Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES REGIÓN JUDICIAL DE CAROLINA PANEL X
Apelación RAMÓN DÍAZ GÓMEZ procedente del Tribunal de Demandante - Apelante Primera Instancia, Sala Superior de Carolina V. KLAN202300949 Caso Núm.: CA2023CV03004 JOSÉ FÉLIX TORRES (406) RIVERA, ET AL. Sobre: Demandados – Apelados Desahucio, Cobro de Dinero
Panel integrado por su presidenta; la Juez Lebrón Nieves, la Juez Barresi Ramos y la Jueza Santiago Calderón
Lebrón Nieves, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 12 de enero de 2024.
El 25 de octubre de 2023, compareció ante este Tribunal de
Apelaciones el señor Ramón Díaz Gómez (en adelante, señor Díaz
Gómez o apelante), por derecho propio, mediante recurso de
apelación. Nos solicita que revoquemos la Sentencia emitida y
notificada el 20 de octubre de 2023, por el Tribunal de Primera
Instancia, Sala Superior de Carolina. En virtud del referido
dictamen, el foro a quo declaró no ha lugar la Demanda incoada por
el apelante, contra el señor José Félix Torres Rivera; su esposa,
Evelyn Rodríguez Acevedo y, la Sociedad de Bienes Gananciales
compuesta por ambos (en adelante, apelados o parte apelada).
Por los fundamentos que expondremos a continuación, se
confirma el dictamen apelado.
I
La controversia de epígrafe tuvo su génesis en una Demanda
de desahucio y cobro de dinero, instada el 25 de septiembre de 2023,
Número Identificador SEN2024 ________________ KLAN202300949 2
por el señor Díaz Gómez, en contra de la parte apelada. En esencia,
el apelante sostuvo que, el 19 de noviembre de 20201, otorgó con la
parte apelada un contrato de arrendamiento sobre una propiedad
sita en el municipio de Carolina. Manifestó que, el canon de
arrendamiento se pactó en mil sesenta dólares ($1,060.00)
mensuales, pagaderos el día primero de cada mes y, que acordaron
el pago de cincuenta dólares ($50.00) en concepto de recargo,
cuando estos se atrasaran. Indicó también, que, la vigencia del
contrato era de un (1) año pero, una vez expirado el mismo,
continuaba mes a mes bajo iguales términos y condiciones.
Esgrimió, además, que estipularon la cantidad de $1,060.00, como
pago de los arrendatarios al arrendador, en caso de que surgiera
una reclamación judicial por desahucio o cobro de dinero.
En adición a lo anterior, el señor Díaz Gómez alegó, que los
apelados habían acumulado un total de veintitrés (23) meses en
pagos atrasados, y que habían causado daños a la propiedad.
Añadió que, solicitó a los apelados el desalojo de la propiedad, pero
estos se habían negado. A esos efectos, el señor Díaz Gómez sostuvo
que la parte apelada le adeudaba: (i) $2,120.00, por cánones de
arrendamiento vencidos y no pagados; (ii) $1,150.00, en concepto
de recargos por atraso; (iii) $1,060.00, por el procedimiento judicial,
y (iv) $5,000.00, en concepto de daños a la propiedad, para un total
de $9,330.00. El apelante solicitó que se ordenara el desalojo de la
propiedad, así como el pago de la cantidad adeudada.
En la misma fecha, 25 de septiembre de 2023, el foro primario
expidió Emplazamiento y Citación por Desahucio, dirigido a los
apelados. A través del mismo, se ordenó una vista inicial para el 5
de octubre de 2023, a la 1:30 pm, mediante videoconferencia. El 4
1 De entrada, es menester señalar que, del contrato de arrendamiento surge que,
la fecha de otorgación fue el 9 de noviembre de 2020. Véase, apéndice del recurso de Apelación, pág. 18. KLAN202300949 3
de octubre de 2023, el apelante presentó Moción Sometiendo
Emplazamiento(s) Diligenciado(s), acreditando que los
emplazamientos fueron debidamente diligenciados, ese mismo día.
El 5 de octubre de 2023, se llevó a cabo la vista pautada. A
esta, comparecieron las partes, por derecho propio.2 Por su
pertinencia, reseñamos los testimonios de las partes a continuación.
Señor Ramón Díaz Gómez (apelante)
El señor Díaz Gómez sostuvo que, realizó un contrato de
arrendamiento con los apelados, el 16 de noviembre de 2020, con
fecha de culminación el 31 de octubre de 2021.3 Manifestó que,
desde dicha fecha, el contrato se renovó mes a mes por tácita
reconducción.4 Indicó que, el canon de arrendamiento fue pactado
por $1,060.00 y, en caso de retraso por más de diez (10) días, habría
un cargo por mora de $50.00 mensuales.5 Expresó también que, los
apelados ocupaban el inmueble, y no habían pagado los meses de
agosto, septiembre y octubre.6 Añadió que, estos no le habían
entregado las llaves de la propiedad.7
Señor José M. Torres Rivera (apelado)
El señor Torres Rivera sostuvo que, ambos apelados
estuvieron pagando los cánones de renta mes tras mes, desde que
comenzaron a residir en la propiedad.8 Indicó, que la primera vez
que el señor Díaz Gómez hizo una alegación sobre los atrasos había
sido en ese momento.9 Expresó que, no se habían negado a desalojar
la residencia y, que desde agosto 15 estaban residiendo en otra
2 Hacemos constar la comparecencia de la señora Maité Cruz, representante del
Programa de Asistencia para Renta de Puerto Rico. Conforme surge de la transcripción de la prueba oral, esta testificó que no había ninguna solicitud a nombre de los apelados en el sistema, y que los mismos no estaban en tiempo para presentar la misma. Véase, transcripción de la prueba oral, pág. 6, líneas 12-25 y, pág. 7, líneas 1-2. 3 Transcripción de la prueba oral, pág. 8, líneas 14-25. 4 Íd., pág. 8, línea 25, pág. 9, líneas 1-3. 5 Íd., pág. 9, líneas 4-8. 6 Íd., líneas 9-17 y 21-23. 7 Pág. 21, líneas 21-23. 8 Íd., pág. 13, líneas 11-15. 9 Íd., líneas 20-23. KLAN202300949 4
propiedad.10 Esbozó que, lo que quedaba en la propiedad eran unas
plantas.11 Añadió que, la propiedad tenía polilla y filtraciones.12
Manifestó también, que la primera vez que el señor Díaz Gómez se
acercó a ellos, este le indicó que el propósito de desalojar la
propiedad era porque una hija venía de Estados Unidos.13
Señora Evelyn Rodríguez Acevedo (apelada)
A preguntas del Juez, sobre si reconocían que pagaban la
mensualidad fuera de término, la señora Rodríguez Acevedo arguyó
que, informaron al licenciado Díaz Gómez que iban a pagar “con el
pago del seguro social, y él no mostró ningún reparo.”14 Por otro
lado, reconoció que no pagaron las mensualidades de agosto,
septiembre y octubre.15 Sobre ello, añadió dos cosas. En primer
lugar, esgrimió que, no habían pagado porque se encontraban en
conversaciones con el apelante, para venderle unos aires
acondicionados. Adujo, además, que tenían una fianza.16 En
segundo lugar, expresó que el mes de octubre no podía considerarse,
porque ya se encontraban viviendo en otra propiedad y, que solo
faltaba sacar unas cosas del inmueble.17 Manifestó también, que
tenía una comunicación por WhatsApp con el señor Díaz Gómez, en
donde este le indicaba que debían dos (2) meses, y no tres (3).18
Expresó, que de los $1,060.00 que pagaban de renta, $60.00
estaban destinados al mantenimiento, pero que el peticionario no
pagó el mismo por varios meses, por lo que tenían que entrar como
visitantes.19 Indicó que, la cocina de la propiedad tenía polilla y
hongos.20
10 Íd., pág. 15, líneas 21-25. 11 Íd., pág. 16, líneas 20-24. 12 Íd., pág. 29, líneas 18-20. 13 Íd., pág. 33, líneas 8-12. 14 Íd., pág. 14, líneas 3-9. 15 Íd., pág. 15, línea 10. 16 Íd., líneas 10-14. 17 Íd., líneas 14-17. 18 Íd., líneas 18-19. 19 Íd., pág. 28, líneas 20-22. 20 Íd., pág. 29, líneas 5-6. KLAN202300949 5
Cabe destacar que, durante el testimonio de los apelados,
estos intentaron presentar unas fotografías que, según alegaron,
ilustraban las condiciones de la propiedad. El Juez, les indicó a
ambos que no podía apreciar las mismas a través de la cámara, por
lo que los instruyó a que, una vez culminada la vista, las
presentaran en la Secretaria del Tribunal, para que fuesen unidas
al expediente en el Sistema Unificado de Manejo y Administración
de Casos (SUMAC). En cumplimiento, las partes presentaron las
fotografías. Luego, el 13 de octubre de 2023, notificada el 17 de
octubre de 2023, el foro primario dictó Orden, concediendo un
término de cinco (5) días al apelante para que reaccionara a las
fotografías.
En el ínterin, específicamente, el 12 de octubre de 2023, el
señor Díaz Gómez presentó Moción Informativa sobre Entrega de la
Posesión de la Propiedad por la Parte Demandada a la Parte
Demandante. Por medio de esta, expuso que, el 10 de octubre de
2023, los apelados habían hecho entrega formalmente de las llaves
de la propiedad. Añadió que, en el inmueble permanecían unos
bienes pertenecientes a la parte apelada. En adición, indicó que, a
la fecha, los apelados adeudaban un total de $5,440.00.
Posteriormente, el 19 de octubre de 2023, el señor Díaz Gómez
presentó Moción en Cumplimiento de Orden, relacionada a las
fotografías presentadas por la parte apelada. Por medio de esta,
arguyó que: (i) nunca había visto dichas fotografías; (ii) las mismas
no se distinguían claramente; (iii) no se desprendía en que fecha
fueron tomadas ni quien las había tomado; (iv) en algunas no se
distinguía si pertenecían a la propiedad; (v) las mismas no eran
admisibles en evidencia, y, (vi) de todos modos, no eran pertinentes
al caso.
Así las cosas, el 20 de octubre de 2023, el tribunal de
instancia emitió dos dictámenes. Por un lado, emitió Orden, KLAN202300949 6
disponiendo como sigue: “El Tribunal no admite las fotografías
presentadas por los [apelados]”.21 Por otro, dictó la Sentencia
apelada. En la misma, el foro a quo consignó las siguientes
determinaciones de hechos:
1. Díaz Gómez es dueño en pleno dominio del inmueble sito en la calle Jumacao 288 en la urbanización Los Caciques del Municipio Autónomo de Carolina.
2. Los demandados son adultos mayores de 70 años.
3. En noviembre de 2020 las partes otorgaron un contrato mediante el cual Díaz Gómez cedió en arrendamiento a los demandados (arrendatarios) el inmueble descrito anteriormente por $1,060 mensuales pagaderos el primer día de cada mes.
4. Dicho contrato estuvo vigente desde el 16 de noviembre de 2020 hasta el 31 de octubre de 2021. Desde entonces se renovó mensualmente por tácita reconducción.
5. El contrato de arrendamiento impone una penalidad de $50 a cada pago que se haya efectuado tardíamente. También obliga a los arrendatarios a pagarle a Díaz Gómez $1,060 en honorarios de abogado en caso de que fuese necesario la presentación de una reclamación judicial relacionada con el contrato de arrendamiento objeto de esta demanda.
6. Los demandados depositaron una fianza de $1,060 cuando arrendaron el inmueble.
7. Los demandados no pagaron los plazos correspondientes a agosto, septiembre y octubre de este año.
8. Los demandados nunca pagaron a tiempo los cánones de arrendamiento.
9. Los demandados poseen y ocupan el inmueble descrito al amparo del contrato de arrendamiento objeto de esta demanda.
10. Durante una parte significativa del período de arrendamiento, los demandados tenían que entrar a la urbanización Los Caciques donde ubica el inmueble por el portón de acceso para visitantes. Esto por presuntos problemas de Díaz Gómez con el pago de las cuotas de mantenimiento de la urbanización.
11. Los gabinetes de cocina del inmueble tienen polilla y hongos, a tal punto que la polilla se desprende y
21 Apéndice del recurso de apelación, pág. 41. KLAN202300949 7
cae sobre la estufa por lo que los demandados dejaron de utilizarla.
12. El inmueble tiene filtraciones de agua en varias partes. En la pared de la escalera hay una filtración de agua que cuando llueve provoca que se inunde el área del comedor de la residencia.22
Consecuentemente, el tribunal de primera instancia declaró
No Ha lugar la Demanda incoada. Inconforme, el señor Díaz Gómez
instó el recurso de epígrafe, el 25 de octubre de 2023, en el que nos
solicita que revisemos la aludida Sentencia. En su recurso, señala
los siguientes errores:
• Erró el TPI al determinar rescindir un contrato que estaba vencido por sus propios t[é]rminos.
• Erró el TPI [al] determinar que el arrendador incumpli[ó] con los términos del contrato.
• Erró [el] TPI al no aplicar la doctrina de la tácita reconducción[.]
• Erró el TPI al determinar que el arrendador incumplió con los términos del contrato que ya estaba vencido.
II
A. Deferencia Judicial
Según es sabido, las determinaciones de hechos y de
credibilidad del tribunal sentenciador deben ser merecedoras de
gran deferencia por parte de los foros apelativos, puesto que, el
juzgador de instancia es quien –de ordinario– se encuentra en mejor
posición para aquilatar la prueba testifical. Pueblo v. Hernández
Doble, 210 DPR 850, 864 (2022); Santiago Ortiz v. Real Legacy et al.,
206 DPR 194, 219 (2021); Dávila Nieves v. Meléndez Marín, 187 DPR
750, 770-771 (2013); Hernández Maldonado v. Taco Maker, 181 DPR
281, 289 (2011); SLG Rivera Carrasquillo v. AAA, 177 DPR 341, 356
(2009). Bajo este supuesto, los foros de primera instancia tienen la
oportunidad de oír, ver y apreciar el comportamiento de los testigos.
Pueblo v. Hernández Doble, supra; Santiago Ortiz v. Real Legacy et
22 Íd., págs. 3-5. KLAN202300949 8
al., supra; Meléndez Vega v. El Vocero de PR, 189 DPR 123, 142
(2013).
No obstante, la deferencia judicial no es absoluta, pues podrá
ser preterida en ciertas instancias. Nuestro Máximo Foro ha
reiterado que, los tribunales apelativos no debemos intervenir con
las determinaciones ni las adjudicaciones de los juzgadores de
primera instancia, salvo que medie pasión, prejuicio, parcialidad o
error manifiesto. Pueblo v. Hernández Doble, supra; Santiago Ortiz
v. Real Legacy et al., supra; Santiago Montañez v. Fresenius Medical,
195 DPR 476, 490 (2016); Dávila Nieves v. Meléndez Marín, supra,
pág. 753; Rodríguez et al. v. Hospital et al., 186 DPR 889, 908-909
(2012); SLG Rivera Carrasquillo v. AAA, supra.
Como sabemos, “[l]a tarea de determinar cuándo un tribunal
ha abusado de su discreción no es una fácil. Sin embargo, no
tenemos duda de que el adecuado ejercicio de discreción judicial
está estrechamente relacionado con el concepto de razonabilidad.”
SLG Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, 189 DPR 414, 434-435 (2013).
Véase, además, Pueblo v. Rivera Montalvo, 205 DPR 352, 373 (2020);
Umpierre Matos v. Juelle Abello, 203 DPR 254, 275 (2019), citando a
Rivera y otros v. Bco. Popular, 152 DPR 140, 155 (2000). Es por lo
que, nuestra más Alta Curia ha definido la discreción como “una
forma de razonabilidad aplicada al discernimiento judicial para
llegar a una conclusión justiciera.” Rivera et al. v. Arcos Dorados et
al., 2023 TSPR 65, 212 DPR ___ (2023); Pueblo v. Rivera Montalvo,
supra, citando a Citibank et al. v. ACBI et al., 200 DPR 724, 735
(2018); Medina Nazario v. McNeil Healthcare LLC, 194 DPR 723, 729
(2016); SLG Zapata-Rivera v. J.F. Montalvo, supra, pág. 435, citando
a IG Builders et al. v. BBVAPR, 185 DPR 307, 338 (2012); Pueblo v.
Rivera Santiago, 176 DPR 559, 580 (2009). Así, la discreción se
“nutr[e] de un juicio racional apoyado en la razonabilidad y
fundamentado en un sentido llano de justicia; no es función al KLAN202300949 9
antojo o voluntad de uno, sin tasa ni limitación alguna.” Citibank et
al. v. ACBI et al., supra, citando a SLG Zapata-Rivera v. J.F.
Montalvo, supra; Hietel v. PRTC, 182 DPR 451, 459 (2011); Santa
Aponte v. Srio. del Senado, 105 DPR 750, 770 (1977). Ello “no
significa poder para actuar en una forma u otra, haciendo
abstracción del resto del Derecho.” SLG Zapata-Rivera v. J.F.
Montalvo, supra, citando a Bco. Popular de P.R. v. Mun. de Aguadilla,
144 DPR 651, 658 (1997); Hietel v. PRTC, supra, citando a Bco.
Popular de P.R. v. Mun. de Aguadilla, supra.
B. Teoría General de los Contratos
Es normativa reiterada que, las obligaciones nacen de la ley,
de los contratos y cuasicontratos, de los actos ilícitos, u omisiones
en que interviene culpa o negligencia, y cualquier otro acto idóneo
para producirlas.23 Art. 1042 del Código Civil, 31 LPRA § 299224;
Universal Ins. v. Popular Auto, 207 DPR 228, 238 (2021); NHIC et al.
v. García Passalacqua et al., 206 DPR 105 (2021). Los contratos son
negocios jurídicos bilaterales y en nuestro ordenamiento,
constituyen una de las varias formas en que las personas pueden
obligarse entre sí. Amador v. Conc. Igl. Univ. de Jesucristo, 150 DPR
571, 581 (2000). Los contratos se perfeccionan cuando median el
objeto, consentimiento y causa. Art. 1213 del Código Civil, 31 LPRA
§ 339125; Pérez Rodríguez v. López Rodríguez et at., 210 DPR 163,
186 (2022). El contrato existe desde que una o varias personas
consienten en obligarse respecto de otra u otras, a dar alguna cosa
o prestar algún servicio. Art. 1206 del Código Civil, 31 LPRA §
337126; Pérez Rodríguez v. López Rodríguez et at., supra; Aponte
23 El derecho aplicable en el caso de epígrafe se remite al Código Civil de Puerto
Rico de 1930, puesto que, el contrato de arrendamiento firmado entre las partes tuvo lugar previo a la vigencia del nuevo Código Civil de Puerto Rico, Ley 55-2020, según enmendado, el cual, aunque fue aprobado el 1ro. de junio de 2020, entró en vigor el 28 de noviembre de 2020. 24 Equivalente al artículo 1063 del Código Civil de 2020, 31 LPRA § 8984. 25 Equivalente al artículo 1237 del Código Civil de 2020, 31 LPRA § 9771. 26 Equivalente al artículo 1230 del Código Civil de 2020, 31 LPRA § 9751. KLAN202300949 10
Valentín et al. v. Pfizer Pharm, 208 DPR 263, 284 (2021). En nuestro
ordenamiento jurídico se ha reconocido el principio de libertad de
contratación, el cual permite a las partes pactar los términos y
condiciones que tengan por convenientes. Pérez Rodríguez v. López
Rodríguez et at., supra, pág. 187; Burgos López et al. v. Condado
Plaza, 193 DPR 1, 7-8 (2015); Arthur Young & Co. v. Vega III, 136
DPR 157 (1994). No obstante, tal libertad no es infinita, puesto que,
encuentra su límite en el Artículo 1207 del Código Civil, 31 LPRA §
3372. El referido artículo dispone que, los términos y condiciones
que las partes establezcan serán válidas cuando no sean contrarias
a la ley, la moral, ni al orden público. Art. 1207 del Código Civil,
supra27; Burgos López et al. v. Condado Plaza, supra; Oriental Bank
v. Perapi, 192 DPR 7, 15 (2014). Una vez perfeccionado el contrato,
lo acordado tiene fuerza de ley entre las partes, “y desde entonces
obligan, no solo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino
también a todas las consecuencias que según su naturaleza sean
conforme a la buena fe, al uso y a la ley”. Art. 1210 del Código Civil,
31 LPRA § 337528; Aponte Valentín v. Pfizer Pharms., supra; Burgos
López et al. v. Condado Plaza, supra, pág. 8. Los tribunales estamos
facultados para velar por el cumplimiento de los contratos, y no
debemos relevar a una parte del cumplimiento de su obligación
contractual cuando tal contrato sea legal, válido y no contenga vicio
alguno. Mercado, Quilichini v. UCPR, 143 DPR 627 (1997).
C. Contrato de Arrendamiento, Tácita Reconducción y la doctrina de Exceptio non rite adimpleti contractus
Un contrato de arrendamiento puede ser de cosas, obras o
servicios. Art. 1432 del Código Civil, 31 LPRA § 4011. En el contrato
de arrendamiento de una cosa, “una de las partes se obliga a dar a
la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio
27 Equivalente al artículo 1232 del Código Civil de 2020, 31 LPRA § 9753. 28 Equivalente al artículo 1233 del Código Civil de 2020, 31 LPRA § 9754. KLAN202300949 11
cierto”. Art. 1433 del Código Civil, 31 LPRA § 4012. En virtud de este
tipo de contrato, el arrendador está sujeto a una serie de
obligaciones entre las que se encuentra entregar la cosa objeto del
contrato al arrendatario, hacer las reparaciones necesarias durante
el arrendamiento, para conservarla de manera que sirva para el uso
al que fue destinada, así como mantener al arrendatario en el goce
pacífico del arrendamiento por el término del contrato, y, por último,
darle al arrendatario los recibos de los pagos hechos por este. Art.
1444 del Código Civil, 31 LPRA § 4051.
Por otro lado, el Artículo 1445 del Código Civil, 31 LPRA §
4052, dispone que todo arrendatario tendrá que cumplir con las
siguientes obligaciones principales: (1) pagar el precio del
arrendamiento en los términos convenidos; (2) usar la cosa
arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso
pactado, y en defecto de pacto, según la naturaleza de la cosa
arrendada; y (3) pagar los gastos que ocasione la escritura del
contrato. Además, el arrendatario, al concluir el arrendamiento,
deberá devolver la cosa tal como la recibió, a menos que hubiese
perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa
inevitable. Art. 1451 del Código Civil, 31 LPRA § 4058.
Si el arrendatario incumple con sus obligaciones, el
arrendador podrá pedir la rescisión del contrato y la indemnización
de daños y perjuicios, o sólo esto último y dejar el contrato
subsistente. Art. 1446 del Código Civil, 31 LPRA § 4053.
Por otro lado, el Código Civil estipula que, cuando el
arrendamiento se ha pactado por tiempo determinado, el mismo
concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento. Art. 1455
del Código Civil, 31 LPRA § 4062. A modo de excepción, el Artículo
1456 dispone que si el arrendatario continúa disfrutando de la cosa
arrendada quince (15) días luego de terminado el contrato, y con
aquiescencia del arrendador, “se entiende que hay tácita KLAN202300949 12
reconducción por el tiempo que establecen los Artículos 1467 y
1471, a menos que haya precedido requerimiento.” 31 LPRA § 4063.
“La tácita reconducción no supone una prórroga del contrato
original, sino que constituye un contrato nuevo.” Vicar Builders v.
ELA, 192 DPR 256, 261 (2015). No obstante, si concurren los
requisitos de la tácita reconducción, dicho contrato se renueva. Íd.
Al ocurrir un acuerdo tácito, “quedan reproducidos los mismos
términos del contrato reconducido”, a excepción del término del
nuevo contrato, que deberá regirse por lo dispuesto en los artículos
1467 y 1471 del Código Civil, 31 LPRA §§ 4083 y 4092. Íd.
De otra parte, el Artículo 1077 del Código Civil, 31 LPRA §
3052, reconoce que, en caso de incumplimiento en una obligación
recíproca, la parte perjudicada puede exigir su cumplimiento. Así
pues, “en las obligaciones bilaterales[,] ninguna de las partes puede
demandar el cumplimiento de la obligación contraria sin cumplir u
ofrecer el cumplimiento de la obligación propia.” Álvarez v. Rivera,
165 DPR 1, 20 (2005). Esta doctrina, se conoce como la excepción
de contrato no cumplido, en latín, exceptio non adimpleti contractus.
Íd. En esencia, la excepción de contrato no cumplido puede
levantarse como defensa por una parte, cuando la que exige que se
satisfaga la obligación, ha incumplido con la suya. Íd., Mora Dev.
Corp. v. Sandín, 118 DPR 733, 742 (1987).
En adición a la excepción de contrato no cumplido, la
jurisprudencia ha reconocido la modalidad de excepción de contrato
no cumplido adecuadamente, o, excepción de falta de cumplimiento
regular29, (exceptio non rite adimpleti contractus). Álvarez v. Rivera,
supra, págs. 20-21. La excepción de contrato no cumplido
adecuadamente es una defensa oponible al demandante “que
29 Conocida también como, doctrina de cumplimiento parcial o defectuoso. Véase,
Álvarez v. Rivera, supra¸ pág. 21, citando a D. Espín Canovas, La excepción de incumplimiento contractual, 17 An. Der. Civ. 543, 568 (1964). KLAN202300949 13
pretende exigir el cumplimiento de una obligación a pesar de que él
ha cumplido parcial o defectuosamente con su prestación.” Íd.,
págs. 21-22. En estos casos, el demandado no viene obligado a
cumplir con su parte hasta tanto el demandante cumpla totalmente
o libre de defectos con su prestación. Íd., pág. 22.
III
Por encontrarse intrínsecamente relacionados, discutiremos
los errores señalados de forma conjunta. En esencia, nos
corresponde resolver si, incidió el foro primario al determinar que
ambas partes incumplieron con sus obligaciones contractuales
referentes al contrato de arrendamiento, de modo que, ninguna
podía exigir a la otra el cumplimiento de su prestación.30
Tras un detenido análisis de la transcripción de la prueba oral
y de la jurisprudencia aplicable, razonamos que las determinaciones
de hechos consignadas por el foro de instancia encuentran apoyo en
la prueba presentada por las partes, y a su vez, admitida y
aquilatada por el foro primario. El apelante no logró derrotar la
presunción de corrección que merecen dichas determinaciones de
hechos.
Según reseñáramos, las partes otorgaron un contrato de
arrendamiento sobre un inmueble ubicado en Carolina, el 9 de
noviembre de 2020. Estas, acordaron que el contrato estaría vigente
hasta el 31 de octubre de 2021. No obstante, incluyeron una
cláusula estableciendo que, una vez expirado el término, el contrato
continuaría mes a mes bajo iguales términos y condiciones
pactados. Así obraron las partes. Luego de vencido el contrato, los
30 Hacemos constar, que, de una lectura de la Sentencia apelada, notamos que, el
foro de instancia aplicó las disposiciones del Código Civil de 2020 a la controversia de epígrafe. Asimismo, el apelante argumenta en su escrito de apelación utilizando dicho cuerpo legal. No obstante, surge del expediente que, el contrato de arrendamiento objeto de la presente controversia, fue firmado por las partes el 9 de noviembre de 2020. Como es sabido, la vigencia del nuevo Código Civil surgió a partir del 28 de noviembre de 2020. Ahora bien, cabe señalar que, las disposiciones del nuevo Código Civil utilizadas por el foro de instancia están comprendidas en el antiguo Código Civil, bajo distintos números de artículos. KLAN202300949 14
apelados continuaron realizando los pagos del canon de
arrendamiento, y el apelante recibiendo dichos pagos, por lo que se
constituyó la tácita reconducción.31 Como es sabido, la tácita
reconducción supone la creación de un nuevo contrato, rigiéndose
este por los mismos términos pactados en el contrato primitivo.32 De
modo que, tanto el apelante como los apelados se mantuvieron
obligados a cumplir con lo pactado en el referido contrato, así como
con las obligaciones que impone nuestro ordenamiento jurídico ante
la otorgación de un contrato de arrendamiento.33
Ahora bien, del expediente ante nuestra consideración surge,
y así lo hizo constar el foro de instancia, que ambas partes
incumplieron con sus respectivas obligaciones. Por un lado, los
apelados “nunca pagaron los cánones de arrendamiento en la fecha
acordada en el contrato”, así como tampoco “efectuaron los pagos
correspondientes a agosto, septiembre y octubre”.34 De otra parte,
el señor Díaz Gómez no proveyó un inmueble en condiciones
óptimas, que le permitiera a los apelados el uso y disfrute pleno del
mismo. Sobre ello, el tribunal a quo señaló, específicamente, lo
siguiente:
La prueba admitida también estableció que varias partes del inmueble tenían filtraciones de agua que impidieron a los demandados disfrutar plenamente del inmueble. Destacamos la filtración en la pared de la escalera porque cada vez que llovía se colaba tanta agua que el área del comedor se inundaba. También quedó demostrado que los gabinetes de [la] cocina tenían polilla y hongos que se desprendían y caían sobre la estufa a tal punto que los demandados se vieron forzados a descontinuar su uso. Añadimos los inconvenientes que por mucho tiempo confrontaron los demandados para entrar a la urbanización Los Caciques quienes sólo podían hacerlo a través del portón de acceso para visitantes presuntamente por problemas del arrendador con el pago de las cuotas de mantenimiento.35
31 Artículo 1456 del Código Civil, supra. 32 Vicar Builders v. ELA, supra. 33 Véase, artículos 1444 y 1445 del Código Civil, supra. 34 Íd. 35 Apéndice del recurso de apelación, pág. 13. KLAN202300949 15
Conforme el derecho expuesto, una vez perfeccionado el
contrato36, lo acordado tiene fuerza de ley entre las partes, “y desde
entonces obligan, no solo al cumplimiento de lo expresamente
pactado, sino también a todas las consecuencias que según su
naturaleza sean conforme a la buena fe, al uso y a la ley”.37 De modo
que, cuando se incumple una obligación recíproca, la parte
perjudicada puede exigir su cumplimiento.38 Ahora bien, una parte
que incumple con su propia obligación, total o parcial, no puede
exigir el cumplimiento de la obligación contraria.39
Precisamente, esto último es lo que ocurre en el presente caso.
Si bien es cierto que los apelados incumplieron con su obligación, el
apelante también incumplió con la suya, por lo que no puede exigir
a los apelados el cumplimiento de su obligación.
Insistimos en que, del expediente ante nos, no surge prueba
alguna que nos permita descartar las determinaciones del foro de
instancia. En adición, reiteramos que el apelante no logró derrotar
la presunción de corrección que merecen las determinaciones del
foro apelado. Tanto las determinaciones de hechos como las
conclusiones de derecho del foro de instancia estuvieron basadas en
la prueba que dicho foro tuvo ante su consideración, y de
conformidad al derecho aplicable. Recordemos que, el tribunal a quo
es el que se encuentra en mejor posición para aquilatar la prueba,
toda vez que, son los tribunales de instancia quienes tienen la
oportunidad de oír, ver y apreciar el comportamiento de los
testigos.40 Es por dicha razón, que las determinaciones de hechos
36 El contrato queda perfeccionado cuando median el objeto, consentimiento y causa. Art. 1213 del Código Civil, supra; Pérez Rodríguez v. López Rodríguez et at., supra, pág. 186. 37 Art. 1210 del Código Civil, supra; Aponte Valentín v. Pfizer Pharms., supra;
Burgos López et al. v. Condado Plaza, supra. 38 Artículo 1077 del Código Civil, supra. 39 Álvarez v. Rivera, supra, pág. 20. 40 Véase, Pueblo v. Hernández Doble, supra; Santiago Ortiz v. Real Legacy et al.,
supra; Dávila Nieves v. Meléndez Marín, supra, págs. 770-771; Meléndez Vega v. El Vocero de PR, supra; Hernández Maldonado v. Taco Maker, supra; SLG Rivera Carrasquillo v. AAA, supra. KLAN202300949 16
y de credibilidad del tribunal sentenciador deben ser merecedoras
de gran deferencia por parte de esta segunda instancia judicial.41
Reconociendo la deferencia que el tribunal a quo se merece,
debemos sostener sus determinaciones. Máxime, cuando no
encontramos en las actuaciones de dicho foro la existencia de
pasión, prejuicio, parcialidad o error manifiesto. En consecuencia,
confirmamos la Sentencia apelada.
IV
Por los fundamentos expuestos, se confirma el dictamen
apelado.
Notifíquese.
Lo acordó y manda el Tribunal, y certifica la Secretaria del
Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones
41 Íd.