El Juez Asociado Señor Rebollo López
emitió la opinión del Tribunal.
Levitt & Sons of Puerto Rico, Inc. (en adelante Levitt & Sons) subcontrató los servicios de Insular Construction Corp. para la construcción de la base estructural en hormi-gón de unidades residenciales a ser edificadas en la urba-nización Levittown, sita la misma en el pueblo de Toa Baja, Puerto Rico. Como es común en el desarrollo de proyectos de construcción, mediante el contrato suscrito por ambas partes para la ejecución del trabajo, la subcontratista Insular Construction Corp. acordó gestionar y mantener en vigor un seguro de responsabilidad en protección de la constructora principal y dueña del proyecto, Levitt & Sons. En cumplimiento del contrato, Insular Construction Corp. [532]*532obtuvo un Seguro Comprensivo de Responsabilidad General (S.C.R.G.) de la Commercial Insurance Company of Newark (en adelante Commercial Insurance). La póliza de seguros a esos efectos expedida por Commercial contenía un “acuerdo general de cubierta”, sujeta la misma a una serie de exclusiones.
Insular Construction Corp., conforme lo acordado, edi-ficó la estructura base de hormigón reforzado que forma las paredes, losa de pisos y columnas de las residencias. La construcción llevada a cabo por Insular Construction Corp. se extendió por un período aproximado de cinco (5) años; esto es, de noviembre de 1969 al mes de junio de 1974. Otros subcontratistas de Levitt & Sons completaron las viviendas al instalar la plomería, electricidad, ventanas y puertas, empañetar las paredes y techos, fijar las cubiertas de los pisos y pintar las estructuras.
Cientos de residentes de Levittown instaron reclamacio-nes en daños contra Levitt & Sons, alegando la existencia de vicios y defectos de construcción en sus residencias. Levitt & Sons trajo al pleito, como tercera demandada, a Commercial Insurance. En la demanda contra tercero que a esos efectos radicara sostuvo: primero, que en las recla-maciones individuales radicadas en su contra, los residen-tes demandantes alegaban vicios y defectos de construc-ción en aquellas partes edificadas por Insular Construction Corp., y, segundo, que la póliza emitida por Commercial Insurance en favor de Insular Construction Corp. cubría las reclamaciones de los demandantes en la eventualidad de que éstos prevalecieran en el pleito. La compañía ase-guradora negó cubierta y solicitó la desestimación sumaria de la demanda a base de las exclusiones de responsabili-dad contenida en las cláusulas (1) y (m) de la póliza. Levitt & Sons se opuso. Ambas partes, mediante la presentación de escritos complementarios, argumentaron en tomo a los riesgos y la extensión de la cubierta de la póliza emitida. El Tribunal Superior, Sala de Bayamón, acogió los plantea-[533]*533mientos de la aseguradora en sentencia que a esos efectos dictara el 22 de diciembre de 1987. En su consecuencia, “declar[ó] con lugar la sentencia sumaria solicitada por Commercial Insurance Company y desestim[ó] las deman-das contra tercero radicadas por Levitt & Sons contra ella”. Exhibit B, pág. 4.
Inconforme, Levitt & Sons acudió en revisión ante este Tribunal. En el recurso que a esos efectos radicara, le im-puta al foro de instancia haber errado:
A. ... al desestimar totalmente la demanda contra tercero contra Commercial Insurance Company.
B. ... al determinar, mediante la desestimación total de la acción contra la tercera demandada, que esta no responde por los daños causados a la estructura total o producto final por el trabajo realizado por su aseguradla].
C. ... al no considerar la contención de la recurrente en el sentido de que la parte [recurrida] estaba impedida por sus propios actos de negar cubierta. Solicitud de revisión, pág. 2.
Expedimos el auto de revisión radicado.(1) Estando en condiciones de resolver el mismo, procedemos a así hacerlo.
El Seguro Comprensivo de Responsabilidad General (S.C.R.G.) es una “póliza modelo” sobre responsabilidad civil desarrollada bajo el auspicio de varios organismos tarifadores de la industria norteamericana del seguro. Estas organizaciones, responsables de la promulgación de la póliza, agrupan como miembros y suscriptores a las com-[534]*534pañías de seguros más importantes dentro de los Estados Unidos. Nota, Liability Coverage for “Damages Because of Property Damage” Under the Comprehensive General Liability Policy, 68 (Núm. 4) Minn. L. Rev. 795, 798 (1984); Fish, An Overview of the 1973 Comprehensive General Liability Insurance Policy and Products Liability Coverage, 34 J. Mo. B. 257 (1978); G.H. Tinker, Comprehensive General Liability Insurance — Perspective and Overview, 25 (Núm. 3) Fed’n Ins. Couns. Q. 217, 218-219 (1975). La creación del S.C.R.G. en el 1940, junto a otros patrones fijos de pó-lizas, surgió en respuesta al deseo de uniformar la manera en que la industria aseguradora le proveía protección al consumidor contra distintos tipos de riesgos. La práctica anterior había generado mucha confusión. Cada asegura-dor redactaba y configuraba individualmente en las pólizas sus propias disposiciones y términos. La falta de uniformi-dad confundía al público consumidor. 7A Appleman, Insurance Law and Practice Sec. 4491 (1979).
Como resultado de la “estandarización”, los términos y patrones adoptados por la industria se han convertido en cláusulas uniformes y modelos fijos, contenidos virtualmente en todas las pólizas que desde entonces se emiten. Nota, ante, pág. 798. Los beneficios obtenidos son diversos. En primer lugar, el asegurador y el asegurado, pueden determinar con mayor facilidad los riesgos cubiertos. J. Long y Gregg, Property & Liability Insurance Handbook, 58-59 (1965). En adición, y quizás más importante, las decisiones judiciales que interpretan las disposiciones uniformes de la póliza adquieren más significado y relevancia.
El modelo de la póliza que instrumenta el S.C.R.G. ha sido revisado periódicamente en un esfuerzo continuo por clarificar el riesgo que el asegurador asume bajo la misma. La industria aseguradora también ha querido atemperar la póliza a las interpretaciones de los [535]*535tribunales. La “póliza modelo” fue revisada originalmente en el año 1943, luego en el 1955, 1966, 1973 y, reciente-mente, en el año 1985. La cobertura del seguro, no empece, ha generado un cúmulo enorme de litigación, pues el S.C.R.G. es el seguro de responsabilidad más utilizado en el desarrollo de empresas comerciales. Debido a las revisio-nes en los términos y el lenguaje de la póliza, y debido a que una póliza en particular puede desviarse de los patro-nes adoptados comúnmente, los casos que interpretan la cubierta del referido seguro no son autoridad persuasiva si no envuelven el mismo lenguaje o el mismo modelo de la póliza que se examina. A esos efectos, véanse: Tinker, ante, pág. 219; Hartford Acc. & Indem. v. Pacific Mut. Life Ins., 861 F.2d 250, 252 (10mo Cir 1988); Federated Mut. Ins. Co. v. Concrete Units, 363 N.W.2d 751, 756 (1985).
No hay duda del hecho de que las pólizas de seguro que son vendidas en Puerto Rico son, de ordinario, las “pólizas modelos” de los distintos tipos de seguro que venden en los Estados Unidos las compañías aseguradoras. Ello hace que la jurisprudencia federal y estatal interpretativa de las mismas tengan una obvia utilidad y un gran valor persuasivo en nuestra jurisdicción.(2) No se debe olvidar, sin embargo, que nuestro ordenamiento codifica sustantivamente tanto el Contrato de Seguro, Arts. 11.010 y ss. del Código de Seguros, 26 L.P.R.A. secs. 1101-1137, como los principios básicos que rigen su interpretación, 26 L.P.R.A. sec. 1125 y Arts. 1233-1241 del Código Civil, 31 L.P.R.A. secs. 3471-3479.
II
En relación con las pólizas que se emiten en el área específica del campo de seguro aquí en controversia, [536]*536existen dos estructuras básicas de cubierta. Una, tradicio-nal, llamada “riesgo estipulado”, y otra, que se aplica cada vez más y recibe el nombre de “a todo riesgo”. El convenio sobre “riesgo estipulado”, tal y como su nombre indica, ofrece una relación de los riesgos que cubre. Los que no se enumeran, por supuesto, no quedan cubiertos. El otro tipo, “a todo riesgo”, declara la intención de cubrir todos los ries-gos objeto del seguro, excepto los específicamente excluidos. Greene, Risk & Insurance, 4ta ed., Ohio, South-Western Publishing, 1977, págs. 191-192. El S.C.R.G. es un ejemplo típico del seguro formulado sobre la base de “todo riesgo”.
En este tipo de póliza el asegurador, en primer lugar, establece la cobertura de la póliza o seguro expedido mediante una cláusula, notoriamente amplia, denominada “acuerdo general de cubierta” (coverage or insurance agreement). El modelo moderno del S.C.R.G. contiene un “acuerdo general de cubierta” mediante el cual la compañía de seguros que la emite se compromete a pagar: “toda suma de dinero que el asegurado esté legalmente obligado a pagar por daños físicos o daños a la propiedad, a los que este seguro aplique, ocasionados por una ocurrencia ...”. (Traducción nuestra y énfasis suprimido.) 2 Long, The Law of Liability Insurance Sec. 11A.100[X], pág. 11A-33 (1992). A renglón seguido, sin embargo, el asegurador limita el ámbito de su obligación, es decir, el ámbito de la cubierta, al proveer que “este seguro no aplica” a alrededor de diecisiete (17) “exclusiones” de responsabilidad que inmediatamente pasa a mencionar en orden alfabético. De modo que los riesgos que no se excluyen formalmente en la póliza, a través de las cláusulas de exclusión, son los riesgos que, paradójicamente, quedan incluidos como parte de la garantía del seguro. El valor o la extensión de la cobertura del S.C.R.G. se mide realmente, entonces, a base de cuáles riesgos permanecen garantizados después de determinarse cuáles son las exclusiones. 3A Frumer y Friedman, Pro[537]*537ducts Liability Sec. 50.01B (1979); Long, ante, Secs. 11.01 y 11.09[1]. En su aplicación, cada exclusión reduce o cir-cunscribe los límites verdaderos de la garantía amplia que concede el “acuerdo general de cubierta” de la póliza. Tinker, ante.
III
En general, los contratos de seguros de responsabilidad civil tienen como fin primordial “garantiza[r] al asegurado contra la responsabilidad civil en que pueda incurrir ante terceros por actos de los que sea [legalmente] responsable”. J. Castelo Matrán, Diccionario Mapfre de Seguros, Madrid, Editorial Mapfre, 1988, pág. 264. El asegurador se obliga, dentro de los límites establecidos en el contrato, a cubrir la obligación de indemnizar a un tercero por los daños y perjuicios causados por el asegurado. Como puede suponerse, sin embargo, en la práctica no existe un seguro que cobije toda la responsabilidad en que puede incurrir una persona. Lo que existe son seguros de responsabilidad civil que cubren determinadas actividades del asegurado, capaces de producir daños. Entre los más conocidos figuran, por ejemplo, el seguro de responsabilidad de automóviles (que versa sobre los daños que el uso de un vehículo de motor pueda causar a terceros) y los seguros de responsabilidad profesional concernientes a los perjuicios ocasionados a otros en el desempeño de una profesión: medicina, abogacía, arquitectura, etc.(3)
Dentro de este esquema de división por actividades, el S.C.R.G. constituye una de las formas principales de seguro de responsabilidad comercial. Mediante dicha póliza se pretende darle cubierta a las distintas fases o [538]*538aspectos de la realización de una actividad comercial por parte del asegurado.
El contrato modelo permite al asegurado protegerse de las reclamaciones en daños procedentes del uso de locales; de los procesos de fabricación, contratación u otras actividades del negocio; de la responsabilidad contingente, y de la responsabilidad por productos y operaciones terminadas. Greene, ante, págs. 317-323. Cada una de estas cubiertas podría obtenerse mediante pólizas separadas. Sin embargo, para un comerciante la utilidad del S.C.R.G. estriba en que la estructura de su cubierta logra combinar todas o algunas de ellas en un sólo contrato de seguro. De ahí, que la póliza sea conocida como un Seguro Comprensivo de Responsabilidad General.
En resumen, la póliza S.C.R.G. consiste en un formulario programado cuya redacción hace posible integrar varias clases de cobertura comercial. La póliza se emite a base de "todo riesgo”; esto es, la compañía de seguro que expide la misma viene en la obligación de responder por el asegurado si los hechos por los cuales se le reclama a éste no están excluidos específicamente en las exclusiones enumeradas en el contrato.
IV
De las coberturas garantizadas en la póliza modelo nos interesa, en particular, la de responsabilidad por productos. La cubierta de responsabilidad civil por productos del S.C.R.G. asegura contra la posibilidad de que defectos en los bienes, productos o trabajos del asegurado ocasionen daños a la persona o propiedad de terceros. Es decir, el riesgo asegurado es la responsabilidad civil frente a terceros causada por defectos o fallas en el producto, labor o servicio del empresario asegurado.
Ahora bien, al estipular las condiciones de la [539]*539cubierta de responsabilidad por productos del S.C.R.G., la industria aseguradora estableció en la póliza una limita-ción, o exclusión, de cobertura basada en la noción de “ries-go de empresa” (business risk). El concepto “riesgo de em-presa” vislumbra la posibilidad de que el fabricante de un producto ejecute de manera no competente su labor de ma-nufactura, y se vea obligado, por lo tanto, a reemplazar o reparar el trabajo que ha realizado en forma defectuosa. En general, la cubierta sobre responsabilidad civil de pro-ductos del S.C.R.G. no garantiza este tipo de riesgo. P.A. Meyer, Baybutt Construction Corp. v. Commercial Union Insurance Co: A Question of Ambiguity in Comprehensive General Liability Insurance Policies, 36 (Núm. 1) Maine L. Rev. 179, 182 (1984); Tinker, ante, pág. 224; Indiana Ins. Co. v. DeZutti, 408 N.E.2d 1275 (1980). De modo que cuando la obra o el producto del asegurado es defectuosa, el asegurador no responde por los daños que, precisamente, haya sufrido en sí misma la labor o bien del asegurado. En adición, no responderá, inter alia, por los gastos que se incurran para subsanar el producto o rectificar sus defec-tos, ni tampoco por el costo de sustituir o retirar los bienes defectuosos por otros que operen correctamente.
En síntesis, todos los gastos relacionados con el reemplazo del producto u obra realizada por el fabricante o contratista, al igual que todos aquellos efectuados para remediar sus defectos, quedan excluidos de la cubierta del seguro. El empresario asegurado, como proveedor de bienes y servicios, puede estar legalmente obligado, al amparo del derecho de contratos, a garantizar el buen funcionamiento o la calidad de su trabajo o producto. Incluso podría estar obligado a su reemplazo total. La cubierta de la póliza S.C.R.G., sin embargo, no está diseñada para proteger contra esta responsabilidad. El S.C.R.G. no tiene como función asegurar la competencia técnica y/o calidad del producto de una empresa comercial. Tampoco asume el papel de una fianza de cumplimiento (performan[540]*540ce bond), ni actúa como una garantía de servicios. Allen v. Lawton and Moore Builders, Inc., 535 So. 2d 779 (1988). R.C. Henderson, Insurance Protection for Products Liability and Completed Operations— What Every Lawyer Should Know, 50 (Núm. 3) Neb. L. Rev. 415 (1971); Long, ante, Sec. 11.09[l]. La industria del seguro ha entendido que la empresa debe asumir una parte de los riesgos que crea, y el asegurador no debe cargar sistemáticamente con la impericia del fabricante. F. Chaumet, Seguro de Respon-sabilidad Civil de Productos, Madrid, Ed. Mapfre, 1979, pág. 7.
V
La póliza S.C.R.G. emitida por Commercial Insurance a favor de la Insular Construction Corp. que interpretamos en el presente caso dispone, como “acuerdo general de cu-bierta”, que:
La compañía aseguradora pagará en beneficio de o por el ase-gurado toda suma de dinero que el asegurado esté legalmente obligado a pagar por:
... A. daños físicos o ... B. daños a la propiedad
a los que este seguro aplique, ocasionados por una ocurrencia ....(Traducción nuestra y énfasis suprimido.) (4)
El lenguaje de esta cláusula corresponde fielmente al lenguaje adoptado por la industria del seguro luego de la revisión de la “póliza modelo” en el año 1973. En el mismo se bosqueja la póliza, a grandes rasgos, como un seguro de responsabilidad. En este contexto, y de acuerdo a los términos específicos de la transcrita cláusula, [541]*541Commercial Insurance se obligó a responder por los daños corporales (bodily injuries]) y/o por los daños a la propie-dad de terceros (property damage[s]) que pudiese ocasionar Insular Construction Corp. al ejecutar su tarea de cons-trucción en el proyecto residencial de Levittown.
Bajo el acápite de exclusión de riesgos, la póliza limitó la cobertura en daños esbozada por “el acuerdo general de cubierta” mediante la enumeración, entre otras, de las siguientes cláusulas de exclusión de responsabilidad:
Este seguro no cubre:
(l) Los daños que sufran los bienes o productos del asegurado, y que se originen de tales bienes o productos o de alguna de sus partes;
(m) los daños que padezca la obra realizada por el asegurado, como consecuencia del trabajo que éste ha ejecutado, o de los materiales, partes o equipo que ha suministrado para su elaboración. (Traducción nuestra. )(5)
Respecto al significado de estas cláusulas no puede ha-ber duda. Su lenguaje —que no es ambiguo, ni mucho me-nos obscuro— claramente informa: la póliza no cubre “los daños que sufran los bienes o productos del asegurado” ni “los daños que padezca la obra realizada por el asegurado [contratista] como consecuencia [de su] trabajo ...”. Alegato de la parte demandada recurrente, págs. 3-4. Véase Biebel Bros., Inc. v. United States Fidelity & G. Co., 522 F.2d 1207 (8vo Cir. 1975).
[542]*542En efecto, al introducir en el contrato estas cláusulas, Commercial Insurance excluyó formalmente de la cubierta de la póliza la noción del “riesgo de empresa” discutida anteriormente. En consonancia con el principio de que el S.C.R.G. no garantiza la calidad o buen funcionamiento de productos, la cláusula (1) conocida comúnmente como la “Exclusión de daños al producto” (.Injury to Products Exclusion), tiene el propósito de evitar que el asegurador tenga que responder por la reparación o reemplazo de los bienes o productos elaborados de forma incorrecta o defectuosa por el fabricante asegurado. Por su parte, el inciso (m), denominado “Exclusión de daños al trabajo u obra realizada” (Injury to Work Performed), usualmente se considera en conjunto con la exclusión de “daños al producto”, pues ambos siguen básicamente el mismo propósito. Como variante adicional, no obstante, la exclusión de “daños al trabajo u obra realizada” comprende la posibilidad de que los defectos en la obra ejecutada se deban, no sólo a la elaboración incorrecta, sino también al uso de materiales o partes defectuosas. Véase Frumer y Friedman, ante, Sec. 50.01B[1] y [2]; Long, ante, Sec. 11.09[2].
VI
A la luz de las consideraciones y principios antes ex-puestos, es que tenemos que determinar si jurídicamente procedía desestimar la demanda de tercero radicada por Levitt & Sons en contra de la compañía aseguradora Commercial Insurance. Contestamos la pregunta en la negativa.
Para determinar la existencia de cubierta la distinción esencial es entre los defectos o vicios que sufra el producto o la obra realizada por el contratista asegurado, y, los daños que pueda experimentar, como consecuencia de esos vicios, cualquier otro bien o propiedad. Mientras que [543]*543el primer tipo de daño queda fuera de la cobertura de la póliza, el segundo no. Como vimos, en Levittown la asegu-rada Insular Construction Corp. edificó la base estructural de hormigón reforzado que forma las paredes, losa de pisos y columnas de cientos de residencias. Esta área o compo-nente de las viviendas es, sin duda, la “obra o producto” de la empresa Insular Construction Corp. Al amparo de las cláusulas (1) y (m) de la póliza S.C.R.G. que adquirió, dicha subcontratista no obtuvo cubierta por los daños propios de su producto u obra, ya se manifestaren como resultado de algún defecto inherente en los mismos, ya como resultado de la manufactura impropia y/o utilización inadecuada de materiales por parte de la compañía. En consecuencia, los vicios y defectos de construcción de las residencias que realmente reflejen daños en las “armaduras” de hormigón reforzado fabricadas por la asegurada, no encuentran cu-bierta en la póliza.
Distinto, sin embargo, es el caso de los daños que puedan haber sufrido otros componentes de las residencias como secuela o consecuencia de los vicios en las armaduras. La plomería, el empañetado de las paredes, las cubiertas de piso, los gabinetes, puertas y ventanas de las residencias, inter alia, no son “productos” ni obra de Insular Construction Corp. Son el producto de otros subcontratistas de la constructora y dueña Levitt & Sons. Cualquier daño en ellas, atribuible a la obra de construcción realizada por Insular Construction Corp., sí está cubierto por el S.C.R.G. emitido por Commercial Insurance.
Erró, en su consecuencia, el tribunal de instancia al des-estimar en su totalidad la demanda de tercero que contra la Commercial Insurance radicara la demandada recu-rrente Levitt & Sons. La mencionada compañía asegura-dora debe permanecer en el pleito ante la posibilidad de que pueda tener que responder, de ello probarse adecuada-mente, por los daños que los alegados vicios de construe-[544]*544ción en las armaduras de hormigón —que construyó su asegurada Insular Construction Corp.— puedan haber causado en otras partes o componentes de las viviendas construidas.
VII
Procede que se señale, y se discuta, la curiosa e intere-sante contención de la recurrente Levitt & Sons a los efec-tos de que en virtud de la terminología de otra de las cláu-sulas de exclusión que contiene la póliza expedida por Commercial Insurance, ésta debe responder aún por los vicios de la propia obra realizada por su asegurada Insular Construction Corp. Su argumentación gira en torno a la cláusula de exclusión (a) que contiene la póliza en contro-versia en el presente caso. La misma establece que:
Este seguro no cubre:
(a) la responsabilidad asumida por el asegurado mediante al-gún contrato o acuerdo; esta exclusión, sin embargo, no aplica a la garantía sobre la calidad y buena condición del producto del asegurado ni la garantía de que el trabajo realizado por, o a nombre de éste, será rendido de una forma apropiada y en forma competente. (Traducción nuestra y énfasis suprimido.X6)
El propósito de esta cláusula, conocida como la “Exclusión de la responsabilidad asumida por contrato” {Contractual Assumed Liability Exclusion), es limitar la cobertura del S.C.R.G. al campo de la responsabilidad civil extracontractual. 12 Couch on Insurance 2d Sec. 44A:36 (1981); Haugan v. Home Indemnity Company, 197 N.W.2d 18 (1972); Vega v. Pepsi-Cola Bot. Co., 118 D.P.R. 661, 667 [545]*545(1987). Levitt & Sons, no obstante, cita con énfasis la ex-cepción a la exclusión que lee “esta exclusión, sin embargo, no afecta la garantía sobre la calidad y buena condición del producto del asegurado ni la garantía de que el trabajo realizado por [el asegurado] ... será rendido de una forma apropiada y en forma competente”. (Traducción nuestra y énfasis suprimido.) Long, ante. Luego, la contrapone a las “exclusiones de daños al producto” y “daños al trabajo” con-tenida en las cláusulas (1) y (m) de la póliza, esto es, al acuerdo de que el seguro no indemniza los daños que pa-dezcan “los bienes o productos del asegurado”, ni los daños que padezca la obra realizada por éste. Al así hacerlo, plan-tea la controversia de si el lenguaje de la exclusión (a) es tan ambiguo, vis-á-vis las exclusiones (1) y (m), como para crear cubierta respecto a las obligaciones de garantía rela-cionadas con la posible manufactura defectuosa o impropia de la obra de construcción realizada por Insular Construction Corp. El planteamiento no es totalmente inmeritorio. En los Estados Unidos, una minoría de cinco (5) jurisdic-ciones estatales —Arizona, New Hampshire, North Dakota, Missouri y Colorado— han determinado que la pó-liza modelo S.C.R.G. es una ambigua y han dictaminado que, si la responsabilidad se basa en las garantías descri-tas, no aplican las exclusiones (1) y (m).(7) El efecto neto es que el asegurador no sólo responde por los daños ocasiona-dos a la propiedad de terceros, sino también por los daños, defectos o vicios de la obra misma manufacturada por el asegurado.
En contraste, la mayoría de los tribunales han determinado que la excepción contenida en la exclusión (a) no invalida las exclusiones de “daños al producto” y “daños a [546]*546la obra realizada” del S.C.R.G. Esta posición, asumida por la Corte de Apelaciones Federal para el Octavo Circuito (aplicando la ley de Missouri), y por los tribunales de los estados de California, New Jersey, Alaska, Tennessee, Florida, Indiana, Montana, New York, Virginia, West Virginia, Michigan, Hawaii, Illinois, Massachusetts, Washington y Maine, nos parece la más correcta. (8)
Levitt & Sons, en su empeño de que adoptemos la posición minoritaria, nos recuerda el criterio hermenéutico contra preferentem (interpretación en “contra del preferente” o redactor del contrato) que surge del Art. 1240 del Código Civil, 31 L.P.R.A. see. 3478, a saber:
La interpretación de las cláusulas obscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la obscuridad.
Desde Barreras v. Santana, 87 D.P.R. 227 (1963), hemos sostenido que “[l]a regla general antes mencionada preceptiva de que la obscuridad en la redacción de los contratos no deberá favorecer a la parte que la hubiese ocasionado, opera ... más rigurosamente en el caso de los contratos de seguro por ser ... contratos de adhesión”. Ba-[547]*547rreras v. Santana, ante, pág. 232. La razón es sencilla. Los términos de un contrato de seguro no son producto de la negociación mutua entre las partes. Usualmente, tales tér-minos están prefijados en un impreso preparado por las compañías aseguradoras y el asegurado se adhiere a los mismos si desea, pero no tiene la facultad de variarlos. Por ello, en los casos donde existe ambigüedad, las estipulacio-nes de las pólizas de seguro se interpretan vigorosamente en contra del asegurador, y liberalmente a favor del asegurado. Casanova v. P.R.Amer. Ins. Co., 106 D.P.R. 689 (1978); Ferrer v. Lebrón García, 103 D.P.R. 600 (1975); Rivera v. Insurance Co. of P.R., 103 D.P.R. 91 (1974); Pérez Escolar v. Collado, 90 D.P.R. 806 (1964); Barreras v. Santana, ante. El asegurador, quien adopta o redacta las póli-zas de seguro conforme a sus propios intereses sin la inter-vención directa del asegurado, tiene la obligación de hacer clara su intención; en otras palabras viene obligado a esta-blecer en la póliza, de manera diáfana, los riesgos por los que viene obligado a responder. Ratificamos en el día de hoy la referida norma. Ello no obstante, nos negamos a adoptar la posición minoritaria antes mencionada; somos del criterio que la misma es incorrecta.
A nuestra manera de ver las cosas, la minoría de los tribunales que han encontrado cubierta para los “riesgos de empresa” a través de la excepción dispuesta en la exclusión (a) —o que, en la alternativa, han dictaminado ambigüedad entre las exclusiones (a), (1) y (m)— razonan bajo la premisa equivocada de que las “exclusiones de responsabilidad” pueden otorgar cobertura. Véase, e.g., Applegren v. Milbank Mut. Ins. Co., 268 N.W.2d 114 (1978). Esta idea choca con el principio fundamental de que las “exclusiones de riesgos” reducen la cubierta de la póliza en lugar de expandirla o concederla. Weedo v. Stone-E-Brick, Inc., 405 A.2d 788, 795 (1979). Hay que recordar que cada ex-clusión se lee en función del “acuerdo general de cubierta” [548]*548e independientemente de las restantes. Su lectura, por consiguiente, se hace seriatim y no de forma acumulativa. Si una exclusión aplica, no existe cubierta, a pesar de las inferencias o cualificaciones que puedan estar presentes en las demás. En fin, resulta incorrecto decir que una exclu-sión es inconsistente con otra, porque de acuerdo a la es-tructura de cubierta del S.C.R.G., éstas realmente no guar-dan relación entre sí. Tinker, ante, pág. 223; Weedo, ante, pág. 795; Biebel Bros., Inc. v. United States Fidelity & G. Co., ante, pág. 1212.
En este sentido la exclusión de responsabilidad (a) no garantiza cobertura. Por el contrario, la cláusula limita y reduce el “acuerdo general de cubierta” de la póliza. La excepción a la exclusión, tan sólo remueve las garantías de calidad, buen funcionamiento y manufactura apropiada, de la exclusión relativa a la “responsabilidad asumida por contrato”. Al aplicarse en función del “acuerdo general de cubierta” y junto a las exclusiones (1) y (m) del contrato, la excepción sencillamente provee que la póliza cubre los da-ños a la persona o propiedad de terceros ocasionados por algún defecto, vicio de calidad o por la manufactura in-apropiada del producto u obra del asegurado. Haugan v. Home Indemnity Company, ante, pág. 22.
Es posible que todo este análisis sea muy técnico y refinado para “una persona normal de inteligencia promedio que fuese a comprar la póliza”. Barreras v. Santana, ante, pág. 235. Somos del criterio, sin embargo, que Levitt & Sons no lee, ni interpreta, los términos de cubierta de un contrato S.C.R.G. como una persona particular promedio, sino, cuando menos, como un empresario promedio muy especializado y con vasta experiencia en la industria de la construcción. Hoy día, difícilmente una compañía de construcción familiarizada con el negocio de desarrollo de proyectos urbanos pueda pensar que al adquirir un seguro de responsabilidad realmente obtiene un seguro de propiedad, [549]*549una fianza de cumplimiento o una garantía de bienes y servicios.
VIII
Mediante el segundo señalamiento de error, Levitt & Sons le imputa al foro de instancia haber errado al resolver que Commercial Insurance no responde, bajo la póliza que expidiera, “por los daños causados a la estructura total o producto final por el trabajo realizado por su asegurada”. (Énfasis suplido.) Solicitud de revisión, pág. 7. A esos efec-tos nos señala que las armaduras de hormigón que cons-truyó Insular Construction Corp. en Levittown —las pare-des, el techo, el piso, las columnas de las viviendas— “no se puede[n] igualar ... con una residencia” completa. Señala que es imposible vivir en ellas, pues son “solamente uno de muchos integrantes que componen la totalidad de la estructura. [Su] costo estimado ... con relación al costo total de [cada residencia] ... es apena[s] un 35%”. íd. En resumen, Levitt & Sons señala que el producto de Insular Construction Corp. es realmente parte de otro “producto final” independiente de cada uno de sus componentes, la unidad de vivienda. Por lo tanto, argumenta, que cualquier defecto o vicio de construcción en la obra de la asegurada Insular Construction Corp. que haya afectado la vivienda como un “producto final” separado, está cubierto por la pó-liza S.C.R.G. emitida por Commercial Insurance. Así, su-giere como daño garantizado la disminución en valor de las residencias. No podemos estar de acuerdo. Veamos por qué.
El antes mencionado señalamiento hace necesario que bosquejemos la evolución que ha tenido en la industria del seguro el término “daños a la propiedad” que contiene la póliza S.C.R.G. en controversia en el presente caso como consecuencia de las decisiones judiciales emitidas a través de los años.
[550]*550A pesar de los esfuerzos que la industria del seguro ha realizado por excluir de la cubierta del S.C.R.G. los “ries-gos empresariales” de garantía —esto es, la indemnización o reemplazo del producto u obra defectuosa que no oca-siona otros daños— los tribunales, en un comienzo, exten-dieron la cubierta del seguro en los casos donde el producto o trabajo defectuoso del asegurado se integraba a otros bie-nes o labores para formar una unidad o “producto final”. Esto a base de la definición de “daños a la propiedad” del contrato. En el primer caso normativo en esta área, Hauenstein v. Saint Paul-Mercury Indem. Co., 65 N.W.2d 122 (1954), el Tribunal Supremo de Minnesota concluyó que la póliza de responsabilidad de un distribuidor de la mezcla de cal y arena utilizada para obras de albañilería, garantizaba cubierta ante una reclamación de la garantía del producto. La mezcla se cuarteó luego de emplearse para la construcción de un hospital. El citado tribunal con-cluyó que el reclamo de la parte involucrada satisfizo el requisito de “daños o destrucción de propiedad” debido a que la presencia de la mezcla defectuosa redujo el valor del edificio. Hauenstein v. Saint Paul-Mercury Indem. Co., ante, fue inmediatamente citado por otros tribunales con aprobación. Véase, e.g., Geddes & Smith, Inc. v. Saint Paul-Mercury Indem. Co., 334 P.2d 881 (Cal. 1959); Dakota Block Co. v. Western Casualty & Surety Co., 132 N.W.2d 826 (1965).
Posteriormente la revisión de la póliza modelo en 1966 añadió como requisito la existencia de “daño o destrucción de propiedad tangible”, posiblemente bajo la apreciación de que las disminuciones en valor ocasionadas a una estruc-tura, por la incorporación de un producto defectuoso, eran realmente pérdidas intangibles. Bowers, General Liability Insurance Coverage for Defective Materials and Workmanship, en B.C. Hart, Construction Litigation 181 (1979). La adición de la palabra “tangible”, sin embargo, no tuvo efec-tos en las decisiones judiciales. El Tribunal Supremo de [551]*551Nevada, a manera de ejemplo, determinó que, bajo la pó-liza modelo de 1966, los gastos incurridos para cimentar una estructura debilitada por el uso del concreto defec-tuoso de la asegurada constituían “daño a la propiedad”. El Tribunal citó a Hauenstein v. Saint Paul-Mercury Indem. Co., ante, y su progenie pero no se pronunció en cuanto al efecto de los cambios en la definición de “daños a la propiedad”.
La revisión de la póliza modelo en 1973 intentó otra vez revertir la tendencia jurisprudencial, que comenzó Hauenstein v. Saint Paul-Mercury Indem. Co., ante, al incorporar a la definición de la póliza otro elemento: “daños físicos o destrucción de propiedad tangible.” Este último cambio ha logrado en algunas jurisdicciones estatales el resultado previsto. En Wyoming Sawmills v. Transportation Ins. Co., 578 P.2d 1253 (Or. 1978), el Tribunal Supremo de Oregon distinguió la línea de casos fundamentada en Hauenstein v. Saint Paul-Mercury Idem. Co., ante, según fue decidida antes de que la definición de daños a la propiedad exigiese “daños físicos ... [a] propiedad tangible”. El referido tribunal expresó: “la inclusión de la palabra [físicos] invalida toda posibilidad de que la póliza esté diseñada para incluir daños consecuenciales o intangibles’, tales como depreciación en valor, dentro del término ‘daños a la propiedad’.” (Traducción nuestra.) Wyoming Sawmills v. Transportation Ins. Co., ante, pág. 1256. Véase, en adición, St. Paul Fire & Marine Ins. Co. v. Coss, 145 Cal. Rptr. 836 (1978). Si la definición de “daños a la propiedad” bajo la póliza modelo de 1966 —“daño o destrucción de propiedad tangible”— permite sostener la “cobertura de reducción en valor”, quaere(9)
[552]*552La definición de 1973, sin embargo, impone un resultado distinto. La póliza modelo de 1973 define el término “daños a la propiedad” como “daños físicos o destrucción de propie-dad tangible” (the physical injury to or destruction of tangible property); definición contenida en la póliza modelo de 1973 a base de la cual las partes argumentaron y sometie-ron —y el tribunal de instancia resolvió— la solicitud de sentencia sumaria radicada por Commercial Insurance. De entrada hay que reconocer que, debido a que la póliza no define por separado el término “daño físico”, sería posible concluir que las disminuciones en valor de las residencias están cubiertas si las considerásemos “daños físicos”. Aun-que algunos casos se han referido a las disminuciones en valor de una forma tan laxa, esta caracterización nos pa-rece impropia. Eg. McCollum v. Insurance Co. of North America, 644 P.2d 283, 285 (Ariz. 1982); Aetna Insurance Company v. State Motors Inc., 244 A.2d 64, 66-67 (1968).
Somos del criterio que el significado común, ordinario y popular de la frase “daño físico”, contempla una lesión material, sustantiva y objetivamente perceptible. Morales Garay v. Roldan Coss, 110 D.P.R. 701 (1981). La disminución en valor de la propiedad tangible es realmente una lesión o daño de naturaleza incorpórea e intangible, y no un peijuicio en la sustancia material de la propiedad. Más aún, interpretar que la frase “daño físico” comprende una disminución en valor haría inexistente e inoperante la palabra física de la definición de “daños a la propiedad”. Wyoming Sawmills v. Transportation Ins. Co., ante, pág. 1256.
IX
Mediante el último señalamiento de error Levitt & Sons hace un esfuerzo final por lograr que extendamos la cu-[553]*553bierta de la póliza en controversia para incluir los daños o defectos de construcción en la obra realizada por Insular Construction Corp. A esos efectos, sostiene que el foro de instancia erró al desestimar su señalamiento de que la parte recurrida “estaba impedida por sus propios actos de negar cubierta”. Solicitud de revisión, págs. 12-13. Exami-nemos dicho planteamiento.
Luego de que Insular Construction Corp. gestionara el S.C.R.G. que hoy interpretamos, la compañía de seguros Commercial Insurance envió a Levitt & Sons el siguiente certificado de seguro:
Certificado de Seguro de Responsabilidad Pública a favor de Levitt & Sons
La póliza, sujeta a sus términos, cubre la responsabilidad que la asegurada asuma mediante contrato con la Compañía para la cual se emite este certificado; específicamente: La contratista acuerda indemnizar y liberar de responsabilidad a la Compañía por todas las pérdidas, daños o gastos incurridos o reclamados debido a cualquier acto u omisión de la contratista, sus agentes o empleados. (Traducción nuestra.)(10)
El certificado parece hacer referencia al “acuerdo de li-beración de responsabilidad” {hold harmless agreement) que la asegurada Insular Construction Corp. suscribió a favor de Levitt & Sons en el contrato pactado para la edi-ficación de los armazones del hormigón. La cláusula 13 de dicho contrato expresa:
13. Responsabilidad del Contratista por Daños La Contratista asume y libera al Dueño de la responsabilidad incurrida a causa de sus operaciones, o debido a sus actos u [554]*554omisiones, o a la de sus empleados, agentes o asociados, ... incluyendo, pero sin limitarse a, cualquier responsabilidad, pérdida incurrida por razón de lesiones, muerte o daños a per-sonas o propiedad. (Traducción nuestra.)(11)
Fundado en ello, Levitt & Sons alega que Commercial Insurance conocía el "acuerdo de liberación de responsabi-lidad”, y que a través de los términos del certificado de seguro le hizo creer que la póliza emitida cubriría las cir-cunstancias previstas en el mismo, entiéndase la compen-sación por los posibles vicios en las armaduras. Alega que “[descansando en dicha representación, Levitt no tuvo ne-cesidad de exigirle a su contratista Insular, que gestionara el seguro correspondiente para respaldar [in toto] la cláu-sula de [liberación] contenida en el referido contrato [de construcción] ...”. Alegato de la parte demandada, pág. 16. Por ello, sostiene la recurrente que Commercial Insurance no puede ir en contra de sus propios actos y negarse a indemnizar estos daños invocando ahora las cláusulas de exclusión (1) y (m) de la póliza.
Las “dificultades” con esta posición son dos. Primero, en esta jurisdicción los certificados de seguro no son parte del contrato de seguro y, por lo general, un certificado tampoco puede variar los términos de una póliza. El Art. 11.250 del Código de Seguros de Puerto Rico, 26 L.P.R.A. see. 1125, establece que los contratos de seguro se interpretan “a base ... de sus términos y condiciones ... según se hayan ampliado, extendido o modificado por aditamento, endoso o solicitud adherido a la póliza y que forme parte de ésta”. De hecho, a tenor con el Art. 11.180 del mismo cuerpo de leyes, 26 L.P.R.A. sec. 1118, la póliza [555]*555deberá contener todo el contrato y “[n]ingún convenio que esté en conflicto con el contrato de seguro o que lo en-miende o amplíe será válido a menos que fuere por escrito y se hiciere formar parte de la póliza”.
En este caso, el certificado de seguro no se adhirió ni se hizo formar parte de la póliza. Su expedición tenía el único propósito de notificar a Levitt & Sons que —en cumpli-miento del contrato suscrito, para la construcción de las estructuras de hormigón en Levittown— Insular Construction Corp. había adquirido un seguro de responsabilidad para su protección. En segundo lugar, el propio lenguaje del certificado de seguros expresamente declara que el mismo no varía las condiciones de la póliza: “La póliza, sujeta a sus términos ...” (Traducción nuestra y énfasis suplido.) Exhibit G, pág. A.
En adición, no podemos perder de perspectiva que para que sea de aplicación la doctrina de los actos propios en nuestra jurisdicción, es necesario: (a) una conducta determinada de un sujeto, (b) que haya engendrado una situación contraria a la realidad, esto es, aparente y, mediante tal apariencia, susceptible de influir en la conducta de los demás, y (c) que sea base de la confianza de otra parte que haya procedido de buena fe y que, por ello, haya obrado de una manera que le causaría un perjuicio si su confianza quedara defraudada. Int. General Electric v. Concrete Builders, 104 D.P.R. 871, 878 (1976). Esa no es la situación en el presente caso.
A tono con lo anteriormente expuesto, y en vista de la situación de hechos específica ante nuestra consideración, resulta difícil concebir que Levitt & Sons haya descansado en el escueto lenguaje del certificado de seguros citado previamente para confiar, de buena fe, en que la póliza suscrita entre Insular Construction Corp. y Commercial Insurance cubría todas las condiciones y expectativas que hoy alega. Del propio lenguaje del certificado de [556]*556seguro —que Levitt & Sons cita en apoyo de su conten-ción— se desprende que la póliza expedida estaba sujeta a sus propios términos y condiciones, por lo que realmente no podemos aceptar que la notificación en controversia haya influido en la conducta de Levitt & Sons hasta el punto de hacerle creer, razonablemente, que los daños en la obra realizada por Insular Construction Corp., excluidos expresamente por las cláusulas (1) y (m) de la póliza, esta-ban plenamente cubiertos por el seguro. Pretender ignorar todos los términos y condiciones contenidos en el contrato de seguros en pos de una cubierta prácticamente sin res-tricciones en virtud del lenguaje del certificado de seguros, resulta no sólo difícil sino imposible de reconocer.
X
Se revoca la sentencia recurrida. Por los fundamentos expresados en la parte VI de la presente Opinión, resolve-mos que no procede la desestimación sumaria de la de-manda de tercero radicada en contra de la aseguradora Commercial Insurance Company of Newark, devolviéndose el caso al tribunal de instancia para la continuación de procedimientos ulteriores consistentes con lo aquí resuelto. Se dictará sentencia de conformidad.
El Juez Presidente Señor Pons Núñez y el Juez Aso-ciado Señor Negrón García se inhibieron.