EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Westernbank Puerto Rico
Recurrente Certiorari
v. 2007 TSPR 160
Hon. Gloriana Ruiz Jiménez 172 DPR ____ Registradora de la Propiedad Del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, Sección de Humacao
Recurrida
Número del Caso: RG-2005-1 RG-2005-2
Fecha: 24 de agosto de 2007
Abogados de la Parte Recurrente:
Lcdo. Francisco J. Biaggi Landrón Lcdo. José M. Biaggi Landrón
Abogada de la Parte Recurrida:
Por Derecho Propio
Materia: Recurso Gubernativo
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Recurrente
RG-2005-1 Recurso v. RG-2005-2 Gubernativo
Hon. Gloriana Ruiz Jiménez Registradora de la Propiedad del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, Sección de Humacao
SENTENCIA
San Juan, Puerto Rico, a 24 de agosto de 2007.
Westernbank de Puerto Rico (en adelante,
Westernbank) recurre ante nos de una
determinación emitida por la Hon. Gloriana Ruiz
Jiménez, Registradora de la Propiedad de Humacao
(en adelante, la Registradora), denegando
inscribir dos escrituras sobre “Hipoteca en
Garantía de Pagaré con Vigencia Extendida” por
entender que las mismas adolecían de claridad al
tener la hipoteca dos fechas de vencimiento.
I.
Westernbank presentó en el Registro de la
Propiedad de Humacao, para la correspondiente
inscripción, dos escrituras suscritas a su favor RG-2005-1 y RG-2005-2 2
sobre “Hipoteca en Garantía de Pagaré con Vigencia
Extendida”.1 Los pagarés garantizados por las referidas
escrituras constan emitidos a la orden de Westernbank.
La Registradora, ejerciendo su facultad de
calificación, se negó a inscribir ambas escrituras con el
fundamento de que “adolecían de claridad por tener la
hipoteca dos fechas de vencimiento”. Apoyó su negativa a
inscribir en las siguientes cláusulas:
Escritura Núm. 377
---PRIMERO: En este acto el deudor Hipotecante suscribe ante mí un pagaré a la orden de WESTERNBANK PUERTO RICO, pagadero a la presentación […] --------------TITULOS Y CARGAS-----------
-LA VIGENCIA DE LA HIPOTECA CONSTITUIDA MEDIANTE LA PRESENTE ESCRITURA SERA DE TREINTA Y CINCO (35) AÑOS A PARTIR DE LA FECHA DE LA PRESENTACION DE LA COPIA CERTIFICADA DE LA MISMA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD CORRESPONDIENTE. (Énfasis suplido)
Escritura Núm. 619
---PRIMERO: En este acto el Deudor Hipotecante suscribe ante mí un pagaré a la orden de WESTERNBANK PUERTO RICO, pagadero a la presentación […] ------------TITULOS Y CARGAS----------------LA VIGENCIA DE LA HIPOTECA CONSTITUIDA MEDIANTE LA PRESENTE ESCRITURA SERA DE TREINTA (30) AÑOS A PARTIR DE LA FECHA DE LA PRESENTACION DE LA COPIA CERTIFICADA DE LA MISMA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD CORRESPONDIENTE. (Énfasis suplido)
Insatisfecho, Westernbank presentó una Solicitud de
Recalificación para ambas denegatorias. Adujo que no
1 Ambas escrituras son idénticas en su contenido. Estas son la Escritura Núm. 377 de 12 de septiembre de 2002 y Escritura Núm. 619 con fecha de 16 de agosto de 2002. RG-2005-1 y RG-2005-2 3
resulta en una ambigüedad, que impida la inscripción en el
Registro, el disponer que el vencimiento del pagare será a
la presentación y, al mismo tiempo, expresar que la
vigencia de la hipoteca es por un término de treinta (30) o
treinta y cinco (35) años en cada caso. Sostuvo que el
vencimiento del pagaré se refiere a la exigibilidad del
crédito principal, mientras que el plazo de vigencia de la
hipoteca existe para efectos de regir los aspectos de la
prescripción de la acción hipotecaria correspondiente.
Además, expresó que en caso de no extenderse la vigencia de
la hipoteca a los mismos treinta (30) o treinta y cinco
(35) años, según expresado en las escrituras, se crearía la
posibilidad de que los préstamos en cuestión no estuviesen
garantizados por la hipoteca durante los últimos años.
No obstante lo anterior, la Registradora sostuvo la
calificación original y extendió la correspondiente
anotación preventiva de denegatoria. Reiteró su posición en
cuanto a que constituye un defecto que impide la
inscripción en el Registro el que se establezca en la
escritura que el pagaré será pagadero a la presentación y,
a su vez, incluir un término específico para la vigencia de
la hipoteca. Concluyó que tal proceder era contrario al
principio de especificidad contenido en la Ley Hipotecaria
y a las disposiciones de la Ley de Transacciones
Comerciales. Esta última ley, según alega la Registradora,
establece que el pagaré puede ser pagadero a la
presentación o en fecha específica, pero nunca ambas cosas. RG-2005-1 y RG-2005-2 4
Inconforme, Westernbank recurre ante este foro
mediante dos Recursos Gubernativos en los que solicita
revoquemos la denegatoria final emitida por la
Registradora. Alega que las cláusulas en controversia no
son incompatibles entre sí, ya que nada impide establecer
que el vencimiento de la obligación principal será a la
presentación y, al mismo tiempo, expresar una vigencia para
la hipoteca mayor de veinte (20) años. La Registradora
compareció y reiteró sus argumentos.
Por presentar ambos Recursos Gubernativos idéntica
controversia de derecho decidimos consolidarlos. Luego de
un examen de las escrituras en controversia y del derecho
aplicable, confirmamos la calificación final de la
Registradora en cuanto deniega la inscripción de las
escrituras de hipoteca en controversia.
Así lo pronunció, manda el Tribunal y certifica la
Secretaria del Tribunal Supremo. El Juez Presidente señor
Hernández Denton y la Juez Asociada señora Rodríguez
Rodríguez emitieron opiniones de conformidad. Los Jueces
Asociados señores Fuster Berlingeri y Rivera Pérez no
intervienen.
Aida Ileana Oquendo Graulau Secretaria del Tribunal Supremo EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
v. RG-2005-1 Recurso RG-2005-2 Gubernativo Hon. Gloriana Ruiz Jiménez Registradora de la Propiedad del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, Sección de Humacao
Recurrido
Opinión de Conformidad emitida por el Juez Presidente señor Hernández Denton
Estamos conformes con la Sentencia de este
Tribunal que confirma la calificación final
emitida por la Hon. Registradora de la Propiedad
de Humacao, la cual denegó la inscripción en el
Registro de la Propiedad de las escrituras de
hipoteca en controversia. No obstante,
consideramos preciso expresarnos de forma
particular para hacer constar nuestra posición
sobre la controversia que origina el recurso
gubernamental presentado.
El caso de autos requiere que determinemos
si un documento denominado “Escritura de Hipoteca
con Vigencia Extendida” en el cual se busca RG-2005-1 y RG-2005-2 2
garantizar una obligación principal evidenciada en un
pagaré vencedero a la presentación y establecer un
término de vigencia para la hipoteca mayor de veinte (20)
años, violenta las disposiciones de la Ley Hipotecaria,
30 L.P.R.A. 2001 et seq. (en adelante, ley Hipotecaria)
En particular, debemos resolver si dicha escritura es
inscribible en el Registro de la Propiedad.
A.
La hipoteca se concibe como un “derecho real de
realización del valor, en su función de garantía de una
obligación pecuniaria, de carácter accesorio e
indivisible, de constitución registral, que recae
directamente sobre bienes inmuebles, ajenos y
enajenables, que permanecen en la posesión del
propietario.” José María Chico y Ortiz, Estudios sobre
Derecho Hipotecario, Tomo III, Edición tercera, pág. 1282
(citando a Roca Sastre). El Código Civil dispone los
requisitos esenciales para su constitución, a saber, que
(1) se constituya para asegurar el cumplimiento de una
obligación principal; (2) que la cosa hipotecada
pertenezca en propiedad a la persona que la hipoteca; (3)
que las personas que constituyan la hipoteca tengan la
libre disposición de sus bienes o en caso de no tenerla,
se hallen legalmente autorizadas al efecto. Art. 1756, 31
L.P.R.A. § 5001 (énfasis suplido). De igual forma, es
requisito indispensable para que una hipoteca quede
debidamente constituida el que conste en escritura RG-2005-1 y RG-2005-2 3
pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad.
Art. 1774, 31 L.P.R.A. § 5042; Banco Central v. Yauco
Homes Inc., 135 D.P.R. 858 (1994).
De los requisitos antes esbozados, es preciso
enfatizar el carácter accesorio del derecho real de
hipoteca. Por su naturaleza como derecho de garantía, la
accesoriedad es un requisito esencial e indispensable
para su constitución. Así, la hipoteca está subordinada a
la obligación principal en su existencia y extinción.
Liechty v. Descartes Saurí, 109 D.P.R. 496 (1980). Véase,
además, Luis Muñoz Morales, Lecciones de Derecho
Hipotecario, Tomo II, Edición primera, Pág. 15. Es decir,
carece de objeto el contrato de hipoteca cuando no existe
obligación principal que garantizar. Gautier v.
Registrador, 24 D.P.R. 704 (1917). Por tanto, un contrato
de hipoteca requiere de la existencia de dos figuras
jurídicas, a saber, una obligación principal y la
hipoteca en sí, la cual sirve de garantía al acreedor de
la primera. Carreras v. Am. Colonial Bank, 35 D.P.R. 90
(1926). En palabras del ilustre tratadista Ramón Roca
Sastre, la hipoteca no es un derecho independiente sino
que vive al servicio de un crédito. Ramón Roca Sastre,
Derecho Hipotecario, Tomo IV, V.I, Sexta Edición, Pág.
190.
Según lo contempla la propia Ley Hipotecaria2, la
obligación principal o crédito garantizado por la
La Ley Hipotecaria contempla normas específicas para 2
los casos de hipotecas en garantía de títulos endosables RG-2005-1 y RG-2005-2 4
hipoteca puede evidenciarse en un título transferible por
endoso o al portador3. En tales casos, el gravamen
hipotecario queda constituido desde que se otorga e
inscribe la hipoteca. Desde ese momento, existe un deudor
conocido, un acreedor o acreedores genéricos- no importa
el nombre sino más bien el carácter de endosatarios o de
tenedores-, una obligación determinada y una garantía de
la misma. Secretario de Hacienda v. Tribunal Superior, 95
D.P.R. 436 (1967). En síntesis, es posible constituir una
hipoteca para garantizar títulos transferibles por endoso
o al portador siempre que se cumpla con los demás
requisitos para su constitución, como el otorgamiento de
una escritura pública y la inscripción en el Registro de
la Propiedad.
En el caso del derecho real de hipoteca, la
inscripción es de naturaleza constitutiva. Art. 1774, 31
L.P.R.A. § 5042. Es decir, si la hipoteca no se inscribe
en el Registro, no adviene a la vida jurídica. En armonía
con lo anterior, para que un documento tenga acceso al
Registro de la propiedad debe cumplir con ciertos
principios hipotecarios contemplados en la Ley
Hipotecaria. En particular, el principio de especialidad,
o al portador. Véase, a modo de ejemplo, el artículo 138, 30 L.P.R.A. 2462; el artículo 195, 30 L.P.R.A. 2614 y el artículo 196, 30 L.P.R.A. 2615. 3 Estas hipotecas se distinguen de las ordinarias en aspectos como su constitución, cesión y cancelación en el Registro de la Propiedad. Chico y Ortiz, supra, a la pág. 1547. No obstante, para efectos de la controversia ante nuestra consideración no es preciso abundar en cuanto a estas diferencias. RG-2005-1 y RG-2005-2 5
que cobra mayor importancia en el caso del derecho real
de hipoteca, exige la especificación e individualización
de las fincas, los derechos que sobre ellas recaen y los
titulares de dichos derechos. Luis Rivera Rivera, Derecho
Registral Inmobiliario Puertorriqueño, Segunda Edición,
pág. 210. En otras palabras, la especialidad requiere que
los documentos que se presenten en el registro sean
claros y específicos en cuanto al contenido del derecho,
su extensión y su titularidad. Cabañas v. Registrador, 8
D.P.R. 73 (1905).
En particular, la Ley Hipotecaria requiere, entre
otras cosas, que en la escritura de hipoteca se detallen
circunstancias como la descripción del bien, el importe
del crédito y la fecha de vencimiento. Luis Rivera
Rivera, supra, a la pág. 486. En cuanto a las hipotecas
en garantía de títulos endosables o al portador, el
Artículo 196 de la Ley Hipotecaria refleja con mayor
rigor el principio de especialidad al disponer los
pormenores que deben constar en este tipo de escrituras.
Así, además de las circunstancias propias de la
constitución de todo crédito hipotecario, se deben
incluir las relativas al “número y valor de los títulos
que se emitan, la serie o series a que los mimos
correspondan, la fecha o fechas de la emisión, el plazo y
forma en que han de ser amortizados y cualquiera otras
que sirvan para determinar las condiciones de dichos
títulos[…]” 30 L.P.R.A. § 2615. RG-2005-1 y RG-2005-2 6
Así pues, vemos como la vigencia de la hipoteca es
uno de las circunstancias que debe constar en cualquier
escritura de hipoteca. Su inclusión responde a la
necesidad de que los terceros que tengan derechos sobre
la propiedad conozcan con exactitud la vida del gravamen
hipotecario. Además, la vigencia de la hipoteca va a
determinar el momento en que puede cancelarse su asiento.
Por todo ello, del Registro de la Propiedad debe surgir
de forma clara y precisa la vigencia de la hipoteca. De
no ser así, se violenta el principio de especialidad con
la consecuencia de que el documento no podrá tener acceso
al Registro de la Propiedad.
En cuanto a la vigencia de la hipoteca, cabe señalar
que como consecuencia del principio de accesoriedad, ésta
no es del todo independiente de la vigencia de la
obligación principal. Por el contrario, el carácter
accesorio del derecho real de hipoteca influye de una
manera decisiva en su nacimiento, vida y desarrollo.
Chico y Ortiz, supra, pág. 1691. De este modo, la norma
general es que la duración de la hipoteca va a ser la
misma que la de la obligación principal. Sobre este
particular, afirma Puig Brutau que no tiene razón de ser
la hipoteca, aisladamente considerada, sino como garantía
de un derecho de crédito. Id., a la pág. 1691.
No obstante, reconocemos que existen otros supuestos
en los que la hipoteca puede tener una vigencia diferente
a la de la obligación principal. Se trata, por ejemplo,
de aquellos casos en los que las partes convienen en que RG-2005-1 y RG-2005-2 7
la garantía hipotecaria tenga una vigencia menor a la de
la obligación principal que garantiza. No obstante, en
virtud del principio de accesoriedad, nunca podrá ser a
la inversa. Sobre este particular, resulta pertinente lo
expresado por Roca Sastre en cuanto a que estos casos “no
se refiere[n] a hipotecas en garantía de obligaciones a
término o condición resolutoria, pues [en] éstas,
expirado el plazo o cumplida la condición, el crédito
queda extinguido, y, por consecuencia también la
hipoteca; aquí se está ante una hipoteca constituida con
una duración predeterminada, o cuya subsistencia se ha
hecho depender de un hecho futuro e incierto de efecto
resolutorio.” Sin embargo, esa no es la situación en el
caso ante nuestra consideración.
Ahora bien, para atender debidamente la controversia
que nos fue planteada, debemos determinar cuál es la
vigencia de un pagaré hipotecario vencedero a la
presentación con el fin de determinar si en este caso se
violentó el carácter accesorio de la hipoteca y el
principio de especialidad. Para ello, debemos examinar
las disposiciones de la Ley de Instrumentos Negociables,
19 L.P.R.A. 501 et seq.
B.
El Artículo 2-103(a) de la Ley de Instrumentos
Negociables dispone que un “instrumento negociable” es
una promesa u orden incondicional de pago de una cantidad
especifica de dinero, con o sin intereses u otros cargos
descritos en la promesa u orden, si el instrumento: (1) RG-2005-1 y RG-2005-2 8
es pagadero al portador o a la orden al momento de su
emisión o cuando primero adviene a la posesión un
tenedor; (2) es pagadero a la presentación o en una fecha
especifica. 19 L.P.R.A. § 504. De la disposición antes
transcrita surge la alternativa de constituir un pagaré
con fecha de vencimiento a la presentación. A esos fines,
el Artículo 2-108 dispone que un pagaré es pagadero a la
presentación cuando en el propio documento se indica que
es pagadero cuando el tenedor lo exija o cuando no se
especifica ninguna fecha de pago.
Cabe aclarar, sin embargo, que aunque el tenedor de
un instrumento negociable pagadero a la presentación
puede elegir cuándo cobrarlo, ello no significa que pueda
esperar eternamente. En atención a esos casos, la propia
Ley de Instrumentos Negociables dispone un plazo
prescriptivo para exigir su cobro. Miguel R Garay Auban,
Derecho Cambiario de Estados Unidos y Puerto Rico, pág.
75. En específico, el Artículo 2-118 dispone que
“[i]ndependiente de cualquier disposición en contrario
aquí contenida, una acción para exigir el cumplimiento de
una obligación, de una parte de pagar un pagaré
garantizado por una hipoteca sobre bienes inmuebles, y
todo interés devengado por tal obligación, deberá
iniciarse dentro del término dispuesto por la sec. 5294
del título 31 para el ejercicio de la acción
hipotecaria.” 19 L.P.R.A. 518. La sección 5294 antes
aludida, establece un plazo prescriptivo de veinte (20)
años para la acción hipotecaria. RG-2005-1 y RG-2005-2 9
Así pues, vemos como la Ley de Instrumentos
Negociables nos refiere a la sección del Código Civil que
regula el término prescriptivo de la acción hipotecaria.
En vista de ello, debemos concluir que el crédito
evidenciado en un pagaré hipotecario vencedero a la
presentación es exigible en cualquier momento, pero nunca
en exceso del término de veinte (20) años para el
ejercicio de la acción hipotecaria. Por ende, luego de
transcurrido el término de veinte (20) años desde el
momento de la inscripción de la hipoteca en el Registro
de la Propiedad, el tenedor de dicho pagaré no tiene
acción para exigir su cumplimiento.
C.
Finalmente, debemos examinar la normativa en
relación con la prescripción de la acción hipotecaria
toda vez que Westernbank alega que el término de vigencia
de la hipoteca señalado en la escritura se refiere al
término de la acción hipotecaria y que el mismo puede
pactarse en exceso de (20) veinte años. En primer lugar,
aclaramos que la prescripción tiene lugar por mandato de
ley. ESJ Towers, Inc. v. Registrador, 150 D.P.R. 298
(2000); Chico y Ortiz, supra, a la pág. 1708.
Precisamente, el artículo 1864 del Código Civil dispone
que la acción hipotecaria prescribe a los veinte (20)
años y el artículo 180 de la Ley Hipotecaria establece
que “la acción hipotecaria prescribirá a los veinte (20)
años, contados desde que pueda ser ejecutada.” 30
L.P.R.A. § 2576. Lo anterior significa que dicho término RG-2005-1 y RG-2005-2 10
de veinte (20) años comienza a transcurrir el día en que
vence el crédito o desde el momento en que es exigible la
obligación principal según se consignó en el título.
Ramón Roca Sastre, supra, a la pág. 1135, Luís Rivera
Rivera, supra, a la pág. 509. Conforme lo resuelto
anteriormente, un pagaré hipotecario vencedero a la
presentación es exigible desde su constitución, y en
cualquier momento, pero nunca luego de transcurrido un
término ininterrumpido de veinte (20) años desde que se
inscribe la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Por
tanto, el plazo prescriptivo para ejercer la acción
hipotecaria, no puede exceder esos veinte (20) años. Lo
anterior como consecuencia de que, transcurrido dicho
término, operara la prescripción extintiva del crédito
hipotecario por ministerio de la ley. ESJ Towers v.
Registrador, supra.
En consonancia con lo anterior, el Artículo 145 de
la Ley Hipotecaria establece que los registradores
cancelarán las hipotecas que tengan más de veinte (20)
años de vencidas o, si no tuvieren término de
vencimiento, de constituidas. 30 L.P.R.A. § 2469. En el
caso de una hipoteca en garantía de un pagaré vencedero a
la presentación, en el que el término prescriptivo del
pagaré comenzará a transcurrir desde la constitución de
la hipoteca, la misma no puede expresar una vigencia
mayor de veinte (20) años. Conforme a ello, la RG-2005-1 y RG-2005-2 11
Registradora podrá cancelar el asiento de hipoteca
transcurrido dicho término4.
II.
En los dos recursos gubernativos ante nuestra
consideración, Westernbank alega que no existe ambigüedad
al expresar que el pagaré hipotecario es “pagadero a la
presentación” y, por otro lado, disponer una vigencia
para la hipoteca mayor de veinte (20) años. Sostiene que
la fecha de exigibilidad de la obligación principal
representada por el pagaré es independiente y distinta de
la duración que tendrá la garantía hipotecaria del
cumplimiento de dicho pagaré. Entendemos que no le asiste
la razón.
A raíz del carácter accesorio del derecho real de
hipoteca no puede argumentarse que ésta es independiente
de la obligación principal que garantiza. Por el
contrario, la norma general es a los efectos de que la
vigencia de la hipoteca depende de la vigencia de la
obligación principal. Por esa razón, una escritura de
hipoteca en garantía de un pagaré vencedero a la
presentación no puede expresar, sin violentar el
principio de accesoriedad, que la hipoteca tendrá una
vigencia superior a veinte (20) años desde su
inscripción. Lo anterior como consecuencia de que el
pagaré hipotecario vencedero a la presentación no va a
La importancia de la cancelación estriba en que aún 4
cuando se haya extinguido la obligación principal y, por consiguiente la garantía hipotecaria fuera del Registro no surtirá efecto frente a terceros hasta su cancelación. Art. 199, 30 L.P.R.A. § 2618. RG-2005-1 y RG-2005-2 12
ser exigible transcurridos (20) veinte años desde la
inscripción de la hipoteca en el Registro de la
Propiedad.
Del mismo modo, sostenemos que la posición de
Westernbank contribuye a crear inexactitud registral
cuando la obligación principal evidenciada mediante el
pagaré a la presentación no sería exigible transcurrido
el término ininterrumpido de veinte (20) años, mientras
que el Registro publicaría una hipoteca vigente. No
estamos dispuestos a admitir tal resultado. En nuestro
sistema registral, los asientos se reputan exactos y
concordantes con la realidad jurídica. Luis Rivera
Rivera, supra, a la pág. 279. Es por ello que al Registro
sólo tienen acceso los documentos válidos y perfectos.
Kogan v. Registrador, 125 D.P.R. 636 (1990); U.S.I.
Properties. Inc. v. Registrador, 124 D.P.R. 448 (1989).
Por tanto, el Registrador, en su facultad calificadora,
debe velar siempre por la legalidad de dichos títulos.
En vista de lo anterior, estamos conformes con la
Sentencia emitida por este Tribunal toda vez que las
escrituras en controversia son contrarias a derecho por
ignorar el carácter accesorio del derecho real de
hipoteca al establecer una vigencia para una hipoteca en
garantía de un pagaré vencedero a la presentación mayor
de veinte (20) años.
Federico Hernández Denton Juez Presidente EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
v. RG-2005-1 Hon. Gloriana Ruiz Jiménez RG-2005-2 Registradora de la Propiedad del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, Sección de Humacao
Opinión de Conformidad emitida por la Juez Asociada señora Rodríguez Rodríguez
San Juan, Puerto Rico, a 24 de agosto de 2007
Estoy conforme con la determinación anunciada en
la sentencia que hoy se dicta, donde se concluye que
las escrituras objeto del presente recurso no son
inscribibles en el Registro de la Propiedad.
Conforme a las alegaciones de las partes en el caso,
entiendo pertinente unas expresiones respecto la
diferencia entre el vencimiento y la vigencia de las
obligaciones. Por otro lado, estimo que este caso
requiere un análisis sobre la legislación aplicable a
los pagarés hipotecarios para determinar si las
escrituras objeto de la controversia son RG-2005-1 y RG-2005-2 2
inscribibles en el Registro de la Propiedad. Los hechos de
este caso se encuentran resumidos adecuadamente en la
Sentencia por lo que no habremos de repetir los mismos.
Para resolver la controversia ante nuestra
consideración, primeramente debemos aclarar la diferencia
entre el vencimiento de una obligación y la vigencia de la
misma. El vencimiento es la “[t]erminación del plazo
establecido legal o convencionalmente para el cumplimiento
de una obligación…” M. Osorio, Diccionario de Ciencias
Jurídicas, Políticas y Sociales, Heliasta, Argentina, 2004,
pág. 978. Es la “[f]echa en la que se debe hacer frente al
pago de una obligación financiera por haberse hecho
exigible.” Diccionario de Contabilidad y Finanzas,
Cultural S.A., Madrid, España, 2003, pág. 272.
Cuando vence una obligación garantizada por una
hipoteca y ésta no ha sido pagada, el acreedor puede pedir
la ejecución de la hipoteca para satisfacer su crédito.
First Federal Savs. v. Registrador, 113 D.P.R. 857, 860-861
(1983). Es decir, la hipoteca se considera vencida cuando
vence la obligación que garantiza.
Por otro lado, cuando hablamos de vigencia nos
referimos al “[p]eriodo durante el cual las leyes,
costumbres o contratos están en vigor y desarrollan todos
los efectos jurídicos que le son característicos.”
Diccionario de Contabilidad y Finanzas, op cit., pág. 273. RG-2005-1 y RG-2005-2 3
Véase además, Osorio, op cit., pág. 985. De lo anterior se
desprende que mientras una obligación o contrato permanezca
vigente, tendrá los efectos jurídicos que le son
característicos. Así, mientras una obligación tenga
efectos jurídicos, la misma está vigente. Por el
contrario, cuando una obligación no tenga ningún efecto
jurídico, la misma ha perdido su vigencia.
Por lo tanto, mientras un acreedor hipotecario tenga
la facultad legal para ejecutar su hipoteca, la misma
permanece vigente. Una vez el acreedor pierde todo derecho
a ejecutar la misma, ésta ha perdido su vigencia y no tiene
efecto jurídico alguno. Precisamente eso es lo que ocurre
cuando prescribe la acción hipotecaria, pues el acreedor
hipotecario pierde el derecho de ejecutarla. Es ésta la
razón por la cual una vez prescribe la acción hipotecaria
procede la cancelación del asiento hipotecario en el
Registro de la Propiedad, ya que el mismo no tiene ningún
efecto. Artículo 145 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A.
sec. 2469. Véase, ESJ Towers v. Registrador, 150 D.P.R.
298, 307-308 (2000). Mediante la prescripción, la hipoteca
pierde su vigencia.
A tenor con lo antes expuesto, el vencimiento de una
hipoteca no es lo mismo que su vigencia. Por lo tanto,
cuando una escritura de hipoteca establece una fecha de
vencimiento y a su vez establece un término de vigencia
distinto, no podemos concluir que tiene dos fechas de
vencimiento como concluye la Registradora. RG-2005-1 y RG-2005-2 4
II
Aclarada la diferencia entre el vencimiento de una
obligación y la vigencia de la misma, abordemos la
legislación aplicable a los pagarés hipotecarios pagaderos
a la presentación. Específicamente, es preciso determinar
cuál es el término prescriptivo de un pagaré hipotecario
pagadero a la presentación y cuándo comienza a transcurrir
dicho término.
En un esfuerzo por modernizar nuestra legislación
sobre instrumentos negociables se adoptaron en Puerto Rico
los preceptos sobre instrumentos negociables que contiene
la Sección 3 del Código Uniforme de Comercio mediante la
aprobación de la Ley Núm. 208 de 17 de agosto de 1995,
conocida como la Ley de Instrumentos Negociables.
Exposición de Motivos de la Ley Núm. 208 de 17 de agosto de
1995. Ello no obstante, tal curso de acción suponía
insertar en nuestro ordenamiento legal un cuerpo de normas
procedentes del Derecho Común cuyos contornos no
necesariamente armonizan con figuras del Derecho Civil.
La Ley de Instrumentos Negociables, según enmendada,
dispone que un instrumento negociable se denomina pagaré si
es una promesa. Sección 2-104 (e) de la Ley de
Instrumentos Negociables, 19 L.P.R.A. sec. 504 (e). De
igual forma, la ley dispone que una promesa es “un
compromiso escrito de pagar dinero suscrito por la persona
que se obliga a pagar.” Sección 2-103 de la Ley de RG-2005-1 y RG-2005-2 5
Instrumentos Negociables, 19 L.P.R.A. sec. 503 (a) (9).
Es decir, al hablar de pagarés nos referimos a una promesa
de pago que se hace constar por escrito en un documento
suscrito por el deudor.
Existen distintas clases de pagarés. Algunos pagarés
contienen una fecha específica de vencimiento. Como ya
explicamos, esto significa que el deudor debe pagar su
obligación en esa fecha.5 Sección 2-108 (b) de la Ley de
Instrumentos Negociables, 19 L.P.R.A. sec. 508 (b).
Por otra parte, existen los pagarés vencederos o
pagaderos a la presentación. Un pagaré es pagadero a la
presentación si el mismo “especifica que es pagader[o] a la
presentación o de otra forma indica que es pagader[o]
cuando el tenedor lo exija, o […] no especifica ninguna
fecha de pago”. Sección 2-108 (a) de la Ley de
Instrumentos Negociables, 19 L.P.R.A. sec. 508 (a). Este
tipo de instrumento no contiene una fecha cierta de
vencimiento, lo que lo convierte en exigible desde el
momento de su emisión. Así, el tenedor de un pagaré de
este tipo puede exigir el pago de la obligación en
cualquier momento desde la emisión del mismo y en ese
momento se considerará vencido.6 M. R. Garay Auban, Derecho
5 Existen otros tipos de pagarés con diferentes vencimientos que no se nos hace necesario mencionar para propósitos de esta opinión. Véase, M. R. Garay Auban, Derecho Cambiario de Estados Unidos y Puerto Rico, Editorial Revista de Derecho Puertorriqueño, Ponce, Puerto Rico, 1999, pág. 72- 84; Sección 2-108 (c) de la Ley de Instrumentos Negociables, 19 L.P.R.A. sec. 508 (c). 6 La Sección 2-105 (a) de la Ley de Instrumentos Negociables, 19 L.P.R.A. sec. 505 (a), define la emisión RG-2005-1 y RG-2005-2 6
Cambiario de Estados Unidos y Puerto Rico, Editorial
Revista de Derecho Puertorriqueño, Ponce, Puerto Rico,
1999, pág. 73.
La Ley de Instrumentos Negociables también regula lo
referente a la prescripción de los pagarés. La
prescripción es una institución de derecho sustantivo, no
procesal, que constituye una de las formas de extinción de
las obligaciones. Galib Frangie v. El Vocero, 138 D.P.R.
560, 566-567 (1995); Zambrana Maldonado v. E.L.A., 129
D.P.R. 740, 750 (1992); Culebra Enterprises Corp. v.
E.L.A., 127 D.P.R. 943 (1991); Ortiz Rivera v. Puerto Rico
Telephone Company, res. 10 de agosto de 2004, 162 D.P.R.
___, 2004 T.S.P.R. 133. Dicho de otro modo, la
prescripción es una de las formas mediante las cuales una
obligación pierde su vigencia.
La prescripción es una institución de alto relieve en
nuestro sistema de derecho. “[E]l propósito de la
prescripción es fomentar el pronto reclamo de los derechos
a la misma vez que se procura la tranquilidad del obligado
frente a la eterna pendencia de una acción civil en su
contra …[y]… [se] elimina la incertidumbre de las
relaciones jurídicas.” Umpierre Biascoechea v. Banco
Popular de Puerto Rico, res. 5 de febrero de 2007, 170
D.P.R. ___, 2007 T.S.P.R. 21 (Rodríguez Rodríguez, J., Op.
como “la primera entrega del instrumento hecha por el firmante o librador, bien sea a un tenedor o a un no tenedor, con el propósito de concederle derechos en el instrumento a cualquier persona.” RG-2005-1 y RG-2005-2 7
de conformidad). Véase, Ortiz Rivera v. PRTC, res 10 de
agosto de 2004, 162 D.P.R. ___, 2004 T.S.P.R. 133; Vera v.
Dr. Bravo, res. 27 de febrero de 2004, 161 D.P.R. ___, 2004
T.S.P.R. 30. Véase además, J. Santos Briz, Tratado de
Derecho Civil, Ed. Bosch, Barcelona, España, 2003, pág.
763; J. Puig Brutau, Caducidad, prescripción extintiva y
usucapión, 3ra ed., Ed. Bosch, Barcelona, España, 1996,
pág. 32; L. Díez Picazo, La prescripción en el Código
Civil, Ed. Bosch, Barcelona, España, 1984, pág. 93; L. Diez
Picazo y Ponce de León, La prescripción extintiva en el
Código Civil y en la Jurisprudencia del Tribunal Supremo,
Thomson-Civistas, Madrid, España, 2003. “La institución de
la prescripción extintiva aspira a asegurar la estabilidad
de la propiedad y la certidumbre de los demás derechos.”
Agulló v. ASERCO, 104 D.P.R. 224, 248 (1975); Colón Prieto
v. Géigel, 115 D.P.R. 232, 243 (1984); Padín v. Cía. Fom.
Ind., 150 D.P.R. 403, 410 (2000); Maldonado v. Russe, 153
D.P.R. 342, 347 (2001). Mediante la prescripción de las
acciones relacionadas a los derechos reales se le provee
certeza al estado de derecho propietario.
La Ley de Instrumentos Negociables establece los
términos prescriptivos de las acciones para exigir el
cumplimiento de pago de un pagaré. Generalmente, los
términos prescriptivos comienzan a transcurrir desde la
fecha de vencimiento del pagaré. Conforme a ello, la ley
establece que “una acción para exigir el cumplimiento de
una obligación … de pagar un pagaré que es pagadero en una RG-2005-1 y RG-2005-2 8
fecha específica deberá comenzarse dentro de los tres (3)
años siguientes a la fecha … de vencimiento estipulada…”.
Sección 2-118 (a) de la Ley de Instrumentos Negociables, 19
L.P.R.A. sec. 518 (a). En otras palabras, cuando el pagaré
establece una fecha de vencimiento, el tenedor del pagaré
tendrá tres (3) años para instar una acción para cobrarlo a
partir de la fecha de vencimiento. Al transcurrir el
término de tres años, la acción estará prescrita y la
obligación no será exigible judicialmente.
Asimismo, la acción para exigir el cumplimiento de una
obligación evidenciada por un pagaré pagadero a la
presentación, deberá comenzarse dentro del término de tres
(3) años, contados a partir del requerimiento de pago al
deudor. Si no se hace un requerimiento de pago, la acción
para exigir el pago de la obligación prescribe si el
principal o los intereses no han sido pagados durante un
periodo continuo de cinco (5) años. Sección 2-118 de la
Ley de Instrumentos Negociables, 19 L.P.R.A. sec. 518. Con
lo cual debemos concluir que el término prescriptivo para
instar una acción para exigir el pago de un pagaré
vencedero a la presentación será de tres (3) años y
comienza a transcurrir una vez se reclama el pago al
firmante del pagaré, pues éste es el momento en que se
considera vencido. Así también, en los casos en que no
medie un requerimiento de pago, el término prescriptivo
será de cinco (5) años y comienza a transcurrir en la fecha
del último pago de intereses o principal realizado por el RG-2005-1 y RG-2005-2 9
firmante del pagaré. En este caso el término prescriptivo
no comienza a transcurrir desde la fecha de vencimiento del
pagaré, sino desde la realización del último pago de
principal o intereses.
Por otra parte, para atemperar la Ley de Instrumentos
Negociables a nuestro Derecho Registral de claro entronque
civilista, la Ley de Instrumentos Negociables contiene una
disposición específica referente a la prescripción de los
pagarés hipotecarios. Memorial Explicativo del P. de la C.
1815 de 8 de junio de 1995, pág. 4. La misma establece
que:
Independientemente de cualquier disposición en contrario aquí contenida, una acción para exigir el cumplimiento de una obligación, de una parte de pagar un pagaré garantizado por una hipoteca sobre bienes inmuebles, y todo interés devengado por tal obligación, deberá iniciarse dentro del término dispuesto por la sección 5492 del Título 31 para el ejercicio de la acción hipotecaria.
Sección 2-118 (h) de la Ley de Instrumentos Negociables, 19
L.P.R.A. sec. 518 (h). El estatuto nos refiere al Artículo
1864 del Código Civil, el cual a su vez establece que “la
acción hipotecaria prescribe a los veinte (20) años.” 31
L.P.R.A. sec. 5294. De esta forma, la Ley de Instrumentos
Negociables establece una prescripción especial para los
pagarés que están garantizados por una hipoteca sobre
bienes inmuebles, imponiéndoles el mismo término
prescriptivo de la acción hipotecaria. Surge claramente
del Informe del Senado sobre la medida que las reglas de
prescripción establecidas en la Ley de Instrumentos
Negociables de 1995, antes discutidas, “no aplican a los RG-2005-1 y RG-2005-2 10
pagarés hipotecarios, [los cuales] continuarán sujetos a lo
dispuesto en el Artículo 1864 del Código Civil.” Senado de
Puerto Rico, Informe sobre el P. de la C. 1815, 11 de julio
de 1995, pág. 48.7 En fin, el término prescriptivo de un
pagaré hipotecario es veinte (20) años.
III
Ahora bien, nos resta determinar cuándo comienza a
transcurrir el término prescriptivo de un pagaré
hipotecario. Como ya advertimos, generalmente los términos
prescriptivos comienzan a transcurrir desde la fecha de
vencimiento del pagaré. En este sentido el pagaré
hipotecario no debe tratarse diferente a los demás tipos de
pagarés. Por lo tanto, cuando tenemos un pagaré
hipotecario que establece una fecha cierta de vencimiento,
el término prescriptivo para instar la acción para exigir
su cumplimiento comenzará a transcurrir en esa misma fecha.
Lo anterior, es conforme a la Sección 2-118 (h) de la Ley
de Instrumentos Negociables, supra, pues de igual manera,
el término prescriptivo de la acción hipotecaria de una
hipoteca con fecha cierta de vencimiento, comenzará a
transcurrir en esa fecha. Artículo 145 de la Ley
Hipotecaria, 30 L.P.R.A. sec. 2469.
7 Asimismo, en el Informe de la Cámara sobre la medida se establece que “[e]n la sección 2-118 se imponen reglas sobre la prescripción respecto a acciones derivadas bajo este capítulo… [s]e hace una excepción en el caso del pagaré hipotecario donde se establece que el término prescriptivo será el que dispone el Código Civil en su artículo 1864.” Comisión Especial de Asuntos Bancarios de la Cámara de Representantes de Puerto Rico, Informe del P. de la C. 1815, 6 de junio de 1995, pág. 11. RG-2005-1 y RG-2005-2 11
Sin embargo, cuando nos enfrentamos a un pagaré
hipotecario pagadero a la presentación, la situación es
diferente. Este tipo de pagaré carece de una fecha
específica de vencimiento, pues el mismo se considera
vencido en el momento en que el tenedor del pagaré reclama
el pago de la obligación. Lo anterior hace imposible que
se establezca en la escritura de hipoteca una fecha cierta
de vencimiento en la cual comience a transcurrir el término
prescriptivo.
La Ley Hipotecaria establece que “[l]a acción
hipotecaria prescribe a los veinte (20) años, contados desde
que pueda ser ejercitada con arreglo al título inscrito.”
Artículo 180 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. sec. 2576.
Dicho de otra manera, generalmente el término prescriptivo de
la acción hipotecaria comienza a transcurrir desde la fecha
de su vencimiento. Conforme con ello, la Ley Hipotecaria
establece además que, “[a] petición de parte, …, los
registradores cancelarán las hipotecas que tengan más de
veinte (20) años de vencidas o, si no tuvieron término de
vencimiento, de constituidas…” Artículo 145 de la Ley
Hipotecaria, 30 L.P.R.A. sec. 2469. Así, cuando una hipoteca
no tiene fecha de vencimiento, la Ley Hipotecaria dispone que
el término prescriptivo de veinte (20) años que dicta el
Código Civil comienza a transcurrir desde la fecha de
inscripción de la hipoteca.8 Id. Una escritura de hipoteca
8 Es importante señalar que uno de los requisitos para la constitución de la hipoteca es la inscripción, es decir, la hipoteca no nace hasta que se inscribe en el Registro de la RG-2005-1 y RG-2005-2 12
que garantiza un pagaré hipotecario vencedero a la
presentación, no contiene una fecha cierta de vencimiento.
Este es uno de los supuestos en los que el término
prescriptivo para ejercitar la acción hipotecaria comienza a
transcurrir desde el momento de la inscripción.
Como ya hemos expresado, la Ley de Instrumentos
Negociables hace un llamado a la disposición sobre
prescripción de la acción hipotecaria contenida en el Código
Civil para establecer el término prescriptivo de los pagarés
hipotecarios independientemente de las reglas de prescripción
que adopta la ley, en aras de mantener uniformidad entre la
vigencia de la obligación principal y la garantía
hipotecaria. Así, la sección 2-118 (h), supra, establece que
la acción para exigir el pago de un pagaré hipotecario deberá
iniciarse dentro del término dispuesto para el ejercicio de
la acción hipotecaria. Dicho de otro modo, el acreedor
pierde el derecho de instar la acción si transcurre el
término de veinte (20) años dispuesto para el ejercicio de la
acción hipotecaria. Por lo tanto, se hace imperativo
determinar que el término prescriptivo de un pagaré
hipotecario pagadero a la presentación comienza a
transcurrir en el mismo momento en que comienza a
transcurrir el término prescriptivo de la hipoteca que lo
garantiza, o sea, una vez se inscribe la hipoteca en el
Registro de la Propiedad. Es decir, un pagaré hipotecario
que no contenga una fecha de vencimiento prescribirá y
Propiedad. Artículo 1774 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 5042. RG-2005-1 y RG-2005-2 13
perderá su vigencia trascurridos veinte (20) años desde que
se inscriba la hipoteca que lo garantiza en el Registro de la
Propiedad. Al igual que ocurre cuando ni el principal ni
los intereses de un pagaré pagadero a la presentación han
sido pagados por un periodo continuo de cinco (5) años, este
es otro supuesto en el cual el término prescriptivo de un
pagaré no comienza a transcurrir en la fecha de su
vencimiento.
Anteriormente hemos manifestado que “no es posible
admitir un plazo distinto de prescripción del crédito y de la
garantía, debe entenderse que los créditos garantizados con
hipoteca no prescriben a los quince años, sino a los veinte,
aunque en tal supuesto se da la anomalía de que lo accesorio
influye sobre lo principal.” ESJ Towers v. Registrador,
supra, pág. 308 (citando a C. Díaz González, Iniciación a los
estudios de Derecho Hipotecario, t. III, Ed. Revista de
Derecho Privado, Madrid, 1967, pág. 307). Véase además,
Altuna v. Ortiz ET AL., 12 D.P.R. 332, 344 (1907); Santini
Fertilizar Co. v. Albert E. Lee & Son, 44 D.P.R. 223, 227
(1932); Campos v. Cía. Fom. Ind., 153 D.P.R. 137, 148-149
(2001). De igual forma, es insostenible para nuestro sistema
registral que el término prescriptivo de un pagaré
hipotecario vencedero a la presentación comience a
transcurrir en el momento en que se hace un requerimiento de
pago al deudor, pues su vigencia podría extenderse
indefinidamente. Bajo este supuesto, no existiría una fecha
cierta que surgiera del Registro de la Propiedad que RG-2005-1 y RG-2005-2 14
permitiera determinar la existencia de la acción hipotecaria,
lo que trastocaría el principio de publicidad. Un tercero no
podría conocer con exactitud si existe o no un gravamen
hipotecario sobre un bien inmueble.
No obstante lo anterior, debemos advertir que en este
caso la Ley de Instrumentos Negociables estableció un término
prescriptivo para el pagaré hipotecario igual al término
prescriptivo de la acción hipotecaria. Por lo tanto, es en
virtud de la Ley de Instrumentos Negociables, y no de la
legislación referente a la hipoteca, que resolvemos en esta
ocasión que el término prescriptivo de un pagaré hipotecario
vencedero a la presentación es veinte (20) años.9
Trascurrido dicho término, el pagaré hipotecario pierde su
vigencia.
Dada la naturaleza accesoria de la hipoteca, ésta solo
puede subsistir por el tiempo en que subsista la obligación
principal que garantiza. “La hipoteca se extingue en todo
caso que se extinga la obligación garantizada.” L. R. Rivera
Rivera, Derecho Registral Inmobiliario Puertorriqueño,
segunda edición, Jurídica Editores, San Juan, Puerto Rico,
2002, pág. 508. Establecido que un pagaré hipotecario
vencedero a la presentación prescribe a los veinte (20) años
y en ese momento pierde su vigencia, necesariamente la
hipoteca que lo garantiza sólo puede tener una vigencia
9 A las hipotecas en garantía de títulos al portador no le aplican rigurosamente los requisitos de las hipotecas regulares inconsistentes con las características de dichos títulos. Véase, FDIC v. Registrador, 111 D.P.R. 602, 604- 605 y n. 3. (1981). RG-2005-1 y RG-2005-2 15
máxima de veinte (20) años. Una vez transcurrido dicho
término, el tenedor del pagaré hipotecario está impedido de
instar una acción para cobrar su acreencia y de igual forma,
está impedido de ejecutar la hipoteca que garantiza dicho
pagaré.
IV
En el caso ante nuestra consideración, las escrituras de
hipoteca establecen que el pagaré hipotecario es pagadero a
la presentación. Por otra parte, establecen un término de
vigencia de la hipoteca de treinta (30) y treinta y cinco
(35) años. El pagaré hipotecario pagadero o vencedero a la
presentación tiene un término prescriptivo de veinte (20)
años que comienza a transcurrir desde el momento de la
inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de
hipoteca que lo garantiza. Transcurrido dicho término, el
pagaré prescribe y pierde su vigencia. La hipoteca se
extingue una vez se extingue la obligación principal. Por lo
tanto, las hipotecas que garanticen este tipo de pagaré se
extinguen transcurridos veinte (20) años desde su
inscripción, al igual que la obligación que garantizan.
En vista de lo anterior, las escrituras de hipotecas n
objeto de esta controversia no contienen dos fechas de
vencimiento diferentes como concluyó la Registradora, sino
que claramente garantizan obligaciones vencederas a la
presentación. Además, las escrituras de hipoteca en
cuestión, tendrán una vigencia de veinte (20) años. La
cláusula que establece una vigencia mayor de veinte (20) RG-2005-1 y RG-2005-2 16
años no surte efectos reales, pues la hipoteca tendría una
vigencia mayor que el pagaré hipotecario que garantiza,
esto en contraposición con el carácter accesorio de la
hipoteca. Al establecer en las escrituras de hipoteca
vigencias incorrectas de treinta y treinta y cinco años, se
viola el principio de especialidad, por lo que dichas
escrituras no son inscribibles en el Registro de la
Anabelle Rodríguez Rodríguez Juez Asociada