Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL XI
ADALBERTO LÓPEZ Certiorari TORRES Y OTROS procedente del Tribunal de RECURRIDO Primera Instancia, KLCE202500563 Sala Superior de Humacao V. Civil Núm.: HU2024CV00498 HOGAR SANACIÓN, LLC. Y OTROS Sobre: Cobro de Dinero – PETICIONARIOS Ordinario y Otros
Panel integrado por su presidenta, la juez Brignoni Mártir, la jueza Alvarez Esnard, y la jueza Prats Palerm
Brignoni Mártir, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 24 de junio de 2025.
Comparece ante nos, Hogar Sanación LLC, (en adelante, “la parte
peticionaria”), a los fines de solicitar nuestra intervención para que
dejemos sin efecto la determinación emitida y notificada el 21 de mayo de
2025, por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Humacao.
Mediante la referida determinación, dicho tribunal declaró No Ha Lugar la
“Moción para Solicitar la Conversión al Trámite Ordinario,” presentada por
la parte peticionaria. Todo, dentro de un pleito sobre desahucio sumario y
cobro de dinero entablado por Adalberto López Torres, por sí y
representación de sus hermanas Adilsa, Adaline y Adamari de apellido
López Torres, (en lo sucesivo, en conjunto, “la parte recurrida”).
Por los fundamentos que expondremos a continuación, se expide
el auto de certiorari y revocamos el dictamen recurrido.
I.
El 8 de mayo de 2024, la parte recurrida, presentó “Demanda
Enmendada”.1 En esencia, alegó que el 11 de mayo de 2017 otorgó junto
a la parte peticionaria un contrato de arrendamiento. Sostuvo que,
1 La demanda original fue presentada el 17 de abril de 2024.
Número Identificador RES2025 ________ KLCE202500563 2
mediante este, arrendó a la referida parte dos (2) propiedades sitas en
Humacao. Sin embargo, alegó que la parte peticionaria incumplió desde
agosto de 2022 con los cánones de arrendamiento pactados. De igual
modo, instó una causa de acción en contra de New Beginning Inc., (en
adelante, “New Beggining”) por alegadamente encontrarse
subarrendando las propiedades en controversia sin contar con la debida
autorización para ello. En virtud de lo expuesto solicitó que las partes
demandadas fueran condenadas a satisfacer una suma total de $39,000;
más intereses; costas; gastos; y honorarios de abogado. Asimismo,
peticionó que se ordenara el desahucio de las partes demandadas. 2
En respuesta, el 3 de junio de 2024, la parte peticionaria presentó
“Contestación a Demanda, Reconvención y Demanda Contra Tercero”.3
En la misma negó las principales alegaciones de la demanda. En lo
atinente, dentro de sus defensas afirmativas se encuentra la excepción
del contrato no cumplido. Como parte del escrito, instó una causa de
acción en contra de David Ramírez Rodríguez (en adelante, “señor
Ramírez”). Sostuvo que la parte recurrida y el tercero demandado
responden de forma solidaria a la parte peticionaria por los daños y
perjuicios ocasionados mediante mala fe, dolo y falsas representaciones
relacionados con el contrato suscrito el 11 de mayo de 2017.
Particularizó, que la parte recurrida había ocultado información esencial
sobre el estado de las propiedades y los gravámenes que las gravaban y
que impedían desde un principio en el contrato que se pudieran vender
las propiedades a la parte peticionaria según se había suscrito en el
2 El Tribunal de Primera Instancia señaló Vista Inicial el 16 de mayo de 2024. El 9 de
mayo de 2024 el Tribunal de Primera Instancia dejó sin efecto la vista señalada para el 16 de mayo de 2024 y se reseñaló para el 29 de mayo de 2024. Luego, el 22 de mayo de 2024 el foro primario dejó sin efecto la vista pautada para el 29 de mayo de 2024 y se reseñaló, para el 6 de junio de 2024. El 6 de junio de 2024 el Tribunal de Primera Instancia dejó sin efecto la vista señalada para ese día. Luego, el 13 de noviembre el foro primario señaló vista para el 15 de noviembre de 2024. 3 El 22 de octubre de 2024 el Tribunal de Primera Instancia notificó una Sentencia. Mediante esta, desestimó por completo la demanda contra tercero presentada por la parte peticionaria. Así las cosas, el 31 de enero de 2025 a través del caso KLAN202401037, este Tribunal modificó la sentencia del foro de instancia. Consecuentemente, desestimó la demanda contra tercero, únicamente, en contra de la Sociedad Legal de Bienes Gananciales que aducidamente estaba compuesta por Adalberto López Torres y por el señor Ramírez. De modo que, se mantuvo la causa de acción instada en contra del señor Ramírez. KLCE202500563 3
contrato. Además, adujo que presentó un plano de mejoras a la parte
recurrida y dicha parte lo aprobó a sabiendas de que las mejoras no se
podrían capitalizar una vez decidiera ejercer su derecho a opción de
compra. A raíz de lo anteriormente expuesto solicitó al foro primario que
le ordenara a la parte recurrida pagar en su favor la cantidad total de un
millón veinte mil dólares (1,020,000.00) en concepto de daños y
perjuicios.
En la misma fecha, la parte peticionaria presentó “Moción para
Solicitar la Conversión al Trámite Ordinario”. Sostuvo que durante el
trámite del litigio de desahucio sumario se presentaron controversias que
ameritan que el pleito se dilucide por la vía ordinaria. Tales como que la
parte recurrida hizo falsas representaciones e incumplió con su parte de
vender la propiedad cuando la parte peticionaria recurrió a ejercer su
derecho a opción. Cónsono con lo anterior, reiteró que la parte recurrida
ocultó gravámenes que tenía la propiedad en controversia. En
consecuencia, alegó que tales incumplimientos le ocasionaron daños y
perjuicios. Añadió, que bajo la excepción del contrato no cumplido tiene
derecho a permanecer en las propiedades y no ser desahuciada.
El 12 de junio de 2024, la parte recurrida presento “Oposición a
Moción de Conversión al Trámite Ordinario”. Alegó que el gravamen no
era pertinente mencionarlo con anterioridad o posterioridad al
otorgamiento del contrato al esto no cambiar los deberes y obligaciones
de la parte peticionaria de pagar la renta. Añadió que la parte peticionaria
fue la única que incumplió con los términos del contrato, por lo cual es
necesario que el caso se continue dilucidando por la vía sumaria.
Así las cosas, el 18 de septiembre de 2024, New Beginning
presentó una “Contestación a Demanda Enmendada”. En la misma, negó
las principales alegaciones de la demanda, en cuanto a no ser parte del
contrato de arrendamiento. Reiteró todas las defensas levantadas por la
parte peticionaria en la “Contestación a Demanda Enmendada”. KLCE202500563 4
Posteriormente, el 1 de octubre de 2024, señor Ramírez presentó
una “Contestación a Demanda Contra Tercero”. Mediante esta, adujo que
no fue partícipe ni formó parte del contrato de arrendamiento suscrito el
11 de mayo de 2017. A su vez, argumentó que no tiene derechos
propietarios sobre la propiedad arrendada. Añadió que no acordó en
vender la propiedad a la parte peticionaria y niega que haya influido en la
contratación con la parte recurrida.
El 21 de mayo de 2025, el foro de instancia notificó la “Orden” que
hoy nos ocupa. Mediante esta declaró No Ha Lugar la conversión del
procedimiento a uno ordinario.
En desacuerdo, el 27 de mayo de 2025, la parte peticionaria
presentó un recurso de certiorari. En su escrito señaló los siguientes
errores:
Erró el Tribunal de Primera Instancia al resolver continuar el trámite del caso como un trámite sumario cuando la naturaleza procesal del caso es incompatible con dicho carácter sumario según lo ha establecido la jurisprudencia aplicable.
Erró el Tribunal de Primera Instancia al negarles a las partes demandadas el debido proceso de ley en su vertiente procesal mediante la determinación de celebrar un juicio en su fondo de forma sumaria cuando el caso es complejo debido a la acumulación de partes y causas de acción que son compatibles con un trámite ordinario el cual no se ha seguido en este caso.
Dicho certiorari fue acompañado con una “Urgente Moción en
Auxilio de Jurisdicción”. En la misma solicitó que se paralizaran los
procedimientos ante el tribunal de instancia, y, en consecuencia, que se
dejara sin efecto el señalamiento del juicio en su fondo del 29 de mayo de
2025.
También en fecha de 27 de mayo de 2025, la parte recurrida
presentó “Oposición a Urgente Moción en Auxilio de Jurisdicción”.
Mediante esta, arguyó que no existe una situación de extrema urgencia
que ameritara la suspensión de los procedimientos.
En la misma fecha, este Tribunal emitió “Resolución.” Mediante
esta, declaró Ha Lugar la “Oposición a Urgente Moción en Auxilio de
Jurisdicción,” puesto que el foro primario ya había dejado sin efecto la
vista en su fondo pautada para el 29 de mayo de 2025. A su vez, le indicó KLCE202500563 5
a la parte recurrida que contaba con el término reglamentario para
presentar su oposición al certiorari.
En cumplimiento de lo ordenado, el 3 de junio de 2025, la parte
recurrida presentó “Oposición a Expedición de Auto de Certiorari”.
Con el beneficio de ambas partes procedemos a esbozar el marco
legal atinente al asunto ante nuestra consideración.
II.
A. Certiorari
El certiorari es un recurso extraordinario mediante el cual un
tribunal de jerarquía superior puede revisar a su discreción una decisión
de un tribunal inferior. Rivera et al v. Arcos Dorados et al., 212 DPR 194,
207 (2023); Orthopedics Prod. Of Puerto Rico, LLC v. Medshape, Inc.,
207 DPR 994, 1004 (2021); Art. 670 del Código de Enjuiciamiento Civil de
1933, conocido como Ley de Recursos Extraordinarios, 32 LPRA sec.
3491. La característica distintiva del certiorari “se asienta en la discreción
encomendada al tribunal revisor para autorizar su expedición y adjudicar
sus méritos”. Íd. Ahora bien, el ejercicio de esta discreción no es absoluto.
Por ello, la Regla 52.1 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 52.1,
establece una serie de instancias en las que los foros apelativos pueden
ejercer su facultad revisora:
El recurso de certiorari para revisar resoluciones u órdenes interlocutorias dictadas por el Tribunal de Primera Instancia, solamente será expedido por el Tribunal de Apelaciones cuando se recurra de una resolución u orden bajo las Reglas 56 y 57 o de la denegatoria de una moción de carácter dispositivo. No obstante, y por excepción a lo dispuesto anteriormente, el Tribunal de Apelaciones podrá revisar órdenes o resoluciones interlocutorias dictadas por el Tribunal de Primera Instancia cuando se recurra de decisiones sobre la admisibilidad de testigos de hechos o peritos esenciales, asuntos relativos a privilegios evidenciarios, anotaciones de rebeldía, en casos de relaciones de familia, en casos que revistan interés público o en cualquier otra situación en la cual esperar a la apelación constituiría un fracaso irremediable de la justicia.
La Regla 40 del Tribunal de Apelaciones, 4 LPRA Ap. XXII-B,
delimita los criterios para la expedición de un auto de certiorari. Así pues,
estas consideraciones “orientan la función del tribunal apelativo
intermedio para ejercer sabiamente su facultad discrecional”. Rivera et al KLCE202500563 6
v. Arcos Dorados et al, supra. La aludida regla permite que el análisis del
foro apelativo intermedio no se efectúe en el vacío ni se aparte de otros
parámetros al momento de considerar los asuntos planteados. BPPR v.
SLG Gómez-López, 213 DPR 314, 337 (2023); Rivera et al v. Arcos
Dorados et al, supra; Torres González v. Zaragoza Meléndez, 211 DPR
821, 848 (2023); 800 Ponce de León v. American International, 205 DPR
163, 176 (2020). De conformidad con lo anterior, la Regla 40, supra,
dispone los siguientes criterios:
A. Si el remedio y la disposición de la decisión recurrida, a diferencia de sus fundamentos, son contrarios a derecho.
B. Si la situación de hechos planteada es la más indicada para el análisis del problema.
C. Si ha mediado prejuicio, parcialidad o error craso y manifiesto en la apreciación de la prueba por el Tribunal de Primera Instancia.
D. Si el asunto planteado exige consideración más detenida a la luz de los autos originales, los cuales deberán ser elevados, o de alegatos más elaborados.
E. Si la etapa del procedimiento en que se presenta el caso es la más propicia para su consideración.
F. Si la expedición del auto o de la orden de mostrar causa no causan un fraccionamiento indebido del pleito y una dilación indeseable en la solución final del litigio.
G. Si la expedición del auto o de la orden de mostrar causa evita un fracaso de la justicia. 4 LPRA Ap. XXII-B.
Los foros revisores no debemos intervenir en las determinaciones
de hechos del tribunal de instancia, “salvo que se pruebe que dicho foro
actuó con prejuicio o parcialidad o incurrió en craso abuso de discreción o
en error manifiesto.” Citibank v. ACBI, 200 DPR 724, 736 (2018). Esta
norma permite que el foro primario actúe conforme a su discreción
judicial, que es la facultad que tiene “para resolver de una forma u otra, o
de escoger entre varios cursos de acción”. Id. pág. 735; Graciani
Rodríguez v. Garage Isla Verde, LLC, 202 DPR 117, 132 (2019). El
ejercicio esta discreción “está inexorable e indefectiblemente atado al
concepto de la razonabilidad”. Íd.; Pueblo v. Hernández Villanueva, 179
DPR 872, 890 (2010). Así pues, “la discreción es una forma de
razonabilidad aplicada al discernimiento judicial para llegar a una KLCE202500563 7
conclusión justiciera”. Íd; Medina Nazario v. McNeil Healthcare LLC, 194
DPR 723, 729 (2016). No obstante, un tribunal incurre en abuso de
discreción cuando ignora sin fundamento un hecho material, concede
demasiado peso a un hecho inmaterial, y fundamenta su determinación
en ese hecho irrelevante, o cuando a pesar de examinar todos los hechos
del caso hace un análisis liviano y la determinación resulta irrazonable. íd.
pág. 736. En esos casos, los foros apelativos ostentamos la facultad
discrecional para expedir el recurso de certiorari y ejercer nuestra función
revisora.
B. Debido proceso de ley
La Sección 7 del Artículo II de la Constitución del Estado Libre
Asociado de Puerto Rico le garantiza a todo individuo que no será privado
de su propiedad o libertad sin un debido proceso de ley. Art. II, Sec. 7,
Const. ELA, LPRA, Tomo I.
Dicho derecho cuenta con dos vertientes: la sustantiva y la
procesal. Zapata et al. v. Zapata et al., 156 DPR 278, 300 (2002). La
dimensión sustantiva del debido proceso tiene como objetivo proteger los
derechos fundamentales de las personas. Rafael Rosario & Assocs. v.
Familia, 157 DPR 306, 329-330 (2002). En cuanto a su aspecto procesal,
esta garantía exige al Estado que cualquier injerencia a la libertad o a la
propiedad de un individuo se realice mediante un procedimiento que sea,
en lo esencial, justo, equitativo y respetuoso de la dignidad de quienes
resulten involucrados. Rodríguez Rodríguez v. E.L.A., 130 DPR 562, 578
(1992). Para que se aplique la garantía del debido proceso en su
dimensión procesal, debe estar en juego un interés personal relacionado
con la libertad o la propiedad. Rivera Santiago v. Srio. de Hacienda, 119
DPR 265, 273-274 (1987).
Este derecho exige que todo proceso adversativo cumpla con
ofrecer: “(1) notificación adecuada de la reclamación presentada; (2)
proceso ante un juez imparcial; (3) oportunidad de ser oído; (4) derecho a
contrainterrogar testigos y examinar evidencia presentada en su contra; KLCE202500563 8
(5) tener asistencia de abogado, y (6) que la decisión se fundamente en el
expediente”. Álvarez v. Arias, 156 DPR 352, 365 (2002).
C. Desahucio
El desahucio es un procedimiento especial de naturaleza sumaria
cuya finalidad es recuperar la posesión de una propiedad inmueble
mediante el lanzamiento o expulsión del arrendatario o precarista que la
detente sin pagar canon o merced alguna. ATPR v. SLG Volmar-Mathieu,
196 DPR 5, 10 (2016); Acosta et al. v. S.L.G. Ghigliotti, 186 DPR 984, 989
(2012). Nuestro más Alto Foro ha reiterado jurisprudencialmente que el
desahucio es "uno de los procedimientos más utilizados en nuestro país
para reivindicar, mediante trámite y juicio sumario, la posesión y el
disfrute de un inmueble". Íd.; véase también, Turabo Ltd. Partnership v.
Velardo Ortiz, 130 DPR 226, 234-235 (1992).
El procedimiento sumario se distingue por reducir los plazos, a
veces sin posibilidad de prórroga, y omitir algunos trámites de los
procesos ordinarios, asegurando, no obstante, que las partes conserven
una oportunidad legitima para ejercer su defensa. Turabo Ltd. Partnership
v. Velardo Ortiz, supra, pág. 234.
En Fernández & Hno. v. Pérez, 79 DPR 244, 247-248 (1956),
nuestro Tribunal Supremo señaló lo siguiente en relación a la naturaleza
del proceso de desahucio sumario:
La única función del procedimiento de naturaleza sumaria que establece la ley para el desahucio es recuperar la posesión de hecho de una propiedad, mediante el lanzamiento o expulsión del arrendatario o precarista que la detenta sin pagar canon o merced alguna. El beneficio de la economía y rapidez del trámite sumario se perdería si la acción no queda restringida a la consideración y resolución de la cuestión estricta para la que se ha creado: la recuperación de la posesión material en los casos determinados por la ley. De ahí que el tratamiento de todos los demás derechos y cuestiones accesorias o colaterales sólo corresponden a la acción ordinaria y que el único pronunciamiento en la sentencia de desahucio es si procede o no ordenar el desalojo.[nota al calce omitida]
Dado que el desahucio es una acción posesoria de naturaleza
sumaria, no es posible resolver en juicio disputas sobre el título de
propiedad dentro de este procedimiento. C.R.U.V. v. Román, 100 DPR
318, 321 (1971). Es así que, “[s]i un demandado en desahucio produce KLCE202500563 9
prueba suficiente que tienda a demostrar que tiene algún derecho a
ocupar un inmueble y que tiene un título tan bueno o mejor que el del
demandante surge un conflicto de título que hace improcedente la acción
de desahucio.” Íd, pág. 322. Es decir, de existir una posibilidad de titulo en
favor de la parte demandada, se deberá celebrar un juicio declarativo
ordinario. Íd, pág. 322. La conversión de los procedimientos esta
supeditada al sano discernimiento judicial, luego de que se consideren los
méritos de las defensas y los hechos alegados. Turabo Ltd. Partnership v.
Velardo Ortiz, supra, pág. 245-246.
Es meritorio señalar, que nuestro más Alto Foro ha expresado que
en el procedimiento de desahucio sumario no cabe ventilar reclamaciones
de dinero que el arrendatario alegue tener contra el desahuciante por
reparaciones o por cualesquiera otros conceptos. De igual modo, el
referido Foro ha establecido que el procedimiento sumario no permite la
presentación de reconvenciones o contra demandas. Asimismo, el
Tribunal Supremo ha reconocido la suficiencia de la defensa de un
arrendatario que aduce posesión de buena fe y derecho a retener la
propiedad en controversia debido a las mejoras que ha efectuado en esta.
Véase; Jiménez v. Reyes, 146 DPR 657, 663-665 (1998); Mora Dev.
Corp. v. Sandin, 118 DPR 733, 749-750 (1987); y Fernández Hno v.
Pérez, supra, pág. 248.
III.
En el recurso presente, la parte peticionaria señala como primer
error que incidió el Tribunal de Primera Instancia al resolver que el litigio
debe continuar a través del procedimiento de desahucio sumario. En
específico, sostiene que bajo la excepción del contrato no cumplido tiene
derecho a permanecer en la propiedad. Sobre este particular, argumenta
que la parte recurrida hizo falsas representaciones e incumplió con su
parte de vender la propiedad cuando la parte peticionaria recurrió a
ejercer su derecho a opción. A su vez aduce que la parte recurrida le
había ocultado los gravámenes de la misma. De otra parte, plantea como KLCE202500563 10
segundo error que incidió el Tribunal de Primera Instancia al negarles a
las partes demandadas el debido proceso de ley en su vertiente procesal.
En lo pertinente, especifica que fue incorrecto tramitar el caso mediante
un procedimiento sumario, ya que la presencia de múltiples partes y
causas de acción hacía más adecuado un juicio ordinario.
En oposición, la parte recurrida alega que la existencia del
gravamen no resulta relevante ya que no altera las obligaciones de la
parte peticionaria en cuanto al pago de la renta. Además, señala que fue
la referida parte la que incumplió las condiciones pactadas, por lo que
corresponde que el asunto continúe resolviéndose mediante el
procedimiento sumario.
Tras un análisis detallado y minucioso de la totalidad del
expediente ante nuestra consideración, determinamos expedir el presente
auto de certiorari. En consecuencia, revocamos el dictamen recurrido.
Veamos.
Al responder la “Demanda Enmendada”, la parte peticionaria alegó
que la falta de pago de la renta fue consecuencia del incumplimiento
contractual de la parte recurrida, quien se negó a reconocer una cláusula
de derecho a opción de compra. A su vez, la parte peticionaria interpuso
una reconvención por incumplimiento, basada en la excepción de contrato
no cumplido. Además, instó una demanda contra tercero en la que
sostuvo que la parte recurrida incurrió en falsas representaciones.
El Tribunal Supremo ha sido enfático en que el procedimiento
sumario de desalojo se limita a la procedencia o no del desalojo de la
propiedad ocupada en precario. Por consiguiente, en la acción sumaria
deben limitarse la concurrencia de acciones o defensas. ATPR v. SLG
Volmar-Mathieu, supra, pág. 10.
A pesar de que en el presente caso no existe un conflicto de título,
las alegaciones y defensas presentadas por la parte peticionaria añaden
complejidad al litigio y hacen improcedente su tratamiento por la vía
sumaria. Según fue esbozado la parte peticionaria levanta como defensa KLCE202500563 11
la excepción del contrato no cumplido; alega la existencia de falsa
representación y peticiona una indemnización en daños y perjuicios. A
ello se suma que, durante el trámite del pleito, se presentó una
reconvención y una demanda contra un tercero, ampliando
significativamente el ámbito de controversia y los sujetos procesales
involucrados. Asimismo, según alega la parte peticionaria, la parte
recurrida consintió expresamente en la realización de ciertas mejoras a la
propiedad, lo que requiere un descubrimiento de prueba. Cabe destacar,
además, que durante el trámite del caso se han suspendidos múltiples
vistas y las partes han recurrido a este Tribunal en al menos dos
ocasiones previas. Esto evidencia que el trámite sumario no resulta
adecuado dado a las circunstancias particulares del caso. Estas
circunstancias, en conjunto, demuestran que nos encontramos ante un
caso que excede los parámetros establecidos para el trámite sumario, el
cual está reservado para estrictamente la procedencia del desalojo de la
propiedad. En vista de ello, en el presente caso hay unas concurrencias
de defensas y de dilaciones que han desvirtuado la procedencia sumaria
del desahucio.
Así pues, se hace necesario la celebración de un descubrimiento
de prueba que ayude a las partes a sustentar sus alegaciones y defensas
y por medio del cual se incentive la búsqueda de la verdad. Por lo cual, y
en concordancia con la jurisprudencia vigente, corresponde que el caso
se dilucide mediante el procedimiento ordinario.
En consecuencia, expedimos el auto de certiorari y revocamos la
“Orden” recurrida.
IV.
Por los fundamentos expuestos, expedimos el auto de certiorari, a
tenor de la Regla 40, supra y con ello revocamos la “Orden” recurrida.
Devolvemos el caso al Tribunal de Primera Instancia para la continuación
de los procedimientos de conformidad a lo aqui dictaminado.
Notifíquese inmediatamente. KLCE202500563 12
Lo acordó y manda el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del
Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones