La Jueza Asociada Señora Fiol Matta
emitió la opinión del Tribunal.
El caso de autos nos presenta la ocasión para expresar-nos acerca de la interacción entre la Junta de Planificación [952]*952y los municipios autónomos en el proceso de recalificación indirecta del suelo municipal. Examinaremos también la aplicación de un Plan de Ordenación Territorial y el pro-ceso para su revisión.
I
El 23 de mayo de 2003 Unlimited Storage, Corp. (Unlimited) presentó, por conducto del Ing. Camilo Almeyda Eu-rite, una solicitud de enmienda a la consulta de ubicación Núm. 2001-16-0173-JPU, sobre un proyecto comercial ubi-cado en una finca con cabida de 4.27 cuerdas en el Barrio Frailes del Municipio Autónomo de Guaynabo (Muni-cipio).
La enmienda a la consulta de ubicación solicitada pro-puso eliminar la estructura originalmente autorizada para oficinas y sustituirla por tres edificios dedicados a un ne-gocio de mini-almacenes. Como resultado de estas modifi-caciones, el área total de ocupación disminuiría de 250,000 pies cuadrados a 100,766 pies cuadrados, lo cual conlleva-ría una reducción considerable en el impacto del proyecto a su entorno inmediato. Además, Unlimited solicitó a la Junta la recalificación del predio, hasta entonces com-puesto por un Distrito Residencial Tres (R-3) y un Distrito [953]*953Comercial Tres (C-3),(3) a un Distrito Industrial Liviano (I-l).(4) Esta petición, según la parte proponente, se debió a la necesidad de que los parámetros de diseño del proyecto fueran conformes al de dicho distrito industrial. Unlimited argumentó que el proyecto de mini-almacenes operaría como un negocio comercial de alquiler al detal de espacio y que, por lo tanto, sería de extrema conveniencia para la comunidad residencial y comercial del área, la cual de-muestra un uso y comportamiento mixto.(5)
Durante el procedimiento de evaluación, las diversas agencias públicas consultadas avalaron la enmienda a la consulta de ubicación del proyecto sometido por Unlimited. A su vez, el Municipio endosó el proyecto de mini-almace-nes e informó, por conducto del Vicealcalde, licenciado [954]*954Efraín Pérez Jiménez, que el desarrollo propuesto por Unlimited era compatible con la política pública municipal para el suelo urbano, según establecida en su Plan de Or-denación Territorial.(6)
Mediante una resolución emitida el 6 de octubre de 2004, notificada el 5 de noviembre de 2004, la Junta auto-rizó la enmienda a la consulta de ubicación y ordenó que el proyecto propuesto tuviese parámetros de diseño conforme a un Distrito 1-1. Entre sus múltiples consideraciones, la agencia consideró el Reglamento de Calificación del Muni-cipio, así como el comportamiento y la actividad del área circundante al proyecto, la naturaleza del negocio pro-puesto y el cumplimiento con los criterios para desarrollos extensos, entre otros.(7) La Junta reconoció la viabilidad del proyecto, junto a las expresiones del Ejecutivo municipal en cuanto a la conformidad del proyecto con el Plan de Ordenación del Municipio. Resulta importante destacar que ninguna de las personas interesadas que fueron noti-ficadas de la vista pública y de la Resolución de la Junta, incluyendo el Municipio, solicitó reconsideración ni acudió en recurso de revisión ante los foros judiciales, por lo cual la resolución de la Junta advino final y firme.
En conformidad con lo dispuesto por la Junta, el 19 de octubre de 2005, dentro del término dispuesto para ello, Unlimited solicitó a la Oficina de Permisos Urbanísticos del Gobierno Municipal Autónomo de Guaynabo la autori-zación de anteproyecto para la construcción del negocio de [955]*955mini-almacenes. Posteriormente, considerando que este procedimiento se había extendido más de lo usual, Unlimited sostuvo una serie de reuniones con el Alcalde y su grupo de trabajo, además de cursar varias misivas con el fin de agilizar los trámites.(8) A pesar de ello, y en vista de que la Oficina de Permisos aún no había actuado sobre su solicitud, Unlimited presentó, el 30 de marzo de 2007, un recurso extraordinario de mandamus, solicitando al Tribunal de Primera Instancia que ordenara al ente municipal atender y resolver la autorización de anteproyecto presentada. Mediante Resolución y Orden dictada el 11 de abril de 2007, notificada el 18 de abril de 2007, el Tribunal de Primera Instancia concedió al Municipio un término de 20 días para notificar si procedía o no la solicitud de la parte proponente.(9)
Finalmente, el 1 de mayo de 2007 el Municipio denegó la solicitud de autorización de anteproyecto. El Municipio concluyó que el desarrollo del proyecto de mini-almacenes con parámetros de diseño industrial no era viable, entre otras razones, por el uso residencial y comercial existente en el área. Según se desprende de la resolución, la decisión del ente local se debió, principalmente, a los cambios en la política pública, producto de la revisión en curso de su Plan de Ordenación Territorial, que una vez concluidos conver-tirían el área donde se había de ubicar el proyecto en es-trictamente residencial. Inconforme, Unlimited recurrió ante el Tribunal de Apelaciones, mediante recurso de revi-sión, y argüyó que las actuaciones del Municipio consti-tuían un ataque colateral tardío e indebido a la consulta de ubicación aprobada por la Junta.
El 10 de septiembre de 2007 el foro apelativo revocó la decisión del Municipio. Este dictamen se fundamentó en [956]*956que las facultades conferidas por el Convenio de Transfe-rencia de Competencias habían concedido al Municipio el poder de determinar si el anteproyecto cumplía con las le-yes y reglamentos aplicables, pero no la potestad de dene-gar el anteproyecto porque el desarrollo tal como fue apro-bado por la Junta proyectaba un cambio de calificación del solar.
Inconforme, el Municipio solicitó reconsideración y ar-gumentó que el proceso de recalificación no podía llevarse a cabo ante la agencia central, ya que el mismo se rige por el Artículo 13.008 de la Ley de Municipios Autónomos.(10) El foro apelativo denegó la solicitud de reconsideración, luego de lo cual el Municipio recurrió ante este Tribunal mediante petición de certiorari señalando los errores si-guientes:
1. Erró el Tribunal de Apelaciones al determinar que la recalificación del suelo dentro de la demarcación geográfica del Municipio fue atendida por la Junta de Planificación cuando autorizó la consulta de ubicación y, por lo tanto, es un asunto final sobre el cual el Municipio no tiene jurisdicción.
2. Erró el Tribunal de Apelaciones al permitir que el proceso cuasiadjudicativo de la consulta de ubicación esté por encima de los postulados del Artículo 13.008 de la Ley de Municipios Autónomos en cuanto al proceso de recalificación.
3. Erró el Tribunal de Apelaciones al provocar la legali-dad de una recalificación indirecta del suelo municipal por parte de la Junta de Planificación cuando la Ley de Muni-cipios Autónomos nada dispone al respecto.
4. Erró el Tribunal de Apelaciones al obviar que la Ley de Municipios Autónomos nada dispone sobre la facultad retenida por la Junta de Planificación para recalificar el suelo municipal.
[957]*9575. Erró el Tribunal de Apelaciones al no reconocerle al Municipio la facultad de aplicar los Objetivos y Políticas Públicas de su Plan de Ordenación Territorial, en violación a la Ley de Municipios Autónomos y la jurisprudencia aplicable.
6. Erró el Tribunal de Apelaciones al reconocer derechos adquiridos a una entidad privada, Unlimited, sobre el de-recho del Municipio de ordenar, reordenar y revisar su Plan de Ordenación Territorial. Véase Petición de certio-rari, págs. 4-5.
El 7 de marzo de 2008 expedimos el caso de autos. Luego de presentados los alegatos de las partes, la Junta solicitó un término para expresarse sobre los señalamien-tos de error del Municipio, a lo cual accedimos mediante Resolución de 25 de junio de 2008. Contando con la compa-recencia de la Junta, y los alegatos de las partes, procede-mos a resolver.
II
La Ley Núm. 75 de 24 de junio de 1975, mejor conocida como Ley Orgánica de la Junta de Planificación de Puerto Rico, encargó a la Junta la misión de servir como el organismo estatal encargado de guiar el desarrollo integral de Puerto Rico, tomando en consideración las actuales y futuras necesidades sociales y nuestros recursos humanos, ambientales, físicos y económicos.(11) Dentro del marco del poder de ordenar coherentemente el uso de las tierras, la Junta debe centrarse en fomentar la salud, la seguridad, el orden, la convivencia y la prosperidad del país.(12)
Para hacer realidad esta encomienda de planificación integral, la Asamblea Legislativa otorgó a la Junta [958]*958el poder de zonificar las distintas áreas de nuestra isla. La zonificación es el instrumento que utiliza la Junta para clasificar los terrenos en zonas o distritos, con el fin de aplicar normas generales sobre su uso y definir las carac-terísticas de las obras y edificaciones permitidas.(13) El acto de adoptar o enmendar la zonificación de un distrito es un ejercicio del poder de reglamentación delegado en la Junta.(14) Dicha facultad le' confiere a esta agencia central una gran discreción en el desarrollo y en la ejecución de la política pública sobre zonificación.(15) Los reglamentos y mapas de zonificación aprobados con ese fin pretenden pro-mover el uso más eficaz del limitado recurso de la tierra, de forma que se promueva el desarrollo urbano de manera ordenada y lógica. Esto, a su vez, requiere sopesar las diversas necesidades de la población puertorriqueña.(16) Como consecuencia de su facultad de guiar el desarrollo físico, económico y social del país, la Junta tiene poderes amplios, como el de prohibir determinados usos y tomar medidas provisionales y preventivas para lograr el uso óp-timo, tanto social como ambiental, de los terrenos del país.(17)
Existen dos vías procesales para que el propo-[959]*959nente de un proyecto someta ante la consideración de la Junta una solicitud de rezonificación de un predio. En primer lugar, puede promoverse dicho cambio directamente mediante una solicitud de rezonificación directa.(18) Tam-bién puede solicitarse este cambio de forma indirecta, me-diante la presentación de una consulta de ubicación cuya aprobación conllevaría alterar la zonificación de un predio.(19) No obstante, hemos expresado en reiteradas oca-siones que, debido a nuestra realidad social y territorial, el Estado está obligado, en lo posible, a mantener las zonifi-caciones existentes.(20)
El Reglamento de Zonificación de Puerto Rico Núm. 6211, Reglamento de Planificación Núm. 4, de 5 de noviem-bre de 2000, en vigor al momento de concretarse y atenderse el procedimiento de consulta de ubicación en este caso, re-quiere que se cumplan ciertos requisitos.(21) Entre estos se encuentran la notificación adecuada a los dueños de las pro-piedades colindantes y la presentación del plano de cons-trucción que muestre una representación gráfica del [960]*960proyecto.(22) Al considerar y resolver una consulta de ubica-ción, la Junta ejerce una función de naturaleza cuasiadjudi-cativa, por lo cual deberá resolver a base de la totalidad del expediente, mediante una resolución que incluya las deter-minaciones de hechos y las conclusiones de derecho perti-nentes, junto a los endosos emitidos. La Junta deberá con-siderar, además, los documentos pertinentes de política pública sobre la planificación como lo son, entre otros, el Plan de Desarrollo Integral, los Objetivos y Políticas Públi-cas del Plan de Usos de Terrenos de Puerto Rico y los Planes de Ordenación Territorial municipales, adoptados por la Junta y aprobados por el Gobernador.(23)
En 1975 la Asamblea Legislativa relevó a la Junta de sus responsabilidades fiscalizadoras y operacionales para permitirle dedicar sus esfuerzos y recursos a las determinaciones de política pública y las estrategias de desarrollo físico, económico y social del país.(24) A esos fines, la Ley Núm. 76 de 24 de junio de 1975, mejor conocida como Ley Orgánica de la Administración de Reglamentos y Permisos (A.R.Pe.), creó esta agencia central para ejercer como brazo operativo de planificación.(25) En particular, el Artículo 5(p) de su ley orgánica impuso a A.R.Pe. el deber de entender en la fase operacional del proceso de permisos, es decir, su misión principal es
[961]*961[a]plicar y velar el cumplimiento de sus propios reglamen-tos, de los Reglamentos de Planificación que haya adoptado o adopte la Junta de Planificación de Puerto Rico para el desa-rrollo, subdivisión y uso de terrenos y para la construcción y uso de edificios, así como el cumplimiento de toda ley estatal, ordenanza, o reglamentación de cualquier organismo guberna-mental que regule la construcción en Puerto Rico.(26)
En esencia, la fase operacional de planificación es posterior a la aprobación del proyecto por la Junta. Se inicia con la presentación de una solicitud de desarrollo y con-lleva revisar la viabilidad del proyecto en su fase de implantación. Esta etapa es de índole especialmente téc-nica; requiere estudiar los pormenores del proyecto, con-forme los requisitos de zonificación del distrito, y las com-plejidades físico-espaciales y sociales que genere un uso específico de terreno, así como la conformidad de las es-tructuras a erigirse con las normas y los requisitos de cons-trucción, entre otros asuntos. En el contexto de una con-sulta de ubicación, la fase operacional persigue corroborar que los detalles particulares del proyecto se adhieran a lo dispuesto en la resolución de la Junta.(27)
La Ley Núm. 81-1991, mejor conocida como Ley de Mu-nicipios Autónomos del Estado Libre Asociado de Puerto Rico,(28) cristalizó una reforma municipal que permitió la dele-gación a los gobiernos locales de una amplia gama de poderes y competencias de diversas agencias de la adminis-tración central, entre éstas la Junta y A.R.Pe. Esta reforma fue dirigida específicamente a fomentar la autonomía ges-tora del ente gubernamental local para que éste pudiese velar por el bien común de sus habitantes, prestando así aten-ción de forma directa a sus asuntos, problemas y necesi-[962]*962dades colectivas de forma más eficaz.(29) Esta política pú-blica estatal de descentralización gubernamental, que ha es-tado en vigor por dos décadas, enfatiza la importancia de la planificación local como un apoyo a la autonomía del muni-cipio, el cual ha sido, tradicionalmente, el lugar preferente de las prácticas democráticas.(30)
Así, la Ley de Municipios Autónomos, entre otras cosas, permite a los municipios asumir, mediante delegación, algunas de las facultades tradicionales de la Junta y A.R.Pe.(31) Estas facultades se clasifican por “Jerarquías”, de la I a la V, de acuerdo con su grado de complejidad y la capacidad municipal para asumirlas. Entre las facultades y poderes transferidos, la Junta, en su capacidad de agencia estatal supervisora y coordinadora de la ordenación territorial, delega a los municipios autónomos el poder de “[e]stablecer política, estrategias y planes dirigidos a la ordenación de su territorio, la conservación de sus recursos y su óptimo desarrollo”.(32) La Ley de Municipios Autónomos también reconoce que una vez transferida una facultad, “el municipio asumirá toda responsabilidad de las acciones tomadas en el ejercicio de esa facultad”.(33)
[963]*963La Asamblea Legislativa confirió a los municipios autónomos la potestad de ordenar su territorio municipal mediante la adopción de un Plan de Ordenación Territorial.(34) Este es el instrumento de ordenación integral y estratégico del territorio municipal,(35) que enuncia y dispone la política pública sobre su desarrollo y sobre el uso de sus suelos.(36) De esta forma, un municipio autónomo puede recibir, mediante delegación, el poder de calificar y recalificar sus suelos; es decir, la facultad de “clasificar y designar terrenos en distritos y la aplicación en cada distrito de normas sobre el uso de los suelos y sobre las obras y estructuras a permitirse”.(37) Cabe resaltar que el poder de calificación de un municipio autónomo es equivalente al poder de zonificación de la Junta.(38)
El desarrollo de un Plan de Ordenación Territorial requiere el estudio y la recopilación de un complejo entramado de documentos, cuyo contenido revela un minucioso análisis de la realidad socio-espacial del municipio. El Artículo 13.011 de la Ley de Municipios Autónomos dispone que en la elaboración del Plan de Ordenación Territorial, un municipio autónomo deberá identificar los reglamentos, si alguno, de la Junta o de A.R.Pe. que deben revisarse y ajustarse a su entorno territorial. Sin embargo, el municipio autónomo que pretenda enmendar o sustituir algún re-[964]*964glamento adoptado por las agendas centrales deberá dis-cutir y fundamentar dicha decisión.(39)
Dentro de este marco de cooperación, los municipios au-tónomos se sirven de su propio Plan de Ordenación Territorial para reglamentar el uso de los terrenos en sus lími-tes geográficos.(40) La ordenación integral y estratégica de la totalidad del territorio municipal debe estar en confor-midad con todas las políticas públicas, leyes, reglamentos y otros documentos del gobierno central relacionados con la ordenación territorial.(41) Este Plan de Ordenación Territorial, junto a los planos de clasificación y ordenación del suelo, son instrumentos complementarios al Plan de Usos de Terrenos de Puerto Rico, hasta donde éste haya sido aprobado por la Junta.(42)
Por otro lado, la Ley de Municipios Autónomos reconoce, en su Artículo 13.012, que la facultad cuya transferencia sea autorizada mediante el convenio se ejercerá de acuerdo no solamente a las normas y procedimientos establecidos en la legislación, reglamentación y política pública aplica-ble a la facultad transferida,(43) sino conforme a la Ley [965]*965Núm. 170 de 12 de agosto de 1988, mejor conocida como la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme del Estado Libre Asociado de Puerto Rico (L.P.A.U.).(44) Esta ley define el ámbito de la facultad revisora de los tribunales sobre las determinaciones cuasiadjudicativas de las agencias públicas. De esta forma, reconoce que es responsabilidad de los foros judiciales asegurarse de que el ente adminis-trativo actúe dentro del marco de los poderes que le han sido delegados, y en conformidad con la política pública que lo dirige.(45) La revisión judicial garantiza a los ciuda-danos y a las partes interesadas un foro al cual recurrir para vindicar sus derechos y reclamar un remedio frente a posibles actuaciones arbitrarias de las agencias públicas en un dictamen administrativo.(46)
III
A. Facultad de la Junta de Planificación y del Municipio Autónomo para recalificar el suelo Municipal mediante Consulta de Ubicación
El Municipio presenta la controversia del caso de autos como un conflicto insalvable entre sus poderes cuasilegisla-tivos de elaborar y revisar su Plan de Ordenación Territorial y el poder cuasiadjudicativo de la Junta de aprobar una con-sulta de ubicación en el territorio municipal. Alega que el poder de recalificar directamente sus terrenos le fue confe-rido expresamente mediante el Convenio de Transferencia de Competencias y que la Junta no se reservó el poder de recalificar indirectamente los terrenos municipales. Por lo [966]*966tanto, el Municipio entiende que la intervención de la Junta violentó el postulado mayor de la reforma municipal, es de-cir, la autonomía del municipio en los asuntos de su planificación. Como alternativa arguye, además, que la in-tervención de la Junta en el proceso de recalificar el suelo en su demarcación se podía dar únicamente a través del meca-nismo establecido en el Artículo 13.008 de la Ley de Muni-cipios Autónomos, supra, para la revisión de un Plan de Or-denación Territorial municipal.
Cuando existe un conflicto sobre si se ha delegado una competencia de la Junta o A.R.Pe. a un municipio autó-nomo, junto a su posterior interacción administrativa, es preciso examinar la Ley de Municipios Autónomos, el Con-venio de Transferencia de Competencias y los reglamentos pertinentes. De esta forma podremos analizar la natura-leza de las funciones del ente local y su relación con la agencia central para encontrar, dentro del entramado de mandatos y responsabilidades, el sentido de la delegación dispuesta por la Asamblea Legislativa y lo pactado entre ambos entes gubernamentales.
El Plan de Ordenación Territorial del Municipio Autó-nomo de Guaynabo fue aprobado por la Legislatura Municipal, el 11 de diciembre de 1998.(47) La Junta lo adoptó al año siguiente, el 16 de noviembre de 1999,(48) mientras que el Gobernador de Puerto Rico lo firmó y aprobó el 15 de diciembre de 1999.(49) Conforme al Artículo 13.012 de la Ley de Municipios Autónomos, el Municipio solicitó al primer Ejecutivo la transferencia de ciertas facultades sobre la ordenación territorial y pactó con el Gobierno central, mediante el Convenio de Transferencia de Competencias de 16 de noviembre de 2000, la concesión de las facultades [967]*967de planificación contenidas en las Jerarquías I, II, III y IV.(50)
Este convenio estaba en vigor cuando Unlimited pre-sentó la consulta de ubicación original y también cuando presentó la solicitud de enmienda ante la Junta. Con ex-cepción de las competencias reservadas expresamente por la Junta y A.R.Pe.,(51) las Jerarquías I, II, III y IV le confi-rieron al Municipio la facultad de aprobar permisos de uso en estructuras que estuviesen conformes con los reglamen-tos de planificación, siempre que no constituyesen una va-riación o excepción. Además, le confirieron la facultad de autorizar ciertos anteproyectos, segregaciones de hasta 10 solares en suelo urbano o urbanizable y proyectos de urba-nización de hasta 50 solares, así como enmendar el Plano de Ordenación. Resaltamos que a esa fecha no se había transferido la Jerarquía V, que permite conceder al Muni-cipio “otras facultades” que no fueran expresamente reser-vadas por las agencias centrales.(52) Es claro, pues, que no se le había delegado al Municipio el poder de aprobar una consulta de ubicación.
Ciertamente, tanto el texto de la Ley de Municipios Au-tónomos, como las jerarquías transferidas en el Convenio de Transferencia de Competencias, guardan silencio sobre la delegación de la facultad de recalificar indirectamente [968]*968un predio municipal. Este punto es crucial a la luz del in-ciso (P) de las condiciones generales del Convenio de Transferencia de Competencias, el cual reconoce que “las facultades en la materia que no se delegan expresamente mediante este Convenio, continúan siendo facultad de la Junta de Planificación o de la Administración de Regla-mentos y Permisos[,] según corresponda”.(53) Es más, el pacto entre el ente local y las agencias centrales establece claramente que “[e]l Municipio asumirá toda la responsa-bilidad sobre las primeras cuatro (IV) Jerarquías indica-das en este Convenio al momento de entrar en vigencia el mismo”.(54) Por otro lado, la Sección (B)(1)(c) de la Parte VI, que concierne las medidas de coordinación y fiscalización entre la Junta y el Municipio, dispone que todas las con-sultas de ubicación privadas serán presentadas en el Mu-nicipio y que este someterá el expediente a la agencia central con jurisdicción, a no más tardar, 10 días después de la presentación.(55)
Como vemos, se trata de un convenio cuya finalidad es delegar de forma expresa ciertas funciones de planifica-ción, según la capacidad y eficiencia que demuestre el mu-nicipio autónomo.(56) Por eso, no podemos presumir que el silencio legislativo conceda exclusivamente el poder de re-calificación al ente municipal o que le impida a la Junta ejercerlo. En realidad, además del Convenio de Transferen-cia de Competencias, la contención del Municipio contra-dice explícitamente los propios reglamentos adoptados por éste. La Sección 2.00 del Reglamento de Calificación de Suelos del Municipio Autónomo de Guaynabo (Plan de Or-[969]*969denación Territorial, Vol. III),(57) lee de la forma siguiente: “[e]l Municipio o la Junta de Planificación, según corres-ponda, evaluará las consultas de ubicación tomando en consideración el nivel de autonomía, facultades transferi-das o jerarquías obtenidas a través del Convenio negociado entre las partes.” (Enfasis nuestro.)(58)
En cuanto al desenlace del procedimiento de recalifica-ción indirecta de un distrito o solar, la Sección 4.06 del Reglamento de Calificación dispone que
[ic]uando se trate de un uso previamente autorizado por el Municipio o la Junta [de Planificación], según corresponda, para el cual se hubiere celebrado vista pública, notificado la intención de cambiar el distrito de calificación y expedido el permiso de uso, la parte interesada podrá iniciar el procedi-miento de cambio en el mapa de calificación sometiendo una copia del permiso de uso certificado y autorizado por la Admi-nistración de Reglamentos y Permisos como evidencia de que el mismo se construyó y se autorizó su uso conforme a las dis-posiciones de la consulta [de ubicación]. Cuando se verifique que la consulta [de ubicación] se culminó, el Municipio o la Junta [de Planificación], según corresponda, podrá enmendar el mapa sin necesidad de nueva vista. (Enfasis nuestro.)(59)
Es decir, el Reglamento de Calificación de Suelos adop-tado por el ente municipal dispone para que tanto el Mu-nicipio como la Junta puedan recalificar indirectamente un [970]*970distrito o solar dentro de los límites territoriales de un mu-nicipio autónomo, conforme a lo pactado con el Gobierno central. En el caso de autos, el Municipio simplemente no había adquirido dicha facultad al momento de someterse la enmienda a la consulta de ubicación. Por lo tanto, no cabe hablar de un acto ilegal por parte de la Junta.
Más aún, al renovarse el Convenio de Transferencia de Competencias, para transferir al Municipio ciertos poderes bajo la Jerarquía V, el nuevo pacto tampoco delegó al ente municipal el poder de aprobar consultas de ubicación.(60) Lo anteriormente discutido deja en entredicho el argu-mento del Municipio en torno a que la recalificación de los suelos municipales deberá llevarse a cabo, forzosamente, a petición del Municipio y a través del mecanismo de revi-sión del Plan de Ordenación Territorial dispuesto por el Artículo 13.008 de la Ley de Municipios Autónomos, supra. Recordemos que tanto el mecanismo de recalificación directa, como el de recalificación indirecta, son instrumentos de planificación que le permiten al municipio autónomo y a la Junta ser más flexibles a la hora de asegurar el uso óptimo de sus terrenos. Claramente, el poder delegado al Municipio para recalificar directamente sus suelos no es un impedimento para que la Junta ejerza la facultad rete-nida de aprobar consultas de ubicación que constituyan, a su vez, una recalificación indirecta.
Ahora bien, es menester que distingamos las diversas fa-cultades delegadas al Municipio y cómo deben emplearse. [971]*971Recalcamos que mediante el Convenio de Transferencia de Competencias se le delegaron, parcialmente, los poderes de planificación y de enunciación de política pública respecto a su demarcación territorial, junto a ciertas facultades relati-vas a los asuntos operacionales normalmente atendidos por A.R.Pe. En lo que a este caso concierne, al delegarse la Je-rarquía V mediante el nuevo Convenio de Transferencia de Competencias, aprobado el 14 de junio de 2005, se confirió al Municipio la facultad operacional de atender solicitudes de anteproyectos como la que sometió Unlimited.(61)
De esa forma, facultades que están nítidamente separa-das a nivel estatal mediante las leyes orgánicas de la Junta y A.R.Pe. se encuentran ahora entrelazadas en una sola agencia local. Aunque el andamiaje municipal tiende a divergir de la bifurcación de poderes de planificación a ni-vel estatal, el Municipio está obligado a ejercer dichas fa-cultades en el contexto de la solicitud presentada y con-forme a la etapa en la cual se encuentra el proyecto que está ante su consideración. Por lo tanto, el Municipio no puede sobrepasarse de las facultades extendidas mediante su Convenio de Transferencia de Competencias e invadir las prerrogativas que por mandato contractual le pertenecen únicamente a la Junta.
En Hatillo Cash & Carry v. A.R.Pe.,(62) este Tribunal dictaminó que A.R.Pe. actuó en contra de los poderes que le fueron delegados a través de su ley orgánica, al aprobar una fracción de un proyecto que había sufrido diversas y [972]*972sustanciales alteraciones, como si se tratara del proyecto originalmente aprobado por la Junta, cuando lo que corres-pondía era una enmienda a la consulta de ubicación original. En aquella ocasión aclaramos que el poder de rea-lizar determinaciones de política pública no era delegable a A.R.Pe., y que esa agencia, en su función de velar por el fiel cumplimiento de las leyes y reglamentos de planificación, no podía arrogarse las funciones de desarrollo estratégico que mantenía la Junta.(63)
Concretamente, el Municipio está facultado, de forma delimitada y subordinada a la coordinación con la Junta, para hacer determinaciones de política pública dentro de su demarcación territorial. No obstante, ello no significa que al intervenir en el caso de autos, podía ignorar la etapa procesal en la que se encontraba el trámite. El Municipio no podía obviar que a ese momento la Junta había ejercido debidamente la facultad, aún no delegada mediante el Convenio de Transferencia de Competencias, de recalificar indirectamente el suelo municipal al autorizar la consulta de ubicación.
Debido a que el Municipio pactó expresamente respetar las facultades no delegadas por las agencias centrales, es indudable que resultaría contrario a derecho, a nuestra ju-risprudencia y a la propia Ley de Municipios Autónomos, interpretar que el ente municipal, con funciones y faculta-des claramente prescritas, podía revocar de facto una deci-sión final y firme emitida por la Junta. Esta conclusión es reforzada por el hecho de que no estamos ante una revisión judicial de la resolución que aprobó la consulta de ubicación. El expediente es claro en que el Municipio fue notificado de la determinación emitida por la Junta y, como agencia local interesada en el cumplimiento de su propia política pública municipal, tenía el deber ministerial de [973]*973agotar los remedios administrativos o de presentar un re-curso de revisión judicial si estimaba que el proyecto no cumplía con dichos postulados.(64)
B. La política pública y la revisión del Plan de Ordenación Territorial
Finalmente, nos toca atender la razón medular por la cual el Municipio denegó la autorización del anteproyecto; es decir, que el acto cuasilegislativo de revisar su Plan de Ordenación Territorial le obligaba a aplicar sus nuevas po-líticas públicas sobre el uso de sus terrenos.
De forma introductoria, el Municipio arguye que su endoso al proyecto presentado por Unlimited no era determinante en la etapa de consulta de ubicación, por lo cual el alcance y significado de dicho endoso no debe sobrevalorarse. Esta aseveración la fundamenta en la natu-raleza preliminar de un endoso a nivel de consulta de ubi-cación, el cual, según alega, no le ata inexorablemente o le impide modificar su posición en etapas posteriores como lo es la etapa operacional.
El Reglamento Núm. 7630, mejor conocido como Glosario de Términos de los Reglamentos de Planificación, define el endoso como una “[Recomendación favorable de un organismo gubernamental concernido y con jurisdicción con relación a un proyecto, pudiendo ésta ser precisa o de carácter general o estar condicionada al cumplimiento de determinados requisitos, suministro de datos y otras gestiones”.(65) El Reglamento también distingue en-[974]*974tre el endoso preliminar y el endoso final. El endoso preli-minar es una “[r]ecomendación de carácter general que se limita a señalar las facilidades existentes, su capacidad y los puntos de conexión o de accesos o señalar medidas, pre-cauciones o forma de ejecución a observarse al realizar la obra en beneficio del interés público”; mientras que el en-doso final es aquella “[a]probación favorable de un orga-nismo gubernamental concernido, con relación a la acepta-ción de obras construidas o que pueden ser utilizadas”.(66) El endoso emitido por el Municipio, el 12 de noviembre de 2003, lee de la manera siguiente:
El desarrollo de este proyecto es compatible [con] las estipula-ciones de la Política Pública Municipal para el Suelo Urbano (SU) según el Plan de Ordenación Territorial de la siguiente manera: Prom [ueve] el desarrollo de usos no residenciales en lugares compatibles, apropiados y adyacentes. Estimu[la] el redesarrollo de lugares comerciales. Propic[ia] el redesarrollo de lugares céntricos que provean una variedad de servicios.(67)
Sale a relucir del texto citado que éste no es un endoso preliminar. Se trata de un endoso específico y categórico que constata el fiel cumplimiento del proyecto propuesto con la política pública enunciada por el Municipio en su Plan de Ordenación Territorial vigente.
El Convenio de Transferencia de Competencias del Municipio dispone que cuando la Junta retiene o se reserva una facultad, esta deberá ejercer dicho poder aplicando los reglamentos adoptados por el municipio autónomo, al igual que solicitar al ente municipal comentarios sobre la evaluación de la solicitud que tiene ante sí.(68) Dicho insumo es necesario para mantener intacto el eje cen[975]*975tral de la política pública de nuestro país en torno a la descentralización del poder ejecutivo: la autonomía municipal. Ahora bien, un endoso municipal no es de por sí obligatorio para la agencia pública que lo recibe. Se trata de una expresión emitida por una autoridad con competen-cia, cuyo contenido deberá ser evaluado con el debido es-crutinio ministerial y tomando en consideración la totali-dad de los intereses públicos y privados implicados. Es decir, por más concluyente que sea un endoso en el proceso de aprobar una consulta de ubicación, éste no deja de ser una recomendación, cuyos fundamentos deberán enfrentar la concurrencia o no concurrencia de la agencia autorizada por ley de evaluarlo. Por lo tanto, el endoso del Municipio en un procedimiento de consulta de ubicación ante la Junta constituye una parte esencial del cúmulo de expre-siones que las agencias públicas deben emitir y que la Junta debe evaluar con miras a cumplir con su deber de coordinar entre sí una planificación íntegra.(69)
En concordancia con lo indicado anteriormente, el Mu-nicipio ejerce en esta instancia dos funciones procesales distintas y separadas. Es evidente que un municipio autó-nomo puede endosar un proyecto que está ante la conside-ración de una agencia central en una fase que no le corres-ponde atender porque no se le ha delegado esa facultad, como sucede en el caso de autos, y luego denegar el pro-yecto en la subsiguiente etapa operacional, si encuentra un incumplimiento con las leyes y reglamentos aplicables en esa etapa o que el proyecto presentado no es conforme a los parámetros dispuestos en la resolución de la Junta.(70) [976]*976Ahora bien, el Municipio defiende su denegación del pro-yecto de autos al amparo de la facultad que la Junta le delegó para revisar su Plan de Ordenación Territorial. Aduce que los cambios en la política pública municipal con-ciben el distrito destinado para el proyecto de mini-alma-cenes como uno de carácter estrictamente residencial.(71) De esta forma, el Municipio concluye que tiene la obliga-ción de aplicar el Derecho de planificación conforme a sus nuevas políticas públicas, aunque no estuvieran vigentes al tiempo en que se resuelve el caso de autos.(72) Este se-ñalamiento nos permite auscultar el proceso de revisión de un Plan de Ordenación Territorial y la obligación del Mu-nicipio de aplicar el producto final de dicho proceso.
Ciertamente, el Municipio tiene la facultad y el deber de hacer valer las metas y objetivos de su propia ordenación territorial, según se deduce del Artículo 13.005 y el Artí-culo 13.012 de la Ley de Municipios Autónomos.(73) Concre-tamente, el Capítulo VI del Plan de Ordenación Territorial [977]*977del Municipio Autónomo de Guaynabo enuncia la política pública para su desarrollo futuro. Este título dispone los principios de planificación que afectarán cada categoría de suelo, al igual que define los aspectos básicos de la organi-zación territorial y establece el programa de desarrollo e implementación. La política pública del Municipio sobre el uso del suelo urbano busca, entre otros asuntos, propiciar el intercambio socioeconómico, maximizar el uso del suelo y conservar el patrimonio cultural, entre otros.(74)
En el proceso de creación o revisión de una política pú-blica hay dos elementos principales: el técnico y el político.(75) En el primero se atiende la recopilación y aná-lisis de datos objetivos, la designación regional de su enfo-que y la programación de acciones específicas; mientras que en el segundo se establecen los objetivos concretos, la selección entre varios modelos alternos para alcanzar las metas trazadas y la evaluación de los resultados obtenidos. Sobre este último elemento, el político, que contiene la fase de formulación e implementación de la política pública so-bre la planificación, y es el que nos concierne para adjudi-car el caso de autos, nos expresamos hoy por primera vez.
El doctor Punsoda Díaz resalta que los planes de orde-nación “son el producto natural del proceso de planifica-ción” y, como tales, “[c]onstituyen expresiones detalladas de las acciones necesarias para alcanzar los objetivos establecidos”.(76) La naturaleza de estos documentos de-nota que el proceso de su elaboración y revisión está reves-tido de un gran interés público, pues la pureza y transpa-[978]*978renda de estos actos administrativos, necesarios para garantizar un funcionamiento gubernamental íntegro y co-herente, atañe a nuestra población en general. A su vez, la política pública implantada por el Estado en los planes de ordenación procura dar certeza a las actuaciones adminis-trativas, anclándolos en unos principios, prioridades, me-tas y objetivos claros, que son esenciales en la justa y eficaz gestión gubernamental.(77) Además, la política pública así plasmada es determinante en la labor diaria de los foros judiciales de adjudicar casos, pues establece parámetros vinculantes que los tribunales tendrán que incorporar en su interpretación de los hechos y en la aplicación del dere-cho, cuando se ventilen las controversias en los foros pertinentes.(78)
La Ley de Municipios Autónomos define la revisión de un Plan de Ordenación Territorial como un proceso de “recopilación de nuevos datos, inventarios y necesidades; la enunciación de nuevas políticas; o la promulgación de reglamentos que sustituyan, amplíen o limiten significativamente un Plan de Ordenación vigente”. (Enfasis nuestro.)(79) Se trata, como indica el doctor Punsoda Díaz, de “documentos algo estáticos”, por eso, “es el proceso de planificación, continuo y dinámico, y no el documento que [979]*979contiene el plan, lo que contribuye a facilitar el desarrollo”. (Enfasis en el original y nuestro.)(80)
De entrada, reconocemos que el proceso de elaboración y revisión de la política pública es una tarea compleja. Pla-nificar es sinónimo de tomar decisiones. Es marcar priori-dades y construir una hoja de ruta en función de ellas.(81) La misión de un municipio autónomo, que adviene a las facultades y competencias de organizar el uso de sus sue-los, es planificar de forma coordinada y coherente la maxi-mización de éstos, conforme a las necesidades que impone su propia realidad social, económica y espacial. El proceso comienza con la identificación de un problema público. A este paso le sigue la consideración de soluciones, o, más bien, el momento en que el ente gubernamental propone diversos métodos y alternativas para atajar el problema público.(82) Acto seguido, se concreta la selección de un marco conceptual para favorecer una medida específica. Estas etapas preliminares se dirigen hacia la implementa-ción, donde finalmente media la asignación de recursos y la realización de los actos oficiales pertinentes para su en-trada en vigor. (83) Podemos apreciar que no se trata de un [980]*980proceso expedito, ya que conlleva también una constante evaluación, integral o parcial, del marco público elaborado, después de un tiempo indeterminado de funcionamiento, con el fin de realizar los ajustes necesarios que aseguren la corrección del problema social originalmente identificado. Evidentemente, la propia naturaleza dinámica del proceso puede poner en precario el plan anterior.
El Municipio alega en su petición de certiorari que eso es, precisamente, lo sucedido en este caso y que tiene la obligación de aplicar el Derecho de planificación como está concebido actualmente, o sea, hasta donde ha progresado el proceso dinámico de revisión de su política pública de ordenación territorial. Por lo tanto, alega que tiene la fa-cultad de considerar y aplicar las propuestas de revisión al Plan de Ordenación Territorial, porque éstas constituyen las medidas que el Municipio entiende necesarias para la planificación óptima del entorno local.(84) Para fundamen-tar esta aseveración, el Municipio nos remite al caso de Hernández, Alvarez v. Centro Unido.(85)
Ahora bien, el Municipio hace caso omiso del contexto fáctico en el cual este Tribunal actuó en el caso citado. Contrario al caso de autos, en Hernández, Alvarez no exis-tía un Plan de Ordenación Territorial municipal y a la luz de este vacío jurídico se debía analizar el proyecto pro-puesto conforme a la política pública enunciada en los Ob-jetivos y Políticas Públicas del Plan de Usos de Terreno de Puerto Rico. En aquella ocasión, expresamos que
[981]*981... al no existir ni un plan de usos de terrenos ni un plan de ordenación territorial vigentes para el área específica en que estaría ubicado el proyecto, la Junta de Planificación no podía soslayar un documento que sí estaba en vigor, que fue adoptado por ella misma en 1995, y que fue aprobado por el entonces Gobernador de Puerto Rico, para que fuera un “documento rector de política pública” que aplicara a los usos de terrenos en todo Puerto Rico. (Énfasis en el original y nuestro.)(86)
A diferencia del caso antes citado, aquí estaba vigente un Plan de Ordenación Territorial que regía sobre la demarcación territorial del Municipio. En lo que sí son similares el caso de autos y el de Hernández, Alvarez es en la pertinencia de la norma, muchas veces repetida por este Tribunal, que una agencia administrativa no puede ejercer sus facultades a espaldas de un documento de política pública debidamente promulgado por la agencia y aprobado por el Gobernador.(87)
En el caso de autos, el Municipio no podía ignorar su propio Plan de Ordenación Territorial para aplicar los enunciados de una revisión de su política pública, cuya puesta en vigor, incluso, no ha sido demostrada.(88) Máxime, cuando la Ley de Municipios Autónomos recoge de forma expresa que “[u\na vez el Plan [de Ordenación] Territorial entre en vigor, toda decisión sobre el uso del suelo se hará en conformidad con el mismo”. (Enfasis [982]*982nuestro.)(89) Dicho estatuto establece claramente que en nuestra jurisdicción no basta siquiera con que un munici-pio autónomo adopte un Plan de Ordenación Territorial, ya que su posterior aprobación y puesta en vigor depende del aval de la Junta y el Gobernador de Puerto Rico. Es decir, la adopción de un Plan de Ordenación Territorial por parte del Municipio es tan sólo uno de varios pasos en camino a su vigencia.(90) Por lo tanto, y ante la falta de prueba en el expediente que nos señale que el Plan de Ordenación Territorial en vigor desde 1999 fue sustituido por otro al mo-mento de atender la autorización de anteproyecto, no po-demos refrendar las actuaciones del Municipio.
C. La aplicación temporal de un Plan de Ordenación Territorial
En cuanto al último señalamiento de error, nada en la sentencia del Tribunal de Apelaciones indica que se hayan reconocido derechos adquiridos a Unlimited mediante la aprobación de la consulta de ubicación. El caso de autos trata sobre las prerrogativas delegadas al Municipio y la revisión y aplicación de su Plan de Ordenación Territorial municipal. No obstante, son pertinentes nuestras ex-presiones en el caso Maldonado v. Junta Planificación,(91) donde resolvimos que un reglamento aprobado luego de haberse presentado una consulta de ubicación puede ser fun-[983]*983damento suficiente para denegar la consulta si, al mo-mento de su presentación, el proceso de aprobación de la reglamentación ya había comenzado oficialmente y se ha-bían hecho gestiones tendentes a informar al pueblo sobre el particular.(92) Sin embargo, fuimos claros en cuanto a que la doctrina adoptada en este caso no aplica cuando la consulta de ubicación haya sido concedida antes de entrar en vigor la nueva reglamentación.(93)
El Municipio debe atender, nuevamente, la autorización de anteproyecto de Unlimited en la etapa preliminar del proceso operacional, cuyo fin último es determinar si éste cumple con las leyes y reglamentos aplicables.(94) Reconoce-mos que a la fecha en que se emite este dictamen está en vigor un nuevo Plan de Ordenación Territorial. A ese efecto, tomamos conocimiento judicial de la revisión integral apro-bada por el primer ejecutivo el 2 de mayo de 2010.(95) Sin embargo, la alegada incongruencia entre lo dispuesto en este nuevo instrumento de planificación y el Plan de Orde-nación Territorial en vigor cuando se presentó la autoriza-ción de anteproyecto no es óbice para que el Municipio cum-pla con su deber ministerial original de evaluar la solicitud de Unlimited conforme al Plan entonces vigente.
Los tratadistas y la jurisprudencia norteamericana so-bre el Derecho de planificación son ilustrativos en cuanto a esto. Según el tratadista Yokley, existe la regla general que dispone que una reglamentación recién en vigor podrá ser aplicada para denegar un permiso de construcción si éste [984]*984fue presentado pero no concedido antes de su puesta en vigencia.(96) Esto es congruente con nuestra decisión en Maldonado v. Junta Planificación, supra. Por otro lado, Yokley señala que, como excepción, esta regla general no aplicará cuando el ente local con facultad de otorgar per-misos de construcción interpone obstáculos indebidos en el procedimiento.(97) Los obstáculos de este tipo reconocidos por la jurisprudencia norteamericana varían según la ju-risdicción pero hay acuerdo en que el ente municipal en-cargado de otorgar un permiso no puede actuar de forma tal que manipule el sistema que administra, mediante dilaciones innecesarias y peijudiciales, a la espera de que se apruebe una nueva reglamentación que sirva de base para no conceder el permiso.(98)
[985]*985Ahora bien, debemos resaltar que el Municipio fue re-ceptivo y diligente en cuanto a los dos endosos emitidos a favor tanto de la consulta de ubicación original como de la enmienda a la consulta de ubicación, la cual cambió el diseño y la calificación del solar donde se ubicaría el desarro-llo propuesto. El tiempo transcurrido entre dichos endosos y la aprobación de la Junta fue mínimo, al igual que la posterior presentación de la solicitud de autorización de anteproyecto ante el Municipio. Sin embargo, el expediente ilustra que durante ese proceso operacional posterior a la consulta de ubicación el Municipio actuó de forma diame-tralmente opuesta, al demorarse de forma irrazonable y sin justificación alguna, en la adjudicación de este asunto.(99)
Recalcamos que la demora de un año y medio en aten-der este asunto no fue mayor debido a la orden de mandamus emitida por el Tribunal de Primera Instancia.(100) Di[986]*986cho atraso es significativo, pues, como hemos explicado antes, la fase de anteproyecto sirve para “acelera[r el trá-mite de] expedición de los permisos de construcción corres-pondienteses decir, “[s]e trata propiamente de un permiso con el que se inicia un proceso que conduce expeditamente a los permisos definitivos de construcción”.(101) Llama la aten-ción el que hayan transcurrido tres años entre la denega-ción de la autorización de anteproyecto y la puesta en vi-gencia del nuevo Plan de Ordenación Territorial, cuya adopción, alegadamente, fue la razón para la denegación. Lo anterior, junto a la ausencia de un escrutinio sobrio de la Resolución de la Junta en el documento informando la decisión municipal, nos lleva a concluir que el Municipio no atendió de forma diligente la autorización de anteproyecto solicitada.(102)
[987]*987El Municipio aseveró en sus escritos que procedía dene-gar la autorización de anteproyecto en razón de la excesiva tardanza de Unlimited en presentar su solicitud, cuando ello claramente no es cierto.(103) A esto añadimos que nunca presentó evidencia para acreditar el inicio del proceso de revisión de su Plan de Ordenación Territorial, según dis-pone el Reglamento de Planificación Núm. 24 y el Artículo 13.008 de la Ley de Municipios Autónomos,(104) ni tan si-quiera aportó ejemplos concretos de los cambios en la polí-tica pública alegadamente en proceso.(105) Asimismo, en el alegato presentado por la Junta no se menciona siquiera que se hubiera iniciado formalmente el proceso de coordi-nación entre ambos entes gubernamentales.
La conducta ministerial del Municipio evidenciada en el expediente, sin duda, impidió que Unlimited obtuviese el permiso de construcción antes de que entrara en vigor el Plan de Ordenación Territorial de 2010. Siendo ello así, no [988]*988podemos avalar la denegación del permiso ni que una vez devuelto el expediente, el Municipio atienda la autoriza-ción de anteproyecto del caso de autos al amparo de las disposiciones del nuevo Plan de Ordenación Territorial.
Recordemos que, mediante la Ley de Municipios Autó-nomos, la Asamblea Legislativa redefinió la política pú-blica administrativa para dar paso a una transformación gubernamental que reestructuró las funciones del munici-pio tradicional.(106) El resultado fue redimensionar la ges-tión municipal como vínculo fundamental entre la ciudada-nía y el Gobierno Central.(107) Al igual que la reforma de 1975, la cual vio nacer a A.R.Pe. como brazo operacional de la Junta, la reforma municipal tiene como axioma asegu-rar la más estrecha coordinación entre los diversos entes administrativos a la hora de ejercer los poderes comparti-dos de planificación sobre los suelos de Puerto Rico.(108) Esta unión entre el ente central y el municipal requiere, forzosamente, la armonización de esfuerzos, para que sean [989]*989complementarios y compatibles y no constituyan estorbos mutuos en el desarrollo del uso óptimo de los suelos a nivel municipal, que es el fin primordial de la planificación al amparo de esta reforma administrativa.(109) De esta forma, se reafirma que la aspiración municipal de autonomía no es irrestricta ni puede funcionar dentro de un marco de actuación irrazonable o caprichosa.(110)
Resulta evidente que el Municipio queda facultado y li-mitado según determine la Asamblea Legislativa.(111) En el caso de autos el proceder del Municipio incide directa-mente en el Artículo 13.012 de la Ley de Municipios Autó-nomos, el cual dispone que “[n]ingún municipio que tenga la facultad para evaluar y expedir permisos para el tipo de obra o proyecto cuya facultad de consideración se retiene por las agencias públicas podrá negarse a aprobar la obra o proyecto, de estar dicha obra o proyecto en conformidad con lo dispuesto por las agencias públicas, ni podrá modi-[990]*990ficar las condiciones impuestas por éstas”.(112) Por lo tanto, refrendar los actos del Municipio constituiría, como bien declaró el foro apelativo, revalidar un ataque colateral con visos de revocar de facto una consulta de ubicación debida-mente aprobada, la cual advino final y firme.(113)
En resumen, concluimos que la competencia delegada a un municipio autónomo para recalificar directamente su suelo municipal no es impedimento para que la Junta ejerza la facultad retenida de aprobar una consulta de ubicación que constituya, a su vez, una recalificación indirecta.(114) Igualmente, un municipio autónomo no puede guiar sus determinaciones cuasiadjudicativas a base de un documento integral de planificación, como lo es el Plan de Ordenación Territorial, que no esté en vigor, conforme al procedimiento prescrito en el Artículo 13.008 de la Ley de Municipios Autónomos, supra. Tampoco tiene autoridad para revocar de facto las facultades debidamente ejercidas por la Junta.
Por todo lo antes expuesto, se confirma la sentencia del Tribunal de Apelaciones y se devuelve el caso a la Oficina de Permisos del Municipio Autónomo de Guaynabo para que se continúen los procedimientos y se determine si el proyecto propuesto cumple con la normativa aplicable con-forme la reglamentación y la política pública en vigor al momento de presentarse la autorización de anteproyecto.
Se dictará sentencia de conformidad.
Los Jueces Asociados Señor Rivera García y Señor Feli-berti Cintrón concurrieron sin opinión escrita. La Jueza [991]*991Asociada Señora Pabón Charneco no interviene. El Juez Presidente Señor Hernández Denton y el Juez Asociado Señor Martínez Torres se inhibieron.
Dicha consulta fue aprobada el 24 de julio de 2002. La Junta de Planificación autorizó el proyecto original como “un proyecto comercial para la construcción de un edificio de cinco (5) plantas con un área total de 200,000 pies cuadrados que alber-garía oficinas, de las cuales 1/3 parte será de alto volumen de clientela y los restan-tes 2/3 partes serán para oficinas comunes. Se proveerá, además, 900 espacios de estacionamientos en cinco niveles, para un total de 250,000 pies cuadrados”. Resolu-ción de la Junta de Planificación de 6 de octubre de 2004, pág. 1.