ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO EN EL TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL III
GAMALIEL RODRÍGUEZ REVISIÓN LÓPEZ ADMINISTRATIVA procedente de DACO Recurrente KLRA202300533 Caso Núm.: v. C-SAN-2021-0002802
JUNTA DE DIRECTORES Sobre: Condominios Recurrido
Panel integrado por su presidente, el Juez Figueroa Cabán, el Juez Bonilla Ortiz y la Jueza Mateu Meléndez.
Bonilla Ortiz, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 28 de noviembre de 2023.
Comparece ante este foro el Sr. Gamaliel Rodríguez
López (señor Rodríguez o “el recurrente”) y nos solicita
que revisemos una Resolución emitida por el Departamento
de Asuntos del Consumidor (DACo) el 27 de septiembre de
2023. Mediante el referido dictamen, el DACo desestimó
la Querella contra del Sr. Alberto Rivera (señor Rivera
o “parte recurrida”), como presidente de la Junta de
Directores del Condominio Torruella.
Por los fundamentos que se exponen a continuación,
CONFIRMAMOS la Resolución recurrida.
I.
El 15 de septiembre de 2021, el señor Rodríguez
presentó ante el DACo una Querella en contra de la parte
recurrida.1 Solicitó que el DACo emitiera una orden de
cese y desista contra la Junta de Directores, por haber
cortado el servicio de energía eléctrica en su
apartamento. En esencia, planteó que el 15 de noviembre
1 Formulario Presentación Querella Propiedad Horizontal, anejo I, págs. 1-41 del apéndice del recurso.
Número Identificador SEN2023 ______________ KLRA20230053 2
de 2019, adquirió su apartamento, y al comenzar a
restaurarlo, encontró daños en las tuberías comunales,
e inmediatamente lo notificó al señor Rivera. Sin
embargo, alegó que hicieron caso omiso, por lo que, se
vio en la obligación de reparar las tuberías comunales.
Posteriormente, solicitó a la Junta de Directores que
acreditaran los gastos a las cuotas, no obstante,
sostuvo que la parte recurrida se negó.
Por su parte, el 6 de octubre de 2021, el señor
Rivera, presentó Solicitud de Resolución Sumaria y
Contestación a la Querella.2 Arguyó que, procedía la
resolución sumaria de la querella, puesto que, desde el
1 de septiembre de 2012, el recurrente tenía una deuda
por concepto de cuotas de mantenimiento y seguros al 1
de octubre de 2021, ascendente a $101,446.02. Sin
embargo, alegó que la cantidad original era de
$25,141.07, pero aumentó por la penalidad del Artículo
59 de la Ley 120-2020, al habérsele desconectado el
servicio de luz y el recurrente reconectarla sin
autorización. A su vez, añadió que, al momento de asumir
la presidencia en septiembre 2020, no había sido
informado por el titular o la Junta anterior de la
reclamación hecha por el señor Rodríguez. De igual
forma, señaló que había ido con su personal a cotizar y
evaluar los alegados problemas, sin embargo, la tubería
había sido reparada sin la autorización e inspección de
la Junta y/o Administración. Por consiguiente, sostiene
le enviaron un comunicado al señor Rodríguez, mediante
el cual le indicaron que no estaba autorizado a realizar
dichas reparaciones en áreas comunes y que se haría
2 Solicitud de Resolución Sumaria y Contestación a la Querella, anejo II, págs. 42-49 del apéndice del recurso. KLRA202300533 3
responsable de los costos incurridos. Finalmente,
expresó que luego de varios avisos por escrito al
recurrente, concediéndole tiempo adicional para que
realizara el pago, procedieron con el corte de servicio
de electricidad.
Así las cosas, previo a resolver la solicitud de
resolución sumaria, el 2 de mayo de 2022, el DACo llevó
a cabo una vista administrativa mediante video
conferencia, que solo contó con la comparecencia de la
parte recurrida, y Urbana Property Management, Inc.,
parte co-querellada. Tras evaluar la prueba, el 1 de
junio de 2022, el DACo notificó una Resolución.3 En
virtud de esta, ordenó el cierre y archivo de la
Querella.
En desacuerdo, el 7 de septiembre de 2022, el señor
Rodríguez solicitó la reconsideración de la Resolución.4
El 22 de septiembre de 2022, el DACo acogió la moción de
reconsideración, y dejó sin efecto la Resolución
notificada el 2 de mayo de 2022.5
Luego de varias incidencias procesales, el 15 de
noviembre de 2022, fue celebrada una vista
administrativa, en la cual comparecieron todas las
partes.6 Conforme surge de la Minuta, el recurrente
solicitó se le permitiera enmendar la querella para
añadir unos alegados daños sufridos en su apartamento
por el paso del Huracán Fiona, sin embargo, fue declarara
no ha lugar. De igual forma, el DACo determinó que:
Toda vez que [el recurrente] no incluyó como parte de las alegaciones de su querella impugnación alguna a la deuda que mantiene
3 Resolución, anejo III, págs. 50-53 del apéndice del recurso. 4 Moción de Reconsideración, anejo IV, págs. 54-57 del apéndice del recurso. 5 Resolución en Reconsideración, anejo V, págs. 58-59 del apéndice
del recurso. 6 Minuta y Orden, anejo VII, págs. 74-75 del apéndice del recurso. KLRA20230053 4
con el Consejo de Titulares del Condominio Torruella, ni enmendó su querella para impugnar la deuda previo a la celebración de la vista administrativa, se le concedió un término de veinticinco días para que salde la deuda por concepto de cuotas y/o derramas que [sic] mantiene con el condominio.
El 8 de diciembre de 2022, el señor Rodríguez
presentó una Moción de Reconsideración.7 Mediante esta,
manifestó que la Resolución debía dejarse sin efecto,
puesto que, contradice los principios de política
pública que dispone la Ley Núm. 5 de 23 de abril de 1973,
según enmendada, como también el Reglamento de
Condominios Núm. 9386 de 6 de junio de 2022. A su vez,
también alegó que dicha determinación violentó el debido
proceso de ley al exigir el pago de unas cuotas sin que
la parte recurrida haya aportado evidencia.
Posteriormente, el recurrente presentó Moción
Complementaria, mediante la cual incluyó una declaración
jurada negando la deuda, como a su vez, que haya
realizado la reconexión en el apartamento de los
servicios de agua o electricidad.8
Tras aquilatar la prueba presentada por las partes,
el DACo emitió el 28 de septiembre de 2023 la Resolución
recurrida.9 Como parte de las determinaciones de hechos
formuladas en el dictamen impugnado, el DACo manifestó,
en lo pertinente, lo siguiente:
1. El querellante es titular del apartamento 101 del Condominio Torruella mediante Escritura de Compraventa otorgada el 15 de noviembre de 2019 ante el notario Milton Hernández Cott.
2. El Condominio Torruella se encuentra sometido al régimen de propiedad horizontal.
7 Moción de Reconsideración, anejo VIII, págs. 76-142 del apéndice del recurso. 8 Moción Complementaria, anejo IX, págs. 143-146 del apéndice del
recurso. 9 Resolución, anejo X, págs. 147-157 del apéndice del recurso. KLRA202300533 5
3. El 15 de septiembre de 2021 el querellante presentó la querella de epígrafe, por derecho propio. Mediante la querella, el querellante solicita que se emita un cese y desista toda vez que la parte querellada había desconectado el servicio de energía eléctrica. No surge de la querella razón alguna que amerite la orden solicitada. Tampoco surge de la querella la razón por la que alegadamente se llevó a cabo el corte del servicio.
4. La querella contiene además una alegación referente a unos daños en unas tuberías comunales encontrados al comenzar a restaurar el apartamento luego de su compra. Alega el querellante que la Junta de Directores hizo caso omiso a sus requerimientos y que, ante la inacción de la Junta de Directores, se vio obligado a costear las reparaciones las cuales la parte querellada no quiere acreditar a su cuota de mantenimiento.
[…]
9. El 4 de mayo de 2021, la parte querellada envió una comunicación al querellante requiriéndole el pago por la cantidad $23,169.62 por concepto de cuotas, póliza de seguro, intereses, penalidades y/o derramas. Se apercibió al querellante que, de no recibirse el pago en su totalidad en o antes del 19 de mayo de 2021, procederían a realizar el corte de servicios.
[…] 15. El 13 de septiembre de 2021, el querellante envió comunicación a la parte querellada en respuesta a la comunicación de 18 de agosto de 2021. El querellante informa que ha solicitado el balance actualizado y no se le ha remitido. Además, informa que es su intención pagar el balance adeudado, condicionado a que se le acrediten las facturas de las labores realizadas para la corrección de tuberías comunales.
16. Ninguna de las comunicaciones enviadas por la parte querellada fueron impugnadas por el querellante ante este foro. La parte querellada procedió a cortar el servicio de energía eléctrica.
17. El estado de cuenta del apartamento propiedad del querellante, el 4 de octubre de 2021, refleja un balance de $101,446.02. La cantidad indicada en el estado de cuenta surge debido a que la parte querellada aplicó el equivalente a una triple KLRA20230053 6
penalidad al haberse realizado una reconexión del servicio de forma ilegal.
18. El querellante no enmendó su querella en ningún momento para impugnar esa penalidad.
19. Toda vez que la querella ante nos no contiene impugnación de deuda alguna y, habiendo transcurrido más de treinta días desde la primera comunicación de 24 de marzo de 2021, sin que el querellante impugnase la acción de la Junta de Directores, este Departamento ordenó el pago de la totalidad de la deuda el 17 de noviembre de 2022, luego de haberse citado a las partes a una vista administrativa. A esta fecha no se había presentado enmienda alguna.
Así pues, el DACo desestimó la Querella incoada por
el señor Rodríguez. Según concluyó, el recurrente en su
Querella no impugnó la cantidad reclamada por el Consejo
de Titulares, sino que esperó hasta que la agencia le
ordenara saldar la deuda, para que luego solicitara
enmendar su reclamo. Asimismo, el DACo resaltó que el
señor Rodríguez no solicitó enmendar la Querella dentro
del término permitido por el Reglamento de
Procedimientos Adjudicativos, Reglamento Núm. 8034 de 14
de junio de 2011.10 Por consiguiente, expresó que el
recurrente mantiene una deuda con el Consejo de
Titulares desde que adquirió el apartamento.
Aún inconforme, el señor Rodríguez, presentó el 16
de octubre de 2023 el recurso de revisión de epígrafe.
Mediante este, adujo que el DACo cometió los siguientes
errores:
PRIMER ERROR: Erró el Departamento de Asunto de Consumidor (DACO) al denegarle a la parte querellante-recurrente enmendar la
10La Regla 16.1 del referido Reglamento explica que “el querellante podrá enmendar su querella en cualquier momento después de radicada, pero antes del término de veinte (20) días antes de la vista administrativa […] y de enmendarse la querella el Departamento notificará la querella enmendada a la parte querellada que tiene a su vez veinte (20) días para contestarla”. (Énfasis nuestro). Reglamento de Procedimientos Adjudicativos, supra, pág. 16. KLRA202300533 7
querella para alegar una reclamación surgida posterior a presentarse, en específico a consecuencia de los daños del huracán Fiona sobre Puerto Rico, y que estaban relacionados con los defectos reclamados en la querella original.
SEGUNDO ERROR: Incidió en error DACO al ordenar que el querellante pagara la cantidad de $101,446.02 (triple penalidad) como condición previa para concederle una vista evidenciaria, cuando el querellante impugnó durante el procedimiento la cantidad de mantenimiento alegada por la administración del condominio.
TERCER ERROR: Erró DACO al reconocer como cierta, sin una vista evidenciaria previa, una deuda de mantenimiento acumulada como triple penalidad.
CUARTO ERROR: DACO violentó el debido proceso de ley al emitir una resolución ordenando una medida que requería una vista evidenciaria previa como lo dispone la Ley orgánica de la agencia (Ley Núm. 5 del 3 de abril de 1973) en su artículo trece (13).
El 19 de octubre de 2023, emitimos una Resolución
concediéndole a la parte recurrida el término dispuesto
en el Reglamento de este Tribunal. No obstante, la Junta
de Directores no presentó su alegato por lo que
disponemos del presente recurso sin el beneficio de su
comparecencia.
II.
-A-
La Ley de la Judicatura del Estado Libre Asociado
de Puerto Rico, Ley Núm. 201-2003, establece que como
Tribunal de Apelaciones estamos facultados para revisar
las “decisiones, órdenes y resoluciones finales de
organismos o agencias administrativas”. Art. 4006(c) 4
LPRA sec. 24(y)(c).
La Ley de Procedimiento Administrativo del Estado
Libre Asociado de Puerto Rico, Ley Núm. 38-2017 (LPAU),
delimita el alcance de la revisión judicial de las
decisiones administrativas. KLRA20230053 8
En cuanto al estándar de revisión que este tribunal
debe observar al evaluar los recursos de revisión
judicial presentados al amparo de la LPAU, destacamos
que, por razón de la experiencia y pericia de las
agencias respecto a las facultades que se les han
delegado, debemos considerar con gran deferencia las
decisiones de los organismos administrativos. Batista,
Nobbe v. Jta. Directores, 185 DPR 206, 215 (2012). Por
consiguiente, en el ejercicio de esa deferencia, las
decisiones de las agencias administrativas tienen una
presunción de legalidad y corrección que los tribunales
deben respetar mientras que la parte que las impugna no
produzca suficiente evidencia para derrotarlas. Íd.
En síntesis, la revisión judicial de las
determinaciones administrativas está limitada a
determinar si la actuación del foro administrativo fue
razonable y cónsona con el propósito legislativo o si,
por el contrario, fue irrazonable, ilegal o si medió
abuso de discreción. Parque Ecuestre v. Junta, 163 DPR
290, 299 (2004); T-Jac, Inc. v. Caguas Centrum Limited,
148 DPR 70, 80 (1999).
Así pues, la revisión judicial de una decisión
administrativa se circunscribe a determinar si: 1) el
remedio concedido por la agencia fue apropiado; 2) las
determinaciones de hechos de la agencia están sostenidas
por evidencia sustancial que obra en el expediente
administrativo; y 3) las conclusiones de derecho fueron
correctas. Pacheco v. Estancias, 160 DPR 409 (2003).
Como foro revisor lo que nos corresponde es
determinar si la agencia actuó arbitraria, ilegal o de
manera tan irrazonable que su actuación constituyó un
abuso de discreción. Rivera Concepción v. ARPE, 152 DPR KLRA202300533 9
116 (2000); Fac. C. Soc. Aplicadas, Inc. v. C.E.S., 133
DPR 521 (1993). En ese sentido, las decisiones de los
organismos administrativos merecen la mayor deferencia
judicial. Otero v. Toyota, 163 DPR 716 (2005). Por esa
razón, tanto los procesos administrativos como sus
determinaciones de hechos están cobijados por una
presunción de regularidad y corrección. Vélez v. ARPE,
167 DPR 684 (2006).
Esa presunción de regularidad y corrección debe ser
respetada por los tribunales mientras la parte que la
impugne no produzca evidencia suficiente para
derrotarla. Misión Ind. PR v. JP, 146 DPR 64 (1998).
En lo que respecta a las determinaciones de hecho
de un organismo administrativo, los tribunales no deben
intervenir si las mismas están sostenidas por evidencia
sustancial que surja del expediente administrativo
considerado en su totalidad. Batista, Nobbe v. Jta.
Directores, supra, pág. 216; Pereira Suárez v. Jta. Dir.
Cond., 182 DPR 485 (2011). Respecto a las conclusiones
de derecho de la agencia, distinto de las
determinaciones de hecho, el tribunal las puede revisar
en todos sus aspectos, sin sujeción a norma o criterio
alguno. OPP v. Aseguradora MSC, 163 DPR 21, 37 (2004).
No obstante, ello no significa que, al ejercer su función
revisora, el tribunal pueda descartar libremente las
conclusiones e interpretaciones de la agencia,
sustituyendo el criterio de esta por el propio. Batista,
Nobbe v. Jta. Directores, supra, pág. 217; Rebollo v.
Yiyi Motors, supra, pág. 77.
Cónsono con lo anterior, si una parte desea
impugnar las determinaciones de hecho realizadas por la
agencia deberá presentar ante el foro judicial la KLRA20230053 10
evidencia necesaria que permita, como cuestión de
derecho, descartar la presunción de corrección de la
determinación administrativa. Camacho Torres v. AAFET,
168 DPR 66 (2006). Pues el peso de la prueba descansa
sobre la parte que impugna la determinación. Comité de
Vecinos Pro-Mej., v. Jta. De Planificación, 147 DPR 750
(1999).
En ausencia de tal prueba, las determinaciones de
hecho de la agencia deben ser sostenidas. Domínguez v.
Caguas Expressway Motors, 148 DPR 387 (1999). Cuando
las determinaciones de hecho impugnadas se basen en
prueba testifical desfilada en el proceso administrativo
y la credibilidad que la misma le mereció al juzgador,
es imprescindible que se traiga a la consideración del
foro revisor la transcripción de la vista celebrada o
una exposición narrativa de la prueba. Camacho Torres
v. AAFET, supra. En ausencia de dicha prueba
difícilmente se podrá descartar la determinación
impugnada. Íd.
Por lo tanto, los tribunales apelativos no debemos
intervenir con las determinaciones de hechos del foro
recurrido cuando no tenemos forma de evaluar la
evidencia presentada debido a que la parte concerniente
no elevó una exposición narrativa de la prueba. Benítez
Guzmán v. García Merced, 126 DPR 302 (1990).
-B-
El Departamento de Asuntos del Consumidor fue
creado mediante la Ley Núm. 5 de 23 de abril de 1973,
conocida como la Ley Orgánica del Departamento de
Asuntos del Consumidor, 3 LPRA sec. 341, et seq. Este
fue creado con el propósito primordial de velar y
establecer los derechos del consumidor y proteger los KLRA202300533 11
intereses de los compradores. Art. 3 de la Ley Núm. 5,
3 LPRA sec. 341b. Asimismo, los poderes conferidos al
Secretario de esa agencia están el atender, investigar
y resolver las querellas presentadas por los
consumidores de bienes y servicios adquiridos o
recibidos del sector privado de la economía. Art. 6 de
la Ley Núm. 5, 3 LPRA sec. 341e(c).
Con la intención de asegurar la solución justa,
rápida y económica de las querellas presentadas ante o
por el Departamento y proveer un procedimiento uniforme
para su adjudicación, el 13 de junio de 2011 se aprobó
el Reglamento Núm. 8034 de Procedimientos Adjudicativos
del DACO. Regla 1 del Reglamento Núm. 8034. Estas
reglas aplicarán a las investigaciones y los
procedimientos administrativos sobre querellas
iniciadas por consumidores, o por el Departamento.
Regla 3 del Reglamento Núm. 8034.
En relación con las enmiendas a las querellas, la
Regla 16.1 del Reglamento Núm. 8034 establece que:
El querellante podrá enmendar su querella en cualquier momento después de radicada, pero antes del término de veinte (20) días antes de la vista administrativa, si la enmienda a la querella se presenta dentro del término de veinte (20) días antes de la vista administrativa quedará a discreción del Juez Administrativo, Oficial Examinador, Secretario o Panel de Jueces el aceptar o no la enmienda a la querella y de enmendarse la querella el Departamento notificará la querella enmendada a la parte querellada que tiene a su vez veinte (20) días para contestarla, si el querellante está representado por abogado, éste estará obligado a notificarla. La enmienda a la querella inicia nuevamente los términos para resolver la querella en el término establecido en la Ley Número 170 de 12 de agosto de 1988, según enmendada, Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme.
Por su parte, la Regla 16.2 del referido Reglamento
dispone que “[l]a querella podrá entenderse enmendada KLRA20230053 12
durante la vista administrativa para ajustarla a la
prueba presentada; excepto en casos celebrados en
rebeldía”. Regla 16.2 del Reglamento Núm. 8034.
-C-
La Ley Núm. 129 de 16 de agosto de 2020, Ley de
Condominios de Puerto Rico, 31 LPRA sec. 1921 et seq.,
dispone el ordenamiento jurídico sobre la gobernanza de
los inmuebles sujetos al régimen de propiedad
horizontal. A este estatuto, le siguen la escritura
matriz y el reglamento del condominio de que se trate.
Con Tit. Centro Int’l Torre II v. PRCI, 210 DPR 403,
413-414 (2022). La primacía del estatuto implica que
cualquier cláusula o regla claramente contraria a sus
disposiciones sería nula. Íd., pág. 414; Brown III v.
J.D. Cond. Playa Grande, 154 DPR 225, 238-239 (2001).
Del mismo modo, nuestro Tribunal Supremo ha resuelto que
las disposiciones del estatuto especial son de carácter
mandatorio y no supletorio. Con Tit. Centro Int’l Torre
II v. PRCI, supra; Condominio First Federal Savings v.
LSREF Island Holdings, 202 DPR 934, 940 (2019).
De otro lado, es conocida la obligación de todo
titular de un apartamento de contribuir con los gastos
comunes para el adecuado sostenimiento del inmueble
sometido al régimen de propiedad horizontal. D.A.Co. v.
Cond. Castillo del Mar, 174 DPR 967, 973 (2008). El
Artículo 59 de la Ley de Condominios, 31 LPRA sec. 1923d,
establece la obligatoriedad de los condóminos de
contribuir para cubrir los gastos de administración y
conservación. Añade lo siguiente:
Ningún titular podrá librarse de contribuir a tales gastos por renuncia al uso o disfrute de los elementos comunes, ni por abandono del apartamento que le pertenezca, ni por haber incoado una reclamación KLRA202300533 13
administrativa o judicial contra el Consejo de Titulares o la Junta de Directores por asuntos relacionados con la administración o el mantenimiento de las áreas comunes, salvo que el tribunal o foro competente así la autorice. (Énfasis nuestro). Íd.
De otra parte, los Artículos 65 y 66 de la Ley de
Condominios, así como la Regla 23 del Reglamento de
Condominios, Reglamento Núm. 9386 de 6 de junio de 2022,
conceden jurisdicción primaria y exclusiva al DACo para
conocer y adjudicar acciones de impugnación que radiquen
los titulares de un condominio en que haya al menos una
unidad destinada a vivienda contra los acuerdos,
omisiones, o actuaciones de la Junta de Directores, del
administrador interino, del presidente y el secretario,
concernientes a la administración del inmueble y su
escritura matriz y reglamento. Ley Núm. 129-2020, 31
LPRA secs. 1923j-1923k; Reglamento de Condominios,
Reglamento Núm. 9386 de 6 de junio de 2022.
Así pues, el Artículo 65 de la Ley de Condominios
establece que estos acuerdos, omisiones, o actuaciones
podrán ser impugnados por los titulares en los
siguientes supuestos:
a. cuando sean contrarios a esta Ley, la escritura matriz y reglamento del condominio;
b. cuando resulten gravemente perjudiciales a los intereses de la comunidad o a un titular;
c. cuando resulten gravemente perjudiciales para algún titular que no tenga obligación jurídica para soportarlo y no haya sido previsible al momento de la compra. Art. 65 de la Ley Núm. 129-2020, supra.
En lo aquí pertinente, la Ley de Condominios
establece unos requisitos para que los titulares de
unidades residenciales puedan instar su acción de
impugnación en el foro administrativo. Al respecto, su KLRA20230053 14
Artículo 65 dispone que el titular deberá “demostrar que
no tiene ningún tipo de deuda con el Consejo de Titulares
[…]”. Íd. Establece, además, que será una excepción al
requisito de no deuda “cuando la impugnación sea para
cuestionar la deuda que alegadamente tiene”. Íd. De
modo, que no se tiene que cumplir con el requisito de no
ser un titular deudor cuando lo que se impugna es la
deuda misma.
III.
En el caso de autos, el recurrente imputó al DACo
cuatro señalamientos de error. En el primer
señalamiento de error, el señor Rodríguez alega que el
DACo incidió al no permitirle enmendar su Querella para
reclamar los daños que surgieron posteriores a su
presentación, como consecuencia del Huracán Fiona, y los
cuales están relacionados con los defectos reclamados.
De otra parte, los siguientes tres señalamientos de
error, por estar relacionados entre sí, los discutiremos
en conjunto. En síntesis, el recurrido plantea que erró
el DACo al ordenarle pagar las cuotas alegadamente
adeudadas, sin la celebración de una vista evidenciaria,
violentando así el debido proceso de ley.
De umbral, es menester recordar que las decisiones
administrativas están acompañadas de una presunción de
legalidad y corrección y la parte recurrente es quien
tiene la obligación de derrotarla.
En el presente caso, el 15 de septiembre de 2021,
el recurrente presentó una Querella ante el DACo contra
la Junta de Directores del Condominio Torruella.
Mediante esta, solicitó como remedio el cese y desista
de la Junta de Directores por haber cortado el servicio
de energía eléctrica. Sostuvo que, tuvo que reparar las KLRA202300533 15
tuberías comunales, ante la dejadez e irresponsabilidad
de la parte recurrida. A su vez, alegó que la Junta de
Directores no ha querido acreditar los gastos incurridos
a su cuota de mantenimiento.
De las determinaciones de hechos se desprende que,
el señor Rodríguez no enmendó la querella para incluir
alegaciones específicas sobre la deuda por concepto de
la cuota de mantenimiento. Por el contrario, el
recurrente llegó a informar que era su intención pagar
el balance adeudado, condicionado a que se le acrediten
las facturas de las labores realizadas para la
corrección de tuberías comunales.11
A su vez, conforme surge del expediente, el Consejo
de Titulares reclamó en varias ocasiones una deuda por
concepto de cuotas, póliza de seguro, intereses,
penalidades y/o derramas, y finalmente le reclamaron al
recurrente la cantidad de $101,446.02. Como a su vez,
le reclamaron una penalidad por la reconexión del
servicio de energía eléctrica de forma ilegal. Por tal
motivo, el DACo ordenó el pago de la totalidad de la
deuda, luego de haber citado a las partes a una vista
administrativa.
El Artículo 59 de la Ley de Condominios, supra,
establece la obligatoriedad de los titulares del
condominio a contribuir para cubrir los gastos de
administración y conservación. Añade que, “[n]ingún
titular podrá librarse de contribuir a tales gastos por
renuncia al uso o disfrute de los elementos comunes […]
ni por haber incoado una reclamación administrativa o
judicial contra el Consejo de Titulares o la Junta de
11 Véase, inciso número 15 de las determinaciones de hecho en la Resolución emitida el 28 de septiembre de 2023 por el DACo. KLRA20230053 16
Directores por asuntos relacionados con la
administración o el mantenimiento de las áreas comunes.”
A su vez, el Artículo 65 de la precitada Ley,
establece que quien pretenda impugnar una acción u
omisión de la Junta de Directores, del Administrador
Interino, del Agente Administrador o un acuerdo del
Consejo de Titulares tendrá que demostrar que no tiene
ningún tipo de deuda con el Consejo de Titulares.
De otra parte, la Regla 16.1 del Reglamento de
Procedimiento Adjudicativos, supra, determina que para
poder enmendar una querella una vez radicada, tendrá
hasta veinte (20) días antes de la vista administrativa.
Así las cosas, concluimos que el recurrente no
enmendó su querella dentro del término dispuesto en el
reglamento. De igual forma, el señor Rodríguez
reconoció que mantiene una deuda con el Consejo de
Titulares, y la cual dejó de pagar, hasta que no le
fueran acreditados los gastos incurridos. Sin embargo,
el caso de autos no fue presentado para impugnar la deuda
y lo eximiera de la obligación continua a contribuir a
las cuotas, seguros y derramas, según establece el
Artículo 59 de la Ley de Condominios, supra. El señor
Rodríguez, como titular de una unidad en el Condominio
Torruella, tenía la obligación de mantenerse al día con
las cuotas de mantenimiento.
En fin, concluimos que el dictamen recurrido es
correcto en derecho, ya que se ampara en prueba que obra
en el expediente administrativo. Así pues, el
recurrente no derrotó la presunción de corrección de la
determinación administrativa impugnada.
IV. KLRA202300533 17
Por los fundamentos que anteceden, CONFIRMAMOS la
Resolución emitida el 28 de septiembre de 2023 por el
Departamento de Asuntos del Consumidor.
Lo pronunció y manda el Tribunal y lo certifica la
Secretaria del Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones