Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL VII
Apelación REGENCY PARK procedente del ASSOCIATES, SE Tribunal de Primera Instancia, Sala Apelantes KLAN202500086 Superior de Manatí
v. Sobre: Cobro de Dinero Ordinario y THE ENCANTO GIVING otros TREE, LLC h/n/c ENCANTO Caso Núm. MT2021CV00254 Apelados Panel integrado por su presidenta, la Juez Domínguez Irizarry, el Juez Ronda del Toro y el Juez Pérez Ocasio
Domínguez Irizarry, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 18 de diciembre de 2025.
La parte apelante, Regency Park Associates, S.E. (Regency),
comparece ante nos para que revoquemos la Sentencia Enmendada
emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de
Manatí, el 17 de diciembre de 2024, notificada el 8 de enero de 2025.
Mediante la misma, el Foro primario declaró No Ha Lugar una
demanda sobre desahucio y cobro de dinero promovida por la parte
apelante en contra de la parte apelada, The Encanto Giving Tree,
LLC. (Encanto). A su vez, el tribunal declaró Ha Lugar la
Reconvención incoada por la parte apelada.
Por los fundamentos que expondremos a continuación, se
confirma la sentencia apelada.
I
El 27 de abril de 2021, la parte apelante presentó la Demanda
de epígrafe en contra de la parte apelada. En síntesis, alegó que la
parte apelada le arrendó un espacio comercial ubicado en Plaza
Atenas, localizado en el Municipio de Manatí, con el propósito de
operar en el mismo un negocio de cannabis medicinal. Adujo que la
Número Identificador SEN2025 ________________ KLAN202500086 2
parte apelada estaba en posesión de dicho local en virtud de un
contrato de arrendamiento suscrito entre las partes. A tenor con el
referido contrato, arguyó que la parte apelada venía obligada a pagar
mensualmente un canon de arrendamiento que ascendía a la suma
de $6,387.75. En el pliego, la parte apelante sostuvo que la parte
apelada había incumplido con la obligación de pagar los cánones de
arrendamiento, adeudando, hasta la fecha de la presentación de la
Demanda, la cantidad de $38,326.50, por este concepto.
Luego de varias incidencias procesales innecesarias de
pormenorizar, el 28 de septiembre de 2021, la parte apelada
presentó su Contestación a Demanda y Reconvención. Mediante la
Contestación a Demanda negó las alegaciones formuladas en su
contra y alegó que nunca pudo operar su negocio en el local
comercial arrendado ya que la parte apelante, no habilitó la
propiedad con conexión eléctrica, obligación que, según planteó, el
contrato le imponía. Sobre esa premisa, sostuvo que había efectuado
pagos de cánones de arrendamiento en exceso de lo estipulado.
Específicamente, afirmó haber pagado aproximadamente
$150,000.00 de más. A su vez, expuso que incurrió en alrededor de
$50,000.00 en gastos de mejoras al sistema eléctrico y de sellado de
techo, trabajos que, según indicó, correspondían contractualmente
a la parte apelante. Por igual, la parte apelada afirmó que el
incumplimiento contractual por parte de Regency le ocasionó
pérdidas ascendentes a $250,000.00, al no poder operar el negocio
para el cual arrendó la propiedad. Finalmente, planteó que el pleito
debía ventilarse por la vía ordinaria, al existir controversia sobre la
cuantía adeudada, los créditos por mejoras realizadas que alegó no
habían sido satisfechos por Regency y la cuantía de los daños
económicos que imputó a la parte apelante por incumplimiento
contractual. KLAN202500086 3
En la Reconvención, Encanto explicó que el contrato en
cuestión había sido suscrito el 16 de agosto de 2016 para alquilar
un local destinado a la operación de un dispensario de cannabis
medicinal, con una vigencia de diez (10) años. Expuso que, conforme
a sus términos, la parte apelante asumió la responsabilidad
contractual del mantenimiento de las áreas comunes, la cual incluía
la impermeabilización del techo del centro comercial donde ubicaba
la propiedad objeto del arrendamiento y proveer la iluminación del
área de estacionamiento de la propiedad arrendada. Asimismo,
reiteró que la parte apelante tenía la obligación de garantizar una
capacidad eléctrica adecuada hasta la entrada del contador del local
arrendado.
Según se detalló, la parte apelada, el 18 de diciembre de 2019,
se comunicó con la parte apelante para precisar los trabajos que, a
su entender, correspondía a Regency realizar para que Encanto
pudiera operar en la propiedad arrendada. Señaló que las tareas
consistían en proveer electricidad al edificio, corregir filtraciones en
el techo, pintar el exterior del edificio y reparar las aceras y el área
de estacionamiento de la propiedad. En cuanto a los trabajos, la
parte apelada indicó que Regency, solicitó y autorizó que Encanto
ejecutara las mejoras que le correspondían a la parte apelante, con
el compromiso de reembolsar los gastos al finalizar los mismos. En
vista de lo anterior, sostuvo que contrató a Reyes Contractor Group,
Inc. para realizar los mismos, los cuales se completaron y se
facturaron entre los meses de enero y febrero de 2020. Ahora bien,
según se expuso, la parte apelada notificó a la parte apelante un
informe final de los trabajos realizados, el cual incluía las facturas
y las fotografías correspondientes, y que la parte apelante reconoció
haber recibido dicha documentación e indicó que la evaluaría. No
obstante, sostuvo que nunca recibió el reembolso por los trabajos
efectuados. KLAN202500086 4
Del mismo modo, la parte apelada arguyó que, desde enero de
2017, pagó a la parte apelante la suma de $281,414.37, en concepto
de cánones de arrendamiento, por un local que nunca pudo utilizar
porque, según insistió, Regency no le proveyó la electricidad
necesaria para operar el negocio. Fundamentándose en lo anterior,
reclamó la devolución de todos los cánones de arrendamiento
pagados y no aprovechados, debido al alegado incumplimiento
contractual de Regency. Además, solicitó el reembolso de los
$50,000.00 que afirmó haber invertido en trabajos eléctricos y de
impermeabilización del techo de la propiedad. Finalmente, peticionó
el pago de una suma no menor de $1,000,000.00 por las pérdidas
en ganancias, dado a la imposibilidad de operar el local arrendado.
Tras ciertos trámites procesales innecesarios de
pormenorizar, durante los días 22 de agosto y 26 de septiembre de
2023 se celebró el juicio en su fondo. Luego de evaluada la prueba
presentada, el 8 de enero de 2025, el Tribunal de Primera Instancia
notificó la Sentencia Enmendada aquí apelada. Conforme surge de
la misma, durante la vista en su fondo, la parte apelante presentó a
favor de sus argumentos los testimonios del señor Jorge Pérez
Chacón y el señor José O. Padilla Flores. Por su parte, a fin de
sustentar su postura, la parte apelada presentó en evidencia el
testimonio del ingeniero Abelardo Hernández, el señor Víctor García
Porrata, el señor Francisco Vergne Morell y el contratista de la
compañía Reyes Contractor Group, el señor Félix J. Rosario Flores.
Conforme a la prueba evaluada, el Tribunal de Primera
Instancia hizo las siguientes determinaciones de hechos:
1. La parte demandada, The Encanto Giving Tree, LLC, firmó un contrato de arrendamiento de un local comercial localizado en Plaza Atenas, Manatí, Puerto Rico.
2. El contrato de arrendamiento fue firmado el 16 de agosto de 2016 para la operación de un dispensario de cannabis medicinal. KLAN202500086 5
3. El contrato estipulaba un canon de arrendamiento de $6,387.75 mensuales.
4. Al momento del alquiler, la parte demandada no se había percatado de ningún contratiempo con la propiedad dado que, al ser parte del centro comercial y existir otros comercios, entendían que todo debía estar establecido correctamente.
5. Al tener alquilado el local, se debía comenzar con el plan de trabajo conforme al cumplimiento de los estándares de la industria del cannabis.
6. El proceso de cumplimiento con el plan de trabajo para las operaciones del referido negocio de cannabis medicinal podía tardar alrededor de un año.
7. El plan de trabajo incluía: a. Instalación de bóvedas internas b. Instalación de cámaras, adentro y fuera del local c. Instalación de alarmas de seguridad d. Creación de entrada para que el cliente no tenga acceso hasta el área que se dispensa el producto.
8. El 20 de septiembre de 2017, ocurrió el embate del Huracán María a través de la isla de Puerto Rico.
9. A raíz del paso del Huracán María por la isla de Puerto Rico, la estructura del centro comercial sufrió daños.
10. Además de los daños como resultado del evento atmosférico antes mencionado, la parte demandada fue víctima de robo de la subestación, cables, cobre, y todo lo necesario para la energía eléctrica.
11. La parte demandada contrató a Reyes Contractor Group a través del Sr. Félix Rosario Flores y comenzaron sus labores en febrero de 2019.
12. Reyes Contractor Group fue contratado originalmente para trabajar los aires acondicionados, remodelación del interior, entre otros.
13. Al llevar a cabo una inspección del local arrendado, encuentran todo el sistema eléctrico vandalizado, y toda la cablería pertinente fue hurtada.
14. Las labores para las cuales originalmente fueron contratados se continuaron sin energía eléctrica, hasta tanto se decidiera quién se haría cargo de las referidas reparaciones.
15. Estos daños encontrados fueron informados verbalmente a la parte demandante, quienes son dueños de Regency Park Associates.
16. A solicitud de Reyes Contractor Group, se le requirió a Star Electrical Services & General Supplies, Inc. a realizar un Informe de Electrical Maintenance Test Report. KLAN202500086 6
17. El informe fue rendido el 14 de mayo de 2019 por el Ingeniero Abelardo Hernández.
18. En las conclusiones rendidas en el Informe de Electrical Maintenance Test Report, se estableció que, como resultado de las pruebas realizadas, el equipo eléctrico estaba en buen funcionamiento, excepto por los tres “lightning arresters” existentes.
19. El informe recomendó hacer los arreglos pertinentes y volver a realizarle pruebas al sistema eléctrico.
20. Luego de varias comunicaciones verbales para que se llevaran a cabo los arreglos correspondientes, el 18 de diciembre de 2019, la parte demandada le notificó por escrito a la parte demandante, vía correo electrónico, los problemas del local arrendado que debían ser arreglados, siendo estos: a. Electricidad del edificio b. Filtraciones de agua por el techo c. Pintura del exterior del edificio d. Arregl[o]s de las aceras y estacionamiento de la propiedad[.]
21. La parte demandada le solicitó los arreglos a la parte demandante, toda vez que la obligación de Regency Park, para estos efectos, estaba contenida en el contrato de arrendamiento.
22. La obligación estaba estipulada en la cláusula 12 del contrato de arrendamiento, en síntesis, la misma lee: “The Landlord will clean and illuminate the parking area, clean, decorate and maintain in good condition all the common areas… The Landlord will repair the pavement, illumination, sidewalks, and sewers as necessary… The Landlord will maintain the impermeability of the roof of the Shopping Center…”
23. La obligación también estaba contenida en la cláusula 16 del contrato de arrendamiento, la misma lee: “The Landlord will deliver to the Tenant a “shell” with polish cement floors, rear cement wall with its exterior side plastered, interior demising walls of gypsum board or cement blocks at Landlords option, sanitary connections for the bathrooms, adequate electric capacity up to the pull out with empty conduit to the entrance of the location (includes common substation), paved parking with illumination, painted lines, sprinkler main through the Demised Premises, steel joist with steel roof with insulation”.
24. La obligación también estaba contenida en la cláusula 26.12 del contrato de arrendamiento, la misma lee: “Landlord shall not be responsible for the supply of electricity to the Demised Premises, provided, however, Landlord shall be responsible for the maintenance of electrical wiring from the point said service enters the Shopping Center to the point where the Tenant’s electrical utility meters are located”.
25. Al no recibir respuestas de la parte demandante a lo solicitado, la parte demandada acordó con la parte demandante llevar a cabo los arreglos por su cuenta, KLAN202500086 7
para que la parte demandante le reembolsara los mismos posteriormente.
26. Reyes Contractor Group, contratado por la parte demandada, realizó la reparación del sistema eléctrico y la impermeabilización del techo. El 12 de mayo de 2020, la parte demandada le realizó un pago, mediante cheque firmado y autorizado por Francisco J. Vergne Morell, de $150,000.00 a Reyes Contractor Group en concepto de las labores realizadas.
27. El 15 de mayo de 2020, Reyes Contractor Group depositó el cheque de $150,000.00 a su cuenta bancaria de First Bank.
28. Finalizados los trabajos eléctricos, se realizó una Certificación de Instalación Eléctrica, expedida por el Colegio de Peritos Electricistas.
29. La Certificación de Instalación Eléctrica contenía los arreglos realizados.
30. La Certificación de Instalación Eléctrica fue dejada en un buzón en las oficinas de LUMA Energy, en dos ocasiones distintas, sin nunca recibir alguna comunicación de los trámites a continuarse.
31. El 20 de noviembre de 2020, la parte demandante envió una carta de cobro de dinero a la parte demanda, cobrando una deuda de $38,326.50 por concepto de cánones de arrendamiento adeudados.
32. El 1 de diciembre de 2020, las partes tuvieron una reunión en la cual discutieron la solicitud de reembolso de las mejoras realizadas y/o un posible ajuste a los cánones de arrendamiento del local.
33. El 2 de diciembre de 2020, la parte demandante solicitó a la parte demandada que le enviara la documentación sobre los trabajos realizados y los costos asociados.
34. El 5 de diciembre de 2020, la parte demandada notificó a la parte demandante los trabajos realizados, incluyendo facturas y fotografías de los trabajos.
35. El 7 de diciembre de 2020, la parte demandante aceptó haber recibido los documentos y le informó a la parte demandada que estarían evaluando los mismos.
36. La parte demandada nunca recibió respuesta por la parte demandante en cuanto a rembolso o ajuste en los cánones de arrendamiento.
37. Los gastos incurridos por la parte demandada en concepto de mejoras, [impermeabilización] del techo y trabajos eléctricos ascendieron a $223,000.00.
38. Se desprende del testimonio del testigo Víctor García y de Exhibit 5 que la parte demandada pagó a la KLAN202500086 8
parte demandante la cantidad de $236,889.12 en concepto de cánones de arrendamiento.
A tenor con sus determinaciones de hechos, el Tribunal de
Primera Instancia determinó que la parte apelante incumplió sus
obligaciones contractuales bajo el contrato de arrendamiento
suscrito entre las partes el 16 de agosto de 2016. El foro primario
dictaminó que la propiedad arrendada no estaba apta para ser
utilizada, ya que carecía de lo necesario para establecer la conexión
eléctrica. Destacó que el acuerdo suscrito entre las partes imponía
a la apelante, en su carácter de arrendador, la obligación de proveer
capacidad eléctrica adecuada al local, obligación que no cumplió.
El Tribunal también rechazó el planteamiento de la apelante
de que la obligación de establecer la conexión eléctrica correspondía
exclusivamente a la apelada. Reconoció que la apelada debía
solicitar el servicio eléctrico ante la Autoridad de Energía Eléctrica o
LUMA Energy, pero concluyó que no le correspondía realizar los
trabajos y reparaciones previas necesarios para que dicho servicio
pudiera instalarse. Determinó que esa responsabilidad recaía en la
apelante, Regency, como propietaria del local, según lo estipulado
en el contrato en controversia. Asimismo, resolvió que la
impermeabilización del techo también era una obligación
contractual de la parte apelante. Aunque reconoció que la parte
apelada incumplió con su obligación de continuar pagando los
cánones de arrendamiento estipulados, concluyó que, conforme a la
doctrina establecida en Álvarez v. Rivera, 165 DPR 1 (2005), al
incumplir la parte apelante con su propia obligación, esta no podía
exigir el cumplimiento de la obligación a la parte apelada.
De otro lado, respecto a los cánones de arrendamiento
pagados por la parte apelada, el Foro a quo estableció que la parte
apelante continuó recibiendo pagos mensuales por una propiedad
comercial inservible, debido a la ausencia de servicio eléctrico, KLAN202500086 9
elemento indispensable para la operación del negocio. A base de ello,
determinó que la apelada tenía derecho al reembolso de los cánones
abonados por un local que nunca pudo utilizar.
Consecuentemente, el Tribunal de Primera Instancia resolvió
que la parte apelante debía reembolsar a la apelada la suma de
$223,000.00 por los gastos de mejoras, trabajos de
impermeabilización y trabajos eléctricos realizados; debía pagar
$40,000.00 adicionales por concepto de daños y pérdidas en
ganancias debido a la imposibilidad de operar el local alquilado; y
debía devolver la cantidad de $236,889.12 en concepto de cánones
de arrendamiento pagados por la parte apelada. Asimismo, tras
considerar la naturaleza del litigio, la cuantía en controversia y los
esfuerzos profesionales desplegados, impuso a la apelante el pago
de $5,000.00 en honorarios de abogado.
Inconforme con lo resuelto, el 5 de febrero de 2025, la parte
apelante compareció ante nos mediante el presente recurso de
apelación. En el mismo formula los siguientes señalamientos de
error:
Erró el TPI al aplicar la doctrina de Exceptio Non Adimpletti Contractus ya que resulta contrario al principio de la buena fe contractual según los hechos del presente caso ante el normativo Álvarez v. Rivera, 165 DPR 1 (2005).
Erró el TPI al emitir sentencia enmendada que modifica retroactivamente las obligaciones contractuales de las partes, lo que resulta incompatible con la doctrina aplicable a contratos de arrendamiento y la naturaleza de las obligaciones de tracto sucesivo, como se ha discutido en Campos Del Toro v. Tribunal Superior, 75 DPR 370 (1953).
Erró el TPI al responsabilizar a Regency por los defectos eléctricos y por consiguiente al desestimar el caso de cobro de dinero.
Erró el TPI al indicar que Encanto había solicitado el reembolso de gastos alegadamente incurridos de mejoras y al conceder los mismos cuando la prueba demostró que antes de radicada la demanda únicamente se habían solicitado los gastos por arreglo de techo y facilidades eléctricas. KLAN202500086 10
Erró el TPI al aceptar prueba sobre un pago de $150,000.00 en donde no se presentó el original cancelado o cobrado como la exige la mejor prueba.
Erró el TPI al imponerle al demandado-apelante la cuantiosa suma de $5,000.00 por concepto de honorarios de abogado por defender su causa ante el foro judicial en busca de una determinación justa.
Luego de examinar el expediente de autos, en conjunto con la
transcripción de la prueba testimonial, y contando con el beneficio
de la comparecencia de ambas partes, estamos en posición de
adjudicar la presente controversia.
II
A
El Artículo 1206 del Código Civil de Puerto Rico, 31 LPRA ant.
sec. 3371, dispone que existe un contrato desde que dos o más
personas consienten a obligarse entre sí a dar alguna cosa o a
prestar algún servicio.1 Batista Valentín v. Sucn. Batista Valentín,
2025 TSPR 93, 216 DPR ___ (2025); Cruz López v. Casa Bella y otros,
213 DPR 980, 995 (2024). Las obligaciones derivadas de los
contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben cumplirse a
tenor con lo acordado. 31 LPRA ant. sec. 2994. La existencia de un
contrato está sujeta a la necesaria concurrencia de los requisitos de
consentimiento, objeto cierto y causa de la obligación que se
establezca. Batista Valentín v. Sucn. Batista Valentín, supra; Sonell
Transit Serv. v. Junta de Subasta, 2025 TSPR 85, 216 DPR ___
(2025). 31 LPRA ant. sec. 3391. Una vez perfeccionado, el mismo no
sólo obliga a lo expresamente pactado, sino también a todas sus
consecuencias de acuerdo a la buena fe, al uso y a la ley. 31 LPRA
ant. sec. 3375. Acreditadas las condiciones exigidas para su validez,
los contratos obligan a todos los involucrados y compete a los
1 Dado a que los hechos de la presente causa acontecieron previo a la aprobación
del Código Civil de 2020, el caso se debe disponer al amparo de lo estatuido en el Código Civil de 1930, cuerpo legal vigente al momento en el cual las partes firmaron el contrato. KLAN202500086 11
tribunales velar por su efectivo cumplimiento. Mercado, Quilichini v.
U.C.P.R., 143 DPR 610, 627 (1997).
“El momento culminante de una relación obligacional es
aquél en que el deudor se dispone a realizar la conducta; el dar hacer
o no hacer, que constituye la prestación esperada por el acreedor.”
J.R. Vélez Torres, Derecho de Obligaciones: Curso de Derecho Civil,
Segunda Edición, San Juan, Universidad Interamericana de Puerto
Rico, Facultad de Derecho, 1997, pág. 159. De este modo, el
cumplimiento constituye el curso normal de una relación
obligatoria, por lo que, una vez se obtiene la pretensión pactada,
opera la extinción del vínculo entre los sujetos que la integran. J.R.
Vélez Torres, supra. En lo pertinente, en las obligaciones bilaterales,
surge entre las partes involucradas una relación recíproca que
implica que, entre éstas, tenga lugar el cumplimiento simultáneo de
sus respectivos deberes, según asumidos. Como resultado, el
ordenamiento jurídico vigente reconoce que “[l]a facultad de resolver
las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso
de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumple.” 31
LPRA ant. sec. 3052. Así, quien vea defraudado su interés podrá
elegir entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación de
que trate, con el resarcimiento de daños y el abono de los intereses
en ambos casos. Íd.
Ahora bien, ante una reclamación por incumplimiento
contractual, el estado de derecho provee al promovido en la acción
pertinente la defensa del contrato no cumplido, o exceptio non
adimpleti contractus. La misma constituye una excepción a la regla
general que impone el deber de cumplir con el pacto asumido, ello
cuando el demandante pretende exigir la acreencia debida a pesar
de que ha incumplido de manera parcial o defectuosa con la
prestación acordada. Siendo de este modo, la consecuencia
principal de la aplicación de esta figura es que el demandado no KLAN202500086 12
vendrá obligado a cumplir con su parte, hasta tanto el promovente
de la acción observe su deber de manera total o libre de defectos.
Álvarez v. Rivera, 165 DPR 1, 20 (2005).
Por su parte y en lo aquí pertinente, en el contrato de
arrendamiento, una de las partes, llamada arrendador, confiere a la
otra, denominada arrendatario, el goce o uso de una cosa por tiempo
determinado y a cambio de un precio cierto. 31 LPRA ant. secs.
4012, 4031. Conforme a la interpretación doctrinal del referido
negocio, el ordenamiento jurídico vigente reconoce que el mismo
supone la cesión del derecho a disfrutar determinado bien por cierto
término y a cambio de una renta periódica, sin que con ello se
transmita su titularidad. J.R. Vélez Torres, Curso de Derecho Civil;
Derecho de Contratos, San Juan, Universidad Interamericana de
Puerto Rico, Facultad de Derecho, 1990, T. IV, Vol. II, pág. 267. Por
sus propiedades, el contrato de arrendamiento es uno de carácter
consensual, siendo el único requisito para su validez el mero
acuerdo entre las partes. 31 LPRA ant. sec. 3451. Dado a las
obligaciones mutuas que genera entre los contratantes, este tipo de
convenio también se reputa bilateral, puesto que, mientras uno se
obliga a entregar y a permitir el goce pleno y pacífico de la cosa objeto
de arrendamiento durante el término estipulado, el otro está
llamado a ejercer su derecho de manera diligente, según pactado,
mediante el correspondiente desembolso del precio convenido. 31
LPRA ant. secs. 4051, 4052.
En un contrato de arrendamiento, el arrendador tiene el deber
de observar el fiel cumplimiento de las siguientes obligaciones: 1)
entregar al arrendatario la cosa objeto de contrato; 2) hacer en ella,
durante el arrendamiento, todas las reparaciones necesarias a fin
de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido
destinada; 3) mantener al arrendatario en el goce pacífico por todo
el tiempo del contrato y; 4) suscribir y entregar al arrendatario un KLAN202500086 13
recibo por cada pago hecho por éste. 31 LPRA ant. sec. 4051. Por su
parte, el arrendatario viene llamado a: 1) pagar el precio del
arrendamiento en los términos convenidos; 2) usar la cosa
arrendada como un buen padre de familia destinándola a lo
pactado, y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de
la cosa arrendada y; 3) a pagar los gastos que ocasione la escritura
del contrato. 31 LPRA ant. sec. 4052. Ahora bien, si el arrendador o
el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas
anteriormente, podrán pedir la recisión del contrato y la
indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el
contrato subsistente. 31 LPRA ant. sec. 4053.
B
Es por todos sabido que, para probar el contenido de un
escrito, grabación o fotografía, el ordenamiento exige la presentación
del original de éstos. Regla 1002, Reglas de Evidencia, 32 LPRA Ap.
VI, R. 1002. La doctrina interpretativa del referido estatuto reconoce
que dicha norma responde al interés de imprimir confiabilidad y
certeza al proceso pertinente, evadiendo así toda posibilidad de
manipulación, fabricación u omisiones, respecto a la veracidad del
contenido del documento o fotografía que se pretende presentar
en evidencia. R. Emmanuelli Jiménez, Prontuario de Derecho
Probatorio Puertorriqueño 2010, 3ra Ed., San Juan, Ed. Situm Inc.,
2010, pág. 579. Ahora bien, en materia de derecho probatorio, es
premisa cardinal que un duplicado es tan admisible como el original
mismo, ello salvo que surja una genuina controversia respecto a la
autenticidad del original o que, bajo ciertas circunstancias, resulte
injusta su admisibilidad. 32 LPRA Ap. VI, R. 1003.
En el anterior contexto, la norma es clara al disponer que no
es suficiente una mera alegación respecto a la legitimidad del
original. Siendo así, el interesado en objetar la admisibilidad de un
duplicado está llamado a establecer prima facie algún indicio de KLAN202500086 14
fraude o controversia en cuanto a la autenticidad del original. Por
otro lado, la salvedad que propone descartar el ofrecimiento en
evidencia de un duplicado, en ocasión a que se estime injusta su
admisibilidad versus la del original, debe interpretarse
restrictivamente. E.L. Chiesa Aponte, Reglas de Evidencia de Puerto
Rico 2009, San Juan, Publicaciones JTS, 2009, pág. 312. Por tanto,
si se cumple con la definición que, en cuanto al mismo, el estado de
derecho dispone y salvo disposición en contrario, los tribunales de
justicia no tienen discreción alguna para negarse a acogerlo.
Ahora bien, conforme lo establecido por el ordenamiento
probatorio vigente:
La juzgadora o el juzgador de hechos deberá evaluar la evidencia presentada con el propósito de determinar cuáles hechos han quedado establecidos o demostrados, con sujeción a los principios siguientes:
[…]
(d) La evidencia directa de una persona testigo que merezca entero crédito, es prueba suficiente de cualquier hecho, salvo que otra cosa se disponga por ley.
[…].
Regla 110 de Evidencia, 32 LPRA Ap. VI, R. 110.
En reiteradas ocasiones, nuestro sistema de derecho ha
reconocido que el testimonio de un solo testigo, cuando éste
pretende declarar sobre un hecho, es suficiente para que el mismo
quede establecido. De este modo, sirviendo dicha declaración para
afirmar la ocurrencia, o no, de determinado evento, no se hace
necesaria la presentación ulterior de prueba adicional para
corroborar lo narrado por un testigo competente, salvo así se
requiera. Federation Des. Ind. v. Ebel, 172 DPR 615 (2007); Santiago
Otero v. Méndez, 135 DPR 540 (1994). KLAN202500086 15
C
Por su parte, la temeridad constituye aquel patrón de
conducta que lleva a una de las partes a incurrir en los gastos de
un litigio cuya controversia pudo haberse resuelto fuera de los
tribunales y que afecta la sana administración de la justicia.
Meléndez Vega v. El Vocero de PR, 189 DPR 123, 126 (2013); Consejo
Titulares v. MAPFRE, 2024 TSPR 140, 215 DPR ___ (2024); Blás v.
Hosp. Guadalupe, 146 DPR 267, 335 (1998); Torres Ortiz v. ELA, 136
DPR 556 (1994). Una parte ha incurrido en temeridad cuando está
presente alguna de las siguientes circunstancias: 1) contestar una
demanda y negar responsabilidad total; 2) defenderse
injustificadamente de la acción en su contra; 3) creer que la
cantidad reclamada es exagerada y que tal sea el único motivo por
el cual se opone a las alegaciones del demandante, pudiendo limitar
la controversia a la fijación de la correspondiente cuantía; 4)
incurrir en un litigio del cual prima facie se desprende su
responsabilidad y; 5) negar un hecho cuya veracidad conste. Blas
v. Hosp. Guadalupe, supra, págs. 335-336; Fernández v. San Juan
Cement Co., Inc., 118 DPR 713 (1987).
Una vez un tribunal con competencia determina que se ha
incurrido en temeridad, está llamado a imponer, a la parte que así
haya actuado, el pago de cierta cantidad de dinero en concepto de
honorarios de abogado. Torres Montalvo v. Gobernador ELA, 194 DPR
760, 778 (2016). Al respecto, la Regla 44.1 (d) de Procedimiento
Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 44.1 (d), dispone como sigue:
(d) Honorarios de Abogado - En caso de que cualquier parte o su abogado o abogada haya procedido con temeridad o frivolidad, el tribunal deberá imponerle en su sentencia al responsable el pago de una suma por concepto de honorarios de abogado que el tribunal entienda correspondan a tal conducta. En caso de que el Estado Libre Asociado de Puerto Rico, sus municipios, agencias o instrumentalidades haya procedido con temeridad o frivolidad, el tribunal deberá imponerle en su sentencia una suma por concepto de honorarios de abogado, excepto en los casos en que esté KLAN202500086 16
expresamente exento por ley del pago de honorarios de abogado.
El antedicho estatuto preceptúa en nuestro esquema procesal
la intención de establecer una penalidad a un litigante perdidoso
que, por su terquedad, obstinación, contumacia e insistencia en una
actitud desprovista de fundamentos, obliga a la otra parte,
innecesariamente, a asumir las molestias, gastos, trabajo e
inconveniencias de un pleito. Asoc. Salud Primaria y otros v. ELA,
2025 TSPR 75, 216 DPR ___ (2025); SLG González-Figueroa v. SLG
et al., 209 DPR 138, 148 (2022): Torres Montalvo v. Gobernador ELA,
supra, pág. 778, citando a Andamios de PR v. Newport Bonding, 179
DPR 503, 520 (2010). De ahí que, como regla general, establecida la
concurrencia de tal conducta, la condena de honorarios resulta ser
imperativa. Así, el juzgador tendrá que adjudicar el monto
correspondiente al grado de temeridad desplegado por el actor, ello
mediante el ejercicio de su sano juicio. De este modo, la
determinación que en su día emita sólo será objeto de revisión si ha
mediado abuso de discreción en el ejercicio de su ministerio. Colón
Santos v. Coop. Seg. Múlt. P.R., 173 DPR 170, 188 (2008).
D
Finalmente, es premisa reiterada en nuestro ordenamiento
jurídico que, en ausencia de pasión, prejuicio, error manifiesto o
parcialidad, los tribunales intermedios no habrán de intervenir con
la apreciación y la adjudicación de credibilidad de la prueba que
realizan los tribunales de instancia. Gómez Márquez et al. v. El
Oriental, 203 DPR 783, 794 (2020); Dávila Nieves v. Meléndez Marín,
187 DPR 750, 771 (2013); Rodríguez v. Nationwide Insurance, 156
DPR 614, 623 (2002); Argüello v. Argüello, 155 DPR 62, 79-80
(2001). Como norma, un tribunal apelativo está impedido de
sustituir o descartar, por sus propias apreciaciones, las
determinaciones de hecho que realiza el foro sentenciador, KLAN202500086 17
fundamentando su proceder en un examen del expediente sometido
a su escrutinio. Serrano Muñoz v. Auxilio Mutuo, 171 DPR 717, 741
(2007); Rolón v. Charlie Car Rental, Inc., 148 DPR 420, 433
(1999). Asimismo, las determinaciones de credibilidad que realiza
el tribunal primario están revestidas de una presunción de
corrección, razón por la cual, en este aspecto, gozan de un amplio
margen de deferencia por parte del foro intermedio. Dávila Nieves v.
Meléndez Marín, supra; Argüello v. Argüello, supra; Blás v. Hosp.
Guadalupe, 146 DPR 267, 309 (1998).
De ordinario, el Tribunal de Primera Instancia es quien está
en mejor posición para aquilatar la prueba testifical que ante sí se
presentare, puesto que es quien oye y observa declarar a los
testigos. Dávila Nieves v. Meléndez Marín, supra, pág. 771; ELA v.
PMC, 163 DPR 478, 490 esc. 6 (2004). Por tanto, el juzgador de
primera instancia goza de preeminencia al poder apreciar sus
gestos, contradicciones, manierismos, dudas y vacilaciones,
oportunidad que le permite formar en su conciencia la convicción de
si dicen, o no, la verdad. López v. Dr. Cañizares, 163 DPR 119, 136
(2004). Ahora bien, la normativa antes expuesta no es de carácter
absoluto. El criterio de deferencia no se justifica cuando el tribunal
revisado considera, solamente, prueba documental o pericial. ELA
v. PMC, supra. Al respecto, sabido es que los tribunales revisores
tienen amplia discreción en la apreciación de la prueba pericial,
pudiendo, inclusive, adoptar su propio criterio en su evaluación, y
hasta descartarla, aunque resulte técnicamente correcta. Mun. de
Loíza v. Sucns. Suárez et al., 154 DPR 333, 363 (2001). Ello así
puesto que, al entender sobre este tipo de evidencia, el tribunal
intermedio está en la misma posición que el Tribunal de Primera
Instancia. Ortiz Rodríguez v. AFF, 94 DPR 546, 549-550 (1967). De
igual forma, una apreciación incorrecta de la prueba tampoco
ostenta inmunidad frente a la función revisora del tribunal KLAN202500086 18
apelativo. Si bien el arbitrio y la discreción del foro primario es
respetable, sus dictámenes están sujetos a que los mismos se
emitan conforme a los principios de legalidad y justicia. Méndez v.
Morales, 142 DPR 26, 36 (1996).
III
En el recurso de apelación ante nuestra consideración,
sostiene la parte apelante que el Tribunal de Primera Instancia
incidió al aplicar la doctrina de exceptio non adimpleti contractus,
por entender que dicha aplicación resulta contraria al principio de
la buena fe contractual. De igual modo, aduce que erró el foro
sentenciador al emitir una sentencia enmendada que, a su juicio,
modificó retroactivamente las obligaciones contractuales de las
partes en el contrato en controversia. Asimismo, plantea que el
Tribunal de instancia erró al responsabilizar a Regency por los
defectos eléctricos del local arrendado y, por consiguiente, al
desestimar su causa de acción de cobro de dinero. Alega, además,
que el foro primario erró al concluir que Encanto había solicitado el
reembolso de gastos por alegadas mejoras y al concederlos cuando,
según indica, de la demanda únicamente surge gastos asociados a
la impermeabilización del techo y a las facilidades eléctricas. Señala
también que erró el Tribunal al admitir prueba relativa a un pago de
$150,000.00 sin la presentación del documento original cancelado,
lo que, a su entender, contraviene la doctrina de la mejor prueba.
Finalmente, la parte apelante cuestiona la legitimidad de la
imposición de $5,000.00 por concepto de honorarios de abogado.
Habiendo examinado los referidos señalamientos, a la luz del
derecho aplicable a la controversia de autos, resolvemos coincidir
con lo resuelto. En consecuencia, confirmamos el dictamen apelado.
Un examen del expediente que nos ocupa nos mueve a
concluir que la determinación aquí impugnada es una correcta en
derecho. Nada en los documentos sometidos a nuestro haber, KLAN202500086 19
establece que, en el ejercicio de su gestión adjudicativa, el Tribunal
de Primera Instancia haya incurrido en error tal, que nos veamos
llamados a suprimir la eficacia de lo resuelto. A nuestro juicio, el
dictamen que nos ocupa, en efecto, responde a la naturaleza de los
respectivos derechos y obligaciones de las partes, según
expresamente convenidos en el contrato de arrendamiento en
disputa.
Por estar íntimamente relacionados, discutiremos en
conjunto, al igual que la parte apelante, los primeros tres
señalamientos de error.
Según esbozáramos, en el contrato de arrendamiento, el
arrendador confiere al arrendatario, el goce o uso de una cosa por
tiempo determinado y a cambio de un precio cierto. 31 LPRA ant.
secs. 4012, 4031. En este negocio jurídico, de carácter bilateral, el
arrendador tiene el deber de observar el fiel cumplimiento de las
siguientes obligaciones: 1) entregar al arrendatario la cosa objeto de
contrato; 2) hacer en ella, durante el arrendamiento, todas las
reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para
el uso a que ha sido destinada; 3) mantener al arrendatario en el
goce pacífico por todo el tiempo del contrato y; 4) suscribir y
entregar al arrendatario un recibo por cada pago hecho por éste. 31
LPRA ant. sec. 4051. Por su parte, el arrendatario viene llamado a:
1) pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos; 2)
usar la cosa arrendada como un buen padre de familia destinándola
a lo pactado, y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza
de la cosa arrendada y; 3) a pagar los gastos que ocasione la
escritura del contrato. 31 LPRA ant. sec. 4052. Ahora bien, si el
arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones
expresadas anteriormente, podrán pedir la recisión del contrato y la
indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el
contrato subsistente. 31 LPRA ant. sec. 4053. KLAN202500086 20
En atención a lo previamente esbozado, ante una reclamación
por incumplimiento contractual, el estado de derecho provee al
promovido en la acción pertinente la defensa del contrato no
cumplido, o exceptio non adimpleti contractus. La misma constituye
una excepción a la regla general que impone el deber de cumplir con
el pacto asumido, ello cuando el demandante pretende exigir la
acreencia debida a pesar de que ha incumplido de manera parcial o
defectuosa con la prestación acordada. Siendo de este modo, el
demandado no vendrá obligado a cumplir con su parte, hasta tanto
el promovente de la acción observe su deber de manera total o libre
de defectos. Álvarez v. Rivera, 165 DPR 1 (2005).
En el caso ante nuestra consideración, un examen del
contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 16 de agosto
de 2016 nos permite constatar que, en lo pertinente a los errores
esgrimidos, las obligaciones asumidas por la parte apelante estaban
claramente definidas en las cláusulas 12, 16 y 26.12 del acuerdo.
Conforme a tales disposiciones, el arrendador debía limpiar, decorar
y conservar en buen estado las áreas comunes y el estacionamiento;
reparar, según fuera necesario, el pavimento, la iluminación, las
aceras y los desagües; mantener la impermeabilidad del techo del
centro comercial;2 entregar al arrendatario un local con capacidad
eléctrica adecuada hasta la entrada del contador;3 y asumir el
mantenimiento de todo el sistema de cablería eléctrica desde el
punto en que el servicio entra al centro comercial hasta el área
2 Apéndice del recurso, pág. 159. La cláusula 12 del contrato en cuestión dispone:
The Landlord will clean and illuminate the parking area, clean, decorate and maintain in good condition all the common areas […]. The Landlord will repair the pavement, illumination, sidewalks, and sewers as necessary […]. The Landlord will maintain the impermeability of the roof of the Shopping Center […].
3 Apéndice del recurso, pág. 161. La cláusula 16 del contrato dispone: “The Landlord will deliver to the Tenant a “shell” with […] adequate electric capacity up to the pull out with empty conduit to the entrance of the location (includes common substation) […].” KLAN202500086 21
donde ubican los contadores.4 Por su parte, la parte apelada venía
llamada a pagar el canon de arrendamiento ascendente a $6,387.75
mensuales.
Por otra parte, al remitirnos a la Transcripción de la Prueba
Oral surge que, el presidente de la compañía Encanto Giving Tree,
LLC, Francisco J. Vergne Morell, declaró que la parte apelada no
pudo operar el negocio para el cual arrendó el local, debido a la
ausencia de electricidad en el edificio, la filtración de agua por el
techo y la necesidad de realizar trabajos de pintura exterior, así
como de reparaciones en las aceras y el estacionamiento.5 Indicó
que notificó tales deficiencias a Regency y añadió que, ante la
inacción de la parte apelante para atender los arreglos que
contractualmente le correspondían, Encanto acordó asumirlos, con
la garantía de que serían reembolsados.6 Precisó que remitió las
facturas relacionadas con dichos trabajos y que nunca recibió
reembolso alguno. A lo antes expuesto, resulta preciso sumar el
testimonio del señor Jorge Pérez Chacón, encargado de gestionar los
cobros de dinero en Regency. Este, testificó que, desde el inicio del
contrato en agosto de 2016 hasta el 1 de junio de 2019, la parte
apelada cumplió cabalmente con su obligación de pagar los cánones
de arrendamiento.7 A nuestro juicio, tal cuadro fáctico demuestra
que fue la parte apelante quien, en principio, incumplió las
obligaciones contractuales que le imponía el contrato de
arrendamiento.
Por lo tanto, contrario a lo argüido por la parte apelante en
sus primeros tres señalamientos de error, observamos que el Foro
4 Apéndice del recurso, pág. 170. La cláusula 26.12 del contrato dispone: “Landlord shall be responsible for the maintenance of electrical wiring from the point said service enters the Shopping Center to the point where the Tenant’s electrical utility meters are located.” 5 Transcripción de la Prueba Oral de la vista celebrada el 26 de septiembre de
2023, pág. 22. 6 Íd., págs. 36-37. 7 Transcripción de la Prueba Oral de la vista celebrada el 22 de agosto de 2023,
pág. 68. KLAN202500086 22
de instancia evaluó correctamente la extensión y los efectos del
incumplimiento contractual de la parte apelante sobre la ejecución
de las obligaciones de la parte apelada. Conforme indicáramos, el
contrato de arrendamiento es uno que exige el recíproco
cumplimiento de los deberes atribuidos a los suscribientes. No
obstante, en ocasión a que alguno de ellos vea lacerado el interés
esperado, tiene plena legitimación para reclamar la reivindicación
de sus derechos. Ahora bien, tal no puede ser la ocasión cuando
quien exige el cumplimiento específico, no realizó debidamente su
parte del pacto. Siendo así, resulta forzoso concluir que los errores
señalados no se cometieron.
En lo que atañe a los señalamientos cuarto y quinto, la parte
apelante sostiene que el Tribunal de Primera Instancia erró al
concluir que la parte apelada había solicitado el reembolso de gastos
por mejoras al local, toda vez que, según aduce, antes de la
radicación de la demanda únicamente se habían reclamado los
gastos asociados al arreglo del techo y a las facilidades eléctricas.
Asimismo, plantea que erró el foro sentenciador al admitir prueba
relativa a un pago de $150,000.00 sin la presentación del
documento original cancelado. No le asiste la razón. Veamos.
Según surge de la Transcripción de la Prueba Oral, el señor
Víctor García Porrata, accionista de Encanto Giving Tree, LLC,
declaró que la parte apelada contrató a la compañía Reyes
Contractor Group para realizar los trabajos necesarios a fin de
habilitar el local conforme al propósito pactado. Señaló que Reyes
Contractor Group facturó a Encanto la suma de $223,000.00 por la
totalidad de los trabajos realizados y que Encanto efectuó un pago
parcial de $150,000.00, el cual fue recibido por la compañía
contratada.8
8 Transcripción de la Prueba Oral de la vista celebrada el 22 de agosto de 2023,
pág. 148. KLAN202500086 23
Del mismo modo, según surge de la Transcripción de la Prueba
Oral, el contratista Félix J. Rosario Flores, contratista de la
compañía Reyes Contractor Group, la empresa fue inicialmente
contratada para llevar a cabo la remodelación interior del local, lo
que incluía la instalación de losas, aires acondicionados y otros
trabajos internos. No obstante, al realizar una inspección ocular de
la propiedad, advirtió que el sistema eléctrico se encontraba en total
estado de abandono. Explicó que el equipo indispensable para
establecer la conexión eléctrica estaba vandalizado, que se habían
sustraído cables, que las bases del contador de electricidad estaban
rotas y que no existía conexión entre los puntos necesarios para
energizar la propiedad.9 Añadió que, ante la ausencia de electricidad
y las filtraciones en el techo, cualquier labor realizada en el interior
del local se deterioraba nuevamente. Por tal razón, Reyes Contractor
Group fue contratado para llevar a cabo la reparación de la cablería
eléctrica y la impermeabilización del techo. Finalmente, expresó que
recibió de Encanto el pago parcial de $150,000.00 y lo depositó en
la cuenta de banco de Reyes Contractor Group.10
Correspondía a la parte apelante impugnar las alegaciones
relativas a la totalidad de los trabajos realizados por Reyes
Contractor Group por la suma de $223,000.00, pues fue a partir de
los testimonios del señor Víctor García Porrata y el señor Félix J.
Rosario Flores, que quedaron expuestas las labores cuya
compensación se reclamaba, quedando en ese momento procesal
enmendadas las alegaciones de la reclamación en su contra.
De igual modo, respecto al planteamiento relativo al pago de
$150,000.00, según esbozado previamente, el ordenamiento
probatorio reconoce que un duplicado es tan admisible como el
9 Transcripción de la Prueba Oral de la vista celebrada el 26 de septiembre de
2023, pág. 119. 10 Transcripción de la Prueba Oral de la vista celebrada el 26 de septiembre de
2023, pág. 185. KLAN202500086 24
original, salvo que surja una controversia genuina respecto a su
autenticidad, circunstancia que impone al objetante la carga de
presentar prima facie algún indicio de fraude o duda sobre el
documento, lo cual no ocurrió en el caso de autos. Asimismo,
conforme al estándar probatorio vigente, el testimonio de un solo
testigo debidamente aquilatado por el Tribunal de Primera Instancia
es suficiente para establecer un hecho sin necesidad de ulterior
corroboración. Siendo así, y no advirtiendo desviación alguna del
derecho aplicable en la admisión y valoración de la prueba desfilada,
resolvemos que los señalamientos de error cuarto y quinto no se
cometieron.
Finalmente, sobre el planteamiento mediante el cual la parte
apelante impugna la imposición del pago de $5,000.00 por concepto
de honorarios de abogado, resolvemos no imponer nuestro criterio
sobre el desplegado por el tribunal sentenciador. Tal y como
indicáramos, la imposición de honorarios de abogado es una
determinación discrecional del Adjudicador, ello de conformidad con
la conducta procesal de las partes durante el curso del litigio
sometido a su consideración.
Por ostentar inmediatez sobre los trámites desplegados ante
sí, el foro primario está en una posición privilegiada para juzgar el
alcance, las motivaciones y las consecuencias de la ejecución de los
litigantes en el procedimiento que atiende. Así, y en ausencia de
prueba que establezca que, en dicha gestión, el Juzgador
transgredió los límites normativos impuestos a la ejecución de sus
facultades adjudicativas, este Foro viene llamado a mostrarse
deferente ante el pronunciamiento que al respecto emita. De este
modo, dado a que nada en el expediente sugiere que, en el caso de
autos, el Tribunal de Primera Instancia actuó en contravención a los
términos que el estado de derecho impone a sus funciones y por KLAN202500086 25
estimar como razonable su determinación en la presente materia,
sostenemos la misma.
IV
Por los fundamentos que anteceden, se confirma la sentencia
apelada.
Lo acordó y manda el Tribunal, y certifica la Secretaria del
Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones