Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL IV
JOSÉ ALBERTO TORRES Apelación MONLLOR, MILDRED Procedente del REMEDIOS CARBONE Y LA Tribunal de SOCIEDAD LEGAL DE Primera BIENES GANANCIALES Instancia, Sala COMPUESTA POR AMBOS Superior de San Juan Apelados KLAN202201053 V. Caso Civil Núm.: SJ2021CV04410 GUILLERMO RAPHAEL Consolidado PARRILLA VÉLEZ Y MARÍA SJ2021CV04802 VANESSA YRIARTE PÉREZ, (Sala 504) XYZ
Apelantes Sobre: Cumplimiento Específico de Contrato de Opción y Urgente Solicitud de Remedios Provisionales
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Cintrón Cintrón, la Juez Barresi Ramos y la Jueza Rivera Pérez.
Rivera Pérez, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 31 de mayo de 2023.
Comparece el Sr. Guillermo Raphael Parrilla Vélez y la Sra.
María Vanessa Yriarte Pérez (en adelante, matrimonio Parrilla-
Yriarte o parte apelante) mediante el presente recurso de Apelación
y nos solicitan que revoquemos la Sentencia Parcial dictada y
notificada el 22 de noviembre de 2022 por el Tribunal de Primera
Instancia, Sala Superior de San Juan (en adelante, TPI). Mediante
dicho dictamen, el TPI declaró No Ha Lugar la Moción de Sentencia
Sumaria presentada el 26 de octubre de 2021 por el matrimonio
Parrilla-Yriarte, y Ha Lugar la Oposición a Moción de Sentencia
Sumaria y Solicitud de Sentencia Sumaria Parcial presentada el 17
de noviembre de 2021 por el Sr. José Alberto Torres Monllor y la
Número Identificador
SEN2023____________________ KLAN202201053 2
Sra. Mildred Remedios Carbone (en adelante, matrimonio Torres-
Remedios o parte apelada).
Por los fundamentos que expondremos, se confirma la
Sentencia Parcial apelada.
-I-
El 14 de julio de 2021, el matrimonio Torres-Remedios
presentó Demanda Jurada y Solicitud Urgente de Orden Ex Parte de
Prohibición de Enajenar y Solicitud de No Hacer sobre cumplimiento
específico de contrato de opción y urgente solicitud de remedios
provisionales en contra del matrimonio Parrilla-Yriarte.1 Alegó que
el 26 de julio de 2020, las partes suscribieron un contrato titulado
Contrato de Arrendamiento con Opción de Compraventa (en adelante,
Contrato de Opción) en virtud del cual el matrimonio Parrilla-Yriarte
le concedió al matrimonio Torres-Remedios el derecho de opción de
compra sobre un apartamento de su propiedad ubicado en el
condominio Mirsonia en el municipio de San Juan. Según el
matrimonio Torres-Remedios, el término establecido en el Contrato
de Opción para ejercer el derecho de opción a compra era de un (1)
año y vencía el 29 de julio de 2021. El matrimonio Torres-Remedios
alegó que, el 8 de mayo de 2021, le notificó al matrimonio Parrilla-
Yriarte su intención de ejercer dicho derecho y que, en respuesta,
este se negó a venderle el apartamento debido a que el término para
ejercer el derecho de opción había vencido el 29 de abril de 2021,
sin que el matrimonio Torres-Remedios hubiera notificado su
intención de ejercerlo. Ello, basado en que la Cláusula Nueve del
Contrato de Opción establecía que el optante debía ejercer el derecho
de opción no menos de noventa (90) días antes de que expirara la
opción.
1 Apéndice, Petición de Certiorari KLCE202201179, a las págs. 22-47. KLAN202201053 3
En la demanda, el matrimonio Torres-Remedios solicitó como
remedio que se emitiera una orden provisional prohibiéndole al
matrimonio Parrilla-Yriarte enajenar la propiedad; y que se le
ordenara a dicha parte a otorgar la escritura de compraventa de la
propiedad no más tarde del 22 de julio de 2021. Además, solicitó la
concesión de una indemnización para resarcir los daños sufridos
por el incumplimiento contractual del matrimonio Parrilla-Yriarte.
El 19 de julio de 2021, el TPI emitió y notificó Orden, mediante
la cual denegó el remedio provisional solicitado por el matrimonio
Torres-Remedios en la demanda por no haber adquirido jurisdicción
sobre el matrimonio Parrilla-Yriarte.2
El 20 de julio de 2021, el matrimonio Parrilla-Yriarte presentó
Moción de Desestimación. En síntesis, el matrimonio Parrilla-Yriarte
solicitó la desestimación de la demanda presentada en su contra
bajo el fundamento de que el matrimonio Torres-Remedios había
admitido que el término para ejercer el derecho de opción a compra
había vencido sin que hubiera notificado su intención de ejercerlo,
por lo que no se justificaba el remedio solicitado en su demanda.3
Por otra parte, el 30 de julio de 2021, el matrimonio Parrilla-
Yriarte presentó demanda sobre desahucio en precario en contra del
matrimonio Torres-Remedios bajo el Caso Núm. SJ2021CV04802.4
En síntesis, el matrimonio Parrilla-Yriarte alegó que el matrimonio
Torres-Remedios detentaba ilegal y precariamente la posesión de la
propiedad, sin tener derecho a ello y sin pagar canon o merced
alguna, por lo que solicitó que se ordenara su lanzamiento.
2 Apéndice, Petición de Certiorari, a la pág. 53. 3 Apéndice, Petición de Certiorari, a las págs. 54-60. 4 En el Caso Núm. SJ2021CV04802, el 20 de septiembre de 2021, el matrimonio
Parrilla-Yriarte presentó Demanda Enmendada a fin de incluir una causa de acción reclamando los cánones de arrendamiento adeudados; y, el 29 de septiembre de 2021, el matrimonio Torres-Remedios presentó Contestación a Demanda Enmendada. Apéndice, Petición de Certiorari, a las págs. 76-80 y 88-91, respectivamente. KLAN202201053 4
El 5 de agosto de 2021, el matrimonio Torres-Remedios
presentó Oposición a Moción de Desestimación y Réplica a Oposición
de Memorando de Derecho.5
El 24 de septiembre de 2021, notificada el 27 de septiembre
de 2021, el TPI emitió Resolución en el Caso Núm. SJ2021CV04802,
mediante la cual ordenó la consolidación de los casos
SJ2021CV04802 y SJ2021CV04410.6
Luego de varios trámites procesales, el 26 de octubre de 2021,
el matrimonio Parrilla-Yriarte presentó Moción de Sentencia
Sumaria.7 En síntesis, el matrimonio Parrilla-Yriarte alegó que no
existía una controversial sustancial de hechos materiales para que
el tribunal dictara sentencia sumariamente a su favor sobre la
totalidad de la reclamación solicitada en la demanda de desahucio
presentada en el Caso Núm. SJ2021CV04802. Alegó que la Cláusula
Novena del Contrato de Opción establecía que el optante debía
ejercer el derecho de opción no menos de noventa (90) días antes de
que venciera el término de un (1) año; que dicho término había
vencido el 29 de abril de 2021, sin que el matrimonio Torres-
Remedios hubiera notificado su intención de ejercerlo; y que estos
detentaba ilegal y precariamente la posesión de la propiedad, sin
tener derecho a ello y sin pagar canon o merced alguna, por lo que
procedía su lanzamiento. Además, el matrimonio Parrilla-Yriarte
solicitó la concesión de costas y gastos y la imposición de honorarios
de abogado por temeridad.
El 17 de noviembre de 2021, el matrimonio Torres-Remedios
presentó Oposición a Moción de Sentencia Sumaria y Solicitud de
Sentencia Sumaria Parcial, en la cual se opuso a la solicitud del
matrimonio Parrilla-Yriarte y, en cambio, solicitó que se dictara
5 Apéndice, Petición de Certiorari, a las págs. 61-64. 6 Apéndice, Petición de Certiorari, a las págs. 83-87. 7 Apéndice, Petición de Certiorari, a las págs. 101-136. KLAN202201053 5
sentencia sumaria parcial a su favor sobre la causa de acción de
cumplimiento específico solicitada en la demanda presentada en el
Caso Núm. SJ2021CV04410.8 En síntesis, el matrimonio Torres-
Remedios argumentó que el término de noventa (90) días se
estableció en el Contrato de Opción de manera que se pudieran
comenzar y culminar los trámites del préstamo hipotecario o las
gestiones necesarias para adquirir la propiedad oportunamente,
pero que el término para ejercer el derecho de opción era de un (1)
año y vencía el 29 de julio de 2021. El matrimonio Torres-Remedios
añadió que cumplió con su parte del contrato al manifestar su
intención de ejercer el derecho de opción y obtener el financiamiento
necesario para comprar la propiedad dentro del término de un (1)
año que vencía el 29 de julio de 2021, por lo que procedía que se
ordenara al matrimonio Parrilla-Yriarte otorgar la escritura de
compraventa de la propiedad. Finalmente, en cuanto a la alegada
admisión en la cual el matrimonio Parrilla Yriarte basó la Moción de
Desestimación presentada el 20 de julio de 2021, el matrimonio
Torres-Remedios alegó que ello no constituyó una admisión, sino
una interpretación del contrato que hizo sin contar con el
conocimiento legal necesario y que lo pertinente para dilucidar la
controversia del presente caso era la intención de las partes al
momento de contratar.
El 14 de diciembre de 2021, el matrimonio Parrilla-Yriarte
presentó Oposición a Solicitud de Sentencia Sumaria Parcial.9
Luego de varios trámites procesales, el TPI dictó la Sentencia
Parcial apelada.10 Mediante dicho dictamen, el TPI declaró No Ha
Lugar la Moción de Desestimación y la Moción de Sentencia Sumaria
presentadas el 20 de julio de 2021 y el 26 de octubre de 2021,
8 Apéndice, Petición de Certiorari, a las págs. 137-162. 9 Apéndice, Petición de Certiorari, a las págs. 163-172. 10 Apéndice, Apelación, a las págs. 1A-15A. KLAN202201053 6
respectivamente, por el matrimonio Parrilla-Yriarte, y Ha Lugar la
Oposición a Moción de Sentencia Sumaria y Solicitud de Sentencia
Sumaria Parcial presentada el 17 de noviembre de 2021 por el
matrimonio Torres-Remedios. En consecuencia, se decretó el
archivo de la causa de acción de desahucio presentada bajo el Caso
Núm. SJ2021CV04802; se ordenó al matrimonio Parrilla-Yriarta a
otorgar la escritura de compraventa de la propiedad; y se señaló una
vista evidenciaria para atender la restante causa de acción de daños
por incumplimiento contractual presentada por el matrimonio
Torres-Remedios en contra del matrimonio Parrilla-Yriarta. En su
dictamen, el TPI formuló siete (7) determinaciones de hecho
probados, a base de las cuales concluyó y resolvió lo siguiente:
“[N]o hay controversia sobre el hecho de que ambas partes suscribieron el contrato de arrendamiento. Tampoco hay controversia sobre el contenido de este. Solo resta determinar si en efecto el Matrimonio Torres Carbone ejerció, conforme a los términos del contrato de arrendamiento, el derecho de opción a compra para el Apartamento 201 en el Condominio Mirsonia. De entrada, reconocemos que surge del contrato de arrendamiento que el término para ejercer la opción y suscribir el contrato de compraventa era en o antes del 29 de julio de 2021. Además, tampoco hay controversia que el Matrimonio Torres Carbone le notificó mediante correo electrónico a los Parrilla Yriarte el 8 de mayo de 2021 que deseaban ejercer el referido derecho de opción a compra.
Según adelantado, la cláusula nueve establece que “el término de opción vencerá el 29 de julio de 2021.” Continúa dicho inciso indicando que “[e]l vencimiento de la opción es tanto para que “EL ARRENDATARIO- COMPRADOR” ejerza el derecho de compra como para que se otorgue la correspondiente escritura de compraventa”. El contrato es por tanto claro que el término de vencimiento era el 29 de julio de 2021, como señala el Matrimonio Torres Carbone en su solicitud. Con relación a este planteamiento, los Parrilla Yriarte destacan otra sección de la cláusula, la cual, según estos, impuso una condición de notificación al ejercicio de la opción. La sección aludida por los Parrilla Yriarte dispone que:
[S]e acuerda que “EL ARRENDATARIO-COMPRADOR” deberá comunicar por escrito a “EL ARRENDADOR- VENDEDOR” que ejerce su derecho de opción con no menos de 90 días antes de que expire la opción de manera que pueda comenzar y culminar los trámites del KLAN202201053 7
préstamo hipotecario o las gestiones necesarias para adquirir la propiedad oportunamente.
A la luz del citado lenguaje, los Parrilla Yriarte sostienen que era un requisito la notificación con no menos de 90 días por escrito para que el Matrimonio Torres Carbone pudiera ejercer la opción a compra.
Aun cuando las partes acordaron a dicho lenguaje, entendemos que con la notificación el 8 de mayo de 2021, el Matrimonio Torres Carbone cumplió con el término para ejercer la opción de compra. A nuestro juicio, este término de noventa días era uno directivo, con el fin de enmarcar las gestiones dirigidas a materializar la compraventa con tiempo suficiente para comenzar y terminar los trámites pertinentes, ya sea de financiamiento o cualquier otro para que, luego de notificar la intención de compra, se pudiese realizar la referida compraventa en o antes del 29 de julio de 2021.
La lectura en la totalidad del contrato de arrendamiento a su vez apoya dicha interpretación. Por ejemplo, en su cláusula diez dispone que el “ARRENDATARIO- COMPRADOR” podrá ejercer su derecho de Opción en cualquier momento durante la vigencia del contrato de arrendamiento, inclusive antes de su vencimiento...”. Como antes reseñado, no hay controversia de que el término del arrendamiento vencía el 29 de julio de 2021. Incluso, la cláusula once, haciendo referencia al caso en el [sic.] “el arrendatario-comprador”, es decir el Matrimonio Torres Carbone, no ejerciera su derecho de opción, reitera que el término del vencimiento de la opción era el 29 de julio de 2021.” La totalidad del lenguaje apunta a la interpretación del Matrimonio Torres Carbone de que ejercieron su derecho a opción a compra, puesto que notificaron a los Parrilla Yriarte su intención de comprarlo con anterioridad al 29 de julio de 2021.
En consideración con la cláusula nueve, además de las porciones citadas del contrato de arrendamiento, es evidente que el término para ejercer la opción era hasta el 29 de julio de 2021. Dicho de otra forma, el Matrimonio Torres Carbone tenía hasta tal fecha para ejercerla. Se puede por tanto colegir que el correo electrónico enviado por el Matrimonio Torres Carbone el [8] de mayo de 2021 constituyó un acto que activó tal derecho, independientemente de si no se dio dentro de los noventa días anterior, pues el término para ejercer la opción vencía el 29 de julio de 2021. Como antes indicado, dicho término era uno directivo y no alteró la fecha de vencimiento de la opción a compra.”11 (énfasis en el original omitido).
Inconforme con dicha determinación, el matrimonio Parrilla-
Yriarta acudió ante nos el 22 de diciembre de 2022 mediante el
11 Íd., págs. 13A-14A. KLAN202201053 8
presente recurso de Apelación, en el cual señala los errores
siguientes:
Erró el Tribunal de Primera Instancia al, en su dictamen sumario, interpretar los términos acordados sobre cómo y cuándo los apelados debían ejercer la opción de compraventa de manera incompatible con la cláusula que rige esta acción.
Erró el Tribunal de Primera Instancia al, en su dictamen sumario, ignorar el reconocimiento expreso de los apelados en cuanto a la expiración del término para ejercer la opción.
Erró el Tribunal de Primera Instancia al, en su dictamen sumario, caracterizar el plazo para ejercer la opción de compraventa como un término directivo y no como un término de caducidad.
Erró el Tribunal de Primera Instancia al negarse a emitir el dictamen sumario solicitado por los apelantes y no ordenar el desahucio de los apelados de la propiedad que, sin derecho, se mantienen ocupando en exclusión de sus legítimos dueños.
En la alternativa, erró el Tribunal de Primera Instancia al emitir el dictamen sumario a favor de los apelados cuando existen controversias de hechos medulares que ameritan dilucidación mediante una vista evidenciaria.
El 16 de febrero de 2023, el matrimonio Torres-Remedios
presentó Oposición a Apelación.
Contando con el beneficio de la comparecencia de las partes,
procedemos a resolver.
-II-
A.
La moción de sentencia sumaria es un mecanismo procesal
que provee nuestro ordenamiento para propiciar la solución justa,
rápida y económica de controversias en las cuales resulta
innecesario celebrar un juicio plenario. Procede en aquellos casos
en los que no existen controversias reales y sustanciales en cuanto
los hechos materiales del caso, por lo que lo único que queda por
parte del poder judicial es aplicar el Derecho. Alicea Pérez v. Seguros
Múltiples, 2022 TSPR 86 (2022); León Torres v. Rivera Lebrón, 204
DPR 20 (2020); Meléndez González et al. v. M. Cuebas, 193 DPR 100 KLAN202201053 9
(2015). Oriental Bank & Trust v. Perapi S.E, 192 DPR 7 (2014); SLG
Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, 189 DPR 414, 430 (2013); Nieves
Díaz v. González Massas, 178 DPR 820, 847 (2010).
En nuestro ordenamiento jurídico, el mecanismo de sentencia
sumaria está regido por la Regla 36 de Procedimiento Civil, 32 LPRA
Ap. V, R. 36. En esencia, esta Regla dispone que para emitir una
adjudicación de forma sumaria es necesario que, de las alegaciones,
deposiciones, contestaciones a interrogatorios y admisiones
ofrecidas, en unión a las declaraciones juradas, si las hubiere, y
alguna otra evidencia, surja que no existe controversia real y
sustancial en cuanto a ningún hecho esencial y pertinente y que,
como cuestión de derecho, se debe dictar sentencia sumaria a favor
de la parte promovente. Regla 36.3(e) de Procedimiento Civil, 32
LPRA Ap. V, R. 36.3(e). Véanse, además, SLG Zapata-Rivera v. J.F.
Montalvo, supra, pág. 430; Const. José Carro v. Mun. Dorado, 186
DPR 113, 128 (2012).
Solo procede dictar sentencia sumaria cuando surge de
manera clara que, ante los hechos materiales no controvertidos, el
promovido no puede prevalecer ante el Derecho aplicable y el
Tribunal cuenta con la verdad de todos los hechos necesarios para
poder resolver la controversia. Meléndez González et al. v. M.
Cuebas, supra, págs. 109-110; Const. José Carro v. Mun. Dorado,
supra, pág. 129; Nieves Díaz v. González Massas, supra, pág. 848.
La parte que promueve la moción de sentencia sumaria debe
establecer su derecho con claridad y, además, como vimos, debe
demostrar que no existe controversia sustancial o real en cuanto a
algún hecho material, es decir, en cuanto a ningún componente de
la causa de acción. Mun. de Añasco v. ASES et al., 188 DPR 307, 326
(2013); Nieves Díaz v. González Massas, supra, pág. 848; González
Aristud v. Hosp. Pavía, 168 DPR 127, 137 (2006). El Tribunal
Supremo ha establecido que un hecho material es aquel que puede KLAN202201053 10
afectar el resultado de la reclamación de acuerdo con el derecho
sustantivo aplicable. Ramos Pérez v. Univisión, 178 DPR 200, 213
(2010), citando a J.A. Cuevas Segarra, Tratado de Derecho Procesal
Civil, San Juan, Pubs. J.T.S., 2000, T. I, pág. 609; Mun. de Añasco
v. ASES et al., supra, págs. 326-327. La Regla 36.1 de Procedimiento
Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 36.1, se refiere a estos hechos como
“esenciales y pertinentes”.
La controversia en cuanto al hecho material tiene que ser real,
por lo que cualquier duda es insuficiente para derrotar una Solicitud
de Sentencia Sumaria. Meléndez González et al. v. M. Cuebas, supra,
pág. 110; Ramos Pérez v. Univisión, supra, págs. 213-214. La duda
debe ser de naturaleza tal que permita concluir que existe una
controversia real y sustancial sobre hechos relevantes y pertinentes.
Íd.
Por otro lado, la Regla 36 de Procedimiento Civil, supra,
también regula de manera específica los requisitos de forma que
debe cumplir la parte promovente de la moción de sentencia
sumaria, así como la parte que se opone a esta. En cuanto al listado
de hechos no controvertidos que la parte promovente debe exponer
en su solicitud, esta tiene que desglosarlos en párrafos debidamente
numerados y, para cada uno de ellos, especificar la página o el
párrafo de la declaración jurada y otra prueba admisible que lo
apoya. SLG Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, supra, pág. 432. A su
vez, la parte que se opone a la moción de sentencia sumaria está
obligada a citar específicamente los párrafos según enumerados por
el promovente que entiende están en controversia y, para cada uno
de los que pretende controvertir, detallar la evidencia admisible que
sostiene su impugnación con cita a la página o sección pertinente.
Vemos que, según nuestro ordenamiento procesal civil, se les
exige tanto al promovente como al opositor de una moción de KLAN202201053 11
sentencia sumaria que cumplan con unos requisitos de forma
específicos para que pueda considerarse su solicitud. El
incumplimiento con estos requisitos tiene repercusiones distintas
para cada parte.
De un lado, si el promovente de la moción incumple con los
requisitos de forma, el tribunal no estará obligado a considerar su
pedido. Meléndez González et al. v. M. Cuebas, supra, pág. 111. A
contrario sensu, si la parte opositora no cumple con los requisitos,
el tribunal puede dictar sentencia sumaria a favor de la parte
promovente, si procede en Derecho. Íd. Incluso, si la parte opositora
se aparta de las directrices consignadas en esta Regla el tribunal
podrá no tomar en consideración su intento de impugnación de los
hechos ofrecidos por el promovente. Íd.; SLG Zapata-Rivera v. J.F.
Montalvo, supra, pág. 433.
En resumen, en SLG Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, supra, el
Tribunal Supremo señaló que el ordenamiento procesal civil de
nuestra jurisdicción:
“coloca sobre las partes, quienes conocen de primera mano sus respectivas posiciones, así como la evidencia disponible en el caso, el deber de identificar cada uno de los hechos que estiman relevantes, al igual que la prueba admisible que los sostiene. Se facilita, por lo tanto, el proceso adjudicativo al poner al tribunal en posición de evaluar conjuntamente las versiones encontradas para cada uno de los hechos refutados a la luz de las referencias a la prueba que alegadamente los apoya. Este sistema claramente agiliza la labor de los jueces de instancia y propende la disposición expedita de aquellas disputas que no necesitan de un juicio para su adjudicación.” Íd., págs. 433-434.
En cuanto al estándar aplicable al Tribunal de Apelaciones al
momento de revisar las determinaciones del foro primario de
conceder o denegar mociones de sentencia sumaria, se ha
establecido que debemos realizar una evaluación de novo de la
controversia. Meléndez González et al. v. M. Cuebas, supra, pág.
116. En ese análisis estamos facultados a: considerar los
documentos que se presentaron ante el foro primario; determinar si KLAN202201053 12
existe o no alguna controversia genuina de hechos materiales; y
revisar si se aplicó el Derecho de forma correcta. Íd., Véase, también,
Vera v. Dr. Bravo, 161 DPR 308, 335 (2004).
B.
En Puerto Rico rige el principio de la libertad de contratación
o autonomía de la voluntad, según el cual las partes contratantes
pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan
por conveniente, siempre que las mismas no sean contrarias a las
leyes, a la moral ni al orden público. Artículo 1207 del Código Civil,
31 LPRA sec. 3372;12 Feliciano v. Luxury Hotels Int'l of P.R. Inc., 2022
TSPR 133, pág. 22; Álvarez v. Rivera, 165 DPR 1, 17 (2005); S.L.G.
Irizarry v. S.L.G. García, 155 DPR 713 (2001); Trinidad v. Chade,
153 DPR 280 (2001); Arthur Young & Co. v. Vega III, 136 DPR 157
(1994); Plaza del Rey, Inc. v. Registrador, 133 DPR 188 (1993);
Casiano, Jr. v. Borintex Mfg. Corp., 133 DPR 127 (1993).
A partir del perfeccionamiento de un contrato, las partes
quedan obligadas al cumplimiento de lo expresamente pactado y a
las consecuencias que se deriven del mismo, ello conforme a la
buena fe, al uso y a la ley. Artículo 1210 del Código Civil, 31 LPRA
sec. 3375; Trinidad v. Chade, supra. De esta manera, cuando un
contrato es legal, válido y carente de vicios del consentimiento, el
mismo constituye la ley entre las partes y debe cumplirse a tenor de
este. Artículo 1044 del Código Civil, 31 LPRA sec. 2994; Feliciano v.
Luxury Hotels Int'l of P.R. Inc., supra; Constructora Bauzá, Inc. v.
García López; 129 DPR 579, 593 (1991); Cervecería Corona v.
Commonwealth Ins. Co., 115 DPR 345 (1984). Es por ello, que el
Artículo 1054 del Código Civil, 31 LPRA sec. 3018, sujeta a aquellos
que de alguna manera contravengan sus obligaciones a la
12 El “Código Civil de Puerto Rico”, Edición de 1930, fue derogado y sustituido por la Ley Núm. 55-2020, según emendada, conocida como “Código Civil de Puerto Rico” de 2020, 31 LPRA sec. 5311 et seq. No obstante, los hechos que originan la presente controversia tomaron lugar durante la vigencia del código anterior, por lo cual esta es la ley que aplica al caso. KLAN202201053 13
indemnización de los daños y perjuicios causados. Bajo dicho
supuesto, todo incumplimiento contractual dará lugar a un
resarcimiento. Álvarez v. Rivera, supra, pág. 18.
En lo pertinente al caso ante nuestra consideración, el
contrato de opción es “el convenio por el cual una parte (llamada
optatario) concede a la otra (llamada optante), por tiempo fijo y en
determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente
a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato
principal.” Mayagüez Hilton Corp. v. Betancourt, 156 DPR 234, 246
(2002), citando a Atocha Thom McAn, Inc. v. Registrador, 123 DPR
571 (1989). Los requisitos esenciales del contrato de opción son: la
concesión por una parte a la otra de la facultad de decidir sobre la
celebración del contrato por el cual se opta, de modo exclusivo, por
plazo cierto y sin otra condición que el propio juicio del optante. Íd.,
citando a J. Castán Tobeñas, Derecho Civil Español, Común y Foral,
Madrid, Ed. Reus, 14ta ed., 1988, T. IV, pág. 50.
El referido contrato otorga al optante la facultad de
determinar, dentro del plazo concedido, si perfecciona el contrato
definitivo, es decir, el contrato por el cual optó. Matos Lorenzo v.
Rivera Tirado, 181 DPR 835, 841 (2011). Por ello, “no se opta por
optar, sino que la opción es la posibilidad de perfeccionar un
contrato previamente delimitado”. Íd., citando a J. Puig Brutau,
Fundamentos de Derecho Civil, Barcelona, Ed. Bosch, 1982, Tomo II,
Vol. 2, pág. 50. Asimismo, el optatario viene obligado a no frustrar
la facultad que le asiste al optante mientras el plazo para ejercer el
derecho de opción está vigente. Mayagüez Hilton Corp. v. Betancourt,
supra, pág. 250; Castán Tobeñas, op. cit., págs. 54-55.
Como norma general, el optante puede ejercer su derecho de
opción simplemente notificando al optatario su voluntad de
perfeccionar el convenio por el cual optó. Mayagüez Hilton Corp. v.
Betancourt, supra, pág. 246. Véase, además, Puig Brutau, op. cit., KLAN202201053 14
pág. 57. No obstante, dicho derecho queda extinguido con su
renuncia o si transcurre el plazo concedido sin que el optante ejerza
la opción —se estima entonces caducado. Mayagüez Hilton Corp. v.
Betancourt, supra, pág. 249.
De otra parte, si la opción se ejerce dentro del plazo acordado,
el contrato de opción queda extinguido y a su vez se perfecciona el
contrato aceptado según haya sido previamente delimitado. Íd.
Desde entonces, las partes vienen obligadas a satisfacer sus
respectivas prestaciones bajo el contrato definitivo. Véase, Rosa
Valentín v. Vázquez Lozada, 103 DPR 796, 809-810 (1975), citando
la sentencia del Tribunal Supremo de España de 23 de marzo de
1945.
El Tribunal Supremo ha reconocido que las normas generales
sobre las obligaciones y los contratos son aplicables al contrato de
opción. Matos Lorenzo v. Rivera Tirado, supra, 842-843; Rosa
Valentín v. Vázquez Lozada, supra, pág. 804; Pérez v. Sampedro, 86
DPR 526, 529 (1962). Véase, además, Puig Brutau, op. cit., pág. 49.
Por ello, rige aquí también el principio de libertad de contratación o
autonomía de la voluntad contractual antes mencionado, bajo el
cual los contratantes pueden pactar las cláusulas y condiciones que
estimen convenientes mientras no contravengan las leyes, la moral
ni el orden público. Artículo 1207 del Código Civil, supra; Álvarez v.
Rivera, supra, pág. 17; Vélez v. Izquierdo, 162 DPR 88, 98 (2004);
S.L.G. Irizarry v. S.L.G. García; supra, págs. 724-25; Trinidad v.
Chade, supra, pág. 289; Arthur Young & Co. v. Vega III, supra, págs.
169-170; Plaza del Rey, Inc. v. Registrador, supra, págs. 192-193.
Una vez las partes prestan su consentimiento, quedan entonces
vinculadas por los términos del contrato, siendo esta la ley entre las
partes. Artículo 1044 del Código Civil, 31 LPRA sec. 2994.
Constructora Bauzá, Inc. v. García López, supra, pág. 593; Cervecería
Corona v. Commonwealth Ins. Co., supra. KLAN202201053 15
Por otra parte, el Código Civil establece que cuando los
términos de un contrato son claros y no dejan lugar a dudas sobre
la intención de los contratantes, no debe recurrirse a reglas de
interpretación para determinar la intención de los contratantes.
Artículo 1233 del Código Civil, 31 LPRA sec. 3471; Rivera Rodríguez
v. Rivera Reyes, 168 DPR 193, 212 (2006); Trinidad v. Chade, supra,
pág. 289. Se entiende por términos claros aquellos que por sí
mismos son bastante lúcidos para ser entendidos en un único
sentido, sin dar lugar a dudas o controversias, y sin necesitar para
su comprensión, de razonamientos o demostraciones susceptibles a
impugnación. Sucn. Ramírez v. Tribunal Superior, 81 DPR 357, 361
(1959). Por ende, cuando las partes reglamentan con intensidad la
relación jurídica que han creado contractualmente, existirán menos
lagunas que tendrán que ser atendidas por las reglas de
interpretación del Código Civil. J.R. Vélez Torres, Curso de Derecho
Civil, Derecho de Contratos, Puerto Rico, Ed. Revista Jurídica,
Facultad de Derecho Universidad Interamericana, 1990, T. III, Vol.
II, pág. 89.
Sin embargo, en ocasiones, el texto del contrato no permite
por sí solo una comprensión única de lo acordado, por lo cual se
hace necesaria una labor interpretativa por parte de los Tribunales
para auscultar la verdadera y común intención de los contratantes.
Merle v. West Bend Co., 97 DPR 403 (1969). La intención puede
demostrarse por todos los medios. Por lo que el juzgador debe
examinar todas las circunstancias concurrentes al otorgamiento del
contrato para adjudicar la intención de las partes, incluyendo los
actos anteriores, coetáneos o posteriores al otorgamiento del
contrato. Artículo 1234 del Código Civil, 31 LPRA sec. 3472; Marina
Industrial, Inc., v. Brown Boveri Corp., 114 DPR 64, 69 (1983);
Cooperativa La Sagrada Familia v. Castillo, 107 DPR 405, 417
(1978); Hoffman v. Cuadrado, 14 DPR 590 (1908). KLAN202201053 16
El Código Civil dispone que, “[c]ualquiera que sea la
generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse
comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquéllos
sobre que los interesados se propusieron contratar”. Artículo 1235
del Código Civil, 31 LPRA sec. 3473. Cuando alguna cláusula del
contrato admita diversos sentidos, deberá entenderse el más
adecuado para que produzca efecto. Artículo 1236 del Código Civil,
31 LPRA sec. 3474. Además, las cláusulas de los contratos deberán
interpretarse las unas con las otras, atribuyéndole a las dudosas el
sentido que resulte del conjunto de todas. Artículo 1237 del Código
Civil, 31 LPRA sec. 3475. Sobre esto, el Tribunal Supremo ha
expresado que al igual que en el caso de un estatuto, los términos
de un contrato deben leerse conjuntamente y armonizarse para
determinar la verdadera intención de las partes. Caballero v. Kogan,
73 DPR 666, 674 (1952). Finalmente, la interpretación contractual
tiene que ser cónsona con el principio de la buena fe y no puede
llevar a resultados incorrectos, absurdos e injustos. SLG Irrizary v.
SLG García, supra, pág. 727.
Los tribunales tienen la facultad y el deber de velar por el
cumplimiento de los contratos. Por lo tanto, no debemos relevar a
una parte del cumplimiento de su obligación contractual, cuando el
contrato sea legal, válido y no contenga vicio alguno. Mercado,
Quilichini v. UCPR, 143 DPR 610, 627 (1997).
-III-
En su recurso de Apelación, el matrimonio Parrilla-Yriarta
señala, en esencia, que erró el TPI al determinar que el matrimonio
Torres-Remedios había ejercido oportunamente el derecho de opción
a compra. Alega que el término para ejercer dicho derecho venció el
29 de abril de 2021, sin que el matrimonio Torres-Remedios hubiera
notificado su intención de ejercerlo. Argumenta que la Cláusula
Nueve del Contrato de Opción establecía que el matrimonio Torres- KLAN202201053 17
Remedios debía ejerce el derecho de opción no menos de noventa
(90) días antes de que venciera el término de un (1) año que vencía
el 29 de julio de 2021. Por su parte, el matrimonio Torres-Remedios
sostiene en su alegato en oposición que dicho término de noventa
(90) días se estableció en el Contrato de Opción de manera que se
pudieran comenzar y culminar los trámites del préstamo hipotecario
o las gestiones necesarias para adquirir la propiedad
oportunamente, pero que el término para ejercer el derecho de
opción pactado era de un (1) año y vencía el 29 de julio de 2021.
En el dictamen apelado, el TPI formuló una serie de
determinaciones de hechos probados y, a base de estos, concluyó
que no existía una controversia sustancial de hechos esenciales y
pertinentes, por lo que restaba aplicar el derecho. Analizado el
Contrato de Opción, el TPI interpretó que el término para ejercer el
derecho de opción de compra pactado era de un (1) año y vencía el
29 de julio de 2021. Finalmente, dicho foro concluyó que el
matrimonio Torres-Remedios había ejercido el derecho de opción de
compra oportunamente al notificarle el 8 de mayo de 2021 al
matrimonio Parrilla-Yriarte su intención de ejercerlo.
Analizada de novo la moción de sentencia sumaria y su
oposición, así como la determinación del dictamen apelado,
acogemos las determinaciones de hechos formuladas por el TPI por
entender que estas están sustentadas en la prueba presentada por
las partes. La controversia objeto del presente recurso es muy
precisa. Nos corresponde determinar cuándo vencía el término para
ejercer el derecho de opción de compra, según lo establecido en el
Contrato de Opción suscrito entre las partes. Para lograr esto,
debemos llevar a cabo un ejercicio de hermenéutica
e interpretación contractual.
Como expusimos, las cláusulas de los contratos deberán
interpretarse las unas con las otras, atribuyéndole a las dudosas el KLAN202201053 18
sentido que resulte del conjunto de todas. Artículo 1237 del Código
Civil, supra. Los términos de un contrato deben leerse
conjuntamente y armonizarse para determinar la verdadera
intención de las partes. Caballero v. Kogan, supra, pág. 674.
En el presente caso, entre las condiciones del Contrato de
Opción, las partes pactaron lo siguiente:
“NUEVE: OPCIÓN DE COMPRAVENTA: “El ARRENDATARIO COMPRADOR” entrega en este acto a “El ARRENDADOR-VENDEDOR” un depósito por la suma de un dólar ($1.00) en calidad de Opción. En virtud de dicho depósito, “EL ARRENDADOR- VENDEDOR” le otorga y concede a “EL ARRENDATARIO COMPRADOR” un derecho exclusivo de Opción de Compraventa sobre la propiedad descrita en el Apartado Primero de este Contrato por el término de doce (12) meses. El término de Opción vencerá el día 29 de julio de 2021. El vencimiento de la opción es tanto para que “EL ARRENDATARIO-COMPRADOR” ejerza el derecho de compra como para que se otorgue la correspondiente escritura de compraventa. Por lo tanto, se acuerda que “EL ARRENDATARIO- COMPRADOR” deberá13 comunicar por escrito a “EL ARRENDADOR-VENDEDOR” que ejerce su derecho de opción con no menos de 90 días antes de que expire la opción de manera que pueda comenzar y culminar los trámites del préstamo hipotecario o las gestiones necesarias para adquirir la propiedad oportunamente. […]
DIEZ: PRECIO Y GASTOS DE LA COMPRAVENTA: Las partes han acordado que “El ARRENDATARIO- COMPRADOR” podrá ejercer su derecho de Opción en cualquier momento durante la vigencia del contrato de arrendamiento, inclusive antes de su vencimiento. […]
ONCE: Las Partes acuerdan que en la eventualidad de que, al vencimiento de la Opción, el 29 de julio de 2021, “El ARRENDATARIO-COMPRADOR” no haya ejercido su derecho de opción y otorgado la correspondiente escritura de compraventa, “EL ARRENDADOR-VENDEDOR” podrá retener para sí el depósito entregado por tal concepto y ofrecerá la
13 En Consejo Arqueológico v. Mun. Barceloneta, 168 DPR 215, 227 (2006), el Tribunal Supremo explicó lo siguiente: “[A]unque la regla general es que los términos permisibles como "podrá" deben interpretarse como concediendo discreción y que los términos mandatarios como "deberá" deben interpretarse como que ordenan algo de forma concluyente, --e.g., Capó v. A. Hartman & Cia, 57 D.P.R. 196, 200 (1940), Pueblo v. Díaz Torres, 89 D.P.R. 720, 732 (1963), Boneta ex parte, 39 D.P.R. 154, 166 (1929), Srio. de Justicia v. Tribunal Superior, 95 D.P.R. 158, 161 (1967)--- hemos dispuesto en el pasado que cabe interpretar a los mismos indistintamente si de esa forma se logra cumplir con el propósito del estatuto. Espasas Dairy Inc. v. JSM, 94 D.P.R. 816, 826 (1967).” (énfasis suplido). KLAN202201053 19
propiedad en venta a terceros interesados. “El ARRENDADOR-VENDEDOR”, de no ejercerse la compraventa a la fecha estipulada, y en caso de que las partes negocien nuevos acuerdos, no estará obligado, a honrar el precio estipulado de compraventa, canon de arrendamiento y/o clausulas y condiciones estipuladas en este contrato.
Asimismo, las Partes convienen que de no efectuarse la compraventa por abandono del contrato de arrendamiento antes de la expiración de su término, “EL ARRENDADOR-VENDEDOR” retendrá para sí el balance de los cánones de arrendamiento prepagados.
[…].”14
Analizado el Contrato de Opción a la luz del derecho expuesto,
concluimos que en este –específicamente en las cláusulas antes
citadas— se estableció claramente que el término para ejercer el
derecho de opción de compra vencía el 29 de julio de 2021.
Coincidimos con el análisis del TPI en cuanto que el término de
noventa (90) días establecido en la Cláusula Nueve del Contrato de
Opción es uno directivo. Este refleja la mera aspiración de las partes
de que el ejercicio de opción se llevara a cabo preferiblemente
dentro de este plazo, “de manera que pueda[n] comenzar y culminar
los trámites del préstamo hipotecario o las gestiones necesarias para
adquirir la propiedad oportunamente.”15 Tampoco tiene méritos la
alegación del matrimonio Parilla-Yriarte en cuanto a que el
matrimonio Torres-Remedios admitió que el término para ejercer la
opción había vencido. A nuestro juicio, los términos de este contrato
son claros y no dejan duda sobre la intención de las partes al
contratar, por lo que se estará al sentido literal de sus cláusulas.
No existe controversia con respecto a que, el 8 de mayo de
2021, el matrimonio Torres-Remedios le notificó al matrimonio
Parrilla-Yriarte su intención de ejercer el derecho de opción de
compra. Por lo tanto, habiéndolo ejercido oportunamente dentro del
término de un (1) año establecido en el contrato, el matrimonio
14 Apéndice, Petición de Certiorari, a las págs. 33-41. 15 Íd., pág. 33. KLAN202201053 20
Parrilla-Yriarte estaba obligado a celebrar el contrato de
compraventa del apartamento.
-IV-
Por los fundamentos antes expuestos, se confirma la
Sentencia Parcial apelada. La Juez Barresi Ramos disiente con
opinión escrita.
Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la Secretaria del
Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones KLAN202201053 21
ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL GENERAL DE JUSTICIA TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL IV
JOSÉ ALBERTO TORRES Apelación MONLLOR, MILDRED procedente del REMEDIOS CARBONE Y Tribunal de Primera LA SOCIEDAD LEGAL DE KLAN202201053 Instancia, Sala BIENES GANANCIALES Superior de San Juan COMPUESTA POR AMBOS Caso Civil Núm.: DEMANDANTE(S)-APELADA(S) SJ2021CV04410 Consolidado SJ2021CV04802 V. (Sala 504)
Sobre: Cumplimiento GUILLERMO RAPHAEL Específico de Contrato PARRILLA VÉLEZ Y de Opción y Urgente MARÍA VANESSA Solicitud de Remedios YRIARTE PÉREZ, XYZ Provisionales DEMANDADA(S)-APELANTE(S)
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Cintrón Cintrón, la Juez Barresi Ramos y la Jueza Rivera Pérez
VOTO DISIDENTE
En San Juan, Puerto Rico, hoy día 31 de mayo de 2023.
Por entender que procede revocar la Sentencia Parcial apelada,
disentimos respetuosamente de la opinión mayoritaria por las razones que
expondremos a continuación.
Encontramos pertinentes a la presente controversia los siguientes
hechos e incidentes procesales:
El 26 de julio de 2020, los matrimonios Parilla–Yriarte y Torres–
Remedios suscribieron un Contrato de Arrendamiento con Opción de
Compraventa (Contrato de Arrendamiento).16 En dicho Contrato de
Arrendamiento, entre otras cosas, se concedió una opción de compraventa.
En lo pertinente, la cláusula NUEVE (9) del Contrato de Arrendamiento en
16 Véase Apéndice de la Petición de Certiorari KLCE202201179, págs. 29- 44. KLAN202201053 22
controversia expresa:
[e]n virtud de dicho depósito, “EL ARRENDADOR- VENDEDOR” le otorga y concede a “EL ARRENDATARIO- COMPRADOR” un derecho exclusivo de Opción de Compraventa sobre la propiedad descrita en el Apartado Primero de este Contrato por el término de doce (12) meses. El término de Opción vencerá el día 29 de julio de 2021. El vencimiento de la opción es tanto para que “EL ARRENDATARIO–COMPRADOR” ejerza el derecho de compra como para que se otorgue la correspondiente escritura de compraventa. Por lo tanto, acuerda que “EL ARRENDATARIO-COMPRADOR” deberá comunicar por escrito al “EL ARRENDADOR–VENDEDOR” que ejerce su derecho de opción con no menos de 90 días antes de que expire la opción de manera que pueda comenzar y culminar los trámites del préstamo hipotecario o las gestiones necesarias para adquirir la propiedad oportunamente.17 (énfasis nuestro)
Posteriormente, el 8 de mayo de 2021, el matrimonio Torres–
Remedios remitió un correo electrónico manifestando:
“deseamos ejercer la opción de compra de Mirsonia 201 bajo el contrato de Arrendamiento con Opción de Compra Venta firmado Julio 26, 2020. Estamos empezando a tramitar la gestión del préstamo hipotecario y nos dimos cuenta durante este proceso que tenemos que ejercer la opción de compra 90 días antes del 7/29/2021. Queríamos confirmar por este correo electrónico que el Arrendador/Vendedor está dispuesto a aceptar la opción ya que estamos 8 días tardes”.18 (énfasis nuestro)
Así las cosas, el 18 de mayo de 2021, el matrimonio Parilla–Yriarte
tramitó un correo electrónico informando:
“que la opción de compra no se comunicó a tiempo. Debería haber sido comunicada por escrito como último día el 29 de abril del 2021 y se notificó el día 8 de mayo del 2021 ya pasado el tiempo estipulado en la cl[á]usula 9 del contrato de compra- venta, donde se estipula que debía haber sido comunicado por escrito con no menos de 90 días”.19
Luego, el 14 de julio de 2021, el matrimonio Torres–Remedios instó
una Demanda Jurada y Solicitud Urgente de Orden Ex Parte de Prohibición de
Enajenar y Solicitud de No Hacer en la cual manifestó que envió
“comunicación a los demandados notificando su ejercicio de la opción e
17 Véase Apéndice de la Petición de Certiorari KLCE202201179, pág. 119. 18 Id., pág. 134. 19 Id., pág. 136. KLAN202201053 23
incorrectamente interpretando que dicha notificación era tardía”.20
El 20 de julio de 2021, el matrimonio Parilla–Yriarte presentó una
Moción de Desestimación aduciendo, entre otras cosas, que la opción debía
ejercerse por escrito y con no menos de noventa (90) días antes de que expire
la opción; vencieron los noventa (90) días -29 de abril de 2021- sin que el
matrimonio Torres–Remedios cursara su escrito para activar su derecho a
opción; y el matrimonio Torres–Remedios había aceptado “que el ejercicio
de la opción era tardío”.21
El 5 de agosto de 2021, el matrimonio Torres–Remedios presentó su
Oposición a Moción de Desestimación y Réplica a Oposición a Memorando de
Derecho.22 En este escrito, alegó que: su “comunicación de 8 de mayo de 2021
no constituye admisión alguna, sino la lectura lega[l] del contrato a esa fecha.
Cierta expresión realizada en dicho correo electrónico no equivale a una
admisión, pues la intención que es pertinente para la controversia de autos
la intención de los contratantes es al momento de la suscripción del contrato,
i.e. el 26 de julio de 2020…“[c]uando, como en este caso, los términos de un
contrato no son claros, son contradictorios o cuando las palabras dejan dudas
sobre la intención de los contratantes, el juzgador de hechos debe examinar
todas las circunstancias concurrentes al otorgamiento del contrato”.23
El día 20 de septiembre de 2021, el matrimonio Torres–Remedios
presentó una Demanda Enmendada.24 Uno días después, el 29 de septiembre
de 2021, el matrimonio Parilla–Yriarte presentó su Contestación a Demanda
Enmendada.25
El 26 de octubre de 2021, el matrimonio Parilla–Yriarte presentó una
Moción de Sentencia Sumaria.26 Más tarde, el 17 de noviembre de 2021, el
matrimonio Torres–Remedios presentó una Oposición a Moción de
20 Id., págs. 22- 28. 21 Véase Apéndice de la Petición de Certiorari KLCE202201179, págs. 54- 60. 22 Id., págs. 54 – 60. 23 Id., págs. 65 – 75. 24 Id., págs. 76- 80. 25 Id., págs. 88- 91. 26 Id., págs. 101 – 136. KLAN202201053 24
Sentencia Sumaria y Solicitud de Sentencia Sumaria Parcial.27
Después, el 22 de noviembre de 2022, el foro apelado decretó la
- II –
El Artículo 1206 del Código Civil de Puerto Rico de 1930 dispone: “[e]l
contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse
respecto de otra u otras, a dar alguna cosa, o prestar algún servicio”.28 Así las
cosas, “los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones
que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la
moral, ni al orden público”.29
En nuestro ordenamiento jurídico existen diversos tipos de contratos.
Entre ellos, se encuentra el contrato de opción que es unilateral. El contrato
de opción se ha definido como un evento o un convenio por el cual una parte,
llamada concedente, promitente u optatario, concede a la otra, llamada
optante, por un tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad que se
deja exclusivamente a su arbitrio de decidir respecto a la celebración de un
contrato principal.30 Así las cosas, de este contrato nace un derecho que le
confiere al optante la facultad de decidir, a su arbitrio, y dentro de un plazo
cierto, si celebra el contrato por el que se opta.31 Son requisitos esenciales del
contrato de opción: (1) la concesión por una parte a la otra de la facultad de;
(2) decidir sobre la celebración del contrato por el cual se opta, de modo
exclusivo; (3) por plazo cierto; y (4) sin otra condición que el propio juicio
del optante.32
A su vez, cabe destacar que el derecho de opción se extingue mediante
27 Id., págs. 137 – 162. 28 Código Civil de Puerto Rico 1930 Art. 1206, 31 LPRA § 3371. El Código Civil de Puerto Rico de 1930, fue derogado y sustituido por el Código Civil de Puerto Rico de 2020, conocido como la Ley Núm. 55-2020, según enmendada, 31 LPRA sec. 5311 et seq. No obstante, los hechos del caso de autos que originan la presente controversia surgen durante la vigencia del código anterior, por lo cual esta es la ley que aplica al caso. 29 Código Civil de Puerto Rico 1930 Art. 1207, 31 LPRA § 3372. 30 Mayagüez Hilton Corp., v. Betancourt, 156 DPR 234 (2002). 31 P.D.C.M. Associates v. Najul Bez, 174 DPR 716 (2008). Véase, además, J. P. Brutau, Fundamentos de Derecho Civil, 2da ed., Barcelona, Bosch, 1982, Tomo II, Vol. II, págs. 48-49. 32 Id., pág. 246. KLAN202201053 25
su ejercicio positivo, quedando entonces perfeccionado el contrato aceptado.
Igualmente se extingue, sin este efecto positivo, si se deja transcurrir el plazo
concedido para optar sin realizar ninguna manifestación, o haciendo alguna
que tenga la eficacia de una renuncia del derecho. Por su ejercicio de
naturaleza preferente y temporal este contrato no es imaginable sin un plazo
para su ejercicio.33 Es decir, el plazo para el ejercicio de la opción es uno de
caducidad y puede estar sujeto a determinadas condiciones.34
Ahora bien, sobre los contratos incide un principio de lealtad al
momento de ejercer una interpretación contractual. 35 El norte de la
interpretación contractual es determinar cuál fue la real y común intención
de las partes.36 Ciertamente, dicho análisis comienza y concluye con los
términos del contrato, siempre que éstos sean claros y no dejen duda alguna
sobre la susodicha intención.37
- III –
En el presente caso, la controversia versa sobre la cláusula NUEVE (9)
del Contrato de Arrendamiento. Dicha cláusula fue producto de la autonomía
de las voluntades de las partes. Resulta menester destacar que los contratos
se establecen según la libre autonomía de las partes y sus términos son
acordados a términos fijos. Así, no puede haber un contrato sin que haya
unión de voluntades.38
La Sentencia Sumaria es un mecanismo procesal extraordinario que
tiene el propósito de facilitar una solución justa, rápida y económica de
aquellos litigios civiles que no presentan controversias genuinas de
hechos materiales.39 Ante ello, procede dictar sentencia sumaria si las
33 Irizarry López v. García Cámara, 155 DPR 713 (2001). 34 Mayagüez Hilton Corp., v. Betancourt, supra., en la pág. 249; Rosa Valentín v. Vázquez Lozada, 103 DPR 796 (1975). 35 Municipio de Mayagüez v. Lebron, 167 DPR 713, 715 (2006). 36 Id., pág. 714. El Artículo 1234 del Código Civil de 1930 expresa: “Para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato”. 31 LPRA § 3472. 37 Trinidad v. Chade, 153 DPR 280, 289 (2001). 38 Amador Parilla v. Concilio, 150 DPR 571 (2000); De Jesús González v. AC, 148 DPR 225, 271 (1999). 39 Vera Morales v. Dr. Bravo, 161 DPR 308, 331 (2004). (énfasis nuestro). KLAN202201053 26
alegaciones, deposiciones y admisiones ofrecidas, en unión a las
declaraciones juradas y alguna otra evidencia, acreditan la inexistencia de
una controversia real y sustancial respecto a algún hecho esencial y material,
y además, si el derecho aplicable lo justifica.40 Así, la duda- sobre la existencia
de una controversia- debe ser de tal naturaleza que permita concluir que
existe una controversia real y sustancial sobre los hechos relevantes y
pertinentes.41
En este caso, no existe controversia respecto a la otorgamiento y
perfección del contrato entre las partes. Empero, existe controversia en torno
a la interpretación de la cláusula novena y los términos establecidos en el
mismo.42 La conducta interpretativa no solo puede y debe hacerse teniendo
en cuenta los actos coetáneos y posteriores al contrato, sino igualmente los
anteriores, y quizás con mayor razón, pues, en los actos preparatorios puede
encontrarse el mejor índice de la voluntad de los interesados. Véase: J. Puig
Brutau, Fundamentos de Derecho Civil, 3ra. ed., Barcelona, Ed. Bosch, 1983,
T.II Vol. I., pág. 231.
Nuestro Código Civil de 1930 consagra la teoría subjetiva sobre la
interpretación de los contratos.43 Ello obliga al juzgador a indagar o
escudriñar sobre la voluntad real de las partes. Para ello, debe examinarse
las circunstancias anteriores a la contratación (actos preparativos); los
coetáneos al momento de otorgamiento del contrato; y los posteriores al
acuerdo. Por consiguiente, no solamente procede aplicar el derecho,
sino que resulta necesario la celebración de una audiencia en su fondo
para evaluar la prueba y escuchar a las partes para determinar cuál fue
40 32 LPRA Ap. V., R. 36; Lugo Montalvo v. Sol Melia Vacation, 194 DPR 209, 225 (2015). 41 Meléndez González v. M. Cuebas, 193 DPR 100, 102 (2015). 42 El matrimonio Torres-Remedios alega en el inciso 11 de su Demanda Enmendada: “Suscrito el Arrendamiento con Opción y cumplidas todas las prestaciones por los aquí demandantes, el 8 de mayo de 2021, el demandante Torres Monllor envió comunicación a los demandados notificando su ejercicio de la opción e incorrectamente interpretando que dicha notificación era tardía”. 43 El Artículo 1233 del Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 3471, expresa: Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas. KLAN202201053 27
la real y común voluntad o intención de las partes. [énfasis nuestro]44
Por lo cual, en este caso, el foro primario debió celebrar una audiencia y no
resolver la controversia mediante sentencia sumaria.
Por otro lado, un contrato de opción está sujeto a término o plazo fijo
mediante el cual los otorgantes quedan obligados teniendo el optante una
reserva exclusiva del derecho que es objeto de la opción.45 Ante ello, no
podemos concluir, como el tribunal a quo, que el término de noventa (90)
días establecido en la cláusula nueve del contrato para comunicar por escrito
la intención de ejercer el derecho de opción es uno directivo. A contrario
sensu, respetuosamente entendemos que es un plazo de caducidad, por lo
que, estaba tardío o vencido a la fecha en que el matrimonio Torres–
Remedios comunicó, por escrito, el ejercicio de la opción.46 Toda vez que el
tiempo convenido para ejercer la opción incluía tanto la notificación escrita
con no menos de noventa (90) días antes de 29 de julio de 2021; culminar los
tramites del préstamo hipotecario o gestiones necesarias para la adquisición
de la propiedad; así como para otorgar la escritura de compraventa. Ante
ello, el matrimonio Parilla–Yriarte adujo que el período para desplegar la
notificación de la opción esta vencido. Por tanto, no prestaron su
consentimiento a extender la vigencia del plazo de noventa (90) días para
notificar, por escrito, el interés de ejercer la opción.
EILEEN J. BARRESI RAMOS JUEZ DE APELACIONES
44 Ramos Pérez v. Univisión PR, Inc., 178 DPR 200, 214 (2010). 45 Rosa Valentín v. Vázquez Lozada, supra., pág. 808. 46 Irizarry López v. García Cámara, supra.