El Juez Asociado Señor Díaz Cruz
emitió la opinión del Tribunal.
La planificación científica de los desarrollos urbanos en Puerto Rico, un país con escasa tierra y una gran densidad po-blacional, requiere un control preciso a cuyos fines se han hecho pronunciamientos de política pública, se ha legislado y se han adoptado disposiciones regulatorias. La política pú-blica en materia de planificación está hoy expresada en el Art. 4 de la nueva Ley creadora de la Junta de Planificación que es la Núm. 75 aprobada el 24 junio, 1975 (23 L.P.R.A. sec. 62c) como propósito general de “guiar el desarrollo integral de Puerto Rico de modo coordinado, adecuado, econó-mico, el cual, de acuerdo con las actuales y futuras necesi-dades sociales y los recursos humanos, ambientales, físicos y económicos, hubiere de fomentar en la mejor forma la salud, la seguridad, el orden, la convivencia, la prosperidad, la de-[804]*804fensa, la cultura, la solidez económica y el bienestar general de los actuales y futuros habitantes, y aquella eficiencia, economía y bienestar social en el proceso de desarrollo, en la distribución de población, en el uso de las tierras y otros re-cursos naturales, y en las mejoras públicas que tiendan a crear condiciones favorables para que la sociedad pueda desarrollarse integralmente”.
En su Art. 3 (k), 23 L.P.R.A. sec. 62b (k), la citada Ley define “lotificación” así:
(k) “Lotificación” — es la división o subdivisión de un solar, predio o parcela de terreno en dos o más partes, para la venta, traspaso, cesión, arrendamiento, donación, usufructo, uso, censo, fideicomiso, división de herencia o comunidad, o para cualquier otra transacción; la constitución de una comunidad de bienes sobre un solar, predio o parcela de terreno, donde se le asignen lotes específicos a los comuneros; así como para la construcción de uno o más edificios; e incluye también urbanización, como hasta ahora se ha usado en la legislación de Puerto Rico, y, además, una mera segregación.
La misma definición de' “lotificación” se repite ad pedem litterae en el Art. 3(h) de la Ley Orgánica de la Administra-ción de Reglamentos y Permisos que es la Núm. 76 de 24 junio, 1975 (23 L.P.R.A. sec. 71b (h)).
Mediante escritura pública Núm. 18 otorgada en Baya-món el 12 marzo, 1980 ante el notario Sr. Demetrio Luis La-toni, la corporación Preciosas Vistas del Lago, Inc. (Preciosas Vistas) vendió por partes iguales para cada comprador, a Eduvigis Rivera Camacho, soltero; Elíseo Rivera Camacho, casado con María A. Santiago Cotto; y Ángel Caballero Gon-zález, casado con Natividad Rivera Camacho, un condominio pro indiviso equivalente a 1.7864 cuerda en finca de 27.9657 cuerdas de la que la corporación vendedora dice ser dueña “de la totalidad y/o parte sustancial”
(CLÁUSULAS Y CONDICIONES)
Sexta: Los comparecientes manifiestan que en el día de hoy han suscrito un convenio privado proveyendo el uso por los com-parecientes de los bienes que hoy poseen en forma pro-indivisa. LOS COMPRADORES por la presente consienten a que la parte vendedora pueda vender a terceras personas otras participacio-nes indivisas en el inmueble principal. La parte compradora igualmente consiente a que conjuntamente con sus actuales y futuros condueños solicitará de la Junta de Planificación de Puerto Rico un permiso de lotificación para la división de la comunidad de bienes en la forma indicada en el Anexo “A” que aparece unido al convenio a que se hace referencia en este pá-rrafo, el cual queda por referencia incorporado a esta escritura. -CONDICION RESTRICTIVA DE USO-
TERCERO: Con el propósito de asegurar el carácter agrí-cola y/o residencial de la parcela de terreno objeto de la presente compraventa, acuerdan las partes lo siguiente:
a) La parcela de terreno objeto de la presente compraventa se podrá usar única y exclusivamente para fines agrícolas y/o residenciales.
b) Sin que ello se entienda como una limitación de los usos agrícolas y/o residenciales prohibidos, queda expresamente prohi-bido el uso de dicha parcela de terreno para cementerios, insti-tuciones para dementes, hoteles y moteles.
c) Queda expresamente prohibido el uso de dicha parcela de [806]*806terreno para clubes u organizaciones similares que tengan un fin comercial y queda por tanto, prohibida la construcción de cual-quier edificio o estructura en ellos cuyo fin sea dedicarlo a tales propósitos.
Presentada la escritura, el Registrador de la Propiedad denegó su inscripción en la siguiente nota fundamentada:
La finca que se describe en el documento está inscrita a favor de Preciosas Vistas del Lago, Inc., y de otros condómines quienes no comparecieron al otorgamiento de la compraventa e hipoteca aquí constituida violándose la Ley y el Reglamento de la Admi-nistración de Reglamentos y Permisos y las disposiciones aplica-bles, de la Ley Hipotecaria en sus Artículos [57 y 68]. (Ley 198 del 8 de agosto de 1979.)
Admitimos la intervención de la Administración de Regla-mentos y Permisos (ARPE) que la fundamentó aduciendo la existencia de una práctica lesiva a la política pública de planificación que evade la regulación de las lotificaciones pre-sentándolas como ventas de participaciones indivisas en fincas encaminadas a su desarrollo urbano. En su alegato la agencia interventora trae a nuestra atención en forma documentada que, simultáneamente con la escritura pública de compra-venta e hipoteca de condominio pro indiviso, se otorga entre la corporación urbanizadora y sus compradores de tierra un convenio privado en que se lleva a efecto una división en solares (2) que se adjudican con cabida y linderos específicos a los compradores y se procede a la construcción de casas; [807]*807que a la edificación siguen trámites de legalización a poste-riori confrontando a ARPE con el hecho consumado de fami-lias con dinero invertido y ocupando viviendas en núcleos ur-[808]*808baños sin las facilidades mínimas necesarias y muchas veces en detrimento de terrenos con una superior utilidad y destino agrícola.
En lo referente a la calificación por el Registrador de los documentos presentados para inscripción, la Ley Hipotecaria [809]*809de 1893 con austera sobriedad ordenaba en su Art. 18 (30 L.P.R.A. see. 43) :
Los Registradores calificarán bajo su responsabilidad la lega-lidad de las escrituras en cuya virtud se solicita la inscripción y la capacidad de los otorgantes, por lo que resulte de las mismas escrituras.
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El Juez Asociado Señor Díaz Cruz
emitió la opinión del Tribunal.
La planificación científica de los desarrollos urbanos en Puerto Rico, un país con escasa tierra y una gran densidad po-blacional, requiere un control preciso a cuyos fines se han hecho pronunciamientos de política pública, se ha legislado y se han adoptado disposiciones regulatorias. La política pú-blica en materia de planificación está hoy expresada en el Art. 4 de la nueva Ley creadora de la Junta de Planificación que es la Núm. 75 aprobada el 24 junio, 1975 (23 L.P.R.A. sec. 62c) como propósito general de “guiar el desarrollo integral de Puerto Rico de modo coordinado, adecuado, econó-mico, el cual, de acuerdo con las actuales y futuras necesi-dades sociales y los recursos humanos, ambientales, físicos y económicos, hubiere de fomentar en la mejor forma la salud, la seguridad, el orden, la convivencia, la prosperidad, la de-[804]*804fensa, la cultura, la solidez económica y el bienestar general de los actuales y futuros habitantes, y aquella eficiencia, economía y bienestar social en el proceso de desarrollo, en la distribución de población, en el uso de las tierras y otros re-cursos naturales, y en las mejoras públicas que tiendan a crear condiciones favorables para que la sociedad pueda desarrollarse integralmente”.
En su Art. 3 (k), 23 L.P.R.A. sec. 62b (k), la citada Ley define “lotificación” así:
(k) “Lotificación” — es la división o subdivisión de un solar, predio o parcela de terreno en dos o más partes, para la venta, traspaso, cesión, arrendamiento, donación, usufructo, uso, censo, fideicomiso, división de herencia o comunidad, o para cualquier otra transacción; la constitución de una comunidad de bienes sobre un solar, predio o parcela de terreno, donde se le asignen lotes específicos a los comuneros; así como para la construcción de uno o más edificios; e incluye también urbanización, como hasta ahora se ha usado en la legislación de Puerto Rico, y, además, una mera segregación.
La misma definición de' “lotificación” se repite ad pedem litterae en el Art. 3(h) de la Ley Orgánica de la Administra-ción de Reglamentos y Permisos que es la Núm. 76 de 24 junio, 1975 (23 L.P.R.A. sec. 71b (h)).
Mediante escritura pública Núm. 18 otorgada en Baya-món el 12 marzo, 1980 ante el notario Sr. Demetrio Luis La-toni, la corporación Preciosas Vistas del Lago, Inc. (Preciosas Vistas) vendió por partes iguales para cada comprador, a Eduvigis Rivera Camacho, soltero; Elíseo Rivera Camacho, casado con María A. Santiago Cotto; y Ángel Caballero Gon-zález, casado con Natividad Rivera Camacho, un condominio pro indiviso equivalente a 1.7864 cuerda en finca de 27.9657 cuerdas de la que la corporación vendedora dice ser dueña “de la totalidad y/o parte sustancial”
(CLÁUSULAS Y CONDICIONES)
Sexta: Los comparecientes manifiestan que en el día de hoy han suscrito un convenio privado proveyendo el uso por los com-parecientes de los bienes que hoy poseen en forma pro-indivisa. LOS COMPRADORES por la presente consienten a que la parte vendedora pueda vender a terceras personas otras participacio-nes indivisas en el inmueble principal. La parte compradora igualmente consiente a que conjuntamente con sus actuales y futuros condueños solicitará de la Junta de Planificación de Puerto Rico un permiso de lotificación para la división de la comunidad de bienes en la forma indicada en el Anexo “A” que aparece unido al convenio a que se hace referencia en este pá-rrafo, el cual queda por referencia incorporado a esta escritura. -CONDICION RESTRICTIVA DE USO-
TERCERO: Con el propósito de asegurar el carácter agrí-cola y/o residencial de la parcela de terreno objeto de la presente compraventa, acuerdan las partes lo siguiente:
a) La parcela de terreno objeto de la presente compraventa se podrá usar única y exclusivamente para fines agrícolas y/o residenciales.
b) Sin que ello se entienda como una limitación de los usos agrícolas y/o residenciales prohibidos, queda expresamente prohi-bido el uso de dicha parcela de terreno para cementerios, insti-tuciones para dementes, hoteles y moteles.
c) Queda expresamente prohibido el uso de dicha parcela de [806]*806terreno para clubes u organizaciones similares que tengan un fin comercial y queda por tanto, prohibida la construcción de cual-quier edificio o estructura en ellos cuyo fin sea dedicarlo a tales propósitos.
Presentada la escritura, el Registrador de la Propiedad denegó su inscripción en la siguiente nota fundamentada:
La finca que se describe en el documento está inscrita a favor de Preciosas Vistas del Lago, Inc., y de otros condómines quienes no comparecieron al otorgamiento de la compraventa e hipoteca aquí constituida violándose la Ley y el Reglamento de la Admi-nistración de Reglamentos y Permisos y las disposiciones aplica-bles, de la Ley Hipotecaria en sus Artículos [57 y 68]. (Ley 198 del 8 de agosto de 1979.)
Admitimos la intervención de la Administración de Regla-mentos y Permisos (ARPE) que la fundamentó aduciendo la existencia de una práctica lesiva a la política pública de planificación que evade la regulación de las lotificaciones pre-sentándolas como ventas de participaciones indivisas en fincas encaminadas a su desarrollo urbano. En su alegato la agencia interventora trae a nuestra atención en forma documentada que, simultáneamente con la escritura pública de compra-venta e hipoteca de condominio pro indiviso, se otorga entre la corporación urbanizadora y sus compradores de tierra un convenio privado en que se lleva a efecto una división en solares (2) que se adjudican con cabida y linderos específicos a los compradores y se procede a la construcción de casas; [807]*807que a la edificación siguen trámites de legalización a poste-riori confrontando a ARPE con el hecho consumado de fami-lias con dinero invertido y ocupando viviendas en núcleos ur-[808]*808baños sin las facilidades mínimas necesarias y muchas veces en detrimento de terrenos con una superior utilidad y destino agrícola.
En lo referente a la calificación por el Registrador de los documentos presentados para inscripción, la Ley Hipotecaria [809]*809de 1893 con austera sobriedad ordenaba en su Art. 18 (30 L.P.R.A. see. 43) :
Los Registradores calificarán bajo su responsabilidad la lega-lidad de las escrituras en cuya virtud se solicita la inscripción y la capacidad de los otorgantes, por lo que resulte de las mismas escrituras.
Bajo dicho precepto este Tribunal ha delimitado en múltiples decisiones el ámbito de esta función calificadora que es el medio o instrumento para hacer efectivo el principio de legalidad. Así tiene declarado que el Registrador no puede aplicar las presunciones de Ley de Evidencia ni tomar conocimiento judicial (Autoridad de Tierras v. Registrador, (3) 62 D.P.R. 506, 509 (1943)); ni muchos menos descansar en suposiciones o interpretaciones (Banco de Ponce v. Registrador, 72 D.P.R. 128 (1951)).
La penetración de la facultad calificadora viene siendo objeto de examen desde hace años por los comentaristas del Derecho inmobiliario, contestes todos en que el Regis-[810]*810trador no es un amable portero sin otra misión que franquear la puerta del Registro al contrato correctamente vestido de documento público. Partiendo de la aclaración de que el Regis-trador no es un juez, pues indiscutiblemente es un órgano de la Administración del Estado; y que no hay nada en el proce-dimiento de inscripción y, por tanto, en la calificación regis-tral, que se asemeje a la jurisdicción contenciosa, y mucho que se parece a la jurisdicción voluntaria, cita Roca Sastre a Jerónimo González como sosteniendo que “la jurisdicción volun-taria implica una cooperación de los órganos oficiales para fijar auténticamente un derecho subjetivo de carácter privado, mira a las futuras relaciones jurídicas, tiende a establecer situacio-nes claras y busca en un procedimiento solemne, y no en la discu-sión con un contradictor particular, la energía con que impon-drá sus declaraciones erga omnes”. Roca Sastre, Derecho Hipo-tecario, 6ta ed., Ed. Bosch, 1968, T. II, pág. 245. Coincide Roca, reiterando, sin embargo, que la calificación registral no tiene “por objeto declarar la existencia o inexistencia de un derecho dudoso o contravertido entre partes contendientes, sino simple-mente publicar, mediante su inscripción, un derecho real o situación jurídica inmobiliaria”; y que en síntesis el fin de la calificación “se reduce a determinar si un título es o no ins-cribible, y nada más”. (4)
El Art. 64 de la Ley Hipotecaria de 1979 (30 L.P.R.A. see. 2267) fortalece y expande, aunque sin desnaturalizarla, la facultad calificadora del Registrador identificándola con dichos criterios de jurisdicción voluntaria, cuando instruye:
Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad la lega-lidad de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite un asiento. Dicha calificación comprenderá las formas extrínse-cas de los documentos presentados, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos y contratos contenidos en tales documen-tos. Los Registradores fundamentarán su calificación de los actos y contratos a registrarse en los documentos que se presenten, los asientos regístrales vigentes y las leyes.
[811]*811En cualquier caso el Registrador podrá requerir se produzcan los documentos complementarios necesarios para una adecuada calificación, bien sean éstos notariales, judiciales o administra-tivos.
El documento de compraventa de condominios presentado para inscripción y las constancias obrantes en el Registro con substancial claridad revelan el propósito de ganar acceso al Registro con una lotificación ilegal que no ha sido sometida previamente a la consideración de ARPE como exige el Art. 22 de su Ley Orgánica —Núm. 76 de 24 junio, 1975— 23 L.P.R.A. sec. 71u. Del propio título resulta que vendedora y compradores han suscrito un convenio privado(5) acordando el uso a que se destinan las partes pro indivisas que no es otro que la lotificación y edificación pues hay presentada otra escritura Núm. 46 de 5 septiembre, 1978 ante el notario Sr. Osvaldo Berrios Colón sobre constitución de servidumbre aérea en la que se relata que la corporación recurrente “se propone urbanizar” una finca rústica de 144.1004 cuerdas en los barrios Pifias y Ortiz del municipio de Toa Alta, limitada, como el predio objeto de este recurso, por tierras de Juan Chinea y la carretera estatal; y que dicha urbanizadora cons-tituye servidumbre sobre la finca ya dividida en solares para el paso, operación y mantenimiento de líneas del sistema eléc-trico de la Autoridad de las Fuentes Fluviales y para que ésta instale y conserve alambres para suplir energía eléctrica a las edificaciones “sobre cualesquiera de los solares que in-tegran la lotificación” acordándose que la Autoridad permi-tirá el uso de las fajas en servidumbre a las corporaciones de servicios públicos como teléfono, comunicaciones, acueduc-tos y análogas. Resultando de estos documentos que el predio vendido por la recurrente a unos compradores en comunidad tiene el destino inminente de división en lotes específicos para [812]*812la construcción de uno o más edificios, la escritura cuya ins-cripción se pretende es ficción o subterfugio para ganar la protección registral del crédito hipotecario de la vendedora re-currente, a cambio del título oscuro que entrega a sus compra-dores. “La facultad de calificación del Registrador debe usarse dentro de su ámbito funcional, para negar legitima-ción registral a actos y contratos artificiosos y para promover la fidelidad óptima en los libros del Registro que acerque su realidad a la externa. ... La calificación se extiende a toda clase de documentos pertinentes para apreciar la procedencia del asiento, en una conjunción de todos los elementos del título presentado y contenido del Registro.” Empire Life Ins. Co. v. Registrador, 105 D.P.R. 136, 141 (1976).
El título presentado por la recurrente no es inscribible porque contraviene las leyes de planificación del país (Art. 68(5) de la Ley Hipotecaria), y carece de eficacia por incorporar un contrato de lotificación que no ha sido sometido a ARPE, 23 L.P.R.A. sec. 71u.
Para sacar a la luz la simulación que frustra lo ordenado por Ley, el Registrador debe nutrir la calificación con el re-curso a la producción de documentos complementarios pro-visto en el párrafo final del Art. 64 de la Ley Hipotecaria.
Con estos antecedentes y fundamentos la denegatoria del Registrador es por la presente, confirmada.
El Juez Asociado Señor Dávila no intervino.
La finca está inscrita a favor de la vendedora Preciosas Vistas y otros copropietarios titulares en comunidad.