Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL III
Apelación ORIENTAL BANK procedente del Tribunal de Primera Parte Apelante Instancia, Sala de KLAN202300547 Toa Alta v. Civil núm.: ORLANDO FIGUEROA BY2021CV00978 MARCANO, GLORIA ESTHER PADILLA Sobre: CALDERÓN Y LA Cobro de dinero y SOCIEDAD LEGAL DE Ejecución de BIENES GANANCIALES Hipoteca COMPUESTA POR AMBOS
Parte Apelada Panel integrado por su presidente, el Juez Figueroa Cabán, la Juez Grana Martínez y el Juez Rodríguez Flores.
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 14 de febrero de 2024.
Comparece Oriental Bank (Oriental o parte apelante)
mediante el recurso de Apelación y nos solicita que revoquemos la
Sentencia Parcial emitida por el Tribunal de Primera Instancia (TPI),
Sala de Bayamón, el 22 de febrero de 2023, notificada el 24 de
febrero de 2023. En el referido dictamen, el foro primario desestimó
con perjuicio la causa de acción de ejecución de hipoteca. El 10 de
marzo de 2023, la parte apelante presentó Moción de
Reconsideración, la cual el TPI declaró No Ha Lugar mediante
Resolución y Orden emitida el 24 de mayo de 2023, notificada el 25
de mayo de 2023.
Examinada la solicitud de autos ante nuestra consideración,
la totalidad del expediente y el estado de derecho aplicable,
modificamos la Sentencia Parcial apelada mediante los fundamentos
que expondremos a continuación, y así modificada, se confirma.
Número Identificador SEN2024________________ KLAN202300547 2
I.
El 11 de marzo de 2021, Oriental presentó una Demanda en
cobro de dinero y ejecución de garantías, contra el Sr. Orlando
Figueroa Marcano, la Sra. Gloria Esther Padilla Calderón, y la
Sociedad Legal de Bienes Gananciales compuesta por ambos
(matrimonio Figueroa-Padilla o parte apelada).1 En síntesis, adujo
que el 20 de agosto de 2005, la parte apelada suscribió un pagaré
hipotecario a favor de RG Premier Bank of Puerto Rico, o a su orden,
debidamente endosado a favor de Oriental, por la suma principal de
$26,800.00, devengando intereses a razón del 6.625%, pagadero
mensualmente en plazos de $171.60.2 Como garantía de pago, en
la misma fecha, la parte apelada otorgó ante el Notario Félix Javier
Santiago García la escritura núm. 159.3 En ella, se constituyó una
hipoteca que grava un bien inmueble sito en Toa Baja.
Oriental alega que, desde el 1 de agosto de 2020, el
matrimonio Figueroa-Padilla dejó de pagar las mensualidades de su
obligación. Por lo que, declaró vencida y exigible la totalidad de la
deuda ascendente a la suma de $19,609.28 del principal, los
intereses a razón de 6.625%, la suma de $12.00 por cargos, más la
suma de $2,680.00 en concepto de costas, gastos y honorarios de
abogados.
En respuesta, el matrimonio Figueroa-Padilla presentó el 5 de
mayo de 2021 una Contestación a Demanda y Reconvención.4
Alegaron que, el 20 de septiembre de 2020 venció la deuda y pagaron
la totalidad mediante débito directo. Sin embargo, sostienen que
Oriental intentó cobrar un pago final de aproximadamente
$19,000.00, el cual no había sido pactado en el Pagaré, ni en la
Escritura de Hipoteca. Por consiguiente, solicitaron la desestimación
1 Véase, Apéndice de la Apelación, págs. 1-3. 2 Íd., págs. 4-7. 3 Íd., págs. 8-33. 4 Íd., págs. 34-37. KLAN202300547 3
de la demanda, que la parte apelante reparara el daño a su crédito
y se ordenara el pago de daños por angustias mentales.
En cumplimiento con la Ley Núm. 184-2012, según
enmendada, el 18 de junio de 2021, siendo notificada el 21 de junio
de 2021, el TPI refirió el caso al Centro de Mediación de Conflictos
(Centro de Mediación).5
Sin embargo, el 24 de junio de 2021, la parte apelada presentó
una Moción de Reconsideración y Solicitud de Paralización de
Mediación.6 El matrimonio Figueroa-Padilla arguyó que el foro
primario debía reconsiderar la determinación de referir el caso a un
proceso de mediación, puesto que, en el caso de autos no se
contemplaba una falta de pago o atrasos en el préstamo hipotecario.
No obstante, el TPI denegó la moción.7
Luego de varias incidencias procesales, el 27 de junio de 2022,
el Centro de Mediación presentó Moción Informativa sobre Resultado
de caso de Ejecución de Hipoteca Atendido mediante Servicio de
Videoconferencia Intramuros de los CMC.8 En síntesis, la mediadora
informó que las partes comparecieron a la primera cita de mediación
el 25 de febrero de 2022, y tuvieron un total de siete (7) reuniones.
No obstante, señaló que la parte apelada informó no estar interesada
en continuar con el servicio de mediación, pues no reconocían el
balance de la deuda hipotecaria. Así, la mediadora expresó daba por
concluido el servicio de mediación sin un acuerdo.
El 4 de agosto de 2022, Oriental presentó una Moción
Solicitando se dicte Sentencia Sumaria a favor de la Parte
Demandante.9 En su comparecencia alegó que no había una
5 Íd., págs. 50-53. 6 Íd., págs. 55-56. 7 Íd., pág. 61. 8 Íd., págs. 67-68. 9 Los anejos correspondientes a la Moción de Sentencia Sumaria presentada por
Oriental son: (1) Proyecto de Sentencia Parcial, (2) Pagaré Hipotecario, (3) Escritura Núm. 159 de Segunda Hipoteca, (4) Certificación de Propiedad inmueble, (5) Declaración Jurada del Sr. Rafael Vélez Rivera, Manager Mortgage Servicing de Oriental Bank. Íd., págs. 69-112. KLAN202300547 4
controversia, puesto que, la parte apelada tenía una obligación
impagada.
En respuesta, el matrimonio Figueroa-Padilla, se opuso a la
moción de sentencia sumaria de la parte apelante.10 Sostuvo que la
alegada deuda que reclamaba Oriental trataba sobre un pago final
englobado (“balloon payment”) de $19,906.00, el cual no fue pactado
en la Escritura de Hipoteca, ni en el Pagaré. Añaden que, realizaron
todos los pagos mensuales de $171.60 desde el 20 de septiembre de
2005 hasta el 1 de septiembre de 2020, mediante débito directo de
su cuenta. Por lo tanto, solicitaron al TPI denegara la moción de
sentencia sumaria de Oriental, y les permitiera continuar con el
descubrimiento de prueba.
El 2 de septiembre de 2022, Oriental presentó Réplica a
Oposición de Sentencia Sumaria.11 En síntesis, manifestó que el 21
de julio de 2005, el matrimonio Figueroa-Padilla firmó el Truth in
Lending Disclosure Statement (TILA), en el cual surge que quedaría
un balance impago de $19,717.54.12 Sostiene que, la deuda
reclamada es por el incumplimiento sobre el pago final que quedó
impago a la fecha de vencimiento del préstamo hipotecario, y no por
las mensualidades de $171.60 que fueron satisfechas a agosto
2020.
El 13 de septiembre de 2022, la parte apelada presentó una
Dúplica a Réplica.13 En síntesis, alegaron que no reconocían que los
10 Los anejos correspondientes a la oposición presentada por el Matrimonio Figueroa Padilla son: (1) Pagaré hipotecario, (2) Pagos realizados desde la cuenta del Matrimonio Figueroa Padilla correspondientes a los meses desde Enero-Agosto de 2020 (3) Payoff Letter con fecha del 31 de mayo de 2022, (4) Notificación sobre la Transferencia de la Administración de Préstamo, (5) Carta de Cobro con fecha del 25 de septiembre de 2020, (6) Carta de Cobro con fecha del 24 de octubre de 2020, (7) Payoff Letter con fecha del 9 de octubre de 2020, (8) Carta de Cobro con fecha del 2 de noviembre de 2020, (9) Cheques a nombre de Oriental en concepto de pagos del préstamo, (10) Carta de Cobro con fecha del 24 de noviembre de 2020, (11) Carta de Devolución de Cheques, (12) Payoff Leyyer con fecha del 24 de marzo de 2021, (12) Declaración Jurada de la Sra. Gloria Esther Padilla Calderón. Íd., págs. 113-143. 11 Íd., págs. 144-146. 12 Íd., págs. 197-198. 13 Íd., págs. 201-205 KLAN202300547 5
términos del contrato de préstamo, conforme establecidos en el
Pagaré hubiesen sido modificados. Además, invocaron la doctrina
de rebus sic stantibus, puesto que el tipo de cobro que Oriental
solicitaba era injusto, ilegal y oneroso.
Luego de revisar las posiciones de las partes, así como la
prueba sometida, el foro de instancia emitió una Sentencia Parcial,
el 22 de febrero de 2023, notificada el 24 de febrero de 2023, en la
cual desestimó con perjuicio la Demanda instada por Oriental.14 A
su vez, formuló las siguientes determinaciones de hechos:
1. El 11 de marzo de 2021, Oriental presentó una Demanda de ejecución de hipoteca y cobro de dinero, por el balloon payment de $19,609.28, como un pago final en el último mes del préstamo.
2. Oriental es una institución bancaria, organizada y existente, conforme a las leyes de Puerto Rico, con oficinas principales en Oriental Center, 254 Ave. Muñoz Rivera, San Juan, PR 00918.
3. Oriental es el sucesor en derecho y tenedora de buena fe del Pagaré Hipotecario Original que grava la Finca Número 22,098.
4. El Sr. Orlando Figueroa Marcano y la Sra. Gloria Esther Padilla Calderón están casados entre sí, bajo el régimen económico de sociedad legal de bienes gananciales, son propietarios y vecinos de Toa Baja, Puerto Rico.
5. El matrimonio Figueroa-Padilla reside en la propiedad objeto de este litigio que tiene la siguiente dirección física: C-23 Santa Guadalupe, Urb. Santa María, Toa Baja, Puerto Rico 00954-0564.
6. El 20 de agosto de 2005, el matrimonio Figueroa- Padilla y R & G Premier Bank of Puerto Rico (RG), otorgaron la Escritura Núm. 159 de Segunda Hipoteca, ante el Notario Público Félix Javier Santiago García, mediante una Hipoteca, en San Juan, Puerto Rico. La Segunda Hipoteca recae sobre la Finca Número 22,098, inscrita al Folio 40 del Tomo 378 de Toa Baja del Registro de la Propiedad de Bayamón, Sección Segunda, con la siguiente descripción registral:
URBANA: solar número veintitrés (23) del bloque C de la Urbanización Santa María, sita en el Barrio Candelaria del Municipio de Toa Baja, con un área de trescientos treinta punto setecientos cuarenta y uno metros cuadrados (330.741 m.c.),
14 Íd., págs. 227-249. KLAN202300547 6
equivalentes a 0.0841 de cuerda, en lindes, por el Norte, con la calle número tres en distancia de 2,137 metros y en arco de 10.186 metros; por el Sur, con los solares número Once y Doce en distancia de 2.137 metros y en arco de 13.102 metros; por el Este, con el solar número veinticuatro en distancia de 24.00 metros y por el Oeste, con el solar número veintidós en distancia de 24.00 metros. Enclava estructura de hormigón y bloques dedicada a la vivienda.
7. El 20 de agosto de 2005, el matrimonio Figueroa- Padilla y RG suscribieron el Pagaré Hipotecario, ante el Notario Público Félix Javier Santiago García, Afidávit Número 2337, por la suma principal de $26,800.00, más interés al 6.625 por ciento anual pagaderos a favor de RG o al tenedor del pagaré hipotecario en pagos consecutivos mensuales de $171.60, comenzando el 1 de octubre de 2005 hasta 1 de septiembre de 2020. A su vez, el matrimonio Figueroa-Padilla tendría que pagar un cargo por atraso de 5% de cualquier plazo mensual que sea recibido después del día 15 de cada mes de la fecha de vencimiento de dicho plazo.
8. El matrimonio Figueroa-Padilla y RG pactaron el aseguramiento del pagaré hipotecario antes mencionado y estos primeros son deudores solidarios de dicha deuda.
9. El 2 de noviembre de 2020, Oriental le envió al matrimonio Figueroa-Padilla, por correo certificado con acuse de recibo número 7019 2280 001 1632 2213, al PO Box 564, Toa Alta, PR, 00954-0564, una carta sobre el Préstamo Hipotecario 1348669. En la misma, le informó al matrimonio Figueroa-Padilla que incumplieron con los términos del contrato hipotecario y le solicitaron que, en un término de 30 días, contados a partir de la fecha de la carta, enviaran el total adeudado y que, de no recibir dicho pago, declararían vencida la totalidad de la deuda e iniciarían acción judicial.
10. El 25 de marzo de 2021, Oriental le envió una carta al matrimonio Figueroa-Padilla, indicándole que rechazaban el pago efectuado a su préstamo hipotecario número 1348669, debido a que no cubría la totalidad de la deuda y su caso había sido referido a su división legal.
11. La hipoteca que Oriental está ejecutando en el caso de autos es la que se otorgó en la Escritura Núm. 159 de Segunda Hipoteca, ante el Notario Público Félix Javier Santiago García Hipoteca, en San Juan, Puerto Rico.
12. El 11 de marzo de 2021, la Registradora de la Propiedad Ivonne Palem Cruz emitió la Certificación de Propiedad Inmueble Sección II de Bayamón, KLAN202300547 7
Certificación Número 2021-004793-CERT de la Finca Número 22,098 de Toa Baja (Certificación Registral de la Finca Número 22,098).
13. La Certificación Registral de la Finca Número 22,098, establece que el matrimonio Figueroa-Padilla es el titular registral de la propiedad objeto del presente litigio, en virtud de la Escritura Número 157 de Compraventa, por el precio de venta de $134,000.00, otorgada el 20 de agosto de 2005, ante el Notario Público Félix Javier Santiago García, según inscripción 4.
14. La Certificación Registral de la Finca Número 22,098, establece que se encuentran inscritas dos Hipotecas en el Tomo Móvil del Registro de la Propiedad, Sección II de Bayamón. Veamos:
Hipoteca: Afecta a hipoteca en garantía de un pagaré a favor de R&G Premier Bank of Puerto Rico; por la suma principal de $107,200.00, con intereses al 6.375% anual, vencedero el 1 de septiembre de 2035, tasada en $107,200.00; en virtud de la Escritura Número 158, otorgada en San Juan el 20 de agosto de 2005, ante Félix Javier Santiago García, según inscripción 5.
Hipoteca: Afecta a hipoteca en garantía de un pagaré a favor de R&G Premier Bank of Puerto Rico; por la suma principal de $26,800.00, con intereses al 6.625% anual, vencedero el 1 de septiembre de 2020, tasada en $26,800.00; en virtud de la escritura número 159, otorgada en San Juan el 20 de agosto de 2005, ante Félix Javier Santiago García, según inscripción 6.
15. El Pagaré Hipotecario está garantizado con una segunda hipoteca, la cual consta inscrita en el Registro de la Propiedad, gravando la Finca Número 22,098.
16. La Certificación Registral de la Finca Número 22,098, establece de forma y específica los términos de la suma principal que el matrimonio Figueroa-Padilla adeuda a RG (Oriental), y en ningún lugar menciona la existencia de un pago final global o balloon payment de $19,609.28, en el último mes del préstamo.
17. Los términos de la Escritura Núm. 159 de Segunda Hipoteca y del Pagaré Hipotecario Afidávit Número 2337, son unos claros, específicos y detallados en relación a los pagos que tendrán que efectuar el matrimonio Figueroa-Padilla, durante la vigencia del préstamo y en caso de una acción judicial de ejecución de hipoteca. Surge de manera clara que en ninguno de los términos dispuestos en esos contratos de adhesión se hace mención alguna de que el matrimonio Figueroa-Padilla tuviera que KLAN202300547 8
pagar al acreedor hipotecario (Oriental) un pago final englobado de $19,609.28, como último pago al finalizar el vencimiento del préstamo hipotecario.
18. Los términos de la Escritura Núm. 159 de Segunda Hipoteca y del Pagaré Hipotecario Afidávit Número 2337, son unos específicos y claros y establecen de manera detallada cuáles son las sumas de dinero que tiene derecho a cobrarle la Institución Financiera al matrimonio Figueroa-Padilla.
19. Según el Pagaré Hipotecario y la Escritura Núm. 159 de Segunda Hipoteca todos los pagos a ser efectuados por el matrimonio Figueroa-Padilla serían de $171.60 hasta el saldo de la deuda.
20. El 29 de mayo de 2022, Oriental emitió un Payoff Letter al matrimonio Figueroa-Padilla, donde establecen que para saldar su préstamo hipotecario le deben pagar a estos segundos la suma de $23,999.54.
21. El 6 de diciembre de 2022, el matrimonio Figueroa- Padilla y Oriental suscribieron conjuntamente una Moción Conjunta en Cumplimiento de Orden, donde informaron que el 6 de diciembre de 2022, inspeccionaron el Pagaré Hipotecario Original en las instalaciones bancarias de Oriental y corroboraron las firmas de los demandados y que el instrumento negociable inspeccionado es el original.
22. El Payoff Letter del 31 de mayo de 2022, refleja que el Banco solamente le está cobrando intereses a la parte demandada, por la suma reclamada en la Demanda que es de $19,609.21 desde el 1 de agosto de 2022, lo cual demuestra que hasta agosto de 2020 no hubo retrasos en el pago del préstamo hipotecario.
23. El matrimonio Figueroa-Padilla pagó puntualmente todos los pagos mensuales de $171.60 desde el 20 de agosto de 2005 hasta el 1 de septiembre de 2020, mediante débito directo de su cuenta con Oriental número 157-311056673.
24. El 2 de septiembre de 2022, Oriental aceptó en su Réplica a Oposición de Sentencia Sumaria que, según el Pagaré Hipotecario y la Escritura de Segunda Hipoteca, todos los pagos a ser satisfechos por el matrimonio Figueroa-Padilla serían de $171.60 hasta el saldo de la deuda.
25. El 2 de septiembre de 2022, Oriental aceptó en su Réplica a Oposición de Sentencia Sumaria, que el matrimonio Figueroa-Padilla realizó 179 pagos de $171.60 hasta agosto de 2020.
26. Oriental aceptó que el matrimonio Figueroa-Padilla realizó 179 pagos de $171.60 hasta agosto de 2020, por lo que el Préstamo Hipotecario Núm. 1348669, según establecen los términos de los contratos de adhesión, la Escritura Núm. 159 de Segunda Hipoteca y del Pagaré KLAN202300547 9
Hipotecario, Afidávit Número 2337, fue saldado en su totalidad, ya que no surge de los términos de dichos contratos la existencia de un pago global de $19,609.21.
27. El 2 de septiembre de 2022, Oriental indicó en su Réplica a Oposición de Sentencia Sumaria, que su reclamación de deuda se trata únicamente de un pago englobado o balloon payment, por la suma de $19,609.28, que no se menciona en la Escritura Núm. 159, ni en el Pagaré.
28. El 2 de septiembre de 2022, Oriental aceptó en su Réplica a Oposición de Sentencia Sumaria, que ni la Escritura de Hipoteca, ni el Pagaré, mencionan que la parte deudora deberá pagar al acreedor un pago final englobado de $19,609.28, como último pago al finalizar el vencimiento del préstamo.
29. El 21 de julio de 2005 y el 20 de agosto de 2005, el matrimonio Figueroa-Padilla firmó e inicio el Trust In Lending Disclosure Statement, donde se indicó que se efectuaría un pago global o balloon payment el 1 de agosto de 2020.
(Énfasis nuestro).
Por último, señaló que examinados los términos de la
Escritura Núm. 159 de Segunda Hipoteca y del Pagaré Hipotecario,
dichos contratos no establecían una cláusula que dispusiera el pago
global o balloon payment de $19,609.28, como último pago al
finalizar el vencimiento del préstamo hipotecario. Cónsono con lo
anterior, determinó que el matrimonio Figueroa-Padilla, no
adeudaba suma alguna respecto al Pagaré Hipotecario, por lo que,
desestimó la causa de acción, ordenándole a Oriental cancelar el
pagaré y a presentar en el Registro de la Propiedad los documentos
necesarios para cancelar la Segunda Hipoteca.
Finalmente, el foro a quo dispuso:
[E]xisten controversias de hechos y de credibilidad sobre si las partes efectuaron una contratación válida e informada, sobre un pago final englobado de $19,609,28, como último pago al finalizar el vencimiento del préstamo. Aclaramos que de demostrarse que dicho gravamen es válido, dicha deuda es una personal y no grava la Finca Número 22,098.
En desacuerdo con la determinación del foro primario, el 10
de marzo de 2023, Oriental presentó una Reconsideración para que KLAN202300547 10
se deje sin efecto Sentencia Parcial en virtud de los términos del
Pagaré Hipotecario.15 La parte apelante arguyó que el TPI dictó la
sentencia basada en una apreciación incorrecta del lenguaje
contenido en el Pagaré. Reiteró que, el Pagaré no establecía un
número de pagos mensuales a realizar para saldar la deuda, sino
que disponía que la parte apelada debía pagar mensualmente la
cantidad de $171.60, hasta que pagaran totalmente la deuda.
Sostienen que de la evidencia presentada, detalló los pagos
realizados por el matrimonio Figueroa-Padilla hasta agosto de 2020;
sin embargo, quedó un balance pendiente de $19,609.28 pagaderos
a la fecha de vencimiento del pagaré el 1 de septiembre de 2020.
Por otra parte, Oriental señaló que, conforme al Art. 121 de la
Ley Hipotecaria, Ley Núm. 210-2015, según enmendada, conocida
como la “Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Estado
Libre Asociado de Puerto Rico” (en adelante, “LRPI” o Ley Núm. 210-
2015), el registrador no cancelaría la inscripción de una hipoteca,
mediante instancia. También, que a quien le corresponde solicitar
la cancelación de la hipoteca es al deudor, mediante escritura
pública.
En respuesta, el matrimonio Figueroa-Padilla, presentó su
oposición, mediante la cual reiteraron que Oriental no podía exigir
el pago de una obligación hipotecaria mediante un documento
distinto al Pagaré. Por lo tanto, arguyeron que no procedía el cobro
de ninguna otra obligación que no fue pactada entre las partes.
Así las cosas, el 24 de mayo de 2023, siendo notificada el 25
de mayo de 2023, el foro primario emitió una Resolución y Orden.16
En esta, el foro primario declaró no ha lugar la solicitud de
reconsideración presentada por Oriental. El foro a quo dispuso que,
reexaminó las alegaciones de las partes, así como todo el expediente,
15 Íd., págs. 254-257. 16 Íd., págs. 258-273. KLAN202300547 11
y determinó que, Oriental no proveyó ninguna ley o jurisprudencia
del Tribunal Supremo que estableciera que una tabla de
amortización tenía capacidad legal para cambiar los términos de
una Escritura de Hipoteca y Pagaré Hipotecario. Añadió que, el hecho
de que un empleado de Oriental haya incluido el pago global en una
Tabla de Amortización, no afecta los términos del Pagaré
Hipotecario, ni de la Escritura de Hipoteca. Así las cosas, el TPI
expresó lo siguiente:
El Tribunal concluye que la conducta de Oriental desde la presentación de la Demanda hasta el presente en tratar de cobrar un pago global o balloon sin ningún fundamento en hecho o en derecho ha probado que su conducta es una crasamente temeraria y determinamos que se impone la suma de $10,000.00 a Oriental en concepto de temeridad para que sea pagado al matrimonio Figueroa-Padilla hasta esta etapa del procedimiento. Aclaramos que el Tribunal podría volver a imponer temeridad a la parte que así lo amerite en posteriores etapas del proceso.
El Tribunal reitera la corrección de la totalidad de su Sentencia Parcial, emitida el 22 de febrero de 2023 y notificada el 24 de febrero de 2023, por lo que se incorpora por referencia la totalidad de la misma. La referida Sentencia Parcial solo se enmienda para incluir la determinación de que Oriental es crasamente temerario y tiene que pagarle al matrimonio Figueroa-Padilla la suma de $10,000.00 y aclararle a Oriental que en la referida Sentencia Parcial se determinó y se le ordenó que este era responsable de costear y realizar todos los trámites extrajudiciales para que se cancele la Segunda Hipoteca. (Énfasis en el original).
Inconforme con el dictamen, Oriental instó el presente recurso
de apelación y formuló los siguientes señalamientos de error:
PRIMER ERROR: Erró el TPI al desestimar la causa de acción de ejecución basándose en una interpretación errónea del Pagaré Hipotecario y la Hipoteca.
SEGUNDO ERROR: Erró el TPI al abusar de su discreción y ordenar a Oriental a asumir los costos de la cancelación de la hipoteca obviando que los Deudores se obligaron contractualmente a asumir ese costo y que hay un balance impagado. KLAN202300547 12
TERCER ERROR: Erró el TPI al imponer una sanción de $10,000.00 a Oriental por ejercer su derecho a solicitar una reconsideración.
CUARTO ERROR: Erró el TPI y mostró parcialidad al cuestionar la prueba presentada por Oriental aun cuando la representación de los Deudores no presentó ningún cuestionamiento sobre ésta, al así hacerlo permitió la inferencia de parcialidad.
II.
A.
La Regla 36 de Procedimiento Civil regula el mecanismo
procesal de la sentencia sumaria, cuyo propósito principal es
facilitar la solución justa, rápida y económica de casos civiles que
no presentan controversias genuinas o reales sobre hechos
materiales y esenciales.17
En lo pertinente, procede dictar sentencia sumaria si de las
alegaciones, deposiciones, contestaciones a interrogatorios y
admisiones ofrecidas, junto a cualquier declaración jurada, si
alguna, demuestran la inexistencia de controversia real y sustancial
sobre algún hecho esencial y pertinente y que, como cuestión de
derecho procede hacerlo.18
El promovente de la sentencia sumaria deberá demostrar que
no existe controversia real sustancial de ningún hecho material.19
Un hecho material es definido como aquel que “puede afectar el
resultado de la reclamación de acuerdo con el derecho sustantivo
aplicable”.20 Se podrá derrotar una moción de sentencia sumaria si
existe una “duda que permita concluir que existe una controversia
real y sustancial sobre hechos relevantes y pertinentes”.21
17 Oriental Bank v. Caballero García, 2023 TSPR 103, resuelto el 23 de agosto de 2023; Rosado Reyes v. Global Healthcare, 205 DPR 796 (2020); Meléndez González et al. v. M. Cuebas, 193 DPR 100, 115 (2015). 18 Regla 36.3(e) de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 36.3(e); González Meléndez v. Municipio Autónomo de San Juan y otros, 2023 TSPR 95, resuelto el 24 de julio de 2023; Rosado Reyes v. Global Healthcare, supra, págs. 808 y 809. 19 Regla 36.3(a) de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 36.3(a); Birriel Colón v. Supermercado Los Colobos (Econo Rial, Inc.) e Integrand Assurance Company, 2023 TSPR 120, resuelto el 3 de octubre de 2023; Rosado Reyes v. Global Healthcare, supra, pág. 808. 20 Const. José Carro v. Mun. Dorado, 186 DPR 113, 129-130 (2012). 21 Íd. pág. 130; Pepsi-Cola v. Mun. Cidra et al., 186 DPR 713, 756 (2012). KLAN202300547 13
Toda inferencia que se haga de los hechos incontrovertidos
debe efectuarse de la forma más favorable a la parte que se opone a
la sentencia sumaria.22 Nuestro más alto foro ha expresado, que,
“el hecho de que la otra parte no presente prueba que controvierta
la evidencia presentada por la parte promovente de la moción de
sentencia sumaria, no implica necesariamente que dicha moción
procederá automáticamente si verdaderamente existe una
controversia sustancial sobre hechos materiales y esenciales”.23 No
se dictará sentencia sumaria cuando: (1) existen hechos materiales
y esenciales controvertidos; (2) hay alegaciones afirmativas en la
demanda que no han sido refutadas; (3) surge de los propios
documentos que se acompañan con la moción una controversia real
sobre algún hecho material y esencial, o (4) como cuestión de
derecho no procede.24
A su vez, nuestro Tribunal Supremo ha reiterado que, el
Tribunal de Apelaciones se encuentra en igual posición que los
tribunales de primera instancia al revisar solicitudes de sentencia
sumaria.25 Es por lo que, el Tribunal de Apelaciones “está regido por
la Regla 36 de Procedimiento Civil, supra, y aplicará los mismos
criterios que esa regla y la jurisprudencia le exigen al foro
primario”.26 El Tribunal de Apelaciones no podrá considerar
documentos que no fueron presentados ante el TPI, ni adjudicar
hechos materiales y esenciales en controversia.27 Los criterios a
seguir por este tribunal apelativo intermedio, al atender la revisión
de una sentencia sumaria dictada por el foro primario, han sido
22 Const. José Carro v. Mun. Dorado, supra, pág. 130; Pepsi-Cola v. Mun. Cidra et al., supra, a la pág. 756. 23 Fernández Martínez v. RAD-MAN San Juan, 208 DPR 310 (2021). 24 Pepsi-Cola v. Mun. Cidra et al., supra, pág. 756. 25 Birriel Colón v. Supermercado Los Colobos (Econo Rial, Inc.) e Integrand Assurance Company, supra; Rosado Reyes v. Global Healthcare, supra, pág. 809. 26 Meléndez González et al. v. M. Cuebas, supra, pág. 118. 27 Íd. págs. 114 y 115. KLAN202300547 14
enumerados con exactitud por nuestro Tribunal Supremo.28 A tenor
con lo anterior, el Tribunal de Apelaciones debe:
1) examinar de novo el expediente y aplicar los criterios que la Regla 36 de Procedimiento Civil, supra, y la jurisprudencia le exigen al foro primario;
2) revisar que tanto la Moción de Sentencia Sumaria como su oposición cumplan con los requisitos de forma codificados en la referida Regla 36, supra;
3) revisar si en realidad existen hechos materiales en controversia y, de haberlos, cumplir con la exigencia de la Regla 36.4 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, de exponer concretamente cuáles hechos materiales encontró que están en controversia y cuáles están incontrovertidos, y
4) de encontrar que los hechos materiales realmente están incontrovertidos, debe proceder a revisar de novo si el Tribunal de Primera Instancia aplicó correctamente el Derecho a la controversia.
B.
El Art. 1042 del Código Civil de Puerto Rico de 193029, según
enmendado, 31 LPRA sec. 2992, (“Código Civil”), enumera las
fuentes de las obligaciones reconocidas por nuestro ordenamiento
jurídico. Así, el referido artículo dispone que “[l]as obligaciones
nacen de la ley, de los contratos y cuasicontratos, y de los actos y
omisiones ilícitos o en que intervenga cualquier género de culpa o
negligencia”.30 En particular, sobre las obligaciones de naturaleza
contractual, el Art. 1206 establece que un “contrato existe desde que
una o varias personas consienten en obligarse respecto de otra u
otras, a dar alguna cosa, o prestar algún servicio”.31 Ahora bien,
para que un contrato sea fuente de obligaciones es necesario que
concurran los siguientes requisitos: (1) consentimiento de los
contratantes; (2) objeto cierto que sea materia del contrato, y (3)
28 Roldán Flores v. M. Cuebas et al, 199 DPR 664, 679 (2018). 29 El referido Código Civil de Puerto Rico de 1930, según enmendado, fue derogado
por el Código Civil de Puerto Rico de 2020, aprobado mediante la Ley Núm. 55 de 1 de junio de 2020, según enmendada, 31 LPRA sec. 5311 et seq. Para fines de la presente controversia, se hace referencia únicamente al Código Civil derogado por ser la ley vigente y aplicable a la controversia ante nuestra consideración. 30 Íd. 31 31 LPRA sec. 3371 KLAN202300547 15
causa de la obligación que se establezca.32 De manera que, al
concurrir los referidos elementos nace una obligación; desde el
punto de vista del acreedor, existe un derecho a exigir su
cumplimiento y, desde la perspectiva del deudor, existe el deber de
cumplirla.
Por otra parte, como es sabido, en nuestro ordenamiento
jurídico impera el principio de la autonomía de la voluntad, en virtud
del cual las partes contratantes pueden establecer los pactos,
cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que
no sean contrarias a las leyes, a la moral, ni al orden público.33
Además, otro axioma que rige en nuestra jurisdicción es la libertad
de contratación. Éste, entre otras cosas, permite que “[l]os contratos
[sean] obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan
celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones
esenciales para su validez”.34 En otras palabras, generalmente, una
obligación contractual cobra vida jurídica independientemente de la
forma mediante la cual las partes finalmente concreten dicha
obligación, salvo que por ley se exija – como requisito ad
solemnitatem – una forma específica de otorgamiento para su
validez.
También, es un principio prevaleciente en nuestro sistema de
derecho que las relaciones contractuales se rigen por el principio de
pacta sunt servanda. El referido principio, consignado en el Art.
1044 del Código Civil, supra, establece que “[l]as obligaciones que
nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes
contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos”.35 Así, luego
de perfeccionado el contrato, las partes quedan obligadas no solo al
32 Arts. 1213 y 1230 del Código Civil, 31 LPRA secs. 3451 y 3391; Díaz Ayala et al. v. E.L.A., 153 DPR 675, 690-691 (2001). 33 Art. 1207 del Código Civil, 31 LPRA sec. 3372; Álvarez v. Rivera, 165 DPR 1 (2005). 34 Art. 1230 del Código Civil, 31 LPRA sec. 3451. 35 31 LPRA sec. 2994; PRFS v. Promoexport, 187 DPR 42, 52 (2012). KLAN202300547 16
cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las
consecuencias que según su naturaleza sean conformes a la buena
fe, al uso y a la ley.36
Cónsono con lo antes expuesto, en nuestra jurisdicción rige la
teoría de subjetividad en la interpretación de los contratos.37 La
teoría de la subjetividad consiste en indagar cuál fue la intención de
los contratantes. Esto conlleva reconstruir el sentido de una
declaración de negocios para conseguir los efectos deseados por las
partes.38 Algunos contratos requerirán interpretación para
determinar la naturaleza de la prestación a la que se obligó cada
parte.39
Para realizar tan ardua tarea, el Código Civil establece unas
disposiciones generales para la interpretación de los contratos.
Entre ellas, el Art. 1234 dispone que “para juzgar de la intención de
los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de
éstos, coetáneos y posteriores al contrato”40. Por otro lado, es
importante tener presente que, “cuando los términos de un contrato
son claros, y no dejan duda sobre la intención de los contratantes,
se utilizará el sentido literal de sus cláusulas”.41 Del mismo modo,
cuando los términos de un contrato son claros y no dejan lugar a
dudas sobre la intención de los contratantes, no cabe recurrir a
reglas de interpretación.42 El Código Civil dispone que, “[c]ualquiera
que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán
entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de
aquéllos sobre que los interesados se propusieron contratar”.43
36 Art 1210 del Código Civil, 31 LPRA sec. 3375. 37 Marcial v. Tomé, 144 DPR 522, 537 (1997); Unisys v. Ramallo Brothers, 128 DPR 842, 853 (1991). 38 Ramírez, Segal & Látimer v. Rojo Rigual, 123 DPR 161, 174 (1989); Marcial v. Tomé, supra. 39 S.L.G. Irizarry v. S.L.G. García, 155 DPR 713, 725 (2001). 40 31 LPRA sec. 3472. 41 Art. 1233 del Código Civil, 31 LPRA sec. 3471. 42 Íd.; González v. Sucn. Cruz, 163 DPR 449 (2004); Residentes Parkville v. Díaz, Palou, 159 DPR 374 (2003). 43 31 LPRA sec. 3473. KLAN202300547 17
Además, cuando alguna cláusula del contrato admita diversos
sentidos, deberá entenderse el más adecuado para que produzca el
efecto.44
Por lo tanto, si bien es cierto que el tribunal tiene que
considerar la intención de las partes para interpretar los contratos
- ante la encomienda de determinar la naturaleza de una obligación
contractual o el alcance de esta - dicha “interpretación tiene que ser
cónsona con el principio de la buena fe y no puede llevar a
resultados incorrectos, absurdos e injustos”.45 Esto por motivo de
que, una vez concurren las condiciones esenciales para su validez,
los contratos son obligatorios y son los tribunales quienes están
facultados para velar por el cumplimiento de estos.46 Más
importante aún, los tribunales de justicia no pueden relevar a una
parte del cumplimiento de su obligación contractual cuando dicha
obligación es legal, válida y carece de vicio alguno.47
C.
Por otra parte, como es sabido la hipoteca es, en esencia, un
derecho real, de naturaleza accesoria e indivisible, y de constitución
registral que garantiza una obligación pecuniaria.48 El Art. 1773 del
Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 5041, dispone que “[s]olo podrán
ser objeto del contrato de hipoteca: (1) los bienes inmuebles; (2) los
derechos reales enajenables con arreglo a las leyes, impuestos sobre
bienes de aquella clase”. Además, por su naturaleza constitutiva,
para que la hipoteca sea válida y cobre vida jurídica, tiene que
constar en escritura pública y estar inscrita en el Registro de la
Propiedad.49
44 31 LPRA sec. 3474. 45 S.L.G. Irizarry v. S.L.G. García, supra, pág. 727. 46 Mercado Quilichini v. U.C.P.R., 143 DPR 610, 627 (1997). 47 De Jesús González v. Autoridad de Carreteras, 148 DPR 255, 271 (1999); Mercado, Quilichini v. U.C.P.R., supra; Cervecería Corona v. Commonwealth Ins. Co., 115 DPR 345, 351 (1984); Olazábal v. U.S. Fidelity, 103 DPR 448, 462 (1975). 48 Dist. Unidos Gas v. Sucn. Declet Jiménez, 196 DPR 96, 111 (2016). 49 Art. 1774 del Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 5042; Art. 57 de la Ley Núm. 210-2015. KLAN202300547 18
Por consiguiente, si el derecho real de hipoteca no se
constituye, a través de su inscripción en el Registro de la Propiedad,
sólo existirá un derecho de crédito exigible y válido, pero no el
derecho real de hipoteca.50 Dicho de otro modo, una escritura de
constitución de hipoteca no inscrita en el Registro de la Propiedad
solo tiene el carácter de un crédito personal. Al respecto nuestro
Tribunal Supremo ha expresado que “[l]a inscripción registral de la
hipoteca representa el acto constitutivo mediante el cual la garantía,
que la hipoteca representa, produce efectos reales y adviene eficaz
erga omnes”.51
El contrato de hipoteca supone la existencia de dos figuras
jurídicas, una obligación principal, y la hipoteca en sí, que sirve de
garantía al acreedor de la primera. El carácter accesorio de la
hipoteca implica que esta subsiste mientras el crédito que asegura
tenga vida, por lo que, extinguido el crédito (obligación principal), se
extingue la hipoteca.52
A su vez, entre las clases de hipoteca voluntaria se encuentra
la constituida en garantía de instrumentos negociables. En esos
casos, cuando la hipoteca se hubiere constituido para garantizar
títulos transferibles por endoso o al portador -como el pagaré en el
caso de epígrafe-, el derecho hipotecario se entenderá transferido,
con el título, sin necesidad de dar de ello conocimiento al deudor, ni
de hacerse constar la transferencia en el Registro. Es decir, la propia
ley hipotecaria reconoce la transferencia automática del derecho de
hipoteca cuando se transfiere el instrumento que ésta garantiza.53
Por último, quien tenga a su favor un crédito hipotecario,
ostenta una acción personal (el crédito) y una acción real (la
50 S.J. Credit, Inc. v. Ramírez, 113 DPR 181, 188-189 (1982). 51 Rosario Pérez v. Registrador, 115 DPR 491, 494 (1984). Resuelto bajo la derogada Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad de 1979, estatuto aplicable a los hechos de nuestro caso. 52 Liechty v. Descartes Saurí, 109 DPR 496, 502 (1980). 53 Des. Caribe v. Ven-Lour Enterprises, 198 DPR 290, 300-301 y 308 (2017). KLAN202300547 19
hipoteca). Actualmente, en nuestro ordenamiento jurídico existen
dos vías procesales para hacer efectivo el crédito hipotecario: (1) la
acción personal de cobro de dinero, con embargo de la finca en
aseguramiento de sentencia, según provee para ello la Regla 51.2 de
las de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 51.2, y (2) el
procedimiento de ejecución de hipoteca por la vía ordinaria
establecido en la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del
Estado Libre Asociado de Puerto Rico, Ley Núm. 210-2015, 30 LPRA
sec. 6001 et seq.54 y la Regla 51.3 (b) de las de Procedimiento Civil,
supra.55
De modo que, en estos casos el acreedor hipotecario para
satisfacer su crédito puede optar entre el requerimiento personal al
deudor o la ejecución de la garantía hipotecaria. Es decir, esto
último es el mecanismo que tiene disponible el acreedor hipotecario
ante el incumplimiento del deudor hipotecante con el pago
correspondiente a la deuda u obligación principal garantizada
mediante la constitución del derecho real de hipoteca.
D.
En nuestro ordenamiento jurídico se ha reconocido la validez
de los contratos de adhesión.56 Éstos son aquellos donde las
condiciones se han establecido por una de las partes contratantes,
por lo que el aceptante “no presta colaboración alguna a la
formación del contenido contractual, quedando así sustituida la
ordinaria determinación bilateral del contenido del vínculo por un
simple acto de aceptación o adhesión al esquema predeterminado
unilateralmente.”57 La norma establecida por nuestra
54 Procedimiento que antes se regía por las disposiciones de la Ley Hipotecaria de
1979, que fue derogada al implantarse la Ley Núm. 210-2015. 55 Atanacia Corp. v. J.M. Saldaña, Inc., 133 DPR 284, 292-294 (1993); véase,
además, L. Rivera, Derecho Registral Inmobiliario Puertorriqueño, 3ra ed., San Juan, Jurídica Editores, 2012, págs. 567-568. 56 Coop. Sabaneña v. Casiano Rivera, 184 DPR 169, 176 (2011). 57 Maryland Cas'y Co. v. San Juan Rac'g Assoc. Inc., 83 DPR 559, 566 (1961), citando a J. Castán Tobeñas, Derecho Civil español, común y foral, 8va ed., Madrid, Ed. Reus, 1954, T. 3, pág. 332. KLAN202300547 20
jurisprudencia es que este tipo de contratos se interpretará de forma
favorable hacia la parte que nada tuvo que ver con su
redacción.58 Sin embargo, “[s]i los términos de un contrato son
claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se
estará al sentido literal de sus cláusulas”.59 Así, al interpretar
un contrato de adhesión, la función principal del tribunal será
evaluar la presencia de cláusulas ambiguas.60 Por lo tanto, “en
ausencia de ambigüedad, el cumplimiento con las cláusulas del
contrato es obligatorio y su contenido es la ley entre las partes”.61
Cuando éstos contienen una cláusula confusa, la misma se
interpretará liberalmente a favor del asegurado.62 No obstante, este
análisis no se puede realizar de manera desenfrenada sino
únicamente cuando se justifique y surja claramente la necesidad de
interpretación. Ello, como corolario del principio básico de derecho
contractual que dispone que cuando los términos y condiciones son
claros, específicos y libres de ambigüedades, los mismos serán
obligatorios entre las partes.63
III.
Oriental alega, en síntesis, que el TPI erró al desestimar la
causa de acción de ejecución de hipoteca, basándose en una
interpretación errónea de la prueba presentada, el pagaré
hipotecario y la hipoteca. A su vez, aducen que el foro primario
abusó de su discreción al mostrar parcialidad al cuestionar la
prueba desfilada por estos, aun cuando no se presentó
cuestionamiento alguno o prueba en contrario por los apelados.
Además, cuestionan la sanción que el TPI les impuso de diez mil
($10,000.00) dólares, por solicitar, en derecho, la reconsideración
58 Coop. Sabaneña v. Casiano Rivera, supra, a la pág. 176. 59 Art. 1233 del Código Civil, 31 LPRA sec. 3471. 60 S.L.G. Ortiz-Alvarado v. Great American, 182 DPR 48, 72-73 (2011). 61 San Luis Center v. Triple-S, 208 DPR 824 (2022), citando a R.J. Reynolds v. Vega Otero, 197 DPR 699, 708 (2017). 62 Rivera Matos et al. v. Triple-S et al., 204 DPR 1010, 1021 (2020). 63 Quiñones López v. Manzano Posas, 141 DPR 139, 155 (1996). KLAN202300547 21
de la sentencia. Solicitan a este Tribunal de Apelaciones, que se deje
sin efecto la Sentencia Parcial emitida por el TPI y se dicte sentencia
sumaria a su favor.
Por su parte, el matrimonio Figueroa Padilla alega que
Oriental, en repetidas ocasiones, intentó inducir a error al foro
primario al hacer alegaciones que no estaban sustentadas con la
prueba y que entorpecieron el descubrimiento de la verdad. Explican
que el documento intitulado TILA, el cual alega y sustenta la parte
apelante fue donde se pactó la cantidad adeudada, no es suficiente
para poder demostrar que en efecto se pactó un acuerdo entre las
partes para un pago final de $19,717.00. Finalmente, alegan que
Oriental actuó con temeridad, por lo que el TPI podía, bajo su
facultad discrecional, imponer la sanción correspondiente y los
costos del litigio.
Según expuesto, al momento de evaluar si procede una
sentencia sumaria, los foros apelativos están en la misma posición
que el TPI. Por ello, en el proceso de evaluar una sentencia sumaria
dictada por el TPI, los tribunales revisores están llamados a
examinar el expediente de novo y verificar que las partes cumplieron
con las exigencias de la Regla 36.3 de Procedimiento Civil, supra. De
encontrar que los hechos materiales realmente están
incontrovertidos, nos corresponde revisar de novo si el TPI aplicó
correctamente el derecho. Examinados los escritos de las partes,
procedemos a resolver.
Se desprende del expediente ante nuestra consideración que,
el 20 de agosto de 2005, el matrimonio Figueroa Padilla suscribió
un pagaré hipotecario a favor de RG Premier Bank, debidamente
endosado a favor de Oriental. Como parte de lo pactado, se
determinó que la suma principal a pagarse consistiría de
$26,800.00, devengando intereses a razón del 6.625%, pagadero
mensualmente en plazos de $171.60. Como garantía de pago, el KLAN202300547 22
matrimonio Figueroa Padilla también constituyó una hipoteca que
gravaba un bien inmueble sito en Toa Baja.
Oriental alega que el matrimonio Figueroa Padilla incumplió
con los pagos correspondientes al pagaré hipotecario desde el 1 de
agosto de 2020, por lo que aseguran que existe una deuda de
$19,609.28 del principal, más los intereses, además de la suma por
concepto de costas, gastos y honorarios de abogados. Para sustentar
sus alegaciones, presentaron un documento intitulado Truth in
Lending Disclosure Statement64, el cual alegan fue firmado por el
matrimonio Figueroa Padilla en donde aparece un aparente balance
que debía ser pagado por estos. No le asiste la razón. Veamos.
En cuanto a lo pactado entre las partes referente a los pagos
y los intereses en el Pagaré, el documento dispone lo siguiente:
Por valor recibido, el (los) suscribiente (s) (“Deudor”) promete (n) pagar a RG PREMIER BANK OF PUERTO RICO o a su orden, la suma de TWENTY-SIX THOUSAND EIGHT HUNDRED AND 00/100 DÓLARES, con intereses sobre el balance insoluto de principal desde la fecha de este Pagaré, hasta su pago a razón del SIX AND 62500/10000 por ciento anual. El principal e intereses serán pagaderos en RG PREMIER BANK OF PUERTO RICO RG PLAZA BUILDING 280 PIÑERO AVE. SAN JUAN, PR 0091 o en cualquier otro lugar que el tenedor de este Pagaré indique por escrito, en plazos mensuales y consecutivos de ONE HUNDRED SEVENTY-ONE AND 60/100 dólares (US $171.60) en el primer (1er) día de cada mes comenzando en octubre de 2005 hasta que se pague totalmente la deuda evidenciada por el presente, si no antes pagada, quedará vencida y pagadera en 1 de septiembre de 2020.
Además, la Escritura Núm. 159 de Segunda Hipoteca,
respecto a las condiciones acordadas entre las partes, disponía lo
siguiente:
SEGUNDO: Que el deudor adeuda al Prestador la suma principal de TWENTY SIX THOUSAND EIGHT HUNDRED DOLLARS con interés sobre la misma a razón del six point six two five (6.625%) por ciento anual, cuya deuda esta evidenciada por un pagaré pagadero al Prestador, o a su orden, fechado August,
64 Véase, Apéndice de la Apelación, págs. 197-198. KLAN202300547 23
twenty (20) two thousand five (2005) (en adelante “el Pagaré”) en el cual se dispone para el pago de plazos mensuales de principal e intereses con el balance de la deuda, si no ha sido antes satisfecho, vencedero y pagadero el September, two thousand twenty (2020).
De un análisis de lo anterior, concluimos, al igual que el TPI,
que no surge cláusula o disposición alguna que disponga que debía
realizarse un pago global por la cantidad de $19,609.28 como uno
final del Pagaré. En este caso, las cláusulas estipuladas entre ambas
partes son claras y detalladas en cuanto a las cantidades, la
frecuencia de los pagos, el interés y la cantidad a satisfacer una vez
finalizado el término del Pagaré. Incluso, de la comparecencia de
Oriental en la Réplica a Oposición de Sentencia Sumaria, surge que
estos aceptaron que ni de la Escritura de Hipoteca ni del Pagaré
Hipotecario existe alguna disposición, cláusula o condición que la
cantidad en controversia debía ser satisfecha como pago final al
culminar el préstamo hipotecario.65
Es un hecho probado que el matrimonio Figueroa Padilla
realizó 179 pagos por la cantidad de $171.60, mediante débito
directo de su cuenta con Oriental, hasta la fecha acordada como
vencimiento del término del Pagaré Hipotecario. Los referidos pagos
fueron realizados desde el 20 de agosto de 2005 hasta el 1 de
septiembre de 2020 y estos incluían el pago del Centro de
Recaudación de Ingresos Municipales (CRIM), por lo que la cifra de
la totalidad mensual ascendía a $248.00 dólares.66
Es importante destacar que nuestro más alto foro en First
Bank v. Registradora, 208 DPR 64 (2021), estableció que “para
modificar una hipoteca es necesario hacerlo constar mediante
escritura pública”.
65 Véase, Apéndice de la Apelación, págs. 144-146. 66 Id., págs. 123-130. KLAN202300547 24
A tales efectos, en este caso al no haber un documento
firmado por el matrimonio Figueroa Padilla que constara en
escritura pública en el cual se modificara o añadiera alguna
condición a las ya establecidas en el Pagaré firmado por ambas
partes o que dispusiera la cantidad de $19,609.28 como pago final
global a satisfacerse, no tienen validez ni fundamento jurídico las
alegaciones de Oriental. Por lo tanto, Oriental no puso en posición a
este Tribunal para poder concluir que procedía la ejecución de
hipoteca.
Atendidos el primer y cuarto señalamiento de error antes
esbozados, procedemos a examinar el tercer señalamiento de error,
referente a la cancelación del pagaré. En síntesis, Oriental alega que
la sanción impuesta por el TPI ascendente a diez mil ($10,000.00)
dólares atenta contra la buena fe del banco para poder cobrar lo que
ellos consideraban el matrimonio Figueroa Padilla adeudaba como
parte del Pagaré. Veamos.
El TPI en su Sentencia Parcial emitida el 22 de febrero de
2023, notificada el 24 de febrero de 2023, nada dispuso respecto a
una sanción económica a Oriental en concepto de temeridad. No es
hasta que Oriental, ejerciendo el derecho que le corresponde de
solicitar reconsideración, que el foro primario emitió una Resolución
y Orden en la cual, dentro de otras cosas, reiteró la sentencia parcial
y enmendó la misma para incluir una sanción de $10,000.00 por
temeridad. En lo específico, el TPI dispuso que:
… se reitera en su totalidad la Sentencia Parcial, emitida el 22 de febrero de 2023 y notificada el 24 de febrero de 2023, donde se desestimó con perjuicio la causa de acción de ejecución de hipoteca de la Finca Número 22,098, por lo que se incorpora por referencia la totalidad de la misma. La referida Sentencia Parcial solo se enmienda para incluir la determinación de que Oriental es crasamente temerario y tiene que pagarle al matrimonio Figueroa-Padilla la suma de $10,000.00 y aclararle a Oriental Bank que en la referida Sentencia Parcial se determinó y se le ordenó que este era responsable de costear y realizar todos los trámites para KLAN202300547 25
que se cancele la Segunda Hipoteca en el Registro de la Propiedad.
Tomando en consideración el expediente y las comparecencias
de ambas partes, determinamos que la sanción impuesta a Oriental
por el foro primario fue una excesiva e injustificada. En la Resolución
y Orden emitida por el TPI el 24 de mayo de 2023, notificada el 25
de mayo de 2023, en cuanto a la sanción, el foro primario dispuso
lo siguiente:
El tribunal concluye que la conducta de Oriental desde la presentación de la Demanda hasta el presente en tratar de cobrar un pago global o balloon sin ningún fundamento en hecho o derecho ha probado que su conducta es una crasamente temeraria y determinamos que se impone la suma de $10,000.00 a Oriental en concepto de temeridad para que sea pagado al matrimonio Figueroa-Padilla hasta esta etapa del procedimiento. Aclaramos que el Tribunal podría volver a imponer temeridad a la parte que así lo amerite en posteriores etapas del proceso.
Sin embargo, del texto de la referida Resolución y Orden, no
se reveló justificación o fundamento alguno de la razón por la cual
se impuso la sanción, y tampoco los alegados actos por parte de
Oriental que merecieron tal sanción. El foro primario se limitó a
expresar que Oriental, al presentar en varias ocasiones su postura
respecto a la deuda que entendían quedaba por sufragar, incurrió
en temeridad. Primero, ante la falta de un fundamento válido en
derecho, destacamos que no se debe imponer una sanción por
temeridad a una parte por el mero hecho de que esta utilice los
remedios procesales que las reglas le proveen, tales como la solicitud
de reconsideración. Segundo, resulta inconsistente imponer una
sanción por temeridad y concluir que existe una posibilidad sobre
un pago final englobado que pudiera constituir una deuda personal.
Este Tribunal entiende que, no existiendo una justificación válida
para la imposición de la sanción a Oriental, determinamos dejar sin
efecto dicha sanción, modificando así la Sentencia Parcial emitida
por el TPI. KLAN202300547 26
Finalmente, el foro primario ordenó que Oriental realizara las
gestiones necesarias para cancelar la Segunda Hipoteca en el
Registro de la Propiedad. En lo pertinente, dispuso que:
Se ordena que una vez sea final y firme la presente Sentencia Parcial, Oriental Bank tendrá un término de 30 días calendarios para cancelar el Pagaré Hipotecario y presentar en el Registro de la Propiedad la Instancia Cancelando la Segunda Hipoteca, y deberá presentar en un término de 10 días luego de presentada la Instancia, una Moción Informativa, en la cual se deberán anejar el recibo de presentación.
De un análisis de la Escritura 159 del 20 de agosto de 2005,
inciso 2167, se desprende con meridiana claridad que los Sres.
Orlando Figuera Marcano y Gloria Padilla Calderón se obligaron a
realizar la correspondiente cancelación. Lo pactado en la escritura,
lee:
21. Descargo: Una vez pagada todas las sumas garantizadas por esta Hipoteca, el Prestador descargará y cancelará esta Hipoteca por cuenta del Deudor o, a opción del Deudor, endosará el Pagaré “para cancelación únicamente” sin cargo al Deudor. (Énfasis nuestro).
Del Alegato de los Apelados no encontramos ningún
argumento o réplica, en contrario a lo pactado en la Escritura 159,
inciso 21. Por lo tanto, este Tribunal modifica el dictamen del TPI y
determina que los costos para cancelar la correspondiente Hipoteca
serán con cargo del matrimonio Figueroa-Padilla.
IV.
Por los fundamentos antes expuestos, se modifica la
Sentencia Parcial emitida por el TPI únicamente a los siguientes
efectos: Se elimina la sanción económica de diez mil ($10,000.00)
según fue impuesta a Oriental Bank en esta etapa de los
procedimientos, se elimina la determinación de que Oriental Bank
cancelará el pagaré hipotecario a su costo y se modifica para que
dicha cancelación sea a costo del matrimonio Figueroa-Padilla
67 Índice del Apéndice páginas 102-103. KLAN202300547 27
conforme pactado en la Escritura 159, inciso 21. Así modificada se
confirma.
Se devuelve el caso al foro primario para la continuación de
los procedimientos.
Lo acuerda y manda el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del
Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones