EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
United Surety & Indemnity Company
Peticionario Certiorari
v. 2015 TSPR 4
Marisol Marchand Castro 192 DPR ____ Registradora de la Propiedad Sección Primera de San Juan
Recurrido
Número del Caso: RG-2014-2
Fecha: 13 de enero de 2015
Abogado de la Parte Peticionaria:
Lcdo. Héctor Saldaña Egozcue Lcdo. Carlos Lugo Fiol Lcda. Cybele Delgado Rivera
Parte Recurrida:
Hon. Marisol Marchand Castro
Materia: Derecho Inmobiliario Rigistral – Inscripción de documento administrativo otorgado por el CRIM sobre traspaso de hipoteca legal tácita ante el Registro de la Propiedad.
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Peticionario
RG-2014-0002 v.
Marisol Marchand Castro Registradora de la Propiedad Sección Primera de San Juan
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado SEÑOR ESTRELLA MARTÍNEZ.
San Juan, Puerto Rico, a 13 de enero de 2015.
El recurso presentado nos permite determinar si el
documento administrativo otorgado por el Centro de
Recaudación de Ingresos Municipales para transferirle a
una fiadora la hipoteca legal tácita que se constituye a
su favor, por concepto de las contribuciones de ingresos
municipales sobre la propiedad inmueble, es inscribible
ante el Registro de la Propiedad.
Procedemos a delimitar el escenario fáctico y
procesal que originó el recurso que tenemos ante nuestra
consideración.
I
La controversia de autos gira en torno a una finca
del Municipio de San Juan (Municipio), cuyo derecho de
superficie y el derecho de construir en la referida finca RG-2014-0002 2
fueron cedidos a Paseo Portuario and Company S.E. (Paseo
Portuario).1 A su vez, Paseo Portuario transfirió el
arrendamiento del derecho de superficie a Rexam Limited
Partnership. Luego, el derecho de superficie y la
titularidad de la propiedad edificada (Edificio
Portuario) se cedieron a favor de Colonial Parking
Corporation (Colonial).
En virtud del tracto descrito, Colonial advino dueña
del derecho de superficie de la finca del Municipio, así
como del Edificio Portuario. Ante esto y según se
desprende del recurso presentado, Colonial alegó ante el
Centro de Recaudación de Ingresos Municipales (CRIM) que
por el edificio estar construido sobre una propiedad del
Municipio estaba exento de pagar contribuciones. El CRIM
rechazó este argumento y solicitó que se presentara una
fianza de garantía financiera para garantizar la deuda
sobre la propiedad inmueble impuesta al Edificio
Portuario.
En consecuencia, a solicitud de Colonial, el 31 de
marzo de 2008 United Surety & Indemnity Company (USIC)
emitió la fianza de garantía financiera número 08123361
(fianza), por la suma inicial de $1,575,000. En ésta, USIC
se obligó solidariamente con Colonial por el pago de las
contribuciones sobre la propiedad inmueble correspondiente
1 Esta finca consta inscrita en el Folio 187 del Tomo 175, Registro de la Propiedad, Sección Primera de San Juan. RG-2014-0002 3
al Edificio Portuario. Posteriormente, la fianza de
garantía se incrementó a $1,975,000.
Luego de otorgada esta garantía, Colonial se
convirtió en un contribuyente moroso. Por tanto, el 14 de
marzo de 2011 el CRIM emitió una misiva en la cual
solicitó hacer efectiva la fianza que garantizaba la
deuda. El 26 de abril de 2011 el CRIM envió una segunda
reclamación reiterando que no pudo llegar a un acuerdo con
Colonial, por lo que para cobrar la deuda contributiva no
le quedaba otra alternativa que ejecutar la fianza. Esta
reclamación fue reiterada en una tercera misiva emitida el
18 de mayo de 2011. En todos estos requerimientos, el CRIM
solicitó el pago de $1,975,000.
Ante estas reclamaciones, el 11 de octubre de 2011
USIC pagó al CRIM la cantidad de $1,812,442.03. Este pago
fue realizado mediante dos cheques: el número 3909 por la
cantidad de $367,170.33 con el cual se acreditó el pago de
la deuda corriente; y el número 3910 por $1,445,271.70,
mediante el cual se pagó la deuda contributiva sobre la
propiedad inmueble impuesta al Edificio Portuario para los
años fiscales 2003-2010.
En consideración a estos pagos, el 5 de diciembre de
2011 el Sr. Gustavo A. Freyre Conde, Subdirector Ejecutivo
del CRIM, emitió ante la notario Tania Xiomara Laporte
Reverón un documento administrativo de cesión a favor de
USIC. En éste, se estableció que al 11 de octubre de 2011
Colonial le adeudaba al CRIM la cantidad de $2,506,298.34 RG-2014-0002 4
por concepto de contribuciones de ingresos municipales
sobre la propiedad inmueble con número de catastro 040-
003-089-04-000, a la cual nos hemos referido como Edificio
Portuario. Se estableció, además, que en virtud de esta
deuda y la garantía emitida por USIC, este último se
acogió a los beneficios de amnistía contributiva
contenidos en la Ley Núm. 94-2011, 21 LPRA sec. 5001, y
satisfizo la deuda. A tenor con estos sucesos, se consignó
la siguiente cláusula:
CUARTO: En consideración al referido pago, por la presente CRIM cede y traspasa a USIC todos sus derechos y acciones contra Colonial; resultantes y a consecuencia de la deuda por concepto de contribuciones de ingresos municipales sobre la propiedad inmueble con número de catastro 040-003-089-04-000 vencida al 01/07/2011, y que se encuentran comprendidas en el pago realizado por USIC. Así pues USIC queda subrogada en todos los derechos y acciones del CRIM en contra de Colonial.2
Además de cederle los derechos y acciones que el CRIM
ostentaba en contra de Colonial, en el referido documento
se relevó a USIC de todas las obligaciones con respecto a
la fianza que ésta había emitido.
Así las cosas, el 8 de febrero de 2012 USIC presentó
una Instancia para Inscribir Gravamen sobre la Propiedad
(Instancia) en la Sección Primera del Registro de la
Propiedad de San Juan. En ésta, expuso el cuadro fáctico
que hemos descrito y arguyó que por virtud del Código
Civil se subrogó en todos los derechos que el CRIM poseía
en contra de Colonial y terceros. Alegó, además, que entre 2 Véase Cesión otorgada por el CRIM el 5 de diciembre de 2011, Apéndice del Recurso Gubernativo, págs. 36-37. RG-2014-0002 5
los derechos en los que se subrogó se encuentra el
gravamen preferente a favor del CRIM. Por consiguiente,
solicitó que se inscribiera a su favor el asiento
definitivo del gravamen preferente sobre la finca. La
Instancia fue presentada con varios documentos
adicionales. Entre ellos, se encuentra la Cesión otorgada
por el CRIM, el Contrato de Fianza, los cheques emitidos a
favor del CRIM y los recibos de pago otorgados por este
último.
Luego de presentados estos documentos en el Registro
de la Propiedad y mientras estaba pendiente su
calificación, USIC recurrió al Tribunal de Primera
Instancia con una demanda sobre cobro de dinero,
incumplimiento de contrato y ejecución de embargo contra
Colonial y American Parking System, Inc., entre otros. En
ésta, solicitó que el Tribunal le ordenara a Colonial el
pago de $1,812,442.03, además de los gastos y honorarios
por el pleito instado. Asimismo, dado que el gravamen
estaba pendiente de inscripción ante el Registro de la
Propiedad, solicitó que una vez éste fuera calificado se
ordenara la ejecución de embargo para proceder a vender en
pública subasta el derecho de superficie y la titularidad
del Edificio Portuario ad terminum annorum que Colonial
ostentaba en torno a la finca.
El 4 de enero de 2013 la Hon. Marisol Marchand
Castro, Registradora de la Propiedad de la Sección Primera
de San Juan (Registradora), emitió una notificación RG-2014-0002 6
informando que no procedía la inscripción del asiento
solicitado por USIC. En particular, hizo constar lo
siguiente: “[s]e solicita la anotación de Embargo mediante
Instancia. Por naturaleza del embargo solicitado, que es
en base (sic) a cobro de dinero, la Ley Hipotecaria
requiere que se practique en virtud de Orden del
Tribunal”.3
Ante esta notificación, el 24 de enero de 2013 USIC
presentó un Escrito de Recalificación. En esencia,
argumentó que lo que solicitó fue la inscripción de un
gravamen preferente adquirido por subrogación y cesión, no
un embargo a base de una acción en cobro de dinero. A
pesar de esto, el 27 de marzo de 2014 la Registradora se
sostuvo en su calificación inicial y denegó la inscripción
solicitada.
Por consiguiente, el 16 de abril de 2014 USIC
recurrió ante nos y objetó la calificación otorgada por la
Registradora. Argumentó que ésta erró al requerir una
orden judicial para inscribir el gravamen preferente.
Ello, debido a que los Arts. 1738 y 1166 del Código Civil
de Puerto Rico, 31 LPRA secs. 4912, 3250, le conceden a
USIC el derecho a subrogarse en todas las acciones que el
CRIM habría podido ejercitar contra Colonial. Arguyó que
al USIC pagar la deuda contributiva, el derecho de cobro y
sus garantías accesorias pasaron a su patrimonio por
disposición de ley, es decir, automáticamente. 3 Véase Notificación de la Registradora de la Propiedad, Apéndice del Recurso Gubernativo, pág. 100. RG-2014-0002 7
Asimismo, USIC alegó que la Registradora erró al no
reconocer que la hipoteca legal tácita puede ser
transferida. Adujo que la propia Ley Hipotecaria y de
Registro de la Propiedad de 1979 (Ley Hipotecaria) permite
su transmisión y que el documento otorgado por el CRIM es
suficiente para ser inscrito en el Registro de la
Propiedad. Ello, debido a que, por analogía, a USIC le
aplica el mismo procedimiento que por virtud de ley se
instituyó a favor del CRIM.4 En consecuencia, alegó que
tanto la Instancia como los documentos complementarios
presentados eran suficientes para que se reconociera e
inscribiera el gravamen a favor de USIC.
Por su parte, la Registradora expuso que la Instancia
presentada no constituye un documento suficiente para
inscripción. Empero, explicó que como de ésta se desprende
que había una acción de cobro de dinero pendiente, le
aplicó las disposiciones que regulan las anotaciones
preventivas de demanda y embargo, y requirió una orden
judicial para la anotación del gravamen.5
Por otro lado, por primera vez, la Registradora
expresó que la extensión de la subrogación de derechos y
acciones de USIC como fiadora y la determinación de si
procedía inscribir como gravamen o un embargo en cobro de
4 Véase Art. 4.06 de la Ley Núm. 83-1991, conocida como la Ley de Contribución Municipal sobre la Propiedad de 1991 (Ley Núm. 83-1991), 21 LPRA sec. 5106. 5 Véanse Arts. 112, 113, 114 y 118 de la Ley Hipotecaria de Registro de la Propiedad de 1979, 30 LPRA secs. 2401-2403, 2407. RG-2014-0002 8
dinero, es un asunto de exclusiva competencia judicial. No
obstante, arguyó que en la medida que se aprobó la
legislación sobre la venta de deudas contributivas,6 se
puso en duda la transferibilidad automática de la hipoteca
legal tácita que opera a favor del CRIM. Ello, debido a
que el legislador consideró necesario consignar la
transferencia expresamente. Además, destacó que la
mencionada ley solamente contempla la transferibilidad de
las deudas contributivas morosas, es decir, aquellas
contribuciones que no han sido pagadas. Por tanto,
concluye que sería inaplicable a la situación de autos en
la medida que USIC ya pagó las contribuciones que Colonial
le adeudaba al CRIM.
Por último, la Registradora sostuvo que el documento
de Cesión otorgado por el Subdirector Ejecutivo del CRIM
tampoco sería inscribible, debido a que no se describe la
finca según requiere el Art. 4.06 de la Ley Núm. 83-1991,
conocida como la Ley de Contribución Municipal sobre la
Propiedad de 1991 (Ley Núm. 83-1991), 21 LPRA sec. 5106.
Además, porque el Subdirector Ejecutivo del CRIM que lo
suscribió no está facultado por ley para llevar a cabo ese
tipo de transacciones.
Ante estas alegaciones, y en respuesta a las nuevas
contenciones de la Registradora, el 30 de mayo de 2014
USIC presentó una Réplica al Alegato de la Honorable
6 Véase Ley Núm.21-1997, conocida como la Ley de Venta de Deudas Contributivas, 21 LPRA sec. 5921 et seq. (Ley Núm. 21-1997). RG-2014-0002 9
Registradora de la Propiedad. En esencia, argumentó que el
documento reconocido ante notario debe ser considerado
como uno auténtico susceptible de inscripción bajo la Ley
Hipotecaria. Además, reiteró que en el caso de autos operó
una subrogación automática en la medida que el pago hecho
por USIC no extinguió la obligación principal. Finalmente,
adujo que la Registradora estaba obligada a notificar
todas las faltas que impedían la calificación de los
documentos presentados; por lo que todas las deficiencias
que fueron señaladas por primera vez ante esta Curia son
tardías y no deben ser consideradas.
Expuesto el trasfondo fáctico y procesal del recurso
ante nos, corresponde esbozar el derecho aplicable para
poder disponer del caso en los méritos.7
7 Luego de que el recurso quedara sometido en los méritos, el 31 de julio de 2014 compareció ante nos First Bank Puerto Rico (First Bank), mediante una Solicitud de Intervención y Oposición a Recurso Gubernativo. En ésta, nos solicita que le concedamos intervenir debido a que como acreedor hipotecario de primer rango de la finca núm. 4678, su derecho puede quedar afectado si se inscribe el gravamen preferente reclamado por USIC. Expone que la validez de la cesión y subrogación de USIC en los derechos preferentes que ostentaba el CRIM está dilucidándose en el Caso Civil Núm. K CD2012-2110 (906) presentado por USIC contra Colonial y en el cual First Bank participa como interventor. Asimismo, nos indica que instó un procedimiento civil (K CD2013-1603 (908)) contra Colonial por cobro de dinero. Ante esta solicitud, USIC presentó una Oposición a Solicitud de Intervención, la cual fue procedida por una Breve Réplica a Oposición a Solicitud de Intervención y una Dúplica a Breve Réplica a Solicitud de Intervención. En sus oposiciones, USIC alega que el pleito iniciado por First Bank desembocó en una ejecución en pública subasta donde a este último le fue adjudicada la propiedad que ostentaba Colonial, lo cual hace improcedente el reclamo que éste trae sobre cómo la resolución de esta controversia puede afectar su rango. RG-2014-0002 10
II
Como cuestión de umbral, debemos delimitar cuáles son
los parámetros que en nuestro ordenamiento jurídico rigen
la calificación registral, particularmente, de aquellos
documentos que son otorgados por agencias administrativas.
A.
En primer lugar, el Art. 38 de la Ley Hipotecaria, 30
LPRA sec. 2201, establece cuáles títulos, actas y
contratos tienen acceso al Registro de la Propiedad. En
éste, se contempla la inscripción de la constitución,
traslación, declaración o extinción del dominio de los
bienes inmuebles o de los derechos reales que son
impuestos sobre ellos, entre otras disposiciones.8
Como es sabido, la calificación Registral se limita a determinar si procede o no la inscripción solicitada, sin prejuzgar los derechos de las partes. Es decir, el Registrador no convalida actos o contratos nulos ni adjudica derechos, pues procede que éstos sean dilucidados en los tribunales mediante juicios plenarios en los que se reciba prueba por las partes en contienda. Véanse Cabrer v. Registrador, 113 DPR 424 (1982); Luis R. Rivera Rivera, Derecho Registral Inmobiliario Puertorriqueño, Puerto Rico, Jurídica Editores, 2012, págs. 275-276. Dicho esto, no procede permitir esta intervención, sino que tanto los reclamos planteados por First Bank como USIC continúen dilucidándose según dispone nuestro ordenamiento procesal civil. 8 Esta disposición es complementada por el Art. 37.2 del Reglamento para la Ejecución de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, 30 LPRA sec. 870.177 (ed. 2010), el cual expresamente establece que:
[c]onforme a lo dispuesto en el Artículo 38, inciso 1ro. . . será inscribible cualquier acto o contrato de trascendencia real que modifique en alguna forma las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales. RG-2014-0002 11
Ahora bien, es el Art. 42 de la Ley Hipotecaria, 30
LPRA sec. 2205, el cual prescribe la forma en que los
documentos podrán ser inscritos.
Para que puedan ser inscritos los títulos a los que se refiere la sec. 2201 de este título, deberán constar en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o funcionario competente, en la forma que prescriban las leyes y reglamentos, salvo en los casos en que expresamente la ley establezca una forma distinta.
Lo anterior es complementado por el Art. 43 de la Ley
Hipotecaria, 30 LPRA sec. 2206, el cual establece que:
[s]e entenderá por título, conforme a la sección anterior y para los efectos de la inscripción, el contenido del documento o documentos públicos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla y que hagan fe, por sí solos o con el de otros documentos complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite.
Este último procede del Art. 33 del Reglamento
Hipotecario Español. Al interpretarlo, los tratadistas
españoles concluyen que al referirse a “documento o
documentos públicos” se incorpora la normativa del Art.
1.216 del Código Civil Español, el cual equivale al Art.
1170 del Código Civil de Puerto Rico, 31 LPRA sec. 3271.
Es decir, para que un documento sea público es necesario
que esté autorizado por un notario o empleado público
competente. Ramón M. Roca Sastre, Luis Roca-Sastre
Muncunill & Joan Berná i Xirgo, Derecho Hipotecario, 9na
ed., Barcelona, Ed. Bosch, 2009, T.I, pág. 512. Asimismo,
reconocen que por virtud de este artículo, el derecho de
un posible titular registral debe surgir directamente del RG-2014-0002 12
documento presentado. Íd., pág. 513. Los tratadistas
también entienden que la referencia a que éste dé fe por
sí mismo o en conjunto con otros documentos es redundante
en la medida en que ésta es la función típica de todo
documento público. No obstante, expresan que esto implica
la necesidad de que se acredite el acto o negocio jurídico
que se pretende inscribir. Íd., pág. 514.9
Pertinente a la controversia de autos, nos
concentraremos en la inscripción de documentos
administrativos. Según establece el mencionado Art. 42 de
la Ley Hipotecaria, para que éstos puedan ser inscritos
deben estar en un documento auténtico suscrito por un
funcionario con competencia. En torno a este particular,
el Art. 57.1 del Reglamento para la Ejecución de la Ley
Hipotecaria y del Registro de la Propiedad (Reglamento
Hipotecario), establece que:
[s]e considerarán documentos administrativos auténticos para los efectos de la ley los que están expedidos por el Estado o por autoridad o funcionario competente.
Los documentos administrativos deberán estar certificados y expedidos en la forma y con las solemnidades que prescriben las leyes sobre la materia y harán constar las circunstancias que para los asientos del Registro requieran la “Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad”
9 En armonía con la doctrina española, este Tribunal ha entendido que como corolario de este artículo procede distinguir entre el documento principal inscribible y los documentos complementarios, los cuales aunque carecen de autonomía para ser inscritos, complementan aquellos aspectos necesarios para que el principal sea inscribible. Véanse Pino Development Corp. v. Registrador, 133 DPR 373, 381-382 (1993); Figueroa Pesante v. Registrador, 126 DPR 209, 212-214 (1990). RG-2014-0002 13
y este capítulo. 30 LPRA sec. 870.207 (ed. 2010).10
A pesar de que la ley no define lo que implica ser
una autoridad o funcionario competente, la doctrina sí lo
ha hecho. Roca Sastre, Roca-Sastre Muncunill y Berná nos
explican que “[p]ara que la Autoridad o Funcionario sea
competente precisa que su nombramiento sea legal, que se
halle en el ejercicio de sus funciones y que obre dentro
de su propia esfera de actuación, tanto por razón del
lugar como del objeto y, en su caso, cuantía del asunto”.
Roca Sastre y otros, op. cit., T.I, pág. 485. Es decir,
que tenga competencia en torno a la materia respecto a la
cual está disponiendo. Para el tratadista Rivera Rivera,
esta “norma responde al principio de legalidad en su
modalidad de titulación auténtica, de manera que los
documentos ofrecen una garantía por haber sido autorizados
o expedidos por un funcionario”. Luis R. Rivera Rivera,
Derecho Registral Inmobiliario Puertorriqueño, Puerto
Rico, Jurídica Editores, 2012, págs. 85-86.
10 En referencia a ello, el tratadista Rivera Rivera contempla las certificaciones de embargo, las concesiones administrativas y las certificaciones del Estado como ejemplos de los documentos administrativos que pueden ser inscritos en el Registro de la Propiedad. Rivera Rivera, op. cit., pág. 90. Por su parte, los españoles Roca Sastre, Roca-Sastre Muncunill y Berná, entienden que bajo este supuesto hay un sinnúmero de documentos que pueden provocar asientos en el Registro de la Propiedad. Claro está, siempre que cumplan con las formalidades que prescriben los reglamentos y las leyes aplicables. Ramón M. Roca Sastre, Luis Roca-Sastre Muncunill & Joan Berná i Xirgo, Derecho Hipotecario, 9na ed., Barcelona, Ed. Bosch, 2009, T.I, pág. 483. RG-2014-0002 14
Sin embargo, esto no implica que estos documentos
estén exentos de cumplir con el principio de especialidad
que rige en nuestro sistema de inscripción registral. Por
consiguiente, éstos “expresarán, por lo menos, todas las
circunstancias que necesariamente debe contener la primera
inscripción y sean relativas a las personas de los
otorgantes, a las fincas y a los derechos objeto de la
inscripción (Art. 61 de la Ley)”. Íd., pág. 86.
B.
Ahora bien, una vez presentado el documento, procede
que el Registrador ejerza su gestión calificadora y evalúe
o compruebe su legalidad. Es decir, le corresponde
determinar si el documento es inscribible, como corolario
del principio de legalidad contenido en el Art. 64 de la
Ley Hipotecaria, 30 LPRA sec. 2267. De acuerdo a este
principio, el Registrador debe asegurarse que el documento
presentado sea válido y perfecto. SLG Pérez Rivera v.
Registradora, res. el 30 de octubre de 2013, 2013 TSPR
122, pág. 5, 189 DPR ___ (2013). Ello, debido a que
solamente tendrán acceso aquellos que cumplan con las
exigencias legales aplicables. Rigores v. Registrador, 165
DPR 710, 720 (2005). (Citas omitidas). Véase, además, R&G
Premier Bank P.R. v. Registradora, 158 DPR 241, 246
(2002).
En general, según dispuesto por la Ley Hipotecaria,
esta calificación debe ceñirse a: (1) las formas
extrínsecas de los documentos que se presentan, (2) la RG-2014-0002 15
capacidad de los otorgantes y (3) la validez de los actos
y contratos que contienen estos documentos. Art. 64 de la
Ley Hipotecaria, 30 LPRA sec. 2267. Empero, en cuanto a la
calificación de los documentos administrativos
específicamente, el referido Art. 64 establece que éstos
deberán ser evaluados en la misma extensión que los
judiciales. Por tanto, el Registrador se limitará a
calificar: (1) la competencia y jurisdicción del órgano
administrativo; la naturaleza y los efectos de la
resolución dictada, si se produjo en el procedimiento
correspondiente y se observaron los trámites y preceptos
esenciales para su validez; (2) las formalidades
extrínsecas de los documentos presentados; y (3) los
antecedentes en el Registro de la Propiedad. Roca Sastre y
otros, op. cit., T.I, pág. 662.
Al igual que ocurre con los documentos judiciales,
“debe excluirse de la función calificadora del Registrador
lo relativo a la legitimación de los interesados que
insten algún acto administrativo, al orden riguroso del
procedimiento y al fundamento de las decisiones
administrativas”. Íd. En fin, al igual que con los
documentos judiciales, al calificar documentos
administrativos, el Registrador tiene una facultad más
limitada.11
11 Para una discusión en torno a la función limitada que tiene el Registrador en cuanto a la calificación de documentos judiciales, a manera de ejemplo, véanse Popular Mortgage v. Registrador, 181 DPR 625 (2011); P.R Prod. Credit Assoc. v. Registrador, 123 DPR 231 (1989). RG-2014-0002 16
Para poder desempeñar su función dentro de los
confines que hemos descrito, el Registrador deberá
circunscribirse a los documentos que le son presentados,
los asientos registrales vigentes y las leyes. Art. 64 de
la Ley Hipotecaria, 30 LPRA sec. 2267. En otras palabras,
éste no puede recurrir a información que no conste en los
títulos presentados o el contenido del Registro. SLG Pérez
Rivera v. Registradora, supra.
No obstante, es importante puntualizar que la
calificación que a estos efectos realice el Registrador
“no impedirá ni prejuzgará el juicio que pueda seguirse en
los tribunales sobre la validez de los documentos
calificados, debiendo atenerse el registrador a lo que en
aquél se resuelva”. Art. 67 de la Ley Hipotecaria, 30 LPRA
sec. 2270. Véanse, además, Cabrer v. Registrador, 113 DPR
424 (1982); Nido & Cía., S. en C. v. Registrador, 74 DPR
789, 799 (1953).
III
A la luz de las disposiciones anteriores, nos
corresponde analizar el negocio jurídico que se suscitó
entre las partes para poder determinar si los documentos
presentados ante la Registradora eran inscribibles o si,
en efecto, se requería una orden judicial. Procedemos.
Según hemos expuesto, USIC comenzó su relación con el
CRIM mediante un contrato de fianza en el cual se
garantizaba la deuda por concepto de contribuciones RG-2014-0002 17
municipales sobre la propiedad inmueble de Colonial. Como
consecuencia, nos es preciso delimitar brevemente las
disposiciones aplicables a este tipo de negocio jurídico.
Como es sabido, la fianza es una garantía personal en la
que se le “proporciona al acreedor mayor probabilidad de
ver satisfecho su interés, ya que se amplía su poder de
agresión a un patrimonio distinto del originariamente
responsable”. J.L. Lacruz Berdejo, F.A. Sancho Rebullida,
et al., Elementos de Derecho Civil II, 3ra ed., Barcelona,
Ed. Bosch, S.A., 1995, V.II, pág. 339. Ello, debido a que
mediante “la fianza se obliga uno a pagar o cumplir por un
tercero, en el caso de no hacerlo éste”. Art. 1721 del
Código Civil de Puerto Rico, 31 LPRA sec. 4871. Por tanto,
mediante contrato expreso el fiador se puede obligar a
menos, pero nunca a más de lo que se obligó el principal.
Arts. 1725 y 1726 del Código Civil de Puerto Rico, 31 LPRA
secs. 4875, 4876. Véase, además, Andamios de P.R. v.
Newport Bonding, 179 DPR 503, 511 (2010).
A tenor con esta normativa, en nuestro ordenamiento
“[e]l fiador se subroga por el pago en los derechos que el
acreedor tenía contra el deudor”. Art. 1738 del Código
Civil de Puerto Rico, 31 LPRA sec. 4912. Véase, además,
Gil v. C.R.U.V., 109 DPR 551, 553 (1980). Es decir, por
operación de ley, el fiador se coloca en la misma posición
que el acreedor. J. Castán Tobeñas, Derecho Civil español,
común y floral, 15ta ed. rev., Madrid, Ed. Reus, 1993, T. RG-2014-0002 18
4, pág. 794.12 Así lo reconocimos en Caguas Plumbing v.
Continental Const. Corp., 155 DPR 744, 760 (2001), cuando
expresamos que el Art. 1738 de nuestro Código Civil
“tipifica un caso de subrogación legal, cuyo ejercicio
debe ser tutelado, sancionando la conducta del acreedor
que lo impida” (Citas omitidas).13 En consecuencia, no
procede argumentar que cuando un fiador paga, la
obligación original se extingue. Por el contrario, y en
ausencia de pacto al respecto, por virtud de ley éste se
subroga en la misma posición que el acreedor original.
Expuesta la normativa aplicable a la fianza como
negocio jurídico, procedemos a auscultar cuáles eran los
derechos ostentados por el CRIM y si éstos pueden ser
transferidos.
En nuestro ordenamiento jurídico es norma ampliamente
conocida que la autoridad del Estado para imponer y cobrar
contribuciones le fue delegada a la Asamblea Legislativa.
Específicamente, la Constitución de Puerto Rico establece
que “[e]l poder del Estado Libre Asociado para imponer y
cobrar contribuciones y autorizar su imposición y cobro
por los municipios se ejercerá según se disponga por la
12 Para interpretar el Art. 1738 de nuestro Código Civil recurrimos a los comentarios de tratadistas españoles, debido a que éste procede del Art. 1.839 del Código Civil Español. 13 Véase, además, Roig v. Rodríguez, 16 DPR 207, 211 (1910), donde este Tribunal expresó que el “fiador se subroga por el pago de todos los derechos que el acreedor tenía contra el deudor, según el artículo 1740 [actual artículo 1738] del Código Civil”. RG-2014-0002 19
Asamblea Legislativa, y nunca será rendido o suspendido”.
Art. VI, Sec. 2, Const. ELA, LPRA, Tomo 1, ed. 2008, pág.
420. No obstante, según se desprende de esta sección y es
reconocido por nuestra jurisprudencia, la Asamblea
Legislativa puede delegarle este poder a los municipios.
Interior Developers v. Mun. de San Juan, 177 DPR 693, 703
(2009); Café Rico, Inc. v. Mun. de Mayagüez, 155 DPR 548,
553 (2001).
Al crear la Ley Núm. 83-1991, conocida como la Ley de
Contribución Municipal sobre la Propiedad de 1991, la
Asamblea Legislativa le otorgó a los municipios “todos los
poderes, facultades y funciones relacionados con las
contribuciones sobre la propiedad mueble e inmueble en
Puerto Rico, incluyendo los derechos y rango de créditos y
gravámenes preferentes, que hasta la fecha de aprobación
de esta Ley [Agosto 30, 1991] ha tenido y ejercido el
Secretario de Hacienda”. 21 LPRA sec. 5001 n.
A tenor con estos poderes, el Art. 3.30 de la
referida ley, 21 LPRA sec. 5080,14 configura lo que
14 El artículo dispone de la siguiente manera:
Cuando la propiedad inmueble comprende tierras y mejoras, juntamente, los valores en que hubieren sido tasadas las tierras y las mejoras se pondrán por separado. La contribución que se impusiere por el corriente año económico y por los cinco (5) años económicos anteriores sobre cada finca o parcela de propiedad inmueble, e, inclusive, sobre cualesquiera mejoras que en ella existan o que posteriormente se hicieren en la misma, constituirá el primer gravamen sobre dicha propiedad, el cual tendrá prelación sobre cualesquiera otros gravámenes sobre dicha finca o parcela de cualquier naturaleza que fuesen, ya RG-2014-0002 20
conocemos como la hipoteca legal tácita a favor del
Estado. Es decir, el primer gravamen fiscal sobre toda
propiedad mueble e inmueble, cuyo efecto es el mismo que
un fallo judicial contra la propiedad. Este gravamen
también está contemplado en el Art. 200 de la Ley
Hipotecaria, 30 LPRA sec. 2651, el cual establece que:
[s]e constituye hipoteca legal a favor del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, del Centro de Recaudación de Ingresos Municipales del Estado Libre Asociado de Puerto Rico y las correspondientes municipalidades, sobre los bienes inmuebles de los contribuyentes por el importe de las contribuciones territoriales de las cinco (5) últimas anualidades y las corrientes no pagadas de los impuestos que graviten sobre ellos. Esta hipoteca legal tiene carácter de tácita y determina una preferencia a beneficio de sus titulares sobre todo otro acreedor, y sobre el tercer adquirente, aunque haya inscrito sus derechos.
Al igual que en el Derecho español, esta “hipoteca
legal tácita es un residuo del antiguo régimen de
clandestinidad hipotecaria que en Puerto Rico garantiza el
pago de las contribuciones territoriales”. Rivera Rivera,
op. cit., pág. 511; véase, además, Federico Puig Peña,
Tratado de Derecho Civil Español, 2da ed., Madrid, Ed.
Revista de Derecho Privado, 1974, T.III, V.II, pág. 277.
Es decir, “[e]s la única hipoteca que existe por
pesen éstos sobre ella antes o después que el gravamen determinado por dicha contribución. . . Cada notificación de embargo por contribuciones atrasadas, sea sobre bienes inmuebles o sobre bienes muebles, producirá el mismo efecto que un fallo judicial contra toda la propiedad embargada del contribuyente moroso, y todo gravamen que por la presente se crea tendrá la fuerza y efecto de un gravamen debidamente trabado. 21 LPRA sec. 5080. RG-2014-0002 21
disposición de ley en la cual no mediará escritura e
inscripción registral”. Rivera Rivera, op. cit., pág. 511.
El hecho de que su constitución sea automática o de
lege, se justifica en la medida que se considera
suficiente la publicidad que la ley lleva en sí misma.
Buxó v. Álvarez & Zavala, Inc., 104 DPR 678, 681-682
(1976). Los tratadistas españoles citan con aprobación que
“[p]or tratarse de una hipoteca que grava todos los
inmuebles de la Nación, no es posible prácticamente
someterla a inscripción para cada uno de ellos; todos los
propietarios, y cuantos quieran serlo, saben que debe
pagarse la contribución impuesta sobre las fincas y no
cabe exigir mayor publicidad”. Roca Sastre y otros, op.
cit., pág. 228. (Citas omitidas).
Por consiguiente, a pesar de su carácter tácito, ésta
es reconocida como “un gravamen, lo que en el lenguaje
jurídico significa una verdadera carga real, que pesa
sobre los bienes cualquiera que sea su poseedor”. Buxó v.
Álvarez & Zavala, Inc., supra, pág. 681 (Énfasis y citas
omitidas); véase, además, Sucesión Romero v. Willoughby,
10 DPR 71, 77 (1906).
Asimismo, las leyes citadas son diáfanas en
establecer que este gravamen ostenta un derecho
preferente, absoluto, mediante el cual se van a cobrar los
créditos tributarios de las últimas cinco anualidades y la RG-2014-0002 22
corriente que el contribuyente adeude.15 Esta preferencia
impera por encima de todas las acreencias que pueda haber
sobre la propiedad, incluyendo aquellas que hayan sido
inscritas con anterioridad. Rivera, op. cit., pág. 511. Es
decir, “[t]odo acreedor hipotecario al inscribir su
hipoteca y todo demandante al anotar su aviso de lis
pendens, sabe que sus derechos están sujetos al gravamen
legal preferente a favor del Tesoro Insular”, por lo que
sus únicas alternativas son el pagar lo adeudado o
utilizar el mecanismo de redención establecido en la ley.
Riera v. Registrador, 57 DPR 673, 677-678 (1940).16
C.
Cónsono con lo anterior, nos es forzoso concluir que
nuestro ordenamiento jurídico contempla la existencia de
15 Esta preferencia también está reconocida en el Art. 1823 del Código Civil de Puerto Rico, 31 LPRA sec. 5193, el cual establece que:
Con relación a determinados bienes inmuebles y derechos reales del deudor, gozan de preferencia:
(1)Los créditos a favor del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, o de la correspondiente municipalidad, sobre los bienes de los contribuyentes, por el importe de las cinco (5) últimas anualidades, y la corriente no pagada, de las contribuciones que graviten sobre ellos.
El Art. 1824 del Código Civil, 31 LPRA sec. 5194, también reconoce esta prelación pero con relación a los demás bienes muebles e inmuebles de un deudor. 16 Nótese que esta prelación solamente opera en cuanto a las anualidades comprendidas en la hipoteca, no así en torno a las anteriores a éstas. Rivera Rivera, op. cit., pág. 164. Véase, además, Federico Puig Peña, Tratado de Derecho Civil Español, 2da ed., Madrid, Ed. Revista de Derecho Privado, 1974, T.III, V.II, págs. 316-317. RG-2014-0002 23
una hipoteca legal tácita a favor del Estado,
particularmente de las municipalidades. Sin embargo, y
pertinente a la controversia de autos, pasamos a evaluar
si existe alguna prohibición para que ésta sea cedida.
El crédito hipotecario, al igual que cualquier otra
obligación, “puede ser enajenado o cedido a un tercero en
todo o en parte, con las formalidades exigidas por ley”.
Art. 1777 del Código Civil de Puerto Rico, 31 LPRA sec.
5045.17 En consecuencia, una vez queda constituida la
hipoteca, el sujeto activo puede variar en la medida que
el acreedor cede o enajena su crédito.
En el caso particular de las obligaciones aseguradas
con hipotecas legales, éstas “no podrán cederse sino
cuando haya llegado el caso de exigir su importe”. Art.
170.1 del Reglamento Hipotecario, 30 LPRA sec. 870.611
(ed. 2010). Ello no implica que el crédito garantizado con
hipoteca legal sea inalienable en lo absoluto, sino que
tiene esta restricción temporalmente. Roca Sastre y otros,
op. cit., T.X, pág. 97. Es decir, hasta tanto no llega el
momento de restituir los bienes asegurados con la hipoteca
legal, hay una indeterminación en la existencia y la 17 El crédito hipotecario está compuesto por dos elementos, es decir, el crédito y la hipoteca. Esta última es accesoria en tanto garantiza la efectividad del primero. Roca Sastre y otros, op. cit., T.X, pág. 69. Por consiguiente, al transferir el crédito también se transfiere la hipoteca. Ello es cónsono con el Art. 1418 del Código Civil de Puerto Rico, 31 LPRA sec. 3943, el cual establece que “[l]a venta o cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio”. En otras palabras, no cabe hablar de cesión de crédito hipotecario sin ceder el derecho real de hipoteca. RG-2014-0002 24
cuantía del crédito asegurado, lo cual impide que éste
pueda cederse. F.J. Jiménez Muñoz, Sobre la cesión de los
créditos hipotecarios, 82 Revista Crítica de Derecho
Inmobiliario 443, 504 (2006).
Por tanto, no es hasta que éste se convierte en un
crédito determinado y exigible que puede ser cedido de
acuerdo a los parámetros establecidos en la Ley
Hipotecaria. Roca Sastre y otros, op. cit., T.X, págs.
100-101. Al respecto, la ley establece que ésta tendrá
efectos contra terceros desde que se inscribe en el
Registro de la Propiedad y el deudor no quedará obligado
por más de lo que estaba originalmente. Asimismo, dispone
que el “cesionario se subrogará en todos los derechos del
cedente”. 30 LPRA sec. 2612.18 Además de esto, la ley exige
18 A tenor con esta disposición, es menester referirnos a la interpretación del Tribunal Supremo de España que este Tribunal adoptó en el contexto de la cesión de créditos:
tras la cesión del crédito, el nuevo acreedor „se ha colocado en la misma situación que se hallaba el cedente cuando le transfirió dicho crédito‟. En su Sentencia de 13 de febrero de 1988, el Tribunal Supremo español resolvió que, más allá del cambio en la persona del acreedor, „en lo demás la obligación queda inalterable o invariable en su total contenido y características. . .[y] el deudor no responde hacia el cesionario de una obligación distinta, sino de la misma obligación en su total integridad e identidad, en cuyo sentido ya cuida nuestro Código de hablar de novación modificativa‟”. CSMPR v. Carlo Marrero et als., 182 DPR 411, 421 (2011).
Asimismo, desde Montilla v. Van Syckel, 8 DPR 160, 186-188 (1905), hemos reconocido que la cesión de un crédito hipotecario no puede ser considerada como un simple pago, sino que debe entenderse como una subrogación. RG-2014-0002 25
que en la inscripción se haga constar que el deudor ha
sido notificado de la cesión. Art. 194 de la Ley
Hipotecaria, 30 LPRA sec. 2613. Sin embargo, la omisión de
tal requisito no es óbice para impedir la inscripción,
sino que el cedente será responsable por los perjuicios
que el cesionario pueda sufrir. Íd.
D.
Cónsono con estas disposiciones en donde nuestro
ordenamiento jurídico permite la cesión del crédito
hipotecario, la Asamblea Legislativa de Puerto Rico aprobó
la Ley Núm. 21-1997, conocida como la Ley de Venta de
Deudas Contributivas, 21 LPRA sec. 5921, et seq. (Ley Núm.
21-1997). Según se desprende de su Exposición de motivos,
con el propósito de proveer mayor liquidez a los gobiernos
municipales, a estos últimos se les ha concedido “la
autoridad para vender cualquier deuda por contribuciones
morosas”. Es decir, se estableció un procedimiento
administrativo mediante el cual el CRIM puede vender las
deudas contributivas.
En el Art. 5(b) de la mencionada ley, 21 LPRA sec.
5923(b), se estableció que esta venta constituirá una
cesión del gravamen a favor del comprador, el cual
“continuará teniendo carácter de tácito y mantendrá su
preferencia a beneficio del comprador y sus cesionarios
sobre todo acreedor, incluyendo al Centro, y sobre
terceros adquirentes, aunque hayan inscrito sus derechos RG-2014-0002 26
en el Registro de la Propiedad”.19 Tan es así, que el
comprador tendrá derecho a comenzar el procedimiento de
apremio que dispone la misma ley para exigir el crédito de
la deuda contributiva transferida. Art. 5 (b) de la Ley
Núm. 21-1997, 21 LPRA sec. 5933(b).
Según los tratadistas españoles, mediante los
procedimientos de apremio se establecen los mecanismos
para que “los bienes inmuebles y los derechos reales
inmobiliarios pued[a]n ser objeto de realización
dineraria”. Roca Sastre y otros, op. cit., T.V, pág. 441.
Es decir, de esta manera se permite una transmisión
jurídico-real que conlleva la transferencia de la finca o
del derecho real inmobiliario, produciéndose así un “acto
susceptible de tener acceso al Registro de la Propiedad”.
Íd. Asimismo, la Ley Hipotecaria es diáfana en establecer
que “[l]os embargos dispuestos en procedimientos
administrativos de apremio se regirán por las
disposiciones a ellos aplicables”. Art. 118 de la Ley
Hipotecaria, 30 LPRA sec. 2407.
19 Es pertinente mencionar que cuando se presentó el Segundo Informe sobre el P. del S. 547, el cual eventualmente se convirtió en la Ley Núm. 21-1997, la Asamblea Legislativa consideró la experiencia positiva de varios estados y municipios de los Estados Unidos que establecieron un mecanismo de venta de deudas contributivas. Además, es norma firmemente establecida que el hecho de que la contribución sea a favor del estado no impide que la persona que paga la cantidad adeudada se subrogue en el gravamen del estado. Es decir, se permite la transmisión y que el comprador se subrogue en la misma posición que el estado ostentaba. Right of one who pays taxes for which another is bound, to subrogation to the right of the taxing power, 61 A.L.R. 587 (Supl. 2012). RG-2014-0002 27
En el caso de la Ley Núm. 21-1997, el comprador de la
deuda contributiva al que se le ha otorgado el certificado
de venta podrá presentar una certificación de embargo en
el Registro de la Propiedad, la cual se considerará
notificación suficiente para comenzar el procedimiento de
apremio. Posterior a esto, el comprador podrá solicitar la
venta en pública subasta de la propiedad inmueble ante un
Tribunal de Primera Instancia. Luego de la adjudicación de
la subasta, el dueño del certificado de venta le entregará
al comprador un certificado de compra autenticado ante un
notario, el cual también constituirá documento suficiente
para ser inscrito ante el Registro de la Propiedad. Art.
25 de la Ley Núm. 21-1997, 21 LPRA sec. 5943.
En consecuencia, el legislador no requirió que se
otorgara una orden judicial para la inscripción del
gravamen preferente transferido. Todo lo contrario,
estableció que con la certificación emitida por el CRIM
sería suficiente para proceder con tal inscripción.
Al igual que en la referida legislación, la Ley Núm. 83-
1991 establece un procedimiento de apremio administrativo
mediante el cual el CRIM puede llevar a cabo su gestión
recaudatoria. Particularmente, establece que una vez
transcurra el término para el pago de las contribuciones
sobre una propiedad inmueble, el CRIM podrá presentar una
certificación de embargo para su inscripción en el
registro de la propiedad que corresponda. Art. 4.06 de la RG-2014-0002 28
Ley Núm. 83-1991, 21 LPRA sec. 5106.20 Así, una vez
recibida esta certificación de embargo administrativo, el
Registrador tiene el deber de inscribirla y devolverla al
CRIM dentro del plazo de diez días. Véase Art. 4.07 de la
Ley Núm. 83-1991, 21 LPRA sec. 5107.21
Después de que esta certificación es presentada ante
el Registro de la Propiedad, el CRIM puede proceder a
vender la propiedad en pública subasta de acuerdo a la
normativa dispuesta en la propia ley. Véase Art. 4.08 de
la Ley Núm. 83-1991, 21 LPRA sec. 5108. Luego de que la
subasta sea adjudicada, el certificado de compra emitido
por el CRIM constituirá título suficiente para que el
20 El Art. 4.06, 21 LPRA sec. 5106, específicamente contempla que:
[l]a mencionada certificación contendrá los siguientes detalles: el nombre del contribuyente moroso, si se conoce; el número de catastro que el Centro de Recaudación le haya asignado al inmueble embargado para fines fiscales; el montante de las contribuciones, penalidades y costas adeudadas por la misma; la descripción de la propiedad o bienes inmuebles embargados; y que el embargo será válido a favor del Centro de Recaudación. La certificación de embargo una vez presentada en el registro será suficiente para notificar al contribuyente e iniciar el procedimiento de apremio.
Esto es cónsono con el mencionado Art. 118 de la Ley Hipotecaria, en el cual se permite la inscripción de los embargos dispuestos en procedimientos administrativos mediante una certificación que comprenda las circunstancias necesarias para la anotación. Véase Art. 118 de la Ley Hipotecaria, 30 LPRA sec. 2407. 21 A tales efectos, desde Riera v. Registrador, 57 DPR 673, 680-681 (1940), esta Curia reconoció que esta certificación constituye un documento auténtico e inscribible de acuerdo a los parámetros establecidos en la Ley Hipotecaria. RG-2014-0002 29
comprador pueda proceder a inscribir su derecho en el
Registro de la Propiedad. Véase Art. 4.13 de la Ley Núm.
83-1991, 21 LPRA sec. 5113.
De esta manera, tanto la Ley Núm.83-1991 como la Ley
Núm. 21-1997 contemplan la transferencia del crédito
hipotecario preferente que ha sido concedido a favor del
CRIM. Asimismo, no requieren una orden judicial para la
inscripción de este derecho en el Registro de la
Propiedad. Por el contrario, mediante el procedimiento
administrativo de apremio que hemos descrito, tanto el
CRIM como a quien éste le haya vendido los créditos
contributivos morosos pueden recurrir al Registro de la
Propiedad mediante una certificación de embargo y
solicitar la inscripción de su gravamen.
IV
A la luz de estas disposiciones, procedemos a
adjudicar la controversia que tenemos ante nuestra
Como señalamos en la relación de hechos, tanto en la
primera notificación de falta como en la denegatoria del
Escrito de Recalificación presentado por USIC, la
Registradora solamente señaló como falta que por
solicitarse una anotación preventiva de embargo, se
requería una orden judicial. En ninguna de estas
notificaciones se contempló alguna falta adicional. No es
hasta que la Registradora se presenta ante esta Curia que, RG-2014-0002 30
en contravención del Art. 69 de la Ley Hipotecaria, 30
LPRA sec. 2272, señala varias faltas adicionales.
Ante esto, USIC nos solicita que dejemos de
considerar las faltas que fueron presentadas tardíamente.
A pesar de que se ha resuelto que es en la nota
denegatoria donde se deben incluir todos los motivos
legales que de acuerdo a la Registradora impedían la
inscripción solicitada, este Tribunal se ha inclinado a
promover un uso efectivo de su jurisdicción gubernativa.
Es decir, no hemos declinado atender ámbitos de la
calificación registral que no estuvieron contemplados en
la nota denegatoria original cuando al así hacerlo se
aporta a una “solución justa, rápida y económica del
problema registral en toda la dimensión que alcanzan los
principios de derecho hipotecario aplicables”. Housing
Inv. Corp. v. Registrador, 110 DPR 490, 504 (1980). Véase,
además, Grillo v. Registrador, 62 DPR 679, 684 (1943). En
consecuencia, procedemos a evaluar las deficiencias
señaladas por la Registradora.
En su alegato, la Registradora interpreta que al
aprobarse la Ley Núm. 21-1997, el legislador entendió que
era necesario consignar expresamente la transferibilidad
de la hipoteca legal tácita a favor del CRIM, lo que puso
en duda la transferibilidad automática de la misma. Esta
conclusión no se sustenta en derecho. Como hemos expuesto,
al USIC, como fiadora, satisfacer la deuda contributiva de
ingresos municipales sobre la propiedad inmueble en RG-2014-0002 31
controversia, por virtud de ley se subrogó en los derechos
que el CRIM ostentaba contra la referida finca. Resolvemos
que la legislación relacionada a la venta de deudas
contributivas transferibles no incide en torno al derecho
de USIC al haber satisfecho el pago de la contribución
municipal adeudada.
En armonía con el estado de derecho expuesto, el CRIM
emitió un documento administrativo titulado Cesión
mediante el cual consignó expresamente que como resultado
de las acciones de USIC como fiadora, le cedía y
traspasaba todos los derechos y acciones que éste tenía
contra Colonial por concepto de las contribuciones
territoriales adeudadas. Es decir, evidenció que le
transfirió el crédito preferente que ostentaba por virtud
de la legislación vigente en nuestro ordenamiento.
Ante esto, no existe prohibición para que una
hipoteca legal sea cedida. Por el contrario, el único
requisito que impone nuestro ordenamiento para dicha
cesión es que el crédito esté vencido y sea exigible.
Ciertamente, esto no está en controversia en el caso de
autos.
Por ello, no procedía requerir una orden judicial a
tenor con los artículos de la ley hipotecaria que rigen
las anotaciones preventivas de embargo en nuestro
ordenamiento. Por el contrario, correspondía que la
Registradora calificara el documento administrativo que
tenía ante su consideración. RG-2014-0002 32
Según hemos expuesto, el Art. 42 de la Ley
Hipotecaria permite la inscripción mediante documento
auténtico expedido por un funcionario competente. En el
caso ante nos, al comparecer ante esta Curia, la
Registradora señaló que el documento administrativo
presentado no cumplía con el principio de especialidad que
rige en nuestro ordenamiento y tampoco fue otorgado por un
funcionario competente de acuerdo a los confines de la Ley
Núm. 83-1991.
La Registradora actuó correctamente al determinar que
la Instancia presentada, por sí sola, no constituye un
documento apropiado para producir un asiento en el
Registro de la Propiedad. Pino Development Corp. v.
Registrador, supra, pág. 379. Sin embargo, incidió al no
considerar que ésta podía complementar el documento
administrativo presentado, el cual a todas luces,
constituye el título inscribible. Es decir, del cual
inmediatamente se desprende el derecho que se pretende
inscribir.
Ciertamente, el documento otorgado por el CRIM
incluyó expresamente el número de catastro de la finca
sobre la cual se pretende inscribir el gravamen y en la
Instancia presentada por USIC se incluyó una descripción
adecuada del inmueble. Como es sabido, la instancia puede
ser utilizada como documento complementario para aclarar
derechos. Pino Development Corp. v. Registrador, supra,
pág. 381. Por tanto, dado que de la Instancia presentada RG-2014-0002 33
ante la Registradora surgía la descripción de la finca
conforme al principio de especialidad, no procedía denegar
la inscripción bajo este supuesto.
De la misma forma, tampoco procedía denegar el
asiento por el fundamento de que el documento
administrativo no fue alegadamente otorgado por un gestor
con competencia para ello. Ciertamente, este tipo de
documento debe ser autorizado por un funcionario
competente en la materia y que actúe en el ejercicio de
sus funciones. Precisamente, esto fue lo que ocurrió en el
caso de autos.
El Subdirector Ejecutivo del CRIM otorgó un documento
administrativo de cesión mediante el cual certificó el
pago y el traspaso de los derechos y acciones que la
agencia ostentaba en contra de la propiedad inmueble
sujeta al gravamen contributivo. De la disposición citada
por la Registradora no surge que el Director Ejecutivo es
el único que puede otorgar este tipo de documentos
administrativos. Por el contrario, se desprende que el
Director Ejecutivo puede delegar cualquiera de sus
funciones, deberes y responsabilidades, a funcionarios y
empleados del CRIM, con la única excepción de los
nombramientos, la autorización de contratos y anticipos de
fondos a los municipios. Véase Art. 9(d) de la Ley Núm.
83-1991, 21 LPRA sec. 5808 (d). Sin duda, en esta
disposición no se contempla la situación que tenemos ante
nuestra consideración. El documento autorizado por el RG-2014-0002 34
Subdirector Ejecutivo del CRIM sólo certificó el pago de
la deuda contributiva adeudada por Colonial y, por
consiguiente, el traspaso a USIC de los derechos y
acciones que éste ostentaba por disposición de ley.
En consecuencia, la Registradora incidió al requerir
una orden judicial para inscribir el gravamen preferente
que el CRIM le cedió a USIC por virtud del pago que éste
hizo en carácter de fiadora. A tales efectos, el documento
administrativo otorgado por el CRIM, acompañado de los
documentos complementarios mencionados, cumple con los
requerimientos de la Ley Hipotecaria para que la
Registradora proceda con la inscripción solicitada.
V
Por los fundamentos que anteceden, corresponde dictar
una Sentencia revocando la denegatoria de inscripción
emitida por la Registradora de la Propiedad. Por lo tanto,
se ordena que se proceda con la inscripción solicitada.
Se dictará Sentencia de conformidad.
Luis F. Estrella Martínez Juez Asociado EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Marisol Marchand Castro Registradora de la Propiedad Sección Primera de San Juan
SENTENCIA
Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, la cual se hace formar parte de la presente Sentencia, se revoca la denegatoria de inscripción emitida por la Registradora de la Propiedad. Por lo tanto, se ordena que se proceda con la inscripción solicitada.
Así lo pronunció, manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. La Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez concurre con el resultado sin opinión escrita.
Aida Ileana Oquendo Graulau Secretaria del Tribunal Supremo