Santiago Maldonado v. Alvelo Rivera
This text of 2026 TSPR 14 (Santiago Maldonado v. Alvelo Rivera) is published on Counsel Stack Legal Research, covering Supreme Court of Puerto Rico primary law. Counsel Stack provides free access to over 12 million legal documents including statutes, case law, regulations, and constitutions.
Opinion
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Francis Javier Santiago Maldonado Certiorari Recurrido 2026 TSPR 14 v. 217 DPR ___ Ruth N. Alvelo Rivera
Peticionaria
Número del Caso: AC-2025-0012
Fecha: 5 de febrero de 2026
Tribunal de Apelaciones
Panel Especial
Representante legal de la parte peticionaria:
Lcda. Mónica Longo Marrero
Representante legal de la parte recurrida:
Lcdo. Harry Muñiz Valladares
Materia: Derechos reales – Un tercero poseedor de una propiedad vendida en ejecución de una sentencia de un proceso judicial en el que no fue parte puede presentar un interdicto posesorio contra el adquirente del inmueble en pública subasta.
Este documento está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal Supremo. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Francis Javier Santiago Maldonado
Recurrido
v. AC-2025-0012
Ruth N. Alvelo Rivera
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor Kolthoff Caraballo
En San Juan, Puerto Rico, a 5 de febrero de 2026.
Han sido varias las ocasiones en que este
Tribunal ha debido armonizar la finalidad sumaria y
pacificadora del interdicto posesorio con situaciones
procesales cada vez más complejas. Toda la
jurisprudencia hasta el momento converge en un mismo
núcleo: el interdicto posesorio existe para restablecer
de inmediato el status quo fáctico (o la posesión de
hecho), preservar la paz social y evitar que los
ciudadanos se tomen la justicia en sus propias manos,
sin prejuzgar la titularidad.
Con lo anterior en mente debemos evaluar si un
tercero poseedor de una propiedad que resultó vendida en AC-2025-0012 2
ejecución de una sentencia de un caso de daños y perjuicios (en
el cual no fue parte) puede presentar un interdicto posesorio
contra la persona que adquirió un inmueble en pública subasta.
Por los fundamentos que expondremos a continuación
resolvemos que, debido a que el mecanismo del interdicto posesorio
atiende la posesión de hecho y no el derecho de la posesión ni su
titularidad, un mandamiento judicial es ineficaz cuando una
propiedad vendida en pública subasta se encuentra en manos de un
tercero que no fue parte (ni fue citado) para la pública subasta.
Así, pues, ante una orden y mandamiento ineficaz, el tercero
poseedor puede valerse de la acción interdictal hasta tanto se
resuelva el asunto de la titularidad en un pleito ordinario.
I
Como preámbulo a la controversia que este Tribunal se
dispone a resolver, debemos repasar eventos acaecidos previo a la
presentación y disposición de la causa de acción que nos ocupa.
A. Madeline Correa Rodríguez v. Dr. Edgardo M. Colón Ledeé, Caso Civil Núm. KDP2012-0462 sobre daños y perjuicios.
La Sra. Madeline Correa Rodríguez presentó una Demanda por
daños y perjuicios en contra del Dr. Edgardo M. Colón Ledeé en el
2012 (de la cual el Sr. Francis Javier Santiago Maldonado
(recurrido) nunca fue parte). Luego de varios trámites procesales
que son innecesarios pormenorizar, el 1 de marzo de 2016, el
Tribunal de Primera Instancia dictó una Sentencia mediante la
cual le ordenó al doctor Colón Ledeé a pagarle a la señora Correa
Rodríguez $249,000 en concepto de daños y perjuicios y $10,000
para costas, gastos, honorarios de abogado y temeridad. AC-2025-0012 3
Surge del expediente que el 7 de diciembre de 2016, ante
la insuficiencia de bienes para satisfacer la Sentencia, la
señora Correa Rodríguez presentó una moción para solicitar la
designación del Apartamento 5-E Torre II del Condominio Isleta
Marina ubicado en el Islote Cayo Obispo de Fajardo, como un bien
a ser embargado. El Tribunal de Primera Instancia concedió la
petición el 24 de enero de 2019 y ordenó la ejecución del
inmueble en satisfacción de la Sentencia.
B. Venta Privada de Apartamento 5-E mediante Escritura Pública Núm. 29 de Compraventa entre el Sr. Francis Javier Santiago Maldonado y el Dr. Edgardo M. Colón Ledeé
En el interín, el 11 de mayo de 2022 el doctor Colón Ledeé
le vendió al señor Santiago Maldonado el apartamento en
controversia por $150,000. Esto, mediante Escritura Pública Núm.
29 de Compraventa autorizada por la notaria Saideth Cristóbal
Martínez. Posteriormente, el 31 de diciembre de 2022 el referido
negocio jurídico se presentó ante el Registro de la Propiedad y
el Registrador lo inscribió el 7 de agosto de 2023 a las 4:17 pm
como séptima inscripción. Al momento de su inscripción había una
anotación de Hogar Seguro y no existía anotación alguna de Aviso
de Demanda o de Embargo en el Registro de la Propiedad.
El señor Santiago Maldonado entró en la posesión inmediata
del inmueble desde que compró el apartamento. Para el verano de
2023, el señor Santiago Maldonado comenzó a realizar una
remodelación completa. Por ello, decidió pernoctar en el
apartamento 7-E de su hija ubicado en la misma torre del AC-2025-0012 4
Condominio Isleta Marina. Ello, debido a la presencia de liqueos
y las condiciones inhabitables propias de la remodelación.
C. Venta Judicial del Apartamento 5-E en el caso Madeline Correa Rodríguez v. Dr. Edgardo M. Colón Ledeé, supra.
A raíz de la mencionada orden de ejecución de 24 de enero
de 2019 para satisfacer la Sentencia y luego de varias
incidencias, el Tribunal de Primera Instancia celebró la pública
subasta el 6 de febrero de 2024 cuya buena pro la obtuvo la Sra.
Ruth N. Alvelo Rivera (peticionaria). La venta judicial sobre la
propiedad en cuestión se llevó a cabo el 27 de febrero de 2024.
Antes de la referida transacción, el 21 de febrero
de 2024, la señora Alvelo Rivera, acompañada con dos alguacilas
del foro primario y un cerrajero, irrumpió en el apartamento,
rompió la puerta provisional colocada por el señor Santiago
Maldonado –ya que la puerta principal se sacó para hacerle un
molde de cemento— y cambió las cerraduras del apartamento 5-E.
Ahora bien, el señor Santiago Maldonado tuvo conocimiento
de que el Tribunal de Primera Instancia ordenó la rectificación
del tracto registral para eliminar la Escritura de Compraventa
Núm. 29 con la que este adquirió la propiedad mediante una orden
de 17 de julio de 2023 en el caso Madeline Correa Rodríguez v.
Dr. Edgardo M. Colón Ledeé, supra.
Esta orden se presentó en el Registro de la Propiedad el
31 de julio de 2023 y el Registrador la inscribió el 7 de agosto
de 2023 a las 4:35 pm como octava inscripción. Es decir, el mismo
día que el Registrador de la Propiedad inscribió la compraventa,
pero 18 minutos más tarde. Ante este cuadro, el 26 de noviembre
de 2023 el señor Santiago Maldonado presentó una acción de
Sentencia declaratoria sobre tercero registral de buena fe AC-2025-0012 5
(Sentencia declaratoria), para impugnar la referida orden.1 El
señor Santiago Maldonado alegó que no había sido notificado de
todo lo anterior porque no fue parte del pleito de daños y
perjuicios que presentó la señora Correa Rodríguez.
Posteriormente, el 29 de octubre de 2024, el señor
Santiago Maldonado solicitó enmendar la Demanda de Sentencia
declaratoria para acumular a la señora Alvelo Rivera e impugnar
el proceso de subasta. Además, alegó que esta lo perturbó y lo
Free access — add to your briefcase to read the full text and ask questions with AI
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Francis Javier Santiago Maldonado Certiorari Recurrido 2026 TSPR 14 v. 217 DPR ___ Ruth N. Alvelo Rivera
Peticionaria
Número del Caso: AC-2025-0012
Fecha: 5 de febrero de 2026
Tribunal de Apelaciones
Panel Especial
Representante legal de la parte peticionaria:
Lcda. Mónica Longo Marrero
Representante legal de la parte recurrida:
Lcdo. Harry Muñiz Valladares
Materia: Derechos reales – Un tercero poseedor de una propiedad vendida en ejecución de una sentencia de un proceso judicial en el que no fue parte puede presentar un interdicto posesorio contra el adquirente del inmueble en pública subasta.
Este documento está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal Supremo. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Francis Javier Santiago Maldonado
Recurrido
v. AC-2025-0012
Ruth N. Alvelo Rivera
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor Kolthoff Caraballo
En San Juan, Puerto Rico, a 5 de febrero de 2026.
Han sido varias las ocasiones en que este
Tribunal ha debido armonizar la finalidad sumaria y
pacificadora del interdicto posesorio con situaciones
procesales cada vez más complejas. Toda la
jurisprudencia hasta el momento converge en un mismo
núcleo: el interdicto posesorio existe para restablecer
de inmediato el status quo fáctico (o la posesión de
hecho), preservar la paz social y evitar que los
ciudadanos se tomen la justicia en sus propias manos,
sin prejuzgar la titularidad.
Con lo anterior en mente debemos evaluar si un
tercero poseedor de una propiedad que resultó vendida en AC-2025-0012 2
ejecución de una sentencia de un caso de daños y perjuicios (en
el cual no fue parte) puede presentar un interdicto posesorio
contra la persona que adquirió un inmueble en pública subasta.
Por los fundamentos que expondremos a continuación
resolvemos que, debido a que el mecanismo del interdicto posesorio
atiende la posesión de hecho y no el derecho de la posesión ni su
titularidad, un mandamiento judicial es ineficaz cuando una
propiedad vendida en pública subasta se encuentra en manos de un
tercero que no fue parte (ni fue citado) para la pública subasta.
Así, pues, ante una orden y mandamiento ineficaz, el tercero
poseedor puede valerse de la acción interdictal hasta tanto se
resuelva el asunto de la titularidad en un pleito ordinario.
I
Como preámbulo a la controversia que este Tribunal se
dispone a resolver, debemos repasar eventos acaecidos previo a la
presentación y disposición de la causa de acción que nos ocupa.
A. Madeline Correa Rodríguez v. Dr. Edgardo M. Colón Ledeé, Caso Civil Núm. KDP2012-0462 sobre daños y perjuicios.
La Sra. Madeline Correa Rodríguez presentó una Demanda por
daños y perjuicios en contra del Dr. Edgardo M. Colón Ledeé en el
2012 (de la cual el Sr. Francis Javier Santiago Maldonado
(recurrido) nunca fue parte). Luego de varios trámites procesales
que son innecesarios pormenorizar, el 1 de marzo de 2016, el
Tribunal de Primera Instancia dictó una Sentencia mediante la
cual le ordenó al doctor Colón Ledeé a pagarle a la señora Correa
Rodríguez $249,000 en concepto de daños y perjuicios y $10,000
para costas, gastos, honorarios de abogado y temeridad. AC-2025-0012 3
Surge del expediente que el 7 de diciembre de 2016, ante
la insuficiencia de bienes para satisfacer la Sentencia, la
señora Correa Rodríguez presentó una moción para solicitar la
designación del Apartamento 5-E Torre II del Condominio Isleta
Marina ubicado en el Islote Cayo Obispo de Fajardo, como un bien
a ser embargado. El Tribunal de Primera Instancia concedió la
petición el 24 de enero de 2019 y ordenó la ejecución del
inmueble en satisfacción de la Sentencia.
B. Venta Privada de Apartamento 5-E mediante Escritura Pública Núm. 29 de Compraventa entre el Sr. Francis Javier Santiago Maldonado y el Dr. Edgardo M. Colón Ledeé
En el interín, el 11 de mayo de 2022 el doctor Colón Ledeé
le vendió al señor Santiago Maldonado el apartamento en
controversia por $150,000. Esto, mediante Escritura Pública Núm.
29 de Compraventa autorizada por la notaria Saideth Cristóbal
Martínez. Posteriormente, el 31 de diciembre de 2022 el referido
negocio jurídico se presentó ante el Registro de la Propiedad y
el Registrador lo inscribió el 7 de agosto de 2023 a las 4:17 pm
como séptima inscripción. Al momento de su inscripción había una
anotación de Hogar Seguro y no existía anotación alguna de Aviso
de Demanda o de Embargo en el Registro de la Propiedad.
El señor Santiago Maldonado entró en la posesión inmediata
del inmueble desde que compró el apartamento. Para el verano de
2023, el señor Santiago Maldonado comenzó a realizar una
remodelación completa. Por ello, decidió pernoctar en el
apartamento 7-E de su hija ubicado en la misma torre del AC-2025-0012 4
Condominio Isleta Marina. Ello, debido a la presencia de liqueos
y las condiciones inhabitables propias de la remodelación.
C. Venta Judicial del Apartamento 5-E en el caso Madeline Correa Rodríguez v. Dr. Edgardo M. Colón Ledeé, supra.
A raíz de la mencionada orden de ejecución de 24 de enero
de 2019 para satisfacer la Sentencia y luego de varias
incidencias, el Tribunal de Primera Instancia celebró la pública
subasta el 6 de febrero de 2024 cuya buena pro la obtuvo la Sra.
Ruth N. Alvelo Rivera (peticionaria). La venta judicial sobre la
propiedad en cuestión se llevó a cabo el 27 de febrero de 2024.
Antes de la referida transacción, el 21 de febrero
de 2024, la señora Alvelo Rivera, acompañada con dos alguacilas
del foro primario y un cerrajero, irrumpió en el apartamento,
rompió la puerta provisional colocada por el señor Santiago
Maldonado –ya que la puerta principal se sacó para hacerle un
molde de cemento— y cambió las cerraduras del apartamento 5-E.
Ahora bien, el señor Santiago Maldonado tuvo conocimiento
de que el Tribunal de Primera Instancia ordenó la rectificación
del tracto registral para eliminar la Escritura de Compraventa
Núm. 29 con la que este adquirió la propiedad mediante una orden
de 17 de julio de 2023 en el caso Madeline Correa Rodríguez v.
Dr. Edgardo M. Colón Ledeé, supra.
Esta orden se presentó en el Registro de la Propiedad el
31 de julio de 2023 y el Registrador la inscribió el 7 de agosto
de 2023 a las 4:35 pm como octava inscripción. Es decir, el mismo
día que el Registrador de la Propiedad inscribió la compraventa,
pero 18 minutos más tarde. Ante este cuadro, el 26 de noviembre
de 2023 el señor Santiago Maldonado presentó una acción de
Sentencia declaratoria sobre tercero registral de buena fe AC-2025-0012 5
(Sentencia declaratoria), para impugnar la referida orden.1 El
señor Santiago Maldonado alegó que no había sido notificado de
todo lo anterior porque no fue parte del pleito de daños y
perjuicios que presentó la señora Correa Rodríguez.
Posteriormente, el 29 de octubre de 2024, el señor
Santiago Maldonado solicitó enmendar la Demanda de Sentencia
declaratoria para acumular a la señora Alvelo Rivera e impugnar
el proceso de subasta. Además, alegó que esta lo perturbó y lo
despojó de su posesión mediante las actuaciones mencionadas en el
acápite anterior.
Ahora bien, meses más tarde de haberse presentado la
Sentencia declaratoria, el 8 de marzo de 2024 el señor Santiago
Maldonado presentó la Demanda de interdicto posesorio e
impugnación de embargo y subasta en contra de la señora Alvelo
Rivera. Mediante este mecanismo reiteró el planteamiento esbozado
en la Sentencia Declaratoria, pero enfatizó que procuraba la
retención y recobro de la posesión del apartamento en cuestión.
Lo anterior, toda vez que las acciones de la señora Alvelo Rivera
constituyeron un despojo de la propiedad al romper y cambiar la
cerradura colocada por él en el inmueble que poseía.
El señor Santiago Maldonado alegó que: (1) desde que
adquirió la propiedad ha estado en posesión inmediata de esta y
que sus pertenencias se encuentran allí; y (2) se encontraba
realizando unas remodelaciones al mismo. Afirmó que en vista de
que adquirió de buena fe el apartamento, procuró la acción
1 Francis Javier Santiago Maldonado v. Madeline Correa Rodríguez y otros, Caso Núm. FA2023CV00997 de Sentencia declaratoria sobre tercero registral de buena fe (Sentencia Declaratoria). Destacamos que cuando el Sr. Francis Javier Santiago Maldonado presentó la Sentencia Declaratoria para impugnar la orden del 17 de julio de 2023 emitida por el Tribual de Primera Instancia que le ordenó al Registrador de la Propiedad a eliminar la Escritura de Compraventa Núm. 29 no se había celebrado la pública subasta y, por ende, tampoco la Sra. Ruth Alvelo Rivera había ejecutado las acciones que dieron base para la presentación de la acción interdictal. AC-2025-0012 6
interdictal para proteger el hecho de la posesión en lo que se
dilucidaba la causa de acción de Sentencia Declaratoria.2
Por su parte, y en lo atinente a la controversia de autos,
la señora Alvelo Rivera alegó que el señor Santiago Maldonado no
cumplió con los requisitos del interdicto posesorio toda vez que
ella adquirió la titularidad de la propiedad mediante un proceso
judicial.
Tras celebrada la vista, el Tribunal de Primera Instancia
dictó Sentencia mediante la cual declaró no ha lugar la petición.
Fundamentó su dictamen en que el señor Santiago Maldonado “ni
vivía ni vive allí”, por lo que este no ostentó la posesión real
del inmueble en el año inmediatamente precedente a la
presentación del interdicto posesorio.3 A su vez, dispuso que el
acto de la codemandada de adquirir la propiedad mediante pública
subasta no es un acto ilícito que merezca la interdicción
posesoria.
En desacuerdo, el señor Santiago Maldonado acudió ante el
Tribunal de Apelaciones y señaló que el foro primario erró en la
apreciación de la prueba en cuanto a los requisitos del
interdicto posesorio. A saber: la posesión del inmueble durante
el año previo a la presentación de la demanda y que con las
acciones de la señora Alvelo Rivera no se estableció que esta lo
perturbó ni despojó de su posesión.
Atendidos los planteamientos de las partes, el Tribunal de
Apelaciones emitió una Sentencia mediante la cual revocó al
2 En cuanto a la segunda causa de acción sobre impugnación del embargo y de la subasta, el Sr. Francis Javier Santiago Maldonado desistió de esta toda vez que las alegaciones allí esbozadas se incluyeron en la causa de acción de Sentencia Declaratoria. 3 Sentencia del Tribunal de Primera Instancia, Certiorari, Apéndice, págs.30-31. AC-2025-0012 7
Tribunal de Primera Instancia. Inconforme, la señora Alvelo
Rivera acudió ante nos y señaló que el foro apelativo intermedio
erró al concluir que esta perturbó al señor Santiago Maldonado
cuando sus acciones estuvieron respaldadas por un mandamiento y
una venta judicial que gozan de presunción de corrección y
validez.
II
A. Posesión
Nuestro ordenamiento jurídico confiere ciertos actos
jurídicos a la mera tenencia de las cosas, protegiendo
limitadamente a aquellos que las usan o las tienen y son
perturbados o despojados de esa tenencia por un tercero.4 Así,
siguiendo la tradición civilista, se protege la posesión mirando
solo la cara visible –el corpus (“tenencia” o “disfrute”)— y deja
para un proceso posterior la discusión sobre la cara oculta (el
derecho).5 Ello, independientemente de por qué la tiene o la
procedencia jurídica de dicha tenencia, o sea, si ostentan título
o no.6
El Código Civil, en el Artículo 704, distingue entre la
posesión natural y la posesión civil.7 La posesión de hecho (o
posesión natural) se trata de una situación puramente fáctica en
la que concurren dos (2) elementos: (1) Corpus –el señorío
material sobre la cosa; la posibilidad real de usarla y excluir a
otros; y (2) Animus– la voluntad mínima de mantener ese poder
4 L. Díez-Picazo y A. Gullón, Sistema de Derecho Civil, 8va ed., Madrid, Editorial Tecnos, 2012, Tomo 1, págs. 83-84. 5 M. Izquierdo Encarnación, Introducción a los Derechos Reales, San Juan, Ed Segunda, 2021, pág. 60. 6 Art. 703 del Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 7821. 7 Art. 704 del Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 7822. AC-2025-0012 8
para custodiar o disfrutar, no necesariamente la de comportarse
“como dueño”.8
Por otro lado, la posesión civil lleva consigo la voluntad
de poseer “como dueño” u objetivamente a través de conducta que
exterioriza ese propósito.9 Tiene la finalidad de adquirir o
conservar el dominio (animus domini), cual se infiere mediante la
exteriorización de actos afirmativos o progresivos del simple
tenedor. Por consiguiente, todo aquel que sencillamente ejerza un
señorío fáctico –sea inquilino, arrendatario, usufructuario,
colono (agrícola), depositario, comodatario, al que tiene la cosa
en prenda, y aun al que la tiene por la fuerza, clandestinamente
o por ruegos, los cuales solo se hallan en la tenencia de la
cosa– ostenta una “posesión de hecho” y está legitimado prima
facie para ejercer la tutela interdictal.10
B. Protección interdictal de la posesión
La fuente de la protección interdictal se encuentra en el
Art. 724 del Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 7862, donde le
reconoce el derecho a todo poseedor a ser respetado en su
posesión. Por lo cual, aquel que sea inquietado en ella
indebidamente debe ser amparado o restituido mediante los medios
procesales que provee nuestro ordenamiento jurídico.11 Para
remediar tal agravio, el poseedor afectado tiene a su favor el
recurso del interdicto o injunction posesorio, regulado por los
Arts. 690-695 del Código de Enjuiciamiento Civil, 32 LPRA secs.
3561-3566.
8 L. Díez-Picazo y A. Gullón, op. cit., págs. 98-99. 9 Íd., págs. 85-86. 10 Martorell v. Municipio, 70 DPR 380, 385 (1949). 11 Art. 724 del Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 7862. AC-2025-0012 9
El Art. 690 del Código de Enjuiciamiento Civil, supra,
dispone lo siguiente:
Se concederá un injunction para retener o recobrar la posesión material de propiedad inmueble, a instancia de parte interesada, siempre que ésta demuestre, a satisfacción del tribunal, que ha sido perturbada en la posesión o tenencia de dicha propiedad por actos que manifiesten la intención de inquietarle o despojarle, o cuando haya sido ya despojada de dicha posesión o tenencia.12
Por otro lado, para convertirse en acreedor de la tutela
interdictal, el Artículo 691 dispone que, supra:
La demanda será redactada y jurada de acuerdo con las disposiciones del Código de Enjuiciamiento Civil, y hará constar:
(1) Que el demandante, dentro del año precedente de la presentación de la demanda, estaba en la posesión real de la propiedad que en dicha demanda se describe, si se trata de recobrarla, y estaba y está, si de retenerla.
(2) Que ha sido perturbado o despojado de dicha posesión o tenencia.
Deberá también describir claramente los hechos constitutivos de la perturbación o despojo, así como si dichos actos fueron realizados por el demandado o por otra persona por orden de éste.13
A tales efectos, nuestro ordenamiento jurídico provee este
remedio de carácter sumario y extraordinario para quien sea
despojado o perturbado en su posesión, según la misma disposición
citada, pueda ser amparado o restituido en la misma.14 Ahora bien,
la acción interdictal tiene como finalidad “la protección del
hecho de la posesión, sin perjuicio de los derechos de los
interesados, los que pueden y deben ser dilucidados en una acción
12 (Negrillas suplidas). Art. 690 del Código de Enjuiciamiento Civil, 32 LPRA sec. 3561. 13 (Negrillas suplidas). Art. 691 del Código de Enjuiciamiento Civil, 32 LPRA sec. 3562. 14 Manrique v. Álvarez, 58 DPR 74 (1941). AC-2025-0012 10
plenaria”.15 Es decir, esta figura jurídica no entra a dirimir
cuestiones de titularidad, sino más bien busca salvaguardar la
posesión material, evitando el despojo arbitrario.16 Hemos
sostenido que para que proceda un injunction, basta para iniciar
la causa de acción una demanda en la que se alegue que el
demandante posee determinado inmueble, que ha sido objeto de
actos perturbadores y de despojo por parte de los demandados, y
que estos detentan dicha posesión.17
Respecto al remedio aludido, reiteramos que “[no] es
determinante si la posesión está o no justificada, sino más bien
que haya una existencia de posesión de hecho que, en determinado
momento, esté expuesta a perderse o ya se haya perdido”.18
Sobre este mecanismo, en Miranda Cruz y otros v. S.L.G.
Ritch, 176 DPR 951, 962 (2009), examinamos dos controversias
esenciales: (1) si la demanda de los pescadores (Miranda Cruz,
Ramírez Sánchez y Acevedo Saltares) contra el matrimonio Ritch
–propietarios registrales de la franja de terreno en cuestión—
debía tramitarse como un interdicto posesorio; y (2) si la
sentencia del Tribunal de Primera Instancia —confirmada por el
Tribunal de Apelaciones— se ajustaba a la naturaleza de dicha
acción. Según la prueba vertida, los demandantes y sus
antecesores atravesaban un sendero dos y tres veces por semana
para acceder a la playa; los demandados, tras acudir múltiples
veces a las autoridades policiacas, pretendían cerrar el paso y
15Miranda Cruz y otros v. S.L.G. Ritch, 176 DPR 951, 968 (2009); Janer v. Álvarez, 75 DPR 37, 40 (1953). 16 Manrique v. Álvarez, supra. 17 Véase Miranda Cruz y otros v. S.L.G. Ritch, supra, pág. 962; Buxeda, Jr. v. Escalera, 47 DPR 647, 650 (1934). 18 (Negrillas suplidas). Miranda Cruz y otros v. S.L.G. Ritch, supra, pág. 960. AC-2025-0012 11
privatizar el litoral. La Demanda describía con precisión el
trayecto (desde el Faro de Rincón hasta la carretera PR-413) y
denunciaba la perturbación ocurrida dentro del año anterior,
cumpliendo así los presupuestos establecidos en el Código de
Enjuiciamiento Civil.
Tras un análisis del expediente, concluimos que los
peticionarios sí ejercitaron y probaron los elementos necesarios
para presentar un interdicto posesorio: acreditaron el uso real y
continuo del camino costero desde tiempo inmemorial (y dentro del
año precedente a la presentación de la demanda) y demostraron que
los recurridos lo habían bloqueado con muros de concreto y
verjas, perturbando su posesión. Por lo tanto, revocamos los
foros a quo porque estos se limitaron a adjudicar tanto la
posesión como la titularidad de los demandados amparándose
indebidamente en el conflicto de posesiones entre dos personas19.
En esa ocasión, reafirmamos que la figura del interdicto
posesorio protege únicamente el hecho de la posesión, incluso, y
que puede incoarse contra el propio dueño o propietario inscrito
del inmueble.20 Ordenamos la restitución inmediata a los
peticionarios en el uso del camino, dejando intacta la
posibilidad de cualquier litigio sobre dominio o servidumbre de
paso para ventilarse en las acciones pertinentes.
Al ejercer nuestra función revisora, reiteramos que los
requisitos del Artículo 691 del Código de Enjuiciamiento Civil,
19 En esa oportunidad se atendió al caso conforme al Art. 374 del Código Civil de Puerto Rico de 1930, 31 LPRA ant. sec. 1448. Al presente y debido a la aprobación del nuevo Código Civil de Puerto Rico, Ley Núm. 55-2020, el referido articulado se sustituyó por el Art. 722 del Código Civil de Puerto Rico de 2020, 31 LPRA sec. 7849. Este último ordenamiento jurídico es el aplicable al caso de marras. 20 Miranda Cruz y otros v. S.L.G. Ritch, supra, pág. 969. AC-2025-0012 12
supra, no son meras formalidades, sino que, por el contrario, son
requisitos sine qua non para lograr la protección posesoria.21
Así pues, en una demanda de interdicto posesorio el peso
de la prueba recae sobre el demandante, quien debe demostrar
prima facie (1) que dentro del año precedente a la presentación
de la demanda estaba en posesión del inmueble; (2) que ha sido
perturbado o despojado; y (3) describir los hechos constitutivos
de la perturbación o despojo.22
En Disdier Pacheco v. García, 101 DPR 541 (1973),
evaluamos una demanda de interdicto posesorio para recobrar la
posesión de un solar de 820 metros cuadrados. El demandante alegó
haber sido perturbado dentro del año legal cuando el demandado
derribó la cerca divisoria y un rancho donde guardaba muebles.
Pese a que los Arts. 690-695 del Código de Enjuiciamiento Civil,
supra, le confieren a este remedio una naturaleza sumaria –vista
dentro de quince días, mociones en el acto y sentencia sin
demora—, la causa permaneció inerte hasta celebrarse más de siete
años después.
El foro de instancia desestimó la acción, pero este
Tribunal censuró la “inconcebible” demora en un remedio diseñado
para resolverse de manera sumaria. Concluimos que el tribunal
erró en adentrarse en la discusión de escrituras y reglas de
exceso de cabida —cuestiones propias de una acción ordinaria—,
desviándose del objeto exclusivo del interdicto: “mantener en la
posesión al que la tiene y es perturbado en ella, sin que en
21 Íd. 22 Íd., págs. 960-961. AC-2025-0012 13
dicho procedimiento puedan investigarse cuestiones de título”.23
A esos efectos, lo que se ventila es estrictamente el hecho de la
posesión, dejando intacta la facultad de cualquier interesado a
reclamar la titularidad en un pleito ordinario posterior. Así,
pues, “es el hecho de la posesión…, no el derecho a su posesión,
lo que puede litigarse en acciones interdictales para retener o
recobrar la posesión de inmuebles”.24
Debemos recordar que, dada la naturaleza sumaria de la
acción, su ejercicio no está sujeto a los vaivenes de una acción
ordinaria en que se dispute la titularidad. Ello garantiza que el
adjudicador de hechos pueda restablecer de inmediato la paz
social y la dignidad del poseedor.25 Precisamente eso fue lo que
reafirmamos en Disdier Pacheco v. García, supra, al censurar la
falta de diligencia de más de siete años y recalcar que dicho
mecanismo procesal no puede desviarse hacia controversias
dominicales, ya que su objetivo exclusivo es proteger la posesión
de hecho –la relación fáctica donde concurren el corpus y animus—
y nada más.
En Navedo v. Amato, 70 DPR 673 (1949), este Tribunal
atendió el reclamo de Doña Guillermina Navedo Vda. de Guerrero,
quien alegó que el 27 de marzo de 1947 fue despojada de la planta
alta de una vivienda alquilada, luego de que los arrendadores le
habían entregado las llaves y aceptaron el pago del primer mes. A
la mañana siguiente, la arrendadora cambió las cerraduras e
introdujo sus muebles, impidiendo la mudanza de la arrendataria.
23Disdier Pacheco v. García, 101 DPR 541, 549 (1973); Pérez v. Castro, 52 DPR 574, 574 (1938). 24 Disdier Pacheco v. García, supra, pág. 547; Segarra Boerman v. Vilariño, 92 DPR 314, 320 (1965). 25 Disdier Pacheco v. García, supra, pág. 546; Segarra Boerman v. Vilariño, supra. AC-2025-0012 14
El foro primario negó el remedio alegando que nunca llegó
a poseer materialmente el inmueble. Examinamos la prueba y
constatamos que la arrendataria –a través de su hijo— el día
anterior entró con las llaves, permaneció más de una hora y
cuarto, realizó una limpieza inicial, depositó útiles domésticos
y gestionó los servicios de utilidades. Tales actos, aunque
ínfimos, constituyeron posesión real y efectiva a tenor con lo
dispuesto en el derecho aplicable antes esbozado. Por ende, el
desalojo perpetrado por los dueños registrales configuró un
despojo que puede remediarse mediante el interdicto posesorio.
Por lo tanto, revocamos la sentencia apelada, declarando con
lugar el interdicto y ordenamos la restitución inmediata de la
arrendataria.
Nótese que el mero hecho de no residir físicamente de
forma continua en el inmueble no es determinante, siempre que se
evidencie actos de posesión en el año precedente a la
presentación de la demanda.
Ahora bien, en Preston v. Maldonado, 42 DPR 488 (1931),
además de evaluar los requisitos sustantivos del interdicto
posesorio consideramos la naturaleza del procedimiento previo a
la acción interdictal. En esa oportunidad el trámite judicial
anterior “se trataba de un mandamiento judicial expedido en
ejecución de sentencia en una acción en cobro de dinero en que no
fu[e] parte la persona que poseía la finca en concepto de dueño,
resolviéndose que éste tenía derecho a un interdicto para retener
la posesión”.26
26Rosado v. Valentín, 65 DPR 571, 572–573 (1946) resumiendo los hechos de Preston v. Maldonado, 42 DPR 488 (1931). AC-2025-0012 15
Este precedente fue esencial cuando atendimos Rosado v.
Valentín 65 DPR 571 (1946). Allí revocamos la desestimación de
un interdicto porque el mandamiento de ejecución se dictó para
desalojar a un tal Sr. Jesús Rosado (tercero) que ―aunque poseía
la casa “en concepto de dueño” desde antes que se instara la
acción reivindicatoria contra su padre (Nicomedes Rosado)― no fue
demandado ni citado. Confirmamos que, frente a ese déficit
procesal, el poseedor puede acudir al interdicto y ser
reinstalado, aun cuando la orden provenga de una sentencia firme
y ejecutable. Además, no se presentó evidencia que vinculara al
señor Jesús Rosado con la defensa del pleito original ni que
desmintiera su posesión continua. A la luz de estos hechos,
reiteramos lo decidido en Preston v. Maldonado, supra, en cuanto
a que “el interdicto posesorio procede cuando la persona
desposeída en virtud de mandamiento judicial demuestra la
ineficacia de éste”.27 Por lo tanto, concluimos que el
mandamiento judicial le era inoponible al señor Jesús Rosado y
que, al haber sido despojado de su posesión, tenía derecho a ser
restituido mediante el interdicto posesorio.28 Este precedente
encarna la misma lógica que rige todo interdicto posesorio: un
remedio extraordinario, rápido y limitado a determinar si A tenía
la posesión de hecho, y B lo perturbó o despojó dentro del año
anterior.
Lo anterior demuestra que la jurisprudencia es clara en
que cuando el poseedor no fue parte del proceso judicial del cual
se ejecuta una sentencia en un pleito es prueba suficiente de que
el mandamiento judicial carece de eficacia jurídica frente a
27 Rosado v. Valentín, 65 DPR 571,572(1946). 28 Preston v. Maldonado, 42 DPR 488 (1931). AC-2025-0012 16
él.29 La ineficacia es una idea negativa que denota la falta de
eficacia, carencia total de efecto.30 Hemos resuelto que una
orden que afecta a personas que no fueron parte y en consecuencia
la sentencia que se dicte a favor o en contra, no los obliga,
pues esa orden y las consecuencias jurídicas que con ella se
pretende carecen de eficacia.31 Por lo tanto, al ser ineficaz
frente al tercero que no fue parte ni fue citado ni notificado,
cobra vida la disponibilidad de la tutela interdictal prevista en
nuestro ordenamiento jurídico en favor del poseedor.32
C. Estándar de revisión de apreciación de la prueba
Por último, en materia de apreciación de la prueba es
norma firmemente establecida que los foros apelativos le deben
gran respeto y deferencia a las determinaciones fácticas y
adjudicaciones de credibilidad de los foros primarios.33 De modo
que las decisiones del foro de instancia están revestidas de una
presunción de corrección.34 En síntesis, si la actuación del
tribunal a quo no está desprovista de base razonable lo lógico es
que prevalezca el criterio del foro primario.35
Ello se debe a la capacidad de estar en una mejor posición
para evaluar y adjudicar la prueba testifical presentada ante
29 Rosado v. Valentín, supra; Rodríguez v. Toral, 62 DPR 44 (1943). 30Véase concepto “ineficacia” en Miguel Antel del Arco Torres, Manuel Pons González, Diccionario de derecho civil, Editorial COMARES, Granada, 1999, pág. 714 citando a L. Díez-Picazo y Ponce De León, Lecciones de derecho civil, 1965, Tomo II, pág. 179. (“Si los juristas obráramos con lógica al rotular los fenómenos jurídicos tendríamos que establecer alguna graduación, Por ejemplo: (1) lo ‘ineficaz, cuando no se da ningún efecto, […]”.) Íd. 31 Caguas L.Y., Inc. v. Tribunal Superior, 96 DPR 848, 855–856 (1969). 32 Pérez Ríos v. Hull Dobbs, 107 DPR 834 (1978); Rosado v. Valentín, supra. 33 Serrano Muñoz v. Auxilio Mutuo, 171 DPR 717, 741 (2007). 34 Vargas v. González, 149 DPR 859, 866 (1999). 35 Cruz Flores et al. v. Hosp. Ryder et al., 210 DPR 465, 497 (2022); VS PR, LLC v. Drift-Wind, 207 DPR 253, 273 (2021); Sierra v. Tribunal Superior, 81 DPR 554, 572 (1959). AC-2025-0012 17
ellos al poder apreciar directamente la forma y comportamiento en
que los testigos testifican y las circunstancias que acompañan
tales declaraciones.36 Por eso, los tribunales revisores no deben
intervenir salvo que se demuestre prejuicio, un craso abuso de
discreción o error en la aplicación de normas procesales o
sustantivas.37 De manera que la intervención de un foro apelativo
procede únicamente tras un análisis integral de dicha prueba que
genera una insatisfacción o intranquilidad de conciencia que
estremezca el sentido básico de justicia.38 Este análisis en el
ejercicio de la discreción judicial está estrechamente
relacionado con el concepto de razonabilidad.39
Por el contrario, esa norma de autolimitación cede cuando
el tribunal incurre en un craso abuso de discreción, i.e., cuando
ignora hechos materiales importantes, otorga un peso indebido a
hechos irrelevantes, toma decisiones basadas en una apreciación
errónea o calibra livianamente los hechos materiales e
importantes.40
III
De entrada, la controversia que tenemos ante nuestra
consideración es la procedencia o no de una tutela interdictal
contra una persona que adquirió la propiedad en pública subasta
de quien la compró mediante negocio jurídico privado. En otras
palabras, este Tribunal no está dirimiendo asuntos de
36 Barreto Nieves et al. v. East Coast, 213 DPR 852 (2024). 37BPPR v. SLG Gómez-López, 213 DPR 314 (2023); Dávila Nieves v. Meléndez Marín, 187 DPR 750 (2013). 38 S.L.G. Rivera Carrasquillo v. A.A.A., 177 DPR 341 (2009). 39 VS PR, LLC v. Drift-Wind, supra. 40 Íd. AC-2025-0012 18
titularidad, sino estrictamente la disponibilidad de la tutela
interdictal para la cuestión planteada ante este Tribunal.
Como mencionamos, la tutela interdictal no tiene como
objeto adjudicar la titularidad, sino preservar la paz social al
restituir o preservar la posesión de hecho mientras las
controversias de dominio se dilucidan por la vía ordinaria. La
tutela interdictal no depende de la titularidad registral ni de
la procedencia jurídica de la tenencia, sino que basta el
ejercicio ininterrumpido del mero hecho posesorio –aseverado y
establecido dentro del año anterior— para activar el injunction
regulado por los Arts. 690-695 del Código de Enjuiciamiento
Civil, supra.41 A la luz de este principio rector, procede
examinar si en el presente caso se cumplen con los requisitos
para el señor Santiago Maldonado valerse de la protección
Nos encontramos ante el escenario de dos personas que
alegan ser dueños del mismo inmueble. Por un lado, uno alegó que
lo adquirió por la vía judicial (por lo que ostenta una
presunción de validez) y el otro mediante negocio jurídico
privado otorgado ante notario e inscrito en el Registro de la
Propiedad. A tenor con los sucesos acaecidos entendemos que el
foro primario erró al perder de vista el núcleo mismo del
interdicto posesorio y abusó de su discreción al no concederle el
mismo al señor Santiago Maldonado. Veamos.
Según expusimos en el recuento fáctico y según surge del
expediente, tras adquirir el apartamento 5-E el 11 de mayo
de 2022, el señor Santiago comenzó a vivir allí, entrando en la
41 Arts. 690-695 del Código de Enjuiciamiento Civil, 32 LPRA sec. 3561-3566. AC-2025-0012 19
posesión inmediata del inmueble. La transcripción de la prueba
oral revela que para después del verano de 2023 el recurrido
comenzó a realizar una remodelación mayor. Debido a esto, la
presencia de liqueos del piso de arriba y las condiciones
inhabitables propias del proceso de remodelación, el señor
Santiago Maldonado comenzó a pernoctar en el apartamento 7-E de
su hija ubicado en la misma Torre del Condominio Isleta Marina.
Como parte de la remodelación, el recurrido ordenó
construir un marco con una puerta nueva para la entrada y colocó
una temporera para proteger sus pertenencias que se encontraban
dentro la propiedad. De manera que, a pesar de que el señor
Santiago Maldonado no estaba físicamente en la propiedad cuando
presentó el interdicto, es incuestionable que el requisito
temporal del Artículo 691 –posesión real dentro del año anterior
a la radicación— se cumple al pie de la letra. La demanda se
presentó el 8 de marzo de 2024; y para marzo de 2023, tal cual
como surge del expediente,42 el señor Santiago Maldonado residía
en el apartamento 5-E. No fue hasta adentrado el verano de 2023,
cuando –por liqueos provenientes del piso superior y el ambiente
inhóspito de la remodelación– se mudó temporeramente al
apartamento 7-E de su hija sin abandonar la tenencia, a saber:
comenzar una remodelación completa del inmueble, almacenar sus
pertenencias personales y enseres electrodomésticos en la
propiedad, la cerradura permanecía bajo su control y las
frecuentes visitas al inmueble. De modo que, aun tomando por
cierta las determinaciones de hechos probados por el foro
primario, la falta de posesión dentro del año precedente se
42 Sentencia del Tribunal de Primera Instancia, Certiorari, Apéndice, págs. 27-28. AC-2025-0012 20
desmorona. Esto es, para marzo de 2023 el señor Santiago
Maldonado cumplió plenamente con el requisito para prevalecer en
una acción de interdicto posesorio. Lo anterior, incluso tras
analizar los actos afirmativos que el señor Santiago Maldonado
llevó a cabo para configurar la posesión de hecho.
Primero, surge de las propias determinaciones de hechos
del Tribunal de Primera Instancia que este consignó que el señor
Santiago Maldonado residía en el apartamento 5-E al menos hasta
el verano de 2023. La demanda se presentó el 8 de marzo de 2024;
por consiguiente, su posesión material durante los meses de marzo
a junio de 2023 cae dentro del año exigido por el Artículo 691
del Código de Enjuiciamiento Civil, supra.
Segundo, está acreditado que el 21 de febrero de 2024 la
señora Alvelo Rivera, acompañada por dos alguacilas y un
cerrajero llegó al apartamento y cambió las cerraduras. Dicho
acto constituye el despojo que el interdicto tanto busca
remediar.
Tercero, hemos establecido que la posesión no tiene que
estar justificada, es suficiente la existencia de la posesión de
hecho y que esta esté expuesta a perderse o ya se haya perdido.43
Asimismo, el interdicto posesorio puede ejercerse incluso contra
el propietario registral o el propio dueño, esto porque el
remedio sumario no considera asuntos de titularidad, solo
restituye la paz social hasta que en una acción ordinaria se
dirima el dominio.44 Tal realidad jurídica no cambia por el hecho
43 Miranda Cruz y otros v. S.L.G. Ritch, supra, pág. 960. 44 Con el interdicto posesorio se “instituyó un remedio de naturaleza sumaria para proteger al poseedor de un inmueble, aun contra el propio dueño[,] cuando se pretendiere despojar al poseedor de su posesión (interdicto para retener), o se hubiere desposeído a éste (interdicto para recobrar), siempre que el demandante, ‘dentro del año precedente de la presentación de la demanda, estaba en la posesión AC-2025-0012 21
de que el inmueble en cuestión fuera adquirido por la parte
demandada mediante pública subasta, autorizada por una orden de
ejecución de un tribunal.
Cuarto, tal como consideramos en Preston v. Maldonado,
supra, la naturaleza de la causa de acción que dio base a la
presentación de la acción interdictal fue una demanda de daños y
perjuicios donde el tribunal pronunció una sentencia en contra
del doctor Colón Ledeé. Para ejecutar el dictamen, se vendió en
pública subasta el apartamento como si este le perteneciera y
estuviera en posesión del doctor Colón Ledeé (demandado en esa
causa de acción). Debemos tener en cuenta que “cuando alguno gana
en el pleito una cosa inmueble, debe ponérsele inmediatamente en
posesión, tal precepto se entiende si la cosa está en poder de
quien con arreglo [a] la sentencia ejecutoria deba entregarla, no
cuando la posea un tercero [a] quien legalmente no pueda afectar
la demanda […], no puede la recurrente ser desposeída sin antes
habérsele oído y vencido en juicio […]”.45 Por lo tanto, debido a
que el señor Santiago Maldonado no fue parte del pleito y se
encontraba en posesión del apartamento, para efectos de la tutela
interdictal, quedó demostrado que el mandamiento judicial carecía
de eficacia en su contra. En otras palabras, la orden no tenía
efecto legal alguno frente al señor Santiago Maldonado que
impidiera que ejercitara su derecho que como poseedor garantiza
el interdicto posesorio. _____________________________ real de la propiedad que en dicha demanda se describe, si se trata de recobrarla, y estaba y está, si de retenerla’”. Disdier Pacheco v. García, supra, pág. 544. 45 Íd., pág. 573. Esto cobra mayor relevancia cuando el foro primario antes de dictaminar que el señor Santiago Maldonado no podía valerse de la acción interdictal expresó comprender la lamentable situación que él enfrentaba al ver que el apartamento que compró a un tercero fue subastado en un pleito del cual no fue parte en un caso judicial con otras partes y sobre otra materia y ante la consideración de otro juez. Véase Sentencia del Tribunal de Primera Instancia, Certiorari, Apéndice, pág. 31. AC-2025-0012 22
Al dictaminar que el señor Santiago Maldonado “ni vivía ni
vive allí”, el foro de instancia: (1) no consideró su propia
determinación de que este poseyó hasta el verano de 2023;
(2) invirtió su análisis al no tomar en cuenta la posesión de
hecho y enfocarse en la presunción de validez del mandamiento
judicial, materia reservada para el caso subjudice de la
declaración de tercero registral. Una vez constatado que el señor
Santiago Maldonado estaba en posesión material dentro del año
precedente a la demanda y el acto de despojo por parte de la
señora Alvelo Rivera, la protección debió concederse ipso facto.
Los demás asuntos, entre otros, la inscripción o cancelación de
la anotación de embargo previa a la inscripción de la Escritura
Núm. 29 de Compraventa en el Registro de la Propiedad, son
materia que deben considerarse en la causa de acción de Sentencia
Declaratoria.
IV
Por los fundamentos antes esbozados, confirmamos al
Tribunal de Apelaciones, y a su vez, se devuelve el caso al
Tribunal de Primera Instancia para que continúe los procesos
conforme a lo aquí resuelto.
Se dictará Sentencia de conformidad.
Erick V. Kolthoff Caraballo Juez Asociado EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
SENTENCIA
Por los fundamentos antes expuestos en la Opinión que antecede la cual se hace formar parte íntegra de la presente, confirmamos al Tribunal de Apelaciones, y a su vez, se devuelve el caso al Tribunal de Primera Instancia para que continúe los procesos conforme a lo aquí resuelto.
Así lo pronunció, manda el Tribunal y certifica el Secretario del Tribunal Supremo. El Juez Asociado señor Martínez Torres emitió una Opinión disidente. La Jueza Asociada señora Pabón Cherneco no intervino.
Javier O. Sepúlveda Rodríguez Secretario del Tribunal Supremo EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Recurrido AC-2025-0012 v.
Opinión disidente emitida por el Juez Asociado señor MARTÍNEZ TORRES
A contraviento del ordenamiento jurídico, la
mayoría de mis compañeros y compañeras de estrado
deciden equivocadamente que el recurrido puede
ampararse en un interdicto posesorio en contra de un
mandamiento judicial de desposesión, bajo el
fundamento de que no formó parte del proceso que
culminó en dicha desposesión. Esta conclusión pasa por
alto un hecho determinante: el recurrido adquirió el
inmueble en cuestión sujeto a una anotación de embargo
inscrita en el Registro de la Propiedad.
Nuestro ordenamiento es claro al establecer que,
para la ejecución de un embargo, no es requisito que
el tercero poseedor que adquiere el bien con
posterioridad a su anotación registral sea parte del AC-2025-0012 2
pleito original. El principio de publicidad registral y las
salvaguardas procesales que la ley provee imponen al adquirente
la carga de atenerse a las consecuencias de la ejecución. En
ese contexto, para acogerse a la excepción de ineficacia del
mandamiento judicial, resulta insuficiente sostener que el
recurrido no formó parte del pleito.
Ciertamente, el error de la mayoría emana de una aplicación
automática de la norma enunciada en Rosado v. Valentín, infra,
y Preston v. Maldonado, infra, pues, sin tomar en consideración
las circunstancias del caso, exceptúan al recurrido de la orden
de desposesión por no formar parte del proceso. Con esta
decisión, este Tribunal avala implícitamente una norma que se
derrota a sí misma, a saber: Un tercero adquirente de un
inmueble sujeto a anotación de embargo tiene derecho a instar
un interdicto posesorio precisamente porque no formó parte del
proceso de ejecución de embargo, a pesar de que la ley no
requiere su participación en dicho proceso. Es decir, el proceso
X no requiere la participación de Y, pero Y podrá instar una
acción en contra del proceso X porque no participó en este.
Como cuestión más fundamental, la mayoría no evalúa
correctamente el hecho de que la desposesión del recurrido fue
por autoridad judicial y no por elección de la peticionaria.
Esto es, este Tribunal ignora que la protección posesoria
interdictal ampara solo la perturbación indebida de la
posesión, entiéndase, la desposesión contraria al orden
público. Así pues, la controversia real ante nuestra
consideración es la siguiente: ¿Fue indebidamente perturbada la
posesión del recurrido? Para resolver acertadamente esta AC-2025-0012 3
interrogante, procede analizar la controversia en el orden
siguiente: en primer lugar, debemos determinar si la causa
interdictal satisface el requisito de perturbación indebida; en
segundo lugar, de no cumplirse dicho requisito por haber mediado
una desposesión por orden del tribunal, corresponde entonces
evaluar si al recurrido le cobija la excepción de ineficacia
del mandamiento judicial. Puesto que la mayoría tomó otro
sendero, disiento respetuosamente.
Antes de entrar en materia, destaco que el tracto procesal
enlazado a la disputa que hoy resolvemos resulta confuso, pues
se bifurca en distintos procedimientos judiciales. De tal
manera, conviene enfatizar que adjudicamos únicamente la
procedencia del remedio interdictal para recobrar la posesión
de un inmueble.
La controversia de marras tiene su raíz en un pleito que
no está ante nuestra consideración. A saber, en 2012 la Sra.
Madeline Correa Rodríguez demandó al Dr. Edgardo Colón Ledeé
por impericia médica. El epígrafe de ese caso es Madeline Correa
Rodríguez v. Dr. Edgardo M. Colón Ledeé, Núm. KDP-2012-0472. El
1 de marzo de 2016, el Tribunal de Primera Instancia dictó una
sentencia a favor de la señora Correa Rodríguez, a tenor de la
cual ordenó al doctor Colón Ledeé pagar ciertas sumas en
concepto de daños. Ante la insuficiencia de bienes para
satisfacer la sentencia, el 7 de diciembre de 2016 la señora
Correa Rodríguez solicitó el embargo de un bien inmueble
perteneciente al facultativo descrito como el Apartamento 5-E
de la Torre II del Condominio Isleta Marina en Fajardo. El foro AC-2025-0012 4
primario declaró con lugar la petición y el 24 de enero de 2019
expidió los mandamientos correspondientes para anotar el
embargo y ejecutar la sentencia.
Empero, el 7 de diciembre de 2020 la señora Correa
Rodríguez acudió nuevamente al tribunal sentenciador para
informar que el Registrador de la Propiedad no anotó el embargo
sobre el bien inmueble por defectos en el documento judicial.
En respuesta, el 22 de enero de 2021 el Tribunal de Primera
Instancia emitió un mandamiento para subsanar el defecto. Según
surge del tracto registral, el 12 de marzo de 2021 se presentó
la instancia afín y el 8 de febrero de 2022 el Registrador de
la Propiedad anotó el embargo sobre el inmueble.
Luego de anotado el embargo, el 11 de mayo de 2022 el
doctor Colón Ledeé le vendió el bien inmueble al recurrido, el
Sr. Francis J. Santiago Maldonado, mediante escritura pública
de compraventa, la cual fue presentada para su inscripción el
31 de diciembre de 2022. Según surge de las alegaciones de la
demanda del recurrido, la escritura de compraventa se inscribió
el 7 de agosto de 2023. En la sección de “Documentos Pendientes
de Inscripción” de esa escritura, se consigna la anotación de
embargo del 8 de febrero de 2022, así como una observación del
notario autorizante sobre su presunta improcedencia por estar
previamente inscrita una designación de hogar seguro. Apéndice
del Alegato de la parte apelada, Tribunal de Apelaciones, págs.
57-58. A pesar de que la fecha de la anotación de embargo en el
Registro de la Propiedad es un hecho crucial para poder
adjudicar la controversia correctamente, ya que precede la AC-2025-0012 5
compraventa del recurrido, este hecho no consta en la Opinión
mayoritaria.
Después de múltiples incidencias procesales que frustraron
la ejecución y subasta pública del inmueble, el 11 de julio de
2023 la señora Correa Rodríguez presentó una solicitud para que
el foro primario rectificara el tracto registral del inmueble.
El 17 de julio de 2023, el Tribunal de Primera Instancia ordenó
la rectificación del tracto registral a los fines de eliminar
la designación de hogar seguro, la escritura de compraventa por
la cual el señor Santiago Maldonado adquirió el inmueble y
cualquier otra transacción ilegítima.
Con motivo de que el Registro de la Propiedad eliminó su
compraventa del tracto registral, el 26 de noviembre de 2023 el
señor Santiago Maldonado presentó una acción de sentencia
declaratoria sobre tercero registral de buena fe. El epígrafe
de ese caso es Francis Javier Santiago Maldonado v. Madeline
Correa Rodríguez y otros, Núm. FA2023CV00997. Sobre esa acción
independiente, nos limitamos a señalar que se impugna la orden
del 17 de julio de 2023 que requirió la rectificación registral
en el caso Madeline Correa Rodríguez v. Dr. Edgardo M. Colón
Ledeé, Núm. KDP-2012-0472. Cabe resaltar que el señor Santiago
Maldonado, a pesar de instar la demanda de sentencia
declaratoria, no solicitó intervenir en el proceso de ejecución
de sentencia del caso de impericia médica.
Finalmente, la subasta pública en el caso Madeline Correa
Rodríguez v. Dr. Edgardo M. Colón Ledeé, Núm. KDP-2012-0472, se
celebró el 6 de febrero de 2024. El señor Santiago Maldonado no
fue notificado de dicha subasta ni participó en ella, porque no AC-2025-0012 6
era parte en el caso. Por su parte, la peticionaria, la Sra.
Ruth N. Alvelo Rivera, licitó en la subasta pública del inmueble
y se le adjudicó la buena pro. La señora Alvelo Rivera es un
tercero ajeno al pleito, pues se enteró de la subasta pública
mediante un edicto en un periódico de circulación general.
Adjudicada la subasta, el Tribunal de Primera Instancia levantó
el acta de venta judicial correspondiente. Según surge del
expediente, la certificación registral expedida el 12 de
febrero de 2024 indicaba que el señor Colón Ledeé era el titular
registral del inmueble ejecutado. Por ende, la orden se dirigió
contra el deudor registral.
El 21 de febrero de 2024, con la autorización del tribunal
y acompañada por alguaciles, la señora Alvelo Rivera tomó
posesión del inmueble. Posteriormente, el 27 de febrero de 2024
se autorizó la escritura de venta judicial otorgada por la
Administración de Tribunales y la peticionaria.
Ante ese escenario, el 8 de marzo de 2024 el señor Santiago
Maldonado instó ante el foro primario la acción interdictal
objeto de nuestro examen adjudicativo. La solicitud original
acumulaba las acciones de interdicto posesorio e impugnación de
embargo y subasta, aunque luego el señor Santiago Maldonado
desistió de la acción de impugnación porque estaba cubierta por
el pleito separado de sentencia declaratoria. En esta
instancia, el recurrido solicitó recuperar la posesión del
inmueble mientras se dilucida la demanda de sentencia
declaratoria, puesto que, según alegó, poseyó el inmueble hasta
que la peticionaria lo despojó. AC-2025-0012 7
Tras celebrar una vista evidenciaria, el 17 de mayo de
2024 el Tribunal de Primera Instancia notificó una sentencia en
la cual declaró no ha lugar la solicitud de interdicto
posesorio. El foro primario fundamentó su decisión en que, por
un lado, no se probó que el señor Santiago Maldonado poseyera
el inmueble durante el año inmediatamente anterior a la
presentación de la demanda de interdicto y, por otro lado, no
se derrotó la presunción de validez que cobija al dictamen
judicial relacionado con la subasta pública. Contundentemente,
el foro primario aseveró que “[n]o puede usarse el interdicto
posesorio para —de facto— declarar nulo un proceso de embargo
y subasta decretado en un proceso judicial distinto […]. El
interdicto posesorio, es y solamente es, una acción
inherentemente posesoria”. Apéndice de la apelación, pág. 31.
Inconforme, el 13 de junio de 2024 el señor Santiago
Maldonado presentó un recurso apelativo ante el Tribunal de
Apelaciones. Sostuvo que el Tribunal de Primera Instancia erró
al concluir que no se presentó prueba suficiente para establecer
los requisitos del interdicto posesorio. El 17 de enero de 2025,
el Tribunal de Apelaciones notificó una sentencia mediante la
cual revocó el dictamen del Tribunal de Primera Instancia. El
foro intermedio concluyó que la prueba sí demostró que se
cumplieron los requisitos del interdicto posesorio, aunque no
tomó en consideración el hecho de que la toma de posesión de la
señora Alvelo Rivera fue en virtud de un mandamiento judicial.
El 12 de febrero de 2025, la señora Alvelo Rivera presentó
un recurso de apelación ante este foro para que revoquemos la
sentencia dictada por el Tribunal de Apelaciones. En su recurso, AC-2025-0012 8
sostiene que el foro intermedio erró al determinar que el señor
Santiago Maldonado fue perturbado en su posesión. En cambio, el
señor Santiago Maldonado alegó que sí hubo una perturbación
ilegal. Arguyó que nunca formó parte del caso que culminó en la
subasta pública y venta judicial del inmueble, ni se le
notificaron sus incidencias procesales, por lo que se le privó
de su propiedad sin el debido proceso de ley.
Acogido el recurso como un certiorari, el 28 de marzo de
2025 decidimos expedir el auto. Con el beneficio de la
comparecencia de las partes, procedemos a adjudicar el caso en
sus méritos.
A. La protección interdictal de la posesión
El Art. 724 del Código Civil de Puerto Rico consigna la
tutela interdictal para proteger la posesión de un bien. Este
artículo dicta que: “Todo poseedor tiene derecho a ser respetado
en su posesión; si es inquietado en ella indebidamente, debe
ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que
la ley procesal establece”. Art. 724 del Código Civil de Puerto
Rico, 31 LPRA sec. 7862. La ley procesal a la cual hace
referencia esta disposición es el Código de Enjuiciamiento
Civil, particularmente sus Arts. 690-695, 32 LPRA secs. 3561-
3566.
El Art. 690 del Código de Enjuiciamiento Civil permite a
una parte obtener un injunction o interdicto para retener o
recobrar sumariamente la posesión material de un bien inmueble
si demuestra que ha sido perturbada en la posesión o tenencia
del bien por actos que manifiesten la intención de inquietarle AC-2025-0012 9
o despojarle, o cuando ha sido efectivamente despojada de la
posesión o tenencia del bien. Art. 690 del Código de
Enjuiciamiento Civil, 32 LPRA sec. 3561. A su vez, el Art. 691
del Código de Enjuiciamiento Civil contiene los requisitos
específicos para la demanda de interdicto posesorio. A saber,
adicional a que la demanda debe ser jurada, el Art. 691 requiere
del demandante lo siguiente: (1) alegar que poseía el bien
dentro del año precedente a la fecha de presentación de la
acción interdictal; (2) describir el bien poseído; (3) sostener
que ha sido inquietado en su posesión; (4) alegar claramente el
acto de perturbación o despojo, y (5) indicar si el demandado
fue el autor directo o indirecto de dicho acto. Art. 691 del
Código de Enjuiciamiento Civil, 32 LPRA sec. 3562.
Antaño, hemos reiterado que el fundamento del remedio
interdictal es preservar la paz social y evitar que las personas
tomen la justicia en sus manos. Miranda Cruz y otros v. S.L.G.
Ritch, 176 DPR 951, 968 (2009); Segarra Boerman v. Vilariño, 92
DPR 314, 315 (1965). Por ello, no es determinante para la
procedencia del interdicto posesorio si la posesión está o no
justificada. Esto implica que la acción interdictal no es el
lugar para dirimir asuntos de titularidad. Miranda Cruz y otros
v. S.L.G. Ritch, supra, pág. 960. En consecuencia, la figura
del interdicto posesorio no solo se limita a dilucidar el hecho
de la posesión, sino que protege exclusivamente la posesión.
Íd., pág. 969.
B. El requisito de perturbación indebida
Crucial a nuestros fines, corresponde destacar que la
protección posesoria del Art. 724 del Código Civil no AC-2025-0012 10
salvaguarda contra cualquier perturbación de la posesión, sino
solo aquella que sea indebida. En efecto, dicho precepto protege
exclusivamente al poseedor que sea “inquietado en [su posesión]
indebidamente”. (Énfasis suplido). Art. 724 del Código Civil,
31 LPRA sec. 7862. Es menester señalar que el adverbio
“indebidamente” no constaba en el texto análogo del derogado
Art. 375 del Código Civil de 1930, 31 LPRA ant. sec. 1461. Sin
embargo, el Memorial Explicativo del Código Civil de 2020 guarda
silencio en cuanto a la inserción y el alcance de dicho
adverbio. M. R. Garay Aubán, Código Civil 2020 y su historial
legislativo, 2da ed., San Juan, Ed. SITUM, 2021, T. 3, pág. 41.
Pese a esta laguna en el historial legislativo, el
requisito de inquietud indebida constituye doctrina
jurisprudencial bien arraigada en nuestro Derecho. En
Teissonnier v. Barnés, 8 DPR 204 (1905), expresamos que el
interdicto posesorio procede cuando “el que se creyese con mejor
derecho á la posesión de una cosa, se entrase en ella de su
propia autoridad y despojare al poseedor, ó le perturbare en su
posesión […]”. Íd., págs. 210-211. En cambio, “si lejos de
hacerlo así acudía al Juez y éste en uso de su autoridad lo
ponía en posesión, entonces ya no tenía razón de ser el
interdicto puesto que ya no existía verdadera perturbación del
orden público”. Íd., pág. 211. En ese sentido, indicamos que la
procedencia del interdicto posesorio depende de “que el
demandado como autor de la perturbación ó del despojo, hubiera
procedido de su propia autoridad ó en el ejercicio de un derecho
legítimo, reconocido y amparado por una providencia judicial”.
(Negrillas suplidas). Íd., pág. 212. Luego, en Ramos v. Puig, AC-2025-0012 11
61 DPR 83 (1942), reafirmamos que “[e]l despojo que da derecho
a solicitar un auto de injunction es aquel que ha sido realizado
por el demandado u otra persona por orden de éste, sin
intervención judicial”. (Negrillas suplidas). Íd., pág. 85,
citado en Miranda Cruz y otros v. S.L.G. Ritch, supra, pág.
968.
Invariablemente, los casos citados postulan que el
requisito de perturbación indebida exige una inquietud en
conflicto con el orden público. Por ello, la desposesión por
una orden judicial es un factor vital para decidir sobre la
procedencia de un interdicto posesorio. Compárese esta norma
con lo dispuesto en el Art. 718 del Código Civil en cuanto a
que “[l]a persona que se crea con acción o derecho para privar
a otra de la tenencia de una cosa, siempre que el tenedor
resista la entrega, debe solicitar el auxilio de la autoridad
competente”. Art. 718 del Código Civil, 31 LPRA sec. 7845.
Evidentemente, la propia legislación civilista tutela la
privación de la posesión de un bien siempre y cuando esté
avalada por la autoridad judicial. Véase, Teissonnier v.
Barnés, supra, pág. 211.
El criterio expuesto cuenta con amplio reconocimiento en
la doctrina científica. Así, por ejemplo, el Prof. Michel J.
Godreau Robles sostiene que “[s]i el demandado ha adquirido la
posesión que está en controversia por medios legítimos, no se
puede hablar de despojo”. M. Godreau Robles, La posesión y su
protección sumaria, 58 Rev. Jur. UPR 299, 320 (1989). Para el
profesor, la perturbación indebida de la posesión “es un AC-2025-0012 12
requisito que se desprende del propósito mismo de la acción”.
Íd. Por esto, afirma lo siguiente:
La reiterada expresión en la jurisprudencia en el sentido de que en el interdicto posesorio no se discuten cuestiones de título debe entenderse, pues, circunscrita al título sobre el derecho más o menos permanente a poseer. Con respecto a la forma de adquirir la posesión objeto del interdicto, siempre existe la posibilidad de probar que la misma no se adquirió vía el despojo, sino vía medios legítimos. (Negrillas suplidas). Íd., pág. 321.
Asimismo, tratadistas como Manresa, Scaevola y Albaladejo
convergen en que no toda privación de la posesión permite la
acción interdictal, pues no existe perturbación indebida cuando
el presunto despojador “obra en virtud de un derecho que le
corresponde”. J. M. Manresa y Navarro, Comentarios al Código
Civil Español, Madrid, Ed. Reus, 1972, T. IV, pág. 262. Véanse,
Q. M. Scaevola, Código Civil, Madrid, Ed. Reus, 1948, T. VIII,
pág. 398; M. Albaladejo, Derecho Civil, Barcelona, Ed. Ronda
Universidad, 1989, T. III, Vol. I, pág. 98. A modo ilustrativo,
explica Scaevola que “si el dueño desahucia al arrendatario en
uso de su derecho, es evidente que no comete acto alguno
perturbativo”. Scaevola, op. cit., pág. 399. En estos casos, la
ley supone que no existe perturbación indebida porque si el
poder judicial interviene para avalar la toma de posesión del
presunto despojador, entonces por definición este último no
toma la justicia en sus manos. Véase, Godreau Robles, supra,
pág. 321. En consecuencia, si el presunto despojador en realidad
no tomó la justicia en sus manos, en efecto desaparece el
fundamento del interdicto posesorio.
En cuanto al ámbito procesal, en Teissonnier v. Barnés,
supra, dijimos que quien se oponga a la desposesión por AC-2025-0012 13
mandamiento judicial podrá acudir al mismo juez para que revoque
su providencia o instar la acción ordinaria correspondiente
para reclamar su derecho. Íd., pág. 211. Lo mismo expresamos en
Crespo v. San Miguel, 63 DPR 973 (1944), al dictar que “si la
demandada creyó tener algún derecho a continuar poseyendo la
finca […] debió acudir a la corte inferior y solicitar la
revocación de dicha orden o de lo contrario entablar la acción
ordinaria correspondiente”. Íd., págs. 975-976. Así pues, el
interdicto posesorio no es el instrumento procesal adecuado
ante un auto judicial de desposesión. Empero, esto no equivale
a que el desposeído esté desprovisto de remedio, pues podrá
instar aquellas acciones independientes que crea necesarias
para ejercer sus derechos, como efectivamente hizo el señor
Santiago Maldonado. Recordemos que la demanda de sentencia
declaratoria que instó el recurrido está pendiente y no está
ante nuestra consideración.
C. La excepción de ineficacia del mandamiento judicial
Ahora bien, nuestra jurisprudencia devela una excepción a
la norma general expuesta. En síntesis, el desposeído puede
demostrar que el mandamiento judicial de desposesión carece de
eficacia. Si así lo prueba, entonces procede restarle
efectividad al mandamiento y, en consecuencia, tendrá lugar el
interdicto posesorio a su favor.
A saber, en Preston v. Maldonado, 42 DPR 488 (1931),
anulamos un mandamiento de venta judicial de una finca en una
acción de cobro de dinero porque el inmueble subastado estaba
en manos de una persona que nunca fue parte del pleito.
Concluimos, pues, que la desposesión fue indebida, al basarse AC-2025-0012 14
en una orden judicial ineficaz contra el poseedor del inmueble
subastado. Por otra parte, en Lloréns v. Arbona, 61 DPR 279
(1943), determinamos que el despojo sin autorización del
tribunal es ilegal e ineficaz contra el poseedor despojado.
Finalmente, en Rosado v. Valentín, 65 DPR 571 (1946), concedimos
un interdicto posesorio a favor del desposeído en virtud de un
mandamiento judicial, pues razonamos que la orden era
inoponible contra aquel. Allí, nos basamos en que el promovente
del remedio interdictal no fue parte de la acción
reivindicatoria que motivó su desposesión, a pesar de que poseía
el inmueble desde antes de instada la causa. Notablemente, en
esta última decisión entendimos que no era de aplicación la
norma sentada en Teissonnier v. Barnés, supra, ni en Ramos v.
Puig, supra, puesto que “[e]n ninguno de ellos surge que el
poseedor demostrara que el mandamiento judicial carecía de
eficacia en cuanto a él. Por lo tanto, los casos sólo resuelven
que la persona desposeída en virtud de mandamiento judicial no
puede obtener un interdicto para recobrar la posesión en
ausencia de una demostración de la ineficacia del mandamiento”.
(Negrillas suplidas). Rosado v. Valentín, supra, pág. 572.
En lo pertinente, los casos Preston v. Maldonado, supra,
y Rosado v. Valentín, supra, establecen que si el desposeído
estaba en posesión del bien inmueble y no formó parte de la
acción que lo desposeyó, entonces tiene derecho a un remedio
interdictal. Marcadamente, en Rosado v. Valentín, supra,
fundamentamos esta excepción en lo que hoy día la Constitución
establece: “Ninguna persona será privada de su […] propiedad
sin debido proceso de ley”. Art. II, Sec. 7, Const. PR, LPRA, AC-2025-0012 15
Tomo 1, pág. 305. Véase, Rosado v. Valentín, supra, pág. 573
(“no puede la recurrente ser desposeída sin antes habérsele
oído y vencido en juicio”). Pese a lo anterior, en ninguno de
estos casos el poseedor había adquirido el inmueble sujeto a
una anotación de embargo en el Registro de la Propiedad como
ocurre en el caso de autos.
Por su parte, en el ordenamiento procesal civil la
excepción de ineficacia por no formar parte del pleito encuentra
apoyo en la Regla 51.3 de las Reglas de Procedimiento Civil, 32
LPRA Ap. V, la cual versa sobre la orden de venta judicial de
un bien y expresa lo siguiente:
En todos los casos en que el tribunal ordene una venta judicial de bienes muebles o inmuebles, dicha orden tendrá la fuerza y efecto de un auto que dispone la entrega física de la posesión, por lo que deberá consignarse así en el fallo u orden para que el alguacil o la alguacila, u otro funcionario o funcionaria, proceda a poner al comprador o compradora en posesión de la propiedad vendida dentro del plazo de veinte (20) días desde la venta o la subasta, sin perjuicio de los derechos de terceros que no hayan intervenido en el procedimiento. (Negrillas suplidas).
No obstante, la Regla 51 de Procedimiento Civil, 32 LPRA
Ap. V, guarda silencio en cuanto a la notificación o citación
de un tercero con interés en el inmueble sujeto a embargo y
ejecución. Escuetamente, se limita a fijar que una orden de
venta judicial tendrá el efecto de un auto de desposesión, “sin
perjuicio de los derechos de terceros que no hayan intervenido
en el procedimiento”. Íd. En atención a esto, la excepción de
ineficacia del mandamiento judicial no puede verificarse a base
de un análisis automático de si un tercero afectado fue parte
o no, como hace la Opinión mayoritaria. Más bien, procede
evaluar el derecho procesal aplicable según los hechos del caso, AC-2025-0012 16
de manera que salvaguardemos los derechos de terceros sin
menoscabar la providencia judicial.
Así, por ejemplo, en Housing Investment Corp. v. Luna, 112
DPR 173, 180 (1982), ante una controversia de ejecución de
hipoteca sobre un inmueble arrendado bajo la derogada Ley de
Alquileres Razonables, dictamos que los arrendatarios que
antecedan la hipoteca “son propiamente terceros” para efectos
de la Regla 51.3 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, por lo
cual, deberán ser notificados e incluidos como parte. En
contraste, expresamos que los arrendatarios posteriores a la
constitución de la hipoteca —informados por el Registro de la
Propiedad de la existencia previa de la hipoteca— deben atenerse
al resultado de la ejecución. Íd., págs. 179-180.
D. Remedios procesales disponibles a un tercero con interés
en un bien sujeto a embargo y ejecución
Según surge de los asientos del Registro de la Propiedad,
el 8 de febrero de 2022 se inscribió una anotación de embargo
sobre el bien inmueble en cuestión. Apéndice del Alegato de la
parte apelada, Tribunal de Apelaciones, págs. 50-54. El señor
Santiago Maldonado adquirió por compraventa dicho inmueble el
11 de mayo de 2022. Es decir, el recurrido adquirió el inmueble
sujeto a una anotación de embargo. Este hecho, por sí solo,
amerita distanciarnos de lo resuelto en Preston v. Maldonado,
supra, y Rosado v. Valentín, supra, ya que, independientemente
de si el señor Santiago Maldonado formó parte o no del proceso
de ejecución de sentencia, la publicidad del Registro de la
Propiedad de la anotación del embargo modifica los derechos y
los remedios procesales del recurrido. AC-2025-0012 17
El embargo se define como “una interdicción jurídica en el
patrimonio del deudor, decretada a petición ex parte del
acreedor reclamante”. Alum Torres v. Campos del Toro, 89 DPR
305, 321 (1963). El objetivo del embargo es sujetar bienes para
asegurar la efectividad de la sentencia que en su día recaiga.
Román v. S.L.G. Ruiz, 160 DPR 116, 221 (2003); Vargas v.
González, 149 DPR 859, 865 (1999). La Regla 56.4 de
Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, dicta que, en el caso de
bienes inmuebles, el embargo adquiere efectividad si se anota
en el Registro de la Propiedad y se notifica a la parte
demandada.
Por su parte, el Título IV de la Ley Núm. 210-2015,
conocida como la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria
(Ley del Registro), 30 LPRA secs. 6001 et seq., gobierna la
forma y el efecto de las anotaciones preventivas. En lo
particular, el Art. 49 de la Ley del Registro, 30 LPRA sec.
6069, sobre la enajenación o el gravamen de inmuebles anotados
preventivamente, en lo relevante dispone lo siguiente:
Los títulos en que se enajenen o graven bienes inmuebles sujetos a anotación preventiva podrán inscribirse sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación, siempre que su enajenación no esté prohibida o, estándolo, se trate de títulos de transmisión de dominio otorgados con anterioridad a la anotación de la prohibición de enajenar.
Si antes que el acreedor haga efectivo su crédito, el bien o derecho anotado pasa a manos de un tercer poseedor, y éste acredita su título, podrá solicitar la intervención en el pleito, sin paralizar el curso del procedimiento. El tribunal dispondrá sobre la subrogación y en el lugar y grado del deudor, pero solo en cuanto a los efectos de la ejecución del bien o derecho anotado preventivamente. (Negrillas suplidas). AC-2025-0012 18
Conforme al Art. 100 de la Ley del Registro, el tercero
poseedor de un bien anotado que haya acreditado su título e
intervenido en el pleito “será citado para la subasta conforme
exigen las Reglas de Procedimiento Civil”. Art. 100 de la Ley
del Registro, 30 LPRA sec. 6137. Así pues, la Ley del Registro
establece un mecanismo para que un tercero poseedor que adquirió
un inmueble sujeto a anotación, ejecución o subasta sea
notificado del procedimiento y pueda formar parte de este,
condicionado a que haya acreditado su título y solicitado la
intervención. Véase, A. C. Gómez Pérez, La hipoteca en el
Derecho Inmobiliario Registral puertorriqueño, 1ra ed., Bogotá,
Ed. Temis, 2021, págs. 214-215.
De otro lado, la Regla 21.5 de Procedimiento Civil, 32
LPRA Ap. V, provee un remedio de intervención para los terceros
que reclaman bienes sujetos a una orden de embargo o ejecución
de sentencia en un pleito del cual no forman parte. Este
mecanismo, aunque es de alcance divergente y podría estar sujeto
a matices factuales que no consideraré, es compatible con el
curso procesal de los Arts. 49 y 100 de la Ley del Registro en
lo concerniente al caso de autos. Al respecto, la Regla 21.5 de
Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, promulga lo siguiente:
Siempre que un alguacil o una alguacila proceda a cumplimentar una orden de ejecución, de embargo o de cualquier otra orden contra alguna propiedad mueble o inmueble, y dicha propiedad o cualquier parte de ella, o algún interés en ella, sea reclamada por un tercero, éste tendrá derecho a presentar una demanda de intervención. El procedimiento de intervención relacionado con bienes muebles e inmuebles se regirá por estas reglas. (Negrillas suplidas).
La intervención permitida por esta regla no requiere que
el interés en el bien guarde relación con la controversia AC-2025-0012 19
incoada entre las partes originales. Más bien, este mecanismo
faculta a un tercero para intervenir en un pleito ajeno y
reclamar algún derecho sobre un bien sujeto a ejecución, embargo
o cualquier otra orden en su contra. Cabe señalar que esta
intervención procede como cuestión de derecho. Regla 21.1 de
Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V. Véase, J. A. Cuevas Segarra,
Tratado de Derecho Procesal Civil, 2da ed., Estados Unidos,
Publicaciones JTS, 2011, T. II, pág. 806. El objetivo de la
intervención del tercero debe ser el levantar el embargo o
detener la ejecución, a la vez que solicite al tribunal la
resolución de su alegado interés sobre el bien afectado. IG
Builders et al v. BBVAPR, 185 DPR 307, 323 (2012).
Aún más, la Regla 21.6 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap.
V, provee una alternativa a la parte interventora para obtener
la posesión provisional de una propiedad embargada, hasta tanto
se dilucide la controversia. Sobre ello, la regla dispone que
la parte interventora deberá presentar una moción y, de ser
declarada con lugar, deberá prestar una fianza como condición
para recuperar la posesión de la propiedad.
En suma, ni el ordenamiento registral ni el ordenamiento
procesal civil requieren para completar el proceso de ejecución
de sentencia que el tercero poseedor que adquirió su derecho
luego de anotado un embargo sea parte. Véase, Gómez Pérez, op.
cit., págs. 214-215. Por ello, el tribunal no está obligado a
notificarle ni a citarle. Por el contrario, el remedio
disponible a ese tercero poseedor es la intervención para
reclamar lo que proceda en derecho. Una vez intervenga, el
tribunal deberá notificarle las incidencias procesales AC-2025-0012 20
posteriores y otros acontecimientos requeridos por ley. En
consecuencia, en este contexto no es suficiente para
beneficiarse de la excepción de ineficacia del mandamiento
judicial que el desposeído demuestre que no formó parte de la
acción que lo desposeyó.
Según lo discursado, la controversia que tenía que
resolver este Tribunal era la siguiente: ¿Fue indebidamente
perturbada la posesión del señor Santiago Maldonado? El
recurrido arguye que en efecto fue inquietado indebidamente en
su posesión por la señora Alvelo Rivera, ya que nunca formó
parte del pleito que culminó en su desposesión. Plantea que se
le privó de su propiedad sin el debido proceso de ley. Sin
embargo, contrario a lo atisbado por la Opinión mayoritaria, no
procede dictar un interdicto posesorio a favor del recurrido.
A todas luces, la causa de acción del señor Santiago Maldonado
no cumple con el requisito de perturbación indebida ni satisface
la excepción de ineficacia del mandamiento judicial de
desposesión.
De entrada, es decisivo examinar el cumplimiento con el
requisito de perturbación indebida, ya que la tutela
interdictal solo protege a los poseedores que han sido
inquietados indebidamente en su posesión. Art. 724 del Código
Civil, 31 LPRA sec. 7862. Conforme a los hechos reseñados, el
señor Santiago Maldonado fue desposeído el 21 de febrero de
2024 por orden del Tribunal de Primera Instancia y no por
preferencia de la señora Alvelo Rivera. Como norma general, un
interdicto posesorio no es el vehículo procesal adecuado para AC-2025-0012 21
obtener un remedio en contra de un mandamiento judicial de
desposesión, puesto que, por definición, la desposesión por
providencia judicial no equivale a una inquietud indebida.
Crespo v. San Miguel, supra, pág. 975. Así pues, a menos que el
foro primario haya emitido un auto de desposesión ineficaz, la
desposesión del señor Santiago Maldonado no puede constituir
una perturbación indebida.
Sentado lo anterior, vale escudriñar si el señor Santiago
Maldonado demostró la ineficacia del mandamiento judicial de
desposesión. Como expusimos, si el desposeído demuestra que la
orden le es inoponible, debemos exceptuarlo y conceder el
interdicto posesorio a su favor. Rosado v. Valentín, supra,
pág. 572. Es cierto que el recurrido no fue parte del caso
Madeline Correa Rodríguez v. Dr. Edgardo M. Colón Ledeé, Núm.
KDP-2012-0472, ni participó en el proceso de ejecución de
sentencia de este. No obstante, el señor Santiago Maldonado
adquirió el inmueble en cuestión sujeto a un embargo anotado en
el Registro de la Propiedad. Según el derecho detallado, la
validez del proceso de ejecución de sentencia y del mandamiento
de desposesión que eventualmente pueda recaer no depende de si
un tercero adquirente de un bien embargado es parte o no. En
realidad, si estos terceros desean hacer valer sus derechos
deben intervenir en el procedimiento. Arts. 49 y 100 de la Ley
del Registro, 30 LPRA secs. 6069 y 6137; Regla 21.5 de
Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V. De tal modo, el argumento
del recurrido de que se le privó de su propiedad sin el debido
proceso de ley porque nunca fue parte carece de méritos, ya que
lo crucial fue que tuvo la oportunidad de formar parte por estar AC-2025-0012 22
notificado del embargo sobre el inmueble y optó por no ejercer
su derecho de intervención. El hecho de que su escritura de
compraventa fue luego eliminada del Registro de la Propiedad y
que instó una demanda de sentencia declaratoria para impugnar
la orden de eliminación no alteró el derecho aplicable, así
como no trastornó su facultad de intervenir. Forzosamente, el
señor Santiago Maldonado no logra rebatir la presunción de
validez del auto de desposesión. Véase, López García v. López
García, 200 DPR 50, 59 (2018).
Cabe resaltar que la alegación de ineficacia del
mandamiento judicial es, por su propia naturaleza, excepcional.
Exige la constatación de un defecto en el debido proceso que
prive de efectividad a la providencia judicial. Tan restrictiva
debe ser su aplicación que, de lo contrario, entraría en tensión
con el carácter sumario del interdicto posesorio, al exigir un
desfile probatorio más complejo que aquel necesario para
determinar si existió una perturbación indebida de la posesión.
Proclamar el debido proceso de ley en el vacío normativo
para favorecer la posesión del señor Santiago Maldonado no debió
entumecer a este Tribunal. Como verificamos, las Reglas de
Procedimiento Civil, la Ley del Registro de la Propiedad y
nuestra jurisprudencia articulan el debido proceso particular
a este caso. En definitiva, el recurrido tuvo a su alcance los
remedios procesales para hacer valer sus derechos. Sin embargo,
prefirió no utilizarlos.
El ejercicio de los derechos es una decisión que cada
individuo tiene que tomar; en cambio, la providencia judicial
no puede supeditarse a la voluntad caprichosa del AC-2025-0012 23
compareciente. Bajo el análisis de la mayoría, toda decisión
adoptada con conocimiento del tercero interesado que, pudiendo
intervenir en el proceso, opta deliberadamente por cruzarse de
brazos, devendría ineficaz.
Desacertadamente, la mayoría de este Tribunal decide
ignorar la doctrina centenaria respaldada por tratadistas de
elevado prestigio y crear un instrumento de subterfugio que
servirá para socavar autos de desposesión legítimos. Asimismo,
neutraliza el principio de publicidad registral y vulnera el
orden procesal en perjuicio de quienes acudieron al tribunal
presumiendo su regularidad. Lo que resuelve hoy la mayoría no
solo entraña una merma en la confianza en los procesos
judiciales, sino que además propicia el absurdo de generar
fallos interdictales en conflicto con mandamientos de
desposesión cuya ineficacia no ha sido demostrada. En otras
palabras, permite que, para todos los efectos prácticos, un
juez anule injustificadamente el dictamen de otro magistrado.
Por los fundamentos antes expuestos, disiento
respetuosamente del proceder propuesto por la mayoría de este
Tribunal. Ante las circunstancias delineadas, el interdicto
posesorio instado por el señor Santiago Maldonado es
improcedente por no satisfacer el requisito de perturbación
indebida. Por ello, habría revocado la decisión del Tribunal de
Apelaciones y declarado no ha lugar la demanda del recurrido.
RAFAEL L. MARTÍNEZ TORRES Juez Asociado
Related
Cite This Page — Counsel Stack
2026 TSPR 14, Counsel Stack Legal Research, https://law.counselstack.com/opinion/santiago-maldonado-v-alvelo-rivera-prsupreme-2026.