Sol Bravman, Carmen González Hernandez v. Consejo De Titulares Del Condominio Palma Real
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Opinion
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Sol Bravman, Carmen González Hernández Certiorari Peticionarios 2011 TSPR 189 v. 183 DPR ____ Consejo de Titulares del Condominio Palma Real
Recurridos
Número del Caso: CC-2010-275
Fecha: 14 de diciembre de 2011
Tribunal de Apelaciones:
Región Judicial de San Juan, Panel III
Jueza Ponente: Hon. Zadette Bajandas Vélez
Abogado de la Parte Peticionaria:
Lcdo. Edgardo E. Betancourt
Abogado de la Parte Recurrida:
Lcdo. Roberto A. Rivera Ruiz
Materia: Acción Civil
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Sol Bravman, Carmen González Hernández
Peticionarios
v. CC-2010-0275 Certiorari
Consejo de Titulares del Condominio Palma Real
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado SEÑOR ESTRELLA MARTINEZ
San Juan, Puerto Rico, a 14 de diciembre de 2011.
El recurso ante nuestra consideración nos
permite resolver si la figura de la prescripción
adquisitiva o usucapión tiene cabida dentro del
régimen de propiedad horizontal regulado por la Ley
Núm. 103-2003 (Ley de Condominios), 31 L.P.R.A. sec.
1291 et seq.
Además, debemos determinar si el Consejo de
Titulares puede usucapir parte de un apartamento
inscrito como privativo en el Registro de la
Propiedad y, en consecuencia, afectar su cabida y
destinarlo a un uso distinto al que consta en la
escritura matriz y en los planos presentados ante
tal Registro, sin contar con el consentimiento
unánime de los integrantes del régimen. CC-2010-275 2
Concluimos que la Ley de Condominios impide la
adquisición por prescripción adquisitiva o usucapión de
los elementos comunes, pero permite la de los elementos
privativos. Resolvemos que no se puede variar el uso y
destino ni la descripción registral del bien adquirido sin
el consentimiento unánime de todos los titulares. A su
vez, determinamos que el Consejo de Titulares está
impedido de usucapir parte del apartamento privativo ante
nuestra consideración debido a que tal actuación quebranta
el propósito por el cual dicho organismo fue creado y
contraviene la Ley de Condominios.
I
Los hechos ante nuestra consideración son sencillos y
conciernen al apartamento 1-G del Condominio Palma Real.
El referido condominio fue sometido al régimen de
propiedad horizontal en el año 1968. La escritura matriz
del Condominio Palma Real no expresa que en la primera
planta del edificio haya un área destinada para
instalaciones eléctricas o telefónicas. Este es un hecho
estipulado por las partes. La escritura sí describe la
cabida física del apartamento 1-G. Ésta incluye el área
del clóset en cuestión, la cual consta delimitada en los
planos presentados ante el Registro de la Propiedad como
parte del referido apartamento.
El Consejo de Titulares ha utilizado un área del
armario del apartamento 1-G para la instalación de los
contadores eléctricos que suplen electricidad a los CC-2010-275 3
apartamentos 1-H, 1-J, 1-K, 2-F, 2-G, 2-H, 2-I, 2-J y 2-K
del condominio.
El 28 de junio de 2001 el Sr. Sol Bravman y la Sra.
Carmen González Hernández (esposos Bravman-González)
adquirieron de F.M. Investment Corporation el apartamento
1-G en el aludido condominio. El 12 de junio de 2003 los
esposos Bravman-González presentaron una demanda contra el
desarrollador del condominio y la Junta de Directores. En
ella, alegaron que al poco tiempo de adquirir su
apartamento se percataron que el clóset del dormitorio
principal había sido segregado mediante la construcción de
una pared. En consecuencia, solicitaron que se les
restituyera el uso y posesión de la referida área.
Posteriormente, enmendaron la demanda para incluir al
Consejo de Titulares. Aluden que dichas actuaciones
violaron el Art. 2 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A.
sec. 1291.
En respuesta, el Consejo de Titulares alegó que el
clóset nunca fue parte del apartamento 1-G. Adujo que
desde la construcción del condominio dicha área se utilizó
para la instalación de los contadores eléctricos sin que
se enmendara la escritura matriz. Además, arguyó que ha
poseído y adquirido la referida área por prescripción
adquisitiva extraordinaria.
Posteriormente, y con miras a finiquitar las
controversias, las partes presentaron el 28 de febrero de
2006 una estipulación en la que exponían que el Consejo de
Titulares entregaría a los esposos Bravman-González la CC-2010-275 4
posesión de una porción del clóset donde están ubicados
los contadores de energía eléctrica. La segregación de
dicho espacio se haría conforme a lo requerido por la
Autoridad de Energía Eléctrica y a la aprobación de dicha
agencia. Para lograr el acuerdo, el Consejo de Titulares
sufragaría los honorarios de $1,500 del ingeniero
electricista por el diseño de los planos y la presentación
ante la Autoridad de Energía Eléctrica y los honorarios
ascendentes a $14,500 para realizar el referido trabajo.
Por su parte, los esposos Bravman-González aportarían la
suma de $1,000 para la construcción de una pared en
bloques de cemento que separaría el área de los contadores
con el área entregada por el Consejo de Titulares y
cualquier diferencia en el costo de la pared sería
costeada por dicho organismo.1 El acuerdo debía ser
ratificado por el Consejo de Titulares en una asamblea
debidamente convocada a tales efectos.
La estipulación fue acogida por el Tribunal de Primera
Instancia mediante una sentencia emitida el 13 de marzo de
2006. Sin embargo, posteriormente fue dejada sin efecto
debido a que no fue ratificada en la correspondiente
asamblea convocada por el Consejo de Titulares.
Entrabados los reclamos, el 22 de julio de 2009 el
Tribunal de Primera Instancia emitió una sentencia en la
que aludió a los hechos reseñados y concluyó que el
Consejo de Titulares adquirió el clóset por prescripción
1 La estipulación incluía los planos anejados con los cambios propuestos. CC-2010-275 5
adquisitiva extraordinaria. Ello, al ostentar la posesión
pública y pacífica en concepto de dueño de forma continua
e ininterrumpida por más de treinta (30) años. El foro
primario expresó que el dueño del apartamento nunca tuvo
acceso al clóset ni prestó su autorización, permiso o
licencia para que el Consejo de Titulares lo ocupara. A su
vez, advirtió que el dueño original interpuso una demanda
en el año 1993 que fue desestimada por incumplimiento e
inactividad mediante una sentencia que advino final y
firme, por lo que adjudicó que ésta no tuvo efecto
interruptor para el cómputo del término de prescripción
adquisitiva.
Finalmente, el Tribunal de Primera Instancia coligió
que no existe conflicto entre la Ley de Condominios y la
prescripción adquisitiva contenida en el Código Civil que
impida la usucapión en un complejo constituido en el
régimen de propiedad horizontal. Además, estimó que el
Consejo de Titulares cumplió con los requisitos para
adquirir el armario por prescripción adquisitiva
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EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Sol Bravman, Carmen González Hernández Certiorari Peticionarios 2011 TSPR 189 v. 183 DPR ____ Consejo de Titulares del Condominio Palma Real
Recurridos
Número del Caso: CC-2010-275
Fecha: 14 de diciembre de 2011
Tribunal de Apelaciones:
Región Judicial de San Juan, Panel III
Jueza Ponente: Hon. Zadette Bajandas Vélez
Abogado de la Parte Peticionaria:
Lcdo. Edgardo E. Betancourt
Abogado de la Parte Recurrida:
Lcdo. Roberto A. Rivera Ruiz
Materia: Acción Civil
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Sol Bravman, Carmen González Hernández
Peticionarios
v. CC-2010-0275 Certiorari
Consejo de Titulares del Condominio Palma Real
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado SEÑOR ESTRELLA MARTINEZ
San Juan, Puerto Rico, a 14 de diciembre de 2011.
El recurso ante nuestra consideración nos
permite resolver si la figura de la prescripción
adquisitiva o usucapión tiene cabida dentro del
régimen de propiedad horizontal regulado por la Ley
Núm. 103-2003 (Ley de Condominios), 31 L.P.R.A. sec.
1291 et seq.
Además, debemos determinar si el Consejo de
Titulares puede usucapir parte de un apartamento
inscrito como privativo en el Registro de la
Propiedad y, en consecuencia, afectar su cabida y
destinarlo a un uso distinto al que consta en la
escritura matriz y en los planos presentados ante
tal Registro, sin contar con el consentimiento
unánime de los integrantes del régimen. CC-2010-275 2
Concluimos que la Ley de Condominios impide la
adquisición por prescripción adquisitiva o usucapión de
los elementos comunes, pero permite la de los elementos
privativos. Resolvemos que no se puede variar el uso y
destino ni la descripción registral del bien adquirido sin
el consentimiento unánime de todos los titulares. A su
vez, determinamos que el Consejo de Titulares está
impedido de usucapir parte del apartamento privativo ante
nuestra consideración debido a que tal actuación quebranta
el propósito por el cual dicho organismo fue creado y
contraviene la Ley de Condominios.
I
Los hechos ante nuestra consideración son sencillos y
conciernen al apartamento 1-G del Condominio Palma Real.
El referido condominio fue sometido al régimen de
propiedad horizontal en el año 1968. La escritura matriz
del Condominio Palma Real no expresa que en la primera
planta del edificio haya un área destinada para
instalaciones eléctricas o telefónicas. Este es un hecho
estipulado por las partes. La escritura sí describe la
cabida física del apartamento 1-G. Ésta incluye el área
del clóset en cuestión, la cual consta delimitada en los
planos presentados ante el Registro de la Propiedad como
parte del referido apartamento.
El Consejo de Titulares ha utilizado un área del
armario del apartamento 1-G para la instalación de los
contadores eléctricos que suplen electricidad a los CC-2010-275 3
apartamentos 1-H, 1-J, 1-K, 2-F, 2-G, 2-H, 2-I, 2-J y 2-K
del condominio.
El 28 de junio de 2001 el Sr. Sol Bravman y la Sra.
Carmen González Hernández (esposos Bravman-González)
adquirieron de F.M. Investment Corporation el apartamento
1-G en el aludido condominio. El 12 de junio de 2003 los
esposos Bravman-González presentaron una demanda contra el
desarrollador del condominio y la Junta de Directores. En
ella, alegaron que al poco tiempo de adquirir su
apartamento se percataron que el clóset del dormitorio
principal había sido segregado mediante la construcción de
una pared. En consecuencia, solicitaron que se les
restituyera el uso y posesión de la referida área.
Posteriormente, enmendaron la demanda para incluir al
Consejo de Titulares. Aluden que dichas actuaciones
violaron el Art. 2 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A.
sec. 1291.
En respuesta, el Consejo de Titulares alegó que el
clóset nunca fue parte del apartamento 1-G. Adujo que
desde la construcción del condominio dicha área se utilizó
para la instalación de los contadores eléctricos sin que
se enmendara la escritura matriz. Además, arguyó que ha
poseído y adquirido la referida área por prescripción
adquisitiva extraordinaria.
Posteriormente, y con miras a finiquitar las
controversias, las partes presentaron el 28 de febrero de
2006 una estipulación en la que exponían que el Consejo de
Titulares entregaría a los esposos Bravman-González la CC-2010-275 4
posesión de una porción del clóset donde están ubicados
los contadores de energía eléctrica. La segregación de
dicho espacio se haría conforme a lo requerido por la
Autoridad de Energía Eléctrica y a la aprobación de dicha
agencia. Para lograr el acuerdo, el Consejo de Titulares
sufragaría los honorarios de $1,500 del ingeniero
electricista por el diseño de los planos y la presentación
ante la Autoridad de Energía Eléctrica y los honorarios
ascendentes a $14,500 para realizar el referido trabajo.
Por su parte, los esposos Bravman-González aportarían la
suma de $1,000 para la construcción de una pared en
bloques de cemento que separaría el área de los contadores
con el área entregada por el Consejo de Titulares y
cualquier diferencia en el costo de la pared sería
costeada por dicho organismo.1 El acuerdo debía ser
ratificado por el Consejo de Titulares en una asamblea
debidamente convocada a tales efectos.
La estipulación fue acogida por el Tribunal de Primera
Instancia mediante una sentencia emitida el 13 de marzo de
2006. Sin embargo, posteriormente fue dejada sin efecto
debido a que no fue ratificada en la correspondiente
asamblea convocada por el Consejo de Titulares.
Entrabados los reclamos, el 22 de julio de 2009 el
Tribunal de Primera Instancia emitió una sentencia en la
que aludió a los hechos reseñados y concluyó que el
Consejo de Titulares adquirió el clóset por prescripción
1 La estipulación incluía los planos anejados con los cambios propuestos. CC-2010-275 5
adquisitiva extraordinaria. Ello, al ostentar la posesión
pública y pacífica en concepto de dueño de forma continua
e ininterrumpida por más de treinta (30) años. El foro
primario expresó que el dueño del apartamento nunca tuvo
acceso al clóset ni prestó su autorización, permiso o
licencia para que el Consejo de Titulares lo ocupara. A su
vez, advirtió que el dueño original interpuso una demanda
en el año 1993 que fue desestimada por incumplimiento e
inactividad mediante una sentencia que advino final y
firme, por lo que adjudicó que ésta no tuvo efecto
interruptor para el cómputo del término de prescripción
adquisitiva.
Finalmente, el Tribunal de Primera Instancia coligió
que no existe conflicto entre la Ley de Condominios y la
prescripción adquisitiva contenida en el Código Civil que
impida la usucapión en un complejo constituido en el
régimen de propiedad horizontal. Además, estimó que el
Consejo de Titulares cumplió con los requisitos para
adquirir el armario por prescripción adquisitiva
extraordinaria.
Inconformes, los esposos Bravman-González acudieron al
Tribunal de Apelaciones en donde expusieron que el clóset
no es susceptible de ser adquirido por usucapión y que de
permitirse tal actuación variaría el uso comprendido del
bien inmueble sin el consentimiento unánime de los
titulares. El foro intermedio emitió una sentencia
mediante la cual confirmó el dictamen del Tribunal de
Primera Instancia. CC-2010-275 6
En desacuerdo, los esposos Bravman-González acuden
ante nos y sostienen que erró el Tribunal de Apelaciones
al confirmar al Tribunal de Primera Instancia y al
permitir la adquisición por usucapión del área privativa
para destinarla a un uso comunal sin el consentimiento
unánime de los condóminos.
Examinado el recurso ante nos, expedimos el mismo y
procedemos a resolverlo en los méritos.
II
Nuestro ordenamiento jurídico permite la adquisición
del dominio y todos los derechos reales en virtud de la
figura de la prescripción adquisitiva o usucapión. Art.
1830 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 5241. Para que
ésta se configure, es indispensable que estemos ante una
cosa o un derecho susceptible de apropiación por
determinado tiempo y con arreglo a las condiciones que
dicta la ley. Art. 1836 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec.
5247; J.R. Vélez Torres, Curso de Derecho Civil: los
Bienes y los Derechos Reales, Madrid, Offirgraf, 1983, T.
II, pág. 263. Una vez establecido lo anterior es
importante distinguir entre la prescripción adquisitiva
ordinaria y la extraordinaria. Repasamos brevemente estas
figuras jurídicas.
Tanto la usucapión ordinaria como la extraordinaria
requieren que exista una posesión ininterrumpida, pública,
pacífica y en concepto de dueño por el término fijado en
la ley. Artículos 1840 y 1841 del Código Civil, 31 CC-2010-275 7
L.P.R.A. secs. 5261 y 5262; Sánchez González v.
Registrador, 106 D.P.R. 361, 375 (1977).
En la prescripción adquisitiva ordinaria se requiere
la posesión mediante la concurrencia de buena fe y justo
título junto al transcurso de un tiempo fijado por ley, a
saber: diez (10) años. Artículo 1857 del Código Civil, 31
L.P.R.A. sec. 5278. El concepto de buena fe consiste en la
creencia de que la persona de quien recibió la cosa era
dueña de ella y que podía transmitir su dominio. Artículo
1850 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 5271; Ramos v.
Ríos, 79 D.P.R. 738, 740-741 (1956), Rivera v. Meléndez,
72 D.P.R. 432, 439-440 (1951). Por su parte, el título se
entiende justo cuando es legalmente suficiente para
transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción
se trate. Artículo 1852 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec.
5273. Además, conforme al Artículo 1853 del Código Civil,
31 L.P.R.A. sec. 5274, el título debe ser verdadero y
válido. Sin embargo, el justo título no significa que el
título deba ser perfecto. Lizardi v. Caballero, 65 D.P.R.
83, 93 (1945).
Por su parte, la prescripción adquisitiva
extraordinaria no requiere el elemento de buena fe ni de
justo título, por lo que se le requiere al poseedor un
término más prolongado para que pueda adquirir la cosa o
el derecho. En ésta, el término requerido es de treinta
(30) años para los bienes inmuebles. Artículo 1859 del
Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 5280; Sucn. Maldonado v.
Sucn. Maldonado, 166 D.P.R. 154, 182 (2005). CC-2010-275 8
El Código Civil exige una posesión en concepto de
dueño porque “sólo la posesión que se adquiere y se
disfruta en concepto de dueño puede servir de título para
adquirir el dominio”. J. Puig Brutau, Fundamentos de
Derecho Civil, Tomo III, Vol. I, 3ra ed., Bosch,
Barcelona, 1989, pág. 318. Un inmueble se posee en
concepto de dueño por aquel que la opinión general o la
percepción pública entienden es dueño unido a los actos
que éste realiza con relación a la propiedad,
independientemente de la creencia que pueda tener el
propio poseedor. Vélez Cordero v. Medina, 99 D.P.R. 113,
119 (1970).
Es por ello que la norma vigente sostiene que los
actos de carácter posesorio ejecutados por licencia o mera
tolerancia del dueño no son suficientes para que se
cumplan con los requisitos de la prescripción
extraordinaria ya que falta el requisito de la posesión en
concepto de dueño. Es decir, aquel que posee con permiso,
licencia o autorización del dueño no puede adquirir un
derecho real por prescripción adquisitiva debido a que
nunca estuvo en posesión de la propiedad en concepto de
dueño. En este sentido, es doctrina firmemente establecida
en el derecho civil que como norma general todos los que
poseen en nombre o en representación de otro no pueden
adquirir el dominio poseído por ellos, ni ningún otro
derecho, por virtud de prescripción ordinaria o
extraordinaria. Véase, Sánchez González v. Registrador,
supra, pág. 375; Dávila v. Córdova, 77 D.P.R. 136, 143-148 CC-2010-275 9
(1954), Sucn. Maldonado v. Sucn. Maldonado, supra, pág.
183. En estos casos estamos ante un precarista.
Igualmente, debemos recordar que se presume que la
posesión se sigue disfrutando en la misma forma en que se
adquirió si no se presenta prueba en contrario. Art. 365
del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 1426; Vélez Cordero v.
Medina, supra, pág. 120.
Como la adquisición por prescripción requiere que se
cumpla con determinado tiempo debemos indicar que la
posesión se entiende interrumpida por: (1) la citación
judicial hecha por el poseedor, aunque sea por un mandato
del tribunal o un juez incompetente; (2) mediante el
requerimiento judicial o notarial, siempre que dentro de
los dos meses de practicado se presente ante el tribunal o
el juez la demanda sobre posesión o dominio de la cosa
cuestionada; y (3) por el reconocimiento expreso o tácito
que el poseedor haga del derecho del dueño. Véanse, Arts.
1845, 1847 y 1848 del Código Civil, 31 L.P.R.A. secs.
5266, 5268 y 5269.
En cuanto a la interrupción por citación judicial,
ésta se considerará que no interrumpe el término para
adquirir por prescripción adquisitiva cuando: (1) fuere
nula por falta de las solemnidades legales; (2) el actor
desistiere de la demanda o dejare caducar su reclamo; y
(3) si el poseedor fuere absuelto en la demanda. Art. 1846
del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 5267. CC-2010-275 10
III
Las controversias planteadas requieren que dilucidemos
si la figura de la prescripción adquisitiva tiene cabida
dentro del régimen de propiedad horizontal y las
consecuencias que ello acarrea. Para atender los referidos
planteamientos nos remitimos primeramente a los principios
y al propósito del régimen de propiedad horizontal.
Veamos.
Los principios del referido sistema en Puerto Rico
surgen del Art. 403 del Código Civil de 1902 que luego se
convirtió en el Art. 330 del Código Civil de 1930, 31
L.P.R.A. sec. 1275; Castle Enterprises, Inc. v.
Registrador, 87 D.P.R. 775 (1963). Posteriormente, los
países europeos y americanos comenzaron una corriente de
legislar leyes especiales sobre la llamada propiedad
horizontal con miras a atender las insuficiencias de los
códigos civiles vigentes. Como corolario de dicha
tendencia, la Asamblea Legislativa de Puerto Rico aprobó
la Ley Núm. 421 de 13 de mayo de 1951 (Ley Núm. 421) para
enmendar en términos generales el Art. 330 del Código
Civil, supra. Sin embargo, en el año 1958 la Asamblea
Legislativa justipreció que la Ley Núm. 421 fue
insuficiente sobre los aspectos vitales de la propiedad
horizontal, como por ejemplo: (a) el nacimiento y
extinción de ésta; (b) el régimen de su administración;
(c) la organización del Registro de la Propiedad; (d)
gravámenes; y (e) el equilibrio de derechos y deberes
entre los propietarios. Por tanto, la legislatura aprobó CC-2010-275 11
la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958 (Ley de Propiedad
Horizontal), 31 L.P.R.A. sec. 1291 et seq.2
La Ley de Propiedad Horizontal siguió como modelo la
Ley-Decreto Núm. 407 de 16 de septiembre de 1952 de la
República de Cuba. Originalmente, se preparó un proyecto
basado en la Ley de Argentina que fue descartado para
utilizar como marco la Ley de Cuba, por guardar ésta mayor
consonancia con nuestro Derecho. Véase, S. E. Casellas,
Comentarios y Notas, Legislación, En Torno a la Nueva Ley
de la Propiedad Horizontal, 28 Rev. Jur. U.P.R. 301 (1958-
1959).
La adopción de la institución de la propiedad
horizontal respondió al interés de fomentar la viabilidad
para adquirir propiedades y a su vez atender el problema
de vivienda en nuestra isla aprovechando el escaso terreno
disponible. Diario de Sesiones (Cámara), Vol. X, pág. 1649
(1958); E. Vázquez Bote, Prolegómenos al Régimen de la
Horizontalidad en Derecho Puertorriqueño, 16 Rev. Der.
P.R. 301, 308 (1976-1977); Arce v. Caribbean Home Const.
Corp., 108 D.P.R. 225, 242 (1978). La Ley de Propiedad
Horizontal no derogó el Art. 330 del Código Civil sobre el
régimen de pisos. Éste funciona con carácter supletorio en
las situaciones en las que los residentes de un edificio
decidan no adoptar el régimen de propiedad horizontal, el
cual es voluntario. J.A. Landrau Rivera y J.C Ortiz
2 Diario de Sesiones (Cámara), Vol. X, pág. 1574 (1958). Posterior a ello, dicha pieza legislativa fue modificada en varias ocasiones con una última enmienda materializada por la Ley de Condominios. CC-2010-275 12
Arocho, Régimen de Propiedad Horizontal: Retrospectiva y
Actualización, 43 Rev. Der. P.R. 57, 61 (2004).
Más adelante la Ley de Propiedad Horizontal fue
enmendada por la Ley Núm. 153-1995,3 la Ley Núm. 43-1996,4
y la Ley Núm. 157 de 4 de junio de 1976.5 Las revisiones
realizadas debilitaron los derechos de los titulares de
los apartamentos al someterse a imposiciones acordadas por
la mayoría. Ello trastocó la filosofía que enmarca este
tipo de organización, la cual consiste en el pleno
disfrute de la propiedad privativa. Landrau y Ortiz,
supra, págs. 65-66.
Consciente de tal problemática, la Ley de Propiedad
Horizontal nuevamente fue enmendada en el año 2003 con la
aprobación de la Ley de Condominios. Ésta tuvo como
3 La Ley Núm. 153-1995, enmendó la Ley de Propiedad Horizontal a los fines de agilizar los procedimientos y decisiones de los titulares para ampliar y mejorar sus condominios y reducir los costos y gastos que conlleva conseguir el consenso unánime de éstos. 4 La Ley Núm. 43-1996 derogó la Ley Núm. 153 y enmendó la Ley de Propiedad Horizontal a los fines de establecer una herramienta para el cobro de las cuotas de mantenimiento adeudadas e imponer responsabilidades al adquiriente involuntario sobre éstas. 5 Mediante la Ley Núm. 157 de 4 de junio de 1976 el legislador atendió los problemas que se suscitaron con relación a la morosidad en el pago de cuotas de mantenimiento, el control del inmueble por el constructor o por un grupo reducido de titulares, la administración de éste cuando no se han vendido todos los apartamentos, las limitaciones al foro judicial para dilucidar querellas entre los titulares, la situación con el régimen donde existen apartamentos de uso mixto: residenciales y comerciales, y la información a compradores potenciales. Sobre el planteamiento de estos problemas refiérase a F. Hernández Denton, Ley de Propiedad Horizontal un Análisis de las Enmiendas de 1976, 44 Rev. Col. Ab. P.R. 257 (1983). CC-2010-275 13
objetivo ajustar el régimen de propiedad horizontal a uno
más eficiente y hacer factible el derecho a la propiedad
individual sobre un apartamento dentro de un edificio,
salvaguardando el fin de aprovechar al máximo posible
nuestra extensión territorial. En este sentido, el
legislador expresó lo siguiente:
Las características fundamentales del Régimen de Propiedad Horizontal en Puerto Rico son: (1) el disfrute del apartamiento como núcleo del régimen y de ahí la preservación del requisito de consentimiento unánime para toda obra o acción que afecte directamente su disfrute; (2) el carácter privilegiado de este esquema urbanístico en tanto atiende el fin social de propiciar la disponibilidad de viviendas en un área restringida de terreno; (3) el principio de que sea el Consejo de Titulares- y no una Junta de Directores- el órgano donde resida el control último de las decisiones sobre la administración del inmueble; (4) el reconocimiento de la personalidad jurídica propia de dicho Consejo de Titulares; (5) el carácter catastral de este régimen voluntario; (6) la necesidad de legislación especial para atender la naturaleza singularísima de los problemas que surgen en la horizontalidad; y, finalmente, (7) la disponibilidad de un foro especializado para atender con agilidad los conflictos que puedan surgir entre los diversos integrantes del régimen son postulados de nuestro régimen de propiedad horizontal que lo definen y que deben preservarse y fortalecerse. Véase, Exposición de Motivos de la Ley de Condominios.
De tal grado es la relevancia de velar por la demanda
de vivienda y propender el uso de la propiedad horizontal
para la asequibilidad de la propiedad individual que el
legislador expresamente dispuso que la Ley de Condominios
aplicaría a todo inmueble adscrito al régimen de propiedad
horizontal independientemente de cuándo fue sometido al
mismo. Art. 44 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec.
1291 n; Pereira Suárez v. Jta. Dir Cond., Op. de 30 de CC-2010-275 14
junio de 2011, 2011 T.S.P.R. 102, 182 D.P.R.___; S.L.G.
Vázquez, Ibáñez v. De Jesús, Vélez, Op. de 14 de diciembre
de 2010, 2010 T.S.P.R. 227, 180 D.P.R. __; Consejo
Titulares v. Williams Hospitality, 168 D.P.R. 101, 109-110
(2006); Asoc. De Condómines v. Naveira, 106 D.P.R. 88, 91
(1977); M.J. Godreau, El Condominio: El Régimen de
Propiedad Horizontal en Puerto Rico, San Juan, Editorial
Dictum, 1992, pág. 19.
Con el beneficio de la discusión intimada, enfoquemos
nuestra atención en la naturaleza del régimen, los
elementos que lo componen y la figura del Consejo de
Titulares.
El régimen de propiedad horizontal es una institución
jurídica de perfiles propios y características
conceptuales esenciales que establecen un dominio
exclusivo de un bien inmueble, el cual coexiste con un
condominio forzoso e inseparable de los elementos comunes.
Arce v. Caribbean Home Const. Corp., supra, pág. 236.
La propiedad horizontal es una figura sui generis
matizada por un interés jurídico de mantenerla y potenciar
su desarrollo. Esto, contrario a la copropiedad o
comunidad, la cual como regla general surge en casos en
los que concurren múltiples titulares sobre un mismo bien
por razón de hechos fortuitos o involuntarios, por lo que
se promueve la desaparición de dicho régimen.6 M. J.
Godreau, op. cit., págs. 21-23; O. Gómez Gil, La Propiedad
6 A modo de ejemplo, el caso de los coherederos. CC-2010-275 15
Horizontal en Cuba, Editorial Lex, La Habana, 1954, págs.
50-54.
El sistema de horizontalidad constituye un acto
voluntario sobre el cual existe comunidad sólo con
referencia a los elementos comunes, los cuales componen
factores indispensables para el debido disfrute y
viabilidad de la propiedad individualizada. Por tanto,
resulta distinguible de la típica comunidad. Dichos
elementos comunes pertenecen a todos los titulares, no son
de alguien en particular, y permanecen en indivisión
forzosa sin que puedan ser objeto de la acción de división
de la comunidad. Art. 13 de la Ley de Condominios, 31
L.P.R.A. sec. 1291k. Claro está, su destino y uso estará
sujeto a los cambios que por unanimidad acuerden sus
dueños. Art. 2 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec.
1291.
La escritura que constituye el orden de propiedad
horizontal es de tal relevancia que este Tribunal
consistentemente ha señalado que una vez inscrita en el
Registro de la Propiedad, ésta es un estatuto privado que
gobierna a los condóminos o titulares y obliga a terceros.
Consejo de Titulares v. Vargas, 101 D.P.R. 579, 582
(1973). A estos efectos, hemos expresado que la escritura
matriz es una especie de acuerdo “privado -al cual se
adhieren los titulares cuando compran sus respectivos
apartamentos- que gobierna a los condóminos o titulares y
a cuyas disposiciones debemos acudir para dirimir
cualquier conflicto, a menos que tales disposiciones CC-2010-275 16
violen la ley, la moral o el orden público. 31 L.P.R.A.
sec. 3372; Consejo de Titulares v. Vargas, 101 D.P.R. 579,
582 (1973).”(Énfasis en el original.); Brown III v. J.D.
Cond. Playa Grande, 154 D.P.R. 225, 232 (2001) citando a
Consejo Tit. Cond. McKinley Court v. Rullán, 126 D.P.R.
387, 394 (1990). La escritura matriz forma un estado de
derecho a ser aceptado por los sucesivos titulares a
medida que éstos adquieran sus apartamentos en el régimen.
Arce v. Caribbean Home Const. Corp., supra, pág. 245. Ésta
constituye la “fuente vinculante para los condóminos,
luego de la Ley”. M. J. Godreau, op. cit., pág. 71.
De otra parte, trasciende que una de las
características del régimen de propiedad horizontal es que
su naturaleza es de carácter voluntario, constitutivo vía
la inscripción y catastral. Véanse, Arts. 22 al 33 de la
Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. secs. 1292-1292k. La
propiedad horizontal está rigurosamente supeditada al
requisito de inscripción registral. Art. 2 de la Ley de
Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291; García Larrinua v.
Lichtig, 118 D.P.R. 120, 128 (1986). A tenor con ello, la
Ley de Condominios requiere que la escritura pública sea
inscrita en el Registro de la Propiedad y describa cada
apartamento y número con expresión de sus medidas,
situación, piezas de que conste, puerta principal de
entrada y lugar con el cual inmediatamente comunique, y
demás datos necesarios para su identificación. Deberá, a
su vez, constar la superficie de la totalidad de los
apartamentos y de acuerdo con éstas se fijará el CC-2010-275 17
porcentaje de los gastos, ganancias y derechos en los
elementos comunes. Véanse, Arts. 2, 22, 23 y 24 de la Ley
de Condominios, 31 L.P.R.A. 1291, 1292, 1292a y 1292b.7 La
descripción de los apartamentos constituye una finca
aparte de la matriz. Art. 25 de la Ley de Condominios, 31
L.P.R.A. sec. 1292c.
De igual forma, la escritura pública debe detallar los
elementos comunes generales del inmueble y los elementos
comunes limitados que existan a cierto número de
apartamentos identificándolos. Igualmente, la Ley de
Condominios requiere que se indique claramente el destino
de los elementos que lo configuran. Una vez fijado el
destino y uso en la escritura matriz sólo podrá ser
variado mediante el consentimiento unánime de los
titulares. Art. 2 de la Ley de Condominios, supra.
Conjuntamente con la escritura matriz se certifica que los
planos sometidos al Registro de la Propiedad son copia
fiel y exacta de los aprobados. Art. 22 de la Ley de
Condominios, supra.
Lo anterior resulta de suma importancia porque de
acuerdo con ello la Ley de Condominios establece un
requisito de inscripción constitutiva para someter el
inmueble al sistema de propiedad horizontal con
7 Originalmente, al aprobarse la Ley de Propiedad Horizontal el porcentaje de contribución era fijado a base de lo que representaba el valor del apartamento dentro del conjunto del inmueble. Ello se calculaba tomando como base lo que valía el apartamento en comparación con el valor del inmueble en total. Véase, Art. 8 de la Ley de Propiedad Horizontal. CC-2010-275 18
características catastrales que, contrario a la norma
general, convierten al Registro de la Propiedad en un
garantizador de la cabida. Lo antes expuesto conlleva que
la realidad extraregistral tiene que corresponder a la que
surge del Registro de la Propiedad.
La escritura matriz y los planos adheridos a ésta en
un régimen de horizontalidad permiten a un comprador o
titular conocer la totalidad del edificio y su apartamento
para fines de hacer valer su derecho. Arce v. Caribbean
Home Const. Corp., supra, págs. 257-258; Soc. de
Gananciales v. Srio. de Justicia, 137 D.P.R. 70, 77
(1994); García Larrinua v. Lichtig, supra, pág. 133; M. J.
Godreau, op. cit., pág. 20. Así, este Tribunal, no vaciló
en establecer que:
No puede fomentarse, como cuestión de política pública, la indiscriminada y no autorizada alteración de los apartamentos que componen un edificio sujeto a dicho régimen. Dichas alteraciones pueden poner en riesgo no sólo la vida y seguridad de los dueños de esos apartamentos, sino que la de los otros condóminos. Debe mantenerse presente que la alteración de un apartamento no sólo puede afectar la estética del edificio, sino que la solidez estructural del mismo. Posiblemente esta sea una de las situaciones donde más claramente es de aplicación el principio a los efectos de que los derechos de una persona terminan donde comienzan los derechos de otra. García Larrinua v. Lichtig, supra, pág. 135.8
8 Véase, además, voto concurrente emitido por el entonces Juez Asociado y actual Juez Presidente, señor Hernández Denton sobre su preocupación a que se violen las más elementales normas de convivencia en un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal ya que la Ley de Condominios requiere que la segregación o agrupación de apartamentos bajo dicho régimen deben constar consignadas en escritura pública, obtenerse el consentimiento de los titulares afectados y la aprobación del Consejo de Titulares. Véase, además, 31 L.P.R.A. sec. 1292j-1. CC-2010-275 19
Establecido lo anterior, al adquiriente o titular de
una finca adscrita al régimen de la Ley de Condominios se
le garantiza la cabida que surja del Registro de la
Propiedad, pero no necesariamente su titularidad con
relación a su apartamento. M. J. Godreau, op. cit., pág.
20. Lo anterior resulta cónsono con el Art. 4 de la Ley de
Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291b, que destaca que una
vez incorporada una propiedad al régimen y constituida en
una finca independiente los apartamentos que lo componen
pueden transmitirse individualmente, gravarse, ser objeto
de dominio o posesión, y de toda clase de actos jurídicos
intervivos o mortis causa, con libertad total del resto
del inmueble y pueden inscribirse en el Registro de la
Propiedad.
Por otra parte, para el disfrute de los bienes
privativos que componen la propiedad horizontal resultan
indispensables los elementos comunes. Éstos se encuentran
delimitados en la escritura matriz y en el plano
presentado ante el Registro de la Propiedad y sobre los
cuales a los integrantes del mismo se les reconoce un
derecho de uso y disfrute por el cual aportan al
mantenimiento de éstos conforme a un porcentaje. Ésta
peculiaridad nos presenta unas preocupaciones particulares
al considerar si procede o no la usucapión o prescripción
adquisitiva en el ordenamiento de propiedad horizontal que
debemos atender.
No existe controversia sobre el hecho de que los
elementos comunes dentro del régimen de propiedad CC-2010-275 20
horizontal son todos aquellos que sean necesarios para la
existencia, seguridad y conservación del edificio, y que
están destinados al uso y disfrute de todos los
propietarios conforme a su destino, sin impedir o estorbar
el legítimo derecho de los demás. Art. 14 de la Ley de
Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291l. Véase, además,
Consejo Tit. Cond. McKinley Court v. Rullán, supra, pág.
393. Como expresamos, éstos están totalmente definidos en
la escritura matriz y en los planos sometidos al Registro
de la Propiedad.
Los elementos comunes se clasifican en necesarios y
elementos comunes voluntarios. La razón para ello estriba
en que no todas las partes de uso común tienen el mismo
valor o importancia en el papel que desempeñan. La
distinción consiste en que los elementos comunes
necesarios son indispensables para el disfrute de la
propiedad privada de los apartamentos. Dicho carácter fue
reconocido por el legislador en la Ley de Condominios al
expresar que éstos no son susceptibles de propiedad
individual por los titulares y están sujetos a un régimen
de indivisión forzosa, es decir, no pueden ser objeto de
propiedad particular por uno de los titulares pretendiendo
excluir a los demás, pues ello resultaría incompatible con
el buen funcionamiento del condominio. Art. 11 de la Ley
de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291i(a). Brown III v.
J.D. Cond. Playa Grande, supra, pág. 233; Pellón v.
O’Clare, 98 D.P.R. 692, 695 (1970). El inciso (a) del Art.
11 de la Ley de Condominios claramente dispone que CC-2010-275 21
“cualquier pacto que transfiera la titularidad, posesión o
control de estos elementos a otra persona natural o
jurídica distinta del Consejo de Titulares será nulo.”
(Énfasis nuestro.) 31 L.P.R.A. sec. 1291i(a).
En cambio, los elementos comunes voluntarios pueden
quedar sometidos a lo que dispongan todos los integrantes
del régimen. Brown III v. J.D. Cond. Playa Grande, supra,
pág. 237; Arce v. Caribbean Const. Corp., supra, págs.
237-238. Siendo ello así, se permite la transformación de
un elemento común en privado con el consentimiento unánime
de los titulares. Véase, Informe Conjunto de las
Comisiones de Vivienda; de Banca y Asuntos del Consumidor,
y de lo Jurídico sobre el P. del S. 1425 de 12 de
noviembre de 2002, 14ta Asamblea Legislativa, 4ta Sesión
Ordinaria; M. J. Godreau, La Privatización de los
Elementos Comunes en los Condominios: Reflexiones en Torno
a Posibles Enmiendas a la Ley de Propiedad Horizontal, 66
Rev. Jur. U.P.R. 149, 172-173 (1996).
Los elementos comunes pueden ser generales y
limitados. Conforme dispone el Art. 12 de la Ley de
Condominios, los elementos comunes limitados se destinan a
cierto número de apartamentos con exclusión de los demás,
tales como pasillos, escaleras, servicios sanitarios
comunes a los apartamentos de un mismo piso y otros
análogos. 31 L.P.R.A. sec. 1291j. Por tal razón, el Art.
13 de la Ley de Condominios establece que el mantenimiento
de éstos corresponde a los titulares de los apartamentos a
los que fueron destinados. 31 L.P.R.A. sec. 1291k. CC-2010-275 22
Además de las fincas privativas y los elementos
comunes, en el año 2003 la Ley de Condominios incorporó en
su Art. 11-A, 31 L.P.R.A. sec. 1291i-1, el llamado
elemento procomunal. El Art. 11-A, supra, define el
elemento procomunal como “aquel susceptible de
aprovechamiento independiente, sean apartamientos,
estacionamientos o locales, cuya titularidad le haya sido
asignada al Consejo de Titulares”. Además, establece que
también son elementos procomunales “las unidades privadas
que adquiere el Consejo de Titulares mediante cesión,
ejecución en cobro de deudas o por cualquier otro medio
legítimo”.
La procomunalidad la define Vázquez Bote como “la
titularidad proindiviso que tienen los titulares en la
horizontalidad sobre un piso o apartamento”. E. Vázquez
Bote, supra, pág. 330. Así estamos ante un área que, no es
elemento común, sino que pertenece proindiviso a los
titulares del régimen.
Del historial legislativo de la Ley de Condominios
surge que el elemento procomunal se agregó a los fines de
facilitar el manejo de apartamentos y áreas susceptibles
de aprovechamiento privado. Específicamente se pretendió
atender el problema que causaba la ejecución o enajenación
de apartamentos en cobro de deudas de mantenimiento. Es
por ello que el legislador atendió la “enajenación de los
elementos procomunales” a través del Art. 11-A de la Ley
de Condominios, supra, al reconocer al Consejo de
Titulares la facultad para adquirir propiedades y ser CC-2010-275 23
titular de éstas en su función de administrar y mantener
el régimen en beneficio de sus integrantes. A base del
referido articulado, el Consejo de Titulares solamente
posee titularidad de aquello que le haya sido asignado en
la escritura matriz. De igual forma, la necesidad de
ejecutar apartamentos en cobro de deudas de mantenimiento
promulgó que el legislador reconociera al Consejo de
Titulares la prerrogativa de adquirir dichas propiedades
mediante cesión, ejecución en cobro de deudas o por
cualquier otro medio legítimo. Véase, P. del S. 1425 de 12
de noviembre de 2002, supra.
El Consejo de Titulares es el órgano deliberativo y
normativo, integrado por los condóminos y existe para la
consecución del sistema de propiedad horizontal.9 Su
responsabilidad fundamental consiste en velar por el buen
funcionamiento del condominio para lograr que se cumplan
con las disposiciones de su ley especial, la escritura
matriz, el reglamento y los acuerdos debidamente
aprobados. M. J. Godreau, Personalidad Jurídica,
Legitimación Activa y Propiedad Horizontal: Capacidad
Legal de la Junta de Directores y del Presidente para
Llevar Acciones a Nombre del Condominio, 64 Rev. Jur.
U.P.R. 481 (1995).
Este Tribunal desde Arce v. Caribbean Home Const.
Corp., supra, prestó atención a la figura del Consejo de
9 En España existe lo que se conoce como la Comunidad de Titulares o la Comunidad de Propietarios sin que se les reconozca una personalidad jurídica. En Argentina se refiere al Consorcio de Propietarios. CC-2010-275 24
Titulares.10 En aquel entonces, este Tribunal indicó que el
Consejo de Titulares está compuesto por todos los dueños
de apartamentos individuales que constituyen el régimen de
propiedad horizontal. A su vez, citando a Gómez Gil esta
Curia estableció que compartía la tesis que considera al
Consejo de Titulares como un “auténtico sujeto de derecho
con personalidad plena en el ámbito de sus finalidades”.
(Énfasis nuestro.) Íd, pág. 253. Como bien señala M.J.
Godreau, op. cit., pág. 29, “estos pronunciamientos
responden, a nuestro entender, a la finalidad de propiciar
una mayor protección y solidez del Régimen de Propiedad
Horizontal”.
El reconocimiento que hizo este Tribunal al Consejo de
Titulares como un ente con personalidad jurídica plena en
el ámbito de sus finalidades distinguió nuestro régimen de
otros ordenamientos como el español y de los que existen
en muchas jurisdicciones norteamericanas. M. J. Godreau,
supra, págs. 481-482. Además, caló en la Asamblea
Legislativa a tal grado que al aprobar la Ley de
Condominios el legislador armonizó ésta con nuestros
pronunciamientos y reconoció personalidad jurídica al
10 La Ley de Propiedad Horizontal vigente al emitir la decisión en Arce v. Caribbean Home Const. Corp., 108 D.P.R. 225 (1978) no dotaba al Consejo de Titulares con personalidad jurídica. Para una discusión sobre el referido particular, refiérase a R. R. Alegría, La Personalidad Jurídica en la Propiedad Horizontal, 63 Rev. Jur. U.P.R. 875 (1996); M. J. Godreau, Personalidad Jurídica, Legitimación Activa y Propiedad Horizontal: Capacidad Legal de la Junta de Directores y del Presidente para Llevar Acciones a Nombre del Condominio, 64 Rev. Jur. U.P.R. 481 (1995). CC-2010-275 25
Consejo de Titulares. Véase, Informe de la Comisión de
Desarrollo Urbano y Vivienda sobre el P. del C. 1425 de 3
de marzo de 2003, 14ta Asamblea Legislativa, 5ta Sesión
Ordinaria.
Sin divagaciones podemos establecer que el Consejo de
Titulares constituye el organismo rector y deliberativo
del régimen de propiedad horizontal.11 Instituye la
autoridad suprema sobre la administración del inmueble
para su conservación y viabilidad. Dicho organismo está
constituido por todos los titulares. Art. 38 de la Ley de
Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1293b; Arce v. Caribbean
Home Const. Corp., supra, pág. 252. Sus facultades y
prerrogativas están claramente delimitadas en la Ley de
Condominios y supeditados al voto de sus miembros. Es por
ello que la Ley de Condominios estableció cómo se celebran
las reuniones, qué constituiría el quórum para la toma de
decisiones y los votos necesarios para las distintas
acciones a seguir.
La finalidad de dicho ente jurídico consiste en
propender al mejor funcionamiento del sistema de propiedad
horizontal, a la vez que protege los intereses de sus
miembros, o sea, el de los titulares frente a la comunidad
y a terceros. Es en este sentido que la Ley de Condominios
le reconoce personalidad jurídica al Consejo de Titulares
a los fines de promover y facilitar la participación de
11 Por disposición expresa, el Consejo de Titulares no puede asumir la forma corporativa o de sociedad. Art. 38 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1293b. CC-2010-275 26
sus integrantes en los asuntos de conservación,
administración y representación del régimen. Al así
hacerlo, el Art. 38 de la Ley de Condominios, supra,
diáfanamente dispone que de las obligaciones del Consejo
de Titulares responderán los titulares de forma
subsidiaria y solamente con su apartamento.
La conceptualización de la personalidad jurídica del
Consejo de Titulares respondió a la necesidad de que los
integrantes de la propiedad horizontal contaran con un
organismo dotado de la facultad necesaria para actuar en
beneficio de éstos y en el contorno de propiciar el
régimen sin que dichos miembros tuvieran la preocupación
de que sus actuaciones les conllevara la imposición de
responsabilidad frente a terceros.
El patrimonio del Consejo de Titulares es uno limitado
por la Ley de Condominios. Éste consiste en los ingresos
por concepto de las cuotas de mantenimiento, los recaudos
por el arrendamiento de los elementos comunes, la
propiedad que pueda adquirir con dichos fondos y aquella
que se adquiera por ejecución en cobro de deudas de
mantenimiento u otras garantías. M. J. Godreau, supra,
pág. 483. No obstante, éstos son elementos siempre
procomunales, es decir, a nombre de todos los titulares
que componen la horizontalidad. Véase, Art. 11-A de la Ley
de Condominios, supra.
De lo antes reseñado podemos colegir que el Consejo de
Titulares tiene un deber de fiducia frente a sus
integrantes y que su conducta debe responder al fin último CC-2010-275 27
de la Ley de Condominios de “viabilizar la propiedad
particular y privada del apartamiento”. M.J. Godreau,
supra, pág. 158. Hemos recalcado la importancia de la Ley
de Condominios y la política pública enmarcada en ésta.
Establecimos que este régimen es uno especial que no
responde ni puede ser comparado con otras figuras
jurídicas reconocidas en nuestro Derecho. Su
característica principal está contemplada en la armonía
del disfrute de la propiedad privativa y el
aprovechamiento del uso y disfrute compartido de ciertos
elementos comunes en posesión de todos sus integrantes.
Las características de los elementos que componen el
régimen son mutables ante el consentimiento unánime de
todos los titulares.
Asimismo, destacamos que la horizontalidad está
totalmente delimitada por la escritura pública inscrita en
el Registro de la Propiedad que demarca y rige el uso y
destino de los componentes del régimen. Igualmente,
acentuamos que la escritura matriz obliga a todo
adquiriente de un bien inmueble que forme parte de dicha
propiedad horizontal, a la vez que reconocimos que su
carácter responde a la necesidad de todos sus
propietarios, por lo que no es inmutable ante la anuencia
unánime de todos ellos. De igual forma, establecimos que
la totalidad de los integrantes del régimen forman el
Consejo de Titulares al cual se le reconoce una
personalidad jurídica en la esfera de sus objetivos los CC-2010-275 28
cuales están consignados en la ley especial. Dicho cuerpo
está obligado a desempeñarse en beneficio de sus miembros.
IV
Con el marco normativo antes expuesto, nos corresponde
contestar la interrogante de si puede darse la
prescripción adquisitiva o usucapión en propiedad adscrita
a la Ley de Condominios.
El tema de la prescripción adquisitiva en la propiedad
horizontal no ha sido ajeno a los pronunciamientos de este
Tribunal. A poco examinamos nuestra jurisprudencia, nos
percatamos de que hemos adelantado la posibilidad de
escudriñar si procede la usucapión dentro del régimen. A
estos efectos, en Brown III v. J.D. Cond. Playa Grande,
supra, se nos invitó a mantener un esquema aprobado para
el uso de unos estacionamientos de visitantes contrario a
lo dispuesto en la escritura matriz. Uno de los argumentos
esbozados consistió en que procedía sostenerse el esquema
en vista de que se mantuvo en vigor durante once (11)
años. Los hechos planteaban que por voto mayoritario los
titulares acordaron para unos estacionamientos de
visitantes un uso distinto al designado en la escritura
matriz. La controversia fue delimitada por este Tribunal a
los efectos de si tal actuación constituyó un acto de
administración o trasformó el uso y destino de un elemento
común general a uno limitado. Este Tribunal no sostuvo el
acuerdo al concluir que variaba lo dispuesto expresamente
en el título constitutivo del condominio, como el uso y
destino. Por ende, declinamos sostener el acuerdo al CC-2010-275 29
concluir que el acto era nulo ya que requería el
consentimiento unánime de los titulares. En su Opinión
concurrente del entonces Juez Asociado señor Hernández
Denton destacó correctamente que las disposiciones de la
ley especial limitan el uso de un inmueble a los fines
expresados en su escritura y que cualquier cambio o
alteración de éstos –sea en cuanto a su estructura física,
naturaleza, titularidad o destino- requiere el
consentimiento unánime de los condóminos.
Más recientemente en Nissen Holland v. Genthaller, 172
D.P.R. 503 (2007), este Tribunal atendió una controversia
con relación a si se podía usucapir unos estacionamientos
que formaban parte de un régimen de horizontalidad. De
nuestros pronunciamientos surge que no hemos descartado la
posibilidad de la adquisición por usucapión dentro de la
horizontalidad. En aquella ocasión, establecimos que no
podía dirimirse por sentencia sumaria la naturaleza de los
estacionamientos, por lo que existía controversia si
constituían una servidumbre predial discontinua no sujeta
a adquirirse por usucapión. Art. 475 del Código Civil, 31
L.P.R.A. sec. 1653. El fundamento consistió en que “la
usucapión sólo puede recaer sobre cosas susceptibles de
ser adquiridas mediante usucapión. De no serlas, no podrá
consumarse la usucapión sobre ellas, independientemente de
que se cumpla con los demás requisitos dispuestos en la
ley”. Íd, pág. 516. En consecuencia, remitimos el caso al
Tribunal de Primera Instancia para que dilucidara si el
bien a ser adquirido era objeto de usucapión. CC-2010-275 30
Como corolario de lo anterior, este Tribunal ha
considerado la posibilidad de la usucapión en el régimen
de propiedad horizontal, sin emitir un pronunciamiento
definitivo al respecto y sin expresar hasta qué grado y
cuándo puede ésta sostenerse. No obstante, hemos
consistentemente resuelto que la variación del uso y
destino del objeto del régimen de propiedad horizontal
está supeditado al consentimiento unánime de todos los
titulares y a la importancia de las delimitaciones
contenidas en la escritura matriz que constituyó el mismo.
En virtud de lo anterior, concluimos que en algunas
instancias la prescripción adquisitiva puede tener lugar
dentro del régimen de propiedad horizontal. Procedemos a
establecer en cuáles circunstancias procede la usucapión
dentro del régimen. Veamos.
La ley especial conjuntamente con la escritura matriz
y los planos presentados ante el Registro de la Propiedad
delimitan las circunstancias en las cuales puede tener
lugar la prescripción adquisitiva. Los integrantes de un
régimen constituido de acuerdo con la Ley de Condominios
están impedidos por la ley especial y la escritura matriz
de usucapir los elementos comunes necesarios. Como
examinamos, la propia Ley de Condominios dispone en su
Art. 11, supra, que la titularidad, posesión o control de
éstos por una persona distinta al Consejo de Titulares es
nula. Por tanto, la Ley de Condominios impide la obtención
por usucapión de los elementos comunes necesarios al
claramente disponer que éstos no son sujetos de posesión. CC-2010-275 31
Por ende, no habrá prescripción adquisitiva con relación a
los elementos comunes necesarios.
En cuanto a los elementos comunes generales,
establecimos que éstos están delimitados en la escritura
matriz y en los planos. Asimismo, hemos reconocido que la
Ley de Condominios requiere que el uso y destino de éstos
se fije al constituir el referido sistema y que únicamente
puede ser variado por el consentimiento unánime de todos
los titulares. Ante tal realidad, hemos manifestado que la
propiedad horizontal responde a un sistema catastral con
relación a su constitución, la designación de áreas y las
características de los elementos comunes. La ley especial
y la escritura matriz obligan a los adquirientes de
propiedades dentro del régimen, por lo que éstos se
someten a lo establecido en éstas y al así hacerlo
reconocen que todos tienen el derecho de uso y disfrute de
los elementos comunes generales.
Es ineludible que los elementos comunes generales, por
disposición expresa del Art. 11 de la Ley de Condominios,
requieren que su adjudicación esté dispuesta en la
escritura de constitución, además, para su conversión o
transferencia luego de fundado el régimen se “requerirá el
consentimiento unánime de los titulares” y la
transferencia deberá “inscribirse en el Registro de la
Propiedad”. Ello restringe la figura de prescripción
adquisitiva dentro de la horizontalidad en la medida que
deniega la protección posesoria ante el interés de una
garantía jurídica preferente: el propio régimen. CC-2010-275 32
No puede proclamarse la titularidad privativa de un
elemento común sin que ello conlleve un cambio en el
destino y uso de éste el cual demanda el consentimiento
unánime de todos sus dueños. Por ende, la adquisición del
elemento común general siempre estará atada al destino y
uso dispuesto en la escritura matriz, el cual
exclusivamente puede ser alterado en respuesta a la
unanimidad de todos los integrantes del sistema.12 Por
tanto, y en estricto sentido jurídico, tampoco puede
hablarse de la usucapión con relación a los elementos
comunes generales debido a que no puede variarse el uso a
uno privativo sin el consenso unánime de todos los
miembros del condominio.
Ahora bien, con relación a las unidades privativas que
integran el conjunto, no albergamos duda de que éstas
pueden ser objeto de prescripción adquisitiva por los
titulares que conforman el régimen o algún tercero si
cumplen todos los requisitos necesarios para ello. Así lo
reconoce el Art. 4 de la Ley de Condominios, supra, al
disponer que las fincas independientes pueden ser objeto
de dominio y posesión y de toda clase de actos jurídicos
12 Adviértase que con relación a los elementos comunes generales se establece el mantenimiento de éstos en proporción a una cuota establecida, lo que puede argumentarse como una interrupción civil de la usucapión por constituir un reconocimiento tácito del derecho de los demás titulares con relación al elemento común general. Véanse, Art. 1848 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 5269; G. B. Ventura, Algunos Aspectos de la Usucapión en la Propiedad Horizontal en: http://www.acaderc.org.ar/doctrina/articulos/algunos- aspectos-de-la-usucapion-en-la-propiedad (última visita 14 de septiembre de 2011). CC-2010-275 33
con libertad total del resto del inmueble. Claro está,
ello no podrá afectar el destino o naturaleza privativa
del bien ya que, como hemos examinado, ello siempre estará
subordinado al consentimiento unánime de todos los
condóminos.
Resolvemos que la Ley de Condominios veta la
adquisición por usucapión de los elementos comunes, sean
necesarios o generales, pero avala la obtención por
prescripción adquisitiva de los apartamentos o fincas
privativas que configuran el régimen de propiedad
horizontal.
V
Pasemos a dirimir si el Consejo de Titulares puede
usucapir parte del apartamento de los esposos Bravman-
González, inscrito como privativo en el Registro de la
En el caso ante nuestra consideración, los esposos
Bravman-González adquirieron el apartamento 1-G del
Condominio Palma Real adscrito a un régimen de propiedad
horizontal desde el año 1968. La descripción registral del
referido apartamento incluye un armario que el Consejo de
Titulares ha utilizado por más de treinta (30) años para
colocar contadores eléctricos que suplen energía a los
apartamentos 1-H, 1-J, 1-K, 2-F, 2-G, 2-H, 2-I, 2-J y 2-K.
Una vez los esposos Bravman-González se percataron de que
parte de su armario era utilizado para los fines antes
expuestos presentaron la correspondiente demanda y CC-2010-275 34
reclamaron la titularidad de la porción ocupada por el
Consejo de Titulares.
El Consejo de Titulares adujo que había adquirido el
armario por prescripción adquisitiva, por lo que era dueño
de dicha porción del apartamento 1-G. Luego, las partes
intentaron estipular que el Consejo de Titulares
entregaría la posesión de un área del armario del
apartamento a los esposos Bravman-González y costearían la
correspondiente segregación. Sin embargo, la estipulación
no fue ratificada en asamblea convocada a tales fines.
Como corolario de lo anterior, tanto el Tribunal de
Primera Instancia como el Tribunal de Apelaciones
concluyeron que el Consejo de Titulares cumplió con todos
los requisitos de la prescripción adquisitiva
extraordinaria y que ello no contraviene la Ley de
Condominios, por lo que coligieron que el Consejo de
Titulares adquirió el dominio del armario en disputa.
En desacuerdo con las actuaciones de los foros
aludidos, los esposos Bravman-González acudieron ante este
Tribunal. En síntesis, arguyeron que el Consejo de
Titulares no pudo haber usucapido el armario en
controversia ya que la Ley de Condominios no permite
alterar el uso y destino dispuesto en una escritura matriz
sin el consentimiento unánime de los titulares. Así,
argumentaron que el Consejo de Titulares varió el destino
del armario de privativo a comunal sin cumplir con los
requisitos estatuidos para ello. CC-2010-275 35
Como hemos discutido, el uso y destino de los bienes
que conforman la propiedad horizontal están claramente
definidos en la escritura matriz y constan delimitados en
los planos que se presenta con ésta. La Ley de Condominios
claramente exige, y este Tribunal reiteradamente ha
manifestado, que la modificación o cambio en el uso o
destino establecido en la escritura matriz exige el
consentimiento unánime de los titulares. Art. 2 de la Ley
de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291. Además, hemos
resuelto que debido a la naturaleza del régimen de
propiedad horizontal el Registro de la Propiedad es
garantizador de la cabida física dentro de dicho régimen.
Soc. de Gananciales v. Srio. de Justicia, supra; García
Larrinua v. Lichtig, supra. De otra parte, la Ley de
Condominios dispone que la segregación o división de
apartamentos para el aprovechamiento independiente que
sean permitidos por la escritura matriz se requiere el
consentimiento de los titulares afectados y la aprobación
por la mayoría del Consejo de Titulares. Art. 32-A de la
Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1292j-1; Véase,
opinión concurrente del entonces Juez Asociado señor
Hernández Denton en Brown III v. J.D. Cond. Playa Grande,
supra.
Como vimos, la usucapión dentro del régimen de
propiedad horizontal puede darse contra los elementos
privativos que lo componen ya que sólo éstos son
susceptibles de adquisición por el transcurso del tiempo.
Ahora bien, el Consejo de Titulares tiene como deber CC-2010-275 36
primordial orientar sus acciones para proteger el
propósito del régimen de propiedad horizontal: el disfrute
de la propiedad privada sobre el apartamento.13 A tenor
con dicho fin primordial, en el año 1978 en Arce v.
Caribbean Home Const. Corp., supra, este Tribunal le
reconoció al Consejo de Titulares personalidad jurídica en
el ámbito de sus finalidades. A tono con dicha
interpretación, el legislador finalmente suplió al Consejo
de Titulares con personalidad jurídica en el año 2003 al
aprobar la Ley de Condominios. Como examinamos, dicho
organismo está compuesto por todos los miembros adscritos
a la horizontalidad, por lo que existe una relación de
fiducia en cuanto a sus acciones en beneficio del régimen
de propiedad horizontal. Asimismo, sus actuaciones
responden a la voluntad de sus miembros y éste opera en
representación y armonía con los intereses de sus
integrantes. Véase, M. J. Godreau, op. cit., pág. 37.
Reconocer al Consejo de Titulares la potestad de
adquirir por prescripción adquisitiva parte de los bienes
privativos dentro del régimen de propiedad horizontal, que
le corresponde proteger, atenta contra la naturaleza misma
de dicho ente y trastoca los cimientos de la Ley de
Condominios. Un examen de la Ley de Condominios refleja
claramente que la personalidad jurídica del Consejo de
Titulares está ceñida a la administración y mantenimiento
del régimen y a los acuerdos adoptados en las asambleas
13 Véase, Art. 1A de la Ley de Condominios, supra. CC-2010-275 37
debidamente convocadas y constituidas. Art. 38 de la Ley
de Condominios, supra. Es por ello, como vimos, que el
patrimonio del Consejo de Titulares es uno procomunal.
Dicho ente no posee bienes propios que no sean los
reconocidos por la Ley de Condominios, tales como los que
le son expresamente asignados, los ingresos por concepto
de cuotas de mantenimiento, los ingresos por el
arrendamiento de los elementos comunes susceptibles de
aprovechamiento por toda la comunidad y la propiedad que
pueda adquirir el Consejo con dichos ingresos u otros
fondos legítimamente obtenidos. Véase, Art. 11-A de la Ley
de Condominios, supra; M. J. Godreau, op. cit., pág. 39.
Adjudicar parte del bien inmueble a favor del Consejo
de Titulares propende a la desconfianza de dicho ente sui
generis con relación al carácter representativo delegado
en dicho organismo. No toda posesión merece protección
legal. La problemática de reubicar o llegar a un acuerdo
para la ubicación de los contadores eléctricos no es
justificación para conceder una protección posesoria al
Consejo de Titulares en claro detrimento de la Ley de
Condominios. Tal actuación repercute nocivamente en los
cimientos de nuestro régimen de propiedad horizontal al
avalar el cambio en la escritura matriz de la cabida, el
uso y el destino de parte de un bien privativo sin el
consentimiento unánime de los titulares. Además, tolera la
segregación de parte de un bien privativo sin el
consentimiento del titular afectado conforme requiere el
Art. 32-A de la Ley de Condominios, supra, y deniega a los CC-2010-275 38
esposos Bravman-González la cabida física que les
garantizó las constancias del Registro de la Propiedad.
García Larrinua v. Lichtig, supra. Peor aún, reconoce al
Consejo de Titulares una capacidad que no posee de
adquirir un bien en carácter representativo de sus bienes
cuando ello no es permitido en la prescripción
adquisitiva. Véanse, Sánchez González v. Registrador,
supra, pág. 375; Dávila v. Córdova, supra, pág. 141. Todo
lo anterior es en diáfana contravención a la Ley de
Condominios.
Como corolario de lo antes expuesto, el Consejo de
Titulares nunca adquirió el área del armario ubicado en el
apartamento de los esposos Bravman-González.
VI
Por los fundamentos antes expresados, se revoca la
sentencia emitida por el Tribunal de Apelaciones.
Se dictará sentencia de conformidad.
LUIS F. ESTRELLA MARTÍNEZ Juez Asociado EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
SENTENCIA
Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, la cual se hace formar parte de la presente Sentencia, se revoca la sentencia emitida por el Tribunal de Apelaciones.
Así lo pronunció, manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo, Interina. La Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez emitió Opinión Concurrente y Disidente. El Juez Presidente señor Hernández Denton emitió Opinión Disidente a la cual se unió la Jueza Asociada señora Pabón Charneco.
Larissa Ortiz Modestti Secretaria del Tribunal Supremo, Interina EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
v. CC-2010-0275
Recurrido
Opinión concurrente y disidente emitida por la Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez
San Juan, Puerto Rico, a 14 de diciembre de 2011
En esta ocasión nos enfrentamos a dos controversias
que afectan directamente el régimen de propiedad
horizontal en Puerto Rico. La primera nos invita a
examinar la naturaleza catastral del régimen vis à vis a
la figura de la prescripción adquisitiva o usucapión. La
segunda nos lleva a evaluar la función que ejerce el
consejo de titulares en los condominios. En síntesis,
nos enfrentamos a una valorización de figuras jurídicas
encontradas, ante las que debemos decidir cuáles merecen
mayor consideración.
Por entender que la Opinión Mayoritaria concluye
acertadamente en cuanto a la primera controversia,
concurrimos. Sin embargo, discrepamos en cuanto a la
limitación que se le atribuye al consejo de titulares a
los efectos de usucapir una unidad dentro del condominio. I. CC-2010-0275 Los hechos de este caso no están en controversia. 2
Por estar de acuerdo con la narración de los hechos
presentada en la Opinión Mayoritaria, suscribimos el
primer acápite de dicha Opinión. A pesar de esto,
deseamos hacer hincapié en que lo que el Consejo de
Titulares del Condominio Palma Real intenta adquirir por
usucapión no es la totalidad de una unidad privada dentro
del condominio, sino un segmento de ésta que no aparece
segregado en la escritura matriz. En dicha escritura aún
consta que el apartamiento en cuestión posee una cabida
física que incluye el clóset que se pretende usucapir.
Nos corresponde entonces examinar primero si es posible
dentro del régimen de propiedad horizontal la usucapión
de un segmento de un apartamiento.
II.
A.
Antes de entrar en los méritos del caso, es
necesario señalar que la controversia de este caso gira
en torno al acto de usucapir una parte de un apartamiento
privado que se segregó de facto sin enmendar la instancia
registral en correlación a la realidad extrarregistral
del condominio. En los hechos que dan pie a este caso no
está en controversia la prescripción adquisitiva sobre
los elementos comunes del condominio, por lo que vemos
innecesaria la discusión a esos efectos que se detalla en
la Opinión Mayoritaria.
La función revisora de los tribunales se limita a
resolver las controversias genuinas entre partes opuestas CC-2010-0275 3
con un interés real en obtener un remedio judicial que
haya de afectar sus relaciones jurídicas. PNP v.
Calderón González, 170 DPR 268 (2007); ELA v. Aguayo, 80
DPR 552 (1958). En nuestra jurisdicción es conocido que
la doctrina de opinión consultiva intenta evitar que se produzcan
decisiones en el vacío, en el abstracto o bajo hipótesis de índole
especulativa, ya que no es función de los tribunales actuar como
asesores o consejeros. Ortiz Rivera v. Panel sobre el FEI, 155 DPR
219, 251-52 (2001). Sin embargo, debe distinguirse entre la doctrina
de opinión consultiva y el concepto de obiter dictum. Id. en la pág.
251. Este último:
[P]resupone . . . que el tribunal ponente tiene ante sí un caso real y una controversia justiciable; un obiter dictum sólo implica que, al resolver, el tribunal incurre en pronunciamientos innecesarios sobre otros asuntos que no están en controversia o que no le han sido propiamente planteados en el caso. A diferencia de una opinión consultiva, el obiter dictum emitido por un tribunal simplemente se debe tener por no puesto, ya que no constituye parte necesaria del fallo, sino que muchas veces son meras expresiones judiciales excesivas e innecesarias.
Id. en las págs. 252-53 (énfasis omitido).
En el caso de autos el Tribunal tiene ante sí una
controversia justiciable. Ahora bien, la exposición de la
Opinión Mayoritaria en la que se hace un inventario de los
bienes dentro del régimen de propiedad horizontal que son
adquiribles vía prescripción y los que no, es innecesaria,
se produce en el vacío y excede los límites de la
controversia principal a la que este Tribunal viene llamado
a resolver. Si bien es cierto que la discusión elaborada
por la Opinión Mayoritaria es atractiva para el
desarrollo intelectual y jurídico de nuestra CC-2010-0275 4
jurisdicción, igual de cierto es que la función de esta
Curia no es asesorar especulativamente, sino resolver
controversias genuinas que le hayan sido planteadas.
En fin, discrepo de la Opinión Mayoritaria en tanto
no limita su discusión a la controversia de usucapir una
unidad privada dentro del condominio, sino que elabora
sobre otras instancias en que es o no permitida la
usucapión dentro del régimen.
B.
El Código Civil de Puerto Rico faculta que el dominio
y demás derechos reales se adquieran por prescripción. CÓD.
CIV. PR. art. 1830, 31 LPRA § 5241. Claro está, no todo es
adquirible vía la prescripción, sino aquello que sea
susceptible de ello. CÓD. CIV. PR. art. 1836, 31 LPRA §
5247. Nuestro ordenamiento exige que tanto para la
prescripción adquisitiva ordinaria como la extraordinaria
converjan cuatro requisitos con relación a la posesión:
que sea en concepto de dueño, pública, pacífica e
ininterrumpidamente. CÓD. CIV. PR. art. 1841, 31 LPRA §
5262. Referente al caso de autos, las partes estipularon
que el consejo de titulares lleva varios años en posesión
del clóset en cuestión y que el dueño original del
apartamento 1-G nunca tuvo acceso a dicho clóset. Así, el
Tribunal de Primera Instancia, confirmado por el Tribunal
de Apelaciones, sentenció que el consejo de titulares CC-2010-0275 5
cumplió con los requisitos para consumar la usucapión
extraordinaria.14
A priori, tal conclusión aparenta validez, puesto
que se satisfacen las exigencias de la prescripción
adquisitiva extraordinaria. No obstante, las figuras
jurídicas no deben evaluarse en el vacío ni mucho menos
en abstracción del resto del ordenamiento jurídico.
Véase, e.g., Liana Fiol Matta, En el vacío no hay
Derecho: lecciones del juez Raúl Serrano Geyls desde el
Tribunal Supremo, 80 REV. JUR. UPR 899 (2011). Por ello
es menester examinar el contexto sobre el que se aplica
una figura. En este caso debemos valorar la utilización
de la prescripción adquisitiva dentro de otro marco
jurídico denominado propiedad horizontal.
La Ley de Condominios exige que al someter un
inmueble al régimen de propiedad horizontal se presente
para inscripción una escritura matriz con la descripción
de la cabida de cada apartamiento, así como los planos
del inmueble. 31 LPRA §§ 1291, 1292, 1292b. En ocasión
de esas exigencias, este Tribunal estableció que el
régimen de propiedad horizontal en Puerto Rico es de
naturaleza catastral. García Larrinua v. Lichtig, 118
DPR 120 (1986); Arce v. Caribbean Home Construction, 108
DPR 225 (1978). Así, en García Larrinua, mencionamos:
De las disposiciones antes descritas surge con meridiana claridad que nos encontramos no sólo ante la llamada “inscripción constitutiva” sino que, en
14 Sentencia del Tribunal de Primera Instancia, Apéndice en la pág. 91. Véase también Sentencia del Tribunal de Apelaciones, Apéndice en la pág. 111. CC-2010-0275 6
relación con la Ley de Propiedad Horizontal . . el Registro de la Propiedad tiene las características de un sistema catastral.
. . . .
Lo anteriormente expresado es la razón por la cual en el caso de la Ley de Propiedad Horizontal no es de aplicación la norma general de que el Registro de la Propiedad no es garantizador de cabida. Esto es, de ordinario, el Registro no da fe de las características físicas de los inmuebles.
Teniendo el Registro en cuanto a dicha ley las características de un catastro, la realidad extrarregistral tiene que corresponder con la que surge del Registro. Es por ello que al comprador de un apartamento de un edificio que está sometido al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal se le puede oponer e imputar, por ficción de ley, el conocimiento no sólo de las constancias del Registro en lo referente a la titularidad del mismo, sino que se le imputa el conocimiento de las “circunstancias particulares”, tales como cabida o superficie total, del apartamento individual de que se trate.
García Larrinua, 118 DPR en las págs. 131-33 (citas
omitidas).
El profesor Luis Muñiz Argüelles sostiene que “la ley
lo que señala es que el régimen y sus características
dependen de la inscripción, no así la titularidad, que
puede variar fuera del registro”. Luis Muñiz Argüelles,
Derechos Reales y Derecho Inmobiliario Registral, 77 REV.
JUR. UPR 629, 638 (2008). En ese sentido, “[l]a naturaleza
catastral del régimen se refiere a la existencia del mismo,
a la designación de áreas, a las características de los
elementos comunes y a otros aspectos ajenos a la
titularidad de cada unidad”. Id. Véase también las
expresiones del profesor Michel J. Godreau a los efectos
de que en el sistema catastral que establece la Ley de CC-2010-0275 7 Condominios “las constancias del Registro de la Propiedad
sobre un condominio, si bien no establecen el derecho
respecto a la titularidad de cada apartamiento . . . sí
constituyen la fuente inexpugnable sobre la configuración
física de los apartamientos”. MICHEL J. GODREAU, EL
CONDOMINIO: EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN PUERTO RICO 19-20
(1992).
La doctrina, pues, ha avalado que la naturaleza
catastral del régimen de propiedad horizontal de Puerto
Rico ahínca una protección a la configuración física y
cabida de los apartamientos, mas no a la titularidad de
éstos. En consecuencia, debemos concluir que cualquier
acto que incida sobre la cabida y la configuración física
de una unidad dentro de un condominio sin el debido
procedimiento que preceptúa la Ley de Condominios, atenta
contra la esencia misma del sistema catastral; esto,
adviene en una negación de su existencia. Contrario sería
la instancia en que un acto jurídico no incida sobre la
cabida física de la unidad, sino sobre la totalidad del
apartamiento, en cuyo caso el efecto del acto recaería sólo
sobre la titularidad del bien. En tal circunstancia, no
vemos impedimento de ejercer cualquier acto jurídico,
incluso la prescripción adquisitiva. Así también lo
faculta el Artículo 4 de la Ley de Condominios al
preceptuar: “los apartamientos . . . podrán individualmente
transmitirse y gravarse y ser objeto de dominio o posesión,
y de toda clase de actos jurídicos”. 31 LPRA § 1291b.
En el año 2003 se enmendó la Ley de Propiedad
Horizontal de 1958. Entre los cambios insertados, se CC-2010-0275 8 destacan desde una enmienda al título de la ley hasta
cambios que facilitan el disfrute de la propiedad
individual. Véase MICHEL J. GODREAU, LA NUEVA LEY DE
CONDOMINIOS. GUÍA BÁSICA PARA ENTENDER EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD
HORIZONTAL SEGÚN LA LEY 103 DEL 5 DE ABRIL DE 2003, 6 (2003). En
la exposición de motivos de la nueva Ley de Condominios,
Ley Núm. 103 de 5 de abril de 2003, y cónsono con la
jurisprudencia antes citada, la Asamblea Legislativa
expuso que “[l]as características fundamentales del
Régimen de Propiedad Horizontal en Puerto Rico son: (1)
. . . (5) el carácter catastral de este régimen
voluntario; . . . [S]on postulados de nuestro régimen de
propiedad horizontal que lo definen y que deben
preservarse y fortalecerse”. Exposición de Motivos, Ley
de Condominios, Ley Núm. 103 de 5 de abril de 2003.
Vemos que la intención legislativa con la nueva Ley
de Condominios fue afianzar el carácter catastral del
régimen de propiedad horizontal. No obstante, la propia
ley introduce un elemento laxativo al sistema catastral
del régimen.15 En el Artículo 15, 31 LPRA § 1291m, se introdujo
15 Compárese la cualidad sui generis del sistema catastral del régimen de propiedad horizontal de Puerto Rico con otros sistemas registrales más rígidos, como el alemán o el australiano. Véase LUIS R. RIVERA RIVERA, DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO PUERTORRIQUEÑO 29-33 (2da ed. 2002) (En el sistema registral australiano hay “perfecta concordancia del Registro de la finca inmatriculada con la realidad física”); LINO RODRÍGUEZ OTERO, ELEMENTOS DE DERECHO HIPOTECARIO 35- 40 (3ra ed. 2005); Luis Muñiz Argüelles, Derechos Reales y Derecho Inmobiliario Registral, 77 REV. JUR. UPR 629, 638 (2008) (“Es por ello que en el Derecho alemán no existe la usucapión de derechos sobre bienes inmuebles, a no ser que se trate de una usucapión a favor del titular inscrito, lo que confirma lo que dice el Registro”). CC-2010-0275 9 el inciso “j” para atribuirle al adquirente cuyo
transmitente no sea el desarrollador, el conocimiento o
condición manifiesta de los elementos comunes al momento
de adquirir. Empero, la condición manifiesta (“as is”)
no se aplicó a la adquisición de unidades individuales
dentro del régimen de propiedad horizontal, sino sólo a
los elementos comunes del inmueble. Del Informe de la
Cámara de Representantes sobre el P. del S. 1425,16 del 3
de marzo de 2003, se desprende que “la aceptación del
condominio en las condiciones que se encuentra, se
refiere a las condiciones manifiestas de los elementos
comunes”. Id. en la pág. 7. Por su parte, el Informe
Conjunto del Senado sobre el P. del S. 1425, del 12 de
noviembre de 2002, menciona:
Esta medida es cónsona con el fin de preservar la convivencia que pueda existir en un condominio en el que se hubieren efectuado cambios a la fachada o al destino de ciertas áreas y éstos hubiesen sido aceptados tácitamente por los titulares. El hecho de que los cambios sean manifiestos impide que un adquirente de buena fe alegue el desconocimiento de los mismos y por ende su ilegalidad.
De lo anterior debemos colegir que si la Asamblea
Legislativa evaluó y permitió el elemento de condición
manifiesta (“as is”) sobre los cambios de fachada, cabida
y uso en cuanto a los elementos comunes, pero no sobre
los apartamientos individuales, su intención fue que con
relación a estos últimos se mantuviese inalterado el
sistema catastral en tanto es garantizador de la cabida
física de dichas unidades privadas. Así, en referencia a
16 El P. del S. 1425 se convirtió posteriormente en la Ley de Condominios, Ley Núm. 103 de 5 de abril de 2003. CC-2010-0275 10 los apartamientos privados, se salvaguardó la premisa
jurisprudencial de que la escritura matriz una vez
inscrita en el Registro, es un estatuto privado que
gobierna a los condóminos y obliga a terceros. Consejo
de Titulares v. Vargas, 101 DPR 579, 582 (1973).
Al aplicar la discusión previa a los hechos del caso
de autos, es forzoso concluir que si bien la prescripción
adquisitiva sobre unidades privadas dentro del régimen de
propiedad horizontal es compatible con el Artículo 4 de
la Ley de Condominios, dicho acto jurídico no podrá
efectuarse en contravención del sistema catastral del
régimen que garantiza la configuración física de la
unidad. No es un asunto de titularidad, sino de la
instancia registral que garantiza la cabida física del
apartamiento y que la Asamblea Legislativa optó por
preservar.
La usucapión sólo puede recaer sobre cosas
susceptibles de ser adquiridas mediante prescripción. De
no serlas, no podrá consumarse la usucapión sobre ellas,
independientemente de que se cumplan los demás requisitos
dispuestos en la ley. Nissen Holland v. Genthaller, 172
DPR 503, 516 (2007). A pesar de que el consejo de
titulares del Condominio Palma Real cumplió con los
requisitos para usucapir una unidad privada dentro del
régimen de propiedad horizontal, dicho acto jurídico no
se consumió porque se efectuó sobre un clóset que
registralmente aún forma parte de la cabida física de un
apartamiento. CC-2010-0275 11 En consecuencia, concluimos que es posible usucapir
la totalidad de un apartamiento dentro del régimen de
propiedad horizontal, siempre que tal acto no incida
sobre la cabida de la unidad y la naturaleza catastral
del régimen. Como en la controversia de autos no se
intentó usucapir la totalidad del apartamiento, sino una
parte de éste, de consumarse tal acto jurídico
contravendría las instancias registrales y el sistema
catastral del régimen de propiedad horizontal.
III.
La segunda controversia ante nuestra consideración
plantea la interrogante de si el consejo de titulares de
un condominio está facultado para usucapir una unidad
privada dentro del régimen de propiedad horizontal. Una
mayoría de este Tribunal rechaza que el consejo de
titulares pueda ejercer tal acto jurídico. Como veremos,
yerra la mayoría.
Por fíat judicial esta Curia invistió de
personalidad jurídica al consejo de titulares de un
condominio “en el ámbito de sus finalidades”. Arce v.
Caribbean Home Construction, 108 DPR 225, 253 (1978).
Posteriormente, la Asamblea Legislativa incluyó dicha
expresión jurisprudencial en el Artículo 38 de la Ley de
Condominios de 5 de abril de 2003, 31 LPRA § 1293b. Como
expone el profesor Michel J. Godreau:
El efecto principal que tiene el investir de personalidad jurídica a una entidad es el de separar los patrimonios de los condóminos y, por ende, la responsabilidad patrimonial individual de éstos, del patrimonio y de la responsabilidad civil patrimonial del ente colectivo. Cuando hablamos de que una entidad tiene personalidad jurídica propia CC-2010-0275 12 nos referimos a que la entidad que la disfruta es un sujeto de derecho, y como tal, es portador de derechos y de obligaciones propias y distintas a las de otros sujetos de derecho.
Michel J. Godreau, Personalidad jurídica, legitimación activa y propiedad horizontal: capacidad legal de la junta de directores y del presidente para llevar acciones a nombre del condominio, 64 REV. JUR. UPR 481, 482 (1995).
A pesar de esto, la mera determinación de poseer
personalidad jurídica no determina las facultades que
posee el ente en cuestión. En el caso del consejo de
titulares, que es una persona jurídica, hay que examinar
los derechos y obligaciones otorgadas, ya que no cuentan
con un “catálogo de derechos y de obligaciones –como
ocurre con el ser humano–”. Id. en la pág. 484. Para
eso hay que ver lo que se le permite hacer al consejo de
titulares; en otras palabras, cuáles son los derechos y
obligaciones que tiene. En síntesis, el análisis no puede
ser que como el consejo de titulares tiene personalidad
jurídica ipso facto tiene derechos y obligaciones que le
permitan usucapir o realizar otros actos jurídicos. El
análisis debe superar tres interrogantes; a saber: (1)
¿el consejo de titulares tiene personalidad jurídica?,
(2) ¿qué derechos y obligaciones le han sido facultados?
y (3) ¿el acto que pretende efectuar ahora ese consejo de
titulares está incluido dentro de los derechos y
obligaciones facultados?
La primera interrogante de este examen ya la
contestamos en la afirmativa. Para la segunda es necesario
examinar el estatuto que crea la persona jurídica. En la
controversia de autos el estatuto es la propia Ley de
Condominios. El Artículo 38 de la Ley de Condominios CC-2010-0275 13 establece la lista de facultades provistas al consejo de
titulares, pero en ella no hay expresión en torno a la
capacidad de poseer una unidad privada dentro del
régimen. 31 LPRA § 1293b. En cambio, la nueva Ley de
Condominios de 2003 introdujo dentro del Artículo 11-A el
elemento procomunal, cuya titularidad se le adjudica al
consejo de titulares. Dicta el mencionado Artículo:
Serán elementos procomunales aquellas áreas susceptibles de aprovechamiento independiente, sean apartamientos, estacionamientos o locales, cuya titularidad le haya sido asignada al Consejo de Titulares. Lo serán también las unidades privadas que adquiera el Consejo de Titulares mediante cesión, ejecución en cobro de deudas o por cualquier otro medio legítimo.
31 LPRA § 1291i-1 (énfasis suplido).
Como vemos, a diferencia del Artículo 38, en el
Artículo 11-A sí se le faculta al consejo de titulares
adquirir una unidad susceptible de aprovechamiento
privado. Cabe destacar que la Opinión Mayoritaria
reconoce que el Artículo 11-A faculta al consejo de
titulares la adquisición de propiedades y ser titular de
éstas. A pesar de ello, concluye contradictoriamente la
mayoría de este Tribunal que el consejo de titulares no
puede adquirir una propiedad por el medio legítimo de la
usucapión.
A raíz de lo anterior debemos concluir que si la ley
prescribe como una de las finalidades del consejo de
titulares el poder tener patrimonio separado al de los
titulares, además de poder adquirir una unidad privada
mediante la ejecución en cobro de deudas o cualquier
medio legítimo, entonces adquirir por la vía de la prescripción CC-2010-0275 14 adquisitiva es otro procedimiento más dentro de esas
finalidades del consejo de titulares. En vista de este
análisis, a la segunda interrogante debemos responder que
el consejo de titulares tiene como parte de sus derechos
y obligaciones la facultad para adquirir mediante
cualquier medio legítimo un apartamiento privado dentro
del condominio. Tal facultad proviene de las finalidades
otorgadas al consejo de titulares y eso no contraviene
las demás funciones de ese cuerpo.
La tercera interrogante del examen pautado se puede
responder bajo la lógica de un silogismo, sin mayores
consideraciones. Esto es, si dentro de los derechos y
obligaciones del consejo de titulares se le faculta a
adquirir una unidad privada mediante cualquier medio
legítimo, y la usucapión es un medio legítimo dentro de
nuestro sistema de derecho, entonces al consejo de
titulares le está facultado a adquirir vía prescripción o
usucapión. Esta conclusión tiene su fundamento en el
propio Artículo 11-A de la Ley de Condominios.
Finalmente, es meritorio señalar que a pesar de que el
consejo de titulares posee la facultad para usucapir una
unidad susceptible de aprovechamiento privado dentro del
régimen, tal acto jurídico no puede contravenir el sistema
catastral al que está sujeto el régimen de propiedad
horizontal de Puerto Rico, según señalamos anteriormente.
Aplicado a los hechos del caso de autos, debido a que el
acto de prescripción adquisitiva efectuado por el consejo
de titulares incide sobre la cabida del apartamiento y las CC-2010-0275 15 constancias del Registro, dicha usucapión no se consumó.
A tales efectos, procedería revocar la determinación del
foro inferior.
Anabelle Rodríguez Rodríguez Juez Asociada EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Opinión Disidente emitida por el Juez Presidente señor HERNÁNDEZ DENTON a la que se une la Jueza Asociada señora PABÓN CHARNECO.
Diferimos de la Opinión que emite una mayoría de
este Tribunal en el presente caso, principalmente,
porque al aplicarla a los hechos específicos de la
controversia, desprotege a los titulares de un
condominio cuyos servicios básicos pueden quedar
secuestrados por un particular. Esto, pues no provee
remedios inmediatos para finalizar este conflicto
que lleva ocho años litigándose y no permite
continuar una sana convivencia comunitaria. Por
entender que no hay nada en la Ley 103 de 5 de abril
de 2003, conocida como la Ley de Condominios, 31
L.P.R.A. sec. 1291 et seq. (Ley de Condominios), que
impida que un Consejo de Titulares adquiera un CC-2010-0275 2
bien privativo mediante prescripción adquisitiva
extraordinaria, confirmaríamos la decisión del Tribunal de
Apelaciones que concluyó de igual manera y pondríamos punto
final a este caso. Somos del criterio que, en virtud del
Art. 11-A de la Ley de Condominios, supra, el Consejo de
Titulares está facultado para adquirir, mediante cualquier
medio legítimo, una unidad privativa sometida al régimen de
horizontalidad como un elemento procomunal.
Al este Tribunal aclarar que la prescripción
adquisitiva de un bien privativo dentro del régimen de
propiedad horizontal es viable como medio de adquisición de
propiedad privada, no hallamos preceptos en la Ley de
Condominios que le impidan al Consejo de Titulares utilizar
este medio de adquisición de dominio, sino todo lo
contrario.
I.
En junio de 2003, el Sr. Sol Bravman y la Sra. Carmen
González Hernández (esposos Bravman-González) presentaron
ante el Tribunal de Primera Instancia una demanda contra
Metropolitan Builders, Inc.17 y la Junta de Directores del
Condominio Palma Real. En esencia, alegaron que desde el
28 de junio de 2001 eran titulares del apartamento 1-G del
Condominio Palma Real (Condominio), inmueble sometido al
régimen de propiedad horizontal desde octubre de 1968, y
que poco tiempo después de mudarse a ese apartamento se
dieron cuenta que el armario del dormitorio principal había
17 En el 2004, el Tribunal de Primera Instancia desestimó la causa de acción contra Metropolitan Builders, Inc. CC-2010-0275 3
sido segregado al haberse construido una pared que lo
separó del dormitorio. De igual forma, adujeron que el
Consejo de Titulares utiliza dicho armario para ubicar los
contadores de electricidad, y tuberías de agua y desagüe
del Condominio, aunque dicho espacio está inscrito como
finca privativa tanto en la escritura matriz como en los
planos del inmueble.
Asimismo, los esposos Bravman-González arguyeron que
utilizar ese espacio privativo para fines comunales es una
violación al Art. 2 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A.
sec. 1291, pues este claramente establece que el uso y
destino de un área comprendida en un inmueble sometido al
régimen de horizontalidad solo podrá ser variado mediante
el consentimiento unánime de los condóminos. Por tal razón,
le solicitaron a la Junta de Directores del Condominio la
devolución del uso y posesión del armario en cuestión, mas
esta no accedió a sus reclamos. Tras varios incidentes
procesales, los esposos Bravman-González enmendaron su
demanda a los efectos de sustituir la Junta de Directores
del Condominio por el Consejo de Titulares.
Por su parte, el Consejo de Titulares, en su
contestación a la demanda enmendada, negó la mayoría de las
alegaciones y esbozó como defensa afirmativa, entre otras,
que el área del armario en controversia la había adquirido
por prescripción adquisitiva. Esto, pues arguyó que poseyó
dicha área de forma pacífica, ininterrumpida y en concepto
de dueño por más de treinta años y, por lo tanto, adquirió
el dominio del bien mediante la usucapión extraordinaria. CC-2010-0275 4
Luego de varios trámites procesales y celebrado el
correspondiente juicio, el Tribunal de Primera Instancia
emitió una sentencia en la que desestimó la demanda
presentada por los esposos Bravman-González. Entre los
hechos que fueron estipulados por las partes y tomados como
ciertos por el foro primario, se encuentra que el dueño
original del apartamento 1-G del Condominio, FM Investment,
Corp., nunca tuvo acceso al armario en controversia pero
que, en abril de 1993, presentó una demanda ante el
Tribunal de Primera Instancia en la cual alegó pérdidas por
la utilización de ese espacio que, registralmente, era
parte de su apartamento. No obstante lo anterior, dicha
demanda fue desestimada por incumplimiento e inactividad de
parte de FM Investment, Corp. mediante una sentencia al día
de hoy final y firme.
Asimismo, como el foro primario razonó que la
presentación de la referida demanda en 1993 no tuvo el
efecto de interrumpir el término prescriptivo para adquirir
la propiedad en cuestión mediante la usucapión, concluyó
que el Consejo de Titulares había adquirido el armario por
prescripción adquisitiva extraordinaria. Esto, pues había
estado poseyendo dicha área por más de treinta años en
concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpidamente.
Inconformes con esta determinación, los esposos
Bravman-González acudieron ante el Tribunal de Apelaciones
en apelación. En síntesis, alegaron que el área en
controversia no es susceptible de ser adquirida por
prescripción adquisitiva a la luz del Art. 2 de la Ley de CC-2010-0275 5
Condominios, supra. De esta forma, adujeron que, el uso y
destino de las fincas comprendidas en un inmueble sometido
al régimen de propiedad horizontal solo pueden variarse con
el consentimiento unánime de los condóminos.
Así expuesta la controversia, el Tribunal de
Apelaciones confirmó la sentencia emitida por el foro
primario. En esencia, concluyó que la Ley de Condominios,
supra, guarda silencio sobre si el uso y destino de un área
dentro de un inmueble sometido al régimen de propiedad
horizontal puede ser variado mediante la prescripción
adquisitiva, por lo que al no existir ninguna expresión a
estos efectos, y al no haber conflicto entre la ley
especial y las disposiciones pertinentes del Código Civil,
se pueden aplicar estas últimas al caso de autos. Al así
hacerlo, señaló que el Consejo de Titulares fue un poseedor
de mala fe, pero que desde 1969 estuvo poseyendo el
referido armario en concepto de dueño, de forma pública,
pacífica e ininterrumpidamente, por lo que adquirió el
dominio del bien por la usucapión extraordinaria.
Aun insatisfechos, los esposos Bravman-González acuden
ante nos mediante recurso de certiorari y alegan, como
resuelve la Opinión mayoritaria, que el Consejo de
Titulares está legalmente impedido de variar el uso y
destino de un área, cambiándola de privativa a comunal, sin
el consentimiento de la totalidad de los condóminos al
amparo del Art. 2 de la Ley de Condominios, supra. CC-2010-0275 6
La prescripción adquisitiva o usucapión
El Art. 1830 del Código Civil de Puerto Rico preceptúa
que “[p]or prescripción se adquieren, de la manera y con
las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás
derechos reales. También se extinguen del propio modo por
la prescripción los derechos y las acciones, de cualquier
clase que sean”. 31 L.P.R.A. sec. 5241. Como se desprende
de lo anterior, existen dos clases de prescripción, a
saber, la prescripción adquisitiva y la extintiva. Íd.;
véanse, además: Silva Wiscovich v. Weber Dental Mfg. Co.,
119 D.P.R. 550 (1987); Dávila v. Córdova, 77 D.P.R. 136
(1954).
Por la prescripción adquisitiva, o comúnmente
denominada usucapión o prescripción del dominio, se
adquieren el dominio y todos los derechos reales. De igual
forma, la doctrina ha dividido la prescripción adquisitiva
en dos modalidades, a saber, la ordinaria y la
extraordinaria. E. Vázquez Bote, Derecho Privado
Puertorriqueño, New Hampshire, Equity Publishing Company,
1991, T. VII, Vol. 1, págs. 375-376; Castán Tobeñas, op.
cit., págs. 347-348. Asimismo, como expresa Puig Brutau
sobre estas dos modalidades de prescripción, “[e]n la
primera [la ordinaria] el plazo es más breve, pero a cambio
de ello han de concurrir los requisitos de título y buena
fe. En la segunda [la extraordinaria] no son necesarios CC-2010-0275 7
estos requisitos pero el plazo es más prolongado…”. Puig
Brutau, op. cit., pág. 360.
Ahora bien, la usucapión solo es viable como forma de
adquirir la propiedad respecto a todas las cosas que están
en el comercio de los seres humanos, como lo señala el Art.
1836 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 5247. Véase,
además: Díez Picazo y Gullón, op. cit., pág. 146. Asimismo,
la prescripción adquisitiva conlleva una serie de
requisitos dependiendo de si es ordinaria o extraordinaria.
Para que ocurra la prescripción adquisitiva ordinaria hay
dos elementos adicionales que deben estar presentes siempre
que se tenga la posesión dispuesta en la ley, de una cosa o
derecho susceptible de apropiación, a saber, justo título y
buena fe. Ramos v. Ríos, 78 D.P.R. 619 (1955); Díez Picazo
y Gullón, op. cit., págs. 149-151; Puig Brutau, op. cit.,
págs. 363-366. Así, el Art. 1850 del Código Civil preceptúa
que “[l]a buena fe del poseedor consiste en la creencia de
que la persona de quien recibió la cosa era dueña de ella,
y podría transmitir su dominio”. 31 L.P.R.A. sec. 5271. De
igual forma, el Art. 363 del Código Civil establece, inter
alia, que “[s]e reputa poseedor de buena fe al que ignora
que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo
invalide”. 31 L.P.R.A. sec. 1424; véanse, además: M. J.
Godreau Robles, Lealtad y buena fe contractual, 58 Rev.
Jur. U.P.R. 367 (1989); D. Espín Cánovas, Derecho Civil
Español, Madrid, Ed. Rev. Der. Priv., Tomo II, 1968, pág.
159. CC-2010-0275 8
Por otro lado, el Art. 1852 del Código Civil dispone
que “[e]ntiéndese por justo título el que legalmente baste
para transferir el dominio o derecho real de cuya
prescripción se trate”. 31 L.P.R.A. sec. 5273. Como
complemento a ello, tal como lo establece el Art. 1854 del
mismo cuerpo normativo, el justo título debe probarse, pues
este, que debe ser verdadero y válido, no se presume,
contrario a la buena fe. 31 L.P.R.A. secs. 5274-5275;
véanse, además: Castán Tobeñas, op. cit., págs. 353-355; D.
Espín Cánovas, Función del justo título en la adquisición
de derechos por usucapión, Ed. Rev. Der. Priv., Madrid,
Editoriales de Derecho Reunidas, 1968, págs. 833 et seq.;
M. Albaladejo, El título anulable en la usucapión, 34 Rev.
Jur. U.P.R. 47 (1965).
Claro está, la posesión de una cosa o derecho real
susceptible de apropiación sin justo título ni buena fe,
por imperativo de ley, también puede ser un modo de
adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo, lo que
se conoce como la usucapión o prescripción adquisitiva
extraordinaria. Para que suceda, al igual que para que
aplique la prescripción adquisitiva ordinaria, la cosa o
derecho debe poseerse por un transcurso de tiempo con
determinadas características. Ello, pues para que ocurra la
usucapión tiene que haber existido la posesión de la cosa o
derecho por un periodo de tiempo fijado en ley, pero
recalcando que no toda posesión da pie a la prescripción
adquisitiva. Véanse Sucn. Maldonado v. Sucn. Maldonado, 166 CC-2010-0275 9
D.P.R. 154 (2005); Dávila v. Córdova, supra; Puig Brutau,
op. cit., pág. 368.
Primeramente, es pertinente notar que el Art. 1842 del
Código Civil establece expresamente que los actos de
carácter posesorio llevados a cabo en virtud de licencia o
por mera tolerancia del dueño de una cosa no se pueden
aprovechar para cumplir con la posesión necesaria para la
prescripción adquisitiva. 31 L.P.R.A. sec. 5263; véanse,
además: Sucn. Maldonado v. Sucn. Maldonado, supra, pág.
183; Vélez Cordero v. Medina, 99 D.P.R. 113 (1970); Ortiz
v. Dávila, 31 D.P.R. 220 (1922). Por el contrario, tanto el
Art. 1841 como el 317 del Código Civil disponen que la
posesión que se disfruta en concepto de dueño puede servir
de título para adquirir el dominio. 31 L.P.R.A. secs. 5262
y 1462. Así, por ley, el acto posesorio, o posesión civil,
para adquirir mediante usucapión una cosa mueble o inmueble
o derecho real debe ser en concepto de dueño de la cosa o
derecho objeto de la usucapión. Castán Tobeñas, op. cit.,
pág. 355; Puig Brutau, op. cit., pág. 368.
De la misma forma, el Código Civil exige que dicha
posesión, para que sea aplicable la usucapión, debe ser,
además, pública. 31 L.P.R.A. secs. 5262 y 1447. Así, pues
“[l]os actos meramente tolerados y los ejecutados
clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una
cosa, o con violencia, no afectan la posesión”. 31 L.P.R.A.
sec. 1447. Por ello, como expresa Vélez Torres basándose en
el criterio del tratadista Albaladejo: CC-2010-0275 10
[E]s pública la posesión que no se tenga ocultamente, como ocurriría si quien la disfruta lo hace a escondidas. La publicidad persigue el propósito de no frustrar la posibilidad de que la posesión del usucapiente llegue a ser conocida por quien podría reclamar la cosa; si se posee en forma clandestina y secreta la cosa no podría ser reclamada por su legítimo dueño y faltaría el fundamento para presumir que este la ha abandonado. Vélez Torres, op. cit., págs. 273-274.
Además de los elementos necesarios de publicidad y
posesión en concepto de dueño, la posesión exigible para la
prescripción adquisitiva debe ser pacífica, según se
desprende de la intención del legislador plasmada en los
Arts. 1841 y 370 del Código Civil. 31 L.P.R.A. secs. 5262 y
1444. Ello, como nos dice Castán Tobeñas, significa que la
posesión debe ser “ganada sin violencia, ya que es norma
general que en ningún caso puede adquirirse violentamente
la posesión mientras exista un poseedor que se oponga a
ello”. Castán Tobeñas, op. cit., pág. 355. Es decir, debe
ser pacífica durante el término necesario para usucapir.
Como último requisito estatuido por el legislador para la
posesión necesaria para la prescripción adquisitiva, esta
debe ser ininterrumpida por el periodo de tiempo
establecido en ley. 31 L.P.R.A. sec. 5262; Sucn. Maldonado
v. Sucn. Maldonado, supra, pág. 182; véase, además: Puig
Brutau, op. cit., pág. 371.
Como se sabe, el plazo o término de tiempo requerido
para que se adquiera la propiedad mediante la usucapión
varía según la naturaleza de la cosa y de si es una CC-2010-0275 11
prescripción adquisitiva ordinaria o extraordinaria. Como
nos ilustra Vázquez Bote:
Respecto de la ordinaria, ya sabemos que el plazo es diverso, según se trate de bienes muebles o inmuebles. Para los muebles, el art. 1.855, C.c., establece un plazo de tres años, mientras que, tratándose de inmuebles, es necesaria una posesión de diez años –si es entre presentes-, y de veinte, si es entre ausentes. Vázquez Bote, op. cit., pág. 380.
De igual manera, nos expresa el mismo autor que, en la
usucapión extraordinaria también debe diferenciarse entre
la naturaleza mueble o inmueble de la cosa. “Para los
muebles, el art. 1.855, C.c., fija un plazo de seis años;
tratándose de inmuebles, el art. 1.859, C.c., fija un plazo
de treinta años”. Íd.; véase, además: Vélez Torres, op.
cit., págs. 276-277. Así, el legislador estableció, en el
Art. 1860 del Código Civil, las reglas mediante las cuales
se computa el tiempo necesario para la prescripción. 31
L.P.R.A. sec. 5281. A tales efectos, el referido artículo
preceptúa que:
(1)El poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescripción, uniendo al suyo el del causante. (2)Se presume que el poseedor actual, que lo hubiera sido en época anterior, ha continuado siéndolo durante el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario. (3)El día en que comienza a contarse el tiempo se tiene por entero, pero el último debe cumplirse en su totalidad. Íd; véase, además: Hernández v. Caraballo, 74 D.P.R. 29 (1952).
Cónsono con estas reglas de computación, el efecto que
tendrá la prescripción adquisitiva, de acuerdo a la
naturaleza del bien y si es ordinaria o extraordinaria, CC-2010-0275 12
consiste en la adquisición por el usucapiente del dominio
de los demás derechos reales -susceptibles de posesión-
sobre las cosas. Véanse Vázquez Bote, op. cit., págs. 383-
384; Castán Tobeñas, op. cit., págs. 366-370. Ahora bien,
este efecto ipso iure de la usucapión no es posible si se
interrumpe el término o plazo mediante el cual se posee la
cosa o derecho en concepto de dueño de forma pública y
pacífica. Por esta razón, el legislador entendió que dicho
plazo puede ser interrumpido de varias formas.
Como se sabe, respecto a la interrupción de la
usucapión, el Art. 1843 del Código Civil específicamente
establece que la “posesión se interrumpe para los efectos
de la prescripción, natural o civilmente”. 31 L.P.R.A. sec.
5264. Asimismo, es el Código Civil el que dispone que la
posesión se interrumpe civilmente: (1) por la citación
judicial hecha al poseedor, aunque sea por mandato del
tribunal o un juez incompetente; (2) mediante el
cuestionada, y (3) por el reconocimiento expreso o tácito
que el poseedor haga del derecho del dueño. Véanse Arts.
1845, 1847 y 1848 del Código Civil, 31 L.P.R.A. secs. 5266,
5268 y 5269; Nissen Holland v. Genthaller, 172 D.P.R. 503,
513 (2007); Vélez Torres, op. cit., pág. 275.
De no interrumpirse el término prescriptivo para la
prescripción adquisitiva, el usucapiente adquirirá el
dominio de la cosa y, como expresa Castán Tobeñas sobre CC-2010-0275 13
este momento, “al ganar el dominio [el usucapiente], tiene
a su favor acción para reclamarlo y excepción para oponerse
a las reclamaciones de los demás”. Castán Tobeñas, op.
cit., pág. 366. De esta forma, como lo razona Vázquez Bote,
“la usucapión produce sus efectos por sí misma; pero, como
consecuencia del principio procesal de justicia rogada, es
obvio que, bien mediante excepción, bien mediante ejercicio
de la correspondiente acción, siempre que exista contención
será necesario acreditarla, ya que los jueces no pueden
aceptarla de oficio”. Vázquez Bote, op. cit., pág. 384;
Vélez Torres, op. cit., págs. 278-279.
Régimen de Propiedad Horizontal, el Registro de la
Propiedad y la usucapión
Como reiteradamente hemos expresado, el régimen de
propiedad horizontal está rigurosamente supeditado al
requisito de inscripción registral. García Larrínua v.
Lichtig, 118 D.P.R. 120, 128 (1986); Arce v. Caribbean Home
Const. Corp., 108 D.P.R. 225 (1978). Por tal razón, como lo
exige expresamente el legislador en el Art. 2 de la Ley de
Condominios, supra, para que exista el régimen de
horizontalidad respecto a una propiedad en particular este
tiene que constar inscrito en el Registro de la Propiedad.
31 L.P.R.A. sec. 1291.
Sobre este particular, el Profesor Godreau Robles ha
mencionado acertadamente que:
El Tribunal ha reiterado en el caso de García Larrinua v. Lichtig, lo que ya antes había manifestado en Arce, en el sentido de CC-2010-0275 14
que la Ley ha establecido un verdadero sistema catastral, que como tal, constituye una excepción al principio de que el Registro no es garantizador de la cabida de una finca. (Énfasis en el original.) Godreau Robles, op. cit., págs. 19-20.
De esta forma, el mismo autor nos afirma que en dicho
sistema catastral las constancias del Registro de la
Propiedad sobre un condominio, “si bien no establecen el
derecho respecto a la titularidad de cada apartamiento –
asunto que de surgir controversia solo compete resolver a
los tribunales- sí constituye la fuente inexpugnable sobre
la configuración física de los apartamentos”. (Énfasis
suplido.) Íd. pág. 20. Por tal carácter catastral del
régimen de propiedad horizontal, en García Larrinua v.
Lichtig, supra, al amparo del principio de publicidad
registral cuando el régimen de horizontalidad queda
debidamente constituido mediante inscripción, expresamos
que:
Teniendo el Registro en cuanto dicha ley las características de un catastro, la realidad extraregistral tiene que corresponder con la que surge del Registro. Es por ello que el comprador de un apartamento de un edificio que está sometido al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal se le puede oponer e imputar, por ficción de ley, el conocimiento no solo de las constancias del Registro en lo referente a la titularidad del mismo, sino que se le imputa el conocimiento de las “circunstancias particulares”, tales como cabida o superficie total, del apartamento individual de que se trate. García Larrinua v. Lichtig, supra, pág. 133.
Cónsono con lo anterior, en dicho caso expresamos que,
por ficción de ley y a tenor con el principio de la fe CC-2010-0275 15
pública registral, la naturaleza catastral del régimen de
horizontalidad obliga a que al comprador, de un apartamento
de un inmueble sujeto a dicho régimen, se le impute el
conocimiento de la cabida o superficie del apartamento que
compra. Por ende, las constancias del Registro de la
Propiedad deben coincidir con la realidad extrarregistral
de los apartamentos de un inmueble sometido al régimen de
propiedad horizontal. Íd.; Arce v. Caribbean Home Const.
Corp., supra; Godreau Robles, op. cit., págs. 20-21; N.
Rosado Figueroa & A. L. Córdova, Aspectos registrales en la
constitución del régimen de propiedad horizontal y su
carácter catastral, 63 Rev. Jur. U.P.R. 857 (1994).
Ahora bien, es preciso aclarar la relación y
viabilidad, al amparo del carácter catastral del régimen de
propiedad horizontal, de la prescripción adquisitiva en
dicho régimen. Esto, pues como afirma ciertamente el
Profesor Luis Muñiz Argüelles, este Tribunal en varias
ocasiones “ha insinuado que el régimen de propiedad
horizontal puede alterarse mediante la usucapión”. L. Muñiz
Argüelles, Derechos Reales y Derecho Inmobiliario
Registral, 77 Rev. Jur. U.P.R. 629, 638 (2008).18 De esta
forma, el Profesor Muñiz Argüelles es del criterio de que
si en realidad el régimen de propiedad horizontal está
supeditado a un sistema catastral, no es posible que
mediante la usucapión se adquieran o modifiquen derechos
18 Es importante notar que el Profesor Muñiz Argüelles se refiere a los casos Álvarez Figueredo v. González Lamela, 134 D.P.R. 374 (1993), Brown III v. J.D. Cond. Playa Grande, 154 D.P.R. 225 (2001) y Nissen Holland v. Genthaller, supra. CC-2010-0275 16
sin inscripción. Así, el mismo autor expresa que “[d]ecir
que se pueden adquirir derechos sobre bienes no previamente
individualizados o que se puede variar el uso de una unidad
sin inscripción es negar la característica catastral que se
proclama”. Íd.
Por su parte, el Profesor Godreau Robles tiene un
criterio muy distinto sobre la aplicación de la usucapión
en el régimen de propiedad horizontal. Así, y comentando el
tópico, el autor nos menciona que:
Ni siquiera el carácter catastral que se le ha reconocido a nuestro régimen, conforme los casos de Arce y García Larrinua v. Lichtig, debe interpretarse como obstáculo a la usucapión. La prescripción adquisitiva tiene que ver con la titularidad y no con la configuración física o material del área en cuestión. (Énfasis en el original y suplido.) M. Godreau Robles, La privatización de los elementos comunes en los condominios: reflexiones en torno a posibles enmiendas a la Ley de Propiedad Horizontal, 66 Rev. Jur. U.P.R. 149, 171-172 (1997).
De igual forma, el tratadista Juan V. Fuentes Lojo,
comentando la posibilidad de la usucapión en el régimen de
horizontalidad en España, nota que “[l]a doctrina estima
que es posible la adquisición de la propiedad del
apartamento por usucapión, ya que ha de regirse por las
normas comunes”. J. V. Fuentes Lojo, Novísima Suma de la
Propiedad Horizontal, Ed. Bosch, 1998, Tomo I, pág. 379.
De esta forma, nos explica el mismo autor que:
Todos los inconvenientes que se podrían alegar para tal usucapión, provenientes de la doctrina tradicional referente a la comunidad de bienes, en el sentido de que nunca un comunero puede usucapir con CC-2010-0275 17
independencia la parte indivisa correspondiente a los demás... carecen de aplicación en este régimen especial por la naturaleza de verdadera propiedad individual que tiene. Íd.
A base de los análisis antes mencionados, somos del
criterio que no hay nada en la Ley de Condominios, supra,
que obstaculice que se adquiera la propiedad mediante la
prescripción adquisitiva, aun en contra de las constancias
del Registro de la Propiedad. Tampoco creemos que el
carácter catastral que anunciamos y reiteramos en la
jurisprudencia antes reseñada obste para que, de cumplirse
con los elementos de la usucapión, se pueda usucapir un
bien o derecho en un inmueble sometido al régimen de
horizontalidad.
Habiendo aclarado este asunto, es pertinente repasar
la prescripción adquisitiva y sus consecuencias respecto al
Registro de la Propiedad. Primeramente, es preciso notar
que de ordinario hay dos modalidades mediante las cuales la
usucapión se relaciona con las constancias del Registro de
la Propiedad, a saber, la prescripción conforme al
Registro, o secundum tabulas, y la usucapión contra el
Registro, también conocida como contra tabulas. E. Vázquez
Bote, Derecho Privado Puertorriqueño, New Hampshire, Equity
Publishing Company, 1991, T. XV, págs. 229-235. Véase,
además: R. Roca Sastre et al., Derecho Hipotecario, 9na
ed., Barcelona, Ed. Bosch, 2008, Tomo II, Vol. 2, págs.
425-479. CC-2010-0275 18
Sobre la usucapión conforme al Registro de la
Propiedad, el Art. 106 de la Ley Hipotecaria establece que
“[a] los efectos de la prescripción adquisitiva en favor
del titular inscrito, será justo título la inscripción, y
se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica,
ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de
vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes
traiga causa”. 30 L.P.R.A. sec. 2356. Como nos comenta
Vázquez Bote, la referida disposición de ley es un
complemento de los actos jurídicos defectuosos. A saber,
nos dice el autor, “[q]uien es titular registral, pero por
un defecto de su título, podría ser desalojado del
Registro, no solamente puede invocar la usucapión
extrarregistral, sino la propia que opera con fundamento en
los asientos registrales, facilitando así la subsanación de
aquel acto en otro caso impugnable”. Vázquez Bote, op.
cit., pág. 229.
Por otro lado, como regla general, es el Art. 107 de
la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. 2357, que tiene su
equivalente en el Art. 36 de la Ley Hipotecaria de España,
el que regula lo referente a la prescripción contra el
Registro. Citando al reconocido tratadista Roca Sastre, el
Profesor Vázquez Bote, mediante una crítica a la redacción
del referido artículo, menciona que:
La regla general citada por el eminente jurista español es: que se pueden usucapir bienes registrados, con perjuicio de su titular, conforme con las normas del más puro Derecho civil. Todo derecho susceptible de posesión es usucapible. Por ello, entre el que prescribe y el dueño del inmueble, y CC-2010-0275 19
sus sucesores que no sean terceros protegidos, se califica el título y se computa el plazo conforme con ese Derecho civil. Vázquez Bote, op. cit., págs. 234- 235.
Dicho esto, el Art. 107 de la Ley Hipotecaria, supra,
establece una excepción al principio de imprescriptibilidad
que postula que no puede adquirirse un derecho real sobre
un inmueble debidamente inscrito en el Registro, como
efectivamente es en jurisdicciones como Alemania o Suiza.
Véase Rivera Rivera, op. cit., pág. 180. Como surge de la
referida disposición, pueden usucapirse bienes inscritos en
el Registro a favor de una persona distinta al usucapiente.
No obstante ello, el legislador pretendió proteger a un
tercero que adquirió confiando en las constancias del
Registro y, además, que cumpla con los requisitos
elementales de fe pública registral, que no haya conocido
ni pudo conocer la usucapión en curso y que no la haya
consentido. Íd., págs. 181-182; Atanacia Corp. v. J.M.
Saldaña, Inc., 133 D.P.R. 284 (1993). Tal como lo dispone
la ley, ese tercer adquirente de un derecho real que
implique posesión prevalecerá ante un usucapiente si
ejercita la correspondiente acción dentro del año siguiente
a la adquisición. 30 L.P.R.A. 2357; véanse, además: Roca
Sastre, op. cit., págs. 451-467; Rivera Rivera, op. cit.,
181-182; Vázquez Bote, op. cit., 236-240.
C.
La usucapión de los elementos comunes y privativos
Así las cosas, como bien señala la Opinión del
Tribunal en el caso de autos, de la Ley de Condominios, CC-2010-0275 20
supra, emana un esquema de división de elementos comunes
que son regulados detalladamente por los preceptos
correspondientes de dicho estatuto. Ello así, es forzoso
concluir que el legislador deseó excluir determinados
elementos de la estructura de un inmueble sometido al
régimen de horizontalidad para que fuesen propiedad pro
indiviso de todos los titulares del inmueble. Como lo
expresa el Profesor Godreau Robles:
[s]abemos que respecto a las áreas comunes –que no son propiedad del Consejo de Titulares pues le pertenecen en común pro indiviso a los titulares- se establece la indivisión forzosa de las mismas y, además, su enajenación, en las áreas que la ley lo permite, debe hacerse por voto unánime. Esa es una de las consecuencias inevitables de la indivisión y de la no aplicabilidad al régimen de las normas sobre la copropiedad. M. Godreau Robles, Personalidad jurídica, legitimación activa y propiedad horizontal: capacidad legal de la Junta de Directores y del Presidente para llevar acciones a nombre del condominio, 64 Rev. Jur. U.P.R. 481, 483 (1995).
De esta forma, la Ley de Condominios, supra, es muy
clara al establecer varias clasificaciones de elementos
comunes, a saber: (1) los elementos comunes generales
necesarios, 31 L.P.R.A. sec. 1291i(a); (2) los elementos
comunes generales, detallados en el inciso (b) de la misma
sección, 31 L.P.R.A. sec. 1291i(b); (3) los elementos
comunes limitados, 31 L.P.R.A. sec. 1291j y; (4) los
estacionamientos comunes, cuando sean considerados
elementos comunes, 31 L.P.R.A. sec. 1291l-1; véase, además:
Rivera Rodríguez v. Junta Dir. I y II, 173 D.P.R. 475
(2008). Respecto a los elementos comunes generales CC-2010-0275 21
necesarios, el legislador estableció que “cualquier pacto
que transfiera la titularidad, posesión o control de estos
elementos a otra persona natural o jurídica distinta del
Consejo de Titulares será nulo”. 31 L.P.R.A. sec.
1291i(a)(6). Esto, pues dicha clasificación de elementos
comunes, por imperativo de ley, no son susceptibles de
propiedad individual por los titulares y están sujetos a un
régimen de indivisión forzosa. Íd.
De igual manera, la Ley de Condominios, supra,
establece que, sobre los elementos comunes generales,
[a]un cuando las áreas enumeradas anteriormente bajo este inciso (b) sean susceptibles de aprovechamiento independiente, no podrán constituirse o enajenarse como áreas privadas, sino para el beneficio del Consejo de Titulares o de uno o varios de los titulares de apartamientos o unidades en el condominio. 31 L.P.R.A. sec. 1291i(b).
Esto parte de que, según la intención legislativa
plasmada en el mismo artículo, cuando se enumeran los
elementos comunes generales en la ley se hace la
salvaguarda que se considerarán como tales dichos elementos
“salvo disposición o estipulación en contrario”. (Énfasis
nuestro.) Íd.; véase, además, Brown III v. J.D. Cond. Playa
Grande, 154 D.P.R. 225 (2001). Así, pues, el elemento común
general, que se diferencia del elemento común general
necesario porque puede pertenecer a uno o varios titulares
o condóminos, tendrá tal clasificación a menos que en los
documentos constitutivos del régimen se estipule o disponga
lo contrario. 31 L.P.R.A. sec. 1291i(b); M. J. Godreau CC-2010-0275 22
Robles, La Nueva Ley de Condominios, San Juan, Ed. Dictum,
2003, págs. 56-57.
Asimismo, el Art. 14-A de la Ley de Condominios,
supra, contempla que los estacionamientos del inmueble sean
considerados elementos comunes si así se dispone en los
documentos constitutivos del régimen. 31 L.P.R.A. sec.
1291l-1. En dicho artículo se especifica detalladamente
cómo se utilizará aquel espacio o finca considerada como
elemento común del inmueble. Íd. De esta forma, el
legislador entendió que era propio concederle a los
condóminos la oportunidad de establecer una cantidad de
estacionamientos como elementos comunes del inmueble y no
como fincas o espacios privativos de los apartamentos de
este. Íd.
Por otro lado, los elementos comunes limitados son
aquellos que ostentan la naturaleza de común, pero que
pueden ser destinados a un número de apartamentos con
exclusión de los demás. Arce v. Caribbean Home Const.
Corp., 108 D.P.R. 225, 238 (1978). De esta forma, el Art.
12 de la Ley de Condominios, supra, preceptúa que
“[t]ambién serán considerados elementos comunes, pero con
carácter limitado, siempre que así se acuerde expresamente
por la totalidad de los titulares del inmueble, aquellos
que se destinen al servicio de cierto número de
apartamientos con exclusión de los demás…”. (Énfasis
nuestro.) 31 L.P.R.A. sec. 1291j. Ante tal lenguaje, se
desprende que el legislador quiso condicionar y regular la
clasificación de este tipo de elemento aprovechable por CC-2010-0275 23
solo un número limitado de apartamentos a que, y si y solo
si, la totalidad de los condóminos lo acordaran de esa
manera. Asimismo, el legislador fue enfáticamente claro en
el Art. 13 de la Ley de Condominios, supra, al establecer
que “[l]os elementos comunes, generales y limitados, se
mantendrán en indivisión forzosa y no podrán ser objeto de
la acción de división de la comunidad. Cualquier pacto en
contrario será nulo”. (Énfasis nuestro.) 31 L.P.R.A. sec.
1291k.
Como hemos visto, y como correctamente concluye la
Opinión mayoritaria en este caso, los elementos comunes
antes reseñados tienen una regulación específica en el
esquema que establece la Ley de Condominios, supra. Dicho
esquema tiene como propósito el que estos elementos
comunes, salvo pacto en contrario cuando se trate de
elementos comunes generales y elementos comunes limitados o
estacionamientos comunes, se mantengan en indivisión
forzosa y que no sean objeto de la acción de división de la
comunidad. Por ende, al amparo del sistema catastral que
reiteradamente le hemos reconocido al régimen de propiedad
horizontal en nuestra jurisdicción, entendemos que los
bienes comunes antes enumerados y altamente regulados por
la Ley de Condominios, supra, no son susceptibles a ser
adquiridos mediante la prescripción adquisitiva o
usucapión. No obstante lo anterior, dicho sistema
catastral, según el silencio legislativo al respecto en la
Ley de Condominios, supra, no obsta para que una persona
adquiera mediante usucapión una finca privativa o derecho CC-2010-0275 24
susceptible de apropiación sobre esta en un bien sometido
al régimen de propiedad horizontal.
Dicho esto, coincidimos con las expresiones de la
Opinión mayoritaria al exponer que, con relación a las
unidades privativas que integran el inmueble, no hay duda
de que estas pueden ser objeto de prescripción adquisitiva.
Esto, pues el Art. 4 de la Ley de Condominios, supra, así
lo reconoce al disponer que estas fincas independientes
pueden ser objeto de dominio y posesión y de toda clase de
actos jurídicos con libertad total del resto del inmueble.
Además, coincidimos con la Opinión mayoritaria cuando
establece que no puede proclamarse un cambio en la
titularidad de un elemento común sin que ello conlleve un
cambio en el destino y uso de este, el cual demanda el
consentimiento unánime de los titulares. Nos parece que
eso reafirma el hecho de que no podrán adquirirse por
prescripción adquisitiva los elementos comunes. Sin
embargo, encontramos contradictorio que la Opinión exprese,
con el propósito de aclarar, que las unidades privativas sí
puedan ser objeto de usucapión pero ello no podrá afectar
el destino o naturaleza privativa del bien. Es decir,
concluye que las unidades privativas solo podrán ser
adquiridas por usucapión por otro titular o un tercero,
siempre que se mantenga el uso privativo. Diferimos en
condicionar la posibilidad de adquirir unidades privativas
por prescripción adquisitiva a que el poseedor lo use para
el mismo uso privativo. Entendemos que los requisitos
expuestos en el Código Civil y discutidos anteriormente CC-2010-0275 25
sobre la prescripción adquisitiva, de posesión civil,
pacífica, pública e ininterrumpidamente, y el Art. 4 de la
Ley de Condominios, supra, permiten el acto jurídico de
usucapir sin más limitaciones.
D.
Consejo de Titulares y los elementos procomunales
Aclarado lo anterior, discrepamos de la interpretación que
hace una mayoría de este Tribunal sobre la inaplicabilidad
de la figura de la usucapión cuando quien está usucapiendo
un elemento o bien privativo es el Consejo de Titulares de
un inmueble sometido al régimen de horizontalidad.
El Art. 38 de la Ley de Condominios establece que el
Consejo de Titulares es la autoridad suprema del régimen de
propiedad horizontal y que tiene personalidad jurídica
propia. 31 L.P.R.A. 1293b. Ello sin olvidar que el Art. 1-
A de la misma ley establece que el principio primordial del
régimen de propiedad horizontal es propiciar el disfrute de
la propiedad privada. 31 L.P.R.A. sec. 1291a. Por ello, se
decretó la personalidad jurídica del Consejo de Titulares,
para ayudar a fortalecer el régimen de propiedad
horizontal. Arce v. Caribbean Home Corporation, 108 D.P.R.
225 (1978); Asociación de residentes pórticos v. Compad,
163 D.P.R. 510 (2004).
Al así reconocerse, sostuvimos que ello convierte al
referido cuerpo en un auténtico sujeto de derecho con
personalidad plena en el ámbito de sus finalidades. Íd.
pág. 253. Como podemos apreciar, esta personalidad
jurídica que, conforme a sus fines, se le reconoce en CC-2010-0275 26
nuestro ordenamiento jurídico al Consejo de Titulares, se
fundamenta no solo en la potencialidad de un patrimonio
propio distinto al de los propietarios individuales de los
apartamientos que componen el inmueble, sino además, en el
reconocimiento de que tiene intereses, deberes y
finalidades distintas a las de los titulares individuales,
las cuales pueden ser contrarias y contradictorias a las de
determinados titulares en su carácter personal. Cond. Prof.
S.J.H. Ctr. v. P.R.F., Inc., 133 D.P.R. 488, 497, (1993);
D.A.C.O. v. Junta Cond. Sandy Hills, 169 D.P.R. 586
(2006)(Énfasis suplido).
Por ello, “se justifica la concesión de la personalidad
jurídica a una colectividad cuando: (1)[t]enga una función
o finalidad distinta a la de los particulares que la
integran; (2)[l]os procesos decisionales de la colectividad
se efectúen a base de criterios distintos al de esos
individuos; y (3)[p]ueda identificarse un patrimonio, o la
posibilidad de este, propio de la colectividad,
desvinculado del de los particulares”. Íd. citando a M.
Godreau, El Condominio: el régimen de propiedad horizontal
en Puerto Rico, San Juan, Ed. Dictum, 1992, págs. 31-37.
Precisamente, con este propósito es que se le confirió
personalidad jurídica propia a la colectividad del Consejo
de Titulares del régimen de propiedad horizontal.
Asimismo, hemos establecido que parte del patrimonio
del Consejo de Titulares lo componen los elementos
procomunales establecidos en el Art. 11-A de la Ley de
Condominios que expresa que: CC-2010-0275 27
[s]erán elementos procomunales aquellas áreas susceptibles de aprovechamiento independiente, sean apartamientos, estacionamientos o locales, cuya titularidad le haya sido asignada al Consejo de Titulares. Lo serán también las unidades privadas que adquiera el Consejo de Titulares mediante cesión, ejecución en cobro de deudas o por cualquier otro medio legítimo. 31 L.P.R.A. sec. 1291i-1. (Énfasis suplido).
Es decir, el propio artículo que establece las formas
de adquisición de unidades privadas por parte del Consejo
de Titulares permite hacerlo por cualquier medio legítimo.
Además, reconoce que se pueda convertir a procomunal un
área susceptible de uso privativo. Por tanto, la
prescripción adquisitiva podría ser una de las formas
legítimas dado que, como bien reconoce la Opinión de este
Tribunal, es avalada por la Ley de Condominios, supra.
Diferimos en que las unidades privativas pueden ser
adquiridas mediante prescripción adquisitiva siempre que no
sea por el Consejo de Titulares. Dado que este órgano es
la autoridad suprema y tiene como principio fundamental
mejorar y propiciar el régimen de propiedad horizontal,
entendemos que redundaría en parte del beneficio común que
sea este órgano el que adquiera el bien objeto de
controversia en el presente caso, y no otro titular o un
extraño. Ello armoniza con la intención expuesta de
otorgarle personalidad jurídica a esa colectividad.
La Opinión mayoritaria entiende que permitirle al
Consejo de Titulares la potestad de adquirir por
prescripción adquisitiva parte de los bienes privativos
dentro del régimen de propiedad horizontal, que le CC-2010-0275 28
corresponde proteger, atenta contra la naturaleza misma de
dicho ente. Conforme a lo expuesto, de la jurisprudencia y
de la disposición de ley que le otorga la personalidad
jurídica al Consejo de Titulares es evidente que el
propósito es desligar las finalidades de los titulares de
las del Consejo de Titulares, así como el patrimonio. Por
ello, diferimos en que pueda existir un conflicto en cuanto
a la protección del condominio o del propio régimen de
propiedad horizontal por el hecho de que el Consejo de
Titulares adquiera una unidad privativa. Enfatizamos que,
el Art. 11-A de la Ley de Condominios, supra, le permite
adquirir unidades privativas por cualquier medio legítimo y
aun con ese bien le seguirá correspondiendo la
administración del condominio.
En fin, las facultades y prerrogativas del Consejo de
Titulares responden a la buena administración del
condominio. En vista de ello, cómo puede concluir la
mayoría de este Tribunal que adquirir -mediante
prescripción adquisitiva- el armario de los contadores y
las tuberías de desagüe atenta contra las funciones del
Consejo o contra el régimen de propiedad horizontal cuando
llevan desde 1969 utilizándolo en beneficio de los
titulares y en respuesta a sus obligaciones de viabilizar
el disfrute de los apartamentos.
En virtud de los fundamentos que anteceden, disentimos
de la Opinión mayoritaria de que el Consejo de Titulares no
puede ser el que adquiera por prescripción adquisitiva un CC-2010-0275 29
bien privativo. Más aun, la mayoría de este Tribunal
entiende que “la problemática de reubicar o llegar a un
acuerdo para la ubicación de los contadores eléctricos no
es justificación para conceder una protección posesoria al
Consejo de Titulares”. Con esto, resuelve y aclara que los
esposos Bravman-González y el Consejo de Titulares del
Condominio Palma Real pueden continuar con su problemática
fuera de nuestro Foro.
Como afirmó el Tribunal de Apelaciones en este caso,
la Ley de Condominios, supra, establece que el destino y
los usos de los bienes de un inmueble sometido al régimen
se pueden variar con el consentimiento unánime de los
condóminos. No obstante lo anterior, guarda silencio sobre
la posibilidad de que la propiedad y dominio de un bien,
con los derechos que ello acarrea, pueda ser adquirida
mediante la prescripción adquisitiva que, como expresamos
anteriormente, es un medio de adquisición del dominio de
una cosa o derecho. Al no expresar prohibición alguna a la
aplicación de la usucapión sobre bienes de un inmueble
sometido al régimen de horizontalidad, es forzoso concluir
que la prescripción adquisitiva, tal como la regula nuestro
Código Civil, es viable en este tipo de régimen especial.
En otras palabras, no hay contradicción entre la Ley de
Condominios, supra, y las disposiciones del Código Civil
sobre prescripción adquisitiva.
Como vimos, el Consejo de Titulares tiene personalidad
jurídica propia y puede adquirir unidades privadas. Así las
cosas, analicemos si en este caso cumplió con los CC-2010-0275 30
requisitos de la prescripción adquisitiva para adquirir el
dominio del armario en controversia. En primer lugar, es
evidente que el Consejo de Titulares no tiene justo título
ni buena fe, pues los documentos constitutivos del régimen
de propiedad horizontal sobre el Condominio establecen que
dicho armario es parte del apartamento 1-G, destinado a uso
privativo. Por lo tanto, el Consejo de Titulares solo podía
usucapir el bien mediante la prescripción adquisitiva
extraordinaria y contra las constancias del Registro.
Según se desprende de los hechos tomados como ciertos
por los foros inferiores, el Consejo de Titulares ha
poseído y utilizado el referido armario para colocar
contadores de energía eléctrica, desagües y tuberías desde
1969. El acceso de ese armario al apartamento 1-G fue
eliminado y se creó un acceso por el lado contrario del
armario para que la Autoridad de Energía Eléctrica pudiera
entrar a revisar los seis contadores de luz que se
colocaron originalmente. Según los hechos del caso, el
Consejo de Titulares ha utilizado y administrado este
armario en concepto de dueño, no como poseedor con
licencia, permiso o por mera tolerancia de los titulares
registrales del apartamento 1-G. De hecho, el propietario
original del apartamento, FM Investment Corp., nunca tuvo
acceso al armario. Por tal razón, somos del criterio que el
Consejo de Titulares satisface el requisito de poseedor
civil necesario para que sea aplicable la usucapión en este
caso. Cabe añadir que, diferimos de la conclusión a la que
llega la mayoría de este Foro al decir que el Consejo de CC-2010-0275 31
Titulares actuó en capacidad representativa. Por lo
discutido sobre el poseedor civil y los fundamentos y
propósitos de la personalidad jurídica propia e
independiente del Consejo de Titulares, no estamos de
acuerdo.
Asimismo, según la prueba testifical tomada como
cierta por el foro primario, el Consejo de Titulares ha
poseído dicho armario de forma pública. Es de notar que, la
Sra. Yolanda Passalacqua, quien ha residido
ininterrumpidamente desde noviembre de 1969 en el
Condominio, testificó que el armario siempre se ha
utilizado a los fines de albergar contadores de luz,
desagües y tuberías de agua. Además, surge del expediente
que la posesión en concepto de dueño y de forma pública se
realizó sin violencia alguna. No contamos con prueba que
nos indique lo contrario.
Habiendo establecido que el Consejo de Titulares ha
poseído el armario en concepto de dueño, de forma pública y
pacífica, es necesario determinar si lo ha poseído de esta
manera ininterrumpidamente. Como se dijo anteriormente, el
dueño original del apartamento presentó en 1993 una demanda
ante el foro primario en la que le imputó al Consejo de
Titulares que estaban utilizando un armario de su
apartamento para fines comunales. El Tribunal de Primera
Instancia, sin embargo, desestimó, mediante sentencia, la
demanda por el incumplimiento reiterado de la parte
demandante y por inactividad. Por tal razón, según hemos
interpretado el Art. 1846 del Código Civil, supra, no basta CC-2010-0275 32
con que se inicie un pleito contra el reclamante de dominio
para que ocurra la interrupción civil, sino que se requiere
que el demandante prosiga su caso hasta una terminación
victoriosa. Véanse Sucn. Rosa v. Sucn. Jiménez, 77 D.P.R.
551 (1954); Ex parte Reyes, 68 D.P.R. 854 (1948). Por ende,
al haberse desestimado la causa de acción presentada por FM
Investment Corp., por inactividad e incumplimiento craso
ante ese foro, es forzoso concluir que el término de
treinta años, contados desde 1969, para adquirir el armario
mediante la prescripción adquisitiva extraordinaria nunca
se interrumpió.
A base de lo expresado anteriormente, entendemos que
el Consejo de Titulares del Condominio poseyó el armario
por más de treinta años en concepto de dueño, pública,
dominio del mismo. Lo adquirió en cumplimiento de los
requisitos especificados en la ley sobre prescripción
adquisitiva extraordinaria y contra las constancias del
Registro de la Propiedad. Así las cosas, los esposos
Bravman-González adquirieron el apartamento 1-G en junio
del 2001, mientras que presentaron la presente demanda en
junio de 2003, dos años luego de adquirido el apartamento.
Cónsono con nuestro ordenamiento registral inmobiliario,
estos no pueden alegar tercería registral y así impugnar la
usucapión consumada, por haber presentado su acción dos
años después de adquirido el apartamento.
Resuelto que el Consejo de Titulares adquirió el
dominio sobre el armario en cuestión, entendemos que podían CC-2010-0275 33
hacerlo en virtud de su personalidad jurídica y del Art.
11-A de la Ley de Condominios, supra, que trata sobre su
patrimonio:
Serán elementos procomunales aquellas áreas susceptibles de aprovechamiento independiente, sean apartamentos, estacionamientos o locales, cuya titularidad le haya sido asignada al Consejo de Titulares. Lo serán también las unidades privadas que adquiera el Consejo de Titulares mediante cesión, ejecución en cobro de deudas o por cualquier otro medio legítimo. (Énfasis suplido.) Íd.
Asimismo, como se expresa en la Sec. 1291i-1 de la Ley
de Condominios, supra, las áreas susceptibles de
aprovechamiento independiente, como el armario en este
caso, serán elementos procomunales al ser adquiridos por el
Consejo de Titulares mediante cualquier medio legítimo. Por
ello insistimos en que, el Consejo de Titulares adquirió el
dominio del armario mediante la usucapión extraordinaria,
por lo que debemos concluir que dicho armario lo adquiere
como bien procomunal del Condominio. Contrario a lo que
decide la Opinión mayoritaria, el mismo artículo permite el
cambio a procomunal de un área susceptible de
aprovechamiento independiente.
No obstante, con la Opinión que hoy emite una mayoría
de esta Curia, se pone en entredicho el funcionamiento del
régimen de propiedad horizontal y la convivencia de una
comunidad que se verá forzada a adquirir de los
peticionarios el derecho a continuar teniendo acceso a los
servicios básicos, o a reubicar a su costo dichos
servicios. El remedio, o la falta de, que ofrece la CC-2010-0275 34
Opinión no solo nos parece incorrecto sino injusto, dada
las circunstancias particulares del caso. Por todo lo
anterior, confirmaríamos la sentencia emitida por el
Tribunal de Apelaciones, y ordenaríamos la desestimación de
la demanda presentada por los peticionarios ante el
Tribunal de Primera Instancia.
Federico Hernández Denton Juez Presidente
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