EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Cooperativa de Ahorro y Crédito Oriental
Peticionaria Certiorari v. 2016 TSPR 79 Consejo de Titulares Cond. Beach Village; Palmas del Mar Homeowners 195 DPR ____ Association, Inc.; Compañía de Seguros ABC
Recurridos
Número del Caso: CC-2014-333
Fecha: 13 de abril de 2016
Tribunal de Apelaciones:
Región Judicial de Carolina-Humacao, Panel IX
Abogada de la Parte Peticionaria:
Lcda. Heidy Aleyi Ortiz Rodríguez
Abogados de la Parte Recurrida:
Lcdo. Carlos A. Piovanetti Dohnert Lcdo. José Rafael González Rivera Lcda. Benjamín Quiñones Lebrón
Materia: Obligaciones y Contratos, Derecho Hipotecario: Acreedor hipotecario que obtiene mediante acuerdo de dación en pago la titularidad del bien hipotecado se considera adquirente voluntario para propósitos de la Ley de Condominios, 31 LPRA secs 1291 et seq. y la Ley de Control de Acceso, 23 LPRA sec. 64 et seq. , y responde solidariamente por las cuotas de mantenimiento y gastos comunes atrasadas que adeude el transmitente al momento del traspaso de la propiedad.
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Peticionaria
v. CC-2014-0333
Consejo de Titulares Cond. Beach Village; Palmas del Mar Homeowners Association, Inc.; Compañía de Seguros ABC Recurridos
Opinión del Tribunal emitida por la Jueza Presidenta ORONOZ RODRÍGUEZ
En San Juan, Puerto Rico, a 13 de abril de 2016.
Hoy nos toca resolver si un acreedor
hipotecario que obtiene mediante acuerdo de dación
en pago la titularidad del bien hipotecado debe ser
considerado como un adquirente voluntario o
involuntario. Por los fundamentos que pasamos a
exponer, resolvemos que ese acreedor hipotecario es
un adquirente voluntario para propósitos de la Ley
de Condominios, infra, y de la Ley de Control de
Acceso, infra, y como tal responde solidariamente
por las cuotas de mantenimiento y gastos comunes
atrasadas que adeudara el transmitente al momento
del traspaso de titularidad. CC-2014-333 2
I
El 12 de abril de 2008, la Cooperativa de Ahorro y
Crédito Oriental (Cooperativa) le concedió un préstamo al
Sr. Carlos Torres Silva por la cantidad de $216,750.00,
más intereses. Esta deuda se hizo constar en un pagaré
suscrito en la misma fecha y garantizado con una hipoteca
que fue debidamente inscrita en el Registro de la
Propiedad, Sección de Humacao.1 Dicha garantía hipotecaria
se estableció sobre un apartamento que le pertenecía al
señor Torres Silva, ubicado en el Condominio Beach
Village Regime I (Cond. Beach Village), un complejo de
viviendas sometido al régimen de propiedad horizontal.2
El señor Torres Silva dejó de efectuar los pagos del
préstamo, por lo que el 15 de junio de 2011 la
Cooperativa presentó una demanda en su contra sobre cobro
de dinero y ejecución de hipoteca. No obstante, esta
reclamación no se llegó a contestar pues el 12 de julio
de 2011, de manera extrajudicial, la Cooperativa y el
señor Torres Silva otorgaron una escritura pública de
dación en pago y cancelación de pagaré hipotecario, en la
cual la Cooperativa aceptó recibir el apartamento en el
Cond. Beach Village como pago total de su acreencia.3 Así,
el Tribunal de Primera Instancia desestimó motu proprio
1 Escritura Núm. 54 de 12 de abril de 2008, otorgada ante el notario público Manuel U. Rivera Giménez. Apéndice, pág. 78. 2 El Cond. Beach Village también está sujeto a la Ley de Control de Acceso, 23 LPRA sec. 64 et seq. 3 Escritura Núm. 104 de 12 de julio de 2011, otorgada ante el notario público Manuel U. Rivera Giménez. Apéndice, pág. 183. CC-2014-333 3
la demanda sobre cobro de dinero y ejecución de hipoteca
por motivo de inactividad, bajo la Regla 39.2(b) de
Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 39.2, ya que no se
realizó ningún trámite ulterior.
Al cabo de unos meses, el Consejo de Titulares del
Cond. Beach Village, así como Palmas del Mar Homeowners
Association (en conjunto, recurridos) le enviaron
comunicaciones a la Cooperativa cobrándole las cuotas de
mantenimiento adeudadas por el señor Torres Silva, según
lo dispuesto en la Ley de Condominios, 31 LPRA sec. 1291
et seq., y en la Ley de Control de Acceso, 23 LPRA sec.
64 et seq. Aludieron a unas sentencias obtenidas a su
favor en procedimientos judiciales sobre cobro de cuotas,
en las que se habían hecho constar dichas obligaciones.4
No obstante, la Cooperativa negó responsabilidad por la
deuda y procedió a instar la presente demanda sobre
sentencia declaratoria.
En síntesis, adujo que era un adquirente
involuntario pues adquirió el apartamento mediante dación
en pago con el propósito de proteger su acreencia y luego
de haber iniciado una acción sobre cobro de dinero y
ejecución de hipoteca. Así, como adquirente involuntario
no respondía por las cuotas atrasadas bajo la Ley de
4 La sentencia a favor del Consejo de Titulares fue dictada el 9 de diciembre de 2009 en el caso KCD2009-0549, mientras que la sentencia a favor de Palmas del Mar Homeowners Association fue dictada el 11 de diciembre de 2008 en el caso HACI200801293. Esta última fue anotada en el Registro de la Propiedad, Sección de Humacao, el 27 de enero de 2010. CC-2014-333 4
Control de Acceso, supra, que fueran anteriores a su
adquisición, y en cuanto a la Ley de Condominios, supra,
sólo venía obligada a pagar la deuda correspondiente a
los seis meses previos a su entrada como titular del
apartamento.5
Los recurridos contestaron y sostuvieron que la
Cooperativa era un adquirente voluntario que acordó con
su deudor, sin que ello formara parte de procedimiento
judicial alguno, recibir el apartamento como pago de la
obligación en lugar de la devolución del préstamo.
Argumentaron que la dación en pago como modo de
cumplimiento presupone una actuación voluntaria del
acreedor. Además, expresaron que la jurisprudencia ha
clasificado como adquirente involuntario a aquel acreedor
hipotecario que, luego del proceso para ejecutar la
garantía, se ve obligado a adquirir la propiedad como
último recurso para proteger su acreencia.6
Después de que la Cooperativa presentara una moción
de sentencia sumaria y de que las partes estipularan que
no había controversia de hechos, el Tribunal de Primera
Instancia dictó una sentencia en la que determinó que la
Cooperativa era un adquirente involuntario. Según ese
foro, el interés de la Cooperativa al adquirir mediante
dación en pago no fue convertirse en dueña del
5 Demanda de sentencia declaratoria; Apéndice, págs. 167-168. 6 Los recurridos también reconvinieron contra la Cooperativa y reclamaron el pago de las correspondientes deudas por gastos comunes del inmueble, así como las cuotas de mantenimiento para el sistema de control de acceso. Apéndice, págs. 142, 154. CC-2014-333 5
apartamento, sino proteger su acreencia. Determinó,
además, que la Cooperativa había ejercido su crédito
preferente como acreedora hipotecaria, pues llegó a
instar una demanda sobre cobro de dinero y ejecución de
hipoteca. En consecuencia, expresó que bajo la Ley de
Condominios, supra, la Cooperativa sólo estaba obligada a
pagar las deudas por gastos comunes surgidas y no
satisfechas durante los seis meses anteriores al momento
de adquirir la propiedad. En cuanto a las deudas por
concepto de control de acceso, concluyó que la
Cooperativa no era responsable de las cuotas atrasadas
con anterioridad al momento de su adquisición, ya que la
Ley de Control de Acceso, supra, no establece esa
responsabilidad para el adquirente involuntario.7
En desacuerdo, los recurridos acudieron al Tribunal
de Apelaciones y argumentaron que el Tribunal de Primera
Instancia erró al declarar a la Cooperativa como
adquirente involuntario, a pesar de que ésta había
adquirido el inmueble voluntariamente mediante dación en
pago, sin obtener una sentencia a su favor en el pleito
de cobro de dinero y ejecución de hipoteca, y sin que se
hubiera celebrado una subasta pública. Por su parte, el
Tribunal de Apelaciones, después de analizar nuestra
normativa sobre la dación en pago y la figura del
7 El Tribunal de Primera Instancia aclaró, no obstante, que la Cooperativa, como propietaria del apartamento, sería responsable de pagar las cuotas de mantenimiento que surgieran durante su titularidad. Sentencia; Apéndice, pág. 32. CC-2014-333 6
adquirente voluntario e involuntario, acogió el
planteamiento de los recurridos, revocó la sentencia y
aclaró que la Cooperativa era responsable solidariamente
del pago de todas las deudas de mantenimiento acumuladas
al momento del traspaso del apartamento. Concluyó que:
[L]a Cooperativa como acreedora hipotecaria no estaba obligada o forzada a otorgar la referida escritura de dación en pago, si lo hizo, debemos suponer que era respondiendo a un criterio de conveniencia lucrativa la cual, inherentemente, como cualquier negocio jurídico, tiene sus riesgos. Igualmente, la acreedora no estuvo forzada a aceptar el inmueble como dación en pago, debido a que esta tenía la alternativa de continuar el procedimiento de ejecución y esperar que otro licitador adquiriera la propiedad. En ese sentido, el 12 de julio de 2011 al otorgar la Escritura de Dación en Pago, la Cooperativa se convirtió en un adquirente voluntario.8
En desacuerdo, la Cooperativa presentó ante este
Tribunal un recurso de certiorari en el que incluyó como
señalamiento de error:
Erró el Tribunal de Apelaciones al declarar que la demandante-recurrente es un adquiriente [sic] voluntario por haber adquirido el inmueble mediante dación en pago por lo que es responsable del pago de todas las cuotas de mantenimiento atrasadas y no pagadas al momento de la transmisión de la titularidad del inmueble e igualmente de las adeudadas luego del otorgamiento de la Escritura de Dación en Pago.9
Expedimos el recurso y le concedimos a las partes
los correspondientes términos para la presentación de
8 Sentencia del Tribunal de Apelaciones; Apéndice, págs. 468-469. 9 Solicitud de certiorari, pág. 8. CC-2014-333 7
alegatos. Con el beneficio de ambas comparecencias,
procedemos a resolver esta controversia.
II
A.
La dación en pago es una forma especial de
cumplimiento de las obligaciones que consiste en la
sustitución de la prestación originalmente pactada por
otra distinta, determinada por acuerdo entre acreedor y
deudor. Trabal Morales v. Ruiz Rodríguez, 125 DPR 340,
344-345 (1990); J. Puig Brutau, Fundamentos de Derecho
Civil: Derecho General de las Obligaciones, 3ra ed.,
Barcelona, Ed. Bosch, 1985, T. I, Vol. 2, pág. 320. Se
trata de “la realización por el deudor y la aceptación
por el acreedor de una prestación diversa de la debida,
con efecto de pleno cumplimiento y extinción de la
obligación”. Íd., en la pág. 317. Así, la dación en pago
constituye una excepción al requisito de identidad del
pago, establecido en el Art. 1120 del Código Civil, 31
LPRA sec. 3170, razón por la cual uno de los elementos
esenciales de esta figura es el acuerdo de voluntades
entre acreedor y deudor.10 Íd.
10 “El deudor de una cosa no puede obligar a su acreedor a que reciba otra diferente, aun cuando fuera de igual o mayor valor que la debida”. Art. 1120 del Código Civil, 31 LPRA sec. 3170. Véase también J. Puig Brutau, Compendio de Derecho Civil, 2da ed., Barcelona, Bosch, 1994, Vol. II, pág. 92 (“La prestación ha de ser exactamente la debida, el acreedor tiene derecho a recibirla íntegramente y, por regla general, de una sola vez. Por ello se dice que los requisitos del pago o realización de la prestación debida son su identidad, integridad e indivisibilidad”.). CC-2014-333 8
En particular, los requisitos de la dación en pago
son: 1) una obligación preexistente que se quiere
extinguir; 2) un acuerdo de voluntades entre acreedor y
deudor en el sentido de considerar extinguida la antigua
obligación a cambio de la nueva prestación; 3) una
prestación realizada con intención de efectuar un pago
total y definitivo. Gen. Electric v. Southern Transport,
132 DPR 808, 817 (1993); Trabal Morales v. Ruiz
Rodríguez, supra, págs. 345-346.
La dación en pago como acto de cumplimiento implica
la extinción total de la obligación preexistente. En
consecuencia, al extinguirse la obligación desaparecen
también los derechos accesorios a ésta, como la hipoteca
o la fianza. Puig Brutau, op. cit., pág. 324; Carlos
Lasarte, Principios de Derecho Civil: Derecho de
Obligaciones, 14ª ed., Madrid, 2010, Tomo II, pág. 132.
De otra parte, el acuerdo de voluntades entre acreedor y
deudor debe ir acompañado de la entrega o realización
simultánea de la nueva prestación. De lo contrario, si el
deudor sólo se compromete a realizar la nueva prestación,
se trataría de un supuesto de novación y no propiamente
de una dación en pago. Lasarte, op. cit., pág. 132.
Por último, en cuanto a la nueva prestación, esta
generalmente consistirá de una atribución patrimonial del
deudor al acreedor, como la entrega de una cosa, la CC-2014-333 9
titularidad de un derecho e incluso la prestación de
algún servicio. Puig Brutau, op. cit., pág. 323.
B.
El Régimen de Propiedad Horizontal, como diseño
urbanístico que promueve la eficiente utilización del
limitado espacio territorial en una isla como Puerto
Rico, ha sido favorecido por la política pública que se
ha encargado de desarrollarlo como alternativa para
atender la demanda de vivienda. Su peculiar esquema
jurídico, reglamentado por la Ley de Condominios, supra,
combina la propiedad privada del apartamento como unidad
individualizada con la copropiedad, junto con los otros
apartamentos o unidades, de aquellos elementos comunes
del edificio sin los cuales los apartamentos no serían
habitables. Michel J. Godreau, El Condominio: El Régimen
de Propiedad Horizontal en Puerto Rico, San Juan, 1992,
pág. 10.
De modo que, como codueños de elementos comunes de
vital importancia para la viabilidad del Régimen, los
titulares están obligados a pagar cuotas de mantenimiento
por los gastos comunes. Esta obligación constituye un
crédito a favor del Consejo de Titulares y un deber
primordial del titular. Así, en lo pertinente, el inciso
(f) del Artículo 15 de la Ley de Condominios dispone que:
Todo titular deberá contribuir con arreglo al porcentaje de participación fijado a su apartamiento en la escritura de constitución... a los gastos comunes para el adecuado CC-2014-333 10
sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades, incluidas las derramas, primas de seguro, el fondo de reserva, o cualquier otro gasto debidamente aprobado por el Consejo de Titulares. Art. 15(f) de la Ley de Condominios, 31 LPRA sec. 1291m.
Sobre esta obligación, añade el Artículo 39, en lo pertinente:
Los titulares de los apartamientos están obligados a contribuir proporcionalmente a los gastos para la administración, conservación y reparación de los elementos comunes generales del inmueble y, en su caso, de los elementos comunes limitados, así como a cuantos más fueren legítimamente acordados.
Ningún titular podrá librarse de contribuir a tales gastos por renuncia al uso o disfrute de los elementos comunes, ni por abandono del apartamento que le pertenezca, ni por haber incoado una reclamación administrativa o judicial contra el Consejo de Titulares o la Junta de Directores por asuntos relacionados con la administración o el mantenimiento de las áreas comunes, salvo que el tribunal o foro competente así lo autorice. Art. 39 de la Ley de Condominios, 31 LPRA sec. 1293c.
La importancia de esta obligación para la
estabilidad y el funcionamiento del Régimen ha sido
reconocida categóricamente en nuestro ordenamiento
jurídico. Asoc. Cond. Balcones S. Ma. v. Los Frailes, 154
DPR 800, 815 (2001); Álvarez v. J. Dir. Cond. Villa
Caparra, 140 DPR 763 (1996). Así, por ejemplo, en este
último caso explicamos que:
Las cuotas de mantenimiento que los titulares vienen obligados a satisfacer son precisamente para preservar las mejores condiciones de los elementos comunes, facilitar su uso y, sobre todo, garantizar el buen CC-2014-333 11
funcionamiento del régimen. Sin la aportación proporcional a las expensas del inmueble, el régimen no puede sobrevivir y se derrotaría la política pública al respecto. Álvarez v. J. Dir. Cond. Villa Caparra, supra, en la pág. 769.
En vista de ello, las cuotas de mantenimiento por
gastos comunes han sido dotadas con un carácter especial,
distinguiéndolas como un crédito preferente, como un
gravamen con trascendencia real y como una obligación
solidaria que vincula al adquirente del apartamento.
Godreau, op. cit., pág. 53. Sobre este punto, el Artículo
40 de la Ley de Condominios dispone lo siguiente:
El crédito contra cualquier titular por su parte en los gastos a que se refiere el art. 39 tendrá preferencia sobre cualquier otro crédito de cualquier naturaleza excepto los siguientes:
(a) Los créditos a favor del Estado Libre Asociado y la correspondiente municipalidad por el importe de las cinco (5) últimas anualidades y la corriente no pagada, vencidas y no satisfechas de las contribuciones que graviten sobre el apartamiento.
(b) Por la prima de seguro de dos (2) años, del apartamiento o del inmueble total, en su caso, y si fuese el seguro mutuo por los dos (2) últimos dividendos que se hubiesen repartido.
(c) Los créditos hipotecarios inscritos en el registro de la propiedad. Art. 40 de la Ley de Condominios, 31 LPRA sec. 1293d.
El Artículo 41, por su parte, establece en lo
pertinente:
La obligación del titular de un apartamiento por su parte proporcional de los gastos comunes constituirá un gravamen sobre CC-2014-333 12
dicho apartamiento, una vez anotado en el Registro de la Propiedad. Por lo tanto, luego de la primera venta, el adquirente voluntario de un apartamiento será solidariamente responsable con el transmitente del pago de las sumas que éste adeude, a tenor con el Artículo 39, hasta el momento de la transmisión, sin perjuicio del derecho del adquirente a repetir contra el otro otorgante, por las cantidades que hubiese pagado como deudor solidario. Sin embargo, un adquirente involuntario será responsable solamente de las deudas por gastos comunes surgidas y no satisfechas durante los seis meses anteriores al momento de adquirir la propiedad.
Surge de lo anterior que el Artículo 40 de la Ley de
Condominios, supra, dispone un orden especial de
prelación de créditos que modifica el que establece de
forma general el Artículo 1823 del Código Civil, 31 LPRA
sec. 5193. Concretamente, el Artículo 40 de la Ley de
Condominios, supra, categoriza la deuda por cuotas de
mantenimiento como un crédito preferente que tiene
prelación sobre varios de los enumerados en el Artículo
1823 del Código Civil. Así, por ejemplo, de subastar el
apartamento en ejecución de sentencia, el Consejo de
Titulares cobraría de manera preferente, sólo después del
Estado, del asegurador y del acreedor hipotecario.
Godreau, op. cit., pág. 155.
Asimismo, el Artículo 41 de la Ley de Condominios,
supra, constituye la deuda por cuotas de mantenimiento
como un gravamen sobre el apartamento, el cual obtiene
eficacia de derecho real una vez se anota en el Registro CC-2014-333 13
de la Propiedad.11 Vázquez Morales v. Caguas Federal
Savs., 118 DPR 806, 811 (1987). Además, este Artículo
establece un supuesto de solidaridad legal bajo el cual
se le impone responsabilidad solidaria a la persona que
adquiere un apartamento quien, junto con el transmitente,
deberá responder por el pago de las cuotas atrasadas al
momento del traspaso. Íd., en la pág. 810; Godreau, op.
cit., en la pág. 156. En el caso de un adquirente
involuntario, dicha responsabilidad solidaria se limita a
las deudas por gastos comunes surgidas durante los seis
meses anteriores al momento de adquirir la propiedad. En
cambio, si se trata de un adquirente voluntario la
responsabilidad solidaria abarca la totalidad de la
cuantía debida por el transmitente.
De otro lado, mediante la aprobación de la Ley de
Control de Acceso, supra, se dispuso un procedimiento
para que urbanizaciones y comunidades puedan obtener un
permiso municipal para establecer un sistema de control
de acceso a las calles que se encuentran dentro de su
área residencial. Asociación Residentes Urb. Sagrado
Corazón, Inc. v. Arsuaga Álvarez, 160 DPR 289, 300
(2003). Dicha Ley también facultó a las respectivas
asociaciones de residentes, como entidades encargadas de
11 Véase, L. R. Rivera Rivera, Derecho Registral Inmobiliario puertorriqueño, 3ra ed., San Juan, Jurídica Editores, 2012, pág. 442 (“Las deudas por cuotas de los gastos comunes vencidas y no satisfechas en los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal son anotables en el Registro de la Propiedad, pues sólo así tienen eficacia real”). CC-2014-333 14
administrar este sistema, a imponer y cobrar una cuota de
mantenimiento a ser pagada por el propietario o el
adquirente de un inmueble ubicado en una urbanización
donde opere este sistema. 23 LPRA sec. 64d-3. Asoc. Ctrl.
Acc. C. Maracaibo v. Cardona, 144 DPR 1, 28 (1997).
Similar en este aspecto al Artículo 41 de la Ley de
Condominios, supra, la Sección 12 de la Ley de Control de
Acceso, supra, establece que la obligación por el pago de
las cuotas de mantenimiento del sistema de control de
acceso constituye un gravamen sobre el inmueble. Además,
dicha Sección estatuye la responsabilidad solidaria del
adquirente voluntario por las cuotas de mantenimiento que
adeude el transmitente a la fecha de la entrega. Sin
embargo, a diferencia de la Ley de Condominios, supra, la
Ley de Control de Acceso, supra, no le impone
responsabilidad solidaria al adquirente involuntario.
Con respecto a la distinción entre adquirente
voluntario e involuntario, este Tribunal ha caracterizado
a un adquirente voluntario como aquel que ejerce su
criterio y deliberadamente adquiere el apartamento porque
le resulta un buen negocio. Como ejemplo hemos mencionado
a un comprador convencional, un donatario, un permutante
o un licitador que se lleva la buena pro en la subasta.
Asociación de Condómines v. Naveira, 106 DPR 88, 96
(1977). Por el contrario, al adquirente involuntario lo
hemos descrito como aquel cuyo interés no es ser dueño CC-2014-333 15
del apartamento, sino meramente proteger su acreencia. En
específico, en el mencionado caso de Asociación de
Condómines v. Naveira, supra, indicamos quiénes son
adquirentes involuntarios y cómo pueden llegar a serlo.
Así, dijimos que éstos son los acreedores que:
[A]dvienen dueños del apartamiento al ejercer los créditos preferentes que señalan las letras (a), (b) y (c) del Art. 40 [de la entonces llamada Ley de Propiedad Horizontal, hoy Ley de Condominios]. [...] Cualquiera de éstos sería un adquirente accidental que advendría dueño sólo en el caso de que realizado el apartamiento en subasta pública ningún licitador se presentara y hubiere entonces el ejecutante que tomar la propiedad en pago total o parcial de su acreencia como único recurso para proteger su crédito. Asociación de Condómines v. Naveira, supra, en la pág. 97.
Como puede verse, hemos considerado adquirentes
involuntarios a los tres acreedores que menciona el
Artículo 40 de la Ley de Condominios (el Estado o
Municipio, el asegurador y el acreedor hipotecario)
cuando a éstos, en ejecución de su crédito y como único
recurso para proteger su acreencia, se les adjudica el
inmueble como pago total o parcial luego de haberse
efectuado las correspondientes subastas sin que ningún
licitador se llevara la buena pro. En tales casos hemos
encontrado satisfecho el requisito de una titularidad
involuntaria conferida como garantía de una acreencia.
III
En el presente caso la Cooperativa, poco después de
haber presentado una demanda sobre cobro de dinero y CC-2014-333 16
ejecución de hipoteca, y sin que ningún otro trámite se
realizara en dicha acción, voluntariamente llegó a un
acuerdo extrajudicial con el señor Torres Silva para que
éste le entregara el apartamento en el Cond. Beach
Village como pago de su acreencia. Así, otorgó una
escritura de dación en pago y cancelación de pagaré
hipotecario mediante la cual adquirió la titularidad del
apartamento y extinguió su crédito, reflejándolo en la
cancelación de dicho pagaré. Puesto que la hipoteca es un
derecho de garantía de carácter accesorio que asegura el
cumplimiento de una obligación principal, al aceptar el
apartamento como dación en pago y extinguir la obligación
del señor Torres Silva, la Cooperativa extinguió también
la acción hipotecaria con que contaba.12
Como explicamos, la dación en pago es un modo de
cumplir una obligación a través de una prestación
distinta a la pactada originalmente. Como excepción a la
norma de que ningún acreedor está obligado a recibir una
prestación que no sea la que pactó, la dación en pago
tiene como uno de sus elementos esenciales el
consentimiento y la aceptación del acreedor, pues
precisamente descansa sobre un acuerdo de voluntades.
12 Rivera Rivera, op.cit., pág. 488 (“La hipoteca no es ni puede ser un derecho autónomo, pues por su condición de derecho de garantía es requisito esencial e indispensable que se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación principal (Art. 1756 del Código Civil). La hipoteca viene al servicio de un crédito y por ello no es concebible que pueda corresponder a persona distinta de la del crédito garantizado; es un pacto accesorio al principal que no constituye un derecho independiente con existencia propia”). CC-2014-333 17
Así, no cabe decir que la Cooperativa se haya visto
obligada a otorgar la escritura de dación en pago como
medio para proteger su acreencia.
Por el contrario, según razonó el Tribunal de
Apelaciones correctamente, como consecuencia de un
ejercicio volitivo de la Cooperativa, después de evaluar
la posibilidad de aceptar el apartamento en cumplimiento
de la obligación vis a vis las alternativas que tenía
disponibles para reclamar y garantizar su crédito,
concluyó que recibir el apartamento como dación en pago y
extinguir la obligación le resultaba un buen negocio.
Asimismo, tratándose de una actuación voluntaria, la
Cooperativa tuvo la oportunidad de conocer las deudas por
las que tendría que responder como titular del
apartamento, así como los gravámenes que pesaban sobre
éste. Muestra de ello es que, antes de otorgar la
escritura de dación en pago, tuvo a su disposición un
estudio de título del que surgían los gravámenes,
incluyendo la anotación de una sentencia a favor de
Palmas del Mar Homeowners Association.
La voluntariedad de esta adquisición se demuestra
también por el hecho de que la Cooperativa contaba con
una acción hipotecaria para garantizar su crédito. Es
decir, la Cooperativa podía ejecutar su crédito
preferente, obtener una orden judicial para liquidar su
garantía en subasta pública y recuperar su acreencia con CC-2014-333 18
el saldo de la venta. Después de todo, éste es,
justamente, el fin de toda hipoteca. No obstante la
Cooperativa, por estimarlo más favorable, pretirió la
celebración de una subasta y evitó con ello que
licitadores acudieran a hacer ofertas por el
apartamento.13
La Cooperativa argumenta que al hacer uso de su
derecho de crédito para recibir el apartamento mediante
dación en pago, advino titular de éste como adquirente
involuntario.14 Sin embargo, como hemos expuesto, ni la
Ley de Condominios, supra, ni nuestra jurisprudencia
sostiene dicha interpretación. Por el contrario, hemos
considerado adquirente involuntario a aquel acreedor
hipotecario que en protección de su acreencia ejecuta su
garantía en una subasta pública. Asociación de Condóminos
v. Naveira, supra, pág. 97. Véase Vázquez Morales v.
Caguas Federal Savs., supra, págs. 809-811.
Sin embargo, en el presente caso la demanda sobre
cobro de dinero y ejecución de hipoteca que instó la
Cooperativa fue desestimada por inactividad, por lo que
ni siquiera llegó a obtener una sentencia a su favor. Más
aún, dicha acción hipotecaria dejó de estar disponible
desde el momento en que la Cooperativa voluntariamente
13 Pudieran existir razones poderosas para transigir una acción, entre ellas, la necesidad de eliminar la incertidumbre, minimizar los gastos y cobrar la acreencia con más prontitud. Sin embargo, en una situación como la de autos, eso no puede convertir al adquirente voluntario en uno involuntario. 14 Solicitud de certiorari; Apéndice, pág. 14. CC-2014-333 19
otorgó la escritura sobre dación en pago, dando por
satisfecha su acreencia y extinguiendo la obligación
principal. Por ende, la Cooperativa no tenía crédito
hipotecario que ejecutar ni garantía de la cual pudiera
llegar a ser adquirente involuntario.
De modo que, el sólo hecho de ser un acreedor
hipotecario no basta para convertirse en un adquirente
involuntario. Dicha condición supone la adquisición de la
propiedad como medio para proteger una acreencia, lo que,
en una situación como la de autos, requiere la
celebración de las correspondientes subastas públicas
declaradas desiertas y la posterior adjudicación del
inmueble al acreedor ejecutante como pago total o parcial
de su crédito. Nada de ello ocurrió en el presente caso
pues la Cooperativa aceptó la entrega del apartamento
como cumplimiento de la obligación, haciendo innecesaria
cualquier acción para garantizar la misma.
Así pues, la Cooperativa adquirió voluntariamente el
apartamento y como tal responde de manera solidaria por
las cuotas adeudadas al momento del traspaso de la
titularidad, a tenor con el Artículo 41 de la Ley de
Condominios, supra, y la Sección 12 de la Ley de Control
de Acceso, supra. Asimismo, y como es su obligación como
propietaria del inmueble, la Cooperativa deberá pagar las
cuotas de mantenimiento vencidas y no satisfechas con
posterioridad a su adquisición. CC-2014-333 20
IV
Por los fundamentos que anteceden, se confirma la
sentencia emitida por el Tribunal de Apelaciones.
Se dictará Sentencia de conformidad.
Maite D. Oronoz Rodríguez Jueza Presidenta EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Consejo de Titulares Cond. Beach Village; Palmas del Mar Homeowners Association, Inc.; Compañía de Seguros ABC Recurridos
SENTENCIA
Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, la cual se hace formar parte íntegra de la presente Sentencia, se confirma la sentencia emitida por el Tribunal de Apelaciones.
Así lo pronunció y manda el Tribunal y lo certifica el Secretario del Tribunal Supremo. La Jueza Asociada señora Pabón Charneco disiente con Opinión escrita. La Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez no intervino y el Juez Asociado señor Kolthoff Caraballo no interviene.
Juan Ernesto Dávila Rivera Secretario del Tribunal Supremo EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Peticionario
Consejo de Titulares Cond. Beach Village; Palmas del Mar Homeowners Association, Inc.; Compañía de Seguros ABC
Recurrido
Opinión disidente emitida por la Jueza Asociada señora Pabón Charneco.
Tengo que disentir de la Opinión emitida por este
Tribunal toda vez que limita erróneamente la figura del
adquirente involuntario a aquellos casos en los que
acreedor adquiere el bien ejecutado en la tercera
subasta. Opino que el estándar para determinar si un
adquirente es involuntario consiste en lo siguiente: si
el adquirente es un acreedor asegurado con un crédito
preferente -i.e., el Estado, el asegurador o el acreedor
hipotecario- cuyo interés fundamental consiste en la
protección de su crédito. Por el contrario, para que se
pueda concluir que un adquirente es voluntario es CC-2014-333 2
necesario que se pruebe que la adquisición se perfeccionó
por razón de que al adquirente le resultaba ser un buen
negocio.
Además, me parece que el resultado ulterior de la
Opinión Mayoritaria, lejos de proteger el régimen de
propiedad horizontal, agrava la crisis por la que pueden
estar pasando los titulares de bienes sometidos al
régimen. La Opinión que antecede perjudica no tan solo a
las entidades financieras –quienes son parte esencial de
la política pública que fomenta el desarrollo de
propiedad horizontal–, sino que también perjudica
innecesariamente a los propietarios que enfrentan pleitos
de ejecución de hipoteca y hasta al propio régimen de
propiedad horizontal, quien tendrá que esperar a la
tercera subasta para comenzar a recibir el pago de las
cuotas de mantenimiento.
Con el propósito de poner en contexto los
fundamentos que me motivan a emitir esta Opinión
disidente, a continuación expondré aquellos hechos
esenciales que motivaron la controversia del caso de
epígrafe.
Crédito Oriental (en adelante, Cooperativa) constituyó
una hipoteca en garantía de un pagaré otorgado como
evidencia de un préstamo concedido al Sr. Carlos Iván CC-2014-333 3
Torres Silva (en adelante, Torres Silva), por la cantidad
de $216,750.00, más los intereses a razón de un 8% anual
sobre el balance del principal. Posteriormente, Palmas
del Mar Homeowners Association (en adelante, Palmas)
demandó al señor Torres Silva en cobro de dinero por
concepto de cuotas de mantenimiento en virtud de la Ley
de Acceso Controlado, 23 LPRA secs. 64 et seq. El 11 de
diciembre de 2008 Palmas obtuvo una sentencia a su
favor.15 Asimismo, el Consejo de Titulares del Condominio
Beach Village Regime I demandó al señor Torres Silva por
cuotas de mantenimiento impagadas, en virtud de la Ley de
Condominios, 31 LPRA secs. 1291 et seq. En ese caso se
dictó una sentencia por estipulación el 9 de diciembre de
2009.16
Posteriormente, el señor Torres Silva incumplió con
los pagos del contrato de préstamo lo que provocó que la
Cooperativa instara una Demanda de cobro de dinero y
ejecución hipoteca el 15 de junio de 2011. A consecuencia
de esa acción legal, el señor Torres Silva llegó a un
acuerdo extrajudicial y mediante escritura de dación en
pago cedió a la Cooperativa el apartamento como pago
total de las cantidades adeudadas. Véase, Escritura de
Dación en Pago y Cancelación de Pagaré Hipotecario
otorgada el 12 de julio de 2011. En la referida escritura
15 La referida sentencia fue inscrita en el Registro de la Propiedad el 27 de enero de 2010. 16 Esta sentencia no fue inscrita en el Registro de la Propiedad. CC-2014-333 4
las partes estipularon que el balance del principal al
momento de su otorgamiento era de $237,080.96, y además,
que no contaba con la capacidad económica para continuar
con los pagos del préstamo hipotecario. Véase, Ap.
Certiorari, pág. 202 - Escritura de Dación en pago.
El Consejo de Titulares así como la recurrida Palmas
llevaron a cabo gestiones de cobro en contra de la
Cooperativa, por concepto de las cuotas de mantenimiento
adeudadas por el señor Torres Silva. A raíz de lo
anterior, el 17 de abril de 2012, la Cooperativa presentó
una Demanda sobre Sentencia Declaratoria. En síntesis,
sostuvo que era un adquirente involuntario pues adquirió
el apartamento mediante dación en pago y con el propósito
de proteger su acreencia. Por tal razón, en cuanto a la
Ley de Condominios, supra, adujo que solo era responsable
por el pago de la deuda correspondiente a los seis (6)
meses previos a la adquisición del apartamento. En cuanto
a las cuotas de mantenimiento adeudadas por el señor
Torres Silva bajo la Ley de Control de Acceso, supra, la
Cooperativa adujo que no respondía por estas.
Por su parte, los recurridos adujeron que la
Cooperativa era un adquirente voluntario toda vez que
acordó voluntariamente con el deudor recibir la
titularidad del apartamento en cuestión, fuera de un
proceso judicial.
II CC-2014-333 5
Tal y como adelanté, la controversia principal en
este caso se circunscribe a determinar si la Cooperativa
debe ser clasificada como adquirente voluntario al
convertirse en titular de la propiedad hipotecada
mediante un contrato dación en pago; o si, por el
contrario, la Cooperativa es un adquirente involuntario.
Para resolver esta controversia, es necesario a su vez
determinar si la Cooperativa adquirió el apartamento
deliberadamente porque le resultaba ser un buen negocio;
o si, por el contrario, el interés fundamental de la
Cooperativa consistió en proteger su acreencia y no
meramente ser dueño del bien inmueble. Veamos.
El adjetivo “voluntario” se incorporó al Artículo 41
de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, conocida como
Ley de Propiedad Horizontal, mediante enmienda por la Ley
Núm. 157 de 4 de junio de 1976. Ahora bien, el adjetivo
involuntario fue creado jurisprudencialmente por este
Tribunal en el caso de Asociación de Condómines v.
Naveira, 106 DPR 88 (1977).
En ese caso el demandado Naveira adquirió un
apartamento en una subasta pública celebrada como remedio
a una demanda en cobro de dinero y ejecución de hipoteca,
instada por Federal National Mortgage Association. El
apartamento en cuestión había sido hipotecado en garantía
de un pagaré ascendente a $20,000.00. La Sentencia
obtenida por el acreedor ascendió a $17,526.93, más CC-2014-333 6
$2,000 por concepto de costas y honorarios de abogado.
A la subasta pública del apartamento compareció
Federal National Mortgage Association, Naveira, además de
otros dos (2) licitadores. Naveira obtuvo la buena pro
con una oferta final de $24,000.00, luego de superar seis
(6) licitaciones previas.
Así las cosas, la Asociación de Condómines demandó a
Naveira en cobro de cuotas de mantenimiento. Por su
parte, Naveira presentó una moción de sentencia sumaria
en la que sostuvo que era un comprador de buena fe que
podía aprovecharse de la preferencia de la hipoteca
ejecutada que se encontraba en primer rango. No obstante,
los tribunales a quo denegaron la solicitud de sentencia
sumaria presentada por Naveira y este recurrió ante nos.
Ante ese escenario, en aquella ocasión resolvimos que
Naveira era un
comprador en subasta de tal grado voluntario que hubo de sobrepujar a otros dos licitadores para llevarse el remate se colocó de su libre arbitrio en la situación de responsabilidad solidaria que define el [A]rtículo [41]. Su razón de adquirir fue un acto volitivo dictado por su propia conveniencia en el campo de los negocios, y por tanto no puede invocar la preferencia que el Art. 40(c) reserva al dueño de un crédito hipotecario. Dicha preferencia correspondía a la acreedora ejecutante Federal National Mortgage Association cuyo representante hizo dos ofertas en el acto de subasta…, que fueron superadas por el recurrente [Naveira]. Este detalle de incompatibilidad de intereses y de abierta competencia entre la acreedora hipotecaria y el adjudicatario en subasta muestra en alto relieve la ausencia de condición en éste para reclamar la prelación reservada al “crédito CC-2014-333 7
hipotecario inscrito en el Registro de la Propiedad”. Id., págs. 94-95. (Énfasis suplido).
Así, resolvimos que el adquirente voluntario se
define como aquél cuya razón para adquirir “fue un acto
volitivo dictado por su propia conveniencia en el campo
de los negocios…”. Id., pág. 94. (Énfasis suplido).
Mencionamos como ejemplo de adquirente voluntario al
comprador convencional, el donatario, el permutante o un
licitador que se lleva la buena pro en la subasta del
bien ejecutado. Id. Razonamos que un adquirente
voluntario se coloca a su libre arbitrio en la
responsabilidad solidaria por la conveniencia de un buen
negocio en el que resulta la transacción y, por tanto, no
puede invocar la preferencia en la prelación de créditos
que “el Art. 40(c) reserva al dueño de un crédito
hipotecario”.17 Id., págs. 94-95.
A pesar de haber resuelto propiamente la
controversia del caso, decidimos entonces incorporar la
figura del adquirente “involuntario”. Definimos al
adquirente involuntario como aquella persona que ejerce
un crédito preferente de los que se señalan en las letras
(a), (b) y (c) del Artículo 40 de la Ley de Condominios,
supra, y “cuyo interés fundamental no es hacerse dueño
del apartamiento sino proteger su acreencia constituida
17 El texto anterior del Artículo 40 de la Ley Núm. 104, supra, que atiende la prelación de créditos, contenía un lenguaje similar a Ley de Condominios, supra, vigente. CC-2014-333 8
usualmente antes de que empiece a acumularse la deuda por
gastos comunes del condominio”. Id., pág. 97. (Énfasis
suplido). Razonamos que, distinto al adquirente
voluntario, quien tiene el poder de decidir
voluntariamente asumir las cuotas de mantenimiento como
un gravamen sobre el inmueble, el adquirente involuntario
posee un crédito preferente al de las cuotas de
mantenimiento “y su acreencia no debe sufrir disminución
porque el deudor incumpla otra obligación ajena y extraña
a la suya. Id.18
En resumen, identificamos que la diferencia
principal entre un adquirente voluntario y uno
involuntario es el disímil interés de uno y otro: el
primero adquiere porque entiende que es un buen negocio,
mientras que el segundo adquiere basado principalmente en
el interés de proteger su acreencia. Id., pág. 97.
Sin embargo, en el presente caso una Mayoría de este
Tribunal cimienta su conclusión en que en Asociación de
Condómines v. Naveira, supra, pág. 97, señalamos que
[b]ajo ninguna circunstancia sería equitativo exigir esa deuda al Estado o Municipio que ejecuta en cobro de contribuciones, al asegurador que exige judicialmente las primas de dos años o al acreedor hipotecario que ejecuta para recobrar el principal y los intereses pactados. Cualquiera de éstos sería
18 Esto tiene el propósito de garantizar las fuentes de financiamiento para el desarrollo de condominios de manera que esa inversión no se vea afectada “o disminuida por las cuotas de mantenimiento adeudadas por el deudor hipotecario que cumple así con la función económica- social de facilitar a los individuos la posibilidad de disponer de hogar propio”. Vázquez Morales v. Caguas Federal Savs., 118 DPR 806, 809 (1987). CC-2014-333 9
un adquirente accidental que advendría dueño sólo en el caso de que realizado el apartamiento en subasta pública ningún licitador se presentara y hubiere entonces el ejecutante que tomar la propiedad en pago total o parcial de su acreencia como único recurso para proteger su crédito.
A la luz de esas expresiones, la Mayoría en el
presente caso pretende limitar la aplicabilidad de la
figura del adquirente involuntario exclusivamente a
aquellos casos en que el acreedor preferente adquiere la
propiedad en tercera subasta, luego de que no haya
licitador que supere el tipo mínimo.
Luego de evaluar con sumo detenimiento estas
expresiones, opino que las mismas son una mera
explicación no taxativa de lo que constituye un
adquirente involuntario. Me parece, además, que nunca
resolvimos que uno de los requisitos del adquirente
involuntario consistía en la adquisición de la propiedad
en una tercera subasta, como erróneamente concluye la
Mayoría en el presente caso. En todo caso, nuestras
expresiones a esos efectos constituyen obiter dictum.
Un análisis de la jurisprudencia posterior a
Asociación de Condómines v. Naveira, supra, confirma que
el criterio medular para determinar si un adquirente es
involuntario, se reduce a si su interés fundamental es
proteger su acreencia. Así por ejemplo, en Vázquez
Morales v. Caguas Federal Savs., 118 DPR 806, 809 (1987),
reiteramos que un acreedor hipotecario que ejecuta su CC-2014-333 10
crédito “es un adquirente involuntario „cuyo interés
fundamental no es hacerse dueño del apartamento sino
proteger su acreencia constituida usualmente antes de que
empiece a acumularse la deuda por gastos comunes del
condominio‟”. Id., citando Asoc. de Condómines v.
Naveira, supra, pág. 97.
Asimismo, en Doral Mortage Corp. v. Alicea, 147
D.P.R. 862 (1999)(Sentencia), concluimos que es
adquirente involuntario aquel acreedor que
voluntariamente adquiere otro crédito garantizado por una
hipoteca de mayor rango, a pesar de que la adquisición se
perfeccione antes de la subasta. Aunque en ese caso no
explicamos los fundamentos para concluir que Doral
Mortgage Corp. (en adelante, Doral) era un adquirente
involuntario, sí señalamos que en virtud de nuestra
jurisprudencia “el rol de Doral es análogo al de un
adquiriente involuntario”. Id., pág. 863. Además, las
expresiones del entonces Juez Asociado señor Rebollo
López en su Opinión concurrente, revelan que del
expediente de ese caso se desprendía que Doral era un
adquirente involuntario por razón de que era “un acreedor
cuyo interés fundamental no [era] hacerse dueño del
apartamiento sino proteger su acreencia constituida como
hipoteca en segundo y tercer rango”. Id., pág. 874. Queda
claro entonces que el denominador común del adquirente
involuntario es que el propósito de su adquisición CC-2014-333 11
consista en proteger su acreencia, no meramente adquirir
en una tercera subasta luego de que no haya licitador que
supere el tipo mínimo.19
Así pues, la determinación de si un adquirente es
involuntario depende de elementos tanto objetivos como
subjetivos, a saber: (1) que el adquirente sea uno de los
acreedores preferentes dispuestos en el Artículo 40 de la
Ley de Condominios, supra, entiéndase, el Estado, la
aseguradora o el acreedor hipotecario; (2) el
incumplimiento del deudor con respecto a sus obligaciones
para con uno de los acreedores mencionados en el Artículo
40 de la Ley de Condominios; y (3) que el interés
fundamental o principal del adquirente sea la protección
de su acreencia y no meramente para concretar un buen
negocio o para fines de inversión.
Por el contrario, en caso de que se demuestre
mediante preponderancia de prueba que el interés
fundamental o principal del adquirente es la conveniencia
de un buen negocio, entonces se trataría de un adquirente
voluntario, a pesar de que sea un acreedor preferente y
exista el incumplimiento que dio base a la ejecución de
las garantías del crédito.
En este caso, no existe controversia en torno a que
19 Si bien es cierto que la adquisición de una propiedad en tercera subasta es la protección por excelencia de la acreencia, la realidad es que los acreedores cuentan con una variedad de derechos para proteger su crédito. CC-2014-333 12
la Cooperativa es un acreedor cuyo crédito está
garantizado por una hipoteca y que el señor Torres Silva
incumplió sus obligaciones para con la Cooperativa al
dejar de efectuar los pagos del préstamo. Véase, Opinión
Mayoritaria, págs. 1-2; Sentencia del TPI, pág. 2. Sin
embargo, de la Sentencia dictada por el Tribunal de
Primera Instancia o del expediente no se desprenden las
razones fundamentales para la adquisición del apartamento
en cuestión. En otras palabras, en este caso aún no se ha
dilucidado la controversia central, a saber: si la
Cooperativa adquirió el apartamento en cuestión con el
motivo principal de proteger su acreencia o si, por el
contrario, lo adquirió por que le resultaba ser un buen
Sin embargo la Mayoría de este Tribunal concluye que
la Cooperativa se convirtió en un adquirente voluntario
en la medida en que aceptó voluntariamente la dación en
pago. Razona la Mayoría que la Cooperativa no estaba
forzada a otorgar la escritura de dación en pago y que
pudo haber continuado los procedimientos judiciales de
cobro y ejecución de hipoteca. Véase, Opinión
Mayoritaria, págs. 12-13. No puedo suscribir este
razonamiento.
Ciertamente la Cooperativa decidió alejarse del
proceso de ejecución judicial para darle paso a un
mecanismo extrajudicial, menos contencioso y más CC-2014-333 13
económico para las partes. Sin embargo, a la luz de los
hechos del presente caso la dación en pago, lejos de ser
una manifestación de voluntades, bien podría ser una
manifestación de la Cooperativa para principalmente
perseguir la cosa hipotecada hasta satisfacer el crédito.
Un contrato de dación en pago no convierte
automáticamente al adquirente en uno voluntario. Es deber
de los tribunales analizar, caso a caso, si el propósito
fundamental de la adquisición era proteger la acreencia
de la manera más eficiente posible o si la adquisición
fue parte de un buen negocio concretado por el acreedor.
De otro lado, la Mayoría de este Tribunal nos invita
a inferir en un vacío que la adquisición del apartamento
resultó en un buen negocio lucrativo para la Cooperativa
toda vez que “pretirió” el proceso de subasta. Véase,
Opinión Mayoritaria, pág. 13. Sin embargo, la realidad es
que en este caso no existe evidencia que respalde esa
tajante conclusión. Por el contrario, los hechos del
presente caso lo que parecen indicar –prima facie– es que
la adquisición se realizó para proteger la acreencia de
la Cooperativa de la forma más costo-efectiva posible.20
Además, como ya dejamos claramente establecido, el
requisito de que el proceso judicial de ejecución de
20 Por esa misma razón opino que en este caso no debe ser determinante el hecho de que la Cooperativa no obtuvo una sentencia a su favor, o que se haya desestimado la Demanda por inactividad. La Cooperativa llevó a cabo gestiones extrajudiciales que se concretaron en un acuerdo de dación en pago, el cual parecería –prima facie- haber sido otorgado para proteger su acreencia. CC-2014-333 14
hipoteca se continúe hasta la tercera subasta, nunca ha
sido un requisito sine qua non para concluir que un
adquirente es de carácter involuntario.21 Nuevamente, el
criterio determinante en estos casos es el propósito
principal para la adquisición.
Por último, me preocupa que el precedente que hoy
establece la Mayoría de este Tribunal parece enviar un
mensaje equivocado a los acreedores hipotecarios, al
sugerirles que es más beneficioso obtener una sentencia
de cobro y ejecución de hipoteca, en lugar de utilizar
métodos alternos al litigio contencioso que puedan
redundar en beneficio para todas las partes, incluyendo
la propia Rama Judicial. No debemos pasar por alto que
mientras más pronto culmine el pleito, así mismo el
régimen de propiedad horizontal comenzará a devengar las
cuotas de mantenimiento. En otras palabras, a pesar de
que la Opinión Mayoritaria da la impresión de que
21 A base de la definición que el Tribunal hoy provee para la figura de adquirente involuntario, tendríamos que concluir que toda persona que adquiera antes de que la tercera subasta se declare desierta sería un adquirente involuntario. De hecho, bajo la redefinición que hoy hace este Tribunal de la figura del adquirente involuntario, tendríamos que haber resuelto en Doral v. Alicea, supra, que Doral también era un adquirente voluntario. No puedo estar de acuerdo con tal definición. No hay duda de que el acreedor hipotecario cuenta con múltiples recursos provistos en ley o contractualmente para proteger su acreencia. Llegar a la tercera subasta no es la única forma de proteger el crédito. Debo advertir, además, que a base de la redefinición tan estricta y limitada que hoy hace este Tribunal en torno a la figura del adquirente involuntario, tendríamos que concluir que un acreedor hipotecario que obtiene la titularidad de un bien a raíz del abandono de la propiedad o cesión en un proceso bajo el Código de Quiebras Federal, podría también ser clasificado como un adquirente voluntario y, en consecuencia, responsable por el pago de cuotas de mantenimiento impagadas por el quebrado. Después de todo, hoy lo que este Tribunal establece es que ese acreedor es un deudor solidario de las cuotas de mantenimiento adeudadas. CC-2014-333 15
pretende proteger el bien común en el régimen de
propiedad horizontal, lo cierto es que el resultado de
esa decisión le ofrece a los acreedores hipotecarios una
motivación jurídica para prolongar este tipo de pleito,
aplazando inevitablemente el pago de cuotas corrientes
durante todos los años que dure el pleito. Quedará en
manos de la Asamblea Legislativa atender esta
controversia para proveer una resolución que mejor
convenga a todos los interesados.
En mérito de los fundamentos antes esbozados,
revocaría la Sentencia recurrida y devolvería el presente
caso al tribunal de instancia para que determine, a base
de la prueba que en su día presenten las partes, si el
propósito fundamental de la adquisición de la Cooperativa
mediante dación en pago consistió en realizar un buen
negocio o proteger su acreencia.
Mildred G. Pabón Charneco Jueza Asociada