EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Rigores, Inc.
Recurrente Certiorari v. 2005 TSPR 135 Registrador de la Propiedad, Sección de Barranquitas, Hon. 165 DPR ____ José Tomás Rojas Nieves
Recurrido
Número del Caso: RG-2004-2
Fecha: 16 de septiembre de 2005
Abogado de la Parte Recurrida:
Por Derecho Propio
Abogado de la Parte Recurrente:
Lcdo. Juan R. Zalduondo Viera
Materia: Ejecución de Hipoteca
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Recurrente
v. RG-2004-2
Registrador de la Propiedad, Sección de Barranquitas, Hon. José Tomás Rojas Nieves
OPINIÓN DEL TRIBUNAL EMITIDA POR EL JUEZ ASOCIADO SEÑOR REBOLLO LÓPEZ
San Juan, Puerto Rico, a 16 de septiembre de 2005
En el año 1978, Roda Development Corp.
suscribió veintinueve (29) pagarés constituidos a
la orden del portador y con vencimiento a la
presentación por la suma principal de $26,000,
cada uno con intereses al 8% anual desde la fecha
de su otorgamiento hasta su completo pago. Los
referidos pagarés fueron garantizados mediante
una hipoteca que gravó veintinueve (29) fincas
que eran de la propiedad de Roda Development
Corp., sitas en Corozal 1 . La hipoteca fue
presentada para inscripción en el Registro de la
1 Escritura número 165 sobre hipoteca suscrita el 4 de agosto de 1975 ante la notario Nilda Soto De Bernier. RG-2004-2 2
Propiedad el día 15 de diciembre de 1978, quedando
inscrita el 11 de junio de 1979.2
A pesar de los requerimientos de Rigores, Inc.
--tenedora de los pagarés hipotecarios-- Roda Development
Corp. no efectuó los pagos convenidos. En virtud de ello,
el 24 de enero de 2001, Rigores, Inc. instó un
procedimiento ordinario de ejecución de hipoteca ante el
Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Bayamón 3 .
El 6 de septiembre de 2001, el foro primario dictó
sentencia a favor de Rigores, Inc. y ordenó la venta en
pública subasta de las propiedades hipotecadas para
asegurar el cumplimiento de la sentencia y obtener el pago
de los créditos hipotecarios4.
Posteriormente, el tribunal de instancia declaró con
lugar una orden solicitando ejecución de hipoteca
presentada por la demandante Rigores, Inc. y ordenó a la
secretaría de dicho foro a emitir el mandamiento
correspondiente, requiriendo al alguacil para que
procediese a la ejecución de la sentencia dictada en el
caso.
2 En virtud del Artículo 53 de la Ley Hipotecaria 30 L.P.R.A. sec. 2256, la fecha de inscripción de un título se retrotrae a la fecha de presentación del mismo. 3 Civil Núm. DCD01-0171. La referida demanda no fue anotada en el Registro de la Propiedad para dar aviso a terceros. 4 La demandada, Roda Development Corp. no había contestado la demanda ni formulado alegación alguna, razón por la cual se le anotó, y se dictó sentencia, en rebeldía. RG-2004-2 3
La subasta pública fue celebrada el 22 de septiembre
de 2003. A la misma concurrió la demandante Rigores, Inc.,
como único licitador, e hizo oferta por la suma de treinta
mil dólares ($30,000) por cada una de las fincas en abono
a la sentencia dictada el día 6 de diciembre de 2002. No
habiendo otra oferta, se le adjudicó la buena pro de cada
una de las fincas que respondían por los pagarés
hipotecarios suscritos por Roda Development Corp.
Posteriormente el alguacil y la corporación Rigores,
Inc. comparecieron como otorgantes de la escritura número
219 de venta judicial suscrita ante la notario Rosa E.
Permuy Calderón, por medio de la cual se transfirió la
titularidad de los inmuebles vendidos en pública subasta a
Así las cosas, el 10 de diciembre de 2003 la Lcda.
Permuy Calderón presentó la escritura de venta judicial en
el Registro de la Propiedad, Sección de Barranquitas. El
Registrador de la Propiedad denegó la inscripción
solicitada; notificó seis faltas que impedían la
inscripción de la referida escritura. Las faltas señaladas
fueron las siguientes:
1. Que las fincas constaban inscritas a favor
de Kaiser Construction, Inc., titular
distinto del demandado Roda Development RG-2004-2 4
Corp.5 y que, tratándose de una ejecución de
hipoteca por la vía ordinaria 6 , la indebida
notificación a la persona contra la cual se
ha instado una acción judicial producía la
nulidad de la sentencia dictada por falta
de jurisdicción, según lo resuelto en Lanzó
v. Banco de Vivienda y M.T. Investment, 133
D.P.R. 507 (1993).
2. Que en todo caso que se inicie el
procedimiento de ejecución, tendrá que
demandarse al titular inscrito, según el
Artículo 181.1 del Reglamento Hipotecario.
3. Que es nulo todo procedimiento de ejecución
de hipoteca donde no se incluya como
demandado al titular registral, según lo
resuelto en Metropolitan Marble v.
Pichardo, 145 D.P.R. 607 (1998).
5 De las veintinueve (29) fincas sujetas al pago de la obligación, dieciocho (18) de estas constaban inscritas en el Registro de la Propiedad a favor de Kaiser Construction Inc., desde el 21 de noviembre del 2000. Kaiser Construction Inc. adquirió las referidas fincas por compra mediante subasta pública producto de un pleito en cobro de dinero contra Roda Development Corp. (civil núm. 90-2368) y en virtud de la escritura número 10 de venta judicial otorgada el 28 de junio de 1999 ante el notario Antonio Aponte Parés. 6 Es menester señalar que del Registro surge que las veintinueve fincas se hallan afectas a hipoteca de $26,000 a favor del portador con vencimiento a la presentación desde el 15 de diciembre de 1978. RG-2004-2 5
4. Que toda vez que de los documentos no
surgía que se hubiera instado acción alguna
contra el titular inscrito se incumplía con
la Regla 51.8 de las de Procedimiento Civil
ya que éste debió haber sido demandado y
notificado del procedimiento en su contra.
5. Que del Registro surgía, en cuanto al
asiento 224 del diario 492, que se había
presentado una instancia el 16 de abril de
2003, en la que se solicitó la cancelación
de la hipoteca que se ejecutaba mediante el
documento presentado (escritura de venta
judicial), por haber prescrito la misma
según el Artículo 145 de la Ley
Hipotecaria.7
6. Que la Ley Hipotecaria, en su Artículo 53
dispone que para determinar la preferencia
entre dos o más inscripciones relativas a
una misma finca, se atendería la fecha,
hora y número de la presentación en el
Registro. Por tanto, al retrotraerse la
7 Previo a la fecha de presentación de la escritura de venta judicial suscrita por Rigores Inc., en el Registro se había presentado una instancia, el 16 de abril de 2003, al asiento 224 del diario 492. Dicha instancia fue jurada y suscrita por Kaiser Construction Inc. ante el notario Nelson W. González y en la misma solicitó que se cancelara la hipoteca --por prescripción-- en cada una de las fincas que garantizaba los pagarés suscritos por Roda Development Corp. RG-2004-2 6
efectividad de la cancelación de la
hipoteca a la fecha de la presentación de
la instancia, el 16 de abril de 2003, no
existía la hipoteca a ser ejecutada debido
a la solicitud de cancelación de la misma.8
Inconforme con la calificación, Rigores, Inc.
presentó un escrito de recalificación. En cuanto a los
primeros cuatro señalamientos de faltas alegó que en la
escritura de venta judicial se expresaron todos los
procedimientos seguidos y aprobados por el tribunal
competente que sirvieron de base para la adjudicación de
las propiedades y el otorgamiento de dicha escritura, 9 y
que tratándose de un documento expedido por autoridad
judicial, la facultad calificadora de un Registrador es
una limitada. Señaló, además, que según el Artículo 181.1
del Reglamento Hipotecario, se requiere que en la demanda
de ejecución hipotecaria se incluya al titular registral
que conste del Registro de la Propiedad al momento en que
se radica la misma y que el demandante no tiene la
obligación de estudiar la situación registral de la
8 Es menester señalar que, según surge del expediente, la referida hipoteca aun no ha sido cancelada por el Registrador. 9 Se señaló, además, que se acompañaron documentos complementarios que acreditaban los trámites efectuados de la acción judicial y del aviso y venta en pública subasta. RG-2004-2 7
propiedad que se ejecuta durante todo el transcurso del
trámite judicial.
En cuanto a los últimos dos señalamientos de faltas,
Rigores, Inc. alegó que cuando la inscripción de los
derechos presentados en el Registro de la Propiedad se
retrotrae a la fecha de presentación de los mismos sólo
tiene consecuencia en cuanto a los efectos de su rango
para propósitos del tracto registral y no el de brindar
protección sobre un derecho aun no inscrito. En otras
palabras, señaló que hasta tanto el derecho presentado no
se calificara favorablemente, no podía hablarse de un
derecho inscrito. En adición, alegó que la hipoteca no
estaba prescrita pues el término prescriptivo había sido
interrumpido por la acción judicial de ejecución de
hipoteca, aun cuando dicha interrupción no surgía del
Registro. En virtud de lo anterior solicitó del
Registrador que reconsiderara la calificación e
inscribiera la escritura de venta judicial presentada.
El Registrador ratificó su calificación original. Aun
inconforme, Rigores Inc. presentó un recurso gubernativo
ante este Tribunal en revisión de la mencionada
determinación. En el mismo hace, en esencia, dos
señalamientos de error. En el primero alega que erró el
Registrador al denegar la inscripción de la escritura de
venta judicial sin considerar el procedimiento
adjudicativo ante el Tribunal de Primera Instancia y la
sentencia dictada por dicho foro. En el segundo, alega que RG-2004-2 8
erró el Registrador al darle valor de elemento de tracto
sucesivo a una instancia presentada sin ser avalada por un
dictamen de un tribunal de justicia competente y sin que
se demostrara la validez de la cancelación solicitada. El
Registrador de la Propiedad presentó su alegato. Contando
con la comparecencia de ambas partes, y estando en
posición de resolver el recurso radicado, procedemos a así
hacerlo.
I
La primera controversia planteada ante nos se reduce
a determinar si el Registrador podía denegar la
inscripción de la escritura de venta judicial por razón de
no haberse incluido al titular registral en el
procedimiento de ejecución de hipoteca. Lo anterior, en
virtud de los primeros cuatro señalamientos de falta que
hiciera el referido funcionario.
Como parte del principio de legalidad inmerso en
nuestro ordenamiento registral, los Registradores de la
Propiedad tienen la obligación legal de verificar que todo
documento presentado ante el Registro sea válido y
perfecto. R&G Premier Bank of Puerto Rico v. Valentín,
res. el 5 de noviembre de 2002, 2002 T.S.P.R. 143;
Gasolinas PR v. Registrador, res. el 15 de noviembre de
2001, 2001 T.S.P.R. 158; U.S.I. Properties Inc. v.
Registrador, 124 D.P.R. 448, 465 (1989); Dershowitz & Co.,
Inc. v. Registrador, 105 D.P.R. 267 (1976). RG-2004-2 9
La calificación registral constituye la piedra
angular del principio de legalidad. Esta calificación
exige del Registrador de la Propiedad un juicio de crítica
jurídica sobre la validez y eficacia de los negocios
jurídicos contenidos en los documentos presentados, a
través de la cual se logra que sólo tengan acceso al
Registro los títulos que cumplan con las exigencias
legales. Véase: Alameda Tower Associates v. Muñoz Román,
129 D.P.R. 698, 706 (1992).
Específicamente, la facultad de calificar los
documentos que le son presentados le es otorgada al
Registrador por el Artículo 64 de la Ley Hipotecaria, 30
L.P.R.A. sec. 2267. La referida disposición estatutaria
establece que:
Los registradores calificarán, bajo su responsabilidad la legalidad de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite un asiento. Dicha calificación comprenderá las formas extrínsecas de los documentos presentados, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos y contratos contenidos en tales documentos. Los registradores fundamentarán su calificación de los actos y contratos a registrarse en los documentos que se presenten, los asientos registrales vigentes y las leyes.
(. . .)
En cuanto a los documentos expedidos por la autoridad judicial, la calificación expresada se limitará: (1) a la jurisdicción y competencia del tribunal; a la naturaleza y efectos de la resolución dictada si ésta se produjo en el juicio correspondiente; y si se observaron en él los trámites y preceptos esenciales para su validez; (2) a las formalidades extrínsecas de los documentos presentados; y (3) a los antecedentes del registro. RG-2004-2 10
En cualquier caso el registrador podrá requerir se produzcan los documentos complementarios necesarios para una adecuada calificación, bien sean éstos notariales, judiciales o administrativos. (Énfasis nuestro) (citas omitidas).
Según el profesor Luis Rafael Rivera Rivera “(c)uando
la Ley señala que al calificar, el Registrador utilizará
el propio Registro, quiere significar que deberá acudir a
los asientos vigentes y realizar una comprobación de
datos: identidad de la finca, identidad del titular
registral, buscas de cargas y gravámenes, etc.” Derecho
Registral Inmobiliario Puertorriqueño, 2da. ed., San Juan,
Jurídica Editores, 2002, pág. 285.
Resulta evidente del antes transcrito Artículo 64
que, dependiendo del tipo de documento que el Registrador
tenga ante sí, su facultad calificadora será distinta.
Cuando se trata de documentos notariales, la facultad del
Registrador para calificar se extiende a examinar: (1) que
éstos cumplan con las formas extrínsecas dispuestas por la
ley; (2) que los otorgantes ostenten la capacidad jurídica
para realizar el negocio jurídico pertinente; (3) que los
actos dispositivos contenidos en la escritura presentada
sean válidos, y (4) que no existan obstáculos que surjan
del Registro de la Propiedad que impidan la inscripción
del documento. Véase: Gasolinas PR v. Registrador, ante;
Western Federal Savings Bank v. Registrador, 139 D.P.R.
328 (1995). RG-2004-2 11
En cambio, al calificar documentos expedidos por
autoridad judicial, la facultad calificadora del
Registrador es limitada. Así, la calificación registral se
circunscribe, únicamente, a lo dispuesto por el Artículo
64 de la Ley Hipotecaria, ante. En el presente caso --por
entender que la escritura de venta judicial es un
documento expedido por autoridad judicial para efectos de
la calificación-- la recurrente, Rigores, Inc. sostiene
que el Registrador no podía cuestionar el procedimiento de
ejecución hipotecaria previamente atendido y avalado por
el foro de instancia y que sirvió de base para la
adjudicación de las propiedades y el otorgamiento de la
escritura en cuestión. Veamos.
En C.R.U.V. v. Registrador, 117 D.P.R. 662 (1986)
resolvimos que para efectos de lo dispuesto por el
referido Artículo 64, ante, en cuanto a la calificación de
documentos judiciales, una escritura pública de
compraventa judicial, en la cual sólo comparece el
alguacil como parte en su carácter oficial, no constituye
un documento expedido por autoridad judicial 10 . A estos
efectos expresamos que “(l)a escritura pública de
compraventa en que el funcionario judicial interviene en
10 En Atanacia Corp. v. J.M. Saldaña, Inc. 133 D.P.R. 284 (1993), reiteramos lo resuelto en C.R.U.V. v. Registrador, ante, a los efectos de que la escritura pública de venta judicial, en la que el alguacil del tribunal interviene en representación de uno de los otorgantes, no se considera un documento expedido por autoridad judicial. RG-2004-2 12
representación de uno de los otorgantes y ésta está
autorizada por un notario, no puede considerarse como un
documento expedido por autoridad judicial”.11
Por consiguiente, en el presente caso, al no ser la
escritura de venta judicial presentada ante el Registrador
un documento expedido por autoridad judicial, éste no se
encontraba limitado según lo dispuesto por el Artículo 64
de la Ley Hipotecaria, ante, para la calificación de
documentos judiciales. Dicho de otra forma, el Registrador
tiene que calificar una escritura pública de venta
judicial dentro del ámbito de la calificación de los
documentos notariales. Véase: Rodríguez Morales v.
Registrador, 142 D.P.R. 347 (1997).
De otra parte, atendemos los planteamientos hechos
por el Registrador, con respecto a la nulidad de la
sentencia dictada por el foro primario en el pleito de
ejecución de hipoteca. El Registrador fundamentó su
denegatoria a inscribir la escritura de venta judicial,
objeto del presente recurso, citando lo resuelto en los
casos de Lanzó v. Banco de la Vivienda y M.T. Investment,
ante, y Metropolitan Marble v. Pichardo, 145 D.P.R. 607
(1998). Según el Registrador, siguiendo lo expresado en
11 Citando Resoluciones del Tribunal Supremo de España de 29 de marzo de 1880, 26 de noviembre de 1884, 30 de marzo de 1885, 30 de mayo de 1898, 31 de marzo y 11 de julio de 1936; y a J.M. Mena y San Millán, Calificación Registral de Documentos Judiciales, Barcelona, Ed. Bosch, 1985, pág. 43; B. Camy Sánchez Carnete, Comentarios a la legislación hipotecaria, 3ra ed., Pamplona, Ed. Aranzadi, 1982, Vol. I, pág. 236 y Vol. VI, págs. 755-756. RG-2004-2 13
los casos antes citados, la sentencia del tribunal de
instancia ordenando la venta en pública subasta de los
inmuebles era nula por causa de no haberse demandado al
titular registral en el procedimiento de ejecución de
hipoteca.
En Lanzó, ante --pleito contencioso donde se
impugnaba la validez de una sentencia dictada en ejecución
de una hipoteca-- resolvimos que la misma era nula por
incumplimiento con los requisitos rigurosos dispuestos en
Mundo v. Fúster, 87 D.P.R. 363 (1983) y las Reglas de
Procedimiento Civil, para el emplazamiento por edictos ya
que la indebida notificación a la persona contra la quien
se ha instado un pleito produce la nulidad de la sentencia
dictada por falta de jurisdicción. Por su parte, en
Marble, ante, ciertamente resolvimos --también dentro de
un pleito contencioso-- que la ausencia de notificación al
titular registral acarreaba la nulidad del procedimiento
de subasta.
No obstante, en los referidos casos no resolvimos, de
forma alguna, que un Registrador de la Propiedad podía, al
momento de calificar un documento ante sí, hacer una
determinación de nulidad de una sentencia como fundamento
para denegar una inscripción.
Es de notar que en Dershowitz & Co., Inc. v.
Registrador, ante, habíamos señalado que la función
calificadora del Registrador tiene la particularidad de
que la misma es ejercida por un funcionario administrativo RG-2004-2 14
por lo cual se excluye la idea de que el Registrador sea
un juez que adjudique derechos. En este sentido sostuvimos
en P.R. Prod. Cred. Assoc. v. Registrador, que un
Registrador no puede actuar como Juez y expresamos que el
permitir que un Registrador revise una sentencia emitida
por un tribunal tendría el efecto de convertir a este
funcionario ejecutivo en un juez de jueces12 . La función de
declarar nula una sentencia corresponde, únicamente, a los
tribunales 13 . Los registradores están vedados de hacer esta
determinación. En consecuencia el Registrador, en este
caso, erró al señalar como defecto la nulidad de la
sentencia dictada por el foro primario.
Ahora bien, el Registrador correctamente señaló, como
falta de la que adolecía la escritura de venta judicial
presentada por Rigores, Inc., que esta incumplió con el
requisito dispuesto en el Artículo 181.1 del Reglamento
General para la Ejecución de la Ley Hipotecaria, 30
L.P.R.A. sec. 2003-181.1, edición especial, al no
acreditar que se había demandado al titular registral en
el procedimiento de ejecución de hipoteca. Es menester
enfatizar sobre este particular que el propio Artículo
12 En adición resolvimos en U.S.I. Properties, Inc. v. Registrador, ante, que cuando el negocio a ser inscrito está sancionado por un tribunal de justicia, debe prevalecer la presunción de validez de la sentencia. 13 La acción de nulidad del proceso de subasta y de venta judicial es el recurso apropiado para impugnar la validez de la sentencia dictada por el foro primario en el presente caso. RG-2004-2 15
64, ante, le impone al Registrador el deber de tomar en
consideración los asientos registrales vigentes y las
leyes al momento de calificar los documentos que se le
presenten.
A estos efectos, el mencionado Artículo 181.1 del
Reglamento Hipotecario, ante, dispone, sobre el
procedimiento de ejecución de hipoteca, que en todo caso
que se inicie el procedimiento de ejecución por la vía
ordinaria, tendrá que demandarse al titular inscrito.
En el caso de Atanacia Corp. v J.M. Saldaña, Inc. 133
D.P.R. 284 (1993) expresamos que el proceso ordinario de
ejecución de hipoteca se inicia con la presentación de una
demanda ante el tribunal competente y el emplazamiento del
titular registral del bien o del derecho hipotecado o sus
causahabientes.14
Expresamos, además, en dicho caso que en el proceso
post sentencia de la subasta, venta y adjudicación de los
bienes para hacer efectivo el crédito bajo el
procedimiento ordinario, la intervención judicial resulta
14 El procedimiento ordinario de ejecución de hipoteca, según el Artículo 201 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. sec. 7701, está regulado por los Artículos 202 y 207 párrafos V y VI, 220 a 224, 226 exceptuando la frase relativa al requisito de confirmación; 227 a 229, 231, 232 y 234; y las Reglas de Procedimiento Civil, 32 L.P.R.A. Ap. III; Véase además, C.R.U.V. v. Torres Pérez, 111 D.P.R. 698 (1981); Ramírez v. Registrador, 116 D.P.R. 541 (1985); Housing Inv. Corp. v. Registrador, 110 D.P.R. 490 (1980); Talcott Inter-Amer. Corp. v. Registrador, 104 D.P.R. 254 (1975); y Mundo v. Fúster, 87 D.P.R. 363 (1963). RG-2004-2 16
limitada. Salvo contadas excepciones, el foro judicial
deja en manos del alguacil del tribunal y del acreedor
ejecutante el proceso post sentencia de subasta, venta y
adjudicación de los bienes ejecutados para satisfacer el
crédito 15 . Sobre este particular el profesor Luis Rafael
Rivera Rivera expresa que el procedimiento ejecutivo
ordinario se compone de una fase previa contenciosa y una
eminentemente ejecutiva en que la intervención judicial
bienes es limitada. Por ello, señala el referido autor, es
recomendable que antes de iniciarlo se realice un estudio
de título del bien objeto de la ejecución para identificar
su titular registral, los gravámenes posteriores y
posibles embargos. Op.cit. pág. 577.
Como vemos, en la ejecución del crédito, el acreedor
viene obligado por las constancias del Registro, sin que
se le imponga la obligación de investigar e identificar,
para incluirlos en su demanda, posibles adquirentes
ocultos del bien hipotecado, según resolvimos en Housing
Inv. Corp. v. Registrador, 110 D.P.R. 490 (1980). En este
caso expresamos, además, que el acreedor hipotecario
ejecutante puede y debe depender del Registro de la
Propiedad e incoar su demanda contra el que allí aparece
como titular poseedor del inmueble gravado al comienzo de
la acción ejecutoria. Ibid.
15 Véase Regla 51.8(b), (c) y (d) de Procedimiento Civil, 32 L.P.R.A. Ap. III. RG-2004-2 17
De modo tal que, ante la importancia de la exigencia
que le impone la propia Ley Hipotecaria al acreedor
hipotecario, el Registrador será responsable de velar
porque se haya cumplido con el requisito de notificación
al titular registral previo a la inscripción de una
escritura de venta judicial mediante la cual se transfiere
el derecho de propiedad a otra persona. A tono con lo
anterior, es razonable concluir que el Registrador, al
momento de calificar una escritura de venta judicial
producto de un procedimiento ordinario de ejecución de
hipoteca, inquiera y solicite que se acredite si el
titular registral inscrito fue parte del procedimiento.
Máxime cuando, como en el presente caso, aparece
claramente del Registro que el titular registral es uno
distinto del que fue demandado en el pleito de ejecución
hipotecaria.
En el presente caso, al momento de iniciarse el
pleito, el 24 de enero de 2001, dieciocho (18) de las
fincas vendidas en pública subasta constaban inscritas a
favor de Kaiser Construction Inc. 16 Vale la pena resaltar
que Rigores Inc. inició el pleito de ejecución de hipoteca
únicamente contra la demandada Rodas Development Corp. El
titular registral de estas fincas, Kaiser Development
Corp., no fue demandado ni incluido en el pleito.
16 La cual tenía el derecho de propiedad sobre las referidas fincas inscrito a su favor desde el 21 de noviembre del 2000. RG-2004-2 18
En consecuencia, las faltas señaladas por el
Registrador a estos efectos son correctas, ya que surge
claramente que Rigores, Inc. incumplió con la Ley
Hipotecaria al dejar de demandar al titular registral en
el procedimiento de ejecución de hipoteca.
II
En su alegato el Registrador expresa, como fundamento
adicional a la denegatoria de inscripción del documento en
cuestión, que al surgir del Registro, como titular de las
propiedades, una persona distinta a la que aparece como
transmitente del derecho a inscribirse, había falta de
tracto sucesivo, factor que también impedía la
inscripción. Le asiste la razón.
El principio de tracto sucesivo tiene relación con la
antes mencionada obligación del acreedor ejecutante de
demandar al titular registral al momento de iniciarse el
pleito sobre ejecución de hipoteca ya que para que un
título o documento constitutivo de un derecho real tenga
acceso al Registro, es necesario que el derecho del
transmitente conste previamente inscrito.
El principio de tracto sucesivo o de continuidad
registral tiene por objeto mantener el enlace o conexión
de las adquisiciones por el orden regular de los titulares
registrales sucesivos, a base de formar todos los actos
adquisitivos inscritos una continuidad perfecta en orden
al tiempo, de suerte que ello refleje el historial RG-2004-2 19
sucesivo de cada finca inmatriculada; de modo que el
transferente de un derecho real hoy sea el adquirente de
ayer y que el titular registral actual sea el transferente
de mañana. R.M. Roca Sastre, Derecho Hipotecario, 7ma ed.,
Barcelona, Ed. Bosch, 1979, T. II, pág. 327. Por ello, el
“principio de tracto sucesivo es un principio de orden, a
través del cual giran los demás principios hipotecarios, y
señaladamente los de fe pública y de legitimación
registral". Roca Sastre, op. cit., pág. 328; Vázquez
Santiago v. Registrador, 137 D.P.R. 384, 390-391 (1994).
Específicamente, el Artículo 57 de la Ley
Hipotecaria, 30 L.P.R.A. sec. 2260 dispone que:
Para registrar documentos por los que se declaren, trasmitan, graven, modifiquen, o extingan el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, deberá constar previamente registrado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos o contratos referidos.
Se denegará la registración de resultar inscrito el derecho a favor de persona distinta de la que otorga la trasmisión o gravamen. No obstante, podrán inscribirse sin el requisito de la previa inscripción las resoluciones y ejecutorias, que se refieren en las secs. 2761 a 2777 de esta ley. (Énfasis nuestro).
Por consiguiente el Artículo 57 le impone al
Registrador la obligación de comprobar si el derecho del
disponente consta inscrito a su favor en el Registro de la
Propiedad. De modo que si el título presentado aparece
otorgado por una persona distinta del titular registral,
el Registrador está imposibilitado de inscribir. Además, RG-2004-2 20
por disposición expresa del Artículo 57, ante, cuando un
título presentado para su inscripción no cumpla con el
tracto sucesivo, se denegará la inscripción solicitada.
Vázquez Santiago v. Registrador, ante, a la pág. 390.
Por otro lado, el Artículo 68, 30 L.P.R.A. sec. 2771,
dispone que:
Serán faltas que impidan la registración del título presentado:
(1) Las que causen la inexistencia del acto o contrato a registrarse o la nulidad o anulabilidad de éste o del documento presentado.
(2) Las que se originen de obstáculos del Registro.
(3) Las que se funden en disposiciones de este subtítulo.
(4) El no presentar los documentos complementarios necesarios o no acreditarse el cumplimiento de las formalidades exigidas por las leyes.
Sobre este particular el profesor Luis Rafael Rivera
Rivera expresa que, entre las causas que impiden la
inscripción de título y que se originan de obstáculos en
el Registro, se encuentra la falta de tracto sucesivo,
porque el transferente no aparece como titular registral;
las prohibiciones de enajenar inscritas, o la existencia
de condiciones restrictivas que impiden el acto o contrato
que se pretende inscribir. Op.cit. págs. 305-306.
En el presente caso, surgía del Registro que el
titular registral de dieciocho (18) de las fincas al
momento de presentarse la escritura de venta judicial lo RG-2004-2 21
era Kaiser Construction, Inc. En dicha escritura,
compareció el alguacil del tribunal en representación de
Rodas Development Corp, quien fue la entidad demandada
como propietaria de las fincas. Dicha entidad no era la
titular registral de dieciocho (18) de las fincas vendidas
en pública subasta, según los libros del Registro, ya que
las mismas constaban inscritas a favor de Kaiser
Construction, Inc. La consecuencia de lo anterior, es que
no hay tracto sucesivo.
Por consiguiente, repetimos, es correcto el
señalamiento del Registrador a los efectos de que la falta
de tracto sucesivo también era factor que impedía la
inscripción de la referida escritura pues el
“transmitente” del título, Roda Development Corp., no
tenía su derecho previamente registrado, tal y como lo
ordena el Artículo 57 antes citado.
III
En conclusión, resolvemos que el Registrador de la
propiedad actuó correctamente al denegar la escritura de
venta judicial presentada por Rigores, Inc. ya que dicha
entidad, incumplió con el requisito impuesto por el
Artículo 181.1 del Reglamento Hipotecario, ante, al no
demandar al titular inscrito en el Registro de la
Propiedad, Kaiser Development Corp. en el procedimiento de
ejecución hipotecaria, conllevando este acto, además, a la
falta de tracto sucesivo, razones por la cual el RG-2004-2 22
Registrador se encontraba impedido de inscribir la
referida escritura17.
A la luz de los fundamentos antes expuestos, se
confirma la calificación recurrida.
Se dictará Sentencia de conformidad.
FRANCISCO REBOLLO LÓPEZ Juez Asociado
17 En vista a ello, se hace innecesario discutir los señalamientos de faltas quinto y sexto. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Registrador de la Propiedad, Sección de Barranquitas, Hon. José Tomás Rojas Nieves
SENTENCIA
Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, la cual se hace formar parte íntegra de la presente, se dicta Sentencia confirmatoria de la calificación recurrida.
Así lo pronunció, manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. El Juez Asociado señor Fuster Berlingeri inhibido.
Aida Ileana Oquendo Graulau Secretaria del Tribunal Supremo