Inmobiliaria Margarita, Inc. v. Wanda I. Fines Rodríguez H/N/C C.C.D. Castillo De Arena
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Opinion
Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL IV
INMOBILIARIA MARGARITA, Apelación INC. procedente del Tribunal de Primera Apelante Instancia, Sala Superior de Carolina v. TA2025AP00387 WANDA I. FINES Caso Núm.: RODRÍGUEZ H/N/C C.C.D. F CD2014-1277 CASTILLO DE ARENA
Apelado Sobre: Cobro de Dinero
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Ortiz Flores, el Juez Bonilla Ortiz y la Jueza Martínez Cordero.
Martínez Cordero, jueza ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 5 de diciembre de 2025.
Comparece Inmobiliaria Margarita Inc. (en adelante, Inmobiliaria y/o
parte apelante) mediante un Recurso de Apelación, para solicitarnos la
revisión de la Sentencia emitida y notificada el 8 de mayo de 2025, por el
Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Carolina.1 Mediante la
Sentencia apelada, el foro de instancia declaró Ha Lugar, parcialmente, la
demanda instada por la parte apelante, específicamente, en cuanto a la
acción sobre cobro de dinero. Sin embargo, denegó conceder el remedio
solicitado en torno al resto de las causas de acciones interpuestas en la
demanda, así como la reconvención incoada por la señora Wanda I. Fines
Rodríguez (en adelante, señora Fines Rodríguez o parte apelada), la cual
fue desestimada.
Por los fundamentos que expondremos, se confirma la Sentencia
apelada.
1 A nivel del foro de instancia, el expediente judicial es uno físico, por lo que a los fines de
esta Sentencia citaremos los documentos relacionados al caso directamente de los autos originales y/o del Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos del Tribunal de Apelaciones (SUMAC TA). Véase el SUMAC TA, a la Entrada Núm. 1, Apéndice 2. TA2025AP00387 2
I
El caso del título inició, el 24 de octubre de 2014, con la presentación
de una Demanda instada por Inmobiliaria sobre cobro de dinero, por falta
de pago de ciertos cánones de arrendamiento.2 En el pliego, Inmobiliaria
adujo ser dueña de un solar y local comercial localizado en Carolina, Puerto
Rico. Indicó que, el 6 de junio de 2009, suscribió un contrato de
arrendamiento con la señora Fines Rodríguez y que, posteriormente, el 1
de agosto de 2011, se enmendó el mismo para añadir un local adicional y
aumentar así la cantidad del canon por concepto de renta. Conforme surge
de las alegaciones, el término del contrato de arrendamiento venció el 31
de julio de 2017. Además, señaló que el canon era de dos mil ochocientos
dólares ($2,800.00) mensuales, pagaderos en o antes del día cinco (5) de
cada mes, con una cláusula de aumento escalonado anual de tres por
ciento (3%), la cual comenzó a escalar el 1 de agosto de 2012. Alegó que
la parte apelada se encontraba incumpliendo con su obligación de pagar
dichos cánones hasta que abandonó la propiedad arrendada, a mediados
de agosto de 2014, dejando al descubierto los dos mil ochocientos dólares
($2,800.00) de ese mes. Asimismo, señaló que la parte apelada debía tres
mil novecientos ochenta y dos dólares con cincuenta centavos ($3,982.50),
por concepto de cargos por retrasos, penalidades, y cheques sin fondos, y
ciento tres mil seiscientos dólares ($103,600.00), correspondientes a los
cánones de arrendamiento contraídos hasta el vencimiento del contrato.
Manifestó que los requerimientos de pago de los cánones vencidos habían
sido infructuosos. A tenor, reclamó que se condenara a la parte apelada al
pago de ciento diez mil trescientos ochenta y dos dólares con cincuenta
centavos ($110,382.50), más las costas, gastos y honorarios de abogado,
por la suma de treinta mil novecientos dólares ($30,900.00).
Luego, el 27 de marzo de 2015, Inmobiliaria interpuso una Demanda
Enmendada a los fines de incluir como demandado al cónyuge de la señora
Fines Rodríguez, Erick Cintrón Medero.3 Mediante esta, esbozó las mismas
2 SUMAC TA, a la Entrada Núm. 1, Apéndice 3, Anejo 1. 3 Íd., Anejo 2. TA2025AP00387 3
alegaciones y solicitó los mismos remedios que surgen de la Demanda
original.
En reacción, el 3 de mayo de 2016, la parte apelada presentó su
Contestación a demanda enmendada, a la cual le incluyó una
reconvención.4 En cuanto a la contestación, en términos generales, negó
la mayoría de las alegaciones. Se desprende, además, que, como parte de
la contestación, la parte apelada presentó sus defensas afirmativas. Por
otro lado, en su reconvención alegó que el contrato suscrito el 1 de agosto
de 2011, disponía que la propiedad arrendada sería destinada al
establecimiento de un centro de cuido, educación preescolar y estudios
supervisados. Expresó que Inmobiliaria tenía la obligación de mantener el
local en aceptable estado de conservación. No obstante, señaló que,
durante la vigencia del contrato, la estructura comenzó a tener unos
desperfectos estructurales los cuales provocaron que las agencias
pertinentes prohibieran el uso del local para el cuido de menores. En
consecuencia, alegó que se vio obligada a cerrar el local y a entregar la
propiedad a Inmobiliaria. De otra parte, adujo que Inmobiliaria no informó
sobre las fallas estructurales al momento de formalizar el contrato, lo cual
constituyó un vicio en el consentimiento. Además, expresó que la parte
apelante se negó a reparar adecuadamente las fallas estructurales
notificadas. A tenor, solicitó al foro de instancia que se condenara a
Inmobiliaria al pago de doscientos cincuenta mil dólares ($250,000.00), por
concepto de lucro cesante y angustias mentales, así como al pago por
concepto de costas, gastos, y honorarios de abogado.
Posteriormente, el 13 de junio de 2016, Inmobiliaria presentó su
Contestación a reconvención y defensas afirmativas.5 Señaló que la parte
apelada hizo varias mejoras a los locales arrendados sin consentimiento y
en contravención con lo estipulado en el contrato. Así, pues, expuso que
los fallos estructurales fueron causados por esta al romper el techo de la
propiedad para instalar un equipo de aire acondicionado. Entre sus
4 SUMAC TA, a la Entrada Núm. 1, Apéndice 3, Anejo 4. 5 Íd., Anejo 5. TA2025AP00387 4
defensas afirmativas, adujo que la señora Fines Rodríguez incumplió con
los términos y condiciones del contrato. Asimismo, indicó que los daños
reclamados no le eran atribuibles, toda vez que fueron el resultado de
actuaciones y omisiones de la parte apelada. Por otra parte, señaló que la
señora Fines Rodríguez emitía cheques sin fondos, hacía pagos tardíos y
se negaba a pagar las penalidades estipuladas en el contrato. En mérito de
lo expuesto, solicitó que se declarara No Ha Lugar a la reconvención y se
dictara sentencia concediendo los remedios solicitados en la Demanda.
Luego de algún tiempo, el 5 de diciembre de 2019, la parte apelada
interpuso una Moción solicitando se dicte sentencia sumaria.6 En su pliego
alegó que, para la fecha en que Inmobiliaria presentó la Demanda
Enmendada, esta carecía de personalidad jurídica para presentar una
reclamación en su contra. Explicó que, desde el 2008 hasta el 2014, la
parte apelante incumplió reiteradamente con su obligación de presentar los
correspondientes Informes Anuales de acuerdo con La Ley General de
Corporaciones, por lo que el certificado de incorporación le fue revocado.
Sostuvo que lo anterior, era razón suficiente para justificar la desestimación
con perjuicio de la Demanda Enmendada. Dado a lo anterior, peticionó que
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Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL IV
INMOBILIARIA MARGARITA, Apelación INC. procedente del Tribunal de Primera Apelante Instancia, Sala Superior de Carolina v. TA2025AP00387 WANDA I. FINES Caso Núm.: RODRÍGUEZ H/N/C C.C.D. F CD2014-1277 CASTILLO DE ARENA
Apelado Sobre: Cobro de Dinero
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Ortiz Flores, el Juez Bonilla Ortiz y la Jueza Martínez Cordero.
Martínez Cordero, jueza ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 5 de diciembre de 2025.
Comparece Inmobiliaria Margarita Inc. (en adelante, Inmobiliaria y/o
parte apelante) mediante un Recurso de Apelación, para solicitarnos la
revisión de la Sentencia emitida y notificada el 8 de mayo de 2025, por el
Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Carolina.1 Mediante la
Sentencia apelada, el foro de instancia declaró Ha Lugar, parcialmente, la
demanda instada por la parte apelante, específicamente, en cuanto a la
acción sobre cobro de dinero. Sin embargo, denegó conceder el remedio
solicitado en torno al resto de las causas de acciones interpuestas en la
demanda, así como la reconvención incoada por la señora Wanda I. Fines
Rodríguez (en adelante, señora Fines Rodríguez o parte apelada), la cual
fue desestimada.
Por los fundamentos que expondremos, se confirma la Sentencia
apelada.
1 A nivel del foro de instancia, el expediente judicial es uno físico, por lo que a los fines de
esta Sentencia citaremos los documentos relacionados al caso directamente de los autos originales y/o del Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos del Tribunal de Apelaciones (SUMAC TA). Véase el SUMAC TA, a la Entrada Núm. 1, Apéndice 2. TA2025AP00387 2
I
El caso del título inició, el 24 de octubre de 2014, con la presentación
de una Demanda instada por Inmobiliaria sobre cobro de dinero, por falta
de pago de ciertos cánones de arrendamiento.2 En el pliego, Inmobiliaria
adujo ser dueña de un solar y local comercial localizado en Carolina, Puerto
Rico. Indicó que, el 6 de junio de 2009, suscribió un contrato de
arrendamiento con la señora Fines Rodríguez y que, posteriormente, el 1
de agosto de 2011, se enmendó el mismo para añadir un local adicional y
aumentar así la cantidad del canon por concepto de renta. Conforme surge
de las alegaciones, el término del contrato de arrendamiento venció el 31
de julio de 2017. Además, señaló que el canon era de dos mil ochocientos
dólares ($2,800.00) mensuales, pagaderos en o antes del día cinco (5) de
cada mes, con una cláusula de aumento escalonado anual de tres por
ciento (3%), la cual comenzó a escalar el 1 de agosto de 2012. Alegó que
la parte apelada se encontraba incumpliendo con su obligación de pagar
dichos cánones hasta que abandonó la propiedad arrendada, a mediados
de agosto de 2014, dejando al descubierto los dos mil ochocientos dólares
($2,800.00) de ese mes. Asimismo, señaló que la parte apelada debía tres
mil novecientos ochenta y dos dólares con cincuenta centavos ($3,982.50),
por concepto de cargos por retrasos, penalidades, y cheques sin fondos, y
ciento tres mil seiscientos dólares ($103,600.00), correspondientes a los
cánones de arrendamiento contraídos hasta el vencimiento del contrato.
Manifestó que los requerimientos de pago de los cánones vencidos habían
sido infructuosos. A tenor, reclamó que se condenara a la parte apelada al
pago de ciento diez mil trescientos ochenta y dos dólares con cincuenta
centavos ($110,382.50), más las costas, gastos y honorarios de abogado,
por la suma de treinta mil novecientos dólares ($30,900.00).
Luego, el 27 de marzo de 2015, Inmobiliaria interpuso una Demanda
Enmendada a los fines de incluir como demandado al cónyuge de la señora
Fines Rodríguez, Erick Cintrón Medero.3 Mediante esta, esbozó las mismas
2 SUMAC TA, a la Entrada Núm. 1, Apéndice 3, Anejo 1. 3 Íd., Anejo 2. TA2025AP00387 3
alegaciones y solicitó los mismos remedios que surgen de la Demanda
original.
En reacción, el 3 de mayo de 2016, la parte apelada presentó su
Contestación a demanda enmendada, a la cual le incluyó una
reconvención.4 En cuanto a la contestación, en términos generales, negó
la mayoría de las alegaciones. Se desprende, además, que, como parte de
la contestación, la parte apelada presentó sus defensas afirmativas. Por
otro lado, en su reconvención alegó que el contrato suscrito el 1 de agosto
de 2011, disponía que la propiedad arrendada sería destinada al
establecimiento de un centro de cuido, educación preescolar y estudios
supervisados. Expresó que Inmobiliaria tenía la obligación de mantener el
local en aceptable estado de conservación. No obstante, señaló que,
durante la vigencia del contrato, la estructura comenzó a tener unos
desperfectos estructurales los cuales provocaron que las agencias
pertinentes prohibieran el uso del local para el cuido de menores. En
consecuencia, alegó que se vio obligada a cerrar el local y a entregar la
propiedad a Inmobiliaria. De otra parte, adujo que Inmobiliaria no informó
sobre las fallas estructurales al momento de formalizar el contrato, lo cual
constituyó un vicio en el consentimiento. Además, expresó que la parte
apelante se negó a reparar adecuadamente las fallas estructurales
notificadas. A tenor, solicitó al foro de instancia que se condenara a
Inmobiliaria al pago de doscientos cincuenta mil dólares ($250,000.00), por
concepto de lucro cesante y angustias mentales, así como al pago por
concepto de costas, gastos, y honorarios de abogado.
Posteriormente, el 13 de junio de 2016, Inmobiliaria presentó su
Contestación a reconvención y defensas afirmativas.5 Señaló que la parte
apelada hizo varias mejoras a los locales arrendados sin consentimiento y
en contravención con lo estipulado en el contrato. Así, pues, expuso que
los fallos estructurales fueron causados por esta al romper el techo de la
propiedad para instalar un equipo de aire acondicionado. Entre sus
4 SUMAC TA, a la Entrada Núm. 1, Apéndice 3, Anejo 4. 5 Íd., Anejo 5. TA2025AP00387 4
defensas afirmativas, adujo que la señora Fines Rodríguez incumplió con
los términos y condiciones del contrato. Asimismo, indicó que los daños
reclamados no le eran atribuibles, toda vez que fueron el resultado de
actuaciones y omisiones de la parte apelada. Por otra parte, señaló que la
señora Fines Rodríguez emitía cheques sin fondos, hacía pagos tardíos y
se negaba a pagar las penalidades estipuladas en el contrato. En mérito de
lo expuesto, solicitó que se declarara No Ha Lugar a la reconvención y se
dictara sentencia concediendo los remedios solicitados en la Demanda.
Luego de algún tiempo, el 5 de diciembre de 2019, la parte apelada
interpuso una Moción solicitando se dicte sentencia sumaria.6 En su pliego
alegó que, para la fecha en que Inmobiliaria presentó la Demanda
Enmendada, esta carecía de personalidad jurídica para presentar una
reclamación en su contra. Explicó que, desde el 2008 hasta el 2014, la
parte apelante incumplió reiteradamente con su obligación de presentar los
correspondientes Informes Anuales de acuerdo con La Ley General de
Corporaciones, por lo que el certificado de incorporación le fue revocado.
Sostuvo que lo anterior, era razón suficiente para justificar la desestimación
con perjuicio de la Demanda Enmendada. Dado a lo anterior, peticionó que
se declarara No Ha Lugar la Demanda.
Meses más tarde, el 4 de marzo de 2020, Inmobiliaria presentó su
Oposición a moción de sentencia sumaria.7 Adujo que la parte apelada no
cumplió con la Regla 36.3 de Procedimiento Civil.8 Además, indicó que la
revocación del certificado de incorporación no incidía sobre la causa de
acción, toda vez que no invalidaba el contrato que había entre las partes.
Así, pues, solicitó la desestimación del pedimento.
En respuesta, mediante Resolución, emitida el 17 de febrero de
2021, y notificada el 1 de marzo del mismo año, el foro a quo declaró No
Ha Lugar la solicitud de sentencia sumaria.9
6 Véase autos originales del Tribunal de Primera Instancia (TPI). 7 SUMAC TA, a la Entrada Núm. 1, Apéndice 3, Anejo 9. 8 32 LPRA Ap. V, R. 36.3. 9Véase autos originales del TPI; Véase, además, SUMAC TA a la Entrada Núm. 1, Apéndice 3, Anejo 10. TA2025AP00387 5
Por otro lado, mediante una Orden y una Sentencia Parcial emitidas
ambas el 10 de febrero de 2022, y notificadas el día 16, del mismo mes y
año, el tribunal de instancia eliminó las alegaciones de la parte apelada,
por incumplimiento con ciertas órdenes que le fueron emitidas, le anotó la
rebeldía y desestimó la reconvención interpuesta en este caso.10
Pasado un tiempo, el 20 de mayo de 2022, Inmobiliaria incoó una
Solicitud de sentencia sumaria.11 Acentuó que el foro primario, mediante
la Orden y la Sentencia Parcial del 10 de febrero de 2022, le anotó la
rebeldía a la parte apelada y desestimó la reconvención, por lo que arguyó
que se admitieron todos los hechos bien alegados en la Demanda. A esos
efectos, indicó que, al no existir controversias de hechos esenciales y
pertinentes, la sentencia sumaria procedía como cuestión de derecho.
Solicitó que se dictara sentencia sumaria a su favor y se condenara a la
parte apelada al pago de las sumas reclamadas.
Posteriormente, el 28 de julio de 2022, ocurrieron dos (2) eventos
procesales. El primer evento fue que la parte apelada presentó
una Solicitud de relevo de Sentencia Parcial de conformidad con la Regla
49.2 de Procedimiento Civil.12 En esencia, sostuvo que no se configuraban
los elementos necesarios para la eliminación de las alegaciones y
desestimación de la reconvención. Señaló que, para la fecha del 17 de
febrero de 2021, no contaba con representación legal. A tenor, solicitó que
se declarara Ha Lugar su solicitud.
Por otro lado, el segundo evento fue que, la parte apelada interpuso
una Urgente moción en torno a réplica a moción de sentencia sumaria
presentada por la parte demandante.13 Expuso que, en esa misma fecha,
presentó una solicitud de relevo de sentencia en cuanto a una sentencia
parcial emitida el 10 de febrero de 2022, y notificada el día 16, del mismo
mes y año. Solicitó al foro de instancia que pospusiera la consideración de
10 Véase autos originales del TPI; Véase, además, SUMAC TA, a la Entrada Núm. 1,
Apéndice 3, Anejo 11. 11 SUMAC TA, a la Entrada Núm. 1, Apéndice 3, Anejo 12. 12 Íd., Anejo 13, págs. 3-12. 13 Íd., págs. 1-2. TA2025AP00387 6
la solicitud de sentencia sumaria, hasta tanto atendiera la solicitud sobre
relevo de sentencia.
Luego de varios incidentes procesales innecesarios pormenorizar,
mediante Orden, emitida el 6 de septiembre de 2022, y notificada el día 13,
del mismo mes y año, el foro de instancia dejó sin efecto la Sentencia
Parcial emitida el 10 de febrero de 2022.14
Así las cosas, el 11 de octubre de 2022, la parte apelada presentó
su Oposición a moción de sentencia sumaria.15 Planteó que la sentencia
sumaria presentada por la parte apelante no procedía en derecho. Explicó
que Inmobiliaria partió de la premisa de que las alegaciones de la
reconvención fueron eliminadas, por lo que procedía que todos los hechos
bien alegados de la Demanda se dieran por admitidos. Sin embargo, indicó
que el foro primario dejó sin efecto la sentencia mediante la Orden,
notificada el 13 de septiembre de 2022, por lo que la solicitud de sentencia
sumaria presentada por la parte apelante no procedía y debía ser declarada
No Ha Lugar.
En respuesta, mediante Resolución, emitida el 8 de noviembre de
2022, y notificada el día 16, del mismo mes y año, el foro primario declaró
No Ha Lugar la solicitud de sentencia sumaria.16 Empero, en su dictamen
emitió ocho (8) determinaciones de hechos las cuales se encuentran
detalladas más adelante en esta sentencia17 y que se mantenía en
controversia lo siguiente:
1. Determinar si la parte demandada incumplió o no el contrato de arrendamiento otorgado con Inmobiliaria; 2. Si la demandada incumplió el contrato entre las partes, determinar si lo hizo por justa causa; 3. Si la demandada incumplió el contrato injustificadamente, determinar los cánones de arrendamiento que adeudaría a la parte demandante, así como determinar y valorar los daños que dicho incumplimiento pudo causar a la demandante; 4. Determinar si las actuaciones de la demandada justifican que se le condene al pago de honorarios de abogados.18
14 Véase autos originales del TPI. 15 SUMAC TA, a la Entrada Núm. 1, Apéndice 3, Anejo 14. 16 Íd., Anejo 15. 17 Véase nota 28 al pie de página. 18 SUMAC TA, a la Entrada 1, Apéndice 3, Anejo 15, págs. 5-7. TA2025AP00387 7
En el dictamen, el tribunal de instancia concluyó que era imposible
disponer de las controversias planteadas por la vía sumaria, por lo que
ordenó la continuación de los procedimientos.
Por otro lado, mediante Orden, emitida ese mismo 8 de noviembre,
y notificada, igualmente, el 16 de noviembre de 2022, el foro a quo dio por
concluido el descubrimiento de prueba y ordenó a las partes a presentar el
informe de conferencia con antelación a juicio.19
Tiempo más tarde, el 19 de mayo de 2023, las partes presentaron
un Informe de conferencia con antelación a juicio.20 A tenor, el 15 de agosto
de 2023, fue celebrada la vista sobre conferencia con antelación a juicio.21
Luego de varios trámites innecesarios pormenorizar, mediante
Orden, emitida el 3 de febrero de 2025, y notificada el día 7, del mismo mes
y año, el tribunal de instancia señaló el juicio en su fondo.22
El juicio en su fondo se celebró el 8 de abril de 2025. 23 La prueba
testifical recibida por el foro de instancia consistió en los testimonios de los
siguientes testigos: por la parte apelante, testificó el señor Pedro Gómez
Zaiter y el señor Delfos Ochoa Villavizinis; mientras que, por la parte
apelada, atestiguó la señora Fines Rodríguez.24 Por otro lado, se admitió
19 SUMAC TA, a la Entrada 1, Apéndice 3, Anejo 15, págs. 1-2. 20 Íd., Anejo 16. 21 Véase autos originales del TPI. 22 SUMAC TA, a la Entrada Núm. 3, Apéndice 3, Anejo 17. Conviene mencionar que,
mediante esta Orden, el foro de instancia detalló ciertas incidencias acaecidas en el caso del título, las cuales impidieron que, aun cuando el juicio en su fondo había sido señalado en ocasiones previas, no se había podido celebrar. 23 SUMAC TA, a la Entrada Núm. 1, Apéndice 2, pág. 2. 24 Íd., Apéndice 3, Anejo 55, págs. 7-15, págs. 15-60, págs. 61-91, respectivamente. TA2025AP00387 8
como prueba documental de Inmobiliaria la suma de veintinueve (29)
documentos,25 mientras que, por la parte apelada, se admitieron siete (7).26
Producto del juicio en su fondo, el 8 de mayo de 2025, el foro a quo
emitió y notificó la Sentencia objeto de revisión.27 Mediante la antedicha
Sentencia, el foro de instancia declaró, parcialmente, Ha Lugar la demanda
instada por la parte apelante, específicamente, en cuanto a la acción sobre
cobro de dinero. No obstante, denegó conceder el remedio solicitado en
torno al resto de las causas de acciones interpuestas en el pliego, así como
la reconvención incoada por la parte apelada, la cual fue desestimada.
Como parte del dictamen emitido, el tribunal apelado incorporó por
referencia las determinaciones de hechos no controvertidos, producto de la
Resolución mediante la cual se denegó la solicitud de sentencia sumaria
instada por la parte apelante. Los hechos determinados fueron los
siguientes ocho (8):
1. Inmobiliaria es dueña del inmueble comercial sito en el 263 de la calle San Femando en el Municipio Autónomo de Carolina el cual consta de 3 espacios comerciales identificados como locales 4, 5 y 6. Hecho aceptado por la parte demandada en su
25 SUMAC TA, a la Entrada Núm. 1, Apéndice 2, págs. 3-4. Surge de los autos que la
prueba admitida fue la siguiente: Exhibit 1: Escritura Núm. 28 sobre compraventa, otorgada el 26 de septiembre de 2007; Exhibit 2: Escritura Núm. 29 sobre compraventa, otorgada el 26 de septiembre de 2007; Exhibit 3: Contrato de arrendamiento otorgado por las partes, el 6 de junio de 2009 (locales 1 y 2); Exhibit 4: Contrato de arrendamiento otorgado por las partes, el 6 de junio de 2009 (locales 5 y 6); Exhibit 5: Carta del 14 de enero de 2010 (cobro canon de arrendamiento correspondiente a diciembre de 2009); Exhibit 6: Carta de 25 de enero de 2010 (cobro cánones de arrendamiento correspondientes a diciembre de 2009 y enero de 2010); Exhibit 7: Contrato de arrendamiento otorgado por las partes, el 1 de agosto de 2011 (locales 4, 5 y 6); Exhibit 8: Permiso de uso emitido el 6 de junio de 2013; Exhibit 9: Carta de 18 de julio de 2012; Exhibit 10: Memorando de 29 de octubre de 2012, sobre trabajos realizados en el techo; Exhibit 11: Diez (10) fotografías ilustrativas de los trabajos de reparación realizados en el techo de los locales; Exhibit 12: Factura del 31 de octubre de 2012 por $2,690.00 dólares; Exhibit 13: Carta de 29 de noviembre de 2013; Exhibit 14: Informe del 28 de febrero de 2014, sobre evaluación de funcionamiento en los establecimientos para niños; Exhibit 15: Correo electrónico de 15 de abril de 2014; Exhibit 16: Correo electrónico de 5 de mayo de 2014; Exhibit 17: Memorando sobre quejas de 5 de agosto de 2014; Exhibit 18: Carta de 25 de agosto de 2014; Exhibit 19: Carta de 13 de agosto de 2014; Exhibit 20: Respuesta de 13 de agosto de 2014; Exhibit 21: Carta de 25 de agosto de 2014; Exhibit 22: Factura de 16 de octubre de 2014; Exhibit 23: Cargos por atrasos, penalidades y cheques devueltos por fondos insuficientes; Exhibit 24: Correo electrónico de 8 de mayo de 2014; Exhibit 25: Contrato de arrendamiento con Bright Star Bilingual School, LLC.; Exhibit 26: Cartas y correspondencia; Exhibit 27: Comunicados sobre gestiones de los demandados para desalojar los inmuebles; Exhibit 28: Publicidad del nuevo local de la parte demandada; Exhibit 29: Permiso de uso del inmueble de 6 de junio de 2013. 26 SUMAC TA, a la Entrada Núm. 1, Apéndice 2, págs. 4-5. Surge de los autos que la
prueba admitida fue la siguiente: Exhibit A: Carta enviada por Pedro Gómez Zaiter al Ingeniero Iván Ayuso Expósito (Ing. Ayuso Expósito), el 13 de julio de 2009; Exhibit B: Carta enviada por Erick Cintrón al Ing. Ayuso Expósito, el 13 de julio de 2009; Exhibit C: Moción de reconsideración en el caso 09-01208-U del Departamento de Permisos Urbanísticos del Municipio Autónomo de Carolina; Exhibit D: Permiso de uso condicionado, emitido el 12 de marzo de 2010; Exhibit E: Evaluación funcionamiento establecimiento para niños, efectuada por el Departamento de la Familia; Exhibit G: Carta de 5 de mayo de 2014. 27 SUMAC TA, a la Entrada Núm. 1, Apéndice 2. TA2025AP00387 9
oposición a la solicitud de sentencia sumaria. Véanse Exhibits 1 y 2. 2. El 6 de junio de 2009[,] Inmobiliaria y la parte demandada otorgaron un contrato mediante el cual la segunda arrendó de la primera los locales 5 y 6 del inmueble descrito. Hecho aceptado por la parte demandada en su oposición a la solicitud de sentencia sumaria. Véase Exhibit 4. 3. El 1 de agosto de 2011[,] las partes enmendaron el contrato de arrendamiento para, entre otras cosas, añadir el local 4 a los espacios arrendados por la demandada. Hecho aceptado por la parte demandada en su oposición a la solicitud de sentencia sumaria. Véase el Exhibit 7. 4. La enmienda al contrato de 1 de agosto de 2011, entre otras cosas, especificó que la propiedad arrendada sería dedicada a un centro de cuido, educación pre-escolar y estudios supervisados. Hecho aceptado por la parte demandada en su oposición a la solicitud de sentencia sumaria. 5. La enmienda al contrato dispuso, entre otras cosas, que el arrendamiento se extendería hasta el 31 de julio de 2017 y que el canon de arrendamiento mensual sería de $2,800[,] el cual se pagaría por adelantado no más tarde del quinto día de cada mes. Las partes también acordaron incluir una cláusula de aumento escalonado en dicho canon de 3% anual comenzando en agosto de 2012. Hecho aceptado por la parte demandada en su oposición a la solicitud de sentencia sumaria. 6. La parte demandada adeuda a Inmobiliaria $3,982.50 por concepto de penalidades y recargos. Hecho aceptado por la parte demandada en su oposición a la solicitud de sentencia sumaria. Véase el Exhibit 22. 7. La parte demandada adeuda a Inmobiliaria lo correspondiente al aumento escalonado en el canon de arrendamiento. Hecho aceptado por la parte demandada en su oposición a la solicitud de sentencia sumaria. 8. La parte demandante tomó medidas para mitigar los daños que sufrió a partir de la fecha en que la demandada desalojó los locales arrendados.28
Por otro lado, producto del juicio en su fondo, y según reza la
Sentencia apelada, el foro a quo emitió las siguientes determinaciones de
hechos:
9. El 6 de junio de 2009[,] Inmobiliaria y la parte demandada otorgaron un contrato mediante el cual la segunda arrendó de la primera los locales 1 y 2 del inmueble descrito. Hecho aceptado por la parte demandada en su oposición a la solicitud de sentencia sumaria. Véase Exhibit 3. 10. Todos los contratos de arrendamiento que las partes otorgaron el 6 de junio de 2009 tenían un término de 8 años. Véanse [l]os Exhibits 3 y 4. 11. El canon mensual de arrendamiento para los locales 1 y 2 era $2,000. Véase Exhibit 3. 12. El canon mensual de arrendamiento para los locales 5 y 6 era $2,000. Véase Exbibit 4. 13. Los cánones de arrendamiento debían efectuarse no más tarde del 5 día de cada mes. Los contratos otorgados el 6 de junio de 2009 contenían una cláusula penal por pago tardío equivalente al 10% de la mensualidad vencida. De acuerdo con estos, el canon de arrendamiento aumentaba automáticamente un 5% el 1 de agosto de cada año. Véanse las cláusulas 3 en ambos contratos, [l]os Exhibits 3 y 4. 14. La parte demandada se obligó a pagar los cánones de arrendamiento, aunque no ocupara los espacios comerciales. Véanse las cláusulas 7 en ambos contratos, [l]os Exhibits 3 y 4.
28 SUMAC TA, a la Entrada Núm. 1, Apéndice 2, págs. 5-6. TA2025AP00387 10
15. Las partes acordaron que la demandada no realizaría cambios ni mejoras a los locales a menos que obtuviera el consentimiento previo por escrito de la parte demandante. También pactaron que las mejoras que realizara la parte demandada permanecerían en la propiedad en beneficio de la parte demandante. Véanse las cláusulas 13 y en ambos contratos, [l]os Exhibits 3 y 4. 16. De acuerdo con las cláusulas l6 en ambos contratos, la demandada tenía la obligación de informarle diligentemente a la parte demandante cualquier avería o condición de peligrosidad en los espacios arrendados que afectaran a la demandada, a sus invitados o a terceros. Véanse [l]os Exhibits 3 y 4. 17. La cláusula 19 en ambos contratos disponían que el incumplimiento de cualquiera de los contratos constituía causa suficiente para resolver el contrato. Véanse los [l]os Exhibits 3 y 4. 18. El 13 de julio de 2009[,] Pedro Gómez Zaiter envió una carta al ingeniero Iván Ayuso Expósito, director del Departamento de Permisos Urbanísticos del Municipio Autónomo de Carolina, comprometiéndose a presentar todos los documentos necesarios para legalizar unos trabajos de remodelación realizados en el inmueble sito en la calle San Fernando 262 en la extensión de la urbanización El Comandante. Véase el Exhibit A. 19. El 13 de julio de 2009[,] el codemandado Erick Cintrón Medero envió una carta al ingeniero Iván Ayuso Expósito, director del Departamento de Permisos Urbanísticos del Municipio Autónomo de Carolina, solicitándole una carta de “no objeción” para solicitar la conexión de la energía eléctrica y obtener los permisos correspondientes del Departamento de la Familia. Véase Exhibit B. 20. El 14 de enero de 2010[,] la demandante envió una carta a la demandada reclamándole el cobro de $4,400 por los cánones vencidos correspondiente a diciembre de 2009 y enero de 2010, Véase el Exhibit 5. 21. El 25 de enero de 2010[,] la parte demandante reiteró a la demandada su solicitud para que pagara los «cánones de arrendamiento correspondientes a diciembre de 2009 y enero de 2010. Véase el Exhibit 6. 22. El 12 de marzo de 2010[,] la parte demandada obtuvo un permiso de uso condicionado para operar un comercio dedicado al cuidado de niños. El Municipio Autónomo de Carolina condicionó dicho permiso a legalización de la estructura en un plazo de 12 meses. Véase el Exhibit D. 23. El 6 de junio de 2013, cuatro años después de otorgados los contratos, el Departamento de Permisos Urbanísticos del Municipio Autónomo de Carolina emitió el permiso de uso 13787 a la demandada para que utilizara el inmueble objeto de los contratos de arrendamiento como un centro para el cuido de niños y oficinas. Véase el Exhibit 8. 24. En un momento no determinado próximo a julio de 2012, la demandada instaló en el techo del inmueble varias unidades de acondicionadores de aire sin el consentimiento previo por escrito de la parte demandante, La instalación de dichos equipos fue defectuosa y provocó filtraciones de agua en el inmueble. Véase el Exhibit 9. 25. El demandante, mediante un correo electrónico enviado a la demandada el 18 de julio de 2012, indicó que no era responsable de reparar dichas filtraciones porque fueron provocadas por la propia negligencia de la demandada. Véase el Exhibit 9. 26. La demandada informó oportunamente al demandante dichas filtraciones, un área de losetas que se habían despegado del suelo, problemas con la electricidad. El demandante negó responsabilidad inicial sobre la situación. Véase el Exhibit 9. 27. Para el 18 de julio de 2012[,] la demandada solo adeudaba el canon correspondiente a dicho mes. Véase el Exhibit 9. TA2025AP00387 11
28. Las partes confrontaron problemas para coordinar la reparación de las losetas despegadas y del problema eléctrico. 29. La demandante realizó trabajos para corregir o reparar las filtraciones en el techo. Véanse los Exhibits 10, 11 y 12. 30. El 29 de noviembre de 2013[,] la demandante envió a la demandada una carta por correo electrónico notificándole que la reparación del problema eléctrico correspondía a la demandada. Véase el Exhibit 13. 31. El 28 de febrero de 2014[,] la Oficina de licenciamiento del Departamento de la Familia renovó a la demandada la licencia para operar un centro de cuido de niños. En dicho informe, el Departamento de la Familia concluyó que el establecimiento Castillo de Arena “está preparado para continuar ofreciendo los servicios de cuidado diurno a los niños allí presentes. El establecimiento cumple con todos los requisitos según lo establece la Ley 3 de 1955 y el Reglamento 4758.” Véase el Exhibit 14. 32. El 15 de abril de 2014[,] la demandante envió a la demandada por correo electrónico una carta reclamándole el pago del canon correspondiente a abril de ese año. Véase el Exhibit 15. 33. El 5 de mayo de 2014[,] la demandante envió a la demandada por correo electrónico una carta reclamándole el pago del canon correspondiente a mayo de ese año. En esa carta, el demandante hace referencia a un tubo roto y solicita coordinar la inspección de este. La carta no menciona si la reparación del tubo era una ordinaria o extraordinaria. Véase el Exhibit 16. 34. El 5 de agosto de 2014[,] la demandada informó por escrito a la demandante que ese mes desalojaría el inmueble arrendado. La demanda[da] expuso que entregaría el local porque este no aprobó la inspección que le realizó la agencia reglamentadora. Atribuyó la inspección deficiente a la situación de las losetas despegadas en el local 4, al problema con la electricidad y con las tuberías en algunas áreas y a las filtraciones de agua. Véase el Exhibit 17. 35. El 13 de agosto de 2014[,] la demandante envió a la demandada una carta por correo electrónico en la cual le indicó que las razones aducidas por ella para entregar el inmueble no justificaban la resolución de los contratos de arrendamiento. Le reprochó[,] además[,] varios asuntos, entre ellos, que los actos negligentes de la demandada ocasionaron las filtraciones en el techo del inmueble, su falta de disposición para coordinar la reparación de las losas despegadas del suelo y su reiterada costumbre de pagar tardíamente los cánones de arrendamiento. También le recordó a la demandada el valor del contrato hasta su vencimiento en julio de 2017. Por último, la exhortó a resolver las controversias extrajudicialmente. Véanse los Exhibits 19 y 20. 36. El 25 de agosto de 2014[,] la demandante replicó a la demandada su notificación de que desalojaría el inmueble recordándole que su obligación contractual vencía el 31 de julio de 2017. Véanse los Exhibits 18 y 21. 37. El 31 de marzo de 2017[,] la demandante arrendó los locales 5 y 6 del inmueble por $1,400 mensuales a Bright Start Bilingual Preschool, L.L.C. para operar un centro para el cuido de niños. La vigencia del contrato era por dos años. Véase el Exhibit 25.29
En el dictamen apelado, el foro primario concluyó que la parte
apelada incumplió con su obligación contractual al no pagar los cánones
de arrendamiento en los plazos fijados y al hacer mejoras al inmueble sin
el consentimiento de la parte apelante. No obstante, determinó que el
problema de filtración de agua era uno de naturaleza estructural que
29 SUMAC TA, a la Entrada Núm. 1, Apéndice 2, págs. 6-10. TA2025AP00387 12
correspondía atender y resolver a la parte apelante a pesar de que dicha
situación fue causada por la conducta imprudente de la parte apelada.
Dispuso que la parte apelante tenía la obligación de mantener los espacios
arrendados en condiciones que permitieran a la parte apelada disfrutarlos
plena y adecuadamente, así como realizar las reparaciones estructurales
en un tiempo razonable. Así, pues, determinó que Inmobiliaria no actuó con
la prontitud requerida. En consecuencia, coligió que ambas partes
incurrieron en incumplimiento de contrato, por lo que cada una estaba
impedida de exigirle a la otra su contraprestación. A tenor, dictaminó lo
siguiente:
Conforme con lo anterior, el tribunal declara parcialmente Ha Lugar la demanda de epígrafe, solo en cuanto al cobro de dinero que la parte demandada reconoció adeudar en su réplica a la solicitud de sentencia sumaria, en consecuencia, condena a la parte demandada-reconviniente a pagarle a la demandante-reconvenida $3,982.50 por concepto de penalidades y recargos más el correspondiente aumento escalonado en los cánones de arrendamiento pactados. Se declara No Ha Lugar las demás causas de acción que se instaron en la demanda. Por otra parte, declaramos No Ha Lugar la reconvención que instaron los demandados y la desestimamos con perjuicio.30
Insatisfecha con lo resuelto, el 23 de mayo de 2025, Inmobiliaria
interpuso una Solicitud de determinación de hechos adicionales,
conclusiones de derecho y reconsideración.31 Adujo que las
determinaciones de hechos adicionales propuestas justificaban la
enmienda y reconsideración de la Sentencia. A tenor, solicitó que se
reconsiderara la Sentencia, se declarara Ha Lugar la Demanda, y se
condenara a la parte apelada al pago de la renta adeudada.
En reacción, el 25 de agosto de 2025, la parte apelada presentó su
Oposición a solicitud de determinaciones de hechos adicionales,
conclusiones de derecho y reconsideración.32 Expuso que, de las quince
(15) determinaciones de hechos propuestas por la parte apelante, trece
(13) ya se encontraban contenidas en la Sentencia. Asimismo, indicó que
30 SUMAC TA, a la Entrada Núm. 1, Apéndice 2, pág. 17. 31 Íd., Apéndice 3, Anejo 54. 32 Véase autos originales del TPI; Véase, además, SUMAC TA, a la Entrada Núm. 1,
Apéndice 3, Anejo 55. Conviene mencionar que, a dicho escrito, la parte apelada le anejó la transcripción de la prueba oral (TPO) desfilada durante el juicio en su fondo, celebrado en el caso del título, la cual, conforme a lo informado por la parte apelante, mediante escrito presentado el 1 de octubre de 2025, utilizaría como mecanismo de reproducción de la prueba oral en el recurso ante nos. Véase SUMAC TA, a la Entrada Núm. 4. TA2025AP00387 13
las demás determinaciones de hechos no procedían debido a que la parte
apelante no podía intervenir con la apreciación de la prueba del foro
primario. A tenor, solicitó que se declarara No Ha Lugar la solicitud de
determinación de hechos adicionales, conclusiones de derecho y
reconsideración.
En respuesta, mediante Resolución, emitida el 26 de agosto de
2025, y notificada el día 28, del mismo mes y año, el tribunal a quo declaró
No Ha Lugar lo solicitado por Inmobiliaria.33
En desacuerdo, el 29 de septiembre de 2025, Inmobiliaria
compareció ante nos mediante un recurso de apelación en el cual esbozó
la comisión de los siguientes cinco (5) errores:
PRIMER ERROR: ERRÓ EL TPI EN LA APRECIACIÓN DE LA PRUEBA Y CONCLUSIONES DE HECHO LO QUE CAUSA QUE LA SENTENCIA NO PRESENTE EL BALANCE MÁS RACIONAL, JUSTICIERO Y JURÍDICO.
SEGUNDO ERROR: ERRÓ INSTANCIA PORQUE LA SENTENCIA PARCIAL NO REFLEJA EL BALANCE MÁS RACIONAL, JUSTICIERO Y JURÍDICO REQUERIDO LUEGO DE PONDERAR LA PRUEBA RECIBIDA.
TERCER ERROR: ERRÓ INSTANCIA PORQUE VARIAS DE LAS DETERMINACIONES DE HECHOS SIGNIFICATIVAS DE LA SENTENCIA PARCIAL NO CONCUERDAN O SE RIÑEN ENTRE SÍ O CON LA PRUEBA.
CUARTO ERROR: ERRÓ EL TPI AL APLICAR EL DERECHO Y PARTICULARMENTE LA DOCTRINA SOBRE INCUMPLIMIENTO.
QUINTO ERROR: ERRÓ EL TPI AL EQUIPARAR SUPUESTOS INCUMPLIMIENTOS REMOTOS Y CURADOS PARA LA FECHA EN QUE LA DEMANDADA APELADA ABANDONÓ EL LOCAL ARRENDADO UNILATERALMENTE.34
Mediante Resolución, emitida el 30 de septiembre de 2025,
concedimos a Inmobiliaria hasta el 2 de octubre de 2025, para presentar
cierto documento indispensable para que esta Curia pudiese constatar que
contaba con jurisdicción para intervenir en este caso. Por otro lado, dado a
que en el recurso se cuestionó la apreciación de la prueba, pero, a su vez,
observamos que en los autos obraba una transcripción de la prueba oral
del juicio en su fondo, ordenamos a Inmobiliaria a informarnos si se
utilizaría como método de reproducción de la prueba oral. Empero, de
33 SUMAC TA, a la Entrada Núm. 4, Anejo 56. 34 Énfasis en el original. TA2025AP00387 14
utilizarse, dado a que fue presentada por la parte apelada ante el foro de
instancia, como parte de nuestra orden, se le concedió término para
estipular o presentar sus objeciones a la misma, así como para que
informara si se estaría presentado un alegato suplementario. Además,
ordenamos al foro de instancia a remitirnos la grabación del juicio en su
fondo, la cual fue remitida.
El 1 de octubre de 2025, compareció Inmobiliaria mediante Moción
en cumplimiento de resolución. Adjuntó a su escrito el documento requerido
por esta Curia, así como que informó que se proponía a utilizar la TPO que
surgía de los autos ante el foro primario, así como que se proponía a
presentar un alegato suplementario. En respuesta, y en esa misma fecha,
emitimos una Resolución, mediante la cual dimos por cumplida nuestras
órdenes a la parte apelante y concedimos hasta el 31 de octubre de 2025,
para presentar el alegato suplementario. Por otro lado, mediante
Resolución, emitida el 2 de octubre de 2025, le requerimos al foro de
instancia que nos remitiera los autos originales del presente caso, los
cuales fueron recibidos.
El 3 de noviembre de 2025, compareció la parte apelante para
presentar su Alegato Suplementario. Por otro lado, el 2 de diciembre de
2025, compareció la parte apelada mediante su Alegato en oposición a
apelación Con el beneficio de la comparecencia de las partes,
procederemos a disponer del recurso instado.
II
A. El Incumplimiento Contractual
Bajo nuestro crisol doctrinario, “[l]as obligaciones nacen de la ley, de
los contratos y cuasicontratos, y de los actos y omisiones ilícitos o en que
intervenga cualquier género de culpa o negligencia”.35 Respecto a las
obligaciones contractuales, estas tienen fuerza de ley entre las partes y
35 Artículo 1042 del Código Civil de Puerto Rico, Edición de 1930 (Código Civil de 1930),
31 LPRA sec. 2992. El referido código fue derogado por el Código Civil de Puerto Rico de 2020, aprobado mediante la Ley Núm. 55 de 1 de junio de 2020. Para fines de la presente, se hace referencia únicamente al Código Civil derogado por ser la ley vigente y aplicable a la controversia que nos ocupa. TA2025AP00387 15
deben cumplirse según lo pactado.36 Ello, toda vez que, en nuestro
ordenamiento jurídico, rige el principio de libertad de contratación. 37 De
manera que, los contratantes tienen la facultad de establecer los pactos,
condiciones y cláusulas que le sean más convenientes, siempre y cuando
no sean contrarios a la ley, a la moral y al orden público.38
Es preciso destacar que el contrato existe desde que una o varias
personas consienten en obligarse respecto de otra u otras a dar alguna
cosa o prestar algún servicio.39 En otras palabras, para que se considere
que existe un contrato se requiere que concurran tres (3) requisitos: (i)
consentimiento de los contratantes; (ii) un objeto cierto que sea materia del
contrato, y (iii) la causa de la obligación que se establezca. 40 Una vez
perfeccionado un contrato, las partes que lo suscriben están sujetas a
hacer valer el cumplimiento de lo pactado y a todas las consecuencias que,
según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.41
Entiéndase, que el principio de la obligatoriedad de los contratos está
estrechamente vinculado con la buena fe de los contratantes.42 Sobre tal
aspecto, nuestro Tribunal Supremo ha indicado que:
Se considera como un principio que debe regir en toda sociedad civilizada la idea de que los hombres deben poder contar con que aquellos con quienes tratan en el intercambio social actuarán de buena fe y por tanto llevarán a cabo las expectativas razonables que sus promesas o su conducta hayan creado razonablemente en los demás. La obligatoriedad del contrato se funda, pues, de acuerdo con esta idea en una norma ética derivada de la buena fe, que exige no defraudar la confianza que en otro pueda haber creado nuestra promesa o nuestra conducta.43
Es por lo anterior que, desde el momento en que las partes
perfeccionan con el mero consentimiento un contrato, cada una viene
obligada no solo a cumplir con lo expresamente pactado, sino también con
las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena
36 Artículo 1044 del Código Civil de 1930, supra, 31 LPRA sec. 2994 (derogado). 37 Oriental Financial v. Nieves, 172 DPR 462, 470 (2007). 38 Artículo 1207 del Código Civil de 1930, supra, 31 LPRA sec. 3372 (derogado); Blanco
Matos v. Colón Mulero, 200 DPR 398, 408 (2018). 39 Artículo 1206 del Código Civil de 1930, supra, 31 LPRA sec. 3371 (derogado). 40 Artículo 1213 del Código Civil de 1930, supra, 31 LPRA sec. 3391 (derogado). 41 Íd., Artículo 1210, 31 LPRA sec. 3375 (derogado). 42 Unysis v. Ramallo Brothers, 128 DPR 842, 852 (1991). 43 Íd., a la pág. 852, citando a Díez-Picazo, Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial,
2da ed., Madrid, Ed. Tecnos, 1983, Vol. I, Cap. IV, a la pág. 99. (Cita depurada). TA2025AP00387 16
fe, al uso y a la ley.44 Por consiguiente, la validez y el cumplimiento de los
contratos no puede dejarse al arbitrio de una de las partes.45
Como corolario de lo antes expuesto, el Código Civil de 1930, hoy
derogado, dispone en su Artículo 1233 que “[s]i los términos de un contrato
son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará
al sentido literal de sus cláusulas”.46 Asimismo, establece que “[s]i las
palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes,
prevalecerá ésta sobre aquellas”.47 En ese aspecto, cuando los términos
de un contrato, sus condiciones y exclusiones, son claros y específicos, no
dando margen a ambigüedades u otras interpretaciones, así deben
aplicarse.48 En adición, los tribunales se deben limitar a interpretar los
contratos en los casos en los que esto sea estrictamente necesario. 49 Así,
pues, si un contrato es claro, presupone concordar la letra contractual con
la intención de las partes.50
Cónsono con lo anterior, es harto conocido que, en nuestra
jurisdicción, impera la teoría de la subjetividad en la interpretación de los
contratos, la cual implica el indagar cual fue la voluntad real de las partes,
con el propósito de que esta prevalezca.51 La intención de las partes será
el criterio fundamental para fijar el alcance de las obligaciones
contractuales.52 Al momento de analizar la intención de los contratantes,
los tribunales deben atender no solo los actos anteriores, coetáneos y
posteriores al contrato, sino también las circunstancias indicativas de la
voluntad de las partes.53 En consideración a lo anterior, al examinar la
intención contractual, resulta importante considerar quiénes son las partes,
sus experiencias particulares y conocimientos especializados sobre la
44 Artículo 1210 del Código Civil de 1930, supra, 31 LPRA sec. 3375 (derogado); Unysis
v. Ramallo Brothers, supra, a la pág. 852. 45 Artículo 1208 del Código Civil de 1930, supra, 31 LPRA sec. 3373 (derogado); Unysis
v. Ramallo Brothers, supra, a la pág. 852. 46 Artículo 1233 del Código Civil de 1930, supra, 31 LPRA sec. 3471 (derogado). 47 Íd. 48 Rivera Rodríguez v. Rivera Reyes, 168 DPR 193, 212 (2006); Unysis v. Ramallo
Brothers, supra, a la pág. 852. 49 Macial Burgos v. Tomé, 144 DPR 522, 537 (1997). 50 Íd. 51 Íd., a la pág. 537. 52 Marina Ind., Inc. v. Brown Boveri Corp., 114 DPR 64, 69 (1983). 53 Artículo 1234 del Código Civil de 1930, supra, 31 LPRA sec. 3472 (derogado); Blas v.
Hosp. Guadalupe, 167 DPR 439, 451 (2006). TA2025AP00387 17
materia sobre la cual versa el contrato.54 La interpretación final debe ser
cónsona con el principio de la buena fe y no llevar a resultados incorrectos,
absurdos e injustos para las partes.55
Por otra parte, es menester apuntalar que, si se quebrantan las
obligaciones pactadas mediante un contrato, la parte afectada podrá incoar
una acción por incumplimiento contractual.56 Mediante esta acción ex
contractu, se podrá solicitar el resarcimiento de los daños que emanen del
quebrantamiento de los deberes convenidos.57 Empero, para que proceda
esta acción, debe existir un pacto el cual haya generado tanto una
obligación, así como una expectativa en virtud de la cual actuaron las
partes.58 Además, será necesario que la parte afectada demuestre la
existencia de un nexo causal entre el incumplimiento contractual y el daño
reclamado.59 Ahora bien, la acción por incumplimiento contractual debe
presentarse antes de que expire el término prescriptivo de quince (15)
años.60 De lo contrario, la parte afectada por el incumplimiento contractual
estará impedida de solicitar el resarcimiento de los daños.
En lo pertinente al caso de marras, es menester resaltar que el
Artículo 1077 del hoy derogado Código Civil de 1930 expresa que “la
facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas,
para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe”.61
Sobre esta disposición estatutaria, nuestro Tribunal Supremo ha indicado
que la misma establece una condición resolutoria tácita en todo contrato
bilateral que opere ex propio vigore.62 De manera que, si una de las partes
en un contrato incumple, la otra puede darlo por resuelto sin necesidad de
la intervención del tribunal.63 Ello, puesto a que se ha entendido que la
resolución se justifica cuando una de las partes se enfrenta a un
54 Unysis v. Ramallo Brothers, supra, a la pág. 853. 55 Guadalupe Solis v. González Durieux, 172 DPR 676, 684-685 (2007). 56 Cruz Cruz v. Casa Bella Corp., 213 DPR 980, 998 (2024). 57 Soc. de Gananciales v. Vélez & Asoc, 145 DPR 508, 521 (1998). 58 Álvarez v. Rivera, 165 DPR 1, 18 (2005). 59 Cruz Cruz v. Casa Bella Corp., supra, a la pág. 999. 60 Ramos Lozada v. Orientalist Rattan Furniture Inc, 130 DPR 712, 722 (1992). 61 Artículo 1077 del Código Civil de 1930, supra, 31 LPRA sec. 3052 (derogado). 62 Constructora Bauzá, Inc. v. García López, 129 DPR 579, 595 (1991). 63 Constructora Bauzá, Inc. v. García López, supra, a la pág. 595. TA2025AP00387 18
incumplimiento parcial o defectuoso, ya que ninguna de la partes puede
pedir que se cumpla la obligación contraria cuando ni siquiera ha cumplido
u ofrecido su obligación propia.64 Entiéndase que, “si el que incurre en
incumplimiento exige la satisfacción de la prestación debida, la otra parte
puede oponer la defensa del contrato incumplido”.65 Esta defensa se
conoce como exceptio non rite adimpleti contractus.66 La misma está
disponible al demandado cuando el demandante exige que se cumpla con
una obligación, pese a que ha cumplido parcial o defectuosamente con su
obligación.67
Ahora bien, habrá que tener en cuenta que, en algunas situaciones,
la buena fe en la contratación puede imponer algunas limitaciones a esta
facultad resolutoria.68 Esto, por el ejemplo puede ser el caso de cuando el
incumplimiento parcial o defectuoso se debe a la conducta del demandado
o cuando el demandado admite la contraprestación sin reserva ni protesta
alguna, aun cuando pudo comprobar los defectos, ya que iría contra sus
propios actos.69
B. Los Contratos de Arrendamiento
En lo que respecta a los contratos de arrendamiento, éstos pueden
ser de cosas, obras o servicios.70 Particularmente, cuando se pacta un
contrato de arrendamiento de una cosa, una de las partes se obliga a dar
a la otra el goce o uso de esta por tiempo determinado y precio cierto.71
Dentro de las obligaciones del arrendador, se encuentra el que, durante el
arrendamiento, debe hacer todas las reparaciones necesarias a los fines
de conservar la cosa en estado de servir para el uso al cual ha sido
destinada.72 De otra parte, el arrendatario está obligado a, entre otras
cosas, pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos, así
como a usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia,
64 Álvarez v. Rivera, supra, a la pág. 20. 65 Mora Dev. Corp. v. Sandín, 118 DPR 733, 742 (1987). 66 Álvarez v. Rivera, supra, a la pág. 21. 67 Íd., a las págs. 21-22. 68 Íd., a la pág. 19. 69 Íd., a la pág. 22. 70 Íd., Artículo 1432, 31 LPRA sec. 4011 (derogado). 71 Íd., Artículo 1433, 31 LPRA sec. 4012 (derogado). 72 Artículo 1444 (2) del Código Civil de 1930, supra, 31 LPRA sec. 4051 (derogado). TA2025AP00387 19
destinándola al uso pactado.73 El hoy derogado Código Civil de 1930
faculta, tanto al arrendador como al arrendatario, a pedir la recisión del
contrato o la indemnización de daños y perjuicios, si cualquiera de las
partes incumple con las obligaciones antes expresadas.74
Finalmente, precisa resaltar el arrendatario también estará obligado
a poner en aviso al dueño con carácter de urgencia sobre la necesidad de
toda reparación necesaria para conservar la cosa en estado de servir para
el uso que ha sido destinada. De lo contrario, el arrendatario será
responsable de los daños y perjuicios que por su negligencia se le
ocasionen al propietario.75
C. Apreciación de la Prueba y Deferencia Judicial
Como es sabido, tanto el ejercicio discrecional que efectúa el
Tribunal de Primera Instancia de apreciación de la prueba como las
determinaciones de hecho que esgrime están revestidas de confiabilidad
y merecen gran deferencia.76 Ello, toda vez que es el foro primario quien
tiene la oportunidad de ver, escuchar y valorar las declaraciones de los
testigos, así como sus lenguajes no verbales.77 Esto, al contrario del
Tribunal de Apelaciones, quien cuenta únicamente con “récords mudos e
inexpresivos.78 Así, pues, en nuestro sistema de justicia, la discreción
judicial permea la evaluación de la prueba presentada en los casos y
controversias.79
Por lo anterior, conviene mencionar que las decisiones
discrecionales que toma el foro primario no serán revocadas a menos que
se demuestre que ese foro abusó de su discreción.80 Un tribunal de justicia
incurre en un abuso de discreción cuando el juez, sin fundamento para
ello: (i) no toma en cuenta e ignora en la decisión que emite un hecho
73 Artículo 1445 (1) y (2) del Código Civil de 1930, supra, 31 LPRA sec. 4052 (derogado). 74 Íd., Artículo 1446, 31 LPRA sec. 4053 (derogado). 75 Íd., Artículo 1449, 31 LPRA sec. 4056 (derogado). 76 Trinidad v. Chade, 153 DPR 280, 291 (2001), citando a Pueblo v. Torres Rivera, 137
DPR 630 (1994). 77 Santiago Ortiz v. Real Legacy et al., 206 DPR 194, 219 (2021); Meléndez Vega v. El
Vocero de PR, 189 DPR 123, 142 (2013). 78 S.L.G. Rivera Carrasquillo v. A.A.A, 177 DPR 345, 356 (2009); Trinidad v. Chade, supra,
a la pág. 291. 79 González Hernández v. González Hernández, 181 DPR 746, 776 (2011). 80 SLG Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, 189 DPR 414, 434 (2013). TA2025AP00387 20
material importante que no podía ser pasado por alto; (ii) concede gran
peso y valor a un hecho irrelevante e inmaterial y basa su decisión
exclusivamente en éste, o (iii) no toma en cuenta todos los hechos
materiales e importantes, descarta los relevantes, así como los sopesa y
calibra livianamente.81
Como corolario de lo anterior, nuestro Tribunal Supremo ha resuelto
que un tribunal revisor no debe sustituir su criterio por el del foro de
instancia, salvo cuando estén presentes circunstancias extraordinarias o
indicios de pasión, prejuicio, parcialidad o error manifiesto, o cuando un
análisis integral de la prueba así lo justifique.82 Se ha determinado que un
juzgador incurre en pasión, prejuicio o parcialidad si actúa movido por
inclinaciones personales de tal intensidad que adopta posiciones,
preferencias o rechazos con respecto a las partes o sus causas que no
admiten cuestionamiento, sin importar la prueba recibida en sala, e incluso
antes de que se someta prueba alguna.83 Con relación al error manifiesto,
un juzgador incurre en este cuando, de un análisis de la totalidad de la
evidencia, este Tribunal de Apelaciones queda convencido de que las
conclusiones están en conflicto con el balance más racional, justiciero y
jurídico de la totalidad de la evidencia recibida.84 Igualmente, se podrá
intervenir con la determinación del tribunal de instancia cuando la
valoración de la prueba se aparte de la realidad fáctica o resulte
inherentemente imposible o increíble.85
No obstante, lo anterior, cabe destacar que, el Alto Foro ha resuelto
que, en instancias en las cuales las determinaciones de hecho que realice
el foro primario estén basadas en prueba pericial o documental, el tribunal
revisor estará en la misma posición para revisar la prueba.86 Por tanto, en
dichas instancias, este tribunal apelativo “tendrá la facultad para adoptar su
81 Pueblo v. Rivera Santiago, 176 DPR 559, 580 (2009). 82 Coop. Seguros Múltiples de P.R. v. Lugo, 136 DPR 203, 208 (1994); Rivera Pérez v.
Cruz Corchado, 119 DPR 8, 14 (1987); Sierra v. Tribunal Superior, 81 DPR 554, 572 (1959). 83 Dávila Nieves v. Meléndez Marín, 187 DPR 750, 782 (2013). 84 Dávila Nieves v. Meléndez Marín, supra, a la pág. 772. 85 Santiago Ortiz v. Real Legacy et al., supra, a la pág. 219; González Hernández v.
González Hernández, supra, a la pág. 777. 86 Santiago Ortiz v. Real Legacy et al., supra, a la pág. 219. TA2025AP00387 21
propio criterio en la apreciación y evaluación de la prueba pericial, y hasta
para descartarla, aunque resulte técnicamente correcta”.87
Huelga señalar que aunque, según vimos, la apreciación de la
prueba no está exenta de toda revisión, si la actuación del tribunal de
instancia no está desprovista de base razonable ni perjudica los derechos
sustanciales de una parte, lo lógico es que prevalezca el criterio de este
foro, que es a quien corresponde la dirección del proceso.88 Por ende, los
foros apelativos solo podremos intervenir con tal apreciación luego de
realizar una evaluación rigurosa y que de esta surjan serias dudas,
razonables y fundadas. Ahora bien, una apreciación errónea de la prueba
no tiene credenciales de inmunidad frente a la función revisora de un
tribunal apelativo.89
III
En el presente recurso, la parte apelante nos solicita que revisemos
una Sentencia mediante la cual el foro de instancia declaró Ha Lugar,
parcialmente, la demanda instada por esta, específicamente, en cuanto a
la acción sobre cobro de dinero. Asimismo, mediante el referido dictamen,
el tribunal a quo denegó conceder el remedio solicitado en torno al resto de
las causas de acciones interpuestas en la demanda, así como la
reconvención incoada por la parte apelada, la cual fue desestimada. A los
fines de que revisemos la referida sentencia, la parte apelante alzó cinco
(5) errores, de los cuales algunos de ellos se encuentran estrechamente
relacionados. Por tanto, el primer, segundo y tercer error se discutirán en
conjunto. Igualmente, se discutirá conjuntamente el cuarto y quinto error.
Antes de pasar a discutir los referidos errores, conviene destacar
que, según relatamos previamente, el caso del título inició cuando la parte
aquí apelante presentó una demanda en contra de la parte apelada sobre
cobro de dinero, específicamente, por la falta de pago de ciertos cánones
de arrendamiento. Posteriormente, la parte apelante enmendó la referida
87 Santiago Ortiz v. Real Legacy et al., supra, a la pág. 219; Mun. de Loíza v. Sucns.
Suárez et al., 154 DPR 333, 363 (2001); Prieto v. Mary land Casualty Co., 98 DPR 594, 623 (1970). 88 Sierra v. Tribunal Superior, supra, a la pág. 572. 89 Rivera Pérez v. Cruz Corchado, supra, a la pág. 14. TA2025AP00387 22
demanda, a lo únicos fines de incluir como demandado al cónyuge de la
demandada. No obstante, lo anterior, mantuvo las mismas alegaciones y
solicitó los mismos remedios que en la demanda original.
En respuesta, la parte apelada presentó su Contestación a la
demanda enmendada, en la cual incluyó una reconvención. En esta última,
alegó que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes disponía que
la propiedad arrendada sería destinada al establecimiento de un centro de
cuido, educación preescolar y estudios supervisados. Sin embargo, por
razón de unos desperfectos estructurales, las agencias pertinentes
prohibieron el uso del local para el cuido de menores, razón por la cual se
vio en la obligación de entregar la propiedad a la parte apelante. En
consideración a lo anterior, peticionó que se condenara a la parte apelante
al pago de una cantidad por lucro cesante y angustias mentales, así como
al pago de las costas, gastos y honorarios de abogado.
En reacción, la parte apelante contestó la reconvención. En su
escrito, arguyó, entre otras cosas, que los fallos estructurales fueron
causados por la propia parte apelada quien rompió el techo de la estructura
para instalar unos aires acondicionados.
Tras varias instancias procesales, la cuales incluyeron, pero no se
limitaron, a la presentación de una solicitud de sentencia sumaria, la cual
fue denegada por el foro primario, y la celebración del juicio en su fondo, el
tribunal a quo emitió el dictamen objeto de revisión. En este, concluyó, en
suma, que las partes incumplieron con sus respectivas obligaciones
contractuales por lo que cada una estaba impedida de exigirle a la otra la
contra prestación. Así, pues, únicamente declaró la demanda parcialmente
Ha Lugar, a los fines de condenar a la parte apelada a pagar cierta cantidad
que admitió que adeudaba, en la réplica a la sentencia sumaria, así como
los recargos, más el correspondiente aumento escalonado en los cánones
de arrendamiento pactados.
Establecido lo anterior, procedemos a discutir la procedencia de los
primeros tres (3) errores señalados. En esencia, la parte apelante plantea
en estos señalamientos de error, que el foro primario erró en cuanto a la TA2025AP00387 23
apreciación de la prueba y determinaciones de hechos, por lo que la
Sentencia no refleja el balance más racional, justiciero y jurídico. Además,
aduce que varias de las determinaciones de hechos de la Sentencia no
concuerdan o se riñen entre sí.
Según expusimos en nuestra exposición doctrinal previa, el ejercicio
discrecional que efectúa el tribunal de instancia de apreciación de la
prueba, así como de determinar hechos, está revestido de gran
confiabilidad y merece deferencia por parte de este tribunal.90 Esto, puesto
a que es el foro primario el que tuvo la oportunidad de ver, escuchar y
valorar los testigos, así como sus lenguajes no verbales.91 Por tanto, no se
debe sustituir el criterio del tribunal de instancia a menos que se demuestre
que están presentes circunstancias extraordinarias o indicios de pasión,
prejuicio, parcialidad o error manifiesto, o cuando un análisis integral de la
prueba así lo justifique.92 También se podrá variar lo dispuesto por el foro
primario cuando la prueba se aparte de la realidad fáctica o resulte
inherentemente imposible o creíble.93 Establecido lo anterior, es de ver que
si la actuación del tribunal de instancia no está desprovista de bases
razonables, ni perjudica los derechos sustanciales de alguna de las partes,
debe prevalecer el criterio de este foro.94
Tras haber examinado minuciosamente los autos ante nuestra
consideración, así como las posiciones de las partes y la transcripción de
la prueba oral, coincidimos que, en este caso, no se encuentra presente
ninguna circunstancia que nos autorice a variar el criterio del tribunal a quo.
Más aún cuando la parte apelante no nos colocó en posición de evaluar la
prueba ni las determinaciones de hecho que, a su juicio, entiende que riñen
entre sí.
90 Trinidad v. Chade, supra, a la pág. 291. 91 Santiago Ortiz v. Real Legacy et al., supra, a la pág. 219 (2021); Meléndez Vega v. El
Vocero de PR, supra, a la pág. 142. 92 Coop. Seguros Múltiples de P.R. v. Lugo, supra, a la pág. 208; Rivera Pérez v. Cruz
Corchado, supra, a la pág. 14; Sierra v. Tribunal Superior, supra, a la pág. 572. 93 Santiago Ortiz v. Real Legacy et al., supra, a la pág. 219; González Hernández v.
González Hernández, supra, a la pág. 777. 94 Sierra v. Tribunal Superior, supra, a la pág. 572. TA2025AP00387 24
Dicho lo anterior, pasemos a evaluar la procedencia de los últimos
dos (2) señalamientos de error. En su cuarto señalamiento de error, la parte
apelante arguye que el foro de instancia erró al aplicar el derecho,
particularmente, la doctrina sobre incumplimiento de contrato. Finalmente,
en su quinto error, la parte apelante esgrime que fue un error el equiparar
supuestos incumplimientos remotos y curados para la fecha en que la parte
apelada abandonó el local arrendado. En otras palabras, que los
incumplimientos recíprocos señalados por el tribunal no podían
equipararse. Asimismo, arguye en su escrito de apelación que la parte
apelada debió haberle apercibido de la resolución del contrato de
arrendamiento. No estamos de acuerdo.
Aunque es cierto que las obligaciones contractuales tienen fuerza
de ley entre las partes y de ordinario deben cumplirse según lo pactado,95
conforme expusimos previamente, en virtud del Artículo 1077 del derogado
Código de 1930,96 en nuestro ordenamiento jurídico existe una condición
resolutoria tácita en todo contrato bilateral que opere ex propio vigore.97 En
consecuencia, si una de las partes en un contrato incumple la otra parte
puede darlo por resuelto sin necesidad de acudir al tribunal.98 Lo anterior,
se concreta en la defensa conocida como exceptio non rite adimpleti
contractus.99 Según adelantamos, la misma está disponible al demandado
cuando el demandante exige que se cumpla con una obligación, pese a
que ha cumplido parcial o defectuosamente con su obligación.100
De la prueba admitida no existe duda en cuanto a que la parte
apelada incumplió con el contrato de arrendamiento, ya que dejó de pagar
su renta y hubo múltiples atrasos en cuanto al pago. Específicamente, esta
abandonó el local sin culminar el contrato que se encontraba vigente.
Según testificó el señor Pedro Gómez Zaiter, la parte apelada dejó de pagar
el canon de arrendamiento desde mayo de 2014, hasta el 31 de julio de
95 Artículo 1044 del Código Civil de 1930, supra. 96 Artículo 1077 del Código Civil de 1930, supra. 97 Constructora Bauzá, Inc. v. García López, supra, a la pág. 595. 98 Íd. 99 Álvarez v. Rivera, supra, a la pág. 21. 100 Íd., a las págs. 21-22. TA2025AP00387 25
2017.101 Ello, aun cuando se obligó a pagar los cánones de arrendamiento,
aunque no ocupara los espacios comerciales. Asimismo, las partes
acordaron que la parte apelada no realizaría cambios ni mejoras a los
locales, a menos que obtuviera el consentimiento previo por escrito de la
parte demandante. También pactaron que las mejoras que realizara la
parte apelada permanecerían en la propiedad en beneficio de la parte
apelante. Sin embargo, según surge del expediente ante nos, la parte
apelada incumplió con el contrato pactado al instalar en el techo del
inmueble varias unidades de acondicionadores de aire.102 Según surge del
testimonio de la parte apelada, dichas unidades fueron instaladas sin el
consentimiento previo de la parte apelante.103 Además, la parte apelada
retuvo las unidades en su beneficio ya que se las llevó una vez desalojó el
edificio.104 Por otra parte, cabe resaltar que la instalación de dichos equipos
fue defectuosa y provocó filtraciones de agua en el inmueble. Según el
testimonio del señor Delfos Ochoa Villavizanis, el inmueble, a pesar de las
obras que se realizaron, siempre confrontará problemas de filtración de
agua por la forma en que se instalaron las unidades de los
acondicionadores de aire, particularmente en las áreas perforadas del
techo por donde pasaban las tuberías.105
Pese a todos lo antes mencionados incumplimientos por parte de la
aquí apelada, conviene acentuar que, según expresamos previamente, la
defensa principal de esta en su Contestación a la demanda enmendada fue
que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes fue a los fines de
que esta destinara la propiedad para un cuido de menores. Sin embargo,
debido a ciertas fallas estructurales de la propiedad, las agencias
pertinentes prohibieron el uso de esta para dichos fines. Por lo que se vio
obligada a cerrar el local y entregar la propiedad a la parte apelante.
En lo que respecta a los contratos de arrendamiento, cuando se lleva
a cabo este tipo de acuerdo, el arrendador está obligado a hacer todas las
101 Transcripción de la Prueba Oral (TPO), a la pág. 23, líneas 15-19. 102 Íd., a la pág. 53, líneas 18-21. 103 Íd., a la pág. 79, líneas 16-20. 104 Íd., a la pág. 53, líneas 22-25. 105 Íd., a las págs. 12-13, líneas 22-25 y 1-2, respectivamente. TA2025AP00387 26
reparaciones necesarias a los fines de conservar la cosa en estado de
servir para el uso al cual ha sido destinada.106
Surge de la prueba admitida que la parte apelada confrontó
problemas relacionados con la filtración, aguas negras y levantamiento del
piso, así como problemas eléctricos y falta de luz por un periodo de cuatro
(4) años, por lo que operaba con una planta eléctrica.107 No obstante, surge
del expediente, que la parte apelante negó responsabilidad inicial sobre la
situación de las filtraciones al indicar que no era responsable de repararlas
porque fueron provocadas por la propia negligencia de la parte apelada.108
Asimismo, la parte apelante le informó a la parte apelada que no le
correspondía la reparación del problema eléctrico.109 En consideración, a
lo anterior, la parte apelada le dirigió una comunicación a la parte apelante
para informarle que iba a desalojar las facilidades debido a los problemas
con las losetas, agua, y electricidad.110 Expresó que no podía manejar su
negocio desde esas instalaciones debido a que no podía operar un centro
de niños con aguas negras, sin iluminación, y sin electricidad.111
Por todo lo antes expuesto, así como en vista del derecho aplicable
a la controversia, concluimos que el tribunal a quo no abusó de su
discreción al concluir que dado a que las partes del título incumplieron con
sus respectivas obligaciones contractuales cada una estaba impedida de
exigirle a la otra la contra prestación. Más aún, cuando el tribunal condenó
a la parte apelada pagarle a la parte apelante la cantidad de $3,982.50
dólares por concepto de penalidades y recargos más el correspondiente
aumento escalonado en los cánones de arrendamiento pactados, tal cual
fue admitido por la propia parte apelada. Sabido es que cuando el
demandado admite la contraprestación sin reserva ni protesta alguna, aun
cuando pudo comprobar los defectos, el juzgador de instancia no podrá
relevar por completo a esta parte de su contraprestación, si no que
106 Artículo 1444 (2) del Código Civil de 1930, supra. 107 TPO, a la pág. 69, líneas 6-17. 108 TPO a la pág. 68, líneas 8-16. 109 Íd. 110 Íd., a las págs. 74-75, líneas 21-25 y 1-7, respectivamente. 111 Íd., a la pág. 75, líneas 8-14. TA2025AP00387 27
reconocerá una disminución proporcional en el precio en razón de lo no
cumplido o de los defectos de la contraprestación.112
Por último, precisa puntualizar que, como bien señala la parte
apelante en su escrito de apelación, el foro primario aplicó incorrectamente
el Código Civil de 2020, pese a que, en este caso, es de aplicación el
derogado Código de 1930. Ahora bien, lo anterior, no es suficiente para
variar el dictamen apelado. Es norma harta conocida que apelación se da
contra el dictamen y no contra los fundamentos.113
En mérito de todo los antes expuesto, concluimos que no se
cometieron ninguno de los cinco (5) errores esgrimidos por la parte
apelante, por lo que procede confirmar la Sentencia apelada.
IV
Por los fundamentos que anteceden, se confirma la Sentencia
Lo acordó y manda el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del Tribunal
de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones
112 Álvarez v. Rivera, supra, a la pág. 22. 113 Pueblo de Puerto Rico v. José Pérez Rodríguez, 159 DPR 554, 566 (2003); Díaz Martínez v. Policía de Puerto Rico, 134 DPR 144, 157 (1993); Raquel Álvarez Figueredo v. Sebastián González Lamela, 134 DPR 374, 380 (1993); Asociación de Pescadores de Punta Figueras, Inc. et al. v. Marina de Puerto del Rey, Inc. et al., 155 DPR 906, 920 (2001).
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