Villanueva Ortiz, Luis Alberto v. Pagan Rodriguez, Bartolo Luis
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Opinion
ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL ESPECIAL1
LUIS ALBERTO VILLANUEVA Apelación CRUZ, ET AL. procedente del Tribunal de Primera Apelados Instancia, Sala Superior de Arecibo
KLAN202300986 v. Civil Núm.: C AC2018-0115
BARTOLO LUIS PAGÁN Sobre: RODRÍGUEZ, ET AL. consolidado con Reivindicación; Daños y Perjuicios Apelantes
LUIS ALBERTO VILLANUEVA Certiorari CRUZ, ET AL. procedente del Tribunal de Primera Recurridos Instancia, Sala Superior de Arecibo KLCE202301223
v. Civil Núm.: C AC2018-0115
BARTOLO LUIS PAGÁN Sobre: RODRÍGUEZ, ET AL. Reivindicación; Daños y Perjuicios Peticionarios Panel integrado por su presidenta la Juez Lebrón Nieves, la Jueza Santiago Calderón2 y la Jueza Boria Vizcarrondo
Santiago Calderón, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 10 de septiembre de 2025.
Comparecen ante nos, el señor Bartolo Pagán Rodríguez, la
señora Noemí Oliveras Serrano y la sociedad legal de gananciales
compuesta por ambos (matrimonio Pagán-Oliveras o apelantes),
mediante recurso de Apelación denominado alfanuméricamente
como KLAN202300986, y, mediante recurso de Certiorari designado
1 Mediante la Orden Administrativa OATA-2023-212 del 6 de diciembre de 2023,
fueron reasignados los recursos de epígrafe a la Hon. Lersy G. Boria Vizcarrondo en sustitución de la Hon. Eileen J. Barresi Ramos. 2 El 12 de mayo de 2025, los recursos fueron reasignado a la Hon. Grisel M.
Santiago Calderón mediante memorando de Reasignación de Recursos cursado por la Hon. Gloria M. Lebrón Nieves, Presidenta del Panel Especial.
Número Identificador SEN2025 ______________ KLAN202300986 consolidado con 2 KLCE202301223
alfanuméricamente como KLCE202301223, presentados ambos el 3
de noviembre de 2023.
En los recursos, nos solicitan que revoquemos la Sentencia3
emitida el 1 de agosto de 2023, notificada el 3 de agosto del mismo
año, por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Arecibo
(TPI o foro primario) y la Orden4 dictada por ese mismo foro, el 3 de
octubre de 2023 y notificada el día posterior. Por virtud de la
Sentencia, el TPI declaró Ha Lugar la demanda de reivindicación de
terreno presentada por el señor Luis Alberto Villanueva Ortiz, la
señora Olga Iris Oliveras Serrano y la sociedad legal de gananciales
compuesta por ambos (señor Villanueva, señora Olga Oliveras y en
conjunto, matrimonio Villanueva-Oliveras), y desestimó la
reconvención5 presentada por el matrimonio Pagán-Oliveras. Con
relación a la Orden dictada, declaró Ha Lugar el memorando de
costas presentado por el matrimonio Villanueva-Oliveras e impuso
el pago de tres mil ochenta y cuatro dólares con ochenta y cinco
centavos ($3,084.85).
Por los fundamentos que discutiremos a continuación,
modificamos la Sentencia apelada y, así modificada, la
confirmamos. Referente al auto de Certiorari, denegamos el
recurso.
I.
A continuación, resumimos los hechos pertinentes para la
disposición de los recursos. El 15 de junio de 2018, el matrimonio
Villanueva-Oliveras instó Demanda6 contra el matrimonio Pagán-
Oliveras. En síntesis, presentaron una acción de reivindicación y,
además, una reclamación de daños y perjuicios. Estos alegaron que,
el matrimonio Pagán-Oliveras había tomado posesión de una
3 Anejo I A, págs. 1–9 del recurso de Apelación. 4 Anejo IV, pág. 53 del recurso Certiorari. 5 Sentencia Enmendada bajo la orden de la R. 83. 14 LPRA Ap. XXII-B, R. 83.1. 6 Expediente original. KLAN202300986 consolidado con 3 KLCE202301223
porción de su propiedad. Esbozaron que son dueños en pleno
dominio de una propiedad en Ciales, cuya descripción es la
siguiente:
Rústica: Localizada en el Barrio Pesas del término municipal de Ciales, Puerto Rico, con una cabida superficial de QUINIENTOS VEINTINUEVE PUNTO CINCO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y DOS METROS CUADRADOS (529.5992 m.c.) equivalente a punto mil trescientos cuarenta y siete diezmilésimas de otra cuerda (.1347 cdas.) y en lindes, por el Norte, en varias alineaciones que suman cincuenta y cinco punto seiscientos cincuenta metros lineales (55.650) con franja de terreno dedicada a uso público que separa carretera municipal, por el Sur, en dos alineaciones que suman cincuenta y siete punto doscientos noventa y seis metros lineales (57.926) con Jorge San Miguel y Leodoro Oliveras, por el Este, en una sola alineación de diecisiete punto ochocientos cuarenta y cinco metros lineales (17.845) con entrada vecina a la carretera número ciento cuarenta y nueve (149) y por el Oeste, en una sola alineación de cero punto ochocientos veintidós metros lineados (0.822) con Adolfo Arbelo7.
Conjuntamente, adujeron que adquirieron la propiedad
mediante Escritura de Compraventa número 205 del 7 de julio de
20008 ante notario José Oscar San Miguel y el tracto registral
conforma la Escritura de Segregación Número 40 del 29 de abril de
1985 ante notario Cabiya Ortiz, la cual se registró en el Registro de
la Propiedad de Manatí desde 1987. Como parte de sus alegaciones,
incluyeron las escrituras mencionadas, así como el plano de
inscripción de la propiedad, y también, la aprobación de la
Administración de Reglamentos y Permisos, Oficinal Regional de
Arecibo, del plano de inscripción con fecha del 12 de abril de 1985.
A su vez, argumentaron que desde que firmaron las escrituras
(en el año 2000) habían disfrutado de forma pacífica e
ininterrumpida la posesión de su propiedad. No obstante, en el año
2015, el matrimonio Pagán-Oliveras les comunicó que una porción
de la propiedad no era de ellos, sino que les pertenecía a ellos (al
matrimonio Pagán-Oliveras). El matrimonio Villanueva-Oliveras
7 Consta inscrita al folio ciento ochenta (180) vuelto del tomo doscientos catorce
(214) de Ciales, finca número diez mil ciento seis (10,106) del Registro de la Propiedad, Sección de Manatí. 8 Inscrita en el Folio 13 del Tomo 301 de Ciales, finca 10106, registro de la
Propiedad de Manatí, Inscripción cuarta. KLAN202300986 consolidado con 4 KLCE202301223
manifestó que el matrimonio Pagán-Oliveras les requirió no utilizar
su propiedad, porque según adujo, existía un plano del
Departamento de la Vivienda y declaraciones de empleados del
Centro de Recaudación de Impuesto Municipales (CRIM) que
acreditaban su petitorio. Ante ese reclamo, el matrimonio
Villanueva-Oliveras solicitó al matrimonio Pagán Oliveras que
cesara su conducta y devolviera el dominio de la porción de la
propiedad. Como remedio, solicita reivindicar la posesión de la
totalidad de la propiedad, que se condene al matrimonio Pagán-
Oliveras a pagar la cantidad de dos mil setecientos dólares
($2,700.00) por concepto de uso y disfrute de la porción de su
propiedad desde hacía 27 meses, más cien mil dólares ($100,000.00)
por daños y perjuicios y veinticinco mil dólares ($25,000.00) por
concepto de honorarios de abogado.
De igual forma, el 18 de agosto de 2018, el matrimonio Pagán-
Oliveras presentó la Contestación a Demanda y Reconvención9,
donde negó y admitió algunas alegaciones, así como presentó las
defensas de rigor e incluyeron una reconvención, en la cual alegó
ser dueño de:
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ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL ESPECIAL1
LUIS ALBERTO VILLANUEVA Apelación CRUZ, ET AL. procedente del Tribunal de Primera Apelados Instancia, Sala Superior de Arecibo
KLAN202300986 v. Civil Núm.: C AC2018-0115
BARTOLO LUIS PAGÁN Sobre: RODRÍGUEZ, ET AL. consolidado con Reivindicación; Daños y Perjuicios Apelantes
LUIS ALBERTO VILLANUEVA Certiorari CRUZ, ET AL. procedente del Tribunal de Primera Recurridos Instancia, Sala Superior de Arecibo KLCE202301223
v. Civil Núm.: C AC2018-0115
BARTOLO LUIS PAGÁN Sobre: RODRÍGUEZ, ET AL. Reivindicación; Daños y Perjuicios Peticionarios Panel integrado por su presidenta la Juez Lebrón Nieves, la Jueza Santiago Calderón2 y la Jueza Boria Vizcarrondo
Santiago Calderón, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 10 de septiembre de 2025.
Comparecen ante nos, el señor Bartolo Pagán Rodríguez, la
señora Noemí Oliveras Serrano y la sociedad legal de gananciales
compuesta por ambos (matrimonio Pagán-Oliveras o apelantes),
mediante recurso de Apelación denominado alfanuméricamente
como KLAN202300986, y, mediante recurso de Certiorari designado
1 Mediante la Orden Administrativa OATA-2023-212 del 6 de diciembre de 2023,
fueron reasignados los recursos de epígrafe a la Hon. Lersy G. Boria Vizcarrondo en sustitución de la Hon. Eileen J. Barresi Ramos. 2 El 12 de mayo de 2025, los recursos fueron reasignado a la Hon. Grisel M.
Santiago Calderón mediante memorando de Reasignación de Recursos cursado por la Hon. Gloria M. Lebrón Nieves, Presidenta del Panel Especial.
Número Identificador SEN2025 ______________ KLAN202300986 consolidado con 2 KLCE202301223
alfanuméricamente como KLCE202301223, presentados ambos el 3
de noviembre de 2023.
En los recursos, nos solicitan que revoquemos la Sentencia3
emitida el 1 de agosto de 2023, notificada el 3 de agosto del mismo
año, por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Arecibo
(TPI o foro primario) y la Orden4 dictada por ese mismo foro, el 3 de
octubre de 2023 y notificada el día posterior. Por virtud de la
Sentencia, el TPI declaró Ha Lugar la demanda de reivindicación de
terreno presentada por el señor Luis Alberto Villanueva Ortiz, la
señora Olga Iris Oliveras Serrano y la sociedad legal de gananciales
compuesta por ambos (señor Villanueva, señora Olga Oliveras y en
conjunto, matrimonio Villanueva-Oliveras), y desestimó la
reconvención5 presentada por el matrimonio Pagán-Oliveras. Con
relación a la Orden dictada, declaró Ha Lugar el memorando de
costas presentado por el matrimonio Villanueva-Oliveras e impuso
el pago de tres mil ochenta y cuatro dólares con ochenta y cinco
centavos ($3,084.85).
Por los fundamentos que discutiremos a continuación,
modificamos la Sentencia apelada y, así modificada, la
confirmamos. Referente al auto de Certiorari, denegamos el
recurso.
I.
A continuación, resumimos los hechos pertinentes para la
disposición de los recursos. El 15 de junio de 2018, el matrimonio
Villanueva-Oliveras instó Demanda6 contra el matrimonio Pagán-
Oliveras. En síntesis, presentaron una acción de reivindicación y,
además, una reclamación de daños y perjuicios. Estos alegaron que,
el matrimonio Pagán-Oliveras había tomado posesión de una
3 Anejo I A, págs. 1–9 del recurso de Apelación. 4 Anejo IV, pág. 53 del recurso Certiorari. 5 Sentencia Enmendada bajo la orden de la R. 83. 14 LPRA Ap. XXII-B, R. 83.1. 6 Expediente original. KLAN202300986 consolidado con 3 KLCE202301223
porción de su propiedad. Esbozaron que son dueños en pleno
dominio de una propiedad en Ciales, cuya descripción es la
siguiente:
Rústica: Localizada en el Barrio Pesas del término municipal de Ciales, Puerto Rico, con una cabida superficial de QUINIENTOS VEINTINUEVE PUNTO CINCO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y DOS METROS CUADRADOS (529.5992 m.c.) equivalente a punto mil trescientos cuarenta y siete diezmilésimas de otra cuerda (.1347 cdas.) y en lindes, por el Norte, en varias alineaciones que suman cincuenta y cinco punto seiscientos cincuenta metros lineales (55.650) con franja de terreno dedicada a uso público que separa carretera municipal, por el Sur, en dos alineaciones que suman cincuenta y siete punto doscientos noventa y seis metros lineales (57.926) con Jorge San Miguel y Leodoro Oliveras, por el Este, en una sola alineación de diecisiete punto ochocientos cuarenta y cinco metros lineales (17.845) con entrada vecina a la carretera número ciento cuarenta y nueve (149) y por el Oeste, en una sola alineación de cero punto ochocientos veintidós metros lineados (0.822) con Adolfo Arbelo7.
Conjuntamente, adujeron que adquirieron la propiedad
mediante Escritura de Compraventa número 205 del 7 de julio de
20008 ante notario José Oscar San Miguel y el tracto registral
conforma la Escritura de Segregación Número 40 del 29 de abril de
1985 ante notario Cabiya Ortiz, la cual se registró en el Registro de
la Propiedad de Manatí desde 1987. Como parte de sus alegaciones,
incluyeron las escrituras mencionadas, así como el plano de
inscripción de la propiedad, y también, la aprobación de la
Administración de Reglamentos y Permisos, Oficinal Regional de
Arecibo, del plano de inscripción con fecha del 12 de abril de 1985.
A su vez, argumentaron que desde que firmaron las escrituras
(en el año 2000) habían disfrutado de forma pacífica e
ininterrumpida la posesión de su propiedad. No obstante, en el año
2015, el matrimonio Pagán-Oliveras les comunicó que una porción
de la propiedad no era de ellos, sino que les pertenecía a ellos (al
matrimonio Pagán-Oliveras). El matrimonio Villanueva-Oliveras
7 Consta inscrita al folio ciento ochenta (180) vuelto del tomo doscientos catorce
(214) de Ciales, finca número diez mil ciento seis (10,106) del Registro de la Propiedad, Sección de Manatí. 8 Inscrita en el Folio 13 del Tomo 301 de Ciales, finca 10106, registro de la
Propiedad de Manatí, Inscripción cuarta. KLAN202300986 consolidado con 4 KLCE202301223
manifestó que el matrimonio Pagán-Oliveras les requirió no utilizar
su propiedad, porque según adujo, existía un plano del
Departamento de la Vivienda y declaraciones de empleados del
Centro de Recaudación de Impuesto Municipales (CRIM) que
acreditaban su petitorio. Ante ese reclamo, el matrimonio
Villanueva-Oliveras solicitó al matrimonio Pagán Oliveras que
cesara su conducta y devolviera el dominio de la porción de la
propiedad. Como remedio, solicita reivindicar la posesión de la
totalidad de la propiedad, que se condene al matrimonio Pagán-
Oliveras a pagar la cantidad de dos mil setecientos dólares
($2,700.00) por concepto de uso y disfrute de la porción de su
propiedad desde hacía 27 meses, más cien mil dólares ($100,000.00)
por daños y perjuicios y veinticinco mil dólares ($25,000.00) por
concepto de honorarios de abogado.
De igual forma, el 18 de agosto de 2018, el matrimonio Pagán-
Oliveras presentó la Contestación a Demanda y Reconvención9,
donde negó y admitió algunas alegaciones, así como presentó las
defensas de rigor e incluyeron una reconvención, en la cual alegó
ser dueño de:
Rústica: Parcela marcada con el número sesenta y ocho (68) del plano de parcelación de la comunidad rural pesas del Barrio Pesas del término municipal de Ciales, con una cabida de uno punto cero setecientas diecisiete cuerdas (1.0717 cdas.), equivalentes a cuatro mil doscientos doce puntos veintiún metros cuadrados (4,212.21 m.c.). En lindes por el norte con Calle Número 11 de la comunidad. Por el Sur, con una quebrada que separa de los terrenos de Pedro Mayoral y Francisco Serrano. Por el Este con parcela número 69 de la comunidad; y por el Oeste con la parcela número 67 de la comunidad10.
Esbozó que una franja ubicada en el inmueble del matrimonio
Villanueva-Oliveras le pertenece en pleno dominio a este. Alegaron
que tanto la finca de este, como la del matrimonio Villanueva-
9 Expediente original. 10 Escritura catorce (14) otorgada el 10 de febrero de 2001 ante notario Vázquez
Montes. Inscrita en el Folio 256 del Tomo 139 de Ciales, Finca Número 6,706 del Registro de la Propiedad, Sección de Manatí (Lote 68). KLAN202300986 consolidado con 5 KLCE202301223
Oliveras le pertenecía originalmente al estado, y que en los planos
de segregación y lotificación del Departamento de la Vivienda se
consignaba que una franja de terreno denominada 62 A forma parte
de su finca, y que el matrimonio Villanueva-Oliveras la ha poseído
ilícitamente. Razonó que el plano de segregación y lotificación del
Departamento de la Vivienda consignaba una nota marginal, la cual
expresaba que la Parcela 62 A se agrupara en la Parcela 68
perteneciente a este, para darle acceso a una vía y así evitar quedar
esa finca enclavada. Solicitaron al TPI que declarara nula la
escritura otorgada por el matrimonio Villanueva-Oliveras porque no
tomaron en consideración los planos de segregación y lotificación
preparados previamente por el Departamento de la Vivienda.
Alegaron que el CRIM pretendió cobrarles contribuciones por la
estructura residencial propiedad del matrimonio Villanueva-
Oliveras a base del plano del Departamento de la Vivienda. También,
adujo que, trató de llegar a un acuerdo extrajudicial para disponer
de la controversia, pero no hubo disposición de la otra parte. Por
ello, reclamó la reivindicación del predio o franja de terreno
ilegalmente poseído por el matrimonio Villanueva-Oliveras más
veinticinco mil dólares ($25,000.00) por concepto de daños y las
costas, gastos y una suma razonable de honorarios.
El 12 de septiembre de 2018, el matrimonio Villanueva-
Oliveras presentó Contestación a Contestación a Demanda y
Reconvención.
Luego de varias incidencias procesales innecesarias
pormenorizar, el 8 de febrero de 2021, las partes presentaron el
Informe de Conferencia con Antelación a juicio11 y, el 3 de agosto de
2021, se celebró la conferencia con antelación a juicio. Según surge
11 Expediente original. KLAN202300986 consolidado con 6 KLCE202301223
de la Minuta12 del 3 de agosto de 2021, se discutió una oferta
transaccional, una posible enmienda del informe de conferencia
solicitada por el matrimonio Pagán-Oliveras, la objeción a la misma
por el matrimonio Villanueva-Oliveras y se señaló el juicio para el 6,
7, 8 y 9 de diciembre de 2021.
Antes de comenzar el juicio, las partes estipularon lo
siguiente13:
1. El 7 de julio de 2000 los demandantes otorgaron la Escritura número 205 ante el notario Jose O San Miguel, para adquirir la finca 10106. 2. El 8 de septiembre de 1971 el Sr. Hermenegildo Otero Arvelo y su esposa Clotilde Vázquez Ramos adquirieron del ELA la titularidad de la parcela 62, que pasó a convertirse en la finca 6,245 del Registro de la Propiedad, Sección de Manatí. 3. Los demandados el 10 de febrero de 2001 otorgaron la Escritura número 14 para adquirir la finca 6,706, antigua parcela 68. 4. El 29 de abril de 1985 Hermenegildo Otero Arvelo y Clotilde Vázquez Ramos otorgaron la Escritura número 40 de Segregación, de la finca 6,245 creando la fina 10,106 de 529.5992 metros cuadrados.
Además, se marcó como prueba estipulada los siguientes
exhibits:
I. Fotos de las parcelas en controversia tomadas el 29 de julio de 2019por el representante legal de la familia demandante. II. Certificación de Propiedad Inmueble de la finca número 10,106 expedida el 19 de marzo de 2019. III. Copia de la escritura número 205 de Compraventa otorgada por Aida Luz Vélez a favor de los demandantes ante el notario Jose Oscar San Miguel en Ciales, Puerto rico el día 7 de julio de 2000. IV. Copia solicitud de cambio de dueño, exoneración contributiva y/o exención de veterano relativa a compraventa de Aida luz Vélez Maldonado a favor de demandantes. V. Copia de Certificación de Valores Contributivos del 6 de julio de 2000 presentada por Aida L Vélez Maldonado en cuanto a parcela de la familia demandante. VI. Escritura número 40 sobre Segregación otorgada por los esposos Hermenegildo Otero Alvelo y Clotilde Vázquez Ramos el 29 de abril de 1985. VII. Escritura número 74 sobre Segregación y Compraventa otorgada por los esposos Hermenegildo Otero Alvelo y Clotilde Vázquez Ramos y ELA de PR el 8 de septiembre de 1971.
12 Véase Expediente original del TPI. La oferta transaccional cursada, por el matrimonio Villanueva-Oliveras al matrimonio Pagán-Oliveras, a saber, la parte apelante debía pagar $5,000.00 por la servidumbre actual, y dos pies adicionales de ancho, a todo lo largo de la servidumbre. De desear una extensión adicional al camino, serían $2,000.00 por cada dos pies hasta un máximo de cinco pies. 13 Véase Expediente original, Minuta del 6 de diciembre de 2021. KLAN202300986 consolidado con 7 KLCE202301223
VIII. Escritura número 14 sobre Compraventa otorgada por los demandados-Reconvenientes el 10 de febrero de 2001. IX. Certificación Registral del 23 de diciembre de 2015 de la finca 4,674 (Parcela #68). X. Escritura 67 sobre Segregación y Compraventa otorgada el 8 de septiembre de 1971 por los esposos Teodoro Oliveras Rivera y Zoraida Serrano Miranda y el ELA de PR. XI. Escritura número 87 sobre Segregación y Compraventa otorgada 8 de septiembre de 1971 por los esposos Adolfo Alvelo Rodríguez y Teresa García Padilla y el ELA de PR. XII. Carta extrajudicial firmada por el Lcdo. Markos M. Baños Cabán dirigida a los demandados Bartolo Luis Pagán Rodríguez y Noemí Oliveraas Serrano con fecha del 17 de noviembre de 2015. XIII. Carta extrajudicial firmada por la Lcda. María del C Ojeda Rodríguez al Lcdo. Markos M. Baños Cabán el 10 de febrero de 2016en respuesta a la carta de él del 17 de noviembre de 2015.
Igualmente, durante el juicio, se marcó la siguiente prueba
estipulada14:
XIV. Escritura número 79 de Compraventa otorgada el 5 de junio de 1999. XV. Plano preparado por el agrimensor Israel Otero Rosario.
Así también, cada una de las partes presentó su prueba
documental, la cual fue admitida y marcada como exhibits, saber:
Parte apelante: I. Plano del 18 de agosto de 1980. II. Informe pericial del Agrim. Abiud Reyes Rivera.
Parte apelada: I. Factura. II. Informe del perito Ing. Carmelo Febles Valentín. III. Plano
El 8 de diciembre de 2021,15 durante la vista en su fondo, el
TPI expresó que, a base de la prueba desfilada hasta ese día, el
Tribunal tenía que resolver dos controversias, a saber, 1) si la finca
de don Bartolo y doña Noemí es una finca enclavada; y 2) si la parte
del terreno que don Luis y Doña Olga reclaman como suyo, es de la
titularidad de Don Bartolo y Doña Noemí. Además, entendió que
existía otra controversia, a saber: si existe o no una franja de terreno
entre las parcelas. Surge de la Minuta que el foro apelado brindó
oportunidad para la que las partes llegasen a una transacción.
14 Véase Expediente original, Minuta 7 de diciembre de 2021. 15 Véase Expediente original, Minuta 8 de diciembre de 2021. KLAN202300986 consolidado con 8 KLCE202301223
Por otra parte, el 9 de diciembre de 202116, se marcó como
Exhibit 3 del matrimonio Villanueva-Oliveras el plano.
Posteriormente, el 28 de febrero de 202217, el juicio continuó y se
marcó como Exhibit 2 del matrimonio Pagán-Oliveras el Informe
Pericial del Ing. Rivera Reyes. Por último, el 1 de marzo de 202218,
la señora Noemí Oliveras estaba anunciada como testigo y esta no
compareció a la vista; a petición de la representación legal del
matrimonio Villanueva-Oiveras, se solicitó al TPI que se aplicara la
presunción de la prueba adversa según la Regla 304(5) de
Evidencia19.
El 4 de agosto de 2023, el foro apelado dictó la Sentencia20, y
realizó 18 determinaciones de hechos, a saber:
1. Los demandantes Luis Alberto Villanueva Ortiz y Olga Iris Oliveras Serrano están casados entre sí bajo el régimen de sociedad legal de bienes gananciales. (En adelante "los demandantes").
2. El 7 de julio de 2000, y ante el notario José Oscar San Miguel, los demandantes adquirieron mediante escritura pública número 205, la propiedad que se describe a continuación: Rústica: Localizada en el Barrio Pesas del término municipal de Ciales, Puerto Rico, con una cabida superficial de QUINIENTOS VEINTINUEVE PUNTO CINCO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y DOS METROS CUADRADOS (529.5992 m.c.) equivalentes a punto mil trescientos cuarenta y siete diezmilésimas de otra cuerda (.1347 c as.) y en lindes, por el Norte, en varias alineaciones que suman cincuenta y cinco punto seiscientos cincuenta metros line les (55.650) con franja de terreno dedicada a uso público que separa carretera municipal, por el Sur, en dos alineaciones que suman cincuenta y siete punto doscientos noventa y seis metros lineales (57.296) con Jorge San Miguel y Leodoro Oliveras, por el Este, en Una sola alineación de diecisiete punto ochocientos cuarenta y cinco metros lineales (17.845) con entrada vecina a la carretera número ciento cuarenta y nueve (149) y por el Oeste, en una sola alineación de cero punto ochocientos veintidós metros lineales (0.822) con Adolfo Arbelo.
La descrita propiedad consta inscrita al folio ciento ochenta (180) vuelto del tomo doscientos catorce (214) de Ciales, finca número diez mil ciento seis (10,106) del Registro de la Propiedad, Sección de Manatí.
16 Véase Expediente original, Minuta 9 de diciembre de 2021 17 Véase Expediente original, Minuta 28 de febrero de 2022. 18 Véase Expediente original, Minuta 1 de marzo de 2022. 19 32 LPRA Ap. VI, R. 304(5). 20 Apéndice 2 de la apelación. KLAN202300986 consolidado con 9 KLCE202301223
Se segrega de la finca 6245 de Ciales.
3. En el momento que se otorga la escritura de compraventa, la propiedad estaba ya inscrita en el Registro de la Propiedad, según la descripción antes mencionada. Finca número 10, 106 del Registro de la Propiedad de Manatí. Los demandantes son el cuarto dueño de la propiedad desde que se concedió el título de propiedad sobre la misma. Los demandantes inscribieron su título en el Registro de la Propiedad.
4. Los demandados, Bartolo Pagán Rodríguez y Noemí Oliveras Serrano, están casados entre sí bajo el régimen de sociedad legal de bienes gananciales. (En adelante "los demandados").
5. Los demandados son los dueños de la propiedad que se describe a continuación:
Rústica: Parcela marcada con el número sesenta y ocho (68) del plano de parcelación de la comunidad rural pesas del Barrio Pesas del término municipal de Ciales, con una cabida de uno punto cero setecientas diecisiete cuerdas (l .0717 cdas.), equivalentes a cuatro mil doscientos doce puntos veintiún metros cuadrados (4,212.21 m.c.). En lindes por el norte con Calle Número 1 1 de la comunidad. Por el Sur, con una quebrada que separa de los terrenos de Pedro Mayoral y Francisco Serrano. Por el Este con parcela número 69 de la comunidad; y por el Oeste con parcela número 67 de la comunidad.
6. La propiedad que antecede se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad. Número de finca 6,706 del Registro de la Propiedad de Manatí.
7. Señalan los demandados que las constancias de Registro de la Propiedad no son correctas en cuanto a la finca 1O, 106.
8. La parte demandada utiliza una franja de terreno que los demandantes reclaman que les pertenece. Dicha franja es utilizada por los demandados para salir y entrar a su finca. Sin embargo, éstos últimos reclaman que dicha franja les pertenece a ellos.
9. Los demandados indican que la descripción registral de las fincas en controversia está errónea ya que dichas fincas fueron inscritas utilizando Unos planos del Departamento de la Vivienda que no tomaron en consideración otros planos previamente preparados por dicho Departamento de la Vivienda. 10. Indican los demandados que si se considerara los planos originalmente preparados por el Departamento de la Vivienda la descripción de los solares sería diferente y reflejaría que la franja de terreno en controversia pertenecería los demandados y no a los demandantes. 11. Además, indica la demandada que el efecto de no considerar los planos de segregación originalmente preparados por el Departamento de la Vivienda fue que la finca de los demandados quedaría enclavada y no contaría con acceso a una vía pública. KLAN202300986 consolidado con 10 KLCE202301223
12. Tanto los demandados como los demandantes adquirieron sus respectivas fincas con posterioridad a la inscripción de ambas fincas en el registro de la propiedad.
13. De conformidad a las descripciones de las fincas de las partes, entre ambas fincas discurre un camino vecinal identificado como Calle l l de la comunidad. De conformidad al testimonio vertido por el perito de la parte demandante, dicho camino era contemplado para darle salida a los solares ubicados en la parte Sur del mismo, el que incluye la finca del demandado.
14. El camino identificado en la parte Sur de la finca del demandante y al Norte de la parte demandada nunca se construyó. Los propietarios colindantes en la parte Este de la finca del demandado, eventualmente ocuparon la franja identificada como Calle 11, dejando la finca del demandado sin acceso a salida a camino público. 15. Al cabo de varios años de que los demandados adquirieran la finca comenzaron a construir una propiedad. Para lograr acceder a la misma solicitan al demandante autorización para pasar por su finca y poder entrar y salir la misma mientras se lleva a cabo la construcción. 16. El perito de los demandantes, Ing. Carmelo Febles Valentín, manifestó que el camino utilizado por los demandados que transcurre por el predio de terreno reclamado por ambas partes afecta la construcción del pozo séptico de la propiedad de los demandantes.
17. La parte demandada reconoció que la condiciones que éste reclama sobre su propiedad que es una finca enclavada no fueron provocadas por el demandante. Acepta, además, que las descripciones de la finca del demandante son las que obran en el Registro de la Propiedad.
18. La única contención de los demandados para reclamar el predio de terreno en controversia es que el plano utilizado por el Departamento de la Vivienda para otorgar los títulos de propiedad fue uno incorrecto, que a su vez generó el nacimiento de, una finca con una cabida y con linderos incompatibles con dicho plano.
19. Aunque los demandados reconvenientes reclaman que de noreconocerse la titularidad de la franja de terreno en controversia quedarían como finca enclavada, éstos no incluyeron en su demanda a todos sus colindantes.
El TPI concluyó que, (1) los esposos Villanueva Oliveras
adquirieron la finca 10, 106 descansando en las constancias que
ofrece el Registro de la Propiedad. Surge que estos son terceros civiles,
que de buena fe y a título oneroso adquirieron de la Sra. Aida Luz
Vélez Maldonado la finca 10, 106, la cual según la descripción
registral de la misma tiene una cabida de 529.5992 m/c. El negocio
jurídico habido entre la señora Vélez y los demandantes goza de KLAN202300986 consolidado con 11 KLCE202301223
validez y aun cuando los demandados alegaron la nulidad del mismo,
entendemos que estamos ante un negocio perfectamente válido, en el
cual concurren todos los requisitos indispensables para su validez.
En virtud de tal negocio jurídico, los demandantes adquirieron un
derecho real inscrito de quien en el Registro aparecía cómo dueño, y
tenía facultad para transmitir, (2) estamos conscientes. que la
franja de terreno que aquí se ordena su devolución es el acceso
que utiliza la parte demandada para accesar a su finca, por
lo que con lo que aquí resolvemos estaríamos eliminando tal
acceso, convirtiéndola en una finca enclavada, sin embargo,
no estamos en posición de determinar sobre cual finca deberá
constituirse la servidumbre de paso para que el demandado
pueda accesar a su propiedad21.
Además, declaró No Ha Lugar la reconvención y luego de
realizar el ajuste al valor presente de las cuantías concedidas,
concedió tres mil quinientos dólares ($3,500.00) como
compensación por los daños sufridos más dos mil setecientos
dólares ($2,700.00) por concepto de la pérdida de uso de la
propiedad. Ordenó al matrimonio Pagán-Oliveras a pagar seis mil
doscientos dólares ($6,200.00) por honorarios de abogados, y a
hacer entrega de la franja de terreno perteneciente a los
demandantes.
El 14 de agosto de 2023, el matrimonio Villanueva-Oliveras
presentó Moción Certificada Bajo Firma de Representación Legal
Solicitando Costas, Gastos y Honorarios de Abogado a Favor de la
Parte Demandante Al Amparo de la Regla 44.2 y 35.1 de
21 Primeramente, en el presente pleito no son partes los demás colindantes de la
finca perteneciente a los demandados además de que no existe prueba en el expediente sobre cuál sería la justa compensación que deberá recibir el predio dominante por la constitución de tal servidumbre. En segundo lugar, según la prueba desfilada, existía otra franja de terreno que daría acceso a la finca de los demandados, sin embargo, los colindantes de dicha "Calle 1 1" ocuparon tal predio de terreno, imposibilitando el que los demandados accesaran a su propiedad por medio tal franja de terreno. KLAN202300986 consolidado con 12 KLCE202301223
Procedimiento Civil22, en la cual le solicitan al TPI tres mil noventa y
cuatro dólares con setenta centavos ($3,094.70) por concepto de
costas y gastos necesarios y entre cuarenta mil ($40,000.00) a
treinta y seis mil seiscientos ochenta y tres dólares ($36,683.00) por
concepto de honorarios de abogados. El 21 de agosto de 2023, el
matrimonio Pagán-Oliveras presentó Moción En Solicitud de
Reconsideración, Enmiendas a Ciertas Determinaciones de Hechos y
Determinaciones Adicionales de Hecho y Conclusión de Derecho23 , el
3 de octubre de 2023, fue declarada No Ha Lugar por el TPI. Ese
mismo día, el foro apelado declaró con lugar el memorando de costas
y ordenó al matrimonio Pagán-Oliveras a pagar los tres mil noventa
y cuatro dólares con setenta centavos ($3,094.70) y declaró No Ha
Lugar los honorarios de abogados.
Inconforme, el 3 de noviembre de 2023, el matrimonio Pagán-
Oliveras presentó la Apelación y el Certiorari ante nuestra
consideración. En su escrito de Apelación, señaló los siguientes
errores:
1. ERRÓ EL TPI AL DECLARAR CON LUGAR LA DEMANDA SOBRE REIVINDICACIÓN DE LOS DEMANDANTES [AUN] CUANDO EL PLANO DE PARCELACIÓN DEL DEPARTAMENTO DE LA VIVIENDA DE 1980 SURGE CON MERIDIANA CLARIDAD QUE LA FRANJA DE TERRENO QUE UTILIZAN LOS APELANTES COMO ACCESO A SU PROPIEDAD LES PERTENECE A ÉSTOS ÚLTIMOS.
2. ERRÓ EL TPI AL DECLARAR CON LUGAR LA DEMANDA SOBRE REIVINDICACIÓN DE LOS DEMANDANTES [AUN] CUANDO DE LA DESCRIPCIÓN REGISTRAL DE LA PARCELA NÚMERO 68 QUE OBRA INSCRITA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DESDE EL 15 DE AGOSTO DE 1974 Y DE SU INSCRIPCIÓN SURGE CON MERIDIANA CLARIDAD QUE SU COLINDANCIA NORTE ES LA CALLE 11 DE LA COMUNIDAD.
3. ERRÓ EL TPI AL CONCLUIR QUE ES DE APLICACIÓN LA FIGURA JURÍDICA DEL TERCERO REGISTRAL [AUN] CUANDO EL DERECHO REAL DE LOS APELANTES CONSTA INSCRITO DESDE EL 1974 CONFORME LA DESCRIPCIÓN REGISTRAL DE LA FINCA NÚMERO (6,706) (PARCELA #68) LA CUAL ESTABLECE CON MERIDIANA CLARIDAD QUE LA
22 32 LPRA Ap. V, R. 44.2 y R. 35.1. 23 Apéndice 3 de la apelación. KLAN202300986 consolidado con 13 KLCE202301223
COLINDANCIA NORTE DE ÉSTA SE EXTIENDE HASTA LA CALLE 11 DE LA COMUNIDAD.
4. ERRÓ EL TPI AL CONCLUIR QUE ERA DE APLICACIÓN LA FIGURA DEL TERCERO REGISTRAL CUANDO SURGE DE LA PRUEBA DESFILADA QUE LOS APELADOS CONOCÍAN LA CONFIGURACIÓN DE LAS PARCELAS Y POR CONSIGUIENTE, CONOCÍAN DE LA INEXACTITUD DE LAS CONSTANCIAS DEL REGISTRO POR LO QUE NO PUEDEN SER CONSIDERADOS ADQUIRENTES DE BUENA FE.
5. ERRÓ EL TPI AL CONCLUIR QUE NO ESTÁ EN POSICIÓN DE DETERMINAR SOBRE CUÁL FINCA DEBERÁ CONSTITUIRSE LA SERVIDUMBRE DE PASO PARA QUE EL DEMANDADO PUEDA [TENER ACCESO] A SU PROPIEDAD POR NO SER PARTE EN EL PLEITO LOS DEMÁS COLINDANTES DE LA FINCA DE LOS DEMANDADOS Y POR NO EXISTIR PRUEBA EN EL EXPEDIENTE SOBRE CUAL SERÍA LA JUSTA COMPENSACIÓN QUE DEBERÍA RECIBIR EL PREDIO DOMINANTE POR LA CONSTITUCIÓN DE TAL SERVIDUMBRE.
6. ERRÓ EL TPI AL DETERMINAR QUE NO ESTÁ EN POSICIÓN DE DETERMINAR SOBRE CUÁL FINCA DEBERÁ CONSTITUIRSE LA SERVIDUMBRE DE PASO PARA QUE EL DEMANDADO PUEDA [TENER ACCESO] A SU PROPIEDAD POR NO SER PARTE LOS DEMÁS COLINDANTES DE LA FINCA DE LOS DEMANDADOS APELANTES Y A LA MISMA VEZ DETERMINAR QUE “SEGÚN LA PRUEBA DESFILADA EXISTÍA OTRA FRANJA DE TERRENO QUE DARÍA ACCESO A LA FINCA DE LOS DEMANDADOS, SIN EMBARGO, LOS COLINDANTES DE DICHA CALLE 11 OCUPARON EL PREDIO DE TERRENO IMPOSIBILITANDO EL QUE LOS DEMANDADOS [TUVIESEN ACCESO] A SU PROPIEDAD POR MEDIO [DE] TAL FRANJA DE TERRENO”.
7. ERRÓ EL TPI AL CONCEDER UNA PARTIDA DE $2,700.00 POR PRIVACIÓN DEL DISFRUTE DEL PREDIO ALEGADAMENTE APROPIADO SIN ESTABLECER DETERMINACIÓN DE HECHO ALGUNA PARA JUSTIFICAR TAL CONCESIÓN MÁS ALLÁ DE ESTABLECER MERAMENTE QUE LA PARTE DEMANDANTE ASÍ LO HABÍA SOLICITADO Y QUE, ANTE EL HECHO DE QUE ESA FUE SU SOLICITUD, EL TRIBUNAL ENTENDÍA PRUDENTE CONCEDER LO SOLICITADO.
8. ERRÓ EL TPI AL CONCEDER UNA PARTIDA DE $3,500.00 POR [sic] COMPENSACIÓN POR LOS DAÑOS SUFRIDOS SIN ESTABLECER DETERMINACIÓN DE HECHO ALGUNA PARA CONCEDER TAL CONCESIÓN.
Por otro lado, en el recurso de Certiorari, se imputan como
errores los siguientes:
1. ERRÓ EL TPI AL DECLARAR CON LUGAR LA “MOCIÓN CERTIFICADA BAJO FIRMA DE REPRESENTACIÓN LEGAL SOLICITANDO COSTAS, GASTOS Y HONORARIOS DE ABOGADO A FAVOR DE LA PARTE DEMANDANTE AL AMPARO DE LA REGLA 44.2 Y 35.1 DE PROCEDIMIENTO CIVIL” PRESENTADA POR LOS KLAN202300986 consolidado con 14 KLCE202301223
DEMANDANTES, [AUN] CUANDO LA COPIA DE ÉSTA QUE FUE NOTIFICADA A LOS DEMANDADOS NO ESTABA FIRMADA A PUÑO Y LETRA POR EL ABOGADO DE LOS DEMANDANTES Y TAMPOCO ESTABA JURAMENTADA POR LOS DEMANDANTES.
2. ERRÓ EL TPI AL DECLARAR CON LUGAR LA “MOCIÓN CERTIFICADA BAJO FIRMA DE REPRESENTACIÓN LEGAL SOLICITANDO COSTAS, GASTOS Y HONORARIOS DE ABOGADO A FAVOR DE LA PARTE DEMANDANTE AL AMPARO DE LA REGLA 44.2 Y 35.1 DE PROCEDIMIENTO CIVIL” PRESENTADA POR LOS DEMANDANTES, [AUN] CUANDO NO SE ACOMPAÑÓ A LA COPIA DE ÉSTA QUE FUE NOTIFICADA A LOS DEMANDADOS NINGUNO DE LOS ANEJOS QUE SE ACOMPAÑARON AL ESCRITO ORIGINAL QUE FUE PRESENTADO AL TRIBUNAL.
3. ERRÓ EL TPI AL DECLARAR CON LUGAR LA MOCIÓN CERTIFICADA BAJO FIRMA DE REPRESENTACIÓN LEGAL SOLICITANDO COSTAS, GASTOS Y HONORARIOS DE ABOGADO A FAVOR DE LA PARTE DEMANDANTE AL AMPARO DE LA REGLA 44.2 Y 35.1 DE PROCEDIMIENTO CIVIL PRESENTADA POR LOS DEMANDANTES, [AUN] CUANDO DICHA MOCIÓN NO CUMPLÍA CON LOS REQUISITOS ESTABLECIDOS EN LA REGLA 44.1 DE PROCEDIMIENTO CIVIL DE PUERTO RICO, TODA VEZ QUE AL NO ESTAR FIRMADA POR EL ABOGADO DE LOS DEMANDANTES LA COPIA DE ÉSTA NOTIFICADA A LOS DEMANDADOS, NI ESTAR JURAMENTADA POR LOS DEMANDANTES NI HABERSE ACOMPAÑADO COPIA DE LOS ANEJOS QUE FUERON PRESENTADOS CON EL ESCRITO ORIGINAL AL TRIBUNAL DENTRO DEL TÉRMINO JURISDICCIONAL DE [DIEZ] (10) DÍAS CONTADOS A PARTIR DE LA FECHA DE LA NOTIFICACIÓN DE LA SENTENCIA, DICHA NOTIFICACIÓN FUE UNA DEFECTUOSA QUE NUNCA SE PERFECCIONÓ, PRIVANDO AL TPI DE JURISDICCIÓN Y AUTORIDAD PARA ACTUAR SOBRE ÉSTA.
El 7 de noviembre de 2023, este Tribunal emitió una
Resolución consolidando los casos de epígrafe y disponiendo que
“[l]as partes deben tener presente que el cumplimiento con los
términos reglamentarios no está sujeto a las notificaciones de las
determinaciones interlocutorias del Tribunal de Apelaciones”.
(Énfasis en la original). Ese mismo día, le concedimos a la parte
Apelante un término de diez (10) días para que informara el método
de reproducción de la prueba oral. El 13 de noviembre de 2023, la
parte Apelante solicitó que le autorizáramos la reproducción de la
prueba oral mediante exposición narrativa estipulada. KLAN202300986 consolidado con 15 KLCE202301223
El 28 de noviembre de 2023, este Tribunal le autorizó la
presentación de una exposición narrativa estipulada y le concedió al
Apelante un primer término de treinta (30) días para presentar la
exposición narrativa. El 29 de noviembre de 2023, el Apelante
solicitó una prórroga de treinta (30) días para presentar la
exposición narrativa. Posteriormente, el 29 de diciembre de 2023, el
Apelante solicitó un término final de treinta (30) días para presentar
la exposición narrativa. En consecuencia, el 17 de enero de 2024,
este Tribunal le concedió un “término final de diez (10) días para
presentar la exposición narrativa estipulada”. (Énfasis en la
original).
Entre nuestra Resolución de 17 de enero de 2024 y el 6 de
junio de 2024, no hubo movimiento en el caso. La parte Apelante no
presentó la exposición narrativa estipulada ni solicitó prórrogas
adicionales. Tampoco presentó excusas por la falta de diligencia y
su dejadez en el caso.
Así las cosas, el 6 de junio de 2024, este Tribunal prescindió
de la exposición narrativa estipulada, conforme la Regla 7 (B) (5) del
Reglamento del Tribunal de Apelaciones24, y ordenó que la parte
Apelada presentara su alegato en oposición. No fue hasta el 24 de
junio de 2024, que la parte Apelante finalmente compareció y nos
solicitó que aceptáramos la exposición narrativa no estipulada, esto
es, ciento cincuentainueve (159) días después de que culminó el
término dispuesto por este Tribunal para hacerlo. El 8 de julio de
2024, la parte Apelada presentó su Oposición Consolidada a la
Apelación y Certiorari y Oposición a la Moción de Reconsideración.
Tras varios trámites procesales, incluyendo la imposibilidad
de las partes presentar una exposición narrativa de la prueba
24 4 LPRA Ap. XXII-B, R. 7 (B) (5). KLAN202300986 consolidado con 16 KLCE202301223
estipulada, el 5 de diciembre de 2024, este Tribunal ordenó la
elevación de los autos originales del caso.
Con la comparecencia de las partes y con el beneficio de los
autos originales, nos encontramos en posición para discutir el
derecho aplicable.
II.
-A-
En Rolón Adorno v. Registrador25, nuestro Tribunal Supremo
reiteró lo siguiente:
Como parte de su función, el Registrador ostenta la facultad de calificar los documentos que se presenten en el Registro de la Propiedad. La calificación consiste en el examen o la comprobación de la legalidad del título que pretende su inscripción en el Registro. L.R. Rivera Rivera, Derecho registral inmobiliario puertorriqueño, 3ra ed., San Juan, Eds. Jurídica, 2012, pág. 275. Esa facultad está anclada al principio de legalidad con el propósito de que solo tengan acceso al Registro de la Propiedad los títulos válidos y perfectos. United Surety v. Registradora, 192 DPR 187, 201 (2015). Se consideran títulos válidos y perfectos los que reúnen en sí los requisitos establecidos por ley o reglamento. Western Fed. Savs. Bank v. Registrador, 139 DPR 328, 332– 333 (1995). Todo ello en cumplimiento con uno de los principios esenciales que reviste al Registro de la Propiedad: la fe pública registral. Del mismo modo, evita que el Registro se convierta en un mero archivo de documentos. Rivera Rivera, op. cit., pág. 274. A esos efectos, los Registradores de la Propiedad tienen la obligación legal de determinar si un documento es o no inscribible. United Surety v. Registradora, supra; R & G Premier Bank P.R. v. Registradora, 158 DPR 241, 246 (2002).
En armonía con el principio de legalidad, el Art. 229 de la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria de Puerto Rico (Ley Hipotecaria), 30 LPRA sec. 6381, preceptúa las limitaciones que tiene el Registrador en su función calificadora. Particularmente, ese estatuto le impone al Registrador diferentes grados de calificación cuando tiene26 ante sí títulos inscribibles, ya sean notariales, judiciales o administrativos. ́Id. Como resultado de esto, la calificación variará dependiendo del documento que se presente para su inmatriculación. Rigores v. Registrador, 165 DPR 710, 721 (2005). En cuanto a los documentos notariales, el rol calificador del Registrador se limitará a: (1) las formas extrínsecas de los documentos presentados; (2) la capacidad de los otorgantes; (3) la validez de los actos y contratos contenidos en tales documentos, y (4) la inexistencia de obstáculos que surjan del Registro de la Propiedad que impidan la inscripción de los documentos. R & G Premier Bank P.R. v. Registradora, supra, pág. 247. (Énfasis nuestro).
25 207 DPR, 361, (2021). 26 Íd., 371. KLAN202300986 consolidado con 17 KLCE202301223
-B-
La figura del tercero registral se ha definido del siguiente
modo:
El tercer adquirente, por negocio jurídico, de un derecho real inmobiliario inscrito, que en función de Registro inexacto es mantenido en su adquisición por la fe pública registral, siempre que concurran las demás circunstancias exigidas por la ley para tal protección27.
Al presente, la figura del tercero registral está reconocida en
nuestro derecho por vía del Artículo 35 de la Ley Núm. 210-2015,
según enmendada, conocida como la “Ley del Registro de la
Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto Rico”.
La precitada disposición reza:
El asiento de inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes, ni altera las relaciones jurídicas de quienes intervengan como partes en dichos actos o contratos.
No obstante, el derecho real de un tercero estará protegido por
la fe pública registral y será mantenido en su adquisición cuando
cumpla con los siguientes requisitos:
1. El derecho es adquirido válidamente y con arreglo a la ley en un negocio intervivos, de buena fe y a título oneroso de persona que en el Registro aparece con facultad para transmitirlo, y que ha sido inscrito.
2. La adquisición se efectúa basado en un Registro inexacto por causas que no resultan clara y expresamente del propio Registro o por existir sobre la finca acciones o títulos de dominio o de otros derechos reales que no están debidamente inscritos.
Ha de entenderse por Registro los asientos relativos a una finca o derecho, no extinguidos según lo dispuesto en esta Ley, que se refieran a cargas y gravámenes o a derechos que no sean del que transfiere o grava, además del asiento que pública el derecho del transmitente.
La buena fe del tercero se presume siempre que haya actuado con una mínima dosis de diligencia y mientras no se pruebe que al adquirir conocía la falta de exactitud del Registro.
El adquirente a título gratuito sólo gozará de la protección registral que corresponde a sus causantes o transferentes.
Los derechos meramente mencionados o la indebida constancia de obligaciones no afectarán a tercero28.
27 R.M. Roca Sastre, II Derecho hipotecario 299, 304 (8va ed. Bosch 1995). 28 30 LPRA sec. 6050. KLAN202300986 consolidado con 18 KLCE202301223
El tercero registral es aquel sujeto protegido por la publicidad
del Registro de la Propiedad en las situaciones en que sus
constancias puedan ser inexactas, lo que puede producir conflictos
de titularidad entre la realidad registral y la extraregistral29. La
tercería registral y sus consecuencias siempre presuponen la
existencia de una inexactitud registral, pero esta ha de ceder a la
necesidad de proteger la confianza depositada en las constancias del
Registro por quien obró de buena fe a base de su contenido30.
Después de todo, esa es la función del más importante instrumento
de control de la actividad económica que afecta a los inmuebles sitos
en el país.
Ahora bien, a tenor con la doctrina y la jurisprudencia
puertorriqueña, para que se active la protección del tercero registral,
el titular afectado debe demostrar que reúne todos los requisitos
siguientes: (1) ser tercero civil adquirente, (2) de un derecho real; (3)
mediante un negocio jurídico inter vivos válido; (4) a título oneroso;
(5) de quien en el Registro tenga por lo menos su derecho
presentado; (6) sin que del Registro surja expresamente información
o datos relativos a la inexactitud registral; (7) como tenedor de buena
fe en el momento de la adquisición y; (8) cuyo derecho consta
inscrito, a su vez, en el Registro, requisito este último propio del
derecho patrio31.
Para constatar la concurrencia de todos estos requisitos, el
foro de primera instancia tiene que recibir y dirimir la prueba que
presenten los involucrados en el conflicto, con el fin de resolver cuál
de las dos realidades debe prevalecer, la ficción registral o la realidad
extrarregistral32.
29 Banco de Santander v. Rosario Cirino, 126 DPR 591, 609 (1990). 30 Consejo v. Villa Edamorga, 161 DPR 785, 798 (2004). 31 Banco de Santander v. Rosario Cirino, supra, págs. 603-604; véase, además,
L.R. Rivera Rivera, Derecho Registral Inmobiliario Puertorriqueño, 2da ed., Jurídica Editores 2002, págs. 104-123. 32 Banco de Santander v. Rosario Cirino, supra, pág. 618; Consejo Titulares
Parkside v. MGIC Fin. Corp., 128 DPR 538, 559-560 (1991). KLAN202300986 consolidado con 19 KLCE202301223
Amerita señalar, además, que nuestro ordenamiento también
reconoce una presunción de buena fe del adquirente siempre que
haya actuado con una mínima dosis de diligencia y “mientras no se
pruebe que al adquirir conocía la falta de exactitud del Registro”,
presunción que puede y debe ser rebatida por quien cuestiona la
tercería registral33. Así, el requisito de la buena fe en materia
registral se ha definido como el “desconocimiento por el tercer
adquirente, en el momento de la adquisición, de la inexactitud
registral y de los vicios que pueden anular, rescindir, resolver o
revocar la titularidad del transferente”34.
La jurisprudencia puertorriqueña exige también un grado de
diligencia razonable a quien reclama la protección de sus derechos,
con el objetivo de detectar cualquier defecto en el título de quien le
transmite el derecho, es decir, para descubrir cualquier
“inexactitud” en las constancias del Registro que pueda afectar su
titularidad. Dicho de otro modo, además de la falta de conocimiento
del defecto que produce la nulidad o la revocación del título de su
transferente, el tercero no puede haber tenido medios racionales o
motivos suficientes para conocerlo35.
Para precisar lo dicho, el Artículo 211 de la Ley Núm. 210-
2015, supra, define como inexactitud del Registro “todo desacuerdo
que en orden a los derechos inscribibles exista entre aquél y la
realidad jurídica extraregistral”36. Así, el Registro es inexacto:
1. Cuando el derecho existe en la realidad jurídica extraregistral al momento de la adquisición del tercero, pero: a) al inscribir se ha incurrido en error de expresión en el asunto; b) no ha llegado a inscribirse; c) fue inscrito, pero su asiento ha sido cancelado.
33 Véase, 30 LPRA sec. 6050; Roig Com. Bank v. Rosario Cirino, supra, pág. 617;
Roca Sastre, op. cit., pág. 408. 34 Mundo v. Fuster, supra, pág. 376. 35 Banco de Santander v. Rosario Cirino, supra, págs. 605-607; Mundo v. Fuster,
supra, pág. 376. 36 30 LPRA sec. 6351. KLAN202300986 consolidado con 20 KLCE202301223
2. Cuando el derecho consta inscrito, pero no existía en la realidad jurídica extraregistral al momento de verificarse la adquisición del tercero: a) no ha existido nunca el derecho por falsedad, nulidad u otro defecto del título inscrito; b) existió, pero al momento de la adquisición ya se había extinguido por haber operado la anulación, resolución, rescisión, revocación, caducidad, renuncia, prescripción, liberación, expropiación, confiscación, etc.; c) existía al momento de la adquisición, pero estaba amenazado de extinción por causa de anulabilidad o de resolución, rescisión o revocación sin contar explícitamente en el Registro37.
Como vemos, la nulidad del negocio que produjo una primera
inscripción puede crear inexactitud en las constancias del Registro,
pues estas hacen ver como válido un negocio que no lo es. Ahora
bien, el conocimiento de la inexactitud registral que tuvieran los
transferentes o titulares anteriores no priva al tercero adquirente de
su buena fe si él desconoce esa inexactitud al momento de la
adquisición. Aún más, “el tercero recibe la protección de la buena
fe registral, aun cuando se invalide el título del transferente,
siempre que las causas de nulidad no surjan expresamente del
registro”38.
Recordemos que “[l]a buena fe es requisito que solo debe
concurrir en el tercer adquirente; en cuanto al transferente es
irrelevante su buena o mala fe. […] La buena o mala fe del
transferente no influye en el tercer adquirente”39.
-C-
Una de las acciones protectoras del dominio es la acción
reivindicatoria40. Mediante esta el dueño reclama la cosa de quien la
tenga o posea41 y solicita, además, su entrega cuando esta se halle
en posesión de un tercero sin título alguno sobre la misma42. Para
prevalecer, el promovente tiene que satisfacer los siguientes
37 Rivera Rivera, op. cit., págs. 100-101.
38 Delgado v. Rivera, 173 DPR 150, 169 (2008). 39 Roca Sastre, op. cit., pág. 371. 40 31 LPRA sec. 1111. 41 Ramírez Quiñones v. Soto Padilla, 168 DPR 142, 157 (2006). 42 J. Puig Brutau, Fundamentos de Derecho Civil, 4ta ed., Barcelona, Ed. Bosch,
1994, Tomo III, Vol. 1, pág. 162. KLAN202300986 consolidado con 21 KLCE202301223
requisitos, a saber: “[…] identificar adecuadamente [el] objeto,
probar que es suyo, y probar que está indebidamente en posesión
del demandado”43. Particularmente, la identificación “[…] consiste
[en] demostrar que la finca que reclama es la misma a que se refieren
los documentos que dicha parte presente en evidencia para
acreditar su justo título de dominio”44. Por tal razón, debe “[…]
fijarse con precisión la situación, cabida y linderos del inmueble a
reivindicarse, y demostrarse durante el juicio que el predio
reclamado es aquel a que se refieren los documentos, títulos y
demás medios de prueba en que el actor funde su pretensión”45. De
lo anterior se desprende que el objeto de la reivindicación no es
recobrar cualquier cantidad de terreno sino una cantidad específica
y determinada46. Cumplida esta obligación probatoria, corresponde
al demandado señalar y probar su mejor título47 y no puede basarse
únicamente en los vicios que tenga el título del adversario48.
-D-
El derecho real de servidumbre es definido por el Art. 465 del
Código Civil “como un gravamen impuesto sobre un bien inmueble,
denominado predio sirviente, a beneficio de otro perteneciente a un
dueño distinto, denominado predio dominante”49. Las
servidumbres, como principio general, son inseparables de la finca
a la que activa o pasivamente pertenecen50. De otra parte, las
servidumbres pueden adquirirse (1) por ley, (2) por título, (3) por
prescripción, o (4) por signo aparente51.
43 Ramírez Quiñones v. Soto Padilla, supra, pág. 157; véase, además, Pérez Cruz v.
Fernández, 101 DPR 365, 374 (1973). 44 Pérez Cruz v. Fernández, supra. 45 Íd. De lo anterior es razonable concluir que en este tipo de pleito los planos
constituyen, por lo menos, parte de la evidencia que puede utilizar un tribunal para restablecer a su verdadera situación los límites de diversos fundos. Castrillo v. Maldonado, 95 DPR 885, 891 (1968). 46 Castrillo v. Maldonado, supra. 47 Ramírez Quiñones v. Soto Padilla, supra. 48 Ramírez Quiñones v. Soto Padilla, supra, pág. 157. 49 31 LPRA sec. 1631; Ciudad Real v. Municipio de Vega Baja, 161 DPR 160, 171
(2004). 50 Artículo 470 del Código Civil, 31 LPRA sec. 1636. 51 Artículos 473 a 478 del Código Civil, 31 LPRA secs. 1651 a 1656. KLAN202300986 consolidado con 22 KLCE202301223
A su vez, el Código Civil clasifica las servidumbres según su
naturaleza o características. Así, las servidumbres son legales o
voluntarias, según las establezca la ley o la voluntad de los
propietarios de los predios involucrados52. Las servidumbres pueden
establecerse "en provecho de una o más personas o de una
comunidad a quienes no le pertenezca la finca gravada"53. Otra
característica de las servidumbres la establece el Art. 471 del Código
Civil, de la siguiente manera:
Las servidumbres son indivisibles. Si el predio sirviente se divide entre dos o más, la servidumbre no se modifica y cada uno de ellos tiene que tolerarla en la parte que le corresponda.
Si es el predio dominante el que se divide entre dos o más, cada porcionero puede usar por entero de la servidumbre, no alterando el lugar de su uso, ni gravándola de otra manera54.
De otro lado, el Artículo 467 del Código Civil distingue que las
servidumbres que afectan a las tierras pueden ser divididas en dos
clases: personales y reales55. En cuanto a las reales, también
llamadas prediales, son aquellas que disfruta el propietario de una
finca, constituidas sobre otra propiedad vecina para beneficio de
aquella. Se llaman así porque, estableciéndose para beneficio de una
propiedad, las obligaciones que la constituyen se prestan respecto
de dicha propiedad y no respecto de la persona que sea su dueño56.
Uno de los tipos de servidumbres prediales lo constituyen las
servidumbres de paso y estaban regidas en nuestro ordenamiento
por los Artículos 500 a 506 del Código Civil57. Específicamente, el
Artículo 500 define la servidumbre de paso como el derecho que
tiene un propietario de exigir que se le permita el paso por las
propiedades vecinas cuando su finca o heredad se encuentra
enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, previa la
52 Art. 472 del Código Civil, 31 LPRA sec. 1638; Ciudad Real v. Municipio de Vega
Baja, 161 DPR, a las págs. 171-172. 53 Art. 466 del Código Civil, 31 LPRA sec. 1632. 54 31 LPRA sec. 1637. Como antes indicamos, se refiere al Código Civil derogado. 55 31 LPRA sec. 1633. 56 Íd. 57 31 LPRA secs. 1731 a la 1737. KLAN202300986 consolidado con 23 KLCE202301223
correspondiente indemnización58. En cuanto a su ejercicio, las
servidumbres de paso son de naturaleza discontinua, ya que se
utilizan invariablemente a intervalos más o menos largos de
tiempo y dependen de los actos del hombre para su
aprovechamiento59. Debido a esta naturaleza discontinua, como
regla general, la servidumbre de paso sólo puede adquirirse
mediante título60.
Ahora bien, también se ha sostenido que las servidumbres de
paso pueden ser aparentes o no aparentes, y esa distinción depende
de si se anuncian, o no, mediante la presentación de un signo
exterior que revele su existencia y uso o aprovechamiento61. En
cuanto a las servidumbres aparentes, éstas se pueden constituir por
el dueño de una o varias fincas. En lo pertinente, el Art. 477 del
Código Civil, dispone lo siguiente:
La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas establecido por el propietario de ambas se considerará, si se enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura62.
Es decir, el "signo aparente" de una servidumbre de paso
puede constituir "el título" necesario para exigir su continuidad y
utilización, si se cumplen los requisitos establecidos en el antedicho
Art. 477: (1) la existencia del signo aparente de servidumbre entre
dos fincas; (2) que el signo aparente de servidumbre lo haya
constituido el dueño de ambas fincas; (3) que una de las fincas se
enajene a un tercero; y (4) que no se haya hecho desaparecer el signo
aparente de servidumbre antes del otorgamiento de la escritura de
enajenación, o que no se haya hecho una manifestación contraria a
58 31 LPRA sec. 1731. 59 Art. 468 del Código Civil, 31 LPRA sec. 1634. (Énfasis suplido). 60 Art. 475 del Código Civil, 31 LPRA sec. 1653. 61 Soc. de Gananciales v. Mun. de Aguada, 144 DPR 114, 123 (1997). 62 31 LPRA sec. 1655. KLAN202300986 consolidado con 24 KLCE202301223
la subsistencia del signo en el título de enajenación de cualquiera
de las fincas63. En cuanto al primer requisito, el Tribunal Supremo
ha expresado que un signo aparente es "la exteriorización o
expresión manifiesta de un hecho visible que revela una relación de
servicio en un determinado aspecto entre dos fincas, y el cual es
establecido por el dueño de ambas"64. Es decir, las servidumbres de
paso no se presumen, por lo que hay que probar su constitución.
Así pues, como la servidumbre de paso constituye un serio
gravamen sobre el predio sirviente, ésta no puede imponerse
livianamente65.
Ahora bien, el propietario del predio dominante no adquiere,
por la indemnización, la propiedad del paso, sino solamente el
derecho de servidumbre, que no implica expropiación, sino
limitación de la propiedad. Por esto, el dueño del predio sirviente
puede seguir utilizando éste como mejor le convenga, con la
condición de no obstaculizar el paso66.
Finalmente, con relación a que la propiedad no se encuentre
enclavada, el Tribunal Supremo ha expresado lo siguiente:
[…] el hecho de que [una] finca tenga acceso a vía pública no excluye la posibilidad de que ésta adquiera una servidumbre de paso por signo aparente. Sabido es que la circunstancia de que una finca tenga acceso a camino público no impedirá la aplicación del Artículo 477. Si existe un signo aparente de la servidumbre de paso, ésta surgirá no empece a que el predio beneficiado ya tenga otro acceso a camino público, sea este directo o en virtud de otra servidumbre67.
El derecho real de servidumbre se define como un gravamen
impuesto sobre un bien inmueble, denominado predio sirviente, a
beneficio de otro perteneciente a un dueño distinto, denominado
63 Díaz v. Con. Tit. Cond. El Monte N. Garden, 132 DPR 452 (1993). 64 Soc. de Gananciales v. Mun. de Aguada, supra, a la pág. 125. 65 Ciudad Real v. Municipio Vega Baja, supra. 66 López Amaral v. Márquez, 102 DPR 239, 245 (1974). 67Díaz v. Con. Tit. Cond. El Monte N. Garden, supra, pág. 469-470. (Énfasis suplido). KLAN202300986 consolidado con 25 KLCE202301223
predio dominante68. El Código Civil clasifica las servidumbres según
su naturaleza y características. Es decir, por razón de su origen, por
su visibilidad o por su contenido. Así pues, las servidumbres pueden
ser voluntarias o legales, según la voluntad de los propietarios de
los predios involucrados o conforme a lo que disponga la ley69.
Consecuentemente, “mientras las primeras dependen de la voluntad
de los propietarios, las segundas son aquellas cuyo título de
constitución es la ley y, por lo tanto, el dueño del predio
destinado a sufrirlas no puede impedir su nacimiento”. (Énfasis
suplido)70. Ahora bien, en cuanto al modo de adquisición de dichas
servidumbres, las servidumbres voluntarias se pueden adquirir por
ley, por título, por prescripción o por signo aparente. En cambio, las
servidumbres forzosas o legales tienen su génesis en una
disposición legal que las crea.
Por otra parte, establece una distinción entre el tipo de
servidumbres que pueden afectar a las tierras y dispone que estas
pueden ser divididas en dos clases: personales y reales71. Las
servidumbres reales, también conocidas como prediales, son
aquellas que disfruta el propietario de una finca, constituidas sobre
otra propiedad vecina para beneficio de aquella72. Se denominan así,
toda vez que estableciéndose para beneficio de una propiedad, las
obligaciones que la constituyen se prestan respecto de dicha
propiedad y no respecto de la persona que sea su dueño73.
En lo pertinente al caso que nos atañe, el estado de derecho
vigente distingue, de entre las servidumbres prediales, las
servidumbres de paso. Las servidumbres de paso74 se rigen en
68 Resaltamos que el cuerpo legal vigente en el momento de la presentación de la
Demanda era el Código Civil del 1930. Art. 465 del Código Civil de Puerto Rico, 31 LPRA sec. 1631. 69 Art. 472 del Código Civil, 31 LPRA sec. 1638. 70 Ciudad Real v. Municipio de Vega Baja, 161 DPR 160, 172 (2004). 71 Art. 467 del Código Civil, 31 LPRA sec. 1633. 72 Íd. 73 Íd. 74 Arts. 500 al 506 del Código Civil, 31 LPRA secs. 1731 a 1737. KLAN202300986 consolidado con 26 KLCE202301223
nuestro ordenamiento jurídico. Particularmente, el Art. 500 del
Código Civil, establece una servidumbre legal de paso por finca
enclavada. Dicho artículo dispone lo siguiente:
El propietario de una finca o heredad enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización.
Si esta servidumbre se constituye de manera que pueda ser continuo su uso para todas las necesidades del predio dominante, estableciendo una vía permanente, la indemnización consistirá en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de los perjuicios que se causen en el predio sirviente75.
A tenor con lo antes expuesto, podemos colegir que, dicha
disposición legal le concede el derecho al propietario de una finca
enclavada a exigir que se le permita el paso por las propiedades
vecinas, previa la correspondiente indemnización. Así pues, el
Tribunal Supremo pautó los criterios que rigen la constitución y
reconocimiento de una servidumbre de paso para una finca
enclavada, a saber: (1) que el predio no tenga salida a camino
público, o teniéndola, la misma no es bastante segura, practicable o
suficiente; (2) que sea impuesta a la necesidad del predio dominante,
es decir, que su anchura sea determinada de acuerdo al interés o
necesidad del predio dominante; (3) que el aislamiento de la finca
sin acceso a la vía pública no provenga de actos de la propia
voluntad del dueño de dicho predio, como es el caso de haber
obstruido con edificaciones la salida al camino existente; y por
último, (4) que la servidumbre se conceda en vista a la necesidad y
al mejor aprovechamiento del predio dominante, no a su comodidad,
y que la necesidad sea presente, no remota o especulativa76.
Al momento de conceder una servidumbre de paso se debe
aplicar el principio de razonabilidad77. Se debe evaluar
minuciosamente si en efecto la solicitud para que se constituya una
75 […] 31 LPRA sec. 1731. 76 Zayas v. Sucn. Daleccio, 80 DPR 158, 181 (1957). 77 Íd., pág. 182. KLAN202300986 consolidado con 27 KLCE202301223
servidumbre de paso es inspirada en la comodidad del solicitante o
si se trata de una solicitud fundada en la necesidad o en el mejor
aprovechamiento de este78. De considerar el Tribunal que procede la
concesión de la servidumbre de paso por finca enclavada, la misma
se debe dar por el sitio menos perjudicial al predio sirviente79.
Consonó con lo anterior, por donde sea menor la distancia del predio
dominante al camino público80.
-E-
Como regla general, un tribunal apelativo no debe intervenir
con las determinaciones de hechos ni con la adjudicación de
credibilidad que haya efectuado el juzgador de los hechos, ni tiene
facultad de sustituir por sus propias apreciaciones, las
determinaciones del foro de instancia81. Esto es, los tribunales
apelativos deben mantener deferencia para con la apreciación de la
prueba del foro sentenciador82. El fundamento de esta deferencia
estriba en que el juez de primera instancia tuvo la oportunidad de
observar toda la prueba presentada y, por lo tanto, se encuentra en
mejor situación que el tribunal apelativo para considerarla83. En
vista de esta deferencia, los tribunales apelativos no intervendremos
“con la apreciación de la prueba reflejada en las determinaciones de
hechos del tribunal apelado en ausencia de circunstancias
extraordinarias o indicios de pasión, prejuicio o parcialidad, o que
cometió un error manifiesto”84.
78 Íd. 79 Art. 501 del Código Civil, 31 LPRA 1732. 80 Íd. 81 Serrano Muñoz v. Auxilio Mutuo, 171 DPR 717 (2007); Rolón v. Charlie Car Rental, 148 DPR 420 (1999). 82 McConnell Jiménez v. Palau, 161 DPR 734 (2004). 83 Sepúlveda v. Departamento de Salud, 145 DPR 560 (1998). 84 Gómez Márquez, et als. v. Periódico El Oriental, et als, 203 DPR 783; Ramos
Milano v. Wal-Mart Puerto Rico, 168 DPR 112 (2006). KLAN202300986 consolidado con 28 KLCE202301223
Sin embargo, cuando las conclusiones de hecho se basan en
prueba pericial o documental, el tribunal de apelaciones se
encuentra en la misma posición que el tribunal de instancia85.
-F-
En nuestro ordenamiento jurídico, la concesión de costas en
el litigio está gobernada por la Regla 44.1 de las de Procedimiento
Civil86. En lo pertinente, ésta dispone que “le serán concedidas a la
parte a cuyo favor se resuelva el pleito o se dicte sentencia en
apelación o revisión […]”87. De acuerdo con la norma procesal, el
criterio para que el tribunal decida cuáles partidas de las costas
solicitadas concede, es que se trate de los “gastos incurridos
necesariamente en la tramitación de un pleito o procedimiento que
la ley ordena o que el tribunal, en su discreción, estima que una
parte litigante debe reembolsar a otra”88.
La Regla también establece el procedimiento que se debe
seguir para conceder las costas. En particular, el inciso (b) dispone
que la parte reclamante tiene el término de diez (10) días, contados
a partir de la notificación de la sentencia que le favorece, para
presentar al tribunal, y notificar a la parte contraria, un memorando
de costas89. El referido término de diez (10) días es de naturaleza
jurisdiccional, tanto para presentar el memorando de costas como
para notificar el mismo90. La naturaleza jurisdiccional del término
para presentar y notificar un memorando de costas surge en virtud
de la Regla 68.2 de Procedimiento Civil91. Por lo cual, este plazo es
improrrogable y su cumplimiento tardío priva al tribunal de
autoridad para considerar y aprobar las costas reclamadas92.
85 Sucn. Rosado v. Acevedo Marrero, 196 DPR 884, 918 (2016); González Hernández v. González Hernández, 181 DPR 746 (2011). 86 32 LPRA Ap. V., R. 44.1. 87 32 LPRA Ap. V, R. 44.1. 88 Íd. 89 Regla 44.1(b) de las de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 44.1. 90 Rosario Domínguez v. ELA, 198 DPR 197 (2017); Comisionado v. Presidenta, 166
DPR 513, 518 (2005). 91 32 LPRA Ap. V., R. 68.2. 92 Rosario Domínguez v. ELA, supra. KLAN202300986 consolidado con 29 KLCE202301223
Además, la Regla 44.1 señala en el inciso (d), que en caso de
que cualquier parte o su abogado o abogada haya procedido con
temeridad o frivolidad, el tribunal deberá imponerle en su sentencia
al responsable el pago de una suma por concepto de honorarios de
abogado que el tribunal entienda que corresponde a tal conducta.
Aunque el concepto temeridad no está expresamente definido por la
Regla 44.1 (d) de Procedimiento Civil, se trata de una actitud que se
proyecta sobre el procedimiento y que afecta el buen funcionamiento
y la administración de la justicia93.
El propósito de este mecanismo es penalizar al que con su
conducta ha obligado a la parte adversa en un litigio a incurrir en
gastos y con ello le ha causado innecesariamente molestias e
inconvenientes94. La imposición del pago de honorarios de abogado,
de conformidad con la Regla 44.1, supra, depende de que el tribunal
haga una determinación de temeridad.
Por último, “[l]a determinación de si un litigante ha procedido
con temeridad descansa en la sana discreción del tribunal
sentenciador”95. El tribunal impondrá la cuantía que el juzgador
entienda que corresponde a la conducta temeraria96. Los criterios
por evaluar y determinar si una parte litigante incurrió en temeridad
son: (1) el grado de temeridad desplegada durante el litigio; (2) la
naturaleza del procedimiento judicial; (3) los esfuerzos y la actividad
profesional ejercida en el litigio; (4) la habilidad y reputación de los
abogados97.
Cónsono con lo anterior, reconocemos que de ordinario el
ejercicio de las facultades discrecionales por el foro de primera
instancia merece nuestra deferencia. Como corolario de lo anterior,
93 Fernández v. San Juan Cement Co., Inc., 118 DPR 713 (1987). 94 S.L.G. Flores-Jiménez v. Colberg, 173 DPR 843, 867 (2008); Rivera v. Tiendas
Pitusa, Inc., 148 DPR 695, 702 (1999). 95 Raoca Plumbing v. Trans World, 114 DPR 464, 468 (1983). 96 Meléndez Vega v. El Vocero de PR, 189 DPR 123, 212 (2013); citando a Andamios
de PR v. Newport Bonding, 179 DPR 503, 519-520 (2010). 97 Asociación de Condóminos v. Trelles Reyes, 120 DPR 574, 579 (1988). KLAN202300986 consolidado con 30 KLCE202301223
sólo intervendremos con el ejercicio de dicha discreción en aquellas
situaciones en que se demuestre que el foro recurrido: (1) actuó con
prejuicio o parcialidad; (2) incurrió en un craso abuso de discreción;
o (3) se equivocó en la interpretación de cualquier norma procesal o
de derecho sustantivo98.
III.
El matrimonio Pagán-Oliveras nos solicita la revocación de la
Sentencia emitida por el foro primario, mediante la cual determina
que el matrimonio Villanueva-Oliveras es un tercero registral. El foro
recurrido, razona que es válida la compraventa de la mencionada
finca 10,106 y que el referido matrimonio adquirió la finca de
acuerdo con las constancias del Registro de la Propiedad. Añade el
TPI que, aun cuando existe cierta inexactitud entre el registro y la
realidad extra registral en cuanto a la existencia o no de la franja de
terreno que daría acceso a la finca del matrimonio Pagán-Oliveras,
esto no puede incidir en el derecho real que posee el matrimonio
Villanueva-Oliveras, debido a que este cumple con todos los
requisitos hilvanados en el Art. 35 de la Ley Hipotecaria99. Ante ello,
concluye que se le devuelva la franja de terreno ocupada por el
matrimonio Pagán-Oliveras. No obstante, reconoce que esa decisión
tornará la finca en una enclavada, pero que, a falta de partes, no
está hábil para determinar cuál finca será la sirviente de la
servidumbre para dar acceso a la finca del matrimonio Pagán-
Oliveras, por lo que declara ha lugar la demanda presentada por el
matrimonio Villanueva-Oliveras y concede tres mil quinientos
dólares ($3,5000.00) por concepto de daños y perjuicios, dos mil
setecientos dólares ($2,700.00) por pérdida del uso de la propiedad
y concede cierta cantidad para sufragar las costas y honorarios del
98 Rivera Durán v. Banco Popular, 152 DPR 140 (2000). 99 30 LPRA secc. 6050. KLAN202300986 consolidado con 31 KLCE202301223
pleito y, finalmente, declara no ha lugar la reconvención presentada
por el matrimonio Pagán-Oliveras.
Es norma reiterada que, los tribunales apelativos no debemos
intervenir con la apreciación de la prueba, la adjudicación de
credibilidad o las determinaciones de hechos de los tribunales de
primera instancia100. Esta deferencia hacia el foro primario responde
al hecho de que el juez sentenciador es el que tiene la oportunidad
de recibir y apreciar toda la prueba oral presentada, de escuchar la
declaración de los testigos y evaluar su demeanor y confiabilidad101.
Ahora bien, la doctrina de deferencia judicial no es de carácter
absoluto, pues debe ceder ante las posibles injusticias que puedan
acarrear unas determinaciones de hechos que no estén sustentadas
por la prueba desfilada ante el foro primario. Se exceptúan de la
regla de deferencia, las determinaciones de hechos que se apoyan
exclusivamente en prueba documental o pericial, ya que los
tribunales apelativos están en idéntica posición que el tribunal
inferior al examinar ese tipo de prueba102.
En consideración a lo anterior, tras realizar un análisis
integral de la prueba, este foro apelativo intermedio va a intervenir
para evaluar si existe error manifiesto, prejuicio, parcialidad o
pasión por parte del juzgador de los hechos103. En consecuencia,
este foro intermedio está en la misma posición que el TPI en cuanto
a la apreciación de prueba documental o pericial104.
Así pues, conforme a dicho análisis, le corresponde a la parte
que impugna el peso de probar que el dictamen fue arbitrario,
100 E.L.A. v. S.L.G. Negrón-Rodríguez, 184 DPR 464, 486 (2012); Serrano Muñoz v.
Auxilio Mutuo, 171 DPR 717, 741 (2007). 101 Suárez Cáceres v. Com. Estatal Elecciones, 176 DPR 31, 67 (2009); López v. Dr.
Cañizares, 163 DPR 119, 135 (2004). 102 González Hernández v. González Hernández, 181 DPR 746, 776-777 (2011),
Rivera Figueroa v. The Fuller Brush Co., 180 DPR 894 (2011); McConnell v. Palau, 161 DPR 734 (2004). 103 Rolón García v. Charlie Car Rental, Inc., 148 DPR 420 (1999); López Vicil v. I.T.T.
Intermedia, Inc., 142 DPR 857 (1997); Pueblo v. Collado Justiniano, 140 DPR 107 (1996). 104 Castrillo v. Maldonado, 95 DPR 885 (1968). KLAN202300986 consolidado con 32 KLCE202301223
irrazonable o que se tomó en ausencia de evidencia sustancial, todo
lo cual implicaría error manifiesto105. Veamos.
El matrimonio Pagán-Oliveras alega ocho (8) errores.
Destacamos que no se atenderá el error cuarto (4to) por estar
relacionado con la apreciación de la prueba y, al carecer de una
transcripción de la prueba oral o de una exposición narrativa
estipulada, esto impide su evaluación.
Procedemos a discutir en conjunto los señalamientos de error
primero, segundo y tercero, por estar íntimamente relacionados
entre sí.
En síntesis, el matrimonio Pagán-Oliveras afirma que el TPI
incide al determinar que el matrimonio Villanueva-Oliveras cumple
con los requisitos consignados en el Artículo 35 de la Ley
Hipotecaria, esto, debido a que, de las constancias del Registro de
la Propiedad, se expone clara y expresamente las causas de la
inexactitud registral. Fundamenta su cuestionamiento a base de la
Escritura 74, otorgada el 8 de septiembre de 1971, cuando la finca
#62 fue segregada del terreno del Gobierno, la Escritura 40 otorgada
el 29 de abril de 1985, Plano de Segregación aprobado por ARPE hoy
OGPe, y además esboza que, es de aplicación el Artículo 34 del
Reglamento Número 3 de Planificación (1954)106.
Tras examinar la prueba documental y las constancias del
Registro de la Propiedad presentada durante el juicio en su fondo,
surge que el matrimonio Villanueva-Oliveras es un tercero registral,
adquiriente de buena fe, a título oneroso, en un negocio intervivos
válido. En las determinaciones de hechos realizadas por el TPI,
consta que el matrimonio Villanueva-Oliveras es el cuarto dueño
105 Gallardo v. Petiton, 132 DPR 39 (1992); Henríquez v. C.E.S., 120 DPR 194 (1987); Rivera Pérez v. Cruz Corchado, 119 DPR 8 (1987); Quintana Tirado v. Longoria, 112 DPR 276 (1982). 106 Reglamento de Lotificación, Segunda revisión, 30 de junio de 1954 Reglamento
De Planificación Núm. 3 Junta de Planificación de Puerto Rico. KLAN202300986 consolidado con 33 KLCE202301223
desde que se concedió el título107, este análisis es cónsono con la
prueba documental estipulada y las constancias del Registro de la
Propiedad. Además, surge con claridad que desde comienzos de la
década de los 70, las fincas objeto de este litigio fueron segregadas
y compradas por adquirentes privados. Destacamos, además, que,
el proyecto del Departamento de la Vivienda quedó inconcluso al no
construir las calles que le darían acceso a la finca del matrimonio
Pagán-Oliveras, por lo cual, el plano que en algún momento preparó
dicha agencia, no refleja el estado real del área en controversia108.
Así también, el matrimonio Villanueva-Oliveras logra
establecer: todos los elementos de la acción reivindicatoria109 a
saber: (1) tiene que ser presentada por la persona que tenga a su
favor un derecho de propiedad; (2) se debe dirigir contra la persona
que tenga en su poder la cosa; (3) el demandado no puede oponer
ningún derecho que justifique su pretensión de retener la cosa frente
al propietario; y (4) la cosa que se reivindique debe ser debidamente
identificada reivindicatorias110. Además, demostró la fuerza
probatoria de su título y no en la debilidad o carencia del título de
la parte demandada111. Señalamos destacar que, los planos
presentados por los apelantes no constituyen parte de la evidencia
que puede utilizar un tribunal para restablecer a su verdadera
situación los límites de diversos fundos112.
En resumen, conforme nuestro estado de derecho, los
apelantes no presentan un mejor título, ni lo pueden producir. Por
lo cual, el foro recurrido, correctamente, declaró con lugar una
acción reivindicatoria a favor del matrimonio Villanueva-Oliveras.
107 Sentencia, determinaciones de hechos #3, 12 y 17. 108 Sentencia, determinaciones de hechos # 13 y 14. 109 Soc. Gananciales v. González Padín Co., 117 DPR 94 (1986); Pérez Cruz v. Fernández Martínez, 106 DPR 144 (1977), Arce v. Díaz, supra. 110 Girod Lube v. Ortiz Rolón, 94 DPR 406, 413 (1967). 111 Castrillo v. Maldonado, 95 DPR 885, 891 (1968), Sucn. Arce v. Sierra, 70 DPR
841, 845 (1950); Sucn. Meléndez v. Almodóvar, 70 DPR 527, 532 (1949). 112 Íd. KLAN202300986 consolidado con 34 KLCE202301223
Punteamos que, del examen de la totalidad de la evidencia, nada de
lo que señala el matrimonio Pagán-Oliveras en los errores aquí
atendidos refleja que el TPI haya cometido algún error manifiesto o
actuado con pasión, prejuicio o parcialidad al sopesar la prueba. La
parte apelante no presenta prueba alguna que mine la credibilidad
que le mereció al TPI y sus determinaciones de hechos y de derecho.
Colegimos que los errores primero, segundo y tercero no fueron
cometidos por el TPI, debido que este aplicó correctamente la norma
jurídica al declarar al matrimonio Villanueva-Oliveras terceros
registrales y la concesión del remedio solicitado, entiéndase la
reivindicación del terreno.
Ahora bien, pasemos a revisar los errores quinto, sexto
séptimo y octavo que alegan los apelantes. Esboza el matrimonio
Pagán-Oliveras en su recurso que el TPI incidió: (5) al determinar
que no está en posición de determinar sobre cual finca deberá
construirse la servidumbre de paso para que ellos puedan acceder
a su propiedad; (6) establecer que faltaba parte indispensable en el
pleito por no estar los demás colindantes de la finca, y (7) carecer de
elementos para imponer la justa compensación, incide en conceder
las partidas de $2,700 por privación del disfrute del predio y (8)
$3,500.00 por concepto de daños sufridos.
Al abordar el análisis de dichos errores, apuntalamos que, los
apelantes no solicitaron la concesión de un remedio bajo los
preceptos de servidumbre de paso, signo aparente o finca enclavada.
Mas aún, y tras examinar el informe con antelación a juicio, surge
que hubo un intento fallido de enmendar la reconvención para
incluir otros remedios. Sin embargo, esto fue descartado y no
concedido por el TPI, por haber sido debidamente objetado por la
representación legal del matrimonio Villanueva-Oliveras. Así
también, durante el juicio ocurren intentos de pasar prueba
relacionadas a otros remedios no solicitados, los cuales no fueron KLAN202300986 consolidado con 35 KLCE202301223
permitidos por el foro recurrido, porque fue debidamente objetado y
anotado en el récord113. Además, surge del expediente que no se
desfiló prueba demostrativa del monto de compensación para el
establecimiento de una servidumbre de paso.
No obstante, bajo las circunstancias particulares de este
caso, cabe preguntarnos, si los apelantes tienen algún remedio a
concedérsele en este proceso apelativo. Para contestar ese
cuestionamiento, debemos realizar el análisis jurídico conforme a la
normativa que establece nuestro Tribunal Supremo en Tec General
v. AEE114, en donde reitera la norma adoptada y declarada que: los
tribunales apelativos no pueden considerar controversias que no le
hayan sido planteadas, a menos que esto sea necesario para evitar
una injusticia manifiesta115. Es decir, los tribunales apelativos
deben atenerse a resolver solamente aquellos asuntos que le hayan
sido planteados en los recursos ante su consideración116. Por todo lo
anterior, hemos sido enfáticos al expresar que solamente a través
de “un señalamiento de error y una discusión fundamentada,
con referencia a los hechos y [...] fuentes de derecho en que se
sustenta, podrá el foro apelativo atender los reclamos que se
le plantean”. (Énfasis suprimido)117.
Como adelantamos, el matrimonio Pagán-Oliveras arguye en
su análisis jurídico que el foro recurrido incide al no conceder algún
remedio, aun cuando reconoce que el terreno se encuentra
enclavado dentro de varias fincas. Argumenta que, el TPI, al sostener
esta determinación, equivale a dejarlos desprovistos totalmente de
todo acceso a su vivienda, inclusive de a pie, porque en caso de los
demandantes coloquen un portón los demandados no tendrían forma
113 Véase Minutas del legajo original. 114 210 DPR 632, (2022). 115 Ortiz v Holsum, 190 DPR 511, 527 (2014). 116 Íd. 117 Morán v Martí, 165 DPR 356, 366 (2005). Véase Ortiz v Holsum, supra, pág.
526. KLAN202300986 consolidado con 36 KLCE202301223
alguna de pasar hacia su propiedad. Lo anterior sería una crasa
injusticia y una violación al sentido más elemental de justicia y
equidad. Entiende que debe aplicarse la normativa establecida en
Ibañez v Tribunal Superior118, porque la finca está enclavada.
Además, sugiere varias alternativas para determinar la
compensación que deba satisfacerles al matrimonio Villanueva-
Oliveras. Además, expone que el TPI tiene que proveer al menos, un
remedio provisional a favor de los apelantes en lo que se dilucidaba
cual sería el curso de acción a seguir respecto al derecho de
servidumbre.
A los efectos de resolver esta situación, acogemos la
conclusión del TPI en el sentido de que la finca del matrimonio
Pagán-Oliveras está enclavada. Puntualizamos que, al amparo del
Artículo 500 del Código Civil119: “[e]l propietario de una finca o
heredad enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público,
tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la
correspondiente indemnización.” El Artículo 501 dispone que la
servidumbre de paso “debe darse por el punto menos perjudicial al
predio sirviente, y en cuanto fuere conciliable con esta regla por
donde sea menor la distancia del predio dominante al camino
público120. Además, y, en lo aquí pertinente, el Artículo 502
establece que el ancho de la servidumbre de paso “será la que baste
a las necesidades del predio dominante”121.
Nótese, además, que el propietario del predio dominante solo
tiene un derecho de paso, no de propiedad sobre la servidumbre, lo
que solamente representa una limitación al derecho de propiedad
del dueño del predio sirviente. Por ello, el dueño del predio sirviente
118 102 DPR 615 (1974). 119 31 LPRA secc. 1731. 120 31 LPRA secc. 1732. 121 31 LPRA secc. 1733. KLAN202300986 consolidado con 37 KLCE202301223
condición de no obstaculizar el paso122.
Así pues, a base de los hechos probados en el caso123, procede
proveer remedio a la situación de la finca enclavada del matrimonio
Pagán-Oliveras. A diferencia del foro recurrido, entendemos que no
es necesario la presencia de terceros para para impartir justicia
completa o de tal orden que no impida la confección de un
decreto adecuado y completo para las partes originales en el
litigio124. Surge de la Demanda interpuesta por el matrimonio
Villanueva-Oliveras, que desde el 2016 el matrimonio Pagán-
Oliveras utilizó el terreno reivindicado como acceso a su propiedad.
Ante ese cuadro, razonamos que, el matrimonio Pagán-Oliveras
tiene derecho a exigir paso por la heredad del matrimonio
Villanueva-Oliveras, sin restar que tiene que realizar la
correspondiente indemnización.
En fin, para hacer justicia inmediata y conceder un remedio
final, decretamos que se constituya una servidumbre de paso a favor
del matrimonio Pagán-Oliveras, a los cuales les corresponde
satisfacer al matrimonio Villanueva-Oliveras la cantidad de cinco
mil dólares ($5,000.00) por la servidumbre actual, y dos pies
adicionales de ancho, a todo lo largo de la servidumbre. De desear
una extensión adicional al camino, serían dos mil dólares
($2,000.00) por cada dos pies, hasta un máximo de cinco pies.
Conforme a lo resuelto aquí, procede eliminar la partida concedida
de dos mil setecientos dólares ($2,700.00) por privación del disfrute
del predio y la partida de tres mil quinientos dólares ($3,500.00) por
concepto de daños sufridos.
122 López Amaral v. Márquez, 102 DPR 239, 245 (1974). 123 Véase determinación de hecho #15: Al cabo de varios años de que los demandados adquirieran la finca comenzaron a construir una propiedad. Para lograr acceder a la misma solicitan al demandante autorización para pasar por su finca y poder entrar y salir la misma mientras se lleva a cabo la construcción. 124 Romero v. S.L.G. Reyes, 164 DPR 721, en la pág. 733. KLAN202300986 consolidado con 38 KLCE202301223
En cuanto al auto de certiorari, la Regla 44.1 (d) de
Procedimiento Civil125 dispone que, la concesión o no de los mismos
a la parte que prevaleció en un litigio dependerá de la determinación
que haga el magistrado que presidió el proceso respecto a si la parte
perdidosa, o su abogado, actuaron o no en forma temeraria o
frívola126. Por ende, la concesión de los honorarios de abogado por
temeridad depende de la discreción del tribunal sentenciador127.
A la luz de los criterios enumerados en la Regla 40 de nuestro
Reglamento, supra, no encontramos criterio alguno que nos mueva
a expedir la petición presentada por el peticionario.
Nada en el legajo apelativo demuestra que el foro recurrido
haya actuado con prejuicio, parcialidad, error manifiesto o abuso de
su discreción, por lo que su dictamen nos merece deferencia. En
consecuencia, denegamos la expedición del recurso debido a que no
cumple con ninguno de los criterios enumerados en la Regla 40 de
nuestro Reglamento, supra.
IV.
Por los fundamentos antes expuestos, modificamos la
Sentencia Final apelada mediante el recurso KLAN202300986, a los
efectos de eliminar la partida concedida de dos mil setecientos
dólares ($2,700.00) por privación del disfrute del predio y los tres
mil quinientos dólares ($3,500.00) por concepto de daños sufridos
y, además, concedemos la cantidad de cinco mil dólares ($5,000.00)
por la servidumbre actual, y dos pies adicionales de ancho, a todo
lo largo de la servidumbre. De desear una extensión adicional al
camino, se deberá pagar a favor del matrimonio Villanueva-Oliveras
dos mil dólares ($2,000.00) por cada dos (2) pies, hasta un máximo
125 4 LPRA Ap. V. 126 Corpak, Art Printing v. Ramallo Brothers, 125 DPR 724, 736 (1990). 127 Revlon v. Las Américas Trust, 135 DPR 363 (1994). KLAN202300986 consolidado con 39 KLCE202301223
de cinco (5) pies. Relativo al auto de Certiorari KLCE202301223,
denegamos el recurso.
Notifíquese inmediatamente.
Lo acordó y manda el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del
Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones
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Villanueva Ortiz, Luis Alberto v. Pagan Rodriguez, Bartolo Luis, Counsel Stack Legal Research, https://law.counselstack.com/opinion/villanueva-ortiz-luis-alberto-v-pagan-rodriguez-bartolo-luis-prapp-2025.