Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL ESPECIAL
BANCO POPULAR DE Apelación procedente del PUERTO RICO Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior Apelado de Bayamón
Caso Núm.: V. DCD2007-2550 (401) KLAN202500270 Sobre: Ejecución de Hipoteca VIRGINIA CANALES RODRÍGUEZ; LUZ M. BARRETO CANALES
Apelante Panel integrado por su presidente, el Juez Rodríguez Casillas, el Juez Marrero Guerrero, el Juez Campos Pérez y el Juez Sánchez Báez.
Marrero Guerrero, Juez ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 19 de mayo de 2025.
Comparece la Sra. Luz M. Barreto Canales (señora Barreto
Canales o peticionaria) mediante un escrito intitulado Apelación Civil
en el que nos solicita que revoquemos una Orden emitida el 12 de
febrero de 20251 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior
de Bayamón (TPI). 2 Allí, el foro de instancia denegó la Moci[ó]n
Solicitando Orden de Paralizaci[ó]n de Embargo y Solicitud de
Desestimaci[ó]n y/o Intervenci[ó]n presentada por la peticionaria para
detener los trámites promovidos por el Banco Popular de Puerto Rico
(Banco o recurrido) para la ejecución de sentencia y venta judicial de
una propiedad inmueble. Conjunto con la Apelación Civil, la
peticionaria presentó una Moci[ó]n Urgente Solicitando Orden en
Auxilio de Jurisdicci[ó]n.
El 1 de abril de 2025, emitimos una Resolución en la que
declaramos Ha Lugar el petitorio de auxilio de jurisdicción y, tras
1 Archivada y notificada en autos el 20 de febrero de 2025. 2 Apéndice del Recurso de Apelación Civil, Anejo 100, págs. 285-286.
Número Identificador SEN2025________________ KLAN202500270 2
examinar su naturaleza legal, acogimos el recurso como un Certiorari,
por tratarse de un remedio post Sentencia. En adición, le concedimos
diez (10) días al recurrido para que expusiera su posición en torno a
los méritos del recurso. Oportunamente, el 9 de abril de 2025, el
apelado presentó una Oposición a que se Expida Certiorari Civil.
Por los fundamentos que expondremos a continuación,
expedimos el recurso presentado y revocamos el dictamen del foro
primario a los fines de que se diluciden las controversias en cuanto a
la titularidad sobre la propiedad inmueble en cuestión y el alcance
del embargo sobre la misma.
-I-
El presente caso tuvo su génesis el 27 de agosto de 2007,
cuando RG Mortgage presentó una Demanda de Cobro de Dinero y
Ejecución de Hipoteca en contra de la Sra. Virginia Canales Rodríguez
(señora Canales Rodríguez) y sus hijos, la peticionaria, Wilfredo,
Osvaldo, Leida Noemí, Luis Antonio, Ariel y Héctor Barreto Canales.3
En esencia, la referida entidad financiera adujo que entre ambas
partes se suscribió un contrato de préstamo por la suma de
$85,000.00, más intereses al 7.250% anual, garantizado por una
hipoteca constituida sobre una propiedad en el municipio de Vega
Alta mediante la Escritura Núm. 397, otorgada el 18 de septiembre
de 2001 ante el notario Heberto J. de Vizcarrondo Armstrong. Tras
declarar la deuda vencida, la institución financiera solicitó al TPI que
se ejecutara el referido gravamen.
Por su parte, el 6 de noviembre de 2007, la señora Canales
Rodríguez, la peticionaria y Héctor Barreto Canales contestaron la
demanda y, a su vez, presentaron una reconvención.4 Arguyeron que
RG Mortgage indujo en error a la señora Canales Rodríguez para
otorgar el pagaré hipotecario, al conocer que ésta era una persona de
3 Íd., Anejo 2, págs. 2-4. 4 Íd., Anejo 2, págs. 5-6. KLAN202500270 3
edad avanzada con poca escolaridad. Además, sostuvieron que el
referido pagaré que suscribió la señora Canales Rodríguez no era
válido por no haber sido autorizado por sus hijos, quienes eran
cotitulares de la propiedad y cuya existencia era de conocimiento o
debió haber sido de conocimiento para la entidad financiera. Estos
advinieron en la titularidad del inmueble por herencia de su señor
padre, y esposo de la señora Canales Rodríguez, el Sr. Wilfredo
Barreto García.
El 14 de noviembre de 2007, RG Mortgage solicitó el
desistimiento de la demanda en contra de los hijos de la señora
Canales Rodríguez.5 Siendo así, el 29 de noviembre de 2007, el foro
primario dictó Sentencia Parcial y ordenó el cierre y archivo del caso
en cuanto a éstos.6
De igual forma, el 10 de diciembre de 2007, RG Mortgage
solicitó continuar los procedimientos en contra de la señora Canales
Rodríguez como una acción personal en Cobro de Dinero.7 Ello por
cuanto, a la fecha de la presentación de la demanda, no se logró la
inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
En adición, solicitó la desestimación de la reconvención
presentada y arguyó que, conforme a la Escritura Núm. 402, otorgada
el 15 de diciembre de 1998, ante la notario Gloria Cardona Aldarondo
(Escritura Núm. 402), todos los cotitulares de la propiedad le
vendieron su participación a la señora Canales Rodríguez, por lo que
ella era la única titular con facultad de gravar el inmueble. De igual
forma, indicó que el planteamiento sobre haber inducido a error a la
señora Canales Rodríguez era frívolo.
De su parte, el 8 de enero de 2008, la señora Canales Rodríguez
presentó una Moción en Oposición a que se Desestime la
5 Íd., Anejo 4, pág. 7. 6 Íd., Anejo 16, pág. 66. 7 Íd., Anejo 9, págs. 24-26. KLAN202500270 4
Reconvención.8 En ella, argumentó que no era correcta la aseveración
de RG Mortgage en cuanto a que adquirió por compraventa las
participaciones hereditarias de todos sus siete (7) hijos, sino
únicamente las participaciones de tres (3) de ellos; a saber, Leida
Noemí, Osvaldo y Wilfredo Barreto Canales. Por consiguiente, tanto
ella como sus cuatro (4) hijos restantes, a saber, Luis Antonio, Ariel,
Héctor y la peticionaria, eran cotitulares en común proindiviso del
inmueble objeto del presente caso.
El 19 de febrero de 2008, RG Mortgage presentó una moción
con fecha del 13 de febrero de 2008, en solicitud de sentencia
sumaria. Acompañó junto con su solicitud las copias del pagaré
hipotecario y la escritura de hipoteca, y la declaración jurada de un
oficial de RG Mortgage, quien certificó las sumas como adeudadas,
líquidas y exigibles.
Tras varios trámites procesales, entre los cuales la señora
Canales Rodríguez se opuso a la solicitud de sentencia sumaria, el 6
de mayo de 2008, se celebró la Conferencia con Antelación a Juicio.9
Según surge de la minuta que obra en el expediente, la señora
Canales Rodríguez se allanó a la solicitud de sentencia sumaria y
expresó que solicitaría un plan de pago. Además, desistió de la
reconvención presentada. Por su parte, RG Mortgage indicó que la
solicitud de sentencia era en cobro de dinero y no por ejecución de
hipoteca.
Así las cosas, el 6 de mayo de 2008, el TPI dictó Sentencia
Sumaria, declaró Con Lugar la demanda presentada y condenó a la
señora Canales Rodríguez al pago de la deuda.10
El 11 de diciembre de 2008, el recurrido se sustituyó en los
derechos de RG Mortgage.11 Asimismo, el 7 de julio de 2009, solicitó
8 Íd., Anejo 13, págs. 61-62. 9 Íd., Anejo 33, pág. 116. 10 Íd., Anejo 35, págs. 119-122. Archivada y notificada en autos el 29 de mayo de
2008. 11 Íd., Anejo 36, pág. 123. KLAN202500270 5
una orden de embargo sobre la propiedad inmueble. El 23 de julio de
2009, el TPI concedió la solicitud y ordenó la anotación del embargo
en el Registro de la Propiedad.12
El 2 de noviembre de 2009, el Banco presentó una Moci[ó]n
sobre Ejecuci[ó]n de Embargo.13 Allí, solicitó un mandamiento para
proceder con la subasta de la propiedad inmueble gravada, ante la
falta de pago por parte de la señora Canales Rodríguez.
Ante ello, el 13 de noviembre de 2009, la señora Canales
Rodríguez presentó una Moci[ó]n Objetando Embargo. 14 En ella,
esbozó que la orden de embargo emitida por el TPI afectaba los
derechos propietarios de otras personas que no formaban parte del
pleito ni eran deudores de RG Mortgage. Reiteró que lo anterior se
había expuesto desde su contestación a la demanda y especificó que,
junto a ella, eran titulares de la propiedad sus hijos Héctor Barreto
Canales y la peticionaria. No obstante, el 25 de noviembre de 2009,
el TPI emitió Orden sobre Ejecución de Embargo y ordenó la expedición
del Mandamiento para dicha ejecución.15
Ante esto, el 15 de diciembre de 2009, la señora Canales
Rodríguez presentó una Moci[ó]n Urgente Objetando Orden sobre
Ejecuci[ó]n de Embargo y esgrimió nuevamente sus planteamientos
sobre la existencia de otros propietarios que no formaban parte del
pleito y quienes se verían afectados por la orden judicial. 16 Anejó
junto con la referida moción, inter alia, la escritura en la que adujo
que solo adquirió los derechos hereditarios de tres (3) de sus siete (7)
hijos.
Por su parte, el 17 de diciembre de 2009, el Banco presentó
una moción en la que se allanó a la objeción de la señora Canales
12 Íd., Anejo 39, pág. 128. 13 Íd., Anejo 41, págs. 130-131. 14 Íd., Anejo 42, pág. 132. 15 Íd., Anejo 44, págs. 134-135. Archivada y notificada en autos el 11 de diciembre
de 2009. 16 Íd., Anejo 45, págs. 136-137. KLAN202500270 6
Rodríguez y solicitó, a su vez, que se dejaran sin efecto la orden y
mandamiento de ejecución de embargo. 17 Siendo así, el 28 de
diciembre de 2009, TPI dejó sin efecto los referidos dictámenes.18
Tras casi una década, el 25 de abril de 2019, el Banco solicitó
nuevamente la anotación de un embargo sobre la propiedad
inmueble. Asimismo, el 7 de mayo de 2019, y luego de haber sido
ordenado por el TPI, presentó una Moci[ó]n en Cumplimiento de Orden
en la que acompañó una Certificación Registral con fecha del 21 de
marzo de 2018.19 En ésta surge la señora Canales Rodríguez como la
única titular registral del inmueble. Así las cosas, el 20 de mayo de
2019, el TPI emitió una nueva orden de embargo, ante la solicitud
hecha por el recurrido el 25 de abril de 2019 a esos efectos.20
El 5 de junio de 2019, habiéndose anotado el gravamen, el
Banco solicitó la ejecución de éste.21 El 15 de agosto de 2019, tras
haberse ordenado por el TPI, se celebró la venta judicial de la
propiedad en pública subasta, la cual fue adjudicada al recurrido.
Dicha adjudicación fue confirmada por el foro primario el 20 de
agosto de 2019.22
Sin embargo, el 16 de agosto de 2019, la señora Canales
Rodríguez presentó una petición de quiebra ante el Tribunal de
Quiebras de Estados Unidos, por lo que, de conformidad con la ley
federal, los procedimientos de la ejecución del embargo fueron
paralizados. Empero, el 5 de junio de 2024, el Tribunal de Quiebras
desestimó la referida petición.23
Siendo así, el 2 de agosto de 2024, tras el dictamen del foro
federal y en aras de continuar con los procedimientos, el recurrido
17 Íd., Anejo 46, pág. 153. 18 Íd., Anejo 50, pág. 158. Archivada y notificada en autos el 4 de enero de 2010. 19 Íd., Anejo 55, págs. 164-166. 20 Íd., Anejo 57 y 58, págs. 169 y 170. Archivada y notificada en autos el 21 de
mayo de 2010. 21 Íd., Anejo 60, pág. 174. 22 Íd., Anejo 71, págs. 199-200. 23 Íd., Anejo 81, pág. 215. KLAN202500270 7
solicitó al TPI que restituyera el pagaré hipotecario contra la
propiedad y dejara sin efecto la venta judicial.
El 18 de septiembre de 2024, el TPI emitió una Orden y un
Mandamiento de Restitución de Pagaré.24 Asimismo, el 24 de octubre
de 2024, el foro de instancia emitió los dictámenes por virtud de los
cuales dejó sin efecto la venta judicial celebrada el 15 de agosto de
2019.25
Consecuentemente, el 15 de noviembre de 2024, el recurrido
presentó una moción en la que solicitó que se ordenara el embargo
sobre el inmueble, así como la expedición de un mandamiento para
dirigir la anotación de dicho gravamen en el Registro de la
Propiedad. 26 El 10 de diciembre de 2024, el TPI emitió tanto la
orden,27 como el mandamiento del embargo.28
Posteriormente, el 8 de enero de 2025, el foro primario emitió
una Orden de Ejecución de Sentencia contra el inmueble.29 Ese mismo
día, la peticionaria presentó una Moción Solicitando Orden de
Paralización de Embargo y Solicitud de Desestimación y/o Intervención
con fecha del 22 de enero de 2025.30
En esencia, solicitó intervenir en el pleito y argumentó que la
deuda contra su señora madre, la señora Canales Rodríguez, quien
ya había fallecido, no podía ser ejecutada contra el inmueble. Esbozó
que, según surge de la Escritura Núm. 402, la señora Canales
Rodríguez adquirió únicamente las participaciones de sus hijos Leida
Noemí, Osvaldo y Wilfredo Barreto Canales. Cónsono con lo anterior,
la señora Barreto Canales indicó que nunca vendió su participación
hereditaria a su señora madre, por lo que la Certificación Registral
24 Íd., Anejo 84, págs. 237-238. Expedido el 20 de septiembre de 2024. 25 Íd., Anejo 89, págs. 248 y 253. 26 Íd., Anejo 90, págs. 254-256. 27 Íd., Anejo 92, pág. 261. 28 Íd., págs. 259-260. Expedido el 11 de diciembre de 2024. 29 Íd., Anejos 96 y 97, págs. 272, 274 y 273. Archivada y notificada en autos el 23
de enero de 2025. 30 Íd., Anejo 98, págs. 277 y 280. KLAN202500270 8
que el Banco presentó no exponía correctamente la realidad jurídica
de la propiedad e inducía a error al tribunal.
En adición, arguyó que el pagaré que el recurrido solicitó
ejecutar fue constituido ilegalmente por no contar con la firma de los
demás cotitulares de la propiedad. Asimismo, apuntó que nunca fue
emplazada, a pesar de ser titular de la propiedad, y que todas las
gestiones dirigidas a embargar la misma eran ilegales, por lo que
solicitó la paralización de los procedimientos de embargo y el
señalamiento de una vista para testificar sobre sus derechos
propietarios, según surgen de la Escritura Núm. 402.
El 29 de enero de 2025, el recurrido presentó una Oposición a
Moción Solicitando Orden de Paralización de Embargo y Solicitud de
Desestimación [y]/o Intervención. 31 En síntesis, expuso que la
Certificación Registral acreditaba que la señora Canales Rodríguez
era la única titular de la propiedad en cuestión. También, hizo
referencia a un estudio de título juramentado, preparado el 24 de
enero de 2025. Conforme a ambos, sostuvo que no existe otro titular
registral sobre la propiedad además de la señora Canales Rodríguez.
Así las cosas, el 12 de febrero de 2025, el TPI emitió una Orden
en la que declaró No Ha Lugar la solicitud de la peticionaria y expresó
que de la Certificación Registral surgía que la señora Canales
Rodríguez era la única titular registral de la propiedad.32 Asimismo,
ordenó la continuación de los procedimientos de ejecución de
sentencia.33
El 20 de febrero de 2025, la señora Barreto Canales presentó
una R[é]plica Urgente a Oposici[ó]n Reiterando Solicitud de Orden de
Paralizaci[ó]n y Solicitando Urgente [sic] de Vista. En reiteración de los
argumentos que había presentado, expuso el Registrador de la
31 Íd., Anejo 99, págs. 281-283 32 Íd., Anejos 100 y 101, págs. 285, 284 y 286. Archivada y notificada en autos el
20 de febrero de 2025. 33 Íd., Anejo 101, pág. 287. KLAN202500270 9
Propiedad, al calificar la transmisión del título contenido en la
Escritura Núm. 402, se equivocó al anotar que la señora Canales
Rodríguez adquirió las participaciones hereditarias sobre la
propiedad de todos sus hijos.
Específicamente, adujo que a la escritura comparecieron los
hijos de la señora Canales Rodríguez divididos como segunda y
tercera parte. Asimismo, precisó que compareció a la referida
escritura como segunda parte y citó el párrafo sexto de la escritura
que, según arguyó, indica que fueron los comparecientes de tercera
parte quienes convinieron vender a la señora Canales Rodríguez su
participación hereditaria.
En adición, expresó que el Banco no rebatió el planteamiento
referente a su titularidad sobre la propiedad e indicó que éste conocía
del error en el Registro de la Propiedad, por lo que estaba impedido
legalmente de ejecutar el embargo contra el inmueble. Acompañó su
escrito con una copia de la Escritura Núm. 402.
El 5 de marzo de 2025, el TPI ordenó al recurrido que se
expresara en cuanto a la moción presentada por la señora Barreto
Canales. Ese mismo día, la peticionaria presentó una Moci[ó]n
Solicitando Reconsideraci[ó]n a la orden del foro de instancia en la que
denegó paralizar los procedimientos de embargo.34 Paralelamente, se
publicó un Edicto de Subasta expedido por la Alguacil del TPI que
notificaba la celebración de la venta judicial de la propiedad el 3 de
abril de 2025.35
El 12 de marzo de 2025, el Banco presentó una Moción en
Cumplimiento de Orden y reiteró su posición en cuanto a que la
Certificación Registral y el estudio de título acreditaban que la única
34 Íd., Anejo 105, págs. 303-308. 35 Íd., Anejo 103, págs. 299-300. KLAN202500270 10
titular registral de la propiedad lo era la señora Canales Rodríguez,
por lo que procedía el trámite de ejecución de la sentencia.36
Por su parte, el 19 de marzo de 2025, la peticionaria presentó
una Moci[ó]n Urgente Solicitando Orden de Paralizaci[ó]n de Subasta
para Evitar Daño Irreparable.37 En ella, solicitó la paralización de la
subasta señalada para el 3 de abril y reiteró que su celebración
constituiría un perjuicio irreparable en la forma de un embargo ilegal
de la propiedad de partes indispensables no incluidas en el pleito.
El 12 de marzo de 2025, el TPI denegó la solicitud de
reconsideración presentada por la señora Barreto Canales.38 Por otro
lado, el 20 de marzo de 2025, el foro de instancia declaró No Ha Lugar
la moción de paralización presentada el 19 de marzo de 2025.39
Inconforme, la peticionaria acude ante nos mediante el
recurso que nos ocupa y le imputó al foro primario la comisión de
los siguientes errores:
[1.] ERR[Ó] EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL PERMITIR QUE SE EJECUTARA UNA SENTENCIA LUEGO DE TRANSCURRIDO[S] 17 AÑOS DE DICTADA LA MISMA, SIN QUE SE LE SOLICITARA UN PERMISO PARA EJECUTAR LA SENTENCIA, NOTIFIC[Á]NDOLE A TODAS LAS PARTES AFECTADAS.
[2.] ERR[Ó] EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL DENEGAR LA SOLICITUD DE PARALIZACI[Ó]N DEL PROCEDIMIENTO DE EMBARGO PRESENTADA POR LA SRA. LUZ M. BARRETO CANALES, ESTO A PESAR DE QUE HA QUEDADO DEMOSTRADO QUE OSTENTA UNA PARTICIPACI[Ó]N EN LA TITULARIDAD DE LA PROPIEDAD QUE SE PRETENDE EMBARGAR Y NO SE LA HA GARANTIZADO SU PARTICIPACI[Ó]N DENTRO DEL PROCESO.
En vista de los errores imputados, procedemos a discutir las
normas jurídicas aplicables a este recurso.
-II-
36 Íd., Anejo 106, págs. 309-312. 37 Íd., Anejo 107, págs. 313-314. 38 Íd., Anejo 109, pág. 317. Archivada y notificada en autos el 20 de marzo de 2025. 39 Íd., Anejo 110, págs. 319-320. Archivada y notificada en autos el 26 de marzo
de 2025. KLAN202500270 11
-A-
El certiorari es un recurso extraordinario cuya característica
se asienta en la discreción encomendada al tribunal revisor para
autorizar su expedición y adjudicar sus méritos. Rivera et al. v. Arcos
Dorados et al., 212 DPR 194, 207 (2023); véase, además, McNeil
Healthcare v. Mun. Las Piedras I, 206 DPR 391, 403-404, (2021);
800 Ponce de León v. AIG, 205 DPR 163, 174 (2020), IG Builders et
al. v. BBVAPR, 185 DPR 307, 338 (2012). En consecuencia, este
Tribunal tiene la obligación de ejercer prudentemente su juicio al
intervenir con el discernimiento del TPI. Torres Martínez v. Torres
Ghigliotty, 175 DPR 83, 97 (2008).
La Regla 52.1 de Procedimiento Civil de 2009, 32 LPRA Ap. V,
R. 52.1, establece las instancias en las que este Tribunal posee
autoridad para expedir el auto de certiorari sobre materia civil.
Scotiabank de Puerto Rico v. ZAF Corporation, et al., 202 DPR 478,
488 (2019). Por su parte, la Regla 40 del Reglamento del Tribunal de
Apelaciones, 4 LPRA Ap. XXII-B, R. 40, prescribe los criterios que
debemos tomar en consideración al momento de determinar si
expedimos o denegamos el auto solicitado:
A. Si el remedio y la disposición de la decisión recurrida, a diferencia de sus fundamentos, son contrarios a derecho.
B. Si la situación de hechos planteada es la más indicada para el análisis del problema.
C. Si ha mediado prejuicio, parcialidad o error craso y manifiesto en la apreciación de la prueba por el Tribunal de Primera Instancia.
D. Si el asunto planteado exige consideración más detenida a la luz de los autos originales, los cuales deberán ser elevados, o de alegatos más elaborados.
E. Si la etapa del procedimiento en que se presenta el caso es la más propicia para su consideración.
F. Si la expedición del auto o de la orden de mostrar causa no causan un fraccionamiento indebido del pleito y una dilación indeseable en la solución final del litigio.
G. Si la expedición del auto o de la orden de mostrar causa evita un fracaso de la justicia. KLAN202500270 12
De no estar presente algunos de estos criterios, corresponde
abstenernos de expedir el auto de certiorari.
-B-
La Regla 16.1 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 16.1,
tiene como base el principio establecido en nuestra Constitución que
prohíbe que una persona sea privada de su libertad o propiedad sin
un debido proceso de ley. Art. II, Sec. 7, Const. ELA. Una parte
indispensable es aquella sin cuya presencia no se puede adjudicar
el pleito debido a que sus derechos quedarán afectados. R.
Hernández Colón, Práctica jurídica de Puerto Rico: Derecho procesal
civil, 6ta ed., San Juan, LexisNexis de Puerto Rico, Inc., 2017, pág.
165. Por ello, la Regla 16.1 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V,
R. 16.1, dispone que “[l]as personas que tengan un interés común
sin cuya presencia no pueda adjudicarse la controversia, se harán
partes y se acumularán como demandantes o demandadas, según
corresponda”.
No obstante, no se trata de cualquier interés en el pleito,
puesto que debe ser un interés que impida la concesión de un
derecho adecuado sin afectar o destruir radicalmente los derechos
de la parte. López García v. López García, 200 DPR 50, 64 (2018). A
la vez, tiene que ser un interés real e inmediato, no futuro ni meras
especulaciones. Íd.
Esto responde a tres principios: la protección constitucional
que impide que una persona sea privada de su libertad y propiedad
sin un debido proceso de ley; la necesidad de que el dictamen
judicial sea completo y evitar la multiplicidad de pleitos. FCPR v.
ELA et al., 2023 TSPR 26, 211 DPR 521, __ (2023); Ex parte, RPR &
BJJ, 207 DPR 389, 407 (2021); Cirino González v. Adm. Corrección
et al., 190 DPR 14, 46 (2014).
El Tribunal Supremo estableció que, “[a]l determinar si una
persona es una parte indispensable en un pleito, se requiere un KLAN202500270 13
enfoque pragmático e individualizado, a tenor con las
particularidades de cada caso.” FCPR v. ELA et al., supra; véase,
además, García Colón et al. v. Sucn. González, 178 DPR 527, 549
(2010). En tal sentido, el tribunal deberá evaluar los intereses
envueltos en cada caso y distinguir entre los diversos géneros de
casos. Esto de acuerdo con el “tiempo, lugar, modo, alegaciones,
prueba, clase de derechos, intereses en conflicto, resultado y
formalidad”, FCPR v. ELA et al., supra, (citando a Deliz et als. v.
Igartúa, et als., 158 DPR 403, 134 (2003)); véase, además, Sánchez
v. Sánchez, 154 DPR 645, 678 (2001), y, “si el tribunal ‘podrá hacer
justicia y conceder un remedio final y completo sin afectar los
intereses del ausente’”. FCPR v. ELA et al., supra, (citando a Pérez
Rosa v. Morales Rosado, 172 DPR 216, 223 (2007)).
A su vez, es norma trillada que la ausencia de una parte
indispensable priva de jurisdicción al tribunal dado que la sentencia
es nula. FCPR v. ELA et al., supra; véase, además, Unysis PR, Inc. v.
Ramallo Brother Printing, Inc., 128 DPR 842, 859 (1991). Por ello, el
Máximo Foro judicial estableció lo siguiente:
La falta de parte indispensable constituye un planteamiento tan relevante y vital que puede presentarse en cualquier momento, es decir, se puede presentar por primera vez en apelación e, incluso, un tribunal apelativo puede suscitarlo sua sponte, ya que[,] en ausencia de parte indispensable, el tribunal carece de jurisdicción.
Romero v. SLG Reyes, 164 DPR 721, 733 (2005) (Énfasis
nuestro).
Cuando se determina que una parte indispensable está
ausente en el pleito, la acción debe ser desestimada sin perjuicio. Íd.
pág. 734. Excepto, a solicitud de parte, y sujeto a que las
circunstancias lo permitan y el tribunal pueda ejercer jurisdicción
sobre dicha parte indispensable ausente, se podrá incluir en el pleito
sin desestimar la acción. Cirino González v. Adm. Corrección et al.,
supra, págs. 46-47. KLAN202500270 14
-C-
En otro extremo, una hipoteca es “un derecho real que sujeta
o vincula lo hipotecado a que eventualmente su titular pueda exigir
la realización de su valor, así como tomar medidas para
salvaguardarlo, en seguridad o garantía de la efectividad de alguna
obligación dineraria”. Banco Popular v. Registrador, 181 DPR 663,
673 (2011). Una de las características de las hipotecas es que son
accesorias, ya que la hipoteca sirve de garantía para el acreedor de la
obligación principal asegure su crédito ante el incumplimiento con la
deuda. Liechty v. Desartés Saurí, 109 DPR 496, 501-502 (1980). Es
decir, el titular del derecho real posee la facultad de recobrar lo
adeudado mediante la enajenación de la cosa dada en garantía de su
crédito, tal como el deudor consintió al otorgar el contrato de
hipoteca. Íd.
El titular del derecho real posee esta facultad de enajenar la
garantía sin importar que el poseedor sea una tercera persona. L. R.
Rivera, Derecho Registral Inmobiliario Puertorriqueño, 3ra ed., San
Juan, Ed. Jurídica Editores, 2012, pág. 485. A saber, una vez vencido
el crédito hipotecario en todo o en parte sin que sea satisfecho por el
deudor, el acreedor tiene derecho a ejercer los mecanismos que le
provee el ordenamiento jurídico para satisfacer el crédito hipotecario,
como el procedimiento sumario y ordinario ejecución hipotecaria. Íd.,
págs. 567-568.
-D-
Por otra parte, es pertinente para el asunto ante nos discutir la
normativa referente a la comunidad de bienes y su integración con la
figura de la hipoteca. La comunidad de bienes surge “cuando la KLAN202500270 15
propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias
personas”. Art. 326 del Código Civil de 1930, 30 LPRA sec. 1271.40
Esta figura puede surgir por razón de pacto o contrato entre
dos o más personas con capacidad para contratar; por razón de
legislación especial; o cuando se establece la comunidad
hereditaria. Todos los comuneros tienen derecho al pleno disfrute
de la cosa sujeta a la comunidad, así como lograr acuerdos
relacionados a su administración por medio de los votos obtenidos
por la mayoría de los partícipes. Íd., arts. 329 y 334, 30 LPRA secs.
1274 y 1277.
No obstante, cuando el acto que se pretende es uno de
alteración, entonces, se requerirá el acuerdo unánime de los
comuneros para que el mismo sea válido. Entre los actos que
constituyen alteración se contempla cambiar la naturaleza del objeto,
enajenar la cosa o gravarla. 30 LPRA secs. 1276, 1278. Un
comunero no podrá unilateralmente hipotecar la propiedad
perteneciente a la comunidad de bienes. Para ello, requerirá haber
obtenido el consentimiento de los demás co-titulares de la propiedad
sobre la cual se pretende establecer el gravamen.
El artículo 333 del Código Civil, 30 LPRA sec. 1278, dispone,
en lo aquí pertinente, que:
Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento y darla en arrendamiento, salvo si se tratare de derechos personales, pero el efecto de la . . . hipoteca con relación a los condueños, estará limitado a la porción que se les adjudique en la división al cesar la comunidad. (Énfasis nuestro).
El Tribunal Supremo ha interpretado este artículo a los efectos
de que una hipoteca otorgada por uno de varios co-titulares en
común pro indiviso de una propiedad, solamente gravará el interés
40 Por tratarse de hechos ocurridos con anterioridad a la aprobación y vigencia
del nuevo Código Civil (Ley Núm. 55 de 1 de enero de 2020), nos limitaremos a discutir las disposiciones aplicables y correspondientes al Código Civil de 1930. KLAN202500270 16
del hipotecante en ésta y no la propiedad en su totalidad.
Martínez v. Pirallo, 61 DPR 91, 93 (1942). Se requerirá el
consentimiento unánime de los comuneros para que el gravamen
recaiga sobre la totalidad de la propiedad. Ausente este
consentimiento, el acreedor sólo tendrá un derecho real de hipoteca
sobre la participación de la propiedad que le corresponda al co-titular
que compareció a otorgar la correspondiente escritura.
Cónsono con lo anterior, es preciso distinguir la comunidad
hereditaria de la comunidad de bienes. En Kogan v. Registrador, 125
DPR 636, 651-652 (1990), el Tribunal Supremo expresó lo siguiente:
[En la comunidad de bienes] coinciden varios titulares sobre uno o más bienes determinados, mientras que la comunidad hereditaria se refiere a la cotitularidad sobre un patrimonio relicto con sus múltiples elementos de activo y pasivo. Los interesados tienen sobre el patrimonio del causante la titularidad de una cuota en abstracto, pero no sobre bienes en particular. Cada heredero, mientras la partición no se efectúa, tiene simplemente un derecho en el complejo hereditario. ‘[C]on la aceptación cada coheredero adquiere un derecho independiente sobre la herencia . . . y la cuota que en ella le corresponde ingresa inmediatamente en su patrimonio como un valor autónomo e independiente que sólo a él pertenece y del que, por tanto, puede disponer con entera libertad.’”
Íd., (citas omitidas). (Énfasis en el original).
-E-
El tercero registral es la figura a quien se le reconocen
derechos propietarios al adquirir un derecho real confiando en las
constancias del Registro de la Propiedad, aun cuando la realidad
extraregistral no coincida con las mismas.
Sobre los requisitos necesarios para ser considerado un
tercero registral y que los derechos propietarios queden protegidos,
el Artículo 105 de la Ley Núm. 198 de 8 de agosto de 1979, mejor
conocida como la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad,
según enmendada, 30 LPRA sec. 2355,41 establece lo siguiente:
41 Si bien la citada ley quedó derogada por la Ley Núm. 210-2015, mejor conocida
como la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, según enmendada, 30 LPRA secs. 6001, et seq, hacemos referencia a ella por cuanto los hechos del presente caso ocurrieron durante su vigencia. KLAN202500270 17
[E]l tercero que[,] de buena fe y a título oneroso[,] adquiera válidamente algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultad para transmitirlo[,] será mantenido en su adquisición, una vez haya inscrito su derecho, cuando por cualquier razón resulte inexacto el Registro, bien sea que se rescinda, resuelva o anule el título del otorgante en virtud de causas que no resulten clara y expresamente del propio Registro, o que existan sobre la finca acciones o títulos de dominio o de otros derechos reales que no estén debidamente inscritos.
[…]
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se prueba que al adquirir conocía la falta de exactitud del Registro.
En Banco de Santander v. Rosario Cirino, 126 DPR 591 (1990),
el Tribunal Supremo analizó los requisitos de esta figura. En
particular, indicó que la exigencia de buena fe de quien reclama ser
un tercero registral y, a su vez, exige la protección jurídica concedida,
debe demostrar que ejerció un grado razonable de diligencia para
corroborar las constancias del Registro. Por tal razón, quien alega ser
acreedor de la protección tiene que demostrar que ejerció algún grado
de diligencia para intentar conocer las circunstancias del derecho que
interesa adquirir. En otras palabras, para poder ignorar de buena fe
la anomalía registral, se requieren gestiones afirmativas de diligencia.
Sin embargo, el grado de diligencia requerido dependerá de las
circunstancias particulares de cada individuo. Pertinente al asunto
ante nos, el Máximo Foro distinguió la diligencia requerida de un
ciudadano común y corriente con la que se requiere de un banco, por
estos poseer la pericia y el dominio suficientes dentro de los
parámetros de sus actividades económicas. Específicamente, el
Tribunal Supremo expresó como sigue:
Una entidad bancaria dedicada al financiamiento conoce los trámites necesarios para que los negocios-tanto en el ámbito civil como en el registral-puedan llevarse a cabo de la forma más acorde con el ordenamiento jurídico. Tiene las destrezas, el personal adecuado y los recursos económicos para detectar cualquiera anomalía en el trámite que efectúa.
Íd., a la pág. 612. (Énfasis nuestro). KLAN202500270 18
Es decir, a quienes poseen un conocimiento especializado
mayor que el de otros ciudadanos en el trámite de negocios jurídicos,
nuestro ordenamiento jurídico les requiere gestiones de diligencia
más exhaustivas para poder ameritar la protección registral.
-F-
Asimismo, es importante abordar, brevemente, algunos
aspectos referentes a la función calificadora de los Registradores de
la Propiedad.
Sabido es que éstos ocupan la facultad de calificar los
documentos que se presenten en el Registro de la Propiedad para su
inscripción. Dicha facultad emana del conocido principio de legalidad
de nuestro derecho registral inmobiliario, cuyo propósito es que solo
tengan acceso al Registro de la Propiedad aquellos títulos que son
válidos y perfectos porque reúnen los requisitos establecidos por ley
o reglamento. Rolón Adorno v. Registrador, 207 DPR 361, 370 (2021);
véase, además, United Surety v. Registradora, 192 DPR 187, 201
(2015); Western Fed. Savs. Bank v. Registrador, 139 DPR 328, 332-
33 (1995).
En específico, la calificación requerida a los Registradores de la
Propiedad de los documentos notariales que se presentan en el
Registro se limita a sus formas extrínsecas, la validez de los actos y
contratos en ellos contenidos, y la capacidad jurídica de sus
otorgantes. Art. 64 de la Ley Hipotecaria.
Ahora bien, nuestro Tribunal Supremo ha sido claro al
enfatizar que los Registradores, al realizar las calificaciones, no
ejercen funciones adjudicativas. Sobre lo anterior, nuestro Alto Foro
ha expresado lo siguiente:
[L]a calificación registral no tiene por objeto ‘declarar la existencia o inexistencia de un derecho dudoso o controvertido entre partes contendientes, sino simplemente publicar, mediante su inscripción, un derecho real o situación jurídica inmobiliaria[.]’ . . . [E]n síntesis[,] el fin de la calificación ‘se reduce a determinar si un título es o no inscribible, y nada más.’ KLAN202500270 19
Preciosas Vistas del Lago v. Registrador, 110 DPR 802, 810
(1981) (citando a Roca Sastre, Derecho Hipotecario, 6ta ed., Ed.
Bosch). (Énfasis nuestro).
Cónsono con lo anterior, es norma reiterada que el registro no
da ni quita derechos. Rolón Adorno v. Registrador, supra, a la pág.
373; véase, además, PR Prod. Cred. Assoc. v. Registrador, 123 DPR
231, 237-238 (1989).
A la luz de las normas jurídicas antes expuestas, procedemos
a resolver.
-III-
En el presente caso, la señora Barreto Canales alega ser parte
indispensable en los procedimientos instados por el recurrido para la
ejecución de una sentencia dictada hace diecisiete (17) años y el
embargo de una propiedad inmueble. Ello por cuanto aduce ser
cotitular del inmueble objeto de ejecución y venta judicial. Por lo
tanto, alega que la celebración de la referida venta para ejecutar la
propiedad incidiría con sus derechos de propiedad sin el debido
proceso de ley. Le asiste la razón.
El foro primario, a pesar de los planteamientos esbozados por
la peticionaria, no paralizó los trámites de ejecución de una propiedad
inmueble al entender que, conforme a lo indicado en una
Certificación Registral, ésta no posee la titularidad registral y, por lo
tanto, un derecho o interés que proteger.
Sin embargo, la Escritura Núm. 402, que obra en el expediente,
mediante la cual el Registro de la Propiedad anotó la titularidad de la
señora Canales Rodríguez, y la razón por la que el Banco se sostiene
en que la propiedad era exclusiva de ésta, no concuerda con el título
inscrito. Una simple lectura del referido instrumento público refleja,
específicamente en el párrafo sexto, que la señora Canales Rodríguez
adquirió las participaciones de tres de sus hijos, Leida Noemí,
Osvaldo y Wilfredo Barreto Canales, por el precio de $24,000.00, KLAN202500270 20
suma total de $8,000.00 por cada una de las tres (3) participaciones.
Siendo así, existe una controversia genuina que el foro primario no
puede obviar sobre la titularidad de la propiedad que se pretende
embargar.
De igual forma, al aplicar las normas jurídicas expuestas con
anterioridad a los hechos del presente caso, los planteamientos de la
señora Barreto Canales no sólo han controvertido las constancias
registrales, sino también el pagaré hipotecario cuya restitución el foro
primario ordenó. Dicho pagaré refleja que fue suscrito únicamente
entre RG Mortgage y la señora Canales Rodríguez, sin contar con la
comparecencia de aquellos que aducen ser cotitulares proindiviso de
la propiedad que se gravó. Ante esto, el foro de instancia tiene que
dilucidar si el presente caso se trata de la ejecución de un gravamen
sobre exclusivamente la participación propietaria de la señora
Rodríguez Canales o sobre la propiedad en sí misma. Lo anterior toda
vez que, como vimos, un co-titular de una propiedad, a falta del
consentimiento de los demás co-titulares, solo puede gravar su
interés propietario individual.
Por su parte, el recurrido aduce que las constancias registrales
sobre la propiedad son suficientes para derrotar los planteamientos
de la peticionaria. No tiene razón.
De entrada, es norma reiterada que el Registro no da ni quita
derechos. Al inscribir la titularidad de la señora Canales Rodríguez,
tras calificar la Escritura Núm. 402, el Registrador de la Propiedad
no determinó o adjudicó que la propiedad le pertenece a ésta. Más
bien, y sujeto a sus facultades jurídicas, validó las formas extrínsecas
del instrumento, auscultó la validez y eficacia de los actos y negocios
jurídicos en éste, así como la capacidad jurídica de los otorgantes. La
adjudicación sobre quién es el titular, registral o extraregistral, de
una propiedad les corresponde a los tribunales, no a los
Registradores de la Propiedad. KLAN202500270 21
Como vimos, la controversia medular del presente caso versa
sobre una anomalía entre el contenido de una escritura pública, con
la realidad extraregistral jurídica que el instrumento produjo, y lo que
consta en la inscripción que resultó de la presentación de dicha
escritura en el Registro de la Propiedad. Ciertamente, las
certificaciones registrales son documentos públicos que dan fe por sí
mismos de los datos registrales en ellos contenidos. Sin embargo, no
son incontrovertibles ni fuente de derechos propietarios.
Indudablemente, los planteamientos de la peticionaria ponen
en duda la legitimidad jurídica para continuar con los procedimientos
de ejecución. De igual manera, la señora Barreto Canales ha probado
tener un interés legítimo para intervenir en el presente caso y tener
la oportunidad de proteger los derechos propietarios aducidos.
Adicionalmente, es meritorio resaltar el hecho de que el
recurrido no es un ciudadano común y corriente. Por la naturaleza
de sus actividades comerciales y económicas, éste posee un
conocimiento y peritaje mayores que los de cualquier otro ciudadano
en las transacciones jurídicas que ejerce. Siendo así, nuestro
ordenamiento jurídico no le permite ampararse únicamente en lo que
disponga una certificación registral cuando, como ocurre en el
presente caso, existe una controversia real y patente para ambas
partes entre la realidad jurídica registral y la extraregistral.
Por todo ello, entendemos que el TPI erró al obviar tanto la
aparente discrepancia entre la Escritura Núm. 402 y la constancia
registral, como la controversia en cuanto a la validez del pagaré
hipotecario, y dar paso a la venta judicial de la propiedad sin
permitirle a la señora Barreto Canales intervenir en el proceso.
De otra parte, y debido a nuestra conclusión sobre el segundo
señalamiento de error, resulta innecesario discutir el primer error
presentado por la peticionaria. KLAN202500270 22
-IV-
Por los fundamentos que anteceden, se expide el auto de
certiorari y autorizamos la intervención de la señora Barreto Canales
en los procedimientos. Revocamos la Orden recurrida y devolvemos
el caso al Tribunal de Primera Instancia para la continuación de los
procedimientos conforme a lo aquí dispuesto.
Lo acuerda el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del Tribunal
de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones