Fernández Martínez Y Otros v. RAD-MAN San Juan III-D Y Otros

• Court: Supreme Court of Puerto Rico
• Decided: November 17, 2021
• Docket: CC-2019-928
• Status: Published

Opinion

EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

José Fernández Martínez, María Bernal Echeandía por sí y en representación de la Sociedad Legal de Gananciales; Asociación Recreativa de Residentes de Certiorari la Urbanización Santa María, Inc.; UNDARE, Inc. 2021 TSPR 149 Peticionarios 208 DPR ____ v.

RAD-MAN San Juan III-D, LLC.; BETA, OMICRON, ZETA Recurrido

Número del Caso: CC-2019-928

Fecha: 17 de noviembre de 2021

Tribunal de Apelaciones:

Panel II

Abogados de la parte peticionaria:

Lcdo. José A. Molina Cacho Lcdo. José A. Cuevas Segarra Lcda. Nilda M. Navaro Cabrer

Abogados de la parte recurrida:

Lcdo. Virgilio Mainardi Peralta Lcdo. Luis Manuel García Tous

Materia: Derechos reales: Servidumbres en equidad; condiciones o restricciones que limitan el uso de determinados terrenos y mediante las cuales se imponen cargas o gravámenes que obligan a presentes y futuros adquirentes.

Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

José Fernández Martínez, María Bernal Echeandía por sí y en representación de la Sociedad Legal de Gananciales; Asociación Recreativa de Residentes de la Urbanización Santa María, CC-2019-0928 Certiorari Inc.; UNDARE, Inc. Peticionarios v. RAD-MAN San Juan III-D, LLC.; BETA, OMICRON, ZETA Recurrido

Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor Colón Pérez.

En San Juan, Puerto Rico, a 17 de noviembre de 2021.

En el presente caso, nos corresponde

determinar si el Tribunal de Apelaciones erró al

revocar cierta Sentencia Sumaria, mediante la cual

el Tribunal de Primera Instancia emitió un

interdicto permanente y ordenó a Rad-Man San Juan

III-D, LLC. cesar y desistir de arrendar su

propiedad. Ello, luego de que el foro primario

concluyera que éste último actuó en contravención

de determinadas condiciones restrictivas que

gravaban el referido inmueble.

En específico, el recurso ante nuestra

consideración nos brinda la oportunidad de

expresarnos en cuanto al alcance y vigencia de CC-2019-0928 2

ciertas servidumbres en equidad constituidas a favor de la

Urbanización Santa María, en el Municipio de San Juan, donde

ubica el inmueble del aquí recurrido. Particularmente,

debemos auscultar la existencia o no de cambios en el

vecindario que justifiquen modificar o extinguir las

referidas servidumbres.

Adelantamos que, luego de un ponderado y cuidadoso

análisis del expediente ante nuestra consideración, en el

caso que nos ocupa no se demostró la ocurrencia de cambios

radicales en el área sujeta a las condiciones restrictivas

que justifiquen modificar o dejar sin efecto las referidas

servidumbres en equidad. Así pues, por no existir hechos

materiales en controversia que impidan dictar sentencia

sumaria, revocamos el dictamen recurrido. Veamos.

I. Allá para el 12 de abril de 2018, el señor José

Fernández Martínez, la señora María Bernal Echandía y la

sociedad legal de bienes gananciales compuesta por ambos;

la Asociación Recreativa de Residentes de la Urbanización

de Santa María, Inc.; y UNDARE, Inc. (en conjunto, “los

demandantes”), incoaron una demanda sobre sentencia

declaratoria e interdicto permanente en contra de Rad-Man

San Juan III-D (en adelante, “Rad-Man”) y Beta, Omicron,

Zeta.1 En la misma, éstos le solicitaron al Tribunal de

1 El matrimonio Fernández-Bernal es propietario de una residencia sita en la Urb. Santa María. Mientras, UNDARE, Inc. es una corporación organizada en el Estado Libre Asociado de Puerto Rico, constituida por residentes de las urbanizaciones Santa María, San Francisco y San CC-2019-0928 3

Primera Instancia que ratificara la vigencia y aplicabilidad

de ciertas condiciones restrictivas que, a su juicio,

gravaban determinada propiedad residencial ubicada en la

Urb. Santa María y perteneciente a Rad-Man. A su vez,

solicitaron que se le prohibiera a este último continuar con

el arrendamiento de apartamentos en su propiedad. A esos

fines, incluyeron el estudio de título y la certificación

registral del inmueble perteneciente a Rad-Man.

En cuanto a ello, los demandantes alegaron en su

demanda que Rad-Man utilizó su propiedad en contravención a

las condiciones restrictivas antes mencionadas, ya que la

dividió en varios apartamentos de renta a corto plazo,

convirtiéndola así en una propiedad comercial y

multifamiliar. Asimismo, éstos arguyeron que Rad-Man operaba

un comercio de alquiler sin el correspondiente permiso de

uso del Municipio de San Juan, en violación al Reglamento

de Ordenación Territorial del Municipio de San Juan,

Ordenanza Núm. 73, Serie 2001-02 de 26 de febrero de 2002.2

En específico, surge del expediente ante nuestra

consideración que la Urb. Santa María se construyó en

solares segregados entre los años 1953 y 1959 provenientes

de la finca matriz número 27764, la cual se encontraba

Ignacio. Por su parte, los demandados Beta, Omicron y Zeta son nombres ficticios de personas naturales o jurídicas que pudiesen responder. 2 Por otro lado, también argumentaron que la multiplicidad de familias y arrendatarios que ocupaban la propiedad de Rad-Man ocasionaba hacinamiento, congestión vehicular, acumulación desmedida de basura y pérdida de toda expectativa de tranquilidad que se espera de una comunidad. CC-2019-0928 4

gravada en el Registro de la Propiedad por las Condiciones

restrictivas de construcción y uso a favor de la Corporación

Reparto Santa María Incorporado.3 En lo pertinente a la

controversia que nos ocupa, dichas condiciones restrictivas

consistían en lo siguiente:

A. All the protective covenants included in the zoning Regulations of the Puerto Rico Planning Board for the District Classified R-1 with the exception of those lots which the proper Puerto Rico Planning Board classifies for commercial purposes in which said lots [w]ill be covered by the protective covenants of the Puerto Rico Planning Board for Commercial lots.

[…]

B. No lot shall be used except for residential purposes with the exception of those lots which the Puerto Rico Planning Board classified for commercial purposes. No building shall be altered, placed, or permitted to remain on any lot other than one detached single family dwelling not to exceed two and one half stories in height. (Énfasis suplido). Véase, Apéndice de certiorari, pág. 96.

Entre los solares segregados de la referida finca

matriz, el 14 de mayo de 1956 surgió la finca número 13958,

propiedad de Rad-Man. Según la certificación registral 2018-

014918-CERT, la finca número 13958 está gravada por las

condiciones restrictivas sobre edificación, constituidas a

favor de Reparto Santa María Incorporado, mencionadas en el

3 Originalmente, la finca matriz estaba identificada con el núm. 13461, inscripción primera, Folio 11 del Tomo 532 de Río Piedras Norte, San Juan II, pero, posteriormente, se trasladó a la Sección III de San Juan, bajo el número de finca 27764. CC-2019-0928 5

párrafo anterior. Asimismo, ésta se encuentra localizada en

una zonificación marcada como Distrito R-1, distrito

residencial de baja densidad poblacional. En dicho solar,

enclava una casa de concreto identificada con el número 1897

de la Calle Narciso de la Urb. Santa María.4

Enterado de la demanda incoada en su contra, Rad-Man

presentó su contestación y admitió que dividió su propiedad

en varios apartamentos de uso residencial a los fines de

arrendarlos. Ahora bien, arguyó que a su propiedad no le

aplicaban las condiciones restrictivas que existían a favor

de la Urb. Santa María, debido a que, a su juicio, habían

ocurrido cambios radicales en el vecindario -- incluyendo

la operación de varios comercios -- que tornaron inoperante

la servidumbre en equidad. De igual forma, Rad-Man sostuvo

que su propiedad se encontraba localizada fuera del control

de acceso de la urbanización, lo cual incidía en la

aplicación de las condiciones restrictivas y, en la

alternativa, que estaba en trámites para obtener de la

Oficina de Gerencia y Permisos (en adelante, “OGPe”) los

permisos correspondientes con el fin de poder operar

conforme a la excepción dispuesta en las condiciones

restrictivas.5

4 La finca número 13958 y la propiedad estructural fue adquirida por Rad-Man el 30 de junio de 2015, mediante la escritura pública número 83, otorgada ante el notario Omar Baruch Santiago Ramos. 5 Posteriormente, la demanda fue enmendada a los fines de corregir algunas de las alegaciones allí contenidas. De igual forma, Rad-Man presentó su contestación a la demanda enmendada. Véase, Apéndice de certiorari, págs. 31-52 y 53-59. CC-2019-0928 6

Tras varios trámites procesales no necesarios aquí

pormenorizar, el 27 de septiembre de 2018 los demandantes

presentaron una Moción de sentencia sumaria mediante la cual

solicitaron al Tribunal de Primera Instancia que resolviera

que la propiedad de Rad-Man estaba sujeta a las condiciones

restrictivas que impedían el uso comercial y multifamiliar

de la misma. Lo anterior, por entender que no existía

controversia en cuanto a que la propiedad de Rad-Man ubicaba

en una zonificación catalogada como Distrito R-1 y que dicho

inmueble estaba gravado por unas condiciones restrictivas

que limitaban su uso a una sola residencia.6

En consecuencia, éstos expresaron que solo restaba

dirimir dos controversias de derecho, a saber: 1) determinar

si las condiciones restrictivas que se alegaron en la

demanda aplicaban a la propiedad de Rad-Man y si dicha

corporación podía, conforme a derecho, subdividir el

inmueble en apartamentos para colocarlos en el mercado de

alquiler; y 2) la procedencia de poner en vigor, mediante

interdicto permanente, una condición restrictiva

debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad. Por

último, arguyeron que la propiedad de Rad-Man era la única

6 Junto a su Moción de sentencia sumaria, los demandantes incluyeron una serie de documentos, a saber: (a) varias declaraciones juradas; (b) ciertas cartas expedidas por la Oficina de Permisos del Municipio de San Juan; (c) mapa de calificación de suelo; (d) certificación registral perteneciente a la finca de Rad-Man y un estudio de título de la misma; (e) certificación registral de la finca matriz de la cual surgió la finca de Rad-Man; y (f) copia del Reglamento de Ordenación Territorial del Municipio de San Juan. CC-2019-0928 7

en el vecindario que había sido dividida en múltiples

apartamentos con el fin de arrendarlos.

Por su parte, Rad-Man presentó su Oposición a la moción

de sentencia sumaria, mediante la cual nuevamente admitió

haber dividido su inmueble en seis (6) apartamentos

destinados para alquiler a largo plazo. De otra parte,

reiteró que ocurrió un cambio de circunstancias en el uso

de las propiedades del vecindario que justificaban atemperar

las servidumbres y que estas últimas proveían para la

obtención de permisos a modo de excepción. Así, esbozó como

hechos en controversia los siguientes: 1) si las condiciones

restrictivas impuestas por la servidumbre en equidad fueron

abandonadas, renunciadas o modificadas a tal grado que

quedaron inoperantes; 2) de estar vigentes, si afectaban a

las propiedades localizadas fuera del control de acceso y

perímetro de la Urbanización; 3) si su inmueble se

encontraba fuera del control de acceso y perímetro de la

Urbanización; y 4) si el remedio solicitado involucraba una

controversia real o justiciable, por cuanto la servidumbre

proveía como excepción la obtención de permisos y los mismos

se encontraban ante la consideración de la OGPe.

De igual forma, Rad-Man alegó que los demandantes no

probaron con evidencia fehaciente que no ocurrieron cambios

radicales en el vecindario, así como que ellos han tolerado

o ignorado la existencia de violaciones a las condiciones

restrictivas por parte de otros propietarios; en particular, CC-2019-0928 8

aquellas propiedades que tienen más de los dos niveles y

medio de altura exigidos por las condiciones restrictivas.

Por último, sostuvo que las necesidades y uso de aquellas

propiedades que con el tiempo se quedaron fuera del control

de acceso, como la suya, cambiaron de uso residencial a uno

con fines comerciales, independientemente de que la

clasificación del distrito territorial fuese R-1.

Luego de un sinnúmero de réplicas y dúplicas, el 15 de

marzo de 2019 el Tribunal de Primera Instancia realizó una

inspección ocular en la Urb. Santa María y la periferia de

ésta, con la presencia de todas las partes en el litigio.

En ella, el foro primario observó la finca perteneciente a

Rad-Man, así como las propiedades circundantes a la misma,

el interior de las urbanizaciones que componen UNDARE y las

fincas que según Rad-Man estaban destinadas a uso comercial.

Evaluados los planteamientos de las partes, junto a lo

observado durante la inspección ocular, el Tribunal de

Primera Instancia dictó Sentencia en la cual declaró ha

lugar la Moción de sentencia sumaria presentada por los

demandantes y emitió el interdicto solicitado por éstos.

Consecuentemente, ordenó a Rad-Man cesar y desistir de

arrendar su propiedad.

Para ello, dicho foro formuló cuarenta y seis (46)

determinaciones de hechos,7 en virtud de las cuales sostuvo

7 En lo pertinente al presente caso, el Tribunal de Primera Instancia determinó que no estaban en controversia los siguientes hechos: ... CC-2019-0928 9

lo siguiente: 1) el área sujeta a las condiciones

restrictivas es extensa, compuesta de decenas de casas cuyos

7) La propiedad de Rad-Man está dividida en 5 apartamentos para alquiler tipo residencial. 8) La propiedad de Rad-Man está localizada en una zonificación marcada como Distrito R-1, distrito residencial de baja densidad poblacional. 10) La finca 13958 [perteneciente a Rad-Man] está marcada como el solar 31-S de Reparto Santa María del barrio Monacillo de Río Piedras y enclava una casa de concreto, destinada para vivienda. 11) La finca 13958 tiene como Condiciones Restrictivas aquellas sobre edificación a favor de Reparto Santa María Incorporado, según la inscripción 1. 17) El 5 de septiembre de 2018, la Oficina de Permisos del Municipio Autónomo de San Juan, mediante su Oficial de Permisos, 1 Arq. Juan C. Gallisá Becerra, emitió una comunicación en la que ordenó el archivo de la solicitud de Rad-Man, 180P-4797-AA-MU, para obtener el permiso de una casa de apartamentos por tratarse de una variación de uso a la clasificación R-1, distrito de baja densidad poblacional. 18) La comunicación de la Oficina de Permisos del Municipio Autónomo de San Juan refirió al solicitante a OGPe, a tenor con la comunicación del 28 de marzo de 2016 de la Junta de Planificación, en la que se ordenó que las solicitudes de variación en uso se eleven ante dicho ente administrativo. 20) El proyecto descrito ... denominado “Ampliaciones Narciso 1897”, describe una casa de apartamentos de tipo residencial, con 2 apartamentos de 1 dormitorio, 2 apartamentos de 2 dormitorios y apartamento de 3 dormitorios, distribuidos en 3 plantas, con 5 estacionamientos para residentes. 23) La propiedad de Rad-Man está localizada en la calle Sauco, esquina Calle Narciso, colindantes con un parque recreativo de la Urbanización Santa María. 29) La propiedad de Rad-Man tiene una entrada por la calle Sauco y dos entradas por la calle Narciso que están dentro del control de acceso de la Urb. Santa María. 40) La Avenida de Diego cruza entre dos hileras de fincas de la Urbanización San Francisco que están fuera del control de acceso de UNDARE. 42) Las fincas de la Avenida de Diego que colindan directamente con la parte de UNDARE que tiene control de acceso están destinadas a uso residencial. 43) Varias de las fincas que ubican en la hilera de la Avenida de Diego opuesta a los controles de acceso de UNDARE están destinadas a uso comercial. 45) En el área de UNDARE sujeta a controles de acceso no se identificó ninguna propiedad comercial. 46) Dentro del control de acceso de UNDARE solo se observaron tres (3) casas de (3) tres niveles, entre decenas de propiedades. Véase, Apéndice de certiorari, págs. 344-350. CC-2019-0928 10

propietarios conforman UNDARE; 2) en cuanto a las fincas de

esta última, las mismas están unidas por sus calles internas

y el acceso a ellas está restringido por portones a vuelta

redonda, colindando así con vías públicas como la Avenida

de Diego, la carretera PR-177, la carretera PR-1 y la Calle

Glasgow; 3) algunas casas sujetas a las condiciones

restrictivas quedaron fuera de sus portones de control de

acceso y expuestas a dichas vías públicas; 4) los locales

comerciales que alegó Rad-Man que estaban incumpliendo con

la restricción de uso residencial se encuentran fuera del

control de acceso y en las calles periferales, entiéndase

que las fincas comerciales sujetas a las condiciones

restrictivas de UNDARE tienen sus entradas hacia las vías

públicas antes mencionadas y con acceso directo y sin

barrera desde la misma.

Del mismo modo, y en lo relacionado al tráfico

vehicular del área, el Tribunal de Primera Instancia observó

lo siguiente: 1) las fincas periferales están expuestas al

desarrollo urbano acontecido en la zona y al gran flujo de

carros por las vías públicas que colindan con sus entradas,

toda vez que existen otros comercios en terrenos aledaños

que no están sujetos a las condiciones restrictivas; 2) el

tráfico vehicular en las calles internas de UNDARE es

moderado en comparación a las fincas periferales; 3) en la

calle Sauco -- una de las entradas donde ubica la propiedad

de Rad-Man -- no hay acceso controlado, pero el tráfico CC-2019-0928 11

vehicular es mayormente para llegar al parque, al Colegio

San Ignacio y a la Calle Narciso; y 4) por las calles sujetas

al control de acceso, transitan los vehículos que autorizan

los residentes. A tenor con estas últimas dos observaciones,

el foro primario entendió que la propiedad de Rad-Man estaba

sujeta a un tránsito local. Es decir, que, aun cuando el

referido inmueble no estaba dentro del control de acceso,

por sus entradas no transitaba el flujo vehicular constante

y de paso que había en las vías públicas que colindan con

las fincas periferales.

De otra parte, dicho foro también indicó en su

Sentencia que las fincas internas de UNDARE mantenían su uso

residencial y unifamiliar, pues no se observaron fincas

multifamiliares ni comercio alguno. Además, incluso cuando

observó dos (2) escuelas y una (1) iglesia frente a la

propiedad de Rad-Man, las mismas eran variaciones de usos

previstos y permitidos para las zonas R-1. Razonó que el

anterior uso no contravino las condiciones restrictivas,

pues éstas últimas permitían variaciones avaladas por la

Junta de Planificación.

En cuanto a las alegaciones de Rad-Man sobre el

incumplimiento de algunas propiedades con la altura

requerida por la servidumbre en equidad, el Tribunal de

Primera Instancia constató que solo se trataba de tres (3)

casas que tenían tres (3) niveles, en lugar del máximo de

dos y medio (2.5). Sin embargo, observó también que las CC-2019-0928 12

fachadas y las alturas de las propiedades de UNDARE eran tan

variadas que no se podía concluir que la alteración en la

altura de tres (3) casas, que supera la restricción por

medio nivel, fuese un cambio radical que ameritara dejar sin

efecto las condiciones restrictivas.

Por último, el referido foro dispuso que, de la

evidencia relacionada al permiso de variación solicitado a

la OGPe, no podía concluir que ello equivalía a una solicitud

de permiso para un local comercial. Por consiguiente,

entendió que Rad-Man no estaba autorizado a operar un local

de esta naturaleza, por lo que no se cumplía con la excepción

dispuesta en las condiciones restrictivas. Véase, Sentencia

del Tribunal de Primera Instancia, págs. 21-25.

A la luz de lo anterior, el foro primario concluyó que

Rad-Man no demostró la ocurrencia de cambios radicales que

hubiesen tornado la servidumbre en equidad en inoperante.

Así pues, sentenció que los cambios ocurridos fueron en la

periferia, mientras en el interior de UNDARE se mantuvo el

uso residencial y unifamiliar de las fincas a tenor con la

servidumbre en equidad, de manera que su valor y beneficio

para los predios dominantes aún subsistía y que las

condiciones restrictivas todavía cumplían con el propósito

para el cual se establecieron. En consecuencia, resolvió que

Rad-Man violó las condiciones restrictivas al convertir su

propiedad en una multifamiliar. CC-2019-0928 13

Insatisfecho con el referido dictamen, Rad-Man acudió

al Tribunal de Apelaciones mediante recurso de apelación,

en el cual alegó que el foro primario erró al disponer del

caso sumariamente a pesar de subsistir ciertas controversias

de hechos. Asimismo, señaló que dicho foro erró al

determinar sumariamente que la propiedad de Rad-Man no se

encontraba en la periferia de la urbanización, al declarar

la inexistencia de cambios radicales en el área, y al

sostener que era inmaterial el hecho de que la propiedad se

encontraba fuera del control de acceso.

Tras analizar los alegatos de ambas partes, el 1 de

noviembre de 2019 el foro apelativo intermedio emitió una

Sentencia, mediante la cual revocó al Tribunal de Primera

Instancia, por entender que subsistían hechos esenciales que

debían ser resueltos en un juicio plenario. En vista de

ello, y aun cuando acogió los cuarenta y seis (46) hechos

incontrovertidos esbozados por el foro primario, el tribunal

a quo enumeró trece (13) hechos que, a su juicio, eran

materiales y estaban en controversia.8 De esta forma, y tras

8 El Tribunal de Apelaciones determinó que estaban en controversia los siguientes hechos: (1) Si las condiciones restrictivas impuestas por la servidumbre en equidad fueron abandonadas y/o renunciadas y/o modificadas a tal grado, que se tornaron están [sic] inoperantes e inservibles. (2) Si en efecto, los cambios radicales en el vecindario de la Urb. Santa María ameritan descartar las condiciones restrictivas impuestas por la servidumbre en equidad. (3) Si las condiciones restrictivas impuestas por la servidumbre en equidad, de estar vigentes, afectan a las propiedades que se encuentran fuera del control de acceso y perímetro de la Urb. Santa María. CC-2019-0928 14

razonar que la prueba documental presentada no era

suficiente para adjudicar la causa de acción a través del

mecanismo de sentencia sumaria, concluyó que el Tribunal de

Primera Instancia abusó de su discreción y,

consecuentemente, ordenó la continuación de los

procedimientos mediante un juicio en su fondo.

(4) Si la propiedad del apelante se encuentra fuera del control de acceso y perímetro de la Urb. Santa María y si le es de aplicación las condiciones restrictivas que afectan a las propiedades sitas dentro del [sic] dicho control de acceso y perímetro de las Urbs. Santa María, San Francisco y San Ignacio. (5) Si la servidumbre en equidad provee, como excepción, la obtención de los permisos. (6) Si las condiciones restrictivas proveen para el uso al cual el apelante destina el inmueble. (7) Si el uso propuesto al inmueble del apelante (arrendamiento a largo plazo o casa de apartamentos) está reñido con las condiciones restrictivas impuestas por la servidumbre en equidad. (8) Si las necesidades de los residentes de las viviendas que ubican dentro del control de acceso son diferentes a aquellas de los [que] residen fuera de dicho control. (9) Si las necesidades y uso de las propiedades fuera del control de acceso cambiaron, a pesar de tener la clasificación R-1. (10) Si en efecto, de la inspección ocular se identificaron propiedades fuera del perímetro del control de acceso que hayan sufrido cambios de uso residencial a uso comercial, aun cuando mantienen la clasificación R-1 y R-2. Además, si surge que la propiedad del apelante queda circundante de propiedades que han sido destinados a uso comercial. (11) Si el uso para el cual el apelante ha destinado su propiedad es para uno de hospedería u hostelero o si está destinada para alquiler a largo plazo. (12) Si el apelante ha sido discriminado por hacer valer en su propiedad, las condiciones restricciones [sic], a pesar de que ésta ubica fuera del control y en la periferia de la Urb. Santa María, mientras los apelados ignoran a otras propiedades que operan comercios con una zonificación R-1 y R-2 o violan la altura permitida por la servidumbre o mantienen estructuras no permanentes. (13) Si por décadas, los residentes de las urbanizaciones de UNDARE han tolerado los cambios que han modificado las condiciones restricciones [sic] de dicho vecindario. CC-2019-0928 15

En desacuerdo con lo dictaminado por el Tribunal de

Apelaciones, los demandantes acuden ante nos. En su recurso

de certiorari, éstos aducen que dicho foro erró al revocar

la Sentencia del Tribunal de Primera Instancia a pesar de

haber acogido todas las determinaciones de hechos

incontrovertidos esbozadas por el foro primario. Lo

anterior, pues, a su entender, el foro apelativo intermedio

utilizó como fundamento presuntas controversias de hechos

que en realidad son controversias de derecho. Además,

sostienen que el tribunal a quo incidió al tomar en

consideración hechos inmateriales, algunos de los cuales no

están en controversia.

Trabada así la controversia, expedimos el recurso, y

con el beneficio de la comparecencia de ambas partes,

procedemos a discutir el derecho aplicable.

II.

A.

Como es sabido, las servidumbres en equidad, -- figura

jurídica que adoptamos del common law --, son aquellas

condiciones o restricciones que limitan el uso de

determinados terrenos y mediante las cuales se imponen

cargas o gravámenes que obligan a presentes y futuros

adquirentes. Park Tower, S.E. v. Registradora, 194 DPR 244,

252, (2015); Residentes Parville v. Díaz, 159 DPR 374, 382-

83 (2003); Asoc. Vec. Urb Hyuke v. Bco. Santander, 157 DPR

521, 534 (2002). Véase, M. J. Godreau y A. I. García, CC-2019-0928 16

Servidumbres y Conservación, 67 REV. JUR. UPR 249, 302

(1998). Conocidas también como condiciones restrictivas,

éstas limitan las facultades de un propietario de una finca

sujeta a dichos gravámenes en cuanto a la edificación de

obras nuevas, los cambios que pueda realizar a las obras ya

hechas y los usos a los que puede destinar el inmueble.

Asoc. Playa Húcares v. Rodríguez, 167 DPR 255, 263 (2006)

(sentencia); Residentes Parville v. Díaz, supra, pág. 384;

Sands v. Ext. Sagrado Corazón, Inc., 103 DPR 826, 827 (1975).

Pertinente al caso ante nos, valga señalar que las

servidumbres son indivisibles, por lo que, “[c]uando una

finca gravada con servidumbres en equidad es segregada, esta

nueva finca también está gravada con las servidumbres en

equidad”. M. E. García Cárdenas, Derecho de urbanizaciones:

servidumbre en equidad, controles de acceso e instalaciones

vecinales, San Juan, Ed. Interjuris, 2010, pág. 48.

En cuanto a su propósito, las condiciones restrictivas

son constituidas unilateralmente por el urbanizador como

parte de un plan general para el desarrollo y la preservación

de una urbanización, con el fin de preservar la

configuración arquitectónica o urbanística de dicho proyecto

al igual que la belleza, comodidad y seguridad del reparto

residencial. Dorado del Mar Estates Homeowners Association,

Inc. v. Weber, 203 DPR 31, 42 (2019); Asoc. Playa Húcares

v. Rodríguez, supra, págs. 262-63; Rodríguez et al. v. Gómez

et al., 156 DPR 307, 312 (2002). Dicha limitación al CC-2019-0928 17

derecho de propiedad constituye entre los predios afectados

"una relación de servidumbres recíprocas, pues cada lote o

solar es predio dominante, a la vez que sirviente, con

relación a los demás lotes o solares de la urbanización”.

J. R. Vélez Torres, Curso de Derecho Civil, San Juan, 1995,

T. II, pág. 417. Véase, además, Residentes Parkville v.

Díaz, supra, pág. 385; Rodríguez et al. v. Gómez et al.,

supra, pág. 312.

Para su validez y eficacia, la jurisprudencia ha

delineado una serie de requisitos, a saber: 1) las

limitaciones deberán ser razonables; 2) estas últimas deben

establecerse como parte de un plan general de mejoras; 3)

que consten de forma específica en el título de la propiedad;

y 4) que sean inscritas en el Registro de la Propiedad. Park

Tower, S.E. v. Registradora, supra, pág. 353; SLG Pérez

Rivera v. Registradora, 189 DPR 729, 736 (2013); Carrillo

Norat v. Camejo, 107 DPR 132, 137 (1978); Colón v. San

Patricio Corporation, 81 DPR 242, 254 (1959). Una vez

inscritas, las servidumbres en equidad constituyen derechos

reales oponibles erga omnes. Asoc. Vec. Urb Hyuke v. Bco.

Santander, supra, pág. 535; Asoc. V. Villa Caparra v.

Iglesia Católica, 117 DPR 346, 353 (1986). Esto significa

que, el conocimiento de las limitaciones y condiciones

impuestas en virtud de las mismas se imputa a todo presente

y futuro adquirente de la propiedad que éstas gravan. Asoc.

Vec. Urb Hyuke v. Bco. Santander, supra, págs. 535-36; SLG CC-2019-0928 18

Pérez Rivera v. Registradora, supra, págs. 736-37. Así,

“[c]uando una persona tiene pleno conocimiento de las

limitaciones de uso de una propiedad, nunca debe

permitírsele llevar a cabo la conducta o actuación prohibida

por tales restricciones”. Asoc. Vec. Urb Hyuke v. Bco.

Santander, supra, pág. 536. Véase, también, Rodríguez et al.

v. Gómez et al., supra.

En esa dirección, las servidumbres en equidad son

consideradas como un contrato de naturaleza real, ya sea

porque las partes acuerdan gravar su propiedad para limitar

su uso o porque -- a sabiendas de las restricciones inscritas

en el Registro de la Propiedad -- adquieren la propiedad

gravada, aceptando así someterse a éstas. Dorado del Mar

Estates Homeowners Association, Inc. v. Weber, supra, pág.

43; Asoc. Playa Húcares v. Rodríguez, supra, pág. 264;

Residentes Parkville v. Díaz, supra, pág. 384. Para hacer

efectivos sus derechos e impedir violaciones a las

limitaciones impuestas, los dueños de predios sujetos a

servidumbres en equidad tienen disponible el recurso de

injunction.9 Rodríguez et al. v. Gómez et al., supra; Asoc.

9 Contra dicho recurso, la parte demandada puede oponer todas las defensas que le otorgan los principios en equidad, a saber: 1) consentimiento, defensa que procede invocarla cuando el demandante ha permitido que otras personas violen las restricciones, siempre que esas violaciones sean de carácter sustancial y permanente (acquiescence); 2) consciencia impura, la cual procede cuando el demandante que pretende poner en vigor una condición ha violado la misma de forma reiterada (unclean hands); 3) incuria, aplica cuando el demandante incurre en falta de diligencia y tardíamente pretende poner en vigor la restricción en un momento en que la parte demandada ya ha actuado de forma tal que resultaría inútil y hasta opresivo para ésta hacerla cumplir con la condición (laches); y 4) impedimento, cuando el demandante -- al instar el recurso -- actúa en una forma que resulta ser incompatible con sus CC-2019-0928 19

V. Villa Caparra v. Iglesia Católica, supra, págs. 353-54;

Vélez Torres, op. cit., pág. 419. Una vez reconocida la

validez y vigencia de las condiciones restrictivas, los

tribunales estamos llamados a hacer cumplir a cabalidad los

propósitos del contrato y, de esta forma, preservar la

autonomía de la voluntad de las partes. Asoc. Playa Húcares

v. Rodríguez, supra, pág. 264; Residentes Parkville v. Díaz,

supra, pág. 385.

B.

Establecido lo anterior, y por tratarse de una figura

jurídica que se rige por los principios de equidad del common

law, las servidumbres en equidad pueden modificarse o

extinguirse en varios escenarios, a saber: 1) por convenio

de los interesados, ya sea mediante rescisión total o

parcial de las cláusulas restrictivas o mediante la

constitución de nuevas restricciones que alteren las

anteriores; 2) por efecto del tiempo o por realizarse la

condición, si las restricciones se han constituido a término

o de modo condicional; 3) por reunirse en una misma persona

la propiedad de todos los predios sirvientes y dominantes

(confusión); 4) por expropiación forzosa del predio

sirviente si los gravámenes en equidad son incompatibles con

el uso público del inmueble expropiado; 5) por renuncia o

abandono de los propietarios que reciben los beneficios de

actos y conductas anteriores (estoppel). Véase, Vélez Torres, op. cit., pág. 418. CC-2019-0928 20

la servidumbre, mediante conducta que demuestre una

intención concluyente de renunciar o abandonar los mismos;

y 6) cuando cambios radicales del vecindario no sólo hacen

la restricción irrazonable y opresiva para el dueño del

predio sirviente, sino también destruyen el valor que la

restricción tenía para el dueño del predio dominante, por

lo cual resulta imposible alcanzar los fines que perseguía

la servidumbre.10 Dorado del Mar Estates Homeowner

Association, Inc. v. Weber, supra, pág. 44; Colón v. San

Patricio Corporation, supra, págs. 261-262. Véase, García

Cárdenas, op. cit., págs. 46-55. Son estas últimas (2) dos

excepciones las que nos compete evaluar en el caso de autos.

En lo relacionado a la causal de abandono, la profesora

Margarita E. García Cárdenas, en su obra Derecho de

urbanizaciones: servidumbre en equidad, controles de acceso

e instalaciones vecinales, op. cit., nos dice que la misma

requiere una conducta que demuestre una intención

concluyente de renunciar o abandonar las condiciones

restrictivas. García Cárdenas, op. cit., pág. 55. “Se trata

de una actitud de dejadez ante el incumplimiento de otros

10 Resulta conveniente señalar que, el peso de la prueba para establecer que ha ocurrido un cambio en el vecindario, le corresponde al que ataca la validez de la servidumbre en equidad. Asoc. Vec. Urb Hyuke v. Bco. Santander, supra, pág. 542. Así se ha dicho que:

El peso que tiene el demandado es tan grande como si el cambio hubiese afectado el área entera sujeta a la servidumbre en equidad. La razón para esto es que solo de esta forma es posible defender y preservar el valor de los lotes residenciales internos aún no afectados. F. Arraíza Navas y J. R. Roque Velázquez, Las servidumbres en equidad, las defensas en equidad y el Registro de la Propiedad en el Derecho puertorriqueño, 32 REV. JUR. UIPR 35, 44 (1997). CC-2019-0928 21

titulares”. Íd. Dicha causal de extinción o modificación

está íntimamente ligada a la sexta causal, cambios radicales

en el vecindario. Íd.

En esa dirección, para que los cambios del vecindario

puedan provocar la modificación o extinción de una

servidumbre en equidad, nuestro ordenamiento jurídico exige

que los mismos sean de carácter radical y permanente, de

forma tal que impidan sustancialmente la consecución de las

ventajas y beneficios establecidos a favor de los predios

dominantes. Asoc. Vec. Urb. Hyuke v. Bco. Santander, supra,

pág. 542; Colón v. San Patricio Corporation, supra, págs.

264-65. Dicho de otro modo, “[s]i por razón de cambios

radicales y permanentes en las condiciones de un vecindario,

resulta prácticamente imposible realizar o lograr los fines

que perseguía la servidumbre en equidad, entonces ésta queda

modificada o extinguida”. BPPR v. Sucn. Talavera, 174 DPR

686, 710 (2008); Colón v. San Patricio Corporation, supra.

Adviértase que, para que dicha excepción proceda, la

doctrina ha establecido tres (3) requisitos con los que se

debe cumplir. En primer lugar, dichos cambios deben

convertir la restricción en una carga irrazonable y opresiva

para el dueño del predio sirviente. Asoc. V. Villa Caparra

v. Iglesia Católica, supra, pág. 355; Colón v. San Patricio

Corporation, supra, pág. 265. Segundo, los mismos deben ser

de tal naturaleza que destruyan el valor que de otro modo

tendría la restricción para los dueños de los predios CC-2019-0928 22

dominantes. Asoc. V. Villa Caparra v. Iglesia Católica,

supra; Colón v. San Patricio Corporation, supra. Por último,

estos cambios han de frustrar por completo y permanentemente

el propósito para el cual se establecieron las condiciones

restrictivas. Asoc. V. Villa Caparra v. Iglesia Católica,

supra; Colón v. San Patricio Corporation, supra.

Sobre el particular, en el normativo caso Colón v. San

Patricio Corporation, supra, este Tribunal indicó que,

conjuntamente con el cumplimiento de los requisitos

anteriores, se requiere que los cambios del vecindario

afecten -- en las formas antes señaladas -- a la totalidad

de los solares comprendidos dentro del área restringida. Íd.

en la pág. 265. En el precitado caso, establecimos que:

No basta que una parte de dicha área, situada al borde o a orillas del distrito que no está sujeto a las restricciones, sufra el impacto de los referidos cambios, si hay solares o porciones interiores del área restringida que todavía pueden recibir las ventajas y beneficios establecidos a su favor mediante la servidumbre en equidad. (Énfasis suplido). Íd.

Así pues, “[p]ara extinguir las servidumbres por cambio

radical en el vecindario, éste tendría que darse en las

fincas gravadas por las restricciones y, además, de forma

indubitada y abrumadora”. García Cárdenas, op. cit., pág.

51. Por lo tanto, las restricciones no pueden extinguirse

mediante un proceso gradual de abrogación que empieza con

los solares al borde del área restringida y se extiende paso

a paso hasta las porciones o solares situados en el centro

de los terrenos restringidos. Asoc. Vec. Urb Hyuke v. Bco. CC-2019-0928 23

Santander, supra, pág. 543; Colón v. San Patricio

Corporation, supra, pág. 265.

Cónsono con lo anterior, hemos advertido que los

cambios en los terrenos o predios sujetos a las condiciones

restrictivas tienen más peso que aquellos ocurridos fuera o

en los que los rodean. Asoc. V. Villa Caparra v. Iglesia

Católica, supra, págs. 355-56. Por consiguiente, “[s]i el

área gravada no se ha deteriorado, de ordinario no debemos

dejar sin efecto una restricción porque han ocurrido cambios

en la periferia”. Asoc. Vec. Urb Hyuke v. Bco. Santander,

supra, pág. 543; Asoc. V. Villa Caparra v. Iglesia Católica,

supra. Véase, también, Colón v San Patricio Corporation,

supra, págs. 265-66. Tampoco es suficiente un cambio en las

condiciones económicas del área circundante, que afecte el

valor en el mercado de aquellas propiedades que quedaron

fuera del control de acceso o que colindan con las fincas

periferales. Colón v. San Patricio Corporation, supra, pág.

265. Véanse, Arraiza Navas y Roqué Velázquez, supra, pág.

44; García Cárdenas, op. cit., pág. 51. “Es obvio [pues] que

para eliminar las servidumbres en equidad por motivos de

cambios radicales no basta probar los acaecidos en el

vecindario colindante o periferales. El cambio radical tiene

que haber ocurrido en las propiedades afectadas por las

restricciones y, además, en una mayoría significativa de

ellos”. García Cárdenas, op. cit., pág. 52. CC-2019-0928 24

Particularmente, en Asoc. V. Villa Caparra v. Iglesia

Católica, supra, nos correspondía determinar si la Iglesia

Católica podía construir una cancha auditorio para la

celebración de ciertas actividades de la Academia San José,

en contravención de las condiciones restrictivas que

gravaban los solares a utilizarse. Para ello, debíamos

evaluar si ciertos cambios acaecidos en la zona habían

extinguido o modificado dichas condiciones. En lo pertinente

al presente caso, y tras responder dichas interrogantes en

la negativa, esta Curia sentenció que:

Si el área gravada no se ha deteriorado, de ordinario no debemos dejar sin efecto una restricción porque han ocurrido cambios en la periferia. De hecho, es lógico que los cambios ocurran precisamente en la periferia. Las servidumbres en equidad protegen e impiden que se transforme el vecindario [pues] si como consecuencia de variaciones en las condiciones del área restringida a un lote o área se le permitiese liberarse de la cubierta protectora de restricciones residenciales únicamente, el dueño del lote colindante tendría entonces una acción igual ... ante el Tribunal, y llegado el momento, todos los demás lotes ... burlarían y anularían la restricción, y destruirían el carácter esencialmente residencial del área total. (Énfasis suplido). Íd. en la pág. 356.

Ahora bien, el análisis precedente no se da en el

vacío. Por el contrario, se han establecido varios factores

que se tomarán en consideración para determinar si los

cambios acaecidos tuvieron efecto o no sobre la servidumbre

en equidad de la cual se trate. A tono con lo anterior,

hemos reconocido los siguientes factores: 1) el tamaño del

área sujeta a las restricciones; 2) la localización de los CC-2019-0928 25

cambios ocurridos con respecto al área restringida; 3) el

tipo de cambio ocurrido; 4) cambios en la infraestructura,

con particular referencia a los patrones de tránsito; 5) la

extensión y naturaleza de los usos comerciales e

industriales en las áreas circundantes; 6) valor de los

terrenos residenciales en comparación con los comerciales;

7) término y duración de las restricciones; 8) si las

restricciones continúan siendo beneficiosas o no para los

dueños de los solares afectados; y 9) el cambio ocurrido en

la zonificación del área y sus alrededores. Asoc. Vec. Urb

Hyuke v. Bco. Santander, supra, págs. 543-44; Godreau Robles

y García Saúl, supra, págs. 304-305.

En cuanto al primero de los requisitos, precisa señalar

que “[u]n área pequeña es más vulnerable y sus solares están

más expuestos a los embates de los cambios en la periferia

que lo que ocurre en un sector más grande”. Asoc. V. Villa

Caparra v. Iglesia Católica, supra, pág. 356; Asoc. Vec. Urb

Hyuke v. Bco. Santander, supra, pág. 544. Por su parte, en

lo relacionado al segundo requisito -- entiéndase, la

localización de los cambios ocurridos -- mientras más cerca

del área restringida sean los cambios, mayor el impacto

sobre los solares afectados. Asoc. V. Villa Caparra v.

Iglesia Católica, supra, págs. 356-57. Véase, Godreau y A.

I. García, supra, pág. 305.

Asimismo, si bien este Tribunal ha reiterado que “[p]or

la mera aprobación gubernamental de un proyecto no quedan CC-2019-0928 26

erradicadas las servidumbres en equidad, también alude a que

los foros judiciales han de sopesar las restricciones, a la

luz del desarrollo aprobado”. García Cárdenas, op. cit.,

pág. 59. Es decir, los reglamentos de zonificación y su

instrumentación no son determinantes pero pueden ser

considerados para evaluar, junto a los demás factores, si

han ocurrido cambios radicales en el vecindario. Íd. Asoc.

V. Villa Caparra v. Iglesia Católica, supra, págs. 357-58.

Esto, ya que en nuestro ordenamiento jurídico no existe ley

o reglamento que le conceda autoridad a las agencias

administrativas para adjudicar los derechos de las partes

que surgen de restricciones privadas. Residentes Parkville

v. Díaz, supra, pág. 392; Luan Investment Corp. v. Román,

125 DPR 533, 551 (1990); Pérez v. Pagán, 79 DPR 195, 198

(1956). “De modo que una servidumbre en equidad retiene toda

su vigencia, a pesar de que una agencia administrativa

conceda un permiso de uso contrario a dicho gravamen”.

Residentes Parkville v. Díaz, supra, pág. 392. Véanse,

además, Sabater v. Corp. Des. Eco. Del Pastillo, Inc., 140

DPR 497, 508 (1996); Rodríguez v. Twin Towers Corp., 102 DPR

355, 356 (1974).

III.

De otra parte, y por ser en extremo pertinente para la

correcta disposición de la controversia que nos ocupa, es

menester reseñar lo dispuesto en la Regla 36 de

Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V., R. 36, la cual regula CC-2019-0928 27

todo lo concerniente a la moción de sentencia sumaria;

mecanismo procesal que se utiliza en aquellos litigios que

no presenten controversias genuinas de hechos materiales y

que, por consiguiente, no ameriten la celebración de un

juicio en su fondo. Esto, ya que lo único que ello requiere

es dirimir una controversia de derecho. Mejías Montalvo v.

Carrasquillo Martínez, 185 DPR 288, 299 (2012); Nieves Díaz

v. González Massas, 178 DPR 820, 847 (2010); Vera Morales

v. Dr. Bravo Colón, 161 DPR 308, 331-32 (2004). Así, el

propósito principal del mecanismo de sentencia sumaria es

la solución justa, rápida y económica de los litigios

civiles. Zapata Berríos v. J.F. Montalvo Cash & Carry Inc,

189 DPR 414, 430 (2013); Const. José Carro v. Mun. de Dorado,

186 DPR 113, 128 (2012); Mejías Montalvo v. Carrasquillo

Martínez, supra.

En particular, la Regla 36.1 del referido cuerpo legal,

32 LPRA Ap. V, R. 36.1, provee para que un demandante pueda

presentar una moción de sentencia sumaria fundada en

declaraciones juradas o en aquella evidencia que demuestre

la inexistencia de una controversia sustancial de hechos

esenciales y pertinentes. Bobé v. UBS Financial Services

Incorporated of Puerto Rico, 198 DPR 6, 20 (2017); Oriental

Bank & Trust v. Perapi S.E., 192 DPR 7, 25 (2014). Véase,

además, Zapata Berríos v. J.F. Montalvo, supra, pág. 452.

En consecuencia, podrá dictarse sentencia sumaria si de las

alegaciones, deposiciones, contestaciones, interrogatorios CC-2019-0928 28

y admisiones ofrecidas, junto a las declaraciones juradas

-- si las hubiere -- surge que no existe una controversia

real sustancial en cuanto a ningún hecho material y solo

restaría por resolver una controversia de estricto derecho.

32 LPRA Ap. V, R. 36.3; Pepsi-Cola Manufacturing v. Mun.

Cidra et al., 186 DPR 713, 755-56 (2012); Piovanetti García

v. Touma, 178 DPR 745, 775 (2010). Véase, además, Viruet

Candelaria v. City of Angels, 194 DPR 271, 283 (2015). No

obstante, el tribunal no tendrá que considerar aquellos

hechos que no han sido específicamente enumerados y que no

tienen referencia a los párrafos o las páginas de las

declaraciones juradas u otra prueba admisible en evidencia.

32 LPRA Ap. V, R. 36.3.

A modo de resumen, una moción de sentencia sumaria no

procederá cuando: 1) existan hechos materiales y esenciales

controvertidos; 2) haya alegaciones afirmativas en la

demanda que no han sido refutadas; 3) surja de los propios

documentos que se acompañan con la moción una controversia

real sobre algún hecho material y esencial; o 4) como

cuestión de derecho, no proceda. Szendrey v. Consejo de

Titulares del Condominio Metropolitan Professional Park, 184

DPR 133, 167 (2011); Pepsi-Cola Manufacturing v. Mun. Cidra

et al., supra, pág. 757; Vera Morales et al. v. Dr. Bravo

Colón, supra, págs. 333-34.

En esa dirección, la Regla 36.3(b), 32 LPRA Ap. V, R.

36.3, esboza las exigencias que deberá cumplir aquella parte CC-2019-0928 29

que se opone a que se dicte sentencia sumariamente. Así, por

ejemplo, la contestación a la moción de sentencia sumaria

deberá ser presentada dentro del término de veinte (20) días

a partir de su notificación y, como primer requisito, deberá

contener -- al igual que la solicitud presentada por la

parte promovente -- una exposición breve de las alegaciones

de las partes, los asuntos litigiosos o en controversia y

la causa de acción, reclamación o parte respecto a la cual

es solicitada la sentencia sumaria. Íd.

Asimismo, la precitada regla requiere a la parte que

se oponga a dicha solicitud el cumplimiento con ciertas

exigencias adicionales. En primer lugar, ésta debe presentar

una relación concisa y organizada de los hechos esenciales

y pertinentes que, a su juicio, estén en controversia,

citando específicamente los párrafos según fueron enumerados

por el promovente de la moción. Íd. Además, la moción en

oposición contendrá una enumeración de los hechos que no

están en controversia, con indicación de los párrafos o las

páginas de las declaraciones juradas u otra prueba admisible

donde se establezcan los mismos. Íd. Por último, deberá

contener las razones por las cuales no debe ser dictada la

sentencia, argumentando el derecho aplicable. Íd.

Cónsono con lo anterior, deberá refutar los hechos

materiales que están en disputa mediante la presentación de

evidencia sustancial. Mun. de Añasco v. ASES et al., 188 DPR

307, 326 (2013); Nieves Díaz v. González Massas, supra, pág. CC-2019-0928 30

848; Jusino Figueroa v. Walgreens of San Patricio, 155 DPR

560, 577 (2001). Es decir, la parte que se opone no puede

descansar en meras alegaciones. Meléndez González v. M.

Cuebas, 193 DPR 100, 136 (2015); Ramos Pérez v. Univisión,

178 DPR 200 (2010). Véase, J. A. Cuevas Segarra, Tratado de

derecho procesal civil, San Juan, Pubs. JTS, 2011, T. I,

pág. 1041. Lo anterior, debido a que cualquier duda no es

suficiente para derrotar una moción de sentencia sumaria,

sino que tiene que ser una que permita concluir la existencia

de una controversia real y sustancial sobre hechos

relevantes y pertinentes. Abrams Rivera v. ELA, 178 DPR 914,

932 (2010); Nieves Díaz v. González Massas, supra, pág. 848;

Ramos Pérez v. Univisión, supra, pág. 214.

No empece a ello, el hecho de que la otra parte no

presente prueba que controvierta la evidencia presentada por

la parte promovente de la moción de sentencia sumaria, no

implica necesariamente que dicha moción procederá

automáticamente si verdaderamente existe una controversia

sustancial sobre hechos esenciales y materiales. Mun. de

Añasco v. ASES et al., supra, pág. 327; Jusino Figueroa v.

Walgreens of San Patricio, supra, pág. 578; Piovanetti

García v. Touma, supra, pág. 774. Dicho de otro modo, la

moción de sentencia sumaria procederá si el juzgador

“[q]ueda claramente convencido de que tiene ante sí, de

forma no controvertida, todos los hechos materiales

pertinentes y de que, por lo tanto, una vista en los méritos CC-2019-0928 31

resulta innecesaria”. Mun. de Añasco v. ASES et al., supra.

Véase, además, Córdova Dexter v. Sucn. Ferraiuoli, 182 DPR

541, 555-56 (2011).

Valga señalar que, al momento de evaluar la procedencia

de una sentencia sumaria, los foros apelativos nos

encontramos en la misma posición que el Tribunal de Primera

Instancia. Rivera Matos et al. v. Triple-S et al., 204 DPR

1010, 1025 (2020); Gonzalez Santiago v. Baxter Healthcare,

202 DPR 281, 291 (2019); Meléndez González v. M. Cuebas,

supra, pág. 115. Por esta razón, reiteradamente hemos

expresado que “[e]n el proceso de evaluar una sentencia

sumaria dictada por el foro primario, los tribunales

revisores v[enimos] llamados a examinar el expediente de

novo y verificar que las partes cumplieron con las

exigencias de la Regla 36.3”. Rivera Matos et al. v. Triple-

S et al., supra. De encontrar que los hechos materiales

realmente están incontrovertidos, nos corresponde revisar

de novo si el foro primario aplicó correctamente el Derecho.

Gonzalez Santiago v. Baxter Healthcare, supra; Meléndez

González v. M. Cuebas, supra, pág. 118.

IV.

Por último, conviene recordar que en nuestro

ordenamiento jurídico los foros apelativos debemos otorgar

gran deferencia a las determinaciones de hechos, la

apreciación de la prueba testifical y las adjudicaciones de

credibilidad que hacen los tribunales de primera instancia. CC-2019-0928 32

SLG Torres Matundan v. Centro Patología, 193 DPR 920, 933

(2015); Dávila Nieves v. Meléndez Marín, 187 DPR 750, 770–

71 (2013); Trinidad v. Chade, 153 DPR 280, 291 (2001). Lo

anterior, como norma general, prohíbe que un tribunal

apelativo sustituya las determinaciones de hechos de un foro

inferior. SLG Torres Matundan v. Centro Patología, supra;

Pueblo v. García Colón I, 182 DPR 129, 165 (2011). Por lo

tanto, los foros revisores no debemos intervenir con las

determinaciones de hechos de los jueces de instancia, salvo

que medie error manifiesto, pasión, prejuicio o parcialidad

y, por ende, abuso de discreción. SLG Torres Matundan v.

Centro Patología, supra. Véase, además, Dávila Nieves v.

Meléndez Marín, supra; Ramos Milano v. Wal–Mart, 168 DPR

112, 121 (2006); Rivera y otros v. Banco Popular, 152 DPR

140, 155 (2000); Meléndez Vega v. Caribbean International

News, 151 DPR 649, 664 (2000).

Es, pues, a la luz de la normativa antes expuesta que

procedemos a disponer de la controversia ante nuestra

consideración.

V.

Como mencionamos anteriormente, en el caso que nos

ocupa, -- uno que se da en el contexto de las servidumbres

en equidad -- en síntesis, los demandantes sostienen que el

Tribunal de Apelaciones erró al utilizar como fundamento

para revocar la Sentencia dictada por el Tribunal de Primera CC-2019-0928 33

Instancia presuntas controversias de hechos que en realidad

son controversias de derecho. Asimismo, arguyen que el foro

apelativo intermedio tomó en consideración hechos

inmateriales, algunos de los cuales no están en

controversia. Les asiste la razón.

Así pues, por la importancia que tiene para la correcta

disposición del presente caso, comenzaremos discutiendo una

a una las presuntas controversias de hechos -- que dieron

paso a que el Tribunal de Apelaciones revocara la bien

fundamentada Sentencia emitida por el Tribunal de Primera

Instancia -- según éstas fueron consignadas por el foro

apelativo intermedio. Al realizar dicho análisis, notarán

que, en la causa de epígrafe, verdaderamente no existen

hechos en controversia, por lo que solo procede aplicar el

derecho. Veamos.

De entrada, atenderemos las determinaciones de hechos

#1, #2 y #13, que presuntamente están en controversia, según

esbozadas por el foro apelativo intermedio, a saber:

(1) Si las condiciones restrictivas impuestas por la servidumbre en equidad fueron abandonadas y/o renunciadas y/o modificadas a tal grado, que se tornaron están [sic] inoperantes e inservibles. (2) Si en efecto, los cambios radicales en el vecindario de la Urb. Santa María ameritan descartar las condiciones restrictivas impuestas por la servidumbre en equidad. (13) Si por décadas, los residentes de las urbanizaciones de UNDARE han tolerado los cambios que han modificado las condiciones restricciones [sic] de dicho vecindario. CC-2019-0928 34

Examinadas estas tres (3) primeras expresiones,

consideramos que el Tribunal de Apelaciones erró al

catalogar las mismas como hechos en controversia, pues, para

responder lo anterior, bastaba con aplicar los criterios

establecidos por la jurisprudencia a la prueba ya desfilada

ante el Tribunal de Primera Instancia. Esto es: 1) si los

cambios convirtieron las restricciones en una carga

irrazonable y opresiva para el dueño del predio sirviente;

2) si destruyeron el valor que de otro modo tendría la

restricción para los dueños de los predios dominantes; y 3)

si estos cambios frustran por completo y permanentemente el

propósito para el cual se establecieron las condiciones

restrictivas. Es decir, se trata de controversias de

estricto derecho, que bien se responden a la luz de la

evidencia incontrovertida que consta en el expediente así

como de lo observado por el foro primario en la inspección

ocular que, como sabemos, es merecedor de gran deferencia.

Por otra parte, el foro apelativo expresó que

presuntamente estaba en controversia lo siguiente:

(3) Si las condiciones restrictivas impuestas por la servidumbre en equidad, de estar vigentes, afectan a las propiedades que se encuentran fuera del control de acceso y perímetro de la Urb. Santa María. (5) Si la servidumbre en equidad provee, como excepción, la obtención de los permisos. (6) Si las condiciones restrictivas proveen para el uso al cual el apelante destina el inmueble. CC-2019-0928 35

(7) Si el uso propuesto al inmueble del apelante (arrendamiento a largo plazo o casa de apartamentos) está reñido con las condiciones restrictivas impuestas por la servidumbre en equidad. Nuevamente, falla el Tribunal de Apelaciones en

considerar lo anterior como controversias de hechos. Ello

así, debido a que, de una lectura de las Condiciones

Reparto Santa María Incorporado, según estas fueron

inscritas en el Registro de la Propiedad, así como de la

Certificación Registral 2018-014918-CERT, podemos

expresarnos en cuanto a las interrogantes antes mencionadas.

Así, de los referidos documentos surge diáfanamente la

aplicabilidad de las condiciones restrictivas a la propiedad

núm. 13958 perteneciente a Rad-Man, y que las mismas limitan

el uso que se le puede dar a ésta a uno residencial y

unifamiliar, teniendo como excepción aquellos solares que

la Junta de Planificación -- mediante el correspondiente

permiso -- clasifique como comercial. Por tanto, no estando

en controversia que Rad-Man subdividió su propiedad en

múltiples apartamentos, es claro que dicho uso está en

contravención con el carácter unifamiliar que la servidumbre

en equidad bajo estudio exige.

Asimismo, el foro apelativo intermedio, en su

determinación de hecho #10 razonó que estaba en

controversia:

(10) Si en efecto, de la inspección ocular se identificaron propiedades fuera del CC-2019-0928 36

perímetro del control de acceso que hayan sufrido cambios de uso residencial a uso comercial, aun cuando mantienen la clasificación R-1 y R-2. Además, si surge que la propiedad del apelante queda circundante [a] propiedades que han sido destinadas a uso comercial.

Dicho foro erró al así hacerlo. Y es que, de los

documentos que obran en el expediente ante nuestra

consideración -- así como de lo observado por el foro

primario –- podemos constatar que los mencionados comercios

se encuentran en la periferia de UNDARE y no colindan con

el inmueble de Rad-Man. Mas bien, éstos ubican en la Ave.

de Diego y frente a la PR-177 en la calle Romerillo, mientras

que la propiedad de Rad-Man está localizada en la Calle

Sauco esquina Calle Narciso. En los alrededores del inmueble

de Rad-Man ubican otras residencias, el parque recreativo

de la Urb. Santa María, dos (2) escuelas y una (1) iglesia,

éstas últimas producto de las variaciones de usos permitidas

para los distritos R-1. Como cuestión de hecho, las

determinaciones del Tribunal de Primera Instancia a esos

efectos fueron acogidas por el Tribunal de Apelaciones.

De otro lado, contrario a lo señalado por el foro

apelativo intermedio, en el presente caso no está en

controversia lo establecido por dicho Tribunal en la

determinación de hecho #4 y la #12 -- la cual, a su vez,

resulta inmaterial -- determinaciones que rezan de la

siguiente manera:

(4) Si la propiedad del apelante se encuentra fuera del control de acceso y perímetro CC-2019-0928 37

de la Urb. Santa María y si le es de aplicación las condiciones restrictivas que afectan a las propiedades que [están] sitas dentro del [sic] dicho control de acceso y perímetro de las Urbs. Santa María, San Francisco y San Ignacio.

(12) Si el apelante ha sido discriminado por hacer valer en su propiedad, las condiciones restricciones [sic], a pesar de que ésta ubica fuera del control de acceso y en la periferia de la Urb. Santa María, mientras los apelados ignoran a otras propiedades que operan comercios con una zonificación R-1 y R-2 o violan la altura permitida por la servidumbre o mantienen estructuras no permanentes.

Sobre lo anterior, basta con señalar que, tras evaluar

los documentos que obran en autos, observamos que una de las

entradas a la propiedad -- aquella que ubica en la Calle

Sauco con la cual la propiedad hace esquina -- se encuentra

fuera del portón de control de acceso, mientras que la

entrada ubicada en la Calle Narciso sí está dentro del

referido portón; evidentemente, la misma se encuentra dentro

del perímetro de dicha urbanización. Empero, incluso cuando

ello es un hecho incontrovertido, dicho asunto resulta

inmaterial para disponer de este caso pues, conforme

mencionamos, la propiedad de Rad-Man está gravada por las

condiciones restrictivas a la cual hemos hecho referencia y

el análisis que nos corresponde realizar es si éstas

quedaron inoperantes en virtud de los cambios en el

vecindario alegados por el recurrido. CC-2019-0928 38

Además, el Tribunal de Apelaciones entendió que era

necesario dilucidar en un juicio en su fondo, las siguientes

interrogantes:

(8) Si las necesidades de los residentes de las viviendas que ubican dentro del control de acceso son diferentes a aquellas de los [que] residen fuera de dicho control.

(9) Si las necesidades y uso de las propiedades fuera del control de acceso cambiaron, a pesar de tener clasificación R-1.

Erró, una vez más, el foro apelativo intermedio al

concluir lo anterior. Y es que, conforme a la normativa

previamente discutida, resulta inmaterial auscultar si las

necesidades de quienes residen dentro del control de acceso

son diferentes a las de aquellos que quedaron fuera de éste,

ello ya que un cambio en las condiciones económicas del área

circundante, que afecte el valor en el mercado de aquellas

propiedades que quedaron fuera del control de acceso o que

colindan con las fincas periferales, no justifica descartar

las condiciones restrictivas a las cuales están sujetas.

Por otra parte, precisa señalar brevemente que el

Tribunal de Apelaciones también encontró como controvertida

la determinación de hecho #11, que lee como sigue:

(11) Si el uso para el cual el apelante ha destinado su propiedad es para uno de hospedería u hostelero o si está destinado para alquiler a largo plazo.

En cuanto a ello, nos limitaremos a indicar que, aun

cuando Rad-Man ha expresado a lo largo de sus comparecencias CC-2019-0928 39

que subdividió los apartamentos para arrendarlos a largo

plazo, mientras que los demandantes arguyen que lo hizo con

el propósito de alquilarlos a corto plazo, lo cierto es que

ello es inmaterial en lo que respecta a la causa de epígrafe,

por dos razones. Nos explicamos.

Primero, es evidente que Rad-Man ha actuado en

contravención de la servidumbre en equidad al convertir su

residencia en una multifamiliar, por lo que el interdicto y

sentencia declaratoria presentada por los demandantes

resulta procedente. Esto, con independencia de si lo

subdividió para utilizarlo como hospedería o, por el

contrario, para arrendarla a largo plazo.

Sin embargo, incluso cuando Rad-Man estuviese

arrendando los apartamentos a corto plazo -- variando así

el uso del inmueble a uno comercial -- éste no está

autorizado a operar como tal, pues no cumplió con la

excepción dispuesta en las condiciones restrictivas. En

otras palabras, no surge de los documentos que obran en

autos -– ni de las alegaciones -- que este haya obtenido la

correspondiente reclasificación por parte de la Junta de

Planificación convirtiendo el solar en uno comercial, por

lo que también estaría violando las servidumbres en equidad.

En fin, aclarado lo anterior, es forzoso concluir que,

en el presente caso, no existen hechos materiales que se

encuentren en controversia. Restaría, pues, evaluar los CC-2019-0928 40

hechos incontrovertidos a la luz del derecho aplicable,

según lo hemos discutido previamente.

C.

Establecido que, en lo que respecta a la causa de

epígrafe, no existen hechos materiales en controversia,

procedemos entonces a disponer del presente caso de

conformidad con la normativa que gobierna estos asuntos. A

esos fines, debemos constatar si los presuntos cambios

ocurridos en el vecindario son cambios radicales que

ameriten descartar las condiciones restrictivas que hemos

discutido. Adelantamos que no lo son.

En esencia, Rad-Man plantea que son dos (2) los cambios

presuntamente acaecidos en la Urb. Santa María que dejaron

sin efecto las servidumbres en equidad, a saber: 1) la

presencia de varias residencias dentro de la referida

urbanización cuya altura excede aquella permitida por las

condiciones restrictivas; y 2) la existencia de locales

comerciales en las áreas circundantes.

En cuanto al primero de éstos alegados cambios

expresados por Rad-Man, basta señalar que en la vista ocular

celebrada por el foro primario, se constató que de las

decenas de residencias que componen la Urb. Santa María,

solo tres (3) propiedades estaban en incumplimiento con la

altura exigida por las condiciones restrictivas; entiéndase

dos niveles y medio. Ahora bien, dicho foro también observó

que las fachadas de las propiedades sitas en la referida CC-2019-0928 41

urbanización eran tan variadas que no se podía concluir que

dicha alteración en la altura constituía un cambio radical.

De otra parte, en cuanto al segundo de los presuntos

cambios señalados por Rad-Man, disponemos de éste dejando

claramente establecido que, los locales comerciales a los

que la referida corporación hace referencia no colindan con

la propiedad de este último sino que se encuentran en las

calles periferales a UNDARE. Estos tienen sus entradas hacia

las vías públicas antes mencionadas -- es decir, en la Ave.

de Diego y frente a la PR-177 en la calle Romerillo -- y con

acceso directo y sin barreras, razón por la cual están

expuestos al desarrollo acontecido en la zona ya que existen

comercios aledaños que no están sujetos a las condiciones

restrictivas. Por el contrario, en el área interna de UNDARE

se mantiene el uso residencial y unifamiliar.

Siendo ello así, a todas luces, lo anterior no tuvo el

efecto de -- conforme lo exige la normativa antes expuesta,

para dejar sin efecto una condición restrictiva -- destruir

el valor que tiene la restricción para los dueños de los

predios dominantes ni de imposibilitar los fines que

perseguía la servidumbre, a saber: la belleza, comodidad y

seguridad del reparto residencial de la Urb. Santa María,

ventajas de las cuales los residentes que componen UNDARE

aún se benefician. Salvaguardar dichos propósitos tampoco

constituye una carga irrazonable y opresiva para Rad-Man. CC-2019-0928 42

Cónsono con lo antes expuesto, resolvemos que, en el

presente caso, no se demostró la ocurrencia de cambios

radicales que hayan modificado o extinguido las

servidumbres en equidad aquí en controversia. Recordemos

que si el área gravada no se ha deteriorado, de ordinario

no debemos dejar sin efecto una restricción porque han

ocurrido cambios en la periferia. En consecuencia, tenemos

la obligación de preservar la autonomía de la voluntad de

las partes contratantes y evitar que las restricciones se

extingan mediante un proceso gradual de abrogación que

empieza con los solares al borde del área restringida y se

extiende -- paso a paso -- hasta las porciones o solares

situados en el centro de los terrenos restringidos. Se

cometieron, pues, los errores señalados.

VI.

Por los fundamentos antes expuestos, se revoca la

Sentencia del Tribunal de Apelaciones y se reinstala en su

totalidad la Sentencia dictada por el Tribunal de Primera

Instancia.

Se dictará sentencia de conformidad.

Ángel Colón Pérez Juez Asociado EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

José Fernández Martínez, María Bernal Echeandía por sí y en representación de la Sociedad Legal de Gananciales; Asociación Recreativa de Residentes de la Urbanización Santa María, CC-2019-0928 Certiorari Inc.; UNDARE, Inc. Peticionarios v. RAD-MAN San Juan III-D, LLC.; BETA, OMICRON, ZETA Recurrido

SENTENCIA

Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, la cual se hace formar parte de la presente Sentencia, se revoca la Sentencia del Tribunal de Apelaciones y se reinstala en su totalidad la Sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia.

Lo acordó el Tribunal y certifica el Secretario del Tribunal Supremo. La Jueza Asociada señora Pabón Charneco concurre sin opinión escrita.

Javier O. Sepúlveda Rodríguez Secretario del Tribunal Supremo