EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Héctor J. Martínez Maldonado
Recurrido Certiorari v. 2024 TSPR 125 Consejo de Seguridad y Recreación de Urbanización Villamar Este, 214 DPR ___ Inc. (CONSERVE)
Peticionario
Número del Caso: CC-2023-0536
Fecha: 3 de diciembre de 2024
Tribunal de Apelaciones:
Panel VIII
Representante legal de la parte peticionaria:
Lcdo. Alberto Aresti Franceschini
Representante legal de la parte recurrida:
Lcdo. Miguel A. Negrón Matta
Materia: Código Municipal de Puerto Rico – Facultad del Consejo, Junta o Asociación de Residentes de una urbanización con control de acceso para establecer una partida no recurrente o cuota especial para gastos legales en la medida en que esta sea necesaria y cumpla con los requisitos y procesos de votación adoptados por los miembros.
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Recurrido
v. CC-2023-536 Certiorari Consejo de Seguridad y Recreación de Urbanización Villamar Este, Inc. (CONSERVE)
El Juez Asociado Señor Feliberti Cintrón emitió la Opinión del Tribunal.
En San Juan, Puerto Rico, a 3 de diciembre de 2024.
En esta ocasión tenemos la oportunidad de pautar si un
Consejo, Junta o Asociación de Residentes de una
urbanización con control de acceso debidamente constituido
por ley puede establecer una partida no recurrente o cuota
especial para sufragar el pago de honorarios de abogado y
gastos legales sin contar con el voto unánime de sus
miembros.
Por los fundamentos que expondremos, adelantamos que,
a menos que se disponga lo contrario por ley o reglamento,
sí puede. Veamos.
I
El 6 de julio de 2022, el Sr. Héctor J. Martínez
Maldonado (señor Martínez Maldonado o recurrido) presentó
una demanda sobre sentencia declaratoria en contra del CC-2023-536 2
Consejo de Seguridad y Recreación de la Urbanización
Villamar Este, Inc. (CONSERVE o Asociación de Residentes).1
En síntesis, el recurrido alegó que la Asociación de
Residentes impuso el pago de una “derrama”2 para honorarios
de abogado y gastos legales sin tener facultad para ello y
sin contar con los votos suficientes.3 Según razonó el
señor Martínez Maldonado, CONSERVE sólo podía proponer el
pago de una aportación voluntaria, sujeta al criterio de
cada propietario, debido a que no existe relación entre la
finalidad para la que fue creada la Asociación de
Residentes y la imposición de una “derrama” ilegal para
honorarios de abogado y gastos legales.4 Consistente con
1 La Urbanización Villamar Este (Urbanización) es una comunidad residencial con control de acceso que consta de ciento cuatro (104) unidades. Reglamento de la Asociación del Consejo de Seguridad y Recreación Villamar Este (Reglamento de la Asociación de Residentes), Apéndice del certiorari, pág. 30. 2 Aunque las partes y los tribunales inferiores utilizaron el término “derrama”, este Tribunal lo que examina es la imposición de una partida no recurrente o especial dentro de la cuota anual que aprobó el Consejo de Seguridad y Recreación de la Urbanización Villamar Este, Inc. (CONSERVE o Asociación de Residentes). Por consiguiente, al aludir al concepto de “derrama” nos referimos más bien a una “partida no recurrente” o “cuota especial”. 3 La Asociación de Residentes convocó su Asamblea Anual de 2021 y estableció una agenda en la que incluyó, entre otros asuntos nuevos, la intención de aprobar una “derrama” para cubrir gastos legales. Convocatoria a Asamblea Anual 2021, Apéndice del certiorari, pág. 18. La referida Asamblea Anual se celebró el 1 de diciembre de 2021 con un quórum de treinta y cuatro (34) votos. Minuta, Apéndice del certiorari, pág. 19. En cuanto a la derrama o cuota especial que se aprobó para gastos y honorarios de abogado, la votación fue la siguiente: veintitrés (23) votos a favor; diez (10) votos en contra, y tres (3) abstenciones. Esta partida no recurrente se incluyó en la cuota de mantenimiento de cada propiedad e implicaba el pago total de $150.00, pagaderos en tres (3) plazos durante los meses de enero a marzo de 2022. Minuta, Apéndice del certiorari, pág. 20. 4 En su demanda, el Sr. Héctor J. Martínez Maldonado (señor Martínez Maldonado o recurrido) expuso que CONSERVE fue creada en virtud de la Ley Núm. 21 de 20 de mayo de 1987, según enmendada, conocida como Ley de Control de Tráfico de Vehículos de Motor y Uso Público de Ciertas Calles (Ley de Control de Acceso), 23 LPRA ant. seq. 64 et seq., con el objetivo de mejorar la calidad de vida de los residentes de la CC-2023-536 3
esto, el recurrido le solicitó al foro primario que dictara
una sentencia declaratoria a su favor, declarara que
CONSERVE no poseía facultad en ley para imponerle una
“derrama” a sus miembros, y le ordenara el pago de los
gastos legales incurridos por éste, así como honorarios de
abogado por temeridad.
El 22 de agosto de 2022, la Asociación de Residentes
presentó su contestación a la demanda. En esencia, sostuvo
que la “derrama” impuesta fue aprobada en conformidad con
su Reglamento (Reglamento de la Asociación de Residentes),
mediante el voto mayoritario de los miembros que asistieron
a la Asamblea Anual, para establecer un fondo para
litigios.
Tras varios trámites procesales, el 13 de octubre
de 2022, CONSERVE presentó una solicitud de sentencia
sumaria en la que expuso que la derrama se había aprobado
para satisfacer los gastos legales necesarios en los que
debía incurrir (tales como reclamaciones extrajudiciales y
judiciales en cobro de dinero por cuotas de mantenimiento
adeudadas, entre otras) para cumplir con su deber de
administración. De ahí que le solicitara al Tribunal de
Primera Instancia la ratificación de la partida no
recurrente de $150.00 y le ordenara al señor Martínez
Urbanización mediante el establecimiento de medidas de seguridad personal y sobre la propiedad, tanto individual como pública, y para promover, dirigir y patrocinar actividades recreativas, deportivas y sociales. Demanda, Apéndice del certiorari, pág. 15. CC-2023-536 4
Maldonado a cumplir con el pago de ésta, más las costas,
gastos y honorarios de abogado por $1,500.
En respuesta, el 2 de noviembre de 2020, el recurrido
presentó su oposición a la moción de sentencia sumaria. A
su vez, solicitó que se dictara sentencia sumaria a su
favor. Fundamentalmente, el señor Martínez Maldonado
reafirmó su contención en torno a la ilegalidad de la
“derrama” y argumentó que los actos de la Asociación de
Residentes atentaban contra su derecho de propiedad.
Luego de la presentación de otros escritos, el 7 de
diciembre de 2022, el Tribunal de Primera Instancia emitió
una Sentencia en la que declaró con lugar la demanda
incoada por el señor Martínez Maldonado. En resumen,
dispuso que la Asociación de Residentes no tenía facultad
en ley para aprobar una “derrama” para gastos legales y,
además, había actuado con temeridad al obligar
innecesariamente al recurrido a asumir las molestias,
gastos, trabajos e inconvenientes del pleito. Por
consiguiente, el foro primario ordenó a CONSERVE a pagar
$2,500 por concepto de honorarios de abogado por
temeridad.5
5 El foro primario explicó que emitió su determinación a la luz de las admisiones de CONSERVE, a saber: (1) las servidumbres de equidad que crearon la Urbanización no autorizan la aprobación de “derramas” para gastos legales; (2) el Art. 3.10 de la Ley Núm. 107-2020, según enmendada, conocida como Código Municipal de Puerto Rico (Código Municipal), 31 LPRA sec. 7420, sólo faculta a la Asociación de Residentes a imponer una cuota para cubrir los costos y gastos de instalación, operación y mantenimiento del sistema de control de acceso, y (3) el Reglamento de la Asociación de Residentes sólo autoriza que se cobre una cuota mensual para el mantenimiento de las facilidades del acceso controlado y no una “derrama”. Sentencia del Tribunal de Primera Instancia, Apéndice del certiorari, pág. 227. CC-2023-536 5
Inconforme con la Sentencia del Tribunal de Primera
Instancia, el 23 de diciembre de 2022 la Asociación de
Residentes solicitó la reconsideración del dictamen. Así,
y luego de contar con la posición del señor Martínez
Maldonado, el foro primario proveyó no ha lugar a la moción
de CONSERVE mediante una Resolución notificada el 3 de
febrero de 2023.
Aún en desacuerdo, el 6 de marzo de 2023, la Asociación
de Residentes presentó un recurso de apelación ante el
Tribunal de Apelaciones. En su escrito, CONSERVE expuso
que el Tribunal de Primera Instancia había errado al
proveer no ha lugar a una moción sobre falta de parte
indispensable; al determinar que no podía cobrar la cuota
especial de $150.00 para gastos legales y al imponerle el
pago de honorarios de abogado por $2,500 para una
reclamación de $150.00. De esta manera, solicitó que el
foro apelativo intermedio revocara la determinación objeto
de revisión. El recurrido, por su parte, presentó su
alegato en oposición el 5 de abril de 2023. Sostuvo que
el foro primario no había cometido los errores señalados
por la Asociación de Residentes y solicitó la confirmación
del dictamen apelado más la imposición de costas, gastos y
honorarios de abogado por una cantidad no menor a $5,000,
así como una sanción económica por haberse presentado el
recurso de apelación para dilatar los procedimientos.
El 23 de junio de 2023, el Tribunal de Apelaciones
emitió una Sentencia en la que confirmó lo dispuesto por CC-2023-536 6
el Tribunal de Primera Instancia por fundamentos distintos.
Tras estimar que no existían hechos medulares en
controversia que impidieran disponer del pleito por la vía
sumaria, el foro apelativo intermedio evaluó si el tribunal
recurrido aplicó correctamente el derecho. En esa línea,
y por entender que la disputa entre las partes giraba en
torno al uso de la palabra “derrama”, consultó la
definición del vocablo en la Real Academia Española. Así
las cosas, el Tribunal de Apelaciones expuso que la palabra
“derrama” es definida como “el repartimiento de un gasto
eventual o una contribución temporal o extraordinaria”.
Teniendo en cuenta lo anterior, el foro apelativo
intermedio examinó el Código Municipal de Puerto Rico,
infra, la Escritura Núm. 79 sobre Urbanización, otorgada
el 15 de octubre de 1954 (Escritura Núm. 79), y el
Reglamento de la Asociación de Residentes. Tras su
análisis, concluyó que, a pesar de que la palabra “derrama”
no surgía de los documentos aludidos, no existía
impedimento o prohibición para que CONSERVE, luego de
celebrar una asamblea debidamente convocada, aprobara una
contribución extraordinaria. El Tribunal de Apelaciones
señaló que el Código Municipal de Puerto Rico, infra, y el
Reglamento de la Asociación de Residentes, sin mencionar
las palabras “derrama” o contribución extraordinaria,
permitían la imposición de cuotas relacionadas con el
control de acceso. Por esta razón, determinó que el foro
primario falló al resolver que el silencio reflejado en el CC-2023-536 7
Código Municipal de Puerto Rico, infra, la Escritura
Núm. 79 y el Reglamento de la Asociación de Residentes en
torno a la aprobación de “derramas” equivalía a una
prohibición para imponerlas.
No obstante, el foro apelativo intermedio dispuso que
la cuota extraordinaria impuesta por la Asociación de
Residentes fue aprobada por un porcentaje mínimo de los
titulares, lo que podría lacerar el derecho de éstos de
manera injustificada. 6 De igual forma, el Tribunal de
Apelaciones sostuvo que la imposición de honorarios de
abogado versaba sobre un asunto discrecional del Tribunal
de Primera Instancia y, además, que CONSERVE no lo colocó
en posición de determinar que el foro primario abusó de su
discreción. Inconforme, el 5 de julio de 2023, la
Asociación de Residentes presentó una solicitud de
reconsideración, la cual fue denegada mediante una
Resolución del 6 de julio de 2023.
En desacuerdo con la determinación del foro apelativo
intermedio, el 9 de agosto de 2023, CONSERVE presentó una
petición de certiorari ante este Tribunal. A grandes
rasgos, planteó que el Tribunal de Apelaciones erró al
resolver: (1) que los resultados de la votación para
aprobar la partida no recurrente o cuota especial eran
6 A pesar de que el Tribunal de Apelaciones reconoció que la Ley Núm. 129-2020, según enmendada, conocida como Ley de Condominios de Puerto Rico, 31 LPRA sec. 1921 et seq., no aplica al presente caso, utilizó a modo persuasivo lo resuelto por este Tribunal en Pérez Riera v. Con. Tit. Cond. Marymar, 197 DPR 197 (2017), para concluir que los resultados de la votación para aprobar la “derrama” impuesta para gastos legales resultaron insuficientes. CC-2023-536 8
insuficientes y (2) que el foro primario no erró al
imponerle honorarios de abogado por temeridad.7
Expedido el recurso, y tras la presentación de otros
escritos por las partes, el 19 de marzo de 2024, el señor
Martínez Maldonado presentó su alegato en oposición.
Consecuentemente, el caso quedó sometido en los méritos el
25 de marzo de 2024, por lo cual nos encontramos en posición
de resolver.
II
A. El Código Municipal de Puerto Rico
i. El control de acceso
La Ley Núm. 107-2020, según enmendada, conocida como
Código Municipal de Puerto Rico (Código Municipal), 21 LPRA
sec. 7001 et seq., compila de manera sistemática, ordenada
y actualizada, todas las leyes existentes y vinculadas a
la organización, gobierno, administración y funcionamiento
de los municipios. Art. 1.002 del Código Municipal,
21 LPRA sec. 7002. El esquema legal puesto en vigor amplió
el grado de autonomía de los ayuntamientos con el propósito
de que éstos asumieran una función central y fundamental
en su desarrollo urbano, social y económico. Art. 1.003
del Código Municipal, 21 LPRA sec. 7003. Como parte de
esta nueva estructura gubernamental, y tal y como ocurrió
con otros estatutos, se derogó la Ley Núm. 21 de 20 de mayo
7 Cabe señalar que en su petición de certiorari, CONSERVE no detalló de manera breve y concisa los errores cometidos por el Tribunal de Apelaciones. No obstante, en su escrito sí incluyó una sección intitulada “S[eñalamiento] y D[iscusión] de E[rrores]” en la que expuso sus planteamientos de manera integrada. CC-2023-536 9
de 1987, según enmendada, conocida como Ley de Control de
Tráfico de Vehículos de Motor y Uso Público de Ciertas
Calles (Ley de Control de Acceso), 23 LPRA ant. sec. 64
et seq. Empero, sus disposiciones se mantuvieron
prácticamente inalteradas en el Código Municipal.8
A modo ilustrativo, la derogada Ley de Control de
Acceso fue concebida con el propósito de proveerle a las
comunidades un instrumento para combatir la criminalidad y
procurar su cooperación en la lucha contra el crimen. Ley
de Control de Acceso (1987 Leyes de Puerto Rico 67).
Véanse, además: Jta. Residentes v. SLG Lora-Ayala, 206 DPR
248, 252 (2021); Dorado del Mar v. Weber et als., 203 DPR
31, 48 (2019); Alonso Piñero v. UNDARE, Inc., 199 DPR 32,
39-40 (2017); Residentes Sagrado Corazón v. Arsuaga,
160 DPR 289, 300 (2003); Caquías v. Asoc. Res. Mansiones
Río Piedras, 134 DPR 181, 186 (1993).
Al igual que ocurre bajo el Código Municipal, el
derogado estatuto facultó a los municipios a conceder
permisos a las comunidades o urbanizaciones para
implementar los mecanismos necesarios para “controlar el
acceso vehicular y el uso público de sus calles
residenciales”. Jta. Residentes v. SLG Lora-Ayala, supra,
pág. 252 (citando a Alonso Piñero v. UNDARE, Inc., supra,
8 El control de acceso de la Urbanización se estableció bajo la derogada Ley de Control de Acceso. Teniendo en cuenta esto, y debido a que el Código Municipal mantuvo básicamente intactas sus disposiciones, aludimos al estatuto derogado, así como a su jurisprudencia interpretativa, la cual es aplicable bajo el nuevo esquema de ley. CC-2023-536 10
pág. 40); Dorado del Mar v. Weber et als., supra, pág. 48.
Así pues, como requisito para solicitar y obtener el
permiso para instaurar el control de acceso, las
comunidades y urbanizaciones deben cumplir con una serie
de requisitos, tales como, que éstas cuenten con un
Consejo, Junta o Asociación de Residentes debidamente
organizado y registrado ante el Departamento de Estado como
una entidad sin fines de lucro.9 Art. 3.002(a) del Código
Municipal, 21 LPRA sec. 7412.
ii. La cuota
Una vez adquiere personalidad jurídica, el Consejo,
Junta o Asociación de Residentes ostenta facultad para
imponer una cuota para sufragar los costos y gastos para
instalar, administrar y mantener el control de acceso,
incluyendo los salarios o jornales del personal que se
contrate. Art. 3.010(a) del Código Municipal, 21 LPRA
sec. 7420. Asimismo, posee legitimación activa para cobrar
la aludida cuota y reclamar el pago de la deuda
judicialmente. Íd. Las personas obligadas a pagar la
cuota son: (1) los propietarios de fincas en las que se
inscribió la autorización o permiso del control de acceso
en el Registro de la Propiedad; (2) los propietarios que
autorizaron la solicitud para establecer el control de
9 Sobre el requisito de incorporación ante el Departamento de Estado, la profesora Margarita E. García Cárdenas nos explica que el mismo responde a la necesidad de que las asociaciones de residentes adquieran personalidad jurídica. Véase M.E. García Cárdenas, Derecho de urbanizaciones: servidumbres en equidad, controles de acceso e instalaciones vecinales, Puerto Rico, Ed. InterJuris, 2010, pág. 120. CC-2023-536 11
acceso; (3) los propietarios que han adquirido una finca
en una urbanización, calle o comunidad a la que se le ha
autorizado el control de acceso o que, a la fecha de la
compraventa, se encontrara en proceso de obtener el
consentimiento de tres cuartas (3/4) partes de los
propietarios y así conste por escrito; (4) los que advengan
dueños de un inmueble cuando la solicitud para el
establecimiento del control de acceso la realice el
urbanizador, desarrollador o constructor, y (5) los que no
autorizaron expresamente el establecimiento del sistema de
control de acceso, pero posteriormente se comprometieron
al pago por escrito. Íd.
Dichos propietarios deben contribuir proporcionalmente
con los gastos señalados, mediante el pago de una cuota
mensual, la cual se determinará, fijará e impondrá al
principio de cada año calendario o fiscal. Art. 3.010(b)
del Código Municipal, 21 LPRA sec. 7420. Véase, además,
Caquías v. Asoc. Res. Mansiones Río Piedras, supra,
pág. 211. Sobre este tema, la profesora García Cárdenas
sostiene que un Consejo, Junta o Asociación de Residentes,
según sea el caso, no está limitado a cobrar únicamente la
cantidad necesaria para operar o mantener el control de
acceso. M.E. García Cárdenas, Derecho de urbanizaciones:
servidumbres en equidad, controles de acceso e
instalaciones vecinales, Puerto Rico, Ed. InterJuris,
2010, pág. 127. Según intuye, los miembros podrían aportar
una cantidad mensual adicional a lo necesario para el CC-2023-536 12
control de acceso, la cual se puede establecer anualmente
y a base de las necesidades del ente jurídico, según lo
dispongan sus estatutos o reglamentos. Íd., págs. 127-128.
B. La administración y el funcionamiento interno del Consejo, Junta o Asociación de Residentes
La Ley Núm. 164-2009, según enmendada, conocida como
Ley General de Corporaciones (Ley de Corporaciones),
14 LPRA sec. 3501 et seq., fue aprobada para promover el
desarrollo económico, agilizar la gestión corporativa,
simplificar los trámites, y expandir el uso de la
tecnología. Exposición de Motivos de la Ley Núm. 164-2009
(2009 [Parte 2] Leyes de Puerto Rico 1117). En armonía
con esta intención legislativa, las corporaciones gozan de
“flexibilidad en sus operaciones, en las actividades a las
que puedan dedicarse y para efectuar transacciones”. Íd.,
pág. 1118.
De otra parte, por medio de los estatutos corporativos
se establecen los lineamientos respecto a la forma en que
operará el Consejo, Junta o Asociación de Residentes.
García Cárdenas, op. cit., pág. 122. En esencia, éstos
constituyen el reglamento interno de la entidad en virtud
del cual se establecen las normas específicas y
convenientes (incluso aquellas de autolimitación) para el
funcionamiento de la entidad. C.E. Díaz Olivo,
Corporaciones: tratado sobre derecho corporativo, 2.a ed.
rev., Colombia, Ed. Nomos, 2022, pág. 106. Sobre este
particular, y en lo pertinente, la Ley de Corporaciones
establece que los estatutos pueden contener, entre otras, CC-2023-536 13
disposiciones referentes a los negocios de la persona
jurídica, a la marcha de sus asuntos, así como a sus
derechos o poderes siempre que no sean contrarios a la ley
o al certificado de incorporación. Art. 1.08(b) de la Ley
de Corporaciones, 14 LPRA sec. 3508. Tampoco pueden ser
contrarios a la moral, el orden público o a la política
pública. Díaz Olivo, op. cit., pág. 106. A modo
ilustrativo, los estatutos suelen contener las fechas y la
forma de convocar a las reuniones, el quórum requerido para
éstas, las normas relativas a la toma de decisiones o
votaciones especiales, así como al funcionamiento interno
de la Junta de Directores. Íd. Véase, además, García
Cárdenas, op. cit., págs. 122-123 y 127.
Ahora bien, a pesar de que, como regla general, la
administración y el funcionamiento del Consejo, Junta o
Asociación de Residentes se lleva a cabo de acuerdo con lo
estipulado en el reglamento de la corporación, en aquellos
casos en los que este último guarde silencio, regirá -de
manera supletoria- la Ley de Corporaciones. García
Cárdenas, op. cit., pág. 183. Al abundar sobre este punto,
la profesora García Cárdenas añade que en las
urbanizaciones o comunidades con control de acceso y
servidumbres en equidad no rige el estatuto referente al
régimen de propiedad horizontal. Íd. Según la autora, al
tratarse de una corporación, lo que ha de regir es la Ley
de Corporaciones y los estatutos de la empresa. Íd. CC-2023-536 14
C. El Reglamento de la Asociación del Consejo de Seguridad y Recreación Villamar Este
El Reglamento de la Asociación de Residentes fue
aprobado en el 1993 y enmendado en el 2021.10 Dicho cuerpo
normativo fue adoptado con la finalidad de promover la sana
convivencia, seguridad y bienestar de los titulares y
residentes, de preservar el entorno físico de la comunidad11
y de implementar, mantener y proveer un ambiente de
privacidad y seguridad en las residencias y propiedad
comunal mediante un sistema de acceso controlado en
conformidad con las disposiciones del Código Municipal.12
Entre las facultades y deberes de CONSERVE, se destacan
las siguientes:
g. Otorgar contratos […].
h. Aprobar un plan de gastos e ingresos previsible para cada año fiscal y el estado de cuentas correspondiente al año que finaliza. El año fiscal será desde el primero de noviembre de cada año hasta el 31 de octubre de cada año.
[…]
k. Establecer las cuotas mensuales correspondientes a los [t]itulares, cobrarlas,
10 Reglamento de la Asociación de Residentes, Apéndice del certiorari, pág. 27. 11 Introducción del Reglamento de la Asociación de Residentes, Apéndice del certiorari, pág. 30. Valga señalar que CONSERVE fue creada en el 1990 como una corporación sin fines de lucro al amparo de la derogada Ley General de Corporaciones de 1956, Ley Núm. 3 de 9 de enero de 1956 (1955-1956 [Quinta a Octava Sesiones Especiales] Leyes de Puerto Rico 104). No obstante, la enmienda de su reglamento en el 2021 se aprobó en virtud de la Ley Núm. 164-2009, según enmendada, conocida como Ley General de Corporaciones (Ley de Corporaciones), 14 LPRA sec. 3501 et seq., y del Código Municipal. Incisos 1.1 y 3.1 del Reglamento de la Asociación de Residentes, Apéndice del certiorari, pág. 30. 12 Inciso 6.1 del Reglamento de la Asociación de Residentes, Apéndice del certiorari, pág. 33. CC-2023-536 15
administrar dichos fondos y emplearlos en beneficio de la comunidad.
m. Emplear o contratar aquellas personas naturales o jurídicas que estime conveniente para el servicio de seguridad, limpieza, mantenimiento general y ornato[,] etc.
n. La Asociación [de Residentes] es responsable, a través del presidente(a) de su Junta de Directores, de representar y acudir, de ser necesario, a los tribunales (estatal o federal), agencias administrativas (estatales, municipales o federales), o foros pertinentes para hacer valer las disposiciones de [] [su] Reglamento, así como de cualquier ley, ordenanza o reglamento aplicables, y evitar o impedir que cualquier propietario viole las mismas.
v. Velar porque las decisiones o determinaciones de la Asociación [de Residentes] se lleven a cabo o se hagan de acuerdo con el debido proceso de ley y de acuerdo con los procesos democráticos establecidos en [] [su] [R]eglamento.13 (Bastardilla omitida y negrilla suplida).
Respecto a las cuotas, el inciso 14.1 del Reglamento
de la Asociación de Residentes establece que:
La cuota mensual para el mantenimiento de las facilidades del acceso controlado de la Urbanización, serán aprobados para cada año en la Asamblea Anual de residentes. Dicha cuota vence, en o antes del día diez (10) de cada mes. Para esta aprobación deberá[n] tomarse en consideración[:] [1] los costos por concepto de administración y mantenimiento del sistema de seguridad (control del acceso)[;] [2] [los] gastos necesarios en áreas comunes[,] y [3] cualquier otro gasto necesario que se tenga que incurrir con el propósito de diligenciar y
13 Inciso 7.1 del Reglamento de la Asociación de Residentes, Apéndice del certiorari, págs. 33-35. CC-2023-536 16
cumplir con el propósito de[l] [] Reglamento.14 (Bastardilla omitida y negrilla suplida).
De otra parte, el inciso 18.3 del Reglamento de la
Asociación de Residentes dispone, en lo pertinente, lo
siguiente:
Los asuntos por considerarse en [] [la] Asamblea [Anual] serán […]; la aprobación del presupuesto anual de los gastos de administración del sistema de acceso controlado y cualquier otro asunto que propiamente se traiga a consideración en dicha Asamblea [Anual]. Todas las Asambleas Anuales serán generales, o sea, sujeta[s] a la consideración de cualquier asunto dentro del marco de autoridad de la Junta de Directores, excepto en aquellos casos donde [] [el] Reglamento requiera una notificación especial sobre dicho asunto.15 (Bastardilla omitida).
El aludido reglamento indica, además, que el quórum de
las asambleas consistirá en por lo menos una tercera (1/3)
parte de todos los miembros activos de la Asociación de
Residentes.16 No obstante, cuando en una asamblea no se
obtenga el quórum requerido por falta de asistencia de los
titulares activos en la fecha indicada en la convocatoria,
se procederá a citar una nueva convocatoria mediante una
espera de treinta (30) minutos.17 En esa reunión, el quórum
14 Inciso 14.1 del Reglamento de la Asociación de Residentes, Apéndice del certiorari, pág. 42. 15 Inciso 18.3 del Reglamento de la Asociación de Residentes, Apéndice del certiorari, pág. 45. 16 Inciso 21.1 del Reglamento de la Asociación de Residentes, Apéndice del certiorari, pág. 47. 17 Inciso 21.2 del Reglamento de la Asociación de Residentes, Apéndice del certiorari, pág. 47. CC-2023-536 17
se constituirá con los titulares activos presentes y los
acuerdos que así se tomen tendrán completa validez.18
Finalmente, los acuerdos se tomarán por mayoría de
votos.19 No obstante, para enmendar el Reglamento de la
Asociación de Residentes, se requerirá el voto de por lo
menos dos terceras (2/3) partes de los titulares o miembros
activos.20
D. Los honorarios de abogado y la temeridad
La Regla 44.1 (d) de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap.
V, R. 44.1 (d), regula lo concerniente a la imposición de
honorarios de abogado. Pérez Rodríguez v. López Rodríguez
et al., 210 DPR 163, 192 (2022). Así pues, dispone que si
en un pleito cualquier parte o su abogado ha procedido con
temeridad o frivolidad, el tribunal deberá imponerle el
pago de una suma por concepto de honorarios de abogado.
Íd. La determinación de si una parte actuó o no
temerariamente es un asunto que descansa en la discreción
de los tribunales. Íd. Sin embargo, si el foro judicial
entiende que cualquier parte en un litigio actuó con
temeridad, la imposición de honorarios de abogado es
mandatoria. Íd., págs. 192-193.
Hemos expresado que la temeridad “conlleva aquellas
actuaciones de un litigante que lleven a un pleito que pudo
18 Íd. 19 Inciso 21.4 del Reglamento de la Asociación de Residentes, Apéndice del certiorari, pág. 47. 20 Inciso 21.5 del Reglamento de la Asociación de Residentes, Apéndice del certiorari, pág. 47. CC-2023-536 18
evitarse, que provoquen la prolongación indebida del
trámite judicial o que obliguen a la otra parte a incurrir
en gastos innecesarios para hacer valer sus derechos”.
SLG González-Figueroa v. SLG et al., 209 DPR 138, 148
(2022). La razón principal para imponer honorarios de
abogado es penalizar al litigante perdidoso que, por su
terquedad, obstinación, contumacia e insistencia en una
actitud desprovista de fundamentos, obliga a la otra parte
a asumir, innecesariamente, las molestias, los gastos,
trabajo e inconvenientes de un pleito. Pérez Rodríguez v.
López Rodríguez et al., supra, pág. 193; SLG González-
Figueroa v. SLG et al., supra, pág. 149; Fernández v.
San Juan Cement Co., Inc., 118 DPR 713, 718 (1987). Es
decir, constituye la mejor arma que poseen los tribunales
para garantizar la solución justa, rápida y económica de
los procedimientos judiciales, así como para proteger a
los litigantes de la dilación y gastos innecesarios.
SLG González-Figueroa v. SLG et al., supra, pág. 149.
En línea con lo anterior, también hemos resuelto que
no es temerario aquel que plantea controversias o asuntos
complejos o novedosos aún no resueltos en nuestra
jurisdicción, o cuando existe algún desacuerdo honesto
respecto al derecho aplicable a los hechos del caso. Íd.
Ahora bien, toda vez que la imposición de honorarios de
abogado es un asunto discrecional, los tribunales
apelativos intervendrán únicamente cuando surja en tal CC-2023-536 19
concesión un claro abuso de discreción. Pérez Rodríguez
v. López Rodríguez et al., supra, pág. 193.
III
La Asociación de Residentes plantea que el Tribunal de
Apelaciones falló al concluir que los resultados de la
votación para aprobar la “derrama” para honorarios de
abogado y gastos legales fueron insuficientes, pues obtuvo
el voto mayoritario de los miembros, según lo dispone y
requiere su reglamento. Le asiste la razón. CONSERVE
también sostiene que el foro apelativo intermedio erró al
confirmar la imposición de honorarios de abogado por
temeridad en su contra. Respecto a este punto, la
Asociación de Residentes indica que no actuó de manera
temeraria al defenderse de una reclamación que involucra
un asunto novel; en la que se cuestionaron sus actuaciones
y su reglamento, y en la que existen fundamentos legítimos
para hacer valer la imposición de la “derrama”. También
le asiste la razón.
Por su parte, el recurrido plantea que CONSERVE no
posee facultad para imponer una “derrama”,
independientemente de que la misma se apruebe por mayoría
o unanimidad de sus miembros. A tono con esta postura, el
señor Martínez Maldonado sostiene que sí está conforme con
la determinación del Tribunal de Apelaciones al confirmar
al foro primario, pero no así con los fundamentos en
derecho de su dictamen. Así pues, el recurrido argumenta
que el foro apelativo intermedio erró: (1) al aplicar las CC-2023-536 20
reglas de hermenéutica, y (2) al resolver que CONSERVE
podía imponer una “derrama” para gastos legales debido a
que las asociaciones de residentes poseen facultades
limitadas y, además, ni el Código Municipal ni la Escritura
Núm. 79 ni el Reglamento de la Asociación de Residentes
proveen para ello.
Por otro lado, el señor Martínez Maldonado razona que,
a la luz del Art. 3.010 del Código Municipal, supra,
CONSERVE sólo puede imponer una cuota para cubrir los
costos y gastos de instalación, operación y mantenimiento
del sistema de control de acceso y no una “derrama” aparte
de la cuota mensual. Es decir, el recurrido entiende que
el legislador fue claro al establecer que las asociaciones
de residentes sólo pueden imponer una cuota, lo que implica
una prohibición para imponer cualquier otra cuota.
Finalmente, el señor Martínez Maldonado sostiene que los
foros inferiores actuaron correctamente al imponer
honorarios de abogado por temeridad.
Por estar estrechamente relacionados entre sí,
discutiremos los señalamientos de error de la Asociación
de Residentes de manera conjunta.
En el presente caso, el Tribunal de Apelaciones
confirmó la determinación del Tribunal de Primera
Instancia, aunque por otros fundamentos. En esencia, el
foro apelativo intermedio resolvió, distinto al foro
primario, que CONSERVE ostenta facultad para imponerle a
sus miembros una “derrama” para gastos legales. El CC-2023-536 21
Tribunal de Apelaciones dispuso que, a pesar de que las
disposiciones legales aplicables no contemplan
expresamente el concepto “derrama”, tampoco impiden o
prohíben su imposición, por lo cual concluyó que una
asociación de residentes debidamente incorporada y
convocada en asamblea sí puede aprobar una “derrama” o
contribución extraordinaria cuyo propósito sea en
beneficio de la comunidad. 21 Coincidimos con el foro
apelativo intermedio en cuanto a que un Consejo, Junta o
Asociación de Residentes puede aprobar una partida no
recurrente o cuota especial para gastos legales y añadimos
que dicha facultad está comprendida dentro de los poderes
implícitos de las asociaciones de residentes para
administrar y mantener el control de acceso. Nótese,
además, que CONSERVE ostenta facultad expresa (por vía de
su reglamento interno) para considerar en la cuota mensual
de mantenimiento cualquier otro gasto en el que
necesariamente deba incurrir para diligenciar y cumplir
con el propósito del Reglamento de la Asociación de
Residentes.
Sin embargo, el Tribunal de Apelaciones entendió que
el resultado de la votación (por mayoría de los miembros
presentes en la Asamblea Anual) para aprobar la cuota
especial fue insuficiente. A modo persuasivo, el foro
apelativo intermedio resaltó lo resuelto por este Tribunal
21 Inciso 14.1 del Reglamento de la Asociación de Residentes, Apéndice del certiorari, pág. 42. CC-2023-536 22
en Pérez Riera v. Con. Tit. Cond. Marymar, 197 DPR 197
(2017), para sustentar su determinación en cuanto a la
insuficiencia de la votación. Cabe señalar que en aquel
momento atendimos una controversia relacionada con el
régimen de propiedad horizontal en la que interpretamos, a
la luz de la derogada Ley Núm. 103-2003, según enmendada,
conocida como Ley de Condominios, 31 LPRA ant sec. 1291 et
seq., que un “Consejo de Titulares sólo puede aprobar obras
de mejoras que impliquen la imposición de una derrama
mediante el acuerdo unánime de los titulares”. Pérez Riera
v. Con. Tit. Cond. Marymar, supra, págs. 199-200.
Entendimos que si un número reducido de los titulares (o
mayoría de los presentes) aprobaba una derrama vinculante
para todos los demás, se laceraría injustificadamente el
derecho de los titulares a disfrutar de su propiedad
privativa. Íd., pág. 212.
Específicamente, la norma que allí pautamos tuvo el
propósito de
[…] protege[r] a los titulares de condominios sometidos al régimen de propiedad horizontal al evitar que, sin su consentimiento, se les impongan gastos adicionales dirigidos a costear obras que, por su propia naturaleza, no son necesarias. Se trata, pues, de una lectura integral de la Ley de Condominios que toma en consideración el fin cardinal de la horizontalidad: hacer viable el disfrute de la propiedad individual. Nuestra conclusión en nada impide la aprobación de obras de mejora. Más bien, […], si el condominio no cuenta con los fondos suficientes, el Consejo de Titulares deberá hacer los ajustes presupuestarios necesarios para costear este tipo de obras sin imponer a los titulares una carga económica adicional, abrupta y no consentida. Íd., pág. 213. (Negrilla y subrayado suplidos). CC-2023-536 23
Valga aclarar, en primer término, que no estamos ante
un caso relacionado con el régimen de propiedad horizontal,
sino frente a unas controversias que involucran a la
Asociación de Residentes de una urbanización con control
de acceso, la cual por su naturaleza corporativa se rige y
gobierna por un esquema legal distinto al establecido en
la actual Ley Núm. 129-2020, según enmendada, conocida como
Ley de Condominios de Puerto Rico (Ley de Condominios de
2020), 31 LPRA sec. 1921 et seq. En segundo término,
tampoco estamos ante la aprobación de una derrama para
costear obras de mejora permanentes que no sean de
mantenimiento dirigidas a aumentar el valor de la propiedad
o a proveer mejores servicios para el disfrute del inmueble
o de áreas comunes, según lo establece el Art. 3 (q) de la
Ley de Condominios de 2020, 31 LPRA sec. 1921b (q). Estamos
más bien ante una partida o cuota especial no recurrente
para honorarios de abogado y gastos legales denominada
“derrama”, a ser satisfecha en el periodo de tres (3)
meses. Establecida esta diferencia, y por tratarse de un
asunto que versa sobre el funcionamiento interno de la
corporación sin fines de lucro, regiremos nuestro análisis
conforme a las disposiciones del Reglamento de la
Asociación de Residentes para determinar si era necesario
el voto mayoritario o unánime de los miembros de CONSERVE.
Veamos.
El Reglamento de la Asociación de Residentes dispone,
en lo pertinente, que establecido el quórum, los acuerdos CC-2023-536 24
que se tomen serán por mayoría de votos.22 Esta norma cede
cuando se quiere enmendar dicho reglamento, para lo cual
es necesario el voto de por lo menos dos terceras (2/3)
partes de los titulares o miembros activos.23 No existe
controversia en el caso de autos respecto a que la partida
no recurrente de $150.00 fue aprobada mediante el voto
mayoritario de los miembros presentes en la Asamblea Anual
de la Asociación de Residentes. Así lo consignó el
Tribunal de Primera Instancia en las determinaciones de
hechos de la Sentencia del 7 de diciembre de 2022.24 No
obstante, el Tribunal de Apelaciones entendió que, por
tratarse de una contribución extraordinaria, no procedía
la aplicación de las disposiciones del Reglamento de la
Asociación de Residentes relativas a los asuntos
ordinarios. Al así resolver, erró el foro apelativo
intermedio, pues no sólo anuló el resultado de una votación
válida, por mayoría, la cual estuvo apoyada por el
Reglamento de la Asociación de Residentes, sino que anuló
la voluntad de los titulares que estuvieron presentes en
la Asamblea Anual y que ejercieron su derecho al voto.
No encontramos fundamento legal alguno que nos lleve a
concluir que para aprobar una partida no recurrente o cuota
22 Incisos 21.1, 21.2 y 21.4 del Reglamento de la Asociación de Residentes, supra. Apéndice del certiorari, pág. 47. 23 Inciso 21.5 del Reglamento de la Asociación de Residentes, supra. Apéndice del certiorari, pág. 47. 24 Determinaciones de hechos de la Sentencia del Tribunal de Primera Instancia, Apéndice del certiorari, pág. 220. CC-2023-536 25
especial, bajo el contexto del presente caso, sea necesario
el voto unánime de los miembros de CONSERVE. Por supuesto,
el requisito de mayoría o unanimidad dependerá en gran
medida de lo que establezcan las asociaciones de residentes
en sus reglamentos internos, pues, como entidades con
personalidad jurídica, poseen amplia flexibilidad para
regular la operación y marcha de sus asuntos, así como para
imponer a sus miembros deberes y obligaciones, siempre que
no sean onerosos ni irrazonables o contrarios a la ley, la
moral o el orden público.
Respecto a la razonabilidad de la cuota especial que
se impuso añadimos que, como corporación sin fines de
lucro, la Asociación de Residentes se ve precisada a
comparecer ante los foros judiciales mediante
representación legal. Esto implica que si no contrata los
servicios profesionales de un abogado -quien fijará unos
honorarios e incurrirá en unos gastos-, no puede acudir a
los tribunales para hacer valer los derechos de sus
miembros, cumplir con sus deberes y obligaciones (entre
los que se encuentran mantener el control de acceso
operando) y defenderse de las reclamaciones que se insten
en su contra. Entonces, ¿cómo se pagan estos gastos si
CONSERVE no posee los recursos económicos? La respuesta
es simple, por medio de la aprobación de un fondo para
dichos fines, según se hizo.
En virtud de las facultades expresas que poseen los
Consejos, Juntas o Asociaciones de Residentes para CC-2023-536 26
administrar y mantener el control de acceso, así como para
adoptar sus reglamentos internos y gobernar sus asuntos,
resolvemos que éstos pueden aprobar una partida no
recurrente, cuota especial o cualquier otra, en la medida
en que ésta sea necesaria, y cumplan con los requisitos y
procesos de votación que hayan adoptado los miembros, salvo
que otra cosa se disponga mediante ley o reglamentación.
Téngase en cuenta que las determinaciones que tomen las
asociaciones de residentes en virtud de sus poderes y
facultades nunca podrán ser arbitrarias, irrazonables o
contrarias a la ley, la moral o el orden público.
Finalmente, surge del expediente que la Asociación de
Residentes se defendió vehementemente de una reclamación
con controversias legales reales para hacer valer la
procedencia de la derrama aprobada, por lo cual corresponde
que dejemos sin efecto la imposición de honorarios de
abogado en ausencia de temeridad. Así pues, concluimos que
erró el Tribunal de Apelaciones al confirmar la
determinación del foro primario sobre este asunto.
IV
Por los fundamentos antes expresados, se confirma
aquella parte de la Sentencia emitida el 23 de junio
de 2023 por el foro apelativo intermedio en la que se
determinó que no existe limitación, impedimento o
prohibición en el Código Municipal ni el Reglamento de la
Asociación de Residentes para que CONSERVE, debidamente
convocada en asamblea, apruebe una partida no recurrente, CC-2023-536 27
cuota especial o contribución extraordinaria como la aquí
envuelta. No obstante, se revoca aquella parte de la
Sentencia en la que el Tribunal de Apelaciones resolvió
que el resultado de la votación en cuestión fue
insuficiente. A tales efectos, disponemos que la cuota
especial no recurrente impuesta por la Asociación de
Residentes es válida, pues ésta obtuvo el voto a favor de
una mayoría de los miembros, según lo requiere su
reglamento. Consecuentemente, procede el pago de $150.00
por parte del señor Martínez Maldonado. De igual forma,
se deja sin efecto la imposición de honorarios de abogado
contra CONSERVE. Así modificada, se confirma la Sentencia
recurrida.
Se dictará Sentencia en conformidad.
ROBERTO FELIBERTI CINTRÓN Juez Asociado EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
v. CC-2023-536 Certiorari
Consejo de Seguridad y Recreación de Urbanización Villamar Este, Inc. (CONSERVE)
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico a 3 de diciembre de 2024.
Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, la cual se hace formar parte íntegra de la presente Sentencia, se confirma aquella parte de la Sentencia emitida el 23 de junio de 2023 por el foro apelativo intermedio en la que se determinó que no existe limitación, impedimento o prohibición en el Código Municipal ni el Reglamento de la Asociación de Residentes para que el Consejo de Seguridad y Recreación de la Urbanización Villamar Este, Inc. (CONSERVE o Asociación de Residentes), debidamente convocada en asamblea, apruebe una partida no recurrente, cuota especial o contribución extraordinaria como la aquí envuelta. No obstante, se revoca aquella parte de la Sentencia en la que el Tribunal de Apelaciones resolvió que el resultado de la votación en cuestión fue insuficiente. A tales efectos, disponemos que la cuota especial no recurrente impuesta por la Asociación de Residentes es válida, pues ésta obtuvo el voto a favor de una mayoría de los miembros, según lo requiere su reglamento. Consecuentemente, procede el pago de $150.00 por parte del señor Martínez Maldonado. De igual forma, se deja sin efecto la imposición de honorarios de abogado contra CONSERVE. Así modificada, se confirma la Sentencia recurrida. CC-2023-536 2
Lo acordó el Tribunal y certifica el Secretario del Tribunal Supremo.
Javier O. Sepúlveda Rodríguez Secretario del Tribunal Supremo