no dejan duda sobre la
intención de las partes, se estará al sentido literal de
sus palabras. Véase Art. 354 del Código Civil, 31 LPRA sec.
6342. Por esta razón, al interpretar las restricciones CC-2023-0364 cons. con CC-2023-0365 13
voluntarias sobre fincas, al igual que cualquier contrato,
lo primordial es conocer cuál fue el verdadero fin que se
perseguía al momento de establecerlas. Residentes Parkville
v. Díaz, supra, pág. 385. Una vez reconocida la validez y
vigencia de las cláusulas restrictivas, los tribunales
debemos hacer cumplir a cabalidad los propósitos del
acuerdo al que las partes aceptaron someterse cuando
adquirieron la propiedad gravada, salvo que sean contrarios
a la ley, a la moral o al orden público. Colón v. San
Patricio Corporation, 81 DPR 242, 254 (1959). Véase también
Art. 1231 del Código Civil, 31 LPRA sec. 5141.
C. Derecho al disfrute de la propiedad privada
En Asociación Playa Húcares v. Rodríguez, 167 DPR 255
(2006) (Sentencia), nos enfrentamos a una controversia que
comparte similitudes con la que hoy tenemos ante nuestra
consideración. En aquella ocasión la controversia giraba en
torno a determinar si una servidumbre en equidad impedía
arrendar las propiedades en una urbanización. Notamos que
las restricciones voluntarias sobre fincas que gravaban la
urbanización expresamente permitían el arrendamiento de las
propiedades. Dicha restricción establecía que los dueños
estaban autorizados para ofrecer en arrendamiento sus
propiedades, siempre y cuando se utilizaren para fines
residenciales exclusivamente y por un término no menor de
una semana. Por lo tanto, rechazamos el planteamiento de
que el alquiler estaba prohibido por la restricción CC-2023-0364 cons. con CC-2023-0365 14
voluntaria sobre la finca. Asociación Playa Húcares v.
Rodríguez, supra, pág. 275.
En aquella ocasión entendimos que una asociación
estaba impedida de modificar, enmendar o dejar sin efecto,
mediante reglamento, las restricciones voluntarias sobre
fincas establecidas en la escritura pública. Íd., pág. 268.
Resaltamos que enmendar el reglamento de una asociación de
propietarios, con la intención de modificar unas
restricciones voluntarias sobre fincas y limitar el derecho
de propiedad de los residentes, no era una forma válida de
alterarlas. Íd. Llegamos a aquella decisión debido a que
existe un derecho propietario reconocido en la Constitución
de Puerto Rico que una asociación no puede limitar o
restringir a través de un reglamento. Íd.
No existe duda de que el derecho a la propiedad es de
alto interés público en nuestro ordenamiento. Hemos
reconocido que “la génesis del concepto del Estado como el
ente jurídico que conocemos hoy surge de teorías políticas
que aspiraban a dar una máxima protección al derecho de los
individuos a defender y disfrutar su propiedad”. Rivera
García v. Registradora, 189 DPR 628 (2013). La importancia
del derecho a la propiedad en nuestro ordenamiento es de
tal magnitud que una sección específica de la Constitución
de Puerto Rico establece varias protecciones a este. El
disfrute de la propiedad es uno de los pocos derechos que
la Ley Suprema explícitamente dispone como de carácter
fundamental. Rivera García v. Registradora, supra. (citando CC-2023-0364 cons. con CC-2023-0365 15
al Art. II, Sec. 7, Const. PR, LPRA, Tomo 1, ed. 2008, pág.
296). Véase también Emda. V, Const. EE. UU., LPRA, Tomo 1.
D. Uso comercial y residencial de las propiedades
En Puerto Rico, los impuestos para la industria
hotelera y de pequeñas hospederías están regulados por la
Ley del Impuesto sobre el Canon por Ocupación de Habitación
del Estado Libre Asociado de Puerto Rico. Ley Núm. 272-
2003, 13 LPRA sec. 2271 et seq. Esta ley define un
alojamiento suplementario a corto plazo (short term
rentals) como cualquier instalación, edificio o parte de un
edificio, dado en alquiler por un período de tiempo menor a
noventa días, dedicado al alojamiento de personas mediante
paga, cuya instalación, edificio o parte del mismo no sea
un hotel, condohotel, hotel todo incluido, motel, parador,
pequeña hospedería, casa de hospedaje u hotel de
apartamentos. Dicho término incluirá, sin limitarse a,
cualquier tipo de propuesta de alojamiento alternativo como
casas, apartamentos, cabañas, villas, casas rodantes
(móviles), flotantes o botes, entre otros conceptos de
arrendamiento por un término menor de noventa días. Véase
Art. 2 de la Ley Núm. 272-2003, 13 LPRA sec. 2271. La
antedicha ley no establece nada sobre el carácter
residencial o comercial de los alojamientos a corto plazo
en residencias privadas. Tampoco delimita los lugares en
los cuales está permitido o prohibido establecer este tipo
de arrendamiento. CC-2023-0364 cons. con CC-2023-0365 16
Debido a esta incertidumbre que existe en Puerto Rico
con relación a los arrendamientos a corto plazo y el uso
residencial de las propiedades, atendimos el caso Consejo
de Titulares v. Chamah Martínez, 202 DPR 173 (2019). Este
caso fue desestimado eventualmente porque se tornó
académico. La controversia en aquella ocasión requería
evaluar la compatibilidad de los arrendamientos a corto
plazo con el uso residencial al que estaba destinado un
bien inmueble sujeto al Régimen de Propiedad Horizontal,
conforme a su escritura matriz y reglamento. La
controversia tuvo su origen cuando el Consejo de Titulares
del Condominio Condesa del Mar presentó una petición de
sentencia declaratoria, interdicto preliminar y permanente
para que se le ordenara al señor Chamah Martínez que cesara
y desistiera de alquilar su unidad en calidad de
hospedería. El consejo de titulares entendía que esa
actividad equivalía a una explotación comercial prohibida
por las disposiciones contenidas en la escritura matriz y
el reglamento constitutivo del régimen de propiedad
horizontal. La representación legal del señor Chamah
Martínez indicó que no surgía de la escritura matriz o del
reglamento del condominio alguna disposición que prohibiera
los alquileres a corto plazo. La controversia llegó ante
nuestra consideración mediante recurso de certiorari y para
atenderla correctamente señalamos una vista oral.
Durante la vista, el representante legal del Consejo
de Titulares habló sobre las posibles enmiendas al CC-2023-0364 cons. con CC-2023-0365 17
reglamento del condominio dirigidas a prohibir los
arrendamientos a corto plazo. Luego de la vista, el Consejo
de Titulares compareció para informar que habían aprobado y
presentado ante el Registro de la Propiedad una enmienda.
Esta expresaba que el condominio era exclusivamente
residencial y que ningún titular estaba autorizado para
establecer en el edificio ninguna forma de explotación
comercial. La enmienda prohibió los arrendamientos por
noches, por fines de semana, a corto plazo en las
aplicaciones “Homeaway” o “Airbnb”. Ante ese desarrollo
fáctico determinamos que la controversia se había tornado
académica y desestimamos el recurso. Llegamos a esa
determinación debido a que el Consejo de Titulares de un
condominio sujeto al Régimen de Propiedad Horizontal está
facultado por ley para, mediante reglamento, aclarar el
alcance de las cláusulas en la escritura matriz
relacionadas con el uso que se le brinda a los apartamentos
que lo componen. Ley de Condominios de Puerto Rico, Ley
Núm. 129-2020, 31 LPRA sec. 1921l et seq.
En vista de que el recurso fue desestimado, no tomamos
una determinación en aquel momento sobre cuáles actividades
alteran el carácter residencial de una propiedad en nuestra
jurisdicción. Tampoco tomamos esa determinación en
Fernández Martínez v. RAD-MAN San Juan III-D, LLC, 208 DPR
310 (2021). En aquella ocasión, únicamente tuvimos que
resolver si un complejo de viviendas subdivididas para
alquiler a largo plazo violentaba una restricción CC-2023-0364 cons. con CC-2023-0365 18
voluntaria sobre una finca que exigía un uso unifamiliar
para los terrenos dentro de la urbanización. Íd. pág. 317.
Nuestra determinación fue que el demandado no estaba
alquilando sus apartamentos a corto plazo pues solo pudimos
comprobar que subdividió los apartamentos para arrendarlos
a largo plazo. Íd. pág. 341.
Ahora bien, en ese momento a pesar de haber
determinado que evaluar la duración de los arrendamientos
era innecesario para disponer de la controversia, este
Tribunal sugirió que arrendar los apartamentos a corto
plazo convertía el uso del inmueble a uno comercial. Íd.,
pág. 343. Sin embargo, esas expresiones forman parte del
dictum de la Opinión y no pueden ser consideradas para
pautar categóricamente que un arrendamiento a corto plazo
varía el uso residencial de una vivienda. Recordemos que el
“obiter dictum” no sienta precedente jurídico alguno. Ortiz
v. Panel F. E. I., 155 DPR 219, 252 (2001).
El análisis requerido para determinar si un
arrendamiento a corto plazo varía el uso residencial de una
propiedad convirtiéndolo en uno comercial, amerita un
estudio profundo y minucioso. Recordemos que en Puerto Rico
aún no hemos resuelto esta interrogante sin ambages. Por
tanto, conviene analizar —a modo ilustrativo— lo que han
establecido otras jurisdicciones en Estados Unidos sobre lo
que configura uso residencial y comercial de una propiedad
y cuáles actividades van en contra del uso residencial
exclusivo. CC-2023-0364 cons. con CC-2023-0365 19
El Tribunal Supremo del estado de Washington tuvo que
decidir una controversia parecida a la que hoy nos ocupa.
Wilkinson v. Chiwawa Communities Ass'n, 180 Wash.2d 241
(2014). En ese caso, una asociación de residentes modificó
los reglamentos de su comunidad para prohibir los
arrendamientos a corto plazo. Las restricciones originales
de la comunidad prohibían el uso comercial de las
propiedades. Por esta razón, el tribunal consideró que, si
un inquilino arrienda su propiedad con un fin vacacional en
donde los huéspedes utilizan la vivienda para comer, dormir
y otros fines residenciales, para todos los efectos le
están dando un uso residencial, independientemente de cuan
corta sea la duración del alquiler. Íd., pág. 252. El más
alto foro de Washington entendió que el pago de impuestos
empresariales o impuestos de alojamiento tampoco le restan
valor al carácter residencial de dicho uso y no lo
convierten en uno comercial. Íd., pág. 253. Por esta razón,
el Tribunal determinó que un arrendamiento a corto plazo no
va en contra de una prohibición al uso comercial de una
propiedad.
En el estado de Arkansas, el Tribunal Supremo estatal
también tuvo que decidir si un arrendamiento a corto plazo
violenta la prohibición de uso comercial de una restricción
voluntaria sobre una finca. Vera Lee Angel Revocable Trust
v. Jim O'Bryant Joint Revocable Trust, 537 S.W.3d 254 (Ark.
2018). El máximo foro judicial de Arkansas explicó que, en
esa jurisdicción, las restricciones voluntarias sobre CC-2023-0364 cons. con CC-2023-0365 20
fincas se interpretan de manera restrictiva. Íd. pág. 4.
Basándose en esto, decidió que lo que define el uso
residencial que se le da a una propiedad es la actividad
que en ella se realiza. Íd. El Tribunal fue más allá y
mencionó que, si una comunidad pretende prohibir el
alquiler de una propiedad a corto plazo, deberá hacerlo en
una disposición expresa dentro de las restricciones. Íd.
Recientemente, el Tribunal de Estados Unidos para el
Distrito de Hawai’i siguió el mismo razonamiento. El
tribunal tuvo que analizar si los arrendamientos a corto
plazo de una propiedad alteran el carácter residencial al
cual están destinadas. Hawaii Legal Short-Term Rental
Alliance v. City and County of Honolulu et al., 31 D. Haw.
2022. La decisión de este caso fue emitida luego de que la
ciudad de Honolulu decidiera prohibir los arrendamientos de
propiedades por menos de tres meses de duración. A raíz de
la ordenanza, varios propietarios de la ciudad buscaron que
esta fuera declarada nula en el tribunal federal. El
tribunal federal de distrito declaró nula la ordenanza y le
prohibió a la ciudad implementarla.
El tribunal enfocó su razonamiento en el significado
común del término “residencial”. Concluyó que uso
residencial equivalía a un uso para actividades y
beneficios de la vida ordinaria como, por ejemplo, comer,
bañarse, dormir, guardar sus pertenencias y vehículos, y
disfrutar del paisaje y la comunidad. Hawaii Legal Short-
Term Rental Alliance v. City and County of Honolulu et al., CC-2023-0364 cons. con CC-2023-0365 21
supra, pág. 7. El tribunal rechazó el argumento de la
ciudad de que la circulación frecuente de los huéspedes no
se asocia tradicionalmente con la vida familiar. Por lo
tanto, concluyó que un alquiler de menos de noventa días en
una residencia no configura un uso comercial. Íd.
Del mismo modo, en Alabama, el Tribunal de Apelaciones
explicó que la palabra “comercial” se utiliza comúnmente
para describir una amplia gama de negocios y empresas
comerciales que involucran el intercambio de bienes o
servicios por dinero. Slaby v. Mountain River Estates
Residential Ass'n, Inc., 100 So.3d 569 (2012). En aquel
momento, el Tribunal de Apelaciones de Alabama debía
determinar si proporcionar a las personas el uso de una
casa a cambio de dinero configuraba un uso comercial.
Aunque el Tribunal comparó esta práctica con la que se
realiza en un motel, en donde se sirve desayuno y se pagan
impuestos, determinó que el significado simple y ordinario
de “fines residenciales” es aquel en el que las personas
residen, habitan, o establecen sus hogares. Íd., pág. 578.
De esta manera, el tribunal distinguió un arrendamiento a
corto plazo del uso comercial o de negocios y determinó que
mientras los inquilinos coman, duerman y realicen cualquier
actividad propia del hogar, están haciendo un uso
residencial. Íd., pág. 579.
Por último, el Tribunal de Apelaciones del estado de
Florida, también se enfrentó a una controversia similar a
la que hoy atendemos. Santa Monica Beach Property Owners CC-2023-0364 cons. con CC-2023-0365 22
Association, 219 So.3d 111 (2017). En este caso, una
asociación de propietarios alegó que los alquileres
vacacionales a corto plazo que realizaban algunos
residentes de la comunidad violaban las restricciones
voluntarias sobre fincas que limitaban el uso de las
propiedades a uno estrictamente residencial. El Tribunal de
Apelaciones de Florida explicó que al momento de decidir si
una práctica configura un uso residencial o comercial, el
factor determinante no es la duración del arrendamiento,
sino el carácter del uso real de la propiedad por quienes
residen en ella. Santa Monica Beach Property Owners
Association, supra, pág. 114. El tribunal continuó
explicando que la naturaleza del uso de las propiedades no
se transforma de residencial a comercial por el simple
hecho de que estas puedan estar sujetas a un esquema
regulatorio o de licenciamiento. Íd.
Aunque en varias jurisdicciones de Estados Unidos los
tribunales han sido consistentes al decidir que los
arrendamientos a corto plazo no varían el uso residencial
de una propiedad, el Tribunal de Apelaciones de Kentucky
decidió no acoger esta postura. Vonderhaar v. Lakeside
Place Homeowners Ass'n, Inc., NO. 2012-CA-002193-MR (Ky.
Ct. App. Aug. 8, 2014). El tribunal mencionó que la razón
para tomar un rumbo distinto en la interpretación de lo que
configura un uso residencial, está relacionada a la
interpretación de las restricciones voluntarias sobre
fincas en ese estado. Según el Tribunal de Apelaciones de CC-2023-0364 cons. con CC-2023-0365 23
Kentucky, en su ordenamiento jurídico las restricciones
voluntarias sobre fincas son consideradas como una
protección para los dueños de la propiedad y para la
población en general y no se consideran restricciones al
uso de la propiedad. Íd. pág. 3. Eso es distinto a la norma
en Puerto Rico. Con esta interpretación, concluyó que como
estos arrendamientos a corto plazo se anuncian en varios
sitios web y pagan los impuestos requeridos por los hoteles
y moteles, estos equivalen a un negocio. Íd., págs. 4-5.
III
Los propietarios expusieron —en síntesis— que los
foros inferiores se equivocaron al desestimar su recurso de
injunction preliminar y permanente con el que pretendían
que la Asociación de Propietarios desistiera de la
prohibición de alquilar sus propiedades a corto plazo. A su
vez, argumentaron que los foros inferiores erraron al
determinar que la enmienda al código comunitario no
constituía una violación del derecho constitucional de los
peticionarios al uso y disfrute de su propiedad.
Específicamente alegan que el error se cometió al realizar
la referida determinación basándose en hechos
controvertidos que no podían ser tomados como ciertos al
resolver una moción de desestimación por las alegaciones.
Estoy de acuerdo con los propietarios. El foro de instancia
incidió al desestimar el reclamo de la parte peticionaria
basándose exclusivamente en las alegaciones. Tal y como
enfaticé en la parte expositiva de esta Opinión de CC-2023-0364 cons. con CC-2023-0365 24
conformidad, los foros primarios sí están facultados para
desestimar la acción por las alegaciones, pero solo luego
de interpretarlas liberalmente a favor de la parte
demandante y asegurarse de que no existe duda de que,
basado en estas, no posee un remedio en derecho.
En la controversia de autos, el foro primario
determinó que el documento objeto de enmienda fue el código
comunitario y no la escritura de condiciones restrictivas.
Por eso, concluyó que los propietarios carecían de un
remedio adecuado en derecho para vindicar su reclamación.
Ap. TS pág. 446. El foro de instancia también resolvió
—apoyándose en expresiones de este Tribunal que no
constituyen precedente y sin pasar prueba para sustentarlo—
que un arrendamiento a corto plazo, de por sí, constituye
un uso comercial. Íd. Con este razonamiento, el foro
primario determinó que los arrendamientos a corto plazo
alteraron el uso residencial, exigido a las propiedades de
la urbanización Dorado del Mar en la escritura de
servidumbres de equidad.
Considero que el foro primario se equivocó al
determinar mediante las alegaciones que, al amparo de las
condiciones restrictivas y el carácter residencial de la
urbanización, la asociación ostentaba facultad para
prohibir los arrendamientos a largo plazo, conforme con su
autoridad para evitar el desorden, bullicio, gritos o
fiestas. De igual forma estimo que el foro primario incidió
al resolver que alquilar una propiedad a corto plazo CC-2023-0364 cons. con CC-2023-0365 25
constituye darle a esta un uso comercial en contravención a
la escritura matriz. Recordemos que en Puerto Rico aún no
se ha resuelto categóricamente cuáles actividades alteran
el carácter residencial de una propiedad. Por eso, el foro
primario, no podía, sin pasar juicio, ni realizar un
estudio detallado y fundamentándose en expresiones de este
Tribunal que no constituyen precedente, determinar que los
arrendamientos a corto plazo constituyen una actividad
comercial. Ahora bien, es importante subrayar que, no
estamos en posición de resolverlo en esta ocasión. La etapa
procesal del caso ante nuestra consideración no nos permite
disponer de esta controversia y pautar qué tipo de
actividades altera el uso residencial al que están
destinadas las propiedades, antes de que se presente prueba
y el caso quede sometido en los méritos en el foro
primario.
Nuestra tarea en este caso se encuentra limitada a
determinar si el foro primario se equivocó o no al
desestimar por las alegaciones el recurso de injunction
preliminar y permanente presentado por los propietarios.
Cónsono con lo anterior y según expliqué en la parte
expositiva de esta Opinión de conformidad, existe una
tendencia mayoritaria en Derecho que establece que los
arrendamientos a corto plazo de por sí no configuran un uso
comercial. A tales efectos, si el foro primario no hubiese
desestimado y hubiera hecho un estudio detallado sobre
estas tendencias en el Derecho, era posible que concluyera CC-2023-0364 cons. con CC-2023-0365 26
que los propietarios de las villas de la Urbanización
Dorado del Mar pudieran tener un remedio en derecho.
En conclusión, para determinar correctamente si los
propietarios carecían o no de un remedio, era necesario que
el foro primario analizara si en este caso, las actividades
realizadas por los propietarios al alquilar sus propiedades
a corto plazo violentaban alguna de las servidumbres en
equidad enumeradas en la escritura matriz. Para lograr
esto, procedía que el foro primario realizara vistas,
permitiera descubrimiento de prueba, recibiera evidencia
pertinente y tomara una determinación en los méritos. Por
todo esto, estoy de acuerdo en que no procedía la
desestimación del recurso presentado por los peticionarios
al amparo de la Regla 10.2(5) de Procedimiento Civil,
supra.
Rafael L. Martínez Torres Juez Asociado EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Luis Morales Rivera; Ariel Berríos Negrón; Leticia Álvarez Valencia t/c/c Leticia Berríos; Scott Popp, Carlos Pagán; Miguel Pereira-Ruiz; Claude Nogard, Maxine Nogard Cameron
Asociación de Propietarios de la Urbanización Dorado del Mar Hotel & Country Club, Inc.; Mildred Noemí CC-2023-0364 García; Eduardo Loayza CC-2023-0365 Certiorari
Peticionario
Luis Morales Rivera; Ariel Berríos Negrón; Leticia Álvarez Valencia t/c/c Leticia Berríos; Scott Popp, Carlos Pagán; Miguel Pereira-Ruiz; Claude Nogard; Maxine Nogard Cameron
Asociación de Propietarios de la Urbanización Dorado del Mar Hotel & Country Club, Inc.; Mildred Noemí García; Eduardo Loayza
Opinión Disidente emitida por el Juez Asociado señor COLÓN PÉREZ.
En San Juan, Puerto Rico, a 14 de junio de 2024. CC-2023-0364 CC-2023-0365 2
Por entender que, en lo relacionado a la causa de
epígrafe, veníamos llamados a adentrarnos en los méritos de
la controversia ante nuestra consideración para, de una vez
y por todas, aclarar si los alquileres a corto plazo
constituyen un uso residencial o un uso comercial de la
propiedad, disentimos del curso de acción seguido por una
mayoría de este Tribunal en el presente caso.
Como más adelante explicaremos, estamos convencidos de
que los alquileres a corto plazo, a todas luces, constituyen
un uso comercial de la propiedad y ya era momento de así
sentenciarlo. La falta de uniformidad que existe en nuestro
ordenamiento jurídico, sobre tan transcendental tema, así lo
exigía.1
_____________________________ 1 Debemos tener presentes que la controversia hoy ante nuestra consideración ha sido muy debatida, dentro y fuera de los tribunales, durante los pasados años.
Como discutiremos, esta no es la primera vez que esta Curia se enfrenta a dicha interrogante.
Asimismo, el Tribunal de Apelaciones ha evaluado controversias similares, no habiendo podido establecer una norma específica. Véase, a modo de ejemplo, Morales Rivera v. Asociación de Propietarios de la Urbanización Dorado del Mar Hotel & Country Club, Inc., BY2021CV03508, 2023 PR App. WL 3395901 (determinando que constituye un uso comercial); Díaz Maldonado v. Parque del Monte Homeowners Ass'n, Inc., CA2022CV02791, 2023 PR App. WL 3371046 (determinando que no constituye un uso comercial); Rodríguez Martínez v. Junta de Directores Condominio El Cantábrico, C-SAN-2020-0007708, 2022 PR App. WL 1657439 (determinando que no constituye un uso comercial); Visbal Castro v. Junta de Directores del Condominio Torre Marsella, C-MAY-2017-0000319, 2018 PR App. WL 4538332 (determinando que no constituye un uso comercial); Consejo de Titulares del Condominio La Torre Miramar v. O'Bryan Luter, KLAN201800672, 2018 PR App. WL 4859155 (determinando que constituye un uso comercial); y Tosado Collins v. Consejo De Titulares Del Condominio Montecielo, KLRA201600780, 2017 PR App. WL 6941945 (determinando que constituye un uso comercial).
A su vez, nuestra Asamblea Legislativa ha presentado proyectos de ley dirigidos a regular este tipo de alquiler. Sobre el particular, véase: (1) P. de la C. 1557 de 1 de noviembre de 2022, 4ta Sesión Ordinaria, 19na Asamblea Legislativa; y (2) P. de la C. 1446 de 25 de agosto de 2022, 4ta Sesión Ordinaria, 19na Asamblea Legislativa. CC-2023-0364 CC-2023-0365 3
Como una mayoría de mis compañeros de estrado declinó
emprender dicha tarea, procedemos, -- desde la disidencia -
-, a así hacerlo. Veamos.
I.
Los hechos medulares que dan margen al presente litigio,
los cuales se resumen con particular precisión en la
Sentencia que hoy emite este Tribunal, no están en
controversia. En síntesis, el 3 de septiembre de 2021 varios
propietarios de ciertos inmuebles denominados “villas”,
ubicadas dentro de la Urbanización Dorado del Mar (en
adelante y en conjunto, “los propietarios de villas en la
Urbanización Dorado del Mar”), presentaron ante el Tribunal
de Primera Instancia una Demanda en contra de la Asociación
de Propietarios de la Urbanización Dorado del Mar Hotel and
Country Club Inc., su presidenta, la Sra. Mildred Noemí
García, y su administrador, el Sr. Eduardo Loayza (en
adelante y en conjunto, “Asociación”).
En la referida Demanda, los propietarios de villas en
la Urbanización Dorado del Mar solicitaron al foro primario
una sentencia declaratoria, un injunction preliminar y un
injunction permanente. Según explicaron, el 28 de junio de
2021 la Asociación convocó a los propietarios de villas en
la Urbanización Dorado del Mar para una asamblea
extraordinaria, con el propósito de proponer unas enmiendas
_____________________________ De igual forma, algunos municipios han presentado medidas al respecto. Véase: (1) Proyecto de Ordenanza Núm. 21-2022 de Isabela; (2) Boletín Administrativo #7 de 2021 de Dorado; y (3) Boletín Administrativo #39, Serie 2022-23, de San Juan. CC-2023-0364 CC-2023-0365 4
al Código Comunitario de la urbanización dirigidas a prohibir
los alquileres por un periodo menor de seis (6) meses,
entiéndase, los alquileres a corto plazo; enmiendas que
fueron aprobadas por la mayoría de los propietarios de villas
en la Urbanización Dorado del Mar que asistieron a la
referida asamblea.
Como consecuencia de lo anterior, los propietarios de
villas en la Urbanización Dorado del Mar solicitaron al
Tribunal de Primera Instancia que la mencionada enmienda al
Código Comunitario fuese declarada nula, por la Junta de
Directores carecer de autoridad para realizar tal actuación.
A su entender, para prohibir los alquileres a corto plazo
era necesario enmendar la Escritura de servidumbres en
equidad de la urbanización. Alegaron, además, que la
actuación de la Asociación violentaba sus derechos
constitucionales al uso y disfrute de la propiedad.
En particular, los propietarios de villas en la
Urbanización Dorado del Mar argumentaron que las únicas
restricciones que limitaban sus derechos de propiedad eran
las contenidas en la referida Escritura de servidumbres en
equidad. Enfatizaron que dicha escritura no limitaba,
prohibía, ni regulaba, en forma alguna, el tiempo por el cual
podían arrendar sus propiedades. Más bien, la Escritura de
servidumbres en equidad solo exigía que las mencionadas
propiedades fuesen utilizadas para fines residenciales,
prohibiendo expresamente su uso para actividades
comerciales. CC-2023-0364 CC-2023-0365 5
Por otro lado, los propietarios de villas en la
Urbanización Dorado del Mar también adujeron que el tener la
facultad de poder alquilar sus villas a corto plazo había
sido un factor determinante para estos optar por comprar en
la referida urbanización. Finalmente, mencionaron que por
muchos años la Junta de Directores de la Asociación permitió,
e incluso reguló, todo lo relativo a los alquileres a largo
y corto plazo de las villas.
Enterada de lo anterior, el 4 de octubre de 2021 la
Asociación presentó ante el Tribunal de Primera Instancia su
Contestación a la demanda y solicitud de desestimación. En
ésta, la mencionada entidad negó que las enmiendas al Código
Comunitario fueran nulas, ultra vires o inoficiosas. La
Asociación fundamentó su acción de enmendar dicha normativa
en que los alquileres a corto plazo de las villas se habían
convertido en un problema de seguridad para la comunidad de
la urbanización.
En ese sentido, la mencionada entidad argumentó que la
Escritura de servidumbres en equidad le otorgaba facultades
para tomar medidas dirigidas a salvaguardar la seguridad,
paz y convivencia de la comunidad. Asimismo, la Asociación
arguyó que los alquileres a corto plazo equivalían a un uso
comercial de las villas, prohibido por la cláusula de la
mencionada escritura que limita el uso de éstas a uno
residencial.
Por último, la mencionada entidad solicitó la
desestimación de la Demanda instada en su contra. Esto CC-2023-0364 CC-2023-0365 6
último, por entender que el recurso se había tornado
académico luego de la aprobación de las enmiendas al Código
Comunitario prohibiendo este tipo de alquileres.
Cabe mencionar que el Sr. José Carreras Acevedo (en
adelante, “señor Carreras Acevedo”), otro propietario de las
villas de Dorado del Mar, presentó una Solicitud de
intervención el 11 de octubre de 2021. En ésta, realizó los
mismos reclamos de los demás demandantes.
Evaluados los argumentos de las partes, el 5 de
diciembre de 2022 el foro primario dictó una Sentencia
mediante la cual desestimó la Demanda a la que hemos hecho
referencia. El Tribunal de Primera Instancia consideró,
primero, que, al prohibir los alquileres a corto plazo, la
Asociación no limitó de forma alguna los derechos de
propiedad de los propietarios de villas en la Urbanización
Dorado del Mar, sino que meramente cumplió con su obligación
urbanización.
A su vez, el foro primario hizo hincapié en que no
adjudicó derechos ni hechos materiales en controversia, ni
pasó juicio sobre la veracidad de los actos imputados por la
Asociación a los propietarios de villas en la Urbanización
Dorado del Mar. Según su análisis, la existencia o
recurrencia de esos hechos no tenía relevancia en la facultad
de la Asociación de exigir el cumplimiento de las condiciones
restrictivas, y de velar por la seguridad y sana convivencia
de la comunidad. Asimismo, determinó que los alquileres a CC-2023-0364 CC-2023-0365 7
corto plazo constituían un uso comercial vedado por las
En desacuerdo con la determinación del Tribunal de
Primera Instancia, el 23 de febrero de 2023 los propietarios
de villas en la Urbanización Dorado del Mar presentaron un
recurso de Apelación ante el Tribunal de Apelaciones. De
igual forma, presentaron una Moción en auxilio de
jurisdicción para impedir que entrara en vigor la prohibición
impugnada mientras se ventilaba su apelación. El foro
apelativo intermedio declaró no ha lugar la referida moción
de auxilio.
Por su parte, el señor Carreras Acevedo también sometió
un recurso de Apelación ante el Tribunal de Apelaciones.
Además, solicitó la consolidación de su recurso con el de
los propietarios.
Examinados los alegatos de ambas partes, el 21 de abril
de 2023 el foro apelativo intermedio dictó una Sentencia, en
la cual confirmó la decisión del foro primario. A su
entender, la enmienda objeto del presente litigio había sido
un ejercicio válido de la Asociación en consideración a los
poderes que emanaban de la Escritura de servidumbres en
equidad, relacionados con velar por la salud, seguridad y
sana convivencia de la comunidad. Asimismo, señaló que el
carácter residencial del área había sido trastocado por los
alquileres a corto plazo.
Inconformes aún, el 13 de junio de 2023 los propietarios
de villas en la Urbanización Dorado del Mar presentaron ante CC-2023-0364 CC-2023-0365 8
este Tribunal un Recurso de certiorari. En éste, señalan que
el Tribunal de Apelaciones se equivocó al catalogar los
alquileres a corto plazo como un uso comercial de la
propiedad y, en consecuencia, reconocerle a la Asociación la
autoridad para prohibirlos. Reiteraron que dicha actuación
viola sus derechos constitucionales al uso y disfrute de la
Por su parte, el 13 de junio de 2023 el señor Carreras
Acevedo también compareció ante nos mediante una Petición de
certiorari. Éste plantea, en esencia, argumentos similares a
los esbozados por los propietarios. No obstante, añade que
el foro apelativo intermedio se equivocó al resolver que una
asociación creada en virtud de una escritura que establece
una servidumbre en equidad podía ir por encima de la
escritura matriz y crear una condición restrictiva nueva que
el desarrollador de la urbanización no había establecido.
Examinados los argumentos de ambas partes, hoy, una
mayoría de esta Curia determina que el curso de acción
correcto para disponer del presente caso es devolver el mismo
al Tribunal de Primera Instancia para que, mediante la
presentación de evidencia, éste tome una nueva determinación.
A su entender, dicho foro incidió al desestimar el reclamo
basándose únicamente en las alegaciones de las partes.
Asimismo, algunos de mis compañeros de estrado, exponen
que, en Puerto Rico, no se ha resuelto categóricamente si
los alquileres a corto plazo alteran el carácter residencial
de una propiedad. A pesar de reconocer lo anterior, CC-2023-0364 CC-2023-0365 9
consideran que, por la etapa procesal en la que se encuentra
el caso, no estamos en posición de resolver tal interrogante.
Como previamente adelantamos, dicho proceder no nos
convence. A nuestro juicio, esta era la oportunidad para
aclarar si, -- en el contexto de una urbanización --, los
alquileres a corto plazo constituyen un uso residencial o
comercial de la propiedad. Como una mayoría de este Tribunal
no lo hizo, según ya mencionamos, procedemos, -- desde la
disidencia -- a así hacerlo. Veamos.
II.
A.
De entrada, -- y en aras de poder realizar un
acercamiento correcto e integral a las controversias ante
nuestra consideración --, conviene comenzar esta parte de
nuestro escrito repasando todo lo relacionado a las
restricciones voluntarias sobre fincas, anteriormente
conocidas como servidumbres en equidad. Esto, pues es
mediante esta figura que, de ordinario, se imponen
limitaciones de uso a una propiedad.
En esa dirección, sabido es que la Ley Núm. 55-2020,
también conocida como el Código Civil de Puerto Rico de 2020,
31 LPRA sec. 5211 et seq. (en adelante, “Código Civil de
2020”), es la que regula todo lo concerniente a las
restricciones voluntarias sobre fincas. Arts. 813-819, 31
LPRA secs. 8081-8087. En particular, el Art. 813 de la
mencionada disposición legal las define como aquellas
limitaciones de uso, construcción, y ornato o fines análogos CC-2023-0364 CC-2023-0365 10
que se imponen a las fincas y que cumplen con los requisitos
dispuestos en el Art. 814 del Código Civil de 2020. 31 LPRA
sec. 8081.
Respecto al alcance de las restricciones voluntarias
sobre fincas, este Tribunal ha sentenciado que éstas operan
en beneficio de los presentes y futuros propietarios, pues
“imponen cargas o gravámenes especiales como parte de un plan
general para el desarrollo y la preservación de una
urbanización residencial”. Residentes Parkville v. Díaz, 159
DPR 374, 382-383 (2003); Colón v. San Patricio Corporation,
81 DPR 242, 246 (1959). Dichas cargas o gravámenes tienen
como finalidad preservar, entre otras, el valor, la comodidad
y seguridad del área, Residentes Parkville v. Díaz, supra,
pág. 384; Asoc. V. Villa Caparra v. Iglesia Católica, 117
DPR 346, 351 (1986); Sands v. Ext. Sagrado Corazón, Inc.,
103 DPR 826, 827 (1975), “al limitar las facultades de los
futuros adquirentes de los solares y de las viviendas en
cuanto a hacer obras nuevas, efectuar cambios en las ya
hechas y delimitar los usos a los que se puede destinar una
propiedad”. Residentes Parkville v. Díaz, supra, pág. 384.
Ahora bien, para que las restricciones voluntarias sobre
fincas sean válidas y eficaces contra toda persona, el Código
Civil de 2020 requiere que las mismas cumplan con varios
requisitos. Entre estos, éstas deben: (1) ser razonables;
(2) obedecer a un plan general de mejoras; (3) ser
compatibles con la política pública sobre uso de terrenos;
(4) constar de manera específica en un instrumento público; CC-2023-0364 CC-2023-0365 11
y (5) estar inscritas en el Registro de la Propiedad. Art.
814, 31 LPRA sec. 8082.
En cuanto a los precitados requisitos, cabe destacar
que la inscripción en el Registro de la Propiedad le otorga
carácter real a estas limitaciones. Es decir, una vez
inscritas en el Registro, las mismas “constituyen derechos
reales oponibles erga omnes”. Fernández Martínez v. RAD-MAN
San Juan III-D, LLC, 208 DPR 310, 327 (2021). Así pues,
mientras no sean modificadas o extinguidas, las restricciones
voluntarias sobre fincas debidamente constituidas “suponen
derechos reales que deben respetarse”. Dorado del Mar Ests.
Homeowners Ass'n, Inc. v. Weber, 203 DPR 31, 44 (2019); Asoc.
Vec. Urb. Huyke v. Bco. Santander, 157 DPR 521, 535 (2002).
De otra parte, pero en estrecha relación con lo antes
dicho, el Código Civil de 2020 establece que las
restricciones voluntarias sobre fincas pueden constituirse
mediante: (1) negocio jurídico bilateral o multilateral,
celebrado por todos los propietarios de las fincas afectadas;
o (2) por negocio jurídico unilateral del propietario de la
finca afectada. Art. 815, 31 LPRA sec. 8083. En ese sentido,
hemos señalado que estas restricciones se consideran “un
contrato entre las partes, ya sea porque éstas acuerdan
gravar sus propiedades para delimitar su uso o el tipo de
edificación que se puede efectuar sobre éstas, o porque
adquirentes posteriores de la propiedad gravada, conociendo
las restricciones inscritas en el Registro de la Propiedad, CC-2023-0364 CC-2023-0365 12
aceptan someterse a ellas”. Residentes Parkville v. Díaz,
supra, pág. 384.
Por último, sobre este extremo, es importante mencionar
que las restricciones voluntarias sobre fincas pueden
modificarse o extinguirse: (1) en la forma y por las causas
dispuestas en el acto jurídico que las establece; (2) por
acuerdo unánime de los interesados, ya sea mediante la
eliminación total o parcial de las restricciones o mediante
la constitución de nuevas restricciones que alteren las
anteriores; (3) por efecto del tiempo o por realizarse la
condición, si así se constituyeron; (4) por renuncia o
abandono de los propietarios que reciben los beneficios de
las restricciones mediante conducta que demuestre una
intención de renunciar a ellos o abandonarlos; (5) por
expropiación forzosa, si las restricciones son incompatibles
con el uso público de la finca expropiada; y (6) por cambios
radicales del vecindario. Art. 818, 31 LPRA sec. 8086. Véase
también, Fernández Martínez v. Rad-Man San Juan III-D, LLC,
supra. De conformidad con lo dispuesto en el Código Civil de
2020, es el propietario o titular de un derecho real que
recae sobre una finca gravada con alguna restricción
voluntaria quien puede solicitar al tribunal competente que
declare su modificación o extinción, si se suscita alguno de
los supuestos indicados antes. Art. 819, 31 LPRA sec. 8087.
B.
En lo relacionado al tema de las restricciones
voluntarias sobre fincas como figura jurídica y su CC-2023-0364 CC-2023-0365 13
correspondiente interpretación judicial, es importante
mencionar que, en el año 2021, esta Curia tuvo ante su
consideración el caso de Fernández Martínez v. Rad-Man San
Juan III-D, LLC, supra. En esa ocasión, veníamos llamadas y
llamados a determinar si en determinado vecindario existían
cambios que justificasen modificar o extinguir ciertas
restricciones voluntarias que gravaban el inmueble objeto de
la controversia.
En particular, la Asociación Recreativa de Residentes
de la Urbanización Santa María, Inc. y otros miembros de la
comunidad (en adelante y en conjunto, “Asociación de
Residentes de Santa María”) presentaron una Demanda en contra
de la corporación Rad-Man San Juan III-D (en adelante, “Rad-
Man”), quien era titular de una vivienda en dicha
urbanización. En esencia, los peticionarios en ese caso
alegaron que la empresa había utilizado su propiedad en
contravención a las restricciones voluntarias establecidas.
Específicamente, la Asociación de Residentes de Santa
María adujo que Rad-Man había dedicado su propiedad al
alquiler a corto plazo por medio de la plataforma de AirBnB,
lo cual, a su entender, constituía un uso comercial del
inmueble. Además, indicó que la compañía, al dividir el
inmueble en varios apartamentos, había violentado la
restricción respecto a que las residencias tenían que ser
unifamiliares.
Rad-Man, por su parte, planteó que las restricciones
voluntarias en cuestión se habían extinguido como resultado CC-2023-0364 CC-2023-0365 14
de cambios radicales en el vecindario. En específico, destacó
que se habían establecido comercios en el área, lo cual
incrementó el flujo vehicular, y que se había implementado
un sistema de control de acceso que separaba varias
residencias, -- entre las cuales estaba la suya --, del resto
de la comunidad.
Evaluados los planteamientos de las partes, esta Curia
concluyó que los cambios en los alrededores de la
urbanización no modificaron ni extinguieron las
restricciones que pesaban sobre el complejo residencial. En
esencia, estimamos que los mismos no impactaron la comunidad
de forma directa o radical, pues solamente afectaron el área
circundante.
De igual forma, -- en lo pertinente al asunto hoy bajo
estudio, y aunque ello no fue lo pautado en Fernández
Martínez v. Rad-Man San Juan III-D, LLC, supra, por esa no
ser la controversia principal que estábamos llamados a
atender --, allí adelantamos que el alquiler de apartamentos
a corto plazo constituía una variación del uso residencial
de la propiedad. Íd. págs. 343-344. Es decir, conforme a
nuestro criterio, este tipo de arrendamiento implica el uso
de una propiedad para fines comerciales.
C.
Para arribar a la anterior conclusión, -- la que se
deriva de un análisis integral de todas las disposiciones
legales que gobiernan el asunto bajo estudio, así como de su
jurisprudencia interpretativa --, entendemos correcto CC-2023-0364 CC-2023-0365 15
acudir, en primera instancia, a lo dispuesto en la Ley Núm.
272-2003, también conocida como la Ley del impuesto sobre el
canon por ocupación de habitación del Estado Libre Asociado
de Puerto Rico, 13 LPRA sec. 2271 nota et seq. (en adelante,
“Ley Núm. 272-2003”). Ello, en aras de obtener una definición
adecuada de la figura del alquiler a corto plazo, ante el
silencio que guarda el Código Civil de 2020 al respecto.
Recordemos que, dicho estatuto, -- considerado una ley
especial que guarda estrecha relación con el tema bajo
estudio --, se aprobó con la finalidad de transferir, del
Departamento de Hacienda de Puerto Rico a la Compañía de
Turismo, las responsabilidades y obligaciones de imponer,
fijar, determinar, tasar, recaudar, fiscalizar y distribuir
el impuesto sobre el canon por ocupación de habitación
correspondiente a toda hospedería, según definida por esta
ley. Exposición de motivos, Ley Núm. 272-2003, supra. De
igual forma, la precitada disposición estableció una nueva
fórmula para la distribución de los recaudos por concepto
del referido impuesto. Íd.
En lo pertinente a la controversia ante nuestra
consideración, la Ley Núm. 272-2003, infra, define el
impuesto sobre el canon por ocupación como la tarifa que le
será facturada a un ocupante o a un huésped por un hostelero,
por razón de la ocupación de cualquier habitación de una
hospedería, valorado en términos de dinero. Art. 2(8), 13
LPRA sec. 2271. Asimismo, el estatuto define el término de
hospedería de la siguiente forma: CC-2023-0364 CC-2023-0365 16
[C]ualquier instalación o edificio amueblado, regularmente usado y mantenido abierto para el alojamiento de huéspedes mediante el pago de un canon de alquiler, que derive sus ingresos del alquiler o arrendamiento de habitaciones, y que dentro de sus ofrecimientos provea tarifas de alquiler o arrendamiento computadas en forma diaria, semanal, fraccional, o mediante un canon global por concepto de todo incluido. El término Hospedería también incluirá hoteles, condohoteles, hoteles todo incluido, moteles, Paradores, casas de huéspedes, Alojamiento Suplementario a Corto Plazo (short term rentals), pequeñas hospederías, casas de hospedaje, hoteles de apartamentos y facilidades recreativas operadas por agencias o instrumentalidades del Gobierno de Puerto Rico. (Énfasis suplido). Art. 2(24), 13 LPRA sec. 2271.
Es decir, para que cierto servicio o lugar de
alojamiento se considere una hospedería, de conformidad con
la normativa antes expuesta, debe cumplir con los siguientes
requisitos: (1) consistir en una instalación o edificio
amueblado, la cual sea regularmente usada y esté disponible
para el alojamiento de personas a cambio de un canon de
alquiler; (2) que derive sus ingresos del mismo alquiler o
arrendamiento de habitaciones; y (3) que, dentro de sus
ofrecimientos, provea tarifas de alquiler o arrendamiento
computadas en forma diaria, semanal, fraccional o mediante
un canon global por concepto de todo incluido. El término
hospedería también incluye los alojamientos suplementarios a
corto plazo (en inglés, short term rentals).
En esa dirección, la Ley Núm. 272-2003, infra, define
el concepto de alojamiento suplementario a corto plazo como:
[C]ualquier instalación, edificio o parte de un edificio, dado en alquiler por un periodo de tiempo menor a noventa (90) días, dedicado al alojamiento de personas mediante paga, cuya instalación, edificio o parte del mismo no sea un hotel, CC-2023-0364 CC-2023-0365 17
condohotel, hotel todo incluido, motel, [p]arador, pequeña hospedería, casa de hospedaje y/o hotel de apartamentos. Dicho término incluirá, sin limitarse a, cualquier tipo de propuesta de alojamiento alternativo como casas, apartamentos, cabañas, villas, casas rodantes (móviles), flotantes, botes, entre otros conceptos de arrendamientos por un término menor de noventa (90) días. Art. 2(2), 13 LPRA sec. 2271.
Como se puede apreciar, -- y en lo que consideramos la
definición más completa de la figura jurídica aquí bajo
estudio --, según lo dispuesto en la Ley Núm. 272-2003,
infra, un alojamiento suplementario a corto plazo tiene tres
características principales: (1) se constituye por un periodo
de tiempo menor a noventa (90) días; (2) tiene la finalidad
de alojar personas a cambio de que éstas paguen por dicho
servicio; y (3) sus instalaciones no son las de un hotel,
condohotel, motel, parador, pequeña hospedería, casa de
hospedaje y/o hotel de apartamentos.
Similar definición se desprende del Reglamento de
hospederías de Puerto Rico de la Compañía de Turismo,
Reglamento Núm. 8856 de 22 de noviembre de 2016 (en adelante,
“Reglamento de hospederías”).2 Éste define el término de
alojamiento suplementario a corto plazo de la siguiente
forma:
Consiste del alquiler a corto plazo, de cualquier tipo de estructura, habitación, casa o apartamento que por su naturaleza resulta conveniente o de importancia al desarrollo turístico. Operará exclusivamente con fines turísticos, para el alojamiento de huéspedes, mediante paga por un periodo igual o menor a noventa (90) días. Cumplirá con todos los requisitos de registro, _____________________________ 2 Disponible en: https://tourism.pr.gov/wp-content/uploads/2019/06 /Reglamento-de-Hospederi%CC%81as-Aprobado-22-de-noviembre-de-2016- 1.pdf. CC-2023-0364 CC-2023-0365 18
licencias y número de hostelero, requerido por la Compañía [de Turismo]. Contará con un mínimo de una (1) unidad hasta un máximo de seis (6) unidades. Será el propósito de esta categoría reglamentar todo tipo de alojamiento a corto plazo disponible a turistas para lograr mejor calidad del producto turístico suplementario o alternativo, no tradicional. El operador estará disponible para proveer o coordinar un servicio limitado al huésped, según sea solicitado y a costo adicional por parte del huésped. (Énfasis suplido). Art. 5(E), pág. 4.
Por otra parte, cabe señalar que el Art. 24 de la Ley
Núm. 272-2003, infra, dispone el porcentaje que se habrá de
imponer, cobrar y recaudar por concepto del impuesto sobre
el canon por ocupación de habitación. 13 LPRA sec. 2271o.
Dicho porcentaje dependerá del tipo de hospedería. Íd. En el
caso del alojamiento supletorio a corto plazo, se dicta que
la Oficina de Turismo impondrá, cobrará y recaudará el
referido impuesto a razón de un siete por ciento (7%). Art.
24(B), 13 LPRA sec. 2271o.3
_____________________________ 3 En cuanto a los actores del proceso de recaudo del impuesto sobre el canon por ocupación, -- y en lo pertinente --, la Ley Núm. 272-2003 identifica al hostelero, al contribuyente y al intermediario. En particular, el término hostelero incluye cualquier persona natural o jurídica que opere una hospedería en Puerto Rico, incluyendo, pero sin limitarse a, el dueño, agente, propietario, operador, arrendatario, subarrendatario hipotecario, tenedor de los mismos, proveedores, intermediarios, dueños, u operadores de propiedades que se utilicen como alojamientos suplementarios a corto plazo. Art. 2(23), 13 LPRA sec. 2271. Asimismo, se define contribuyente como el hostelero que posee la obligación de cobrar, retener y pagar el impuesto sobre el canon por ocupación. Art. 2(15), 13 LPRA sec. 2271.
Por último, el estatuto define el término de intermediario como:
[C]ualquier persona natural o jurídica que[,] por cualquier medio, incluyendo el internet o cualquier aplicación tecnológica, ofrezca o facilite la ocupación entre huéspedes y proveedores, dueños, u operadores de propiedades que se utilicen como Alojamientos Suplementarios a Corto Plazo (short term rentals), aunque dicho intermediario no opere, directa o indirectamente, tal propiedad utilizada como Alojamiento Suplementario a Corto Plazo (short term rental). Incluye, además, a personas naturales o jurídicas que promuevan o vendan ofertas, especiales, paquetes de estadías o programas de descuentos para estadías en Hospederías por CC-2023-0364 CC-2023-0365 19
En fin, luego de un cuidadoso y detallado análisis de
la Ley Núm. 272-2003, infra, son varias las conclusiones a
las que podemos llegar, las cuales sirven de guía para la
correcta disposición de la controversia ante nuestra
consideración. Primeramente, notemos el hecho de que los
alquileres a corto plazo son regulados de forma directa por
legislación y reglamentación asociada a la actividad
económica del turismo. Precisa también considerar que la ley,
hasta cierta medida, equipara este tipo de alojamiento con
las demás hospederías tradicionales, como los hoteles, al
requerir el pago del impuesto sobre el canon por ocupación.
De hecho, se reconoce este tipo de alquiler como un
producto alternativo o no tradicional, pero turístico. Ese
trato distinto en cuanto a regulación, -- en comparación con
aquel dado a los alquileres a largo plazo --, confirma, de
entrada, su disparidad con el uso residencial de una
Asimismo, lo anterior también nos sugiere que el interés
jurídico evidente y principal de este producto es generar
ingresos. P. Cabán Vales, G.S. Rivera Carrasquillo, A.S.
Vélez Rivera, AirBnB, Inscripción Automática y
Responsabilidad Vicaria: Jurisprudencia reciente sobre
_____________________________ cualquier medio incluyendo, pero sin limitarse a, internet o cualquier aplicación tecnológica. Art. 2(27), 13 LPRA sec. 2271.
Veamos, pues, que el término intermediario abarca plataformas digitales o páginas webs tales como AirBnB, Booking.com, Homestay, Vrbo, entre otras. Cabe destacar que la ley obliga a los intermediarios a recaudar, retener y remitir a la Oficina de Turismo el mencionado impuesto. Art. 27(A), 13 LPRA sec. 2271r. CC-2023-0364 CC-2023-0365 20
Derecho Civil, 57 (Núm. 3) Rev. Jur. UIPR 389, 402 (2022-
2023). Esto, mientras que la actividad residencial tiene como
finalidad “la preservación del descanso, la tranquilidad y
la seguridad de quienes residen en la comunidad”. Íd. pág.
403.
D.
Sobre esto último, precisa repasar lo resuelto por este
Tribunal, hace un tiempo atrás, en Consejo de Titulares del
Condominio Condesa del Mar v. Chamah Martínez, 202 DPR 173
(2019) (Sentencia). En esa ocasión, veníamos llamados a
determinar la compatibilidad de los alquileres a corto plazo
con el uso residencial al que estaba destinado un bien
inmueble sujeto al régimen de Propiedad Horizontal.
En extrema síntesis, dicho pleito inició cuando el
Consejo de Titulares (en adelante, “Consejo”) del condominio
en cuestión presentó ante el Tribunal de Primera Instancia
una Petición de sentencia declaratoria, interdicto
preliminar y permanente en contra del Sr. Eduardo Chamah
Martínez (en adelante, “señor Chamah Martínez”), titular de
uno de los apartamentos. En dicha petición, el Consejo
solicitó que se le ordenara al señor Chamah Martínez que
cesara y desistiera de alquilar su unidad en calidad de
hospedería, pues, a su entender, esa explotación comercial
violaba las disposiciones contenidas en la escritura matriz
y el reglamento constitutivo del régimen de Propiedad
Horizontal. CC-2023-0364 CC-2023-0365 21
Eventualmente, el caso fue desestimado pues, para una
mayoría de nosotros, cambios fácticos tornaron la
controversia académica. Ahora bien, nos parece pertinente
rescatar y reiterar, en este momento, algunos aspectos de la
Opinión disidente emitida por la Jueza Asociada señora
Rodríguez Rodríguez, quien en esa ocasión entendió que el
curso de acción apropiado para disponer del caso que el
Tribunal tenía ante sí era atender la controversia en los
méritos y resolver que el alquiler a corto plazo constituía
un uso comercial del inmueble sujeto al régimen de Propiedad
Horizontal. Íd. págs. 181-214.
Para llegar a la anterior conclusión, la Jueza Asociada
señora Rodríguez Rodríguez, luego de hacer referencia a lo
resuelto por esta Curia en Soto Vázquez v. Vázquez Torres,
138 DPR 282 (1995) y Residentes Parkville v. Díaz, supra,
resaltó que, a diferencia de una persona que arrienda a largo
plazo, aquella que arrienda a corto plazo no tiene el
propósito de establecerse y residir en la propiedad; más
bien, su finalidad es “pernoctar de manera transitoria”.
Consejo de Titulares del Condominio Condesa del Mar v. Chamah
Martínez, supra, pág. 205. De conformidad con lo anterior,
razonó que no era posible distinguir entre este tipo de
arrendatarios y los huéspedes de hoteles, puesto que ambos
realizan las mismas actividades, y sus estadías se
caracterizan por la misma temporalidad y transitoriedad. Íd.
Además, la Jueza Asociada enfatizó que los alquileres a
corto plazo constituyen un negocio jurídico con fines CC-2023-0364 CC-2023-0365 22
eminentemente comerciales, lo cual implica un uso lejano y
distinto al residencial. Íd. pág. 205. Asimismo, puntualizó
que el uso de una residencia para fines comerciales afecta
la seguridad, sana convivencia y sentido de comunidad que
debe imperar en estos espacios. Íd. pág. 208.
A su juicio, la entrada y salida de personas extrañas a
la comunidad tiene efectos sobre el uso y desuso de los
elementos comunes, y atenta contra la seguridad de los
residentes. Íd. Señaló también que la privacidad y la
intimidad de los vecinos podrían verse afectadas por el flujo
constante de huéspedes desconocidos. Íd.
En fin, la Jueza Asociada señora Rodríguez Rodríguez
concluyó que la designación expresa de uso residencial, tanto
en la escritura matriz como en el Reglamento del condominio
en cuestión, conllevaba necesariamente la exclusión de los
alquileres a corto plazo, pues estos suponen una explotación
comercial incompatible con dicho uso y tienen repercusiones
sobre el régimen, su administración, y la intimidad,
seguridad y derecho propietario de los titulares. Íd. pág.
213.
E.
Los señalamientos realizados por la Jueza Asociada
señora Rodríguez Rodríguez en Titulares del Condominio
Condesa del Mar v. Chamah Martínez, supra, no surgen de meras
conjeturas. Por el contrario, estos coinciden con los
hallazgos de estudios relacionados al impacto de los
alquileres a corto plazo. Sobre esto, y en el contexto de CC-2023-0364 CC-2023-0365 23
Puerto Rico, nos parece importante reseñar brevemente algunos
datos del informe de la Hispanic Federation - Puerto Rico
titulado Propuestas para reducir el impacto de los
arrendamientos de corto plazo en el desplazamiento de
comunidades. 4
En primer lugar, el informe enfatiza que, al igual que
ocurre a nivel internacional, el fenómeno de los alquileres
a corto plazo en Puerto Rico va en incremento.
Específicamente, se detalla que, para el 2022, la cantidad
de propiedades de alquiler a corto plazo en el archipiélago
era de 17,000.5 Esto, en comparación a 1,000 unidades que
existían para el 2014.6
De igual forma, en el 2022 se registraban mensualmente
entre 100 y 400 unidades nuevas,7 con la finalidad de ofrecer
este tipo de alojamiento temporero, para un total de 17,000
_____________________________ 4 M.E. Rosa Rosa, L.N. Rodríguez Del Valle y A. Cotté Morales, Informe: propuestas para reducir el impacto de los arrendamientos de corto plazo en el desplazamiento de comunidades (julio 2023), disponible en https://aldia.microjuris.com/wp- content/uploads/2024/02/INFORME_Arrendamientos-de-Corto-Plazo_v3- 1.pdf.
5 Íd. pág. 8.
6 Íd.
7 Íd. Al momento de realizarse el estudio, las áreas de mayor concentración de alquileres a corto plazo fueron el oeste, especialmente los municipios de Rincón y Cabo Rojo, el área noreste y las islas municipio de Vieques y Culebra.
Cabe destacar también que, para el 2022, municipios como San Juan, Cataño y Aguadilla, contaban con sectores específicos donde más de la mitad de las propiedades eran alquileres a corto plazo. De igual forma, en algunos sectores de municipios como Culebra, Vieques, Dorado, Luquillo, Río Grande, Rincón y Arecibo este tipo de propiedades alcanzaba un 30%. Véase, S. Minelli Pérez, “Sin freno el crecimiento de los alquileres a corto plazo”, en Negocios, El Nuevo Día, 9 de noviembre de 2022, disponible en https://www.elnuevodia.com/negocios/turismo/notas/sin-freno-el- crecimiento-de-los-alquileres-a-corto-plazo/. CC-2023-0364 CC-2023-0365 24
propiedades.8 Para 2023, dicha cantidad era de
aproximadamente 25,000.9
En segundo lugar, la investigación realizada evidenció
que este tipo de alquileres sí puede acarrear beneficios para
la comunidad. A modo de ejemplo, los mismos fomentan la
creación de empleos a nivel local, especialmente empleos
relacionados a la limpieza y administración de las
propiedades.10 De igual forma, incentivan la actividad
económica del área y, consecuentemente, incrementan el flujo
de personas en ésta.11
Sin embargo, los beneficios aludidos fueron opacados
por los impactos negativos identificados.12 En lo pertinente,
se demostró que la utilización con fines turísticos o
comerciales de propiedades residenciales afecta la
seguridad, tranquilidad y el sentido de comunidad de las
personas que allí habitan.13 En particular, se destacó el
comportamiento irrespetuoso que algunas personas huéspedes
tienen para con las personas residentes de la comunidad.14 De
igual forma, se evidenció el incremento de situaciones de
_____________________________ 8 “Yahay sobre 25 mil unidades de vivienda en Puerto Rico como alquileres de corto plazo”, en Locales, Metro, 29 de enero de 2024, disponible en https://www.metro.pr/noticias/2024/01/29/ya-hay-sobre-25-mil-unidades- de-vivienda-en-puerto-rico-como-alquileres-de-corto-plazo/.
9 Íd.
10Informe: propuestas para reducir el impacto de los arrendamientos de corto plazo en el desplazamiento de comunidades, supra esc. 4, pág. 16.
11 Íd.
12 Íd. págs. 17-18.
13 Íd. pág. 18.
14 Íd. CC-2023-0364 CC-2023-0365 25
ruido excesivo, fiestas y uso desconsiderado de los espacios
comunes.15
Asimismo, se encontró que, en la mayoría de los casos,
los dueños o propietarios de los inmuebles destinados a este
tipo de alquileres suelen ser personas ausentes; es decir,
personas que no residen en las referidas propiedades ni
siquiera de tiempo en tiempo, ni en el área limítrofe.16
Específicamente, se encontró que estos suelen ser
puertorriqueños que residen en otro lugar del archipiélago o
en la diáspora, y/o corporaciones e inversionistas
extranjeros.17
Por último, es importante destacar que, a raíz de la
investigación realizada, la Hispanic Federation - Puerto Rico
recomienda catalogar los alquileres a corto plazo como
negocios.18 Conforme a lo anterior, sugiere requerir
licencias, patentes, permisos, entre otros requisitos, a las
personas que constituyan este tipo de alquileres.19
III.
Dicho ello, y para finalizar, -- a modo ilustrativo --
, nos resulta persuasivo repasar dos decisiones recientemente
_____________________________ 15 Íd.
16 Íd.
17 Íd.
18 Íd. pág. 19.
19Íd. A modo de ejemplo, el municipio de San Juan requiere una licencia expedida por la Oficina de Permisos para toda aquella persona que interese constituir u operar un alquiler a corto plazo dentro de la jurisdicción y extensión territorial de dicho municipio. Art. 7.006, Ordenanza Municipal del municipio de San Juan Núm. 39 (Serie 2022-2023), disponible en https://sanjuan.pr/wp-content/uploads/2023/05/ordenanza- 39.pdf. CC-2023-0364 CC-2023-0365 26
emitidas por el Tribunal Supremo de España, Sala de lo Civil,
sobre el carácter comercial o turístico de los alquileres a
corto plazo. Cabe destacar que éstas, a diferencia del caso
ante nuestra consideración, surgen en el contexto del régimen
de Propiedad Horizontal.
Primeramente, en la STS 5197/2023 de 27 de noviembre,20
la comunidad de propietarios de cierto edificio interpuso
una Demanda contra una propietaria y una arrendataria, con
el propósito de que éstas cesaran la “actividad de alquiler
turístico o vivienda de uso turístico” que desarrollaban en
dos inmuebles.21 Íd. pág. 2. Ambas propiedades habían sido
inscritas en el Registro de actividades turísticas del
principado de Asturias como alojamientos turísticos, en
contravención a la posición de la comunidad de vecinos.
Las demandadas, por su parte, adujeron que la dedicación
de las viviendas a uso turístico o vacacional no contravenía
los mencionados estatutos. Ello, puesto que, a su entender,
no se variaba en sí el uso residencial de la propiedad.
Tanto el foro de instancia, como el foro apelativo
intermedio español favorecieron la posición de las
demandadas. Según su análisis, destinar las viviendas a fines
_____________________________ 20 Disponible en https://www.poderjudicial.es/search/TS/openDocument/ec749580e23d9620a0 a8778d75e36f0d/20231215.
21 En específico, la comunidad de vecinos alegó que el alquiler de los apartamentos, destinados a uso turístico, vulneraba el Art. 31 de los Estatutos Sociales del inmueble, el cual disponía lo siguiente: “En los departamentos independientes del edificio -viviendas- a los que se accede por el portal uno […] no podrán ejercerse actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo; reservándose su uso al de carácter exclusivamente residencial”. Íd. pág. 4. CC-2023-0364 CC-2023-0365 27
vacacionales no constituía una variación al uso residencial
de las mismas.
Inconforme con las determinaciones de los foros a quo,
la comunidad de vecinos acudió al Tribunal Supremo. Éste
último revocó las decisiones de los foros inferiores al
concluir que la actividad desplegada por las demandadas era
de naturaleza empresarial y comercial.
El Tribunal Supremo reiteró, primero, que, en el
contexto de Propiedad Horizontal, es posible establecer
limitaciones o prohibiciones que atiendan al interés general
de la comunidad, incluyendo aquellas relacionadas a la
alteración del uso del inmueble. No obstante, éstas, para
que sean eficaces, deben constar de manera expresa.
Aclarado lo anterior, el Tribunal Supremo explicó que
el alquiler de los apartamentos de uso turístico consistía
en poner a disposición material los inmuebles para su
utilización por terceras personas, -- mediante el pago de un
precio --, con el propósito de cubrir su necesidad de
alojamiento transitorio. Señaló, además, que la actividad en
cuestión era prestada por una “sociedad mercantil con ánimo
de lucro, que actua[ba] en el tráfico jurídico para su
explotación, la cual voluntariamente se sometió al régimen
jurídico del Decreto 48/2016, de 10 de agosto, de viviendas
vacacionales y viviendas de uso turístico de Asturias, al
tener su propietaria inscritos los pisos litigiosos como
viviendas de uso turístico”. Íd. pág. 7. CC-2023-0364 CC-2023-0365 28
Sobre esto último, destacó que someterse a tal decreto
conllevaba el cumplimiento con determinados requisitos
relacionados a la comercialización de los apartamentos,22 lo
cual implicaba que la actividad en cuestión no se
desarrollaba meramente fuera de los inmuebles, sino que
también en su interior. Así pues, sostuvo que, si bien las
propiedades estaban destinadas a un uso residencial, también
se efectuaba en éstas actividad empresarial.
Por otra parte, en la STS 5199/2023 29 noviembre,23 la
controversia a resolver era si el uso de un apartamento para
arrendamientos a corto plazo, alquiler vacacional o fines
turísticos estaba comprendido en una cláusula de las Normas
de Comunidad del complejo en cuestión que prohibía la
realización de actividad económica alguna, salvo que la
propia subcomunidad lo autorizara por unanimidad previa
consulta de algún interesado. En específico, la cláusula
disponía lo siguiente: “Queda terminantemente prohibido la
realización de actividad económica alguna en las viviendas
(oficina, despacho, consulta, clínica, etc., ...) salvo que
la propia subcomunidad de portal lo autorice por unanimidad
previa consulta obligatoria de algún interesado”. Íd. pág.
5.
_____________________________ 22 A modo de ejemplo, menciona el foro español que se requiere: (1) garantizar la reposición de enseres necesarios; (2) la publicación del número correspondiente de inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas; (3) la publicación de los precios del servicio de alojamiento; (4) cumplir con obligaciones de mantenimiento, entre otros requisitos. Íd., pág. 7.
23 Disponible en https://www.poderjudicial.es/search/openDocument/ 15a4b60c68578802a0a8778d75e36f0d/20231214. CC-2023-0364 CC-2023-0365 29
En síntesis, varios propietarios presentaron una
Demanda en contra de la comunidad de propietarios (en
adelante, “Comunidad”) para solicitar que se declarara que
la prohibición contenida en las Normas de Comunidad no
incluía el uso y destino de las viviendas al arrendamiento
de corto plazo, alquiler vacacional o apartamento turístico.
La Comunidad, por su parte, se opuso, alegando que el
alojamiento de tipo turístico, en efecto, era una actividad
económica y la modalidad de apartamento turístico una
actividad turística.
Los foros inferiores desestimaron el recurso. A su
juicio, el uso de las viviendas como apartamentos turísticos
es una actividad económica y, por lo tanto, prohibida por
las Normas de Comunidad del complejo objeto del litigio.
Señalaron, además, que la enumeración de actividades en dicha
normativa tenía un mero carácter ejemplificativo.
Evaluados los hechos ante su consideración, el Tribunal
Supremo destacó que la interpretación otorgada por los foros
inferiores era conforme a la jurisprudencia respecto a que
las limitaciones a la propiedad tienen que ser claras,
precisas y expresas. A su entender, la inclusión de las
actividades turísticas en la prohibición en cuestión era
perfectamente coherente con la letra y espíritu de ésta, pues
lo que se buscaba vedar era el ejercicio de actividad
económica con un carácter comercial, profesional o
empresarial, como es el caso de los apartamentos turísticos. CC-2023-0364 CC-2023-0365 30
Además, dicho foro señaló que no podía prevalecer la
posición de los demandantes respecto a equiparar el
arrendamiento de vivienda para uso turístico con el
arrendamiento de vivienda habitual. En ese sentido, explicó
que el arrendamiento de vivienda es aquel que recae sobre
una edificación habitable cuyo destino principal es
satisfacer la necesidad permanente de vivienda del
arrendatario. Esto, a diferencia del arrendamiento de
vivienda para uso turístico, dirigido a proporcionar
alojamiento temporal sin constituir un cambio de residencia
para la persona alojada.
En fin, de estas decisiones a las que hemos hecho
referencia podemos notar, primero, el reiterado nexo entre
el concepto de residencia -- o vivienda -- con el de
permanencia, y entre el concepto de uso comercial o uso
turístico con el de transitoriedad. En segundo lugar,
observemos la importancia que tiene, para fines de catalogar
la actividad de alquilar a corto plazo como un uso comercial
o turístico de la propiedad, aspectos tales como su finalidad
(el lucro económico) y el cumplimiento con requisitos
relacionados a la comercialización del inmueble (por ejemplo,
la publicación de los precios a pagar por el servicio de
alojamiento).
Es, pues, a la luz de la normativa antes expuesta, que
procedemos, -- desde la disidencia --, a disponer de la
controversia ante nuestra consideración. CC-2023-0364 CC-2023-0365 31
IV.
Como mencionamos anteriormente, en el presente caso, la
Asociación plantea que, de conformidad con la Escritura de
servidumbres en equidad de la urbanización, ésta tiene la
facultad de salvaguardar la seguridad, paz y convivencia de
la comunidad. Toda vez que los alquileres a corto plazo se
han convertido en un problema de seguridad, argumenta que su
acción de enmendar el Código Comunitario para específicamente
prohibir dicha práctica fue válida. Asimismo, arguye que los
alquileres a corto plazo equivalen a un uso comercial de las
villas, prohibido por la cláusula de la mencionada escritura
que limita el uso de éstas a uno residencial. A nuestro
juicio, le asiste la razón.
Y es que, de conformidad con la normativa antes
expuesta, no albergamos duda de que los alquileres a corto
plazo constituyen un uso comercial de la propiedad. Por
consiguiente, su implementación modifica el carácter
residencial de un inmueble. Como expusimos anteriormente,
son varias las razones que nos mueven a llegar a esta
conclusión.
Primero, los alquileres a corto plazo no cumplen con el
sentido de permanencia asociado al uso residencial de una
propiedad. Por el contrario, este tipo de alquiler se
caracteriza por su transitoriedad, pues la persona huésped
no busca establecerse en dicho lugar.
De igual forma, no cabe argumentar que los inmuebles
sujetos a esta actividad constituyen la residencia de los CC-2023-0364 CC-2023-0365 32
propietarios, pues, según mencionado antes, la mayoría de
estos no reside, -- ni siquiera de forma temporera --, en
dichas propiedades. Para estos propietarios, los inmuebles
en cuestión representan una mera fuente de ingresos.
Segundo, los alquileres a corto plazo atentan contra
elementos esenciales asociados al concepto de residencia; en
otras palabras, este tipo de alquiler lacera características
fundamentales que se espera tenga una residencia. Entre
dichas características o elementos está la tranquilidad, la
seguridad y el sentido de comunidad.
Tercero, y último, en Puerto Rico, este tipo de
alquileres se trata como un producto turístico, cuya
finalidad es la explotación económica. Al igual que los
hoteles, condohoteles, moteles, paradores y casas de
huéspedes, las personas que alquilan este tipo de propiedad
pagan determinada suma de dinero a cambio del alojamiento
temporero que se les ofrece. De conformidad con ello, el
hostelero y/o el intermediario viene obligado a recaudar,
retener y remitir a la Oficina de Turismo el mencionado
impuesto por ocupación de habitación.
Siendo ello así, somos del criterio, y es nuestra
conclusión, que la Asociación no erró al determinar que los
alquileres a corto plazo constituyen un uso comercial de la
propiedad. Tampoco falló al enmendar el Código Comunitario
para prohibir los mismos. CC-2023-0364 CC-2023-0365 33
Por no ser ésta la posición de una mayoría de esta
Curia, respetuosamente disentimos.
Ángel Colón Pérez Juez Asociado
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