EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Consejo de Titulares del Condominio Centro Internacional de Mercadeo Torre II representado por su Junta Certiorari de Directores
Peticionario 2022 TSPR 106
v. 210 DPR ____
PRCI LOAN CR, LLC
Recurrido
Número del Caso: CC-2021-300
Fecha: 15 de agosto de 2022
Tribunal de Apelaciones:
Panel V
Abogada de la parte peticionaria:
Lcda. María de Lourdes Rivera Sostre
Abogado de la parte recurrida:
Lcdo. Francisco Fernández Chiques
Materia: Propiedad Horizontal – La disposición en el reglamento de un condominio que exime del pago de las cuotas de mantenimiento atrasadas al adquirente voluntario de una de sus unidades es nula por contravenir la Ley de Condominios.
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Consejo de Titulares del Condominio Centro Internacional de Mercadeo Torre II representado por su Junta de Directores CC-2021-0300 Peticionario
v.
La Jueza Presidenta Oronoz Rodríguez emitió la Opinión del Tribunal
En San Juan, Puerto Rico, a 15 de agosto de 2022.
Nos corresponde determinar si es válida una
disposición en el reglamento de un condominio que exime
del pago de las cuotas de mantenimiento atrasadas a
quien adquiere una de sus unidades en ejecución de una
garantía hipotecaria o si, por el contrario, prevalecen
las disposiciones de la Ley de Condominios, infra, en
cuanto a los adquirentes involuntarios y voluntarios.
Por entender que conforme a la jerarquía de las fuentes
del derecho los reglamentos no pueden ir en contra de
lo que dispone una ley especial, se revoca la sentencia
recurrida y se devuelve el caso al foro primario para
que continúe con los procedimientos de acuerdo con lo
aquí resuelto. CC-2021-0300 2
I
El 2 de noviembre de 2018 el Consejo de Titulares del
Condominio Centro Internacional de Mercadeo Torre II
(Consejo de Titulares o peticionario) presentó una demanda
sobre cobro de cuotas de mantenimiento contra PRCI Loan CR,
LLC (PRCI o recurrido). Alegó que el Condominio Centro
Internacional de Mercadeo Torre II (Condominio) se
constituyó bajo el régimen de propiedad horizontal el 8 de
octubre de 2003, mediante la Escritura Matriz Núm. 44,
otorgada ante el Notario Público José Antonio Sadurní Lahens
(“Escritura Matriz”). Explicó que el 13 de febrero de 2017
PRCI adquirió la oficina 504 del Condominio mediante venta
judicial como parte del trámite realizado en un caso de
ejecución de hipoteca (Doral Financial v. Quantum Business
Engineering, Inc., Caso Civil Núm. DCD2012-1951).1 En
específico, sostuvo que PRCI es una entidad que se dedica a
adquirir carteras de préstamos para luego cobrar su
acreencia y que, por ello, se le debía considerar un
adquirente voluntario, a tenor con el artículo 41 de la Ley
de Condominios, Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958 (Ley
Núm. 104-1958) 31 LPRA ant. sec. 1291 et seq. (derogada por
la nueva Ley de Condominios, Ley Núm. 129 de 16 de agosto
de 2020, 31 LPRA sec. 1921a et seq. (Ley Núm. 129-2020)). En
consecuencia, el Consejo de Titulares argumentó que, como
1 La venta judicial se celebró como parte del trámite del caso de ejecución de hipoteca en Doral Financial v. Quantum Business Engineering Inc., DCD2012-1951. El 6 de febrero de 2017 se produjo la sustitución de la demandante en el pleito DCD2012-1951. En consecuencia, el epígrafe cambió a PRCI Loan, LLC v. Quantum Business Engineering, Inc. CC-2021-0300 3
adquirente voluntario, PRCI estaba obligado a pagar todas
las cuotas de mantenimiento que acumuló la oficina 504.
El 2 de enero de 2019 PRCI contestó la demanda y planteó
que era un adquirente involuntario según el artículo 41 de
la Ley Núm. 104-1958. Además, argumentó que según el artículo
17 del Reglamento del Condominio, el cual forma parte de la
Escritura Matriz, este solo respondía por las cuotas de
mantenimiento que se acumularan a partir de la fecha en que
adquirió la propiedad.2
En el ínterin, y en aras de no entorpecer y paralizar
la venta de la oficina 504, las partes estipularon que se
permitiría la reconexión a las utilidades para que PRCI
pudiera seguir operando en la oficina 504, siempre y cuando
se depositaran las sumas acumuladas durante los seis (6)
2En lo pertinente, el artículo 17 del Reglamento del Condominio, estable lo siguiente:
"---Las sumas adeudadas por gastos de mantenimiento o cualquier otra suma adeudada en virtud de decisiones o acuerdos v[á]lidos logrados por el Consejo de Titulares constituirá, salvo que por Ley se disponga de otro modo, un gravamen preferente sobre toda otra deuda de la unidad salvo por las contribuciones sobre la propiedad y por la primera hipoteca constituida al adquirirse la misma y siempre que dicha hipoteca haya sido registrada o presentada para registro con anterioridad al surgimiento y anotación registral de dicha deuda.----------------------------------
---Todo titular que adquiera su título como resultado de la ejecución de un crédito hipotecario que grave una unidad del Condominio, incluyendo un acreedor hipotecario, no será responsable de los cargos adeudados por concepto de mantenimiento adeudados y/o derramas debidamente aprobadas por el Consejo de Titulares, que hayan sido devengados con anterioridad a la fecha de la adquisición del título por tal adquiriente, entendiéndose, sin embargo, que lo anterior no deberá interpretarse en tal forma que impida el que el Consejo de Titulares y/o la Junta de Directores radique acciones reclamando el cobro de tales cargos, impuestos o gastos de mantenimiento contra las personas que corresponda y los haga válidos en cualquier forma prevista por Ley.---“ CC-2021-0300 4
meses previo a la adjudicación en subasta. En esta
estipulación, ninguna de las partes renunció al cobro de las
sumas en disputa. Ese asunto siguió pendiente ante el foro
judicial.
Así las cosas, el 8 julio de 2019 el Consejo de
Titulares presentó ante el foro primario una solicitud de
sentencia sumaria. Reiteró que, según el artículo 41 de la
Ley Núm. 104-1958, quien único puede considerarse como
adquirente involuntario es el acreedor hipotecario, y que
PRCI no lo era.3 Así, distinguió que la Ley Núm. 104-1958 no
menciona las cesiones, sustituciones en pleitos de ejecución
de hipoteca, venta de carteras de pagarés u otros
instrumentos, ni de entidades que adquieren préstamos
hipotecarios en función de su negocio como inversionistas y
especuladores.4 Por ende, para efectos del pago de las cuotas
de mantenimiento, PRCI era un adquirente voluntario conforme
a lo que se pautó en Condominio First Federal Savings v.
LSREF2 Island Holdings, 202 DPR 934 (2019). Ante ello, alegó
que PRCI está obligado a pagar, no solo las cuotas de
mantenimiento desde que adquirió la propiedad, sino también
la deuda que subsistía previo a los seis (6) meses de
adquisición. La cantidad total adeudada se estimó en
$110,015.69.
Por su parte, el 20 de agosto de 2019 PRCI se opuso a
la solicitud de sentencia sumaria y, a su vez, solicitó que
3 Solicitud de Sentencia Sumaria, Apéndice, pág. 224. 4 Íd. CC-2021-0300 5
se dictara sentencia sumaria a su favor. Sostuvo que, de
acuerdo con el Reglamento del Condominio, estaba obligada a
sufragar las cuotas que se acumularan a partir de que advino
titular de la propiedad únicamente.5 Adujo que era
irrelevante su condición de adquirente voluntario o
involuntario dado que el Reglamento del Condominio exime del
pago de cuotas atrasadas a quien adquiere como resultado de
la ejecución de un crédito hipotecario.
El 9 de septiembre de 2019 el Consejo de Titulares
replicó. Reiteró que únicamente recibirá tratamiento como
adquirente involuntario el acreedor hipotecario y no aquel
que es sustituto en pleitos de ejecución de hipoteca o
comprador de una cartera de pagarés. Además, insistió en
que, de conformidad con lo resuelto en Condominio First
Federal Savings v. LSREF2 Island Holdings, supra, PRCI no
cualificaba como adquirente involuntario y, por tanto, debía
pagar la totalidad de la deuda acumulada.
En respuesta al argumento sobre el Reglamento del
Condominio, el Consejo de Titulares sostuvo que ello no tiene
consecuencia alguna ante la supremacía de la Ley
Núm. 104-1958. Así pues, citando a Condominio First Federal
Savings v. LSREF2 Island Holdings, supra, y Consejo Tit. v.
Galerías Ponceñas, Inc., 145 DPR 315, 338 (1998), argumentó
que la Ley Núm. 104-1958 prevalece sobre cualquier
5 PRCI advino titular de la oficina 504 mediante el otorgamiento de la escritura de venta judicial el 9 de diciembre de 2017 ante la Notario Público Ana J. Bobonis Zequeira. CC-2021-0300 6
disposición establecida en la escritura matriz o en el
reglamento.
Evaluadas las posturas de ambas partes, el 28 de octubre
de 2019 el foro primario declaró con lugar la solicitud de
sentencia sumaria que presentó el Consejo de Titulares. En
esta, declaró con lugar la demanda de cobro y, en
consecuencia, le ordenó a PRCI a pagar la cantidad de
$110,015.69 más el interés legal. Razonó que, según se
dispuso en Condominio First Federal Savings v. LSREF2 Island
Holdings, supra, PRCI era un adquirente voluntario debido a
que se dedica a la compra de carteras de préstamos para su
cobro. Por otro lado, concluyó que la disposición del
Reglamento del Condominio que exime del pago de cuotas
atrasadas a quien adquiere en ejecución de un crédito
hipotecario voluntariamente era nula por ser contraria a las
disposiciones de la Ley Núm. 104-1958. En esencia, destacó
que el hecho de que el Reglamento del Condominio incluyera
ese articulado no era óbice para que el Consejo de Titulares
reclamase el pago exigido por la Ley Núm. 104-1958. En todo
caso, puntualizó que:
Las disposiciones de la ley a estos efectos ya estaban vigentes cuando en el año 2003 se otorgó la [E]scritura [M]atriz y el mencionado [R]eglamento del [C]ondominio. Es menester señalar que la ley solo diferencia entre adquiriente voluntario e involuntario, pero sí exige el pago de las cuotas de mantenimiento, ya que sin la aportación proporcional a las expensas del inmueble, el régimen no puede sobrevivir y se derrotaría la política pública al respecto.6
6 Sentencia del Tribunal de Primera Instancia, pág. 21. Véase, Apéndice, pág. 397. CC-2021-0300 7
Inconforme con el resultado, el 27 de noviembre de 2019
PRCI recurrió al Tribunal de Apelaciones. En síntesis, alegó
que el foro primario erró: (1) al declarar ha lugar la
solicitud de sentencia sumaria del Consejo de Titulares
cuando la misma incumple con las exigencias de la Regla 36
de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R.36, y (2) al dictar
sentencia obviando el alcance del reglamento otorgado por el
Consejo de Titulares e inscrito en el Registro de la
Propiedad.
El 25 de marzo de 2021 el foro intermedio notificó una
Sentencia mediante la cual concluyó que “[e]s válida una
disposición de la escritura matriz de un condominio,
mediante la cual se exime, del pago de las cuotas de
mantenimiento atrasadas, a quien adquiere una de sus
unidades en ejecución de una garantía hipotecaria”.7 Ello,
debido a que “[n]i la ley anterior, ni la Nueva Ley [de
Condominios], prohíbe que, por la vía contractual, se
acuerde que adquirentes involuntarios no responderán por
parte alguna de las cuotas de mantenimiento adeudadas al
momento de la adquisición”.8
Así, resolvió que, aun si se determinase que PRCI era
un adquirente voluntario, el efecto sería el mismo toda vez
que la ley no impide que el Condominio exonere al adquirente
voluntario del pago de las cuotas adeudadas. Por último,
7 Sentencia del Tribunal de Apelaciones, pág. 1. Véase, Apéndice, pág. 466. 8 Sentencia del Tribunal de Apelaciones, pág. 8. Véase, Apéndice, pág. 473. CC-2021-0300 8
destacó que cuando PRCI se convirtió en adquirente
voluntario de la oficina 504 este descansó en las constancias
de que se le iba a exonerar de las cuotas adeudados. Ello,
debido a que tal exoneración constaba en el Reglamento del
Condominio el cual estaba inscrito en el Registro de la
Propiedad, y se le imputa la publicidad de su contenido.
Inconformes con la decisión del foro intermedio, el
Consejo de Titulares presentó el 5 de abril de 2021 el
recurso que nos ocupa. Insiste en que PRCI es un adquirente
voluntario en virtud de las disposiciones tanto de la antigua
Ley de Condominios como de la vigente. Por lo tanto, sostiene
que está obligada al pago total de la deuda por las cuotas
de mantenimiento. En específico, arguyó que la determinación
del foro intermedio es errada toda vez que le confirió al
reglamento de un condominio mayor jerarquía como fuente de
derecho que a la ley especial de condominios.9 Así, argumentó
que la controversia de este caso era sobre la jerarquía de
fuentes de derecho y que se debía resolver a su favor. Por
último, destacó que el Reglamento del Condominio, aquí en
disputa, respeta la jerarquía de fuentes al establecer que
una ley podía controvertir o entrar en conflicto con sus
disposiciones.10
9 Certiorari, pág. 14. 10En específico, sostuvo que el artículo 17 del Reglamento del Condominio dejaba claro que:
"---Las sumas adeudadas por gastos de mantenimiento o cualquier otra suma adeudada en virtud de decisiones o acuerdos v[á]lidos logrados por el Consejo de Titulares constituirá, salvo que por Ley se disponga de otro modo, un gravamen preferente sobre toda otra deuda de la unidad salvo por las contribuciones sobre la propiedad y por la primera CC-2021-0300 9
El 25 de junio de 2021 expedimos el auto de certiorari
concedimos un término para que las partes presentaran sus
alegatos. El Consejo de Titulares presentó el suyo y, en
resumen, reiteró los mismos argumentos que en su petición de
certiorari.
PRCI por su parte se amparó en las disposiciones de la
Ley Núm. 129-2020 para sostener que el adquiriente
involuntario es el acreedor hipotecario que se adjudica la
propiedad mediante proceso de ejecución de hipoteca, sin
distinción a si dicho acreedor hipotecario originó el
préstamo hipotecario o lo adquirió posteriormente.11 Sobre
el artículo 17 del Reglamento del Condominio, PRCI sostuvo
que lo allí establecido no es contrario a la ley, la moral
o el orden público. Por ende, el Consejo de Titulares quedaba
obligado por su escritura matriz y reglamento.12
Con el beneficio de la comparecencia de ambas partes,
procedemos a discutir el derecho aplicable.
II
A. Jerarquía de fuentes de derecho
El concepto de jerarquía de fuentes del derecho supone
que unas normas legales tienen mayor peso o valor jurídico
que otras. La jerarquía es particularmente importante cuando
hipoteca constituida al adquirirse la misma y siempre que dicha hipoteca haya sido registrada o presentada para registro con anterioridad al surgimiento y anotación registral de dicha deuda.---------------------------------- (énfasis y subrayado suplido).
11 Alegato del Apelado, pág. 15 12 Íd, pág. 8. CC-2021-0300 10
se intenta resolver una controversia que puede tener
distintas soluciones dependiendo de la norma legal que
aplique. En nuestra jurisdicción, la jerarquía de fuentes
del derecho se ordena de la manera siguiente: (1) la
Constitución del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, como
ley suprema; (2) las leyes aprobadas por la Asamblea
Legislativa; (3) las reglas y los reglamentos aprobados y
promulgados bajo autoridad de ley por los organismos
públicos, y (4) las ordenanzas municipales. Véase, Noriega
v. Gobernador, 122 DPR 650, 680 (1988); Collazo Cartagena v.
Hernández Colón, 103 DPR 870, 874 (1975). Véase además,
L. Muñiz Argüelles y M. Fraticelli Torres, La investigación
jurídica en el derecho puertorriqueño: fuentes
puertorriqueñas, norteamericanas y españolas, 4ta ed.,
Bogotá, Ed. Temis, 2006, págs. 22–24.
Al ser la Constitución de Puerto Rico la ley suprema,
es esta el eje central de todas nuestras normas jurídicas.
Seguido de la Constitución están las leyes, tanto especiales
como generales, y las distintas resoluciones legislativas.
Muñiz Argüelles, op. cit., págs. 280–281.
Las fuentes de derecho que rigen los edificios sujetos
al régimen de propiedad horizontal son, entre otras, la Ley
de Condominios, anteriormente Ley de Propiedad Horizontal;
la escritura matriz y sus anejos ─según inscritos en el
Registro de la Propiedad─; y el reglamento del condominio.
Al respecto, hemos enfatizado que las fuentes del derecho
del régimen de propiedad horizontal no tienen la misma CC-2021-0300 11
jerarquía entre sí. Consejo Tit. v. Galerías Ponceñas, Inc.,
supra, pág. 338. Entre ellas, la Ley de Condominios tiene
primacía, “por lo que cualquier disposición claramente
contraria a sus disposiciones que contenga la escritura
matriz o el Reglamento de Administración sería nula”. Íd.
Véase, además, Brown III v. J.D. Cond. Playa Grande, 154 DPR
225, 238-239 (2001). Asimismo, hemos resuelto que las
disposiciones de la Ley de Condominios son mandatorias y no
supletorias. Condominio First Federal Savings v. LSREF2
Island Holdings, supra, pág. 940.
B. Ley de Condominios
La Ley de Propiedad Horizontal, Ley Núm. 104 de 25 de
junio de 1958, según enmendada, (Ley Núm. 104-1958)
gobernaba el régimen de propiedad horizontal. No obstante,
esta fue derogada por la Ley Núm. 129 de 16 de agosto de
2020, conocida como Ley de Condominios de Puerto Rico (Ley
Núm. 129-2020).
La Ley Núm. 129-2020 entró en vigor de manera inmediata
y estableció que “sus disposiciones regir[ía]n a todo
inmueble sometido al régimen de Propiedad Horizontal,
irrespectivo de la fecha en que fuera sometido a dicho
régimen”. (énfasis suplido). Art. 76 de la Ley Núm. 129-2020
(2020 (Parte 2) Leyes de Puerto Rico 3210).
En su Exposición de Motivos se destacó la importancia
de atemperar los cambios experimentados por la sociedad
puertorriqueña a un nuevo cuerpo legal que rija los asuntos
relacionados al régimen de propiedad horizontal. Exposición CC-2021-0300 12
de Motivos de la Ley Núm. 129-2020. Asimismo, se enfatizó
que la jurisprudencia de este Tribunal “ha sido fuente
importante, ofreciendo su interpretación a distintas y
variadas controversias que han surgido a través de los años
con relación a [la] Ley [de Condominios]”. Íd.
Tanto el cuerpo de normas vigentes que rigen el régimen
de propiedad horizontal, como las disposiciones anteriores
y su jurisprudencia interpretativa, han sido consistentes
con el propósito que se pretende lograr con este tipo de
vivienda. El régimen de propiedad horizontal cumple con una
finalidad doble. A saber: (1) proveer a las personas la
posibilidad de disfrutar el derecho a la propiedad plena e
individual de un inmueble, y (2) maximizar el uso escaso de
terreno disponible en el país. Park Tower, S.E. v.
Registradora, 194 DPR 244, 253 (2015). De esta forma, la
propiedad plena e individual coexiste con otros dueños
mientras comparten áreas comunes para el disfrute de todas
y todos sus integrantes. Íd.
El pago de cuotas de mantenimiento constituye un
elemento fundamental para el sostenimiento de la vida en
comunidad y para lograr el disfrute pleno y la coexistencia.
Condominio First Federal Savings v. LSREF2 Island Holdings,
supra, pág. 940. Su aportación contribuye al bienestar del
condominio y a la sana convivencia entre los y las titulares.
Maldonado v. Consejo de Titulares, 111 DPR 427, 430 (1981).
Y es que, “[s]in la aportación proporcional a las expensas
del inmueble, el régimen no puede sobrevivir y se derrotaría CC-2021-0300 13
la política pública al respecto”. Íd. Tal es su importancia
que la propia Ley de Condominios viabiliza mecanismos
sumarios para facilitar el cobro por concepto de cuotas
adeudadas. M.J. Godreau, El condominio: el régimen de
propiedad horizontal en Puerto Rico, 2da ed., San Juan, Ed.
Situm, 2019, pág. 299. La naturaleza sumaria de estos
mecanismos está respaldada por la importancia del
mantenimiento del régimen. Íd. Entre ellas: (1) la
preferencia del crédito a favor de Consejo de Titulares;
(2) la creación de un gravamen sobre el apartamento, y (3) la
responsabilidad solidaria de aquel adquirente voluntario.
Sobre este último mecanismo, el artículo 60 de la Ley
Núm. 129-2020, equivalente al artículo 41 de la Ley
Núm. 104-1958, establece que un adquirente voluntario de un
apartamento sometido al régimen de propiedad horizontal será
solidariamente responsable con el transmitente del pago de
las sumas que este adeude. Art. 60 de la Ley Núm. 129-2020,
31 LPRA sec. 1923e. Por otra parte, un adquirente
involuntario será responsable solamente de las deudas por
gastos comunes surgidas y no satisfechas durante los seis
(6) meses anteriores al momento de adquirir la propiedad.
Íd.13
13 El artículo 60 de la Ley Núm. 129-2020 dispone que:
La obligación del titular de un apartamento por su parte proporcional de los gastos comunes constituirá un gravamen sobre dicho apartamento. Por lo tanto, luego de la primera venta, el adquirente voluntario de un apartamento será solidariamente responsable con el transmitente del pago de las sumas que éste adeude, a tenor con el Artículo 59, hasta el momento de la transmisión, sin perjuicio del derecho del adquirente a repetir contra el otro otorgante, por las CC-2021-0300 14
C. Adquirente voluntario e involuntario
En Asoc. Condómines v. Naveira, 106 DPR 88, 91 (1977)
este Tribunal suplió las definiciones de quién podía
identificarse como un adquirente involuntario y voluntario
de un apartamento sometido al régimen de propiedad
horizontal, para propósitos de la cantidad de cuota de
mantenimiento a cobrarse. Allí, indicamos que el adquiriente
involuntario de una propiedad era un acreedor cuyo interés
fundamental no era hacerse dueño de una propiedad, sino
proteger una acreencia ya constituida. En específico,
enfatizamos que:
El [adquirente] voluntario es un comprador que bien informado de los gravámenes y cargas del apartamento lo adquiere porque es un buen negocio. El adquirente involuntario es originalmente un acreedor cuyo interés fundamental no es hacerse dueño del apartamento sino proteger su acreencia constituida usualmente antes de que empiece a acumularse la deuda por gastos comunes del condominio. Asoc. Condómines v. Naveira, supra, pág. 97.
Cónsono con esa visión, posteriormente en Condominio
First Federal Savings v. LSREF2 Island Holdings,
supra, evaluamos si una entidad cuyo negocio es la compra de
cantidades que hubiese pagado como deudor solidario. Un adquirente involuntario será responsable solamente de las deudas por gastos comunes surgidas y no satisfechas durante los seis (6) meses anteriores al momento de adquirir la propiedad excepto las partidas correspondientes a penalidades por atrasos o mora, derramas, intereses y sanciones atribuibles al titular, incluirá el balance corriente que se acumule desde la adquisición de dicho inmueble por parte del adquiriente involuntario.
31 LPRA sec. 1923e. CC-2021-0300 15
créditos hipotecarios se debía considerar un adquirente
involuntario para fines de la protección del artículo 60 de
la Ley Núm. 129-2020, supra. Expresamos que:
[n]o podemos avalar que la sola compra de un crédito hipotecario (indistintamente del momento en que se adquiera) o la mera adjudicación accidental de una propiedad en pública subasta le extienda la facultad de invocar la protección del adquirente involuntario a una compañía que adquirió por “un acto volitivo dictado por su propia conveniencia en el campo de los negocios […]”. Condominio First Federal Savings v. LSREF2 Island Holdings, supra, pág. 947. (citando a Asoc. de Condómines v. Naveira, supra, pág. 94.).
Lo primordial para distinguir a un adquirente
voluntario de uno involuntario yace en el interés por el
cual se adquiere la propiedad. El profesor Michel J. Godreau
señala que “lo definitorio al clasificar al acreedor
ejecutante como adquirente involuntario radica en si el
acreedor hipotecario realiza un negocio lucrativo con la
adquisición de la propiedad, o si con dicha adquisición lo
único que logra es proteger su acreencia”. Godreau, op. cit.,
pág. 311. Asimismo, se advierte y aclara que la búsqueda de
ese interés “no radica, principalmente, en el momento de la
adquisición del crédito hipotecario o del inmueble, sino en
la razón para adquirir o el interés fundamental por la cual
se convierte en titular”. Condominio First Federal Savings
v. LSREF2 Island Holdings, supra, pág. 944.
Anteriormente hemos expresado que un adquirente
voluntario: (1) puede ser un comprador, un donatario, un
permutante o aquel que se lleva la buena pro en una subasta CC-2021-0300 16
pública; (2) quien adquiere el crédito hipotecario o el
apartamento con el ánimo de hacer un buen negocio; (3) quien
tiene la oportunidad y los medios de enterarse de la deuda
por gastos comunes del condominio, y (4) quien tiene el poder
de decisión para asumirlos como gravamen del inmueble que
adquiere. Véase, Condominio First Federal Savings v. LSREF2
Island Holdings, supra, págs. 944-945; Asoc. de Condómines
v. Naveira, supra, pág. 97.
Por otro lado, hemos señalado que un adquirente
involuntario tiene los elementos siguientes: (1) es un
acreedor hipotecario; (2) la razón o el interés fundamental
no es convertirse en dueño del inmueble, sino proteger su
acreencia constituida —usualmente— antes de que empiece a
acumularse la deuda de las cuotas por mantenimiento; (3)
para este, la deuda no es elemento u objeto de contratación,
y (4) su acreencia no debe sufrir disminución porque el
deudor incumpla otra obligación ajena y extraña a la suya.
supra, págs. 945-946; Asoc. de Condómines v. Naveira, supra,
pág. 97.
La Ley Núm. 129-2020, también nos guía en cuanto a las
definiciones de adquirente voluntario e involuntario. El
artículo 3(b) de la Ley Núm. 129-2020 define al adquirente
involuntario como:
El acreedor hipotecario que, para proteger su acreencia, adquiera una propiedad como parte de un proceso de ejecución de hipoteca, licitando CC-2021-0300 17
o sin licitar, o de dación en pago, total o parcial. 31 LPRA sec. 1921(b).
Por otro lado, define al adquirente voluntario como:
Persona que, luego de ejercer su criterio en el curso usual de los negocios, deliberadamente adquiere el bien inmueble porque le resulta un buen negocio. Se entiende que incluye a un comprador convencional, un donatario, un heredero, un legatario, un permutante o un licitador que se lleva la buena pro en la subasta. 31 LPRA sec. 1921(b).
III
En el presente caso nos corresponde evaluar, en primer
lugar, si PRCI es un adquirente voluntario o involuntario,
para fines de precisar su responsabilidad en cuanto al pago
de la cuota de mantenimiento adeudada. De concluir que PRCI
tiene carácter de adquirente voluntario, entonces debemos
determinar si le aplica la disposición reglamentaria del
Condominio que exime del pago de las cuotas de mantenimiento
hipotecario voluntariamente.
El Consejo de Titulares sostiene que PRCI es un
adquirente voluntario en virtud de las disposiciones tanto
de la antigua Ley de Condominios como de la vigente. Por lo
tanto, argumenta que está obligada al pago total de la deuda
por las cuotas de mantenimiento. En cuanto a la disposición
reglamentaria que exime del pago a los adquirentes
voluntarios, el Consejo de Titulares esgrimió que el
Reglamento del Condominio reconoce la supremacía de una ley
sobre sus propias disposiciones. Ante ello, señaló que, CC-2021-0300 18
debido a que Condominio First Federal Savings v. LSREF2
Island Holdings, supra, dejaba clara la normativa sobre el
cobro de cuotas a los adquirentes involuntarios y
voluntarios, se debía resolver a su favor.
Por su parte, PRCI sostiene que, según la Ley
Núm. 129-2020 se le debe considerar como un adquirente
involuntario debido a que se le adjudicó la propiedad
mediante el proceso de ejecución de hipoteca. Puntualizó que
la definición en la Ley Núm. 129-2020 no distingue entre si
el acreedor hipotecario originó el préstamo hipotecario o si
lo adquirió posteriormente. De igual manera, insiste en que
confió en las disposiciones del Reglamento del Condominio
─debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad─ en
cuanto a que no estaba obligado a pagar los cargos adeudados
por concepto de mantenimiento anteriores a su adquisición.
Para distinguir entre un adquirente voluntario e
involuntario debemos auscultar el interés o la razón por la
cual se adquiere el inmueble. Entiéndase, “lo definitorio al
clasificar al acreedor ejecutante como adquirente
involuntario radica en si el acreedor hipotecario realiza un
negocio lucrativo con la adquisición de la propiedad, o si
con dicha adquisición lo único que logra es proteger su
acreencia”. Godreau, op. cit. pág. 311.
El adquirente voluntario es aquella persona que luego
de ejercer su criterio en el curso usual de los negocios,
deliberadamente adquiere el bien inmueble porque le resulta
un buen negocio. Según se desprende del expediente, Doral CC-2021-0300 19
Financial Corporation h/n/c H.F. Mortgage Bankers presentó
una demanda de cobro de dinero contra Quantum Business
Engineering, Inc., DCD2012-1951, mediante la cual solicitó
la ejecución de la hipoteca que gravaba la oficina 504, por
haberse incumplido la obligación de pago recogida en el
pagaré. Luego de varios trámites procesales, el foro primario
dictó una sentencia el 27 de junio de 2014 a favor de la
parte demandante. En algún momento durante el trámite
postsentencia, Doral Financial Corporation h/n/c H.F.
Mortgage Bankers realizó un negocio con PRCI, mediante el
cual le cedió su crédito sobre la oficina 504. Así, el 6 de
febrero de 2017 se produjo la sustitución de la demandante
en el pleito DCD2012-1951, donde PRCI figuró como el nuevo
demandante. El 23 de febrero de 2017 el foro primario dictó
una orden para vender el inmueble en subasta pública. La
oficina 504 se vendió en subasta pública en el pleito de
ejecución de hipoteca, DCD2012-1951. PRCI se llevó la buena
pro y se convirtió en el acreedor hipotecario.
De los hechos anteriores podemos colegir que el acreedor
hipotecario en este caso era Doral Financial Corporation
h/n/c H.F. Mortgage Bankers. Fue esta entidad quien le otorgó
a los dueños anteriores de la oficina 504 el préstamo
hipotecario. PRCI sustituyó a este deudor hipotecario porque
adquirió el crédito como parte de un negocio.
Particularmente, la compra de carteras de préstamos. Ante lo
expuesto, es forzoso concluir que la cesión de PRCI fue el
resultado de su criterio en el curso usual de sus negocios. CC-2021-0300 20
Es decir, este no adquirió la oficina 504 en protección de
su acreencia pues no fue quien otorgó el préstamo hipotecario
con los deudores, sino que lo hizo como parte de una
transacción comercial.
Así, PRCI es un comprador que se llevó la buena pro en
una subasta pública porque adquirió el crédito hipotecario
de la oficina 504 con el ánimo de hacer un buen negocio.
Este además tuvo la oportunidad y los medios de enterarse de
la deuda por gastos comunes del condominio y de decidir si
asumirlos como gravamen del inmueble que adquirió.
supra, págs. 944-45; Asoc. de Condómines v. Naveira, supra,
pág. 97. Por lo tanto, no cabe duda de que PRCI es un
adquirente voluntario sujeto a la imposición de
responsabilidad solidaria con relación a la deuda por cuotas
de mantenimiento de la oficina 504.
Ahora bien, debemos determinar si a PRCI le cobija el
artículo 17 del Reglamento del Condominio el cual exime del
pago de las cuotas de mantenimiento a todo titular que
adquiera su título como resultado de la ejecución de un
crédito hipotecario. Es decir, si PRCI −aun siendo un
adquirente voluntario− está exento de pagar las cuotas
atrasadas por adquirir la propiedad en un proceso de
ejecución de hipoteca. Contestamos en la negativa. La
disposición reglamentaria en controversia es nula por
contravenir la Ley Núm. 129-2020. CC-2021-0300 21
La Ley Núm. 129-2020 es actualmente el cuerpo rector
del régimen de propiedad horizontal en nuestra jurisdicción.
Según explicamos en Consejo Tit. v. Galerías Ponceñas, Inc.,
supra, este estatuto tiene supremacía en la materia sobre
cualquier otra fuente de derecho que pueda coexistir con
esta. En consecuencia, una disposición reglamentaria que
contravenga la Ley Núm. 129-2020 es nula.
Tanto la Ley Núm. 104-1958 como la Ley Núm. 129-2020,
consideran el pago de las cuotas de mantenimientos como un
asunto de política pública de la vida en comunidad. Esto,
pues, garantizan el buen funcionamiento del régimen y sin la
aportación proporcional de sus titulares, el régimen no puede
sobrevivir. Asociación de Condómines v. Los Frailes, SE, 154
DPR 800, 815 (2001).14
Con esta política pública en mente, la Asamblea
Legislativa dispuso que “el adquirente voluntario de un
apartamento será solidariamente responsable con el
transmitente del pago de las sumas que éste adeude”. Art. 60
de la Ley Núm. 129-2020, 31 LPRA sec. 1923e. En otras
palabras, los adquirentes convencionales vendrán obligados
al pago total de las cuotas adeudadas. A modo de excepción,
14Para propósito de la controversia ante nos, es menester señalar que PRCI advino titular de la oficina 504 en el 2017. Entiéndase, antes de la aprobación de la Ley Núm. 129-2020. No obstante, por mandato expreso, la Ley Núm. 129-2020 aplicará a esta controversia. Nótese que, independientemente del momento de adquisición del inmueble, la interpretación de esta controversia es la misma tanto bajo la ley de condominios anterior como en virtud de la nueva ley. Ello, puesto a que el objetivo del régimen de propiedad horizontal ha sido el mismo bajo la ley anterior como en la vigente. Por ello, la interpretación que hicimos en Condominio First Federal Savings, supra, bajo la ley anterior es extrapolable al análisis que se realice al amparo de la ley vigente, debido a que su finalidad sigue siendo la misma. CC-2021-0300 22
el estatuto reconoce que los adquirentes involuntarios serán
responsables solamente de las deudas por gastos comunes
surgidas y no satisfechas durante los seis (6) meses
anteriores al momento de adquirir la propiedad. Estos, según
definidos por la ley, son “los acreedor[es] hipotecario[s]
que, para proteger su acreencia, adquiere[n] una propiedad
como parte de una proceso de ejecución de hipoteca”. Art. 3
de la Ley Núm. 129-2020, 31 LPRA sec. 1921b.
En consecuencia, el Reglamento del Condominio no puede
eximir del pago de las cuotas a ningún adquirente puesto
que, tanto la antigua Ley de Condominio como la vigente,
establecen que el adquirente voluntario y el involuntario
están obligados a pagar toda la deuda o parte de esta,
respectivamente.
Ante ello, PRCI no puede ampararse en una disposición
que es contraria a la Ley Núm. 129-2020 y contra el propósito
de la existencia del régimen de propiedad horizontal. Y es
que, como vimos, la obligación del pago de las cuotas de
mantenimiento es una de carácter especial. Godreau, op. cit.
pág. 299.
Así, conforme a la Ley Núm. 129-2020 y la política
pública detrás de la imposición del pago de la cuota, el
Condominio no puede contravenir el mandato expreso del
artículo 60 de la Ley Núm. 129-2020, equivalente al antiguo
artículo 41 de la Ley Núm. 104-1958, sobre que “el adquirente
voluntario de un apartamento será solidariamente responsable
con el transmitente del pago de las sumas que éste adeude”. CC-2021-0300 23
Art. 60 de la Ley Núm. 129-2020, 31 LPRA sec. 1923e (énfasis
suplido).
Siguiendo la jerarquía de las fuentes de derecho
aplicables al régimen de propiedad horizontal, no nos queda
más que resolver que lo dispuesto en el artículo 17 del
Reglamento del Condominio, es nulo. Además, recordemos que
las disposiciones de la Ley Núm. 129-2020 son mandatorias y
no supletorias. Condominio First Federal Savings v. LSREF2
Island Holdings, supra, pág. 940. Por ende, PRCI no podía
relevarse de su obligación de pago de cuotas de mantenimiento
so pretexto de que se le eximía por reglamento.
Finalmente, enfatizamos que no podemos obviar la
política pública que dio origen al régimen de propiedad
horizontal. Una interpretación contraria a la pautada en
supra, “daría al traste con el principio valorativo que ha
permeado todo el régimen de propiedad horizontal en Puerto
Rico.” Godreau, op. cit., pág. 310. Además, si se toma en
consideración que la legislatura utilizó como base nuestra
jurisprudencia para atemperar la Ley Núm. 129-2020 a las
nuevas realidades y retos que trae el régimen de propiedad
horizontal, no vemos por qué la legislatura rechazaría e
ignoraría las determinaciones de este foro en un tema tan
puntual como este. De igual manera, en la exposición de
motivos de la Ley Núm. 129-2020, la legislatura no rechazó
de forma expresa lo resuelto por este Tribunal en Condominio
First Federal Savings v. LSREF2 Island Holdings, supra. CC-2021-0300 24
A tono con lo expuesto, reiteramos que la interpretación
de quién es adquirente involuntario no consiste en el momento
de la adquisición del crédito hipotecario o del inmueble
sino, más bien, en el análisis de si el crédito hipotecario
del bien adquirido es para proteger su crédito o si es
consecuencia de un negocio lucrativo. Véase, Condominio
First Federal Savings v. LSREF2 Island Holdings, supra;
Godreau, op. cit., pág. 313. Asimismo, establecemos que
cualquier disposición reglamentaria que exima del pago de
las cuotas de mantenimiento a quien adquiere como resultado
de la ejecución de un crédito hipotecario, es contraria a la
política pública del pago de las cuotas de mantenimiento y
a las disposiciones de la Ley Núm. 129-2020. En consecuencia,
PRCI está sujeto al pago de la deuda por cuotas de
mantenimiento de la oficina 504.
IV
Por los fundamentos antes expuestos, se revoca la
Sentencia del Tribunal de Apelaciones y se reinstala el
dictamen del Tribunal de Primera Instancia.
Se dictará sentencia de conformidad.
Maite D. Oronoz Rodríguez Jueza Presidenta EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Consejo de Titulares del Condominio Centro Internacional de Mercadeo Torre II representado por su Junta de Directores CC-2021-0300 Peticionario
La Jueza Presidenta Oronoz Rodríguez emitió la Opinión del Tribunal
SENTENCIA
Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, la cual se hace formar parte de la presente Sentencia, se revoca la Sentencia del Tribunal de Apelaciones y se reinstala el dictamen del Tribunal de Primera Instancia.
Lo acordó el Tribunal y certifica el Secretario del Tribunal Supremo. El Juez Asociado señor Kolthoff Caraballo disiente y emite la expresión siguiente a la que se une la Jueza Asociada señora Pabón Charneco.
“El Juez Asociado señor Kolthoff Caraballo disiente de la Opinión del Tribunal por entender que el análisis y la determinación del Tribunal de Apelaciones, ante los hechos tan particulares de este caso, fue básicamente correcta”.
Javier O. Sepúlveda Rodríguez Secretario de Tribunal Supremo