EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
BL Investment, Inc. Certiorari
Recurrente 2008 TSPR 89
174 DPR ____ vs.
Hon. Frank Quiñones Vigo, Registrador de la Propiedad Sección Primera de Arecibo
Recurrido
Número del Caso: RG-2007-1
Fecha: 20 de mayo de 2008
Abogado de la Parte Peticionaria:
Lcdo. Teodoro L. Tapia Gómez
Abogado de la Parte Recurrida:
Por Derecho Propio
Materia: Recurso Gubernativo
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
BL Investment, Inc.
Recurrente
v. RG-2007-001 Hon. Frank Quiñones Vigo, Registrador de la Propiedad, Sección Primera de Arecibo
PER CURIAM
San Juan, Puerto Rico, a 20 de mayo 2008
Nos corresponde evaluar la actuación del
Registrador de la Propiedad, quien se negó a
inscribir una escritura de venta judicial por no
haberse acreditado adecuadamente, a su juicio, el
fiel cumplimiento con la Ley núm. 172 de 12 de mayo
de 2000, que enmendó la Regla 51.8 de las Reglas de
Procedimiento Civil. La Regla 51.8 según enmendada,
regula el aviso de venta judicial y exige que en
aquellos casos en que el demandado no ha comparecido
al pleito en que se ejecuta una sentencia, se le
notifique de la venta judicial por “vía [de] correo
certificado con acuse de recibo a la última dirección
conocida.” RG-2007-001 2
El notario en este caso, al solicitar del Registro de la
Propiedad la inscripción de un inmueble adquirido en venta
judicial, acompañó la escritura con, entre otras cosas, copia
de los sobres certificados con acuse de recibo utilizados
para notificar de la venta judicial a los deudores
hipotecarios demandados. Los sobres fueron devueltos por el
servicio postal de correos. El Registrador se negó a
inscribir la propiedad por entender que ello era insuficiente
para acreditar el cumplimiento con el requisito de
notificación establecido en la Ley núm. 172, y exigió que se
presentara una declaración jurada en la cual se certificara
el contenido del sobre, para proceder con la inscripción.
I
Los hechos en este caso son sencillos y sobre los mismos
no hay controversia alguna, por lo que pasamos a resumirlos
brevemente.
En febrero de 2000, el Tribunal de Primera Instancia,
Subsección de Distrito, Sala de Arecibo, dictó sentencia en
rebeldía a favor de R&G Mortgage Corporation en un caso de
ejecución de hipoteca por la vía ordinaria. RG Mortgage v.
Ernesto Rafael Gómez et al, Civ. Núm. 99-0270. La sentencia
ordenó que de no satisfacerse la deuda, se procediera a la
venta en pública subasta de la finca hipotecada.
El 28 de junio de 2004, el foro de instancia dictó una
orden para que se librara el correspondiente mandamiento de
ejecución de sentencia dirigido al alguacil y se procediera
con la venta judicial. Toda vez que los deudores no habían RG-2007-001 3
comparecido al pleito, el acreedor hipotecario ejecutante les
notificó de la venta judicial conforme ordena la Regla 51.8
de Procedimiento Civil; es decir, por correo certificado con
acuse de recibo a la última dirección conocida.
Expedido el mandamiento y publicado el edicto de
subasta, se procedió con la venta judicial. Ésta se llevó a
cabo el 4 de noviembre de 2004. A la subasta comparecieron
las siguientes entidades como postores: R&G Mortgage
Corporation, S.I.A.L. Investments y BL Investments, Inc. La
buena pro le fue adjudicada a este último por ser el mejor
postor. Posteriormente, el alguacil y BL Investment Inc.,
comparecieron como otorgantes en la correspondiente escritura
de venta judicial, ante el notario Teodoro L. Tapia Gómez.
El 9 de mayo de 2005, la escritura de venta judicial se
presentó para su inscripción en el Registro de la Propiedad,
Sección I de Arecibo. Se acompañó dicha escritura con copia
de los siguientes documentos: el pagaré otorgado, la
sentencia en rebeldía dictada, la orden y mandamiento
dirigido al alguacil, el edicto de subasta, una declaración
del emplazador atestiguando que colocó el edicto de subasta
en los lugares que ordena la Regla 58.1, el afidávit del
periódico donde se publicó el edicto de subasta, el acta de
subasta y finalmente, copia de los sobres utilizados para
notificarles a los demandadnos, deudores hipotecarios, de la
venta judicial que habría de efectuarse. Surge de la faz de
los sobres, que el servicio postal de correo devolvió los
mismos al remitente. RG-2007-001 4
Presentada la escritura de venta judicial, el
Registrador de la Propiedad notificó, en lo que ahora nos
concierne, la siguiente falta: que para “la inscripción del
documento, … [se] deberá acreditar mediante declaración
jurada que se ha cumplido con las disposiciones de la Ley
172, de 12 de mayo de 2000….”
El notario del adquirente presentó oportuno escrito de
recalificación. En el escrito presentado arguyó que las
copias de los sobres certificados enviados por correo, los
cuales constaban en el expediente del tribunal de instancia,
eran prueba suficiente del cumplimiento con la Ley núm. 172.
Señaló además, que estos sobres fueron aceptados como válidos
por el tribunal durante el proceso de venta judicial, por lo
que estimaba improcedente la exigencia del Registrador.
Rechazó de este modo que fuera necesario para acreditar la
notificación del aviso de subasta, que se presentara una
declaración jurada donde se atestiguara el contenido de los
sobres en cuestión.
El Registrador de la Propiedad procedió entonces a
notificar la denegatoria de inscripción conforme el artículo
71 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. sec. 2274. De tal
denegatoria, se presentó oportuno Recurso Gubernativo ante
este Tribunal.
El Registrador de la Propiedad compareció ante nosotros
y en su comparecencia sostuvo que no es suficiente para
cumplir con la Regla 51.8 incluir entre los documentos
complementarios presentados, copia de los sobres en que se le RG-2007-001 5
notificó al deudor hipotecario de la venta judicial.
Sostiene el Registrador que es necesario también que se
acredite, mediante declaración jurada, el contenido del sobre
de suerte que se tenga constancia que se ha cumplido
cabalmente con la Regla 58.1 de Procedimiento Civil.
Específicamente, el Registrador indicó lo siguiente:
Nuestro planteamiento es a los efectos de que para entender cumplidas las exigencias de la Ley 172 del 12 de agosto de 2000 bien sea el Tribunal por conducto del Sr. Alguacil, o la parte promovente del caso, por si o por la persona que envió la comunicación, mediante declaración jurada tienen que hacer constar, a nuestro juicio que el mencionado sobre contenía la notificación de la subasta que requiere la propia ley.
La mera entrega al Alguacil o radicación para unir al expediente de un sobre que fue dirigido por correo certificado a la parte demandada a su dirección postal, o por lo menos a su última dirección postal conocida según fue el caso, y devuelto por la oficina de correos no es evidencia de por sí del cumplimiento con la Ley 172 del 12 de agosto de 2000.
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EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
BL Investment, Inc. Certiorari
Recurrente 2008 TSPR 89
174 DPR ____ vs.
Hon. Frank Quiñones Vigo, Registrador de la Propiedad Sección Primera de Arecibo
Recurrido
Número del Caso: RG-2007-1
Fecha: 20 de mayo de 2008
Abogado de la Parte Peticionaria:
Lcdo. Teodoro L. Tapia Gómez
Abogado de la Parte Recurrida:
Por Derecho Propio
Materia: Recurso Gubernativo
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
BL Investment, Inc.
Recurrente
v. RG-2007-001 Hon. Frank Quiñones Vigo, Registrador de la Propiedad, Sección Primera de Arecibo
PER CURIAM
San Juan, Puerto Rico, a 20 de mayo 2008
Nos corresponde evaluar la actuación del
Registrador de la Propiedad, quien se negó a
inscribir una escritura de venta judicial por no
haberse acreditado adecuadamente, a su juicio, el
fiel cumplimiento con la Ley núm. 172 de 12 de mayo
de 2000, que enmendó la Regla 51.8 de las Reglas de
Procedimiento Civil. La Regla 51.8 según enmendada,
regula el aviso de venta judicial y exige que en
aquellos casos en que el demandado no ha comparecido
al pleito en que se ejecuta una sentencia, se le
notifique de la venta judicial por “vía [de] correo
certificado con acuse de recibo a la última dirección
conocida.” RG-2007-001 2
El notario en este caso, al solicitar del Registro de la
Propiedad la inscripción de un inmueble adquirido en venta
judicial, acompañó la escritura con, entre otras cosas, copia
de los sobres certificados con acuse de recibo utilizados
para notificar de la venta judicial a los deudores
hipotecarios demandados. Los sobres fueron devueltos por el
servicio postal de correos. El Registrador se negó a
inscribir la propiedad por entender que ello era insuficiente
para acreditar el cumplimiento con el requisito de
notificación establecido en la Ley núm. 172, y exigió que se
presentara una declaración jurada en la cual se certificara
el contenido del sobre, para proceder con la inscripción.
I
Los hechos en este caso son sencillos y sobre los mismos
no hay controversia alguna, por lo que pasamos a resumirlos
brevemente.
En febrero de 2000, el Tribunal de Primera Instancia,
Subsección de Distrito, Sala de Arecibo, dictó sentencia en
rebeldía a favor de R&G Mortgage Corporation en un caso de
ejecución de hipoteca por la vía ordinaria. RG Mortgage v.
Ernesto Rafael Gómez et al, Civ. Núm. 99-0270. La sentencia
ordenó que de no satisfacerse la deuda, se procediera a la
venta en pública subasta de la finca hipotecada.
El 28 de junio de 2004, el foro de instancia dictó una
orden para que se librara el correspondiente mandamiento de
ejecución de sentencia dirigido al alguacil y se procediera
con la venta judicial. Toda vez que los deudores no habían RG-2007-001 3
comparecido al pleito, el acreedor hipotecario ejecutante les
notificó de la venta judicial conforme ordena la Regla 51.8
de Procedimiento Civil; es decir, por correo certificado con
acuse de recibo a la última dirección conocida.
Expedido el mandamiento y publicado el edicto de
subasta, se procedió con la venta judicial. Ésta se llevó a
cabo el 4 de noviembre de 2004. A la subasta comparecieron
las siguientes entidades como postores: R&G Mortgage
Corporation, S.I.A.L. Investments y BL Investments, Inc. La
buena pro le fue adjudicada a este último por ser el mejor
postor. Posteriormente, el alguacil y BL Investment Inc.,
comparecieron como otorgantes en la correspondiente escritura
de venta judicial, ante el notario Teodoro L. Tapia Gómez.
El 9 de mayo de 2005, la escritura de venta judicial se
presentó para su inscripción en el Registro de la Propiedad,
Sección I de Arecibo. Se acompañó dicha escritura con copia
de los siguientes documentos: el pagaré otorgado, la
sentencia en rebeldía dictada, la orden y mandamiento
dirigido al alguacil, el edicto de subasta, una declaración
del emplazador atestiguando que colocó el edicto de subasta
en los lugares que ordena la Regla 58.1, el afidávit del
periódico donde se publicó el edicto de subasta, el acta de
subasta y finalmente, copia de los sobres utilizados para
notificarles a los demandadnos, deudores hipotecarios, de la
venta judicial que habría de efectuarse. Surge de la faz de
los sobres, que el servicio postal de correo devolvió los
mismos al remitente. RG-2007-001 4
Presentada la escritura de venta judicial, el
Registrador de la Propiedad notificó, en lo que ahora nos
concierne, la siguiente falta: que para “la inscripción del
documento, … [se] deberá acreditar mediante declaración
jurada que se ha cumplido con las disposiciones de la Ley
172, de 12 de mayo de 2000….”
El notario del adquirente presentó oportuno escrito de
recalificación. En el escrito presentado arguyó que las
copias de los sobres certificados enviados por correo, los
cuales constaban en el expediente del tribunal de instancia,
eran prueba suficiente del cumplimiento con la Ley núm. 172.
Señaló además, que estos sobres fueron aceptados como válidos
por el tribunal durante el proceso de venta judicial, por lo
que estimaba improcedente la exigencia del Registrador.
Rechazó de este modo que fuera necesario para acreditar la
notificación del aviso de subasta, que se presentara una
declaración jurada donde se atestiguara el contenido de los
sobres en cuestión.
El Registrador de la Propiedad procedió entonces a
notificar la denegatoria de inscripción conforme el artículo
71 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. sec. 2274. De tal
denegatoria, se presentó oportuno Recurso Gubernativo ante
este Tribunal.
El Registrador de la Propiedad compareció ante nosotros
y en su comparecencia sostuvo que no es suficiente para
cumplir con la Regla 51.8 incluir entre los documentos
complementarios presentados, copia de los sobres en que se le RG-2007-001 5
notificó al deudor hipotecario de la venta judicial.
Sostiene el Registrador que es necesario también que se
acredite, mediante declaración jurada, el contenido del sobre
de suerte que se tenga constancia que se ha cumplido
cabalmente con la Regla 58.1 de Procedimiento Civil.
Específicamente, el Registrador indicó lo siguiente:
Nuestro planteamiento es a los efectos de que para entender cumplidas las exigencias de la Ley 172 del 12 de agosto de 2000 bien sea el Tribunal por conducto del Sr. Alguacil, o la parte promovente del caso, por si o por la persona que envió la comunicación, mediante declaración jurada tienen que hacer constar, a nuestro juicio que el mencionado sobre contenía la notificación de la subasta que requiere la propia ley.
La mera entrega al Alguacil o radicación para unir al expediente de un sobre que fue dirigido por correo certificado a la parte demandada a su dirección postal, o por lo menos a su última dirección postal conocida según fue el caso, y devuelto por la oficina de correos no es evidencia de por sí del cumplimiento con la Ley 172 del 12 de agosto de 2000. El requerir de la persona que envió dicho sobre una declaración bajo juramento en cuanto al contenido del mismo, nos parece justo, razonable y necesario. (Énfasis nuestro.)
Trabada así la controversia, procedemos a resolverla.
II
A
El principio de legalidad es uno de los principios
axiales del Derecho hipotecario. Exige, que los títulos que
pretenden acceder al Registro de la Propiedad sean sometidos
a un previo examen, verificación o calificación, de suerte
que solo puedan tener acceso a los libros hipotecarios
títulos válidos y perfectos. La “gran fuerza publicitaria
que la ley otorga a los asientos registrales y los RG-2007-001 6
inevitables efectos que de la misma se derivan”, exigen la
previa calificación de los documentos. L.M. Chico y Ortiz,
Calificación Jurídica, Conceptos Básicos y Formularios
Registrales, Marcial Pons, Madrid, 1987, pág. 21. El
Registrador califica los documentos para proceder a su
inscripción, o denegarla cuando aprecie en los mismos un
vicio o defecto. Véase entre otros, Rigores, Inc. v.
Registrador de la Propiedad, res. 16 de septiembre de 2005,
165 D.P.R. ___, 2005 TSPR 135; R&G Premier Bank of Puerto
Rico v. Registradora de la Propiedad, 158 D.P.R. 241 (2002).
La calificación se configura como el mecanismo que
instrumenta el principio de legalidad, pues “el fin de la
calificación registral es determinar si el título es o no
inscribible.” L.R. Rivera Rivera, Derecho Registral
Inmobiliario, Jurídica Editores, San Juan, 202, 2da ed., pág.
281. Véase además, R&G Premier Bank of Puerto Rico v.
Registradora de la Propiedad, supra. En Rigores, Inc. v.
Registrador de la Propiedad, supra, indicamos que la
calificación registral es piedra angular del principio de
legalidad y exige “del Registrador de la Propiedad un juicio
de crítica jurídica sobre la validez y eficacia de los
negocios jurídicos contenidos en los documentos presentados,
a través de la cual se logra que sólo tengan acceso al
Registro los títulos que cumplan con las exigencias legales.”
Véase además, Narváez v. Registrador, 156 D.P.R. 1 (2002).
Por otro lado, el Art. 68(2) de la Ley Hipotecaria, 30
L.P.R.A. sec. 2271(2), señala como falta que impide la RG-2007-001 7
inscripción del título presentado aquella que produce la
nulidad del título. Véase además, Art. 76.1 del Reglamento
Hipotecario. La Regla 51.8 de Procedimiento Civil por su
parte, expresamente declara que “[s]erá nula toda venta
judicial que se realice sin dar cumplimiento al aviso de
venta en la forma indicada.” Véase, Atanacia Corp. v. J.M.
Saldaña, Inc., 133 D.P.R. 284 (1993); Lincoln Savs. Bank v.
Figueroa, 124 D.P.R. 388 (1989).
En C.R.U.V. v. Registrador de la Propiedad, 117 D.P.R.
662, 667 (1986), sostuvimos que al calificar para su
inscripción una escritura de compraventa judicial en
ejecución de sentencia, el Registrador puede considerar si se
han cumplido o no los requisitos exigidos por la regla para
la validez de la subasta. Indicamos además, que la escritura
de compraventa judicial se califica como se califican los
documentos notariales y no los judiciales.
El ámbito de la facultad del Registrador para calificar
documentos notariales se extiende a examinar: primero, que
los documentos presentados cumplan con las formas extrínsecas
dispuestas por la ley; segundo, que los otorgantes ostenten
la capacidad jurídica para realizar el negocio jurídico
pertinente; tercero, que los actos dispositivos contenidos en
la escritura presentada sean válidos, y, cuarto, que no
existan obstáculos que surjan del Registro de la Propiedad
que impidan la inscripción del documento. Gasolinas PR v.
Registrador, 155 D.P.R. 652 (2001); Western Fed. Sav. Bank v.
Registrador, 139 D.P.R. 328 (1995). En estos casos, Roca RG-2007-001 8
Sastre indica que le compete al Registrador “comprobar si el
acto jurídico en sí, o sea, el contenido de la escritura
pública, es válido o nulo, tanto como tal como en sus
condiciones.” Roca Sastre, R., Roca-Sastre Muncunill, L.,
Derecho Hipotecario, Ed. Bosch, S.A., Barcelona, 1997, 8va
ed., Tomo IV, pág. 30.
B
En Puerto Rico, el procedimiento de ejecución de
hipoteca por la vía ordinaria se rige por las disposiciones
de las Regla 51.3 et seq., de la Reglas de Procedimiento
Civil, 32 L.P.R.A. Ap. III. Así como también, por los
artículos de la Ley Hipotecaria y del Registro de la
Propiedad de 1979 que expresamente el legislador hizo
aplicables al procedimiento ordinario. Véase, 30 L.P.R.A.
sec. 2701. Para determinar cuáles son los requisitos que
deben observarse al llevar a cabo la venta judicial, una vez
recaída la sentencia en el procedimiento ordinario, hay que
acudir a ambos cuerpos de ley. Arroyo v. Ortiz y Franco, 133
D.P.R. 62 (1993).
Como ya hemos indicado con anterioridad, la Regla 51.8
exige que en casos en que el deudor demandado no ha
comparecido al pleito, se le notifique de la venta judicial
por correo certificado con acuse de recibo a su última
dirección conocida. Esta última exigencia, como apuntamos,
es secuela de la Ley núm. 172 de 12 de agosto de 2000, que
enmendara la regla. RG-2007-001 9
La controversia ante nuestra consideración se
circunscribe a determinar cómo se le acredita al Registrador
el cumplimiento de esta disposición. Como ya hemos señalado,
en este caso se acompañó la escritura con copia de los sobres
certificados a los fines de documentar el cumplimiento con el
requisito de notificación. No obstante, el Registrador exige
que se incluya también una declaración jurada en la cual se
certifique el contenido del sobre que se acompañó con los
documentos que se presentaron al Registro de la Propiedad.1
III
No hay duda, que al calificar una escritura de
compraventa judicial el Registrador debe cerciorarse que se
ha cumplido con lo dispuesto en la Ley Núm. 172 y se la ha
notificado al deudor hipotecario, por correo certificado con
acuse de recibo, que se habrá de efectuar la venta del bien
hipotecado. Para ello, podrá solicitar los documentos que
así lo acrediten. Adviértase, que el Art. 64 de la Ley
Hipotecaria, faculta al Registrador a “requerir se produzcan
los documentos complementarios necesarios para una adecuada
calificación, bien sean estos notariales, judiciales o
1 Del historial legislativo de la Ley núm. 172 se desprende, que la exigencia de notificación de la venta judicial al deudor que no compareció al pleito por correo certificado con acuse de recibo, obedeció al interés del legislador de, en los procesos de venta judicial, ampliar las exigencias del debido proceso de ley en la etapa post sentencia. R & G Mortgage Corporation v. Sustache Rivera, res. 14 de diciembre de 2004, 163 D.P.R. ___, 2004 TSPR 202. Véase también, Exposición de motivos de la Ley núm. 172, Leyes y Resoluciones de Puerto Rico, 2000, Parte 2, pág. 1160. Es decir, “vino a satisfacer los requisitos del debido procedimiento de ley….” Rivera Rivera, op. cit., pág. 581. RG-2007-001 10
administrativos.” Es decir, el Registrador puede exigir
otros documentos complementarios, siempre que lo estime
necesario para lograr una calificación adecuada. L.
Rodríguez Otero, Elementos de Derecho Hipotecario, Dijusa,
Madrid, 2005, 3era ed., Primera Parte, pág. 127.
En el pasado, hemos reconocido que en la etapa post
sentencia del procedimiento ordinario de ejecución de
hipoteca la injerencia del tribunal es menguada, quedando el
proceso en manos, sustancialmente, del acreedor hipotecario y
del alguacil del tribunal. Adviértase que en los procesos
judiciales, cuando es necesario acreditar que se ha cumplido
con alguna notificación, la práctica es que se incluya una
copia del sobre enviado. Nunca hemos exigido que se incluya
una declaración jurada en la cual se haga constar el
contenido del sobre. Véase, Souffront Cordero. A.A.A. res.
21 de abril de 2005, 163 D.P.R. ___, 2005 TSPR 49. Por lo
tanto, sería irrazonable e inconsistente exigir dicha
declaración jurada para calificar un documento presentado en
el Registro de la Propiedad. Siendo así y ante la ausencia
de alguna alegación que justifique exigir un documento
adicional, resolvemos que la presentación de los sobres
certificados con acuse de recibo, en este caso, es suficiente
para acreditar que se cumplió con el requisito de
notificación de aviso de venta judicial de la Regla 51.8 de
Procedimiento Civil.
Por los fundamentos antes expuestos, debe ordenarse al
Registrador de la Propiedad de la Sección Primera de Arecibo, RG-2007-001 11
que proceda a inscribir la Escritura número cuarenta y tres
de venta judicial, objeto del presente recurso.
Se dictará sentencia de conformidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
v. RG-2007-001 Hon. Frank Quiñones Vigo, Registrador de la Propiedad, Sección Primera de Arecibo
SENTENCIA
Por los fundamentos expresados en la Opinión Per Curiam que antecede, los cuales se incorporan íntegramente a la presente, se ordena al Registrador de la Propiedad de la Sección Primera de Arecibo, que proceda a inscribir la Escritura número cuarenta y tres de venta judicial, objeto del presente recurso.
Así lo pronunció, manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. El Juez Asociado señor Rebollo López no intervino.
Aida Ileana Oquendo Graulau Secretaria del Tribunal Supremo