ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL ESPECIAL
APELACIÓN KF REALTY LLC procedente del Tribunal de Apelado Primera Instancia, Sala v. KLAN202301024 Superior de San Juan CARLOS JAVIER MARTÍNEZ SOTO y ENID MARÍA LOUBRIL PÉREZ, por sí y en Civil Núm.: representación de la SJ2018CV10065 Sociedad Legal de Bienes Gananciales compuesta por Sobre: ambos; Incumplimiento de CONDOMINIO ASHFORD Contrato; 1350; FULANO DE TAL; Resolución de COMPAÑÍA ASEGURADOR X, Contrato por Dolo y Y, Z Fraude; Daños y Perjuicios Apelantes Contractuales; Daños y Perjuicios Extracontractuales Panel integrado por su presidente, el Juez Rivera Torres, la Jueza Rivera Pérez y la Jueza Boria Vizcarrondo1.
Boria Vizcarrondo, Jueza Ponente.
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 26 de abril de 2024.
Comparece ante nos el señor Carlos Martínez Soto, la señora
Enid Loubriel Pérez y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por
ambos (matrimonio Martínez-Loubriel o apelante) y nos solicitan
revisar una Sentencia en Rebeldía emitida el 17 de agosto de 2023 por
el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan (TPI).2 En
virtud del aludido dictamen, el TPI declaró Ha Lugar la Demanda
instada por KF Realty, LLC (KF Realty o apelada) y, consecuentemente,
1 Mediante la Orden Administrativa OATA-2023-212 de 6 de diciembre de 2023, se designó a la Hon. Lersy G. Boria Vizcarrondo como integrante de este Panel Especial en sustitución de la Hon. Laura I. Ortiz Flores. 2 Recurso de Apelación, Anejo I, págs. 1-9. Archivada y notificada en autos el 21 de
agosto de 2023. El 1 de septiembre de 2023, el matrimonio Martínez-Loubriel solicitó reconsideración, la cual el TPI declaró No Ha Lugar mediante Resolución emitida y notificada el 17 de octubre de 2023.
Número Identificador SEN2024 ______________ KLAN202301024 Página 2 de 18
le impuso al matrimonio Martínez-Loubriel el pago de daños y
perjuicios, temeridad, honorarios de abogado e intereses legales.
Por los fundamentos que esbozamos a continuación,
confirmamos la Sentencia apelada.
I.
El caso de marras dimanó el 20 de noviembre de 2018 cuando
KF Realty incoó una demanda contra el matrimonio Martínez-Loubriel,
el Condominio Ashford 1350, Fulano de Tal y Compañía Aseguradora
X, Y, y Z (en conjunto, la parte demandada), por incumplimiento de
contrato, resolución de contrato por dolo y fraude, daños y perjuicios
contractuales y daños y perjuicios extracontractuales.3
Mediante esta, KF Realty alegó que el 6 de julio de 2018,
suscribió un contrato de compraventa con el matrimonio Martínez-
Loubriel con relación al apartamento R-6-A, localizado en el
Condominio Ashford 1350 en San Juan, Puerto Rico, por la suma de
doscientos diez mil dólares ($210,000.00). Además, sostuvo que dicho
contrato de compraventa se elevó a documento público mediante la
Escritura Número veintiuno (21), otorgada el 24 de julio de 2018 ante
el notario Ángel D. Noriega Haiffe. Esgrimió que la parte demandada
nunca le informó que las tuberías del apartamento ostentaban
problemas de filtración debido a un tubo cast iron. Adujo que se enteró
posteriormente porque se lo explicó el señor Jorge Fusero, vecino
afectado por la filtración.
KF Realty expuso que la parte demandada discutió el problema
de la filtración de las tuberías con el señor Fusero mediante un correo
electrónico del 6 de agosto de 2018. En este, arguyó que el señor
Eduardo Joglar inspeccionó el apartamento del señor Fusero, así como
el adquirido por KF Realty, y encontró que la entrada del agua surgía
por el área abierta en el balcón del apartamento que adquirió KF
3 Íd., Anejo V, págs. 31-38. KLAN202301024 Página 3 de 18
Realty. Así las cosas, reclamó que al momento de suscribir el contrato
de compraventa desconocía sobre el problema de filtración en las
tuberías y las reparaciones que requiere el apartamento, dado que la
parte demandada nunca le informó. Por todo ello, KF Realty solicitó los
siguientes remedios e indemnización: primero, que se diera por
resuelto el contrato de compraventa y la obligación pecuniaria entre
las partes, se devolvieran las contraprestaciones, así como que se le
reembolsara todos los gastos incurridos en el litigio, así como los
honorarios de abogados. Segundo, peticionó que el matrimonio
Martínez-Loubriel le respondiera por los daños y perjuicios
contractuales, estimados en una suma no menor de cincuenta mil
dólares ($50,000.00). Por último, reclamó que el Condominio Ashford
1350 respondiera por daños y perjuicios extracontractuales,
estimados en una suma no menor de cincuenta mil dólares
($50,000.00).
El 22 de febrero de 2019, el matrimonio Martínez-Loubriel
contestó la Demanda incoada por KF Realty y radicó una Demanda
contra coparte.4 En esta, admitió que no se le informó a KF Realty sobre
el problema de filtración en las tuberías del apartamento dado que no
existían. Por otro lado, indicó estar dispuesto a tomar las medidas de
rigor para que el Condominio Ashford 1350 asumiera y cumpliera con
su obligación de reparar e impermeabilizar el techo y azotea de forma
y manera que cesara la filtración. En la Demanda contra coparte, el
matrimonio Martínez-Loubriel alegó que el problema de filtración
identificado en la azotea del apartamento que adquirió KF Realty
versaba sobre un elemento común general que el Condominio Ashford
1350 estaba obligado a corregir.
Tras varios trámites procesales, el 11 de agosto de 2020, el Foro
Primario emitió y notificó una Sentencia parcial en la que desestimó la
4 Íd., Anejo 6, págs. 39-44. KLAN202301024 Página 4 de 18
Demanda incoada por KF Realty contra el codemandado Condominio
Ashford 1350.5
Posteriormente, el 8 de septiembre de 2021, el TPI emitió una
Sentencia parcial en la que le anotó la rebeldía al matrimonio Martínez-
Loubriel por haber transcurrido más de un año sin cumplir con la
Orden del Tribunal en anunciar su representación legal y desestimó la
Demanda contra coparte presentada por el matrimonio Martínez-
Loubriel contra el Condominio Ashford 1350.6
Así las cosas, posterior a celebrar el juicio en su fondo,7 el 17 de
agosto de 2023, el Foro apelado emitió una Sentencia en Rebeldía.8
Mediante esta, el TPI estableció que tras un análisis de las alegaciones
bien hechas de la Demanda y de la evidencia admitida durante la vista
en su fondo, declaró Ha Lugar a la Demanda. El TPI también concluyó
que KF Realty desistió de sus reclamaciones de la resolución del
contrato de compraventa y las devoluciones de las
contraprestaciones.9 En consecuencia, el Foro a quo ordenó que el
matrimonio Martínez-Loubriel debía emitir los siguientes pagos a favor
de KF Realty: una suma de nueve mil cuatrocientos dólares
($9,400.00), por concepto de daños y perjuicios económicos, y una
suma de cinco mil dólares ($5,000.00), por concepto de honorarios de
abogados e intereses legales hasta el saldo completo.
El 1 de septiembre de 2023, mediante Moción de
Reconsideración, el matrimonio Martínez-Loubriel solicitó que se
dejara sin efecto la condena de daños y la imposición de honorarios de
abogados.10 También le solicitó al TPI que, en lugar de sus
determinaciones, le impusiera a KF Realty el pago de $5,000 en
5 Tomamos conocimiento judicial del expediente del caso SJ2018CV10065 en el Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos (SUMAC), Entrada Núm. 85. 6 Entrada Núm. 123. Archivada y notificada en autos el 9 de septiembre de 2021. 7 Véase Entrada Núm. 134. 8 Recurso de Apelación, Anejo I, págs. 1-9. Archivada y notificada en autos el 21 de
agosto de 2023. 9 Íd., pág. 2. 10 Íd., Anejo II, págs. 10-23. KLAN202301024 Página 5 de 18
honorarios de abogado por su alegada patente contumacia y
temeridad. El 17 de octubre de 2023, el TPI determinó no ha lugar a
la Moción de Reconsideración y se sostuvo en sus determinaciones.
Inconforme, el 15 de noviembre de 2023, el matrimonio
Martínez-Loubriel presentó ante este Foro una Solicitud de Apelación.
En esta, señaló los siguientes errores:
1. ERRÓ EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL NO DESESTIMAR EN SU TOTALIDAD LA DEMANDA CUANDO LA APELADA DESISTIÓ CON PERJUICIO DE LA ACCIÓN REDHIBITORIA. LA RECLAMACIÓN DE DAÑOS ESTÁ INEXORABLEMENTE ATADA A LA RESOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA POR LO QUE NO PUEDE EXISTIR POR SI SOLA COMO SEPARADA E INDEPENDIENTE. 2. ERRÓ EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA EN NO DESESTIMAR LA RECLAMACIÓN DE DAÑOS POR ALEGADAS DEFICIENCIAS APARENTES Y CONSTATADAS A SIMPLE VISTA POR ASÍ DISPONERLO LA LEY Y LOS APELANTES HABER SIDO RELEVADOS EXPRESAMENTE DE TODO EN LA ESCRITURA DE [COMPRAVENTA], EXHIBIT 3. (AP. 10). 3. EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA ERRÓ AL CONDENAR A LOS APELANTES AL PAGO DE DAÑOS ASCENDENTES A $9,400.00 EQUIVALENTES AL COSTO DE LA REMODELACIÓN DE LA TERRAZA DEL PH-6 CUANDO NO EXISTE EVIDENCIA ALGUNA DE DEFICIENCIAS EN EL PISO DE LA TERRAZA CONSTITUTIVAS DE LA CAUSA U ORIGEN DE FILTRACIONES QUE AFECTAN EL APARTAMENTO 3- A. 4. ERRÓ EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL PERMITIR EVIDENCIA DOCUMENTAL SOBRE EL COSTO DE RESTAURAR LA TERRAZA CUANDO ELLA NO GUARDA RELACIÓN Y NI ES PERTINENTE A LAS ALEGACIONES DE LA DEMANDA SOBRE DEFICIENCIAS APARENTES EN EL PISO DEL BALCÓN DEL PH-6. 5. EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA ERRÓ AL IMPONERLE TEMERIDAD A LOS APELANTES Y ORDENAR EL PAGO DE $5,000.00 DE HONORARIOS DE ABOGADO CUANDO NO EXISTE SEÑALAMIENTO ALGUNO INDICATIVO DE TEMERIDAD.
II.
A.
“[L]a sentencia que dicta un Juez de Primera Instancia es el
producto final de un activo y complejo proceso forense”. L. Rivera
Román, La apreciación de prueba en el Tribunal de Primera Instancia
y en el Tribunal de Apelaciones en Perspectivas en la práctica KLAN202301024 Página 6 de 18
apelativa, San Juan, Ediciones SITUM, 2018, pág. 101. Estas gozan
de una presunción de corrección y la parte que impugne una
determinación del Tribunal de Primera Instancia tiene el peso de la
prueba para refutarla. Íd.
Nuestro Tribunal Supremo ha reconocido que el juzgador de
los hechos en primera instancia está en especial ventaja al hacer
determinaciones de hechos y aquilatar la prueba testifical y las
adjudicaciones de credibilidad. Pueblo v. Rivera Montalvo, 205 DPR
352, 373 (2020); Pueblo v. De Jesús Mercado, 188 DPR 467, 477-
478 (2013); Pueblo v. Rosario Reyes, 138 DPR 591, 598 (1995).
“[C]omo norma general, los tribunales apelativos no intervenimos
con la apreciación de la prueba, la adjudicación de credibilidad y las
determinaciones de hechos que realiza ese foro”. Pueblo v. Rivera
Maldonado, supra, pág. 373. “Los tribunales revisores podremos
sustituir el criterio que utilizó el foro primario por el nuestro
únicamente cuando existen circunstancias extraordinarias en las
que se pruebe que el foro primario actuó con pasión, prejuicio o
parcialidad, incurrió en craso abuso de discreción o en error
manifiesto o de derecho”. Íd. (Énfasis nuestro).
Un tribunal actúa con pasión, prejuicio o parcialidad cuando
está “movido por inclinaciones personales de tal intensidad que
adopta posiciones, preferencias o rechazos con respecto a las partes
o sus causas que no admiten cuestionamiento, sin importar la
prueba recibida en sala e incluso antes de que se someta prueba
alguna”. Dávila Nieves v. Meléndez Marín, 187 DPR 750, 782 (2013).
Para determinar si un tribunal incurrió en craso abuso de
discreción, se deben considerar los siguientes criterios:
[E]l juez no toma en cuenta e ignora, sin fundamento para ello, un hecho material importante que no podía ser pasado por alto; (2) el juez, sin justificación y fundamento alguno para ello, le concede gran peso y valor a un hecho irrelevante e inmaterial y basa su decisión exclusivamente en él, o (3) a pesar de tomar en cuenta todos los hechos materiales e importantes y KLAN202301024 Página 7 de 18
descartar los irrelevantes, el juez sopesa y los calibra livianamente.
Pueblo v. Custodio Colón, 192 DPR 567, 589 (2015).
“Por último, un juzgador incurre en error manifiesto que
justifica la intervención del tribunal apelativo cuando ‘la apreciación
de [la] prueba se distancia de la realidad fáctica o es inherentemente
imposible o increíble’”. Pueblo v. Rivera Maldonado, supra, pág. 374.
(citando a Pueblo v. Irizarry, 156 DPR 780, 816 (2002)).
B.
La obligación “consiste en el deber de realizar una prestación.
Esta es la conducta que ha de seguir el obligado para extinguir la
obligación mediante el correspondiente acto de cumplimiento”. J. Puig
Brutau, Compendio de derecho civil, 2a ed. rev., Barcelona, Ed. Bosch,
1994, Vol. II, pág. 1. De particular interés a nuestro análisis son las
obligaciones que nacen de los contratos.
Un contrato es el negocio jurídico entre dos o más personas
donde las partes contratantes se obligan a dar, hacer o no hacer una
cosa. El Artículo 1044 del Código Civil de 1930,11 (30 LPRA sec. 2994)
(Código Civil de 1930) dispone que “[l]as obligaciones que nacen de los
contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben
cumplirse a tenor de los mismos”. Los contratantes pueden exigir el
cumplimiento específico con las cláusulas y condiciones pactadas.
Casera Foods v. E.L.A., 108 DPR 850 (1979). “Si los términos de un
contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los
contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas”. Código Civil
de 1930, supra, Art. 1233. Los contratantes se “obligan, no sólo al
cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las
consecuencias que según su naturaleza sean conformes a la buena fe,
al uso y a la ley”. Íd., Art. 1210.
11 Aunque el Código Civil de 1930 fue derogado tras la aprobación del Código Civil
de 2020, Ley Núm. 55-2020, (31 LPRA sec. 5311 et seq.), hacemos referencia al Código Civil de 1930 puesto que estaba vigente cuando se constituyó el contrato de compraventa. KLAN202301024 Página 8 de 18
Cuando una parte no cumple lo pactado, incurre en
incumplimiento contractual. “[L]a responsabilidad contractual se basa
‘en el quebrantamiento de un deber que surge de un contrato expreso
o implícito’. A través de las acciones ex contractu se vindican los daños
acaecidos como consecuencia del incumplimiento de obligaciones
previamente pactadas”. Rivera Sanfeliz et al. v. Jta. Dir. First Bank, 193
DPR 38, 56 (2015) (citando a Soc. de Gananciales v. Vélez & Asoc., 145
DPR 508, 521 (1998)).
“La compraventa es el más universal de los contratos y el
regulado con más detalle por todos los ordenamientos, como prototipo
de los contratos traslativos de la propiedad a título oneroso”. Puig
Brutau, op. cit., pág. 351. En un contrato de compraventa, la parte
vendedora “está obligad[a] a la entrega y saneamiento de la cosa objeto
de la venta”. Código Civil de 1930, supra, Art. 1350. El vendedor tiene
frente al comprador la obligación de garantizarle el goce útil y pacífico
del objeto que le vendió.
El saneamiento es nada más que una garantía al comprador
“que la cosa adquirida por éste está libre de vicios y gravámenes
ocultos (goce útil) y además, le asegura que el título y posesión no le
serán disputados por terceros reclamantes (goce pacífico)”. J. R. Vélez
Torres, Curso de derecho civil, San Juan, Universidad Interamericana
de Puerto Rico, 1990, Tomo IV Vol. II, pág. 177. “En virtud del
saneamiento a que se refiere el Artículo 1350, el vendedor responderá
al comprador: (1) De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida. (2)
De los vicios o defectos ocultos que tuviere”. Código Civil de 1930,
supra, Art. 1363. (Énfasis nuestro).
Ahora bien, la identificación de un vicio oculto no es una tarea
fácil ni está basada en una fórmula matemática establecida. Los
tribunales deben hacer la determinación caso a caso. Pacheco v.
Estancias, 160 DPR 409, 423 (2003). El tratadista Puig Brutau nos
señala que los defectos ocultos “son los que no están manifiestos o a KLAN202301024 Página 9 de 18
la vista, y quedan excluidos los que pueden percibirse normalmente,
tanto por su carácter manifiesto como por ser el comprador una
persona especialmente capacitada para darse cuenta de su
existencia”. Puig Brutau, op. cit., págs. 379-380.
Los Arts. 1373-1375 del Código Civil de 1930, supra, disponen
las normas en torno a los vicios ocultos y los remedios disponibles para
el comprador. Estos disponen:
Artículo 1373. — Saneamiento por defectos o gravámenes ocultos. El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos. Artículo 1374. — Defectos desconocidos por el vendedor. El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos en la cosa vendida aunque los ignorase. Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido. Artículo 1375. — Opción entre desistir del contrato o reducir el precio; daños. En los casos de los dos Artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.
Para que los vicios ocultos puedan dar lugar al saneamiento,
precisan la concurrencia de los siguientes requisitos: (a) ser oculto o
encubierto en el sentido de que no eran, ni pudieran ser conocidos por
el adquirente de la cosa; Íd., Art. 1373, (b) que el defecto sea tan grave
que haga la cosa impropia para el uso a que se le destina, o disminuya
este uso de tal modo que de haberlo conocido el comprador, no hubiese
adquirido o no hubiese pagado el precio que pagó; Íd., (c) que el defecto
sea anterior a la venta; y (d) que la acción se ejercite dentro del plazo
de seis (6) meses contados a partir de la entrega de la cosa, o de la KLAN202301024 Página 10 de 18
última gestión de inteligencia realizada entre las partes. Íd., Art. 1379.
Véase, además, Boyd v. Tribunal Superior, 101 DPR 651 (1973); Casa
Jaime Corp. v. Castro, 89 DPR 702, 704 (1963). En el caso de bienes
inmuebles, se considera que la fecha de entrega es la del otorgamiento
de la escritura de compraventa, salvo que se demuestre otra cosa.
Trascurrido dicho término de seis (6) meses, el comprador no podrá
ejercitar estas acciones.
Por lo general, una parte vendedora responde por los vicios
ocultos de una propiedad ante los daños que estos le causen a la parte
compradora. Sin embargo, la parte vendedora puede ser relevada de
su responsabilidad por vicios ocultos si se cumple con dos criterios.
Estos son: 1) que la parte vendedora y la parte compradora hayan
pactado el relevo de responsabilidad por vicios ocultos; y, 2) que la
parte vendedora, al momento de hacer la estipulación, haya
desconocido del vicio oculto. Art. 1373 del Código Civil de 1930,
supra.
Con relación a las acciones que puede tomar el comprador, el
Art. 1375 del Código Civil de 1930, supra, dispone que “el comprador
podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que
pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de
peritos”.12 Ahora bien, nuestro Tribunal Supremo ha reconocido que
los remedios contemplados en este artículo no son taxativos. Hay que
“recalcar que estos casos de ventas de viviendas defectuosas no tienen
que enmarcarse necesariamente dentro de los postulados que sientan
los arts. 1373 al 1375 […]”. Gónzalez v. Centex Const. Co., etc., 103
12 En Márquez v. Torres Campos, 111 DPR 854 (1982), nuestro Tribunal Supremo
reconoció que, en cuanto al saneamiento sobre vicios ocultos, el comprador afectado puede optar entre la acción redhibitoria y la estimatoria o quantiminoris. Mediante la redhibitoria el comprador elige la rescisión del contrato que consiste en devolver el objeto y recibir el precio pagado, y en adición puede obtener indemnización de daños si el vendedor conocía el vicio. Mediante la estimatoria elige recibir una rebaja del precio en atención a la disminución de valor ocasionada por el defecto. Íd., pág. 863. KLAN202301024 Página 11 de 18
DPR 82, 85 (1974). El comprador tiene varias alternativas, incluyendo
la acción decenal, la recisión por error, dolo o lesión, o aquellas
acciones que se derivan de la violación de las obligaciones
contractuales. Íd., págs. 85-86.
C.
El Código Civil de 1930 también reconoce que aquella persona
que por culpa o negligencia le cause daño a otra viene llamado a
repararlo. Art. 1802, Código Civil, supra. Esta causa de acción surge
de manera independiente a cualquier otra disposición en el Código
Civil de 1930, por lo que puede ser reclamada al cumplir con los
requisitos del Art. 1802, Íd., y no depende de otra causa de acción.
Hernández v. Fournier, 80 DPR 93, 103 (1957). Debemos destacar que
los remedios disponibles al amparo de los Arts. 1373-1375 del Código
Civil de 1930 no son exclusivos, por lo que un demandante tiene una
causa de acción independiente que surge del Art. 1802 antes
mencionado por daños causados por vicios ocultos.
Por lo tanto, no quedará limitado, de forma alguna, el derecho
de un comprador a ejercer cualquier acción que le reconozcan las leyes
generales o especiales de Puerto Rico, así como las acciones
de saneamiento por evicción, saneamiento por vicios ocultos o
redhibitoria y cualesquiera otras que reconozca el Código Civil de
Puerto Rico. A la misma vez, los tribunales están facultados para
conceder cualquier remedio que en derecho proceda, aunque las
partes no lo hayan alegado. Reglas 42.4 y 70 de Procedimiento Civil,
32 LPRA Ap. V; Negrón Rivera y Bonilla, Ex Parte, 120 DPR 61, 72
(1987). “[A]unque el nuestro es un sistema adversativo de derecho
rogado, un tribunal no tiene que conceder lo que se le pide; su deber
es conceder sólo lo que en derecho proceda”. P.P.D. v. Gobernador II,
139 DPR 984, 1004 (1996) (Voto concurrente del Juez Asociado Señor
Negrón García). KLAN202301024 Página 12 de 18
Para prosperar en una acción por daños al amparo del Art.
1802, supra, es necesario cumplir con los siguientes requisitos: 1) la
existencia de un daño; 2) la existencia de una acción u omisión culposa
o negligente; y, 3) la correspondiente relación causal entre el daño y la
conducta culposa o negligente. López v. Porrata Doria, 169 DPR 135
(2006); Hernández Vélez v. Televicentro, 168 DPR 803 (2006);
Administrador v. ANR, 163 DPR 48 (2004); Montalvo v. Cruz, 144 DPR
748 (1998); Bonilla v. Chardón, 118 DPR 599 (1987).
El tratadista Puig Brutau define el daño como “todo menoscabo
material o moral causado contraviniendo una norma jurídica, que
sufre una persona y del cual haya de responder otra”. J. Puig Brutau,
op. cit., pág. 627. (Citas omitidas). Nuestro ordenamiento jurídico
reconoce dos clases de daños, los especiales y los generales. Nieves
Díaz v. González Massas, 178 DPR 820, 845 (2010). “Los daños
especiales se refieren a toda aquella pérdida que recae sobre los bienes
objetivos, pues estos daños admiten una valoración económica debido
a que impactan directamente el patrimonio del perjudicado. Mientras,
los daños generales son los infligidos a las creencias, los sentimientos,
la dignidad, la estima social o la salud física o psíquica del
perjudicado”. Íd. (Citas omitidas). Por lo tanto, el concepto de daños en
nuestra jurisdicción es amplio y general, por lo que los tribunales no
deben crear impedimentos indebidos al reclamo de daños y sólo aplicar
aquellos reconocidos por ley. Lo importante para que prospere una
alegación de daños es que la parte que los reclame los logre probar en
un tribunal.
En cuanto a la culpa, nuestro Tribunal Supremo ha reconocido
en varias ocasiones que esta es tan amplia como la conducta humana.
Reyes v. Sucn. Sánchez Soto, 98 DPR 305, 310 (1970). “La culpa o
negligencia es la falta del debido cuidado, que consiste en no anticipar
ni prever las consecuencias racionales de un acto, o la omisión de un
acto, que una persona prudente y razonable habría previsto en las KLAN202301024 Página 13 de 18
mismas circunstancias”. Rivera v. S.L.G. Díaz, 165 DPR 408, 421
(2005). Como es sabido, la conducta constituyente de culpa puede
estar basada tanto en una acción como en una omisión. En los casos
donde se alega que el daño fue causado por una omisión culposa,
quien reclama debe demostrar que: 1) existe un deber de actuar y se
quebrante esa obligación; y, 2) cuando de haberse realizado el acto
omitido se hubiese evitado el daño. Santiago v. Sup. Grande, 166 DPR
796, 807 (2006).
En el caso ante nuestra consideración, la pregunta de umbral
debe ser si existe un deber de notificarle a unos compradores sobre los
vicios ocultos de un inmueble. Como ya hemos discutido, el
saneamiento es la garantía de un vendedor a un comprador de que el
objeto de la compraventa no adolece de defectos o vicios ocultos. Es
forzoso, por lo tanto, concluir que un vendedor tiene un deber de
notificarle al comprador de los vicios ocultos en un bien inmueble si
conociere de ellos.
D.
Los tribunales tienen la potestad de colocar en rebeldía a una
parte que haya dejado de ejercitar su derecho a defenderse o de
cumplir con sus deberes procesales. R. Hernández Colón, Práctica
jurídica de Puerto Rico: Derecho procesal civil, 6a ed. rev., San Juan,
LexisNexis de Puerto Rico, 2017, pág. 327. Entre las consecuencias
que conlleva la declaración de rebeldía está que se admiten todos los
hechos bien alegados en la demanda que se haya formulado en contra
del rebelde. Íd., pág. 329. También autoriza al tribunal a emitir una
sentencia si esta procede en derecho. Íd. “[L]a característica medular
tradicionalmente aceptada del mecanismo procesal de una rebeldía,
consiste en que los hechos expuestos en una reclamación se
consideran ciertos, y en contra de los mismos, la parte contraria no
puede presentar prueba para controvertirlos”. Continental Ins. Co. v.
Isleta Marina, 106 DPR 809, 814 (1978). KLAN202301024 Página 14 de 18
E.
En cuanto a la temeridad, nuestro Tribunal Supremo ha
resuelto que esta implica “aquella conducta que haga necesario un
pleito que se pudo evitar, que lo prolongue innecesariamente o
requiera a la otra parte efectuar gestiones innecesarias”. Oliveras, Inc.
v. Universal Ins. Co., 141 DPR 900, 935 (1995). La conducta temeraria
consiste en:
una actitud que se proyecta sobre el procedimiento y que afecta el buen funcionamiento y la administración de la justicia. También sujeta al litigante inocente a la ordalía del proceso judicial y lo expone a gastos innecesarios y a la contratación de servicios profesionales, incluyendo abogados, con el gravamen a veces [exorbitante] para su peculio.
H. Sánchez, Rebelde Sin Costas, 4(2) Boletín Judicial 14 (1982).
Por lo tanto, nuestro ordenamiento jurídico provee mecanismos
para disuadir la conducta temeraria. Uno de estos es la Regla 44.1(d)
de Procedimiento Civil, supra, que permite la imposición de honorarios
de abogado a la parte que haya procedido con temeridad o frivolidad
en el proceso. Dicha determinación descansa en la sana discreción del
tribunal sentenciador. R, Hernández Colón, op. cit., esc. 4, pág. 436.
Tan amplia es la discreción del tribunal sentenciador que este “puede
tomar en consideración la conducta observada por las partes antes de
presentarse la acción judicial y antes de ser emplazada la parte
demandada”. Íd., pág. 437.
Existirá temeridad cuando: 1) en la contestación a la demanda
se niegue responsabilidad, pero ésta se acepte posteriormente; 2) la
parte demandada se defienda injustificadamente de la acción; 3) se
crea que la cantidad reclamada es exagerada y esa sea la única razón
para oponerse a los reclamos del demandante, en lugar de admitir
responsabilidad y limitar la controversia a la fijación de la cantidad
reclamada; 4) el demandado se arriesgue a litigar un caso del que surja
a todas luces su responsabilidad; o, 5) cuando se niegue un hecho KLAN202301024 Página 15 de 18
cuya certeza le consta a quien hace la alegación. O.E.G. v. Román, 159
DPR 401 (2003); Dominguez v. GA Life, 157 DPR 690 (2002). Cuando
un tribunal de instancia estime que exista temeridad, este viene
obligado a imponer honorarios. Los foros apelativos, en consecuencia,
solo deben intervenir con la imposición de honorarios cuando
medie un claro abuso de esa discreción. Meléndez Vega v. El Vocero,
189 DPR 123, 211 (2013).
III.
Discutido el derecho aplicable, nos encontramos en posición de
resolver. Como hemos señalado, la parte apelante no ha logrado
demostrar razones por las cuales debemos revocar al TPI.
En cuanto al primer error, la parte apelante alegó que el TPI erró
al imponerle daños, aunque consideró que KF Realty desistió de la
acción redhibitoria. Sobre este, hemos señalado que, aunque un
demandante tiene disponible la acción redhibitoria como remedio ante
daños por vicios ocultos, no es el único remedio disponible. Ninguna
disposición en el Código Civil de 1930 ni en las leyes ni en la
jurisprudencia pautada dispone que el saneamiento es el único
remedio disponible para un comprador afectado por daños causados
por vicios ocultos. Al contrario, hemos reconocido que un demandante
puede ejercer cualquier acción que le reconozcan las leyes generales o
especiales de Puerto Rico, así como las acciones de saneamiento por
evicción, saneamiento por vicios ocultos o redhibitoria y cualesquiera
otras que reconozca el Código Civil de Puerto Rico. En
consecuencia, KF Realty tiene derecho a reclamar daños al amparo del
Artículo 1802 del Código Civil de 1930, independiente de la causa de
acción por saneamiento. Una no depende de la otra.
No consideramos que el TPI haya errado al imponerle daños a la
parte apelante. Al contrario, de la prueba aceptada por el tribunal de
instancia, entendemos que KF Realty logró cumplir con todos los
requisitos de una causa de acción de responsabilidad KLAN202301024 Página 16 de 18
extracontractual. No tenemos duda de que la apelada haya sufrido un
daño a causa de la omisión culposa de la parte apelante. La parte
apelante tenía un deber de informar a KF Realty sobre cualquier
defecto sobre cual haya tenido conocimiento. Al incumplir con este
deber, cometió una omisión culposa. También existe un nexo causal
entre el daño causado y la omisión, puesto que, según su Alegato en
Oposición, KF Realty no hubiese comprado la propiedad objeto de la
compraventa si hubiese conocido del problema de filtración. En otras
palabras, no hubiese sufrido el daño si hubiese conocido del vicio
oculto.
Como segundo error, la parte apelante señala que el TPI erró al
no desestimar la acción de daños por vicios ocultos por así disponerlo
la ley y las partes haber pactado relevar a la parte apelante de
responsabilidad por estos. Como prueba de ello, la parte apelante
presentó el Contrato de Compraventa13 cuya tercera estipulación
dispone:
Manifiesta expresamente la PARTE COMPRADORA que ha inspeccionado y/o hecho un examen minucioso de la Propiedad y está completamente consciente del estado de condición actual, que tuvo la oportunidad de consultar con un especialista en inspección de propiedades, que la encuentra apta para el uso al que habrá de destinarla y la acepta y la adquiere por el precio de compraventa tal y como se encuentra (“as is”), incluyendo los muebles y/o enseres, según aplique, por lo que la PARTE VENDEDORA no responde por los vicios ocultos y/o aparentes. (Énfasis nuestro).
Sin embargo, aunque las partes pueden pactar un relevo de
responsabilidad por daños por vicios ocultos no notificados a favor de
la parte vendedora, esta sólo procede si existe un acuerdo válido y si
la parte vendedora no conocía del vicio oculto no reportado. En el caso
de marras, el TPI aceptó que la parte apelante tenía conocimiento del
vicio oculto; esto por causa de la propia conducta de la parte apelante.
13 Apéndice, supra, Anejo X, págs. 50-57. KLAN202301024 Página 17 de 18
En su Demanda,14 KF Realty alegó que la parte apelante y el Sr.
Fusaro, dueño del apartamento 3-A, habían tenido comunicaciones
sobre una tubería causando problemas de filtración en su
apartamento. En consecuencia, la parte apelante conocía de un
problema de filtración cuando se firmó el Contrato de Compraventa.
Aunque la parte apelante tuvo la oportunidad de presentar prueba de
que no conocía de problema o de que le había informado a la parte
compradora (KF Realty) sobre el mismo, esta reiteradamente
incumplió con las órdenes del TPI, por lo que el 8 de septiembre de
2021, el TPI le anotó la rebeldía. En consecuencia, se aceptaron los
hechos bien alegados por la parte demandante (KF Realty), incluyendo
el hecho de que la parte apelante alegadamente conocía del vicio oculto
y no se lo informó a KF Realty. Por lo tanto, la parte apelante no fue
relevada de su responsabilidad.
Los últimos tres errores tratan sobre la apreciación de la prueba
por parte del TPI y la imposición de sanciones a la parte apelante por
temeridad. Por estar íntimamente relacionados a la discreción del foro
de instancia, los atenderemos en conjunto.
Como hemos señalado, los foros de instancia merecen gran
deferencia de parte de los tribunales apelativos sobre asuntos de la
apreciación de la prueba y manejo del caso. Esto pues son aquellos los
foros que están en posición para apreciar la prueba y hacer
determinaciones sobre la credibilidad de los testimonios presentados
en el juicio. Por lo tanto, los foros apelativos no debemos intervenir con
las determinaciones del tribunal de instancia salvo exista pasión,
prejuicio o parcialidad, o que este haya incurrido en craso abuso de
discreción o en error manifiesto o de derecho.
En cuanto a la imposición de daños por la remodelación de la
terraza del apartamento PH-6, el 10 de junio de 2022 el TPI celebró un
14 Íd., Anejo V, págs. 31-38. KLAN202301024 Página 18 de 18
juicio en Rebeldía. Tuvo ante su consideración el testimonio de la
señora Kristina Fabregas Vázquez, representante autorizada de KF
Realty, y varios documentos que consideró como prueba documental.
Siendo una Sentencia en Rebeldía, el TPI no estuvo obligado a
consignar los hechos probados y conclusiones de derecho. Regla 42.2
de Procedimiento Civil, supra; R. Hernández Colón, op. cit., pág. 420.
Finalmente, el TPI determinó que la parte apelante incurrió en
conducta temeraria al proceder con sus reclamaciones. Dicha
determinación merece gran deferencia puesto que el TPI fue el foro que
atendió a las partes y tuvo la responsabilidad de manejar el caso. Es
el foro que estuvo en mejor posición para evaluar la conducta de las
partes durante la tramitación del caso. Por lo tanto, no debemos
intervenir en el ejercicio de su discreción salvo que medie craso abuso
de discreción.
Luego de un análisis sosegado de la determinación del TPI, los
argumentos de las partes y el derecho vigente, no existe razón para
revocarlo. Nada en el expediente señala que el TPI haya incurrido en
error manifiesto o craso abuso de su discreción. Tampoco surge que
haya actuado con pasión, perjuicio o parcialidad. Por lo tanto, no
existe un recurso que no sea confirmar la Sentencia en Rebeldía.
IV.
Por los fundamentos esbozados, confirmamos la Sentencia en
Rebeldía dictada por el TPI.
Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la Secretaria.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones