EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Condominio First Federal Savings Certiorari Peticionario 2019 TSPR 128 v.
LSREF2 Island Holdings LTD, Inc. 202 DPR ____
Recurrido
Número del Caso: CC-2016-174
Fecha: 23 de julio de 2019
Tribunal de Apelaciones:
Región Judicial de San Juan, Panel Especial
Abogado de la parte peticionaria:
Lcdo. Rafael Sánchez Hernández
Abogado de la parte recurrida:
Lcdo. Roberto A. Cámara Fuertes
Materia: Propiedad Horizontal - Una compañía que se dedica a la compra de créditos hipotecarios se considera un adquiriente voluntario para fines de la protección del Art. 41 de la Ley de Condominios y de la prelación del acreedor hipotecario del Art. 40(c) de la Ley de Condominios.
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Condominio First Federal Savings
Peticionario CC-2016-0174 Certiorari
v.
LSREF2 Island Holdings LTD, Inc.
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor Kolthoff Caraballo
San Juan, Puerto Rico, a 23 de julio de 2019.
Nos corresponde evaluar si una compañía cuyo
negocio es la compra de créditos hipotecarios, por
definición, debe considerarse un adquirente
involuntario para fines de la protección del Art. 41
de la Ley de Condominios, infra, y de la prelación
del acreedor hipotecario que dispone el Art. 40(c) de
la Ley de Condominios, infra.
Resolvemos que una compañía de este tipo es un
adquirente voluntario y, en consecuencia, no puede
invocar la protección ni la prelación del crédito que
le asiste a un adquirente involuntario, por lo que es
responsable solidariamente del pago de todas las
cuotas de mantenimiento adeudadas y las acumuladas al
momento de la adquisición de los inmuebles. CC-2016-0174 2
I
El Condominio First Federal Savings (Condominio)
presentó una Demanda en cobro de dinero en contra de
LSREF2 Island Holdings, LTD, Inc. (recurrida), por
concepto de cuotas de mantenimiento adeudadas. Alegó que
la recurrida era titular registral de 9 inmuebles ubicados
en el Condominio y que al 30 de junio de 2014 la deuda
total de los apartamientos ascendía a $108,138.33.1 Planteó
que, a pesar de haber notificado a la recurrida para que
pagara dicha cantidad, ésta no había pagado.
Por su parte, la recurrida presentó una Moción de
desestimación en la que admitió ser titular registral de
los inmuebles, pero argumentó que era adquirente
involuntario porque los adquirió mediante subastas
públicas.2 Manifestó que solo le correspondía pagar las
cuotas de mantenimiento atrasadas de los seis meses
previos a la adquisición de los inmuebles, es decir, desde
que se adjudicaron las subastas.3 Por ello, además de
1 En específico, se trataba de las Oficinas 3-403, 1403, 1404, 1405, 1406, 1407, 1408, 1409 y 1410 en el Condominio First Federal Savings (Condominio). Véase Demanda, Apéndice de la Petición de certiorari, págs. 2-6.
2 Según surge de la Moción de desestimación, la Oficina 3-403 se adjudicó mediante subasta pública efectuada el 4 de diciembre de 2013 y las Oficinas 1403, 1404, 1405, 1406, 1407, 1408, 1409 y 1410 fueron adjudicadas mediante subasta pública el 23 de abril de 2014. Véase Moción de desestimación, Apéndice de la Petición de certiorari, págs. 17-18. Véanse, además: Escritura de Venta Judicial Núm. 183 otorgada el 6 de diciembre de 2013 y Escritura de Venta Judicial Núm. 27 otorgada el 24 de abril de 2014, Apéndice de la Petición de certiorari, págs. 22-75.
3 Recuérdese que la Oficina 3-403 se adjudicó mediante subasta pública el 4 de diciembre de 2013 y las Oficinas 1403, 1404, 1405, 1406, 1407, 1408, 1409 y 1410 se adjudicaron mediante subasta pública el 23 de abril de 2014. CC-2016-0174 3
solicitar la desestimación, la recurrida consignó
$27,170.20 en pago total de las cuotas de mantenimiento
hasta el 31 de agosto de 2014.4 Posteriormente, el
Condominio presentó una Demanda Enmendada en la cual alegó
que la recurrida no era adquirente involuntario, sino una
corporación dedicada a las inversiones y negocios como “la
compra de litigios, sentencias, bienes muebles e inmuebles
con el propósito de especulación, inversión y venta”.5
Planteó que, al 30 de noviembre de 2014, la deuda por las
cuotas de mantenimiento había aumentado a $125,249.25 y
advirtió que la deuda ascendía a razón de $2,550.84
mensuales, más intereses y penalidades.
La recurrida, entonces, contestó la Demanda original
y negó la deuda reclamada por el Condominio. Asimismo, en
su defensa, reiteró los argumentos sobre la titularidad
registral, la adquisición involuntaria de las propiedades
mediante subastas públicas y, en consecuencia, que su
responsabilidad era limitada a los seis meses previos a la
adquisición cuya cantidad se había consignado en el
tribunal de instancia junto con los pagos de hasta el
último mes vencido.
4 Esta suma incluye las cuotas de los seis meses previos a las fechas de adquisición de los inmuebles mediante las respectivas subastas públicas, más las cuotas mensuales subsiguientes hasta el 31 de agosto de 2014. Entiéndase que agosto fue el último mes antes de que LSREF2 Island Holdings, LTD, Inc. (recurrida) solicitara la desestimación de la Demanda. Véanse Moción de desestimación, Apéndice de la Petición de certiorari, pág. 18; Moción en torno a consignación, Apéndice de la Petición de certiorari, pág. 15.
5 Demanda Enmendada, Apéndice de la Petición de certiorari, pág. 102. CC-2016-0174 4
Ante esto, el Condominio presentó una moción en la
que insistió que, por el tipo de negocio de la recurrida,
ésta no podía ser considerada un adquirente involuntario.6
Basado en este argumento, el Condominio solicitó al foro
de instancia la denegatoria de la petición de
desestimación presentada por la recurrida.7 Sin embargo, el
tribunal de instancia dictó una Sentencia en la cual
declaró “con lugar” la Moción de desestimación y, por
consiguiente, desestimó la Demanda Enmendada al amparo de
la Regla 10.2 (5) de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V.
El Condominio solicitó sin éxito la reconsideración del
dictamen. En desacuerdo, el Condominio apeló ante el
Tribunal de Apelaciones, pero este foro confirmó la
decisión recurrida. En particular, el foro apelativo
intermedio razonó que la recurrida había presentado
evidencia acreditativa de que adquirió los inmuebles
mediante subastas públicas y concluyó que, en virtud de la
doctrina vigente, la cualificaba como adquirente
involuntario. Además, el Tribunal de Apelaciones determinó
que, por el acto de la consignación de las cuotas de
mantenimiento atrasadas junto con las cuotas adeudadas
desde la adquisición hasta el último mes vencido, era
innecesaria la continuación del descubrimiento de prueba.
6 Moción solicitando orden enmendada y solicitud de término, Apéndice de la Petición de certiorari, pág. 114.
7 El Condominio, además, solicitó al foro de instancia que emitiera unas órdenes relacionadas con la contestación de la Demanda Enmendada y el descubrimiento de prueba. CC-2016-0174 5
Inconforme, el Condominio presentó una Petición de
certiorari ante esta Curia. Ahora bien, tal como
mencionamos al principio la controversia medular en el
presente caso es dilucidar si la recurrida cumple con la
definición de un adquirente involuntario o si, por el
contrario, es un adquirente voluntario. La contestación a
esta interrogante dispone de los señalamientos de error
presentados por el Condominio. Expedido el recurso, y
luego de que las partes cumplieran con nuestra orden para
la presentación de los Alegatos, nos encontramos en
posición para resolver.
II
La fuente primaria del régimen de propiedad
horizontal es la propia Ley, por lo que sus disposiciones
son mandatorias y no supletorias.8 Desde la aprobación de
la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada,
conocida entonces como la Ley de Propiedad Horizontal, 31
LPRA 1293 et seq., se estableció la obligación de cada
titular al pago de los gastos comunes o cuotas de
mantenimiento como uno de los principios esenciales de la
vida en comunidad.9 Asimismo, se instituyó que del titular
transmitir la propiedad, éste y el adquirente tendrían la
responsabilidad solidaria del pago de las cuotas de
8 M.J. Godreau, El condominio: El régimen de propiedad horizontal en Puerto Rico, San Juan, Ed. Dictum, 1992, pág. 70.
9 Art. 39 de la Ley de Propiedad Horizontal, 31 LPRA sec. 1293c. CC-2016-0174 6
mantenimiento impagadas.10 Sin embargo, luego de casi dos
décadas, los grandes cambios socioeconómicos en Puerto
Rico requirieron la implementación de una reforma con
relación a aspectos del estatuto que dificultaban la vida
en comunidad y, por ende, afectaban adversamente los
adquirentes de apartamientos sometidos al régimen de
propiedad horizontal.11 Bajo este entendido, se aprobó la
Ley Núm. 157 de 4 de junio de 1976 cuyas enmiendas al Art.
41 de la entonces Ley de Propiedad Horizontal, 31 LPRA
sec. 1293e (Art. 41), tuvieron el alcance de ratificar la
política pública de “fomentar la construcción de edificios
de apartamientos en condominios, manifestada en el balance
logrado en la Ley entre los intereses de los titulares
condómines y los de sus acreedores…”.12 De este modo, la
enmienda a esta disposición clasificó como adquirente
voluntario al obligado a responder solidariamente con el
transmitente del pago de las cuotas de mantenimiento
adeudadas.13 Ahora bien, en Asociación de Condómines v.
Naveira, 106 DPR 88 (1977), esta Curia realizó un análisis
10Originalmente, el Art. 41 de la Ley de Propiedad Horizontal, 31 LPRA sec. 1293e (Art.41) establecía lo siguiente:
El adquirente de un apartamiento será solidariamente responsable con el transmitente del pago de las sumas que éste adeuda, a tenor con el Artículo 39, hasta el momento de la transmisión, sin perjuicio del derecho del adquirente a repetir contra el otro otorgante, por las cantidades que hubiese pagado como deudor solidario.
11 Exposición de Motivos de la Ley Núm. 157 de 4 de junio de 1974, 7ma Asamblea Legislativa, 4ta Sesión Legislativa, pág. 485.
12 Asociación de Condómines v. Naveira, 106 DPR 88, 95 (1977).
13 Íd., pág. 96; Art. 41, supra. CC-2016-0174 7
minucioso del adquirente voluntario y, por primera vez,
incorporamos a nuestro derecho puertorriqueño la figura
del adquirente involuntario. Allí, entre otras cosas,
reiteramos que la enmienda al Art. 41, supra, ciertamente
fortalecía la responsabilidad solidaria entre el condómine
deudor y el adquirente del apartamiento. En esencia,
resolvimos que un particular que concurra en una subasta
pública con el acreedor que ejecuta y en la pública
subasta se lleva la buena pro es un adquirente voluntario,
por lo que responde solidariamente del total de las cuotas
de mantenimiento impagadas por el deudor.
Luego de varios años de haber resuelto Asociación de
Condómines v. Naveira, supra, se aprobó la Ley Núm. 43-
1996, que incorporó la figura del adquirente involuntario
para imponerle la responsabilidad -que antes no tenía-
del pago de hasta 3 cuotas de mantenimiento adeudadas
al momento del traspaso de titularidad del
inmueble ejecutado.14 Posteriormente, a través de la
14 La Ley Núm. 43-1996, además de imponer la responsabilidad al adquirente involuntario, derogó nunc pro tunc la Ley Núm. 153-1995 que eliminó el adjetivo “voluntario” del Art. 41, supra, por lo que aquella ley reestableció la disposición a su estado original.
La obligación del titular de un apartamento por su parte proporcional de los gastos comunes y aquellos otros gastos legítimamente aprobados constituirá un gravamen sobre dicho apartamento. Por lo tanto, el adquirente voluntario de un apartamento será solidariamente responsable con el transmitente del pago de las sumas que éste adeude, a tenor con el Artículo 39, hasta el momento de la transmisión, sin perjuicio del derecho del adquirente a repetir contra el otro otorgante, por las cantidades que hubiese pagado como deudor solidario. Sin embargo, un adquirente involuntario será responsable solamente hasta un máximo de tres (3) cuotas adeudadas al momento de adquirir la propiedad. CC-2016-0174 8
Ley Núm. 103-2003, conocida como la Ley de Condominios de
2003, 31 LPRA sec. 1291 et seq., (Ley de Condominios) la
Asamblea Legislativa enmendó sustancialmente la Ley de
Propiedad Horizontal para, además de reafirmar sus
principios fundamentales, duplicar la responsabilidad del
adquirente involuntario al disponer lo siguiente:
La obligación del titular de un apartamiento por su parte proporcional de los gastos comunes constituirá un gravamen sobre dicho apartamiento, una vez anotado en el Registro de la Propiedad. Por lo tanto, luego de la primera venta, el adquirente voluntario de un apartamiento será solidariamente responsable con el transmitente del pago de las sumas que éste adeude, a tenor con el Artículo 39, hasta el momento de la transmisión, sin perjuicio del derecho del adquirente a repetir contra el otro otorgante, por las cantidades que hubiese pagado como deudor solidario. Sin embargo, un adquirente involuntario será responsable solamente de las deudas por gastos comunes surgidas y no satisfechas durante los seis meses anteriores al momento de adquirir la propiedad. (Énfasis nuestro).15
Ahora bien, a pesar de la evolución del Art. 41,
supra, para fines del caso ante nuestra consideración, la
norma y las expresiones que realizamos en Asociación de
Condómines v. Naveira, supra, son más que ilustrativas. En
primer lugar, dictaminamos que un comprador, un donatario,
un permutante o un licitador que se lleva la buena pro en
la subasta es un adquirente voluntario.16 En contraparte,
______________________________________ La referida obligación será exigible a quien quiera que sea titular de la propiedad que comprende el apartamento, aun cuando el mismo no haya sido segregado e inscrito como finca filial en el Registro de la Propiedad, o enajenado a favor de persona alguna. (Énfasis nuestro).
15 Art. 41 de la Ley de Condominios, 31 LPRA sec. 1293e (Art. 41).
16 Íd., pág. 96. CC-2016-0174 9
definimos que un adquirente involuntario, son “aqu[é]llos
que advienen dueños del apartamiento al ejercer los
créditos preferentes” del Art. 40 de la Ley de
Condominios, 31 LPRA sec. 1293d (Art. 40).17 Es decir, (1)
el Estado, (2) las aseguradoras y (3) los créditos
hipotecarios.18 Aunque luego abordaremos el efecto del
Art. 40, supra, sobre el adquirente involuntario, por
definición, esta figura jurídica la limitamos al Estado,
porque es titular de los intereses del Pueblo y en cuanto
a las aseguradoras y a los acreedores hipotecarios porque
“son fuentes de crédito que resultan imprescindibles para
la construcción y existencia de edificios sujetos al
régimen de propiedad horizontal”.19
Por otro lado, expusimos el interés disímil entre el
adquirente voluntario y el involuntario de la siguiente
manera:
El voluntario es un comprador que bien informado de los gravámenes y cargas del apartamiento lo adquiere porque es un buen negocio. El adquirente involuntario es originalmente un acreedor cuyo interés fundamental no es hacerse dueño del apartamiento sino proteger su acreencia constituida usualmente antes de que empiece a acumularse la deuda por gastos comunes del condominio. El adquirente voluntario tiene oportunidad y medios de enterarse de la deuda por gastos comunes del condominio y poder de decisión para asumirlos como gravamen del
17 31 LPRA sec. 1293d.
18 Asociación de Condómines v. Naveira, 106 DPR 88, 97 (1977). Es importante señalar que, debido a la inexistencia de la figura de adquirente involuntario, la exención de la responsabilidad solidaria reconocida era por la totalidad de las cuotas de mantenimiento adeudadas.
19 Vázquez Morales v. Caguas Federal Savs. 118 DPR 806, 809 (1987). CC-2016-0174 10
inmueble que adquiere. Para el adquirente involuntario, acreedor en uno de los tres casos del Art. 40, dicha deuda no es elemento u objeto de contratación y su acreencia no debe sufrir disminución porque el deudor incumpla otra obligación ajena y extraña a la suya. Bajo ninguna circunstancia sería equitativo exigir esa deuda […] al acreedor hipotecario que ejecuta para recobrar el principal y los intereses pactados.20
III
Tras cuestionarnos si la recurrida es un adquirente
voluntario o involuntario, destacamos que la importancia
entre uno y el otro no radica, principalmente, en el
momento de la adquisición del crédito hipotecario o del
inmueble, sino la razón para adquirir o el interés
fundamental por la cual se convierte en titular.
Al respecto, el profesor Michel Godreau advierte que
“lo definitorio al clasificar al acreedor ejecutante como
adquirente involuntario radica en si el acreedor
hipotecario realiza un negocio lucrativo con la
adquisición de la propiedad, o si con dicha adquisición lo
único que logra es proteger su acreencia”.21 Ambas figuras
jurídicas contienen unas particularidades que nos permiten
delimitar su clasificación. Las características de un
adquirente voluntario son las siguientes: (1) puede ser un
comprador, un donatario, un permutante, o aquél que se
lleva la buena pro en una subasta pública, (2) adquiere el
crédito hipotecario o el apartamiento con el ánimo de
20 Asociación de Condómines v. Naveira, supra, pág. 97.
21 M.J. Godreau, El condominio: El régimen de propiedad horizontal en Puerto Rico, San Juan, Segunda Ed. Situm, 2019, pág. 311. CC-2016-0174 11
hacer un buen negocio, (3) tiene la “oportunidad y [los]
medios de enterarse de la deuda por gastos comunes del
condominio[, y (4) el] poder de decisión para asumirlos
como gravamen del inmueble que adquiere”.22
Asimismo, recientemente resolvimos que, aun cuando
la intención de una institución financiera es proteger su
garantía hipotecaria, se considera un adquirente
voluntario el acreedor hipotecario que, deliberadamente o
por un acto volitivo, se convierte en titular del inmueble
mediante un contrato de dación en pago.23
En resumen, para el adquirente voluntario “su razón
de adquirir [es] un acto volitivo dictado por su propia
conveniencia en el campo de los negocios y, por tanto, no
puede invocar la preferencia que el Art. 40(c) reserva al
dueño de un crédito hipotecario”,24 así como tampoco le
asiste la protección del Art. 41, supra, diseñada para
quien forzosamente se convierte en titular de la
propiedad. (Énfasis nuestro).
Por otro lado, distinto al voluntario, un adquirente
involuntario tiene los siguientes elementos: (1) es un
acreedor hipotecario,25 (2) la razón o interés fundamental
22 M.J. Godreau, El condominio: El régimen de propiedad horizontal en Puerto Rico, San Juan, Segunda Ed. Situm, 2019, pág. 311.
23 Coop. Oriental v. Cons. Tit. Cond. Beach Village, 195 DPR 330 (2016).
24 Asociación de Condómines v. Naveira, supra, pág. 95.
25 Debemos aclarar que en Asociación de Condómines v. Naveira, supra, este Tribunal no atendió en los méritos el efecto de la prelación de créditos del Art. 40 de la Ley de Propiedad Horizontal, 31 LPRA sec. 1293d ni la exención de la responsabilidad solidaria con el deudor de las cuotas de mantenimiento. No obstante, reconoció el efecto del Art. CC-2016-0174 12
no es convertirse en dueño del inmueble, sino proteger su
acreencia constituida -usualmente- antes de que empiece
acumularse la deuda de las cuotas por mantenimiento,
(3) para él, la “deuda no es elemento u objeto de
contratación[,] y [4] su acreencia no debe sufrir
disminución porque el deudor incumpla otra obligación
ajena y extraña a la suya”.26
Estas características, a su vez, inciden o se
relacionan con el orden de prelación que establece el Art.
40, supra. Con relación a los créditos preferentes, en
Asociación de Condómines v. Naveira, supra, apuntamos que:
El Art. 40 es explícito en lo relativo a la prelación del crédito hipotecario, reconociendo preferencia sobre éste únicamente [al Estado y a las aseguradoras]. En cierto aspecto importante este Artículo es una representación a inversionistas y financiadoras de condominios de que la garantía de su dinero no será disminu[i]da por las cuotas de mantenimiento impagadas que acumule el deudor hipotecario. De otro modo se introduciría un nuevo elemento o factor en el financiamiento de inmuebles que haría más oneroso la obtención de crédito por el comprador de vivienda en condominio. Es realidad notoria que en Puerto Rico la inmensa mayoría de apartamientos en condominio se adquieren mediante facilidades de crédito aseguradas con hipoteca, y todo lo que restrinja o encarezca este mercado de hipotecas habrá de reducir indefectiblemente la capacidad de los compradores para adquirir una vivienda. Se deduce de ello la razón del legislador al no postergar la hipoteca a la responsabilidad por cuotas de mantenimiento devengadas con posterioridad al gravamen real preferente y cuyo importe es impredecible en el momento de
______________________________________ 40, supra, sobre el adquirente involuntario y que la exención de la responsabilidad solidaria le corresponde al primer acreedor hipotecario como adquirente accidental. Íd., pág. 98.
26 Asociación de Condómines v. Naveira, supra, pág. 97. CC-2016-0174 13
constitución del crédito hipotecario. El comprador convencional pacta y acuerda el precio conociendo el total exacto de las cuotas adeudadas, por las que habrá de asumir responsabilidad. Para el acreedor hipotecario esa deuda no es elemento contractual simplemente porque no existe al tiempo de constituirse la hipoteca que garantiza el precio de compra. (Énfasis nuestro).27
De una lectura detenida de este caso normativo y de
la evolución del Art. 41, supra, es claro que los créditos
hipotecarios a los que se refiere el Art. 40(c), supra,
son aquéllos cuyo acreedor es el banco o institución
financiera que facilitó la adquisición de un apartamiento
en condominio y que, como regla general, la deuda por las
cuotas de mantenimiento no existía al momento de la
constitución de la hipoteca que garantizó el precio de
compra.28
Con ésta y la siguiente explicación contestamos las
inquietudes señaladas por el profesor Michel Godreau al
cuestionar lo siguiente:
¿Es adquirente involuntario quien compra créditos hipotecarios a precios irrisorios aprovechándose de la depresión económica conocida? Me parece que ese acreedor hipotecario no merece la protección que otorga la Ley de Condominios vis à vis el interés muy especial que representan los condominios en nuestra sociedad. ¿Es justo que el único criterio que prevalezca frente a ese acreedor buitre sea el
27 Asociación de Condómines v. Naveira, supra, n. 4, pág. 98.
28 Valga señalar que, al momento en que decidimos el caso Asociación de Condómines v. Naveira, supra, la exención de la solidaridad que disponía el Art. 41, supra, era de todas las cuotas de mantenimiento pendientes. Recuérdese que la figura de adquirente involuntario no existía hasta ese entonces y, por ende, la legislación no establecía un mínimo de cuotas de mantenimiento por la cual un adquirente accidental tendría que responder. CC-2016-0174 14
de si se adquiere el apartamiento luego de una subasta?29
No podemos avalar que la sola compra de un crédito
hipotecario (indistintamente del momento en que se
adquiera) o la mera adjudicación accidental de una
propiedad en pública subasta le extienda la facultad de
invocar la protección del adquirente involuntario a una
compañía que adquirió por “un acto volitivo dictado por su
propia conveniencia en el campo de los negocios”.30
Ciertamente, la clasificación del tipo de adquirente
es trascendental para la convivencia en el régimen de
propiedad horizontal. Cuando se configura el adquirente
involuntario, los condóminos terminan absorbiendo y
financiando las cuotas de mantenimiento que por ley un
banco quedó exento de pagar. Esto es razón suficiente para
que un condominio no se cruce de brazos y utilice las
herramientas que le provee la Ley de Condominios para la
efectividad del cobro de las cuotas de mantenimiento. Por
el contrario, cuando estamos ante un adquirente
voluntario, prevalece la política pública de robustecer la
vida en comunidad en la medida en que el nuevo titular
está obligado a responder por las cuotas de mantenimiento
impagadas, sin perjuicio de su derecho a repetir en contra
del deudor por la cantidad que hubiese pagado. Por tanto,
constituye un comprador convencional y, por ende, un
29 M.J. Godreau, El condominio: El régimen de propiedad horizontal en Puerto Rico, San Juan, 2da Ed. Situm, 2019, pág. 311.
30 Asociación de Condómines v. Naveira, supra, pág. 95. CC-2016-0174 15
adquirente voluntario quien se dedique a la compra
deliberada de créditos hipotecarios de una institución
financiera que, a su vez, como ejecutante se le adjudique
accidentalmente el inmueble en pública subasta.31
IV
El planteamiento reiterado del Condominio es que la
recurrida es una compañía que, entre otros asuntos, se
dedica a la compra y venta de bienes muebles e inmuebles,
sentencias, créditos litigiosos con propósitos
especulativos o de inversión para aumentar sus ganancias
y, como parte del curso normal de su negocio, no es una
institución financiera que para recobrar el dinero
prestado utiliza el procedimiento ejecutivo. El Condominio
afirma que la evidencia que acreditaba la adquisición de
las propiedades en públicas subastas no demostraba cómo
fueron adquiridas. Por ende, a la recurrida no le asiste
la protección diseñada para el adquirente involuntario.
Entretanto, la recurrida expone que, indistintamente
de la naturaleza de su negocio, adquirió las propiedades
mediante el procedimiento ejecutivo, que las subastas
31 Es importante señalar que lo resuelto es compatible con la enmienda al Art. 41, supra, mediante la aprobación de la Ley Núm. 119-2016. En lo pertinente, esta legislación añadió dos asuntos importantes, a saber: que, (1) además de la responsabilidad limitada de los seis meses, el adquirente involuntario pagará el balance corriente desde la adquisición del inmueble, y (2) delimitó que un adquirente involuntario es “el acreedor hipotecario que en cobro de su crédito adquiere un inmueble sujeto a esta Ley, el cual pagará mensualmente o en el término establecido por el Consejo de Titulares”. La Ley Núm. 119, supra, se aprobó el 5 de agosto de 2016, luego que este Tribunal expidiera el recurso de certiorari el 29 de abril de 2016. CC-2016-0174 16
públicas le fueron adjudicadas y, por ello, debe
considerarse como adquirente involuntario.
Luego de evaluar ambas posiciones, no albergamos duda
de que la recurrida intenta lucrarse mediante la compra
deliberada de créditos hipotecarios y que, por ende, la
posterior venta le resulte en un aumento de sus ganancias,
es decir en un buen negocio. La recurrida tiene la
oportunidad y medios para enterarse del monto de la deuda
y el poder de decisión para asumirla. Peor aún, si la
compra del crédito hipotecario hubiese constituido un “mal
negocio” era con fines lucrativos provocado por la
recurrida. Por tanto, la mera adjudicación de las
propiedades en las terceras subastas públicas declaradas
desiertas -como medio de adquisición- no puede utilizarse
como escudo o subterfugio para invocar la protección del
Art. 41, supra, diseñada por ley para una institución
financiera que viabiliza la compra de un apartamiento en
el régimen de propiedad horizontal y, por ende, la
prelación del Art. 40(c), supra. En fin, la recurrida se
montó deliberadamente en ese tren y como adquirente
voluntario tiene la obligación de responderle al
Condominio por las cuotas de mantenimiento impagadas por
el deudor.
Por todo lo anterior, la recurrida es responsable
solidariamente del pago de todas las cuotas de
mantenimiento adeudadas al momento en que adquirió los CC-2016-0174 17
inmuebles. Por tanto, el foro de instancia erró al
desestimar la Demanda Enmendada.
V
Por los fundamentos antes expuestos, se revoca la
Sentencia del Tribunal de Apelaciones como el dictamen del
Tribunal de Primera Instancia conforme a lo aquí resuelto.
Se dictará sentencia de conformidad.
Erick V. Kolthoff Caraballo Juez Asociado EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Peticionario CC-2016-0174 v.
SENTENCIA
Por los fundamentos antes expuestos en la Opinión que antecede la cual se hace formar parte íntegra de la presente, se revoca la Sentencia del Tribunal de Apelaciones como el dictamen del Tribunal de Primera Instancia conforme a lo aquí resuelto.
Así lo pronunció, manda el Tribunal y certifica el Secretario del Tribunal Supremo. La Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez y el Juez Asociado señor Colón Pérez, no intervinieron.
José Ignacio Campos Pérez Secretario del Tribunal Supremo eaj