Consejo De Titulares Condominio Ashford v. Caparra 5, LLC
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Opinion
Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES Panel Especial
CONSEJO DE TITULARES Apelación CONDOMINIO ASHFORD MEDICAL procedente del y OTROS Tribunal de Apelados Primera Instancia Sala de San Juan KLAN202400222 v. Caso Núm. SJ2020CV04501 SJ2020CV05347 CAPARRA 5, LLC y OTROS Apelante Sobre: Cobro de Dinero
Panel integrado por su presidente, el Juez Bermúdez Torres, el Juez Adames Soto y la Juez Aldebol Mora
Adames Soto, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 27 de septiembre de 2024.
Comparece Caparra 5, LCC., (Caparra 5 o apelante) solicitando que
revoquemos una Sentencia Parcial emitida el 2 de noviembre de 2023,
por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan, (TPI).
Mediante este dictamen, el foro apelado declaró Ha Lugar una Solicitud
de Sentencia Sumaria instada por el Consejo de Titulares del Condominio
Ashford Medical (Consejo de Titulares) contra Caparra 5. Habiendo
Caparra 5 cuestionado ciertos edictos de subasta, el foro primario
determinó que estos cumplieron con los requisitos de ley, y cabía
considerar al primero como un adquiriente voluntario de sendos
inmuebles para todos los efectos que ello conlleva ante el pago de las
deudas de cuotas de mantenimiento, conforme lo dispone la Ley de
Condominios, Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada,
31 LPRA sec. 1291 et seq. (Ley de Condominios).1 No obstante, el TPI
1 Ley aplicable a los hechos del caso de epígrafe.
NÚMERO IDENTIFICADOR SEN2024______________ KLAN202400222 2
también consideró que persistían ciertos hechos esenciales en
controversia que debían ser dirimidos en juicio plenario, de aquí que el
dictamen fuera solo parcial.
Caparra 5 alza ante nosotros los argumentos por los cuales se
opuso ante el tribunal a quo a que dispusiera sumariamente de la
controversia que adelantamos en el párrafo que precede. Sin embargo, no
nos convence, decidimos Confirmar.
I. Resumen del tracto procesal
El tracto procesal en este caso es extenso, por lo que solo nos
proponemos a exponer aquellos datos que ayuden a colocar al lector en
perspectiva de los asuntos que tenemos que dilucidar.
El 24 de agosto de 2020, el Consejo de Titulares presentó una
Demanda sobre cobro de dinero en contra de Caparra 5 en el caso
SJ2020CV04501. En lo relevante, el Consejo de Titulares afirmó allí que
las Oficinas 803 y 804 (Oficinas) ubicadas en el Condominio Ashford
Medical eran propiedad de la señora Frances Francheschi (señora
Francheschi) y que, por motivo de falta de pago de las cuotas de
mantenimiento, había presentado anteriormente una demanda en cobro
de dinero contra esta, en el caso KCD2014-0081. Continuó indicando
que, como resultado de la acción en cobro llevada en contra de la señora
Francheschi, el foro primario había dictado una Sentencia en su contra,
ordenando el pago de $47,530.71 por concepto de cuotas de
mantenimiento atrasadas. A su vez, el Consejo de Titulares aseveró que
el Banco Popular de Puerto Rico, (Banco Popular), llevó a cabo dos
procesos judiciales de ejecución de hipoteca con referencia a los referidos
inmuebles: (1) el KCD2009-1926 sobre la Oficina 803 del Condominio
Ashford Medical; (2) el 18 CV 01377 en el Tribunal Federal sobre la
Oficina 804 del Condominio de Ashford Medical. Condominio Ashford
Medical entonces adujo que, previo a la celebración de la subasta objeto KLAN202400222 3
de ambos procesos de ejecución, Condado 3 CR2, LLC., (Condado 3),
adquirió los pagarés hipotecarios, por lo cual fue sustituido como parte
demandante en ambos procedimientos. Según señaló el Consejo de
Titulares, al momento de las subastas, ambas unidades adeudaban la
suma de $157,238.00 por concepto de cuotas de mantenimiento,
derramas, intereses, recargos y penalidades.
A raíz de lo anterior, el Consejo de Titulares continuó arguyendo
que Caparra 5 compareció a los procesos de subastas celebrados para
ambos inmuebles tanto en el foro estatal como el federal, producto de lo
cual adquirió voluntariamente ambas propiedades. Por causa de esto,
sostuvo Condominio Ashford Medical, Caparra 5 se obligó de forma
solidaria al pago de $157,238.00, por concepto de cuotas de
mantenimiento, derramas, intereses, recargos y penalidades acumuladas
hasta el mes de julio de 2020. De aquí que el Condominio Ashford
Medical solicitara al Tribunal que le ordenara a Caparra 5 a pagar las
cuotas de mantenimiento adeudadas por ambos inmuebles.
En respuesta, el 5 de marzo de 2021, Caparra 5 presentó
Contestación a Demanda, Reconvención y Demanda contra tercero. En lo
pertinente, alegó que compareció a las subastas de las oficinas mediante
treta, engaño y dolo por parte de: Condado 3, el señor Ramírez de
Arellano, el señor Julio Quiles y el Consejo de Titulares. Esgrimió que el
señor Julio Quiles, en su carácter de administrador del Condominio
Ashford Medical, le brindó información parcial sobre los inmuebles que
adquirió, puesto que no le comunicó que tenían una deuda de alrededor
de $159,000.00 por cuotas de mantenimiento. Asimismo, aseveró que el
señor Ramírez de Arellano, como representante legal de Condado 3,
actuó de mala fe y no incluyó en el edicto sobre las oficinas que estas
tenían una deuda que el comprador tendría que asumir. Sobre esto
añadió que los edictos solo indicaban que las propiedades se adquirirían KLAN202400222 4
libres de cargas y gravámenes posteriores, sin alusión a las deudas
aludidas, ni informar sobre las consecuencias económicas adicionales
para las personas que las adquirieran. En la misma tónica, sostuvo que
tales edictos constituían anuncios engañosos, siendo nulos, pues
incumplían con la Regla 51.8 de las de Procedimiento Civil, 32 LPRA
Ap. V, R. 51.8, y con el Artículo 102 de la Ley del Registro de la
Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, Ley
Núm. 210-2015 (30 LPRA sec. 6139), (Ley Hipotecaria).
Además, Caparra 5 adujo que Condado 3 era una corporación
ilegal, por dedicarse a la compra y venta de bienes inmuebles para
propósitos especulativos. Finalmente, Caparra 5 arguyó que la falta de
buena fe descrita, y el silencio que se mantuvo sobre la deuda de
mantenimiento que afectaba a las oficinas, vició su consentimiento. De
conformidad, solicitó que se declarara nula la subasta y se ordenara la
devolución de lo pagado.
También, el 2 de octubre de 2020, Caparra 5 incoó una Demanda
sobre nulidad de subasta en el caso SJ2020CV05347, en contra de las
siguientes: Condado 3; Consejo de Titulares, SARLAW LLC, el señor Julio
Quiles y compañías de seguros X, Y, Z. En esencia, este levantó similares
alegaciones a las enumeradas en su Contestación a Demanda,
Reconvención y Demanda contra tercero en el caso SJ2020CV04501.
Añadió una petición para que se declararan nulas las subastas y se
ordenara la devolución de lo que había pagado.
Ante esto, el 25 de enero de 2021, SARLAW, LCC, presentó
Contestación a la Demanda. Esgrimió que: (1) la referida demanda no
aducía hechos que justificaran la concesión de un remedio; (2) en ningún
momento SARLAW, LLC compareció o formó parte del caso civil
KCD2009-1926; (3) en ningún momento anterior a la subasta, Caparra 5
le hizo preguntas sobre posibles deudas de mantenimiento de la KLAN202400222 5
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Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES Panel Especial
CONSEJO DE TITULARES Apelación CONDOMINIO ASHFORD MEDICAL procedente del y OTROS Tribunal de Apelados Primera Instancia Sala de San Juan KLAN202400222 v. Caso Núm. SJ2020CV04501 SJ2020CV05347 CAPARRA 5, LLC y OTROS Apelante Sobre: Cobro de Dinero
Panel integrado por su presidente, el Juez Bermúdez Torres, el Juez Adames Soto y la Juez Aldebol Mora
Adames Soto, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 27 de septiembre de 2024.
Comparece Caparra 5, LCC., (Caparra 5 o apelante) solicitando que
revoquemos una Sentencia Parcial emitida el 2 de noviembre de 2023,
por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan, (TPI).
Mediante este dictamen, el foro apelado declaró Ha Lugar una Solicitud
de Sentencia Sumaria instada por el Consejo de Titulares del Condominio
Ashford Medical (Consejo de Titulares) contra Caparra 5. Habiendo
Caparra 5 cuestionado ciertos edictos de subasta, el foro primario
determinó que estos cumplieron con los requisitos de ley, y cabía
considerar al primero como un adquiriente voluntario de sendos
inmuebles para todos los efectos que ello conlleva ante el pago de las
deudas de cuotas de mantenimiento, conforme lo dispone la Ley de
Condominios, Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada,
31 LPRA sec. 1291 et seq. (Ley de Condominios).1 No obstante, el TPI
1 Ley aplicable a los hechos del caso de epígrafe.
NÚMERO IDENTIFICADOR SEN2024______________ KLAN202400222 2
también consideró que persistían ciertos hechos esenciales en
controversia que debían ser dirimidos en juicio plenario, de aquí que el
dictamen fuera solo parcial.
Caparra 5 alza ante nosotros los argumentos por los cuales se
opuso ante el tribunal a quo a que dispusiera sumariamente de la
controversia que adelantamos en el párrafo que precede. Sin embargo, no
nos convence, decidimos Confirmar.
I. Resumen del tracto procesal
El tracto procesal en este caso es extenso, por lo que solo nos
proponemos a exponer aquellos datos que ayuden a colocar al lector en
perspectiva de los asuntos que tenemos que dilucidar.
El 24 de agosto de 2020, el Consejo de Titulares presentó una
Demanda sobre cobro de dinero en contra de Caparra 5 en el caso
SJ2020CV04501. En lo relevante, el Consejo de Titulares afirmó allí que
las Oficinas 803 y 804 (Oficinas) ubicadas en el Condominio Ashford
Medical eran propiedad de la señora Frances Francheschi (señora
Francheschi) y que, por motivo de falta de pago de las cuotas de
mantenimiento, había presentado anteriormente una demanda en cobro
de dinero contra esta, en el caso KCD2014-0081. Continuó indicando
que, como resultado de la acción en cobro llevada en contra de la señora
Francheschi, el foro primario había dictado una Sentencia en su contra,
ordenando el pago de $47,530.71 por concepto de cuotas de
mantenimiento atrasadas. A su vez, el Consejo de Titulares aseveró que
el Banco Popular de Puerto Rico, (Banco Popular), llevó a cabo dos
procesos judiciales de ejecución de hipoteca con referencia a los referidos
inmuebles: (1) el KCD2009-1926 sobre la Oficina 803 del Condominio
Ashford Medical; (2) el 18 CV 01377 en el Tribunal Federal sobre la
Oficina 804 del Condominio de Ashford Medical. Condominio Ashford
Medical entonces adujo que, previo a la celebración de la subasta objeto KLAN202400222 3
de ambos procesos de ejecución, Condado 3 CR2, LLC., (Condado 3),
adquirió los pagarés hipotecarios, por lo cual fue sustituido como parte
demandante en ambos procedimientos. Según señaló el Consejo de
Titulares, al momento de las subastas, ambas unidades adeudaban la
suma de $157,238.00 por concepto de cuotas de mantenimiento,
derramas, intereses, recargos y penalidades.
A raíz de lo anterior, el Consejo de Titulares continuó arguyendo
que Caparra 5 compareció a los procesos de subastas celebrados para
ambos inmuebles tanto en el foro estatal como el federal, producto de lo
cual adquirió voluntariamente ambas propiedades. Por causa de esto,
sostuvo Condominio Ashford Medical, Caparra 5 se obligó de forma
solidaria al pago de $157,238.00, por concepto de cuotas de
mantenimiento, derramas, intereses, recargos y penalidades acumuladas
hasta el mes de julio de 2020. De aquí que el Condominio Ashford
Medical solicitara al Tribunal que le ordenara a Caparra 5 a pagar las
cuotas de mantenimiento adeudadas por ambos inmuebles.
En respuesta, el 5 de marzo de 2021, Caparra 5 presentó
Contestación a Demanda, Reconvención y Demanda contra tercero. En lo
pertinente, alegó que compareció a las subastas de las oficinas mediante
treta, engaño y dolo por parte de: Condado 3, el señor Ramírez de
Arellano, el señor Julio Quiles y el Consejo de Titulares. Esgrimió que el
señor Julio Quiles, en su carácter de administrador del Condominio
Ashford Medical, le brindó información parcial sobre los inmuebles que
adquirió, puesto que no le comunicó que tenían una deuda de alrededor
de $159,000.00 por cuotas de mantenimiento. Asimismo, aseveró que el
señor Ramírez de Arellano, como representante legal de Condado 3,
actuó de mala fe y no incluyó en el edicto sobre las oficinas que estas
tenían una deuda que el comprador tendría que asumir. Sobre esto
añadió que los edictos solo indicaban que las propiedades se adquirirían KLAN202400222 4
libres de cargas y gravámenes posteriores, sin alusión a las deudas
aludidas, ni informar sobre las consecuencias económicas adicionales
para las personas que las adquirieran. En la misma tónica, sostuvo que
tales edictos constituían anuncios engañosos, siendo nulos, pues
incumplían con la Regla 51.8 de las de Procedimiento Civil, 32 LPRA
Ap. V, R. 51.8, y con el Artículo 102 de la Ley del Registro de la
Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, Ley
Núm. 210-2015 (30 LPRA sec. 6139), (Ley Hipotecaria).
Además, Caparra 5 adujo que Condado 3 era una corporación
ilegal, por dedicarse a la compra y venta de bienes inmuebles para
propósitos especulativos. Finalmente, Caparra 5 arguyó que la falta de
buena fe descrita, y el silencio que se mantuvo sobre la deuda de
mantenimiento que afectaba a las oficinas, vició su consentimiento. De
conformidad, solicitó que se declarara nula la subasta y se ordenara la
devolución de lo pagado.
También, el 2 de octubre de 2020, Caparra 5 incoó una Demanda
sobre nulidad de subasta en el caso SJ2020CV05347, en contra de las
siguientes: Condado 3; Consejo de Titulares, SARLAW LLC, el señor Julio
Quiles y compañías de seguros X, Y, Z. En esencia, este levantó similares
alegaciones a las enumeradas en su Contestación a Demanda,
Reconvención y Demanda contra tercero en el caso SJ2020CV04501.
Añadió una petición para que se declararan nulas las subastas y se
ordenara la devolución de lo que había pagado.
Ante esto, el 25 de enero de 2021, SARLAW, LCC, presentó
Contestación a la Demanda. Esgrimió que: (1) la referida demanda no
aducía hechos que justificaran la concesión de un remedio; (2) en ningún
momento SARLAW, LLC compareció o formó parte del caso civil
KCD2009-1926; (3) en ningún momento anterior a la subasta, Caparra 5
le hizo preguntas sobre posibles deudas de mantenimiento de la KLAN202400222 5
propiedad subastada; (4) cualquier daño sufrido o incurrido por Caparra
5 fue por negligencia o deficiencia de asesoramiento legal; y (6) el
Tribunal no tenía jurisdicción sobre los procedimientos celebrados en la
Corte Federal para el Distrito de Puerto Rico.
Ese mismo día, el señor Ramírez de Arellano también presentó
Contestación a la demanda. Los argumentos planteados coincidieron con
los enumerados en el párrafo que antecede, según levantados por
SARLAW, LLC.
De igual forma, Condado 3 presentó Contestación a Demanda.
Arguyó que las subastas celebradas, que intentaba impugnar Caparra 5,
cumplieron con todos los requisitos de derecho aplicables. Afirmó ser el
tenedor de los pagarés hipotecarios y la persona con derecho a exigir su
cumplimiento en los casos civiles KCD2009-1926 y 18CV01377. Adujo
que cualquier daño sufrido por Caparra 5 fue autoinfligido, por causa de
sus acciones u omisiones.
Asimismo, Consejo de Titulares presentó Contestación a la
Demanda. Tal como los demás demandados, alegó que la subasta bajo
examen había cumplido con todos los requisitos de ley, por tanto,
resultaba vinculante. Por tanto, sostuvo que Caparra 5 estaba obligado
por sus resultados, puesto que adquirió de forma voluntaria y asumió
solidariamente las deudas de mantenimiento, derramas, recargas e
intereses. Imputó negligencia a Caparra 5, al no requerir la información
necesaria para tomar una decisión informada, y esto no podía entenderse
como una excusa para pretender burlar las obligaciones que contrajo.
Sobre este mismo tema, arguyó que, de Caparra 5 haber visitado el
Registro de la Propiedad, hubiese constatado que sobre la entonces
titular se había anotado un gravamen en la sección de Registro de
Sentencias. En cuanto a la subasta llevada a cabo en el Tribunal federal
sobre la oficina 803, señaló que en el aviso de subasta de dicho foro se KLAN202400222 6
advirtió que se debían revisar los gravámenes preferentes con sus
respectivos tenedores.2
El señor Ramírez de Arellano presentó “Segunda” Contestación
Enmendada a la Demanda. En lo pertinente, aceptó que Condado 3
contrató a SARLAW, LLC para llevar a cabo las subastas. Negó haber
sido preguntado por persona alguna sobre la existencia de cuotas de
mantenimiento acerca de las propiedades objetos del presente pleito.
También, señaló que los edictos de las subastas celebradas por Condado
3, notificaban que se entenderá que todo licitador acepta como bastante la
titulación que se transmite y que las cargas y gravámenes anteriores y las
preferentes, si las hubiere, al crédito ejecutante, continuarán subsistentes,
entendiéndose que el rematante las acepta y queda subrogado en la
responsabilidad de las mismas, sin destinarse a su extinción al precio del
remate.3 Así, argumentó que no existía fundamento legal para declarar
nulas las subastas celebradas por Condado 3. Conforme a lo anterior,
explicó que la ley aplicable no requería que Condado 3 publicara o
certificara al Tribunal o a terceros, posibles deudas de mantenimiento de
las oficinas subastadas. Por último, esbozó que, al momento de
celebrarse las subastas, Caparra 5 tenía conocimiento de las deudas de
mantenimiento.
A su vez, el señor Julio Quiles presentó Contestación a Demanda.
Explicó que él no era el administrador del condominio, sino que era
empleado de la compañía que administra el Condominio Ashford
Medical. Manifestó que, como empleado del administrador del edificio,
actuó de buena fe, de forma prudente, como un buen padre de familia y
2 “Potential bidders are advised to verify the extent of preferential liens with the holders
thereof. It shall be understood that each bidder accepts as sufficient the title and that prior preferential liens to the one being foreclosed upon, including but not limited to any property tax, liens, (express, tacit, implied or legal), shall continue in effect it being understood further that the successful bidder accepts them and is subrogated in the responsibility for the same and that the bid price shall not be applied toward their cancellation.” Anejo 12 del recurso de apelación, pág. 69. 3 Anejo 12 del recurso de apelación, pág. 65. KLAN202400222 7
conforme a sus responsabilidades. Esgrimió que le brindó toda la
información requerida a Caparra 5. Concluyó afirmando que Caparra 5
tenía la obligación de hacer la diligencia mínima en torno a la propiedad
que pretendía adquirir.
Ante ello, el 27 de abril de 2021,4 el TPI emitió Orden consolidando
el caso SJ2020CV053747 con el SJ2020CV04501.
Superados varios asuntos procesales, el 5 de abril de 2023, el
Consejo de Titulares presentó una Solicitud de Sentencia Sumaria. En
esencia, luego de proponer una serie de hechos incontrovertidos, sostuvo
que Caparra 5 era un adquiriente voluntario que mediante la
adjudicación de la subasta asumió la obligación de pago de las deudas
que mantenía la propiedad, entre estas, las cuotas de mantenimiento
adeudadas. Argumentó que Caparra 5 tuvo amplia oportunidad para
indagar sobre el estado de las propiedades y llevar a cabo el due diligence
que todo hombre prudente y razonable debía realizar. Aseveró que el que
Caparra 5 no hubiese desplegado un mínimo de diligencia, no podía ser
una excusa o causa para incumplir con las obligaciones que contrajo.
Abundó sobre esto último, que las veces que el señor Omar Torres,
principal de Caparra 5, visitó al Condominio, no inquirió o preguntó
sobre las deudas de mantenimiento que tenían las oficinas objeto del
proceso de subasta. También, señaló que, de una simple lectura de los
edictos surgía que habían unas sentencias que gravaban las propiedades
por deudas en concepto de cuotas de mantenimiento. Por otra parte,
afirmó que, previó a la celebración de la subasta, Condado 3 había
logrado un acuerdo para adquirir la propiedad y tener un descuento por
concepto de cuotas de mantenimiento, y Caparra 5 pudo o debió hacer lo
mismo, en la eventualidad de que fuese a licitar, si hubiese llevado a
cabo su due diligence.
4 Notificada el 29 de abril de 2021. KLAN202400222 8
Ese mismo día, el 5 de abril de 2023, Caparra 5 también presentó
Moción Solicitando Sentencia Sumaria. Luego de enumerar una serie de
hechos que propuso como incontrovertidos, afirmó que el señor Julio
Quiles le informó sobre todo lo relacionado a las oficinas, excepto lo
relativo a la deuda en las cuotas de mantenimiento. Por ello, sostuvo que
intervino vicio en el consentimiento, lo que daba lugar a la anulación del
contrato efectuado mediante la subasta. Añadió que el edicto anunciando
la subasta padeció de un error sustancial, puesto que, si la deuda por las
cuotas de mantenimiento se tenía como una carga preferente, tenía que
así incluirlo o informarlo. Arguyó que tal inexactitud del edicto
conllevaba la nulidad de la subasta, más daba lugar al reclamo de daños
y perjuicios. Adujo que Condado 3 estableció en el edicto que la compra
se haría sin la obligación de asumir el pago de los gravámenes
posteriores o junior liens, de modo que no podía reclamársele dicho pago.
Concluyó afirmando que tanto Condado 3, como el señor Ramírez de
Arellano, incumplieron con el inciso 3 del Art. 102 de la Ley Hipotecaria,
infra.
En la alternativa, la misma parte arguyó en su moción dispositiva
que la deuda de las cuotas de mantenimiento surgía de una anotación
posterior al gravamen que se ejecutó, y, por orden de prelación, debía
entenderse como eliminada al ser un gravamen posterior o junior liens.
Finalmente, adujo que procedía que se anulara el contrato efectuado
mediante la subasta, ante el silencio precontractual mostrado por el
Consejo de Titulares, el señor Julio Quiles, Condado 3 y el señor Ramírez
de Arellano, que constituyó mala fe.
De igual forma, Condado 3 presentó su Moción Solicitando
Sentencia Sumaria. En lo pertinente, expuso que Caparra 5 advino
solidariamente responsable por el pago de las cuotas de mantenimiento
acumuladas por el titular anterior, las cuales voluntariamente aceptó, KLAN202400222 9
por disposición legislativa. Afirmó haber cumplido con todos los
requisitos estatutarios al publicar el correspondiente aviso de subasta,
incluyendo todo gravamen que surgía del Registro de la Propiedad,
conforme al expediente judicial, en cumplimiento con la Ley del
Hipotecaria, infra. Sobre lo mismo, planteó que no existía disposición
legal que obligara a un acreedor de una hipoteca a incluir en el aviso de
subasta, cargas o gravámenes estatutarios que no surgieran del Registro
de la Propiedad. De este modo, esgrimió que Caparra 5 tenía la
obligación de revisar las cargas estatutarias, tales como las cuotas de
mantenimiento y contribución sobre las propiedades, que pudiesen
afectar los inmuebles objeto de pública subasta, antes de comparecer a
licitar. Finalmente, alegó que nunca existió relación contractual y/o
extracontractual entre Condado 3 y Caparra 5.
Por su parte, el señor Sergio A. Ramírez de Arellano presentó
Moción Solicitando que se dicte Sentencia Sumaria. En primer lugar,
señaló que tanto la participación de SARLAW, LLC., como la suya, se
limitó a la preparación del edicto publicado, así como la supervisión del
proceso de subasta. Además, afirmó que el edicto de la subasta federal
cumplía con toda la información y advertencias establecidas en ley, pero
que Caparra 5 estaba privada de presentar una causa de acción toda vez
que el Tribunal carecía de jurisdicción sobre el procedimiento llevado a
cabo en el Tribunal Federal.
Por otro lado, con relación a la subasta estatal, el señor Ramírez de
Arellano adujo que, de igual forma, cumplió con todos los requerimientos
estatutarios de la Regla 51.7 de las de Procedimiento Civil, infra, y el
Artículo 102 de la Ley Hipotecaria, infra., satisfaciendo cabalmente su
propósito de darle publicidad y notificar, así como el de informar, a los
licitadores sobre la condición existente de las oficinas. Asimismo, alegó
que el edicto de subasta claramente contenía un párrafo exclusivamente KLAN202400222 10
dirigido a avisar que todo licitador aceptaba las cargas y gravámenes
anteriores y los preferentes como subsistentes, así como que el
rematante aceptaba los mismos, quedando subrogado en la
responsabilidad de estos, sin destinarse a su extinción el precio del
remate. Argumentó que no había defecto sustancial o fundamental en el
contenido de los edictos de subasta estatal y federal diligenciados que
propiciaran la nulidad de estos, por lo que no había fundamento legal
que sostuviera las alegaciones de Caparra 5. Visto lo cual, afirmó que
Caparra 5 era un adquirente voluntario de las oficinas subastadas, y
como tal, responsable solidariamente del pago de las sumas adeudadas
por concepto de cuotas de mantenimiento vencidas.
Por su parte, Caparra 5 instó Oposición a “Moción solicitando que
se dicte Sentencia Sumaria” presentada por SARLAW y Sergio Ramírez de
Arellano. En resumen, reiteró que el edicto publicado no cumplió con el
Art. 102 de la Ley del Registro de la Propiedad, infra, por lo cual el
proceso de subasta resultó nulo. Caparra 5 sostuvo que la omisión de la
suma de los gravámenes preferentes que tendría que asumir el
comprador fue un error fundamental del edicto. También, argumentó que
el comprador no respondería o no tendría que asumir los gravámenes
posteriores al gravamen ejecutante, fundamentándose en que la deuda
de cuotas de mantenimiento de las oficinas estaba anotada e identificada
en el edicto como gravamen posterior. Por otra parte, reiteró que Ramírez
de Arellano no le brindó información que, de haberse divulgado, hubiese
tenido el efecto de Caparra 5 no haber adquirido las propiedades.
Condado 3 presentó R[é]plica a Solicitud de Sentencia Sumaria
radicada por Caparra 5, LCC. En lo pertinente, Condado 3 reiteró las
alegaciones presentadas anteriormente: (1) que nunca existió relación
contractual o extracontractual entre Condado 3 y Caparra 5; (2) era
obligación de Caparra 5 realizar la investigación sobre el negocio que se KLAN202400222 11
proponía a realizar; (3) no era requisito incluir en el aviso de subasta las
hipotecas tácitas y/o gravámenes estatutarios, sino que solamente es
requisito incluir los gravámenes preferentes o posteriores que surgen del
Registro de la Propiedad; y (4) la obligación de un titular por su parte
proporcional de los gastos comunes constituye un gravamen que será
exigible a quien sea titular de la propiedad.
Consejo de Titulares presentó Réplica a Solicitud de Sentencia
Sumaria. En lo pertinente, reiteró sus argumentos atinentes a que:
(1) todo licitador que acude a una subasta pública tiene el deber de
realizar las indagaciones necesarias para tomar una decisión informada;
(2) Caparra 5 no actuó como un hombre prudente y razonable;
(3) Caparra 5 como adquiriente voluntario es responsable solidariamente
del pago de la deuda que recae sobre las oficinas; (4) surge de los edictos
para la subasta que habían unas sentencias que gravaban las referidas
propiedades por deudas en concepto de cuotas de mantenimiento; (5) el
tribunal no tiene jurisdicción para dejar sin efecto una subasta ordenada
en el Tribunal Federal; y (6) Caparra 5 no cuestionó en el proceso de
licitación la validez y corrección del edicto que impugna.
Caparra 5 presentó Oposición a Moción Solicitando Sentencia
Sumaria presentada por el Consejo de Titulares Condominio Ashford
Medical. Alegó que, conforme al edicto, el comprador no sería
responsable del pago de gravámenes posteriores o junior liens al que está
ejecutando. A tenor, esgrimió que la sentencia obtenida por el Consejo de
Titulares en el caso K CD2014-0081 fue anotada posterior al crédito que
Condado 3 se encontraba ejecutando. En consecuencia, sostuvo que la
deuda quedó cancelada, pues el edicto de subasta disponía que las
propiedades se adquirirían libre de cargas y gravámenes. Además, señaló
que, en la alternativa, el edicto constituyó un anuncio engañoso, por
consiguiente, debía declararse nulo. Por otra parte, alegó que la KLAN202400222 12
actuación de los codemandados violó el deber de lealtad y buena fe en la
negociación, al mantener silencio precontractual, de modo que
responden por los daños causados.
Luego del TPI haber considerado las mociones dispositivas
aludidas, junto a los escritos en oposición, emitió la Sentencia Parcial
cuya revocación nos solicita Caparra 5. Como parte de su dictamen, el
foro primario identificó los siguientes hechos como incontrovertidos:
1. El Consejo Ashford Medical es una entidad con personalidad jurídica para demandar y ser demandada, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Condominios (31 LPRA sec. 1293b). Su dirección postal y física es Ashford Medical Center, 29 Ave. Ashford 1415, Suite 801, San Juan, Puerto Rico 00907-1503. 2. Caparra 5 es una corporación de responsabilidad limitada, inscrita bajo el número registro 421640. Según consta en el certificado de organización en el Departamento de Estado, la dirección física de la propiedad es Carretera #2, Solar #5, Pueblo Viejo, Guaynabo, Puerto Rico 00969; y dirección postal Condominio Taft, 60 Taft Apt. PH, San Juan, Puerto Rico 00911. 3. El Condominio Ashford Medical Center es un edificio de nueve (9) niveles para uso comercial (vestíbulo) y de oficinas médicas (pisos 1 al 9), organizado bajo la Ley de Condominios. El referido condominio se constituye al tenor de la escritura número cuatro (4) del 16 de enero de 1963, ante el notario Rafael Martínez Álvarez. 4. Las oficinas 803 y 804 (“Propiedades”) están sitas en el Condominio Ashford Medical. 5. En o para el mes de marzo de 2015, las oficinas número 803 y 804 eran propiedad de la Dra. Frances Francheschini. Por motivo de falta de pago, el Consejo Ashford Medical presentó demanda civil para el cobro de las cuotas de mantenimiento vencidas, el cual se le asignó el número de caso KCD2014-0081. 6. El 10 de marzo de 2015, en el caso civil KCD2014-0081, se dictó sentencia a favor del Consejo Ashford Medical, condenando a la Dra. Francheschini al pago de $47,530.71 por concepto de cuotas de mantenimiento atrasadas. 7. El 29 de mayo de 2015, el Consejo Ashford Medical presentó la sentencia del caso civil número KCD2014- 0081 en el Registro de la Propiedad. 8. Cuando se emitió la sentencia, las Propiedades mantenían gravámenes hipotecarios que se describen a continuación: A. Oficina 804, Finca 18672, Santurce Norte, folio 52 del Tomo 516. Esta finca mantenía un gravamen hipotecario por la suma principal de $231,750.00 según consta en escritura pública número 105 KLAN202400222 13
otorgada el 5 de marzo del 2005 ante el notario José Laborde Corretjer. B. Oficina 803, Finca 18567, Santurce Norte folio 147, tomo 661. Esta finca mantenía un gravamen hipotecario por la suma principal de $231,750.00 según consta en escritura pública número 106 otorgada el 30 de marzo del 2005 ante el notario, José Laborde Corretjer. 9. Debido a la falta de pago de los préstamos con garantía hipotecaria descritas en el párrafo que precede, el Banco Popular de Puerto Rico comenzó dos procesos judiciales para la ejecución de estas hipotecas. Estos casos fueron el caso civil KCD2009-1926 (en relación con la Oficina 803) y el caso número 18-1377 (DRD) (en relación con la Oficina 804) ante el Tribunal de Distrito Federal. Ambos casos concluyeron con procesos de subastas judiciales para hacer efectiva la sentencia habida en cada uno de ellos. 10. Previo a la celebración de la subasta objeto de ambos procesos de ejecución de hipoteca, el codemandado Condado 3, adquirió los pagarés hipotecarios objeto de ejecución, por lo que solicitó ser sustituido como parte demandante. Esto fue aceptado por el tribunal federal y el estatal. 11. Condado 3 es una compañía de responsabilidad limitada, organizada y existente bajo las leyes del estado de Delaware. 12. Condado 3 quedó debidamente autorizada a realizar negocios en el Estado Libre Asociado de Puerto Rico desde el 1 de junio de 2018 hasta el 29 de diciembre de 2022. 13. Condado 3 se dedica al análisis, adquisición, “servicing” y disposición a préstamos industriales y comerciales. 14. El préstamo con garantía hipotecaria que adquirió Condado 3 fue originado por Doral Mortgage, luego adquirido por el Banco Popular de Puerto Rico y finalmente por la parte demandada Condado 3. 15. Condado 3 era el tenedor del pagaré sobre la propiedad Oficina 803 y, por ende, la persona con derecho a exigir su cumplimiento del pagaré por la suma de $231,750.00, con intereses al 7.75% anual fechado 30 de marzo de 2005, y otorgado ante el notario público Jorge Laborde Corretjer, garantizado mediante hipoteca número 106 de esa misma fecha ante el mismo notario. 16. Condado 3 era el tenedor del pagaré sobre la propiedad Oficina 804 y, por ende, la persona con derecho a exigir su cumplimiento del pagaré por la suma de $231,750.00, con intereses al 7.75% anual fechado 30 de marzo de 2005, y otorgado ante el notario público Jorge Laborde Corretjer, garantizado mediante hipoteca número 105 de esa misma fecha ante el mismo notario. 17. Condado 3, como acreedor hipotecario promovente de ejecución de sentencia mediante pública subasta ante la Corte de Distrito de Puerto Rico bajo el caso Condado 3 CR2, LLC v. Frances Franceschi Nazario, número 18-CV- 01377 (DRD), señaló la venta en virtud de aviso de subasta con fecha de 13 de enero de 2020 del inmueble descrito a continuación: KLAN202400222 14
---URBANA: Propiedad Horizontal: Oficina Número 8-3 G del Condominio Ashford Medical Center, es una oficina de forma rectangular cuyas medidas son: 29 pies 6 pulgadas de largo por 20 pies 0 pulgadas de ancho con un área privativa de aproximadamente 587.44 pies cuadrados, equivalentes a aproximadamente 54.59 metros cuadrados. Sus colindancias son las siguientes: En el NORTE, con la oficina número B2G; en el SUR, con la oficina número 8-4G; en el ESTE, con el corredor; y en el OESTE, con la pared exterior del edificio. En el edificio que es frente a la Avenida Washington, su entrada principal se encuentra en la colindancia Este y da acceso al corredor del piso correspondiente. Le corresponde un derecho de propiedad en común pro-indiviso sobre los elementos comunes generales y restringidas del edificio equivalentes a 0.99% del total. ---Inscrita al folio 186 del tomo 1131 de Santurce Norte, Registro de la Propiedad de San Juan, Sección Primera, Finca 18,567. 18. Condado 3, como acreedor hipotecario promovente de ejecución de sentencia mediante pública subasta bajo el caso Condado 3 CR2, LLC v. Frances Franceschi Nazario, número K CD2009-1926, señaló la venta en virtud de aviso de subasta fechado 13 de enero de 2020 del inmueble descrito a continuación: ---URBANA: Oficina #8-4G del Condominio Ashford Medical Center de forma irregular cuyas medidas son 29’6” de largo por 20’ de ancho con un área de 587.54 pies cuadrados, equivalentes a 54.60 metros cuadrados, equivalentes a 54.60 pies cuadrados. En lindes por el NORTE, con la oficina #8-3G; por el SUR, con la oficina #8-5G; por el ESTE, con el corredor y por el OESTE, con la pared exterior que da al solar y enfrente a la Avenida Washington. Se hace constar que por motivos de ornamentación, las porciones de pared correspondientes al ángulo Sureste de esta oficina han sido eliminadas, habiéndose construido una aparente colindancia Sureste dentro del área privativa de forma semicircular y corresponde a un círculo de 13’ de radio cuyo centro ubica en un punto imaginario situado en el centro del pasillo y equidistante a las paredes semicirculares similares correspondientes a las oficinas #8-5G, ##8-6G y #8-7G, con las cuales completa el círculo citado. Su entrada principal se encuentra en la pared Sureste semicircular citada y da acceso al corredor del piso correspondiente. Le corresponde derecho de propiedad con común pro- indiviso sobre los elementos comunes generales y restringidos del edificio equivalentes a 0.99%.
---Inscrita al folio 273 del tomo 873 de Santurce Norte, Registro de la Propiedad de San Juan, Sección Primera, Finca 18,672. 19. La primera subasta para la Oficina 804 (también conocida como “8-4G”) para el caso KCD2009-1926 ante el Tribunal de Primera Instancia Puerto Rico se llevaría a cabo el 19 de febrero de 2020, la segunda subasta el KLAN202400222 15
26 de febrero de 2020 y la tercera subasta el 5 de marzo de 2020. 20. Del Edicto de Subasta del caso KCD2009-1923 surge que la hipoteca objeto de ejecución era la siguiente:
HIPOTECA: Por la suma principal de $231,750.00 en garantía de un pagaré a favor de METRO ISLAND MORTGAGE, INC., o a su orden, con intereses al 7.75% anual y vencimiento el 1ro. de abril de 2020, tasada en $231,750.00, constituida mediante escritura Número 105 otorgada en San Juan el 5 de marzo de 2005, ante Jorge Laborde Corretjer, inscrita al folio del tomo 1118 de Santurce Norte, finca Número 18672, inscripción 12ª. 21. Del edicto de subasta del caso KCD2009-1923 se desprende que la Oficina 804 se encontraba afecta a gravámenes posteriores a la hipoteca objeto de ejecución, incluyendo una Sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia de San Juan del caso civil número KCD2014-0081. Este dispone específicamente que: SENTENCIA: En el Tribunal de Primera Instancia de San Juan, en el Caso Civil Número KCD2014-0081 (505), con fecha 10 de marzo del 2015 por Cobro de Dinero, seguido por Consejo de Titulares Condominio Ashford Medical Center, versus Titular Registral por la suma principal de $47,530.71, más costas, gastos e intereses, anotado el 29 de marzo del 2015 al folio 69, del libro de Sentencias Número 8. 22. El Edicto de Subasta del caso KCD2009-1923 dispone como aviso que: Se entenderá que todo licitador acepta como bastante la titulación que se transmite y que las cargas y gravámenes anteriores y las preferentes, si las hubiere, al crédito del ejecutante, continuarán subsistentes, entendiéndose que el rematante las acepta y queda subrogado en la responsabilidad de las mismas, sin destinarse a su extinción el precio del remate. 23. La primera subasta para la Oficina 803 del caso 18-CV- 01377 ante el Tribunal Federal se llevaría a cabo el 13 de febrero de 2020, la segunda subasta se llevaría a cabo el 20 de febrero de 2020 y la tercera subasta se llevaría a cabo el 27 de febrero de 2020. 24. Del Notice of Sale del caso federal 18-CV-01377 surge que la hipoteca sujeta a ejecución es la siguiente: MORTGAGE: In the principal amount of $231,750.00, securing a note payable to METRO ISLAND MORTAGAGE, INC., or its order, with yearly interests set at 7.75%, due on April 1st, 2020, appraised at $231,750.00, as per Deed No. 6, executed in San Juan on March 30th, 2005 before Notary Public Jorge Laborde Corretjer, recorded at page 81 of volume 1131 of North Santurce, property Number 18567, 16th inscription. 25. El Notice of Sale del caso ante el Tribunal Federal, bajo la sección de “Junior Liens”, la sentencia del caso civil número KCD2014-081 (505) que dispone específicamente que: KLAN202400222 16
JUDGEMENT: Given at the First Instance Court, San Juan Branch, Civil Case No. KCD2014-0081 (505), dated March 10, 2015, of Collection of Monies, followed by Consejo de Titulares Condominio Ashford Medical Center v. Owner of this property, in the principal amount of $47,530.71, plus interests and costs, annotated on May 29, 2015, at page 69 of Judgement Books Number 8. 26. El Notice of Sale del caso ante el Tribunal Federal dispone como aviso que: Potential bidders are advised to verify the extent of preferential liens with the holders thereof. It shall be understood that each bidder accepts as sufficient the title and that prior and preferential liens to the one being foreclosed upon, including but not limited to any property tax, liens (express, tacit, implied or legal), shall continue in effect it being understood further that the successful bidder accepts them and is subrogated in the responsibility for the same and that the bid shall not be applied toward their cancellation. The present property will be acquired free and clear of all junior liens. 27. Caparra 5 es una corporación de responsabilidad limitada creada al tenor de las Leyes del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, cuyo miembro director de la corporación lo es el Sr. Omar Torres Lozada. 28. El 11 de febrero de 2020, ante el hecho que Condado 3 era el acreedor hipotecario de ambas propiedades, y ante el hecho de que las propiedades serían motivo de un proceso de subasta, Condado 3 y el Consejo Ashford lograron un acuerdo de transacción condicionado mediante el cual, en la eventualidad de que Condado 3 resultara el licitador agraciado en los procesos de pública subasta, esta pagaría la suma total de $95,000.00, como pago por la deuda objeto de las cuotas de mantenimiento. 29. La primera subasta de la unidad 803 en el caso 18-CV- 01377 ante el Tribunal Federal se llevó a cabo el 20 de febrero de 2020, en la cual estuvo presente Nancy Lozada, como representante de Caparra 5, quien no licitó. 30. El 20 de febrero de 2020, se llevó a cabo la segunda subasta de la unidad 803 en el caso 18-1377 del Tribunal Federal. A dicha subasta compareció Caparra 5, por conducto de Nancy Lozada quien licitó y adquirió la unidad 803 por la suma de $155,500.00. Condado 3 licitó para la compra de la referida unidad, ofreciendo $154,500.00 y Caparra 5 mejoró la oferta. 31. El 23 de junio de 2020 se emitió la orden de confirmación de la venta judicial (Order of Confirmation of Judicial Sale) de la Oficina 803 a favor de Caparra 5. 32. La segunda subasta de la Oficina 804 se llevó a cabo el 26 de febrero de 2020 en el caso civil número KCD2009- 1926 en el Tribunal de Primera Instancia. A dicha subasta compareció Caparra 5, por conducto de Nancy Lozada, quien licitó y adquirió de forma voluntaria la Oficina 804 por la suma de $155,000.00. Condado 3 KLAN202400222 17
licitó para la compra de la referida unidad, ofreciendo $154,500.00 y Caparra 5 mejoró la oferta. 33. El 16 de septiembre de 2020, se emitió la Orden de confirmación de adjudicación o venta judicial de la Oficina 804 a favor de Caparra 5. 34. Previo a las ventas judiciales de las Propiedades, Condado 3 se comunicó con la administración del Condominio Ashford Medical para indagar sobre la deuda por concepto de cuotas de mantenimiento de ambas propiedades. 35. Según el estado de cuenta con fecha de 31 de enero de 2020, las Propiedades le debían al Condominio Ashford Medical un total de $151,259.66 en cuotas de mantenimiento y derrama, entre otras deudas. 36. Condado 3 realizó oferta al Consejo Ashford por la suma de $95,000.00, la cual sería válida y pagadera únicamente si Condado 3 resultase el licitador victorioso y se le adjudicaran los inmuebles en pública subasta. 37. Según el contrato de administración del Condominio Ashford, Building Administration Management Serv. LLC (en adelante, “BAM”), representada por su presidente, Julio Quiles, acordó con el Consejo Ashford para ser la administradora del Condominio Ashford. 38. Julio Quiles, como empleado de BAM, administra el Condominio Ashford desde el año 2015. 39. Entre las funciones de Julio Quiles se encuentra: seguridad de la propiedad; preparar estados financieros; cuotas de mantenimiento; mantener áreas comunes en óptimas condiciones; supervisar los que dan vigilancia privada. 40. Condado 3, a través de su representante Midwest Servicing Inc. (en adelante, “Midwest”), se comunicó con Julio Quiles sobre la deuda de mantenimiento de las oficinas 8-3G y 8-4G. 41. Midwest le provee servicios a Condado 3, en este caso, de cobro de dinero, ejecución de sentencias y venta judicial. 42. Julio Quiles le prepara un informe de las deudas de cuotas de mantenimiento y otros asuntos a la Junta del Consejo Ashford Medical, los cuales se reúnen, aproximadamente 6 veces al año. 43. Omar Torres Lozada, en representación de Caparra 5, para el mes de diciembre de 2019 compareció al Condominio Ashford Medical, con el propósito de adquirir unas oficinas para arrendarle a Omar Torres Lozada en su carácter personal, para ejercer la práctica de la medicina. 44. Omar Torres Lozada se dirigió a las oficinas de administración donde el codemandado Julio Quiles le indicó que él era Administrador del Condominio Ashford Medical. 45. El codemandado Julio Quiles le brindó a Omar Torres Lozada información de cómo comunicarse con los inversionistas. Julio Quiles les brindó acceso a Omar Torres Lozada y a otras personas que lo acompañaban, a las oficinas 803 y 804 para que pudieran ver las oficinas. KLAN202400222 18
Finalizado tal ejercicio fáctico, el foro primario consideró que no
existía prohibición alguna que le impidiera atender la impugnación de los
edictos, según solicitado, puesto que los requisitos dimanantes de los
edictos federales no resultaban contradictorios respecto a los exigidos en
el ámbito estatal. De este modo, concluyó que tenía jurisdicción para
determinar la validez de los edictos en controversia.5
Dispuesto lo anterior, entonces el tribunal a quo procedió a
determinar si los edictos de la subasta cumplieron con los requisitos
legales. Con relación al edicto de subasta del caso KCD2009-1923, el
foro apelado determinó que contenía la dirección física de la propiedad,
la descripción de la hipoteca objeto de ejecución y todos los gravámenes
posteriores a la hipoteca que se estaba ejecutando. En específico, el TPI
identificó que del edicto surgía como gravámenes posteriores: (1) un aviso
de demanda del caso KCD2009-1926 sobre cobro de dinero y ejecución;
(2) tres embargos federales, y (3) la sentencia del caso KCD2014-0081
(505).6 (Énfasis provisto). Además, concluyó que el edicto cumplió con
indicar que la propiedad se adquiría libre de cargas y gravámenes.
Igualmente, el foro primario señaló que el edicto para la subasta
del caso 18-CV-01377 ante el Tribunal Federal estableció en la sección
de “Junior Liens” que en la Oficina 803 también se encontraba anotada la
Sentencia emitida en el caso civil número KCD2014-0081.7 De igual
forma, concluyó que el edicto señalaba que la propiedad se adquiría libre
de gravámenes.
5 12 USCA sec. 3706. 6 SENTENCIA: En el Tribunal de Primera Instancia de San Juan, en el Caso Civil Número KCD2014-0081 (505), con fecha 10 de marzo del 2015 por Cobro de Dinero, seguido por Consejo de Titulares Condominio Ashford Medical Center, versus Titular Registral por la suma principal de $47,530.71, más costas, gastos e intereses, anotado el 29 de marzo del 2015 al folio 69, del libro de Sentencias Número 8. Anejo 12 del recurso de apelación, pág. 65. 7 JUDGEMENT: Given at the First Instance Court, San Juan Branch, Civil Case No.
KCD2014-0081 (505), dated March 10, 2015, of Collection of Monies, followed by Consejo de Titulares Condominio Ashford Medical Center v. Owner of this property, in the principal amount of $47,530.71, plus interests and costs, annotated on May 29, 2015, at page 69 of Judgement Books Number 8. Anejo 12 del recurso de apelación, pág. 69. KLAN202400222 19
En virtud de lo anterior, el TPI determinó que al Caparra 5 adquirir
los inmuebles mediante el procedimiento de subasta de la ejecución de
hipoteca, estas propiedades se liberaron del gravamen de la Sentencia
del caso KCD2014-081, como gravamen posterior o junior liens. Sin
embargo, la referida eliminación a través de la Sentencia no suprimió la
deuda por cuotas de mantenimiento de la propietaria anterior. Sobre esto
último, el foro primario expuso que en nuestro ordenamiento jurídico la
obligación de pagar las cuotas de mantenimiento bajo el régimen de
propiedad horizontal subsiste bajo tales condiciones. Añadió el mismo
foro que, al Caparra 5 adquirir las propiedades mediante subasta
pública, surgía una presunción de que, como adquiriente voluntario,
tenía la oportunidad y los medios de enterarse de la deuda por los gastos
comunes del condominio. Condominio First Federal v. LSREF2 Island
Holdings LTD, Inc., 202 DPR 934, 944-945 (2019); Asociación de
Condómines v. Naveira, 106 DPR 88, 97 (1977).
Por el anterior razonamiento, el foro primario declaró Ha Lugar la
Solicitud de Sentencia Sumaria instada por el Consejo de Titulares, y
determinó que: (1) los edictos cumplieron con los requisitos de ley, y
(2) Caparra 5 como adquiriente voluntaria mediante subasta responde
por la deuda por cuotas de mantenimiento, conforme la Ley de
Condominios, infra. Por otra parte, el TPI dispuso que permanecía en
controversia la alegación referente a si el Consejo de Titulares, el señor
Julio Quiles, Condado 3, el señor Ramírez de Arellado y SARLAW, LLC
actuaron mediando fraude, treta y engaño al mantener silencio sobre las
deudas de cuotas de mantenimiento para que Caparra 5 adquiriera las
Propiedad, así como la cantidad adeudada por cuotas de mantenimiento.
En atención a lo anterior, el foro primario ordenó la dilucidación de esta
controversia mediante juicio plenario. KLAN202400222 20
Inconforme, Caparra 5 presentó Moción Solicitando Reconsideración
y Solicitud de Determinaciones de Hechos Adicionales. En específico,
Caparra 5 solicitó que se añadieran las siguientes determinaciones de
hechos:
4. De los siguientes hechos se desprenden, esencialmente del edicto y a su vez el incumplimiento con la Regla 51.8 de Procedimiento Civil y el Art. 102 de la Ley Núm. 210-2015 (30 LPRA 6139), en específico el párrafo 3 y el Art. 116. Es importante tener presente que según surge del edicto el término libre de cargas y gravámenes significa que el adquiriente no responde por el gravamen.
5. Condado 3, se comunicó con Julio Quiles sobre la deuda de mantenimiento de las oficinas 8-3G y 8-4G (Véase deposición de Ileana Payano, pág. 32), a través de su representante Midwest Servicing Inc. (en adelante Midwest) (Véase deposición Ileana Payano pág. 11 y pág. 27, línea 25).
6. La importancia de esta información solicitada a Julio Quiles por Midwest, era con el propósito de hacer un análisis y prepararse para las subastas y poder darle instrucciones al abogado que lleva el proceso de subasta. (Véase deposición de Ileana Payano, pág. 28).
7. Entre Midwest y Julio Quiles comenzaron las negociaciones para obtener una reducción en la deuda de mantenimiento. (Véase deposición de Ileana Payano, pág. 39).
8. Según Julio Quiles las facturas de la deuda de mantenimiento ya se habían estado enviando a la oficina del Lcdo. Ramírez. (Véase deposición de Julio Quiles, pág. 28, líneas 13-19; pág. 31 líneas-22-24; pág. 32, líneas 1-3; pág. 45.) Quiles había hecho un estudio bien extenso de toda la deuda de mantenimiento y preparó un documento con todas las deudas, cargas, penalidades de todo. (Véase deposición de Quiles, pág. 32, líneas 17-22; pág. 33, líneas 5-6; deposición Ileana Payano, pág. 33, líneas 3-6).
9. Cuando hay un condómino que adeuda cuotas de mantenimiento, Quiles es la persona que suspende los servicios (agua y luz) (Véase deposición de Quiles, Pág. 20, líneas 1-8) Quiles admite que ha visto a Omar Torres de Caparra 5, en dos ocasiones, él fue a la oficina de administración.
10. Uno de sus empleados lo encontró (Omar Torres Lozada), en el pasillo del piso 6, le informó que estaba interesado en comprar oficinas. Él estaba interesado en adquirir dos oficinas. Hay oficinas dobles y triples. Él estaba viendo las oficinas del Dr. Rappaport. El empleado le indica que si quiere tener más opciones que hable con Quiles en el piso 8 (Véase deposición de Quiles, pág. 21, líneas 1-10). KLAN202400222 21
11. El Dr. Torres estaba viendo oficinas en el piso 6, cuyo dueño es el Dr. Rappaport, fue a la oficina de Quiles orientado por los empleados de Administración. Las oficinas son dos oficinas unidas de 600 pies cada una, propiedad del Dr. Rappaport.
12. La oficina del Dr. Rappaport tenía 1,200 pies porque tenía dos oficinas. Ricardo Rojas, empleado de Quiles, le indica que vaya a la oficina de administración. El Dr. Torres le explica sobre las oficinas de Rappaport. (Véase deposición de Quiles, pág. 23).
13. El Dr. Torres le indicó a Quiles que quería comprar una oficina doble. Las oficinas de Rappaport eran de 1,200 pies. Quiles lo orientó y le habló de las oficinas 8-3G y 8-4G. (Véase deposición de Quiles, pág. 24, líneas 21-25).
14. Quiles le mostró las oficinas y le habló sobre la deuda del CRIM y del Registro de la Propiedad. No le mencionó la deuda de mantenimiento. (Véase deposición de Quiles, pág. 25).
15. Quiles le dijo al Dr. Torres de las personas con los que se podía orientar. Le dio el número de la secretaria de Ramírez de Arellano. (Véase deposición de Quiles, pág. 26).
16. Quiles le envió la factura de mantenimiento a la oficina del Lcdo. Ramírez de Arellano. (Véase deposición de Quiles, pág. 28, líneas 15-19).
17. Quiles expone que sus funciones son: Seguridad de la propiedad; preparar estados financieros; cuotas de mantenimiento; mantener áreas comunes, específicamente en óptimas condiciones; supervisar los que dan vigilancia privada. (Véase deposición de Quiles, pág. 10, líneas 15-21).
18. Las gestiones de cobro las llevaba a cabo Julio Quiles por escrito con el Lcdo. Ramírez. (Véase deposición de Julio Quiles, pág. 28, líneas 3-19).
19. El edicto expone inequívocamente que el comprador no será responsable del pago de los junior liens. (Véase edicto federal).
20. Según Ramírez, el edicto contiene todos los términos de compra. (Véase deposición de Ramírez, pág. 25, líneas 8-13).
21. El Lcdo. Ramírez de Arellano declara que el comprador compra de acuerdo al contenido que surge del edicto y de haber alguna duda de los términos de la subasta, tendría que referirse al edicto. (Véase deposición de Ramírez pág. 25, líneas 8-13).
22. El edicto expone inequívocamente que el comprador no será responsable del pago de los gravámenes posteriores o junior liens al que está ejecutando. (Véase edicto estatal y federal). KLAN202400222 22
23. La sentencia obtenida por el Consejo de Titulares en el caso K CD2014-0081, fue anotada posterior al crédito que Condado 3 se encontraba ejecutando. (Véase edicto estatal y federal).
24. En ambos casos (venta judicial estatal y federal) la persona que adquiría la propiedad en la subasta no venía obligada al pago de los gravámenes posteriores o junior liens. Lee el edicto que se adquieren libre de Gravámenes posteriores.
25. En la oficina de administración no hay un letrero ni aviso alguno que le advierta a los futuros adquirientes de propiedades en el Condominio que revisen el estado de deuda de cuotas de mantenimiento de las propiedades antes de comprar. (Véase deposición de Quiles, pág.43 líneas 10- 13 y 18).
26. El co demandado Quiles no le indicó al Dr. Torres que las oficinas adeudaban por concepto de cuotas de mantenimiento. (Véase deposición de Omar Torres, pág. 44, líneas 3-19; pág. 46, líneas 7-10; pág. 49, líneas 9-13).
27. El co demandado Quiles no le informó al Dr. Torres y mantuvo silencio total, que las oficinas tenían una deuda por concepto de cuotas de mantenimiento y que de adquirir las mismas tendría que asumir el pago total de las mismas. (Véase deposición de Omar Torres, pág. 43, líneas 15-25).
28. El co demandado Quiles no le indicó al Dr. Torres, que debían verificar los balances de cuotas de mantenimiento que mantenían esos apartamentos. (Véase deposición de Omar Torres, pág. 44, líneas 3-19; pág. 46, líneas 7-10; pág. 49, líneas 9-13).
29. El co demandado Quiles tenía conocimiento de esta deuda, es decir, que las oficinas adeudaban por concepto de cuotas de mantenimiento. El co demandado Quiles preparaba las facturas a los condóminos y como parte de sus obligaciones se encargaba de cobrarlas. (Véase deposición de Quiles, pág. 32, líneas 1-25).
30. El estudio preparado por Quiles fue solicitado por Midwest para que estos pudieran hacer un análisis, prepararse para la subasta y darle instrucciones al abogado. De este estudio el Lcdo. Ramírez tenía conocimiento de la deuda de cuotas de mantenimiento. (Véase deposición Payano pág. 12, líneas 3-7 pág. 13, líneas 2-14).
31. El Dr. Torres se reunió con Quiles, Administrador del Condominio Ashford, en varias ocasiones y este le enseñó las oficinas 8-3G y 8-4G. (Véase deposición de Julio Quiles, pág. 20, líneas 1-8).
32. El co demandado Quiles tampoco le informó al Dr. Torres que el Condominio había llegado a un acuerdo con Condado 3. El Condominio acordó con Condado 3 que de adquirir las oficinas 8-3G y 8-4G reducirían la deuda de $151,259.66 a KLAN202400222 23
$95,000.00. (Véase estipulación, y deposición de Quiles, pág. 32, líneas 1-25).
33. El contrato suscrito entre el Condominio y Condado 3, fue redactado en la oficina del Lcdo. Sergio Ramírez de Arellano. (Véase deposición Ileana Payano, pág. 43, líneas 9- 23).
34. El Lcdo. Ramírez estuvo presente en las dos subastas. (Véase deposición de Ramírez, pág. 37, líneas 13-17). La primera subasta fue declarada desierta. (Véase deposición de Ramírez, pág. 27 líneas 1-25; pág. 29, líneas 24-25).
35. El Lcdo. Ramírez le indicó al Dr. Torres que su cliente se iba a llevar la propiedad en la segunda subasta, que iba a licitar en la segunda subasta. Esta aseveración resultó ser falsa. (Véase deposición de Ramírez, pág. 38, líneas 1-9).
36. Luego que Caparra 5 adquiere por subasta pública las oficinas y el Dr. Torres regresa a las oficinas de administración y le informa al co demandado Quiles que llevó a cabo la adquisición de las oficinas, es que Quiles le indica “siéntate allí que te tengo que informar que tienes que pagar las cuotas atrasadas por concepto de cuotas de mantenimiento” por la suma de por lo menos $151,259.66. Véase deposición de Quiles pág. 34 líneas 21-25, pág. 35, líneas 14-16 y 21-24; pág. 36, líneas 1-15).
37. El co demandado Quiles nunca le informó al Dr. Torres antes de la subasta pública que las oficinas adeudaban cuotas de mantenimiento. (Véase deposición de Quiles pág. 34 líneas 21-25, pág. 35, líneas 14-16 y 21-24; pág. 36, líneas 1-15).
38. Ramírez le explicó a Omar Torres, que los dueños de los créditos Condado 3, entienden que le pueden sacar más dinero a la venta de las oficinas a subastarse, si la trabajan “retail” o la venta privada de cada uno de los inmuebles. (Véase deposición de Omar Torres, pág. 57, líneas 7-25; pág. 58, líneas 1-18; pág. 119, líneas 4-25; pág. 120, líneas 1-6).
39. De haber adquirido las propiedades Condado 3 hubiese tenido que asumir la deuda de mantenimiento acordada con el Condominio el 11 de febrero de 2020, por $95,000.00 pagadera 10 días de haberse celebrado la subasta. (Véase estipulación).
40. El co demandado Ramírez de Arellano, ni el co demandado Quiles, le indicaron al Dr. Torres que tenía que asumir el pago de las cuotas de mantenimiento que pesaba sobre las oficinas 8-3G y 8-4G, que ascendían a la suma aproximada de $151,259.66, si obtenían las mismas en la subasta. (Véase deposición de Omar Torres, pág. 76, líneas 3-14; pág. 77, líneas 1-25, pág. 78, líneas 1-18).
41. La parte co demandada Ramírez de Arellano, no incluyó en el edicto de las subastas la suma de la deuda por cuotas de mantenimiento, porque es un gravamen preferente y en KLAN202400222 24
este caso, ya había una sentencia registrada y era menester de cualquier licitador ver esa sentencia del 2015. (Véase deposición de Ramírez pág. 31, líneas 12-16) En ninguna de las dos subastas estaba la deuda de mantenimiento, pero si estaba anotada la sentencia por la deuda de mantenimiento del Consejo de Titulares del Condominio Ashford. (Véase deposición Ramírez, pág. 32, líneas 1-5). Todo lo contrario, del edicto surge que la deuda de mantenimiento es una que de adquirir el inmueble en el procedimiento de subasta al ser un junior liens o gravamen posterior, el comprador adquiría sin tener que satisfacer esta deuda.
42. Tampoco Ramírez le informó al Dr. Torres cuando se reunió con él información sobre la deuda de mantenimiento. (Véase deposición de Ramírez pág. 31, líneas 12-16; pág. 32, líneas 1-5).
43. Ramírez de Arellano mantuvo silencio al no informarle al Dr. Torres la deuda por cuotas de mantenimiento. (Véase deposición de Ramírez, pág. 37, líneas 7- 12 y 20- 25).
44. El co demandado Ramírez de Arellano le informó que no iban a llevar a cabo una tercera subasta por que le sacaba más dinero vendiéndola en “retail” las oficinas 8-4G y 8-3G. (Véase deposición de Omar Torres, pág. 76, líneas 3-14; pág. 77, líneas 1-25, pág. 78, líneas 1-18; pág. 119, líneas 4-25; pág. 120, líneas 1-6).
45. El edicto sólo indica que las propiedades se adquieren libres de cargas y gravámenes posteriores a la hipoteca que es objeto de subasta. (Véase edictos; deposición de Ramírez pág. 42 líneas 23-24, pág. 43 líneas 1-7). En las cargas posteriores está la Sentencia del Consejo de Titulares. (KCD2014-0081) (Véase edicto).
46. En el edicto federal la sentencia del Consejo de Titulares está identificada como un junior liens. (Véase deposición de Ramírez, pág. 44, líneas 8-9). El que adquiere, adquiere sin tener que pagar los gravámenes posteriores y los junior liens. (Véase deposición Ramírez, pág. 45, líneas 3- 5). En inglés son junior liens, en español gravámenes posteriores. (Véase deposición de Ramírez, pág. 44, líneas 1- 25)
47. La Sentencia anotada en el Registro de la Propiedad por el Consejo de Titulares el 29 de marzo de 2015 al folio 69 del libro de Sentencias Número 8, es un gravamen presentado posterior a la hipoteca que se está ejecutando. Según dispone el edicto, el comprador en la subasta no responde por la deuda contenida en la sentencia, por ser un gravamen posterior. (Véase edicto).
48. La segunda subasta de la oficina 8-3G se llevó a cabo en el Tribunal Federal Distrito de San Juan, el 20 de febrero de 2020, por la suma de $155,500.00. (Véase edicto federal). KLAN202400222 25
No obstante, el TPI emitió Resolución declarando No Ha Lugar la
Moción Solicitando Reconsideración y Solicitud de Determinaciones de
Hechos Adicionales. Al así decidir el foro primario explicó que los hechos
propuestos no alteran sustancialmente los hechos, de manera que
provoque una variación en nuestra determinación y/o van dirigidos a
establecer hechos sobre los cuales el Tribunal no dictó sentencia sumaria y
ordenó la continuación de los procedimientos.8
Insatisfecho aun, Caparra 5 acudió ante nosotros mediante
recurso de apelación, señalando la comisión de los siguientes errores:
ERRÓ EL TPI EN NO ADOPTAR LAS DETERMINACIONES DE HECHOS ADICIONALES PROPUESTAS POR EL APELANTE. ESTOS HECHOS ESTÁN RESPALDADOS POR EVIDENCIA DOCUMENTAL O TESTIFICAL QUE LOS SOSTIENE.
ERRÓ EL TPI EN NO DETERMINAR QUE EL EDICTO PUBLICADO EN EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE SENTENCIA CONTENIDO EN EL CASO CIVIL CONDADO 2 CR2, LLC V, FRANCES FRANCESCHI NAZARIO, K CD2009- 1926, PRODUJO LA NULIDAD DE LA SUBASTA.
ERRÓ EL TPI EN NO DETERMINAR QUE EL EDICTO PUBLICADO EN EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DE SENTENCIA Y CONTENIDO EN EL CASO CONDADO 3 CR2, LLC V. FRAMCES FRANCESCHI NAZARIO, 18-CV-01377 (DRD) PRODUJO LA NULIDAD DE LA SUBASTA.
En respuesta, tanto Condado 3, Sergio A. Ramírez de Arellano,
como SARLAW, LLC presentaron alegatos en oposición a recurso de
apelación.
Examinados los escritos sometidos por las partes y los documentos
que obran en el expediente, estamos en posición de resolver.
II. Exposición de Derecho
A. La Moción de Sentencia Sumaria
El propósito de las Reglas de Procedimiento Civil es proveer a las
partes que acuden a un tribunal una “solución justa, rápida y económica
de todo procedimiento”. 32 LPRA Ap. V, R.1; González Santiago v. Baxter
8 Anejo 26 del recurso de apelación, pág. 560. KLAN202400222 26
Healthcare, 202 DPR 281, 290 (2019); Roldan Flores v. M. Cuebas et
al., 199 DPR 664, 676 (2018); Rodríguez Méndez et al. v. Laser Eye, 195
DPR 769, 785 (2016), Oriental Bank v. Perapi et al., 192 DPR 7, 25
(2014). La sentencia sumaria hace viable este objetivo al ser un
mecanismo procesal que le permite al tribunal dictar sentencia sobre la
totalidad de una reclamación, o cualquier controversia comprendida en
ésta, sin la necesidad de celebrar una vista evidenciaria. J. A. Echevarría
Vargas, Procedimiento Civil Puertorriqueño, 1era ed., Colombia, 2012, pág.
218. Procede dictar sentencia sumaria si “las alegaciones, deposiciones,
contestaciones a interrogatorios y admisiones ofrecidas, en unión a las
declaraciones juradas y alguna otra evidencia si las hubiere, acreditan la
inexistencia de una controversia real y sustancial respecto a algún hecho
esencial y pertinente y, además, si el derecho aplicable así lo
justifica”. González Santiago v. Baxter Healthcare, supra; Roldan Flores v.
M. Cuebas et al., supra; Lugo Montalvo v. Sol Meliá Vacation, 194 DPR
209, 225 (2015), SLG Zapata-Rivera v. J. F. Montalvo, 189 DPR 414, 430
(2013). A su vez se recomienda, en aquellos casos en que el tribunal
cuenta con la verdad de todos los hechos necesarios para poder resolver
la controversia. Mejías et al. v. Carrasquillo et al., 185 DPR 288, 299
(2012).
Por el contrario, no es “aconsejable utilizar la moción de sentencia
sumaria en casos en donde existe controversia sobre elementos
subjetivos, de intención, propósitos mentales o negligencia, o cuando el
factor credibilidad es esencial y está en disputa”. Ramos Pérez v.
Univisión, 178 DPR 200, 219 (2010). Este mecanismo está disponible
para la disposición de reclamaciones que contengan elementos subjetivos
únicamente cuando no existan controversias de hechos esenciales y
pertinentes. Rodríguez García v. UCA, 200 DPR 929, 940
(2018), Velázquez Ortiz v. Mun. De Humacao, 197 DPR 656, 661 (2017); KLAN202400222 27
Reyes Sánchez v. Eaton Electrical, 189 DPR 586, 594-595 (2013); Const.
José Carro v. Mun. de Dorado, 186 DPR 113, 129 (2012); Ramos Pérez v.
Univisión, supra; Abrams Rivera v. ELA, 178 DPR 914, 933 (2010).
Así, la sentencia sumaria “vela adecuadamente por el balance
entre el derecho de todo litigante a tener su día en corte y la disposición
justa rápida y económica de los litigios civiles”. Const. José Carro v. Mun.
de Dorado, supra, en la pág. 130; Mejías et al. v. Carrasquillo et
al., supra, en la pág. 300; Ramos Pérez v. Univisión, supra, a la pág. 220.
Por lo tanto, el principio rector que debe guiar al juez de instancia en la
determinación sobre si procede o no la sentencia sumaria es “el sabio
discernimiento”, ya que si se utiliza de manera inadecuada puede
prestarse para privar a un litigante de su día en corte, lo que sería una
violación a su debido proceso de ley. Mun. de Añasco v. ASES et al., 188
DPR 307, 327-328 (2013). Ello, pues la mera existencia de “una
controversia de hecho es suficiente para derrotar una moción de
sentencia sumaria … cuando causa en el tribunal una duda real y
sustancial sobre algún hecho relevante y pertinente”. Pepsi-Cola v. Mun.
Cidra et al., 186 DPR 713, 756 (2012). Se considera un hecho esencial y
pertinente, aquél que puede afectar el resultado de la reclamación acorde
al derecho sustantivo aplicable. Ramos Pérez v. Univisión, supra, pág.
213.
B. Función revisora del foro apelativo con respecto a la sentencia dictada por el foro primario
En el caso de revisar sentencias del Tribunal de Primera Instancia
dictadas mediante el mecanismo de sentencias sumarias o resolución
que deniega su aplicación, nuestro Tribunal de Apelaciones se encuentra
en la misma posición que el tribunal inferior para evaluar su
procedencia. Meléndez González et al. v. M. Cuebas, 193 DPR 100 (2015).
Los criterios a seguir por este foro intermedio al atender la revisión de
una sentencia sumaria dictada por el foro primario han sido enumerados KLAN202400222 28
con exactitud por nuestro Tribunal Supremo. Íd. A tenor, el Tribunal de
Apelaciones debe:
1. examinar de novo el expediente y aplicar los criterios que la Regla 36 de Procedimiento Civil, supra, y la jurisprudencia le exigen al foro primario; 2. revisar que tanto la moción de sentencia sumaria como su oposición cumplan con los requisitos de forma codificados en la referida Regla 36, supra; 3. revisar si en realidad existen hechos materiales en controversia y, de haberlos, cumplir con la exigencia de la Regla 36.4 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, de exponer concretamente cuáles hechos materiales encontró que están en controversia y cuáles están incontrovertidos; 4. y de encontrar que los hechos materiales realmente están incontrovertidos, debe proceder a revisar de novo si el Tribunal de Primera Instancia aplicó correctamente el Derecho a la controversia.
Además, al revisar la determinación del TPI respecto a una
sentencia sumaria, estamos limitados de dos maneras; (1) solo podemos
considerar los documentos que se presentaron ante el foro de primera
instancia, (2) solo podemos determinar si existe o no alguna controversia
genuina de hechos materiales y esenciales, y si el derecho se aplicó de
forma correcta. Meléndez González, et al. v. M. Cuebas, supra. El primer
punto se enfoca en que las partes que recurren a un foro apelativo no
pueden litigar asuntos que no fueron traídos a la atención del foro de
instancia. Mientras que el segundo limita la facultad del foro apelativo a
revisar si en el caso ante su consideración existen controversias reales en
cuanto a los hechos materiales, pero no puede adjudicarlos. Íd. en la
pág. 115. También, se ha aclarado que al foro apelativo le es vedado
adjudicar los hechos materiales esenciales en disputa, porque dicha
tarea le corresponde al foro de primera instancia. Vera v. Bravo, 161 DPR
308, 335 (2004).
C. Moción de Reconsideración y Determinaciones de Hechos Adicionales KLAN202400222 29
La Regla 43.1 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 43.1, exige
que si una parte interesa solicitar reconsideración y determinaciones de
hechos adicionales, debe acumular ambas solicitudes en la misma
petición para que el tribunal resuelva ambos asuntos en una sola
resolución. Morales y otros v. The Sheraton Corp., 191 DPR 1, 9 (2014).
En específico, la referida regla dispone lo siguiente:
[n]o será necesario solicitar que se consignen determinaciones de hechos a los efectos de una apelación, pero a moción de parte, presentada a más tardar quince (15) días después de haberse archivado en autos copia de la notificación de la sentencia, el tribunal podrá hacer las determinaciones de hechos y conclusiones de derecho iniciales correspondientes si éstas no se hubiesen hecho por ser innecesarias, de acuerdo con la Regla 42.2, podrá enmendar o hacer determinaciones adicionales o podrá enmendar la sentencia en conformidad. Si una parte interesa presentar una moción de enmiendas o determinaciones iniciales o adicionales, reconsideración o de nuevo juicio, éstas deberán presentarse en un solo escrito y el tribunal resolverá de igual manera. […]. Regla 43.1 de Procedimiento Civil, supra.
El propósito de esta regla es “evitar que las partes presenten
escritos separadamente con miras a, entre otros motivos, suspender los
términos.” Berríos Fernández v. Vázquez Botet, 196 DPR 245, 253
(2016).
Es norma reiterada que la adjudicación de una moción de
reconsideración y de una solicitud de determinaciones de hechos
adicionales es de gran envergadura al derecho de un debido proceso de
ley, pues esta incide sobre los términos para acudir en alzada. Íd. En
cuanto a la adjudicación del juzgador de hechos sobre estas mociones
postsentencia, la aludida Regla 43.1 de Procedimiento Civil, supra,
establece que:
[n]o será necesario solicitar que se consignen determinaciones de hechos a los efectos de una apelación, pero a moción de parte, presentada a más tardar quince (15) días después de haberse archivado en autos copia de la notificación de la sentencia, el tribunal podrá hacer las determinaciones de hechos y conclusiones de derecho iniciales correspondientes si éstas no se hubiesen hecho por ser innecesarias, de acuerdo con la Regla KLAN202400222 30
42.2, podrá enmendar o hacer determinaciones adicionales o podrá enmendar la sentencia en conformidad. (Énfasis provisto).
De la letra de la citada disposición reglamentaria resulta a la vista
que el foro primario no está obligado a emitir determinaciones de
hechos y de derecho adicionales, luego de solicitada, por una parte, si
no proceden. Blás v. Hosp. Guadalupe, 146 DPR 267, 319 (1998)
(Énfasis nuestro). Sobre ello, el Tribunal Supremo ha dispuesto lo
siguiente:
[l]a utilización de la palabra "podrá" le imparte un carácter discrecional para que el juez determine si las mismas proceden o no. En vista de ello, aplicamos el canon de hermenéutica consignado en la Sección 14 de nuestro Código Civil, 31 LPRA sec. 14, a los efectos de que cuando "...la ley es clara y libre de toda ambigüedad, la letra de ella no debe ser menospreciada bajo el pretexto de cumplir su espíritu”. Blás v. Hosp. Guadalupe, supra, pág. 319. (Énfasis provisto).
De ordinario, un tribunal apelativo no debe intervenir con las
decisiones discrecionales de los foros primarios, salvo que se
demuestre que hubo un craso abuso de discreción. SLG Zapata-Rivera
v. J.F. Montalvo, 189 DPR 414 (2013). (Énfasis nuestro). “El propósito de
esa regla consiste en que los foros apelativos no deben pretender
administrar ni manejar el trámite regular de los casos ante el foro
primario.” Íd. A pesar de que el ejercicio de determinar cuando el
tribunal ha abusado de su discreción no es tarea fácil, no tenemos duda
que el adecuado ejercicio de discreción descansa en un juicio de
razonabilidad judicial para llegar a una conclusión justiciera. Rivera y
otros v. Bco. Popular, 152 DPR 140, 155 (2000).
D. Edicto de subasta
La Ley del Registro de la propiedad indica que una vez se declare
con lugar la demanda y advenga final y firme la sentencia dictada en el
procedimiento de ejecución de hipoteca, el tribunal ordenará, a instancia
del ejecutante, la expedición del correspondiente mandamiento, para que KLAN202400222 31
el alguacil proceda a la subasta de los bienes hipotecados. Artículo 99, 30
LPRA sec. 6136. Previo a la referida subasta, es requisito que se publique
un edicto anunciando la misma conforme a lo establecido en las Reglas
de Procedimiento Civil. Íd. Nuestro Alto Foro ha reiterado que la
publicación de los avisos de venta con anterioridad a la celebración de la
subasta en venta judicial es un requisito fundamental íntimamente
ligado al debido proceso de ley. Lincoln Savs. Bank v. Figueroa, 124 DPR
388, 391 (1989). Sobre el particular, las Reglas de Procedimiento Civil en
su Artículo 51.7, 32 LPRA Ap. V, 51.7, regula el procedimiento de las
ventas judiciales. En lo pertinente, la aludida regla dispone que el aviso
de venta debe cumplir con lo siguiente:
(a) Aviso de venta. Antes de verificarse la venta de los bienes objeto de la ejecución, ésta deberá darse a la publicidad por espacio de dos (2) semanas mediante avisos por escrito visiblemente colocados en tres (3) sitios públicos del municipio en que ha de celebrarse dicha venta, tales como la alcaldía, el tribunal y la colecturía.
Dicho aviso será publicado, además, mediante edictos dos (2) veces en un diario de circulación general en el Estado Libre Asociado de Puerto Rico, y por espacio de dos (2) semanas consecutivas, con un intervalo de por lo menos siete días entre ambas publicaciones. Copia del aviso será enviada al deudor o deudora por sentencia y a su abogado o abogada vía correo certificado con acuse dentro de los primeros cinco (5) días de publicado el primer edicto, siempre que haya comparecido al pleito. Si el deudor o la deudora por sentencia no comparece al pleito, la notificación será enviada vía correo certificado con acuse a la última dirección conocida.
En todos los casos en que se plantee que la parte promovente de un procedimiento de ejecución de sentencia no ha cumplido con alguno de los requisitos de esta regla, el tribunal, a solicitud de parte, celebrará una vista para resolver la controversia planteada. El aviso de venta describirá adecuadamente los bienes que se venderán y hará referencia sucintamente, además, a la sentencia que se satisfará mediante dicha venta, con expresión del sitio, el día y la hora en que se celebrará la venta. Si los bienes son susceptibles de deterioro, el tribunal, a solicitud de parte, podrá reducir el término de publicación del aviso a menos de dos (2) semanas. Será nula toda venta judicial que se realice sin cumplir con el aviso de venta en la forma indicada, sin perjuicio de la responsabilidad de la parte que promueva la venta sin cumplir con tal aviso. KLAN202400222 32
Por su parte, el Artículo 102 de la Ley Hipotecaria, 30 LPRA sec.
6139, establece cuál debe ser el contenido del edicto. En específico,
indica que el edicto debe exponer lo siguiente:
1. Que los autos y todos los documentos correspondientes al procedimiento incoado estarán manifiesto en la secretaría del tribunal durante las horas laborables. 2. Que se entenderá que todo licitador acepta como bastante la titularidad y que las cargas y gravámenes anteriores y los preferentes, si los hubiere, al crédito del ejecutante continuarán subsistentes. Se entenderá, que el rematante los acepta y queda subrogado en la responsabilidad de los mismos, sin destinarse a su extinción el precio del remate. 3. La suma de cada carga anterior o preferente, el nombre o nombres de sus titulares y fecha o fechas de vencimiento. 4. La descripción de los bienes o derechos reales objeto de subasta, el precio mínimo del remate y los restantes detalles complementarios sobre la subasta, tales como el día, hora y sitio en que se efectuará el remate. 5. Todos los nombres de los acreedores que tengan inscritos o anotados sus derechos sobre los bienes hipotecados con posterioridad a la inscripción del crédito del ejecutante, o de los acreedores de cargas o derechos reales que los hubiesen pospuesto a la hipoteca ejecutada y las personas interesadas en, o con derecho a exigir el cumplimiento de instrumentos negociables garantizados hipotecariamente con posterioridad al crédito ejecutado, para que puedan concurrir a la subasta si les convenga o satisfacer antes del remate el importe del crédito, de sus intereses, costas y honorarios de abogados asegurados, quedando entonces subrogados en los derechos del acreedor ejecutante. 6. Se expresará que la propiedad a ser ejecutada se adquirirá libre de cargas y gravámenes posteriores. Íd.
Conforme a lo anterior, el Artículo 103 de la Ley del Registro de la
Propiedad, 30 LPRA sec. 6140, precisa que:
Las normas, requisitos, condiciones y términos referentes a la subasta, expresados en la orden de subasta o en el edicto, obligarán y afectarán categóricamente a todas las partes en el procedimiento hipotecario, incluyendo acreedores posteriores, licitadores, interventores, adjudicatarios, compradores, adquirientes y rematantes en la subasta y sus sucesores o causahabitantes. (Énfasis nuestro).
Sin embargo, el Tribunal Supremo ha establecido que la falta de
notificación a acreedores posteriores, errores en la fecha de subasta,
insuficiente publicación o deficiente descripción de la propiedad a KLAN202400222 33
realizarse son algunas de las omisiones que constituyen defectos
fundamentales en el edicto de subasta. Dapena Quiñonez v. Vda. Del
Valle, 109 DOR 138, 141 (1979). Tales vicios o defectos sustanciales,
inextricablemente ligados al debido proceso de ley, niegan validez jurídica
al edicto, independientemente de que se demuestre perjuicio a alguna
parte. Íd., en las págs. 141-142.
Asimismo, la Ley Hipotecaria indica que tanto el acreedor
ejecutante, el deudor, el tercer poseedor o cualquier postor pueden
objetar por escrito el procedimiento de subasta. Artículo 105, 30 LPRA
sec. 6142. A tenor, el Artículo 107 de la referida ley, una vez celebrada la
subasta, el alguacil devolverá a la Secretaría del Tribunal el
mandamiento y el acta junto con el edicto y demás documentos relativos
a la subasta, incluyendo cualquier objeción al procedimiento. 30 LPRA
sec. 6144. Luego, el Tribunal examinará todo el expediente del
procedimiento para cerciorarse de que en todos los trámites del
procedimiento se cumplieron debidamente con los requisitos, y así lo
determinarlo. Íd. Empero, si el Tribunal concluye que no se cumplió, en
todo o en parte, con los requisitos dispuestos en la ley, entonces:
expondrá las razones en que se funda, y ordenará se corrijan los errores, faltas o defectos que haya observado, y que se practiquen debidamente las diligencias o actuaciones incorrectas que surjan del expediente. Podrá ordenar además al deudor o tercer poseedor que no pague cualquier cuantía que se le haya requerido pagar en exceso de las debidas o que no esté cubierta por la garantía hipotecaria. Una vez corregidos o subsanados esos errores, faltas o defectos en la forma ordenada, el tribunal confirmará la adjudicación o venta. El acreedor hipotecario podrá tramitar un nuevo procedimiento de ejecución con arreglo a lo dispuesto en este subtítulo cuando la venta no sea confirmada por error en el procedimiento o cualquiera otra razón determinada por el tribunal. Si el tribunal finalmente no confirma la adjudicación o venta, quedará la misma sin efecto ni valor jurídico alguno, devolviéndose el precio pagado al comprador. Íd.
Además, el Artículo 116 de la Ley del Registro de la Propiedad,
dispone que la cancelación de los asientos posteriores al crédito ejecutado, KLAN202400222 34
se hará a instancia del que resulte dueño de la finca o derecho,
presentando orden y mandamiento emitidos por el tribunal
correspondiente. Dicha orden expresará con particularidad los asientos a
ser cancelados. Esta cancelación será libre de derechos. Las hipotecas y
demás gravámenes preferentes al crédito del ejecutante, continuarán
subsistentes y sin cancelar. 30 LPRA sec. 6143.
E. Adquiriente voluntario
Desde la aprobación de la Ley de Condominios del 1958, se
estableció la obligación de cada titular al pago de los gastos comunes o
cuotas de mantenimiento como uno de los principios esenciales de la
vida en comunidad. Condominio First Federal Savings v. LSREF2 Island
Holdings LTD., supra en la pág. 940. Asimismo, se instituyó que del
titular transmitir la propiedad, éste y el adquiriente tendrían la
responsabilidad solidaria del pago de las cuotas de mantenimiento
impagadas. Íd., págs. 940-941.
Posteriormente, el Artículo 41 de la Ley de Condominios fue
enmendado y se clasificó como adquiriente voluntario al obligado a
responder solidariamente con el transmitente del pago de las cuotas de
mantenimiento. Íd., pág. 941. Entonces, en Asociación de Condómines v.
Naveira, 106 DPR 88 (1977), el Alto Foro realizó un análisis minucioso
del adquiriente voluntario y, por primera vez, incorporó a nuestro
derecho puertorriqueño la figura del adquiriente involuntario. Allí, entre
otras cosas, el Tribunal Supremo reiteró que la enmienda al Art. 41,
supra, ciertamente fortalecía la responsabilidad solidaria entre el
condómine deudor y el adquiriente del apartamiento. En esencia,
resolvió que un particular que concurra en una subasta pública con
el acreedor que ejecuta y en la pública subasta se lleva la buena pro
es un adquiriente voluntario, por lo que responde solidariamente del
total de las cuotas de mantenimiento impagadas por el deudor. KLAN202400222 35
Asociación de Condómines v. Naveira, supra en la pág. 96. (Énfasis
nuestro).
Además, el Alto Foro determinó que un comprador, un donatario,
un permutante o un licitador que se lleva la buena pro en la subasta es
un adquiriente voluntario. Condominio First Federal Savings v. LSREF2
Island Holdings LTD, supra en la pág. 943; Asociación de Condómines v.
Naveira, supra. En contraparte, definió que un adquiriente involuntario,
son aquellos que advienen dueños del apartamiento al ejercer los créditos
preferentes del Art. 40 de la Ley de Condominios, 31 LPRA sec. 1293d.
Íd. Es decir, (1) el estado, (2) las aseguradoras y (3) los créditos
hipotecarios. Íd; Asociación de Condómines v. Naveira, supra en la pág.
97.
Por otro lado, el Tribunal Sumpro señaló que el adquiriente
voluntario es un comprador que bien informado de los gravámenes y
cargas del apartamiento, lo adquiere porque es un buen negocio, tiene
oportunidad y medios de enterarse de la deuda por gastos comunes del
condominio y poder de decisión para asumirlos como gravamen del
inmueble que adquiere. Condominio First Federal Savings v. LSREF2
Island Holdings LTD, supra en las págs. 943-944.
En lo que se referie a la obligación del pago de las cuotas de
mantenimiento, el Artículo 39 de la Ley de Condominios, establece que:
Los titulares de los apartamientos están obligados a contribuir proporcionalmente a los gastos para la administración, conservación y reparación de los elementos comunes generales del inmueble y, en su caso, de los elementos comunes limitados, así como a cuantos más fueren legítimamente acordados.
En aquellos casos donde un condominio comparta el uso de áreas o instalaciones de acceso, seguridad, recreativas, educativas, de servicios o de otro tipo para que sus titulares y residentes las usen en común con otros condominios, urbanizaciones y/u otros proyectos o áreas de desarrollo, el Consejo de Titulares del referido condominio contribuirá a los gastos de operación, mantenimiento, seguridad, reparación, pago de utilidades y servicios, seguros y otros relacionadas con dichas áreas e instalaciones, según las KLAN202400222 36
disposiciones que se establezcan para ello en la escritura matriz del condominio, o en aquellas escrituras de convenios maestros, servidumbres en equidad u otros documentos constitutivos de condiciones restrictivas y/o servidumbres, que se otorguen en relación con los distintos terrenos y/o proyectos sobre los cuales se impongan dichas condiciones, restricciones, convenios y/o servidumbres, y/o sobre aquellos que usen dichas áreas y/o instalaciones en forma compartida. 31 LPRA sec. 1293c.
Por su parte el artículo 40 de la Ley de Condominios, dispone unas
excepciones a la preferencia del cobro de la deuda de mantenimiento del
Consejo de Titulares. En específico, establece:
El crédito contra cualquier titular por su parte en los gastos a que se refiere el Artículo 39 de esta ley tendrá preferencia sobre cualquier otro crédito de cualquier naturaleza excepto los siguientes: (a) Los créditos a favor del Estado Libre Asociado y la correspondiente municipalidad por el importe de las cinco (5) últimas anualidades y la corriente no pagada, vencidas y no satisfechas de las contribuciones que graviten sobre el apartamiento. (b) Por la prima del seguro de dos (2) años, del apartamiento o del inmueble total, en su caso, y si fuese el seguro mutuo por los dos (2) últimos dividendos que se hubiesen repartido. (c) Los créditos hipotecarios inscritos en el Registro de la Propiedad. 31 LPRA sec. 1293d.
Es decir, Ley de Condominio determina que el crédito contra
cualquier titular –por su parte en el pago de las cuotas de manteni-
miento por los gastos comunes– tendrá preferencia sobre cualquier otro
crédito de cualquier naturaleza excepto, entre otros, los créditos
hipotecarios inscritos en el registro de la propiedad. Íd.
Por otro lado, el Art. 41 de la Ley de Condominios, 31 LPRA sec.
1293e, esblacele lo relacionado a la obligación por gastos comunes. En
esencia, indica que:
La obligación del titular de un apartamento por su parte proporcional de los gastos comunes constituirá un gravamen sobre dicho apartamento, una vez anotado en el Registro de la Propiedad. Por lo tanto, luego de la primera venta, el adquirente voluntario de un apartamento será solidariamente responsable con el transmitente del pago de las sumas que éste adeude, a tenor con el Artículo 39 de esta Ley, hasta el momento de la transmisión, sin perjuicio del derecho del adquirente a repetir contra el otro otorgante, por las cantidades que hubiese pagado como deudor solidario. KLAN202400222 37
Sin embargo, un adquirente involuntario será responsable solamente de las deudas por gastos comunes surgidas y no satisfechas durante los seis meses anteriores al momento de adquirir la propiedad en adición al balance corriente que se acumule desde la adquisición de dicho inmueble por parte del adquiriente involuntario. Para efectos de lo anterior, es adquiriente involuntario el acreedor hipotecario que en cobro de su crédito adquiere un inmueble sujeto a esta Ley, el cual pagará mensualmente o en el término establecido por el Consejo de Titulares. […] Íd.
A saber, le impone responsabilidad solidaria a quien adquiere un
apartamiento, el cual junto con el transmitente deberá responder por el
pago de las cuotas atrasadas al momento del traspaso de titularidad.
Coop. Oriental v. Const. Tit. y otros, 195 DPR 330, 341 (2016). La
importancia de la distinción entre el adquiriente voluntario y el
involuntario, en lo que atañe al pago de las cuotas de mantenimiento
adecuadas, radica en que, si se tratase del primero, la responsabilidad
solidaria abarca la totalidad de la cuantía debida por el transmitente. Íd.
En cambio, en el caso de un adquiriente involuntario, dicha
responsabilidad solidaria se limita a las deudas por gastos comunes que
hayan surgido durante los seis meses anteriores al momento de adquirir
la propiedad. Íd.
III. Aplicación del Derecho a los hechos
a.
Como se ha visto, en su primer señalamiento de error Caparra 5
sostiene que incidió el TPI al no adoptar las determinaciones de hechos
adicionales que propuso en la moción que instó a esos efectos, a pesar de
no haber sido controvertidos por los apelados. A tenor, afirma que tales
determinaciones de hechos adicionales debieron haber sido incluidas
entre los hechos incontrovertidos, en tanto estuvieron debidamente
respaldados por la evidencia documental con la que fue acompañada su
moción dispositiva. Con mayor especificidad, esta parte propuso
cincuenta y una determinaciones de hechos adicionales porque: KLAN202400222 38
(1) recogen admisiones del señor Julio Quiles y del señor Ramírez de
Arellano, representantes de Condado 3 y del Consejo de Titulares; (2) la
causa de acción no resuelve que los apelados cometieron dolo y no
divulgaron información; (3) queda pendiente por determinar que el
Consejo de Titulares, Condado 3, el señor Ramírez de Arellano, SARLAW,
LLC y el señor Julio Quiles le son responsables a Caparra 5; y (4)
comprenden el contenido total del edicto.
En contraposición, Condado 3 esgrime que las determinaciones
adicionales solicitadas por el apelante no alterarían de manera alguna la
Sentencia Parcial apelada. Por el contrario, sostiene que a través de su
solicitud Caparra 5 pretende que se establezcan hechos que
precisamente el foro primario juzgó persistían en controversia y merecían
ser dilucidados en juicio plenario.
Por su parte, el señor Ramírez de Arellano y SARLAW, LLC.
esgrimen que, el TPI puede incorporar determinaciones de hechos
adicionales para corregir o enmendar una sentencia, pero no está
obligado a ello. Además, a tono con la posición de Condado 3, aseveran
que la mayoría de los hechos propuestos por la apelante están
relacionados a la controversia sobre el alegado dolo y la no divulgación
de la deuda por cuotas de mantenimiento, alegaciones sobre hechos que
se mantienen en controversia y fueron expresamente reservados para ser
dilucidados en el juicio. En lo relativo a los edictos de subasta
argumentan que los escasos hechos propuestos por Caparra 5 a estos
efectos, exponen cuestiones que van al contenido textual de dichos
edictos, lo cual fue examinado y considerado por el TPI.
b.
No hay duda de que, ante una solicitud de hechos adicionales, por
virtud de la Regla 43.1 de Procedimiento Civil, supra, el foro primario
podrá enmendar la sentencia a fines de acoger las determinaciones de KLAN202400222 39
hechos adicionales que estime procedan. Sin embargo, tal como lo
subrayamos en la exposición de derecho, el vocablo podrá en este
contexto provee un espacio discrecional al TPI para que determine si
admite o no las determinaciones de hechos adicionales propuestas, pero
no está obligado a ello si juzgara que no proceden, como tampoco se le
impone explicar su determinación a tales efectos. Blás v. Hosp.
Guadalupe, supra. En definitiva, el foro apelado no estaba obligado a
acoger las determinaciones de hecho adicionales sugeridas por el
apelante, ni a explicar su denegatoria a ello.
Entonces, al integrar lo dicho a nuestra función revisora, debemos
destacar que este foro intermedio no debe intervenir con las decisiones
discrecionales de los foros primarios, salvo que se demuestre que hubo
un craso abuso de discreción. SLG Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, supra.
No apreciamos en la denegatoria del tribunal apelado para incorporar los
hechos adicionales sugeridos, el abuso de discreción que justificaría
nuestra intervención. Además, aunque estamos en igual posición que el
TPI para valorar la prueba documental en la que se basó el apelante para
solicitar la inclusión de hechos adicionales, tampoco nos persuade de
ello.
Lo cierto es que, examinadas las adiciones fácticas propuestas por
el apelante, estamos convencidos que en su gran mayoría aluden o se
relacionan con hechos cuya mejor disposición acontecerá a través de la
celebración del juicio. En particular, nos referimos a aquellos hechos que
inciden sobre la determinación a ser dilucidada de si en este caso
intervino fraude, treta o engaño por el Consejo de Titulares, el señor
Julio Quiles, Condado 3, el señor Ramírez de Arellano y SARLAW, LLC. al
presuntamente ocultar o mantener silencio sobre una información
importante en la decisión de Caparra 5 sobre la compra de los
inmuebles, la relacionada a las deudas de cuotas de mantenimiento. Es KLAN202400222 40
precisamente por asuntos de esta índole que nuestro Tribunal Supremo
ha advertido que no es aconsejable utilizar la moción de sentencia
sumaria en casos en donde existe controversia sobre elementos
subjetivos, de intención, propósitos mentales o negligencia, o
cuando el factor de credibilidad es esencial y está en disputa. Ramos
Pérez v. Univisión, 178 DPR 200, 219 (2010). (Énfasis nuestro). A lo que
el mismo alto Foro añade, que se podrá utilizar el mecanismo de
sentencia sumaria en reclamaciones que contengan elementos subjetivos
únicamente cuando no existan controversias de hechos esenciales y
pertinentes. Rodríguez García v. UCA, 200 DPR 929 (2018); Velázquez
Ortiz v. Mun. De Humacao, 197 DPR 656, 662 (2017). (Énfasis provisto).
Acertó el foro primario al considerar que las controversias que quedan
por dilucidar están imbuidas de ese carácter subjetivo cuya dilucidación
debe darse con la celebración del juicio plenario.
En cuanto a las determinaciones de hechos adicionales
relacionadas a los edictos de subasta, Caparra 5 solicitó que fueran
añadidos los que siguen: (1) que los edictos incumplieron con la Regla
51.8 de Procedimiento Civil, supra y el Artículo 102 de la Ley 210-2015,
supra; (2) de los edictos surge que las propiedades estaban libre de
cargas y gravámenes; (3) los edictos exponen que el comprador no será
responsable del pago de los junior liens; (4) la sentencia obtenida por el
Consejo de Titulares en el caso KCD2014-0081 fue anotada posterior al
crédito que Condado 3 se encontraba ejecutando; y (5) no se incluyó en
el edicto de las subasta la suma de la deuda por cuotas de
mantenimiento. Pero tampoco apreciamos abuso de discreción del foro
primario al no acoger la inclusión de los hechos adicionales promovidos
por la apelante, ni juzgamos que la prueba documental ante nuestra
consideración justifique que lo hagamos en esta etapa apelativa. KLAN202400222 41
Los señalamientos de error segundo y tercero son susceptibles de
discusión conjunta y así obraremos. Caparra 5 arguye que el TPI incidió
al determinar que los edictos publicados en el procedimiento de
ejecución de sentencia no produjeron la nulidad de las subastas. Afirma
así, porque, según interpreta, en los edictos no se identificó carga o
gravamen preferente alguno. En la misma tónica, manifiesta que la única
mención de cuotas de mantenimiento contenida en los edictos refirió a la
sentencia en el caso del Consejo de Titulares, la cual identificó la deuda
como un gravamen posterior y junior liens. Además, arguye que de los
propios edictos surgía que las propiedades se adquirirían libre de cargas
y gravámenes.
Abunda en lo dicho aludiendo al Artículo 102 de la Ley
Hipotecaria, supra, que exige que se describan los gravámenes
preferentes, así como los anteriores, y se incluya la suma o el monto de
estos, por lo que la omisión de información al respecto en los edictos
constituye un error sustancial que acarrea la nulidad de la subasta. En
la alternativa, asevera que, cuando no se especifica un gravamen
preferente o se omite, entonces ello se convierte en un gravamen o vicio
oculto que debe ser resarcido. Por último, se reitera en la afirmación de
que, de haber sido alertada en el edicto de la deuda por cuotas de
mantenimiento, no hubiese comprado por subasta las propiedades.
A esto riposta Condado 3 que el referido Artículo 102 de la Ley
Hipotecaria requiere que se incluya en el edicto las cargas preferentes,
tales como las hipotecas inscritas, pero no que se incluyan los
gravámenes preferentes, como los son las hipotecas legales. A juicio
suyo, de la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria, supra, surge que
las obligaciones personales no tienen acceso al registro, por lo que las
cargas deben aparecer registradas en la finca y no en abstracto. De este KLAN202400222 42
modo, la Ley Hipotecaria requiere que el promovente de una ejecución de
un inmueble incluya en el edicto las cargas preferentes inscritas en el
Registro de la Propiedad que subsistirán luego de adjudicada la subasta
y las cuales serán aceptadas por el licitador, no los gravámenes que por
disposición legislativa afectan preferentemente los inmuebles.
También, Condado 3 esboza que los titulares tienen el deber
primordial de pagar las cuotas de mantenimiento para sufragar los
gastos comunes. A su vez, expresa que el ordenamiento jurídico ha
dotado dicha obligación como un crédito preferente. A raíz de ello, razona
que la deuda por cuotas de mantenimiento constituye un gravamen
sobre el apartamento, lo cual incide en que el adquiriente tenga una
responsabilidad solidaria de satisfacer las cuotas adeudadas. Añade que,
el hecho que Caparra 5 voluntariamente hubiese comparecido a la
subasta con la intención de licitar, en efecto compitiendo y licitando, lo
convirtió en un adquiriente voluntario de los inmuebles. Cónsono con lo
anterior, sostiene que, conforme al propio edicto, Caparra 5 aceptó y
quedó subrogado en la responsabilidad de todas las cargas y gravámenes
preferentes que afectan las propiedades, por lo que asumió
responsabilidad de tales gravámenes, independientemente de que
constaran anotados como cargas en el Registro de la Propiedad.
Resaltó Condado 3 además, que de los edictos de subasta se
desprendía que se entenderá que todo licitador acepta como bastante la
titulación y que las cargas y gravámenes anteriores y los preferentes, si
los hubiese, al crédito ejecutante, continuarán subsistentes entendiéndose
que el rematante los acepta y queda subrogado en la responsabilidad de
los mismos, sin destinarse a su extinción el precio del remate. Por tanto,
argumenta que el edicto apercibió al posible licitador sobre la necesidad
de verificar, no solo las cargas preferentes que surgían del Registro de la
Propiedad, según incluidas en el Aviso de Subasta, sino de verificar los KLAN202400222 43
gravámenes preferentes que, por disposición legislativa, afectan a todos
los inmuebles sitos en Puerto Rico.
Por último, Condado 3 expuso que los edictos de subasta
cumplieron cabalmente con los requisitos estatutarios establecidos en
nuestro ordenamiento jurídico, al describir adecuadamente el inmueble
siendo hipotecado, incluir su precio mínimo, informar sobre los
acreedores posteriores, en adición de apercibir al licitador sobre los
riesgos y consecuencias de los gravámenes preferentes.
Por otro lado, el señor Ramírez de Arellano y SARLAW, LLC
adujeron que la Ley de Condominios, supra, establece la deuda por
cuotas de mantenimiento como un gravamen preferente que recae
exclusivamente sobre el apartamento correspondiente, no obstante, la
propia ley establece unas excepciones que posponen tal prelación. De
acuerdo con lo cual, sostienen que el Consejo de Titulares puede
recobrar preferentemente tal deuda contra cualquier titular, excepto
cuando haya créditos a favor del Estado, de un asegurado, o de un
acreedor hipotecario debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad,
tal como ocurrió en el caso de marras.
En armonía con dicha argumentación, estos apelados aducen que
Condado 3 tenía el crédito hipotecario debidamente inscrito a su favor,
por lo que la deuda por cuotas de mantenimiento quedó relegada en
cuanto a prelación de cobro, en virtud del Artículo 40 de la Ley de
Condominios, supra. Por tanto, la deuda por cuotas de mantenimiento
no debe entenderse como una carga preferente al crédito hipotecario
ejecutado que produjo la celebración de subastas impugnadas, por lo
que no tenían que ser incluidos en los edictos de la subasta.
Agrega que la deuda impugnada no es un mero gravamen posterior
susceptible de cancelación durante la venta en pública subasta, sino que
la Ley de Condominios, supra, estableció la deuda por cuotas de KLAN202400222 44
mantenimiento como un gravamen legal que pesa sobre los
apartamentos sometidos al régimen de propiedad horizontal, siendo
responsable de su pago cualquier titular que advenga propietario del
dominio de ellos. Es decir, por ser gravámen de carácter legal, su
responsabilidad es total y solidaria, inconsecuentemente de si dicha
deuda esté inscrita o no en el Registro de la Propiedad, existiendo tal
deuda independientemente de su estado registral. A lo que añade que
Caparra 5 contaba con los medios y el tiempo suficiente para conocer la
deuda impugnada.
No existe controversia de que, previo a celebrar una subasta, es
requisito legal que se publique un edicto que se conforme a los requisitos
que dimanan de las Reglas de Procedimiento Civil, supra. En lo puntual,
la Regla 51.7 de Procedimiento Civil, supra, regula el procedimiento de
las ventas judiciales y requiere que el aviso de venta describa
adecuadamente los bienes que se venderán, y hará referencia a la
sentencia que satisfará mediante dicha venta, expresando a su vez, el
sitio, el día y la hora en que se celebrará la misma.
A lo anterior se une que el Artículo 102 de la Ley Hipotecaria,
supra, que dispone cuál deber ser el contenido del edicto, en los
siguientes términos:
1. Que los autos y todos los documentos correspondientes al procedimiento incoado estarán manifiesto en la secretaría del tribunal durante las horas laborables. 2. Que se entenderá que todo licitador acepta como bastante la titularidad y que las cargas y gravámenes anteriores y los preferentes, si los hubiere, al crédito del ejecutante continuarán subsistentes. Se entenderá, que el rematante los acepta y queda subrogado en la responsabilidad de los mismos, sin destinarse a su extinción el precio del remate. 3. La suma de cada carga anterior o preferente, el nombre o nombres de sus titulares y fecha o fechas de vencimiento. 4. La descripción de los bienes o derechos reales objeto de subasta, el precio mínimo del remate y los restantes detalles complementarios sobre la subasta, tales como el día, hora y sitio en que se efectuará el remate. KLAN202400222 45
5. Todos los nombres de los acreedores que tengan inscritos o anotados sus derechos sobre los bienes hipotecados con posterioridad a la inscripción del crédito del ejecutante, o de los acreedores de cargas o derechos reales que los hubiesen pospuesto a la hipoteca ejecutada y las personas interesadas en, o con derecho a exigir el cumplimiento de instrumentos negociables garantizados hipotecariamente con posterioridad al crédito ejecutado, para que puedan concurrir a la subasta si les convenga o satisfacer antes del remate el importe del crédito, de sus intereses, costas y honorarios de abogados asegurados, quedando entonces subrogados en los derechos del acreedor ejecutante. 6. Se expresará que la propiedad a ser ejecutada se adquirirá libre de cargas y gravámenes posteriores. Íd.
Habiendo auscultado los edictos de subasta pertinentes,
coincidimos con la apreciación del foro apelado al resaltar de que ambos
contenían la advertencia sobre los dictámenes judiciales que dispusieron
sobre el cobro de las cuotas de mantenimiento pendientes de pagar. Sin
duda, en los edictos también se incluyó la indicación de que la propiedad
se adquiriría libre de cargas y gravámenes, cumpliendo con el último de
los requisitos antes citados, pero ello no supuso la eliminación de la
deuda por cuota de mantenimiento.
Sobre la última oración que precede, coincidimos con el foro
apelado al este apreciar que, adquiridos por Caparra 5 los referidos
inmuebles mediante el procedimiento de subasta, éstos fueron liberados
del gravamen anotado de la Sentencia en el caso KDC2014-081 como
gravamen posterior o junior liens, pero la deuda por cuotas de
mantenimiento subsistió. Esto, por cuanto el artículo 40 de la Ley de
Condominios, supra, establece que el crédito contra cualquier titular
–por su parte en el pago de las cuotas de mantenimiento por los gastos
comunes– tendrá preferencia sobre cualquier otro crédito de cualquier
naturaleza excepto: los créditos a favor del ELA y la correspondiente
municipalidad por el importe de los últimos cinco (5) años; la prima del
seguro de (2) años del apartamiento, y en caso de seguro mutuo, los
últimos dos dividendos que hubiesen repartido; y los créditos KLAN202400222 46
hipotecarios inscritos en el Registro de la Propiedad. 31 LPRA sec.
1293d.
Igualmente, el Artículo 41 de la Ley de Condominios, supra, le
impone responsabilidad solidaria a quien adquiere un apartamiento, el
cual, junto con el transmitente, deberá responder por el pago de las
cuotas atrasadas al momento del traspaso de titularidad.
Específicamente, el artículo 41 establece que:
La obligación del titular de un apartamento por su parte proporcional de los gastos comunes constituirá un gravamen sobre dicho apartamento, una vez anotado en el Registro de la Propiedad. Por lo tanto, luego de la primera venta, el adquirente voluntario de un apartamento será solidariamente responsable con el transmitente del pago de las sumas que éste adeude, a tenor con el Artículo 39 de esta Ley, hasta el momento de la transmisión, sin perjuicio del derecho del adquirente a repetir contra el otro otorgante, por las cantidades que hubiese pagado como deudor solidario. Sin embargo, un adquirente involuntario será responsable solamente de las deudas por gastos comunes surgidas y no satisfechas durante los seis meses anteriores al momento de adquirir la propiedad en adición al balance corriente que se acumule desde la adquisición de dicho inmueble por parte del adquiriente involuntario. Para efectos de lo anterior, es adquiriente involuntario el acreedor hipotecario que en cobro de su crédito adquiere un inmueble sujeto a esta Ley, el cual pagará mensualmente o en el término establecido por el Consejo de Titulares. Íd.
(Énfasis provisto).
Cónsono con lo anterior, nuestro Tribunal Supremo ha reiterado
que son adquirientes voluntarios los: (1) compradores, donatarios,
permutantes o (4) aquel que se lleva la buena pro de una subasta
pública; (2) quien adquiere el crédito hipotecario o el apartamento con el
ánimo de hacer un buen negocio; (3) quien tiene la oportunidad y los
medios de enterarse de la deuda por gastos comunes del condominio, y
(4) quien tiene el poder de decisión para asumirlos como gravamen del
inmueble que adquiere. (Énfasis provisto). Con. Tit. Centro Int’Torre II v.
PRCI, 210 DPR 403, 417 (2022), citando a Condominio First Federal v.
LSREF2, supra, en la pág. 949; Asoc. de Condómines v. Naveira, supra,
en la pág. 97. KLAN202400222 47
Entonces, aunque la apelante argumenta que la deuda por cuota
de mantenimiento quedó eliminada luego de celebrarse la subasta,
debido a que era un gravamen posterior o junior liens, nuestro
ordenamiento establece la obligación del adquiriente voluntario sobre
las sumas que se adeuden por cuotas de mantenimiento. De acuerdo con
el Artículo 41 de la Ley Hipotecaria, la obligación del titular de un
apartamento por su parte proporcional de los gastos comunes constituirá
un gravamen sobre dicho apartamento, una vez anotado en el Registro
de la Propiedad. 31 LPRA sec. 1293e. A tenor, desde que las propiedades
se inscribieron en el Registro de la Propiedad, llevaban consigo el
gravamen estatutario del pago de las cuotas de mantenimiento, lo que
resultaba en que el adquiriente voluntario fuera responsable
solidariamente del pago de las sumas adeudadas.
De tal manera: Caparra 5 adquirió las propiedades mediante
subasta pública; en carácter de adquiriente voluntario; tuvo la
oportunidad de conocer la deuda por gastos comunes y así determinar si
asumirlos o no como gravamen de las propiedades. Al comprador de un
apartamento de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal
se le puede oponer o imputar el conocimiento de las circunstancias de
particulares de la propiedad. García Larrinua v. Lichtig, 118 DPR 120
(1986). Cabe resaltar, que nuestro ordenamiento permite que el apelante
pueda repetir contra el otorgante, por las cantidades que hubiese pagado
como deudor solidario.
Por todo lo anterior, examinado el razonamiento jurídico empleado
por el foro primario al disponer la Sentencia Parcial, no apreciamos allí
que hubiesen intervenido los errores señalados, de modo que cabe
confirmar. KLAN202400222 48
IV. Parte dispositiva
Por los fundamentos expuestos, se confirma la Sentencia Parcial
apelada.
Lo pronunció y manda el Tribunal y lo certifica su Secretaria.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones
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