ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL ESPECIAL
LJUBINKA MARKOVIC Apelación procedente del Apelada Tribunal de Primera Instancia, Sala v. Superior de San Juan KLAN202400092 JOHN J. MELDON Y Caso Núm.: DIANA B. FITZGERALD SJ2021CV02878
Apelantes Sobre: Desahucio, Cobro de Dinero
Panel integrado por su presidente, el Juez Hernández Sánchez, la Jueza Romero García y la Jueza Martínez Cordero.
Martínez Cordero, jueza ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 14 de noviembre de 2025.
Comparece John J. Meldon y Diana B. FitzGerald (en
adelante, parte apelante) para solicitarnos la revisión de la Sentencia
Parcial emitida el 28 de diciembre de 2023, notificada el 2 de enero
de 2024. Mediante la Sentencia Parcial apelada, el foro primario
declaró Ha Lugar una solicitud de sentencia sumaria presentada por
Ljubinka Markovic (en adelante apelada) y No Ha Lugar una
solicitud de sentencia sumaria presentada por la parte apelante.
Además, dispuso que una vez adviniera final y firme la Sentencia
Parcial, procedería a calendarizar una vista para disponer sobre la
controversia de alegados daños sufridos por la parte apelada.
Por los fundamentos que expondremos se confirma la
Sentencia Parcial apelada.
I
El 12 de mayo de 2021, la parte apelada presentó una
Demanda sobre desahucio y cobro de dinero.1 Adujo, en síntesis,
que, entre las partes existió una relación contractual de
1 Apéndice del recurso, a las págs. 1-3.
Número Identificador
SEN2025______________ KLAN202400092 2
arrendamiento en virtud de un “Lease Agreement” (en adelante
Contrato de Arrendamiento)2 y Escritura de opción de compra3, el
cual, a la fecha de la presentación de la demanda alegó se
encontraba vencido. Manifestó que la parte apelante no ejerció su
derecho de opción de compra dentro del plazo requerido en el
Contrato. Añadió que la parte incumplió con el pago del canon de
arrendamiento correspondiente a las mensualidades posteriores al
14 de febrero de 2021, a pesar de que continuaba ocupando la
propiedad. Por lo cual, el apelado solicitó el desahucio de la parte
apelante y correspondiente pago del arrendamiento adeudado.
En respuesta, el 18 de junio de 2021, la parte apelante
presentó una Contestación a demanda y reconvención.4 En síntesis,
negó la mayoría de las alegaciones incoadas en su contra, mientras
admitió varias alegaciones relevantes a los documentos y trámites
de su relación contractual con la apelada. Entre ellas, admitió la
existencia del Contrato de Arrendamiento y la Escritura de Opción
de Compra. Negó, entre otras cosas, que la notificación para ejercer
la opción hubiese sido ejercida fuera de término y que el contrato de
arrendamiento hubiese vencido. Sostuvo que, tanto el Contrato de
Arrendamiento como la Escritura de Opción de Compra establecían
que el derecho a opción se podía ejercer en cualquier momento antes
del culminar el plazo de arrendamiento. Manifestó haber notificado
su decisión de hacer uso de su derecho de opción mucho antes de
la fecha de vencimiento del Contrato de Arrendamiento y que, por lo
tanto, la apelada se encontraba obligada a venderle la propiedad en
disputa. Añadió entre sus defensas afirmativas la tácita
reconducción, entre otras. En la reconvención presentó como
causas de acción un reclamo en daños e incumplimiento intencional
2 Apéndice del recurso, a las págs. 21-39. 3 Íd., a las págs. 50-62. 4 Íd., a las págs. 5-20. KLAN202400092 3
del contrato de manera dolosa por parte de la apelada. A tenor,
solicitó al foro primario que declara sin lugar el desahucio por la vía
sumaria, y ordenara que los procedimientos se continuaran
mediante el trámite ordinario. Además, solicitó una compensación
en daños, además del pago de costas y honorarios de abogado.
El 19 de octubre de 2021, el foro primario emitió una Orden5
en la cual se declaró Ha Lugar la petición de la parte apelante
convirtiendo el pleito en uno ordinario y autorizó la reconvención.
Por su parte, el 29 de octubre de 2021, la parte apelada
presentó una Contestación a reconvención y defensas afirmativas.6
Arguyó que, según redactadas las cláusulas de ambos documentos
suscritos por las partes, y según se desprendía de la intención de
los contratantes, la parte apelante no cumplió con las obligaciones
en el Contrato y la opción no fue notificada dentro del término
establecido para ello. Esbozó que, debido al incumplimiento
contractual de la parte apelante de rehusarse a desalojar la
propiedad inmueble a la fecha de vencimiento del Contrato, se había
visto impedida de regresar a su hogar.
En esa misma fecha, 29 de octubre de 2021, la apelada
presentó una Solicitud de autorización para presentar demanda
enmendada.7 En su escrito solicitó que se le permitiera enmendar
sus alegaciones para incluir otras causas de acción que tenía contra
la parte apelante. Junto a la solicitud antes mencionada, acompañó
como parte de los anejos, una Demanda enmendada.8 En síntesis,
incluyó como causas de acción contra la parte apelante
incumplimiento de contrato y enriquecimiento injusto.
5 Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos del Tribunal de Primera
Instancia (SUMAC TPI), a la Entrada Núm. 29. 6 Apéndice del recurso, a las págs. 98-121. 7 Íd., a las págs. 122-123. 8 Íd., a las págs. 124-136. KLAN202400092 4
En respuesta, el 24 de noviembre de 2021, la parte apelante
presentó su Contestación a demanda enmendada.9 En su alegación
responsiva, negó prácticamente todas las alegaciones y consignó
ciertas defensas afirmativas.
Así las cosas, el 15 de julio de 2021, la parte apelante presentó
una Moción para el depósito de fondos.10 A tales efectos, la parte
apelante solicitó al foro primario que aceptara en depósito la
cantidad de cuarenta y cinco mil dólares ($45,000.00)
correspondientes al alquiler de la propiedad por un año desde la
fecha del 15 de febrero de 2021 al 14 de febrero de 2022.
De igual forma, el 20 de mayo de 2022, la parte apelante
presentó otra Moción para el depósito de fondos.11 Solicitó al foro
primario que le permitiera consignar la suma de cuarenta y tres mil
doscientos ochenta y cinco dólares ($43,285.00) correspondientes al
alquiler de un año desde la fecha del 15 de febrero de 2022 al 14 de
febrero de 2023.
Por su parte, el 13 de junio de 2022, la apelada presentó su
Oposición a moción para el depósito de fondos, y solicitud de orden
de pago de canon de arrendamiento.12 En síntesis, alegó que la parte
apelante realizó dicha consignación con la pretensión de constituir
un nuevo periodo de arrendamiento, el cual se encontraba vencido
desde el 14 de febrero de 2021. Disputó que la cantidad consignada
fue menor al precio del arrendamiento pactado para el periodo de
un año.
Para el 14 de marzo de 2023, la parte apelante presentó otra
Moción para el depósito de fondos.13 Solicitó al foro primario que le
permitiera consignar la suma de cuarenta y cinco mil dólares
9 Apéndice del recurso, a las págs. 173-182. 10 Íd., a las págs. 94-97. 11 Íd., a las págs. 183-187. 12 Íd., a las págs. 188-194. 13 Íd., a las págs. 195-197. KLAN202400092 5
($45,000.00) correspondientes al alquiler de un año desde la fecha
del 15 de febrero de 2023 al 14 de febrero de 2024.
En respuesta, mediante Orden notificada el 15 de marzo de
2023, el foro primario autorizó el depósito de fondos.14
Un tiempo después, el 5 de mayo de 2023, la apelada presentó
una Solicitud de retiro de dineros consignados.15 En la referida
solicitud, requirió al foro primario que ordenara el retiro parcial del
dinero consignado en el Tribunal por la parte apelante, por la
cantidad de noventa y siete mil quinientos dólares ($97,500.00),
correspondientes a los cánones mensuales de arrendamiento
transcurridos desde la fecha de vencimiento del Contrato y durante
los cuales la parte apelante habían ocupado la propiedad.
Por su parte, el 26 de mayo de 2023, la parte apelante
presentó una Moción en cumplimiento de orden sobre “Solicitud de
retiro de dineros consignados”.16 Manifestó que no se oponían al
desembolso de la consignación y que, según propuesto por la parte
apelada y aprobado por la parte apelante, se acreditaran las
cantidades al final del caso según lo determinara el Tribunal.
En respuesta, mediante Orden emitida el 30 de mayo de 2023,
y notificada al día siguiente, el foro primario declaró Ha Lugar la
solicitud de la apelada.17 En consecuencia, ordenó la emisión de un
cheque a nombre de la apelada por la cantidad de $97,500.00, más
los intereses acumulados, al amparo de la Ley 69 de 14 de agosto
de 1991.18
Así las cosas, el 28 de agosto de 2023, ocurrieron dos (2)
eventos procesales. Y es que, cada parte en este caso presentó una
solicitud de sumaria, posteriormente opuesta por la otra parte.
Veamos.
14 Apéndice del recurso, a la pág. 200. 15 Íd., a las págs. 201-205. 16 Íd., a las págs. 207-209. 17 Íd., a la pág. 210. 18 Íd. KLAN202400092 6
En primer lugar, la parte apelante presentó una Moción de
sentencia sumaria.19 Solicitó que se dictara sentencia sumaria a su
favor por entender que no existía controversia en los hechos. Por
ende, arguyó que correspondía al Honorable Tribunal determinar si
ejerció su Opción de Compra oportunamente, interpretando el
lenguaje del Contrato de Arrendamiento y el derecho aplicable.
En segundo lugar, la parte apelada de igual forma presentó su
Moción de sentencia sumaria.20 Alegó que las comunicaciones entre
las partes y sus acuerdos demuestran claramente y sin lugar a duda
que existía un periodo límite para ejercer la opción a compra, el cual
no fue ejercido oportunamente por la parte apelante. Solicitó que se
dictara sentencia sumaria a su favor, por entender que no existían
hechos materiales en controversia. Arguyó que, a su juicio, solo
restaba señalar una vista evidenciaria para determinar el monto en
daños sufridos como resultado del incumplimiento de contrato.
En reacción a las solicitudes de sentencia sumaria
interpuestas, las partes presentaron sus oposiciones el 28 de
septiembre de 2025. Veamos.
Por un lado, la parte apelada incoó su Oposición a moción de
sentencia sumaria.21 Arguyó que no existían controversias genuinas
sobre hechos materiales en cuanto a ninguna de las causas de
acción presentadas en el caso de epígrafe. Añadió que la parte
apelante se encontraba ocupando la propiedad en cuestión de
manera ilegal, y que hubo incumplimiento de contrato de su parte.
Por lo que, a su juicio, procedía declarar Con Lugar la demanda
enmendada por la vía sumaria.
Por otro lado, la parte apelante presentó su Oposición a moción
de sentencia sumaria.22 Señaló que existía controversia sobre los
19 Apéndice del recurso, a las págs. 211-271. 20 Íd., a las págs. 272-304. 21 Íd., a las págs. 397-406. 22 Íd., a las págs. 345-396. KLAN202400092 7
hechos esenciales según esbozados en el escrito que impedían
resolverlo por la vía sumaria a favor de la apelada. Específicamente,
señaló que existía controversia sobre la intención de las partes antes
de otorgar el contrato de arrendamiento. Añadió que el contrato fue
renovado por disposición de ley, haciendo alusión a la figura de la
tácita reconducción. Por lo cual, arguyó que no procedía la solicitud
de la apelada.
De ahí, el 28 de diciembre de 2023, notificada el 2 de enero de
2024, el foro primario emitió la Sentencia Parcial apelada.23
Mediante la Sentencia Parcial, el foro a quo declaró Ha Lugar
la solicitud de sentencia sumaria presentada por la parte apelada, y
No Ha Lugar la solicitud de sentencia sumaria presentada por la
parte apelante. Además, dispuso que, una vez adviniera final y firme
la Sentencia Parcial, procedería a calendarizar una vista para
disponer sobre la controversia de alegados daños sufridos por la
parte apelada.
Como parte del dictamen, el tribunal de instancia emitió las
siguientes ocho (8) determinaciones de hechos:
1. Markovic es la dueña de la Propiedad Del Sol #16, ubicada en el Viejo San Juan. 2. El 15 de febrero de 2020, Markovic y el Matrimonio Meldon Fitzgerald firmaron el "Lease Agreement" (en adelante, "Contrato de Arrendamiento MMF) en el que Markovic le arrendó la Propiedad Del Sol #16 al Matrimonio Meldon Fitzgerald. 3. La duración del Contrato de Arrendamiento MMF era de un año, comenzando el 15 de febrero de 2020 y concluyendo el 14 de febrero de 2021. 4. El Contrato de Arrendamiento MMF incluyó una cláusula sobre opción de compra que lee como sigue: 4. OPTION TO PURCHASE - (a) LESSOR grants LESSEE an option to purchase the Premises (the "Purchase Option") for the sum of Seven Hundred Fifty Thousand Dollars ($750,000.00) (the "Purchase Price"). (b) The Purchase Option may be exercised by LESSEE at any time during the Lease Term by giving ninety (90) days written notice thereof to the LESSOR, delivered by email to ljubinkamarkovic@hotmail.com. (c) LESSOR grants LESSEE intend for the Purchase Option to be filed and recorded in the Registry of the Property of
23 Apéndice del recurso, a las págs. 411-430. KLAN202400092 8
Puerto Rico and, to that end, agree to execute a Deed of Option to Purchase substantially in the form attached hereto as Exhibit A within fifteen (15) days of the Effective Date. (d) Rent payments made by LESSEE under this Lease shall not be credited to the Purchase Price, except that any Rent payment made by LESSEE in advance, covering any period of time after the effective date of the purchase of the Premises by LESSEE, as evidenced by the date of the deed of purchase and sale in connection with the Purchase Option (i.e., any unearned Rent), shall be credited to the Purchase Price. (e) The Purchase Price includes the sale of the Furnishings (except for the art, which shall continue to be owned by LESSOR), as hereinafter defined. 5. El 9 de julio de 2020, Markovic y el Matrimonio Meldon Fitzgerald otorgaron la Escritura de Opción a Compra, escritura núm. 8, autorizada por el notario público, Jaime Fernando González Suárez, sobre la Propiedad Del Sol #16. 6. En lo pertinente a la opción, la referida escritura pública en su segunda cláusula dispone: One. Grant of Option; Purchase Price. The Grantor hereby constitutes, gives, conveys and grants to the Grantee an exclusive, first option to purchase (the "Purchase Option") the Property and the buildings, structures, fixtures, and improvements now and hereafter built thereon and all appurtenances, rights, privileges and easements benefiting, belonging or pertaining thereto from the date of execution of this Deed until February fourteen (14), two thousand twenty-one (2021) (the "Option Period). The Purchase Option is subject to the following terms and conditions. (a) The purchase price for the Property shall be the amount of Seven Hundred and Fifty Thousand Dollars ($750,000.00) (the "Purchase Price"). (b) The Purchase Option may be exercised by Grantee at any time during the Option Period by giving ninety (90) days written notice thereof to the Grantor, delivered in person, by electronic mail, or mailed by certified mail, return receipt requested, to the Grantor’s address set forth herein (the “Notice”). 7. El 10 de diciembre de 2020, el Matrimonio Meldon Fitzgerald le envió a Markovic un correo electrónico dando aviso para ejercer el derecho a opción a compra, según establecido en la Escritura de Opción a Compra, para la Propiedad Del Sol #16. 8. El 10 de diciembre de 2020, Markovic le remitió un correo electrónico al Matrimonio Meldon Fitzgerald en el cual le indicó que no recibió aviso escrito de su intención para ejercer la opción a compra sobre la Propiedad Del Sol #16 dentro del término de noventa días.24
En el dictamen apelado, el tribunal de instancia concluyó que
no existía controversia en los hechos materiales que impidieran la
solución sumaria de la acción. A esos efectos, determinó que el
lenguaje contractual que le proveyó al matrimonio un derecho de
24 Apéndice del recurso, a las págs. 418-420. KLAN202400092 9
opción a compra requería que la parte apelante notificara a la parte
apelada por correo electrónico el ejercicio de la opción a compra, con
noventa (90) días de anterioridad a la fecha de vencimiento del
contrato. A juicio del Tribunal, el lenguaje contractual fue claro y,
en consecuencia, el correo electrónico de notificación debió ser
enviado por la parte apelante a más tardar el día 16 de noviembre
de 2020. Empero, no fue hasta el 10 de diciembre de 2020, que el
matrimonio, en efecto, envió la comunicación al apelado. Por lo cual,
concluyó que no ejercieron su opción a compra, al no cumplir con
la notificación requerida contractualmente. Añadió que, dado que la
parte apelada comunicó su intención de dar por terminado el
contrato de arrendamiento, no procedía reconocerle a la parte
apelante una tácita reconducción. En consecuencia, el foro primario
declaró Ha Lugar la Moción de sentencia sumaria presentada por la
señora Marckovic y No Ha Lugar la Moción de sentencia sumaria
presentada por la parte apelante.
En desacuerdo, el 1 de febrero de 2024, la parte apelante
compareció mediante un recurso de Apelación en el cual esbozó la
comisión de los siguientes dos (2) errores:
I. Erró el TPI al interpretar la redacción del derecho de la Opción de Compra incluido en el Contrato de Arrendamiento y en la Escritura de Opción de Compra concluyendo que la notificación de ejercicio del derecho tenía que hacerse noventa (90) días antes de culminar el arrendamiento.
II. Erró el TPI al concluir que la notificación de ejercicio del derecho de opción no fue oportuna a pesar de que el Contrato de Arrendamiento se renovó por disposición de ley.
Luego de varios incidentes procesales innecesarios
pormenorizar, mediante Sentencia emitida el 28 de febrero de 2024,
esta Curia desestimó el recurso interpuesto por falta de jurisdicción.
Lo anterior, tras juzgar que el mismo fue presentado de forma
prematura puesto a que el tribunal de instancia no había fijado en
su dictamen parcial el monto de la fianza en apelación ni tampoco KLAN202400092 10
dispuso eximir del pago de esta. Tras la parte apelante haber
quedado inconforme con este resultado, acudió al Alto Foro
mediante un recurso de certiorari en el alfanumérico CC-2024-0273.
Mediante Opinión emitida el 8 de octubre de 2025, el Tribunal
Supremo de Puerto Rico expidió el auto de certiorari y revocó nuestra
Sentencia. En consecuencia, nos devolvió el caso para que fuese
atendido en los méritos. En cumplimiento con lo mandatado por la
última instancia judicial, mediante Resolución emitida el 29 de
octubre de 2025, concedimos a la apelada hasta el 12 de noviembre
de 2025, para presentar su alegato en oposición.
El 12 de noviembre de 2025, compareció la parte apelada
mediante Oposición a recurso de apelación. Con el beneficio de la
comparecencia de las partes, procederemos a disponer del recurso
del título.
II
A. La Sentencia Sumaria
El mecanismo procesal de sentencia sumaria es un remedio
discrecional extraordinario que, únicamente, se concederá cuando
la evidencia que se presente con la moción establezca con claridad
la existencia de un derecho.25 El propósito de este mecanismo
procesal es facilitar la solución justa, rápida y económica de los
litigios civiles que no presenten controversias genuinas de hechos
materiales, razón por la cual no ameritan la celebración de un juicio
en su fondo.26 A esos efectos, “solamente debe ser dictada una
sentencia sumaria en casos claros, cuando el Tribunal tenga ante sí
la verdad sobre todos los hechos pertinentes”.27 Es decir, para que
proceda dictar sentencia por la vía sumaria, es imprescindible que
25 PFZ Props., Inc. v. Gen. Acc. Ins. Co., 136 DPR 881, 911 (1994). 26 García Rivera et al. v. Enríquez, 153 DPR 323, 337 (2001); Pilot Life Ins. Co. v.
Crespo Martínez, 136 DPR 624, 632 (1994). 27 PFZ Props., Inc. v. Gen. Acc. Ins. Co., supra, a las págs. 911-912, citando a Corp.
Presiding Bishop CJC of LDS v. Purcell, 117 DPR 714, 721 (1986) (Cita depurada); Cuadrado Lugo v. Santiago Rodríguez, 126 DPR 272, 279 (1990). KLAN202400092 11
de los documentos que acompañan la solicitud o que obran en el
expediente del tribunal no surja controversia legítima sobre hechos
materiales del caso, y que, por ende, sólo reste aplicar el derecho.28
Ahora bien, a los fines de considerar la moción, se tendrán
como ciertos todos los hechos no controvertidos que consten en los
documentos y declaraciones juradas ofrecidas por la parte
promovente.29 No obstante, tales documentos deben evaluarse de la
forma más favorable para la parte que se opone a la moción.30
En cuanto al proceso de revisión de las sentencias sumarias,
nuestro Alto Foro ha sido enfático en que el Tribunal de Apelaciones
debe:
(1) examinar de novo el expediente y aplicar los criterios que la Regla 36 de Procedimiento Civil, supra, y la jurisprudencia le exigen al foro primario;
(2) revisar que tanto la Moción de Sentencia Sumaria como su oposición cumplan con los requisitos de forma codificados en la referida Regla 36;
(3) revisar si en realidad existen hechos materiales en controversia y, de haberlos, cumplir con la exigencia de la Regla 36.4 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, de exponer concretamente cuáles hechos materiales encontró que están en controversia y cuáles están incontrovertidos, y
(4) de encontrar que los hechos materiales realmente están incontrovertidos, debe proceder a revisar de novo si el Tribunal de Primera Instancia aplicó correctamente el Derecho a la controversia.31
Además, al revisar la determinación del foro primario,
respecto a una sentencia sumaria, estamos limitados de dos (2)
maneras. Primero, solo podemos considerar los documentos que se
presentaron ante el foro de primera instancia. Es decir, “las partes
no pueden añadir en apelación exhibits, deposiciones o affidávits
que no fueron presentados oportunamente en el foro de primera
instancia, ni pueden, por primera vez ante el foro apelativo, esbozar
28 Nissen Holland v. Genthaller, 172 DPR 503, 511 (2007). 29 H.M.C.A. (P.R.), Inc., etc. v. Contralor, 133 DPR 945, 957 (1993). 30 Íd., a la pág. 957. 31Roldán Flores v. M. Cuebas, et al., supra, 679. (Cita depurada); Meléndez González et al. v. M. Cuebas, 193 DPR 100, 118-119 (2015). KLAN202400092 12
teorías nuevas o esgrimir asuntos nuevos”.32 Segundo, solo podemos
determinar si existe o no alguna controversia genuina de hechos
materiales y esenciales, y si el derecho se aplicó de forma correcta.33
Entiéndase que, al foro apelativo le es vedado adjudicar los hechos
materiales esenciales en disputa, ya que dicha tarea le corresponde
al foro de primera instancia.34
B. Teoría General de los Contratos
Bajo nuestro crisol doctrinario, “[l]as obligaciones nacen de la
ley, de los contratos y cuasicontratos, y de los actos y omisiones
ilícitos o en [los] que intervenga cualquier género de culpa o
negligencia”.35 Particularmente, las obligaciones contractuales
tienen fuerza de ley entre las partes y deben cumplirse según lo
pactado.36 Ahora bien, en nuestro ordenamiento jurídico rige el
principio de libertad de contratación.37 De manera que, los
contratantes tienen la facultad de establecer los pactos, condiciones
y cláusulas que le sean más convenientes, siempre y cuando no sean
contrarios a las leyes, a la moral y al orden público.38
Para que se considere que existe un contrato se requiere que
concurran tres (3) requisitos: (i) consentimiento de los contratantes;
(ii) un objeto cierto que sea materia del contrato, y (iii) la causa de
la obligación que se establezca.39 Una vez perfeccionado un contrato,
las partes que lo suscriben están sujetas a hacer valer el
cumplimiento de lo pactado y a todas las consecuencias que, según
su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.40
32 Meléndez González et al. v. M. Cuebas, supra, a la pág. 114. (Cita depurada). 33 Íd., a la pág. 115. 34 Vera v. Dr. Bravo, 161 DPR 308, 335 (2004). 35 Artículo 1042 del Código Civil de Puerto Rico, Edición de 1930 (Código Civil de
1930), 31 LPRA sec. 2992. El referido código fue derogado por el Código Civil de Puerto Rico de 2020, aprobado mediante la Ley Núm. 55 de 1 de junio de 2020. Para fines de la presente, se hace referencia únicamente al Código Civil derogado, por ser la ley vigente y aplicable a la controversia que nos ocupa. 36 Artículo 1044 del Código Civil de 1930, supra, 31 LPRA sec. 2994 (derogado). 37 Oriental Financial v. Nieves, 172 DPR 462, 470 (2007). 38 Artículo 1207 del Código Civil de 1930, supra, 31 LPRA sec. 3372 (derogado);
Blanco Matos v. Colón Mulero, 200 DPR 398, 408 (2018). 39 Artículo 1213 del Código Civil de 1930, supra 31 LPRA sec. 3391 (derogado). 40 Artículo 1210 del Código Civil de 1930, supra, 31 LPRA sec. 3375 (derogado). KLAN202400092 13
Entiéndase, que el principio de la obligatoriedad de los contratos
está estrechamente vinculado con la buena fe de los contratantes.41
Desde el momento en que las partes perfeccionan con el mero
consentimiento un contrato, cada una viene obligada no solo a
cumplir con lo expresamente pactado, sino también con las
consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena
fe, al uso y a la ley.42 Por consiguiente, la validez y el cumplimiento
de los contratos no puede dejarse al arbitrio de una de las partes.43
Como corolario de lo antes expuesto, el Código Civil de 1930,
hoy derogado, dispone en su Artículo 1233 que “[s]i los términos de
un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los
contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas”.44
Asimismo, establece que “[s]i las palabras parecieren contrarias a la
intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre
aquellas”.45 En ese aspecto, cuando los términos de un contrato, sus
condiciones y exclusiones, son claros y específicos, no dando
margen a ambigüedades u otras interpretaciones, así deben
aplicarse.46 En adición, los tribunales se deben limitar a interpretar
los contratos en los casos en los que esto sea estrictamente
necesario. 47 Asi, pues, si un contrato es claro, presupone concordar
la letra contractual con la intención de las partes.48
Cónsono con lo anterior, es harto conocido que en nuestra
jurisdicción impera la teoría de la subjetividad en la interpretación
de los contratos, la cual implica el indagar cuál fue la voluntad real
de las partes con el propósito de que esta prevalezca.49 La intención
41 Unysis v. Ramallo Brothers, 128 DPR 842, 852 (1991). 42 Artículo 1210 del Código Civil de 1930, supra (derogado); Unysis v. Ramallo Brothers, supra, a la pág. 852. 43 Artículo 1208 del Código Civil de 1930, supra, 31 LPRA sec. 3373 (derogado);
Unysis v. Ramallo Brothers, supra, a la pág. 852. 44 Artículo 1233 del Código de 1930, supra, 31 LPRA sec. 3471 (derogado). 45 Íd. 46 Rivera Rodríguez v. Rivera Reyes, 168 DPR 193, 212 (2006); Unysis v. Ramallo
Brothers, supra, a la pág. 852. 47 Macial Burgos v. Tomé, 144 DPR 522, 537 (1997). 48 Íd. 49 Macial Burgos v. Tomé, supra, a la pág. 537. KLAN202400092 14
de las partes será el criterio fundamental para fijar el alcance de las
obligaciones contractuales.50 Al momento de analizar la intención de
los contratantes, los tribunales deben atender, no solo los actos
anteriores, coetáneos y posteriores al contrato, sino también las
circunstancias indicativas de la voluntad de las partes.51 La
interpretación final debe ser cónsona con el principio de la buena fe
y no llevar a resultados incorrectos, absurdos e injustos para las
partes.52
Es menester apuntalar que, si se quebrantan las obligaciones
pactadas mediante un contrato, la parte afectada podrá incoar una
acción por incumplimiento contractual.53 Mediante esta acción ex
contractu, se podrá solicitar el resarcimiento de los daños que
emanen del quebrantamiento de los deberes convenidos.54 Empero,
para que proceda esta acción, debe existir un pacto el cual haya
generado tanto una obligación, así como una expectativa en virtud
de la cual actuaron las partes.55 Además, será necesario que la parte
afectada demuestre la existencia de un nexo causal entre el
incumplimiento contractual y el daño reclamado.56 Ahora bien, la
acción por incumplimiento contractual debe presentarte antes de
que expire el término prescriptivo de quince (15) años.57 De lo
contrario, la parte afectada por incumplimiento contractual estará
impedida de solicitar el resarcimiento de los daños.
C. El Contrato de Arrendamiento y la Tácita Reconducción
El Código Civil de Puerto Rico de 1930, hoy derogado, en su
Artículo 1433, establece, en lo que respecta a los contratos de
arrendamiento, que éstos pueden ser de cosas, obras o servicios.58
50 Marina Ind., Inc. v. Brown Boveri Corp., 114 DPR 64, 69 (1983). 51 Artículo 1234 del Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 3472 (derogado); Blas v.
Hosp. Guadalupe, 167 DPR 439, 451 (2006). 52 Guadalupe Solis v. González Durieux, 172 DPR 676, 684-685 (2007). 53 Cruz Cruz v. Casa Bella Corp., 213 DPR 980, 998 (2024). 54 Soc. de Gananciales v. Vélez & Asoc, 145 DPR 508, 521 (1998). 55 Álvarez v. Rivera, 165 DPR 1, 18 (2005). 56 Cruz Cruz v. Casa Bella Corp., supra, a la pág. 999. 57 Ramos Lozada v. Orientalist Rattan Furniture Inc, 130 DPR 712, 722 (1992). 58 Artículo 1432 del Código Civil de 1930, supra, 31 LPRA sec. 4011 (derogado). KLAN202400092 15
Ahora bien, cuando se pacta un contrato de arrendamiento de una
cosa, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una
cosa por tiempo determinado y precio cierto.59 Por otro lado, en su
Artículo 1455, establece que, “[s]i el arrendamiento se ha hecho por
tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de
requerimiento”.60
En lo pertinente al caso de marras, respecto a como opera a
la doctrina de la tácita reconducción en contratos de arrendamiento,
el Artículo 1335 del Código Civil de Puerto Rico del 2020 (Código
Civil de 2020),61 dispone que “[l]legado el plazo convenido para el
arrendamiento, este continúa en los mismos términos contratados
hasta que cualquiera de las partes notifique a la otra su voluntad de
resolver el contrato”.62 Entiéndase que, para que opere la tácita
reconducción, ninguna de las partes puede haber expresado su
intención de dar por terminado el contrato de arrendamiento.63 Por
esta razón, “se entiende que el arrendado consintió tácitamente a la
reconducción si no hace requerimiento o manifestación alguna para
que el arrendatario cese en el disfrute de la cosa”.64 No obstante, lo
anterior, el ánimo del arrendatario de reconducir debe quedar
claro.65 Este ánimo quedará demostrado si el arrendatario se queda
disfrutando de la cosa arrendada luego de que venza el contrato.66
Ahora bien, conforme adelantamos, una vez, una de las partes
exprese que no desea continuar en la referida relación jurídica, el
contrato de arrendamiento se entenderá resuelto.67
59 Artículo 1433 del Código Civil de 1930, supra, 31 LPRA sec. 4012 (derogado). 60 Íd., Artículo 1455, 31 LPRA sec. 4062. 61 En relación con la tácita reconducción, se analizará al amparo del Código Civil
de 2020, puesto que la vigencia del Contrato de Arrendamiento concluyó el 14 de febrero de 2021. Por lo que, de operar esta figura, sería bajo la vigencia del nuevo Código. 62 Artículo 1335 del Código Civil de 2020, Ley Núm. 55-2020, 31 LPRA sec. 10105. 63 A la Orden Shopping, S.E. v. AEE, 213 DPR 546, 567 (2024); SLG Ortiz-Mateo v.
ELA, 211 DPR 772, 797-798 (2023), citando a Vicar Builders v ELA et al., 192 DPR 256, 261 (2015). 64 Vicar Builders v ELA et al., supra, a la pág. 262. 65 Íd. 66 Vicar Builders v ELA et al., supra, a la pág. 262. 67 Véase, Artículo 1335 del Código Civil de 2020, supra. KLAN202400092 16
D. El contrato de Opción a Compra
En lo que al recurso ante nos respecta, conviene mencionar
que, por un tiempo, el contrato de opción a compra se regía por vía
de jurisprudencia, toda vez que el derogado Código Civil de 1930 no
contenía disposiciones al respecto. No obstante, lo anterior, el nuevo
Código Civil de 2020 recogió la normativa desarrollada a través de
la jurisprudencia con relación a este tipo de contratos. Por ello, pese
a que en el presente caso aplica el Código de 1930, debido a que el
contrato entre las partes del título se efectuó en febrero de 2020,
haremos referencia tanto a la jurisprudencia interpretativa como al
Código Civil de 2020, para una mejor compresión del derecho
aplicable.
Establecido lo anterior, puntualizamos que el Código Civil de
2020 define este tipo de contrato como “el derecho que faculta a su
titular para que decida durante un plazo determinado, mediante la
manifestación de su aceptación, el perfeccionamiento del contrato
de compraventa que ha sido ya acordado en todos sus aspectos
fundamentales y secundarios y a cuyo cumplimiento se mantiene
comprometido el concedente durante el plazo prefijado”.68 En otras
palabras, es “un contrato consensual, mediante el cual una parte
(promitente) le concede a otra parte (optante) el derecho exclusivo a
decidir de manera unilateral si comprará determinado bien
inmueble que le pertenece al promitente”.69 Es menester enfatizar
que el contrato de opción, por ser de naturaleza transitoria, puede
ser principal o un pacto accesorio a otro, como, por ejemplo, un
contrato de compraventa, sociedad, financiamiento o arrendamiento
de cosas y servicios.70
68 Artículo 1029 del Código Civil de 2020, supra, 31 LPRA sec. 8821. 69 S.L.G. Irizarry v S.L.G. García, 155 DPR 713, 722 (2001). 70 Mayagüez Hilton Corp. v. Betancourt, 156 DPR 234, 250 (2002). KLAN202400092 17
Los elementos esenciales de este tipo de contrato son los
siguientes: (1) la facultad del optante de decidir unilateralmente si
celebrará el contrato principal sin ninguna obligación de su parte;
(2) que la concesión sea exclusiva; (3) un plazo para ejercitar la
opción y, por último, (4) la voluntad del optante como única
condición.71
Por otro lado, el derecho de opción tiene algunos requisitos
para su título de constitución.72 Primeramente, debe contener las
estipulaciones y el domicilio a efectos de las notificaciones
preceptivas y demás pactos que el constituyente o los constituyentes
tengan por conveniente.73 Asimismo, debe contener: (i) el plazo de
duración del derecho y, si procede, el plazo para su ejercicio; (ii) en
su caso, la voluntad del constituyente o de los constituyentes de
configurar el derecho con carácter real; (iii) el precio o
contraprestación para la adquisición del bien o los criterios para su
fijación, cuando se trate de un derecho de opción a una adquisición
onerosa, indicando el precio estipulado para su adquisición; (iv)
cuando se prevean cláusulas de estabilización, debe contener
criterios objetivos y el precio debe poder fijarse con una simple
operación aritmética, y (v) la prima pactada para su constitución,
cuando el derecho se constituye a título oneroso, indicando el precio
convenido.74 Cumplidos los requisitos antes mencionados, el de
opción de compra se puede inscribir, siempre cuando conste en
escritura pública .75
Precisa acentuar que será indispensable que el optante
notifique al optatario su voluntad de perfeccionar el contrato
aceptado.76 Ello, puesto a que, si se deja transcurrir el plazo
71 SLG Irizarry v. SLG García, supra, a la pág. 722. 72 Artículo 1030 del Código Civil de 2020, supra, 31 LPRA sec. 8822. 73 Íd. 74 Íd. 75 Íd. 76 SLG Irizarry v. SLG García, supra, a la pág. 722. KLAN202400092 18
concedido para optar, sin hacer ninguna manifestación o haciendo
alguna que tenga la eficacia de una renuncia del derecho, el derecho
de opción quedará extinguido.77
III
En el recurso de marras, la primera instancia judicial tuvo
ante su consideración dos (2) solicitudes de sentencia sumaria con
sus correspondientes oposiciones. Según constatamos, luego de
evaluar ambas solicitudes, el tribunal apelado resolvió conceder el
remedio solicitado por la parte apelada mediante un dictamen
parcial y disponer que era necesario celebrar una vista para
determinar los daños alegados por la parte apelada.
Es de ver que la parte apelante ha comparecido ante nos tras
su inconformidad con el resultado obtenido y nos plantea que el foro
a quo incidió al concluir que la notificación de la parte apelante a la
parte apelada para ejercer el derecho de opción a compra tenía que
hacerse noventa (90) días antes de que concluyera el contrato de
arrendamiento. Por otro lado, sostiene que el tribunal de instancia
se equivocó al concluir que la notificación del ejercicio del derecho
de opción a compra no fue oportuna, aduciendo que el contrato de
arrendamiento se renovó por disposición de ley.
Precisa iniciar esta discusión, abordando ambas posiciones
en cuanto a las solicitudes de sentencia sumaria y sus
correspondientes oposiciones. En apretado resumen, la parte
apelante arguyó que no existía controversia sobre hechos esenciales
que impidiera la adjudicación de la acción mediante el mecanismo
sumario y que, conforme al lenguaje del Contrato de Arrendamiento,
procedía determinar que la parte apelante ejerció oportunamente su
derecho a la opción a compra. En virtud de ello, sostuvo que
77 SLG Irizarry v. SLG García, supra, a la pág. 722. KLAN202400092 19
correspondía imponer a la parte apelada la obligación de otorgar la
escritura de compraventa sobre la propiedad objeto del litigio.
Por su parte, en el petitorio de la apelada, solicitó que se
dictara sentencia sumaria por entender que no existía controversia
en los hechos materiales. Añadió que el lenguaje del contrato de
arrendamiento evidenciaba que, para ejercer el derecho de opción a
compra, la parte apelante debió enviar una notificación al menos
noventa (90) días previo a la conclusión del antedicho contrato.
Posteriormente en su oposición, la parte apelada sostuvo que
la postura asumida por la parte apelante sobre las comunicaciones
previas al contrato de arrendamiento era errada, por lo cual, no
procedía dictar sentencia sumaria según esbozado por la parte
apelante.
No obstante, la parte apelante alegó en su oposición que
existía controversia sobre la intención de las partes antes de otorgar
el contrato de arrendamiento, por lo cual, no procedía dictar
sentencia sumaria según solicitado por la parte apelada.
Evaluados sendos escritos, el tribunal apelado declaró ha
lugar la solicitud de la apelada y no ha lugar la de la parte apelante.
Es menester subrayar que, cuando nos encontramos ante
determinaciones emitidas por el foro primario en torno a solicitudes
de sentencia sumaria, el Tribunal de Apelaciones debe revisar de
novo que tanto la moción de sentencia sumaria como su oposición
cumplan con los requisitos de forma codificados en la Regla 36 de
Procedimiento Civil.78 Así que, luego de haber revisado con
detenimiento la totalidad de los autos en el caso del título,
razonamos que no existe controversia de hechos materiales que
limiten la adjudicación de la acción de epígrafe, por la vía sumaria.
Puntualizamos que, ambas partes, al instar sus solicitudes de
78 Meléndez Gonzáles v M. Cuebas, 193 DPR 100, 118 (2015). KLAN202400092 20
sentencia sumaria y sus respectivas oposiciones, cumplieron
sustancialmente con los requisitos exigidos por la Regla 36 de
Procedimiento Civil. Sin embargo, la parte apelante no logró
controvertir lo alegado y fundamentado por la parte apelada en su
solicitud de sentencia sumaria.
A la luz de todo lo anterior, nos corresponde pues, examinar
la procedencia de los errores planteados por la parte apelante. En el
recurso ante nos, se esgrimieron dos (2) errores presuntamente
cometidos por el foro primario. Veamos.
En primero lugar, la parte apelante nos convida a concluir que
el foro de instancia incidió al momento de interpretar la redacción
del derecho de opción a compra incluido en el contrato de
arrendamiento y en la escritura de opción a compra, tras razonar
que el ejercicio del derecho de opción a compra debía ejercerse con
noventa (90) días de anticipación a la culminación del
arrendamiento. No le asiste la razón. Elaboramos.
Precisa puntualizar que, para determinar si en efecto erró el
foro primario, debemos analizar las cláusulas objeto de la
controversia. Según se desprende del expediente ante nos, al otorgar
el contrato de arrendamiento, las partes incorporaron la siguiente
cláusula:
4. OPTION TO PURCHASE – (a) LESSOR grants LESSEE an option to purchase the Premises (the “Purchase Option”) for the sum of Seven Hundred Fifty Thousand Dollars ($750,000.00) (the “Purchase Price”).
(b) The Purchase Option may be exercised by LESSEE at any time during the Lease Term by giving ninety (90) days written notice thereof to the LESSOR, delivered by email to ljubinkamarkovic@hotmail.com
(c) LESSOR grants LESSEE intend for the Purchase Option to be filed and recorded in the Registry of the Property of Puerto Rico and, to that end, agree to execute a Deed of Option to Purchase substantially in the form attached hereto as Exhibit A within fifteen (15) days of the Effective Date. KLAN202400092 21
(d) Rent payments made by LESSEE under this Lease shall not be credited to the Purchase Price, except that any Rent payment made by LESSEE in advance, covering any period of time after the effective date of the purchase of the Premises by LESSEE, as evidenced by the date of the deed of purchase and sale in connection with the Purchase Option (i.e., any unearned Rent), shall be credited to the Purchase Price.
(e) The Purchase Price includes the sale of the Furnishings (except for the art, which shall continue to be owned by LESSOR), as hereinafter defined.79
Sobre este particular, la escritura de opción a compra
establece lo siguiente:
One. Grant to Option: Purchase Price: The Grantor hereby constitutes, gives, conveys and grants to the Grantee an exclusive, first option to purchase (the “Purchase Option”) the Property and the buildings, structures, fixtures, and improvements now and hereafter built thereon and all appurtenances, rights, privileges and easements benefiting, belonging or pertaining thereto from the date of execution of this Deed until February fourteen (14), two thousand twenty-one (2021) (the “Option Period”). The Purchase Option is subjects to the following terms and conditions:
(a)The purchase price for the Property shall be the amount of Seven Hundred and Fifty Thousand Dollars ($750,000.00) (the “Purchase Price”).
(b)The Purchase Option may be exercised by Grantee at any time during the Option Period by giving ninety (90) days written notice thereof to the Grantor, delivered in person, by electronic mail, or mailed by certified mail, return receipt requested, to the Grantor´s address set forth herein (the “Notice”).
(c)The Notice shall set a date and time to close on the purchase and sale of the Property (the “Closing”).80
Luego de una lectura cuidadosa de ambos documentos,
podemos observar que no existen diferencias sustanciales en cuanto
a lo establecido en el contenido de ambos escritos.
79 SUMAC TPI, a la Entrada Núm. 109, anejo 1. 80 Íd., anejo 2. KLAN202400092 22
De un lado, el contrato de arrendamiento en su inciso 4(b),
hace énfasis en el “Lease Term”, o en otras palabras “término de
arrendamiento”, como requisito para hacer la notificación para
ejercer la opción a compra. Conforme surge del mismo contrato, en
su cláusula 1, se define el mencionado término como sigue:
1.LEASE TERM - The term of this lease is for one (1) year, commencing on February 15, 2020 and terminating on February 14, 2021 (the “Lease Term”). Provided that the Lease Term may terminate earlier on the date of the purchase and sale, if LESSEE exercises the Purchase Option, as defined hereinafter.81
De otro lado, la escritura de opción a compra establece un
“Option Period”, o en otras palabras “periodo de opción”, de igual
forma como requisito para ejercer la notificación de opción a
compra. Dicho periodo comprende “from the date of execution of this
Deed until February fourteen (14), two thousand twenty-one (2021)
(the “Option Period”).”
En cuanto al requisito de notificación, ambos documentos
establecieron un requisito de noventa (90) días de notificación por
escrito durante el “Lease Term” y el “Option Period”, venciendo
ambos periodos el 14 de febrero de 2021. Por lo cual, el ejercicio de
la opción estaba condicionado a que dicha notificación se realizara
dentro de noventa (90) días anteriores a vencer el término del
arrendamiento, es decir, anteriores al 14 de febrero de 2021.
Nuestro ordenamiento nos exige que “[s]i los términos de un
contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los
contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas.”82 Por otro
lado, la jurisprudencia ha establecido que la intención de las partes
será el criterio fundamental para fijar el alcance de las obligaciones
contractuales.83
81 SUMAC TPI, a la Entrada Núm. 109, anejo 1. 82 Artículo 1233 del Código de 1930, supra, 31 LPRA sec. 3471 (derogado). 83 Marina Ind., Inc. v. Brown Boveri Corp., 114 DPR 64, 69 (1983). KLAN202400092 23
Del expediente surge que, la parte apelada, mediante
comunicación por correo electrónico enviada a la parte apelante el
día 30 de enero de 2020, hace la siguiente salvedad sobre el término
de noventa (90) días, y manifestó que “[d]ecision will be made no
later than 90 days before the end of this lease.”84 Del expediente no
surge que la parte apelante presentara oposición a dicha
comunicación, o a la intención de establecer dicho periodo como
requisito. Por consiguiente, según surge de ambos documentos y de
la intención de las partes, la parte apelada debió notificar su
ejercicio a la opción a compra noventa (90) días previo al vencimiento
del contrato de arrendamiento, es decir, previo al 16 de noviembre
de 2020. De modo que, es correcto concluir que la parte apelante no
ejerció la notificación de la opción a compra oportunamente.
Pasemos al segundo error esgrimido. Mediante este
señalamiento de error, la parte apelante nos invita a concluir que el
tribunal de instancia incidió tras concluir que la notificación del
ejercicio del derecho de opción no fue oportuna bajo el entendido de
que el contrato de arrendamiento se renovó por disposición de ley.
Para sostener dicho planteamiento, la parte apelante hace alusión a
la doctrina de la tácita reconducción. Resulta improcedente su
alegación sobre este particular. Abundamos.
La doctrina de la tácita reconducción en contratos de
arrendamiento, el Artículo 1335 del Código Civil de Puerto Rico del
2020 (Código Civil de 2020),85 dispone que “[l]legado el plazo
convenido para el arrendamiento, este continúa en los mismos
términos contratados hasta que cualquiera de las partes notifique a
la otra su voluntad de resolver el contrato.” Entiéndase que, para
que opere la tácita reconducción, ninguna de las partes puede haber
84SUMAC TPI, a la Entrada Núm. 109, anejo 4. 85 En relación con la tácita reconducción, se analizará al amparo del Código Civil
de 2020, puesto que la vigencia del Contrato de Arrendamiento concluyó el 14 de febrero de 2021. Por lo que, de operar esta figura, sería bajo la vigencia del nuevo Código. KLAN202400092 24
expresado su intención de dar por terminado el contrato de
arrendamiento.86
En línea de lo anterior, y a la luz del expediente, debemos
analizar si en efecto la doctrina de la tácita reconducción tuvo el
efecto de extender el contrato de arrendamiento. Abundamos.
El 10 de diciembre de 2020, ocurrieron dos (2) eventos entre
las partes. En primer lugar, la parte apelante le envió un correo
electrónico a la parte apelada notificando que ejercerían la opción
conforme a la escritura de opción a compra.87
En segundo lugar, la apelada envió un correo electrónico a la
parte apelante en el cual indicó no haber recibido escrito sobre su
intención de ejercer la opción en el término de noventa (90) días, por
lo cual, no vendería la propiedad. Además, esbozó que la parte
apelante tenía la libertad de terminar el término del arrendamiento
conforme al contrato de arrendamiento.88 Es decir, la apelada fue
clara en su comunicación reiterando que el periodo de
arrendamiento podía completarse según pautado hasta la fecha del
14 de febrero de 2021. No surge de la comunicación que la parte
apelada le estuviese extendiendo dicho periodo.
Tengamos presente, además, que, el 14 de febrero de 2021,
fecha en la cual culminó el contrato de arrendamiento, la parte
apelante presentó un Verified Complaint 89, o Demanda, contra la
parte apelada en el foro federal. En dicha acción, la apelante alegó,
entre otras cosas, incumplimiento de contrato de la parte apelada.
Posteriormente, el 12 de marzo de 2021, la parte apelante presentó
en dicho foro un “Motion for Deposit of Funds”90, o moción para
consignación de fondos, depositando en el foro federal un pago de
86 A la Orden Shopping, S.E. v. AEE, 213 DPR 546, 567 (2024); SLG Ortiz-Mateo v.
ELA, 211 DPR 772, 797-798 (2023), citando a Vicar Builders v ELA et al., 192 DPR 256, 261 (2015). 87 SUMAC TPI, a la Entrada Núm. 108, anejo 6. 88 Íd., a la Entrada Núm. 109, anejo 7. 89 Íd., a la Entrada Núm. 108, Anejo 12. 90 Íd., Anejo 13. KLAN202400092 25
$45,000, con el propósito de pagar el canon anual de arrendamiento
establecido en el contrato por un nuevo término.
El 11 de junio de 2021, posterior a que los apelantes retiraran
la demanda del foro federal, estos presentaron un “Motion for the
Return of Deposited Funds”,91 o moción para retirar los fondos
consignados.
Conforme se desprende del contrato de arrendamiento, la
fecha de pago del canon de arrendamiento es a la fecha de
efectividad del contrato. Según surge del documento, la fecha de
efectividad se refiere a la fecha de comienzo del contrato. En el
párrafo introductorio del contrato se estableció que “[t]his lease
agreement (this “Lease”) dates as of February 15, 2020 (the “Effective
Date”)”. Complementario a ello, en su cláusula 2 estableció que:
2.RENT: The total rent for the Lease shall be Forty-Five Thousand Dollars ($45,000) (the “Rent”). LESSEE shall pay the Rent on or prior to the Effective Date.92
Nótese que, al mes de junio de 2021, la apelada no había
recibido pago del canon de arrendamiento de la propiedad. Si la
apelante entendía que el contrato de arrendamiento se extendería
en los mismos términos del contrato original, el pago del canon
anual debía ser pagado a la parte apelada en la fecha del 15 de
febrero de 2021. Adicional, la apelada no hizo ninguna gestión para
retirar los fondos consignados, lo que revela que no existía el ánimo
de continuar el arrendamiento en los mismos términos.
Por último, el contrato de arrendamiento contiene una
cláusula que establece en qué términos se podía extender el
contrato. En su cláusula 12 se establece como requisito lo siguiente:
12. SIGNS - LESSEE shall advise if LESSEE wants to renew the Lease sixty (60) days before the expiration of Lease Term. If the LESSEE decides not to renew this Lease, LESSOR may post “FOR SALE" or "FOR RENT" signs on the
91 SUMAC TPI, a la Entrada Núm. 108, Anejo 17. 92 Íd., a la Entrada Núm. 109, Anejo 1. KLAN202400092 26
Premises. LESSEE agrees to make the Premises available to LESSOR so it may be shown to third parties at reasonable times with prior notice to and in coordination with LESSEE. LESSOR shall not market until sixty (60) days before the expiration of Lease Term.93
En otras palabras, para que se renovara dicho contrato, el
apelante tenía que notificar, con sesenta (60) días de antelación al
vencimiento del contrato, su deseo de extender el mismo. No surge
del expediente que dicha notificación fuese realizada.
A fin de entender la naturaleza y el alcance de la relación
contractual que existió entre las partes, debemos analizar las
cláusulas contractuales como un todo de forma integral. Así lo
prescribe nuestro ordenamiento, específicamente en el Artículo
1237 del Código Civil de 1930. El mencionado artículo dispone que
“[l]as cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas por
las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del
conjunto de todas.”94 El contrato no solo delimitó la fecha de
vigencia del arrendamiento, sino que pautó requisitos específicos
para la extensión de este contrato. Requisitos cuya observancia fue
omitida por la parte apelante.
Por las razones expuestas, entendemos que hay evidencia
suficiente para considerar que la apelada, en reiterados actos
demostró su deseo de recuperar la propiedad y su negación a
extender el contrato de arrendamiento. Por lo cual, concluimos que
no se configuró la tácita reconducción.
Puntualizamos que, el Código Civil de 1930 estableció que “[s]i
el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el
día prefijado sin necesidad de requerimiento”.95 La fecha de
terminación del contrato era al 14 de febrero de 2021. Por tanto, la
vigencia de la relación contractual finalizó.
93 SUMAC TPI, la Entrada Núm. 109, Anejo 1. 94 Artículo 1237 del Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 3475 (derogado). 95Artículo 1455 del Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 4062 (derogado). KLAN202400092 27
Dicho todo lo anterior, y luego de haber estudiado
minuciosamente la totalidad de los autos ante nuestra
consideración, concluimos que los errores esgrimidos por la parte
apelante no fueron cometidos, por lo que procede confirmar la
Sentencia Parcial apelada y devolver el caso al foro de instancia para
la continuación de los procedimientos.
IV
Por los fundamentos que anteceden, se confirma la Sentencia
apelada.
Lo acordó y manda el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del
Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones