Oriental Bank v. Santiago Figueroa, Luis Bolivar
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Opinion
ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL II
ORIENTAL BANK APELACIÓN procedente del Apelada Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Carolina
v. KLAN202400868 Caso Núm. CA2021CV01043
LUIS BOLÍVAR Sala: 401 SANTIAGO FIGUEROA Sobre: Apelante COBRO DE DINERO Y EJECUCIÓN DE HIPOTECA POR LA VÍA ORINARIA Panel integrado por su presidente, el Juez Bermúdez Torres, la Jueza Martínez Cordero y el Juez Cruz Hiraldo.
Cruz Hiraldo, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de octubre de 2024.
Comparece el señor Luis Bolívar Santos Figueroa (en
adelante, parte apelante o señor Santiago Figueroa), a través del
presente recurso de apelación, y nos solicita que revoquemos la
Sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala
Superior de Carolina, (en adelante, TPI), el 31 de julio de 2024 y
notificada el 1 de agosto de 2024. En dicho dictamen, el TPI
declaró Con Lugar la Demanda incoada por Oriental Bank (en
adelante, parte apelada u Oriental) y desestimó la Reconvención.1
La parte apelante presentó una Moción de Reconsideración,2 que
fue denegada mediante Resolución emitida el 19 de agosto de 2024
y notificada el 26 de agosto de 2024.3
Por los fundamentos que expondremos a continuación, se
confirma el dictamen apelado.
1 Apéndice 57 del Recurso de Apelación, págs. 693-727. 2 Apéndice 58 Recurso de Apelación, págs. 728-747. 3 Apéndice 60 Recurso de Apelación, págs, Pág. 751.
Número Identificador SEN2024 _____________________ KLAN202400868 2
-I-
El 3 de mayo de 2021, Oriental presentó una Demanda sobre
cobro dinero y ejecución de hipoteca en contra de la parte
apelante.4 En esencia, arguyó que aproximadamente para el 26 de
septiembre de 2005, el señor Santiago Figueroa suscribió un
pagaré por la suma de $64,000.00 más intereses al 6.625% por
ciento anual, y créditos accesorios por endoso con fecha de
vencimiento al 1 de octubre de 2020. En dicha demanda, se alega
que, según el pagaré suscrito entre las partes, se incluía intereses
en adición a los garantizados en ley, costas y honorarios de
abogado en caso de una futura reclamación judicial.
La propiedad en litigio cuenta con la siguiente descripción
registral:
---"URBANA: Parcela de terreno identificada como solar número DIECINUEVE (19) del bloque PC de la Urbanización Parque Del Rio, situada en el Barrio Dos Bocas de Trujillo Alto, con un área de TRESCIENTOS CINCUENTA y TRES punto SETENTA y CINCO (353.75) metros cuadrados, en lindes por el NORTE, en CATORCE punto QUINCE metros con los solares número VEINTIOCHO (28) y VEINTINUEVE (29); por el Sur; en CATORCE punto QUINCE (14.15) metros, con la calle número UNO (1); por el ESTE, en VEINTICINCO (25.00) metros, con el solar número VEINTE (20); y por el OESTE, en VEINTICINCO (25.00) metros, con el solar número DIECIOCHO (18). Enclava una casa de concreto”. -------------------------------------- Inscrita al folio 114 del tomo 700 de Trujillo Alto, finca #26191 del Registro de la Propiedad de San Juan, Sección Cuarta.------------------------------------------------
Oriental arguyó que, al ser el acreedor del instrumento
negociable y tenedor de este, poseía el derecho para exigir el
cumplimiento de este. Luego de la presentación de la demanda,
surgieron varios trámites procesales, promovidos por la parte
apelada, que incluyeron la paralización de los procedimientos al
amparo de la oficina para la Protección Financiera del
4 Apéndice 1 del Recurso de Apelación, págs. 1-32. KLAN202400868 3
Consumidor, (“CFPB”, por sus siglas en inglés), entre otros que no
son necesarios pormenorizar aquí.5
Posteriormente, el 13 de abril de 2022 el señor Santiago
Figueroa presentó su Contestación a Demanda y Reconvención.6 En
síntesis, negó la mayoría de las alegaciones, y planteó entre sus
defensas, la figura de la novación. Incluyó también, una
Reconvención contra Oriental. Entre sus aseveraciones, agregó la
mala fe de la parte apelada, incluyendo el proceso obligatorio de
loss mitigation, la alegada dificultad de información entre las partes
y la imposibilidad de poder llegar a un acuerdo, ante la negativa de
Oriental. Adujo entre sus reclamaciones que, Oriental incurrió en
múltiples violaciones al Real Estate Settlement Procedure Act, (en
adelante y por sus siglas en inglés, RESPA) 12 USC secs. 2605 (f),
2614, según se dispone en el Reglamento X, 12 CFR sec. 1024.41.
Sostuvo que, ante este suceso se vio privado de poder
completar adecuadamente los procedimientos de mitigación de
pérdidas y poder retener su propiedad de manera razonable. Esto,
debido a la obligación que Oriental incumplió en ofrecerle una
orientación diligente y razonable. Añadió también entre otros
asuntos, que la parte apelada incurrió en un Dual Tracking y en
incumplimiento de contrato. A estos fines, la parte apelante
reclamó la suma de quinientos mil dólares ($500,000.00) por los
daños económicos y las angustias mentales sufridas, así como
daños estatutarios en una suma no menor de dos mil ($2,000.00)
dólares por cada violación al RESPA y el Reglamento X.
Posterior a ello, Oriental notificó al foro de origen mediante
Moción Informativa y en Solicitud de Orden, que no se había llevado
a cabo la mediación compulsoria al amparo de la Ley Núm. 184-
2012, 32 LPRA sec. 2881, según enmendada, también conocida
5 Apéndice 3-8 del Recurso de Apelación, págs. 36-43 6 Apéndice 18 del Recurso de Apelación, págs. 88-103 KLAN202400868 4
como Ley para Mediación Compulsoria y Preservación de tu Hogar
en los Procesos de Ejecuciones de Hipotecas de una Vivienda
Principal, (en adelante Ley Núm. 184-2012), por lo que solicitó que
fueran remitidos al Centro de Medición de Conflictos, a tenor con
la precitada ley.7
A tenor con la instrucción judicial, se celebraron un total de
siete (7) vistas ante el Centro de Medición de Conflictos. No
obstante, el 27 de diciembre de 2023, el Centro de Medición de
Conflictos presentó una Moción Informativa sobre Resultado de
Caso de Ejecución de Hipoteca atendido mediante Servicio de
Videoconferencia, en donde informó que la parte demandada no
había aceptado ninguna de las alternativas propuestas, razón
por la cual se daba por concluido el proceso de mediación.8
El 28 de diciembre de 2023, el Foro a quo emitió una Orden
a la parte demandante para que informara el curso a seguir.9 El 8
de enero de 2024, Oriental presentó mediante Moción en
Cumplimiento de Orden solicitando sesenta (60) días para que
ambas partes completaran el descubrimiento de prueba.10 Así las
cosas, el Tribunal emitió Orden notificada a las partes el 9 de
enero de 2024, que se concedía hasta el 17 de febrero del
mismo año para culminar cualquier trámite pertinente al
descubrimiento de prueba, y señaló Conferencia con Antelación a
Juicio para el 1 de mayo de 2024.11
No obstante, el 16 de febrero de 2024, el señor Santiago
Rodríguez presentó una Moción Informativa y Solicitando Extensión
al Plazo para Completar Descubrimiento de Prueba Pendiente en
donde solicitó la extensión del descubrimiento de prueba hasta el
30 de mayo de 2024, manifestando que había notificado un Aviso
7 Apéndice 25 del Recurso de Apelación, págs. 139-142. 8 Apéndice 29 del Recurso de Apelación, págs. 150-152. 9 Apéndice 30 del Recurso de Apelación, pág. 153. 10 Apéndice 31 del Recurso de Apelación, págs. 154-156.
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ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL II
ORIENTAL BANK APELACIÓN procedente del Apelada Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Carolina
v. KLAN202400868 Caso Núm. CA2021CV01043
LUIS BOLÍVAR Sala: 401 SANTIAGO FIGUEROA Sobre: Apelante COBRO DE DINERO Y EJECUCIÓN DE HIPOTECA POR LA VÍA ORINARIA Panel integrado por su presidente, el Juez Bermúdez Torres, la Jueza Martínez Cordero y el Juez Cruz Hiraldo.
Cruz Hiraldo, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 30 de octubre de 2024.
Comparece el señor Luis Bolívar Santos Figueroa (en
adelante, parte apelante o señor Santiago Figueroa), a través del
presente recurso de apelación, y nos solicita que revoquemos la
Sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala
Superior de Carolina, (en adelante, TPI), el 31 de julio de 2024 y
notificada el 1 de agosto de 2024. En dicho dictamen, el TPI
declaró Con Lugar la Demanda incoada por Oriental Bank (en
adelante, parte apelada u Oriental) y desestimó la Reconvención.1
La parte apelante presentó una Moción de Reconsideración,2 que
fue denegada mediante Resolución emitida el 19 de agosto de 2024
y notificada el 26 de agosto de 2024.3
Por los fundamentos que expondremos a continuación, se
confirma el dictamen apelado.
1 Apéndice 57 del Recurso de Apelación, págs. 693-727. 2 Apéndice 58 Recurso de Apelación, págs. 728-747. 3 Apéndice 60 Recurso de Apelación, págs, Pág. 751.
Número Identificador SEN2024 _____________________ KLAN202400868 2
-I-
El 3 de mayo de 2021, Oriental presentó una Demanda sobre
cobro dinero y ejecución de hipoteca en contra de la parte
apelante.4 En esencia, arguyó que aproximadamente para el 26 de
septiembre de 2005, el señor Santiago Figueroa suscribió un
pagaré por la suma de $64,000.00 más intereses al 6.625% por
ciento anual, y créditos accesorios por endoso con fecha de
vencimiento al 1 de octubre de 2020. En dicha demanda, se alega
que, según el pagaré suscrito entre las partes, se incluía intereses
en adición a los garantizados en ley, costas y honorarios de
abogado en caso de una futura reclamación judicial.
La propiedad en litigio cuenta con la siguiente descripción
registral:
---"URBANA: Parcela de terreno identificada como solar número DIECINUEVE (19) del bloque PC de la Urbanización Parque Del Rio, situada en el Barrio Dos Bocas de Trujillo Alto, con un área de TRESCIENTOS CINCUENTA y TRES punto SETENTA y CINCO (353.75) metros cuadrados, en lindes por el NORTE, en CATORCE punto QUINCE metros con los solares número VEINTIOCHO (28) y VEINTINUEVE (29); por el Sur; en CATORCE punto QUINCE (14.15) metros, con la calle número UNO (1); por el ESTE, en VEINTICINCO (25.00) metros, con el solar número VEINTE (20); y por el OESTE, en VEINTICINCO (25.00) metros, con el solar número DIECIOCHO (18). Enclava una casa de concreto”. -------------------------------------- Inscrita al folio 114 del tomo 700 de Trujillo Alto, finca #26191 del Registro de la Propiedad de San Juan, Sección Cuarta.------------------------------------------------
Oriental arguyó que, al ser el acreedor del instrumento
negociable y tenedor de este, poseía el derecho para exigir el
cumplimiento de este. Luego de la presentación de la demanda,
surgieron varios trámites procesales, promovidos por la parte
apelada, que incluyeron la paralización de los procedimientos al
amparo de la oficina para la Protección Financiera del
4 Apéndice 1 del Recurso de Apelación, págs. 1-32. KLAN202400868 3
Consumidor, (“CFPB”, por sus siglas en inglés), entre otros que no
son necesarios pormenorizar aquí.5
Posteriormente, el 13 de abril de 2022 el señor Santiago
Figueroa presentó su Contestación a Demanda y Reconvención.6 En
síntesis, negó la mayoría de las alegaciones, y planteó entre sus
defensas, la figura de la novación. Incluyó también, una
Reconvención contra Oriental. Entre sus aseveraciones, agregó la
mala fe de la parte apelada, incluyendo el proceso obligatorio de
loss mitigation, la alegada dificultad de información entre las partes
y la imposibilidad de poder llegar a un acuerdo, ante la negativa de
Oriental. Adujo entre sus reclamaciones que, Oriental incurrió en
múltiples violaciones al Real Estate Settlement Procedure Act, (en
adelante y por sus siglas en inglés, RESPA) 12 USC secs. 2605 (f),
2614, según se dispone en el Reglamento X, 12 CFR sec. 1024.41.
Sostuvo que, ante este suceso se vio privado de poder
completar adecuadamente los procedimientos de mitigación de
pérdidas y poder retener su propiedad de manera razonable. Esto,
debido a la obligación que Oriental incumplió en ofrecerle una
orientación diligente y razonable. Añadió también entre otros
asuntos, que la parte apelada incurrió en un Dual Tracking y en
incumplimiento de contrato. A estos fines, la parte apelante
reclamó la suma de quinientos mil dólares ($500,000.00) por los
daños económicos y las angustias mentales sufridas, así como
daños estatutarios en una suma no menor de dos mil ($2,000.00)
dólares por cada violación al RESPA y el Reglamento X.
Posterior a ello, Oriental notificó al foro de origen mediante
Moción Informativa y en Solicitud de Orden, que no se había llevado
a cabo la mediación compulsoria al amparo de la Ley Núm. 184-
2012, 32 LPRA sec. 2881, según enmendada, también conocida
5 Apéndice 3-8 del Recurso de Apelación, págs. 36-43 6 Apéndice 18 del Recurso de Apelación, págs. 88-103 KLAN202400868 4
como Ley para Mediación Compulsoria y Preservación de tu Hogar
en los Procesos de Ejecuciones de Hipotecas de una Vivienda
Principal, (en adelante Ley Núm. 184-2012), por lo que solicitó que
fueran remitidos al Centro de Medición de Conflictos, a tenor con
la precitada ley.7
A tenor con la instrucción judicial, se celebraron un total de
siete (7) vistas ante el Centro de Medición de Conflictos. No
obstante, el 27 de diciembre de 2023, el Centro de Medición de
Conflictos presentó una Moción Informativa sobre Resultado de
Caso de Ejecución de Hipoteca atendido mediante Servicio de
Videoconferencia, en donde informó que la parte demandada no
había aceptado ninguna de las alternativas propuestas, razón
por la cual se daba por concluido el proceso de mediación.8
El 28 de diciembre de 2023, el Foro a quo emitió una Orden
a la parte demandante para que informara el curso a seguir.9 El 8
de enero de 2024, Oriental presentó mediante Moción en
Cumplimiento de Orden solicitando sesenta (60) días para que
ambas partes completaran el descubrimiento de prueba.10 Así las
cosas, el Tribunal emitió Orden notificada a las partes el 9 de
enero de 2024, que se concedía hasta el 17 de febrero del
mismo año para culminar cualquier trámite pertinente al
descubrimiento de prueba, y señaló Conferencia con Antelación a
Juicio para el 1 de mayo de 2024.11
No obstante, el 16 de febrero de 2024, el señor Santiago
Rodríguez presentó una Moción Informativa y Solicitando Extensión
al Plazo para Completar Descubrimiento de Prueba Pendiente en
donde solicitó la extensión del descubrimiento de prueba hasta el
30 de mayo de 2024, manifestando que había notificado un Aviso
7 Apéndice 25 del Recurso de Apelación, págs. 139-142. 8 Apéndice 29 del Recurso de Apelación, págs. 150-152. 9 Apéndice 30 del Recurso de Apelación, pág. 153. 10 Apéndice 31 del Recurso de Apelación, págs. 154-156. 11 Apéndice 32 del Recurso de Apelación, pág. 157. KLAN202400868 5
de Toma de Deposición Duces Tecum para el 24 de abril de 2024.12
Añadió que, tenía intención de enmendar sus alegaciones conforme
a la prueba que descubriera en este período solicitado. El TPI le
concedió un término a Oriental para expresarse sobre dicho
petitorio, además el TPI enfatizó que no favorecía la extensión
de término.13 Así las cosas, la parte apelada presentó Oposición A
Moción Informativa Y Solicitando Extensión Al Plazo Para Completar
Descubrimiento De Prueba Pendiente.14
Ulteriormente, el señor Santiago Figueroa presentó una
Moción de Desestimación al amparo de la Ley [Núm.] 184-2012.15
En resumen, adujo que entre las discrepancias que existían para
poder concretizar un acuerdo estaban los “foreclosure expenses” y
otros “fees”. En ella añadió que, Oriental nunca contestó las cartas
de apelación cursadas por el señor Santiago Figueroa. Sostuvo
que, obraron de mala fe en todo el proceso y que nunca le
ofrecieron alternativas de mitigación, condicionando su
reclamación a que desistiera de la Reconvención instada.
Por su parte, Oriental presentó su Oposición a Moción de
Desestimación al amparo de la Ley [Núm.] 184-2012.16 En resumen,
argumentó que la parte apelante nunca tuvo intención real de
mediar la situación. Toda vez que, a pesar de que le ofrecieron
alternativas para la retención de la propiedad, el señor Santiago
Figueroa no estaba de acuerdo en pagar el porcentaje que se
establecía como parte de la obligación original, es decir los
honorarios incurridos como parte de la presente acción judicial, es
decir los de la Reconvención, pues la parte apelante entendía que
debían limitarse al porcentaje que se desprendían del pagaré
suscrito allá para el 26 de septiembre de 2005, por la parte
12 Apéndice 33 del Recurso de Apelación, pág. 158-201. 13 Apéndice 34 del Recurso de Apelación, pág. 202. 14 Apéndice 35 del Recurso de Apelación, págs. 203-210. 15 Apéndice 36 del Recurso de Apelación, págs. 211-219. 16 Apéndice 38 del Recurso de Apelación, págs. 221-236 KLAN202400868 6
apelante. Expuso en esencia, aunque se celebraron siete (7) vistas
para poder llegar a una mediación positiva para la parte apelante,
y se le brindaron dos (2) opciones para la retención, este nunca
tuvo intención de ceder a un acuerdo, sino más bien dilatar el
procedimiento, por lo que procedía denegar dicha solicitud.
El Tribunal de Primera Instancia ordenó a Oriental mediante
Resolución emitida, a que desglosara las partidas solicitadas que el
señor Santiago Figueroa estaba objetando.17 Sobre el petitorio del
señor Santiago Figueroa referente a la Ley Núm. 184-2012, supra,
el Foro a quo sostuvo que, del procedimiento incoado no se
desprendía la mala fe de Oriental, y que, este último le brindó dos
(2) alternativas de retención que la parte apelante había rechazado.
Hizo constar en la Resolución expresamente que, las cantidades
impugnadas por la parte apelante son a consecuencia de la acción
judicial y de los gastos incurridos en la defensa de la Reconvención.
Aclaró que, dichos gastos nada tenían que ver con el porcentaje de
los gastos judiciales suscritos en el pagaré. Por lo que determinó
que no procedía una desestimación al amparo de la Ley Núm. 184-
2012, supra. El Foro de Instancia declaró No Ha Lugar el petitorio
del señor Santiago Figueroa.
Simultáneamente, El 4 de abril de 2024, Oriental presentó
una Moción de Sentencia Sumaria.18 En resumen, argumentó sobre
las vistas celebradas en el Centro de Mediación de Conflictos.
Arguyó que, no habían hechos en controversia que impidieran
dictar sentencia sumaria en el presente caso. Añadió que, las
disposiciones de la RESPA y Reglamento X, así como el Dual
Tracking no eran de aplicación al caso de marras toda vez que, el
señor Santiago Figueroa no había presentado una solicitud de
mitigación de pérdidas, ni estaba siendo evaluado para ello.
17 Apéndice 41 del Recurso de Apelación, págs. 423-431 18 Apéndice 40 del Recurso de Apelación, págs. 238-422. KLAN202400868 7
Sostuvo además que, las alternativas ofrecidas estaban sujetas a
un proceso de cualificación, y que no constituía una modificación
de ninguno de los plazos y cantidades exigidas como parte de la
deuda. Por lo que, no tenía defensa alguna para justificar su
incumplimiento y procedía dictar sentencia sumaria a su favor.
Expuso cincuenta (50) hechos esenciales sobre los que
alegadamente no había controversia sustancial. Especificó que, en
este caso se trataba de un contrato de préstamo hipotecario y la
ejecución de deuda hipotecaria.
Es por ello que, el Foro a quo paralizó por un término de
veinte días (20) días la solución de la moción de sentencia sumaria
presentada por Oriental hasta que cumpliera con el desglose de las
partidas de dinero antes mencionado.19
Posteriormente, la parte apelante presentó una Moción de
Reconsideración y Relevo de Orden, esto al amparo de la Ley Núm.
184-2012, supra.20 En esencia, esbozó que, el Tribunal de Primera
Instancia no había tomado en cuenta sus mociones anteriores, o
que había dispuesto de los asuntos, sin considerar su postura por
no extender el descubrimiento de prueba. Alegó que el Tribunal
actuó ultravires denegando una enmienda a su reconvención, que
él no había presentado a esos fines. Por lo que, nuevamente
solicitó extender el descubrimiento de prueba para que la parte
apelante pudiera completarlo. El 23 de abril de 2024 el foro de
origen declaró No Ha Lugar la Moción de Reconsideración y Relevo
de Orden.21 A su vez, el señor Santiago Figueroa solicitó una
prórroga para poder contestar la sentencia sumaria presentada por
Oriental, el Tribunal de Instancia le concedió el plazo solicitado.22
En el transcurso del pleito, ocurrieron otras eventualidades
que no son necesarias pormenorizar aquí. El 23 de mayo de 2024, 19 Apéndice 39 del Recurso de Apelación, pág. 237. 20 Apéndice 42 del Recurso de Apelación, pág. 432-439. 21 Apéndice 44 del Recurso de Apelación, pág. 451. 22 Apéndice 45 del Recurso de Apelación, pág. 452. KLAN202400868 8
Oriental presentó una Moción en cumplimiento de orden.23 En
síntesis, adujo que el desglose estaba realizado y que siempre
había estado a disposición de la parte apelante, quien no había
accedido a reunirse para discutirlas.
El 9 de mayo de 2024, el señor Santiago Figueroa presentó
su Oposición a la Moción de Sentencia Sumaria.24 Arguyó que,
había controversia tanto con el pagaré, como con su legitimidad.
Esbozó de manera reiterada la forma en que alegadamente,
Oriental incumplió con la RESPA y el Reglamento X y que, la
deuda se había extinguido el 26 de julio de 2021, por lo que el
acuerdo de mitigación era académico. Sostuvo entre otros asuntos
que, Oriental provocó mediante negligencia, que no pudiera
obtener una carta de subordinación de “Small Business
Administration”, (en adelante SBA por sus siglas en inglés), para
completar el proceso de mitigación de pérdidas. Por ende, Oriental
incumplió el contrato entre las partes para poder retener la
posesión del inmueble. También argumentó sobre la Ley Núm.
184-2012, supra, y la Ley Núm. 169-2016, 32 LPRA sec. 2891,
también conocida como Ley de Ayuda al Deudor Hipotecario, para
atacar la mala fe de las actuaciones de Oriental. Por otro lado,
adujo que se había perfeccionado la figura de la novación en los
casos de autos. A su vez, propuso cuarenta y tres (43) hechos
alegadamente incontrovertidos y solicitó la desestimación con
perjuicio.
Posteriormente, el 23 de mayo de 2024 Oriental, informó que
no tenía acceso a la prueba presentada por el señor Santiago
Figueroa, por este haberla clasificado de manera confidencial.
Peticionó a su vez, un tiempo adicional para replicar a la oposición
23 Apéndice 48 del Recurso de Apelación, págs. 457-459. 24 Apéndice 54 del Recurso de Apelación, págs. 517-649. KLAN202400868 9
una vez tuviera acceso a los documentos.25 Emitida la
correspondiente Orden, el 23 de mayo de 2024 Oriental presentó
su Réplica a moción en Oposición a Solicitud de Sentencia
Sumaria.26 En síntesis, argumentó que la parte apelante no
cumplió con los requisitos de la Regla 36 de Procedimiento Civil,
36 LPRA AP. V. R 36., para repeler una moción de sentencia
sumaria. A su entender, rebatió los argumentos que el señor
Santiago Figueroa destacó como controversiales. Evaluados los
sendos escritos presentados por las partes, el Tribunal de Primera
Instancia emitió una Orden donde indicó que, no se permitiría la
presentación de más escritos y dio por sometido el caso.27
Evaluados los petitorios presentados por las partes, el 31 de
julio de 2024 y notificado el 1 de agosto del mismo año, el TPI
emitió la Sentencia que nos ocupa.28 En la misma, el Tribunal
desglosó las siguientes Determinaciones de Hechos:
1. El 26 de septiembre de 2005, el señor Luis B. Santiago Figueroa suscribió un pagaré por la suma principal de $64,000.00 más intereses a razón de 6.625 % (6 5/8 %) anual.
2. El pagaré otorgado por el señor Luis B. Santiago Figueroa el 26 de setiembre de 2005, era un Pagaré Pago Englobado (“Ballon Note”) de Tasa Fija (“Fixed Rate”) pagadero a su vencimiento. Esto es, el señor Luis B. Santiago Figueroa se obligó a repagar la totalidad del balance de principal y los intereses devengados y adeudados a la fecha de vencimiento.
3. Mediante el pagaré otorgado el 26 de septiembre de 2005, el señor Luis B. Santiago Figueroa se obligó a realizar pagos mensuales de principal e intereses por la cantidad de $409.80, comenzando en noviembre de 2005, con fecha de vencimiento en octubre de 2020.
4. Mediante el pagaré otorgado el 26 de septiembre de 2005, el señor Luis B. Santiago Figueroa consintió a que, ante el incumplimiento con cualquier pago mensual, el acreedor hipotecario podía cobrar un recargo por demora en la
25 SUMAC Ent. 102. 26 Apéndice 55 del Recurso de Apelación, págs. 650-691 27 Apéndice 56 del Recurso de Apelación, pág. 692. 28 Apéndice 57 Recurso de Apelación, págs. 697-703. KLAN202400868 10
cantidad de 4% de la suma atrasada de pago, así como el cobro de otros cargos permitidos por ley.
5. Mediante el pagaré otorgado el 26 de septiembre de 2005, el señor Luis B. Santiago Figueroa consintió a que, de no realizar efectuar el pago completo de cualquier pago mensual, el acreedor hipotecario podría exigir el saldo inmediato del principal e intereses adeudados.
6. De presentarse un procedimiento judicial para el cobro del pagaré, el señor Luis B. Santiago Figueroa consintió a que el acreedor hipotecario cobrara una suma equivalente al 10% del principal para cubrir las costas, gastos y honorarios de abogado de dicho proceso.
7. En garantía del pagaré otorgado el 26 de septiembre de 2005, ese mismo día, el señor Luis B. Santiago Figueroa otorgó la Escritura Número 512 sobre Segunda Hipoteca ante el Notario Público María de Lourdes De Vizcarrondo López-Molina.
8. La propiedad dada en garantía mediante la Escritura Número 512 otorgada el 26 de septiembre de 2005, ante la Notario Público María de Lourdes De Vizcarrondo López-Molina, es la siguiente:
---URBANA: Parcela de terreno identificada como solar número Diecinueve (19 del bloque PC de la Urbanización Parque del Río, situada en el Barrio Dos Bocas de Trujillo Alto, con un área de TRESCIENTOS CINCUENTA Y TRES PUNTOS SETENTA Y CINCO (353.75) METROS CUADRADOS, en lindes por el NORTE, en catorce punto quince (14.15) metros con los Solares Número Veintiocho (28) y Veintinueve (29); por el SUR, en catorce punto quince (14.15) metros, con la Calle número Uno (1); por el ESTE, en veinticinco (25.00 metros, con el solar número Veinte (20); por el OESTE, en veinticinco (25.00) metros con el Solar Número Dieciocho (18).
9. Conforme la Escritura Número 512 otorgada el 26 de setiembre de 2005, el valor mínimo en la primera subasta en caso de ejecución será $64,000.00.
10. Dicha hipoteca se encuentra inscrita al folio 290 del tomo 510 de Trujillo Alto, Registro de la Propiedad de San Juan IV, finca número 26191, inscripción octava. KLAN202400868 11
11. El 3 de enero de 2020, Oriental Bank remitió una comunicación con fecha de 2 de enero de 2020, al señor Luis B. Santiago Figueroa en donde le recordaba sobre el vencimiento de su préstamo ballon el 1 de enero de 2021.
12. El cambio en la fecha de vencimiento de octubre de 2020 a enero de 2021 se debió a la moratoria luego del paso del Huracán María.
13. El señor Luis B. Santiago Figueroa no realizó el pago por la totalidad del balance de principal del préstamo y los intereses devengados y adeudados al 1 de enero de 2021.
14. El 28 de enero de 2021, el señor Luis B. Santiago Figueroa comenzó un proceso de refinanciamiento con la unidad de Retail Banking para refinanciar el préstamo objeto de esta reclamación, así como otro préstamo garantizado en primer rango con la propiedad descrita en el acápite número 8 de estas determinaciones de hechos.
15. Como parte del proceso de refinanciamiento, se realizó un estudio de título sobre la propiedad que reflejó una hipoteca por la cantidad principal de $256,000.00 a favor de RG Premier Bank, una hipoteca por la cantidad principal de $64,000.00 a favor de RG Premier Bank una hipoteca por la cantidad principal de $36,900.00 a favor de Small Business Administration.
16. Como parte del proceso de refinanciamiento, la propiedad objeto de esta reclamación tasó $214,000.00, cantidad por debajo de lo que debía el demandado entre las tres (3) hipotecas que gravaban la propiedad, cantidad que ascendía a $281,168.00.
17. Debido a que la propiedad debía más de lo que había tasado, el señor Luis B. Santiago Figueroa tendría que aportar una cantidad sustancial de dinero el día del cierre.
18. El 22 de abril de 2021, la Oficial Dulce M. Pérez de Oriental Bank envió un correo electrónico al señor Luis B. Santiago Figueroa en donde le indicó que su refinanciamiento no podía tramitarse para Fannie Mae y que consultaría su caso para un préstamo Non Conforming o, de lo contrario, referirlo a mitigación de pérdidas.
19. El 27 de abril de 2021, el señor Luis B. Santiago Figueroa retiró su solicitud de refinanciamiento para poder dirigirse al área de mitigación de pérdida y verificar como podía resolver la situación de esta segunda hipoteca. KLAN202400868 12
20. El 4 de mayo de 2021, un día después de haberse presentado la Demanda en ejecución de hipoteca, el señor Luis B. Santiago Figueroa comenzó un proceso de evaluación ante el Departamento de Mitigación de Pérdidas de Oriental Bank. Ese mismo día, Oriental Bank emitió una comunicación indicando que la solicitud estaba incompleta y detallando los documentos que debía entregar.
21. Surge del expediente del caso que el señor Luis B. Santiago Figueroa fue debidamente emplazado el 12 de mayo de 2021.
22. El 9 de julio de 2021, el señor Luis B. Santiago Figueroa completó su solicitud de mitigación de pérdidas ante Oriental Bank. Ese mismo día, Oriental Bank emitió una comunicación indicando que la solicitud de mitigación de pérdida estaba completa.
23. El 21 de julio de 2021, Oriental Bank notificó al señor Luis B. Santiago Figueroa lo siguiente:
Gracias por comunicarse con nosotros en relación con su hipoteca. Basado en una revisión cautelosa de la información provista por usted, le ofrecemos la oportunidad de entrar en un Período de Prueba para una Modificación Hipotecaria. Este es el primer paso en el proceso de cualificación para lograr pagos o términos hipotecarios más cómodos para usted. Es de suma importancia que lea esta información cuidadosamente para que pueda entender los pasos que debe llevar a cabo para completar satisfactoriamente el Período de Prueba y lograr modificar su hipoteca permanentemente. (Énfasis suplido).
24. Mediante dicha comunicación, se le indicó al señor Luis B. Santiago Figueroa tendría hasta el 30 de julio de 2021 para la aceptación de la oferta cursada.
25. El 26 de julio de 2021, el señor Luis B. Santiago Figueroa remitió un correo electrónico en donde aceptó la oportunidad de entrar en un Período de Prueba para una Modificación hipot[e]caria.
26. El 4 de agosto de 2021, y como parte del proceso de cualificación para una Modificación Hipotecaria, un Oficial del Departamento de Mitigación de Pérdidas de Oriental Bank remitió un correo electrónico al señor Luis B. Santiago Figueroa en donde le indicó que, para someter su caso, debían recibir la carta de subordinación de parte de SBA. Como parte de dicha KLAN202400868 13
comunicación se le incluyó la solicitud de subordinación, el estudio de título reciente y el teléfono de contacto de SBA.
27. Durante los meses de agosto a octubre de 2021, el oficial del Departamento de Mitigación de Pérdida de Oriental Bank le dio seguimiento al señor Luis B. Santiago Figueroa sobre la subordinación solicitada el 4 de agosto de 2021.
28. El 8 de octubre de 2021, el oficial del Departamento de Mitigación de Pérdidas de Oriental Bank remitió una comunicación al señor Luis B. Santiago Figueroa en donde se le indicó que se necesitaba información adicional para procesar su solicitud y que tenía hasta el 22 de octubre de 2021 para entregarle a Oriental Bank la carta de subordinación de SBA.
29. El señor Luis B. Santiago Figueroa nunca entregó la carta de subordinación firmada por el SBA.
30. El 27 de octubre de 2021, la Unidad de Consejería Hipotecaria del Departamento de Mitigación de Pérdida de Oriental Bank remitió una comunicación al señor Luis B. Santiago Figueroa en donde le informaba que su caso había sido cancelado por no haber entregado la carta de subordinación de SBA.
31. Posterior a la cancelación del caso, el 23 de noviembre de 2021, el señor Luis B. Santiago Figueroa remitió un correo electrónico en donde indicó que en dos (2) semana se suponía que enviaran la carta de subordinación de SBA.
32. El 1 de diciembre de 2021, el señor Luis B. Santiago Figueroa remitió, a la atención del oficial de Oriental Bank, un correo electrónico de un oficial de la SBA, fechado el 30 de noviembre de 2021, que indicaba que la solicitud que este había presentado estaba incompleta.
33. El 26 de mayo de 2023, el caso fue referido al Centro de Mediación de Conflictos, en cumplimiento con la Ley Núm. 184 de 17 de agosto de 2012.
34. Como parte del proceso de mediación, la parte demandante ofreció a la parte demandada dos (2) alternativas para retener la propiedad. La parte demandada no aceptó las alternativas aprobadas. (Énfasis suplido).
35. Ante el rechazo libre y voluntario de la parte demandada a las alternativas aprobadas, dimos por cumplido el requisito jurisdiccional que establece la Ley 184-20[12]. KLAN202400868 14
36. Oriental Bank es el tenedor del pagaré objeto de la presente reclamación.
37. Al 3 de abril de 2024, la parte demandada adeuda a Oriental la cantidad de $46,825.37 de principal, más intereses sobre dicha suma al tipo de 6.625% por ciento anual desde el día 1 de diciembre de 2020, hasta su completo pago, más costas, recargos, cargos acumulados, gastos y honorarios de abogado, para un total adeudado a esa fecha de $84,503.26.
38. Todas estas sumas son líquidas, están vencidas y son exigibles.
Así las cosas, el TPI declaró Ha Lugar la Moción de Sentencia
Sumaria presentada por Oriental Bank y, en su consecuencia,
declaró Con Lugar la demanda.29 Consecuentemente, desestimó la
Reconvención presentada con perjuicio. La parte apelante presentó
Moción de Reconsideración, la cual fue declarada sin lugar el 26 de
agosto de 2024.30 Inconforme con tal determinación, la parte
apelante presentó el recurso ante nos y le imputó al TPI la
comisión de los siguientes errores:
PRIMER ERROR: “Erró el TPI al dictar sentencia sumaria haciendo caso omiso de la prueba documental y testifical no refutada que establece que la parte apelada instó la Demanda de ejecución de hipoteca en violación a la Real Estate Settlement Procedures Act, el Reglamento X (Regulation X) y la “Ley de Ayuda al Deudor Hipotecario”, Ley Núm. 169 de 2016”.
SEGUNDO ERROR: “Erró el TPI al dictar sentencia sumaria declarando con lugar una demanda en la que se reclama una obligación que fue objeto de novación mediante un acuerdo de mitigación de pérdida perfeccionado el 26 de julio de 2021”.
TERCER ERROR: “Erró el TPI al emitir sentencia sumaria declarando con lugar una demanda a pesar de que existen múltiples hechos controvertidos sobre el vencimiento, exigibilidad y cuantía de la suma reclamada en la demanda”.
Con el beneficio de la comparecencia de ambas partes,
procedemos a exponer el derecho aplicable.
29 Apéndice 57 del Recurso de Apelación, págs. 693-727. 30 Apéndice 58 del Recurso de Apelación, págs.728-747. KLAN202400868 15
-II-
-A-
La sentencia sumaria es un mecanismo procesal que tiene
como propósito la solución, justa, rápida y económica de los litigios
civiles que no contengan controversias genuinas de hechos
materiales y que, por lo tanto, no ameritan la celebración de un
juicio en su fondo. Segarra Rivera v. International Shipping Agency,
Inc., 208 DPR 964, 979 (2022). Como es sabido, en nuestro
ordenamiento jurídico, el mecanismo de la sentencia sumaria está
regido por la Regla 36 de Procedimiento Civil de 2009, 32 LPRA Ap.
V, R. 36, la cual desglosa los requisitos específicos con los que
debe cumplir esta figura procesal. Lugo Montalvo v. Sol Meliá
Vacation, 194 DPR 209, 224 (2015). La sentencia sumaria es un
mecanismo procesal disponible en nuestro ordenamiento que nos
permite resolver controversias sin que se requiera llegar a la etapa
de juicio. Birriel Colón v. Econo y Otros, 2023 TSPR 120, 213 DPR
___ (2023); González Meléndez v. Mun. San Juan, 212 DPR 601,
610 (2023); Segarra Rivera v. Int'l Shipping et al., 208 DPR 964,
979 (2022); Ramos Pérez v. Univisión, 178 DPR 200, 213 (2010).
La Regla 36.1 de Procedimiento Civil establece que las partes
podrán presentar una moción fundada en declaraciones juradas o
en aquella evidencia que demuestre la inexistencia de una
controversia sustancial de hechos esenciales y pertinentes, para
que el tribunal dicte sentencia sumariamente a su favor sobre la
totalidad o cualquier parte de la reclamación solicitada. 32 LPRA
Ap. V, R. 36.1. La sentencia sumaria es una excepción al juicio
mediante testimonios vivos frente al juzgador de los hechos. SLG
Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, 189 DPR 414, 430 (2013). La parte
que solicita la sentencia sumaria tiene la responsabilidad de
demostrar de manera clara que el promovido no puede prevalecer
mediante ningún supuesto de hechos y que el tribunal cuenta con KLAN202400868 16
la verdad sobre todos los hechos necesarios para resolver la
controversia ante su consideración. Id. pág. 473
Por su parte, el Tribunal tiene discreción para conceder o no
la sentencia sumaria, ya que el mal uso de esta puede despojar a
un litigante de su día en corte, lo cual coartaría su debido proceso
de ley. Roig Com. Bank v. Rosario Cirino, 126 DPR 613, 617 (1990).
Es por lo anterior, que no es aconsejable que se utilice el
mecanismo de sentencia sumaria cuando hay elementos
subjetivos, de intención, propósitos mentales o negligencia, o
cuando el factor de credibilidad sea esencial para dilucidar la
controversia que deban ser evaluados por el juzgador. Segarra
Rivera v. International Shipping Agency, Inc., supra, pág. 980. No
obstante, el Tribunal puede utilizar el mecanismo de sentencia
sumaria, aun cuando hay elementos subjetivos, si la evidencia
que será considerada en la solicitud surge que no existe
controversia en cuanto a los hechos materiales. Cruz Cruz v.
Casa Bella Corp., 2024 TSPR 47, 213 DPR ___ (2024); SLG Zapata-
Rivera v. J.F. Montalvo, supra, pág. 442-443. (Énfasis suplido)
Ahora bien, antes de utilizar el mecanismo de sentencia
sumaria, el Tribunal debe evaluar lo siguiente:
(1) analizará los documentos que acompañan la moción solicitando la sentencia sumaria y los documentos incluidos con la moción en oposición y aquellos que obren en el expediente del tribunal; (2) determinará si el oponente controvirtió algún hecho material o si hay alegaciones de la demanda que no han sido controvertidas o refutadas en forma alguna por los documentos. Management Administration Services, Corp v. ELA, 152 DPR 599, 611 (2000).
En síntesis, el Tribunal de Primera Instancia no podrá dictar
sentencia sumaria cuando: “(1) existan hechos materiales y
esenciales controvertidos; (2) haya alegaciones afirmativas en la
demanda que no ha sido refutadas; (3) surja de los propios
documentos que se acompañan con la moción una controversia KLAN202400868 17
real sobre hecho material y esencial, o (4) como cuestión de
derecho no proceda”. Fernández Martínez v. RAD-MAN San Juan III-
D, LLC., 208 DPR 310, 335 (2021).
Asimismo, si la otra parte desea derrotar una moción de
sentencia sumaria, deberá presentar declaraciones juradas y
documentos que pongan en controversia los hechos presentados
por el promovente. PFZ Props, Inc v Gen, Acc Ins. Co., 136 DPR 881,
912-913 (1994). No obstante, el solo hecho de no presentar
evidencia que controvierta la presentada por el promovente, no
implica necesariamente que procede la sentencia sumaria. Id., pág.
913. Los jueces no están constreñidos por los hechos o
documentos evidenciarios que se aduzcan en la solicitud de
sentencia sumaria, sino que tienen el deber de considerar todos los
documentos en autos, incluso aquella que no haya formado parte
de la solicitud, sin dirimir cuestiones de credibilidad. Vera v. Dr.
Bravo, 161 DPR 308, 333 (2004).
En cuanto al estándar de revisión aplicable al Tribunal de
Apelaciones al momento de revisar la determinación del foro
primario de conceder o denegar la sentencia sumaria, el foro
intermedio apelativo solo puede:
(1) considerar los documentos que se presentaron ante el foro primario —cual implica que, en apelación los litigantes no pueden añadir prueba que no fue presentada oportunamente ante el foro primario, ni esbozar nuevas teorías—, (2) determinar si existe o no alguna controversia genuina de hechos materiales y esenciales, y (3) determinar si el derecho se aplicó de forma correcta. Segarra Rivera v. International Shipping Agency, Inc., supra, pág. 981.
Por utilizar los mismos criterios de evaluación, los foros
apelativos se encuentran en la misma posición que el tribunal de
instancia. Meléndez González et al. v. M. Cuebas, 193 DPR 100,
116 (2015). Ahora bien, el Tribunal Supremo estableció que el KLAN202400868 18
estándar a seguir para revisar la denegatoria o concesión de una
moción de sentencia sumaria es el siguiente:
(1) que el Tribunal de Apelaciones se encuentre en la misma posición del Tribunal de Primera Instancia al momento de revisar solicitudes de sentencia sumaria, y que esta revisión sea de novo; (2) que el Tribunal de Apelaciones revise que tanto la moción de sentencia sumaria como su oposición cumplan con los requisitos de forma codificados en las Reglas de Procedimiento Civil;
(3) que el Tribunal de Apelaciones revise si en realidad existen hechos materiales en controversia y si existen debe exponer concretamente cuáles hechos materiales encontró que están en controversia y cuáles están incontrovertidos, y
(4) si los hechos materiales realmente son incontrovertidos, el foro apelativo intermedio procederá entonces a revisar de novo si el Tribunal de Primera Instancia aplicó correctamente el Derecho en la controversia. Segarra Rivera v. International Shipping Agency, Inc., supra, pág. 982.
En armonía con lo anterior, la revisión del foro apelativo
conlleva examinar de novo el expediente de la manera más
favorable hacia la parte que se opuso a la solicitud de sentencia
sumaria en el tribunal de instancia y realizando todas las
inferencias permisibles a su favor. Birriel Colón v. Supermercados
Los Colobos, supra.
El Tribunal Supremo de Puerto Rico ha reiterado que “[t]oda
vez que la moción de sentencia sumaria evita la celebración de un
juicio, las deposiciones, contestaciones a interrogatorios y
admisiones ofrecidas, en unión a las declaraciones juradas, si las
hubiese, presentados por las partes en apoyo de su contención,
deben admitirse en evidencia en un juicio plenario”. Carpets &
Rugs v. Tropical Reps, 175 DPR 615,637 (2009); Jusino et als. v.
Walgreens, 155 DPR 560, 577 (2001). KLAN202400868 19
-B-
i.
En Puerto Rico, la Ley Núm. 169-2016, supra, se aprobó con
el propósito de adoptar las disposiciones de la Reglamentación X,31
y permitir que las alegaciones en torno a su incumplimiento
puedan presentarse dentro de los foros locales, y no ante el
Consumer Financial Protection Bureau (por sus siglas en inglés, en
adelante, CFPB).32 Así, expresamente establece que:
La presente Ley evitará que circunstancias que expongan al deudor a situaciones injustas se concreticen. Esto porque el acreedor hipotecario no podrá comenzar ningún proceso de demanda en cobro dinero hasta tanto y en cuanto el proceso de evaluación de mitigación de pérdidas haya terminado. Una vez se cumpla con las disposiciones de esta Ley, el acreedor hipotecario deberá detener cualquier gestión legal y brindar asesoría de buena fe, asistiendo al deudor en su solicitud, una vez exprese su intención respecto al proceso de mitigación y se complete el proceso de presentación de solicitud de mitigación de pérdidas. Íd. (Énfasis suplido).
Surge de lo anterior, que la legislación local también exige
ofrecer al deudor hipotecario la alternativa de mitigación de
pérdidas, e incluso brinda una protección mayor que la ley federal.
Íd. En virtud de ello, sólo tras concluir con el proceso de mitigación
de pérdidas se podrá comenzar un proceso legal ante los tribunales
de Puerto Rico. 32 LPRA sec. 2893. Además, se dispone en su
artículo cuatro (4) que:
Será responsabilidad del acreedor hipotecario orientar al deudor hipotecario de las alternativas de mitigación de pérdidas que tiene disponible tanto a nivel federal como local. También debe asistir al deudor en el proceso de cumplimentar la solicitud de mitigación de pérdidas, de buena fe y cumpliendo siempre con los parámetros federales y locales pertinentes. A tales efectos, durante el proceso de mitigación de pérdidas, el acreedor hipotecario no podrá negarse a aceptar pagos parciales a la deuda. 32 LPRA sec. 2894.
31 La designación de la Sección 1024.1 hacia el “Reglamento X” fue emitida por
la Oficina de Protección Financiera del Consumidor para implementar la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces de 1972, según enmendada. 12 USC 2601 et. seq. 32 Exposición de Motivos de la Ley Núm. 169-2016. KLAN202400868 20
En caso de que ya se hubiera iniciado un proceso
judicial, y siempre que no exista una sentencia final y firme,
dicho proceso se detendrá. Sobre el particular, expresamente se
dispone lo siguiente:
En el caso en que ya haya comenzado un proceso legal de cobro de dinero y ejecución hipotecaria, y el deudor hipotecario haya entregado el formulario solicitando mitigación de pérdidas y sometido los documentos requeridos para la evaluación de su caso el proceso legal deberá detenerse, según las disposiciones del Reglamento X, mientras se culmina el proceso de cualificación del deudor hipotecario y éste adviene en conocimiento de que cualifica o no… Íd. (Énfasis suplido).
La evaluación en cuestión no debe ser un mero formalismo,
sino cumplir con los procesos dispuestos en la Reglamentación X.
32 LPRA sec. 2895. Así, el proceso legal de cobro de dinero y
ejecución de hipoteca sólo podrá comenzar siempre y cuando
se haya terminado la evaluación, la cual debe ser una que haya
respetado los “derechos del deudor ya establecidos en la
Regulación X para poder apelar cualquier decisión”. Íd. (Énfasis
suplido).
ii.
La Ley Núm. 184-2012, supra, tiene como objetivo, al igual
que la legislación promulgada por el Gobierno Federal:
[…]debe colaborar y buscar alternativas que logren disminuir los procesos de ejecución de hipotecas y evitar al máximo posible que nuestros ciudadanos sigan perdiendo sus propiedades. La realidad es que estas alternativas existen y el público las desconoce. En los Estados Unidos de América nueve Estados han aprobado estos procesos de mediación ante los tribunales de justicia o mediante procesos no judiciales compulsorios con el propósito de buscar y evitar tener que llevar a cabo un proceso de ejecución de hipoteca por parte del banco o institución crediticia.33
33 Ley Núm. 184-2012, según enmendada, Exposición de Motivos. KLAN202400868 21
Como parte de las definiciones incluidas en la Ley Núm.
184-2012, supra, se establece una serie de definiciones, donde
destacamos:
(b) Mediación Compulsoria: En los casos en que un acreedor hipotecario pueda iniciar un proceso de ejecución de hipoteca, o el cual pueda culminar en la venta judicial, de una propiedad residencial que constituya una vivienda principal, se celebrará una reunión compulsoria de mediación conducida en una sala o salón del Tribunal o en aquel lugar que las partes en acuerdo con el mediador seleccionen, pero que no podrá ser en las oficinas del acreedor hipotecario o de sus abogados o representantes legales o asesores, y presidida por un mediador seleccionado por las partes, en el curso de un procedimiento de ejecución de hipoteca sumario y/o ordinario. En dicha reunión el acreedor hipotecario notificará al deudor hipotecario todas las alternativas disponibles en el mercado para poder evitar la ejecución de la hipoteca o la venta judicial de una propiedad residencial que constituya una vivienda principal. El propósito u objetivo será poder llegar a un acuerdo o modificación que permita al deudor hipotecario establecer un acuerdo de pago u otra alternativa satisfactoria a las partes y no perder su vivienda principal.32 LPRA sec. 2881 (b). (Énfasis suplido).
Nótese, además, que en el artículo 3 de la precitada ley, se
establece:
[…] En dicha vista o acto de mediación, el acreedor hipotecario entregará al deudor hipotecario, una lista de los documentos necesarios y pendientes, si alguno, para evaluar la(s) alternativa(s) que puedan ser aplicables al caso del deudor hipotecario, quien entregará los documentos solicitados en un tiempo razonable, cumpliendo con la reglamentación federal aplicable. Antes de la siguiente vista o acto de mediación correspondiente, deberá entregar los documentos solicitados en una primera vista, o en su defecto, evidencia de que está haciendo las gestiones para obtener los referidos documentos. Si el deudor hipotecario incumple con su obligación de someter los documentos solicitados, dentro de un tiempo razonable y sin justa causa, se entenderá que ha desistido del proceso de mediación compulsoria, y en tal caso, el Tribunal continuará el proceso judicial iniciado por el acreedor hipotecario. El incumplimiento de cualquiera de las partes a producir documentos para la primera sesión no será motivo para terminar la mediación. El representante del acreedor o inversionista le informará al deudor para cuales de las alternativas cualifica y se le explicarán las razones para no estar disponibles las alternativas KLAN202400868 22
para las que no cualifique. 32 LPRA sec. 2882. (Énfasis suplido).
iii.
El Código Civil de Puerto Rico de 2020, Ley Núm. 55-2020,
31 LPRA sec. 5311, (en adelante Código Civil), define la hipoteca
como un derecho real de garantía que puede constituirse sobre
bienes inmuebles que continúan en poder del deudor o de un
tercero, para asegurar toda clase de obligaciones. 31 LPRA sec.
8731. Para que la hipoteca quede válidamente constituida es
indispensable que el instrumento en que se constituya se inscriba
en el Registro de la Propiedad, excepto cuando la ley la reconoce
como tácita. 31 LPRA sec. 8734. El crédito hipotecario puede
enajenarse o cederse a un tercero en todo o en parte, con las
formalidades exigidas por la ley. 31 LPRA sec. 8735.
Nuestro máximo Foro Judicial ha establecido que “[l]a
hipoteca es un derecho real que sujeta o vincula lo hipotecado a
que eventualmente su titular pueda exigir la realización de su
valor, así como tomar medidas para salvaguardarlo, en seguridad o
garantía de la efectividad de alguna obligación dineraria” Bco.
Popular v. Registrador, 181 DPR 663, 673 (2011).
De igual forma, el Tribunal Supremo de Puerto Rico ha
reiterado que:
[E]stablecida que la constitución de las hipotecas depende de varios requisitos esenciales, a saber: (1) que se establezca para asegurar el cumplimiento de una obligación principal; (2) que la cosa hipotecada pertenezca en propiedad a la persona que la hipoteca, y (3) que las personas que constituyan la hipoteca tengan libre disposición de sus bienes o, en caso de no tenerla, se hallen legalmente autorizados al efecto. Dist. Unidos de Gas v. Sucn. Declet Jiménez, 196 DPR 96, 110 (2016).34
34 Dichos requisitos conformaban el artículo 1756 del hoy derogado Código Civil
de 1930, 31 LPRA sec. 5001. No obstante, las jurisprudencia continua vigente y las disposiciones relacionadas a la ejecución hipotecaria se rigen por la Ley Núm. 210-2015, 30 LPRA sec. 6018. KLAN202400868 23
Así las cosas, es necesario concluir que “la hipoteca se define
por ser “de carácter accesorio, indivisible, de constitución registral,
y grava bienes inmuebles, ajenos y enajenables, que permanecen
en posesión de su propietario o titular ...”. Bco. Popular v.
Registrador, supra, pág. 673. Es por ello, debido a su carácter
accesorio, la hipoteca no es independiente de la vigencia de la
obligación principal. Westerbank v. Registradora, 174 DPR 779,
784 (2008). (Énfasis suplido). En otras palabras, “la hipoteca
subsiste mientras tenga vigencia el crédito garantizado, por lo
que se extingue en todo caso que se extinga la obligación
principal que garantiza”. Íd. (Énfasis suplido).
iv.
Con el objetivo de implementar el Real Estate Settlement
Procedures Act (RESPA), 12 USC 2601, et seq., la agencia federal
Consumer Financial Protection Bureau promulgó la Reglamentación
X o Regulation X (12 CFR sec. 1024.1, et seq.).35 El 10 de enero de
2014 se enmendaron varias disposiciones de la Reglamentación X,
entre las cuales destaca la prohibición a los bancos de mantener
acciones paralelas o simultáneas (dual tracking) contra los
deudores. 12 CFR 1024.41 (f). Dichas enmiendas regulan
detalladamente la presentación y evaluación de las solicitudes de
mitigación de pérdidas en las entidades bancarias o financieras,
que como agentes brindan servicios y administran (servicers) los
préstamos garantizados con una hipoteca sobre los inmuebles que
constituyen la residencia principal de los deudores hipotecarios.
35 En el 2010, el Congreso de los Estados Unidos aprobó el “Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act”, PL 111-203, 12 USC sec. 5301, et seq., con el propósito, entre otros, de promover la estabilidad financiera mediante el fomento de la responsabilidad y la transparencia del sistema financiero. A esos fines se creó el CFPB, un organismo administrativo del gobierno federal al que se le otorgó la autoridad de regular todos los asuntos relativos a la protección de los consumidores en el sector financiero. Como parte de dicha autoridad general delegada, el CFPB reglamenta y procura el cumplimiento de las disposiciones de la legislación RESPA. KLAN202400868 24
Se entiende por “dual tracking” la práctica de un agente o
acreedor hipotecario de evaluar una solicitud completa de
manejo de pérdida y, al mismo tiempo, iniciar, solicitar o
continuar un procedimiento de ejecución ante un foro judicial.
Esta prohibición va dirigida a impedir dos situaciones en
particular. La primera, que se inicie una acción de ejecución de
hipoteca (foreclosure), mientras se está evaluando una solicitud de
mitigación de pérdidas. La segunda, que el Banco continúe con la
acción de ejecución de hipoteca al mismo tiempo que evalúa una
solicitud de mitigación.
Bajo el primer escenario, la norma dispone que una entidad
bancaria no puede emplazar al deudor notificándole de una
demanda en su contra hasta que emita la decisión final sobre la
solicitud; es decir, que la determinación no esté sujeta a apelación.
12 CFR 1024.41(f). El segundo escenario prohibido ocurre cuando
la solicitud de mitigación de pérdidas se presenta después de
haber comenzado una reclamación. En particular, la referida
Reglamentación establece lo siguiente:
(g) Prohibition on foreclosure sale. If a borrower submits a complete loss mitigation application after a servicer has made the first notice or filing required by applicable law for any judicial or non- judicial foreclosure process but more than 37 days before a foreclosure sale, a servicer shall not move for foreclosure judgment or order of sale, or conduct a foreclosure sale, unless:
(1) The servicer has sent the borrower a notice pursuant to paragraph (c)(1)(ii) of this section that the borrower is not eligible for any loss mitigation option and the appeal process in paragraph (h) of this section is not applicable, the borrower has not requested an appeal within the applicable time period for requesting an appeal, or the borrower's appeal has been denied;
(2) The borrower rejects all loss mitigation options offered by the servicer; or KLAN202400868 25
(3) The borrower fails to perform under an agreement on a loss mitigation option.
12 CFR sec. 1024.41 (g) (1) (2) (3). (Énfasis suplido).
Surge de lo anterior que, si luego de haberse iniciado una
acción de ejecución de hipoteca, el deudor somete una solicitud de
mitigación de pérdidas válida, el agente o acreedor hipotecario está
vedado de solicitar la ejecución de la sentencia o realizar una
subasta para la venta del inmueble. Ello, siempre que no se
configure alguna de las situaciones antes reseñadas; esto es,
que el deudor: 1) no es elegible para el proceso de mitigación
de pérdidas, 2) rechaza las opciones de mitigación de pérdidas,
o 3) incumple con los acuerdos alcanzados en el proceso de
mitigación de pérdidas.36 (Énfasis suplido).
Para que un acreedor o agente hipotecario pueda evaluar
una solicitud de mitigación de pérdidas, esta deberá estar
completa.37 12 CFR sec. 1024.41 (b)(1). La reglamentación
dispone que cuando un deudor presenta una solicitud de
mitigación de pérdidas incompleta, el acreedor hipotecario deberá
36 La referida Reglamentación provee también para un proceso de apelación, que
dispone lo siguiente: “(1) Appeal process required for loan modification denials. If a servicer receives a complete loss mitigation application 90 day or more before a foreclosure sale or during the period set forth in paragraph (f) of this section, a servicer shall permit a borrower to appeal the servicer's determination to deny a borrower's loss mitigation application for any trial or permanent loan modification program available to the borrower. (2) Deadlines. A servicer shall permit a borrower to make an appeal within 14 days after the servicer provides the offer of a loss mitigation option to the borrower pursuant to paragraph (c)(1)(ii) of this section. (3) Independent evaluation. An appeal shall be reviewed by different personnel than those responsible for evaluating the borrower's complete loss mitigation application. (4) Appeal determination. Within 30 days of a borrower making an appeal, the servicer shall provide a notice to the borrower stating the servicer's determination of whether the servicer will offer the borrower a loss mitigation option based upon the appeal and, if applicable, how long the borrower has to accept or reject such an offer or a prior offer of a loss mitigation option. A servicer may require that a borrower accept or reject an offer of a loss mitigation option after an appeal no earlier than 14 days after the servicer provides the notice to a borrower. A servicer's determination under this paragraph is not subject to any further appeal.” Véase 12 CFR §1024.41 (h). 37 La Reglamentación X define la “complete loss mitigation application” de la
siguiente manera: “A complete loss mitigation application means an application in connection with which a servicer has received all the information that the servicer requires from a borrower in evaluating applications for the loss mitigation options available to the borrower. A servicer shall exercise reasonable diligence in obtaining documents and information to complete a loss mitigation application”. KLAN202400868 26
notificarle al deudor, dentro de un período de cinco días, si la
solicitud está completa o incompleta. 12 CFR sec. 1024.41
(b)(2)(i)(B).
Si el deudor sometió todos los documentos solicitados, la
solicitud deberá ser considerada “facially complete”. Ante esa
situación, si el acreedor luego descubre la necesidad de
información adicional o de correcciones a documentos previamente
sometidos para completar la solicitud, el acreedor deberá: (1)
requerirle al deudor la información que falte o los documentos con
las correcciones pertinentes; (2) tratar la solicitud como si
estuviese completada hasta tanto el deudor se le haya brindado
una oportunidad razonable para completar la solicitud. 12 CFR
sec. 1024.41 (c)(2)(iv). Toda denegatoria a una solicitud de
modificación del préstamo en consideración debe contener las
razones específicas que motivaron el rechazo, y permitir al deudor
apelar la decisión ante los ejecutivos del banco. Id. sec. 1024.41
(d)(e).
Es menester destacar que el acreedor o agente hipotecario no
está obligado a proveer una opción de mitigación específica. Id.
sec.10.24 41 (a). La Reglamentación X también permite ofrecer una
opción de mitigación de pérdida sin que la solicitud esté completa
cuando el ofrecimiento no está basado en evaluación alguna de la
información sometida en relación con la solicitud. Por otro lado,
exige a la institución financiera brindar una oportunidad razonable
(reasonable opportunity) para completar la solicitud. Id. sec.
1024.41 (c)(a)(iv).
Así, es requisito notificar al deudor sobre cuál es la información
adicional o documento corregido que se requiere, además de
brindarle suficiente tiempo para recopilar la información o la
documentación necesaria para completar la solicitud. La cantidad
de tiempo que se estima razonable dependerá de los hechos y las KLAN202400868 27
circunstancias de cada caso. Íd. A estos efectos la sección
1024.41(c)(3)(e) del Reglamento X dispone expresamente lo
siguiente;
That the servicer may need additional information at a later date to evaluate the application, in which case the servicer will request that information from the borrower and give the borrower a reasonable opportunity to submit it, the evaluation process may take longer, and the foreclosure protections could end if the servicer does not receive the information as requested.
El Reglamento X obliga al servicer, aquella entidad
encargada de manejar los trámites administrativos relativos al
préstamo, a tener políticas y procedimientos razonablemente
diseñados para poder cumplir con varios objetivos, entre ellos,
proveer información precisa y oportuna a los deudores, según
éstos la soliciten o lo requiera la ley y reglamentos aplicables 12
CFR 1024.38 (a) y (b) (1) respectivamente. Esas políticas y
procedimientos deben estar también diseñadas para asegurar que
el servicer pueda evaluar apropiadamente las solicitudes de
mitigación de pérdidas, o loss mitigation, conforme a lo siguiente;
(i) Provide accurate information regarding loss mitigation options available to a borrower from the owner to assignee of the borrower’s mortgage loan; (ii) Identify with specificity all loss mitigation options for which borrowers may be eligible pursuant to any requirements established by an owner or assignee of the borrower’s mortgage loan; (iii) Provide prompt access to all documents and information submitted by a borrower in connection with a loss mitigation option to servicer personnel that are assigned to assist the borrower pursuant to § 1024.40. (iv) Identify documents and information that a borrow is required to submit to complete a loss mitigation application and facilitate compliance with the notice required to § 1024.41(b)(2)(i)(B); and (v) Properly evaluate a borrower who submits and application for a loss mitigation option for all loss mitigation options for which the borrower may be eligible pursuant to any requirements established by the owner or assignee of the borrower’s mortgage loan and, where applicable, in accordance with the requirements of § 10.24.41. 12 C.F.R. 1024.38(b)(2) KLAN202400868 28
El Reglamento X en su sección 1024.41(f) prohíbe comenzar
o continuar cualquier proceso judicial de ejecución de hipotecas.
Particularmente la sección 1024.41 (f) (2) dispone que no se puede
comenzar procesos de ejecución a menos que el agente
hipotecario notifique al deudor que ya no es elegible para
ninguna de las alternativas de mitigación de pérdidas y no
tiene derecho a ejercer ningún tipo de apelación. Dispone
expresamente la sección 1024.41 (f) (2):
(2) Application received before foreclosure referral. If a borrower submits a complete loss mitigation application during the pre-foreclosure review period set forth in paragraph (f)(1) of this section or before a servicer has made the first notice or filing required by applicable law for any judicial or non-judicial foreclosure process, a servicer shall not make the first notice or filing required by applicable law for any judicial or non-judicial foreclosure process unless:
(i) The servicer has sent the borrower a notice pursuant to paragraph (c)(l)(ii) of this section that the borrower is not eligible for any loss mitigation option and the appeal process in paragraph (h) of this section is not applicable the borrower has not requested an appeal within the applicable time period for requesting appeal, or the borrower’s appeal has been denied.
(ii) The borrower rejects all loss mitigation options offered by the servicer; or
(iii) The borrower fails to perform under an agreement on a loss mitigation option.
-C-
Es pilar fundamental de nuestro acervo contractual
puertorriqueño el principio de la libertad de contratación. Arthur
Young & Co. v. Vega III, 136 DPR 157, 169 (1994). A base de éste,
las partes contratantes pueden establecer las condiciones que
tengan por conveniente, siempre que éstas no sean contrarias a la
ley, a la moral o a las buenas costumbres. 31 LPRA sec. 6242. Así,
se posibilita que las partes puedan contratar cuando quieran,
como quieran y con quien quieran. J. Puig Brutau, Fundamentos KLAN202400868 29
de Derecho Civil: Doctrina General del Contrato, 3ra ed., Barcelona,
Ed. Bosch, 1988, T. II, Vol. I, pág. 5.
Es norma sólidamente establecida en nuestra jurisdicción
que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes, por lo que
desde el momento de su perfeccionamiento cada contratante debe
actuar de buena fe en el cumplimiento de su obligación. 31 LPRA
sec. 9754 y 31 LPRA sec. 8983; Cruz Cruz v. Casa Bella Corp.,
supra. Es por ello que, existe un contrato desde que dos o más
partes expresan su consentimiento en la forma prevista por la ley,
para crear, regular, modificar o extinguir obligaciones. 31 LPRA
sec. 9751.
En ese sentido, un contrato es vinculante desde que
concurren los siguientes requisitos: (1) consentimiento de los
contratantes; (2) objeto determinable y (3) causa lícita. 31 LPRA
6131 y 31 LPRA sec. 6142; Cruz Cruz v. Casa Bella Corp., supra,
pág. 15. Consecuentemente, “cuando la ley no designa una forma
para la realización de un negocio jurídico, se puede utilizar aquella
que se considere conveniente”. 31 LPRA sec. 6161.
Ahora bien, en los contratos con prestaciones recíprocas
se encuentra implícita la facultad de resolver el contrato por
falta de cumplimiento con una obligación principal. 31 LPRA
sec. 9823. (Énfasis suplido). Esto es, el perjudicado puede
reclamar el cumplimiento del contrato o la resolución de la
obligación con el resarcimiento de los daños causados. Íd. El
incumplimiento de una obligación recíproca conlleva un efecto
resolutorio siempre que la obligación incumplida sea una
esencial o que su cumplimento constituya el motivo del
contrato para la otra parte. NECA Mortg. Corp. v. A&W Dev. S.E.,
137 DPR 860, 875 (1995). (Énfasis suplido).
Así, nuestro más alto foro ha expresado que: KLAN202400868 30
La exigencia de que la obligación incumplida sea la principal responde a un interés superior, acorde con el principio de la buena fe, de evitar el abuso en el ejercicio de las acciones resolutorias, promover el cumplimiento de los contratos e impedir que, a través de una infracción menor, una de las partes trate de liberarse del vínculo porque ya no le conviene o no le interesa. Los tribunales deberán tener bien presente que el Art. 1077 del Código Civil, supra, dispone que el tribunal decretará la resolución si no existen causas justificadas que le autoricen para señalar un plazo. Íd., págs. 875-876 (cita omitida).
En materia contractual, es norma conocida que, si los
términos de un negocio jurídico bilateral son claros y no dejan
duda sobre la intención de las partes, no cabe recurrir a reglas de
interpretación, por lo que se estará al sentido literal de sus
palabras. 31 LPRA sec. 6342; Cruz Cruz v. Casa Bella Corp., supra.
De conformidad con dicha norma interpretativa, nuestro Tribunal
Supremo ha reconocido que cuando los términos de un contrato,
sus condiciones y sus exclusiones son claros y específicos, y no
dan margen a ambigüedades o diferentes interpretaciones, así
deben aplicarse. San Luis Center Apts. et al. v. Triple-S, 208 DPR
824, 832 (2022); Rivera Rodríguez v. Rivera Reyes, 168 DPR 193,
212 (2006). Esto es, se debe seguir y honrar la letra clara del
acuerdo cuando la misma demuestra inequívocamente la voluntad
de los contratantes. Cruz Cruz v. Casa Bella Corp., supra.
No obstante, cuando de la lectura del texto, las cláusulas no
son claras o no permiten una comprensión única de lo acordado,
los tribunales estamos llamados a interpretar el contrato partiendo
de la verdadera y común intención de las partes. Merle v. West
Bend Co., 97 DPR 403, 409-410 (1969). Igualmente, se debe
presuponer la “lealtad, corrección y buena fe en su redacción, e
interpretarlo de manera tal que lleve a resultados conformes a la
relación contractual y que estén de acuerdo con las normas
éticas”. SLG Irizarry v. SLG García, 155 DPR 713, 726 (2001). KLAN202400868 31
Partiendo de esta premisa, al momento de interpretar el
contrato y establecer cuál es la intención de las partes, debemos
recurrir a las normas de hermenéutica contractual establecidas en
los Artículos 353 al 358 del Código Civil, supra, 31 LPRA secs.
6341-6346. En lo específico a la controversia ante nos, el Código
Civil establece que, si hay duda sobre la eficacia del negocio
jurídico, debe interpretarse de modo que produzca efectos”. 31
LPRA sec. 6341. Así pues, si el negocio jurídico es bilateral, la
disposición ambigua debe interpretarse en sentido desfavorable a
quien la redactó y en favor de la parte que tuvo menor poder de
negociación. 31 LPRA sec. 6346. Por otro lado, las cláusulas del
contrato se interpretarán “las unas por medio de las otras, ya
pertenezcan al mismo negocio jurídico, ya a negocios jurídicos
conexos, y mediante la atribución del sentido apropiado al
conjunto”. 31 LPRA sec. 6344. Es decir, se analizarán en su
totalidad, con el propósito de entender su verdadero significado.
CNA Casualty of P.R. v. Torres Díaz, 141 DPR 27, 39 (1996).
-D-
El Artículo 1182 del Código Civil, define la novación como la
sustitución de una obligación previa por una nueva, la cual
extingue la primera. 31 LPRA sec. 9421. La novación se puede
llevar a cabo mediante la variación del objeto o condiciones
principales de una obligación, sustituyendo la persona del deudor
por otro, o la sustitución del antiguo acreedor por otro. 31 LPRA
sec. 9422.
En lo pertinente al caso ante nos, el profesor Garay Aubán
puntualiza que para que una obligación quede extinguida por otra
que la sustituya, es indispensable que ocurra una de dos cosas:
(1) que así se declare expresamente o; (2) que, aunque las
partes no lo hayan declarado, la obligación original y la nueva, KLAN202400868 32
sean totalmente incompatibles entre sí. 31 LPRA sec. 9423.
“Fíjense en el uso del lenguaje en este artículo: los términos son
absolutos (‘terminantemente’, ‘totalmente’)”. M. GARAY AUBÁN,
COMPENDIO DE OBLIGACIONES, INCLUYE REFERENCIAS AL CÓDIGO CIVIL
2020, 206 (2023). (Énfasis suplido).
El Tribunal Supremo de Puerto Rico ha reiterado que “no
existe novación extintiva cuando se confieran facilidades para
el cumplimiento de la obligación primitiva como, por ejemplo,
cuando se conceden prórrogas o plazos fraccionados, salvo que
el plazo sea una condición esencial en cuyo caso se entraría en
el ámbito de la novación por incompatibilidad”. PDCM Assoc. v.
Najul Bez, 174 DPR 716, 726(2008); citando a Miranda Soto v.
Mena Eró 109 DPR 473, 479-480 (1980). (Énfasis suplido).
Nuestro máximo foro judicial ha expresado que
“la novación nunca se presume, sino que ha de ser acreditada
sin género alguno de duda.” González v. Sucn. Cruz, 163 DPR
449, 459 (2004). (Énfasis suplido). Igualmente, ha establecido que
“la novación en su modalidad extintiva es siempre una
cuestión de intención y ésta debe inferirse de las
circunstancias que rodean cada caso en particular.” Íd., pág.
459. (Énfasis suplido). Es por ello que, la doctrina puntualiza el
elemento de la voluntad de las partes como determinante de
la novación. Íd., pág. 459. De manera que, es un elemento
indispensable de la vertiente extintiva el animus novandi, es
decir, la voluntad expresa de extinguir una obligación por otra.
PDCM Assoc. v. Najul Bez, supra, pág. 726. (Énfasis suplido). Ello,
ya que la novación “encierra un asunto de intención que debemos
inferir de las circunstancias de cada caso y de la voluntad de las
partes”. Íd. En atención a lo anterior, la profesora García Cárdenas
sostiene que “el consentimiento para la novación tiene que ser KLAN202400868 33
expreso y claro”. M. GARCÍA CÁRDENAS, DERECHO DE OBLIGACIONES Y
CONTRATOS, 133 (MJ Editores 2020). (Énfasis suplido).
Por otro lado, señala el tratadista Carlos Lasarte que, bajo
los requisitos de la novación, se requiere:
(1) que la voluntad o intención novatoria de los sujetos no deje lugar a dudas; (2) que la voluntad novatoria ha de ser común a ambos sujetos de la obligación y que, por tanto, la novación presupone el acuerdo y la consiguiente capacidad contractual de ambos para contraer una nueva obligación; (3) que la obligación primitiva u original sea válida. II, CARLOS LASARTE, DERECHO DE OBLIGACIONES, PRINCIPIOS DE DERECHO CIVIL, 178 (Marcial Pons) (24 ed. 2021).
Como podemos observar, dichos requisitos son cónsonos
con nuestro ordenamiento jurídico vigente. Estos preceptos van
dirigidos esencialmente a la intención o voluntad de las partes en
común acuerdo sobre una obligación. Es decir, dicho requisito es
esencial para el cumplimiento de la novación.
-III-
La parte apelante acude ante este Tribunal solicitando que
revoquemos la Sentencia Parcial emitida por el Tribunal de Primera
Instancia, por no estar conforme con la determinación del foro
primario.
En el primer señalamiento de error señalado el señor Santiago
Figueroa señala que el Foro a quo erró y al dictar sentencia
sumaria en un caso donde se incumplió con varias leyes que
dirigen el proceso de ejecución hipotecaria y pérdida de mitigación
donde la parte apelada denegó las solicitudes de mitigación, toda
vez que no le proveyeron todas las alternativas para evitar la
ejecución de su hipoteca. No le asiste la razón.
Según el derecho esbozado sobre la RESPA y el Reglamento
X, supra, y las disposiciones al momento de presentar la demanda,
si la parte afectada no ha hecho gestiones de mitigación de
pérdidas, el acreedor puede iniciar un proceso judicial. Ahora bien,
una vez iniciado el proceso judicial, siempre y cuando no haya
advenido una sentencia final y firme, ante una solicitud de KLAN202400868 34
mitigación de pérdidas, que lo fue lo que ocurrió en el caso de
marras, el proceso judicial se paraliza.
Posteriormente, el señor Santiago Figueroa desistió de la
modificación hipotecaria y fue referido al Departamento de
Mitigación de Pérdidas. Transcurrieron varios meses, donde hubo
intercambio de comunicación entre las partes hasta que, la parte
apelante efectivamente completó la documentación para el proceso
de mitigación de pérdidas. Surge del expediente que la parte
apelante atravesó por un proceso de mitigación de pérdidas,
donde le ofrecieron la oportunidad de entrar en un período de
prueba para una modificación hipotecaria.
Ulteriormente, para poder completar dicho proceso, era
necesario conseguir una carta de subordinación de SBA, cuya
responsabilidad le competía a la parte apelante. Adviértase que,
durante todo este proceso, la acción judicial se mantuvo
paralizada. A pesar de haber sido debidamente apercibido de los
requisitos y los plazos de vencimiento, el señor Figueroa Santiago
no cumplimentó la solicitud por la ausencia de la carta de
subordinación de SBA. Ante ello, Oriental procedió a informárselo
y a cerrar la solicitud correspondiente de modificación hipotecaria,
toda vez que mientras ocurrió este trámite el proceso estuvo
paralizado. Se desprende del expediente ante nos, que no hubo un
proceso de “dual tracking” ni violación al Reglamento X, ni a la
RESPA. No se cometió el error señalado.
En el segundo (2) señalamiento de error, la parte apelante
aduce que erró el foro de instancia al dictar sentencia sumaria
sobre un pleito donde surgió una novación perfeccionada el 26 de
julio de 2021. No le asiste la razón.
Debemos adelantar que para que la novación se produzca
debe ocurrir alguno de los presentes supuestos: “(1) que así se
declare expresamente o; (2) que, aunque las partes no lo hayan KLAN202400868 35
declarado, la obligación original y la nueva, sean totalmente
incompatibles entre sí”. 31 LPRA sec. 9423. Sin embargo, la parte
apelante nos invita a tomar como fecha de partida la fecha del 26
de julio de 2021, momento cuando el aceptó la oferta para el
proceso de mitigación de pérdidas, que posteriormente no completó
al no entregar la carta de subordinación de SBA. Nótese que el
carácter de la novación es mandatorio y absoluto, por lo que es
forzoso concluir que, ante el incumplimiento de la parte apelante
ante los requisitos solicitados por Oriental, no se realizó una
novación de la obligación.
Como destacamos en el derecho previamente discutido, no
solo tienen que concurrir los requisitos de la novación, también los
de un contrato, es decir un contrato es vinculante desde que
concurren los siguientes requisitos: (1) consentimiento de los
contratantes; (2) objeto determinable y (3) causa lícita. 31 LPRA
6131 y 31 LPRA sec. 6142. La mera aceptación del primer
proceso encaminado a participar de un período de prueba para
una modificación hipotecaria no puede ser suficiente para
novar una obligación de carácter real, y mucho menos, cuando
ella no se completó. No se cometió el error señalado.
En el tercer señalamiento de error, la parte apelante aduce
que erró el foro de instancia al dictar sentencia sumaria sobre un
pleito donde existen múltiples hechos controvertidos sobre el
vencimiento, exigibilidad y cuantía de las sumas reclamadas.
Luego de evaluar la prueba de novo, estamos más que
convencidos de que no existe controversia de que la parte apelante
no rebatió los alegados hechos controvertidos. Por el contrario, la
prueba nos persuade de que la parte apelada brindó y procedió
conforme a las disposiciones legales de nuestro ordenamiento.
Igualmente nos convence de que, según justipreció el Foro de
Instancia, tanto en la Moción de Sentencia Sumaria, la Oposición a KLAN202400868 36
la Sentencia Sumaria y la Réplica a Moción en Oposición a Solicitud
de Sentencia Sumaria, Oriental cumplió con los requisitos de la
Regla 36 de Procedimiento Civil, supra. Pues sabido es que la
sentencia sumaria es un mecanismo procesal que tiene como
propósito la solución, justa, rápida y económica de los litigios
materiales y que, por lo tanto, no ameritan la celebración de un
juicio en su fondo. Segarra Rivera v. International Shipping Agency,
Inc., supra, pág., 979. No se cometió el error señalado.
A tenor con lo anteriormente expuesto, luego de haber
realizado un análisis mesurado de la totalidad del expediente ante
nos y el derecho aplicable, concluimos que el foro de origen no
incidió al disponer el pleito de epígrafe mediante el mecanismo de
sentencia sumaria.
-IV-
Por los fundamentos antes expuestos, los cuales hacemos
formar parte de este dictamen, confirmamos la Sentencia apelada.
Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la Secretaria del
Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones
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