El Juez Asociado Señor Díaz Cruz
emitió la opinión del Tribunal.
La Asociación de Condómines demandó a Naveira ante el Tribunal de Distrito en cobro de $2,777.70 por concepto de cuotas de mantenimiento de elementos comunes correspon-dientes al apartamento Núm. 2207 del Condominio Town House en Río Piedras. Formuló el demandado moción de sen-tencia sumaria acompañando a la misma documentos acredi-tativos de que adquirió dicho apartamento en subasta pública celebrada el 28 de mayo de 1974, en procedimiento de ejecu-ción de hipoteca instado por Federal National Mortgage Association contra la viuda e hijos de Henri Marsh quien el 10 de diciembre de 1964 había hipotecado dicho apartamento en garantía de un pagaré por $20,000.00 el que de buena fe y en el curso regular de los negocios fue endosado y cedido a la ejecutante por la acreedora original Housing Investment Corporation. Se sacó a remate el apartamiento de los Marsh para satisfacer una sentencia que por $17,526.98 de principal, $2,000 de costas y honorarios de abogado y otros crédi-tos accesorios obtuvo la Federal National Mortgage Association en el Tribunal Superior de San Juan. A la subasta com-parecieron otros dos licitadores además del aquí demandado Naveira quien obtuvo la buena pro con una oferta final de $24,000 que superó seis licitaciones previas, y a petición suya el Tribunal Superior a tenor del Art. 125 de la Ley Hipóte-[91]*91caria ordenó la cancelación de gravámenes posteriores entre los que se contaba un embargo por $248.00 anotado el 25 de abril de 1968 en el Registro de la Propiedad a favor de “Association Owners Condominium Town House” originado en pleito en cobro de dinero contra Henri Marsh.
Fundado en dichos antecedentes, alegó el recurrente en su moción de sentencia sumaria que por ser un comprador de buena fe en subasta pública a quien aprovecha la preferencia de primer gravamen reconocida a la hipoteca ejecutada, sobre las cuotas de condominio y habiéndose cancelado por provi-dencia judicial todos los gravámenes posteriores, la demanda no plantea cuestión justiciable. Tanto el Tribunal de Distrito como el Superior denegaron la moción del demandado y al recurrir éste en certiorari, expedimos el auto el 22 de abril de 1976.
La construcción de grandes edificios divididos en aparta-mientos y sometidos al régimen de propiedad horizontal pro-visto en la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958 (31 L.P.R.A. see. 1291 y ss.) ha sido en Puerto Rico una importante con-tribución al mejoramiento de la vivienda para todas las clases económicas, aprovechando al máximo la escasa tierra disponi-ble para el desarrollo urbano y aminorando los altos costos de servicios públicos de seguridad, vías públicas, limpieza, acueductos y alcantarillados y demás inherentes a la disper-sión en un solo plano que caracteriza las urbanizaciones. La vivienda en condominio tiene el inevitable corolario de una paz hogareña compartida que se logra únicamente si los con-dómines en su totalidad observan una conducta de respeto y consideración al bienestar común dentro de una relación que no puede ser disuelta sin mediar el consentimiento unánime. Art. 34 de la Ley (31 L.P.R.A. see. 1292Í). Una de las más frecuentes causas de erosión de la buena convivencia entre condómines, que constituye a la vez amenaza para la preser-vación y buena administración del edificio, radica en la falta de aportación a los gastos comunes de conservación, hoy [92]*92generalmente conocidos como cuotas de mantenimiento. Contra esta situación anómala previno la Ley desde un principio en su Art. 39 al ordenar:
“Los titulares de los apartamientos están obligados a contri-buir proporcionalmente a los gastos para la administración, con-servación y reparación de los elementos comunes generales del edificio y, en su caso, de los elementos comunes limitados, así como a cuantos más fueren legítimamente acordados.
Ningún titular podrá librarse de contribuir a tales gastos por renuncia al uso o disfrute de los elementos comunes, ni por aban-dono del apartamiento que le pertenezca.” 31 L.P.R.A. see. 1293c (1).
[93]*93Para asegurar las fuentes de crédito (2) imprescindibles para la construcción y continuada existencia de los multi-familiares y demás edificios bajo régimen de condominio, el legislador estableció la siguiente prelación de créditos:
Art. 40
“El crédito contra cualquier titular, por su parte en los gastos a que se refiere la sec. 1293c de este título tendrá preferencia sobre cualquier otro crédito de cualquier naturaleza, excepto los siguientes:
(a) Los créditos a favor del Estado por el importe de las tres últimas anualidades vencidas y no satisfechas de las contribucio-nes que graviten sobre el apartamiento.
(b) Por la prima de seguro de dos años, del apartamiento o del edificio total, en su caso, y si fuese el seguro mutuo por los dos últimos dividendos que se hubiesen repartido.
(c) Los créditos hipotecarios inscritos en el Registro de la Propiedad.” 31 L.P.R.A. sec. 1293d. (3)
[94]*94Mas acentuando su determinación de que “ningún titular podrá librarse de contribuir a tales gastos por renuncia de uso o disfrute de los elementos comunes, ni por abandono del apartamiento que le pertenezca” (Art. 39, ante), la Asamblea Legislativa impuso la siguiente norma de respon-sabilidad solidaria:
Art. 41
“El adquirente de un apartamiento será solidariamente res-ponsable con el transmitente del pago de las sumas que éste adeude, a tenor con la sec. 1293c de este título, hasta el mo-mento de la transmisión, sin perjuicio del derecho del adquirente a repetir contra el otro otorgante, por las cantidades que hubiese pagado como deudor solidario.” 31 L.P.R.A. sec. 1293e.
Este precepto cuyo texto original antes de su enmienda por Ley Núm. 157 de 1976 gobierna la reclamación contra el recurrente, convierte al adquirente en fiador o garantizador del condómine deudor. El recurrente, comprador en subasta de tal grado voluntario que hubo de sobrepujar a otros dos licitadores para llevarse el remate se colocó de su libre arbitrio en la situación de responsabilidad solidaria que define el artículo. Su razón de adquirir fue un acto volitivo dictado por su propia conveniencia en el campo de los negocios, y por tanto no puede invocar la preferencia (4) que el Art. 40(c) reserva al dueño de un crédito hipo-[95]*95tecario. Dicha preferencia correspondía a la acreedora eje-cutante Federal National Mortgage Association cuyo repre-sentante hizo dos ofertas en el acto de subasta: al abrir, una por $17,527.00 y más tarde otra por $22,161.95 (importe de la sentencia), que fueron superadas por el recurrente. Este detalle de incompatibilidad de intereses y de abierta compe-tencia entre la acreedora hipotecaria y el adjudicatario en subasta muestra en alto relieve la ausencia de condición en éste para reclamar la prelación reservada al “crédito hipo-tecario inscrito en el Registro de la Propiedad.”
La política pública de fomentar la construcción de edifi-cios de apartamientos en condominio, manifiesta en el balance logrado en la Ley entre los intereses de los titulares condó-mines y los de sus acreedores recibió una saludable aclara-ción y ratificación al reformarse por la Ley Núm. 157 de 1976 el texto del Art. 41 así:
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El Juez Asociado Señor Díaz Cruz
emitió la opinión del Tribunal.
La Asociación de Condómines demandó a Naveira ante el Tribunal de Distrito en cobro de $2,777.70 por concepto de cuotas de mantenimiento de elementos comunes correspon-dientes al apartamento Núm. 2207 del Condominio Town House en Río Piedras. Formuló el demandado moción de sen-tencia sumaria acompañando a la misma documentos acredi-tativos de que adquirió dicho apartamento en subasta pública celebrada el 28 de mayo de 1974, en procedimiento de ejecu-ción de hipoteca instado por Federal National Mortgage Association contra la viuda e hijos de Henri Marsh quien el 10 de diciembre de 1964 había hipotecado dicho apartamento en garantía de un pagaré por $20,000.00 el que de buena fe y en el curso regular de los negocios fue endosado y cedido a la ejecutante por la acreedora original Housing Investment Corporation. Se sacó a remate el apartamiento de los Marsh para satisfacer una sentencia que por $17,526.98 de principal, $2,000 de costas y honorarios de abogado y otros crédi-tos accesorios obtuvo la Federal National Mortgage Association en el Tribunal Superior de San Juan. A la subasta com-parecieron otros dos licitadores además del aquí demandado Naveira quien obtuvo la buena pro con una oferta final de $24,000 que superó seis licitaciones previas, y a petición suya el Tribunal Superior a tenor del Art. 125 de la Ley Hipóte-[91]*91caria ordenó la cancelación de gravámenes posteriores entre los que se contaba un embargo por $248.00 anotado el 25 de abril de 1968 en el Registro de la Propiedad a favor de “Association Owners Condominium Town House” originado en pleito en cobro de dinero contra Henri Marsh.
Fundado en dichos antecedentes, alegó el recurrente en su moción de sentencia sumaria que por ser un comprador de buena fe en subasta pública a quien aprovecha la preferencia de primer gravamen reconocida a la hipoteca ejecutada, sobre las cuotas de condominio y habiéndose cancelado por provi-dencia judicial todos los gravámenes posteriores, la demanda no plantea cuestión justiciable. Tanto el Tribunal de Distrito como el Superior denegaron la moción del demandado y al recurrir éste en certiorari, expedimos el auto el 22 de abril de 1976.
La construcción de grandes edificios divididos en aparta-mientos y sometidos al régimen de propiedad horizontal pro-visto en la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958 (31 L.P.R.A. see. 1291 y ss.) ha sido en Puerto Rico una importante con-tribución al mejoramiento de la vivienda para todas las clases económicas, aprovechando al máximo la escasa tierra disponi-ble para el desarrollo urbano y aminorando los altos costos de servicios públicos de seguridad, vías públicas, limpieza, acueductos y alcantarillados y demás inherentes a la disper-sión en un solo plano que caracteriza las urbanizaciones. La vivienda en condominio tiene el inevitable corolario de una paz hogareña compartida que se logra únicamente si los con-dómines en su totalidad observan una conducta de respeto y consideración al bienestar común dentro de una relación que no puede ser disuelta sin mediar el consentimiento unánime. Art. 34 de la Ley (31 L.P.R.A. see. 1292Í). Una de las más frecuentes causas de erosión de la buena convivencia entre condómines, que constituye a la vez amenaza para la preser-vación y buena administración del edificio, radica en la falta de aportación a los gastos comunes de conservación, hoy [92]*92generalmente conocidos como cuotas de mantenimiento. Contra esta situación anómala previno la Ley desde un principio en su Art. 39 al ordenar:
“Los titulares de los apartamientos están obligados a contri-buir proporcionalmente a los gastos para la administración, con-servación y reparación de los elementos comunes generales del edificio y, en su caso, de los elementos comunes limitados, así como a cuantos más fueren legítimamente acordados.
Ningún titular podrá librarse de contribuir a tales gastos por renuncia al uso o disfrute de los elementos comunes, ni por aban-dono del apartamiento que le pertenezca.” 31 L.P.R.A. see. 1293c (1).
[93]*93Para asegurar las fuentes de crédito (2) imprescindibles para la construcción y continuada existencia de los multi-familiares y demás edificios bajo régimen de condominio, el legislador estableció la siguiente prelación de créditos:
Art. 40
“El crédito contra cualquier titular, por su parte en los gastos a que se refiere la sec. 1293c de este título tendrá preferencia sobre cualquier otro crédito de cualquier naturaleza, excepto los siguientes:
(a) Los créditos a favor del Estado por el importe de las tres últimas anualidades vencidas y no satisfechas de las contribucio-nes que graviten sobre el apartamiento.
(b) Por la prima de seguro de dos años, del apartamiento o del edificio total, en su caso, y si fuese el seguro mutuo por los dos últimos dividendos que se hubiesen repartido.
(c) Los créditos hipotecarios inscritos en el Registro de la Propiedad.” 31 L.P.R.A. sec. 1293d. (3)
[94]*94Mas acentuando su determinación de que “ningún titular podrá librarse de contribuir a tales gastos por renuncia de uso o disfrute de los elementos comunes, ni por abandono del apartamiento que le pertenezca” (Art. 39, ante), la Asamblea Legislativa impuso la siguiente norma de respon-sabilidad solidaria:
Art. 41
“El adquirente de un apartamiento será solidariamente res-ponsable con el transmitente del pago de las sumas que éste adeude, a tenor con la sec. 1293c de este título, hasta el mo-mento de la transmisión, sin perjuicio del derecho del adquirente a repetir contra el otro otorgante, por las cantidades que hubiese pagado como deudor solidario.” 31 L.P.R.A. sec. 1293e.
Este precepto cuyo texto original antes de su enmienda por Ley Núm. 157 de 1976 gobierna la reclamación contra el recurrente, convierte al adquirente en fiador o garantizador del condómine deudor. El recurrente, comprador en subasta de tal grado voluntario que hubo de sobrepujar a otros dos licitadores para llevarse el remate se colocó de su libre arbitrio en la situación de responsabilidad solidaria que define el artículo. Su razón de adquirir fue un acto volitivo dictado por su propia conveniencia en el campo de los negocios, y por tanto no puede invocar la preferencia (4) que el Art. 40(c) reserva al dueño de un crédito hipo-[95]*95tecario. Dicha preferencia correspondía a la acreedora eje-cutante Federal National Mortgage Association cuyo repre-sentante hizo dos ofertas en el acto de subasta: al abrir, una por $17,527.00 y más tarde otra por $22,161.95 (importe de la sentencia), que fueron superadas por el recurrente. Este detalle de incompatibilidad de intereses y de abierta compe-tencia entre la acreedora hipotecaria y el adjudicatario en subasta muestra en alto relieve la ausencia de condición en éste para reclamar la prelación reservada al “crédito hipo-tecario inscrito en el Registro de la Propiedad.”
La política pública de fomentar la construcción de edifi-cios de apartamientos en condominio, manifiesta en el balance logrado en la Ley entre los intereses de los titulares condó-mines y los de sus acreedores recibió una saludable aclara-ción y ratificación al reformarse por la Ley Núm. 157 de 1976 el texto del Art. 41 así:
[96]*96“La obligación del titular de un apartamiento por su parte proporcional de los gastos comunes constituirá un gravamen sobre dicho apartamiento. Por lo tanto, el adquirente voluntario de un apartamiento será solidariamente responsable con el trans-mitente del pago de las sumas que éste adeude, a tenor con el Artículo 39, hasta el momento de la transmisión, sin perjuicio del derecho del adquirente a repetir contra el otro otorgante, por las cantidades que hubiese pagado como deudor solidario.
La referida obligación será exigible a quien quiera que sea titular de la propiedad que comprende el apartamiento, aun cuando el mismo no haya sido segregado e inscrito como finca filial en el Registro de la Propiedad, o enajenado a favor de persona alguna.” (31 L.P.R.A. sec. 1293e.)
La intención legislativa de fortalecer la responsabilidad solidaria entre el condómine deudor y el adquirente del apartamiento, por los gastos comunes que aquél adeude hasta el momento de la transmisión, extensiva a un comprador en subasta, se deduce del abarcador lenguaje del Art. 41 desde su texto original de 1958 en que el legislador descarta la exención provista para el adquirente en venta involuntaria en el Estatuto modelo de la FHA see. 23 (b), (5) patrón seguido por algunos estados de la Unión, y que por el constante financiamiento de viviendas por dicha agencia en Puerto Rico es pieza de regulación conocida.
El texto del Art. 41 (31 L.P.R.A. sec. 1293e) tanto antes como después de las enmiendas introducidas por la Ley Núm. 157 de 4 de junio de 1976, impone responsabilidad solidaria por las sumas que adeude el titular, al adquirente voluntario, como lo es un comprador convencional, un donatario, un permutante o un licitador que se lleva la buena pro [97]*97en la subasta. Resultarían adquirentes “involuntarios” y por lo tanto exentos de la citada obligación por los gastos comunes del condominio, aquellas personas que advienen dueños del apartamiento al ejercer los créditos preferentes que señalan las letras (a), (b) y (c) del Art. 40 (31 L.P.R.A. see. 1293d). La razón bien fundada de esta distinción entre el adquirente voluntario y el involuntario radica en el disímil interés de uno y otro. El voluntario es un comprador que bien informado de los gravámenes y cargas del apartamiento lo adquiere porque es un buen negocio. El adquirente involun-tario es originalmente un acreedor cuyo interés fundamental no es hacerse dueño' del apartamiento sino proteger su acreencia constituida usualmente antes de que empiece a acu-mularse la deuda por gastos comunes del condominio. El adquirente voluntario tiene oportunidad y medios de en-terarse(6) de la deuda por gastos comunes del condominio y poder de decisión para asumirlos como gravamen del in-mueble que adquiere. Para el adquirente involuntario, acree-dor en uno de los tres casos del Art. 40, dicha deuda no es elemento u objeto de contratación y su acreencia no debe sufrir disminución porque el deudor incumpla otra obligación ajena y extraña a la suya. Bajo ninguna circunstancia sería equitativo exigir esa deuda al Estado o Municipio que eje-cuta en cobro de contribuciones, al asegurador que exige judicialmente las primas de dos años o al acreedor hipote-cario que ejecuta para recobrar el principal y los intereses pactados. Cualquiera de éstos sería un adquirente accidental que advendría dueño sólo en el caso de que realizado el apartamiento en subasta pública ningún licitador se presen-tara y hubiere entonces el ejecutante que tomar la propiedad en pago total o parcial de su acreencia como único recurso para proteger su crédito.
[98]*98La Ley Núm. 157 de 4 de junio de 1976 introdujo una fundamental enmienda al Art. 41 al ordenar que “la obligación del titular de un apartamiento por su parte proporcional de los gastos comunes constituirá un gravamen sobre dicho apartamiento” precepto equivalente a declarar que la obligación del propietario de un departamento por expensas comunes sigue siempre al dominio de su departamento, aun respecto de expensas devengadas antes de su adquisición.
Por haber surgido los hechos del presente caso antes de la enmienda no es necesario por ahora analizar su efecto sobre la prelación de créditos instituida en el Art. 40 y la exención de solidaridad con el deudor de cuotas de mantenimiento en esta opinión reconocida al primer acreedor hipotecario.
El recurrente no está exento de solidaridad con el titular deudor porque no es acreedor que ejecuta uno de los créditos preferentes del Art. 40, sino un comprador o adquirente voluntario. Confirmada.