ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL X
LESLIE COLLAZO RIVERA Certiorari procedente del Tribunal de Primera RECURRIDA Instancia, Sala Superior de Bayamón v.
VÍCTOR J. OLIVO AFANADOR CPA, CSP. Caso Núm.: PETICIONARIO BY2023CV03009 TA2026CE00564
MARÍA M. CINTRÓN VALLE, DAVID M. NIEVES CINTRÓN, Sobre: Incumplimiento VÍCTOR J. OLIVO AFANADOR, de contrato; VERÓNICA MORÁN Y LA Interferencia contractual SOCIEDAD LEGAL DE torticera; abuso de GANANCIALES COMPUESTA derecho; POR VÍCTOR J. OLIVO enriquecimiento injusto; AFANADOR Y VERÓNICA consolidado con: daños y perjuicios MORÁN
LESLIE COLLAZO RIVERA Certiorari procedente del Tribunal de Primera RECURRIDO Instancia, Sala Superior de Bayamón v.
VÍCTOR J. OLIVO AFANADOR, VERÓNICA MORÁN Y LA Caso Núm.: SOCIEDAD LEGAL DE TA2026CE00568 BY2023CV03009 GANANCIALES COMPUESTA POR AMBOS
PETICIONARIOS Sobre: Incumplimiento de contrato; MARÍA M. CINTRÓN VALLE; Interferencia contractual DAVID M. NIEVES CINTRÓN; torticera; abuso de VÍCTOR J. OLIVO AFANADOR derecho; CPA, CSP. enriquecimiento injusto; daños y perjuicios Panel integrado por su presidenta, la Jueza Grana Martínez, el Juez Ronda Del Toro y la Juez Lotti Rodríguez.
Lotti Rodríguez, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 15 de junio de 2026. TA2026CE00564 consolidado con TA2026CE00568 2
Comparece ante nos, en los recursos consolidados de epígrafe, la
corporación Víctor J. Olivo Afanador CPA, CSP (en adelante, “VOA, CSP” o
“peticionario”) y, separadamente, los señores Víctor J. Olivo Afanador,
Verónica Morán y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos (en
adelante, conjuntamente, “SLG Olivo-Morán” o “peticionarios”), mediante dos
recursos de Certiorari presentados el 7 de mayo de 2026 y nos solicitan que
revisemos la Resolución emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala
Superior de Bayamón (en adelante, “TPI” o “foro primario”), el 19 de marzo de
2026, notificada ese mismo día, mediante la cual el foro primario declaró No
Ha Lugar sus respectivas solicitudes de sentencia sumaria, así como la Orden
emitida el 7 de abril de 2026 que denegó las correspondientes mociones de
reconsideración.
Por los fundamentos que exponemos a continuación, expedimos los
autos de certiorari solicitados y revocamos la Resolución recurrida.
I
El 30 de mayo de 2023, la señora Leslie Collazo Rivera (en adelante,
“señora Collazo Rivera” o “recurrida”) presentó una Demanda1 sobre
incumplimiento de contrato, interferencia contractual torticera, abuso del
derecho, enriquecimiento injusto y daños y perjuicios contra María M.
Cintrón Valle (en adelante, “señora Cintrón Valle”), David M. Nieves Cintrón
en adelante, “señor Nieves Cintrón”)2 y la SLG Olivo-Morán. Alegó, en síntesis,
que el 30 de mayo de 2017 suscribió un contrato de arrendamiento con la
señora Cintrón Valle y el señor Nieves Cintrón respecto a un inmueble
ubicado en Bayamón que incluía un derecho de primera opción de compra.
Indicó que el término de duración del contrato era hasta el 30 de mayo de
2022, pero que por acuerdo entre las partes el mismo quedó extendido
1 Entrada Núm. 1 del Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos (SUMAC) del
TPI. 2 Aunque en la Demanda inicialmente se incluyó como parte codemandada al señor Jesús
M. Oyola, posteriormente se enmendó para corregir el nombre del codemandado a David M. Nieves Cintrón, hijo de la señora Cintrón Valle. Véase Entrada Núm. 5 del SUMAC del TPI. TA2026CE00564 consolidado con TA2026CE00568 3
mientras se tasaba la propiedad y se negociaba la venta. Añadió que, a pesar
de lo anterior, los demandados infringieron dicho acuerdo al vender la
propiedad sin ofrecerle previamente la oportunidad de adquirirla. Reclamó,
además, que la compraventa ―realizada el 24 de mayo de 2023, luego de
vencido el término del contrato― fue producto de actuaciones torticeras e
ilegales que le ocasionaron daños económicos y emocionales, solicitando la
nulidad de la escritura de compraventa, la adjudicación del inmueble a su
favor y compensación por alegadas mejoras, ganancias frustradas y
sufrimientos y angustias mentales.
Posteriormente se presentó una Tercera Demanda Enmendada3
mediante la cual se incluyó como codemandado a VOA, CSP, por ser esta la
entidad que adquirió el inmueble por compraventa.
Tras varios incidentes procesales, el 17 de julio de 2025 se presentó la
Cuarta Demanda Enmendada4, la cual constituye la alegación vigente en el
pleito. En esta, la recurrida alegó, entre otras cosas, que el señor Olivo
incurrió personalmente en actos que alegadamente hicieron sentir a la señora
Collazo Rivera hostigada y amenazada; que su esposa participó en los eventos
relacionados con la adquisición del inmueble; y que VOA, CSP fue utilizada
para perfeccionar la compraventa objeto de controversia y beneficiarse
injustamente de las inversiones y operaciones comerciales de la señora
Collazo Rivera. La recurrida alegó, además, que el señor Olivo, al momento
de comprar la propiedad, conocía que la señora Collazo Rivera tenía un
acuerdo de primera opción con los codemandados Cintrón Valle y Nieves
Cintrón, e intervino en ese contrato de forma culposa.
El 29 de julio de 2025, la SLG Olivo-Morán presentó su Contestación a
Cuarta Demanda Enmendada5 en la que negaron responsabilidad personal y
sostuvieron, en síntesis, que el inmueble fue adquirido por la corporación
3 Entrada Núm. 25 del SUMAC del TPI. 4 Entrada Núm. 180 del SUMAC del TPI. 5 Entrada Núm. 184 del SUMAC del TPI. TA2026CE00564 consolidado con TA2026CE00568 4
VOA, CSP y no por el señor Olivo en su carácter personal; que la señora Morán
no incurrió en conducta culposa alguna; y que no existía base jurídica para
extender responsabilidad a la Sociedad Legal de Gananciales.
Por su parte, la señora Cintrón Valle y el señor Nieves Cintrón, en sus
respectivas contestaciones alegaron que el contrato de arrendamiento había
vencido en julio de 2022; negaron la existencia de un acuerdo sobre la venta
de la propiedad a la recurrida; y que varias de las partidas reclamadas
constituían bienes adheridos al inmueble conforme a las disposiciones
contractuales.6
Asimismo, el 18 de agosto de 2025, VOA, CSP presentó su Contestación
de Cuarta Demanda Enmendada y Reconvención Enmendada7. En esencia,
negó responsabilidad y sostuvo que adquirió el inmueble válidamente
mediante escritura pública e inscripción registral, libre de cargas y sin
derecho inscrito alguno a favor de la recurrida. Además, alegó que el contrato
de arrendamiento y el alegado derecho de primera opción habían expirado
antes de la compraventa. Mediante reconvención, reclamó cánones
razonables por la ocupación continuada del inmueble y daños alegadamente
ocasionados a la propiedad.
Así las cosas, el 26 de febrero de 2026, la SLG Olivo-Morán presentó
una Solicitud de Sentencia Sumaria8. En esencia, argumentaron que la
demanda no contenía alegaciones concretas de conducta culposa o impropia
atribuible personalmente a la señora Morán; que el señor Olivo actuó
únicamente en representación de VOA, CSP; y reiteraron que era
improcedente extender responsabilidad a la Sociedad Legal de Gananciales
toda vez que no se habían alegado hechos específicos que demostrasen
actuaciones personales atribuibles al matrimonio ni beneficio ganancial
directo. Por ello, solicitaron la desestimación con perjuicio de las
6 Véanse Entradas Núm. 187 y 191 del SUMAC del TPI. 7 Entrada Núm. 189 del SUMAC del TPI. 8 Entrada Núm. 219 del SUMAC del TPI. TA2026CE00564 consolidado con TA2026CE00568 5
reclamaciones contra la SLG Olivo-Morán, así como la reclamación por daños
emocionales al alegar ausencia de prueba pericial o evidencia objetiva que las
sustentara.
Ese mismo día, VOA, CSP presentó su propia Solicitud de Sentencia
Sumaria Parcial9. Alegó que el 28 de marzo de 2023 suscribió un contrato de
opción de compraventa y que posteriormente, el 24 de mayo de 2023, adquirió
el inmueble como tercero registral de buena fe mediante escritura pública
debidamente inscrita; que el alegado derecho invocado por la recurrida no
estaba inscrito en el Registro de la Propiedad; y que el contrato de
arrendamiento había expirado antes de la compraventa. También sostuvo que
no se configuraban los elementos de interferencia contractual torticera ni las
restantes causas de acción levantadas en su contra.
La señora Collazo Rivera se opuso a las solicitudes de sentencia
sumaria presentadas por los peticionarios.10 En sus escritos, sostuvo que el
arrendamiento y el alegado acuerdo de primera opción permanecieron
vigentes por acuerdo entre las partes mientras se negociaba la eventual
compraventa del inmueble; que VOA, CSP y el señor Olivo conocían de dicho
acuerdo; y que las actuaciones imputadas constituían abuso del derecho,
enriquecimiento injusto e interferencia contractual torticera.
El 19 de marzo de 2026, el foro primario emitió una Resolución11
declarando No Ha Lugar las solicitudes de sentencia sumaria presentadas por
la SLG Olivo-Morán y VOA, CSP. En lo pertinente, en su determinación el TPI
hizo las siguientes determinaciones de hechos no controvertidos:
[…]
2. El 30 de mayo de 2017 la parte demandante, como arrendataria, suscribió contrato de arrendamiento con los codemandados, María M. Cintrón Valle y/o David Manuel Nieves Cintrón, como arrendadores, para el local sito en el bloque
9 Entrada Núm. 220 del SUMAC del TPI. 10 Entradas Núm. 225 y 226 del SUMAC del TPI. 11 Entrada Núm. 239 del SUMAC del TPI. TA2026CE00564 consolidado con TA2026CE00568 6
cincuenta y uno (51) número 30 en la Avenida Main en Bayamón, Puerto Rico.
3. En lo que concierne a este caso, la cláusula número 3 del antes referido contrato provee lo siguiente:
“El plazo o duración del presente contrato será de cinco (5) años a partir del décimo día (10mo.) de julio de 2017 hasta el 10 de julio de 2022. La Arrendadora reconoce haber recibido de la Arrendataria las rentas correspondientes del primer mes de renta por adelantado que es [el] 10 de julio de 2017 y un depósito como fianza. El arrendador le otorgará a Arrendatario derecho de primera opción a compra durante el termino de este contrato”.
La cláusula seis (6) lee:
“Que de la Arrendataria efectuar mejoras que se adhieran a la propiedad, estas permanecerán como propiedad de la Arrendadora cuando la Arrendataria abandone la misma. La arrendataria podrá en ocasión llevarse las mejoras muebles no adheridas a la propiedad. NO se podrán efectuar mejoras al inmueble sin autorización y permiso escrito de la arrendadora”.
[…]
4. Según estudio de título efectuado el 27 de abril de 2023 de la finca número 8863 inscrita al folio 234 del tomo 192 de Bayamón Sur, sección 1, Registro de Bayamón no surge que el contrato de arrendamiento suscrito el 30 de mayo de 2017 estuviera inscrito.
5. El 28 de marzo de 2023 se suscribió contrato de Opción de Compraventa entre María Cintrón Valle como “vendedora” y Víctor J. Olivo Afanador, CPA, CSP representada por su presidente, Víctor Olivo Afanador como “comprador” del bien inmueble radicado en la Urbanización Santa Rosa, situada en el barrio Juan Sánchez de Bayamón, que se describe en el plano de inscripción de la urbanización con el #30 de la manzana 51, con una cabida de 346.50 metros cuadrados… donde enclava una casa de una planta de concreto reforzado y bloques de concreto, designada para una familia, que consiste de sala-comedor, tres cuartos dormitorios, cuarto de baño, cocina y balcón y consta inscrita el folio 234, del tomo 192 de Bayamón Sur, sección I, Registro de Bayamón, finca número 8863”.
6. EL 24 de mayo de 2023 se otorgó la escritura número uno (1) sobre compraventa ante el notario Oscar González Badillo, donde María Manuel Cintrón Valle le vende a Víctor J. Olivo Afanador CPA, CSP representada por su presidente, Víctor José Olivo Afanador la propiedad en la Urbanización Santa Rosa, situada en el barrio Juan Sánchez de Bayamón, que se describe en el plano de inscripción de la urbanización con el #30 de la manzana 51, con una cabida de 346.50 metros cuadrados.
7. El 2 de junio de 2023, la Escritura Número Uno (1) de Compraventa fue presentada para su inscripción en el Registro TA2026CE00564 consolidado con TA2026CE00568 7
de la Propiedad de Puerto Rico, Sección I de Bayamón, correspondiente a la Finca Núm. 8863.
8. Luego de la compraventa del 24 de mayo de 2023, la parte demandante permaneció ocupando el inmueble.
9. VOA, CSP presentó acción de desahucio en precario contra Leslie Collazo Rivera bajo el caso BY2023CV03145.
10. En el caso BY2023CV03145, el tribunal dictó Sentencia declarando Ha Lugar el desahucio y ordenando la entrega del inmueble a favor de VOA, CSP.
11. La Sentencia dictada en el caso BY2023CV03145 fue objeto de recurso apelativo ante el Tribunal de Apelaciones.
[…]
15. La propiedad alquilada por la parte demandante fue utilizada como salón de belleza.
16. VJOA y VM están casados entre sí bajo el régimen de sociedad de gananciales.
Luego de exponer el derecho, el foro primario concluyó que subsistían
controversias reales sustanciales sobre hechos esenciales y pertinentes que
deben ser dirimidos y adjudicados en sus méritos en un juicio en su fondo.
En particular, el TPI dispuso que debía:
“[P]asar juicio sobre los alegados actos personales del señor Olivo en cuanto a dirimir si hubo o no trato irrespetuoso, mal intencionados, amenazantes; si estos le causaron daños y angustias mentales a la demandante. Además, de las alegaciones en contra del señor Olivo sobre abuso de derecho y enriquecimiento injusto que son imputables de forma personal. Lo mismo ocurre en cuanto a las alegaciones contra la señora Morán y si la SLG responde de forma subsidiaria por el beneficio de la compra en su patrimonio ganancial.
Se tiene que escuchar prueba y dirimir credibilidad para determinar si hubo o no buena fe de VJOA o VOA, CSP al adquirir el bien inmueble y de la cual este se ampara para señalar que es un tercero registral. Todo lo anterior, se suma a los aspectos de responsabilidad civil extracontractual, interferencia torticera, abuso del derecho y enriquecimiento injusto alegados.”
Inconforme, el 6 de abril de 2026, la SLG Olivo-Morán presentó una
Moción de Reconsideración12. Argumentaron nuevamente que las actuaciones
atribuidas al señor Olivo ocurrieron exclusivamente en el ámbito corporativo
de VOA, CSP; que no existía conducta torticera atribuible a la señora Morán
12 Entrada Núm. 242 del SUMAC del TPI. TA2026CE00564 consolidado con TA2026CE00568 8
ni a la Sociedad Legal de Gananciales; que no existía nexo causal entre la
conducta del señor Olivo y los alegados daños reclamados y que de existir
eran atribuibles a la corporación y no a este en su carácter personal; y que la
recurrida no tenía evidencia para sostener la cuantía reclamada en concepto
de angustias mentales y sufrimientos emocionales.
De igual forma, VOA, CSP también presentó una Moción de
Reconsideración13 reiterando que el alegado derecho invocado por la recurrida
constituía, en el mejor de los casos, un derecho de tanteo no inscrito e
inoponible a terceros registrales y que la señora Collazo Rivera no contaba
con prueba sustancial para derrotar la presunción de buena fe registral.
El 7 de abril de 2026, el TPI declaró No Ha Lugar ambas solicitudes de
reconsideración.14
Aun insatisfechos, el 7 de mayo de 2026, VOA, CSP presentó el recurso
de Certiorari de epígrafe, identificado con el alfanumérico TA2026CE00564,
solicitando la revisión de la Resolución emitida el 19 de marzo de 2026 y de
la orden que declaró No Ha Lugar su reconsideración. En su recurso, el
peticionario plantea que el TPI cometió los siguientes errores:
PRIMER ERROR:
ERRÓ EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL DECLARAR NO HA LUGAR LA SOLICITUD DE SENTENCIA SUMARIA PRESENTADA POR VOA, CSP, A PESAR DE QUE, CULMINADO EL DESCUBRIMIENTO DE PRUEBA, LA PARTE DEMANDANTE NO PRODUJO NI ANUNCIÓ PRUEBA SUSTANCIAL ADMISIBLE PARA DERROTAR LAS PRESUNCIONES LEGALES QUE AMPARAN A VOA, CSP COMO TERCERO REGISTRAL DE BUENA FE.
SEGUNDO ERROR:
ERRÓ EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL NO RECONOCER A VOA, CSP COMO TERCERO REGISTRAL PROTEGIDO POR LA FE PÚBLICA REGISTRAL CONFORME AL ARTÍCULO 35 DE LA LEY 210-2015, CUANDO LOS HECHOS NO CONTROVERTIDOS DEMUESTRAN QUE EL ALEGADO DERECHO DE LA PARTE DEMANDANTE ERA INSCRIBIBLE Y NO FUE INSCRITO, RESULTANDO INOPONIBLE A VOA, CSP COMO ADQUIRENTE DE BUENA FE.
13 Entrada Núm. 243 del SUMAC del TPI. 14 Entrada Núm. 244 del SUMAC del TPI. TA2026CE00564 consolidado con TA2026CE00568 9
TERCER ERROR:
ERRÓ EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL NO DESESTIMAR SUMARIAMENTE LA CAUSA DE ACCIÓN POR INTERFERENCIA CONTRACTUAL TORTICERA INSTADA CONTRA VOA, CSP, CUANDO COMO CUESTIÓN DE DERECHO NO SE CONFIGURAN SUS ELEMENTOS ESENCIALES.
CUARTO ERROR:
ERRÓ EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL NO DISPONER QUE, AUN ASUMIENDO LA VIGENCIA DEL CONTRATO INVOCADO POR LA PARTE DEMANDANTE, EL ALEGADO DERECHO ERA DE TANTEO Y NO DE OPCIÓN, LO QUE EXCLUYE COMO CUESTIÓN DE DERECHO LA RESPONSABILIDAD DE VOA, CSP COMO COMPRADOR DE UN INMUEBLE LIBRE DE CARGAS REGISTRALES.
QUINTO ERROR:
ERRÓ EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL NO DESESTIMAR SUMARIAMENTE LA CAUSA DE ACCIÓN POR DAÑOS EMOCIONALES INSTADA CONTRA VOA, CSP, CUANDO LOS HECHOS NO CONTROVERTIDOS DEMUESTRAN QUE LA ADQUISICIÓN DEL INMUEBLE FUE ACTO LÍCITO Y, COMO CUESTIÓN DE DERECHO, NO PUEDE EXISTIR NEXO CAUSAL ENTRE UN ACTO LÍCITO Y LOS DAÑOS RECLAMADOS.
A su vez, la SLG Olivo-Morán presentó un recurso de Certiorari,
identificado con el alfanumérico TA2026CE00568, en el que plantean los
siguientes señalamientos de error:
PRIMER ERROR:
ERRÓ EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL NO APLICAR AL SR. VÍCTOR J. OLIVO AFANADOR LA DOCTRINA DE PERSONALIDAD JURÍDICA CORPORATIVA SEPARADA, CUANDO TODOS LOS ACTOS QUE SE LE IMPUTAN FUERON REALIZADOS EN SU CAPACIDAD DE PRESIDENTE Y REPRESENTANTE AUTORIZADO DE VOA, CSP, CORPORACIÓN ADQUIRENTE Y DUEÑA DEL INMUEBLE.
SEGUNDO ERROR:
ERRÓ EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL NO DESESTIMAR SUMARIAMENTE LAS RECLAMACIONES CONTRA LA SRA. VERÓNICA MORÁN, CUANDO LA ÚNICA CONDUCTA QUE SE LE ATRIBUYE NO CONFIGURA ACTO CULPOSO BAJO EL ARTÍCULO 1536 DEL CÓDIGO CIVIL.
TERCER ERROR:
ERRÓ EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL DENEGAR LA SOLICITUD DE SENTENCIA SUMARIA EN CUANTO A LA SOCIEDAD LEGAL DE GANANCIALES, CUANDO LOS ACTOS IMPUTADOS AL SR. OLIVO NO COMPROMETEN DIRECTAMENTE A DICHA SOCIEDAD. TA2026CE00564 consolidado con TA2026CE00568 10
CUARTO ERROR:
ERRÓ EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL MANTENER LAS RECLAMACIONES POR LOS ALEGADOS ACTOS DEL 13 DE SEPTIEMBRE DE 2024 CONTRA LOS PETICIONARIOS, EN CONTRADICCIÓN CON SUS PROPIAS DETERMINACIONES DE HECHOS NO CONTROVERTIDOS.
QUINTO ERROR:
ERRÓ EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL DENEGAR LA SOLICITUD DE SENTENCIA SUMARIA, CUANDO LOS ACTOS IMPUTADOS AL SR. OLIVO NO CONSTITUYEN CONDUCTA CULPOSA O NEGLIGENTE QUE PUEDA SERVIR DE CAUSA ADECUADA DE LOS DAÑOS RECLAMADOS.
Mediante Resolución emitida el 11 de mayo de 2026, ordenamos la
consolidación de ambos recursos y concedimos un término a la recurrida para
expresarse sobre los méritos de los recursos.
A tales efectos, el 28 de mayo de 2026, la señora Collazo Rivera presentó
un Memorando conjunto en oposición a que se expidan los autos de certiorari,
en el que argumentó, en síntesis, que no procedía expedir los recursos ya que
no estaban presentes las circunstancias provistas por la Regla 52.1 de
Procedimiento Civil y la Regla 40 del Reglamento de este Tribunal de
Apelaciones.
Con el beneficio de la comparecencia de ambas partes procedemos a
resolver.
II
A. Certiorari
El recurso de certiorari es un mecanismo procesal de carácter
discrecional que faculta a un tribunal de mayor jerarquía a revisar las
decisiones emitidas por un tribunal inferior. BPPR v. SLG Gómez-López, 213
DPR 314, 336 (2023); Rivera et al. v. Arcos Dorados et al., 212 DPR 194, 207
(2023); Torres González v. Zaragoza Meléndez, 211 DPR 821, 846-847
(2023); Caribbean Orthopedics v. Medshape et al., 207 DPR 994, 1004 (2021).
“La característica distintiva de este recurso se asienta en la discreción
encomendada al tribunal revisor para autorizar su expedición y adjudicar sus TA2026CE00564 consolidado con TA2026CE00568 11
méritos”. BPPR v. SLG Gómez-López, supra, pág. 337; Rivera et al. v. Arcos
Dorados et al., supra, pág. 209; IG Builders et al. v. BBVAPR, 185 DPR 307,
338 (2012). Esta discreción, se ha definido como una forma de razonabilidad
aplicada al discernimiento judicial para llegar a una conclusión justiciera.
Pueblo v. Rivera Montalvo, 205 DPR 352, 373 (2020); Negrón v. Srio de
Justicia, 154 DPR 79, 91 (2001).
Sin embargo, la discreción para expedir el recurso no es irrestricta, ni
autoriza al tribunal a actuar de una forma u otra en abstracción del resto del
Derecho. Pueblo v. Rivera Montalvo, supra, pág. 372, citando a Negrón v. Srio.
De Justicia, supra; Medina Nazario v. McNeil Healthcare LLC, 194 DPR 723,
728-729 (2016).
Por otra parte, la Regla 52.1 de Procedimiento Civil de 2009, 32 LPRA
Ap. V, R. 52.1, delimita nuestra autoridad y prohíbe la intervención en las
determinaciones interlocutorias emitidas por el Tribunal de Primera
Instancia, salvo en contadas excepciones. Scotiabank v. Zaf Corp. et al., 202
DPR 478, 486-487 (2019). Lo previamente señalado persigue evitar dilaciones
al revisar controversias que pueden esperar a ser planteadas a través del
recurso de apelación. Id. Así pues, la Regla 52.1 de Procedimiento Civil, supra,
dispone que podemos expedir el recurso de certiorari para resolver
resoluciones u órdenes interlocutorias dictadas por el foro primario cuando:
[S]e recurra de una resolución u orden bajo las Reglas 56 [Remedios Provisionales] y 57 [Injuction] o de la denegatoria de una moción de carácter dispositivo. No obstante, y por excepción a lo dispuesto anteriormente, el Tribunal de Apelaciones podrá revisar órdenes o resoluciones interlocutorias […] cuando se recurra de decisiones sobre la admisibilidad de testigos de hechos o peritos esenciales, asuntos relativos a privilegios evidenciarios, anotaciones de rebeldía, en casos de relaciones de familia, en casos que revistan interés público o en cualquier otra situación en la cual esperar a la apelación constituiría un fracaso irremediable de la justicia. 32 LPRA Ap. V, R. 52.1. Asimismo, con el fin de que podamos ejercer de manera sabia y
prudente la facultad discrecional de entender o no en los méritos de los
asuntos que nos son planteados mediante el recurso de certiorari, la Regla 40 TA2026CE00564 consolidado con TA2026CE00568 12
del Reglamento del Tribunal de Apelaciones, según enmendado, In re Aprob
Enmdas. Reglamento TA, 2025 TSPR 141, 216 DPR ___ (2025), R. 40, nos
señala los criterios que debemos considerar al atender una solicitud de
expedición de un auto de certiorari. En lo pertinente, la Regla 40 dispone lo
siguiente:
El Tribunal tomará en consideración los siguientes criterios al determinar la expedición de un auto de certiorari o de una orden de mostrar causa:
(A) Si el remedio y la disposición de la decisión recurrida, a diferencia de sus fundamentos, son contrarios a derecho.
(B) Si la situación de hechos planteada es la más indicada para el análisis del problema.
(C) Si ha mediado prejuicio, parcialidad o error craso y manifiesto en la apreciación de la prueba por el Tribunal de Primera Instancia.
(D) Si el asunto planteado exige consideración más detenida a la luz de los autos originales, los cuales deberán ser elevados, o de alegatos más elaborados.
(E) Si la etapa del procedimiento en que se presenta el caso es la más propicia para su consideración.
(F) Si la expedición del auto o de la orden de mostrar causa no causa un fraccionamiento indebido del pleito y una dilación indeseable en la solución final del litigio.
(G) Si la expedición del auto o de la orden de mostrar causa evita un fracaso de la justicia.
Ahora bien, ninguno de los criterios antes citados es determinante por
sí solo y no constituye una lista exhaustiva. García v. Padró, 165 DPR 324,
335 esc. 15 (2005), citando a H. Sánchez Martínez, Derecho Procesal
Apelativo, Hato Rey, Lexis-Nexis de Puerto Rico, 2001, pág. 560.
B. Sentencia Sumaria
Como sabemos, la sentencia sumaria es un mecanismo procesal
provisto en la Regla 36 de Procedimiento Civil de 2009, 32 LPRA Ap. V, R. 36,
cuyo fin es proveer una solución justa, rápida y económica de los litigios.
Serrano Picón v. Multinational Life Ins., 212 DPR 981, 992 (2023); González
Santiago v. Baxter Healthcare, 202 DPR 281, 290 (2019); Meléndez González
et al. v. M. Cuebas, 193 DPR 100, 109 (2015). A tenor, dicho mecanismo TA2026CE00564 consolidado con TA2026CE00568 13
procesal permite que un tribunal, disponga parcial o totalmente de litigios
civiles en aquellos casos en los que no exista alguna controversia material de
hecho que requiera ventilarse en un juicio plenario y el derecho así lo permita.
León Torres v. Rivera Lebrón, 204 DPR 20, 41 (2020).
La sentencia sumaria procede cuando “no existen controversias reales
y sustanciales en cuanto a los hechos materiales, por lo que lo único que
queda por parte del poder judicial es aplicar el Derecho”. Meléndez González
et al. v. M. Cuebas, supra, citando a Oriental Bank v. Perapi et al., 192 DPR 7,
25 (2014); SLG Zapata-Rivera v. JF Montalvo, 189 DPR 414, 430 (2013); Nieves
Díaz v. González Massas, 178 DPR 820, 847 (2010).
Al interpretar la precitada Regla el Tribunal Supremo ha expresado que
debe dictarse sentencia sumariamente cuando el tribunal sentenciador tiene
ante sí, de manera incontrovertible, la verdad sobre todos los hechos
esenciales. ELA v. Cole, 164 DPR 608, 625 (2005). De manera que, “una
controversia de hecho es suficiente para derrotar una moción de sentencia
sumaria […] cuando causa en el tribunal una duda real y sustancial sobre
algún hecho relevante y pertinente”. Pepsi-Cola v. Mun. Cidra et al., 186 DPR
713, 756 (2012). Se entiende que un hecho material es aquél que puede
afectar el resultado de la reclamación acorde al derecho sustantivo
aplicable. Ramos Pérez v. Univisión, 178 DPR 200, 213 (2010). Por lo que, no
se deberá dictar sentencia sumaria cuando: 1) existen hechos materiales
controvertidos; 2) hay alegaciones afirmativas en la demanda que no han sido
refutadas; 3) surge de los propios documentos que se acompañan con la
moción una controversia real sobre algún hecho material; o 4) como cuestión
de derecho no procede. Pepsi-Cola v. Mun. Cidra et al., supra, pág. 757; SLG
Szendrey-Ramos v. Consejo Titulares, 184 DPR 133, 167 (2011).
Al atender la moción de sentencia sumaria, el Tribunal deberá asumir
como ciertos los hechos no controvertidos que se encuentren sustentados por
los documentos presentados por la parte promovente. ELA v. Cole, supra, pág. TA2026CE00564 consolidado con TA2026CE00568 14
626. No obstante, “la omisión en presentar evidencia que rebata aquella
presentada por el promovente, no necesariamente implica que procede dictar
sentencia sumaria de forma automática”. Mun. de Añasco v. ASES, 188 DPR
307, 327 (2013), citando a Córdova Dexter v. Sucn. Ferraiuoli, 182 DPR 541,
556 (2011). A su vez, corresponde al juzgador actuar guiado por la prudencia
y ser consciente de que su determinación podría implicar que se prive a una
de las partes de su “día en corte”, elemento esencial del debido proceso de ley.
León Torres v. Rivera Lebrón, supra, pág. 44.
Cónsono con lo anterior, nuestro más Alto Foro ha resuelto que, existen
litigios y controversias que “por su naturaleza no resulta aconsejable
resolverlos mediante una sentencia dictada sumariamente; ello, en vista de
que en tales casos un tribunal difícilmente podrá reunir ante sí toda la verdad
de los hechos a través de affidávits, deposiciones o declaraciones juradas”.
Jusino et als. v. Walgreens, 155 DPR 560, 579 (2001), citando a Soto v. Hotel
Caribe Hilton, 137 DPR 294, 311 (1994); García López v. Méndez García, 88
DPR 363, 379 (1963). Dicho foro ha identificado como posibles controversias
de este tipo aquellas que incluyen “elementos subjetivos, es decir, aquellas
en las que el factor credibilidad juegue un papel esencial o decisivo para llegar
a la verdad, y donde un litigante dependa ‘en gran parte de lo que extraiga
del contrario en el curso de un juicio vivo’”. Id., citando a Audiovisual Lang.
v. Sist. Est. Natal Hnos., 144 DPR 563, 577 (1997).
En lo pertinente, la Regla 36 de Procedimiento Civil, supra, impone
unos requisitos de forma con los cuales hay que cumplir al momento de
promover una solicitud de sentencia sumaria, a saber: (1) una exposición
breve de las alegaciones de las partes; (2) los asuntos litigiosos o en
controversia; (3) la causa de acción sobre la cual se solicita la sentencia
sumaria; (4) una relación concisa, organizada y en párrafos enumerados de
todos los hechos esenciales y pertinentes sobre los cuales no hay controversia
sustancial, con indicación de los párrafos o las páginas de las declaraciones TA2026CE00564 consolidado con TA2026CE00568 15
juradas u otra prueba admisible en evidencia donde se establecen estos
hechos, así como de cualquier otro documento admisible en evidencia que se
encuentre en el expediente del tribunal; (5) las razones por las cuales se debe
dictar la sentencia, argumentando el derecho aplicable, y (6) el remedio que
debe ser concedido. 32 LPRA Ap. V, R. 36.3; Oriental Bank v. Caballero García,
212 DPR 671, 679 (2023). Si la parte promovente incumple con estos
requisitos, “el tribunal no estará obligado a considerar su pedido”. Meléndez
González et al. v. M. Cuebas, supra, pág. 111.
Asimismo, la parte que se opone a una sentencia sumaria tiene que
cumplir con los requisitos de la precitada Regla 36, supra. Oriental Bank v.
Caballero García, supra, pág. 680. En otras palabras, la parte que desafía
dicha solicitud no podrá descansar en las aseveraciones o negaciones
consignadas en su alegación. León Torres v. Rivera Lebrón, supra, pág. 43. Así
pues, en la oposición a una solicitud de sentencia sumaria, la parte
promovida debe “puntualizar aquellos hechos propuestos que pretende
controvertir y, si así lo desea, someter hechos materiales adicionales que
alega no están en disputa y que impiden que se dicte sentencia sumaria en
su contra”. Id., pág. 44. Entiéndase que, “la parte opositora tiene el peso de
presentar evidencia sustancial que apoye los hechos materiales que alega
están en disputa”. Id. De lo contrario, corre el riesgo de que se dicte sentencia
en su contra. Oriental Bank v. Caballero García, supra.
Al evaluar una moción de sentencia sumaria, el Tribunal de
Apelaciones está en la misma posición del Tribunal de Primera Instancia.
Serrano Picón v. Multinational Life Ins., supra, pág. 993; Meléndez González et
al. v. M. Cuebas, supra, págs. 115, 118. Tómese en cuenta que, nuestra
revisión es una de novo y debemos basar nuestro análisis por las
disposiciones de la Regla 36 de Procedimiento Civil, supra, así como de su
jurisprudencia interpretativa. A tenor, nuestro más Alto Foro ha esbozado los
criterios que deben guiar esta revisión. Roldán Flores v. M. Cuebas et al., 199 TA2026CE00564 consolidado con TA2026CE00568 16
DPR 664, 679-680 (2018); Meléndez González et al. v. M. Cuebas, supra, págs.
118-119. Así pues, el Tribunal de Apelaciones debe:
1) examinar de novo el expediente y aplicar los criterios que la Regla 36 de Procedimiento Civil, supra, y la jurisprudencia le exigen al foro primario; 2) revisar que tanto la Moción de Sentencia Sumaria como su oposición cumplan con los requisitos de forma codificados en la referida Regla 36, supra; 3) revisar si en realidad existen hechos materiales en controversia y, de haberlos, cumplir con la exigencia de la Regla 36.4 de Procedimiento Civil, supra, de exponer concretamente cuáles hechos materiales encontró que están en controversia y cuáles están incontrovertidos y; 4) de encontrar que los hechos materiales realmente están incontrovertidos, debe proceder a revisar de novo si el Tribunal de Primera Instancia aplicó correctamente el Derecho a la controversia. Roldán Flores v. M. Cuebas et al., supra, pág. 679. Ahora bien, estamos limitados en cuanto a: (1) que no podemos tomar
en consideración evidencia que las partes no presentaron ante el foro
primario, y (2) tampoco adjudicar los hechos materiales en controversia, ya
que ello le compete al tribunal de instancia luego de celebrado un juicio en
su fondo. Meléndez González et al. v. M. Cuebas, supra, pág. 118. Al realizar
nuestra revisión de novo debemos “examinar el expediente de la manera más
favorable hacia la parte que se opuso a la Moción de Sentencia Sumaria en el
foro primario, llevando a cabo todas las inferencias permisibles a su favor”.
Id.
C. Personalidad jurídica de las corporaciones
La Ley Núm. 164 de 16 de diciembre de 2009, según enmendada,
conocida como la Ley General de Corporaciones, 14 LPRA sec. 3501 et seq.
(en adelante, “Ley Núm. 164-2009”), reconoce a las corporaciones amplias
facultades para llevar a cabo sus negocios y operaciones, entre ellas,
demandar y ser demandadas, comprar, vender, arrendar, adquirir o ceder
bienes muebles o inmuebles, llevar a cabo sus negocios y operaciones, otorgar
contratos e incurrir en responsabilidades. Art. 2.02 de la Ley Núm. 164-2009, TA2026CE00564 consolidado con TA2026CE00568 17
14 LPRA sec. 3522. Las corporaciones debidamente constituidas poseen una
personalidad jurídica propia y separada de la de sus accionistas, directores,
oficiales o miembros, y, como tal, su patrimonio es distinto y separado de los
patrimonios de sus accionistas. Santiago et al. v. Rodríguez et al., 181 DPR
204, 214 (2011); Sucn. Santaella v. Srio. de Hacienda, 96 DPR 442, 451
(1968).
Nuestro Tribunal Supremo ha reiterado que la existencia jurídica de la
corporación es independiente de la de sus accionistas, directores y oficiales.
Rivera Sanfeliz et al. v. Jta. Dir. First Bank, 193 DPR 38, 49 (2015). Aunque
las corporaciones necesariamente actúan por conducto de personas
naturales, ello no altera la separación jurídica existente entre la entidad
corporativa y quienes la administran o representan. Id., pág. 50. A esos
efectos, el Tribunal Supremo expresó lo siguiente:
“El hecho de que la corporación como ente jurídico solo puede actuar a través de personas naturales, meramente explica una realidad. Lo que tiene importancia y consecuencia jurídica[,] sin embargo, es que esa actuación de sus directores en beneficio del patrimonio corporativo es un esfuerzo corporativo y no uno personal. Pretender lo contrario equivaldría a descorrer el velo corporativo. Esto [descorrer el velo corporativo] solamente se justifica cuando la personalidad corporativa se utilice para ‘derrotar la política pública, justificar la inequidad, proteger el fraude o defender el crimen.’” Sucn. Santaella v. Srio. de Hacienda, supra. (Citas omitidas).
Como corolario de lo anterior, nuestro ordenamiento reconoce el
principio de responsabilidad limitada de los accionistas. Conforme a este
principio, la responsabilidad por las deudas y obligaciones de la corporación
se limita, en términos generales, al capital aportado por los accionistas a la
entidad corporativa. DACo v. Alturas Fl. Dev. Corp. y otro, 132 DPR 905, 924-
925 (1993); Fleming v. Toa Alta Develop. Corp., 96 DPR 240, 243 (1968).
Asimismo, el Tribunal Supremo ha advertido que “reconocer una causa de
acción directamente sobre los agentes por los actos de una corporación
desgarraría la personalidad jurídica separada que inviste la Ley General de
Corporaciones de 2009 a los entes corporativos y añadiría mayores TA2026CE00564 consolidado con TA2026CE00568 18
obstáculos al desarrollo económico de Puerto Rico.” Santiago Nieves v. Braulio
Agosto Motors, 197 DPR 369, 384 (2017). (Citas omitidas).
D. Responsabilidad civil extracontractual
La responsabilidad civil extracontractual en Puerto Rico surge al
amparo del Artículo 1536 del Código Civil de Puerto Rico de 2020, 31 LPRA
sec. 10801, el cual dispone que toda persona que por culpa o negligencia
cause daño a otra viene obligada a repararlo. Inmob. Baleares et al.
v. Benabe et al., 214 DPR 1109, 1125 (2024); Sucn. Mena Pamias et al. v.
Meléndez et al., 212 DPR 758, 767-768 (2023); Cruz Flores et al. v. Hosp.
Ryder et al., 210 DPR 465, 483 (2022).
Para que prospere una reclamación de daños y perjuicios bajo dicho
precepto, la parte demandante debe demostrar: (1) la existencia de un acto u
omisión culposa o negligente; (2) un daño real; y (3) una relación causal entre
la conducta imputada y el daño reclamado. Inmob. Baleares et al. v. Benabe et
al., supra; Nieves Díaz v. González Massas, 178 DPR 820, 843 (2010).
La culpa o negligencia consiste en la falta del debido cuidado, el no
anticipar y prever las consecuencias racionales de un acto u omisión, que
una persona prudente y razonable habría evitado en las mismas
circunstancias. Sucn. Mena Pamias et al. v. Meléndez et al., supra, pág.
768; Pérez et al. v. Lares Medical et al., 207 DPR 965, 976-977 (2021). La
culpa abarca cualquier actuación humana que suponga una infracción al
orden jurídico o moral, por lo que la conducta que da lugar a responsabilidad
civil debe ser ilícita y contraria a la ley, al orden público o a las buenas
costumbres. Nieves Díaz v. González Massas, supra, págs. 843-844.
De otra parte, el daño consiste en el menoscabo material o moral
sufrido por una persona en su persona, propiedad o patrimonio, en
contravención a una norma jurídica y por el cual otra persona debe
responder. Nieves Díaz v. González Massas, supra, pág. 845. Nuestro TA2026CE00564 consolidado con TA2026CE00568 19
ordenamiento reconoce tanto daños patrimoniales o económicos como daños
morales. Id.
Ahora bien, entre el acto culposo o negligente y el daño sufrido debe
existir un nexo causal adecuado. Esto se conoce en nuestro ordenamiento
como la doctrina de la causalidad adecuada, la cual establece que “no es
causa de toda condición sin la cual no se hubiera producido el resultado, sino
la que ordinariamente lo produce, según la experiencia general”. Sucn.
Mena Pamias et al. v. Meléndez et al., supra; Pérez et al. v. Lares Medical et
al., supra, pág. 977. De manera que, para surgir el elemento del nexo causal,
debe de existir una relación entre el daño y la consecuencia razonable, común
y natural de la acción u omisión imputada al autor demandado.
La relación causal constituye el elemento del acto ilícito que vincula
directamente el daño con la conducta antijurídica imputada. Nieves Díaz v.
González Massas, supra, págs. 844-845; Rivera v. SLG Díaz, 165 DPR 408,
422 (2005). Conforme a esta doctrina, no basta demostrar que un hecho fue
condición para la ocurrencia del daño, sino que es necesario que el perjuicio
reclamado aparezca como una consecuencia razonable y previsible de la
acción u omisión de que se trate. Cruz Flores et al. v. Hosp. Ryder et al., supra,
pág. 485; Hernández Vélez v. Televicentro, 168 DPR 803, 814 (2006).
E. Interferencia contractual torticera
La doctrina de interferencia torticera con relaciones contractuales
reconoce una causa de acción cuando un tercero ajeno a una relación
contractual interviene ilícitamente en ella en perjuicio de una de las partes
contratantes. Jusino et als. v. Walgreens, 155 DPR 560, 575 (2001). Esta
reclamación surge al amparo de los principios generales de responsabilidad
civil extracontractual recogidos en el Artículo 1536 del Código Civil de Puerto
Rico de 2020, 31 LPRA sec. 10802, y puede dar lugar a responsabilidad
solidaria entre el tercero interviniente y el contratante que incumple la TA2026CE00564 consolidado con TA2026CE00568 20
obligación asumida. Id.; Dolphin Int'l of PR v. Ryder Truck Lines, 127 DPR 869,
879 (1991); Gen. Office Prods. v. A. M. Capen's Sons, 115 DPR 553, 558 (1984).
Para que prospere una causa de acción por interferencia contractual
torticera, deben concurrir los siguientes elementos: (1) existencia de un
contrato con el cual interfiera un tercero; (2) culpa del tercero, bastando que
se presenten hechos que permitan inferir que actuó intencionalmente y con
conocimiento de la existencia del contrato; (3) la existencia de un daño; y (4)
que dicho daño sea consecuencia de la actuación culposa del tercero. Jusino
et als. v. Walgreens, supra, págs. 575-576. Sobre este último requisito, el
Tribunal Supremo ha expresado que: “[e]l nexo causal necesario es entre el
acto del tercero y su efecto sobre el perjudicado. Es impertinente a estos
efectos que el cocontratante del perjudicado haya tenido la intención de
incumplir el contrato. Basta con que el tercero haya provocado o contribuido
a la inejecución.” Gen. Office Prods. v. A. M. Capen's Sons, supra, pág. 559.
Ahora bien, la existencia de un contrato válido constituye un requisito
indispensable para la procedencia de esta causa de acción. Por ello, cuando
lo afectado es únicamente una expectativa o una relación económica
ventajosa sin que medie un vínculo contractual, la acción por interferencia
torticera no procede, aunque es posible que se incurra en responsabilidad
bajo otros supuestos jurídicos”. Dolphin Int'l of PR v. Ryder Truck Lines, supra;
Gen. Office Prods. v. A. M. Capen's Sons, supra.
F. Contrato de arrendamiento y opción de compra
El contrato de arrendamiento es aquel mediante el cual una parte se
obliga a ceder temporalmente a otra el uso y disfrute de un bien a cambio de
un precio cierto. Art. 1331 del Código Civil de Puerto Rico de 2020, 31 LPRA
sec. 10101. Su duración puede ser determinada o indeterminada. Arts. 1332
y 1333 del Código Civil de Puerto Rico de 2020, 31 LPRA secs. 10102 y 10103.
Mediante este contrato, el arrendador transmite temporalmente al
arrendatario el goce y uso de un bien de su propiedad a cambio del pago de TA2026CE00564 consolidado con TA2026CE00568 21
un canon. Garage Coop. v. Arco Caribbean, Inc., 111 DPR 52, 54 (1981).
Asimismo, un contrato de arrendamiento debidamente inscrito en el Registro
de la Propiedad constituye un derecho real oponible frente a terceros. Id.
Por otro lado, el Artículo 1335 del Código Civil de Puerto Rico de 2020
regula la continuación del arrendamiento concluido o tácita reconducción.
Conforme a dicho precepto, una vez vencido el término pactado, el
arrendamiento puede continuar en los mismos términos contratados hasta
que alguna de las partes manifieste su intención de darlo por terminado. Art.
1335 del Código Civil de Puerto Rico de 2020, 31 LPRA sec. 10105.
Nuestro Tribunal Supremo ha resuelto que la tácita reconducción no
constituye una prórroga del contrato original, sino el nacimiento de un
contrato nuevo que surge de la voluntad presunta de las partes. Vicar Builders
v. ELA et al., 192 DPR 256, 261 (2015). Para que opere esta figura, “[d]ebe ser
claro el ánimo de reconducir del arrendatario, el cual queda demostrado al
quedarse disfrutando de la cosa arrendada luego de que vence el contrato. De
igual forma, se entiende que el arrendador consintió tácitamente a la
reconducción si no hace requerimiento o manifestación alguna para que el
arrendatario cese en el disfrute de la cosa.” Id., pág. 262.
De otra parte, el Artículo 1029 del Código Civil de 2020, 31 LPRA sec.
8821, define la opción de compra como el derecho que faculta a su titular a
decidir, dentro de un plazo determinado, si perfecciona un contrato de
compraventa previamente acordado en todos sus aspectos fundamentales y
secundarios y a cuyo cumplimiento se mantiene comprometido el concedente
durante el plazo prefijado.
Jurisprudencialmente, el contrato de opción ha sido definido como un
“convenio por el cual una parte (llamada concedente, promitente u optatario)
concede a la otra (llamada optante), por tiempo fijo y en determinadas
condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir
respecto a la celebración de un contrato principal”. PDCM Assoc. v. Najul Bez, TA2026CE00564 consolidado con TA2026CE00568 22
174 DPR 716, 724 (2008), citando a Mayagüez Hilton Corp. v. Betancourt, 156
DPR 234, 246 (2002).
Del contrato de opción nace el derecho del optante de decidir, dentro
del término pactado, si perfecciona el negocio jurídico objeto de la opción.
PDCM Assoc. v. Najul Bez, supra. A su vez, el concedente tiene la obligación
de no realizar actos que frustren el ejercicio oportuno de ese derecho.
Mayagüez Hilton Corp. v. Betancourt, supra, pág. 250.
El, el Artículo 1030 del Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 8822,
establece que título de constitución, además de las estipulaciones y del
domicilio a efectos de las notificaciones preceptivas y demás pactos que el
constituyente o los constituyentes tengan por conveniente, debe contener,
como mínimo, los siguientes requisitos:
(a) el plazo de duración del derecho y, si procede, el plazo para su ejercicio;
(b) en su caso, la voluntad del constituyente o de los constituyentes de configurar el derecho con carácter real;
(c) el precio o contraprestación para la adquisición del bien o los criterios para su fijación, cuando se trate de un derecho de opción a una adquisición onerosa, indicando el precio estipulado para su adquisición. Cuando se prevean cláusulas de estabilización, deben contener criterios objetivos y el precio debe poder fijarse con una simple operación aritmética; y
(d) la prima pactada para su constitución, cuando el derecho se constituye a título oneroso, indicando el precio convenido.
Finalmente, el Código Civil dispone que la opción de compra puede ser
inscrita en el Registro de la Propiedad cuando cumple con los requisitos
establecidos por ley y consta en escritura pública. Id. Asimismo, la opción de
compra contenida en un contrato de arrendamiento es inscribible, única y
exclusivamente, por la duración del arrendamiento sin incluir la prórroga.
Art. 1031 del Código Civil de Puerto Rico de 2020, 31 LPRA sec. 8823.
G. Fe pública registral y el tercero registral
Nuestro ordenamiento registral reconoce una presunción iuris tantum
de corrección respecto de los derechos publicados en el Registro de la TA2026CE00564 consolidado con TA2026CE00568 23
Propiedad. En particular, el Artículo 34 de la Ley Núm. 210 de 8 de diciembre
de 2015, conocida como la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del
Estado Libre Asociado de Puerto Rico, según enmendada (en adelante, Ley
Hipotecaria), dispone que “[a] todos los efectos legales se presumirá que los
derechos publicados en el asiento de inscripción de cada finca existen y
pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo.” 30
LPRA sec. 6049.
A tenor con lo anterior, se considera tercero registral a quien adquiere
un derecho real confiando en las constancias del Registro de la Propiedad.
Banco de Santander v. Rosario Cirino, 126 DPR 591, 601 (1990). La protección
que brinda la fe pública registral persigue salvaguardar a quienes adquieren
derechos confiando razonablemente en la realidad que refleja el Registro, aun
cuando posteriormente surjan discrepancias entre esta y la realidad jurídica
extrarregistral. Id., pág. 602.
El principio de la tercería registral se encuentra recogido en el Artículo
35 de la Ley Hipotecaria, 30 LPRA sec. 6050. Conforme a dicho precepto, el
derecho real de un tercero quedará protegido por la fe pública registral
cuando haya sido adquirido válidamente, de buena fe, a título oneroso y de
persona que aparezca en el Registro con facultad para transmitirlo, siempre
que la adquisición haya sido inscrita y que la inexactitud registral no surja
clara y expresamente del propio Registro. 30 LPRA sec. 6050.
Nuestra jurisprudencia ha resumido estos requisitos señalando que el
tercero protegido debe ser un adquirente de buena fe y a título oneroso que,
en virtud de un negocio jurídico válido, adquiera e inscriba un derecho real
inmobiliario de quien aparezca registralmente facultado para transmitirlo, sin
que consten expresamente las causas de la inexactitud registral. Banco de
Santander v. Rosario Cirino, supra, págs. 603-604.
La buena fe constituye un requisito indispensable para la protección
registral. Sobre este particular, se ha definido como el desconocimiento, al TA2026CE00564 consolidado con TA2026CE00568 24
momento de la adquisición, de la inexactitud registral o de los vicios que
puedan afectar la titularidad del transferente. Mundo v. Fúster, 87 DPR 363,
376 (1963). El cumplimiento de dicho requisito deberá velarse en el momento
en que “queda concluso el negocio jurídico de adquisición por el tercero.”
Banco de Santander v. Rosario Cirino, supra, pág. 607.
Como ha señalado la doctrina, la buena o mala fe del transferente
resulta irrelevante para estos efectos; lo determinante es la buena fe del
tercero adquirente al momento de perfeccionarse la adquisición. Id. El
Artículo 35 de la Ley Hipotecaria presume la buena fe del adquirente, por lo
que corresponde a quien la impugna demostrar la existencia de mala fe. 30
LPRA sec. 6050; Banco de Santander v. Rosario Cirino, supra, pág. 606.
Asimismo, la jurisprudencia ha reconocido que la buena fe registral
exige un grado mínimo de diligencia por parte del adquirente. Id., págs. 606-
607; Consejo Tit. C. Parkside v. MGIC Fin. Corp., 128 DPR 538, 558 (1991).
Sin embargo, no se le puede exigir a quien confía en las constancias
registrales conocimientos técnico-jurídicos que le permitan cuestionar la
corrección de la actuación del Registrador. Consejo Tit. C. Parkside v. MGIC
Fin. Corp., supra. El objetivo de emplear un grado de diligencia razonable a
quien reclama la protección de sus derechos es que este pueda detectar
cualquier defecto en el título de quien le transmite el derecho, es decir, para
descubrir cualquier inexactitud en las constancias del Registro, que puedan
afectar su titularidad. Es decir, el tercero no puede haber tenido medios
racionales o motivos suficientes para conocer el defecto que produce la
nulidad o la revocación del título de su transferente. Infante v. Maeso, 165
DPR 474, 486 (2005) (Sentencia).
Por otro lado, la Ley Hipotecaria define la inexactitud registral como
“todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles exista entre aquél
y la realidad jurídica extraregistral”. Art. 211 de la Ley Hipotecaria, 30 LPRA
sec. 6351. TA2026CE00564 consolidado con TA2026CE00568 25
Finalmente, el Tribunal Supremo ha reiterado que la protección de la
fe pública registral puede amparar al tercero adquirente aun cuando
posteriormente se invalide el título de su transferente, siempre que las causas
de nulidad no surjan expresamente del Registro y el tercero haya adquirido
de buena fe. Delgado Rodríguez v. Rivera Siverio, 173 DPR 150, 169 (2008).
III
Por estar estrechamente relacionados entre sí, mediante Resolución
emitida el 11 de mayo de 2026 consolidamos los recursos de epígrafe. No
obstante, aunque ambos recursos solicitan la revisión de la Resolución
emitida por el TPI el 19 de marzo de 2026, los errores planteados por los
peticionarios descansan sobre fundamentos jurídicos distintos. Por ello, los
atenderemos separadamente luego de identificar los hechos materiales
incontrovertidos pertinentes a las controversias planteadas.
A. Hechos materiales incontrovertidos
Luego de examinar de novo el expediente y la prueba sometida por las
partes en apoyo y en oposición a las respectivas solicitudes de sentencia
sumaria, concluimos que los siguientes hechos materiales no se encuentran
en controversia:
1. El 30 de mayo de 2017 la señora Leslie Collazo Rivera suscribió un contrato de arrendamiento con María M. Cintrón Valle y David M. Nieves Cintrón respecto al inmueble objeto del presente litigio.
2. El contrato estableció un término de duración desde el 10 de julio de 2017 hasta el 10 de julio de 2022.
3. El contrato incluyó una cláusula mediante la cual los arrendadores otorgaron a la arrendataria un derecho de primera opción a compra durante la vigencia del arrendamiento.
4. El contrato de arrendamiento nunca fue inscrito en el Registro de la Propiedad.
5. Del estudio de título efectuado el 27 de abril de 2023 no surgía inscrito derecho alguno a favor de la recurrida relacionado con el contrato de arrendamiento o con el alegado derecho de primera opción de compra.
6. El 28 de marzo de 2023 se otorgó un Contrato de Opción de Compraventa entre María Cintrón Valle y VOA, CSP. TA2026CE00564 consolidado con TA2026CE00568 26
7. El 24 de mayo de 2023 se otorgó la Escritura Núm. 1 sobre Compraventa ante el notario Oscar González Badillo, mediante la cual VOA, CSP adquirió el inmueble objeto del litigio.
8. En dicha escritura compareció el señor Víctor J. Olivo Afanador en representación de VOA, CSP, en su carácter de presidente de dicha entidad, autorizado a comparecer mediante Certificación de Resolución Corporativa jurada y suscrita el 24 de mayo de 2023.
9. El inmueble fue adquirido por VOA, CSP y no por el señor Víctor J. Olivo Afanador en su carácter personal.
10. El 2 de junio de 2023 la escritura de compraventa fue presentada e inscrita en el Registro de la Propiedad.
11. Luego de la compraventa, la recurrida permaneció ocupando el inmueble.
12. VOA, CSP presentó una acción de desahucio en precario contra la recurrida en el caso BY2023CV03145.
13. En dicho procedimiento se dictó Sentencia ordenando el desalojo y la entrega del inmueble a favor de VOA, CSP.
14. La señora Verónica Morán no fue parte del contrato de arrendamiento suscrito en 2017.
15. La señora Verónica Morán tampoco fue parte de la escritura de compraventa mediante la cual VOA, CSP adquirió el inmueble.
16. El señor Víctor J. Olivo Afanador y la señora Verónica Morán están casados bajo el régimen de sociedad legal de gananciales.
B. Recurso TA2026CE00568
En este recurso, la SLG Olivo-Morán sostiene que el foro primario erró
al denegar su solicitud de sentencia sumaria. En esencia, argumentan que la
prueba presentada por la recurrida resulta insuficiente para sostener
reclamaciones personales contra ellos. Les asiste la razón.
Como discutimos anteriormente, las corporaciones poseen una
personalidad jurídica independiente y separada de la de sus accionistas,
directores y oficiales. Asimismo, los actos realizados por estos últimos en
representación de la corporación constituyen, como norma general,
actuaciones corporativas y no personales. Rivera Sanfeliz et al. v. Jta. Dir.
First Bank, supra, págs. 49-50; Sucn. Santaella v. Srio. de Hacienda, supra. TA2026CE00564 consolidado con TA2026CE00568 27
En el presente caso, los hechos incontrovertidos demuestran que quien
adquirió el inmueble fue VOA, CSP y que el señor Olivo compareció en la
transacción como presidente y representante autorizado de dicha entidad.
Igualmente, las controversias que dieron paso a este litigio surgieron en el
contexto de la adquisición del inmueble por VOA, CSP y de los esfuerzos
posteriores encaminados a obtener su posesión y disfrute.
Ahora bien, para imponer responsabilidad civil extracontractual es
indispensable demostrar la existencia de una conducta culposa o
antijurídica, un daño y un nexo causal adecuado entre ambos. Cruz Flores et
al. v. Hosp. Ryder et al., supra, pág. 485; Nieves Díaz v. González Massas,
supra, págs. 844-845.
Examinada la prueba presentada en oposición a la solicitud de
sentencia sumaria, concluimos que la recurrida no identificó evidencia
específica capaz de generar una controversia real y sustancial respecto a la
existencia de una conducta personal del señor Olivo que, independientemente
de su función representativa dentro de VOA, CSP, pudiera dar base a una
reclamación individual bajo el Artículo 1536 del Código Civil. Las alegaciones
relacionadas con comunicaciones, requerimientos y gestiones dirigidas a
reclamar la posesión del inmueble o a regular la ocupación de la propiedad
(ajustando el canon de arrendamiento), describen actuaciones vinculadas al
ejercicio de derechos que VOA, CSP entendía haber adquirido como titular del
inmueble.
De igual forma, las alegaciones dirigidas contra la señora Morán no
establecen conducta culposa propia ni se acompañaron de evidencia que
permitiera demostrar la concurrencia de los elementos necesarios para
imponer responsabilidad civil extracontractual. Más allá de alegaciones
generales sobre que fue esta quien le dijo a la recurrida que pasara por la
oficina de VOA, CSP y que allá fue donde se le comunicó de la venta, no hay
ninguna otra alegación relacionada con la señora Morán que justifique TA2026CE00564 consolidado con TA2026CE00568 28
mantenerla en el pleito, más aún cuando el expediente carece de prueba
capaz de sostener una reclamación independiente en su contra.
Finalmente, tampoco hemos encontrado fundamento jurídico para
mantener las reclamaciones contra la Sociedad Legal de Gananciales. Ante la
ausencia de una causa de acción viable contra cualquiera de los cónyuges en
su carácter personal, tampoco existe base para imponer responsabilidad a la
sociedad legal de gananciales derivada de tales reclamaciones.
Por consiguiente, concluimos que el foro primario erró al determinar
que existían controversias materiales de hecho que impedían la adjudicación
sumaria de las reclamaciones dirigidas contra el señor Olivo, la señora Morán
y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos.
C. Recurso TA2026CE00564
Por su parte, en su recurso VOA, CSP sostiene que el TPI erró al denegar
su solicitud de sentencia sumaria parcial, pues la prueba presentada
demuestra que adquirió el inmueble como tercero registral protegido por la fe
pública registral y que la recurrida no produjo evidencia suficiente para
sostener las restantes causas de acción formuladas en su contra.
Coincidimos.
Los hechos incontrovertidos reflejan que ni el contrato de
arrendamiento ni el alegado derecho de primera opción de compra invocados
por la recurrida fueron inscritos en el Registro de la Propiedad. Del mismo
modo, surge incontrovertido que VOA, CSP adquirió el inmueble mediante
escritura pública otorgada por quien aparecía registralmente facultado para
transmitir el dominio y que posteriormente presentó su título para
inscripción.
Como vimos, el Artículo 35 de la Ley Hipotecaria, supra, protege al
tercero que adquiere válidamente, de buena fe y a título oneroso de quien
aparece registralmente facultado para transmitir el derecho. Asimismo, la TA2026CE00564 consolidado con TA2026CE00568 29
buena fe se presume y corresponde a quien la impugna derrotar dicha
presunción mediante prueba suficiente.
Examinado el expediente, concluimos que la recurrida no presentó
evidencia concreta capaz de establecer una controversia material respecto a
la buena fe de VOA, CSP o respecto a la existencia de circunstancias que
impidieran la aplicación de la protección registral contemplada en la Ley
Hipotecaria. La mera alegación de conocimiento de controversias
extrarregistrales o de la ocupación del inmueble por parte de la recurrida
resulta insuficiente para derrotar, por sí sola, la protección que el
ordenamiento jurídico reconoce al tercero registral.
Tampoco advertimos controversia material respecto a la reclamación
por interferencia contractual torticera. Como discutimos, esta causa de
acción exige prueba de una intervención intencional y culposa de un tercero
sobre una relación contractual. Sin embargo, la recurrida no identificó
evidencia específica que permitiera concluir que VOA, CSP incurrió en
conducta ilícita dirigida a provocar el incumplimiento de una obligación
contractual vigente. La adquisición del inmueble mediante una compraventa
formalizada por escritura pública no constituye, sin más, prueba de
interferencia contractual torticera.
Por último, tampoco procede mantener las reclamaciones de daños y
perjuicios formuladas contra VOA, CSP. La prueba presentada demuestra
únicamente que la corporación adquirió el inmueble y posteriormente ejerció
los mecanismos legales disponibles para reclamar su posesión. Tales
actuaciones, por sí solas, no constituyen conducta culposa o antijurídica
susceptible de generar responsabilidad extracontractual.
En consecuencia, concluimos que el foro erró al determinar que
subsistían controversias reales y sustanciales de hechos materiales que
impedían la adjudicación sumaria de las reclamaciones formuladas contra
VOA, CSP. TA2026CE00564 consolidado con TA2026CE00568 30
IV
Por los fundamentos antes expuestos, procede expedir los autos
solicitados y revocar la Resolución recurrida. En consecuencia, se dicta
sentencia sumaria a favor de VOA, CSP, el señor Olivo, la señora Morán y la
Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos y se desestiman con
perjuicio las reclamaciones presentadas contra dichos demandados. Se
ordena la continuación de los procedimientos contra los demás codemandos.
Notifíquese.
Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la Secretaria del Tribunal
de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones