ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL IX
HARRY AUTO KOOL, INC. Apelación procedente del Apelante Tribunal de Primera Instancia, v. Sala Superior de Fajardo ALEJANDRO MATTA RODRÍGUEZ t/c/c ALEX KLAN202300969 Caso Núm.: MATTA RODRÍGUEZ y su NSCI200500354 esposa MARÍA DEL CARMEN MÉNDEZ CABÁN Sobre: t/c/c MARÍA MÉNDEZ Incumplimiento de MATTA la Sociedad de Contrato y Legal de Bienes Contrato en Daños Gananciales compuesta a Terceros por ambos y FB PROPERTIES, INC., FIRST BANK DE PUERTO RICO y RENT EXPRESS BY BERRÍOS, INC.
Apelados
Panel integrado por su presidente, el Juez Rodríguez Casillas, el Juez Salgado Schwarz y el Juez Ronda Del Toro
Ronda Del Toro, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 13 de diciembre de 2023.
Este Recurso de Apelación fue presentado por Harry Auto
Kool, Inc. (en adelante, HAK o parte Apelante) el 30 de octubre
de 2023. La parte apelada consiste en Alejandro Matta Rodríguez
y su esposa María del Carmen Méndez Cabán, la sociedad legal de
bienes gananciales compuesta por ambos (en adelante
matrimonio Matta-Méndez o co apelados), FB Properties, Inc.,
First Bank de Puerto Rico y Rent Express By Berrios, Inc. Los
apelantes Nos solicitan que revoquemos la Sentencia Sumaria
Parcial Nunc Pro Tunc dictada el 25 de septiembre de 2023 y
notificada el 29 de septiembre de 2023, por el Tribunal de Primera
Número Identificador SEN2023 ________ KLAN202300969 2
Instancia, Sala Superior de Fajardo (en adelante, TPI). Dicha
Sentencia Sumaria Parcial Nunc Pro Tunc, enmendó la sentencia
dictada el 5 de septiembre de 2023. Mediante dictamen contra el
que aquí se recurre, el TPI declaró Ha Lugar la Moción de
Sentencia Sumaria presentada por First Bank y resuelve que el
contrato de opción de compra celebrado entre los apelados
matrimonio Matta-Méndez y HAK no reúne los elementos
esenciales para su validez, al carecer de un objeto lícito y lo
declara nulo ab initio y sin eficacia legal alguna. Ante ello
desestimó todas las causas de acción basadas en el contrato entre
el matrimonio Matta-Méndez y HAK. En el caso ante el TPI se
mantuvo la reconvención y otros reclamos de los allí demandados.
Por los fundamentos que expondremos, se revoca la
Sentencia Sumaria Parcial Nunc Pro Tunc apelada.
I.
El 18 de diciembre de 2000, el matrimonio Matta-Méndez
como parte vendedora, y HAK o parte apelante, como parte
compradora, suscribieron un Contrato de Opción de Compra a
favor de HAK. Mediante dicho acuerdo, el matrimonio Matta-
Méndez le concedió a HAK una opción de compraventa de un
predio de 500 m.c., a segregarse de una propiedad de 2.728
cuerdas localizada en el Barrio Juan Martín del término municipal
de Luquillo, Puerto Rico.
En dicho contrato se estableció la suma de $175,000.00
como el precio de la futura compraventa de la parcela de 500
metros cuadrados objeto del contrato de opción. En la cláusula
quinta, el término para ejercer la opción se expresó en dicho
contrato de opción, hasta que ARPE aprobara la segregación de la
parcela de 500 metros cuadrados. KLAN202300969 3 El precio de la futura compraventa se pagaría $100,000.00
pagaderos con anterioridad al acto de la firma del contrato de
opción y $75,000.00 pagaderos al momento de otorgar la
correspondiente escritura de compraventa, luego de la aprobación
de ARPE.
En la claúsula octava del contrato las partes estipularon
“…que, si la Parte Compradora decide no ejercer la presente
opción, perderá la suma de $100,000.00 entregados como opción,
pero si la Parte Vendedora decide no vender la propiedad objeto
del presente otorgamiento o si la Administración de Reglamentos
y Permisos no aprueba la correspondiente segregación, entonces
regresará a la Parte Compradora la suma de $100.000.00 pagada
como opción más una suma adicional de $25,000.00.”
El TPI, luego de varias Mociones solicitando Sentencia
Sumaria por todas las partes, emite Sentencia Sumaria Parcial
Nunc Pro Tunc el 25 de septiembre de 2023 y notificada a las
partes el 29 de septiembre de 2023. Dicha Sentencia enmendaba
la Sentencia emitida por el TPI el 5 de septiembre de 2023.
En dicha Sentencia el TPI hace las siguientes
determinaciones de hechos:
DETERMINACIONES DE HECHOS QUE DETERMINÓ EL TPI QUE NO ESTABAN EN CONTROVERSIA
1. Harry Auto Kool, Inc. (HAK) es una corporación privada con
fines de lucro, organizada bajo las leyes del Estado
Asociado de Puerto Rico, con número de registro
corporativo 117790, cuyo certificado de incorporación se
presentó el 12 de diciembre de 2000 y cuya vigencia
corporativa inició el 2 de enero de 2001. Su presidente y
agente residente es el Sr. Harry Meléndez Pacheco, mayor KLAN202300969 4
de edad, casado, comerciante y vecino de Luquillo, Puerto
Rico.1
2. El Sr. Alejandrino Matta Rodríguez, también conocido por
Alex Matta Rodríguez, a la fecha de los hechos alegados y
de la radicación de esta demanda, estaba casado bajo el
régimen de sociedad legal de bienes gananciales con la
Sra. María del Carmen Méndez Cabán, también conocida
por María Méndez Matta, ambos mayores de edad y con
dirección residencial en Kissimmee, Florida, de los Estados
Unidos de América.2
3. FB Properties, Inc. (FB), es una corporación doméstica con
fines de lucro, organizada bajo las leyes del Estado Libre
Asociado de Puerto Rico y con número de registro
corporativo 105195. Su presidente y agente residente es
el Sr. Bryan Lester Shames Kopel y su vicepresidente, el
Sr. Fernando Paonesa López.3
4. Hasta la fecha del 27 de diciembre de 2004, los Matta-
Méndez eran los dueños de la finca principal que se
describe a continuación:
---RÚSTICA: Parcela de terreno radicada en el Barrio Juan Martín, del término municipal de Luquillo, Puerto Rico, con cabida de 2.728 cuerdas, equivalentes a 10,722.878 metros cuadrados, según rectificación de cabida hecha mediante la Escritura Número 15 de 12 de mayo de 2004, otorgada ante el Notario, Lcdo. Rogelio Canales, la cual está pendiente de inscripción, asiento 148 del Diario 268 de Fajardo, Puerto Rico. En lindes por el Norte, con la carretera estatal número 940; por el Sur, con la finca principal de la cual se segregó; por el Este, con la carretera estatal número 3 y con faja de terreno rotulada C de 0.983 cuerdas, equivalentes a 3,869.11 metros cuadrados, reservada
1 Véanse estipulaciones de hechos contenidas en: Informe Preliminar de Conferencia con Antelación a Juicio, (IPCAJ), radicado el 14 de noviembre de 2007; Moción Conjunta de Hechos Incontrovertidos, radicada el 20 de mayo de 2008; Resolución del 18 de junio de 2013, archivada en autos el 20 de junio del 2013. 2 IPCAJ, supra. 3 IPCAJ, supra. KLAN202300969 5 para uso público; y por el Oeste, con la carretera número 940 y faja de terreno rotulada D de 0.535 cuerdas, equivalentes a 2,106.235 metros cuadrados, reservada para uso público.
---lnscrita al folio Veintiocho (28), vuelto del tomo Ochenta y Ocho (88) de Luquillo, finca número Cuatro Mil Seiscientos Noventa y Uno (4,691), en el Registro de la Propiedad de Puerto Rico, Sección de Fajardo.4
5. El 15 de diciembre de 2000, los Matta-Méndez otorgaron
un Contrato de Opción de Compra a favor de HAK.5
6. La cláusula primera del contrato de opción a compra
establece que los Matta-Méndez segregarían de la finca
principal una parcela de 500 metros cuadrados a favor de
HAK.6
7. Sobre la parcela antes aludida enclava una estructura
perteneciente a HAK y desde la cual dicha operación
realizaba sus operaciones con el consentimiento pleno de
los Matta-Méndez.7
8. En el contrato de opción de compra los Matta-Méndez y
HAK estipularon la suma de $175,000.00 como el precio
de la futura compraventa de la parcela de 500 metros
cuadrados.8
9. La cláusula quinta del contrato de opción a compra dispuso
como término de la opción hasta que ARPE aprobara la
segregación de la parcela de 500 metros cuadrados.9
10. Sobre la parcela antes aludida enclava ubicada una
estructura perteneciente a HAK según la cláusula once del
contrato de opción a compra y desde la cual dicha
4 IPCAJ, supra. 5 IPCAJ, supra. 6 IPCAJ, supra. 7 Véase Sentencia Parcial, dictada el 26 de agosto de 2011, notificada el 31 de agosto de 2011. 8 IPCAJ, supra. 9 IPCAJ, supra. KLAN202300969 6
corporación realizaba sus operaciones con el
consentimiento pleno de los Matta-Méndez.10
11. El 13 de junio de 2002 los Matta-Méndez, por conducto del
Ing. Ernesto Vega Rodríguez, Lic. 5647, presentaron la
solicitud de segregación en la ARPE para el predio objeto
del contrato de opción de compra.11
12. El 31 de marzo de 2004 la Oficina de la ARPE-Humacao
emitió una Resolución en el caso número: 02LS5-00000-
02588, declarándose sin jurisdicción para atender la
segregación del predio en controversia. En la misma
Resolución, la ARPE-Humacao informó que el caso podía
ser presentado como un Desarrollo Preliminar ante el
Centro Expreso de Servicios Técnicos de San Juan (CET)
de la misma agencia en San Juan.12
13. El Sr. David Pizarro fue el corredor de bienes raíces
contratado por los Matta-Méndez.13
14. El Sr. David Pizarro le informó y le mostró a FB el Contrato
de Opción de Compra otorgado por los Matta-Méndez y
HAK durante las negociaciones previas a la finca
principal.14
15. La cláusula octava del contrato de opción de compra
dispone:
[e]stipulan las partes que si la Parte Compradora decide no ejercerla presente opción, perderá la suma de $100,000 entregados como opción, pero si la Parte Vendedora decide no vender la propiedad objeto del presente otorgamiento o si la Administración de Reglamentos y Permisos no aprueba la correspondiente segregación, entonces regresará a la parte compradora la suma de $100,000 pagada como opción, más una suma adicional de $25,000.15
10 IPCAJ, supra. 11 IPCAJ, supra. 12 IPCAJ, supra. 13 IPCAJ, supra. 14 IPCAJ, supra. 15 IPCAJ, supra. KLAN202300969 7
16. El 3 de octubre de 2004, los Matta-Méndez, por conducto
del Sr. David Pizarro, y FB, por conducto de su
vicepresidente, Sr. Femando Paonesa López, suscribieron
un Contrato de Opción de Compra por la finca principal.16
17. Como parte de dicho contrato de opción de compra, FB le
entregó la suma de $60,000 a los Matta-Méndez.17
18. El 26 de octubre de 2004, los Matta-Méndez autorizaron
al Ing. Iván Robles a someter ante ARPE de San Juan
(CET) un plano de segregación de 500 metros cuadrados
para cumplir con el Contrato de Opción de HAK.18
19. El 19 de noviembre de 2004, por conducto de la entonces
representación legal de los Matta-Méndez, la Lcda.
Kiomarys Torres Cruz, HAK fue notificado de una solicitud
de desalojo del predio que ocupa y que pretendía adquirir
bajo el contrato de opción a compra. En la carta, con fecha
de 18 de noviembre de 2004, se alegó como razón para la
solicitud de desalojo que HAK había expresado a los Matta-
Méndez que no tenía interés en adquirir el mencionado
predio.19
20. El 20 de diciembre de 2004, a nombre y pedido de HAK,
el Ing. Iván Robles presentó ante el CET de la ARPE en
San Juan, una solicitud de servicios para la segregación
del predio de terreno opcionado a HAK. La solicitud fue
presentada bajo el número 04DX2-CET00-10738.20
21. El 27 de diciembre de 2004, los Matta-Méndez vendieron
la finca principal a FB. La transacción se efectuó mediante
16 IPCAJ, supra. 17 IPCAJ, supra. 18 Véase Resolución del 18 de junio de 2013, archivada en autos el 20 de junio del 2013. 19 IPCAJ, supra. 20 IPCAJ, supra. KLAN202300969 8
la Escritura Pública Número 31, otorgada el 27 de
diciembre de 2004, ante el Notario, Lcdo. Rogelio Canales
Figueroa.
22. El 12 de enero de 2005, desconociendo de la venta de la
finca principal, HAK le envió una carta a la Lcda. Kiomarys
Torres, abogada de los Matta-Méndez, negando haber
decidido no ejercer la opción de compra.21
23. Luego de tomar conocimiento de la compraventa
celebrada entre los Matta-Méndez y FB, el 18 de febrero
de 2005, HAK, a través de su representación legal, le envió
una carta al presidente de FB. Sr. Bryan Lester Shames
Kopel, solicitando que le honrara el contrato de opción, a
fin de evitar un procedimiento judicial.22
24. El 22 de febrero de 2005, HAK, por conducto de su
representación legal, recibió una carta de los Matta-
Méndez con fecha de 30 de enero de 2005. En la misma,
los Matta-Méndez alegaron que el contrato de opción a
compra quedó nulo por razones atribuibles solamente a la
ARPE y le ofrecieron a HAK reembolsar la cantidad de
$125,000.00.23
25. El 28 de febrero de 2005, el Departamento de Agricultura
del Estado Libre Asociado de Puerto Rico recomendó no
objetar el uso propuesto para la segregación de la parcela
que habían opcionado los Matta-Méndez a HAK.24
26. El 12 de julio de 2005, la ARPE-San Juan solicitó al Ing.
Iván Robles Ramos documentos adicionales para
continuar con la evaluación de la solicitud de segregación
21 IPCAJ, supra. 22 IPCAJ, supra. 23 IPCAJ, supra. 24 IPCAJ, supra. KLAN202300969 9 de la parcela que habían opcionado los Matta-Méndez a
HAK.25
27. El 15 de noviembre de 2005, ARPE dictó Resolución
"denegando desarrollo preliminar" peticionado por la parte
demandante debido a que no se justificaba la variación
solicitada en la cabida del solar.26
28. La demanda del presente caso no fue anotada en el
Registro de la Propiedad.27
Con esas determinaciones de hechos determinadas como
que no están en controversia, el TPI dicta la Sentencia Parcial
contra la cual la apelante recurre a este foro en Apelación y
plantea el siguiente error:
Erró el Tribunal de Primera Instancia al declarar nulo el
contrato de opción a compra suscrito por el Apelante y el
Matrimonio Matta-Méndez por entender que la causa era ilícita.
Habiendo las pares comparecido con sus escritos, estamos
en posición de resolver, lo que aquí hacemos.
II.
A.
La moción de sentencia sumaria es un mecanismo procesal
que provee nuestro ordenamiento para propiciar la solución justa,
rápida y económica de controversias en las cuales resulta
innecesario celebrar un juicio plenario. Procede en aquellos casos
en los que no existen controversias reales y sustanciales en cuanto
los hechos materiales del caso, por lo que lo único que queda por
parte del poder judicial es aplicar el Derecho. Alicea Pérez v.
Seguros Múltiples, 2022 TSPR 86 (2022); León Torres v. Rivera
25 IPCAJ, supra. 26 Véase Sentencia Parcial, supra. 27 Véase Estipulaciones de hechos contenidas en el Tercer Informe de Conferencia con Antelación a Juicio radicado el 21 de noviembre de 2019. KLAN202300969 10
Lebrón, 204 DPR 20 (2020); Meléndez González et al. v. M.
Cuebas, 193 DPR 100 (2015). Oriental Bank & Trust v. Perapi S.E,
192 DPR 7 (2014); SLG Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, 189 DPR
414, 430 (2013); Nieves Díaz v. González Massas, 178 DPR 820,
847 (2010).
En nuestro ordenamiento jurídico, el mecanismo de
sentencia sumaria está regido por la Regla 36 de Procedimiento
Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 36. En esencia, esta Regla dispone que
para emitir una adjudicación de forma sumaria es necesario que,
de las alegaciones, deposiciones, contestaciones a interrogatorios
y admisiones ofrecidas, en unión a las declaraciones juradas, si
las hubiere, y alguna otra evidencia, surja de que no existe
controversia real y sustancial en cuanto a ningún hecho esencial
y pertinente y que, como cuestión de derecho, se debe dictar
sentencia sumaria a favor de la parte promovente. Regla 36.3(e)
de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 36.3(e). Véanse,
además, SLG Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, supra, pág. 430;
Const. José Carro v. Mun. Dorado, 186 DPR 113, 128 (2012).
Solo procede dictar sentencia sumaria cuando surge de
manera clara que, ante los hechos materiales no controvertidos,
el promovido no puede prevalecer ante el Derecho aplicable y el
Tribunal cuenta con la verdad de todos los hechos necesarios para
poder resolver la controversia. Meléndez González et al. v. M.
Cuebas, supra, págs. 109-110; Const. José Carro v. Mun. Dorado,
supra, pág. 129; Nieves Díaz v. González Massas, supra, pág. 848.
La parte que promueve la moción de sentencia sumaria debe
establecer su derecho con claridad y, además, como vimos, debe
demostrar que no existe controversia sustancial o real en cuanto
a algún hecho material, es decir, en cuanto a ningún componente
de la causa de acción. Mun. de Añasco v. ASES et al., 188 DPR KLAN202300969 11 307, 326 (2013); Nieves Díaz v. González Massas, supra, pág.
848; González Aristud v. Hosp. Pavía, 168 DPR 127, 137 (2006).
El Tribunal Supremo ha establecido que un hecho material es
aquel que puede afectar el resultado de la reclamación de acuerdo
con el derecho sustantivo aplicable. Ramos Pérez v. Univisión, 178
DPR 200, 213 (2010), citando a J.A. Cuevas Segarra, Tratado de
Derecho Procesal Civil, San Juan, Pubs. J.T.S., 2000, T. I, pág.
609; Mun. de Añasco v. ASES et al., supra, págs. 326-327. La
Regla 36.1 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 36.1, se
refiere a estos hechos como “esenciales y pertinentes”.
La controversia en cuanto al hecho material tiene que ser
real, por lo que cualquier duda es insuficiente para derrotar una
Solicitud de Sentencia Sumaria. Meléndez González et al. v. M.
Cuebas, supra, pág. 110; Ramos Pérez v. Univisión, supra, págs.
213-214. La duda debe ser de naturaleza tal que permita concluir
que existe una controversia real y sustancial sobre hechos
relevantes y pertinentes. Íd.
Por otro lado, la Regla 36 de Procedimiento Civil, supra,
también regula de manera específica los requisitos de forma que
debe cumplir la parte promovente de la moción de sentencia
sumaria, así como la parte que se opone a esta. En cuanto al
listado de hechos no controvertidos que la parte promovente debe
exponer en su solicitud, esta tiene que desglosarlos en párrafos
debidamente numerados y, para cada uno de ellos, especificar la
página o el párrafo de la declaración jurada y otra prueba
admisible que lo apoya. SLG Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo,
supra, pág. 432. A su vez, la parte que se opone a la moción de
sentencia sumaria está obligada a citar específicamente los
párrafos según enumerados por el promovente que entiende están
en controversia y, para cada uno de los que pretende controvertir, KLAN202300969 12
detallar la evidencia admisible que sostiene su impugnación con
cita a la página o sección pertinente. Íd.
Vemos que, según nuestro ordenamiento procesal civil, se
les exige tanto al promovente como al opositor de una moción de
sentencia sumaria que cumplan con unos requisitos de forma
específicos para que pueda considerarse su solicitud. El
incumplimiento con estos requisitos tiene repercusiones distintas
para cada parte.
De un lado, si el promovente de la moción incumple con los
requisitos de forma, el tribunal no estará obligado a considerar su
pedido. Meléndez González et al. v. M. Cuebas, supra, pág. 111.
A contrario sensu, si la parte opositora no cumple con los
requisitos, el tribunal puede dictar sentencia sumaria a favor de
la parte promovente, si procede en Derecho. Íd. Incluso, si la
parte opositora se aparta de las directrices consignadas en esta
Regla el tribunal podrá no tomar en consideración su intento de
impugnación de los hechos ofrecidos por el promovente. Íd.; SLG
Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, supra, pág. 433.
Ahora bien, en cuanto a la evaluación por la vía sumaria, el
Tribunal Supremo ha destacado que no es recomendable utilizar
la moción de sentencia sumaria en aquellos casos donde
exista controversia sobre elementos subjetivos, de intención,
propósitos mentales o negligencia; incluso, cuando el factor de
credibilidad es esencial y está en disputa. Ramos Pérez v.
Univisión, supra, pags. 219.
En resumen, en SLG Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, supra,
el Tribunal Supremo señaló que el ordenamiento procesal civil de
nuestra jurisdicción:
“coloca sobre las partes, quienes conocen de primera mano sus respectivas posiciones, así como la evidencia disponible en el caso, el deber de identificar KLAN202300969 13 cada uno de los hechos que estiman relevantes, al igual que la prueba admisible que los sostiene. Se facilita, por lo tanto, el proceso adjudicativo al poner al tribunal en posición de evaluar conjuntamente las versiones encontradas para cada uno de los hechos refutados a la luz de las referencias a la prueba que alegadamente los apoya. Este sistema claramente agiliza la labor de los jueces de instancia y propende la disposición expedita de aquellas disputas que no necesitan de un juicio para su adjudicación.” Íd., págs. 433-434.
En cuanto al estándar aplicable al Tribunal de Apelaciones al
momento de revisar las determinaciones del foro primario de
conceder o denegar mociones de sentencia sumaria, se ha
establecido que debemos realizar una evaluación de novo de la
controversia. Meléndez González et al. v. M. Cuebas, supra, pág.
116. En ese análisis estamos facultados a: considerar los
documentos que se presentaron ante el foro primario; determinar
si existe o no alguna controversia genuina de hechos materiales;
y revisar si se aplicó el Derecho de forma correcta. Íd., Véase,
también, Vera v. Dr. Bravo, 161 DPR 308, 335 (2004).
B.
En Puerto Rico rige el principio de la libertad de contratación
o autonomía de la voluntad, según el cual las partes contratantes
pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan
por conveniente, siempre que las mismas no sean contrarias a las
leyes, a la moral ni al orden público. Artículo 1207 del Código
Civil, 31 LPRA sec. 3372;28 Feliciano v. Luxury Hotels Int'l of P.R.
Inc., 2022 TSPR 133, pág. 22; Álvarez v. Rivera, 165 DPR 1, 17
(2005); S.L.G. Irizarry v. S.L.G. García, 155 DPR 713 (2001);
Trinidad v. Chade, 153 DPR 280 (2001); Arthur Young & Co. v.
Vega III, 136 DPR 157 (1994); Plaza del Rey, Inc. v. Registrador,
28 El “Código Civil de Puerto Rico”, Edición de 1930, fue derogado y sustituido por la Ley Núm. 55-2020, según emendada, conocida como “Código Civil de Puerto Rico” de 2020, 31 LPRA sec. 5311 et seq. No obstante, los hechos que originan la presente controversia tomaron lugar durante la vigencia del código anterior, por lo cual esa es la ley que aplica al caso. KLAN202300969 14
133 DPR 188 (1993); Casiano, Jr. v. Borintex Mfg. Corp., 133 DPR
127 (1993).
A partir del perfeccionamiento de un contrato, las partes
quedan obligadas al cumplimiento de lo expresamente pactado y
a las consecuencias que se deriven del mismo, ello conforme a la
buena fe, al uso y a la ley. Artículo 1210 del Código Civil, 31 LPRA
sec. 3375; Trinidad v. Chade, supra. De esta manera, cuando un
contrato es legal, válido y carente de vicios del consentimiento, el
mismo constituye la ley entre las partes y debe cumplirse a tenor
de este. Artículo 1044 del Código Civil, 31 LPRA sec. 2994;
Feliciano v. Luxury Hotels Int'l of P.R. Inc., supra; Constructora
Bauzá, Inc. v. García López; 129 DPR 579, 593 (1991);
Cervecería Corona v. Commonwealth Ins. Co., 115 DPR 345
(1984). Es por ello, que el Artículo 1054 del Código Civil, 31 LPRA
sec. 3018, sujeta a aquellos que de alguna manera contravengan
sus obligaciones a la indemnización de los daños y perjuicios
causados. Bajo dicho supuesto, todo incumplimiento contractual
dará lugar a un resarcimiento. Álvarez v. Rivera, supra, pág. 18.
Es normativa reiterada que, los contratos son una fuente de
obligación en nuestro ordenamiento jurídico.29 Universal Ins. v.
Popular Auto, 207 DPR 228, 238 (2021). Cónsono con ello, el
contrato se ha definido como “el negocio jurídico bilateral por el
cual dos o más partes expresan su consentimiento en la forma
prevista por la ley, para crear, regular, modificar o extinguir
obligaciones.”30 A su vez, se ha reconocido que, “[e]s facultativo
contratar o no hacerlo.” Engineering Services v. AEE, 209 DPR
1012, 1028 (2022); PRFS v. Promoexport, 187 DPR 42, 55
(2012). Es decir, si no existe la voluntad de obligarse, o
29 Art. 1063 (b), Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 8984 (b). 30 Art. 1230, Código Civil de 2020 31 LPRA sec. 9751. KLAN202300969 15 fundamento razonable para concluir que esta existe, no surge un
vínculo contractual. Trinidad v. Chade, 153 DPR 280, 293 (2001);
refrendado en Engineering Services v. AEE, supra.
Por su parte, los contratos se perfeccionan “desde que las
partes manifiestan su consentimiento sobre el objeto y la causa,
salvo en los casos en que se requiere el cumplimiento de una
formalidad solemne o cuando se pacta una condición
suspensiva.”31 Véase Pérez Rodríguez v. López Rodríguez et at.,
210 DPR 163, 186 (2022). Por consiguiente, para que un contrato
exista y obligue a las partes debe cumplir con los siguientes
elementos: (a) consentimiento de los contratantes; (b) objeto
cierto que sea materia del contrato; y (c) causa de la obligación
que se establezca.32
Por lo cual, una vez ha sido perfeccionado mediante la
concurrencia de estos tres requisitos, “lo acordado en los
contratos tiene fuerza de ley entre las partes”.33 Es desde
entonces que las partes se obligan, “no solo al cumplimiento de lo
expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias
que según su naturaleza sean conforme a la buena fe, al uso y a
la ley”. Aponte Valentín v. Pfizer Pharms., LLC, 208 DPR 263, 285
(2021).
Vale destacar que en nuestra jurisdicción rige el principio de
autonomía de la voluntad de las partes o la libertad contractual en
virtud del cual “[l]as partes pueden acordar cualquier cláusula que
no sea contraria a la ley, a la moral o al orden público.”34
Engineering Services v. AEE, supra, en la pág. 1027; Feliciano v.
31 Art. 1237, Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 9771. 32 Íd. Art. 1213, Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 3391 (derogado). 33 Art. 1233, Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 9754. Véase Engineering Services v. AEE, 209 DPR 1012, 1027 (2022); Universal Ins. v. Popular Auto, 207 DPR 228, 238 (2021). 34 Art. 1232 del Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 9753. KLAN202300969 16
Luxury Hotels Int'l of P.R. Inc., 210 DPR 712, 728 (2022). Como
corolario de lo anterior, los tribunales estamos facultados para
velar por el cumplimiento de los contratos, y no debemos relevar
a una parte del cumplimiento de su obligación contractual cuando
tal contrato sea legal, válido y no contenga vicio alguno. Mercado,
Quilichini v. UCPR, 143 DPR 610, 627 (1997).
A su vez, la intención de las partes será el criterio
fundamental para fijar el alcance de las obligaciones
contractuales. Marina Ind., Inc. v. Brown Boveri Corp., 114 DPR
64, 69 (1983). Por lo cual, el Art. 354 del Código Civil de 2020,
supra, en materia de interpretación del negocio jurídico se han
reconocido las siguientes reglas:
a. se presume que el negocio jurídico se otorga de buena fe; y b. si el negocio jurídico es unilateral, se atenderá al sentido literal de sus palabras, a no ser que aparezca claramente que fue otra la voluntad de su autor. En tal caso, se observará lo que parezca más conforme a la intención que tuvo al otorgarlo. Si los términos de un negocio jurídico bilateral son claros y no dejan duda sobre la intención de las partes, se estará al sentido literal de sus palabras. Si las palabras parecen contrarias a la intención evidente de las partes, prevalecerá la intención sobre lo expresado. Para determinar la intención en ambos casos, debe atenderse principalmente a la conducta de la parte, sea coetánea, posterior o aún anterior al otorgamiento del negocio jurídico. (Énfasis nuestro). 31 LPRA sec. 6342.
C.
El contrato de opción de compra no estaba regulado de
forma explícita por el Código Civil vigente en Puerto Rico con
anterioridad al Código actual, pero el Tribunal Supremo de Puerto
Rico si había reconocido su validez. Se trata de un negocio
consensual preparatorio, mediante el cual una parte le concede a
otra parte, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la KLAN202300969 17 facultad de decidir respecto a la celebración de otro contrato
principal. P.D.C.M. Assoc. v. Najul Báez, 174 DPR 716, 724
(2008); S.L.G. Irizarry v. S.L.G. García, 155 DPR 713, 722
(2001).
Un aspecto neurálgico de dicho contrato es que la opción
tiene que ejercitarse dentro de un plazo definido. Atocha Thom
McAn, Inc. v. Registrador, 123 DPR 571, 583 (1989). Si se
renuncia dicho derecho de opción o no se ejercita durante el
término concedido, queda extinguido el derecho. Mayagüez Hilton
Corp. v. Betancourt, 156 DPR 234, 249 (2002). Es importante
destacar que el optatario viene obligado a no frustrar la facultad
que le asiste al optante mientras el plazo para ejercer el derecho
de opción está vigente. Mayagüez Hilton Corp. v. Betancourt,
supra, pag.250.
Por otro lado, el Tribunal Supremo de Puerto Rico ha
aceptado la tesis que predomina en la doctrina española
relacionado a esta figura jurídica; y ha adoptado los requisitos
esenciales que debe poseer un contrato de opción de compra en
dicha doctrina. Estos son: "1ro. Concesión por una parte a la otra
de la facultad de decidir sobre la celebración o no del contrato
principal, sin obligación alguna de ésta (la prima, en su caso, es
elemento accidental). 2. Concesión de modo exclusivo. 3. Por
plazo cierto. 4. Sin otra condición que el propio juicio del
optante." Rosa Valentín v. Vázquez Lozada, 103 DPR 796 (1975).
Como podemos observar, para que advenga a la vida jurídica un
contrato de opción de compra, el mismo debe cumplir con los
requisitos mínimos esenciales previamente vertidos y reconocidos
por nuestro Tribunal Supremo.
Por otro lado, dichos requisitos mínimos esenciales no son
irreconciliables con los principios generales de las obligaciones y KLAN202300969 18
los contratos, que son extendidos a los contratos de opción de
compra. Rosa Valentín v. Vázquez Lozada, supra; Pérez v.
Sampedro, 86 DPR 526 (1962). Esto significa que no se soslaya
el principio de libertad de contratación y las partes pueden pactar
las cláusulas y condiciones que determinen, siempre que no
contravengan las leyes, la moral ni el orden público. 31 LPRA sec.
3372. Por consiguiente, el derecho de opción de compra puede
estar supeditado al cumplimiento de ciertas condiciones.
Mayagüez Hilton Corp. v. Betancourt, supra; y “el alcance de la
opción aludida no se puede fijar sin tomar en cuenta el contenido
específico que en el contrato se le imparte” Zeta Enterprises, Inc.,
v. E.L.A., 145 DPR 1, (1998).
Aunque no aplica el vigente Código Civil a la transacción que
nos ocupa, mencionamos el hecho de que este contrato se
incorporó a dicho texto de ley al aprobarse el vigente Código Civil.
El Código Civil vigente en Puerto Rico, Ley Núm. 55-2020,
31 LPRA sec. 5311 et seq., reconoce el contrato de opción de
compra como un contrato válido en nuestro ordenamiento
jurídico. El Artículo 1029 del Código Civil de 2020, supra, lo define
como “el derecho que faculta a su titular para que decida durante
un plazo determinado, mediante la manifestación de su
aceptación, el perfeccionamiento del contrato de compraventa que
ha sido ya acordado en todos sus aspectos fundamentales y
secundarios y a cuyo cumplimiento se mantiene comprometido el
concedente durante el plazo prefijado.”35
Por su parte, el Art. 1030 del Código Civil de 2020, supra,
reglamenta los requisitos del título de constitución de la opción de
compra. En específico, establece lo siguiente:
35 31 LPRA sec. 8821. KLAN202300969 19 El título de constitución, además de las estipulaciones y del domicilio a efectos de las notificaciones preceptivas y demás pactos que el constituyente o los constituyentes tengan por conveniente, debe contener, como mínimo, los siguientes requisitos: a. el plazo de duración del derecho y, si procede, el plazo para su ejercicio; b. en su caso, la voluntad del constituyente o de los constituyentes de configurar el derecho con carácter real; c. el precio o contraprestación para la adquisición del bien o los criterios para su fijación, cuando se trate de un derecho de opción a una adquisición onerosa, indicando el precio estipulado para su adquisición. Cuando se prevean cláusulas de estabilización, deben contener criterios objetivos y el precio debe poder fijarse con una simple operación aritmética; y d. la prima pactada para su constitución, cuando el derecho se constituye a título oneroso, indicando el precio convenido. […]. 31 LPRA sec. 8823.
A su vez, el tratadista Puig Brutau ha expresado que “no se
opta por optar, sino que la opción es la posibilidad de perfeccionar
un contrato previamente delimitado”. J. Puig Brutau,
Fundamentos de Derecho Civil, 2da ed., Barcelona, Ed. Bosch,
1982, T. II, Vol. 2, pág. 50.
Cónsono con lo anterior, en el contrato de opción es el
optante quien ostenta la facultad de determinar, dentro del plazo
concedido, si perfecciona el contrato definitivo, es decir, el
contrato por el cual optó. Matos Lorenzo v. Rivera Tirado, 181 DPR
835, 841 (2011).
De otra parte, se ha reiterado que “el alcance de la opción
aludida no se puede fijar sin tomar en cuenta el contenido
específico que en [el] contrato se le imparte”. Zeta Enterprises,
Inc. v. ELA, 145 DPR 1, 10 (1998). Por lo cual, hemos reconocido
la posibilidad de que las partes convengan que el derecho de
opción esté supeditado al cumplimiento de ciertas condiciones. Íd. KLAN202300969 20
Ahora bien, si la opción se ejerce dentro del plazo acordado,
el contrato de opción queda extinguido y a su vez se perfecciona
el contrato aceptado. Mayagüez Hilton Corp. v. Betancourt, supra.
Desde entonces, las partes vienen obligadas a satisfacer sus
respectivas prestaciones bajo el contrato definitivo. Matos Lorenzo
v. Rivera Tirado, supra, pág. 842.
De este modo, el contrato de opción tiene una naturaleza
transitoria y puede ser aplicable a un sinnúmero de contratos,
tales como el de compraventa, sociedad, arrendamiento de cosas
y de servicios. Mayagüez Hilton Corp. v. Betancourt, supra, en las
págs. 246-247.
En ocasiones, el texto del contrato no permite por sí solo
una comprensión única de lo acordado, por lo cual se hace
necesaria una labor interpretativa por parte de los Tribunales para
auscultar la verdadera y común intención de los contratantes.
Merle v. West Bend Co., 97 DPR 403 (1969). La intención puede
demostrarse por todos los medios. Por lo que el juzgador debe
examinar todas las circunstancias concurrentes al otorgamiento
del contrato para adjudicar la intención de las partes, incluyendo
los actos anteriores, coetáneos o posteriores al otorgamiento del
contrato. Artículo 1234 del Código Civil, 31 LPRA sec. 3472;
Marina Industrial, Inc., v. Brown Boveri Corp., 114 DPR 64, 69
(1983); Cooperativa La Sagrada Familia v. Castillo, 107 DPR 405,
417 (1978); Hoffman v. Cuadrado, 14 DPR 590 (1908).
El Código Civil de 1930 disponía que, “[c]ualquiera que sea
la generalidad de los términos de un contrato, no deberán
entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes
de aquéllos sobre que los interesados se propusieron contratar”.
Artículo 1235 del Código Civil, 31 LPRA sec. 3473. Cuando alguna
cláusula del contrato admita diversos sentidos, deberá entenderse KLAN202300969 21 el más adecuado para que produzca efecto. Artículo 1236 del
Código Civil, 31 LPRA sec. 3474. Además, las cláusulas de los
contratos deberán interpretarse las unas con las otras,
atribuyéndole a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de
todas. Artículo 1237 del Código Civil, 31 LPRA sec. 3475. Sobre
esto, el Tribunal Supremo ha expresado que al igual que en el
caso de un estatuto, los términos de un contrato deben leerse
conjuntamente y armonizarse para determinar la verdadera
intención de las partes. Caballero v. Kogan, 73 DPR 666, 674
(1952). Finalmente, la interpretación contractual tiene que ser
cónsona con el principio de la buena fe y no puede llevar a
resultados incorrectos, absurdos e injustos. SLG Irizarry v. SLG
García, supra, pág. 727.
En Meléndez v. Jiménez Realty, 98 DPR 892 (1970) se
resolvió que una lotificación sujeta a la condición suspensiva de
que la misma sea aprobada por la Junta de Planificación, no es
contraria a la ley ni a la moral ni al orden público.
Los tribunales tienen la facultad y el deber de velar por el
cumplimiento de los contratos. Por lo tanto, no debemos relevar
a una parte del cumplimiento de su obligación contractual, cuando
el contrato sea legal, válido y no contenga vicio alguno. Mercado,
D.
Sabido es que los requisitos esenciales de un contrato son:
el consentimiento de los contratantes; objeto cierto que sea
materia del contrato; y, la causa de la obligación que se
establezca. Art. 1213 del Código Civil, supra.
El objeto del contrato se refiere a lo que las partes se deben,
que debe ser lícito, posible y determinado o determinable y puede
ser tanto una cosa como un servicio. J.R. Vélez Torres, Curso de KLAN202300969 22
Derecho Civil, Derecho de Contratos, San Juan, Universidad
Interamericana de Puerto Rico Facultad de Derecho, T-IV, Vol. II,
págs. 67-72.
Por otra parte, la causa del contrato se refiere a la razón por
la cual los individuos decidieron contratar. Íd. pág. 72. En los
contratos onerosos, la causa se ha entendido como la prestación
o promesa de servicio de una parte a otra. Piovanetti García v.
Touma y otros, 178 D.P.R. 745, 773 (2010). Al ser un elemento
esencial, todo contrato debe tener causa y la misma debe ser
lícita. Delgado Rodríguez v. Rivera Siverio, 173 D.P.R. 150 ,160
(2008). La causa de un contrato es ilícita cuando se opone a las
leyes o a la moral. Así, todo contrato sin causa o con causa ilícita
es nulo. Piovanetti García v. Touma y otros, supra.
Existen dos tipos de causas ilícitas, a saber, la ilegal que se
opone a las leyes y la torpe que se opone a la moral y a las buenas
costumbres. Col. Internacional Sek v. Escribá, 135 D.P.R. 647,
665 (1994).
Un contrato que se celebre entre partes que están
conscientes de que con el contrato se lesiona un derecho ajeno o
intenta cometer un fraude es un contrato con causa ilícita. Una
vez identificada la ilicitud de la causa de un contrato, el contrato
es nulo e inexistente. Delgado Rodríguez v. Rivera Siverio, supra;
Col. Internacional Sek v. Escribá, supra, págs. 664-665. Cabe
señalar que en casos donde la causa torpe es atribuible a ambos
contratantes, estos están impedidos a reclamarse
recíprocamente. Sánchez Rodríguez v. López Jiménez, 116 D.P.R.
172, 183 (1985). En otras palabras, cuando en un contrato existe
una causa torpe imputable a ambas partes, ninguna de estas tiene
acceso a los Tribunales para ejercer la acción de nulidad y realizar KLAN202300969 23 las restituciones correspondientes. Cuevas Segarra, op. cit. pág.
30.
Finalmente, el consentimiento de las partes es el acuerdo
de voluntades que se manifiesta por el concurso de la oferta y la
aceptación sobre la cosa y la causa en el contrato. Artículo 1214
del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3401; Cuevas Segarra, op. cit.
pág. 16. El consentimiento debe ser libre y consciente,
manifestado por una persona capaz, sobre la cosa y la causa del
negocio, sin ningún vicio que lo invalide. Íd, pág. 17. La capacidad
se presume. Sin embargo, el Artículo 1215 del Código Civil, 31
L.P.R.A. sec. 3402, establece que no podrán prestar
consentimiento los menores no emancipados, los locos o
dementes y los sordomudos que no sepan leer ni escribir. En otras
palabras, para que el consentimiento sea válido es necesario que
el mismo sea libre y espontáneo, además de que quien lo de sea
capaz y tenga completo conocimiento sobre lo que está haciendo.
L.M. Quality Motors Inc. v. Motorambar Inc., 183 D.P.R. 259, 267
(2011).
E.
El Código Civil de 1930 que no regulaba expresamente este
contrato de opción que aquí nos ocupa, regía los regímenes típicos
de ineficacia de los contratos: nulidad, anulabilidad y recisión. Ese
tipo de análisis si aplica a los contratos de opción que se rigen por
el Código Civil de 1930. La nulidad es la sanción más severa
declarando la inexistencia del contrato por ser su nulidad absoluta.
L. Díez-Picazo y A. Gullón, Sistema de Derecho Civil, Vol. II, Ed.
Tecnos, Madrid, 1995, a la pág. 110. La anulabilidad, al igual que
en los contratos de nulidad absoluta, existe una ineficacia desde
que se suscribió el contrato, “que impedía que produjese sus KLAN202300969 24
efectos, [sin embargo] en la anulabilidad la ineficacia es
sobrevenida”. Id., a la pág. 116.
La nulidad absoluta de los contratos implica que el contrato
adolece de una imperfección que le impide producir sus efectos
propios. Se consideran radicalmente nulos los contratos que
hayan sido celebrados en contra de la ley, la moral o el orden
público. Igualmente son radicalmente nulos los contratos que
adolezcan de alguno de los elementos esenciales para su validez,
a saber, consentimiento de las partes, defecto de objeto o
ausencia o ilicitud de causa. Un contrato radicalmente nulo no
produce efectos jurídicos. Por tanto, no engendra, modifica ni
extingue relaciones jurídicas puesto que nunca advino vinculante,
ni creó relación alguna entre las partes. Por tal razón la acción de
nulidad no tiene término prescriptivo y puede llevarse a cabo por
cualquiera de las partes, e incluso un tercero que tenga un interés
legítimo envuelto. Ahora bien, precisa hay que señalar que
cuando la nulidad del contrato es consecuencia de ser ilícita la
causa o el objeto del contrato, si el hecho constituye un delito o
falta común a ambos contratantes, éstos carecen de toda acción
entre sí y se procederá contra ellos, dándose, además, a las cosas
o precio que hubiesen sido materias del contrato, la aplicación
advertida en el Código Penal. Vélez Torres, op. cit. págs. 121-127.
Declarada la nulidad de un contrato, procederá la
restauración del estado primitivo anterior de las cosas, mediante
la restitución de las prestaciones objeto del contrato, a menos que
la nulidad se deba a causa torpe o ilícita, en cuyo caso el criterio
rector es el de la culpa o torpeza atribuible a las partes. Si ambas
partes son culpables, están impedidas de reclamarse
recíprocamente. Si una sola parte es culpable, la parte inocente
puede reclamarle a la otra. Cuevas Segarra, op. cit. pág. 51. KLAN202300969 25 Por otro lado, la nulidad relativa o anulabilidad se refiere a
contratos válidos en su origen que sufren de un vicio o un defecto
susceptible de producir su ineficacia si fuese impugnado. Las
causas de anulabilidad son los vicios en el consentimiento (error,
dolo, violencia o intimidación), la falta de capacidad para obrar y
la causa falsa. La acción de anulación tiene un término de
caducidad de cuatro (4) años. Vélez Torres, op. cit. pág. 128. El
punto de partida de dicho término depende de la causa de
anulabilidad. En los casos de intimidación o violencia, comenzará
a partir desde el día en que éstas hubiesen cesado. En los casos
de error, dolo o falsedad de causa el término comenzará desde la
consumación del contrato. Cuando la acción de anulabilidad del
contrato se lleva para invalidar un contrato hecho por una persona
casada, sin autorización competente, el término comenzará a
partir de la disolución del matrimonio. Finalmente, cuando se
refiera a un contrato celebrado por un menor o un incapaz, el
término comenzará desde que el menor o el incapaz salieren de
tutela. Art. 1253 del Código Civil, 31 L.P.R.A: sec. 3512. La
declaración de nulidad relativa de un contrato tiene el efecto de
impedir que se produzca efectos, a tal extremo de considerarse
que, nunca existió. Por tanto, de haberse consumado el contrato,
las partes vienen obligadas a devolverse las prestaciones que se
habían hecho. Si el contrato aún no se había cumplido, las partes
quedan libradas del cumplimiento de este. Vélez Torres, op. cit.
pág. 127-130.
Hay que recordar que nuestro más alto foro ha establecido
que caducidad es “la decadencia de un derecho, o su pérdida, por
no haber cumplido la formalidad o condición exigida por ley en un
plazo determinado. Esta pérdida del derecho se produce
automáticamente por no ejercitarse en el transcurso de dicho KLAN202300969 26
plazo.” Beníquez et. al. v. Vargas, 184 D.P.R. 210, 232 esc. 78
(2012).
F.
La sección 7.00 del Reglamento de Zonificación Especial
para las zonas No Urbanas de los Municipios Circundantes al
Bosque Nacional del Caribe (en adelante el Reglamento) describe
los distritos clasificados A-3 como: “áreas no urbanas ni
desarrolladas que están generalmente localizadas en terrenos
montañosos y ondulantes, aunque puedan encontrarse en áreas
llanas. Estas son áreas cuyo patrón general de desarrollo y su
naturaleza agrícola se afectan adversamente con la introducción
de usos urbanos en forma dispersa y sin un adecuado control los
que a su vez genera demandas excesivas por servicios
públicos...”.
La sección 7.03 del reglamento establece los usos
permitidos para los distritos clasificados como A-3. Estos incluyen
(a)siembra de cosechas, forrajes y bosques, (b)cría de ganados y
de aves, de animales domésticos y de caza, apiarios y pesquería.
Otros usos accesorios incluyen (a)procesamiento y empaque de
los productos agropecuarios, cosechados en la finca, (b)venta de
productos cosechados en la misma finca, (c)molinos para moler
granos cosechados en la finca, (d) talleres de artesanía usando
materiales producidos en la finca, (e)casas de una o dos familias
y otros usos de acuerdo con lo establecido en la sección 18.04.
La sección 7.05 del reglamento especifica el tamaño de
fincas en este distrito: “…toda finca a lotificarse o segregarse con
posterioridad a la vigencia de esta reglamentación tendrá un área
no menor de veinticinco (25) cuerdas...”.
En atención a que la aplicación literal del reglamento puede
resultar en la prohibición o restricción irrazonable del disfrute de KLAN202300969 27 una pertenencia o propiedad en casos excepcionales, el propio
Reglamento establece una excepción en la subsección 17.01 que
le permite a la Junta de Planificación o OGPE autorizar variaciones
en los requisitos del Reglamento en tales casos excepcionales.
Ninguna variación o concesión de este tipo se considerará como
una variación en el Mapa de Zonificación del Reglamento.
La Junta de Planificación o la Autoridad de Reglamentos y
Permisos, podrá según esta sección autorizar una variación en
casos donde se restrinja irrazonablemente el disfrute de la
propiedad y se demuestre a satisfacción de la agencia que “la
variación (concesión) aliviará un perjuicio claramente
demostrable, o que la misma habrá de redundar en los mejores
intereses de la comunidad y el sector”.
En Quevedo Segarra v. J.A.C.L., 102 D.P.R. 87, 93 (1974),
el Tribunal Supremo expresó que la variación tiene el propósito de
atenuar el rigor del reglamento permitiendo el uso prohibido
cuando se demuestra que debido a las circunstancias especiales
la aplicación de las restricciones puede resultar irrazonable y
ocasionar perjuicios al dueño.
Como regla general se concede una variación para evitar el
efecto confiscatorio sobre la propiedad que conllevaría la
aplicación rigurosa de un reglamento de zonificación:
A variance is granted to render justice in unique and individual cases of practical difficulties or unnecessary hardship resulting from a literal application of the zoning ordinance. It is designed to correct maladjustments and inequities in the operation of general regulations. (Escolios omitidos.) 3 Anderson, American Law of Zoning, 3d Sec. 20.02, pág. 366 (3ra ed. 1986).
El Tribunal Supremo señaló en A.R.P.E. v. J.A.C.L., 124
D.P.R. 858, 862 (1989) que: KLAN202300969 28
Por la naturaleza del interés público implicado, las variaciones a los requisitos de zonificación no se favorecen y deben utilizarse selectivamente en aquellas circunstancias en que un propietario demuestre que las restricciones le causaron un daño particular que no comparte con otros. 'Por eso se descartará una variación cuando no haya prueba de que la situación del dueño sea singular y distinta a la de sus colindantes.' (Traducción suplida) 3 Yokley, Zoning Law and Practice, Sec. 21-6, págs. 297-298 (4ta ed. 1979). De lo contrario, su uso indiscriminado podría destruir todo nuestro esquema de zonificación y cambiar eventualmente las características de un distrito, planificado originalmente con una infraestructura para ciertos usos.
La Junta sólo debe conferir variaciones en circunstancias
extraordinarias y para evitar perjuicios a la propiedad ya que debe
respetarse la política pública y estrategia de desarrollo ordenado
a largo plazo plasmados en el mapa de zonificación. Conceder
variaciones a los requisitos de zonificación de forma laxa, destruye
el objetivo de la planificación urbana. Asoc. Res. Park Side, Inc.
v. J.P., Op. de 15 de diciembre de 1998, 98 J.T.S 156.
Con el propósito de definir los límites de su amplio poder
sobre estos extremos, la Junta de Planificación de Puerto Rico
adoptó un Reglamento de Zonificación (Reglamento de
Planificación Núm. 4) que en su Sec. 82.05 establece los
siguientes criterios para otorgar variaciones y evitar que la
aplicación literal de sus requerimientos resulte en una confiscación
de la propiedad:
82.05 -- Variaciones en Uso -- La Junta o la Administración[,] cada cual en su ámbito jurisdiccional, podrá autorizar variaciones en uso cuando se pueda establecer que ninguno de los usos que están permitidos en el distrito es factible en la propiedad desde el punto de vista físico o económico. Se tomará en consideración, entre otros, los siguientes: 1. El costo de adaptar la propiedad a los usos permitidos debido a las disposiciones de éste u otros reglamentos y el beneficio que se derivaría una vez adaptada éstas para los usos permitidos. 2. Las razones por las cuales ningún uso permisible es factible en la propiedad sin la variación deben ser KLAN202300969 29 únicas a la misma y no una característica general del distrito o del sector del distrito donde ubica. No podrán haber sido causad[a]s por el dueño. 3. El uso para el cual se solicita la variación a las disposiciones reglamentarias es compatible con los propósitos del distrito, con el vecindario o comunidad en que ubica. 4. La variación solicitada no afecta adversamente, entre otros, los siguientes factores: a. La disponibilidad de infraestructura b. El contexto en el que ubica c. El ambiente de la calle d. La seguridad y tranquilidad de los vecinos. (Énfasis suplido.) Reglamento de Zonificación de Puerto Rico, ed. rev., 1989, pág. 262.
En Asoc., C.D. Octubre v. J.A.C.L., 116 D.P.R. 326, 332
(1985), el Tribunal Supremos examinó nuevamente la aplicación
de la doctrina y se reafirmó en que la misma se concede
únicamente en los casos expresamente autorizados por el
Reglamento y siempre sujetos a las condiciones en él prescritas.
De hecho, el reglamento requiere que las razones para
sostener una variación deben ser únicas a la estructura y no una
característica general del distrito donde ubica la misma.
Corresponde al peticionario probar que su propiedad está
particularmente afectada por una reglamentación que resulte
innecesariamente gravosa (unnecessary hardship). Yokley,
supra, Sec. 21-6, pág. 296.
El Reglamento de Zonificación acoge este precepto en su
Sec. 82.05(2), supra, al requerir que las circunstancias especiales
para justificar una variación administrativa '[n]o podrán haber
sido causad[a]s por el dueño'. Según esta doctrina, se considera
que el daño es auto infligido cuando el solicitante adquiere la
propiedad con conocimiento de las restricciones sobre su uso. Se
presume que en esos casos el solicitante adquiere la propiedad a
un precio que tomó en consideración la restricción y con el
propósito de utilizarla para un uso no previsto por la zonificación. KLAN202300969 30
A person who purchases land with knowledge, actual or constructive, of the zoning restrictions which are in effect at the time of [the] purchase, is said to have created for himself whatever hardship such restrictions entail. When he seeks administrative or judicial relief from such self- created hardship, he encounters resistance which varies in intensity with the kind of relief sought and the forum whose jurisdiction he invokes. Anderson, supra, Sec. 20.44, pág. 505.
Esta regla es aplicable a cualquier peticionario
independientemente de si su conocimiento de la restricción es real
o constructiva. Anderson, supra, Sec. 20.45, pág. 513. Aunque
este tipo de propietario no está absolutamente impedido de
reclamar sus derechos constitucionales sobre la propiedad, su
conocimiento previo sobre las limitaciones impuestas por la
zonificación debilita las posibilidades de éxito en los tribunales.
Id., Sec. 20.44, pág. 505.
Resumiendo, en su sec. 98.00, el Reglamento de
Zonificación, supra, establece la figura de la variación la cual
permite al titular de una propiedad solicitar que se le exima de las
restricciones de zonificación que sujetan su propiedad. El
propósito de la figura es evitar que la aplicación literal de los
requisitos de zonificación resulte en una confiscación del disfrute
de la propiedad.
La Sec. 98.05 del Reglamento de Zonificación, supra,
establece la figura de la variación en uso para la situación en que
el propietario de un terreno desea utilizarlo para fines no
permitidos en la zona donde ubica. La referida sección establece
la facultad de la Junta para eximir de los requisitos de zonificación
cuando existen circunstancias excepcionales y siempre que tales
circunstancias no hayan sido creadas por el mismo dueño del
terreno. La Junta puede conceder variaciones en uso cuando se
establezca claramente que ninguno de los usos que están KLAN202300969 31 permitidos en el distrito es factible en la propiedad desde el punto
de vista físico o económico.
G.
Es doctrina firmemente establecida en nuestro
ordenamiento jurídico que “los derechos y obligaciones
adjudicados en el ámbito judicial, mediante dictamen firme,
constituyen la ley del caso.” MGMT. Adm. Servs. Corp. v. E.L.A.,
152 D.P.R. 599, 606 (2000) citando a In re: Tormos Blandino, 135
D.P.R. 573 (1994). Esta doctrina, más que constituir un mandato
inflexible, recoge la costumbre deseable de respetar como finales
aquellas controversias sometidas, litigadas y decididas por un
tribunal dentro de un caso. Sociedad Legal de Gananciales v.
Pauneto, 130 D.P.R. 749, 754 (1992). Cuando se adjudican en
un pleito derechos y obligaciones mediante un dictamen firme,
este constituye la ley del caso. Por tanto, dichos asuntos no se
pueden reexaminar, luego del periodo provisto para la
reconsideración y para la revisión, a menos que las
determinaciones previas sean erróneas o puedan causar una
grave injusticia. In re Fernández Díaz, 172 D.P.R. 38, 43-44
(2007).
III.
En el caso de autos, nos encontramos ante una Sentencia
emitida por el TPI en la que declaró Ha Lugar una solicitud de
sentencia sumaria presentada por la parte Apelada. Por ello, es
menester que realicemos una revisión de novo de la solicitud de
sentencia sumaria que concedió el TPI. Efectuado tal ejercicio,
disponemos que el TPI aplicó incorrectamente el derecho al
evaluar el contrato de Opción objeto de la controversia que existía
y procede dejar sin efecto la sentencia ante nuestra consideración. KLAN202300969 32
HAK nos solicita que revisemos la Sentencia mediante la que
el Tribunal de Primera Instancia desestimó su demanda de forma
sumaria al indicar que el contrato de opción que aquí nos ocupa,
era nulo por falta de causa lícita.
Como antes explicamos, la causa del contrato se refiere a la
razón por la cual los individuos decidieron contratar. En este
contrato de opción, que es objeto de esta controversia, la causa
de este era que, si se cumplía la condición suspensiva dispuesta
en el mismo, una de las partes vendería a la otra un predio al
precio acordado. No encontramos en dicho contrato, como lo hizo
el TPI, que el contrato de opción suscrito entre las partes
adoleciera de causa ilícita. Es típico un contrato de opción de
compraventa de un predio sujeto a que la agencia que le
corresponda aprobar la segregación, la apruebe o rechace la
segregación de este de la finca principal. Si se rechaza, se acabó
el acuerdo, pero el mismo está válidamente vigente hasta que
ocurra el rechazo y si se aprueba, entonces se tiene que
perfeccionar la compraventa.
Mientras no ocurre la aprobación de la segregación acordada
en el contrato de opción por las autoridades correspondientes,
como el contrato que nos ocupa, no nace la obligación de los
vendedores de perfeccionar la compraventa, pero ello no permite
que esos vendedores puedan disponer de la propiedad como si no
existiera el contrato de opción. Ante ello no procedía que se
dictara la Sentencia Sumaria que dictó el TPI pues no es correcto
que ese contrato de opción no estuviera vigente para el 27 de
diciembre de 2004, cuando los Matta-Méndez vendieron la finca
principal a FB y dicha venta de la finca principal incluyó el predio
de 500 metros cuadrados que se había acordado por los
vendedores, sacar del mercado de venta de inmuebles hasta tanto KLAN202300969 33 no se obtuviera un resultado de aprobación o rechazo por las
autoridades competentes, de la segregación acordada en el
mismo.
No hay controversia de que el 19 de noviembre de 2004,
por conducto de la entonces representación legal de los Matta-
Méndez, la Lcda. Kiomarys Torres Cruz, HAK fue notificado de una
solicitud de desalojo del predio que ocupaba y que pretendía
adquirir bajo el contrato de opción a compra. En la carta, con fecha
de 18 de noviembre de 2004, se alegó como razón para la solicitud
de desalojo que HAK había expresado a los Matta-Méndez que no
tenía interés en adquirir el mencionado predio.
Tampoco hay controversia de que el 12 de enero de 2005,
desconociendo de la venta de la finca principal, HAK le envió una
carta a la Lcda. Kiomarys Torres, abogada de los Matta-Méndez,
negando haber decidido no ejercer la opción de compra. Esos
actos, alrededor de la compraventa que pretendió ignorar un
contrato de opción válido, crearon múltiples controversias que
solo se pueden atender en un juicio plenario. La sentencia sumaria
procede ser dejada sin efecto, pues parte de la premisa
equivocada que el contrato de opción era nulo e inexistente, lo
que no es correcto en derecho.
Reiteramos que en Meléndez v. Jiménez Realty, 98 DPR 892
(1970) se resolvió que una lotificación sujeta a la condición
suspensiva de que la misma sea aprobada por la Junta de
Planificación, no es contraria a la ley ni a la moral ni al orden
público.
Analizada la totalidad del expediente de autos, al amparo
del marco jurídico previamente expuesto, concluimos que erró el
TPI al desestimar la causa de acción instada por los apelantes
mediante la Sentencia Sumaria que aquí revisamos. Por lo antes KLAN202300969 34
explicado se decreta revocar dicha sentencia sumaria y que se
continúen los procedimientos ante el TPI, incluyendo el reclamo
de los aquí apelantes.
IV.
En virtud de los fundamentos antes expresados, se revoca
la Sentencia Sumaria apelada. Por consiguiente, se devuelve el
caso al foro primario para la continuación de los procedimientos.
Lo acordó el Tribunal y lo certifica la secretaria del Tribunal
de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones