Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL X
PASEOS DE DORADO Certiorari PROPERTY OWNERS procedente del ASSOCIATION, INC. Tribunal de Primera Instancia, Sala Peticionaria Superior de Bayamón
Vs. Caso Núm. BY2025CV03889
THE DAWN HOTEL AT DORADO, LLC; QB Sobre: GROUP LLC; PASEO SAN Injuction Estatutario TA2025CE00652 ANTONIO, INC. Injuction Preliminar Demandado-Recurrida Injuction Permanente Sentencia DAVID EFRON; OFICINA declaratoria; DE GERENCIA DE Cumplimiento PERMISOS DEL especifico DEPARTAMENTO DE DESARROLLO ECONOMICO Y COMERCIO; MUNICIPIO DE DORADO Demandados Panel integrado por su presidenta, la Jueza Grana Martínez, el Juez Ronda Del Toro y la Jueza Lotti Rodríguez.
Grana Martínez, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 12 de noviembre de 2025.
Comparece la parte peticionaria, Paseos de Dorado Property
Owner’s Association, Inc., (en adelante Asociación) mediante un
recurso de Certiorari radicado el 21 de octubre de 2025, y nos
solicita que revisemos la Resolución del 16 de octubre de 2025 que
declara No Ha Lugar la Urgente Solicitud de Injunction Preliminar Sin
Vista y Sin Fianza instada por los peticionarios el 29 de septiembre
de 2025.
I.
La Asociación presentó el 23 de julio de 2025 una Demanda
de Injuction Estatutario al amparo del Artículo 14.1 de la Ley 161 TA2025CE00652 2
del 2009, una Solicitud de Injuction Preliminar y Permanente, y
Sentencia Declaratoria. En esencia, la parte peticionaria arguyó que
la finca #17,547 perteneciente al codemandado The Dawn Hotel al
Dorado, LLC (en adelante Dawn Hotel) y la finca #13,041
perteneciente a Paseo San Antonio, Inc., (en adelante Paseo San
Antonio) están gravadas por una servidumbre de equidad que fue
constituida mediante la Escritura número 12 del 28 de diciembre de
1995, que limita el desarrollo de dichos predios a un proyecto
residencial. Alega que, los recurridos Dawn Hotel y Paseo San
Antonio, en violación a las condiciones restrictivas llevaron a cabo
un proceso de consulta de ubicación, obtención de permisos de
construcción y solicitudes de endoso de un hotel ante la OGPe y el
Municipio de Dorado sin haber divulgado las condiciones
restrictivas que gravan dichos predios.
La Asociación alegó, además, que luego de la radicación de un
pleito en el caso BY2025CV01802, el codemandado Dawn Hotel y
Paseo San Antonio otorgaron de forma ultra vires una Escritura de
Liberación, donde el desarrollador original de Paseos de Dorado, el
codemandado David Efrón, dejó sin efecto las condiciones
restrictivas de la finca #17,547, la Finca #13,041 y otras dos (2)
fincas. Adujo, que la Escritura de Liberación fue un acto ilegal, ya
que requiere, entre otras cosas, el consentimiento de los miembros
de la Asociación, del dueño del neighboring property, el dueño del
predio no desarrollado y solamente se pueden liberar por acuerdo
luego de transcurrido treinta (30) años desde la constitución de la
servidumbre; lo que tampoco ha sucedido. Planteó que la Asociación
está sujeta a sufrir un daño irreparable de continuar la parte
demandada con el desarrollo de un proyecto hotelero en la finca
#17,547, por lo que solicitan un injunction estatutario bajo las
disposiciones del Artículo 14.1 de la Ley 161-2009, para revocar la TA2025CE00652 3
consulta de ubicación, permisos de construcción y endosos
otorgados por la OPGPe y el Municipio de Dorado.
Además, solicitan la concesión de un injunction preliminar
bajo la Regla 57.2 de Procedimiento Civil para detener el desarrollo.
También solicitaron el cumplimiento específico de las condiciones
restrictivas, o en la alternativa, un injunction permanente toda vez
que las condiciones restrictivas de servidumbre en equidad constan
en escritura pública por lo que arguyen que no es necesaria la
imposición de una fianza conforme la regla 56.3 de Procedimiento
Civil.. Por otro lado, la Asociación solicitó una Sentencia
Declaratoria para establecer la nulidad de la Escritura de Liberación
y la Consulta de Ubicación, permisos de construcción y endosos por
no cumplir con las leyes y reglamentos aplicables, así como disponer
que la Asociación tiene un derecho real sobre las estructuras de
acceso en la Avenida Principal Norte.
El 24 de julio de 2025, el TPI emitió una Resolución y Orden a
la Asociación para que sometiera los documentos que acreditaban
que las condiciones restrictivas fueron debidamente constituidas y
la legitimación de la Asociación para comparecer en representación
de sus miembros. Mantuvo en suspenso el señalamiento para la
vista de injunction hasta que se cumpliera con la orden de someter
la documentación solicitada, so pena de desestimación. En
específico solicitó; Certificación Registral Karibe de las Finca Núm.
1,532 del Registro de la Propiedad de Bayamón, Sección II.,
Certificación Registral Karibe de la Finca Núm. 13,041 del Registro
de la Propiedad de Bayamón, Sección II, Certificación Registral
Karibe de la Finca Núm. 17,547 del Registro de la Propiedad de
Bayamón, Sección II., Certificación Registral Karibe de la Finca
Núm. 17,607 del Registro de la Propiedad de Bayamón, Sección II.,
Certificación Registral Karibe de la Finca Núm. 17,683 del Registro
de la Propiedad de Bayamón, Sección II, Convocatoria de reuniones, TA2025CE00652 4
quorum, votaciones, minutas y autorización de la Asociación a
tomar medidas legales o demandar, para oponerse a la violación de
las condiciones restrictivas de Paseo del Sol, Paseo Corales 1, Paseo
Corales 2 y Paseo las Olas, Reglamentos vigentes de Paseo del Sol,
Paseo Corales 1, Paseo Corales 2 y Paseo las Olas.
El 30 de julio de 2025, la Asociación presentó la primera
demanda enmendada a los únicos efectos de establecer la facultad
de la Asociación para instar la acción de epígrafe. Asimismo,
presentó una Solicitud de Reconsideración de la Resolución y Orden,
y una Urgente Solicitud de Señalamiento de Vista de Injunction
Estatutario Preliminar.
El TPI señaló una vista de injunction preliminar para el 14 de
agosto de 2025. No obstante, la misma fue reseñalada para las
fechas tentativas del 15 de septiembre de 2025, 6 de octubre o el 14
de octubre de 2025 por entender el foro primario que era necesario
emplazar por edicto al codemandado David Efrón.
Los codemandados The Dawn Hotel y Paseo San Antonio
radicaron el 14 de agosto de 2025 una Oposición a la Solicitud de
Injunction Preliminar. La parte demandada adujo que no procede el
injunction preliminar cuando la finca #17,547 fue liberada
expresamente mediante escritura pública de las condiciones
restrictivas que la Asociación invoca en su demanda; dicha finca
ubica fuera de Paseos de Dorado; no colinda con Paseos de Dorado
y no fue parte de la proyección del desarrollo de Paseos de Dorado.
Además, alega que tiene todos los permisos debidamente expedidos
por las entidades gubernamentales correspondientes. Adujo que
cuenta con la prueba documental que acredita fehacientemente que
las condiciones restrictivas invocadas por la Asociación no son
oponibles a la finca objeto de controversia y que la construcción del
hotel es cónsono y compatible con la comunicades aledañas,
incluyendo Paseos de Dorado. Arguyó que, conforme a las TA2025CE00652 5
disposiciones de la propia Escritura número doce (12) sobre
Constitución de Condiciones Restrictivas de Paseos de Dorado, el
desarrollador y dueño original libero la parcela de las referidas
condiciones restrictivas. Adujo que la escritura de constitución de
condiciones restrictivas le confería la facultad al desarrollador, sin
el consentimiento de la Asociación u otra persona, de liberar los
predios de las condiciones restrictivas. Además, que dicha liberación
se realizó bajo los preceptos de razonabilidad y normas aplicables a
las condiciones restrictivas. Afirmó que la parte demandante no
tiene probabilidad de prevalecer en los méritos de la reclamación y
que la Escritura de Liberación goza de una presunción de corrección
que no permite atender el planteamiento de nulidad hasta que se
emplazara al codemandado David Efrón.
En esa misma fecha, la Asociación presentó Segunda
Demanda Enmendada, para incluir a la Oficina de Gerencia de
Permisos como parte demandada.
El 29 de agosto de 2025, el codemandado David Efrón
compareció mediante una Moción Informativa e indicó que tenía
disponible el 14 de octubre de 2025 para la vista de injunction, y a
esos efectos, se emitió una Orden calendarizando la vista.
Sin embargo, el 29 de septiembre de 2025 la Asociación
presentó una Urgente solicitud de Injunction preliminar sin vista y sin
fianza. Dicha solicitud constituyó la tercera solicitud de la
Asociación para que el foro primario emitiera un injunction
preliminar sin la celebración de una vista. La Asociación adujo que,
según lo establecido por nuestro Tribunal Supremo en Ramírez
Kurtz v. Damiani Ramos, 214 DPR 986 (2024) y la Regla 56.5 de
Procedimiento Civil, procedía la expedición de un injunction
preliminar sin vista cuando el promovente demuestra, mediante
declaración jurada, la existencia de: (i) riesgo de sufrir perjuicio o
daño irreparable, (ii) circunstancias extraordinarias, y (iii) TA2025CE00652 6
probabilidad de prevalecer en los méritos mediante prueba
documental fehaciente. En apoyo a la solicitud, la Asociación
sometió la declaración jurada de la Presidenta de la Asociación y un
Memorando.
Según la declaración jurada, la Presidenta de la Asociación,
Migdalia Santiago Díaz, acredita la urgencia y gravedad de la
situación, ya que la construcción del hotel por parte Dawn Hotel se
ha acelerado significativamente, incluyendo la creación de una
tercera entrada que ubica cerca a los muros de Paseo Las Palmas y
Paseo del Mar, y la edificación de muros de concreto que alega no
corresponden a los planos previamente divulgados. Según la
Asociación, estas obras presionan directamente a la comunidad, ya
que forzarían el desplazamiento de la caseta de seguridad ubicada
en la Avenida Principal Norte, y de no moverse, la entrada del hotel
quedaría dentro de la urbanización, alterando su diseño y
seguridad. Asimismo, mencionó que la Asociación había recibido
una carta de los representantes legales de Dawn Hotel y Paseo San
Antonio, que reflejaba que David Efrón alegaba tener un supuesto
derecho de liberar unilateralmente la rotonda central de la
Urbanización de Paseos de Dorado de la servidumbre en equidad, lo
que amenazaba con alterar aún más gravemente el plan original de
desarrollo residencial. Puntualizo en su declaración que, al
momento de adquirir su propiedad, ella y sus vecinos le
representaron contractualmente que los predios gravados por la
servidumbre en equidad solamente podrían ser desarrollados como
proyectos residenciales. Reitero que el desarrollo de un proyecto
comercial dentro de la urbanización afectaría su calidad de vida y la
de sus vecinos.
Por su parte, la Asociación presentó un Memorando en Apoyo
a “Urgente Solicitud De Injunction Preliminar Sin Vista y Sin Fianza”
presentada en la entrada # 102 y Réplica a “Oposición a la Solicitud TA2025CE00652 7
de Injunction Preliminar” presentada en la Entrada # 60, mediante el
cual reitera los planteamientos esbozados en los escritos anteriores
sobre la procedencia del injunction preliminar.
El 1 de octubre de 2025, los codemandados Dawn Hotel y
Paseo San Antonio radicaron una Breve Réplica A “Urgente Solicitud
De Injunction Preliminar Sin Vista Y Sin Fianza” (Sumac Núm. 102),
en la cual arguyen que el escrito instado por la Asociación el 29 de
septiembre de 2025 constituye una reconsideración tardía de lo
resuelto por el TPI en la vista del 14 de agosto de 2025. Expuso que,
en la referida vista, la Asociación argumentó la procedencia del
injunction preliminar sin fianza y vista conforme lo resuelto por el
Tribunal Supremo en el caso de Ramírez Kurtz v. Damiani Ramos,
supra. No obstante, refutó dicho planteamiento con la prueba
documental fehaciente que ostenta la parte demandada que
evidencia que no son oponibles las condiciones restrictivas a las
fincas de los demandados y que el desarrollo del hotel es totalmente
cónsono y compatible con la comunidad del área, incluyendo Paseos
de Dorado. Particularmente, se indica que la Escritura Núm. 3 de
Liberación de Condiciones Restrictivas, inscrita en el Registro de la
Propiedad, que goza de la fe pública registral, liberó la parcela
17,547 de toda condición restrictiva.
Por su parte, el 3 de octubre de 2025, la Asociación instó un
escrito titulado Vehemente Dúplica de la Asociación a “Breve Réplica
a “Urgente Solicitud de Injunction preliminar sin vista y sin fianza”
(Sumac Núm. 102)” y Moción Reiterando “Urgente Solicitud De
Injunction Preliminar Sin Vista Y Sin Fianza”. El 13 de octubre de
2025, la Asociación presentó Urgente Solicitud De Determinación
Final Sobre Solicitud De Injunction Preliminar Bajo La Segunda Causa
De Acción, solicitándole al TPI que emitiera el Injunction preliminar
sin vista y sin fianza, aun cuando la vista de injunction estaba
pautada para el día siguiente, 14 de octubre de 2025. TA2025CE00652 8
En la vista del 14 de octubre de 2025, el TPI realizó un
resumen del trámite procesal del caso; de las mociones resueltas y
las pendientes de resolver. La parte demandada informó sobre unas
incidencias que estaban aconteciendo extrajudicialmente y que
entendía podían afectar la solicitud de injunction preliminar. La
parte demandante solicitó la celebración de la vista, o en su defecto,
que se emitiera el injunction sin vista. No obstante, el foro primario
resolvió que no emitiría un injunction sin la celebración de una vista
y reseñaló la vista para el 28 de octubre de 2025.
Posteriormente, el 16 de octubre de 2025 el TPI emitió una
Resolución declarando No Ha Lugar la Urgente Solicitud de Injunction
Preliminar sin Vista y Sin fianza (entrada 102) presentada por la
Asociación. Estableció que, según la prueba documental de las
partes, existen permisos de construcción otorgados para el proyecto
hotelero que gozan de una presunción de legalidad rebatible y una
escritura pública de liberación de condiciones restrictivas sobre las
dos parcelas en controversia. Asimismo, estableció que no había, en
esos momentos, evidencia de un daño irreparable.
Inconforme con la determinación, la Asociación radicó el 21
de octubre de 2025 un recurso de Certiorari ante este foro y planteó
los siguientes errores:
PRIMER ERROR: ERRÓ EL TPI AL FUNDAMENTAR SU DETERMINACIÓN DE QUE LA SERVIDUMBRE EN EQUIDAD NO APLICABA A LA FINCA # 17,547 A BASE DE UN PERMISO DE CONSTRUCCIÓN QUE ADVIRTIÓ COR[R]ECTAMENTE QUE NO TIENE EL EFECTO DE ANULAR LAS CONDICIONES RESTRICTIVAS.
SEGUNDO ERROR: ERRÓ EL TPI AL NO DETERMINAR COMO CUESTIÓN DE DERECHO QUE LA ESCRITURA DE LIBERACIÓN ES NULA AB INITIO PORQUE DAVID EFRON NO TIENE AUTORIDAD UNILATERAL PARA LIBERAR TERRENOS DE LA SERVIDUMBRE EN EQUIDAD QUE NI SIQUIERA SON DE SU TITULARIDAD.
TERCE[R] ERROR: ERRÓ EL TPI AL DETERMINAR QUE LA FINCA # 17,547 DONDE SE ESTÁ CONSTRUYENDO EL DESARROLLO COMERCIAL-HOTELERO NO ESTÁ SUJETA A LA SERVIDUMBRE EN EQUIDAD. TA2025CE00652 9
CUARTO ERRO[R]: ERRÓ EL TPI AL DENEGAR EL INJUNCTION PRELIMINAR SIN VISTA Y SIN FIANZA CONFORME DECIDIDO EN RAMIREZ KURTZ, YA QUE SE CUMPLE CON LOS 3 CRITERIOS INDEPENDIENTES DE LA REGLA 56.5 DE PROCEDIMIENTO CIVIL Y EL CRITERIO DE LA 56.3(A).
El 31 de octubre de octubre de 2025, la parte recurrida, Dawn
Hotel y Paseo San Antonio presentaron su Oposición a la Expedición
del Auto de Certiorari. Con el beneficio de los escritos, procedemos a
disponer.
II.
A. Certiorari
El recurso de certiorari es un mecanismo procesal de carácter
discrecional que faculta a un tribunal de mayor jerarquía a revisar
las decisiones emitidas por un tribunal inferior. BPPR v. SLG Gómez-
López, 213 DPR 314, 336 (2023); Rivera et al. v. Arcos Dorados et
al., 212 DPR 194, 207 (2023); Torres González v. Zaragoza
Meléndez, 211 DPR 821, 846-847 (2023); Caribbean Orthopedics v.
Medshape et al., 207 DPR 994, 1004 (2021). “La característica
distintiva de este recurso se asienta en la discreción encomendada
al tribunal revisor para autorizar su expedición y adjudicar sus
méritos”. BPPR v. SLG Gómez-López, supra, pág. 337; Rivera et al. v.
Arcos Dorados et al., supra, pág. 209; IG Builders et. al. v. BBVAPR,
185 DPR 307, 338 (2012). Esta discreción, se ha definido como una
forma de razonabilidad aplicada al discernimiento judicial para
llegar a una conclusión justiciera. Pueblo v. Rivera Montalvo, 205
DPR 352, 373 (2020); Negrón v. Srio. de Justicia, 154 DPR 79, 91
(2001). Sin embargo, la discreción para expedir el recurso no es
irrestricta, ni autoriza al tribunal a actuar de una forma u otra en
abstracción del resto del Derecho. Pueblo v. Rivera Montalvo, supra,
pág. 372 (citando a Negrón v. Srio. De Justicia, supra; Medina
Nazario v. McNeil Healthcare LLC, 194 DPR 723, 728-729 (2016)). TA2025CE00652 10
Por otra parte, la Regla 52.1 de Procedimiento Civil de 2009,
32 LPRA Ap. V, dispone que el recurso de certiorari para revisar
resoluciones u órdenes interlocutorias dictadas por el foro primario,
solamente será expedido por este Tribunal cuando se recurra de una
resolución u orden bajo las Reglas 56 y 57 de Procedimiento Civil o
de la denegatoria de una moción de carácter dispositivo. Ahora bien,
por excepción este foro apelativo podrá revisar órdenes o
resoluciones interlocutorias dictadas por el TPI cuando se recurra
de: (1) decisiones sobre la admisibilidad de testigos de hechos o
peritos esenciales; (2) asuntos relativos a privilegios evidenciarios;
(3) anotaciones de rebeldía; (4) casos de relaciones de familia; (5)
casos que revistan interés público; (6) o en cualquier otra situación
en la cual esperar a la apelación constituiría un fracaso irremediable
de la justicia. En los casos antes mencionados, el foro apelativo no
tiene que fundamentar su decisión al denegar la expedición de un
recurso de certiorari.
Asimismo, con el fin de que podamos ejercer de manera sabia
y prudente la facultad discrecional de entender o no en los méritos
de los asuntos que nos son planteados mediante el recurso
de certiorari, la Regla 40 del Reglamento del Tribunal de
Apelaciones, según enmendado, In re Aprob Enmdas. Reglamento
TA, 2025 TSPR 42, 215 DPR ___ (2025), R. 40, nos señala los
criterios que debemos considerar al atender una solicitud de
expedición de un auto de certiorari. En lo pertinente, la Regla 40
dispone lo siguiente:
El Tribunal tomará en consideración los siguientes criterios al
determinar la expedición de un auto de certiorari o de una orden de
mostrar causa:
(A) Si el remedio y la disposición de la decisión recurrida, a diferencia de sus fundamentos, son contrarios a derecho. TA2025CE00652 11
(B) Si la situación de hechos planteada es la más indicada para el análisis del problema.
(C) Si ha mediado prejuicio, parcialidad o error craso y manifiesto en la apreciación de la prueba por el Tribunal de Primera Instancia.
(D) Si el asunto planteado exige consideración más detenida a la luz de los autos originales, los cuales deberán ser elevados, o de alegatos más elaborados.
(E) Si la etapa del procedimiento en que se presenta el caso es la más propicia para su consideración.
(F) Si la expedición del auto o de la orden de mostrar causa no causa un fraccionamiento indebido del pleito y una dilación indeseable en la solución final del litigio.
(G) Si la expedición del auto o de la orden de mostrar causa evita un fracaso de la justicia. 4 LPRA Ap. XXII-B, R. 40.
Ahora bien, ninguno de los criterios antes citados es
determinante por sí solo y no constituye una lista exhaustiva. García
v. Padró, 165 DPR 324, 335 esc. 15 (2005) (citando a H. Sánchez
Martínez, Derecho Procesal Apelativo, Hato Rey, Lexis-Nexis de
Puerto Rico, 2001, pág. 560). Por lo general, los tribunales revisores
no intervienen con el manejo de los casos de los tribunales de
instancia, salvo que “se demuestre que este último actuó con
prejuicio o parcialidad, que hubo un craso abuso de discreción, o
que se equivocó en la interpretación o aplicación de alguna norma
procesal o de derecho sustantivo”. Rivera y Otros v. Bco. Popular,
152 DPR 140, 155 (2000) (citando a Lluch v. España Service
Sta., 117 DPR 729, 745 (1986)). En tal sentido, al optar por no
expedir el auto solicitado, no se está emitiendo una determinación
sobre los méritos del asunto o cuestión planteada, por lo que esta
puede ser presentada nuevamente a través del correspondiente TA2025CE00652 12
recurso de apelación. Torres Martínez v. Torres Ghigliotty, 175 DPR
83, 98 (2008).
B. Restricciones voluntarias sobre fincas
Las servidumbres en equidad ahora llamadas restricciones
voluntarias sobre fincas fueron incorporadas en el ordenamiento
jurídico de Puerto Rico en Glines v. Matta, 19 DPR 409 (1913). No
obstante, en ausencia de una normativa codificada en el Código Civil
de 1930 el desarrollo de esta figura se ha desarrollado hasta la
aprobación del nuevo Código Civil de 2020 de expresiones
doctrinales y jurisprudenciales. El nuevo Código Civil de 2020
incorpora la normativa reconociendo el papel decisivo en el
desarrollo de comunidades urbanas con un alto grado de orden,
racionalidad y estética. En fin, el Código Civil de 2020 regula las
restricciones voluntarias sobre fincas, antes conocidas como
servidumbres en equidad. El Artículo 813 del Código Civil, 31 LPRA
sec. 8081, dispone que las restricciones voluntarias de carácter real
son aquellas limitaciones de uso, construcción, y ornato o fines
análogos que se imponen a las fincas. Para que las restricciones
voluntarias sobre predios sean válidas y eficaces contra todos deben
ser: (a) ser razonables; (b) obedecer a un plan general de mejoras; (c)
ser compatibles con la política pública sobre uso de terrenos; (d)
constar de manera específica en un instrumento público; y (e) estar
inscritas en el Registro de la Propiedad. Artículo 814, 31 LPRA sec.
8082.
Por su parte, el Artículo 815 del Código Civil, 31 LPRA sec.
8083 nos indica que las restricciones voluntarias podrán
constituirse por negocio jurídico bilateral o multilateral celebrado
por todos los propietarios de las fincas afectadas; o por negocio
jurídico del propietario de la finca afectada. Las restricciones
voluntarias son indivisibles. Si la finca afectada se divide en dos o TA2025CE00652 13
más fincas, la restricción no se modifica y cada una de ellas también
queda afectada. Art. 816 del Código Civil, 31 LPRA sec. 8084.1
Como anticipamos el Tribunal Supremo de Puerto Rico
reconoció por primera vez la figura de las restricciones voluntarias
sobre fincas en año 1913. Véase Glines et al. v. Matta et al., supra.
El Tribunal Supremo había señalado que las condiciones restrictivas
se constituyen unilateralmente por el urbanizador para limitar las
facultades de los futuros adquirentes con respecto al uso destinado
y las edificaciones permisibles dentro de la finca gravada. Rodríguez
et al. v. Gómez et al., 156 DPR 307, 312 (2002). Asimismo, se había
establecido que para asegurar la validez y eficacia de las
restricciones voluntarias sobre fincas era necesario que estas se
establezcan como parte de un plan general de mejoras, consten de
forma específica en el título de la finca y que sean inscritas en el
Registro de la Propiedad. Residentes Parkville v. Díaz, 159 DPR 374,
384-385 (2003). Establecidos estos requisitos, las servidumbres
pasan a ser derechos reales con eficacia erga omnes. Rodríguez et
al. v. Gómez et al., supra, pág. 312. El propietario o el titular de un
derecho real que recae sobre una finca gravada con restricciones
voluntarias puede presentar un interdicto en el tribunal para
impedir que se violen y obtener indemnización por los daños
sufridos. Artículo 817, 31 LPRA sec. 8085.2 La jurisprudencia ha
reconocido legitimación activa a todo propietario de un propietario
sujeto a condiciones restrictivas debidamente inscritas para hacer
valer sus derechos e impedir violaciones a las limitaciones
impuestas mediante injunction.
El Tribunal Supremo de Puerto Rico ha expresado que, en
términos jurídicos, la servidumbre en equidad, “se considera un
contrato entre las partes, ya sea porque éstas acuerdan gravar sus
1 Antes Artículo 470 Código Civil 1930, 31 LPRA sec. 1636. 2 Antes Artículo 319 del Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 1211. TA2025CE00652 14
propiedades para delimitar su uso o el tipo de edificación que se
puede efectuar sobre éstas, o porque adquirentes posteriores de la
propiedad gravada, conociendo las restricciones inscritas en el
Registro de la Propiedad, aceptan someterse a éstas”. Residentes
Parkville v. Díaz, supra. Por ello, lo importante para determinar el
significado y el alcance de las condiciones restrictivas de una
servidumbre en equidad es conocer la voluntad real de las partes al
momento de constituirse las restricciones; qué fin se perseguía al
gravar las propiedades. Residentes Parkville v. Diaz, supra, pág. 385
citando a Asoc. Vec. Urb. Huyke v. Bco. Santander, 157 DPR 521,
540 (2002); Rodríguez et als. v. Gómez et al., res. el, 156 DPR 307,
314 (2002).
Ahora bien, el Código Civil 2020 establece en su Artículo 818
que las restricciones voluntarias pueden modificarse o extinguirse
de la siguiente manera: (a) en la forma y por las causas dispuestas
en el acto jurídico que las establece; (b) por acuerdo unánime de los
interesados, ya sea mediante la eliminación total o parcial de las
restricciones o mediante la constitución de nuevas restricciones que
alteran las anteriores; (c) por efecto del tiempo o por realizarse la
condición, si así se constituyeron; (d) por renuncia o abandono de
los propietarios que reciben los beneficios de las restricciones
mediante conducta que demuestre una intención de renunciar a
ellos o abandonarlos; (e) por expropiación forzosa, si las
restricciones son incompatibles con el uso público de la finca
expropiada; y (f) por cambios radicales del vecindario. 31 LPRA sec.
8086.
C. El interdicto para vindicar las condiciones restrictivas
La jurisprudencia ha reconocido legitimación activa a todo
propietario de un predio sujeto a condiciones restrictivas
debidamente inscritas para hacer efectivos sus derechos e impedir
violaciones a las limitaciones impuestas mediante el interdicto TA2025CE00652 15
(injunction). Residentes Parkville v. Díaz, supra. El Código Civil
2020 reitera la legitimación activa al propietario o el titular de un
derecho real a presentar en el tribunal un interdicto para impedir
que se violen las condiciones restrictivas. Artículo 817, supra.
Igualmente, el Tribunal Supremo de Puerto Rico ha reconocido el
injunction como el mecanismo apropiado para que el dueño de un
predio pueda hacer valer sus derechos o impedir la violación de las
condiciones restrictivas. En una acción de interdicto, la parte
promovente tiene que demostrar la validez y vigencia de las
cláusulas restrictivas. tiene que demostrar la validez y vigencia de
las cláusulas restrictivas. Es decir que; las servidumbres son
razonables; fueron establecidas como parte de un plan general de
mejoras; constan de forma específica en el título de la propiedad, y
están inscritas en el Registro de la Propiedad”. Ramírez Kurtz v.
Damiani Ramos, 214 DPR 986, 997 (2024); Glines et al v. Matta et
al, supra.
Ante una solicitud de injunction, los tribunales luego de
considerar si se cumplen los requisitos antes consignados y que la
servidumbre fue válidamente constituida debe dar paso a un
segundo cotejo conforme los criterios establecidos en Asoc. Vec.
Caparra v. Asoc. Fom. Educ., 173 DPR 304, 324-325 (2008). Es
decir, superado el primer cotejo entonces el foro judicial deberá
considerar (1) la naturaleza de los daños que pueden ocasionárseles
a las partes; (2) la probabilidad de que la parte promovente
prevalezca en los méritos; (3) la probabilidad que la causa se torne
académica; (4) el posible impacto sobre el interés público; (5)
examinar el tiempo que tardó el peticionario en presentar su reclamo
y (6) el efecto del tiempo en los intereses de las partes según la
justicia social. Ramírez Kurtz v. Damiani Ramos, supra, citando a
Asoc. Vec. Caparra v. Asoc. Fom. Educ., supra. TA2025CE00652 16
Ahora bien, y por su pertinencia con los hechos que nos
ocupan precisa aclarar que en Ramirez Kurtz v. Damiani Ramos, si
bien el máximo foro local reconoció la normativa sobre la evaluación
de los injunctions expresamente reconoció que para vindicar una
condición restrictiva, el promovente deberá presentar una acción
bajo la Regla 56.5 de Procedimiento Civil, 32 LPRA, Ap. V, pues una
concesión de este remedio puede limitar de manera provisional el
derecho a la libre disposición de los bienes de la parte que resulta
afectada por la orden de hacer o desistir de hacer. Ramírez Kurtz v.
Damiani Ramos, supra, pág. 999. En estos casos, el promovente no
tiene que demostrar la existencia o inmediatez de un daño
irreparable ni la ausencia de un remedio en ley. Basta con
demostrar la violación de la servidumbre para que se justifique la
concesión del injunction. Id. Como regla general, no procede la
concesión del remedio interdictal sin que se haya cumplido con la
Regla 56.2 de Procedimiento Civil de notificación a la parte adversa
y la celebración de una vista, excepto cuando la parte provente
demuestre la probabilidad de prevalecer mediante prueba
documental fehaciente. Id., págs. 999-1000.
III.
De los señalamientos de error y el expediente ante nuestra
consideración, este Tribunal limita su análisis al cuarto error,
relacionado con la denegatoria del injunction preliminar sin vista y
sin fianza. En esta etapa de los procedimientos corresponde que los
demás errores planteados por la parte peticionaria sean atendidos
por el foro primario una vez se celebre la vista correspondiente sobre
el injunction permanente. Esto, debido a que los demás errores
planteados por el peticionario no se han resuelto en sus méritos. En
la resolución recurrida, el foro primario se limitó a denegar la
solicitud de injunction preliminar sin fianza y sin vista, únicamente
considerando los documentos presentados por la parte promovente. TA2025CE00652 17
Examinadas las circunstancias procesales y el manejo del
caso, entendemos que procede la expedición del auto de certiorari.
De la prueba presentada por la Asociación surge la existencia de las
condiciones restrictivas controversias genuinas sobre la validez y
alcance de la escritura de liberación y los efectos de los permisos de
construcción concedidos. En estas circunstancias, el tribunal debió
ejercer su discreción con la prudencia que exige un remedio
preventivo, considerando que el propósito del injunction preliminar
es preservar el status quo y evitar que la controversia pierda su razón
de ser antes de resolverse en los méritos.
Conforme a lo resuelto en Ramírez Kurtz v. Damiani Ramos,
supra, el injunction preliminar constituye una medida cautelar
destinada a mantener las cosas en su estado actual mientras se
celebra la vista en su fondo. Para la concesión del injunction
preliminar el foro primario debía considerar si las condiciones
restrictivas constaban en escritura pública debidamente inscrita en
el Registro de la Propiedad”. No era necesario demostrar la
existencia o la inmediatez del daño irreparable.
El TPI, sin embargo, fundamentó su denegatoria en la
existencia de permisos de construcción y en una escritura de
liberación cuya validez precisamente se impugna.3 Al resolver de ese
modo, adelantó una apreciación sobre cuestiones sustantivas que
aún no han sido probadas y que corresponden dilucidarse en la vista
sobre injunction permanente. Además, el foro recurrido denegó el
injunction preliminar fundamentándose en la ausencia de un daño
irreparable que en esta etapa de los procesos no hay que probar.
Mediante la Resolución recurrida el TPI denegó la solicitud de
injunction preliminar sin vista y sin fianza, pese a que el foro
primario no la atendió con la diligencia que requiere un remedio de
3 Cabe resaltar que para que una persona modifique, transmita o extinga un derecho real debe ostentar legitimación activa. TA2025CE00652 18
naturaleza urgente, al suspender en varias ocasiones los
señalamientos de vistas, incluso sin fundamentarse tales
suspensiones. Tal inacción tuvo el efecto de dejar sin protección
inmediata a la parte promovente y comprometer la efectividad del
proceso judicial.
Por último, el remedio provisional ante nuestra consideración
está predicado en la facultad inherente que tiene todo tribunal para
estructurar remedios que protejan su jurisdicción y eviten un
fracaso de la justicia. A nuestro entender existe prueba documental
fehaciente que acredita la validez de las condiciones restrictivas.
Aunque el foro guarda discreción para conceder el remedio la
discreción no está sujeta al automatismo judicial sino a un análisis
integral de la prueba y un ponderado balance de equidades,
sopesando los intereses de las partes. Ha de quedar claro que
siendo la medida que tratamos de carácter
interlocutorio provisional, nada de lo que aquí expongamos debe
entenderse como que prejuzga los méritos de la controversia entre
las partes.
Por todo lo anterior, concluimos que el foro primario incidió al
denegar la solicitud de injunction preliminar. En aras de
salvaguardar la integridad del proceso judicial y evitar un perjuicio
que podría tornarse irreparable, procede expedir el auto de certiorari,
revocar la Resolución recurrida y ordenar la expedición de un
injunction preliminar, el cual deberá permanecer vigente hasta que
se celebre la vista correspondiente y se resuelva la solicitud en sus
méritos, con la comparecencia de todas las partes afectadas.
IV.
Por los fundamentos antes expuestos, se expide el auto de
certiorari y se revoca el dictamen recurrido. Se emite el injunction
preliminar, ordenando la paralización de la construcción del hotel
en la Finca #17,547 y la Finca #13,041, sin la imposición de fianza TA2025CE00652 19
y se devuelve el caso al foro primario para la celebración de la vista
de injunction permanente.
Notifíquese inmediatamente.
Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la Secretaria del
Tribunal de Apelaciones.
La Jueza Lotti Rodríguez disiente con voto escrito.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL X
PASEOS DE DORADO Certiorari PROPERTY OWNERS procedente del ASSOCIATION, INC. Tribunal de Primera Instancia, Sala Peticionaria Superior de Bayamón
THE DAWN HOTEL AT DORADO, LLC; QB Sobre: GROUP LLC; PASEO SAN Injuction Estatutario TA2025CE00652 ANTONIO, INC. Injuction Preliminar Demandado-Recurrida Injuction Permanente Sentencia DAVID EFRON; OFICINA declaratoria; DE GERENCIA DE Cumplimiento PERMISOS DEL específico DEPARTAMENTO DE DESARROLLO ECONOMICO Y COMERCIO; MUNICIPIO DE DORADO Demandados Panel integrado por su presidenta, la Jueza Grana Martínez, el Juez Ronda Del Toro y la Jueza Lotti Rodríguez.
VOTO DISIDENTE DE LA JUEZ LOTTI RODRÍGUEZ
El Artículo 813 de nuestro Código Civil, 31 LPRA sec. 8081,
establece que las restricciones voluntarias de carácter real son
aquellas limitaciones de uso, construcción, y ornato o fines análogos
que se imponen a las fincas. Para que las restricciones voluntarias
sobre predios sean válidas y eficaces contra todos deben ser: (a) ser
razonables; (b) obedecer a un plan general de mejoras; (c) ser
compatibles con la política pública sobre uso de terrenos; (d) constar
de manera específica en un instrumento público; y (e) estar
inscritas en el Registro de la Propiedad. Artículo 814, 31 LPRA
sec. 8082. (Énfasis nuestro).
8083, dispone que las restricciones voluntarias podrán constituirse TA2025CE00652 2
por negocio jurídico bilateral o multilateral celebrado por todos los
propietarios de las fincas afectadas; o por negocio jurídico del
propietario de la finca afectada.
A esos efectos, el Tribunal Supremo ha expresado que las
servidumbres en equidad, por constituir restricciones establecidas
contractualmente, se rigen por las normas que establece el Código
Civil de Puerto Rico en relación con la interpretación de los
contratos, con especial atención a la voluntad e intención de las
partes. Rodríguez et al. v. Gómez et al., 156 DPR 307, 312 (2002);
Residentes Parkville v. Díaz, 159 DPR 374, 384 (2003).
Ahora bien, nuestro Código Civil establece las causas o
maneras en que se pueden modificar o extinguir las condiciones
restrictivas voluntarias. Específicamente, dispone que se podrá
modificar o extinguir una condición restrictiva en la forma y por
las causas dispuestas en el acto jurídico que las establece.
Artículo 818, 31 LPRA sec. 8086. (Énfasis nuestro).
El Tribunal Supremo ha reconocido el injunction como el
mecanismo apropiado para que el dueño de un predio pueda hacer
valer sus derechos o impedir la violación de las condiciones
restrictivas. Glines et al v. Matta et al, 19 DPR 409, 416 (1913). En
una acción de interdicto, la parte promovente tiene que demostrar
la validez y vigencia de las cláusulas restrictivas. Ramírez Kurtz v.
Damiani Ramos, 214 DPR 986, 997 (2024). Ante una solicitud de
injuction, los tribunales deben considerar (1) la naturaleza de los
daños que pueden ocasionárseles a las partes; (2) la probabilidad de
que la parte promovente prevalezca en los méritos; (3) la
probabilidad que la causa se torne académica; (4) el posible impacto
sobre el interés público; (5) examinar el tiempo que tardó el
peticionario en presentar su reclamo y (6) el efecto del tiempo en los
intereses de las partes según la justicia social. Id., citando a Asoc.
Vec. v. Caparra v. Asoc. Fom. Educ., 173 DPR 304, 324-325 (2008). TA2025CE00652 3
Asimismo, nuestro Tribunal Supremo ha determinado que,
para vindicar una condición restrictiva, el promovente deberá
presentar una acción bajo la Regla 56.5 de Procedimiento Civil, 32
LPRA, Ap. V, R. 56.5. En estos casos, el promovente no tiene que
demostrar la existencia o inmediatez de un daño irreparable ni la
ausencia de un remedio en ley. Solamente tiene que demostrar la
violación de la servidumbre para que se justifique la concesión del
injunction. Id.; Ramírez Kurtz v. Damiani Ramos, supra, pág. 999. A
esos fines, la Regla 56.2 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R.
56.2, dispone que no se concederá un remedio provisional sin la
notificación a la parte adversa y sin la celebración de una vista,
excepto cuando la parte promovente demuestre la probabilidad de
prevalecer mediante prueba documental fehaciente. Ramírez Kurtz
v. Damiani Ramos, supra, págs. 999-1000.
Por otro lado, el Artículo 2 de la Ley Notarial de Puerto Rico,
4 LPRA sec. 2002, establece que:
“[e]l notario es el profesional del Derecho que ejerce una función pública, autorizado para dar fe y autenticidad conforme a las leyes de los negocios jurídicos y demás actos y hechos extrajudiciales que ante él se realicen, sin perjuicio de lo dispuesto en las leyes especiales […].”
En su función de custodio de la fe pública notarial, un notario
le imparte veracidad, autenticidad y legalidad a los instrumentos
públicos y notariales que autoriza. In re Avilés, Tosado, 157 DPR
867, 888 (2002); In re Criado Vázquez, 155 DPR 436, 452 (2001). Al
autorizar un documento, el notario da fe pública y asegura que ese
documento cumple con todas las formalidades de ley, formal y
sustantivamente, que el documento es legal y verdadero y que se
trata de una transacción válida y legítima. In re Avilés, Tosado,
supra.
Por ello, el resultado de la actuación goza de una presunción
de corrección y quien la impugne, tendrá el peso de la prueba. 4 TA2025CE00652 4
LPRA sec. 2162. Como ha indicado nuestro Tribunal Supremo, lo
característico de los instrumentos públicos es precisamente su
presunción de veracidad y su fuerza probatoria. In re Davison
Lampon, 159 DPR 448, 458 (2003); Delgado Rodríguez v. Rivera
Siverio, 173 DPR 150, 164 (2008); Monserrate v. Lopés, 80 DPR 491,
501 (1958); Vázquez v. Zeda, 58 DPR 594, 599 (1941). (Énfasis
nuestro). Al ser rebatible la presunción, le corresponde al
promovente de la acción el peso de la prueba sobre los elementos de
la alegada nulidad de la escritura pública.
En los casos de naturaleza civil, como el presente, las
presunciones operan de manera obligatoria, por lo que su efecto no
se limita a afectar la carga de presentar o producir evidencia, sino
que también afecta la obligación de persuadir. Véase, Regla 302 de
las de Evidencia, 32 LPRA Ap. VI, R. 302. Véase, Ernesto L. Chiesa,
Tratado de Derecho Probatorio: Reglas de Evidencia de Puerto Rico y
Federales, Tomo II, Publicaciones JTS, 2005, pág.1004.
Según la prueba documental en el caso de autos, para el 28
de diciembre de 1995, el Sr. David Efrón, como dueño y
desarrollador de la parcela de terreno número 1,532 radicada en los
Barrios Pueblo e Higuillar de Dorado, otorgó la escritura número
doce (12) sobre Declaration of Protective Covenants and Restrictions
on Construction for Paseo de Dorado. Se desprende de la referida
escritura que el propósito era desarrollar un complejo de viviendas
conocidos como Paseos de Dorado y que la intención del otorgante
era que los proyectos que se desarrollaran en dichas áreas fueran
compatibles con la comunidad y su valor estético.
En virtud del Artículo III de la escritura se establecieron unas
condiciones restrictivas sobre uso que fueron inscritas en el Registro
de la Propiedad en la finca principal 1,532 de Dorado. Asimismo, la
referida escritura número doce (12), establece en su Artículo X y XI TA2025CE00652 5
las formas y maneras de modificar o liberar la propiedad de las
condiciones restrictivas.
Posteriormente, las fincas 17,547 y 13,014 fueron segregadas
de la finca principal por lo cual arrastraban, por su procedencia,
todas las cargas de la finca matriz, entre las cuales se encontraban
las condiciones restrictivas. Surge de la prueba documental, que la
finca 17,547 fue segregada de la finca principal 1,532 mediante la
escritura número dieciocho (18) del 3 de septiembre de 2024. Allí,
se hizo constar que dicha parcela por su procedencia estaba
afectada por una servidumbre y condiciones restrictivas.
No obstante, el 21 de abril de 2025, el Sr. David Efrón, como
desarrollador original y dueño original que constituyó las
condiciones restrictivas, otorgó la escritura de Liberación de
Condiciones Restrictiva número tres (3) ante el Notario Winston
Vidal Gambaro. Mediante dicha escritura, el Sr. Efrón liberó las
fincas 17,547, 13,041, 17607 y 17683, que son remanentes no
desarrollados de la finca principal, de las condiciones restrictivas
impuestas por éste mediante la escritura número doce (12). La
Escritura de Liberación fue presentada en el Registro de la
Propiedad e inscrita en la finca 17,547 y la finca 13,041; quedando
estas liberadas de las condiciones restrictivas que procedían de la
finca principal 1,532 de Dorado.
Para la concesión de un injunction preliminar sin vista y
fianza, la Asociación tenía que demostrar con prueba documental
fehaciente la existencia de las condiciones restrictivas que gravaran
la finca. Uno de los elementos para la validez de la constitución de
una condición restrictiva es la inscripción en el Registro de la
Propiedad. Según consta de las certificaciones registrales, al
momento de la presentación de la solicitud de injunction preliminar
no hay condiciones restrictivas constituidas que graven la finca TA2025CE00652 6
17543 y la finca 13041, ya que estas fueron liberadas por la
escritura de Liberación número tres (3) del 21 de abril de 2025.
Es decir, en estos momentos, no existen condiciones
restrictivas sobre las parcelas en controversia y sobre las cuales se
solicita un injunction preliminar. Ante ello, la parte promovente no
cumplió con los requisitos dispuesto por nuestro Tribunal Supremo
en Ramírez Kurtz v. Damiani Ramos, supra, para que el foro primario
emitiera un injunction preliminar sin vista previa. Entendemos que
el foro primario aplicó correctamente la presunción de validez que
tiene la Escritura de Liberación al denegar el injunction preliminar
sin vista y que procede la celebración de una vista evidencia para
que la parte demandante pase prueba sobre la alegada nulidad de
dicha escritura y la vigencia de las condiciones restrictivas.
Ante esa realidad, opinamos que no procede la concesión de
un injunction preliminar sin fianza y sin vista, y procede que el foro
primario sin dilación alguna celebre la vista sobre injunction
preliminar.
Por otro lado, coincidimos con la mayoría sobre que no
procede discutir los primeros tres (3) señalamientos de error
presentados por la parte peticionaria toda vez que no sean atendidos
en sus méritos por el foro primario.
En San Juan, Puerto Rico a 12 de noviembre de 2025.
Glorianne M. Lotti Rodríguez Juez de Apelaciones