EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Roberto Pérez Rivera, Lissette María Rivera Guzmán y la Sociedad de Bienes Gananciales compuesta por ambos
Peticionarios 2013 TSPR 122
v. 189 DPR ____
Registradora de la Propiedad de San Juan, Sección Segunda, Hon. Carmen E. Ávila Vargas
Recurrida
Número del Caso: RG-2013-6
Fecha: 30 de octubre de 2013
Abogado de la Parte Peticionaria:
Lcdo. Juan H. Soto Sola
Abogado de la Parte Recurrida:
Hon. Carmen E. Ávila Vargas, Registradora de la Propiedad
Materia: Derecho Inmobiliario – Facultades limitadas del Registrador de la Propiedad EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Roberto Pérez Rivera, Lissette María Rivera Recurso Guzmán y la Sociedad de Gubernativo Bienes Gananciales Compuesta por Ambos
Peticionarios Núm. RG-2013-0006 v.
Registradora de la Propiedad de San Juan, Sección Segunda, Hon. Carmen E. Ávila Vargas
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor FELIBERTI CINTRÓN
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de octubre de 2013.
I
Hoy reafirmamos una característica fundamental de
nuestro ordenamiento registral inmobiliario: la facultad
limitada de un Registrador de la Propiedad al momento de
calificar. Específicamente, resolvemos que un registrador
no puede revisar la razonabilidad y la validez de unas
condiciones restrictivas inscritas previamente en el
Registro de la Propiedad. Veamos.
II
El 18 de julio de 2008 los esposos Roberto Pérez
Rivera y Lissette María Rivera Guzmán (los peticionarios) RG-2013-0006 2
otorgaron una escritura titulada “Escritura Matriz sobre
Conversión al Régimen de Propiedad Horizontal del
Condominio Padín 170”. Mediante esta escritura, los
peticionarios pretendían someter al régimen de propiedad
horizontal la finca número 1,564 (finca #1,564).1 Dicho
solar forma parte de la Urbanización Huyke en San Juan.
La mencionada escritura fue presentada el 22 de
diciembre de 2009 ante la Sección II del Registro de la
Propiedad de San Juan. El 6 de diciembre de 2012 la
Registradora de la Propiedad, Hon. Carmen E. Ávila Vargas
(la Registradora), notificó una serie de faltas que
impedían que se constituyera el régimen de propiedad
horizontal. En lo aquí pertinente, señaló que la finca
#1,564 está sujeta a ciertas condiciones restrictivas que
requieren que toda edificación que allí se construya sea
para albergar no más de dos (2) familias, entendiéndose
que la edificación debe ser de dos (2) plantas, cada una
habitada por una (1) familia distinta.2 La Registradora
1 La finca número 1,564 está inscrita al folio 32 del tomo 197 de Río Piedras Norte. Fue segregada originalmente de la finca número 27, inscrita al folio 119 del tomo 146 de Río Piedras Norte y está compuesta por el solar número 32 de la manzana “B” de la Urbanización Huyke.
2 La Registradora también notó la presencia de otras faltas que deben ser atendidas luego de que sea subsanado el primer impedimento señalado, específicamente, la ausencia de varios documentos requeridos para inscribir una escritura pública sobre propiedad horizontal en el Registro de la Propiedad. Véase Artículo 22 de la Ley Núm. 104 de 25 junio de 1958, según enmendada, conocida como “Ley de la Propiedad Horizontal”, 31 L.P.R.A. sec. 1292 (1993 y Supl. 2012). Debido a que en esta ocasión sólo nos pronunciaremos sobre el efecto de las condiciones restrictivas según aludido en los señalamientos consignados por la Registradora, no discutiremos las faltas adicionales. RG-2013-0006 3
concluyó que tales condiciones restrictivas creaban un
impedimento para la constitución del régimen de propiedad
horizontal toda vez que, según la escritura sujeta a
calificación, el inmueble en controversia está compuesto
por tres (3) apartamentos residenciales, dos (2) de los
cuales se encuentran en la segunda planta.
En desacuerdo, el 26 de diciembre de 2012 los
peticionarios presentaron un Escrito de Recalificación.
La Registradora, el 26 de abril de 2013, denegó nuevamente
la inscripción utilizando como justificación las mismas
faltas notificadas inicialmente, extendiendo en su lugar
una anotación preventiva de denegatoria. Inconforme, el
14 de mayo de 2013 los peticionarios presentaron ante nos
el presente recurso gubernativo.
En esencia, los peticionarios alegaron que las
condiciones restrictivas sobre la finca #1,564 se
relacionan al uso del terreno como uno residencial, y no a
la intensidad de dicho uso. Por lo tanto, debido a que
cada uno de los tres (3) apartamentos del inmueble se ha
destinado para uso estrictamente residencial, los
peticionarios razonaron que no se ha variado la naturaleza
del uso permitido por las condiciones restrictivas, ni el
propósito del urbanizador. Sostuvieron, además, que la
interpretación de las condiciones restrictivas que realizó
la Registradora limitaba injustificadamente su derecho
propietario. Señalaron que el aumento poblacional en la RG-2013-0006 4
zona urbana de San Juan no justifica la permanencia de
amplias residencias familiares en el centro de dicho
municipio. Por consiguiente, aducen que lo que proponen
no es una desviación de las condiciones restrictivas
establecidas hace siete (7) décadas, sino una atemperación
a las necesidades de desarrollo actuales.
Por otro lado, los peticionarios sostuvieron que el
proceso de calificación no se llevó a cabo de acuerdo al
procedimiento señalado en la Ley Núm. 198 de 8 de agosto
de 1979, según enmendada, conocida como “Ley Hipotecaria y
del Registro de la Propiedad”, 30 L.P.R.A. sec. 2001 et
seq. (2005 y Supl. 2012) (Ley Hipotecaria).
Específicamente, aducen que la Registradora no cumplió con
el Artículo 71 de esa ley, 30 L.P.R.A. sec. 2274 (2005)
(Artículo 71 de la Ley Hipotecaria), el cual establece un
término de treinta (30) días para extender una anotación
preventiva de denegatoria si, luego de recibida la
solicitud de recalificación, el registrador decidiera
mantener su calificación original. En el caso de autos,
los peticionarios señalan que la anotación preventiva se
extendió unos cinco (5) meses luego de presentada su
solicitud de recalificación.
La Registradora sometió su alegato ante nos el 31 de
mayo de 2013. Contando con el beneficio de la
comparecencia de ambas partes, procedemos a resolver. RG-2013-0006 5
III
La calificación registral es la piedra angular del
principio de legalidad. Distribuidores Unidos de Gas de
Puerto Rico, Inc. v. Marisol Marchand Castro Registradora
de la Propiedad Sección Primera de San Juan, 2013 T.S.P.R.
43, 188 D.P.R. ___ (2013). Como parte de este principio
fundamental de nuestro ordenamiento registral, los
registradores de la propiedad tienen la obligación de
verificar que todo documento presentado ante el Registro
de la Propiedad sea válido y perfecto. Íd.; R & G Premier
Bank P.R. v. Registradora, 158 D.P.R. 241 (2002). De esta
manera, se permite que sólo tengan acceso al Registro los
títulos que cumplan con las exigencias legales aplicables.
Rigores v. Registrador, 165 D.P.R. 710 (2005).
Para desempeñar esta función calificadora, el
Artículo 64 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. sec. 2267
(2005) (Artículo 64 de la Ley Hipotecaria), dispone que
los registradores únicamente podrán revisar los documentos
que se presenten ante el Registro, los asientos
registrales vigentes y las leyes. Bechara Fagundo v.
Registradora, 183 D.P.R. 610 (2011). Dicho de otra
manera, el registrador no puede fundamentar su
determinación en lo que no conste en los títulos
presentados y en el contenido del Registro. Pino
Development Corp. v. Registrador, 133 D.P.R. 373 (1993);
L.R. Rivera Rivera, Derecho Registral Inmobiliario RG-2013-0006 6
Puertorriqueño, 3ra ed., San Juan, Jurídica Eds., 2012,
pág. 279. Además, le está prohibido descansar en
suposiciones o interpretaciones al evaluar los documentos
presentados ante el Registro. Bechara Fagundo v.
Registradora, supra; Cabassa v. Registrador, 116 D.P.R.
861 (1986).
El Artículo 64 de la Ley Hipotecaria también
establece que los registradores carecen de la facultad
para evaluar la validez de las calificaciones efectuadas y
de los asientos extendidos anteriormente por otros
registradores o por ellos mismos. Basándose en el
principio de legitimación, dicha disposición decreta que
tales asientos extendidos, así como los actos inscritos,
gozan de una presunción de validez y deben ser respetados
por el registrador hasta tanto los tribunales declaren su
nulidad. Consejo Tit. C. Parkside v. MGIC Fin. Corp., 128
D.P.R. 538 (1991); Rivera Rivera, op. cit. Es decir, el
registrador tiene una obligación de atenerse al estado de
derecho creado por las inscripciones anteriores. Cabassa
v. Registrador, supra. El que alegue la nulidad de un
acto o contrato inscrito en el Registro tiene que acudir
ante un foro judicial para que éste determine su validez,
ya que el estado de derecho creado por las inscripciones
anteriores sólo puede ser alterado por una orden judicial.
San Gerónimo Caribe Project v. A.R.Pe., 174 D.P.R. 640
(2008). RG-2013-0006 7
Hemos resuelto, además, que en nuestro sistema
registral inmobiliario los registradores no están
facultados para realizar tareas propias de jueces,
Cabassa v. Registrador, supra, ni para declarar la
existencia de un derecho dudoso entre partes. Gasolinas
PR v. Registrador, 155 D.P.R. 652 (2001). En fin, las
funciones de los registradores están limitadas únicamente
a determinar si un documento es o no inscribible. Íd. Lo
anterior se desprende claramente del Artículo 67 de la Ley
Hipotecaria, 30 L.P.R.A. sec. 2270 (2005), el cual dispone
que “[l]a calificación hecha por el registrador de los
documentos presentados será a los únicos efectos de
extender o denegar la inscripción, anotación, nota o
cancelación solicitada…”.
Como mencionamos anteriormente, la Ley Hipotecaria
especifica que al momento de calificar los registradores
pueden utilizar el propio Registro. Así pues, el
registrador debe acudir a los asientos vigentes para
realizar una comprobación de datos, tales como la
identidad de la finca y la búsqueda de cargas y
gravámenes. Rigores v. Registrador, supra. Esto tiene el
propósito de identificar aquellas faltas que surgen del
Registro y que impiden la registración del título
presentado.3 Rivera Rivera, op. cit., pág. 280. Una de
las faltas que surge del propio Registro, y por la cual el
3 El Artículo 68 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. sec. 2271 (2005), establece específicamente que serán faltas que impiden la registración del título presentado “[l]as que se originen de obstáculos del Registro….” RG-2013-0006 8
registrador está autorizado a denegar la inscripción de un
título, es “la existencia de condiciones restrictivas que
impiden el acto o contrato que se pretende inscribir”.
Rigores v. Registrador, supra, pág. 728 (cita omitida).
Las condiciones restrictivas se constituyen
unilateralmente por el urbanizador como parte de las
servidumbres en equidad y sirven para limitar las
facultades de los futuros adquirentes con respecto al uso
destinado y las edificaciones permisibles dentro de la
finca gravada. Rodríguez et al. v. Gómez et al., 156
D.P.R. 307 (2002). Para asegurar su validez y eficacia,
las servidumbres en equidad tienen que establecerse como
parte de un plan general de mejoras, constar de forma
específica en el título de la propiedad y ser inscritas en
el Registro. Residentes Parkville v. Díaz, 159 D.P.R. 374
(2003). Una vez se cumple con estos requisitos, las
servidumbres forman derechos reales oponibles erga omnes.
Rodríguez et al. v. Gómez et al., supra.
El Registro es público para quienes tengan interés en
conocer sobre el estado jurídico de los inmuebles y
derechos reales inscritos. Por lo tanto, el mismo sirve
como el notificador por excelencia a terceras personas
sobre la existencia de condiciones restrictivas. Asoc.
Vec. Urb. Huyke v. Bco. Santander, 157 D.P.R. 521 (2002).
Dado el principio de publicidad registral, se considera
que el Registro le “otorga pleno conocimiento al que RG-2013-0006 9
adquiere un terreno que está sujeto a la servidumbre en
equidad o restricción”. Íd. pág. 536 (nota al calce
omitida). Tales adquirientes tienen el deber de cumplir
con las condiciones restrictivas impuestas por la
servidumbre, por lo que no es permitida cualquier conducta
o actuación prohibida por éstas. Íd.; Rodríguez et al. v.
Gómez et al., supra.
Si un titular entiende que las condiciones
restrictivas a las cuales está sujeto su solar deben ser
modificadas, o que ya las mismas están extintas, debe
solicitar una sentencia declaratoria ante un tribunal.
Asoc. V. Villa Caparra v. Iglesia Católica, 117 D.P.R. 346
(1986). Véase también Sabater v. Corp. Des. Eco. del
Pastillo, Inc., 140 D.P.R. 497 (1996) (Sentencia).
Específicamente, hemos señalado que el recurso de
sentencia declaratoria sirve para obviar la inseguridad y
los peligros que surgen por el desconocimiento de la
vigencia de las servidumbres. Asoc. V. Villa Caparra v.
Iglesia Católica, supra. Resolvimos en aquel entonces que
de existir controversias entre una construcción propuesta
y las restricciones a las cuales está sujeto un solar, es
responsabilidad del propietario utilizar la sentencia
declaratoria antes de proceder con cualquier obra. De no
acudir al tribunal, los propietarios asumen los riesgos de
cualquier actuación en contravención de las condiciones
restrictivas, así como de los daños producto de sus RG-2013-0006 10
acciones. Íd. Véase Asoc. Vec. Urb. Huyke v. Bco.
Santander, supra.
IV
En su alegato ante nos, la Registradora sostiene que
debemos confirmar su calificación inicial, ya que existen
condiciones restrictivas a las cuales está sujeta la
propiedad de los peticionarios que impiden el acto que se
pretende inscribir. Argumenta, además, que queda al
margen de su competencia como registradora determinar la
razonabilidad de las condiciones restrictivas. Esto,
según ella, le compete únicamente a los tribunales. Le
asiste la razón.
En primer lugar, es importante notar que en el caso
de autos no hay controversia sobre el hecho de que la
finca #1,564 está sujeta a una servidumbre en equidad
válidamente inscrita en el Registro. Tampoco está en
controversia que en la segunda planta del inmueble que se
pretende someter al régimen de propiedad horizontal se
construyeron dos (2) apartamentos para albergar dos (2)
familias distintas, algo que está claramente prohibido por
las condiciones restrictivas que afectan la mencionada
finca.4 Por constar inscritas, dichas limitaciones gozan
4 La servidumbre, según consta en la Escritura Número 65 otorgada el 9 de septiembre de 1946 y debidamente inscrita en el Registro, en lo pertinente dispone: 1. La edificación que se levante en cada uno de los solares será dedicada única y exclusivamente para fines de residencia y no más de dos familias, entendiéndose que cuando una edificación se construya para albergar dos familias, ésta será de dos plantas cada una de las cuales albergará una familia distinta. …. RG-2013-0006 11
del principio de publicidad registral, por lo que se
otorga pleno conocimiento de las mismas a los
peticionarios. Véase Asoc. Vec. Urb. Huyke v. Bco.
Santander, supra. Consecuentemente, ellos tenían el deber
de respetarlas. Al denegar la calificación solicitada, la
Registradora se percató oportunamente de que los
peticionarios incumplieron con tales restricciones.
La Registradora tiene la potestad y el deber de
auscultar en el Registro si existen obstáculos que impiden
que se someta el inmueble al régimen de propiedad
horizontal. No hay duda de que la existencia de las
restricciones que prohíben que haya más de un apartamento
por piso es una de las razones por la cual la Registradora
podía válidamente denegar la inscripción del título.
Véase Rigores v. Registrador, supra. Contrario a lo
argumentado por los peticionarios, el hecho de que los
apartamentos en controversia continuasen teniendo un uso
residencial no significa que no se estén violando las
condiciones restrictivas impuestas por la servidumbre de
equidad.
En su Escrito de Recalificación, así como en su
recurso gubernativo ante nos, los peticionarios arguyen
que la Registradora erró al denegar la inscripción, toda
vez que el aumento poblacional en San Juan no justifica la
permanencia de residencias amplias en dicho municipio y
las restricciones aludidas vulneran su derecho RG-2013-0006 12
propietario. No obstante, como bien indica la
Registradora, al momento de calificar los registradores
sólo pueden tomar en consideración los documentos
presentados ante el Registro y los asientos extendidos
previamente. Véase Artículo 64 de la Ley Hipotecaria;
Bechara Fagundo v. Registradora, supra. Los argumentos
que proponen los peticionarios están sujetos a la
evaluación de factores extra registrales, los cuales no
constaban en los documentos presentados ante el Registro.
Por esta razón, la Registradora acertadamente rechazó
adentrarse en los argumentos interpuestos por los
peticionarios.
Asimismo, y más fundamental aún, la Registradora
carecía de la competencia para pasar juicio sobre la
razonabilidad de las condiciones restrictivas. En primer
lugar, no estaba facultada para evaluar su validez, ya que
las mismas fueron inscritas anteriormente por otro
registrador. Por consiguiente, la Registradora tenía el
deber de atenerse al estado de derecho creado por las
condiciones restrictivas, las cuales se presumen válidas.
Véase Artículo 64 de la Ley Hipotecaria; Cabassa v.
Registrador, supra.
Además, los registradores gozan únicamente de la
facultad para extender o denegar la inscripción
solicitada, no para determinar si las condiciones
restrictivas debían ser modificadas o extinguidas. Lo RG-2013-0006 13
último es una controversia puramente extra registral, la
cual queda fuera de su competencia. Acorde con lo
anterior, la Registradora ejerció sus facultades
calificativas correctamente al respetar las restricciones
impuestas por la servidumbre en equidad y denegar la
inscripción solicitada.
Por otro lado, en situaciones como la de autos, donde
las partes solicitan que se le reconozcan derechos que no
constan en el Registro, los registradores no pueden servir
como jueces. Véase Cabassa v. Registrador, supra. Es
ampliamente conocido que el único facultado para adjudicar
derechos dudosos es el tribunal. Consecuentemente, si los
peticionarios entendían que las condiciones restrictivas
debían ser modificadas o extinguidas debido a cambios en
el vecindario, o que las mismas ya no eran razonables, les
correspondía haber empleado el recurso de sentencia
declaratoria. Véase Asoc. V. Villa Caparra v. Iglesia
Católica, supra. Tal procedimiento les hubiese permitido
esclarecer cuáles eran las limitaciones existentes y si
éstas continuaban vigentes a pesar de los cambios que,
según ellos, podían ocasionar su modificación o extinción.
Al obviar este mecanismo, los peticionarios escogieron el
vehículo procesal inadecuado.
Finalmente, debemos señalar que los peticionarios
tienen la razón al sostener que el proceso de
recalificación no se llevó a cabo de acuerdo con el RG-2013-0006 14
procedimiento señalado en el Artículo 71 de la Ley
Hipotecaria debido a que la Registradora, luego de
recibida la solicitud de recalificación, se tardó más de
cinco (5) meses en extender la anotación preventiva de
denegatoria. Sin embargo, esta demora no produjo efecto
alguno en el documento presentado para calificación.
Anteriormente hemos expresado que el término de treinta
(30) días establecido por el Artículo 71 de la Ley
Hipotecaria es de carácter directivo, no fatal. Senior
Las Marías Corp. v. Registrador, 113 D.P.R. 675, 683 n.5
(1982). Ahora bien, aunque este término es sólo
directivo, los registradores todavía tienen una obligación
de hacer un esfuerzo para cumplir con el mismo. El
Artículo 66.3 del Reglamento General para la Ejecución de
la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, según
enmendado, Reglamento Núm. 2674, Departamento de Estado, 9
de julio de 1980, establece un procedimiento de queja ante
el registrador en cuestión y, en caso de ser necesario,
ante el Director Administrativo del Registro de la
Propiedad. De modo que, si los peticionarios entendían no
existía una causa justificada para la demora, pudieron
haber presentado su reclamo directamente ante la
Registradora.
Por todo lo anterior, resolvemos que la Registradora
actuó correctamente al denegar la inscripción solicitada
ya que, debido a sus facultades limitadas al momento de RG-2013-0006 15
calificar, estaba vedada de revisar la razonabilidad y la
vigencia de unas condiciones restrictivas inscritas en el
Registro como parte de una servidumbre en equidad. Esta
determinación le compete únicamente a los tribunales
mediante un recurso de sentencia declaratoria.
V
Por los fundamentos expuestos anteriormente,
procedemos a confirmar la recalificación recurrida.
Se dictará Sentencia de conformidad.
ROBERTO FELIBERTI CINTRÓN Juez Asociado EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Roberto Pérez Rivera, Lissette María Rivera Recurso Guzmán y la Sociedad de Gubernativo Bienes Gananciales Compuesta por Ambos
Registradora de la Propiedad de San Juan, Sección Segunda, Hon. Carmen E. Ávila Vargas
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de octubre de 2013
Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, la cual se hace formar parte íntegra de la presente Sentencia, procedemos a confirmar la recalificación recurrida.
Así lo pronunció y manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo.
Aida Ileana Oquendo Graulau Secretaria del Tribunal Supremo