Payano v. Cruz

• Court: Supreme Court of Puerto Rico
• Decided: June 23, 2022
• Docket: AC-2017-89
• Status: Published

Opinion

EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Elvis Payano

Apelado

v.

Héctor Cruz, por sí y en representación de la Sociedad Legal de 2022 TSPR 78 Gananciales que compone con su esposa Hilda Pagán Navarro 209 DPR ____ Apelante

SP Management, Corp.

Número del Caso: AC-2017-89

Fecha: 23 de junio de 2022

Tribunal de Apelaciones:

Panel IV

Abogados de la parte apelante:

Lcda. Myrta Morales Cruz Lcdo. Luis J. Torres Asencio Lcdo. Yamil Vázquez Hidalgo

Materia: Sentencia del Tribunal con Opiniones de Conformidad.

Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Héctor Cruz, por sí y en representación de la Sociedad AC-2017-0089 Legal de Gananciales que compone con su esposa Hilda Pagán Navarro

Apelante

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 23 de junio de 2022.

Evaluado el recurso de Apelación que presentó la parte apelante, se revocan las sentencias recurridas y se desestima la demanda sin perjuicio.

Lo acordó el Tribunal y certifica el Secretario del Tribunal Supremo. La Jueza Presidenta Oronoz Rodríguez emite una Opinión de Conformidad. El Juez Asociado señor Estrella Martínez emite una Opinión de Conformidad a la que se une el Juez Asociado señor Colón Pérez. El Juez Asociado señor Martínez Torres está conforme y emite la expresión siguiente a la que se unen la Jueza Asociada señora Pabón Charneco, el Juez Asociado señor Kolthoff Caraballo y el Juez Asociado señor Feliberti Cintrón:

“Al leer lo que se expresa en la Opinión de Conformidad del Juez Asociado señor Estrella Martínez, considero que es importante recordar que este es el Tribunal Supremo y no la Asamblea Legislativa de Puerto Rico. Es allí y no aquí que se puede investigar lo que se denuncia en la Opinión de Conformidad. Por imperativo del esquema constitucional de poderes separados, no nos toca fiscalizar cómo el Departamento de Vivienda implementa la política pública”.

Javier O. Sepúlveda Rodríguez Secretario del Tribunal Supremo EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

v. AC-2017-0089 Héctor Cruz, por sí y en representación de la Sociedad Legal de Gananciales que compone con su esposa Hilda Pagán Navarro

La Jueza Presidenta Oronoz Rodríguez emite una Opinión de Conformidad

Estoy conforme con revocar las determinaciones de los

foros recurridos y se desestimar la demanda sin perjuicio.

No obstante, este Tribunal debió explicar y exponer conforme

a derecho, si la Administración de Vivienda Pública (AVP) es

parte indispensable en una acción de desahucio y cobro de

dinero relacionada con un contrato suscrito al amparo de la

Ley Orgánica de la Administración de Vivienda Pública, Ley

Núm. 66 de 17 de agosto de 1989, 17 LPRA sec. 1001 et seq.

Particularmente, en una demanda que se presentó contra una

familia que se realojó en una vivienda privada tras la

demolición del complejo de vivienda pública Las Gladiolas.

Perdimos la oportunidad de interpretar los contratos para AC-2017-0089 2

realojo de residentes de vivienda pública en viviendas

privadas. Por entender que este resultado ameritaba un

análisis minucioso sobre el tracto histórico de la

controversia, encuentro necesario suscribir esta Opinión.

I.

En el 2010, varias familias que vivían en el residencial

público Las Gladiolas fueron desalojaron de sus viviendas

porque el complejo residencial se iba a demoler.1 Por acuerdo

con la AVP varios residentes se realojaron en apartamentos

privados, con la promesa de que eventualmente regresarían a

vivir a un nuevo complejo de vivienda pública que se

construiría en los terrenos donde estaban localizadas las

antiguas torres de Las Gladiolas. A esos fines, cada familia

realojada en una vivienda privada recibió de la AVP una

“Notificación de No Desplazamiento” en la que se les

garantizó tener prioridad en el proceso de ocupación del

nuevo complejo residencial. El Sr. Héctor Cruz y su esposa,

la Sra. Hilda Pagán, junto a sus tres hijos, fueron una de

las familias que se realojaron en una vivienda privada.

El 1 de octubre de 2015 el Sr. Elvis Payano (señor

Payano o Arrendador) otorgó un Contrato de Arrendamiento para

Realojo en Mercado Privado con la Administración de Vivienda

1 Las Gladiolas I y II fueron un complejo de vivienda pública localizado en Hato Rey que albergó a 676 familias durante más de 30 años. Para el 2006 el Departamento de Vivienda Federal autorizó su demolición debido a que el complejo no cumplía con los códigos de construcción de Puerto Rico. Véase, Microjuris, Encontrados Vivienda Pública y exresidentes de Las Gladiolas, https://aldia.microjuris.com/2019/02/23/encontrados- vivienda-publica-y-exresidentes-de-las-gladiolas/, 23 de febrero de 2019. AC-2017-0089 3

Pública (AVP o Arrendataria) y el Sr. Héctor Cruz (señor

Cruz). Las partes comparecieron al contrato de manera

individual. El señor Payano compareció como dueño-arrendador

del inmueble privado; la AVP compareció por conducto del

presidente de A&M Contract, Inc. ─administrador del

residencial Las Gladiolas─ como la parte arrendataria,2 y

─por último─ compareció el señor Cruz en calidad de residente

de la vivienda arrendada. Cabe señalar que, de este contrato

se desprende que el señor Cruz “es residente de Vivienda

Pública sujeto a todas las cláusulas y condiciones dispuestas

en el Contrato de Arrendamiento que tiene suscrito con la

Administración de Vivienda Pública y con todos los

Reglamentos que forman parte del mismo”.3

En el contrato de arrendamiento para realojo se

estableció, entre otras cosas, que: (1) el arrendamiento

estaría vigente del 30 de noviembre de 2015 al 29 de noviembre

de 2016; (2) la AVP debía pagar el canon mensual de $1,150.00

al señor Payano; (3) el Señor Cruz aportaría la cantidad de

$617.00 del canon mensual, el cual debía pagarse directamente

a SP Management; (4) la AVP podía terminar el contrato y

proceder a una reubicación con notificación previa de treinta

2 Aunque el contrato fue firmado originalmente por el presidente de A&M Contract, Inc., a partir del 1 de noviembre de 2015 la compañía SP Management Corp. (SP Management) pasó a ser el nuevo administrador del residencial. Por lo que, SP Management sustituyó a A&M Contract en el contrato. 3 Apéndice, Anejo 1, pág. 59. Así pues, se colegir que el señor Cruz tiene dos contratos de arrendamiento con la AVP, (1) el original que suscribió para ser residente de Las Gladiolas (“contrato de arrendamiento original”), y (2) el Contrato de Arrendamiento para Realojo en Mercado Privado, aquí en controversia (“contrato de arrendamiento para realojo”). AC-2017-0089 4

(30) días al señor Payano y al señor Cruz; (5) de notificar

oportunamente la cancelación del contrato, y del residente

─señor Cruz─ negarse a entregar la vivienda en el periodo

indicado, la AVP podía proceder a solicitar el desahucio ante

el tribunal con competencia; (6) de ventilarse una acción de

desahucio por parte de la AVP, el residente estaría obligado

a pagar la totalidad de la renta de mercado privado a la

parte arrendadora, y (7) el contrato de arrendamiento para

realojo está sujeto a todas las cláusulas y condiciones

dispuestas en el contrato de arrendamiento original y a todos

los Reglamentos que forman parte de la AVP.4 Así, en virtud

del contrato de arrendamiento para realojo, el codemandado

Cruz y su familia ocuparon un inmueble localizado en la

Urbanización San Gerardo, en el Municipio de San Juan,

propiedad del señor Payano.

Transcurridos varios meses, el 7 de junio de 2016, el

señor Payano recibió de SP Management un aviso de cancelación

del contrato de arrendamiento para realojo.5 El aviso no

informaba la razón por la cual se daba por cancelado el

contrato de arrendamiento para realojo, más bien, se limitó

a expresar que a partir del 30 de junio de 2016 el contrato

4 En específico, la sección undécima (11) del contrato de arrendamiento expresa que: La Parte Arrendataria [AVP] utilizará la propiedad como unidad de vivienda para una familia que será designada Jefe de Familia [señor Cruz] por la Parte Arrendataria [AVP]. El Jefe de Familia [señor Cruz] continuará por su parte sujeto a todas las cláusulas y condiciones dispuestas en el Contrato de Arrendamiento que tiene suscrito con la administración de Vivienda Pública, y a todos los Reglamentos que forman parte del mismo. (énfasis suplido). 5 Apéndice, pág. 43. AC-2017-0089 5

quedaba cancelado. A su vez, SP Management le notificó al

señor Cruz su intención de cancelar el contrato de

arrendamiento para realojo, pero lo hizo más de un mes

después, el 13 de julio de 2016. En ese aviso, la AVP le

comunicó al señor Cruz y a su familia que tendrían que ser

nuevamente realojados a otro lugar, so pena de que, de

negarse a ello, se le cancelaría el contrato de arrendamiento

original. Además, la AVP le indicó al señor Cruz que la

cancelación del contrato de arrendamiento para realojo sería

efectiva el 1 de agosto de 2016.6 Por último, la AVP le

advirtió al señor Cruz que tenía derecho a impugnar la

cancelación del contrato de arrendamiento para realojo.

En consecuencia, el señor Cruz comenzó un procedimiento

administrativo ante la AVP para impugnar la cancelación del

contrato de arrendamiento para realojo. De conformidad, el

27 de julio de 2016, el foro administrativo determinó que el

contrato en cuestión estaba debidamente cancelado.

Inconforme, el señor Cruz apeló la decisión ante el Tribunal

de Apelaciones. El 14 de diciembre de 2016, el foro apelativo

emitió una sentencia mediante la cual revocó la resolución

administrativa por falta de un oficial examinador imparcial.

Por consiguiente, el Tribunal de Apelaciones ordenó la

celebración de una nueva vista administrativa.7

6 Adviértase que la fecha de efectividad entre los avisos de cancelación del contrato de arrendamiento para realojo enviados al señor Payano y al señor Cruz eran diferentes. 7 Véase, Héctor Cruz Quiñones v. SP Management, Corp, y otros., KLRA2016-

1031. La persona que fungió como Oficial Examinador de la AVP, Lissette Maynard, era la Directora de Ocupación de la compañía SP Management. Entiéndase, la oficial examinadora era empleada de la compañía que dio AC-2017-0089 6

Así las cosas, el 28 de diciembre de 2016 el señor

Payano presentó una demanda de desahucio y cobro de dinero

contra el señor Cruz, por sí y en representación de la

Sociedad Legal de Gananciales que compone con su esposa Hilda

Pagán Navarro, y contra SP Management, por estos continuar

viviendo en su propiedad sin un contrato vigente. Solicitó

el desahucio del señor Cruz y su familia de la vivienda

arrendada, así como el pago de $5,900.00 por los cánones de

arrendamiento adeudados y cargos por mora, a ser pagados

solidariamente por los demandados.8 Alegó que el señor Cruz

ocupó su propiedad sin contrato y sin pagar canon de

arrendamiento desde el 30 de junio de 2016 a diciembre de

2016. Además, adujo que requirió el pago de la renta en

múltiples ocasiones, pero sus intentos fueron infructuosos.

Por su parte, el señor Cruz presentó una Solicitud de

Desestimación o, en la Alternativa, de Conversión a Pleito

Ordinario y Paralización de los Procedimientos. En esta,

arguyó que la vigencia del contrato de arrendamiento para

realojo estaba en controversia dado que su cancelación se

había impugnado en el foro administrativo pertinente. Sostuvo

que, en ese momento, la reclamación no había culminado, por

tanto, procedía paralizar la demanda de desahucio y cobro de

dinero hasta que se agotaran los remedios administrativos.

por cancelado el contrato en controversia. Por tal razón, el Tribunal de Apelaciones entendió que esta no era una juzgadora imparcial. 8 El señor Payano reclamó el pago de $1,500.00 por los meses de julio,

agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2016, (mes que incoó la demanda) para un total de $5,750.00. Además, reclamó el pago de $240.00 por concepto de pago tardío correspondiente a dichos meses. AC-2017-0089 7

Asimismo, el señor Cruz señaló que el Reglamento sobre

las políticas de admisión y ocupación continuada en los

residenciales públicos del estado Libre Asociado de Puerto

Rico, Reglamento Núm. 8624 del 31 de julio de 2015,

(“Reglamento 8624”) reconoce una serie de derechos a los y

las residentes de vivienda pública y establece que no procede

el desahucio de los y las residentes sino hasta que la

resolución sobre la cancelación de contrato de arrendamiento

advenga final y firme. Sostuvo que, mediante el contrato de

arrendamiento para realojo se le reconoció y preservó la

condición de residente de vivienda pública al señor Cruz y

su familia. En otras palabras, argumentó que no existía

diferencia entre ser un residente de vivienda pública que

ocupa una vivienda en un residencial público y un residente

de vivienda pública que ocupa una residencia en el mercado

privado.

Adicionalmente, el señor Cruz alegó que procedía

desestimar la demanda por falta de parte indispensable puesto

que el demandante no incluyó a la AVP como demandada en el

pleito. En específico, argumentó que la AVP fue quien se

obligó con el señor Payano bajo el contrato de arrendamiento

de realojo, por tanto, su ausencia en el pleito era medular.

Además, sostuvo que dado a que el señor Cruz y su familia

son residentes de vivienda pública, y ostentan un contrato

vigente con la AVP, esta es la entidad que debe acreditar el

cumplimiento con las disposiciones del Reglamento 8624,

supra, relativas al procedimiento de intención de cancelación AC-2017-0089 8

de contrato y de desahucio. Por tal razón, era necesario

traerla al pleito.

En la alternativa, el señor Cruz adujo que procedía

convertir la acción de desahucio al trámite ordinario.

Finalmente, respecto a la acción de cobro, alegó que, como

arrendataria, la AVP y SP Management eran los responsables

de pagar los cánones de arrendamiento que el señor Payano

reclamó. Incluso, sostuvo que pagó su parte del canon de

arrendamiento desde el mes de agosto de 2016, cuando se

canceló el contrato de arrendamiento. No obstante, tanto

SP Management como la AVP se negaron a recibir sus pagos.9

Por su parte, SP Management presentó una solicitud de

desestimación, predicada en que la demanda no exponía una

reclamación que justificara algún remedio.

El 1 de febrero de 2017, las partes comparecieron a una

vista ante el foro primario. En esta, el tribunal paralizó

la acción de desahucio y ordenó al señor Cruz a pagar

mensualmente la cantidad de $600, mediante su consignación

en la Unidad de Cuentas del Tribunal. Además, le ordenó a

pagar mensualmente la cantidad de $300, como abono a la

alegada deuda de $4,800 que tenía con el señor

Payano.10 Asimismo, y como parte de la vista del 1 de febrero

9 Véase, Apéndice Anejo I, pág. 102. 10 La Sentencia Parcial dispuso que el señor Cruz y su familia debía pagar $600.00 por los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2016, así como para los meses de enero y febrero de 2017 (mes en que fue dictada la Sentencia Parcial), para un total de $4,800.00. Ello, conforme a la cantidad que bajo el contrato de arrendamiento para realojo debía pagar el señor Cruz a la AVP. AC-2017-0089 9

de 2017, el foro primario le concedió a la representación

legal del señor Cruz un término de treinta (30) días para

que “realice las gestiones con la [AVP], con relación a la

deuda de ellos con el señor Payano”.11 Conforme a ello, el

foro primario ordenó ─mediante la Sentencia Parcial─ “al

Secretario de la [AVP] atender a la [representante legal del

señor Cruz] y su reclamo”.12

Luego de celebrar una vista final, el 15 de marzo

de 2017, el Tribunal de Primera Instancia notificó una

Sentencia Final mediante la cual declaró con lugar la

demanda. De esa forma, (1) ordenó el desalojo del señor Cruz

y su familia de la vivienda del señor Payano, y (2) le condenó

a pagar cinco mil cuatrocientos dólares ($5,400) por concepto

de los cánones correspondientes a los meses en los cuales

estuvo viviendo en la propiedad del señor Payano sin contrato

vigente, a saber: desde julio de 2016 a marzo de 2017, a

razón de seiscientos dólares ($600) mensuales.

Inconforme con el dictamen del foro primario, el señor

Cruz recurrió al Tribunal de Apelaciones mediante apelación.

En síntesis, señaló los mismos argumentos que en su solicitud

de desestimación ante el foro primario. Añadió que el

Tribunal de Primera Instancia no celebró una vista en su

fondo antes de emitir el dictamen recurrido, lo cual violentó

su derecho a un debido proceso de ley. Por su parte, el señor

Payano presentó un alegato en oposición. En este, alegó que

11 Apéndice, pág. 106. 12 Id. AC-2017-0089 10

el señor Cruz no tiene legitimación activa para apelar. Ello,

en virtud de que el contrato de arrendamiento para realojo

no estaba vigente, razón por la cual no podía alegar que

sufrió algún daño palpable.13 SP Management no se expresó,

pese a que se ordenó comparecer.14

Tras justipreciar los planteamientos de las partes, el

7 de agosto de 2017 el foro apelativo confirmó el dictamen

del Tribunal de Primera Instancia. Determinó que, una vez la

AVP canceló el contrato de arrendamiento para realojo, el

señor Cruz estaba obligado a abandonar la propiedad, y que,

al no hacerlo, el señor Payano tenía el derecho de acudir

ante un foro judicial para solicitar el desahucio. Además,

estimó que, conforme al contrato de arrendamiento para

realojo, el señor Cruz estaba obligado a pagar la totalidad

de la renta. Ello debido a que el contrato de arrendamiento

para realojo establece que, una vez entablada la acción de

parte arrendadora. Asimismo, el Tribunal de Apelaciones

entendió que el foro primario no erró al denegar la

conversión del procedimiento sumario de desahucio a uno

13 Específicamente, explicó que el señor Cruz “lleva casi un (1) año residiendo en una propiedad sin cumplir con sus obligaciones según pactadas [en el contrato de arrendamiento para realojo], por lo que carece de un reclamo legítimo sobre la ocupación de un apartamento, especialmente ante su legítimo dueño y la realidad es que no existe en este momento un contrato que le faculte la posesión de dicha unidad”. Apéndice, pág. 125. 14 Cabe destacar que, el foro primario le anotó la rebeldía a SP Management

por su incomparecencia. Véase, Minuta de 1 de febrero de 2017, Apéndice pág. 148. AC-2017-0089 11

ordinario puesto que ello estaba en el sano ejercicio de su

discreción. Finalmente, esgrimió que la AVP no era parte

indispensable debido a que la acción de desahucio no

cuestiona la validez de los términos y condiciones del

contrato de arrendamiento para realojo, ni el incumplimiento

de este por parte de la AVP. Por tanto, no encontró de qué

manera los intereses de la AVP podrían verse afectados con

la decisión del foro primario de ordenar el desalojo del

señor Cruz y su familia de la propiedad del señor Payano.

Aún en desacuerdo, el 11 de septiembre de 2017 el señor

Cruz presentó un recurso de apelación ante este Tribunal. En

esencia, reprodujo los argumentos que esbozó ante los foros

inferiores. Señaló que, la presencia de AVP es fundamental

para responder a sus señalamientos y los del señor Payano.

En específico, fundamentó que:

en atención a que las apelantes son residentes de vivienda pública y ostentan un contrato de vivienda pública vigente con AVP, dicha entidad, al igual que SP, es parte indispensable en este pleito, puesto que esta tiene que acreditar el cumplimiento con las disposiciones del Reglamento 8624 relativas al procedimiento de intención de cancelación de contrato, el cual, como se discutió, es precursor a las acciones de desahucio. Además, corresponde a la AVP, como arrendataria, pagar los cánones de arrendamiento a la parte apelada hasta tanto no concluya el proceso administrativo al que tienen derecho las apelantes. Apelación, pág. 24.

En atención a lo anterior, acogimos el recurso de

apelación. Así, el 30 de julio de 2018 el señor Cruz presentó

su alegato. Nos informó que, cansados de la situación

angustiosa que estaban enfrentando tanto él y su familia, ya AC-2017-0089 12

no ocupaban la propiedad del señor Payano. No obstante, alegó

que el caso no era académico puesto que existían

controversias vivas que debíamos resolver. Por su parte, el

señor Payano no presentó alegato.

Así las cosas, el 4 de septiembre de 2019 emitimos una

Resolución para que el señor Cruz nos informara cuál era el

estado de los procedimientos a nivel administrativo. El señor

Cruz compareció y explicó que, luego de que el Tribunal de

Apelaciones revocó la resolución de la AVP, mediante la cual

canceló su contrato de vivienda pública, la vista

administrativa nueva no se realizó. En cambio, la AVP llevó

a cabo "un proceso informal de reuniones con residentes del

antiguo complejo Las Gladiolas para realojarlos".15 Por otra

parte, el 10 de octubre de 2019 emitimos otra Resolución

mediante la cual le concedimos un término al señor Cruz para

que mostrara causa por la cual no debíamos desestimar el

recurso por académico. El señor Cruz y su esposa

comparecieron y argumentaron que el recurso no era académico.

Arguyeron que, aunque desalojaron la residencia objeto de la

acción de desahucio, continuaba viva la controversia sobre

la imposición del pago de los cánones de arrendamiento, la

cual a su vez guardaba relación con el argumento sobre parte

indispensable y sobre la falta de celebración de una vista

en su fondo.

II.

15 Moción en cumplimiento de orden, pág. 1. AC-2017-0089 13

A. Jurisdicción

La jurisdicción es "el poder o la autoridad que posee

un tribunal para considerar y decidir un caso o

controversia". Allied Management Group, Inc. v. Oriental

Bank, 204 DPR 374, 385 (2020); González v. Mayagüez Resort &

Casino, 176 DPR 848, 854 (2009). En virtud de nuestra

Constitución, los tribunales de Puerto Rico son tribunales

de jurisdicción general que tienen autoridad para entender

en cualquier causa de acción que presente una controversia

propia para la adjudicación. LPRA, Tomo 1, ed. 2016, pág.

354. Véase, Beltrán Cintrón v. ELA, 204 DPR 89, 101 (2020);

Junta Dir. Cond. Montebello v. Fernández, 136 DPR 223, 230

(1994). Ahora bien, hay ciertos casos en los que los

tribunales están impedidos de ejercer su poder de

adjudicación. Es por ello que, los tribunales deben ser

celosos guardianes de su jurisdicción, por lo que están

obligados a considerarla aún en ausencia de señalamiento de

las partes. JMG Inv., Inc. v. ELA, 203 DPR 708, 714 (2019);

Constructora Estelar v. Aut. Edif. Pub., 183 DPR 1 (2011).

La falta de jurisdicción incide directamente sobre el

poder que tiene el tribunal para adjudicar una controversia.

Allied Management Group, Inc. v. Oriental Bank, supra,

pág. 386; Peerles Oil v. Torres Pérez, Inc., 186 DPR 239,

249-250 (2012).

La ausencia de jurisdicción tiene efectos severos en la

facultad adjudicativa de los tribunales. La falta de

jurisdicción es insubsanable, no la pueden conferir AC-2017-0089 14

voluntariamente las partes, conlleva la nulidad de los

dictámenes emitidos, y puede presentarse en cualquier etapa

del procedimiento, a instancia de las partes o por el

tribunal motu proprio. Allied Management Group, Inc. v.

Oriental Bank, supra, pág. 386. La autoridad para adjudicar

es uno de los elementos más importantes en nuestro

ordenamiento jurídico. Es por eso que se les impone a los

tribunales el ineludible deber de auscultar su propia

jurisdicción y se propicia a los tribunales apelativos a

examinar la jurisdicción del foro de donde procede el recurso

ante su consideración. Íd.

Una vez un tribunal entiende que no tiene jurisdicción

solo tiene autoridad para así declararlo y, por consiguiente,

desestimar el recurso. Torres Alvarado v. Madera Atiles, 202

DPR 495, 501 (2019); García Hernández v. Hormigonera

Mayagüezana, Inc., 172 DPR 1, 7 (2007).

B. Parte Indispensable

Es una exigencia del debido proceso de ley acumular a

todas las partes que tengan un interés común en un pleito.

Ello responde a dos principios básicos: (1) la protección

constitucional que impide que una persona sea privada de la

libertad y propiedad sin un debido proceso de ley, y (2) la

necesidad de que el dictamen judicial que en su día se emita

esté completo para las personas que ya son partes en el

pleito. López García v. López García, 200 DPR 50, 64 (2018);

Cepeda Torres v. García Ortiz, 132 DPR 698, 704 (1993). Así,

la Regla 16.1 de las de Procedimiento Civil establece que AC-2017-0089 15

"[l]as personas que tengan un interés común sin cuya

presencia no pueda adjudicarse la controversia, se harán

partes y se acumularán como demandantes o demandadas, según

corresponda". 32 LPRA Ap. V, R. 16.1.

Una parte indispensable es aquella de la que no se puede

prescindir, pues, sin su presencia las cuestiones litigiosas

no pueden ser adjudicadas correctamente, ya que sus derechos

quedarían afectados por una determinación judicial. RPR &

BJJ Ex Parte, 2021 TSPR 83, pág. 8 (2021); López García v.

López García, supra; Deliz et als. v. Igartúa et als., 158

DPR 403, 432 (2003).

Es menester señalar que el "interés común" al que hace

referencia la Regla 16.1 de las de Procedimiento Civil,

supra, no es cualquier interés sino aquel real e inmediato.

No se puede tratar de meras especulaciones o de un interés

futuro. RPR & BJJ Ex Parte, supra, pág. 8; Allied Management

Group, Inc., supra, pág. 389; López García v. López García,

supra, pág. 64. Ante ello, el “interés común” debe ser

evaluado a la luz de las circunstancias particulares de cada

caso y no es un asunto para dilucidar de forma automatizada,

pues, requiere realizar una evaluación de varios factores.

Entre ellos, el tiempo, lugar, modo, alegaciones, prueba,

clase de derechos, intereses en conflicto, resultado y

formalidad que se presenten. RPR & BJJ Ex Parte, supra, pág.

10; López García v. López García, supra; Romero v.

S.L.G., 164 DPR 721, 732 (2005). El producto de ese análisis

es determinar si el tribunal puede hacer justicia y conceder AC-2017-0089 16

un remedio final y completo a las partes presentes sin

afectar los intereses de la parte ausente. RPR & BJJ Ex

Parte, supra, pág. 10; Pérez v. Morales Rosado, supra; J.A.

Cuevas Segarra, Tratado de Derecho Procesal Civil, San Juan,

Pubs. JTS, 2011, T. II, pág. 695.

La omisión de una parte indispensable es motivo para

desestimar una causa de acción, pero ello no es óbice para

que el Tribunal, a instancia propia o a solicitud de parte,

conceda la oportunidad de traer al pleito a la parte ausente.

Meléndez v. ELA, 113 DPR 811 (1983); J.A. Cuevas Segarra,

op. cit., pág. 694. Ahora bien, la desestimación que se

produce por no haber acumulado una parte indispensable no

tiene el efecto de una adjudicación en los méritos. VS PR,

LLC v. Drift-Wind, Inc., 2021 TSPR 76, pág. 9 (2021); Banco

de la Vivienda de Puerto Rico v. Carlo Ortiz, 130 DPR 730,

738 (1992). La falta de parte indispensable en un pleito es

un interés tan fundamental, que constituye una defensa

irrenunciable que puede presentarse en cualquier momento

durante el proceso. En ausencia de parte indispensable, el

tribunal carece de jurisdicción y la sentencia que se emita

sin su presencia sería nula. Watchtower Bible v. Mun.

Dorado I, 192 DPR 73, 118 (2014); Unisys v. Ramallo Brothers,

128 DPR 842, 859 (1991).

Incluso, los foros apelativos, si así lo entienden,

pueden ─y deben─ levantarlo a instancia propia, debido a que

esta incide sobre la jurisdicción del tribunal. Watchtower

Bible v. Mun. Dorado I, supra, pág. 118. AC-2017-0089 17

C. Teoría General de los Contratos

El Código Civil de 1930, aplicable a los hechos de este

caso, dispone que las obligaciones nacen de la ley, de los

contratos y cuasicontratos, y de los actos y omisiones

ilícitos en que intervenga cualquier género de culpa o

negligencia. Artículo 1042 del Código Civil, 31 LPRA ante

sec. 2992. Aquellas obligaciones que nacen de un contrato

tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben

cumplirse a tenor de este. Artículo 1044 del Código Civil,

31 LPRA ante sec. 2994. En nuestro ordenamiento jurídico,

las obligaciones son vínculos jurídicos entre dos partes,

una parte acreedora y otra parte deudora, donde este último

tiene el deber de cumplir con la prestación que consiste en

dar, hacer o no hacer alguna cosa en beneficio de la primera

parte. Art. 1041 del Código Civil, 31 LPRA sec. ante 2991.

Esa obligación de cumplir con lo pactado se fundamenta en el

principio de la buena fe, el cual exige no defraudar la

confianza que otro ha puesto en una promesa o conducta. BPPR

v. Sunc. Talavera, 174 DPR 686, 693 (2008); Unisys v. Ramallo

Brothers, supra.

En Puerto Rico rige el principio de libertad de

contratación. Así, los y las contratantes pueden establecer

los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por

conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a

la moral ni al orden público. Art. 1207 del Código Civil,

31 LPRA ante sec. 3372. Sin embargo, los contratos, más allá AC-2017-0089 18

de expresar y reflejar la voluntad y libertad de la persona,

son también instrumentos de justicia y de interés social.

Cónsono con lo anterior, los contratos en los que el

Estado es parte están revestidos de un alto interés público,

pues es el erario el que se compromete. Sobre todo,

no podemos ignorar que en la contratación por el Estado, la sana y recta administración de los fondos del Pueblo está revestida del más alto interés público, y que todo organismo gubernamental está obligado a observar cabalmente la esencia del principio consagrado [en la Constitución del Estado Libre Asociado de Puerto Rico]. De Jesús González v. A.C., 148 DPR 255, 268 (1999).

En Rodríguez v. Municipio, 75 DPR 479, 494 (1953) este

Tribunal expresó que “[c]uando un gobierno contrata con una

persona particular, el contrato hay que interpretarlo como

si se tratara de un contrato entre dos particulares”.

Asimismo, en Zequeira v. CRUV, 83 DPR 878 (1961) y en Plan

de Bienestar de Salud v. Alcalde Cabo Rojo, 114 DPR 697

(1983) se reiteró la noción de que el Estado se encuentra en

similar posición que personas particulares en materia de

contratación. No obstante, académicos rechazan esa posición

automatizada. Así, el profesor Michel J. Godreau Robles,

destaca que:

[p]uede ser que en determinados casos la justicia requiera que la solución de una controversia patrimonial en la que está involucrado el Estado como parte contratante se estructure en forma similar a las soluciones que ofrece el Código Civil. En otros, las peculiares funciones del Estado moderno, como depositario de un patrimonio público, administrado por unas personas que dispendian riqueza aunque no les pertenece -pues AC-2017-0089 19

los funcionarios públicos no son dueños del patrimonio objeto de la contratación-, la justicia podría requerir soluciones distintas a las pautadas en el Código [Civil]. M.J. Godreau, Un Esquema Para el Análisis de Problemas de Derecho Civil Patrimonial, 55 Rev. Jur. U.P.R. 9, 30 (1986).

Así, en Corporación de Renovación Urbana y Vivienda De

Puerto Rico v. Peña Ubiles, 95 DPR 311 (1967) se estableció

que la Corporación de Renovación Urbana y Vivienda de Puerto

Rico, estaba sujeta, como arrendadora, a los requisitos del

debido proceso de ley por otorgar un contrato de

arrendamiento con un ciudadano particular, sobre una vivienda

en una urbanización pública, financiado con fondos federales

y fondos estatales. Por otro parte, el Estado tiene una

obligación de cumplir con lo pactado independientemente de

los cambios en la administración del gobierno. Municipio de

Ponce v. Autoridad de Carreteras, 153 DPR 1, 41 (2001).

D. Contrato de Arrendamiento

En un contrato de arrendamiento de cosas el arrendador

o la arrendadora se obliga a dar al arrendatario o

arrendataria el goce y uso de una cosa por tiempo determinado

y precio cierto. Art. 1433 del Código Civil de Puerto Rico,

31 LPRA ante sec. 4012. Así, en un contrato de arrendamiento

las partes ─el arrendador o la arrendadora y el arrendatario

o la arrendataria─ se obligan recíprocamente. Arts. 1444-45

del Código Civil, 31 LPRA ante secs. 4051-52. Al

perfeccionarse el contrato de arrendamiento surgen las

obligaciones bilaterales que el Código Civil les impone a AC-2017-0089 20

una y a otra parte. En consecuencia, estas se obligan no sólo

al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a

todas las consecuencias que según su naturaleza sean

conformes a la buena fe, al uso y a la ley. Art. 1210 del

Código Civil, 31 LPRA ante sec. 3375; Demeter Int'l v. Srio.

Hacienda, 199 DPR 706, 727 (2018); BPPR v.

Sucn. Talavera, supra, en la pág. 693.

De ordinario, las dos partes que intervienen en un

contrato de arrendamiento son el arrendador o la arrendadora

─quien se obliga a ceder el uso de la cosa─ y el arrendatario

o la arrendataria ─quien obtiene el uso de la cosa arrendada.

José R. Vélez Torres, Los contratos, San Juan, Puerto Rico,

1987, pág. 356.

Entre las obligaciones del arrendador o la arrendadora

está entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato y

mantener al arrendatario o a la arrendataria en el goce

pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.

Art. 1444 del Código Civil, 31 LPRA ante sec. 4051.

Por otro lado, es responsabilidad del arrendatario o la

arrendataria pagar el precio del arrendamiento en los

términos convenidos y usar la cosa arrendada como una persona

prudente, razonable y diligente, destinándola al uso pactado.

Art. 1445 del Código Civil 1930, 31 LPRA ante sec. 4052.

Si el arrendatario o la arrendataria incumple con sus

obligaciones, el arrendador o la arrendadora podrá pedir la

rescisión del contrato y la indemnización de daños y AC-2017-0089 21

perjuicios, o sólo esto último y dejar el contrato

subsistente. Art. 1446 del Código Civil, 31 LPRA ante

sec. 4053.

Finalmente, destaco la norma reiterada del derecho

contractual que establece que tanto la validez, como el

cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio

de uno de los contratantes. Art. 1208 del Código Civil,

31 LPRA ante sec. 3373.

III.

El señor Cruz alegó que procedía la revocación de la

sentencia apelada, entre otras razones, porque la AVP es una

parte indispensable sin la cual no se podía dictar sentencia.

Por su parte, el señor Payano niega que la AVP fuera una

parte indispensable debido a que no se estaban afectando sus

prerrogativas. Así, reclamó a los demandados el pago

solidario de los cánones de arrendamiento adeudados. En la

demanda que instó el señor Payano, este solicitó que tanto

SP Management ─como el administrador de Las Gladiolas─ y el

señor Cruz respondieran solidariamente por el pago de los

meses que supuestamente le adeudaban. Además, alegó que

procedía la acción de desahucio y el cobro de dinero debido

a que el señor Cruz y su familia permanecieron en la propiedad

arrendada sin pagar los cánones de arrendamiento.16

16Mediante escrito de 30 de julio de 2018 el señor Cruz nos informó que ya no estaban residiendo en la propiedad del señor Payano. Ello, tornó académico las alegaciones sobre la acción de desahucio. En consecuencia, estas no estarán bajo nuestro de análisis. AC-2017-0089 22

Para resolver si, en efecto, la AVP era una parte

indispensable en la acción de cobro de dinero que instó el

señor Payano contra el señor Cruz es necesario analizar la

naturaleza del contrato de arrendamiento de realojo, así

como, el rol de cada uno de los tres otorgantes. Como norma

general, al contrato de arrendamiento comparecen la parte

arrendadora y la parte la arrendataria. Ahora bien, existen

ocasiones en las cuales, por la naturaleza de las

obligaciones, comparece una tercera parte. Ejemplo de ello,

es el contrato de arrendamiento para realojo. En estos casos,

el arrendatario cede la posesión de la cosa arrendada a la

tercera persona, bajo las cláusulas y condiciones estipuladas

en el contrato de arrendamiento.17

Como vimos, al contrato de arrendamiento de realojo

comparecieron (1) el señor Payano como parte arrendadora,

(2) la AVP como parte arrendataria, y (3) el señor Cruz como

residente de la propiedad arrendada. A diferencia de otros

contratos de arrendamiento, este acuerdo tripartita tuvo una

naturaleza sui generis que respondió a la necesidad

de realojar a múltiples residentes de vivienda pública en

viviendas privadas.

17Destaco que, aunque por su esencia podría ser parecido al contrato de subarriendo, no nos encontramos ante tal negocio jurídico. En una relación de subarriendo, el contrato de subarriendo tiene su base en el contrato de arrendamiento original, que subsiste a pesar de que el arrendatario cedió la posesión de la cosa a otra persona. Véase, J.R. Vélez Torres, op. cit., pág. 378. Mientras, en la relación tripartita a quo, se trata de una relación sui generis que tiene su base en el interés público que generan las viviendas de interés social. AC-2017-0089 23

Según los términos del contrato, la AVP como

arrendataria es quien tenía la obligación de pagar el canon

mensual al señor Payano y, a su vez, el señor Cruz tenía la

obligación de pagarle directo a la AVP su aportación mensual

de $600.00. Además, era la AVP la encargada de realojar

temporeramente a los residentes en otros residenciales o en

el mercado privado y la obligada a notificar la cancelación

del contrato.

Por lo anterior, es inevitable concluir que la AVP es

parte indispensable en la acción de cobro de dinero que instó

el señor Payano debido a que compareció en el “Contrato de

Arrendamiento para Realojo en el Mercado Privado” como la

parte arrendataria y SP Management como su representante.

Además, ante una acción de desahucio y cobro de dinero, no

cabe duda de que AVP es una parte indispensable debido a que

es la arrendataria del inmueble y la parte obligada a pagar

el canon mensual de arrendamiento. Su comparecencia es

necesaria para evitar múltiples pleitos y lograr un remedio

efectivo y completo en el caso. Asimismo, según la teoría de

los contratos, "[l]as obligaciones que nacen de

los contratos tienen fuerza de ley entre las partes

contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos".

Art. 1044 del Código Civil, 31 LPRA ante sec. 2994. Por ello,

del contrato de arrendamiento para el realojo se desprende

que el señor Cruz debía dar su aportación de $617 a la AVP

y, por su parte, la AVP era quien pagaría directamente al

señor Payano. Por ende, la obligación de pagar el canon de AC-2017-0089 24

arrendamiento en su totalidad ─incluida la aportación del

señor Cruz─ era de la AVP. Así, al ser la AVP ─como

arrendataria─ a quien correspondía pagar la totalidad del

canon de arrendamiento─ según pactados en el contrato de

arrendamiento para realojo─ el señor Payano debía incluir a

la AVP en su acción en cobro de dinero, pues era a este a

quien correspondía dirigir la causa de acción.

La Sentencia Final dictada por el foro primario condenó

al señor Cruz y su familia a pagar cinco mil cuatrocientos

dólares ($5,400) por concepto de los cánones correspondientes

a los meses en los cuales estuvo viviendo en la propiedad

del señor Payano a razón de seiscientos dólares ($600)

mensuales desde julio 2016 a marzo 2017. Esta determinación

fue errada toda vez que le correspondía al señor Cruz pagar

la aportación acordada a la AVP y no directamente al señor

Payano. Al así hacerlo, al señor Cruz y su familia se le

violentaron ciertos derechos como residentes de vivienda

pública, garantizados en el Reglamento 8624, supra.

Es menester destacar que, el contrato de arrendamiento

entre la AVP y un ciudadano o una ciudadana no es un mero

contrato de arrendamiento de cosas. Este está revestido de

un alto interés público. La legislación aplicable a la

vivienda pública enfatiza que las partes en el contrato

tienen la obligación de cumplir con la reglamentación que

establece el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano AC-2017-0089 25

(“HUD”, por sus siglas en inglés) y de la AVP.18

Como si fuera poco, el foro primario ordenó al

Secretario de la AVP ─mediante la Sentencia Parcial─ a

reunirse con la representante legal del señor Cruz.19 En

específico, el foro primario concedió un término de treinta

(30) días a la representación legal del señor Cruz “en espera

que realice las gestiones con la [AVP], con relación a la

deuda de ellos con el señor Payano”.20 Tal proceder es erróneo

debido a que este no puede ordenar a una parte de la cual

no tiene jurisdicción a realizar acción alguna. Ello

demuestra que, el foro primario entendía pertinente la

comparecencia de la AVP para dilucidar la controversia. Así,

la comparecencia de la AVP hubiera evitado las demoras

innecesarias en los procedimientos y hubiera provisto una

solución efectiva y justa a esta controversia.

A cinco años de entablada la demanda, no queda más que

desestimar el pleito por falta de parte indispensable. El

debido proceso de ley exige que se le dé a la AVP su día en

corte para que esta pueda defenderse ya que es esta la

obligada a pagar el canon mensual de arrendamiento al señor

Payano. Ello demuestra la necesidad de que en este caso

compareciera la AVP como parte indispensable.

18 En específico, las partes de un contrato de arrendamiento subvencionado por el Estado están obligadas al cumplimiento con el Reglamento Núm. 8624 del 31 de julio de 2015. 19 Íd. 20 Apéndice, pág. 106. AC-2017-0089 26

IV.

Quien comparece al contrato como parte arrendataria es

parte indispensable en un pleito de cobro de dinero por canon

de arrendamiento que surge de dicho vínculo jurídico

obligacional. Así, la falta de parte indispensable obliga a

concluir que la sentencia apelada es nula. Por consiguiente,

los dictámenes de los foros inferiores son nulos y conlleva

la desestimación de la demanda sin perjuicio.

Los contratos de arrendamiento de vivienda pública, no

se pueden tomar livianamente. En Puerto Rico, la historia

sobre el derecho a la vivienda ─y la vivienda en sí─ está

sumida en la desigualdad y el discrimen.21 He ahí la

importancia de las viviendas de interés social en nuestra

sociedad.

Teniendo en cuenta la situación de los residentes de

las antiguas torres de Las Gladiolas y la importancia social

de las viviendas públicas, no se debió haber impuesto el

cobro del canon de arrendamiento al señor Cruz y su familia

de forma automatizada. Al así hacerlo, el señor Cruz y su

familia se vieron obligados a despojar, por segunda vez, el

lugar al que llamaban “casa”.

Maite D. Oronoz Rodríguez Jueza Presidenta

21É. Fontánez Torres, Casa, Suelo y Título: Vivienda e informalidad en Puerto Rico, San Juan, Ediciones Laberinto, 2020. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Héctor Cruz, por sí y en AC-2017-0089 Apelación representación de la Sociedad Legal de Bienes Gananciales que compone con su esposa Hilda Pagán Navarro

SP Management, Corp. Apelado

Opinión de conformidad emitida por el Juez Asociado Señor ESTRELLA MARTÍNEZ, a la cual se une el Juez Asociado Señor COLÓN PÉREZ.

La Sentencia emitida por este Tribunal procura

remediar los efectos de un largo y atropellado camino

recorrido por los peticionarios. Entre otros efectos, hoy

acertadamente descartamos limitar retroactivamente el

término para solicitar la revisión de una determinación del

Tribunal de Apelaciones en el contexto de desahucios. Estoy

conforme con este curso de acción porque un razonamiento

contrario carecería de fundamentos jurídicos que lo

sustente y, además, sería gravemente lesivo al acceso a la

justicia.

Ahora bien, emito esta Opinión de conformidad para

abundar y fundamentar en Derecho. Máxime, ante la peligrosa AC-2017-0089 2

y recurrente práctica de desahuciar a las personas de

escasos recursos económicos que residen en viviendas

públicas al margen del debido proceso de ley. Frente a esta

realidad innegable y sus consecuencias jurídicas, urgía la

intervención de este Tribunal a fines de proteger el interés

social que enmarca a los programas públicos de vivienda.

A continuación, expongo brevemente el tracto procesal

de la controversia que nos ocupa.

I

El Sr. Héctor Cruz y su familia (peticionarios) vivían

en el complejo de vivienda pública Las Gladiolas. En vista

de que el Estado decidió demoler el mismo, la Autoridad de

Vivienda Pública de Puerto Rico (AVP) tuvo la

responsabilidad de realojar a los peticionarios. Para ello,

la AVP los reubicó en la propiedad privada del Sr. Elvis

Payano (señor Payano), con quien suscribió un contrato de

arrendamiento. En este, las partes acordaron que la AVP

arrendaría la propiedad del señor Payano, que la AVP estaría

encargada de pagar las rentas mensuales y que los

peticionarios pagarían directamente a la AVP un canon de

renta reducido, ajustado a su necesidad económica. Entre

varios asuntos, en el contrato se pactó que, de cancelarse

el mismo, la AVP era la entidad encargada de solicitar el

desahucio ante el Tribunal de Primera Instancia.

Sin embargo, previo a la fecha del vencimiento del

contrato, la AVP lo canceló. Ello, debido a que

presuntamente los peticionarios se negaron a un traslado AC-2017-0089 3

sin justa causa. A raíz de ello, los peticionarios

impugnaron la decisión en un procedimiento administrativo

ante la propia AVP, la cual emitió una resolución

confirmando su determinación de cancelar el contrato y de

despojar a los peticionarios de la vivienda alquilada.

Inconformes, los peticionarios acudieron al Tribunal

de Apelaciones. Tras ello, el foro apelativo intermedio

revocó la resolución, pues concluyó que el procedimiento

administrativo violentó el debido proceso de ley de los

peticionarios al adjudicarse mediante un juzgador

parcializado.

Debido a lo anterior, los peticionarios comenzaron

nuevamente el procedimiento administrativo para impugnar

la cancelación de su contrato por parte de la AVP. A pesar

de ello, el señor Payano, como dueño de la propiedad ocupada

por los peticionarios, acudió paralelamente al Tribunal de

Primera Instancia y solicitó el desahucio sumario por falta

de pago. No obstante, no se incluyó a la AVP como parte

indispensable, la cual era la entidad responsable de pagar

las rentas mensuales al arrendador y la que, según el

contrato suscrito por todas las partes, era el ente

legitimado para instar un pleito de desahucio en contra de

los peticionarios.

Por su parte, los peticionarios solicitaron la

paralización del pleito de desahucio hasta tanto se

adjudicara el procedimiento administrativo. Asimismo,

arguyeron que el caso debía ser desestimado, pues la AVP AC-2017-0089 4

era parte indispensable de la controversia. En la

alternativa, sostuvieron que el desahucio sumario debía

tornarse en ordinario debido a la complejidad y alto interés

social de la controversia. Sin embargo, el Tribunal de

Primera Instancia declaró ha lugar la demanda de desahucio

e impuso a los peticionarios el pago de $5,400.00 en

concepto de cánones de arrendamiento adeudados. El Tribunal

de Apelaciones confirmó la determinación del foro primario.

Oportunamente, y dentro del término de treinta (30)

días, los peticionarios acudieron ante este Tribunal y

correctamente alegaron que fueron desahuciados y despojados

de su vivienda de forma atropellada e ilegal. Debido a lo

anterior, el 23 de febrero de 2018, decidimos expedir el

recurso ante nuestra consideración. Sin embargo,

posteriormente, este Tribunal estimó necesario conocer el

estado de los procedimientos administrativos en

controversia, por lo que ordenó a los peticionarios a

notificarnos sobre ello.

Nuevamente, comparecieron los peticionarios y

notificaron que la AVP nunca celebró el procedimiento

administrativo correspondiente y que meramente conllevó

unas reuniones informales con los peticionarios y otras

familias desalojadas. A raíz de ello, alegaron que

“cansados de tanto sufrimiento, dolor e injusticia”, se

vieron forzados a arrendar una residencia con sus propios

fondos. AC-2017-0089 5

II

A.

La Ley Orgánica de la Administración de Vivienda

Pública de Puerto Rico, Ley Núm. 66 de 17 de agosto de

1989, 17 LPRA sec. 1001 et seq., creó la AVP con el

propósito de proveer vivienda pública adecuada y de calidad

a las personas indigentes. Específicamente, la AVP es la

entidad responsable de administrar eficientemente los

residenciales públicos y de realojar a las personas

residentes de estos cuando ello sea necesario.

En esa encomienda, la AVP tiene la facultad de cancelar

contratos de arrendamiento de personas beneficiarias de

vivienda pública. Sin embargo, al así hacerlo, la AVP está

obligada a velar por el cumplimiento estricto de un debido

proceso de ley. Ello, pues la Corte Suprema de los Estados

Unidos ha resuelto que las personas de escasos recursos

económicos que residen en vivienda pública tienen un

interés propietario, por lo que la cancelación de esos

beneficios activa el debido proceso de ley en su vertiente

procesal. Goldberg v. Kelly, 397 US 254, 264-265 (1970).

Específicamente, la Corte Suprema concluyó lo siguiente:

[T]he interest of the eligible recipient in uninterrupted receipt of public assistance, coupled with the State's interest that his payments not be erroneously terminated, clearly outweighs the State's competing concern to prevent any increase in its fiscal and administrative burdens. As the District Court correctly concluded, “(t)he stakes are simply too high for the welfare recipient, and the possibility for honest error or irritable misjudgment too great, to allow termination of aid without giving the recipient a chance, if he AC-2017-0089 6

so desires, to be fully informed of the case against him so that he may contest its basis and produce evidence in rebuttal”. (Negrillas suplidas). Íd., pág. 266 (citas omitidas).

En ese sentido, este Tribunal ha razonado igualmente

que estas exigencias mínimas de un debido proceso de ley

“cuestan muy poco al Estado, especialmente al compararlas

con las garantías que ofrece para evitar una privación

arbitraria y caprichosa de un derecho formal”. Pueblo v.

Reyes Morán, 123 DPR 786, 816 (1989).

A la luz de estos postulados, el Reglamento sobre las

Políticas de Admisión y Ocupación Continuada en los

Rico, Reglamento Núm. 8624, 31 de julio de 2015, reconoce

el derecho de las personas perjudicadas a impugnar la

decisión del Estado de revocar su derecho a residir en

vivienda pública. En esos casos, la Sección 18.2.1(i)

permite que, una vez notificada la intención de cancelar

el contrato, se solicite una vista. Íd. Durante la

tramitación de este procedimiento administrativo, las

personas beneficiarias tienen derecho a continuar ocupando

la vivienda pública. Íd., Sección. 18.2.2.

A su vez, la Sección 19.2.3 (viii-ix) dispone que, en

ese procedimiento administrativo, la AVP tiene la

obligación de salvaguardar ciertas garantías mínimas del

debido proceso de ley, a saber, la oportunidad de obtener

los documentos pertinentes, la presentación de evidencia,

el derecho a que se celebre una vista privada y el derecho

a una adjudicación imparcial y conforme a Derecho. Nótese AC-2017-0089 7

la importancia de la celebración de una vista a esos

efectos, pues la Corte Suprema ha dispuesto que “[t]he

fundamental requisite of due process of law is the

opportunity to be heard”. Goldberg v. Kelly, supra, pág.

267 (citando a Grannis v. Ordean, 234 US 385, 394 (1914)).

B.

Como es conocido, la acción de desahucio es el

procedimiento que puede llevar una persona propietaria de

algún bien inmueble para recuperar la posesión de hecho.

El trámite de desahucio de nuestro ordenamiento está

reglamentado en los Arts. 620 al 634 de la Ley de

Procedimientos Legales Especiales, contenida en el Código

de Enjuiciamiento Civil, 32 LPRA secs. 2821-2838.

Tradicionalmente, la causa de acción de desahucio se

tramita de forma sumaria, pues el Estado tiene un interés

de atender con agilidad el reclamo de una persona dueña de

un inmueble que ha sido impedida de ejercer su derecho a

poseer y disfrutar de su propiedad. ATPR v. SLG Volmar-

Mathieu, 196 DPR 5, 9 (2016). Como corolario de lo anterior,

el Art. 627 provee que los desahucios basados en falta de

pago solo permiten que la parte demandada presente prueba

de que pagó los cánones adeudados. 32 LPRA sec. 2829.

No obstante, este Tribunal ha reconocido que las

partes demandadas tienen la facultad de presentar defensas

afirmativas con el fin de convertir el procedimiento en uno

ordinario. Mora Dev. Corp. v. Sandín, 118 DPR 733, 752-753,

(1987). En virtud de lo anterior, los foros judiciales AC-2017-0089 8

gozan de discreción para convertir el procedimiento de

desahucio en uno ordinario, prorrogar términos, posponer

señalamientos y permitir enmiendas a las alegaciones.

Turabo Ltd. Partnership v. Velardo Ortiz, 130 DPR 226, 241

(1992).

Particularmente, hemos enfatizado ese derecho en los

casos donde la vivienda arrendada es parte de un programa

de asistencia pública. Mora Dev. Corp. v. Sandín, supra;

Turabo Ltd. Partnership v. Velardo Ortiz, supra. Ello, pues

la vivienda pública responde a un significativo interés

social y público. En ese sentido, la “discreción del juez

cobra mayor importancia ante situaciones en las que se

solicita el desahucio de un inquilino que recibe subsidio

federal o de otras fuentes gubernamentales”. (Negrillas

suplidas). Turabo Ltd. Partnership v. Velardo Ortiz, supra,

pág. 241.

Ahora bien, una vez adjudicada la causa de acción de

desahucio, la parte desfavorecida tiene la facultad de

apelar la misma. Específicamente, el Art. 628 provee lo

siguiente: “[e]n los juicios de desahucio la parte contra

la cual recaiga sentencia podrá apelar la misma conforme a

lo dispuesto en la Ley de la Judicatura de 2003”. (Negrillas

suplidas). 32 LPRA sec. 2830. Asimismo, el Art. 629

especifica que – en el contexto de los desahucios – “[l]as

apelaciones deberán interponerse en el término de cinco (5)

días, contados desde la fecha de archivo en autos de la

notificación de la sentencia, por las partes perjudicadas AC-2017-0089 9

por la misma o sus abogados”. (Negrillas suplidas). 32 LPRA

sec. 2831.

Como puede apreciarse, el estatuto es silente en torno

a si estas normas apelativas relacionadas a los casos de

desahucios aplican de igual modo al Tribunal de Apelaciones

y al Tribunal Supremo. En virtud de este vacío legislativo,

estimo adecuado auscultar y abundar en esta Opinión de

Conformidad en torno a si el término apelativo de cinco (5)

días antes dispuesto aplica igualmente a las personas que

recurren de una determinación del Tribunal de Apelaciones

ante el Tribunal Supremo. Veamos el historial legislativo

y la jurisprudencia aplicable a esta controversia.

Inicialmente, la Ley de Desahucio de 9 de marzo de

1905, disponía que “[e]n los juicios de desahucio no se

dará en ningún caso más de una apelación, que se ejercitará;

para ante la corte de distrito, de la sentencia dictada por

las cortes municipales; y para ante la Corte Suprema de las

dictadas en primera instancia por las cortes de distrito”.

(Negrillas suplidas). De igual modo, el estatuto limitó por

primera vez los términos para apelar una revisión en una

controversia de desahucio al establecer lo siguiente:

“[l]as apelaciones deberán interponerse en el término de

cinco (5) días”.

Nótese cómo en el referido estatuto quedó plasmada la

intención clara e inequívoca de la Asamblea Legislativa de

que toda apelación en el contexto de desahucio, tanto ante

la entonces Corte de Distrito como ante el Tribunal Supremo, AC-2017-0089 10

estuviese cobijada por esas normas apelativas. Sin embargo,

ello no ocurrió en un vacío. Al contrario, las normas

apelativas de desahucio aplicaban igualmente a todos los

foros revisores debido a que, en ese momento, la competencia

apelativa del Tribunal Supremo era obligatoria. Andino v.

Fajardo Sugar Co., 82 DPR 85, 93-94 (1961). Ante la realidad

de que ello implicaba una alta congestión de su calendario

y una dilación en la expedición de los recursos, la Asamblea

Legislativa impuso el referido término de cinco (5) días

para “imprimirle una mayor rapidez debido precisamente a

su naturaleza especial”. Íd., pág. 94.

No obstante, la Ley Núm. 115 de 26 de junio de 1958

eliminó la naturaleza mandatoria de competencia apelativa

del Tribunal Supremo y, con ello, el derecho absoluto de

apelar todas las sentencias dictadas por el entonces

Tribunal Superior. “El propósito de esta reforma fue evitar

la demora que se observaba en el trámite apelativo y lograr

una pronta disposición de los recursos frívolos o huérfanos

de méritos. En otras palabras, la intención legislativa fue

garantizar un trámite rápido”. Andino v. Fajardo Sugar Co.,

supra, pág. 92.

Ante esta nueva realidad, este Tribunal pautó un

precedente que alteró significativamente el andamiaje

apelativo en el contexto de desahucios antes expuesto. En

Andino v. Fajardo Sugar Co., supra, se resolvió que, ante

el hecho de que el Tribunal Supremo ejerce su competencia

apelativa de manera discrecional, el referido término de AC-2017-0089 11

cinco (5) días perdió su razón de ser ante este Foro. Ello,

pues su competencia discrecional descongestionó el

calendario del Tribunal, lo cual le permite disponer de los

recursos ante su consideración con mayor agilidad. A esos

fines, el Tribunal razonó que:

El término de cinco días lograba el propósito legislativo de acelerar la disposición de los casos de salarios porque se trataba de un recurso de apelación mandatorio dentro del cual bastaba la simple presentación del escrito de apelación para suspender la ejecución de la sentencia. Pero desaparecido el carácter mandatorio de la apelación, el término de cinco días pierde su especial significación. Como cuestión de realidad, la reducción de veinticinco días en el término no es una medida tan eficaz para acelerar el trámite como lo es la naturaleza discrecional en la expedición del auto de revisión, que depende de los fundamentos que se expongan en la petición. (Negrillas suplidas). Íd., págs. 93- 94.

De este modo, el Tribunal abundó en que imponer un

término de cinco (5) días para recurrir a este Foro

constituía una “sanción muy severa, y ésta no puede haber

sido la intención legislativa”. Íd., pág. 94. Así, resolvió

determinantemente que el término de cinco (5) días

dispuesto en lo que sería el actual Art. 629 no aplica a

los recursos presentados ante el Tribunal Supremo y que,

por ende, el término para recurrir a este Foro en una

controversia de desahucio es de treinta (30) días. Íd. En

consecuencia, el término de cinco (5) días solo continuaba

aplicando a las apelaciones dirigidas al entonces Tribunal

Superior.

A la luz de este precedente y con la creación del

Tribunal de Apelaciones, la Ley Núm. 291-1998 enmendó el AC-2017-0089 12

Código de Enjuiciamiento Civil para que el actual Art. 628

leyera del siguiente modo: “[e]n los juicios de desahucio

la parte contra la cual recaiga sentencia podrá apelar la

misma ante el Tribunal de Circuito de Apelaciones conforme

a lo dispuesto en el Plan de Reorganización Núm. 1 de la

Rama Judicial de 28 de julio de 1994”. (Negrillas suplidas).

Entiéndase, la Asamblea Legislativa reiteró lo pautado por

este Tribunal en Andino v. Fajardo Sugar Co., supra, y

estableció claramente que las normas apelativas especiales

para las controversias de desahucio solo aplican al

Tribunal de Apelaciones, cuya competencia apelativa sí es

mandatoria en esta materia. Un análisis del historial

legislativo de las posteriores enmiendas a este estatuto

revela que esa intención legislativa se ha mantenido.

Posteriormente, se aprobó la Ley Núm. 129-2007 la cual

enmendó nuevamente el actual Art. 628 y estableció el

siguiente texto que permanece vigente hasta la actualidad:

“[e]n los juicios de desahucio la parte contra la cual

recaiga sentencia podrá apelar la misma conforme a lo

dispuesto en la Ley de la Judicatura de 2003”. (Negrillas

suplidas). 32 LPRA sec. 2830. Estoy conforme en que este

Tribunal no haya adoptado una lectura formalista y autómata

de este texto estatutario. Específicamente, en que se haya

descartado pautar que esta enmienda extendió al Tribunal

Supremo las normas apelativas relacionadas al procedimiento

de desahucio. Tal interpretación no solo obvia el contexto AC-2017-0089 13

histórico antes expuesto, sino que además omite el

historial legislativo que dio paso a esta enmienda.

La Ley Núm. 129-2007 tuvo su origen con el Proyecto

del Senado Núm. 428, el cual inicialmente proponía eliminar

en su totalidad el contenido del actual Art. 628. P. del

S. 428 de 8 de marzo de 2005, 1ra Ses. Ord., 15ta Asam.

Leg., en la pág. 4. Lo anterior, debido a que se entendía

que su contenido se atendía en las Reglas de Administración

del Tribunal de Primera Instancia, 4 LPRA Ap. II-B. Íd.,

pág. 2. Se desprende del historial legislativo que el único

fundamento para eliminar la referencia directa al Tribunal

de Apelaciones no fue para extender al Tribunal Supremo las

normas apelativas de un desahucio, sino que respondió al

entendido de que esas normas estaban codificadas en otros

cuerpos normativos.

Sin embargo, un Informe rendido por la Cámara de

Representantes resaltó que las Reglas de Administración del

Tribunal de Primera Instancia no disponían del

procedimiento apelativo de los desahucios. Informe positivo

sobre el P. del S. 428, Com. de lo Jurídico y de la Seguridad

Pública, Cámara de Representantes, 7 de noviembre de 2006,

4ta Ses. Ord., 15ta Asam. Leg., en las págs. 2-3. En

consecuencia, en el Informe se propuso que el actual Art.

628 hiciera referencia tanto a la Ley de la Judicatura del

2003, Ley Núm. 201-2003, 4 LPRA sec. 21 et seq., como al

Reglamento del Tribunal de Apelaciones, 4 LPRA Ap. XXII-B.

Íd. Precisamente, a raíz de esta recomendación, se realizó AC-2017-0089 14

la referida enmienda al Art. 628 para que dispusiera que

el procedimiento apelativo se haría según la Ley de la

Judicatura del 2003, supra.

A la luz de estos fundamentos, es forzoso concluir que

las normas apelativas especiales relacionadas con los casos

de desahucios no se extienden al Tribunal Supremo. Nuestros

pronunciamientos en Andino v. Fajardo Sugar Co., supra, se

fundamentaron en un estado de Derecho que permanece

inalterado: la facultad apelativa de este Foro es

discrecional por tratarse de recursos de certiorari. Ante

esa realidad, un término apelativo de cinco (5) días para

recurrir ante nos no se justifica. Además, como vimos, la

Asamblea Legislativa ha reiterado la norma pautada en este

precedente.

En fin, un análisis del historial legislativo y de la

jurisprudencia aplicable revela que el referido término

apelativo de cinco (5) días está dirigido solamente a las

revisiones de las sentencias del Tribunal de Primera

Instancia ante el Tribunal de Apelaciones.

III

Según adelantamos, los peticionarios fueron despojados

de su vivienda pública sin un debido proceso de ley. Así

lo determinó el Tribunal de Apelaciones mediante un

dictamen que advino final y firme, en el que ordenó el

inicio del trámite administrativo. A pesar de ello, los

foros recurridos celebraron y validaron un procedimiento

de desahucio atropellado y errado que obvió esa realidad. AC-2017-0089 15

Finalmente, los peticionarios acudieron ante este Tribunal

en aras de lograr el remedio justo, oportuno y adecuado que

desesperadamente auscultaban.

Ante nuestra consideración se encuentra un

procedimiento de desahucio que no se celebró conforme a

Derecho. En virtud de un contrato acordado y pactado por

todas las partes, la AVP era la parte arrendataria y la

entidad responsable de satisfacer los cánones mensuales al

señor Payano. Al esta incumplir con su obligación, el señor

Payano acudió al Tribunal de Primera Instancia para

desahuciar a los peticionarios. No obstante, la AVP no fue

incluida en el pleito.

Indudablemente, la AVP era parte indispensable en el

desahucio de los peticionarios. La controversia no se podía

adjudicar adecuadamente sin su presencia en el pleito.

Regla 16.1 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V. Al así

hacerlo, los foros recurridos validaron una determinación

final “inconsistente con la equidad y una conciencia

limpia”. Cirino González v. Adm. Corrección et al., 190 DPR

14, 46 (2014). Conforme a lo anterior, el Tribunal de

Primera Instancia carecía de jurisdicción para atender el

reclamo del señor Payano sin una parte indispensable.

Romero v. S.L.G. Reyes, 164 DPR 721, 733 (2005).

De igual modo, las partes pactaron que la AVP era la

entidad legitimada para desahuciar a los peticionarios. En

clara contravención de ello, los foros primarios validaron

que el procedimiento fuese iniciado por el señor Payano. AC-2017-0089 16

Además, ante un escenario tan complejo y revestido de tanto

interés social, los foros recurridos confirmaron la

adjudicación sumaria del pleito.

Como si fuera poco, una vez el recurso de los

peticionarios fue expedido por este Tribunal, estos nos

administrativo para dilucidar la cancelación del contrato.

Al contrario, la AVP se limitó a celebrar unas reuniones

informales con los peticionarios y con otras familias

desalojadas. Fue precisamente este reprobable error el que

causó que los peticionarios se vieran forzados a arrendar

otra vivienda.

Como puede apreciarse, la AVP agravó aún más el

procedimiento errado y atropellado que ejecutó el Estado

para desamparar a personas de probada necesidad económica

de su hogar. El hecho de que los peticionarios se vieran

obligados a arrendar una propiedad bajo su propio peculio

no obvia los errores aquí plasmados y que ameritan un

remedio completo y oportuno en ley. La omisión de la AVP

de cumplir con sus responsabilidades no debe ser un

subterfugio para privar a los peticionarios de un remedio.

Ante ese cuadro, hemos descargado nuestra

responsabilidad y descartado validar una aplicación

mecánica e irreflexiva del Derecho aplicable de parte de

los foros recurridos que redundó en el desamparo de

personas indigentes en torno a un derecho humano

fundamental: la vivienda. A pesar de que el derecho a la AC-2017-0089 17

vivienda no consta expresamente en la Constitución de

Puerto Rico, “[n]ada impide que judicialmente reafirmemos

el derecho a la vivienda como uno que trasciende la

expresión inconclusa constitucional de un pueblo, para

convertirlo en un derecho humano, canalizable a través del

esfuerzo y la estructura democrática vigente sin sujeción

a rectificaciones históricas”.1 Towers Apartments v.

Allende, 104 DPR 327, 333 (1975) (Sentencia) (Opinión de

conformidad del Juez Asociado Señor Negrón García).

IV

El complejo de vivienda Las Gladiolas fue demolido

bajo promesas y obligaciones jurídicas de realojar a la

mayor cantidad posible de sus residentes en el nuevo

proyecto. Ese compromiso ha sido incumplido reiteradamente

y, por el contrario, la gran mayoría de los nuevos

propietarios no son los antiguos, sino personas con un

mayor poder adquisitivo.

Se desnaturalizó el proyecto y también se han

desnaturalizado los principios más básicos del debido

1Comoes conocido, “la intención de los miembros de la Asamblea Legislativa Constituyente fue dejar establecido que la omisión de un derecho no significa su exclusión”. J. Santiago Nieves, Panel Acceso a la Justicia: Personas con impedimentos físicos (2002). A esos efectos, “[e]l destino incierto de la frustrada Sec. 20 de nuestra Constitución, late entre aquellos derechos que aunque no se mencionan expresamente en el texto, el pueblo se reserva frente al poder político creado”. Amy v. Adm. Deporte Hípico, 116 DPR 414, 421 (1985). Véase, además, Organización de las Naciones Unidas, Folleto Informativo No. 21: El derecho a una vivienda adecuada (Rev. 1), https://www.ohchr.org/Documents/Publications/FS21_rev_1_H ousing_sp.pdf. AC-2017-0089 18

proceso de ley. Por eso, me expreso a través de esta Opinión

de conformidad haciendo constar que en este calvario

procesal hay mucho más detrás que una mera falta de una

parte indispensable y para que lo expuesto sirva como uno

de los bloques para construir un mejor derecho de vivienda

al servicio de quienes lo necesitan y no de los que buscan

servirse.

Luis F. Estrella Martínez Juez Asociado