EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Cristina Batista de Nobbe, Richard K. Nobbe
Recurridos Certiorari
v. 2012 TSPR 63
Junta de Directores del 185 DPR ____ Condominio Condado Terrace
Peticionarios
Número del Caso: CC-2010-1029
Fecha: 3 de abril de 2012
Tribunal de Apelaciones:
Región Judicial de San Juan Panel IV
Abogado de la Parte Peticionaria:
Lcdo. Myriam González Pérez
Abogado de la Parte Recurrida:
Lcdo. José Rolando Santiago Álvarez
Materia: Revisión Administrativa
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Recurridos
v. CC-2010-1029 Junta de Directores del Condominio Condado Terrace
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor MARTÍNEZ TORRES
En San Juan, Puerto Rico, a 3 de abril de 2012.
El presente recurso nos permite resolver, por
primera vez, si un área limitada al uso exclusivo de
un apartamento es un elemento común limitado. Para
el análisis, estudiaremos con detenimiento el Art.
12 de la Ley de Condominios, Ley Núm. 103-2003, 31
L.P.R.A. sec. 1291j. De igual forma, analizaremos si
unos titulares podían variar la fachada de su
apartamento sin el consentimiento unánime de los
demás titulares del condominio.
Evaluadas las controversias, resolvemos, en
primer lugar, que erró el foro apelativo intermedio CC-2010-1029 2
al revocar la orden de revertir el color de los plafones
del techo y las barandas del balcón del piso de los
recurridos al color que seleccionó el Consejo de Titulares.
En segundo lugar, determinamos que cuando un área es para
el disfrute exclusivo de un apartamento, no es un área
común, sino privativa.
I
El Condominio Condado Terrace está sometido al régimen
de propiedad horizontal desde 1970. Es un condominio
exclusivamente residencial que consta de seis pisos de
apartamentos. Algunos de esos pisos cuentan con uno o dos
apartamentos por piso, para un total de nueve apartamentos
en todo el inmueble. Específicamente, el primero, segundo y
sexto piso cuentan con dos apartamentos por piso. En
cambio, en el piso tercero, cuarto y quinto hay solo un
apartamento por piso. Apéndice del recurso, pág. 305.
El origen de la controversia que tenemos ante nos
surgió luego de que los esposos Richard K. y Cristina
Batista de Nobbe, dueños del único apartamento que ubica
en el quinto piso, presentaron el 10 de octubre de 2003
una primera querella ante el D.A.Co (100022346). En ella,
los esposos impugnaron varias acciones y omisiones de la
Junta de Directores del Condominio Condado Terrace, entre
las que figuraban alteraciones múltiples a la fachada. En
particular, el matrimonio imputó a la Junta de Directores
permitir alteraciones de las ventanas, de los rótulos, de
las cortinas de lona; la instalación de extractores que CC-2010-1029 3
afectaban el disfrute de su apartamento; no reparar
desperfectos en los conductos de electricidad que
ocasionaban que la caja de fusibles de su apartamento se
inundara. Asimismo, le atribuyó a la Junta de Directores
del Condominio Condado Terrace negarse a pagar el dinero
producto de las reclamaciones presentadas y aprobadas por
el seguro por los daños que ocasionó el Huracán Georges.
El D.A.Co. realizó una vista ocular y varias vistas
administrativas. De la vista ocular, y pertinente al caso
que nos ocupa, el D.A.Co. se percató de que el matrimonio
Nobbe-Batista, al igual que otros titulares, alteraron la
fachada del condominio. En particular, el matrimonio Nobbe-
Batista cambió el color del plafón del techo y de las
barandas del balcón de su piso, sin autorización del
Consejo de Titulares. En los otros pisos del Condominio,
esos elementos estaban pintados de un color distinto, que
seleccionaron todos los titulares. Además, el matrimonio
Nobbe-Batista removió la puerta divisoria de dos hojas que
abría al recibidor del quinto piso, para que el elevador
abriera directamente a su apartamento.
El 12 de agosto de 2004 el D.A.Co. emitió una
resolución. En ella, ordenó a la Junta de Directores del
Condominio Condado Terrace convocar al Consejo de Titulares
a una asamblea para que los titulares determinaran lo que
entendieran pertinente con relación a las alteraciones de
la fachada del condominio. En reconsideración, el D.A.Co.
señaló que no dirimió nada en particular con relación a los CC-2010-1029 4
cambios realizados al vestíbulo del quinto piso, por lo que
correspondía al Consejo de Titulares expresarse al respecto
en la asamblea a convocarse. Aún inconformes, el matrimonio
Nobbe-Batista, junto a otra titular, acudieron al Tribunal
de Apelaciones. Ese foro, tras revisarla, confirmó la
resolución del D.A.Co.
En cumplimiento de lo ordenado por el D.A.Co., el
Consejo de Titulares celebró la asamblea extraordinaria. De
la minuta surge que el Consejo de Titulares acordó que los
esposos Nobbe-Batista revirtieran a su estado original el
vestíbulo del quinto piso y sus componentes eléctricos.
Además, debían cambiar el color de los techos y de las
barandas del balcón de su apartamento.
Nuevamente inconformes, los esposos Nobbe-Batista
presentaron una segunda querella ante el D.A.Co
(100031240). En síntesis, impugnaron los acuerdos que
alcanzó el Consejo de Titulares en la asamblea de 6 de
febrero de 2006.
Entretanto, los esposos Nobbe-Batista informaron al
D.A.Co. que pintaron el borde de los pasamanos de los
balcones del quinto piso del mismo color del resto de los
pasamanos y barandas del condominio. Argumentaron que el
cambio de color aprobado en el 2002, no contó con el voto
unánime de todos los titulares y por lo tanto, no era
válido.
Tras varios incidentes procesales, el D.A.Co. emitió
resolución el 29 de diciembre de 2009. Respecto al CC-2010-1029 5
apartamento del matrimonio Nobbe-Batista, el D.A.Co.
concluyó en sus determinaciones de hechos que el ―Consejo
de Titulares determinó requerir que los colores del plafón
del techo y barandas sea igual al del conjunto general del
edificio y la restitución del piso 5 del condominio a su
estado original, según consta de la escritura matriz y
planos del edificio‖. Apéndice del recurso, pág. 308.
Añadió que
En el piso 5 ubica únicamente el apartamento de la parte querellante. Existe un pequeño vestíbulo que parece ser un área común limitada. Al abrir la puerta del ascensor existe un portón de rejas con llave en el marco del ascensor, la cual [sic] solo puede ser abierta por la querellante. La querellante removió la puerta doble en madera que existía para dar acceso a su apartamento, e hizo formar parte de su apartamento el vestíbulo, alegando que es un área privada. El piso y las paredes son en mármol, parecido al que existe en el vestíbulo principal del condominio.
Apéndice del recurso, pág. 309.
Además, en el vestíbulo del quinto piso ubica también
un armario de mantenimiento que se denominó en la escritura
matriz como elemento común limitado.
En cuanto a lo relacionado a devolver el vestíbulo y
los componentes eléctricos del quinto piso a su estado
original, así como lo referente a la aprobación de los
colores de los plafones del techo y las barandas del mismo
piso, el D.A.Co. razonó que esos
asuntos fueron previamente discutidos y adjudicados por este departamento en una querella anterior como que CC-2010-1029 6
constituían una alteración de fachada. Como cuestión de hecho, durante la inspección ocular realizada en el mes de noviembre de 2008, el juez administrativo pudo comprobar la existencia actual de estas condiciones tanto en cuanto al hecho de que la parte querellante se ha apropiado del pasillo que claramente constituye un área común limitada conforme la escritura matriz, así como de la diferencia del color tanto del techo como de la baranda del balcón del apartamento de la parte querellante. Esto es una clara violación al artículo 15 de la Ley de condominios [sic], la cual trató de subsanarse convocando al Consejo de Titulares a decidir sobre un asunto el cual requería unanimidad. No obstante, no se alcanzó la unanimidad necesaria votando 7 titulares en contra de que permaneciera la violación existente.
Conforme lo anterior, la impugnación de estos dos asuntos por la parte querellante debe ser desestimada, por no haber conseguido la unanimidad requerida.
Por último, el D.A.Co. no tomó en consideración la
moción informativa que presentó el matrimonio referente al
cambio de color que hicieron en el borde de los pasamanos
de los balcones del quinto piso para conformarlos con el
del resto del condominio.
Inconformes otra vez, el matrimonio Nobbe-Batista
acudió al Tribunal de Apelaciones. Ese foro revocó la
resolución del D.A.Co. En esencia, el foro apelativo
intermedio entendió incorrectamente que
la controversia adjudicada en la querella núm. 100022346 es una distinta a la que encierra esta querella. Ahora está en controversia el uso y cambio de colores del vestíbulo del piso 5 que está directamente al frente del ascensor, el color del plafón CC-2010-1029 7
del techo de dicho vestíbulo y las barandas de las escaleras de ese mismo piso. Apéndice del recurso, pág. 470.
Así pues, luego de evaluar el derecho aplicable y el
plano del condominio, el Tribunal de Apelaciones concluyó
que ―según se desprende del plano que obra en el
expediente, el área del vestíbulo es interior [;] no es
área exterior del edificio, por lo que no puede catalogarse
como fachada lo que no es‖. Apéndice del recurso, pág. 475.
Por su parte, concluyó que el uso del vestíbulo no varió,
ya que es un área común limitada al apartamento número
cinco. Razonó que lo que cambió fue la intensidad con la
que se usaba el área, que ahora ―está controlada por una
llave que sólo posee el apartamento 5‖. Íd.
Insatisfechos con esa determinación, la Junta de
Directores presentó ante este Tribunal un recurso de
certiorari. En su recurso, señala que el Tribunal de
Apelaciones erró al determinar que la controversia
presentada en este recurso no ha sido adjudicada ya que,
contrario a la anterior querella, esta no se trata de un
asunto de fachada. Señalan que se relaciona con el color
del plafón del techo del vestíbulo del quinto piso y las
barandas de ese mismo piso, que son elementos internos del
inmueble. Además, se le imputa a ese foro ignorar que la
escritura matriz define y establece un área de vestíbulo
común limitada en el quinto piso, que el matrimonio Nobbe-
Batista privatizó al colocar en el marco del elevador un
portón de reja que limita su acceso. De igual forma, se CC-2010-1029 8
responsabiliza al Tribunal de Apelaciones de ignorar que
con la privatización de esa área, el matrimonio Nobbe-
Batista utiliza para su beneficio los componentes
eléctricos de un área común limitada.
El 15 de abril de 2011 expedimos el auto. Con el
beneficio de la comparecencia de ambas partes, pasemos a
analizar la controversia ante nos.
II
De entrada, conviene recordar que es norma reiterada
por este Tribunal que ―las decisiones de los organismos
administrativos deben ser consideradas con gran deferencia
por los tribunales apelativos, por razón de la experiencia
y pericia de las agencias respecto a las facultades que se
les han delegado‖. Unlimited v. Mun. de Guaynabo, Op. de 15
de diciembre de 2011, 2011 T.S.P.R. 193, 2011 J.T.S. 198,
183 D.P.R. __ (2011), citando a Mun. de San Juan v.
C.R.I.M., 178 D.P.R. 163, 175 (2010); Borschow Hosp. v.
Jta. de Planificación, 177 D.P.R. 545, 566 (2009); Hatillo
Cash & Carry v. A.R.Pe., 173 D.P.R. 934, 954 (2008); Otero
v. Toyota, 163 D.P.R. 716, 727 (2005); Rivera Concepción
v.. A.R.PE., 152 D.P.R. 116, 122 (2000); Misión Ind. P.R.
v. Junta y A.A.A., 142 D.P.R. 656, 672 (1998). Por
consiguiente, en el ejercicio de esa deferencia hemos
―establecido que las decisiones de las agencias
administrativas tienen una presunción de legalidad y
corrección que los tribunales deben respetar mientras que
la parte que las impugna no produzca suficiente evidencia CC-2010-1029 9
para derrotarlas‖. Calderón Otero v. C.F.S.E., 181 D.P.R.
386, 395-396 (2011) citando a Misión Ind. P.R. v. J.P. y
A.A.A., supra, págs. 672-673.
Precisamente por esa deferencia hemos advertido que ―el
criterio bajo el cual un tribunal debe de revisar las
determinaciones e interpretaciones de una agencia
administrativa es el criterio de razonabilidad‖. Rebollo v.
Yiyi Motors, 161 D.P.R. 69, 76 (2004). Dicho de otro modo,
―la revisión judicial de decisiones administrativas se debe
limitar a determinar si la agencia actuó arbitraria o
ilegalmente, o en forma tan irrazonable que su actuación
constituye un abuso de discreción‖. Íd. Véanse, además,
Fuertes y otros v. A.R.PE., 134 D.P.R. 947, 953 (1993);
Murphy Bernabe v. Tribunal Superior, 103 D.P.R. 692, 699
(1975).
Así las cosas, cuando se trata de las determinaciones
de hecho de un organismo administrativo ―[l]os tribunales
no deben intervenir … si las mismas están sostenidas por
evidencia sustancial que surja del expediente
administrativo considerado en su totalidad‖. Pereira
Suárez v. Jta. Dir. Cond., Op. de 30 de junio de 2011,
2011 T.S.P.R. 102, 182 D.P.R.___ (2011), citando a
Domínguez v. Caguas Expressway Motors, 148 D.P.R. 387,
397-398 (1999). Para propósito del análisis, debemos
entender como evidencia sustancial ―aquella evidencia
relevante que una mente razonable podría aceptar como
adecuada para sostener una conclusión‖. Íd. No obstante lo CC-2010-1029 10
anterior, la deferencia que debemos a las determinaciones
de hechos de las agencias no es absoluta. Íd.
Ahora bien, las impugnaciones sobre las
determinaciones de hechos de la agencia no pueden
sustentarse en el vacío. Por eso, hemos reiterado ―que
quien quiera probar que las determinaciones de hecho de
una agencia no se sostienen en el expediente debe
demostrar que existe otra prueba en el récord que
razonablemente reduzca o menoscabe el peso de tal
evidencia, hasta el punto de que un tribunal no pueda,
concienzudamente, concluir que la evidencia sea
sustancial, en vista de la prueba presentada y hasta el
punto que se demuestre claramente que la decisión (del
organismo administrativo) no está justificada por una
evaluación justa del peso de la prueba que tuvo ante su
consideración‖. Pereira Suárez v. Jta. Dir. Cond., supra,
citando a Domínguez v. Caguas Expressway Motors, supra,
pág. 398. Véase, además Hilton Hotels v. Junta Salario
Mínimo, 74 D.P.R. 670, 686 (1953).
Como vemos, la revisión judicial de una decisión
administrativa se resume en tres asuntos: ―(1) la concesión
del remedio apropiado[;] (2) la revisión de las
determinaciones de hecho conforme al criterio de evidencia
sustancial; y (3) la revisión completa y absoluta de las
conclusiones de derecho‖. Asoc. FCIAS. v. Caribe Specialty
II, 179 D.P.R. 923, 940 (2010), citando a Mun. de San Juan
v. J.C.A., 149 D.P.R. 263, 279–280 (1999); Sec. 4.5 de la CC-2010-1029 11
Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme del Estado
Libre Asociado de Puerto Rico, 3 L.P.R.A. sec. 2175.
Finalmente, cabe señalar
que las conclusiones de derecho de la agencia, distinto de las determinaciones de hecho, el tribunal las puede revisar en todos sus aspectos, sin sujeción a norma o criterio alguno. (citas omitidas.) Esto no significa, sin embargo, que al ejercer su función revisora, el tribunal pueda descartar libremente las conclusiones e interpretaciones de la agencia, sustituyendo el criterio de ésta por el propio. Al contrario, hemos reiterado consistentemente —antes y después de la vigencia de la L.P.A.U.— que, de ordinario, los tribunales deben deferencia a las interpretaciones y conclusiones de los organismos administrativos.
Rebollo v. Yiyi Motors, supra, pág. 77.
Luego de puntualizar los límites de nuestra revisión
en términos de decisiones administrativas, veamos los
aspectos de la Ley de Condominios, supra, que nos competen
para resolver las controversias que nos ocupan.
III
Desde sus inicios, ―[l]a aprobación de la Ley de la
Propiedad Horizontal adelantó el propósito de armonizar el
disfrute de cada apartamento por su titular y las
limitaciones a ese disfrute en interés de la
colectividad‖. D.A.Co. v. Junta Cond. Sandy Hills, 169
D.P.R. 586, 597 (2006). En otras palabras, subyace en
estos preceptos la necesidad imperiosa de crear ―unas
reglas mínimas para el uso y disfrute de cada apartamento‖
que ―facilit[en] la convivencia entre los titulares de un
inmueble, sin que se intervenga indebidamente con los CC-2010-1029 12
derechos individuales de los demás‖. Junta Dir. Cond.
Montebello v. Torres, 138 D.P.R. 150, 154 (1995). A esos
propósitos, nuestro ordenamiento jurídico ha delimitado a
lo largo de los años ―las mejoras, las modificaciones, las
reparaciones y la limpieza que un titular puede llevar a
cabo en su apartamento‖. Íd.
La Ley de Condominios establece unas normas rigurosas
para variar la fachada. Esta, por definición, es ―el
diseño del conjunto arquitectónico y estéticos exterior
del edificio, según se desprende de los documentos
constitutivos del condominio‖. Art. 15(e), 31 L.P.R.A.
sec. 1291m. Precisamente, las divergencias de gustos por
la fachada es uno de los asuntos que con más frecuencia
perturban la convivencia en el régimen de propiedad
horizontal. Junta Dir. Cond. Montebello v. Torres, supra,
pág. 152. Se trata de ―una materia en la cual chocan con
frecuencia los estilos de vida y gustos individuales de un
titular, con los del resto de los propietarios y con la
armonía que debe prevalecer en la vida en un condominio‖.
Íd., citando a Junta Dir. Cond. Montebello v. Torres,
supra, pág. 155. Por eso, ―[l]a prohibición de la
alteración de la fachada es una de las más neurálgicas de
nuestro ordenamiento‖. D.A.Co. v. Junta Cond. Sandy Hills,
supra, pág. 598.
El Art. 15(e), supra, codifica la norma general para
el cambio de la fachada exterior en el régimen de la
propiedad horizontal. Al respecto, este señala que CC-2010-1029 13
―[n]ingún titular u ocupante podrá, sin el consentimiento
de todos los titulares, cambiar la forma externa de la
fachada, ni decorar las paredes, puertas o ventanas
exteriores con colores o tonalidades distintas a las del
condominio‖. Art. 15 (e), supra. Esta prohibición rigurosa
que impuso el legislador ―parte de la premisa de que tanto
la fachada como las demás paredes perimetrales de un
edificio son consideradas como bienes de uso común‖. Junta
Dir. Cond. Montebello v. Torres, íd., pág. 155. Por esa
razón indicamos en Junta Dir. Cond. Montebello v. Torres,
supra, pág. 156, que ―el comprador de un apartamento no
adquiere la parte de la fachada del edificio donde está su
propiedad, sino una proporción indivisa‖. Estas
consideraciones apoyan que ―[c]uando un titular viola esta
restricción y por su cuenta introduce cambios de
trascendencia a la estética o al diseño arquitectónico de
un edificio, la junta de directores… [haga] ―las oportunas
advertencias y apercibimientos a los titulares‖ y tom[e]
las medidas correspondientes para hacer cumplir las
restricciones del régimen de propiedad horizontal‖. Íd.,
págs. 157-158. Véase, además, 31 L.P.R.A. sec. 1293b-4(a).
Enmarcada la doctrina en cuanto a la alteración de
fachada en el régimen de propiedad horizontal,
evaluaremos, primeramente, si el matrimonio Nobbe-Batista
podía alterar los colores designados para el plafón del
techo y las barandas del balcón del quinto piso.
Simultánea a esa discusión, analizaremos si el foro CC-2010-1029 14
apelativo intermedio erró al concluir que ―la controversia
adjudicada en la querella núm. 100022346 es una distinta
a la que encierra esta querella[, ya que] [a]hora está en
controversia el uso y cambio de colores del vestíbulo del
piso 5 que está directamente al frente del ascensor, el
color del plafón del techo de dicho vestíbulo y las
barandas de las escaleras de ese mismo piso‖. Apéndice del
recurso, pág. 470.
B. Una lectura integral de la resolución del D.A.Co. y
de la totalidad del expediente denotan que el Tribunal de
Apelaciones interpretó erróneamente el asunto ante su
consideración. Sin lugar a dudas, la controversia sobre
los cambios de fachada siempre ha sido por el color de las
barandas y el techo del balcón del quinto piso. De hecho,
del expediente no surge, ni de los planos, que el
vestíbulo del piso 5 tenga barandas. Al parecer, la
confusión en interpretación del foro apelativo intermedio
tuvo su origen en la insuficiencia lingüística de la
resolución del D.A.Co. La resolución hizo alusión al color
de los techos y barandas ―del piso‖ para referirse ―al
color tanto del techo como de la baranda del balcón del
apartamento‖. Véase, Apéndice del recurso, pág. 315. El
lenguaje que empleó el D.A.Co. pudo deberse a que el piso
5 del inmueble en controversia solo cuenta con el
apartamento en el que residen los esposos Nobbe-Batista.
Aclarado lo anterior, veamos entonces si el
matrimonio Nobbe-Batista podía mantener el color del techo CC-2010-1029 15
y las barandas de los balcones de su apartamento distinto
al que acordó el Consejo de Titulares. De la minuta de la
asamblea extraordinaria celebrada el 6 de febrero de 2006,
surge que se discutió el asunto referente al color de los
techos y de las barandas del balcón del piso 5. De igual
forma, en ese documento se demuestra que la votación para
auscultar si se le permitía mantener las modificaciones al
color de los plafones del techo y las barandas de los
balcones que realizaron en su apartamento el matrimonio
Nobbe-Batista se derrotó siete a dos.
Desde 1995 señalamos en Junta Dir. Cond. Montebello
v. Torres, supra, pág. 157, que ―uno de los elementos de
una fachada que no pueden ser cambiados de forma
unilateral por un titular es el balcón del apartamento.
Éste constituye una parte importante del diseño
arquitectónico y la estética de un edifico‖. Por
consiguiente, la decisión del matrimonio Nobbe-Batista de
utilizar un color distinto del que seleccionó el Consejo
de Titulares para el techo y las barandas de los balcones
del inmueble constituyó una alteración de fachada sin el
consentimiento unánime de los titulares que exige la Ley
de Condominios.
Los esposos Nobbe-Batista arguyen que el D.A.Co. no
―tomó en consideración que el color blanco del plafón de
los balcones del piso 5 fue el color aprobado por
unanimidad del Consejo de Titulares en el año 1995‖.
Alegato de la Parte Recurrida, pág. 10. Añaden que en el CC-2010-1029 16
2002, la ―Junta de Directores cambió el color del plafón y
de los pasamanos y barandas de los balcones sin contar con
el voto unánime del Consejo de Titulares‖. Íd. Por ello,
concluyen que ―[n]o es posible invalidar un hecho aprobado
anteriormente por unanimidad por uno aprobado por mayoría
posteriormente‖. Su argumentación no nos convence. Los
peticionarios no acompañan prueba de sus argumentos. En
ausencia de esa prueba, no podemos variar las
determinaciones de hechos del D.A.Co. Recordemos que las
impugnaciones de las determinaciones de hechos de las
agencias administrativas no pueden estar sustentadas en el
vacío. Para probar que las determinaciones de hechos no se
sostienen en el expediente, se debe demostrar que existe
otra prueba en el récord que reduce o menoscaba el peso de
la evidencia impugnada. Pereira Suárez v. Jta. Dir. Cond.,
supra.
Por todo lo anterior, concluimos que incidió el
Tribunal de Apelaciones al revocar la resolución de
D.A.Co. que desestimó la querella de los esposos Nobbe-
Batista sobre este asunto. Ante ese cuadro fáctico,
concluimos que debe sostenerse la determinación del foro
administrativo con relación al asunto de fachada.
Resuelta la primera controversia, veamos entonces si
los esposos Nobbe-Batista podían colocar en el marco del
ascensor que da entrada al vestíbulo de su apartamento un
portón de rejas con llave que solo ellos pueden abrir. CC-2010-1029 17
IV
Recientemente expresamos en S.L.G. Szendrey-Ramos v.
Consejo de Titulares, Op. de 29 de diciembre de 2011, 2011
T.S.P.R. 206, 2011 J.T.S. __, 184 D.P.R. __ (2011), que
[l]a escritura matriz constituye ―la fuente vinculante para los condóminos, luego de la Ley‖. M. J. Godreau, El condominio: El régimen de propiedad horizontal en Puerto Rico, 1ra ed., Río Piedras, Puerto Rico, Editorial Dictum, 1992, pág. 71.
Añadimos que la escritura matriz es
un estatuto privado --al cual se adhieren los titulares cuando compran sus respectivos apartamentos-- que gobierna a los condóminos o titulares y a cuyas disposiciones debemos acudir para dirimir cualquier conflicto, a menos que tales disposiciones violen la ley, la moral o el orden público. Consejo Tit. Cond. McKinley Court v. Rullan, 126 D.P.R. 387, 394(1990)(Sentencia). Véase, además, Consejo de Titulares v. Vargas, 101 D.P.R. 579, 582 (1973); Soto Vázquez v. Vázquez Torres, 138 D.P.R. 282 (1995).
El Art. 12 de la Ley de Condominios, supra, define
los elementos comunes limitados de un inmueble, como
―aquellos que se destinen al servicio de cierto número de
apartamientos con exclusión de los demás, tales como
pasillos, escaleras y ascensores especiales, servicios
sanitarios comunes a los apartamientos de un mismo piso y
otros análogos‖. En palabras del profesor Godreau, el
elemento común limitado
es aquel que se destina para el uso exclusivo de un número limitado de apartamientos. Así, por ejemplo, el pasillo de un piso puede designarse como elemento común limitado al uso de los apartamientos de ese piso; la azotea puede ser para el uso de los apartamientos del último piso, o un CC-2010-1029 18
patio podrían compartirlo dos o tres apartamientos terreros. (Énfasis nuestro.)
M. Godreau, La Nueva Ley de Condominios, Ed. Dictum, San Juan, 2da ed., 2003, pág. 57.
La práctica notarial exige que las escrituras
matrices de los condominios sometidos al régimen de
propiedad horizontal contengan enumerados los elementos
comunes limitados del inmueble. Ahora bien, como explica
el profesor Godreau, la clasificación de un área como
elemento común limitado en la escritura matriz no siempre
es correcta. Sobre ese particular el profesor Godreau
añade y distingue, refiriéndose a los elementos comunes
limitados, que
[l]o que sí queda aclarado es que tiene que tratarse de un área compartida entre más de un apartamiento. Con ello debe aclararse la confusión que se refleja en muchas escrituras en las que, por ejemplo, el espacio de estacionamiento que se le adscribe a un apartamiento o el área de patio trasero para el uso exclusivo de tal o cual apartamiento o la azotea reservada para el ―penthouse‖, se catalogan erróneamente como elementos comunes limitados para el disfrute exclusivo de ese apartamiento. Si un área es para el disfrute exclusivo de un apartamiento, no puede ser común, sino privativa y el área superficial que le corresponda al mal llamado “elemento común” debe computarse como parte integrante del apartamiento. La nueva Ley aclara, además, que el mantenimiento de los elementos comunes limitados le corresponde únicamente a los apartamientos que disfrutan de ellos. (Énfasis nuestro.)
Íd., pág. 57.
Este análisis demuestra que aunque en la escritura
matriz de un condominio se denomine un área como elemento
común limitado, si responde al servicio de un solo CC-2010-1029 19
apartamento realmente es un área privativa. En
concordancia, lo que exponemos no es otra cosa que lo que
en múltiples ocasiones hemos indicado: ―el nombre no hace
la cosa‖. Borschow Hosp. v. Jta. de Planificación, supra,
pág. 567.
Un estudio de la escritura matriz del Condominio
Condado Terrace revela que entre los elementos comunes del
inmueble se incluyó el vestíbulo que da entrada al
elevador y a las escaleras desde o hacia los apartamentos
de cada piso. Sobre el particular reza la escritura
matriz:
COMMON AREAS AND FACILITIES …
-----(e) The following facilities located in each one of the six (6) upper floors are RESTRICTED COMMON AREAS AND FACILITIES restricted to the apartment units of each respective floor:--------------------------------- -----------(1) A lobby providing access to the elevator and to the stairway from or to the apartment units on the respective floor.
Apéndice del recurso, págs. 359,361.
Aunque esa denominación no es incorrecta para los
pisos en los que ubique más de un apartamento, ese no es
el caso del apartamento de los esposos Nobbe-Batista.
Surge de la escritura matriz y de las determinaciones de
hechos del D.A.Co. que el quinto piso del Condominio
Condado Terrace cuenta con un solo apartamento.1 Al ser
1 ―Los pisos 1, 2 y 6 contienen dos apartamentos por piso. Los pisos 3, 4 y 5 contienen un apartamento por piso‖. (continúa...) CC-2010-1029 20
así, el área del vestíbulo que da entrada al apartamento
de los esposos Nobbe-Batista no puede ser incluida como un
área común limitada. Este es el claro ejemplo de lo que
explica el profesor Godreau con relación a los mal
llamados elementos comunes limitados en las escrituras
matrices.
Por otro lado, la Junta de Directores alega que el
matrimonio Nobbe-Batista utiliza para su beneficio los
componentes eléctricos de un área común limitada. Sin
embargo, la Junta de Directores no nos coloca en posición
de poder dilucidar tal aseveración. En su recurso de
certiorari ante este Tribunal, solo alega en cuanto a los
componentes eléctricos que ―[e]xiste además, la
apropiación de este elemento común limitado para uso
privado, el hecho de utilizar energía eléctrica para uso
privado cuando es un sistema común que pagan todos lo
titulares por parte de la Recurrida…‖. Recurso de
Apéndice del recurso, pág. 305. Asimismo, dispone la escritura matriz:
RESIDENTIAL APARTMENT UNITS AND PRIVATE AREAS
The residential apartments are located and numbered as follows: … … … …
Fifth Floor Level-Apartment Number Five (5)- type --- Four (4) bedrooms apartment. … Apéndice del recurso, págs. 349-350. CC-2010-1029 21
certiorari, pág. 16. Como vemos, nunca especifican a qué
componentes eléctricos se refieren y en qué medida los
otros titulares aportan a su mantenimiento. Ante la
ausencia de alegaciones específicas, no podemos dilucidar
la veracidad de esa alegación.
En conclusión, como el vestíbulo del quinto piso es
para el disfrute exclusivo del apartamento número cinco,
no puede ser común sino privativo. Según explica el
Profesor Godreau, esa ―área superficial que le corresponda
al mal llamado ―elemento común‖ debe computarse como parte
integrante del apartamiento‖. M. Godreau, supra, pág. 57.
Sin embargo, no está ante nuestra consideración cómo la
denominación incorrecta de esa área afecta el porciento de
participación en los elementos comunes. Por ello, no
podemos resolver ese asunto.
Así pues, el matrimonio Nobbe-Batista podía colocar
el portón de reja en el marco del elevador que da entrada
a su apartamento. Por este fundamento, el Tribunal de
Apelaciones hizo lo correcto al dejar sin efecto la orden
del D.A.Co. de devolver el vestíbulo del apartamento a su
estado antes de la colocación del portón de rejas. No
estamos enmendando la escritura matriz del condominio.
Meramente reconocimos que el error en la denominación de
un área privativa no autoriza a que se ordene a sus
titulares abrirla para el acceso común limitado de los
demás condóminos. Esto no afecta la clasificación de las CC-2010-1029 22
escaleras como elemento común. Apéndice del recurso, pág.
90.
V
Por los fundamentos expuestos, se dictará una
sentencia para modificar la del Tribunal de Apelaciones y
confirmar la orden del D.A.Co. de devolver el techo y las
barandas del balcón del quinto piso al color seleccionado
por el Consejo de Titulares. Además, concluimos que el
área del vestíbulo del quinto piso que da entrada al
apartamento del matrimonio Nobbe-Batista es privativa. Por
consiguiente, se deja en vigor el dictamen del Tribunal de
Apelaciones que revocó al D.A.Co. en cuanto a este punto.
Así modificada, se confirma la sentencia del Tribunal de
Apelaciones.
Se dictará Sentencia de conformidad.
RAFAEL L. MARTÍNEZ TORRES Juez Asociado EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
v. Junta de Directores del CC-2010-1029
Condominio Condado Terrace
SENTENCIA
Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, la cual se hace formar parte integrante de la presente Sentencia se dicta sentencia para modificar la del Tribunal de Apelaciones y confirmar la orden del D.A.Co. de devolver el techo y las barandas del balcón del quinto piso al color seleccionado por el Consejo de Titulares. Además, concluimos que el área del vestíbulo del quinto piso que da entrada al apartamento del matrimonio Nobbe-Batista es privativa. Por consiguiente, se deja en vigor el dictamen del Tribunal de Apelaciones que revocó al D.A.Co. en cuanto a este punto. Así modificada, se confirma la sentencia del Tribunal de Apelaciones.
Lo acordó y manda el Tribunal, y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. El Juez Asociado señor Estrella Martínez emitió opinión de conformidad y disidente.
Larissa Ortiz Modestti Secretaria del Tribunal Supremo Interina EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Cristina Batista Nobbe, Richard K. Nobbe
v. CC-2010-1029 Certiorari Junta de Directores del Condominio Condado Terrace
Peticionaria
Opinión de conformidad y disidente emitida por el Juez Asociado SEÑOR ESTRELLA MARTÍNEZ
San Juan, Puerto Rico, a 3 de abril de 2012.
Disiento del análisis de la Opinión
mayoritaria que altera y modifica la designación
del vestíbulo de un piso como elemento común
limitado sin el consentimiento unánime de los
titulares. Como resultado, se respalda un cambio
en el destino y uso asignado en la escritura
constitutiva del régimen de propiedad horizontal
sin cumplir con el requisito de unanimidad de los
titulares impuesto por la Ley de Condominios, Ley
Núm. 103-2003, 31 L.P.R.A. sec. 1291, et seq.
De otra parte, estoy conforme con la
decisión de la Opinión mayoritaria en la que se
confirma al Departamento de Asuntos del CC-2010-1029 2
Consumidor (D.A.Co.) para requerir que el color de las
barandas y del techo del balcón del apartamento ubicado en
el quinto piso del condominio sea igual al seleccionado
por el Consejo de Titulares para el resto del inmueble.
Los hechos del caso ante nuestra consideración
constan en la Opinión mayoritaria y demuestran que los
esposos Richard K. Nobbe y Cristina Batista de Nobbe, son
dueños de un apartamento ubicado en el quinto piso del
Condominio Condado Terrace.
Con relación a la controversia ante nos, los esposos
Nobbe-Batista cambiaron el color de las barandas y del
techo del balcón de su apartamento y removieron la puerta
divisoria del vestíbulo de ese piso, para que el ascensor
abriera directamente a su apartamento. Estas situaciones
propiciaron la convocación de una asamblea extraordinaria
el 6 de febrero de 2006. En ésta se acordó que los esposos
Nobbe-Batista cambiarían el color del techo y de las
barandas del balcón de su apartamento para que fuera igual
al elegido por el resto del condominio. Además, se llevó a
votación si los cambios realizados por los esposos Nobbe-
Batista en el vestíbulo ubicado en el quinto piso podían
mantenerse. Sobre este particular, la minuta refleja que
de los nueve titulares hubo siete que votaron en contra.
Inconforme, los esposos Nobbe-Batista presentaron una
querella ante D.A.Co. En ésta se limitaron a impugnar los
acuerdos alcanzados por la mayoría durante la asamblea
celebrada el 6 de febrero de 2006. En lo pertinente, CC-2010-1029 3
señalaron que no se les permitió mantener las
modificaciones en un área de su uso exclusivo aunque ello
no afecta la estructura, fachada ni a los demás titulares
del condominio. El 29 de diciembre de 2009 la agencia
emitió una resolución en la cual desestimó los reclamos de
los esposos Nobbe-Batista en torno a la impugnación del
color del techo y las barandas del balcón y a las
modificaciones del vestíbulo donde ubica su apartamento. A
estos efectos, D.A.Co. dispuso que dichos acuerdos
requerían la unanimidad de los titulares. La consecuencia
de dicha determinación es que los esposos Nobbe-Batista
debían cumplir con los acuerdos de la asamblea, por lo que
procedía que pintaran el plafón del techo y las barandas
de su balcón igual al conjunto general del edificio.
Asimismo, debían restituir el vestíbulo del quinto piso
del condominio a su estado original, según consta en la
escritura matriz y los planos del edificio.
Los esposos Nobbe-Batista acudieron ante el Tribunal
de Apelaciones. En esencia, adujeron que D.A.Co. erró al
concluir que se apropiaron del vestíbulo de su piso y que
las modificaciones realizadas al vestíbulo constituyen un
cambio de fachada. El 16 de agosto de 2010 el foro
intermedio emitió una sentencia en la que revocó a D.A.Co.
Respecto al vestíbulo, el Tribunal de Apelaciones dirimió
que su uso no ha variado debido a que sigue siendo un área
común de uso limitado al apartamento ubicado en el quinto
piso del condominio. El foro intermedio entendió que ha
variado la intensidad en el uso del área porque ahora está CC-2010-1029 4
controlada por una llave que solo poseen los esposos
Nobbe-Batista.
De esta determinación, la Junta de Directores
presentó un recurso de certiorari ante este Tribunal.
Entre los errores señalados, cuestionó el que el Tribunal
de Apelaciones ignoró la escritura matriz que define y
establece como un elemento común limitado el área del
vestíbulo del quinto piso y las acciones de los esposos
Nobbe-Batista para privatizar el mismo al colocar un
portón de reja que limita el acceso a esa área.
Este Tribunal correctamente confirmó al D.A.Co. con
relación a que el color de las barandas y del techo del
balcón del apartamento de los esposos Nobbe-Batista debía
ser igual al resto del inmueble. No obstante, determinó
que el vestíbulo del quinto piso es uno privativo, por lo
que los esposos Nobbe-Batista podían colocar el portón de
reja en el marco del elevador que da entrada al vestíbulo
en cuestión. De esta forma, y en cuanto a este aspecto, la
mayoría del Tribunal confirmó la sentencia del Tribunal de
Apelaciones que dejó sin efecto la decisión de D.A.Co. que
ordenaba a los esposos Nobbe-Batista devolver el vestíbulo
del apartamento a su estado original. No avalamos esta
última actuación.
El fundamento para nuestro disenso responde a la
naturaleza constitutiva del régimen de propiedad
horizontal y a lo dispuesto en la Ley de Condominios para CC-2010-1029 5
variar el uso y destino de las áreas comprendidas en el
inmueble. Veamos.
Reiteradamente hemos reconocido que una de las
características del régimen de propiedad horizontal
consiste en su naturaleza de carácter voluntario,
constitutiva vía la inscripción y catastral. Véanse, Art.
22 al 33 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. secs. 1292-
1292k; Bravman, González v. Consejo de Titulares, Op. 14
de diciembre de 2011, 2011 T.S.P.R. 189, 183 D.P.R.___
(2011); Consejo Tit. C. Parkside v. MGIC Fin., Corp., 128
D.P.R. 538, 553 (1991); García Larrinua v. Lichtig, 118
D.P.R. 120, 131-133 (1986); Arce v. Caribbean Home Const.,
Corp., 108 D.P.R. 225, 245, 257-258 (1978); Consejo de
Titulares v. Vargas, 101 D.P.R. 579, 582-583 (1973).
La naturaleza constitutiva del régimen de propiedad
horizontal recogida en nuestra Ley de Condominios no
constituye un simple proceso de formalidad. El propio
estatuto exige una expresión de voluntad declarativa
dirigida a un fin concreto. A estos fines, se ha expresado
que el carácter del título constitutivo está determinado
por el citado Art. 2 de la Ley de Condominios al exponer
con claridad que los efectos típicos y propios de la
horizontalidad se alcanzan con la documentación en
escritura pública y su ulterior registración. Es a partir
del acto constitutivo que se reconoce al titular el
ejercicio de los derechos característicos del régimen
especial quedando sometido a las obligaciones inherentes a
la horizontalidad. E. Vázquez Bote, Prolegómenos al Régimen CC-2010-1029 6
de la Horizontalidad en el Derecho Puertorriqueño, 16 Rev.
Der. P.R., 301, 340-341 (1976-1977). Como consecuencia, lo
consignado en la escritura matriz gobierna el régimen de
horizontalidad y es la fuente a cuyas disposiciones
debemos acudir para dirimir cualquier conflicto. Véanse,
Consejo Tit. Cond. McKinley Court v. Rullán, 126 D.P.R.
387, 394 (1990); Arce v. Caribbean Home Const. Corp.,
supra, pág. 245.
Uno de los efectos que conlleva las características
del régimen de horizontalidad es que los titulares se
adhieren y obligan a lo dispuesto en la escritura matriz,
ya sea cuando someten el inmueble o cuando adquieren un
apartamento en éste. Brown III v. J.D. Cond. Playa Grande,
154 D.P.R. 225, 234 (2001); Cond. Prof. S.J. H. Centre v.
P.R.F., Inc., 133 D.P.R. 488, 501-502 (1993); Consejo de
Titulares v. Vargas, supra, págs. 582-583.
La Ley de Condominios requiere que la escritura
pública se inscriba en el Registro de la Propiedad con las
constancias de las cabidas de cada apartamento, piezas de
que conste, puerta principal de entrada y lugar con el
cual inmediatamente comunique, además, de todos los datos
necesarios para su identificación. A su vez, el documento
público hace constar la superficie de la totalidad de los
apartamentos para así fijar los gastos, ganancias y
derechos en los elementos comunes. En la escritura matriz
se establece el destino de los elementos que configuran el
régimen. Conjuntamente con ésta se certifican los planos
sometidos al Registro de la Propiedad. Véanse, Arts. 2, CC-2010-1029 7
22-25 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. secs. 1291,
1292-1292c. Tanto la escritura matriz como los planos
presentados al Registro de la Propiedad consagran
gráficamente los derechos de los interesados y extienden
al ámbito de la fe pública registral las características
materiales del inmueble según fueron representadas. Arce
v. Caribbean Home Const. Corp., supra, págs. 257-258.
La Ley de Condominios ordena que el destino de sus
componentes y las limitaciones de uso de las áreas del
condominio se plasmen en los documentos constitutivos del
régimen. Ello hace indispensable examinar la escritura
matriz para determinar el uso al que se han destinado las
áreas que conforman el régimen. La ley específicamente
establece que la escritura matriz del condominio precisa
el destino de toda área del inmueble y la forma en que
ésta puede variarse. Rivera Rodríguez v. Junta Dir. I y
II, 173 D.P.R. 475, 483 (2008). Esta fijación del uso o
destino correspondiente constituye una limitación de
facultades inherentes al uso y disfrute que se le impone
al titular individual en interés de la colectividad. E.
Vázquez Bote, Derecho Civil de Puerto Rico, San Juan, Eds.
Jurídicas, 1974, Vol. II, pág. 275; Soto Vázquez v.
Vázquez Torres, 138 D.P.R. 282, 290 (1995). La Ley de
Condominios dispone claramente que ―una vez fijado dicho
destino y uso sólo podrá ser variado mediante el
consentimiento unánime de los titulares‖. Art. 2 de la Ley
de Condominios, supra. Véase, Consejo Tit. C. Parkside v.
MGIC. Fin. Corp., supra, pág. 553. CC-2010-1029 8
El requisito de unanimidad contemplado en la Ley de
Condominios responde a que la sana convivencia dentro del
régimen es esencial para su preservación, por lo que el
sistema de horizontalidad en esencia está vinculado al
deseo colectivo de todos sus titulares. Rivera Rodríguez
v. Junta Dir. I y II, supra, págs. 490-491. Es la voluntad
unánime de los titulares para ceder o variar el uso de los
elementos y permitir que éstos se dediquen al disfrute
exclusivo y privado de uno o varios apartamentos la que el
legislador preservó en la Ley de Condominios. Permitir el
cambio en el uso y destino de los elementos sin cumplir
con el esquema expuesto −ordenado por mandato legislativo−
trastoca la naturaleza de la propiedad horizontal al
omitir o evadir el requisito de unanimidad. Véanse, Rivera
Rodríguez v. Junta Dir. I y II, supra, págs. 491-492;
Serrano Muñoz v. Auxilio Mutuo, 171 D.P.R. 717, 729
(2007); Consejo Tit. C. Parkside v. MGIC Fin. Corp.,
supra, pág. 553.
La clasificación de los elementos comunes surge de la
Ley de Condominios. Ésta los cataloga en dos tipos:
generales y limitados. El estatuto establece que los
elementos comunes no podrán ser objeto de acción de
división de la comunidad. 31 L.P.R.A. sec. 1291k. En lo
pertinente, la Ley de Condominios define los elementos
comunes limitados de la forma siguiente:
También serán considerados elementos comunes, pero con carácter limitado, siempre que así se acuerde expresamente por la totalidad de los titulares del inmueble, aquellos que se destinen al servicio de cierto número de apartamientos CC-2010-1029 9
con exclusión de los demás, tales como pasillos, escaleras y ascensores especiales, servicios sanitarios comunes a los apartamientos de un mismo piso y otros análogos. Énfasis suplido. 31 L.P.R.A. sec. 1291j.
De lo antes expuesto, surge que los elementos comunes
limitados son elementos comunes atados a la voluntad
manifiesta unánimemente por los titulares que
restringieron el disfrute de éstos a beneficio de ciertos
titulares. El mantenimiento y conservación de los
elementos comunes limitados corresponde a los titulares a
los que fueron destinados. Art. 13 de la Ley de
Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291k. Ello es cónsono con
el principio que recoge la Ley de Condominios sobre
voluntariedad en la cual se reconoce que la designación de
los elementos responderá a la disposición o estipulación
que estimen los integrantes del régimen. A pesar de ello,
y en aras de mantener la viabilidad del sistema, el
estatuto dispone específicamente las actuaciones que están
vedadas a los titulares independientemente de su voluntad.
Véase, Art. 11 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec.
1291i.
La Opinión mayoritaria descansa su dictamen en la
definición general que contempla la Ley de Condominios con
relación a los elementos comunes de carácter limitado y
las expresiones que el profesor M. J. Godreau realiza en
su libro La Nueva Ley de Condominios, Ed. Dictum, San
Juan, 2da ed. 2003, pág. 57. El profesor Godreau sostiene
que existen instancias en las que se catalogan
erróneamente áreas para el uso exclusivo de un apartamento CC-2010-1029 10
como un elemento común limitado. Así, razona que esa
delimitación es incorrecta y que el disfrute por un
titular único de un área equivale a que ésta no es común
sino privativa de dicho apartamento. Sus expresiones se
limitan a señalar que tales áreas deberían considerarse
como privativas del apartamento sin expresar cómo se haría
una corrección a lo que él considera un catálogo erróneo
en la escritura matriz. En el caso de marras, la solución
que propone la mayoría de este Tribunal es dictaminar que
el área en cuestión es privativa de los esposos Nobbe-
Batista por razón de que ésta no constituye un elemento
común limitado porque solo aprovecha a los titulares de
ese apartamento. Diferimos de tal tesis.
Como expresamos, la Ley de Condominios dispone que
los elementos comunes limitados constituyen elementos
comunes cuyo uso fue restringido a cierto número de
apartamentos por voluntad expresa de todos los titulares.
A base de ello no podemos colegir que el hecho aislado de
que éstos se hayan destinado, o renunciado su disfrute,
para el beneficio exclusivo de un solo apartamento
transforme su naturaleza de elemento común a uno
privativo. Nótese que el régimen de propiedad horizontal
responde a una declaración concreta de la voluntad de
todos los titulares que lo conforman recogida en su
escritura constitutiva. A estos efectos, los titulares no
tuvieron objeción en que el elemento común fuera utilizado por
un titular. Sin embargo, ello por sí solo, no significa ni convierte
ese elemento común en uno privativo. Mucho menos podemos CC-2010-1029 11
inferir que los titulares avalan tal cambio. La decisión
que hoy toma la mayoría de este Tribunal abre la puerta a
reclamaciones de todo tipo relacionadas con que la
designación realizada en la escritura es errónea o no
corresponde a la realidad, so pretexto de cambiar el uso y
destino adscrito a ésta sin el consentimiento de todos los
titulares. Recordemos que una vez fijado ese destino y uso
sólo puede ser modificado mediante el consentimiento
unánime de los titulares. Art. 2 de la Ley de Condominios,
Al revisar la Ley de Condominios no encontramos
impedimento alguno para que por medio de la voluntad de
todos los titulares se destine un elemento común en
beneficio de un solo apartamento. Tampoco existe, como ha
expresado el profesor Godreau, una razón de política
pública o que violente el sentido de la horizontalidad o
el espíritu de nuestra ley en contra de este tipo de
acuerdo unánime. Tal es la importancia de la voluntad de
los titulares en el régimen de horizontalidad que el
propio profesor Godreau ha manifestado que ―después de
todo no debe olvidarse que los condominios son propiedad
privada y que la intervención estatal debería restringirse
al mínimo necesario para reglamentar el aspecto ineludible
de la convivencia‖ M. J. Godreau, La privatización de los
elementos comunes en los condominios: reflexiones en torno
a posibles enmiendas la Ley de Propiedad Horizontal, 66
Rev. Jur. U.P.R. 149, 163 (1996). CC-2010-1029 12
Ante esa realidad, no vemos justificación para que la
mayoría realice una intervención judicial que omita las
disposiciones contenidas en la Ley de Condominios para
variar el uso del elemento que nos ocupa. Máxime cuando
abre las puertas a validar y respaldar las acciones
ejercidas por titulares que para su beneficio exclusivo
−en contra de sus propios actos y obligaciones− pretenden
obviar las constancias y deberes que adquirieron al formar
parte del régimen y que constan en la escritura matriz,
los planos, la fe pública registral y la voluntad de los
cotitulares del régimen.
En el caso ante nuestra consideración la escritura
matriz del condominio dispone que los pisos tres al quinto
consisten de un apartamento de cuatro habitaciones con
tres baños completos, espacio para armario, pórtico,
terraza, y cocina equipada. Además establece
específicamente que existe un vestíbulo que da acceso a la
entrada del elevador, las escaleras, el armario de
mantenimiento y los incineradores. Esta lee como sigue:
Typical floor plan (level three (3) to five: These three levels provide one (1) four-bedrooms apartment each, with three (3) complete bathrooms, ample closet space, porch, terrace, and fully equipped kitchen with built-in appliances. The lobby contains the elevator opening, the stairways, a janitorial closet and the incinerator. Énfasis suplido.
A su vez, el apartamento de los esposos Nobbe-Batista
está delimitado por la escritura matriz y los planos
presentados al Registro de la Propiedad. Particularmente, CC-2010-1029 13
el apartamento posee linderos con el área del vestíbulo
cuyo uso −según consta en las instancias del Registro, los
planos y la escritura matriz− corresponde a un elemento
común limitado. De ello, nuevamente, surge que en esa área
se encuentran las escaleras y el hueco de los
incineradores. La escritura matriz delimita los linderos
del apartamento de la siguiente forma:
-----NORTH: Eight point Fifty (8.50) lineal feet equivalent to Two point Five Hundred Ninety One (2.591) lineal meters with common elements of the building and proper elements of the apartment such as concrete balcony wall separating it from the exterior space and Twenty Two point Fifty Eight (22.58) lineal feet equivalent to Six point Eight Hundred Eighty Two (6.882) lineal meters with common elements of the apartment such as concrete load bearing walls, block partitions and columns separating it from the restricted common lobby the stairways and the incinerators shaft.
-----SOUTH: Sixty Six point Seventy Five (66.75) lineal feet equivalent to Twenty point Three Hundred Forty Six (20.346) lineal meters with common elements of the building and proper elements of the apartment such as concrete load bearing walls, columns, block partitions windows separating it from the exterior space. There are two terraces on this boundary with doors providing access from the exterior space, and Twelve point Eighty Three (12.83) lineal feet equivalent to Three point Nine Hundred Eleven (3.911) lineal meters with common elements of the building and proper elements of the apartment such as concrete load bearing walls separating it from common elements of the building namely the elevators shaft and service door of the apartment separating it from and providing access to the restricted common lobby of the respective floor.
-----EAST: One Hundred Thirteen point Twenty Fice (113.25) lineal feet equivalent to Thirty Four Point Five Hundred Nineteen (34.519) lineal meters with common elements of the building and proper elements of the apartment such as columns, concrete loadbearing walls, block partitions and windows separating it from the CC-2010-1029 14
exterior space and facing McLeary Avenue. There are three (3) balconies and One (1) terrace on this boundary with door providing access from the inside of the apartment.
-----WEST: Eighty Two point Eighty Three (82.83) lineal feet equivalent to Twenty point Two Hundred Forty Seven (25.247) lineal meters with common elements of the building and proper elements of the apartment such as concrete walls separating it from exterior space. This boundary consists of two (2) terraces that run alongside the boundary and Sixteen (16) lineal feet equivalent to Four point Eight Hundred Seventy Seven (4.877) lineal meters with common elements of the building and proper elements of the apartment such as incinerators shaft, stairways and the main entrance door to the apartment separating it from and providing access to the restricted common lobby of the respective floor. Énfasis suplido.
A su vez, la escritura matriz del condominio establece
que el vestíbulo es un elemento común limitado al
establecer como sigue:
COMMON AREAS AND FACILITIES
-----(e) The following facilities located in each one of the six (6) upper floors are RESTRICTED COMMON AREAS AND FACILITIES restricted to the apartment units of each respective floor:------------------------------- ------------------------------(1) A lobby providing access to the elevator and to the stairway from or to the apartment units on the respective floor.
Lo antes expuesto refleja que no existe divergencia
entre las constancias que hace la escritura matriz
respecto a las limitaciones del apartamento y el vestíbulo
como un elemento común limitado. De igual forma, resalta
que el área del vestíbulo contiene y da acceso a otros
elementos importantísimos para la seguridad del condominio CC-2010-1029 15
como lo son las escaleras del edificio. A su vez, ubica el
armario del área de mantenimiento y el hueco que da hacia
los incineradores.
Los esposos Nobbe-Batista conocían y se obligaron al
régimen una vez advinieron titulares del apartamento del
quinto piso. Tanto es así que, conscientes de ello,
sometieron ante los demás titulares los cambios realizados
para su aprobación. Celebrada la asamblea a tales efectos,
los titulares no consintieron unánimemente. En ese
momento, los esposos Nobbe-Batista impugnaron el acuerdo
alcanzado por entender que se debieron mantener las
referidas modificaciones. En ningún momento reclamaron que
el vestíbulo les pertenecía privativamente. Su
interpelación consistió en que los cambios en nada
afectaban a los demás titulares ya que el uso del área es
exclusivo de ellos.
La mayoría de este Tribunal juzgó que el área en
cuestión es privativa solo porque beneficia a uno de los
titulares. Es nuestra posición que ello es contrario a la
Ley de Condominios. Con ello se avala el cambio del
destino y uso asignado en la escritura matriz y los planos
presentados ante el Registro de la Propiedad sin cumplir
con el requisito de unanimidad dispuesto en la Ley de
Condominios. Más aún, se le permite a los esposos Nobbe-
Batista adquirir sobre un elemento común de carácter
limitado una titularidad que no les pertenece, sin
considerar que éstos se obligaron a cumplir con el régimen CC-2010-1029 16
de propiedad horizontal una vez advinieron en titulares de
su apartamento.
Es nuestro criterio que la totalidad de los titulares
adscritos al régimen de propiedad horizontal están
facultados para destinar un elemento común al disfrute de
un solo titular sin que con ello se entienda que éste
cambió su naturaleza de elemento común a uno privativo.
Por tanto, no vemos razón alguna para variar ello sin el
consentimiento de todos los titulares conforme dispone el
Art. 2 de la Ley de Condominios, supra.
De otra parte, nos preocupa grandemente que las
modificaciones realizadas por los esposos Nobbe-Batista
tienen el efecto de privatizar elementos comunes como son
las escaleras, incineradores y armario de mantenimiento
ubicados en el vestíbulo. Sobretodo, elementos que
contribuyen a la seguridad del condominio. Recordemos que
en De la Cruz v. Toro Sintes, 112 D.P.R. 650 (1982) este
Tribunal adjudicó una controversia en la cual −al igual
que en el caso ante nos− al constituirse el condominio
bajo el régimen de propiedad horizontal se reservó el uso
exclusivo de la azotea al titular de un determinado
apartamento. Allí reiteramos la obligación de los
adquirientes de un condominio bajo el régimen de propiedad
horizontal de acatar lo dispuesto en la escritura de
constitución como pacto al cual se adhieren. Íd., pág.
657. Sin embargo, expresamos que ese derecho de uso
exclusivo no implica conceder al titular de dicho
apartamento un derecho absoluto e irrestricto en perjuicio CC-2010-1029 17
del bienestar y seguridad de todos los condóminos. Impedir
el acceso a los pasillos, escaleras y ascensores del
edificio es contrario a la seguridad de los ocupantes del
condominio. Íd., pág. 658.
Al ubicar un portón en el área del ascensor los
esposos Nobbe-Batista actúan contrario a las obligaciones
que adquirieron conforme surgen de las constancias del
Registro de la Propiedad e impiden el acceso a otros
elementos comunes que se encuentran en el vestíbulo del
quinto piso. Incluso imposibilitan el acceso a las
escaleras ubicadas en el vestíbulo atentando contra la
seguridad del resto de los titulares.
Recordemos que la propiedad horizontal fomenta y está
dirigida a estimular la utilización de terrenos y
construcción en Puerto Rico. La interpretación de la Ley
de Condominios debe responder a la consecución de esa
política pública, por lo que debe ajustarse a la esencia
de la horizontalidad: la coexistencia de diversos pisos de
dominio exclusivo con la participación inescapable de
ciertos elementos. Le corresponde a este Tribunal velar y
encausar las controversias jurídicas en torno a la Ley de
Condominios de forma tal que no se convierta en un ―nido
de conflictos que amarguen la realización del ideal del
hogar propio‖. 10 Diario de Sesiones de la Asamblea
Legislativa (Cámara), T. 3, pág. 1574 (1958).
Por los argumentos antes expresados, disiento
respetuosamente de la Opinión Mayoritaria y la Sentencia CC-2010-1029 18
emitida por el Tribunal, en cuanto al dictamen de que el
área del vestíbulo es privativa de los esposos Nobbe-
Batista. En consecuencia, ordenaría a los esposos Nobbe-
Batista a restituir el vestíbulo del quinto piso a su
estado original.
LUIS F. ESTRELLA MARTÍNEZ Juez Asociado