ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO EN EL TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL IV
JUAN VIERA BATISTA Apelación procedente del Apelado Tribunal de Primera Instancia v. TA2026AP00109 Sala Superior de San Juan LUIS MÁRQUEZ SÁNCHEZ Civil Núm. ESW MANUFACTURING, SJ2025CV11312 INC. Sobre: Apelante Desahucio y Cobro de Dinero
Panel integrado por su presidenta la Jueza Ortiz Flores, el Juez Bonilla Ortiz y la Jueza Martínez Cordero.
Bonilla Ortiz, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 19 de febrero de 2026.
Comparece ante nos el ESW Manufacturing, Inc. (ESW
o “parte apelante”) y nos solicita que revisemos una
Sentencia emitida por el Tribunal de Primera Instancia,
Sala Superior de San Juan, notificada el 26 de enero de
2026. Mediante el referido dictamen, el foro primario
declaró Ha Lugar la Demanda, por consiguiente, ordenó el
desahucio de ESW y archivó la demanda contra el Sr. Luis
Márquez Sánchez (señor Márquez).
Por los fundamentos que expondremos a continuación,
CONFIRMAMOS la Sentencia apelada.
I.
El 19 de diciembre de 2025, el Sr. Juan Viera
Batista (señor Viera o “el recurrido”) presentó una
Demanda de Desahucio y cobro de dinero en contra de ESW
y el señor Márquez.1 Alegó que, suscribió un Contrato
de Arrendamiento de Local Comercial (Contrato de
1 Demanda de Desahucio, entrada núm. 1 en el Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos (SUMAC). TA2026AP00109 2
Arrendamiento) ubicado en San Juan, por la cantidad de
$1,700.00 mensuales. No obstante, que la parte apelante
llevaba dos meses sin pagar la renta, además de tener
intereses acumulados. A su vez, que realizaron una
modificación a la estructura sin autorización. Por lo
tanto, solicitó se ordenara el pago de la renta adeudada
por la cantidad de $3,400.00, intereses acumulados por
$2,275.00 y por concepto de costas y gastos la cantidad
de $2,000.00.
El 14 de enero de 2026, el señor Márquez presentó
una Moción Solicitando Desestimación y/o Sentencia por
las Alegaciones.2 En esta, señaló que había comparecido
como representante de ESW y no en su carácter personal.
Por lo que, procedía la desestimación de la demanda en
su contra.
El 26 de enero de 2026, el señor Márquez presentó
una Moción Solicitando Paralización.3 Informó que, el
15 de enero de 2026, ESW había radicado una petición de
relevo al amparo del Capítulo 11 del Código de Quiebras,
bajo el epígrafe 26-00084. Consecuentemente, solicitó
la paralización del procedimiento.
En la misma fecha, luego de la celebración del
juicio en su fondo, el foro primario notificó la
Sentencia apelada. Mediante la cual, declaró Ha Lugar
la Demanda, por consiguiente, ordenó el desahucio de
ESW; y archivó el caso contra el señor Márquez.
Asimismo, formuló las siguientes determinaciones de
hechos:
1. La Parte Demandante es dueña del inmueble localizado en la Ave. 65 Inf. Km 3.5, parcela 403, San Juan, P.R. 00924 (en adelante, la “Propiedad”). 2 Moción Solicitando Desestimación y/o Sentencia por las Alegaciones, entrada núm. 5 en SUMAC. 3 Moción Solicitando Paralización, entrada núm. 10 en SUMAC. TA2026AP00109 3
2. La Parte Demandante y la codemandada ESW otorgaron un contrato de arrendamiento de local comercial el 20 de enero de 2022 para el alquiler de la Propiedad (en adelante, el “Contrato de Arrendamiento”). 3. El codemandado Márquez no es parte del Contrato de Arrendamiento.
4. El codemandado Márquez comparece en el Contrato de Arrendamiento como representante de la codemandada ESW.
5. El Contrato de Arrendamiento, tendría una vigencia de cuatro (4) años renovable por acuerdo entre las partes, retroactivo al 1 de diciembre de 2020.
6. El Contrato de Arrendamiento venció el 1 de diciembre de 2024.
De otra parte, en cuanto a la controversia sobre la
petición de quiebra, determinó que dado a que la causa
de acción estaba basada en un contrato de arrendamiento
que había vencido el 1 de diciembre de 2024 sobre una
propiedad no residencial, continuó el procedimiento
únicamente con relación al desahucio y no permitió la
acumulación de la causa de acción de cobro de dinero,
toda vez que la orden de paralización no se extiende a
contratos de arrendamiento de propiedad no residencial
y su vencimiento ocurrió antes de la petición de quiebra.
Por lo tanto, concluyó que la parte apelante estaba
ocupando una propiedad sin contrato de arrendamiento
vigente y que, procedía la desestimación contra el señor
Márquez, dado que, “las corporaciones tienen una
personalidad jurídica individual y separada de la de sus
miembros y, como tal, su patrimonio es distinto y
separado de los patrimonios de sus accionistas.”
Inconforme, el 1 de febrero de 2026, ESW presentó
el recurso de apelación mediante el cual formuló el
siguiente señalamiento de error:
EL TPI ERRÓ AL DETERMINAR QUE TENÍA JURISDICCIÓN PARA ATENDER EL CASO DE TA2026AP00109 4
DESAHUCIO, AUN CUANDO EL DEMANDADO HABÍA SOLICITADO PROTECCIÓN EN LA CORTE DE QUIEBRAS PREVIO A LA VISTA DE DESAHUCIO.
El 3 de febrero de 2026, emitimos una Resolución,
mediante la cual le concedimos a la parte apelada el
término establecido en el Reglamento de este Tribunal,
según enmendado, 2025 TSPR 42, para presentar su
alegato.
El 5 de febrero de 2026, el señor Viera presentó su
escrito en oposición al recurso.
Contando con la comparecencia de las partes,
procedemos a resolver el caso de epígrafe. Veamos.
II.
-A-
El Artículo 1230 del Código Civil de Puerto Rico,
31 LPRA sec. 9751, dispone que existe un contrato desde
que dos o más personas consienten a obligarse entre sí
a dar alguna cosa o a prestar algún servicio. Lo
anterior resulta del principio de la autonomía de la
voluntad, cuya esencia radica en otorgar un amplio
margen de libertad de acción a los particulares que
desean obligarse, siempre que sus acuerdos sean cónsonos
con la ley, la moral y el orden público. 31 LPRA sec.
9753; VDE Corporation v. F&R Contractors, 180 DPR 21, 33
(2010); BPPR v. Sucn. Talavera, 174 DPR 686, 693 (2008).
Las obligaciones derivadas de los contratos tienen
fuerza de ley entre las partes y deben cumplirse a tenor
con lo acordado. 31 LPRA sec. 9754. La existencia de
un contrato está sujeta a la necesaria concurrencia de
los requisitos de consentimiento, objeto y causa de la
obligación que se establezca. 31 LPRA sec. 9771. Así,
una vez perfeccionado, el mismo no sólo obliga a lo
expresamente pactado, sino también a todas sus TA2026AP00109 5
consecuencias de acuerdo a la buena fe, al uso y a la
ley. 31 LPRA sec. 3375. Acreditadas dichas condiciones,
los contratos rigen la conducta de todos los
involucrados, no importa la forma en que los mismos se
hayan celebrado. 31 LPRA sec. 3451; Jarra Corp. v. Axxis
Corp., 155 DPR 764, 772 (2001); VELCO v. Industrial Serv.
Apparel, 143 DPR 243 (1997). De este modo, cuando un
contrato es perfectamente legal, los tribunales de
justicia están impedidos de relevar a una parte de
acogerse a sus términos. De Jesús González v. A.C., 148
DPR 255, 271 (1999); Mercado, Quilichini v. UCPR, 143
DPR 610 (1997). Sin embargo, cuando no se ha presentado
evidencia suficiente tendente a establecer su existencia
o el alcance de sus disposiciones, el juzgador
concernido vendrá obligado a auscultar la validez y
extensión del contrato de que trate. Así lo dispone el
Artículo 354 del Código Civil de 2020, supra, al
establecer lo siguiente:
[…]
Si los términos de un negocio jurídico bilateral son claros y no dejan duda sobre la intención de las partes, se estará al sentido literal de sus palabras.
Si las palabras parecen contrarias a la intención evidente de las partes, prevalecerá la intención sobre lo expresado.
[…]. 31 LPRA sec. 6342.
Es decir, la intención de las partes es el criterio
fundamental para fijar el alcance de las obligaciones
contractuales. VDE Corporation v. F&R Contractors, 180
DPR 21, 35 (2010); Marcial v. Tomé, 144 DPR 522, 537
(1997); Unisys v. Ramallo Brothers, 128 DPR 842, 852–
853 (1991). Por eso, nuestro Tribunal Supremo ha
expresado que “[e]l norte de la interpretación TA2026AP00109 6
contractual es determinar cuál fue la real y común
intención de las partes”. VDE Corporation v. F&R
Contractors, supra, pág. 35 citando a Municipio Mayagüez
v. Lebrón, supra, pág. 723. Por ello, “interpretar si
un contrato es claro presupone concordar su letra con la
intención de las partes.” Íd.
Para auscultar la intención de los contratantes el
Tribunal Supremo de Puerto Rico ha aplicado una
metodología pragmática: estudiar los actos anteriores,
coetáneos y posteriores al momento de perfeccionarse el
contrato, incluyendo otras circunstancias que puedan
denotar o indicar la verdadera voluntad de los
contratantes como el acuerdo que se intentó llevar a
cabo. 31 LPRA sec. 6342; VDE Corporation v. F&R
Contractors, supra, pág. 35.
-B-
De otra parte, la novación constituye una de las
causas de extinción de las obligaciones expresamente
reconocidas por ley. 31 LPRA sec. 9421.
Específicamente, consiste en la modificación de los
términos de determinado vínculo, ya sea mediante la
variación de su objeto o condiciones principales, de la
persona del deudor, o mediante la subrogación de un
tercero en los derechos del acreedor. 31 LPRA sec. 9422.
Nuestro Tribunal Supremo ha reconocido que la novación
incluye tanto la modalidad que tiene efectos extintivos,
como la novación modificativa en virtud de la cual
subsiste una obligación alterada. PDCM Assoc. v. Najul
Bez, 174 DPR 716, 725 (2008); Mun. De San Juan v. Prof.
Research, 171 DPR 219 (2007); United v. Villa, 161 DPR
609 (2004). TA2026AP00109 7
La novación extintiva se configura cuando las
partes lo declaran en forma terminante o cuando la
intención de novar se deriva de la incompatibilidad
absoluta entre la obligación original y la nueva. 31
LPRA sec. 9423. En otras palabras, la novación extintiva
es una figura que provee para la extinción de una
obligación preexistente entre determinadas partes y, en
consecuencia, para el nacimiento de una nueva que regirá
su relación jurídica. J.R. Vélez Torres, Derecho de
Obligaciones: Curso de Derecho Civil, Segunda Edición,
San Juan, Universidad Interamericana de Puerto Rico,
Facultad de Derecho, 1997, pág. 225. Así, el estado de
derecho dispone que la novación debe cumplir con lo
siguiente para que sea de carácter extintivo: 1)
existencia de una obligación original válida que se
extingue, 2) existencia de una obligación nueva que nace
y que discrepa de la antigua y; 3) la existencia de un
animus novandi, es decir, la voluntad expresa o tácita
encaminada a la extinción de la obligación primitiva.
Vélez, op. cit., págs. 225-227.
Por otra parte, se concreta la novación
modificativa de una obligación cuando se producen
cambios secundarios o de poca envergadura respecto a un
vínculo particular y los mismos no tienen el efecto de
suprimir el pacto original. Warner Lambert v. Tribunal.
101 DPR 378 (1973). En PDCM Assoc. v. Najul Bez, 174
DPR 716, 726 (2008) nuestro Tribunal Supremo dispuso:
[L]a novación modificativa no exige encontrar la voluntad expresa de extinguir una obligación por otra. Empero, es imprescindible hallar un ánimo de cambio. De esta forma, al determinar si nos encontramos ante un supuesto de novación modificativa, es necesario interpretar la voluntad de las partes. Ello, debido a que la novación encierra un asunto de intención TA2026AP00109 8
que debemos inferir de las circunstancias de cada caso y de la voluntad de las partes. Warner Lambert Co. v. Tribunal Superior, supra, pág. 389.
Por último, debemos señalar que el Tribunal Supremo
ha establecido varias pautas interpretativas sobre la
figura de la novación, entre estas: (1) que la novación
nunca se presume, sino que ha de ser acreditada sin
género alguno de duda; (2) que la novación es siempre
una cuestión de intención, que deberá inferirse de las
circunstancias que rodean cada caso en particular; (3)
que la doctrina puntualiza el elemento de la voluntad de
las partes como uno determinante de la novación; y (4)
que por razón de que la extinción de la obligación
conlleva la extinción de las garantías y demás derechos
accesorios, esta solo puede producirse cuando las partes
han tenido clara conciencia de ello. Constructora Bauzá
Inc., v. García López, 129 DPR 579, 598 (1991); Warner
Lambert Co. v. Tribunal Superior, supra, págs. 391–392.
-C-
El desahucio es el medio que tiene el dueño de un
inmueble para recobrar judicialmente su posesión. Se
trata de un procedimiento reglamentado por los Artículos
620-634 del Código de Enjuiciamiento Civil, que
responden al interés del Estado en atender expeditamente
la reclamación del dueño de un inmueble, la cual se le
ha impedido ejercer su derecho a poseer y disfrutar del
mismo. 32 LPRA secs. 2821-2827; 2829-2832 y 2835-2838;
Cooperativa de Vivienda Rolling Hills v. Colón Lebrón,
203 DPR 812 (2020).
Según el Artículo 621 del Código de Enjuiciamiento
Civil, el desahucio procede contra “los inquilinos,
colonos y demás arrendatarios, los administradores, TA2026AP00109 9
encargados, porteros o guardas puestos por el
propietario en sus fincas, y cualquier otra persona que
detente la posesión material o disfrute precariamente,
sin pagar canon o merced alguna.” 32 LPRA sec. 2822.
De otra parte, el Artículo 620 del precitado Código,
dispone que los legitimados para instar una acción de
desahucio son “los dueños de la finca, sus apoderados,
los usufructuarios o cualquiera otro que tenga derecho
a disfrutarla y sus causahabientes.” 32 LPRA sec. 2821.
El Tribunal Supremo de Puerto Rico ha reiterado
jurisprudencialmente que el desahucio es “uno de los
procedimientos más utilizados en nuestro país para
reivindicar, mediante trámite y juicio sumario, la
posesión y el disfrute de un inmueble.” 32 LPRA sec.
282; Turabo Ltd. Partnership v. Velardo Ortiz, 130 DPR
226, 234-235 (1992). El objetivo principal del
desahucio es recuperar la posesión material de un bien
inmueble mediante el lanzamiento o la expulsión del
arrendatario o precarista que lo detente sin pagar canon
o merced alguna. Escudero v. Mulero, 63 DPR 574, 588-
589 (1944). El demandado podrá solicitar que el
procedimiento se convierta en ordinario, en caso de que
presente otras defensas afirmativas, en consideraciones
de otras acciones relacionadas con la acción de
desahucio. ATPR v. SLG Volmar Mathieu, 196 DPR 5, 9-12
(2016). En virtud de lo anterior, los foros judiciales
gozan de discreción para convertir el procedimiento de
desahucio en uno ordinario, prorrogar términos, posponer
señalamientos y permitir enmiendas a las alegaciones.
Turabo Ltd. Partnership vs. Velardo Ortiz, 130 DPR 226,
241 (1992). TA2026AP00109 10
Los procesos de desahucio se centran únicamente en
recobrar la posesión del inmueble, mediante el
lanzamiento o expulsión del arrendatario o precarista
que la detente. Turabo Ltd. Partnership vs. Velardo
Ortiz, supra, págs. 234-235; Mora Dev. Corp. vs. Sandín,
118 DPR 733 (1987). Por ello, en la acción sumaria se
debe limitar la concurrencia o consolidación de otras
acciones o defensas. Cuando el demandado presenta otras
defensas afirmativas, dicha parte puede solicitar que el
procedimiento se convierta en uno ordinario. ATPR v.
SLG Volmar-Mathieu, 196 DPR 5, 10 (2016). En tales
casos, la reclamación estará sujeta a las reglas de la
litigación civil ordinaria, excluyendo la reglamentación
de desahucio y sus restringidas condiciones. Íd.
-D-
La Ley de Quiebras Federal está codificada en el
Título 11 del Código de los Estados Unidos. 11 USC sec.
1 et. seq. Su propósito fundamental consiste en conceder
al deudor la oportunidad de reiniciar su vida económica,
relevándole de todas las deudas descargables, a la vez
que se protegen los intereses de los acreedores,
distribuyendo entre estos los activos del deudor de
acuerdo con las disposiciones del Código Federal de
Quiebras. Allende Pérez v. García, 150 DPR 892, 898
(2000); Campolieto v. Anaya, 142 DPR 582, 590 (1997).
El procedimiento de quiebras se inicia con la
presentación de una Solicitud de Quiebra. Este evento
tiene el efecto jurídico de crear un “estate” o caudal
constituido por los bienes del quebrado.4 Conlleva
además, la paralización automática de todo procedimiento
4 La Sección 541 del Código de Quiebras, 11 USC sec. 541, especifica los bienes del deudor que constituyen parte del “estate”. TA2026AP00109 11
o actuación contra el caudal del quebrado, el cual queda
protegido hasta que se efectúe la liquidación
correspondiente.
Por su parte, la sección 362(a) del Código de
Quiebras, 11 USC sec. 362(a), regula la paralización
automática (“automatic stay”) de los procedimientos o
actuaciones en contra de una persona o entidad que haya
presentado una solicitud de quiebra ante el Tribunal de
Quiebras. M. Bender, Collier on Bankruptcy, sec.
362.01, pág. 362-11 (Lawrence P. King ed., 15th ed.
2001). Específicamente dispone:
(a) Except as provided in subsection (b) of this section, a petition filed under section 301, 302, or 303 of this title, or an application filed under section 5(a)(3) of the Securities Investor Protection Act of 1970, operates as a stay, applicable to all entities, of:
(1) the commencement or continuation, including the issuance or employment of process, of a judicial, administrative, or other action or proceeding against the debtor that was or could have been commenced before the commencement of the case under this title, or to recover a claim against the debtor that arose before the commencement of the case under this title. 11 USC sec. 362 (a)
No obstante su amplio alcance, la protección que
brinda la sección 362(a) no es ilimitada. Así pues,
“there is nothing in the statute which purports to extend
the stay to causes of action against solvent-defendants
of the debtor.” Willford v. Armstrong World Inuds. Inc.,
715 F.2d 124 (4th Cir. 1983); Wedgeworth v. Fibreboard,
70 F.2d 541 (5th Cir. 1983). Del mismo modo establece,
que “[a]s a general rule, the automatic stay pursuant to
11 USC 362(a) is limited to debtors and does not protect
codebtor.” Íd., 97 BR 132 (1998). En otras palabras,
la sección 362(a) dispone que la paralización automática TA2026AP00109 12
opera en beneficio del peticionario de la quiebra
exclusivamente y no para cualquier otro codeudor.
Consistente con lo anterior, nuestro Tribunal
Supremo ha reconocido que la quiebra es una defensa
personal que puede levantar únicamente el deudor
peticionario, pero que no beneficia a otros codeudores.
Bajo este supuesto, el acreedor no está impedido de
entablar una reclamación para cobrar el balance restante
de su acreencia contra aquel codeudor que no ha
presentado una solicitud de quiebra y que por ello no
tiene la protección que concede el “automatic stay”.
Blás v. Hosp. Guadalupe, 167 DPR 439 (2006); US v. Bruno,
747 F. 2d 53, 54-55 (1st Cir. 1984); Raoca Plumbing v.
Trans World, 114 DPR 464, 465 (1983).
Finalmente, la Ley de Quiebras establece que la
paralización automática de los procedimientos cobijados
bajo dicha legislación no aplica en contra de aquellas
acciones de desahucio que se realizan contra propiedades
no residenciales cuando el contrato de arrendamiento se
encuentra vencido. 11 USC sec. 362(b)(10). De igual
forma, en el 11 USC sec. 541(b) establece que:
b) Property of the estate does not include
(1) ….
(2) any interest of the debtor as a lessee under a lease of nonresidential real property that has terminated at the expiration of the stated term of such lease before the commencement of the case under this title and ceases to include any interest of the debtor as a lessee under a lease of nonresidential real property that has terminated at the expiration of the stated term of such lease during the case.
III.
En el caso de autos, ESW alega que incidió el foro
primario al determinar que tenía jurisdicción para TA2026AP00109 13
atender el caso de desahucio aun cuando había radicado
una petición de quiebra. Asimismo, sostiene que aun
cuando el Contrato de Arrendamiento tenía un término de
vigencia hasta el 1 de diciembre de 2024, las partes
continuaron con el ánimo de mantener la relación,
incluso el señor Viera continuó cobrando la renta hasta
octubre de 2025. Por ello, resalta que hubo novación y
habiendo radicado una petición ante el Tribunal de
Quiebras le correspondía a este determinar el alcance de
la relación entre las partes.
Por su parte, el señor Viera arguye que el foro
primario tenía jurisdicción para atender el caso.
Sostiene que, la quiebra no crea una jurisdicción
exclusiva retroactiva, ni priva al Tribunal de adjudicar
derechos posesorios. Asimismo, indica que el “automatic
stay” no revive contratos vencidos, ni protege
ocupaciones ilegales. Enfatiza que, tampoco hubo
novación tácita ni contrato verbal, aun cuando
realizaron pagos posteriores.
Del expediente ante nos surge que el 19 de diciembre
de 2025, el apelado inició un procedimiento de desahucio
y cobro de dinero contra la parte apelante ante el
Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San
Juan. Sin embargo, durante el trámite de la acción,
específicamente el 15 de enero de 2026, ESW se acogió a
la protección de la Ley de Quiebras, supra.
En la Sentencia apelada, el foro primario determinó
que la parte apelante estaba ocupando la propiedad
arrendada sin un contrato vigente, toda vez que el
Contrato de Arrendamiento venció el 1 de diciembre de
2024. Conforme la doctrina previamente citada, el
desahucio se decreta una vez el tribunal determina que TA2026AP00109 14
el arrendatario tiene la posesión material o disfruta
precariamente de la finca sin pagar canon o merced
alguna. 32 LPRA sec. 2822.
Es fundamental que reiteremos que el Contrato de
Arrendamiento suscrito entre las partes venció en
diciembre de 2024. Conforme lo anterior, el foro
primario indicó que no aplicaba la orden de
paralización, debido a que el vencimiento del contrato
ocurrió antes de que ESW presentara la petición de
quiebra. De igual forma, no permitió la acumulación de
la causa de acción de cobro de dinero.
Bajo la Sección 362 del Código de Quiebras, supra,
cuando se presenta una petición de quiebras ocurre lo
que se conoce como “automatic stay”, lo que provoca que
todo procedimiento judicial de cobro que se esté
ventilando contra el quebrado se paralice inmediatamente
después de presentada la petición. No obstante, la Ley
de Quiebras dispone que la paralización automática de
los procedimientos cobijados bajo dicha legislación no
aplica en contra de aquellas acciones de desahucio que
se realizan contra propiedades no residenciales cuando
el contrato de arrendamiento ha vencido. 11 USC sec.
362(b)(10).
Consecuentemente, concluimos que el foro apelado no
cometió el error señalado, tenía jurisdicción para
atender la solicitud de desahucio. Conforme con la
legislación federal, el contrato de arrendamiento y la
propiedad objeto de esta causa no están cobijados por la
paralización automática de los procedimientos de
quiebra. La petición de quiebra fue posterior al
vencimiento del contrato, por lo tanto, el Contrato de TA2026AP00109 15
Arrendamiento no formaba parte de las transacciones
afectadas por la quiebra de ESW.
IV.
Por los fundamentos antes expuestos, CONFIRMAMOS la
Sentencia apelada.
Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la
Secretaria del Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones